第一篇：常熟市住宅區(qū)物業(yè)管理工作考核辦法(試行)

常熟市住宅區(qū)物業(yè)管理工作考核辦法(試行)

為貫徹落實市委、市政府《關(guān)于進(jìn)一步加強城市管理的工作意見》(常發(fā)〔** }}號)、《常熟市住宅區(qū)物業(yè)管理實施辦法》(常政發(fā)規(guī)字〔2011 j 2號)和《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)我市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見》(常政發(fā)〔20117 29號)文件，充分發(fā)揮物業(yè)管理在和諧社會、和諧小區(qū)建設(shè)中的作用，創(chuàng)新物業(yè)管理考核辦法，明確考核工作標(biāo)準(zhǔn)，建立住宅區(qū)物業(yè)管理長效管理機制，特制定本考核辦法。

一、考核對象本市范圍內(nèi)的所有住宅區(qū)。實地考察每年考核2次，分別于6月和12月實施;滿意度調(diào)查每年進(jìn)行1次，于12月實施;業(yè)主委員會考核每年考核2次，分別于6月和}2月實施。

六、考核程序住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)中心(管理處)(以下統(tǒng)稱為管理處)分別于考核月的上旬對住宅區(qū)管理情況進(jìn)行自檢自評，并在考核當(dāng)月巧日前將自檢自評情況報管理區(qū)。管理區(qū)召集考核小組于考核月下旬對各住宅區(qū)物業(yè)管理工作情況和業(yè)主委員會運作情況進(jìn)行實地考察。

七、考核方法

1.考核實行量化打分制，住宅區(qū)物業(yè)管理工作情況、業(yè)主委員會考核分別實施百分制。

2.住宅區(qū)物業(yè)管理工作情況包括實地考察和滿意度測評兩方面。其中:實地考察占94}/v(業(yè)主委員會、考核小組考核得分各占一半;未成立業(yè)主委員會的，全部由考核小組考核)，滿意度測評占1 }0}a。實地考察最終考核得分為各次考核得分的簡單算術(shù)平均數(shù)。滿意度測評得分為調(diào)查戶數(shù)滿意度的簡單算術(shù)平均數(shù)。

3.住宅區(qū)滿意度測評的戶數(shù)按入住業(yè)主戶數(shù)的不低于340/0比例確定，其中交費業(yè)主所占比例不得少于8 } o}} a 4.考核設(shè)“良好，、“合格，、“基本合格，、“不合格，四個等次。綜合評分在85分(含)以上的為“良好，’;綜合評分在7084分的為“合格，’;綜合評分在6} }-g9分的為“基本合格，’;綜合評分在6}分以下的為“不合格”。

5?？己速Y料由各管理區(qū)存檔，資料匯總后于年底前將結(jié)果上報所屬政府和市房產(chǎn)管理處。

八、考核結(jié)果的運用住宅區(qū)物業(yè)管理考核結(jié)果，將作為企業(yè)資質(zhì)升級、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、住宅區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)、相關(guān)經(jīng)費貼補獎勵的重要參考依據(jù)。

1.綜合考核為“良好”的住宅區(qū)可參與年度常熟市級優(yōu)秀住宅區(qū)的評比。

2.凡年度考核為“良好”的業(yè)主委員會可參與年度優(yōu)秀業(yè)主委員會的評比，對評為市優(yōu)秀業(yè)主委員會的獎勵}.2萬元。

第二篇：武陟縣住宅區(qū)物業(yè)管理工作自查報告

武陟縣住宅區(qū)物業(yè)管理工作自查報告

為了進(jìn)一步規(guī)范縣域住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平，切實推動縣域住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作健康有序發(fā)展，根據(jù)武陟縣人們政府轉(zhuǎn)發(fā)《焦作市城市精細(xì)化管理領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于對全市城市精細(xì)化管理工作進(jìn)行檢查考核的通知》文件要求，結(jié)合我縣住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作實際，嚴(yán)格對照《河南省城市精細(xì)化管理考核項目及評分標(biāo)準(zhǔn)》“住宅小區(qū)管理”考核內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，對近年來我縣住宅區(qū)物業(yè)管理工作情況認(rèn)真開展了自查，現(xiàn)將自查情況匯報如下：

一、基本概況

全縣共開發(fā)住宅小區(qū)**個，建筑總面積達(dá)***萬平方米，其中實施物業(yè)服務(wù)管理的住宅小區(qū)**個，管理面積達(dá)**萬平方米；實行自治物業(yè)管理小區(qū)**個，管理面積達(dá)***萬平方米。全縣共有物業(yè)資質(zhì)的管理公司**個，從事物業(yè)管理人員***人，持證上崗的**人。

二、物業(yè)管理基礎(chǔ)工作

嚴(yán)格規(guī)劃要求，審批物業(yè)用房，我中心在辦理《商品房預(yù)售許可證》前，明確規(guī)定凡新建住宅小區(qū)，明確規(guī)定必須建設(shè)住宅配套設(shè)施，對未留臵，申報物業(yè)用房的住宅小區(qū)，以及未按照規(guī)定召開前期物業(yè)招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，一律不予受理預(yù)售許可證。截止目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在我中心申報物業(yè)用房**，1

審批物業(yè)用房面積***，并納入物業(yè)管理用房檔案。通過公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的**，并納入前提物業(yè)管理招投標(biāo)檔案。起草了《武陟縣住宅專項維修資金管理辦法》并上報縣政府。物業(yè)科工作人員深入各物業(yè)服務(wù)企業(yè)及各住宅小區(qū)，通過查看工作臺賬，征詢業(yè)主意見等，根據(jù)各小區(qū)特點，認(rèn)真指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)完善工作流程，建立健全物業(yè)服務(wù)工作流程，建立24小時值班制度，財務(wù)制度，衛(wèi)生制度，報修制度，門衛(wèi)保安制度等各項管理制度，并要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況。年前組織有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加了全市物業(yè)管理交流會議，參觀了市里的優(yōu)秀示范小區(qū)。

三、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)

一是示意圖規(guī)范，各類標(biāo)示清晰。我縣住宅小區(qū)主出入口均設(shè)有小區(qū)平面示意圖，示意圖規(guī)范清晰，真實可靠。主要路口設(shè)有路標(biāo)，門幢樓層標(biāo)示明顯，極大方便了小區(qū)業(yè)主。

二是嚴(yán)遵規(guī)劃，保護(hù)房屋用途。小區(qū)內(nèi)無業(yè)主違反《業(yè)主規(guī)約》，違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途現(xiàn)象。

三是室外封閉統(tǒng)一，空調(diào)安裝有序。陽臺封閉統(tǒng)一，空調(diào)支架基本無銹蝕現(xiàn)象。

四是嚴(yán)格指導(dǎo)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實《焦作市裝飾裝修管理規(guī)定》，因房屋裝飾裝修導(dǎo)致發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)以及拆改管線和損害他人利益現(xiàn)象發(fā)生。

四、共同設(shè)施設(shè)備管理

一是共用設(shè)施設(shè)備運行，使用正常，維護(hù)有記錄，無事故隱患發(fā)生。專業(yè)技術(shù)人員和維護(hù)均為實現(xiàn)持證上崗。嚴(yán)格按照操作規(guī)程和保養(yǎng)規(guī)范操作，有記錄。

二是室外公共管線統(tǒng)一管理。無私拉亂扯現(xiàn)象。

三是保持排、排污管道暢通，無堵塞、外溢現(xiàn)象。

四是小區(qū)道路暢通，路面平整，井蓋無缺損，無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行。

五是供水、供電運行正常，二次供水有嚴(yán)格保障措施，電梯運行有保障，制定有事故應(yīng)急處理方案。

五、保安、消防、車輛管理

一是保安隊伍健全、制度健全。物業(yè)企業(yè)根據(jù)小區(qū)業(yè)主面積大小均合理配有專業(yè)的保安隊伍，實行全天候值班和治安巡邏制度；保安人員熟悉小區(qū)環(huán)境，文明執(zhí)勤，訓(xùn)練有素，語言規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。

二是各小區(qū)配電、儲水等危及人身安全處均有明顯標(biāo)示，物業(yè)公司制定有具體防范措施。消防器材設(shè)施設(shè)備完好，消防通道暢通無阻，有安全消防應(yīng)急方案。

三是車輛管理到位、機制完善。制定有機動車輛停車場管理制度和非機動車輛管理制度，管理責(zé)任明確，進(jìn)出有登記，按規(guī)定位臵停放，管理有序。

六、環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理

一是物業(yè)企業(yè)根據(jù)各自服務(wù)小區(qū)實際，制定有切實可行衛(wèi)生

保潔工作計劃，明確了工作目標(biāo)、責(zé)任分工、保障措施等，組建清潔隊，細(xì)化工作任務(wù)，明確職責(zé)定位，大力推行日保潔制和重點部位隨時保潔制，堅持每日一檢查、每月一評比。垃圾箱、噴霧器、電動修草機等創(chuàng)衛(wèi)設(shè)備必備器材完備。做到垃圾日產(chǎn)日清，小區(qū)公用場地清潔無雜物，無亂貼畫，無亂設(shè)攤點，廣告牌等。

二是小區(qū)綠地布局合理，花草與建筑小品配臵得當(dāng)。劃分責(zé)任區(qū)域，實行包片養(yǎng)護(hù)管理，保證了草坪整潔，樹木生長正常，花卉修剪及時。綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。

七、存在主要問題及下步打算

存在的主要問題：一是建立住宅專項維修資金歸集、使用制度，新建住宅小區(qū)維修資金繳納率還不足，專門維修資金管理機構(gòu)還未設(shè)立?！段溱炜h住宅專項維修資金管理辦法》已經(jīng)起草上報縣政府，待政府部門審定通過后，我中心將嚴(yán)格參照執(zhí)行；二是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管力度還有待提高。

下步打算：一是進(jìn)一步完善《武陟縣住宅專項維修資金管理辦法》,盡快研究設(shè)立專門的維修管理機構(gòu)。二是針對新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強業(yè)務(wù)指導(dǎo)，完善物業(yè)企業(yè)服務(wù)制度，提高服務(wù)質(zhì)量，使廣大業(yè)主認(rèn)同物有所值的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)。

武陟縣房產(chǎn)管理中心

2012年2月27日

第三篇：南京市加強住宅區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見

市政府關(guān)于印發(fā)《南京市加強住宅區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見》的通知

各區(qū)縣人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：

現(xiàn)將《南京市加強住宅區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見》印發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。

二○○九年十一月二十六日

南京市加強住宅區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見

加強住宅區(qū)物業(yè)管理是當(dāng)前加強城市綜合管理、建設(shè)和諧社會的重要內(nèi)容，為破除當(dāng)前物業(yè)管理與社區(qū)管理相分離、以單一管理代替綜合管理、行業(yè)管理代替社會管理的舊體制，重新構(gòu)建與現(xiàn)代城市管理相適應(yīng)的住宅區(qū)物業(yè)管理新體制，進(jìn)一步鞏固文明城市創(chuàng)建成效，夯實和諧南京建設(shè)基礎(chǔ)，現(xiàn)根據(jù)我市住宅區(qū)物業(yè)管理體制創(chuàng)新工作試點情況，提出如下意見。

一、指導(dǎo)思想及原則

加強住宅區(qū)物業(yè)管理的指導(dǎo)思想是：以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以體制創(chuàng)新為核心，建立“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級負(fù)責(zé)、條保塊管、綜合協(xié)調(diào)”的物業(yè)管理新體制，充分發(fā)揮區(qū)政府、街道辦事處和社區(qū)居委會在住宅區(qū)物業(yè)管理中的作用，將物業(yè)管理納入?yún)^(qū)政府、街道辦事處城市綜合管理體系，強化住宅區(qū)物業(yè)管理，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)社會化、市場化、專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展，逐步實現(xiàn)住宅區(qū)物業(yè)管理的高效率和全覆蓋，及時化解物業(yè)管理領(lǐng)域的各類矛盾問題，不斷推動社區(qū)穩(wěn)定和諧與社會文明進(jìn)步。

加強住宅區(qū)物業(yè)管理，應(yīng)遵循以下原則：

（一）統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、綜合協(xié)調(diào)的原則

住宅區(qū)物業(yè)管理作為現(xiàn)代城市管理的重要組成部分，必須納入城市管理的大平臺，實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一考核。各區(qū)政府、街道辦事處要將住宅區(qū)物業(yè)管理工作納入轄區(qū)城市管理工作范疇統(tǒng)籌考慮，綜合協(xié)調(diào)解決住宅區(qū)物業(yè)管理中遇到的各類問題。

（二）分級負(fù)責(zé)、屬地管理的原則

住宅區(qū)物業(yè)管理工作的重心在街道和社區(qū)，各區(qū)政府和各街道辦事處必須充分發(fā)揮綜合管理的工作優(yōu)勢，積極采取有效措施，進(jìn)一步整合管理資源，明確責(zé)任主體，落實管理責(zé)任，強化協(xié)調(diào)服務(wù)和考核監(jiān)督，真正將各類住宅區(qū)的物業(yè)管理工作職責(zé)落到實處。

（三）權(quán)責(zé)統(tǒng)一、保障到位的原則

市區(qū)各行政主管部門要按照權(quán)責(zé)相統(tǒng)一的原則，科學(xué)劃分住宅區(qū)物業(yè)管理的職責(zé)和義務(wù)，盡可能下放相關(guān)管理職權(quán)，積極為區(qū)、街綜合管理協(xié)調(diào)創(chuàng)造條件，為區(qū)、街做好住宅區(qū)物業(yè)管理工作提供保障。

二、管理機構(gòu)及職責(zé)分工

（一）市政府建立綜合協(xié)調(diào)機制，由市住宅區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)制定相關(guān)政策規(guī)劃，分解目標(biāo)任務(wù)，界定職責(zé)分工，研究解決重大問題，組織協(xié)調(diào)各級、各單位共同做好住宅區(qū)的物業(yè)管理工作，并將其納入全市城管大平臺進(jìn)行統(tǒng)一檢查和考核。

（二）市房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督，研究制定物業(yè)管理法規(guī)和行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和住宅專項維修資金，并協(xié)助市城市管理委員會制定住宅區(qū)物業(yè)管理考核辦法，參與對各區(qū)、各部門物業(yè)管理相關(guān)工作情況的目標(biāo)責(zé)任考核。

（三）各區(qū)政府負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織工作，落實綜合協(xié)調(diào)管理職責(zé)，并根據(jù)工作實際，制定本區(qū)物業(yè)管理相關(guān)政策措施。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門具體負(fù)責(zé)轄區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的指導(dǎo)監(jiān)督、物業(yè)管理工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和人員培訓(xùn)、物業(yè)管理工作績效考核等相關(guān)工作。

（四）街道、社區(qū)作為住宅區(qū)物業(yè)管理工作的實施主體，主要負(fù)責(zé)將住宅區(qū)物業(yè)管理工作納入社區(qū)居委會工作的重要內(nèi)容，融入社區(qū)綜合管理；建立投訴受理和聯(lián)動協(xié)調(diào)機制，受理調(diào)解本轄區(qū)物業(yè)管理方面的投訴；參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分，續(xù)籌與審核物業(yè)維修資金使用情況，檢查考評物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，監(jiān)管物業(yè)管理項目交接等工作；牽頭組織業(yè)主大會召開和業(yè)主委員會選舉，備案業(yè)主委員會選舉結(jié)果，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運作，并對暫不具備市場化條件的住宅區(qū)提供基本的有償物業(yè)服務(wù)。

（五）市物價局負(fù)責(zé)完善住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費辦法和標(biāo)準(zhǔn)，查處違法違規(guī)收費行為；市民政局負(fù)責(zé)加強對社區(qū)居委會的指導(dǎo)監(jiān)督，充實基層物業(yè)管理機構(gòu)和工作職能；市財政局負(fù)責(zé)制定老舊住宅區(qū)長效管理補貼資金政策，納入財政預(yù)算；市工商局負(fù)責(zé)街道物業(yè)服務(wù)中心登記注冊工作；市地稅局負(fù)責(zé)落實對街道物業(yè)服務(wù)中心相關(guān)稅收政策；市司法局負(fù)責(zé)物業(yè)矛盾調(diào)解工作制度的落實和業(yè)務(wù)指導(dǎo)；市勞動社會保障局負(fù)責(zé)落實街道物業(yè)服務(wù)中心的就業(yè)扶持政策；市市容局負(fù)責(zé)住宅區(qū)垃圾轉(zhuǎn)運和處理，查處和治理住宅區(qū)內(nèi)的占道經(jīng)營、違法搭建等影響市容的違法行為。市委宣傳部，市建委、規(guī)劃局、市政公用局、公安局、園林局等相關(guān)部門按照各自職責(zé)，分工協(xié)作，密切配合，共同做好住宅區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)工作。

三、工作機制

物業(yè)管理既是城市管理的重要內(nèi)容，也是社會管理的重要組成部分，必須在目前“兩級政府、三級管理”的工作體制下，進(jìn)一步加強和完善街道辦事處建設(shè)，將住宅區(qū)物業(yè)管理工作納入街道辦事處工作范疇，明確街道分管領(lǐng)導(dǎo)和責(zé)任科室，并根據(jù)轄區(qū)規(guī)模和工作量，落實相應(yīng)的管理人員和工作經(jīng)費。

（一）各區(qū)政府應(yīng)根據(jù)全市物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃和相關(guān)法規(guī)，制定本轄區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展計劃和扶持措施；建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議和綜合協(xié)調(diào)制度、監(jiān)督管理和矛盾調(diào)解制度、老舊住宅區(qū)財政補貼制度等長效工作機制，進(jìn)一步提高相關(guān)管理服務(wù)水平，逐步實現(xiàn)住宅區(qū)管理高效率和全覆蓋。

（二）街道辦事處應(yīng)設(shè)立由分管主任牽頭的物業(yè)管理辦公室，并分別設(shè)立“兩站一中心”：

1、設(shè)立街道物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站。主要是在市物業(yè)管理行政主管部門審定后，聘用專職人員，受理物業(yè)管理方面的投訴。物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站的日常工作經(jīng)費由市、區(qū)兩級政府統(tǒng)一安排；相關(guān)工作納入街道大調(diào)解工作序列，接受市、區(qū)司法、房產(chǎn)部門業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

2、設(shè)立街道物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)站。主要是根據(jù)各街道實際，在轄區(qū)內(nèi)選擇若干信譽好、實力強的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或房產(chǎn)維修中心作為維修加盟單位，為轄區(qū)內(nèi)無物業(yè)管理住宅區(qū)的房屋排險、下水管道堵塞、水電故障等突發(fā)情況，提供有償應(yīng)急維修。

3、設(shè)立街道物業(yè)服務(wù)中心。該中心為保本微利的服務(wù)企業(yè)，主要是向暫不具備市場化物業(yè)管理條件或無人管理的住宅區(qū)提供有償?shù)幕痉?wù)。符合條件的，可享受相應(yīng)的財稅、就業(yè)扶持政策。

“兩站一中心”具體組織實施辦法由市住宅區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組另行研究制定。

（三）因地制宜，實行分類管理。區(qū)政府和街道辦事處必須對轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)進(jìn)行全面調(diào)查摸底，并根據(jù)實際情況，因地制宜地實行分類管理：

1、已實施市場化物業(yè)服務(wù)的住宅區(qū)，應(yīng)強化對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管措施，指導(dǎo)業(yè)主大會和業(yè)主委員會規(guī)范運作。

2、通過整治出新、具備市場化物業(yè)管理條件的舊住宅區(qū)，應(yīng)按照相關(guān)程序選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實行專業(yè)化的物業(yè)管理。

3、自管房住宅區(qū)，相應(yīng)管理單位要切實擔(dān)負(fù)起物業(yè)管理責(zé)任，并接受街道辦事處對住宅區(qū)的日常監(jiān)督指導(dǎo)，不斷提高管理服務(wù)水平。

4、原產(chǎn)權(quán)單位無力托管、業(yè)主無法自行管理、也暫不具備市場化物業(yè)管理條件的舊住宅區(qū)，統(tǒng)一由街道物業(yè)服務(wù)中心提供基本物業(yè)管理服務(wù)，逐步向市場化過渡。

5、實施業(yè)主自行管理的住宅區(qū)，業(yè)主可向街道“兩站一中心”申請物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解和應(yīng)急維修服務(wù)。

6、經(jīng)濟(jì)適用住房作為政府保障性住房，原則上統(tǒng)一由街道物業(yè)服務(wù)中心提供物業(yè)管理。按規(guī)定配套建設(shè)的商業(yè)用房經(jīng)營收益，可用于補貼經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)的虧損。

（四）建立聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)化解各類矛盾糾紛。區(qū)、街道辦事處、社區(qū)居委會應(yīng)分別建立由相關(guān)部門和單位參加的三級聯(lián)席會議制度，進(jìn)一步加強住宅區(qū)物業(yè)管理聯(lián)動協(xié)調(diào)機制，解決本區(qū)域住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題和矛盾，真正實現(xiàn)齊抓共管和綜合治理。

四、保障措施

（一）為順利開展住宅區(qū)物業(yè)管理工作，各相關(guān)職能部門應(yīng)及時調(diào)整、下放行政職能，形成權(quán)責(zé)相統(tǒng)一的工作機制。

（二）市區(qū)房產(chǎn)管理部門應(yīng)結(jié)合住宅區(qū)物業(yè)管理體制創(chuàng)新工作，繼續(xù)推進(jìn)全市舊住宅小區(qū)的整治出新工程，將符合條件的老舊小區(qū)分批列入全市小區(qū)整治出新工作計劃，逐步改善居住環(huán)境，完善基礎(chǔ)設(shè)施，為實施物業(yè)管理全覆蓋創(chuàng)造條件。

（三）為解決部分老舊小區(qū)和經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)物業(yè)費收繳標(biāo)準(zhǔn)較低、困難人群較多等問題，市、區(qū)、街三級應(yīng)根據(jù)管理效能考核情況，分別給予適當(dāng)?shù)呢斦a貼。市級財政自2010年起，分三年對考核達(dá)標(biāo)的小區(qū)給予補貼，區(qū)、街兩級也應(yīng)按規(guī)定按時足額補貼，具體辦法另行研究制定。

（四）各區(qū)、各街道應(yīng)通過多種形式，加大物業(yè)管理法規(guī)的宣傳力度，引導(dǎo)住戶樹立“花錢買服務(wù)”的消費理念，協(xié)助服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費，破解長期欠繳問題，形成良好的物業(yè)管理氛圍。

（五）完善考核機制，建立“市、區(qū)、街”三級住宅區(qū)物業(yè)管理考核網(wǎng)絡(luò)。市政府將住宅區(qū)物業(yè)管理工作納入全市城市綜合管理目標(biāo)，對區(qū)政府進(jìn)行考核。區(qū)政府定期對轄區(qū)內(nèi)街道辦事處、社區(qū)居委會住宅區(qū)物業(yè)管理工作的實施情況及矛盾糾紛的處理情況進(jìn)行檢查考核。街道辦事處、社區(qū)居委會負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理單位進(jìn)行日常檢查考核。

本意見自發(fā)布之日起施行。江寧區(qū)、浦口區(qū)、六合區(qū)、溧水縣、高淳縣政府可參照本意見制定相應(yīng)管理辦法。

第四篇：關(guān)于進(jìn)一步加強住宅區(qū)物業(yè)管理工作試點方案(20090426)

關(guān)于進(jìn)一步加強住宅區(qū)物業(yè)管理工作試點方案

（市房產(chǎn)局 2009年1月）

為切實加強我市住宅區(qū)物業(yè)管理工作，重新構(gòu)建與現(xiàn)代城市管理相適應(yīng)的住宅區(qū)物業(yè)管理工作體制和機制，優(yōu)化居住環(huán)境，鞏固文明城市創(chuàng)建成果，夯實和諧南京建設(shè)基礎(chǔ)，現(xiàn)根據(jù)我市城市管理、物業(yè)管理工作實際，制定本試點方案。

一、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以體制創(chuàng)新為核心，將物業(yè)管理納入?yún)^(qū)政府、街道辦事處城市綜合管理體系，建立起“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級負(fù)責(zé)、條保塊管、綜合協(xié)調(diào)”的物業(yè)管理新體制。充分發(fā)揮區(qū)政府、街道辦事處和社區(qū)居委會在住宅區(qū)物業(yè)管理中的作用，及時協(xié)調(diào)群眾反映的物業(yè)管理方面的各類問題，將問題解決在基層，矛盾化解在萌芽狀態(tài)，強化住宅區(qū)物業(yè)管理，提高全市物業(yè)管理覆蓋率，促進(jìn)文明社區(qū)與和諧南京建設(shè)。

二、組織領(lǐng)導(dǎo)

市政府成立南京市進(jìn)一步加強住宅區(qū)物業(yè)管理試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)指導(dǎo)各區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理試點工作。陸冰副市長任組長，市房產(chǎn)局陸春林局長任副組長，市建委、市財政局、市規(guī)劃局、市市政公用局、市市容局、市物價局等相關(guān)部門分別派員參加。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)試點工作的具體組織協(xié)調(diào)工作，辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，郭宏定同志任辦公室主任。

各試點區(qū)、街道辦事處應(yīng)成立相應(yīng)的組織機構(gòu)，切實組織開展好試點工作。為便于機構(gòu)運轉(zhuǎn)，各試點街道辦事處設(shè)立物業(yè)管理辦公室，由負(fù)責(zé)城建、城管的分管主任具體負(fù)責(zé)，并分別設(shè)立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站、物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)站和物業(yè)服務(wù)中心（以下簡稱“兩站一中心”），負(fù)責(zé)組織開展各項具體試點工作，并經(jīng)辦物業(yè)管理相關(guān)業(yè)務(wù)。

三、工作要求

（一）強化屬地管理，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系

按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立市、區(qū)、街道領(lǐng)導(dǎo)下的強化物業(yè)管理體制試點網(wǎng)絡(luò)，根據(jù)各自職責(zé)，共同做好物業(yè)管理體制創(chuàng)新工作。

1、市房產(chǎn)部門具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督、管理、考核工作，研究制定物業(yè)管理政策和行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)和住宅專項維修資金的監(jiān)督管理，協(xié)助城市管理委員會制定創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)考核辦法，組織實施對各區(qū)、各部門推進(jìn)物業(yè)管理工作情況的目標(biāo)責(zé)任考核。

2、各區(qū)政府負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織工作，落實住宅區(qū)物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)、管理的職責(zé)，根據(jù)本地實際，制定本區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理相關(guān)政策措施。各區(qū)房產(chǎn)部門具體負(fù)責(zé)轄區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督管理、物業(yè)管理工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和培訓(xùn)、前期物業(yè)管理項目招投標(biāo)備案、物業(yè)管理項目創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)、物業(yè)管理工作績效考核。

3、各街道辦事處負(fù)責(zé)具體落實所轄住宅區(qū)物業(yè)管理工作，要設(shè)立相關(guān)機構(gòu)，明確分管領(lǐng)導(dǎo)，并根據(jù)轄區(qū)規(guī)模和工作量，配備落實相應(yīng)的管理人員和工作經(jīng)費，主要職責(zé)是：

（1）負(fù)責(zé)所轄住宅區(qū)物業(yè)管理單位日常工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，依法查處物業(yè)管理違法行為，續(xù)籌與使用審核物業(yè)維修資金、檢查考評物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、交接監(jiān)管物業(yè)管理項目，參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)、新建住宅區(qū)公共配套設(shè)施竣工驗收、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分。

（2）牽頭組織召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運作。

（3）負(fù)責(zé)將住宅區(qū)物業(yè)管理作為社區(qū)居委會重要工作內(nèi)容之一，融入社區(qū)綜合管理。

（4）街道辦事處設(shè)立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站，應(yīng)配備面積不少于10平方米的專有固定接待場所和一名專職負(fù)責(zé)人，并建立規(guī)章制度，受理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴，通過人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解密切配合的有效平臺，運用綜合手段化解物業(yè)管理中的各類矛盾，將矛盾糾紛及時化解在基層，解決在萌芽狀態(tài)。物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站的日常工作經(jīng)費由市、區(qū)政府統(tǒng)一安排。

（5）街道辦事處設(shè)立物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)站，應(yīng)根據(jù)各街道實際，在轄區(qū)內(nèi)選擇1-2個信譽好、實力強的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或房產(chǎn)維修中心作為維修加盟單位，為轄區(qū)內(nèi)的無物業(yè)管理住宅區(qū)房屋本體排險和下水管道堵塞不暢及水電故障等突發(fā)情況的提供24小時的有償應(yīng)急維修。

（6）街道辦事處設(shè)立街道物業(yè)服務(wù)中心，應(yīng)為保本微利企業(yè)，主要為暫不具備市場化物業(yè)管理條件或無人管理的住宅區(qū)提供有償?shù)奈飿I(yè)基本服務(wù)。物業(yè)基本服務(wù)主要包括公共秩序維護(hù)、清掃保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、下水道疏通、化糞池清理等。

4、市建設(shè)、公安、市容、規(guī)劃、勞動、環(huán)保、民政、市政公用、工商、財政、稅務(wù)、物價、建工、園林、技術(shù)監(jiān)督等各相關(guān)部門應(yīng)按照各自職責(zé)分工，密切配合，共同做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。住宅區(qū)物業(yè)管理牽涉到千家萬戶的切身利益，是維護(hù)社會穩(wěn)定的基本要素，要處理好住宅區(qū)各類組織和各項工作的關(guān)系，在繼承、整合的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，充分利用和發(fā)揮基層黨組織、綜合治理、治安聯(lián)防、城建、環(huán)境、信訪、民政等基層隊伍力量，拓寬住宅區(qū)物業(yè)管理范圍，形成齊抓共管的工作合力。

（二）因地制宜，實行分類管理

各試點區(qū)要對在建和已建成住宅區(qū)進(jìn)行一次全面調(diào)查摸底，根據(jù)本地區(qū)實際情況，因地制宜，分類管理，盡快制定推行物業(yè)管理的具體實施方案。

1、對已實施市場化物業(yè)服務(wù)的住宅區(qū)

街道辦事處要明確職責(zé)，協(xié)助行業(yè)主管部門，承接、參與各項行業(yè)管理事務(wù)，強化對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管措施，依據(jù)物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約服務(wù)情況實施監(jiān)督并予以規(guī)范；加強對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導(dǎo)，幫助規(guī)范自治活動，監(jiān)管自治行為，對業(yè)主委員會成立的過程、業(yè)主大會續(xù)聘選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過程加以規(guī)范和指導(dǎo)；對業(yè)主大會難以召開、業(yè)主委員會難以成立的住宅區(qū)，可以建立由產(chǎn)權(quán)單位、業(yè)主代表、社區(qū)居委會和派出所組成的住宅區(qū)管理委員會來行使業(yè)主大會或業(yè)主委員會的職能。

2、對不具備市場化運作的老舊住宅區(qū)

由街道物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)提供有償服務(wù)，滿足住宅區(qū)的基本要求。通過環(huán)境治理、出新改造、資源整合，逐步向市場化過渡，實行住宅區(qū)業(yè)主大會（住宅區(qū)管理委員會）與服務(wù)單位之間的合同制管理。

3、對經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)和單位自管房住宅區(qū)

經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一實施物業(yè)管理，實行低標(biāo)準(zhǔn)收費。街道辦事處可按規(guī)定配套建設(shè)一定比例的商業(yè)用房，其收益用于補貼物業(yè)管理費的不足。各試點街道要督促自管房住宅區(qū)管理單位切實擔(dān)負(fù)起物業(yè)管理責(zé)任，定期開展檢查考評，及時向管理單位通報情況。

四、保障措施

（一）根據(jù)強化物業(yè)管理試點工作要求，結(jié)合全市整治出新工程，有計劃對試點街道內(nèi)無物業(yè)管理的老舊小區(qū)開展整治出新工作，改善居住環(huán)境，完善基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備，為實施物業(yè)管理奠定良好的基礎(chǔ)。

（二）實行收費管理是老舊小區(qū)進(jìn)行長效管理的前提，各試點單位要加大宣傳力度，通過多種形式宣傳物業(yè)管理法規(guī)，引導(dǎo)業(yè)主樹立“花錢買服務(wù)”的消費理念，協(xié)助物業(yè)公司收取服務(wù)費，提高物業(yè)管理費收繳率，同時研究通過司法等多種途徑破解部分業(yè)主長期不交物業(yè)費的難題，形成良好的物業(yè)管理氛圍。

（三）為補貼舊住宅區(qū)由于收費標(biāo)準(zhǔn)低造成的管理經(jīng)費不足，對考核達(dá)標(biāo)的出新小區(qū)，市政府在專項整治經(jīng)費中預(yù)留約10萬元補貼管理單位；對其他老舊住宅區(qū)，將根據(jù)考核情況給予適當(dāng)補貼。

五、考核管理

市政府制定考核辦法，對試點區(qū)政府和相關(guān)部門進(jìn)行考核，嚴(yán)格獎懲兌現(xiàn)，具體考核辦法另行制定。

六、總體安排

2009年上半年，組織開展政策研究和試點工作，下半年在試點工作經(jīng)驗的基礎(chǔ)上進(jìn)行全市推廣。具體步驟如下：

（一）成立機構(gòu)（2009年4月初）

市、區(qū)分別成立試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組，確保人員到位，并在全市選定10個街道作為試點責(zé)任單位（名單附后）。

（二）宣傳發(fā)動（2009年4月1日至4月15日）

1、按照有關(guān)要求，在各試點街道設(shè)立“兩站一中心”。

2、組織媒體進(jìn)行宣傳報道，積極營造開展物業(yè)體制創(chuàng)新試點工作的良好氛圍。

3、相關(guān)試點單位在轄區(qū)內(nèi)通過各種形式進(jìn)行宣傳。

（三）組織培訓(xùn)（4月1日至4月30日）

市房產(chǎn)局牽頭組織各試點單位，開展相關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，主要培訓(xùn)內(nèi)容如下：

1、街道辦事處“兩站一中心”設(shè)立及崗位職責(zé)、規(guī)章制度、工作程序及要求。

2、業(yè)主大會和業(yè)主委員會、物業(yè)維修資金續(xù)籌與使用、物業(yè)招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)及相關(guān)的法律法規(guī)等物業(yè)管理行政管理職能。

3、聯(lián)席會議制度的設(shè)立及要求。

（四）試點運行（4月16日至5月31日）

各試點單位根據(jù)本《方案》要求，組織推開試點工作，市房產(chǎn)局對試點單位及時進(jìn)行指導(dǎo)，對試點工作中出現(xiàn)的問題及時匯總并認(rèn)真研究。

（五）工作總結(jié)（6月1日至6月30日）

對全市進(jìn)一步加強住宅區(qū)物業(yè)管理試點工作進(jìn)行考核驗收，并在總結(jié)經(jīng)驗基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善相關(guān)政策，為正式推開物業(yè)管理體制創(chuàng)新管理工作提供依據(jù)。

附件：

試點街道名單

玄武區(qū)鎖金村街道

秦淮區(qū)秦虹街道

秦淮區(qū)夫子廟街道

秦淮區(qū)中華門街道

秦淮區(qū)紅花街道

秦淮區(qū)雙塘街道

建鄴區(qū)南湖街道

鼓樓區(qū)江東街道

鼓樓區(qū)中央門街道

雨花臺區(qū)鐵心橋街道

第五篇：上饒市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

第一章 總則

第一條 為加強和規(guī)范上饒市住宅區(qū)物業(yè)管理，明確業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)及其他有關(guān)管理部門的權(quán)利和義務(wù)，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用，維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、安全、優(yōu)美、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理。

第三條 本辦法所稱的住宅區(qū)，是指以住宅為主，公用設(shè)施配套比較齊全并具有一定規(guī)模的居民生活區(qū)。住宅區(qū)的劃分，由縣、市（區(qū)）房地產(chǎn)管理部門結(jié)合社區(qū)管理，按照住宅與公共實施的相關(guān)情況劃定。

本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的各類房屋及相關(guān)設(shè)施、設(shè)備、場地等。

本辦法所稱業(yè)主，是指房產(chǎn)的所有權(quán)人。非業(yè)主使用人可以根據(jù)業(yè)主委托，享有權(quán)利，并承擔(dān)義務(wù)。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主、非業(yè)主使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行日常維護(hù)、修繕和整潔，同時對住宅區(qū)的安全、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等進(jìn)行日常管理，并為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供相關(guān)服務(wù)。

本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的法人。

第四條 市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱物業(yè)主管部門）是本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門。

縣、市（區(qū)）房地產(chǎn)管理部門是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政管理部門，依照本辦法對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督管理。

建設(shè)、規(guī)劃、市政、電力、郵電、環(huán)衛(wèi)、園林、公安（消防）、價格、工商行政管理等有關(guān)部門按照各自職責(zé)協(xié)同實施本辦法。

街道辦事處協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社會服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。

第二章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第五條 實行物業(yè)管理的住宅區(qū)入住率達(dá)到５０％以上的，必須召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主人數(shù)超過１００名的，可按比例推選業(yè)主代表。

業(yè)主大會由全體業(yè)主組成，業(yè)主代表大會由業(yè)主推選的代表組成。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會須擁有投票權(quán)者過半數(shù)以上的業(yè)主或業(yè)主代表出席才能舉行。

業(yè)主的投票權(quán)，普通住宅按每２０平方米為一個計票單位，別墅按每１５平方米為一個計票單位；非住宅按每１０平方米為一個計票單位，不足的按四舍五入處理，但每個獨立產(chǎn)權(quán)單位不得分割投票。

第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，由物業(yè)主管部門會同街道辦事處、居委會等相關(guān)單位組織召開，費用開支由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)。

第六條 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會行使下列職權(quán)：

（一）選舉、罷免業(yè)主委員會委員；

（二）審議通過或修改業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；

（三）審議業(yè)主委員會工作報告；

（四）決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（五）審議通過住宅區(qū)物業(yè)管理方案；

（六）決定其他有關(guān)維護(hù)業(yè)主權(quán)益和督促業(yè)主執(zhí)行業(yè)主公約的重大事項。

第七條 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會一般每年召開１—２次；經(jīng)業(yè)主委員會或１０％以上業(yè)主提議，也可臨時召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。

業(yè)主大會或業(yè)主代表大會可以邀請街道辦事處、社區(qū)居民委員會和使用人代表列席。業(yè)主可書面委托代理人出席。業(yè)主委員會要求物業(yè)管理企業(yè)列席會議的，物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)責(zé)人或其書面委托代理人應(yīng)當(dāng)列席會議。

業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決議，以全體業(yè)主或業(yè)主代表過半數(shù)通過。

第八條 業(yè)主委員會是在住宅區(qū)內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。

一個住宅區(qū)只能成立一個業(yè)主委員會。

第九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：

（一）召集和主持業(yè)主大會或業(yè)主代表大會；

（二）聘請派出所、居民委員會等有關(guān)單位人員兼任業(yè)主委員會副主任或委員；

（三）根據(jù)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決定，可以通過招投標(biāo)或其他方式，選聘、續(xù)聘或改聘物業(yè)管理企業(yè)，并代表業(yè)主簽訂、變更、終止物業(yè)管理委托合同；

（四）監(jiān)督檢查物業(yè)管理經(jīng)費的使用情況；

（五）檢查業(yè)主公約和物業(yè)管理委托合同的執(zhí)行情況；

（六）受理業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的投訴；

（七）監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)的工作，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)請求公布欠繳費戶名單，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)催交物業(yè)管理服務(wù)費；

（八）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)。

第十條 業(yè)主委員會根據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模由５至１１人組成，設(shè)主任１人，副主任１至３人，每屆任期３年，可以連選連任。

業(yè)主委員會可將日常管理事務(wù)委托居民委員會承擔(dān)，業(yè)主委員會會議由主任召集，作出的決議，以組成人員的過半數(shù)通過。

第十一條 業(yè)主委員會應(yīng)在選舉產(chǎn)生之日起１５日內(nèi)，將業(yè)主委員會章程和名單報物業(yè)主管部門登記備案，并同時抄送當(dāng)?shù)鼐游瘯?/p>

第十二條 業(yè)主委員會的活動經(jīng)費由全體業(yè)主共同分?jǐn)?，但不得超過同期物業(yè)管理費總額的５％．具體數(shù)額和計劃由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議決定。

第十三條 業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會的決議和業(yè)主公約，應(yīng)當(dāng)符合國家的有關(guān)規(guī)定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。

第三章 物業(yè)管理企業(yè)

第十四條 物業(yè)管理企業(yè)必須持有物業(yè)主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理資質(zhì)證書》。物業(yè)管理資質(zhì)實行年審制和等級管理制。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員，物業(yè)管理人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)考核合格后，持證上崗。

第十五條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

（一）根據(jù)委托合同和法律、法規(guī)、規(guī)章以及國家的其他有關(guān)規(guī)定，管理住宅區(qū)的物業(yè)；

（二）按照國家和省、市有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費；

（三）制止各種損害住宅區(qū)物業(yè)和妨礙物業(yè)管理的行為；

（四）享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

第十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)內(nèi)容：

（一）物業(yè)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、養(yǎng)護(hù)、維修和更新；

（二）物業(yè)公用部位、共用設(shè)施和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路景觀、綠地的保潔服務(wù)；

（三）公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護(hù)、管理；

（四）車輛進(jìn)出及停放的管理；

（五）協(xié)助公安部門維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、進(jìn)行安全防范；

（六）物業(yè)維修、更新費用的帳目管理和物業(yè)檔案、業(yè)主檔案的保管；

（七）舉辦社區(qū)文化活動；

（八）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接受所在街道辦事處和居委員的監(jiān)督，協(xié)助做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)工作。

第十七條 新建住宅區(qū)交付使用而入住率不到５０％的，由開發(fā)建設(shè)單位選擇物業(yè)管理企業(yè)或自行組建物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理，并報物業(yè)主管部門備案，前期物業(yè)管理費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會產(chǎn)生后，由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘和改聘。

物業(yè)銷售（預(yù)售）時，前期物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)告示服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)并與物業(yè)買受人簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

第十八條 實施物業(yè)管理的住宅區(qū)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與受聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同（以下簡稱委托合同）。

物業(yè)管理委托合同必須按省建設(shè)廳、省工商行政管理局聯(lián)合制定的《物業(yè)管理委托合同示范文本》簽訂。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自委托合同簽訂之日起１５日內(nèi)，將委托合同報物業(yè)主管部門備案，同時抄告轄區(qū)居委會。

第十九條 住宅區(qū)內(nèi)車輛停放的管理應(yīng)接受公安等部門的統(tǒng)一指導(dǎo)和監(jiān)督。

進(jìn)入住宅區(qū)的車輛應(yīng)按規(guī)定停放在停車場或設(shè)置有停車標(biāo)志的場所。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與車主明確車輛保管關(guān)系或車位有償使用關(guān)系，并按有關(guān)規(guī)定收取相應(yīng)的保管費或車位使用費。

第四章 物業(yè)維修經(jīng)費

第二十條 實行物業(yè)管理的住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)維修專項資金，用于房屋的公用部位、設(shè)備和住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施保修期滿后小修以上的維修、養(yǎng)護(hù)。

物業(yè)維修專項資金遵循全額儲存、業(yè)主共同所有、合理使用的原則。實行統(tǒng)一繳交、專款專用、民主理財、接受財政、審計監(jiān)督的管理制度。

第二十一條 物業(yè)維修專項資金不得出錯，不得用于房地產(chǎn)投資，不得用于經(jīng)營股票、期貨或其他具有風(fēng)險的經(jīng)營活動，不得為單位或個人提供任何形式的擔(dān)保。

物業(yè)維修專項資金的管理費用由財政部門核定，在物業(yè)維修專項資金的增值收益中提取，并納入預(yù)算外資金收支兩條線管理。

第二十二條 物業(yè)維修專項資金由物業(yè)管理行政主管部門成立“維修資金管理中心”設(shè)立專戶進(jìn)行管理。

物業(yè)維修專項資金由開發(fā)建設(shè)單位和購房者共同繳納，開發(fā)建設(shè)單位按１５元／㎡標(biāo)準(zhǔn)繳交，購房者（含商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、拆遷安置房）按購房款２％的比例繳納到開發(fā)建設(shè)單位，由開發(fā)建設(shè)單位在辦理住宅區(qū)移交時一并劃撥到“維修資金管理中心”專戶。

第五章 物業(yè)管理用房

第二十三條 開發(fā)建設(shè)單位在新建住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)按住宅區(qū)總建設(shè)面積９‰的比例配置物業(yè)管理用房。其中５‰為物業(yè)管理和社區(qū)管理辦公用房，４‰為經(jīng)營用房，其費用列入開發(fā)建設(shè)成本，具體位置應(yīng)在辦理物業(yè)銷售（預(yù)售）證之前予以確定。

物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬國家所有，交由業(yè)主委員會代管，由物業(yè)管理企業(yè)使用。零星開發(fā)的商品房，難以提供物業(yè)管理用房的，需向物業(yè)主管部門交納相應(yīng)的物業(yè)管理用房價款，由物業(yè)主管部門在同一住宅區(qū)內(nèi)統(tǒng)一調(diào)劑物業(yè)管理用房。開發(fā)建設(shè)單位必須在住宅區(qū)房屋單體工程質(zhì)量竣工驗收合格之日起１５日內(nèi)無償移交給物業(yè)主管部門，具體使用可根據(jù)各個社區(qū)實際情況擬定方案，報物業(yè)主管部門核準(zhǔn)。

第二十四條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)竣工驗收合格之日起１５日內(nèi)，向物業(yè)主管部門移交下列工程建設(shè)技術(shù)資料：

（一）住宅區(qū)總平面圖；

（二）住宅區(qū)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備圖；

（三）住宅區(qū)地下管網(wǎng)圖；

（四）有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的使用和維修技術(shù)資料；

（五）住宅區(qū)綜合驗收資料。

住宅區(qū)業(yè)主委員會成立后，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)將上述資料提供給業(yè)主委員會，供物業(yè)管理企業(yè)使用。

住宅區(qū)綜合驗收時，應(yīng)有物業(yè)所在地街道辦事處派人參加，開發(fā)建設(shè)單位已選擇了物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理的，物業(yè)管理企業(yè)必須派人參加。

第二十五條 住宅區(qū)交付使用后，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)保修期內(nèi)的保修責(zé)任或者由其委托的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。

第二十六條 住宅區(qū)內(nèi)的管道煤氣、通信、水、電、有線廣播電視的管線及設(shè)施、設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)專業(yè)單位負(fù)責(zé)或者由其委托的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。

第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第二十七條 任何單位和個人不得在住宅區(qū)內(nèi)從事下列行為：

（一）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、房屋用途；

（二）對房屋承重墻、梁、柱、板、陽臺及公共部位違章鑿、拆、搭、占；

（三）變更房屋外立面裝飾；

（四）堆放危及公共安全的易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；排放有毒、有害和污染的物質(zhì)或超出國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（五）聚眾喧鬧；

（六）擅自占用公共場所，損壞公共設(shè)施，毀壞綠化；

（七）隨意停放機動車輛；

（八）亂設(shè)攤、亂設(shè)集貿(mào)市場；

（九）亂倒垃圾、雜物；

（十）在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻劃；

（十一）在住宅區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)家禽、家禽和放養(yǎng)寵物；

（十二）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得從事的其他行為。

第二十八條 業(yè)主或非業(yè)主使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并按照《住宅使用說明書》和《業(yè)主公約》的規(guī)定繳納一定的保證金再進(jìn)行裝修。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修房屋的注意事項告知業(yè)主或非業(yè)主使用人。

物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)在裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定的行為或造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失或影響物業(yè)使用的，由物業(yè)管理企業(yè)督促責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償，應(yīng)當(dāng)通知行為人立即停止并改正。對拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會并報有關(guān)行政管理部門依法處理。

第二十九條 物業(yè)維修、更新時，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合，因相鄰業(yè)主、使用人拒絕配合而造成其他業(yè)主、使用人物業(yè)損壞及財產(chǎn)損失的，應(yīng)承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。因物業(yè)維修、更新影響相鄰業(yè)主或使用人物業(yè)使用或造成財產(chǎn)損失的，由責(zé)任人修復(fù)或賠償。

物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響業(yè)主和使用人安全時，物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)管理企業(yè)限期維修。

第七章 物業(yè)管理服務(wù)收費

第三十條 物業(yè)管理服務(wù)收費的確定，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、公開以及與物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級、服務(wù)內(nèi)容相適應(yīng)的原則。

第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)維修保養(yǎng)、公共衛(wèi)生清潔、綠化、交通、保安等具有公共性的服務(wù)而收取的物業(yè)管理服務(wù)費，實行政府定價；物業(yè)管理企業(yè)提供公共代辦性的服務(wù)而收取的物業(yè)管理服務(wù)費，實行政府指導(dǎo)價，特約服務(wù)費除價格主管部門另有規(guī)定外，實行市場調(diào)節(jié)價。具體收費標(biāo)準(zhǔn)按規(guī)定的權(quán)限由物價部門會同物業(yè)主管部門制定。

業(yè)主委員會已委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理與服務(wù)項目的收費，除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外，其他部門不得重復(fù)收取。

物業(yè)管理服務(wù)費的收支情況，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年公布一次，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督。

第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)在不影響?。ㄓ茫衾娴那疤嵯?，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主共有的場地、設(shè)備或物業(yè)管理經(jīng)營用房開展經(jīng)營活動，收益應(yīng)用于物業(yè)管理服務(wù)費用開支。

第三十三條 物業(yè)管理服務(wù)費由物業(yè)管理企業(yè)按《物業(yè)管理委托合同》所約定的期限向業(yè)主或非業(yè)主使用人收取。預(yù)收期限不得超過１２個月。業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。

物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價，收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費范圍及服務(wù)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營場所或收費地點醒目位置公布。

第三十四條 建設(shè)單位未出租、出售的物業(yè)以及交付使用但業(yè)主或使用人尚未居住的物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)費按應(yīng)收標(biāo)準(zhǔn)的７０％收取。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同約定之外自行提供服務(wù)，未經(jīng)業(yè)主委員會或業(yè)主認(rèn)可的，業(yè)主或使用人可以不支付費用。

第八章 附則

第三十五條 本辦法施行前已經(jīng)實施物業(yè)管理的住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定進(jìn)行規(guī)范。

本辦法施行前已交付使用但尚未實施物業(yè)管理的住宅區(qū)，按照本辦法規(guī)定逐步實施物業(yè)管理。

第三十六條 大廈寫字樓、商住樓、別墅區(qū)、工業(yè)區(qū)及其他非居住房屋的物業(yè)管理參照本辦法執(zhí)行。

第三十七條 違反本辦法規(guī)定的，由政府主管部門按照《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》之規(guī)定予以處罰。

第三十八條 本辦法由市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)解釋。

第三十九條 本辦法自發(fā)布之日起施行。