第一篇：房地產(chǎn)與建筑工程法律風(fēng)險講稿提綱(第五次修改)

房地產(chǎn)與建筑工程法律風(fēng)險講稿提綱（第五次修改）

張東偉律師

第一部分 合同法的基本知識與概念

一、合同的重要概念

合同生效、合同效力待定、無效合同（無效合同條款）、合同中止、合同解除、合同終止。

二、合同公證、合同鑒證、合同見證的區(qū)別

三、附條件和附期限的合同

四、可變更可撤消合同

五、合同的主要條款

六、格式條款問題

七、合同違約問題（定金、押金、保證金、違約金、賠償金、如何免除違約責(zé)任等）

八、合同爭議解決（協(xié)商、訴訟、仲裁、執(zhí)行、行政處罰）

第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)法律風(fēng)險防范

第一個問題 房地產(chǎn)開發(fā)管理基本制度 房地產(chǎn)基本法律關(guān)系、行政管理、市場準(zhǔn)入、法律責(zé)任（刑事責(zé)任，違約責(zé)任，行政責(zé)任）

第二個問題 房地產(chǎn)開發(fā)過程中的土地使用權(quán)法律風(fēng)險

一、開發(fā)項(xiàng)目用地的獲取與滅失▲；

二、土地使用權(quán)法定登記的法律效力；

三、出讓土地使用權(quán)與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)區(qū)別、限制；

四、國有劃撥土地使用權(quán)的使用風(fēng)險；

五、土地使用權(quán)抵押融資問題；

六、土地使用權(quán)的租賃問題；

七、土地使用權(quán)入股或合作開發(fā)法律風(fēng)險與司法實(shí)踐 第三個問題 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的應(yīng)注意的主要風(fēng)險

一、房地產(chǎn)開發(fā)的注冊資金與投資總額、項(xiàng)目資本金、資質(zhì)取得；

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓及其條件與后果▲；

三、房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)營及有效條件▲

四、房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律風(fēng)險▲(a)房地產(chǎn)合作建房合同及有效要件；(b)房地產(chǎn)聯(lián)營和聯(lián)建區(qū)別分析；(c)房地產(chǎn)參建合同及有效要件；

(d)房地產(chǎn)合作開發(fā)中新增建筑面積處理的法院思維

五、房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃許可問題

六、房地產(chǎn)前期開發(fā)的房屋拆遷主要法律問題

七、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收法律問題

八、房地產(chǎn)開發(fā)中未經(jīng)規(guī)劃許可新增建筑面積的處理（杭州市區(qū)）

第四個問題 房地產(chǎn)公司與建筑公司的法律風(fēng)險關(guān)系

一、工程款結(jié)算的爭議解決問題

二、“陰陽合同”的法律效力認(rèn)定與沖突處理

三、合同履行中因建筑材料或設(shè)備大幅度漲價或下跌引起的糾紛處理

四、合同無效或合同條款無效的法律定性分析及產(chǎn)生的后果

五、如何規(guī)避施工單位利用工程款項(xiàng)優(yōu)先受償權(quán)的運(yùn)用及對策

六、如何界定建筑工程項(xiàng)目的轉(zhuǎn)包、分包（專業(yè)分包和勞務(wù)分包）、帶資承包、掛靠行為及處理

七、建筑施工合同中的墊資條款法律效力的認(rèn)定及處理

八、建筑物的質(zhì)量保修法律問題

九、工程建設(shè)合同擔(dān)保和工程風(fēng)險問題

十、施工單位不規(guī)范施工帶來的法律風(fēng)險處理

第三部分、商品房銷售中的主要法律問題與風(fēng)險防范 第五個問題 銷售代理中主要的法律風(fēng)險與防范

一、銷售代理資格的法律規(guī)定

二、銷售代理公司與開發(fā)商的法律關(guān)系（對銷售代理的分析）

三、我國對銷售代理的收費(fèi)規(guī)定

四、銷售代理違反國家規(guī)定所需要承擔(dān)的法律責(zé)任

第六個問題 商品房銷售廣告與宣傳資料的法律風(fēng)險問題

一、當(dāng)前商品房銷售廣告與宣傳存在違法行為的主要類型▲(1)商品房環(huán)境方面的宣傳；(2)商品房使用功能廣告；

(3)表明提供優(yōu)惠或附贈送禮品和其它法律禁止用語的廣告；(4)、表明商品房證號、面積、價格等方面的廣告。

二、商品房廣告與宣傳資料的法律性質(zhì)定位(1)要約邀請與要約概念

(2)我國司法實(shí)踐中將售房宣傳廣告視為要約的規(guī)定▲(3)認(rèn)購書（包括內(nèi)部認(rèn)購書）的法律約束力

(4)合同定金的認(rèn)定及其處理（預(yù)付款、保證金關(guān)系）

三、虛假商品房廣告應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任▲

第七個問題 商品房包銷行為的法律規(guī)范與風(fēng)險

一、商品房包銷行為的法律性質(zhì)

二、包銷合同里的法律關(guān)系

三、常見的包銷合同糾紛的法律問題(1)、包銷人主體資格的法律效力問題；

(2)、包銷人參與開發(fā)商與買受人的買賣合同中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任；

(3)、包銷人的售房宣傳廣告虛假引起糾紛，開發(fā)商是否應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任的問題；(4)、包銷人不按照包銷合同約定的價格銷售商品房，是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的問題；(5)、開發(fā)商將本該由包銷人銷售的商品房擅自出售，是否應(yīng)當(dāng)賠償包銷人的損失問題；(6)、商品房包銷中的稅金問題 第八個問題 商品房銷售（預(yù)售與現(xiàn)售）法律規(guī)定與司法實(shí)踐

一、商品房預(yù)售基本概念(1)商品房預(yù)售合同適用分析；(2)商品房預(yù)售條件；

(3)商品房出售時的法定證明文件；

(4)商品房預(yù)售合同登記備案的法律效力及爭議處理▲

二、國家禁止的商品房銷售類型

三、商品房按建筑面積銷售計(jì)價應(yīng)注意的問題▲

四、商品房時按套內(nèi)建筑面積銷售計(jì)價應(yīng)注意的問題▲

五、商品房銷售時候出現(xiàn)面積誤差的處理▲

六、商品房預(yù)售后規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的爭議處理▲

七、商品房銷售中的誠信失守的懲罰（一房多賣）▲

八、商品房銷售時違約金數(shù)額和損害賠償計(jì)算方法▲

九、無須合同約定購房者可以依法退房的類型▲

十、商品房共攤面積的計(jì)算方法

第九個問題、預(yù)購商品房再轉(zhuǎn)讓的法律分析（期房買賣）

一、預(yù)購商品房再轉(zhuǎn)讓（期房轉(zhuǎn)讓）的法律支持與政策規(guī)定

二、預(yù)購商品房再轉(zhuǎn)讓（期房轉(zhuǎn)讓）的條件

三、預(yù)購商品房再轉(zhuǎn)讓的本質(zhì)意義

四、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的程序

五、預(yù)購商品房再轉(zhuǎn)讓與附期限或附條件合同的區(qū)別

第十個問題、商品房買賣的貸款法律分析

一、商品房買賣貸款協(xié)議、擔(dān)保協(xié)議和/或保險合同

二、住房公積金貸款的限制、條件、期限

三、簽訂商品房買賣合同時對按揭貸款條款應(yīng)注意問題

四、貸款合同與商品房買賣合同關(guān)系 第十一個問題、商品房交付使用及其質(zhì)量保證

一、商品房交付使用的定義、交付要求、應(yīng)提供的文件

二、逾期交付的法律后果

三、商品房的保修責(zé)任與保修期限▲

四、商品房買賣權(quán)利暇疵責(zé)任承擔(dān)▲

五、商品房質(zhì)量糾紛處理

六、商品房銷售意外風(fēng)險責(zé)任承擔(dān)▲

第十二個問題 商品房買賣轉(zhuǎn)移登記和權(quán)證辦理

一、開發(fā)商辦證的權(quán)利與承擔(dān)義務(wù)分析

二、未經(jīng)登記不得對抗第三人和不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移▲

三、商品房買賣轉(zhuǎn)移登記需要提交資料

四、預(yù)購商品房的預(yù)告登記、單方預(yù)告登記

五、房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）的辦理時限

第十三個問題 商品房銷售中其它熱點(diǎn)問題法律分析▲

一、贈送草坪或花園的法律效力

二、陽臺面積計(jì)算

三、屋頂平臺買賣的效力

四、車庫（包括地下車庫）的銷售法律效力

五、公寓式酒店、單身公寓等買賣的法律問題（以杭州市區(qū)為例）

六、商品房住宅的配套公建設(shè)施的移交與歸屬（以杭州市區(qū)為例）

七、交付的商品房不符合國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或合同約定問題分析（層高、日照、采光、層次、發(fā)射塔、變壓器、電纜等其它相鄰權(quán)糾紛）

八、商品房買賣中發(fā)生或應(yīng)交納的稅費(fèi)及爭議處理

九、已過保修期的商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題的承擔(dān)責(zé)任

第四部分 物業(yè)管理中的法律問題 第十四個問題 前期物業(yè)管理應(yīng)注意的問題分析

第十五個問題 物業(yè)管理法律分析

一、物業(yè)管理公司的權(quán)利

二、物業(yè)管理公司的義務(wù)

三、物業(yè)管理公司需要承擔(dān)的法律責(zé)任

四、物業(yè)管理中的費(fèi)用收取及如何應(yīng)付業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)用

第十六個問題 關(guān)于小區(qū)內(nèi)的機(jī)動車停放收費(fèi)問題（以杭州市區(qū)為例）

第十七個問題 建筑物所有權(quán)與區(qū)分使用權(quán)的認(rèn)定與分析

第二篇：建筑工程法律風(fēng)險防范

建筑工程施工的法律風(fēng)險防范

市場經(jīng)濟(jì)是法治經(jīng)濟(jì)，企業(yè)從設(shè)立到運(yùn)行、從決策到管理方方面面都是在法律的框架下進(jìn)行的。法律風(fēng)險是企業(yè)在日常經(jīng)營過程中最容易遇到的，如果企業(yè)管理者和員工法律意識不強(qiáng)，這些潛在的法律風(fēng)險就會變成現(xiàn)實(shí)的災(zāi)難，輕則給企業(yè)帶來財(cái)產(chǎn)或商譽(yù)損失，重則給企業(yè)帶來“滅頂之災(zāi)”。

一、法律風(fēng)險的概念

法律風(fēng)險是指由于企業(yè)外部法律環(huán)境發(fā)生變化，或由于包括企業(yè)自身在內(nèi)的法律主體未按照法律規(guī)定或合同約定有效行使權(quán)利、履行義務(wù)，而對企業(yè)造成負(fù)面法律后果的可能性。

二、法律風(fēng)險的類型

1、合同風(fēng)險；

2、不規(guī)范經(jīng)營風(fēng)險；

3、訴訟風(fēng)險；

4、意外傷害風(fēng)險；

5、公司印章管理不嚴(yán)帶來的債務(wù)風(fēng)險；

6、借貸風(fēng)險；

7、擔(dān)保風(fēng)險等等。

三、建筑工程施工中常見法律風(fēng)險的防范

（一）合同簽訂階段的法律風(fēng)險防范

1、簽訂合同需審查對方資質(zhì)

根據(jù)建設(shè)部《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)分為施工總承包、專業(yè)承包和勞務(wù)分包三個序列。

取得施工總承包資質(zhì)的企業(yè)，可以承接施工總承包工程。施工總承包企業(yè)可以對所承接的施工總承包工程內(nèi)各專業(yè)工程全部自行施工，也可以將專業(yè)工程或勞務(wù)作業(yè)依法分包給具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)承包企業(yè)或勞務(wù)分包企業(yè)。

取得專業(yè)承包資質(zhì)的企業(yè)，可以承接施工總承包企業(yè)分包的專業(yè)工程和建設(shè)單位依法發(fā)包的專業(yè)工程。專業(yè)承包企業(yè)可以對所承接的專業(yè)工程全部自行施工，也可以將勞務(wù)作業(yè)依法分包給具有相應(yīng)資質(zhì)的勞務(wù)分包企業(yè)。

取得勞務(wù)分包資質(zhì)的企業(yè)，可以承接施工總承包企業(yè)或?qū)I(yè)承包企業(yè)分包的勞務(wù)作業(yè)。

施工總承包資質(zhì)、專業(yè)承包資質(zhì)、勞務(wù)分包資質(zhì)序列按照工程性質(zhì)和技術(shù)特點(diǎn)分別劃分為若干資質(zhì)類別。各資質(zhì)類別按照規(guī)定的條件劃分為若干資質(zhì)等級。

若與上述建筑企業(yè)簽訂建筑工程合同，而合同相對方不具備上述專業(yè)資質(zhì)，則所簽合同屬于無效。依據(jù)《合同法》第58條規(guī)定，合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

為避免無效合同的存在，減小公司潛在的法律風(fēng)險，簽訂合同時必須全面考察合同相對方的資質(zhì)。需審查資料為：營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、專業(yè)資質(zhì)（依據(jù)合同種類而定）、安全生產(chǎn)許可證(依據(jù)合同種類所需)、法定代表人身份證復(fù)印件等。在公司內(nèi)部流轉(zhuǎn)會簽手續(xù)，經(jīng)辦人必須將上述資料與原件核對是否一致，并注明核對結(jié)果，經(jīng)辦人需簽字確認(rèn)。

（二）合同履行階段的法律風(fēng)險防范

1、依據(jù)實(shí)際情況及時做出變更文書

項(xiàng)目施工現(xiàn)場客觀多變，往往會依據(jù)業(yè)主的新指令對施工進(jìn)行變更，這時就需要對合同作出相應(yīng)變更。可以采取簽訂補(bǔ)充協(xié)議、工作聯(lián)系單、業(yè)主簽發(fā)的指令等書面形式予以確認(rèn)變更事項(xiàng)的發(fā)生。某個項(xiàng)目因趕工或是其他原因，在承建過程中多數(shù)依據(jù)業(yè)主的口頭指令進(jìn)行變更。一旦發(fā)生變更事項(xiàng)，我司投入的成本必然增加。最終與業(yè)主結(jié)算時，沒有書面確認(rèn)的變更簽證，業(yè)主對我司承建的工程量不予認(rèn)可，可能會因此扣除我公司工程款。同時，也造成我公司向業(yè)主索賠產(chǎn)生的訴訟費(fèi)用和成本。

法律建議：在接到書面的變更指令或通知時方可進(jìn)行變更施工；若時間緊迫，可靈活處理切記后補(bǔ)書面的變更文書。

2、確保發(fā)送函件的法律有效性

例如某起訴訟案件，我項(xiàng)目部人員通過電子郵件和手機(jī)短信的形式發(fā)送函件，維修通知等。此函件從表面來看，已經(jīng)發(fā)送。但在法庭上作為證據(jù)提交，必須能符合法律規(guī)定的證據(jù)形式。因此，我司對該經(jīng)手人的電子郵件和手機(jī)短信進(jìn)行公證，以滿足其證明力。因?yàn)閺姆烧J(rèn)定此函件必須滿足2個條件。一是需證明我司已發(fā)送函件。二是需證明對方已經(jīng)收到此函件。

法律建議：若以快遞形式發(fā)送，地址必須為合同約定的相對方地址或者注冊地，法定代表人或合同約定的授權(quán)人簽收，必須保存好快遞底單。若親自送達(dá)方式發(fā)送，準(zhǔn)備兩份函件，必須對方簽字簽收，我司留存其中一份。若以電子郵件形式發(fā)送，必須確保對方接受的電子信箱為對方常用的工作郵箱，確認(rèn)系本人郵箱。并且，經(jīng)手人不可以將此郵件刪除，若必要可以進(jìn)行公證。此方式風(fēng)險較大，不建議使用。

3、原件留存的重要性

例如某起仲裁案件，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，內(nèi)容為對方放棄某個部分工程的施工，減少的工程量價值為20多萬元。然而，此協(xié)議的原價卻沒有找到，只有復(fù)印件，仲裁庭不予認(rèn)可此證據(jù)。我司為此多支付20多萬的工程款，造成重大的損失。

司法實(shí)踐中，最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》等規(guī)定，無法與原件、原物核對的復(fù)印件、復(fù)制品，不能單獨(dú)作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。因?yàn)閭髡婕c電子郵件被偽造和篡改的幾率非常高。法律認(rèn)定上，并不是所有的書面材料都具有法律效力。

法律建議：工程量大、標(biāo)的額高、歷時時間久、人員流動頻繁是建筑工程的特點(diǎn)。此特點(diǎn)也使得證據(jù)資料搜集的難度大大增加。但在法律意義的證據(jù)必須為原件才起到完全證明力的作用，復(fù)印件、電子版除非對方予以確認(rèn)，否則等于一張廢紙。一般發(fā)生訴訟時，對方不可能會認(rèn)可對自己不利的文件，因此公司各部門要重視原件留存，形成規(guī)范的文件管理和保存制度。

第三篇：企業(yè)法律風(fēng)險防范講稿

企業(yè)法律風(fēng)險防范講稿

一、單項(xiàng)選擇題（每題的備選項(xiàng)中，只有1個最符合題意）

1、下面選項(xiàng)中不屬于全面推進(jìn)依法行政，實(shí)現(xiàn)建設(shè)法治政府目標(biāo)的是（）A．中央政府和地方政府之間．政府各部門之間的職能和權(quán)限比較明確 B．行為規(guī)范．運(yùn)轉(zhuǎn)協(xié)調(diào)．公正透明．廉潔高效的行政管理體制基本形成。C．權(quán)責(zé)明確．行為規(guī)范．監(jiān)督有效．保障有力的行政執(zhí)法體制基本建立。D．政府各職能明確分工，互不干涉，各自執(zhí)法。

2、根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于全面推進(jìn)依法行政實(shí)施綱要》，下面不屬于提高制度建設(shè)質(zhì)量方面內(nèi)容的是（）A．．加大政府管理成效的力度

B．按照條件成熟．突出重點(diǎn)．統(tǒng)籌兼顧的原則，科學(xué)合理制定政府立法工作計(jì)劃。C．．改進(jìn)政府立法工作方法，擴(kuò)大政府立法工作的公眾參與程度

D．積極探索對政府立法項(xiàng)目尤其是經(jīng)濟(jì)立法項(xiàng)目的成本效益分析制度

3、根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于全面推進(jìn)依法行政實(shí)施綱要》，依法界定執(zhí)法職責(zé)，科學(xué)設(shè)定執(zhí)法崗位，規(guī)范執(zhí)法程序。要建立公開．公平．公正的評議考核制和執(zhí)法過錯或者錯案責(zé)任追究制，評議考核應(yīng)當(dāng)聽?。ǎ┑囊庖?。要積極探索行政執(zhí)法績效評估和獎懲辦法。A．公眾 B．領(lǐng)導(dǎo) C．監(jiān)察機(jī)關(guān) D．人事機(jī)關(guān)．

4、《國務(wù)院關(guān)于全面推進(jìn)依法行政實(shí)施綱要》要求法律．法規(guī)．規(guī)章得到全面．正確實(shí)施，法制統(tǒng)一，政令暢通，公民．法人和其他組織合法的權(quán)利和利益得到切實(shí)保護(hù)，違法行為得到及時糾正．制裁，（）秩序得到有效維護(hù)。A．經(jīng)濟(jì)社會 B．政治社會 C．文化社會 D．生態(tài)社會

5、根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于全面推進(jìn)依法行政實(shí)施綱要》，下列不屬于依法行政的基本原則的是（）A．依法行政必須堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)．人民當(dāng)家作主和依法治國三者的有機(jī)統(tǒng)一 B．必須把維護(hù)政府利益作為政府工作的出發(fā)點(diǎn) C．必須維護(hù)憲法權(quán)威，確保法制統(tǒng)一和政令暢通

D．必須把發(fā)展作為執(zhí)政興國的第一要務(wù)，堅(jiān)持以人為本和全面．協(xié)調(diào)．可持續(xù)的發(fā)展觀，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會和人的全面發(fā)展

6、我國國家賠償以國家機(jī)關(guān)及其工作人員行使職權(quán)時的（）為前提條件。A．個人過錯 B．公務(wù)過錯 C．行為違法 D．無過錯責(zé)任

7、根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于全面推進(jìn)依法行政實(shí)施綱要》，要改進(jìn)政府立法工作方法，擴(kuò)大政府立法工作的公眾參與程度。實(shí)行（）工作者．實(shí)際工作者和專家學(xué)者三結(jié)合，建立健全專家咨詢論證制度。A．立法

B．執(zhí)法 C．司法 D．守法

8、根據(jù)我國《國家賠償法》的規(guī)定，行政賠償?shù)闹黧w是（）A．實(shí)施了違法侵權(quán)行為的公務(wù)員

B．實(shí)施了違法侵權(quán)行為的公務(wù)員所在的行政機(jī)關(guān) C．國家

D．實(shí)施了違法侵權(quán)行為的公務(wù)員及其所在機(jī)關(guān)

9、依據(jù)《國務(wù)院關(guān)于全面推進(jìn)依法行政實(shí)施綱要》，以下表述哪一項(xiàng)不屬于不斷提高行政機(jī)關(guān)工作人員依法行政的觀念和能力的內(nèi)容（）A．提高領(lǐng)導(dǎo)干部依法決策的能力和水平B．建立行政機(jī)關(guān)工作人員學(xué)法制度，增強(qiáng)法律意識，提高法律素質(zhì)，強(qiáng)化依法行政知識培訓(xùn)。C．建立和完善行政機(jī)關(guān)工作人員依法行政情況考核制度 D．積極營造全社會尊法守法．依法維權(quán)的良好環(huán)境

10、根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于全面推進(jìn)依法行政實(shí)施綱要》，下面不屬于完善行政監(jiān)督制度和機(jī)制，強(qiáng)化對行政行為的監(jiān)督內(nèi)容的是（）A．自覺接受人大監(jiān)督和政協(xié)的民主監(jiān)督

B．接受人民法院依照行政訴訟法的規(guī)定對行政機(jī)關(guān)實(shí)施的監(jiān)督 C．加強(qiáng)對規(guī)章和規(guī)范性文件的監(jiān)督

D．認(rèn)真貫徹行政監(jiān)察法，加強(qiáng)行政復(fù)監(jiān)察工作

11、林某于1995年8月某日早晨4時許，到縣火車站倉庫中盜竊化肥1包，價值約100元。在用自行車載回家的路上，被鄉(xiāng)治安聯(lián)防隊(duì)員抓獲后，關(guān)押在鄉(xiāng)政府一間辦公室內(nèi)。聯(lián)防隊(duì)員見林某態(tài)度不老實(shí)，遂對其拳打腳踢，導(dǎo)致林某全身多處外傷，因心臟休克搶救無效死亡。本案中，不正確的說法是：（）

A．鄉(xiāng)政府的治安聯(lián)防隊(duì)享有行政職權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任

B．應(yīng)當(dāng)由鄉(xiāng)政府承擔(dān)賠償責(zé)任，因?yàn)猷l(xiāng)政府是委托治安管理權(quán)的行政機(jī)關(guān) C．林某死亡后，其父母有權(quán)要求賠償

D．如果林某生前還撫養(yǎng)了一個喪親的侄女，該侄女也可以要求賠償

12、根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于全面推進(jìn)依法行政實(shí)施綱要》，不屬于建立健全科學(xué)民主決策機(jī)制內(nèi)容的是（）

A．健全行政決策機(jī)制 B．完善行政決策程序

C．建立健全決策跟蹤反饋和責(zé)任追究制度 D．考核決策實(shí)施結(jié)果

13、規(guī)章和規(guī)范性文件應(yīng)當(dāng)依法報(bào)送備案。對報(bào)送備案的規(guī)章和規(guī)范性文件，政府（）應(yīng)當(dāng)依法嚴(yán)格審查，做到有件必備．有備必審．有錯必糾。A．法制機(jī)構(gòu) B．人事機(jī)構(gòu) C．監(jiān)察機(jī)構(gòu) D．執(zhí)法機(jī)構(gòu)

14、積極探索對政府立法項(xiàng)目尤其是經(jīng)濟(jì)立法項(xiàng)目的成本效益分析制度。政府立法不僅要考慮立法過程成本，還要研究其實(shí)施后的執(zhí)法成本和（）。A．社會成本 B．守法成本

C．運(yùn)行成本 D．成本收益

15、依據(jù)《國務(wù)院關(guān)于全面推進(jìn)依法行政實(shí)施綱要》，提高制度建設(shè)質(zhì)量不要求做到()A．提出法律議案和地方性法規(guī)草案，制定行政法規(guī)．規(guī)章以及規(guī)范性文件等制度建設(shè)，重在提高質(zhì)量，內(nèi)容要具體．明確，具有可操作性，能夠切實(shí)解決問題；內(nèi)在邏輯要嚴(yán)密，語言要規(guī)范．簡潔．準(zhǔn)確。

B．按照條件成熟．突出重點(diǎn)．統(tǒng)籌兼顧的原則，科學(xué)合理制定政府立法工作計(jì)劃 C．改進(jìn)政府立法工作方法，擴(kuò)大政府立法工作的公眾參與程度

D．積極探索對政府立法項(xiàng)目尤其是經(jīng)濟(jì)立法項(xiàng)目的成本效益分析制度

16、我國國家賠償法的原則是違法歸責(zé)，下列對違法的含義不正確的理解是：（）A．違法指的是行為違法 B．違法指的是行為結(jié)果違法

C．違法指的是違反法律，是一個客觀標(biāo)準(zhǔn)

D．行政違法既包括積極的作為，也包括消極的不作為

17、根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于全面推進(jìn)依法行政實(shí)施綱要》，下面不屬于完善行政監(jiān)督制度和機(jī)制，強(qiáng)化對行政行為的監(jiān)督內(nèi)容的是（）A．自覺接受人大監(jiān)督和政協(xié)的民主監(jiān)督

B．接受人民法院依照行政訴訟法的規(guī)定對行政機(jī)關(guān)實(shí)施的監(jiān)督 C．加強(qiáng)對規(guī)章和規(guī)范性文件的監(jiān)督

D．認(rèn)真貫徹行政監(jiān)察法，加強(qiáng)行政復(fù)監(jiān)察工作 18、2004年11月10日，郝甲之子郝乙因無證駕駛郝甲的汽車被警察張某扣留。張某將汽車開往公安局時不慎將汽車撞壞。郝甲單獨(dú)就損害賠償向法院提起訴訟，法院裁定駁回起訴。法院可能采用的理由是：（）A．原告不具備訴訟主體資格

B．張某的行為系與行使職權(quán)無關(guān)的個人行為 C．損害是由郝乙的行為導(dǎo)致，國家不承擔(dān)責(zé)任 D．請求賠償?shù)某绦虿缓戏?/p>

19、規(guī)章和規(guī)范性文件應(yīng)當(dāng)依法報(bào)送備案。對報(bào)送備案的規(guī)章和規(guī)范性文件，政府（）應(yīng)當(dāng)依法嚴(yán)格審查，做到有件必備．有備必審．有錯必糾。A．法制機(jī)構(gòu) B．人事機(jī)構(gòu) C．監(jiān)察機(jī)構(gòu) D．執(zhí)法機(jī)構(gòu)

20、胡某系某個體音像行老板，因?yàn)楸粦岩沙鍪埸S色淫穢光盤，而被縣行政執(zhí)法機(jī)關(guān)將其全部光盤沒收。胡某不服，于是向市一級行政主管機(jī)關(guān)提起行政復(fù)議。復(fù)議機(jī)關(guān)經(jīng)過復(fù)議后不僅沒有撤銷原具體行政行為，反而對胡某又處以1000元的罰款。后查明，胡某并沒出售黃色淫穢光盤。胡某認(rèn)為行政機(jī)關(guān)的行為侵犯了其合法權(quán)益，胡某應(yīng)當(dāng)向何機(jī)關(guān)提出行政賠償？（）

A．應(yīng)當(dāng)由復(fù)議機(jī)關(guān)賠償對其造成的全部損失

B．應(yīng)當(dāng)由最初作出行政行為的行政機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任 C．縣級行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對其沒收行為承擔(dān)賠償責(zé)任，復(fù)議機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對其加重處罰的部分承擔(dān)賠償義務(wù)

D．胡某可以向二者中任何一個行政機(jī)關(guān)要求賠償損失

21、根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于全面推進(jìn)依法行政實(shí)施綱要》，要改進(jìn)政府立法工作方法，擴(kuò)大政府立

法工作的公眾參與程度。實(shí)行（）工作者．實(shí)際工作者和專家學(xué)者三結(jié)合，建立健全專家咨詢論證制度。A．立法 B．執(zhí)法 C．司法 D．守法

22、關(guān)于賠償請求人向共同賠償義務(wù)機(jī)關(guān)要求賠償?shù)恼f法中，正確的是：（）A．賠償請求人應(yīng)當(dāng)向共同賠償義務(wù)機(jī)關(guān)中最先侵權(quán)的賠償義務(wù)機(jī)關(guān)要求賠償

B．賠償請求人應(yīng)當(dāng)向共同賠償義務(wù)機(jī)關(guān)中最先被確認(rèn)違法的賠償義務(wù)機(jī)關(guān)要求賠償 C．賠償請求人可以向共同賠償義務(wù)機(jī)關(guān)中的任何一個要求賠償 D．應(yīng)當(dāng)向共同賠償義務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商酌定

23、下面選項(xiàng)中不屬于全面推進(jìn)依法行政，實(shí)現(xiàn)建設(shè)法治政府目標(biāo)的是（）A．中央政府和地方政府之間．政府各部門之間的職能和權(quán)限比較明確 B．行為規(guī)范．運(yùn)轉(zhuǎn)協(xié)調(diào)．公正透明．廉潔高效的行政管理體制基本形成。C．權(quán)責(zé)明確．行為規(guī)范．監(jiān)督有效．保障有力的行政執(zhí)法體制基本建立。D．政府各職能明確分工，互不干涉，各自執(zhí)法。

24、依法行政的基本要求不包括()A．合法行政 B．合理行政 C．程序合法 D．高效便民

25、《國務(wù)院關(guān)于全面推進(jìn)依法行政實(shí)施綱要》要求法律．法規(guī)．規(guī)章得到全面．正確實(shí)施，法制統(tǒng)一，政令暢通，公民．法人和其他組織合法的權(quán)利和利益得到切實(shí)保護(hù)，違法行為得到及時糾正．制裁，（）秩序得到有效維護(hù)。A．經(jīng)濟(jì)社會 B．政治社會 C．文化社會 D．生態(tài)社會

26、根據(jù)國家賠償法的規(guī)定，下列屬于國家不予賠償?shù)氖牵海ǎ?/p>

A．某地政府為挽救當(dāng)?shù)匾粸l危倒閉的國有企業(yè)，強(qiáng)令另一企業(yè)與該國有企業(yè)訂立訂購合同，該企業(yè)不服，政府將其銀行帳戶凍結(jié) B．稅務(wù)局工作人員錢某與一個體戶趙某素有嫌隙，以趙某偷稅為名借稅務(wù)局名義沒收其價值5000元財(cái)物

C．工商局張某騎自行車上班途中與人相撞，發(fā)生爭執(zhí)后將人打傷 D．獄警梁某的朋友被犯人陸某打傷，梁某指使同監(jiān)犯人將陸某打傷

27、根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于全面推進(jìn)依法行政實(shí)施綱要》，下列不屬于轉(zhuǎn)變政府職能，深化行政管理體制改革方面內(nèi)容的是（）

A．依法界定和規(guī)范經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)．市場監(jiān)管．社會管理和公共服務(wù)的職能 B．合理劃分和依法規(guī)范各級行政機(jī)關(guān)的職能和權(quán)限 C．完善依法行政的財(cái)政人事保障機(jī)制 D．改革行政管理方式，推進(jìn)政府信息公開

28、下列行為中國家應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任的是（）A．某市公安局的違法拘留行為 B．某省人民代表大會的立法行為

C．某市銀行的違法劃撥存款行為

D．某市衛(wèi)生局在法律范圍內(nèi)的裁量行為 29、1998年2月張某駕駛其父親張老大的東風(fēng)牌卡車行至城南環(huán)路時，因?yàn)槟嫘?，又無駕駛證，被縣公安交警支隊(duì)執(zhí)勤民警談某等人將車扣押。該車在返回交警隊(duì)停車場途中，談某遇到路障沒有采取制動措施，導(dǎo)致汽車底盤受挫，引擎報(bào)廢。交警支隊(duì)在事故認(rèn)定書中認(rèn)為事故并非民警操作不當(dāng)所致，張老大不服，遂向市公安局申請復(fù)議。市公安局維持了交警支隊(duì)的處理決定。張老大不服，于是向縣人民法院提起行政賠償請求。下列正確的說法是：（）A．本案中縣公安局交警大隊(duì)對張老大的違章車輛扣押致使車輛損壞的行為，是依法行使職權(quán)的行政行為 B．本案中縣公安局交警大隊(duì)對違章車輛扣押致使車輛損壞的行為，是依法行使職權(quán)造成了違法的結(jié)果的行為 C．本案中縣公安局交警大隊(duì)扣車行為并未被確認(rèn)為違法行為，所以人民法院應(yīng)當(dāng)駁回張老大的訴訟請求

D．張老大可以直接向人民法院單獨(dú)提起行政賠償請求 30、依據(jù)《國務(wù)院關(guān)于全面推進(jìn)依法行政實(shí)施綱要》，建立健全科學(xué)民主決策機(jī)制不要求()A．健全行政決策機(jī)制 B．完善行政決策程序

C．建立健全決策跟蹤反饋和責(zé)任追究制度 D．推進(jìn)政府信息公開

31、我國國家賠償以國家機(jī)關(guān)及其工作人員行使職權(quán)時的（）為前提條件。A．個人過錯 B．公務(wù)過錯 C．行為違法 D．無過錯責(zé)任

第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃運(yùn)作過程中如何規(guī)避法律風(fēng)險提綱

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃運(yùn)作過程中如何規(guī)避法律風(fēng)險

江蘇天豪律師事務(wù)所房地產(chǎn)部主任律師周強(qiáng)

1、開發(fā)前期階段法律風(fēng)險防范

（1）通過合作開發(fā)取得的土地

（2）通過收購、兼并取得的土地

（3）與原國有土地使用人協(xié)議取得的土地

（4）以農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)方式取得的土地

2、施工營造階段法律風(fēng)險防范

（1）工程質(zhì)量保證金

（2）施工逾期的同業(yè)擔(dān)保

（3）工程價款的最低成本價

（4）建設(shè)工程的黑白合同

（5）建設(shè)工程的勞務(wù)分包

（6）建設(shè)工程的合理使用壽命

3、預(yù)、銷售階段的法律風(fēng)險防范

（1）商品房廣告宣傳

（2）商品房預(yù)售、認(rèn)購

（3）預(yù)、銷售的反錄音技巧

（4）商鋪返租、回購

（5）商業(yè)運(yùn)作的客戶鎖定

（6）商業(yè)樓盤的小戶型運(yùn)作

（7）按揭首付比例的法律運(yùn)作

（8）商品房權(quán)證辦理期限要求

（9）附屬房屋（地下室、地下車庫）的權(quán)屬認(rèn)定

4、物業(yè)管理階段的法律風(fēng)險防范

（1）物業(yè)招投標(biāo)

（2）物業(yè)收益范圍

（3）物業(yè)自身廣告宣傳

（4）物業(yè)業(yè)主公約的權(quán)利義務(wù)

第五篇：房地產(chǎn)抵押貸款的法律風(fēng)險與防范

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房地產(chǎn)抵押貸款的法律風(fēng)險與防范

目前全國房地產(chǎn)市場處于“震蕩”之中，雖然國家、地方不斷出臺調(diào)控政策措施，如果房地產(chǎn)市場一旦衰退，將對銀行的信貸資金將構(gòu)成巨大的風(fēng)險，其“殺傷力”不可低估。房地產(chǎn)抵押貸款相對于保證貸款風(fēng)險較小，但目前房地產(chǎn)抵押貸款潛在著較大的法律風(fēng)險，不能不引起銀行高度的警覺和重視，有必要對房地產(chǎn)抵押貸款采取有效防范措施，以防止信貸資產(chǎn)的流失。

一、房地產(chǎn)開發(fā)抵押貸款的風(fēng)險和防范

1、房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)具備“四個證”，按照《建設(shè)部、國家計(jì)委、財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》的規(guī)定，“對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款?！卑凑铡稉?dān)保法》司法解釋第四十八條規(guī)定“以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。”不具備“四證”建筑起來的房產(chǎn)應(yīng)屬于違章建筑，因此銀行不應(yīng)向“四證”不齊的開發(fā)商發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款。

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2、房地產(chǎn)開發(fā)建筑承包商優(yōu)于抵押權(quán)人受償。

《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將工程折價，也可以申請人民法院將工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程的折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。”而《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條進(jìn)一步明確規(guī)定：“人民法院在受理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)?！币虼巳绻杩钊饲枫y行貸款(房地產(chǎn)抵押貸款)，又欠建筑工程款，那么按照上述法律規(guī)定建筑工程款優(yōu)先于銀行抵押貸款受償。

銀行應(yīng)采取以下兩種方式防范這種貸款風(fēng)險：一是認(rèn)真執(zhí)行貸款“三查”制度，切實(shí)做好貸前調(diào)查，查明防地產(chǎn)開發(fā)商是否欠建筑商建筑工程款;二是根據(jù)意思自治的原則，由建筑商作出放棄建筑工程優(yōu)先受償?shù)臅娉兄Z;三是通過借款人要求建筑商對借款本息承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

二、房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險與防范

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1、商品房預(yù)購人對房產(chǎn)抵押權(quán)人的對抗權(quán)問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建筑工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。”第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)人?！彼詮纳鲜鲆?guī)定可以看出來，即使辦理了抵押貸款登記，銀行的房產(chǎn)抵押貸款也排在商品房預(yù)購者、建筑商優(yōu)先受償權(quán)之后。

2、房產(chǎn)抵押期限問題。實(shí)踐當(dāng)中房屋管理部門內(nèi)部規(guī)定貸款期限與抵押權(quán)必須一致，人為地為抵押權(quán)設(shè)定了期限，如貸款到期未還，抵押權(quán)過期失效或房產(chǎn)部門主動撤銷抵押權(quán)，給貸款造成很大的風(fēng)險，而按照《擔(dān)保法》及司法解釋的規(guī)定，抵押權(quán)與債權(quán)同時存在，同時消滅。登記部門要求登記的擔(dān)保期間，對擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)，不具有法律約束力。

因此，銀行應(yīng)看到這種矛盾情況，從法理上講，行政部門內(nèi)部規(guī)定與法律相抵觸的，部門內(nèi)部規(guī)定自然無效，但為減少貸款風(fēng)險和避免不必要的法律糾紛，可采取變通做法，在到房產(chǎn)部門辦理登記時，把房產(chǎn)抵押擔(dān)保合同中的貸款期限盡量約定較長一些，這樣就避免了

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抵押權(quán)過期問題。

3、家庭房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險問題。家庭房產(chǎn)房產(chǎn)證上雖然注明房產(chǎn)屬于一人，但實(shí)質(zhì)上屬于家庭共有財(cái)產(chǎn)，只有一人辦理抵押手續(xù)，將導(dǎo)致抵押無效。家庭財(cái)產(chǎn)在法律上被認(rèn)為是一種共有財(cái)產(chǎn)，按照《擔(dān)保法》司法解釋第五十四條規(guī)定：“共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效?！?/p>

因此銀行在辦理此類貸款時，應(yīng)讓房產(chǎn)共有人即夫妻雙方都簽字，表示夫妻雙方都同意用家庭房產(chǎn)抵押貸款，防止因一方不知情、離婚、假離婚等導(dǎo)致抵押無效。

4、已租賃房屋抵押貸款和已抵押房屋租賃問題。

一是按照《擔(dān)保法》司法解釋第六十五條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押的受讓人繼續(xù)有效?！睆纳鲜鲆?guī)定看出，如果借款人將出租的房產(chǎn)抵押給銀行，銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，銀行仍受租賃合同的約束，不能將房產(chǎn)重新辦理出租。為防范此類風(fēng)險，對未出租的抵押人要求出具未出租書面證明，對已出租的要求承租人書面放棄優(yōu)先權(quán)。

二是按照《擔(dān)保法》司法解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵

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押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力?！币虼算y行應(yīng)弄清楚出租是在抵押前，還是在抵押后，如果是在抵押后出租的，租賃合同對銀行不具有約束力。

5、“借新還舊”房產(chǎn)抵押風(fēng)險與防范

“借新還舊”的舊貸款與新貸款是兩個借貸法律關(guān)系，舊貸款還清后，舊的債權(quán)也就消滅，按照《擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押權(quán)也同時消滅，所以用不存在的抵押權(quán)來對新的貸款進(jìn)行擔(dān)保是無效的。

因此銀行在辦理“借新還舊”過程中，舊的房產(chǎn)抵押貸款還清后，在辦理新貸款的同時，應(yīng)重新辦理房產(chǎn)抵押登記，以保證新抵押權(quán)對新貸款的有效擔(dān)保性。

6、抵押人變相變賣房產(chǎn)的風(fēng)險與防范

部分房屋所有人對于難以變賣的房產(chǎn)，用房產(chǎn)抵押向銀行貸款，變相地把房產(chǎn)賣出去，造成銀行貸款沉淀，難以收回。

因此銀行要防范這種風(fēng)險，必須做好貸款前調(diào)查，對房產(chǎn)的市場價值進(jìn)行評估，充分考慮房產(chǎn)變賣的難易程度，盡量壓低房產(chǎn)抵押貸款的抵借比。

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7、抵押人改變房屋結(jié)構(gòu)、增添房屋及房屋滅失的風(fēng)險與防范

借款人對抵押房產(chǎn)的某些行為，如改變結(jié)構(gòu)、裝飾、增添等，可能會使抵押房產(chǎn)的價值產(chǎn)生變化，如果抵押房產(chǎn)價值減少，或發(fā)生滅失，從而使房產(chǎn)抵押貸款發(fā)生風(fēng)險。

一是抵押人的行為足以使抵押房產(chǎn)價值減少的，按照《擔(dān)保法》的規(guī)定，銀行有權(quán)要求抵押人停止其行為，抵押房產(chǎn)價值減少時，銀行有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押房產(chǎn)的價值，或提供與減少的價值相等的擔(dān)保。

二是抵押借款合同簽訂后，抵押人在原土地上增建房屋，這部分新增的房屋不屬于抵押物，需要拍賣該抵押的房產(chǎn)時，銀行可依法將其抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得無權(quán)優(yōu)先受償。

三是如果抵押房產(chǎn)因某種原因發(fā)生消滅，因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。

三、在建工程抵押貸款的風(fēng)險與防范

1、以在建工程作為抵押只能為開發(fā)商本人借款作抵押物，不得

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為第三人提供抵押。

建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)抵押登記管理辦法》第三條規(guī)定：“本辦法所稱的在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程投入的資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款旅行擔(dān)保的行為?！?/p>

2、在建工程占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)已經(jīng)抵押，那么在建工程抵押無效。

3、房屋竣工驗(yàn)收后，如開發(fā)商尚未還清貸款，應(yīng)及時將在建工程抵押置換為房屋所得有權(quán)證和國家土地使用權(quán)證齊全的房產(chǎn)抵押。

以正在建造中的房屋當(dāng)然可以設(shè)定抵押權(quán)，尚未完工取得所有權(quán)的建筑物因缺乏權(quán)利憑證，加之工程未完工也增加了抵押的不確定性，影響了其變現(xiàn)能力，增加了貸款風(fēng)險，因此當(dāng)房屋竣工驗(yàn)收后，對未還清貸款，應(yīng)及時將在建工程抵押變?yōu)椤皟勺C”齊全的房產(chǎn)抵押。

四、國有土地使用權(quán)抵押貸款的風(fēng)險與防范

1、弄清國有土地使用權(quán)的取得方式，是否交納土地出讓金。

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國有土地使用權(quán)分為出讓、劃撥方式，一是以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)作抵押貸款，銀行在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，拍賣所得價款，在扣除相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金后，才享有優(yōu)先受償權(quán)。而部分土地使用權(quán)拍賣所得在扣除出讓金和有關(guān)費(fèi)用后，已經(jīng)所剩無幾。二是以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)作為抵押貸款，應(yīng)查清是否已經(jīng)繳納土地出讓金，在實(shí)踐中只要繳納了部分出讓金后，就能取得國有土地使用權(quán)證，也就增大了貸款風(fēng)險，使抵押房產(chǎn)不足值，因此銀行應(yīng)當(dāng)要求抵押人出示出讓合同、出讓金繳納原始發(fā)票，并應(yīng)當(dāng)在抵押人已足額繳納土地出讓金的前提下設(shè)定抵押。

2、弄清國有土地使用權(quán)的期限。國有土地使用權(quán)有一定的期限，在辦理土地使用權(quán)抵押時，應(yīng)查清土地使用權(quán)還剩下多少使用期限，對即將到期的土地使用權(quán)不應(yīng)辦理抵押。

五、農(nóng)村宅基地和房屋的抵押問題

農(nóng)村土地使用權(quán)屬于農(nóng)村集體所有，因此村民的宅基地是一種集體土地，因此農(nóng)民個人無權(quán)以此設(shè)定抵押，按照《擔(dān)保法》第三十七條的規(guī)定，宅基地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，按照土地使用權(quán)、房屋同時抵押的原則，宅基地不能抵押，宅基地上的房屋當(dāng)然不能辦理抵押。

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六、用公司的房地產(chǎn)為公司的股東或其他人債務(wù)提供抵押擔(dān)保的效力

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于使用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“董事、經(jīng)理違反《中華人民共和國公司法》第六十條的規(guī)定，以公司資金為本公司的股東或者其他個人債務(wù)提供擔(dān)保的，擔(dān)保無效?！币虼算y行在辦理公司房產(chǎn)抵押擔(dān)保時要高度謹(jǐn)慎，防止抵押無效。

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注

意

什

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產(chǎn)

能

否

出

租，轉(zhuǎn)

讓

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