第一篇：對(duì)農(nóng)村集體土地征用補(bǔ)償費(fèi)用分配糾紛問題的法律建議

對(duì)農(nóng)村集體土地征用補(bǔ)償費(fèi)用分配糾紛問題的法律建議

1、快制定相關(guān)司法解釋，解決司法實(shí)踐中管轄不統(tǒng)一的問題

2、處理此類案件時(shí)既要充分尊重村民的自治權(quán)，也不能剝奪公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)，要處理好二者的關(guān)系。村民的自治權(quán)并不能對(duì)抗公民的生存權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)，土地是農(nóng)民賴以生存的重要生產(chǎn)資料和生活資料，土地補(bǔ)償款既具有生存利益性質(zhì)又具有財(cái)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。因此該權(quán)利非法律不得剝奪。在處理這類糾紛中，應(yīng)該遵守以下原則：

（1）民主議定原則和合法性原則。村民自治必須是真正的大多數(shù)村民的集體意志，而不是某個(gè)人或某些人的少數(shù)人的意志，且該意志不能違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定。既要充分發(fā)揮民主意見又要遵守法律。

（2）集體、個(gè)人利益相均衡原則。在處理征地補(bǔ)償款的過程中，既要充分尊重和保障集體成員的個(gè)人利益，又不能損害集體的整體利益，個(gè)人利益要服從集體利益，集體利益的實(shí)現(xiàn)也要考慮成員個(gè)人利益的獲得。

（3）權(quán)利、義務(wù)相一致原則。集體成員在享有分配利益的同時(shí)要考慮其對(duì)集體所盡義務(wù)的大小，做到權(quán)利與義務(wù)相一致，公平合理地分配征地款。

我國(guó)是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，近13億人口中有9億居住在農(nóng)村，土地面積的一半也為農(nóng)民集體所有，土地是農(nóng)民賴以生存的基礎(chǔ)。國(guó)家要強(qiáng)盛，社會(huì)要長(zhǎng)治久安，就必須關(guān)注和處理好農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民問題。我們?cè)诮?jīng)濟(jì)發(fā)展中，特別是在城市開發(fā)建設(shè)中一定要處理好涉及到農(nóng)民切身利益的問題，從而確保社會(huì)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

當(dāng)前農(nóng)村信訪問題突出的原因及對(duì)策

【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各種矛盾在尚欠發(fā)達(dá)的農(nóng)村更多地積累和表現(xiàn)出來，制度的不健全、農(nóng)民法制意識(shí)的缺失和基層干部素質(zhì)不高等等諸多因素構(gòu)成農(nóng)村信訪問題突出的原因。而要解決這些問題，就必須從抓發(fā)展、抓普法、抓隊(duì)伍、建機(jī)制多方面入手。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村；信訪問題；原因及對(duì)策

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的配套基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，必然涉及土地征用、房屋拆遷、道路拓寬及各種惠農(nóng)政策的不斷增多等與農(nóng)民群眾息息相關(guān)的利益的再調(diào)整。加之，農(nóng)民法治意識(shí)、民主意識(shí)的不斷增強(qiáng)，當(dāng)感覺自己的利益受到侵害時(shí)，一部分人開始運(yùn)用手中的權(quán)力捍衛(wèi)自己的利益，但由于受“權(quán)大于法”思想的影響，利益受到侵害時(shí)不是選擇拿起法律武器，而是一味的上訪，造成了目前農(nóng)村信訪量居高不下的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。下面就具體分析一下造成目前這種現(xiàn)象的原因及對(duì)策。

1．產(chǎn)生的原因

1．1 經(jīng)濟(jì)發(fā)展和尚欠發(fā)達(dá)帶來的必然結(jié)果。隨著改革開放的不斷深入、經(jīng)濟(jì)體制的不斷調(diào)整、基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善、城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的不斷加快，涉及到土地征用，房屋拆遷、企業(yè)改制等問題所引發(fā)的上訪成為目前上訪居高不下的主要原因。土地征用、房屋拆遷必然涉及到賠償問題，由于一些地方政府財(cái)政緊張，賠償標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到群眾的期望值，一些村民就開始上訪。如某縣為解決日益擁擠的交通狀況，決定拓寬并延長(zhǎng)一條舊路，在延長(zhǎng)的時(shí)候，涉及到占用該縣某村土地，該村一村民以賠償標(biāo)準(zhǔn)低為由，開始上訪。政府職能部門不得已決定繞開該村，但該村民又以不利其通行為由，繼續(xù)上訪。當(dāng)國(guó)家利益和個(gè)人利益發(fā)生沖突的時(shí)候，一些村民不是以大局為重，而是只看重眼前的利益，百般阻擾。甚至鼓動(dòng)一些村民和其一起上訪，在一些地方，政府部門每年都要投入很大的人力、物力、財(cái)力解決信訪問題，不僅造成了嚴(yán)重影響，還阻礙了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

1．2 制度不健全帶來的遺留問題。由于制度不健全或不按制度辦事而引發(fā)的上訪問題也構(gòu)成近幾年信訪不斷增多的原因之一。一是由于幾千年封建社會(huì)思想的影響，遇到問題不是按照法律法規(guī)辦事，而是通過拉關(guān)系、找熟人等方法來解決，往往引發(fā)不公，留下了隱患；二是各種規(guī)章制度的不健全，為某些人找到了可乘之機(jī)。如某縣某村一村民為在縣城行醫(yī)方面，便托關(guān)系將戶口掛靠在了該縣一城中村。20年以后，要求承包戶口所在村的農(nóng)用田。該村召開村民大會(huì)表決否決他的要求后，便一直上訪。不僅給該村造成了相當(dāng)大的影響，他本人也因忙于上訪而無暇顧及工作，生活陷入貧困。三是規(guī)章制度落實(shí)不到位引發(fā)的矛盾。各種制度落實(shí)不到位，如該收回、該銷毀的憑證不及時(shí)收回、銷毀引發(fā)的矛盾，某村村民拿著民國(guó)時(shí)期頒發(fā)的土地證要求村集體歸還其宅基地，被告知該證已作廢后，便不斷上訪。因宅基地使用證填寫不規(guī)范引發(fā)的上訪也時(shí)有發(fā)生，為新農(nóng)村建設(shè)帶來了很大的負(fù)面影響。

1．3 一部分村民思想認(rèn)識(shí)上存在誤區(qū)。這方面的典型表現(xiàn)就是“權(quán)大于法”思想在村民心中根深蒂固。遇到問題首先想到的不是尋求法律救援，而是層層上訪。以為官越大說話就越管用，甚至通過越級(jí)訪給基層政府施加壓力，動(dòng)不動(dòng)就以赴省進(jìn)京告狀為由，要挾基層政府，明明是涉法涉訴案件，非要基層政府予以解決，造成了很大的資源浪費(fèi)。如某村相鄰兩家張某和朱某因道路通行產(chǎn)生糾紛，張某將道路堵住，朱某就開始上訪，多次到省到京上訪。張某因怕朱某上訪給自己帶來不利影響，也開始上訪。原本是一個(gè)簡(jiǎn)單的民事糾紛，到最后變成當(dāng)事雙方都上訪，造成了很大的影響。二是訴訟成本過高及某些執(zhí)法者自身素質(zhì)不高，不能公平、公正判案也是引發(fā)上訪的原因之一。一些人認(rèn)為打官司既費(fèi)時(shí)費(fèi)力也費(fèi)財(cái)，不如上訪告狀來的快，只要能夠引起上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的重視，一聲令下，就必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)解決，既省時(shí)又省財(cái)。三是部分群眾受“法不責(zé)眾”思想的影響，以為別人都能上訪告狀我也能，因此一遇到問題就糾集一些親戚朋友組成龐大的上訪團(tuán)上訪，擾亂國(guó)家機(jī)關(guān)正常的工作秩序。

1．4 個(gè)別干部素質(zhì)不高。

一是一些干部由于自身素質(zhì)不高、處理問題能力不強(qiáng)、工作作風(fēng)粗暴，當(dāng)發(fā)生矛盾糾紛時(shí)，不僅不能很好的處理，有些時(shí)候反而會(huì)起到一些負(fù)面的作用，矛盾越積越深，最后發(fā)展到上訪。二是由于農(nóng)村關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜、沾親帶故，村干部以權(quán)謀私的情況時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致村民對(duì)村干部的不信任，轉(zhuǎn)而向上級(jí)政府尋求幫助。三是某些干部出于私人目的，在出現(xiàn)矛盾糾紛時(shí)，不是積極地引導(dǎo)矛盾雙方走法律程序，而是極力鼓動(dòng)其上訪，最后問題發(fā)展到不可收拾的地步。

2．解決信訪問題的幾點(diǎn)建議

2．1 正確處理好改革、發(fā)展、穩(wěn)定三者之間的關(guān)系。改革是手段、發(fā)展是目的、穩(wěn)定是前提，只有正確處理好這三者的關(guān)系，國(guó)家才能長(zhǎng)治久安、人民才能安居樂業(yè)。沒有穩(wěn)定就無從發(fā)展，不改革發(fā)展只能是一句空話，但發(fā)展是建立在穩(wěn)定的基礎(chǔ)之上的。因此，改革的力度、發(fā)展的速度、穩(wěn)定的程度是相互制約、相輔相成的。在改革發(fā)展的過程中，必然帶來一些不穩(wěn)定的因素，關(guān)鍵是我們的政府部門如何協(xié)調(diào)這三者之間的關(guān)系，既不能為了穩(wěn)定放棄改革、放棄發(fā)展，也不能為了發(fā)展而放棄穩(wěn)定。因此，在發(fā)展經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，要從當(dāng)?shù)氐膶?shí)際出發(fā)，因地制宜，既考慮社會(huì)的承受能力也考慮村民的接受能力，正確處理這三者之間的關(guān)系，使經(jīng)濟(jì)在平穩(wěn)中較快發(fā)展。

2．2 進(jìn)一步加大普法力度，在村民中形成懂法、守法、用法的良好氛圍。經(jīng)過近些年的普法教育，村民的法律意識(shí)有所加強(qiáng)，當(dāng)權(quán)益受到侵害時(shí)不再無動(dòng)于衷、不再忍氣吞聲，而是開始尋求幫助。但往往選擇的是行政機(jī)關(guān)而不是司法部門，導(dǎo)致了許多集體訪、越級(jí)訪的發(fā)生。要想改變?nèi)罕姷倪@種思維定勢(shì)，一是要繼續(xù)加大普法力度，當(dāng)發(fā)生矛盾糾紛時(shí)首先想到得是拿起法律的武器找律師上法院打官司。二是引導(dǎo)村民正確用法。一些人自認(rèn)為法律學(xué)得比較精通，當(dāng)涉及自身利益的問題時(shí)，便斷章取義，甚至歪曲法律的原意，只看到自己的權(quán)利，不考慮應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，當(dāng)要求其承擔(dān)義務(wù)時(shí)，便認(rèn)為是侵害了其合法權(quán)益。因此要引導(dǎo)村民正確用法，既要大膽運(yùn)用法律武器維護(hù)自身的利益，又要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。三是消除群眾“權(quán)大于法”及“法不責(zé)眾”的思想認(rèn)識(shí)誤區(qū)。不論人多人少，不論何事何故，只要違反法律規(guī)定，觸犯法律，就要追究相應(yīng)的法律責(zé)任，堅(jiān)決打擊“法不責(zé)眾”思想的蔓延和盛行。

2．3 提高干部隊(duì)伍素質(zhì)，提升解決問題的能力。一是要不斷加強(qiáng)村干部文化知識(shí)、法律知識(shí)的修養(yǎng)，改進(jìn)工作方式、創(chuàng)新工作方法，提高其處理問題的能力、應(yīng)對(duì)復(fù)雜問題和緊急問題的反應(yīng)能力，適應(yīng)新農(nóng)村建設(shè)的要求。二是加強(qiáng)村干部廉潔自律教育。牢固樹立“立法為公、執(zhí)法為民”和“甘當(dāng)人民公仆”的為民意識(shí)，“急群眾之所急、想群眾之所想”、“權(quán)為民所用、利為民所謀”、解決問題不徇私、不枉法，爭(zhēng)當(dāng)廉潔的表率，在群眾中樹立公正嚴(yán)明的形象。三是提高貫徹落實(shí)各項(xiàng)規(guī)章制度的能力。貫徹落實(shí)規(guī)章制度不弄虛不作假，堅(jiān)決到位，不該執(zhí)行的堅(jiān)決不執(zhí)行，不該通融的堅(jiān)決不通融，不留隱患。四是擴(kuò)大村民的知情權(quán)和參與權(quán)。村干部不專斷、不獨(dú)行，每項(xiàng)重大決策都征求村民的意見和建議，充分體現(xiàn)民主，保證決策的公平公正。

2．4 建立健全各種規(guī)章制度，嚴(yán)格按照法律辦事。一是很多信訪問題的發(fā)生，都是由于制度不健全帶來的后遺癥。雖然我國(guó)的法治進(jìn)程在不斷地加快，但是法律的滯后性決定了每一部法律都不可能萬能的，需要在發(fā)展中不斷完善，不斷充實(shí)。因此，要不斷建立健全法律法規(guī)，以便更好的適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要。二是堅(jiān)決執(zhí)行現(xiàn)有的法律法規(guī)。在處理信訪問題的時(shí)候，要區(qū)別對(duì)待，對(duì)那些確有冤情的上訪人，要積極地幫助其解決，不屬于職責(zé)范圍內(nèi)的，也要熱情為期指出負(fù)責(zé)的部門。對(duì)那些無理訪、纏訪行為要堅(jiān)決的予以打擊?！缎旁L條例》第二十條明確規(guī)定信訪人在信訪過程中應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、不得損害國(guó)家、社會(huì)、集體的利益和其它公民的合法權(quán)利，自覺維護(hù)社會(huì)公共秩序和信訪秩序，如有違法，嚴(yán)格按照第四十七條和四十八條的規(guī)定處罰。

信訪問題是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的必然產(chǎn)物，既不可怕也不需要逃避，只要積極解決、合理引導(dǎo)、逐步規(guī)范，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷推進(jìn)、民主法治的不斷健全、人民法治意識(shí)的不斷增強(qiáng)，必然被和諧社會(huì)建設(shè)的大趨勢(shì)所取代

第二篇：遼寧省關(guān)于農(nóng)村集體土地征地補(bǔ)償費(fèi)用分配

遼寧省關(guān)于農(nóng)村集體土地征地補(bǔ)償費(fèi)用分配、使用和管理的意見

為進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)村集體土地征地補(bǔ)償費(fèi)用(含土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)，下同)的分配、使用和管理工作，切實(shí)維護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的合法權(quán)益，現(xiàn)就農(nóng)村集體土地征地補(bǔ)償費(fèi)用的分配、使用和管理問題提出如下意見：

一、嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)征地補(bǔ)償費(fèi)用的法律法規(guī)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》、《遼寧省實(shí)施〈土地管理法〉辦法》和《遼寧省實(shí)施〈農(nóng)村土地承包法〉辦法》等有關(guān)規(guī)定，農(nóng)村集體土地征地補(bǔ)償費(fèi)用的分配、使用和管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“六個(gè)不準(zhǔn)”，即：農(nóng)村土地依法屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，不準(zhǔn)擅自改變?cè)w經(jīng)濟(jì)組織的土地所有權(quán)(已經(jīng)打亂集體經(jīng)濟(jì)組織界限的，可以本著尊重歷史、承認(rèn)現(xiàn)實(shí)的原則不再恢復(fù));維護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的合法權(quán)益，不準(zhǔn)剝奪和非法限制其獲得相應(yīng)征地補(bǔ)償費(fèi)用分配的資格;嚴(yán)格執(zhí)行法律法規(guī)規(guī)定，不準(zhǔn)假借村民會(huì)議或少數(shù)服從多數(shù)的辦法侵害被征地農(nóng)民的合法權(quán)益;依法保護(hù)對(duì)農(nóng)村土地投資人的補(bǔ)償權(quán)，不準(zhǔn)克扣或剝奪投資者的合理補(bǔ)償;公開發(fā)放征地補(bǔ)償費(fèi)用，不準(zhǔn)以暗箱操作、欺騙、脅迫等方式克扣、侵占、截留和挪用;保持承包關(guān)系的長(zhǎng)期穩(wěn)定，不準(zhǔn)借征收、征用之機(jī)重新調(diào)整承包地。法律法規(guī)沒有具體規(guī)定的，要從實(shí)際出發(fā)，按照法律法規(guī)精神，以維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益為宗旨，積極探索，統(tǒng)籌兼顧，平穩(wěn)操作，妥善解決。

二、強(qiáng)化農(nóng)村集體土地征收、征用的管理

(一)確定被征地農(nóng)民社會(huì)保障對(duì)象。符合被征地農(nóng)民社會(huì)保障條件的人員，要辦理社會(huì)保障。被征地農(nóng)民所需社會(huì)保障資金中集體承擔(dān)不足部分，由地方政府和用地單位解決。社會(huì)保障費(fèi)用不落實(shí)的，不得批準(zhǔn)征地。

(二)確定被征收、征用農(nóng)村集體土地的對(duì)象及人口。被征收、征用農(nóng)村集體土地一般分為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部家庭承包土地和其他方式承包土地(含專業(yè)承包地、機(jī)動(dòng)地、“四荒”地及公共用地，下同)。屬于應(yīng)當(dāng)實(shí)行家庭承包土地的，要依法平均確權(quán)給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

(三)制定征地補(bǔ)償、安置方案。根據(jù)依法批準(zhǔn)的征地方案，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織制定征地補(bǔ)償、安置方案，內(nèi)容包括征地補(bǔ)償費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對(duì)象和支付方式以及涉及農(nóng)業(yè)人口的安置途徑。征地補(bǔ)償、安置方案經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議通過并鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和縣級(jí)農(nóng)業(yè)部門審核后，交由縣級(jí)國(guó)土資源部門進(jìn)行公示告，公示告時(shí)間不得少于10個(gè)工作日。公示告期內(nèi)被征地農(nóng)民對(duì)征地補(bǔ)償、安置方案持有異議或要求舉行聽證的，縣級(jí)國(guó)土資源部門會(huì)同農(nóng)業(yè)等部門在10個(gè)工作日內(nèi)組織聽證，針對(duì)提出的意見，依據(jù)有關(guān)規(guī)定和批準(zhǔn)的征地方案對(duì)征地補(bǔ)償、安置方案進(jìn)行修改。報(bào)市、縣(市、區(qū))政府審批的征地補(bǔ)償、安置方案，應(yīng)附村民會(huì)議記錄、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和縣級(jí)農(nóng)業(yè)部門審核意見以及對(duì)提出意見的采納情況，舉行聽證的，還應(yīng)附聽證筆錄。

(四)實(shí)行征地補(bǔ)償費(fèi)用專戶管理。縣級(jí)國(guó)土資源部門或征地機(jī)構(gòu)應(yīng)直接將征地補(bǔ)償費(fèi)用撥付到該村在鄉(xiāng)鎮(zhèn)“村會(huì)計(jì)委托代理制”賬戶(沒有實(shí)行的，也要在鄉(xiāng)鎮(zhèn)代理部門為該村設(shè)立專戶)進(jìn)行核算和管理，已實(shí)行國(guó)庫(kù)集中支付改革的地區(qū)按國(guó)庫(kù)相關(guān)管理制度規(guī)定執(zhí)行。分給農(nóng)民個(gè)人的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)代理部門根據(jù)征地補(bǔ)償、安置方案直接支付給農(nóng)民;分配給集體經(jīng)濟(jì)組織的，在使用前要制定使用計(jì)劃，依法履行民主決策和財(cái)務(wù)開支監(jiān)督程序，向全體村民公示，經(jīng)2/3以上本集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意后方可實(shí)施。

(五)其他方式承包土地屬于集體所有，其征地補(bǔ)償費(fèi)用歸該集體經(jīng)濟(jì)組織。征地補(bǔ)償費(fèi)用留存集體部分主要用于被征地農(nóng)民的社會(huì)保障，之前不得用于化解任何債務(wù)。

(六)農(nóng)村土地被征收、征用后，對(duì)于全部失地或剩余土地?zé)o法保障基本生活的農(nóng)民,當(dāng)?shù)卣獙⑵浼{入城鎮(zhèn)居民管理，給予城鎮(zhèn)居民同等待遇;實(shí)行“村改居”的，要納入城鎮(zhèn)范圍，實(shí)行城市社區(qū)管理，民政部門要做好社區(qū)居民委員會(huì)組織建設(shè)的指導(dǎo)工作;對(duì)轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口、符合條件的居民，要及時(shí)將其納入城市居民最低生活保障范圍。勞動(dòng)保障部門要加強(qiáng)被征地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)，使被征地農(nóng)民實(shí)現(xiàn)就業(yè)和再就業(yè)。

三、進(jìn)一步明確征地補(bǔ)償費(fèi)用分配辦法

(一)農(nóng)民家庭承包土地被依法征收、征用的，被征地農(nóng)民持土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證，按照登記的承包地塊對(duì)應(yīng)面積獲得相應(yīng)的土地補(bǔ)償費(fèi)，其中支付給被征地農(nóng)戶部分不得少于80%，集體留用部分不得多于20%。承包方獲得安置補(bǔ)助費(fèi)的數(shù)額，按照承包方家庭成員中需要安置的農(nóng)業(yè)人口計(jì)算。地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)據(jù)實(shí)支付給其所有者，有約定的從其約定。

(二)農(nóng)村實(shí)行股份經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的土地依法被征收、征用的，該集體經(jīng)濟(jì)組織成員按照持有的股份份額、所占統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的數(shù)額獲得相應(yīng)的土地補(bǔ)償費(fèi)。

(三)在農(nóng)村土地第一輪承包期間遷入現(xiàn)所在村，已經(jīng)獲得家庭承包地的，要保持承包關(guān)系的長(zhǎng)期穩(wěn)定，維護(hù)其征地補(bǔ)償權(quán)益;第一輪承包期后遷入現(xiàn)所在村的，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)原則上在原居住地解決;在原居住地和現(xiàn)居住地均未獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，現(xiàn)居住地的市、縣(市、區(qū))政府要高度重視，妥善解決其生產(chǎn)、生活問題。各級(jí)勞動(dòng)保障、民政、財(cái)政部門要做好農(nóng)村后遷入農(nóng)戶社會(huì)保障政策研究、制定、落實(shí)和服務(wù)工作，采取有效措施，將其納入社會(huì)保障范圍。

農(nóng)村集體土地實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的，解決后遷入農(nóng)戶問題照此辦理。

四、加強(qiáng)對(duì)征地補(bǔ)償費(fèi)用有關(guān)工作的領(lǐng)導(dǎo)

農(nóng)村集體土地征地補(bǔ)償費(fèi)用分配、使用和管理，事關(guān)被征地農(nóng)民的切身利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)，事關(guān)農(nóng)村社會(huì)發(fā)展與穩(wěn)定大局。各級(jí)政府要高度重視，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，做好農(nóng)村集體土地征地補(bǔ)償費(fèi)用有關(guān)工作，切實(shí)維護(hù)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的合法權(quán)益。各級(jí)農(nóng)業(yè)、國(guó)土資源、民政、監(jiān)察、信訪等有關(guān)部門要認(rèn)真履行職責(zé)。農(nóng)業(yè)部門要依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，負(fù)責(zé)對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織征地補(bǔ)償費(fèi)用的分配、使用和管理的政策指導(dǎo)工作;國(guó)土資源部門要確保征地程序合規(guī)、合法以及征地補(bǔ)償費(fèi)用及時(shí)足額撥付到位;民政部門要做好涉及征地補(bǔ)償費(fèi)用分配、使用中的村務(wù)公開、民主管理等事項(xiàng)指導(dǎo)工作;監(jiān)察部門要認(rèn)真查處農(nóng)村集體土地征地補(bǔ)償費(fèi)用分配、使用和管理過程中違法違紀(jì)問題，嚴(yán)肅追究相關(guān)人員的責(zé)任，涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理;信訪部門要及時(shí)做好有關(guān)征地補(bǔ)償費(fèi)用信訪的接待、受理和督查、督辦工作。農(nóng)村土地承包糾紛仲裁機(jī)構(gòu)要及時(shí)受理、調(diào)解和裁決承包土地被征收征用補(bǔ)償費(fèi)用分配糾紛。其他各有關(guān)部門也要密切配合，做好相關(guān)工作。

各市可按照本意見的要求，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際，制定具體實(shí)施辦法。

第三篇：遼寧省關(guān)于農(nóng)村集體土地征地補(bǔ)償費(fèi)用分配、使用和管理意見的通知

遼寧省關(guān)于農(nóng)村集體土地征地補(bǔ)償費(fèi)用分配、使用

和管理意見的通知

各市人民政府，省政府各廳委、各直屬機(jī)構(gòu)：

經(jīng)省政府同意，現(xiàn)將省農(nóng)委、省國(guó)土資源廳、省民政廳、省監(jiān)察廳、省財(cái)政廳、省勞動(dòng)保障廳、省信訪局、省政府法制辦《關(guān)于農(nóng)村集體土地征地補(bǔ)償費(fèi)用分配、使用和管理的意見》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

二○○八年十二月十九日 關(guān)于農(nóng)村集體土地征地補(bǔ)償費(fèi)用分配、使用和管理的意見

為進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)村集體土地征地補(bǔ)償費(fèi)用（含土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)，下同）的分配、使用和管理工作，切實(shí)維護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的合法權(quán)益，現(xiàn)就農(nóng)村集體土地征地補(bǔ)償費(fèi)用的分配、使用和管理問題提出如下意見：

一、嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)征地補(bǔ)償費(fèi)用的法律法規(guī)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》、《遼寧省實(shí)施〈土地管理法〉辦法》和《遼寧省實(shí)施〈農(nóng)村土地承包法〉辦法》等有關(guān)規(guī)定，農(nóng)村集體土地征地補(bǔ)償費(fèi)用的分配、使用和管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“六個(gè)不準(zhǔn)”，即：農(nóng)村土地依法屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，不準(zhǔn)擅自改變?cè)w經(jīng)濟(jì)組織的土地所有權(quán)（已經(jīng)打亂集體經(jīng)濟(jì)組織界限的，可以本著尊重歷史、承認(rèn)現(xiàn)實(shí)的原則不再恢復(fù)）；維護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的合法權(quán)益，不準(zhǔn)剝奪和非法限制其獲得相應(yīng)征地補(bǔ)償費(fèi)用分配的資格；嚴(yán)格執(zhí)行法律法規(guī)規(guī)定，不準(zhǔn)假借村民會(huì)議或少數(shù)服從多數(shù)等辦法侵害被征地農(nóng)民的合法權(quán)益；依法保護(hù)對(duì)農(nóng)村土地投資人的補(bǔ)償權(quán)，不準(zhǔn)克扣或剝奪投資者的合理補(bǔ)償；公開發(fā)放征地補(bǔ)償費(fèi)用，不準(zhǔn)以暗箱操作、欺騙、脅迫等方式克扣、侵占、截留和挪用；保 持承包關(guān)系的長(zhǎng)期穩(wěn)定，不準(zhǔn)借征收、征用之機(jī)重新調(diào)整承包地。法律法規(guī)沒有具體規(guī)定的，要從實(shí)際出發(fā)，按照法律法規(guī)精神，以維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益為宗旨，積極探索，統(tǒng)籌兼顧，平穩(wěn)操作，妥善解決。

二、強(qiáng)化農(nóng)村集體土地征收、征用的管理

（一）確定被征地農(nóng)民社會(huì)保障對(duì)象。符合被征地農(nóng)民社會(huì)保障條件的人員，要辦理社會(huì)保障。被征地農(nóng)民所需社會(huì)保障資金中集體承擔(dān)不足部分，由地方政府和用地單位解決。社會(huì)保障費(fèi)用不落實(shí)的，不得批準(zhǔn)征地。

（二）確定被征收、征用農(nóng)村集體土地的對(duì)象及人口。被征收、征用農(nóng)村集體土地一般分為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部家庭承包土地和其他方式承包土地（含專業(yè)承包地、機(jī)動(dòng)地、“四荒”地及公共用地，下同）。屬于應(yīng)當(dāng)實(shí)行家庭承包土地的，要依法平均確權(quán)給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

（三）制定征地補(bǔ)償、安置方案。根據(jù)依法批準(zhǔn)的征地方案，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織制定征地補(bǔ)償、安置方案，內(nèi)容包括征地補(bǔ)償費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對(duì)象和支付方式以及涉及農(nóng)業(yè)人口的安置途徑。征地補(bǔ)償、安置方案經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議通過并鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和縣級(jí)農(nóng)業(yè)部門審核后，交由縣級(jí)國(guó)土資源部門進(jìn)行公示告，公示告時(shí)間不得少于10個(gè)工作日。公示告期內(nèi)被征地農(nóng)民對(duì)征地補(bǔ)償、安置方案持有異議或要求舉行聽證的，縣級(jí)國(guó)土資源部門會(huì)同農(nóng)業(yè)等部門在10個(gè)工作日內(nèi)組織聽證，針對(duì)提出的意見，依據(jù)有關(guān)規(guī)定和批準(zhǔn)的征地方案對(duì)征地補(bǔ)償、安置方案進(jìn)行修改。報(bào)市、縣（市、區(qū)）政府審批的征地補(bǔ)償、安置方案，應(yīng)附村民會(huì)議記錄、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和縣級(jí)農(nóng)業(yè)部門審核意見以及對(duì)提出意見的采納情況，舉行聽證的，還應(yīng)附聽證筆錄。

（四）實(shí)行征地補(bǔ)償費(fèi)用專戶管理?？h級(jí)國(guó)土資源部門或征地機(jī)構(gòu)應(yīng)直接 將征地補(bǔ)償費(fèi)用撥付到該村在鄉(xiāng)鎮(zhèn)“村會(huì)計(jì)委托代理制”賬戶（沒有實(shí)行的，也要在鄉(xiāng)鎮(zhèn)代理部門為該村設(shè)立專戶）進(jìn)行核算和管理，已實(shí)行國(guó)庫(kù)集中支付改革的地區(qū)按國(guó)庫(kù)相關(guān)管理制度規(guī)定執(zhí)行。分給農(nóng)民個(gè)人的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)代理部門根據(jù)征地補(bǔ)償、安置方案直接支付給農(nóng)民；分配給集體經(jīng)濟(jì)組織的，在使用前要制定使用計(jì)劃，依法履行民主決策和財(cái)務(wù)開支監(jiān)督程序，向全體村民公示，經(jīng)2/3以上本集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意后方可實(shí)施。

（五）其他方式承包土地屬于集體所有，其征地補(bǔ)償費(fèi)用歸該集體經(jīng)濟(jì)組織。征地補(bǔ)償費(fèi)用留存集體部分主要用于被征地農(nóng)民的社會(huì)保障，之前不得用于化解任何債務(wù)。

（六）農(nóng)村土地被征收、征用后，對(duì)于全部失地或剩余土地?zé)o法保障基本生活的農(nóng)民,當(dāng)?shù)卣獙⑵浼{入城鎮(zhèn)居民管理，給予城鎮(zhèn)居民同等待遇；實(shí)行“村改居”的，要納入城鎮(zhèn)范圍，實(shí)行城市社區(qū)管理，民政部門要做好社區(qū)居民委員會(huì)組織建設(shè)的指導(dǎo)工作；對(duì)轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口、符合條件的居民，要及時(shí)將其納入城市居民最低生活保障范圍。勞動(dòng)保障部門要加強(qiáng)被征地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)，使被征地農(nóng)民實(shí)現(xiàn)就業(yè)和再就業(yè)。

三、進(jìn)一步明確征地補(bǔ)償費(fèi)用分配辦法

（一）農(nóng)民家庭承包土地被依法征收、征用的，被征地農(nóng)民持土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證，按照登記的承包地塊對(duì)應(yīng)面積獲得相應(yīng)的土地補(bǔ)償費(fèi)，其中支付給被征地農(nóng)戶部分不得少于80%，集體留用部分不得多于20%。承包方獲得安置補(bǔ)助費(fèi)的數(shù)額，按照承包方家庭成員中需要安置的農(nóng)業(yè)人口計(jì)算。地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)據(jù)實(shí)支付給其所有者，有約定的從其約定。

（二）農(nóng)村實(shí)行股份經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的土地依法被征收、征用的，該集體經(jīng)濟(jì)組織成員按照持有的股份份額、所占統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的數(shù)額獲得相應(yīng)的土地補(bǔ)償 費(fèi)。

（三）在農(nóng)村土地第一輪承包期間遷入現(xiàn)所在村，已經(jīng)獲得家庭承包地的，要保持承包關(guān)系的長(zhǎng)期穩(wěn)定，維護(hù)其征地補(bǔ)償權(quán)益；第一輪承包期后遷入現(xiàn)所在村的，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)原則上在原居住地解決；在原居住地和現(xiàn)居住地均未獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，現(xiàn)居住地的市、縣（市、區(qū)）政府要高度重視，妥善解決其生產(chǎn)、生活問題。各級(jí)勞動(dòng)保障、民政、財(cái)政部門要做好農(nóng)村后遷入農(nóng)戶社會(huì)保障政策研究、制定、落實(shí)和服務(wù)工作，采取有效措施，將其納入社會(huì)保障范圍。

農(nóng)村集體土地實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的，解決后遷入農(nóng)戶問題照此辦理。

四、加強(qiáng)對(duì)征地補(bǔ)償費(fèi)用有關(guān)工作的領(lǐng)導(dǎo)

農(nóng)村集體土地征地補(bǔ)償費(fèi)用分配、使用和管理，事關(guān)被征地農(nóng)民的切身利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)，事關(guān)農(nóng)村社會(huì)發(fā)展與穩(wěn)定大局。各級(jí)政府要高度重視，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，做好農(nóng)村集體土地征地補(bǔ)償費(fèi)用有關(guān)工作，切實(shí)維護(hù)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的合法權(quán)益。各級(jí)農(nóng)業(yè)、國(guó)土資源、民政、監(jiān)察、信訪等有關(guān)部門要認(rèn)履行職責(zé)。農(nóng)業(yè)部門要依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，負(fù)責(zé)對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織征地補(bǔ)償費(fèi)用的分配、使用和管理的政策指導(dǎo)工作；國(guó)土資源部門要確保征地程序合規(guī)、合法以及征地補(bǔ)償費(fèi)用及時(shí)足額撥付到位；民政部門要做好涉及征地補(bǔ)償費(fèi)用分配、使用中的村務(wù)公開、民主管理等事項(xiàng)指導(dǎo)工作；監(jiān)察部門要認(rèn)真查處農(nóng)村集體土地征地補(bǔ)償費(fèi)用分配、使用和管理過程中違法違紀(jì)問題，嚴(yán)肅追究相關(guān)人員的責(zé)任，涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理；信訪部門要及時(shí)做好有關(guān)征地補(bǔ)償費(fèi)用信訪的接待、受理和督查、督辦工作。農(nóng)村土地承包糾紛仲裁機(jī)構(gòu)要及時(shí)受理、調(diào)解和裁決承包土地被征收征用補(bǔ)償費(fèi)用分配糾紛。其他各有關(guān)部門也要密切配合，做好相關(guān)工作。

各市可按照本意見的要求，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際，制定具體實(shí)施辦法。

二○○八年十二月十六日

第四篇：拆遷補(bǔ)償糾紛的法律性質(zhì)及處理建議

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拆遷補(bǔ)償糾紛的法律性質(zhì)及處理建議

一、拆遷補(bǔ)償安置合同糾紛的法律特征

(一)涉訴客體的特殊性。

從我國(guó)的立法體例來看，城市房屋拆遷問題已經(jīng)納入房地產(chǎn)法律規(guī)范的范疇，它具有明顯的商法性質(zhì)，和一般的房屋案件相比有著明顯的不同，只有涉訴的房屋必須是被確定拆遷或已被拆遷這一客觀事實(shí)的發(fā)生，才能引起涉訴主體間相關(guān)的民事法律關(guān)系或行政法律關(guān)系的設(shè)立、變更和終止。

(二)涉訴法律事實(shí)的復(fù)合性。

2001年11月1日施行的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》“拆遷管理”一章中，相繼規(guī)范了城市房屋拆遷中的兩種法律事實(shí)，就是拆遷人與被拆遷人已簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議和未簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議這兩種情況。按1996年7月24日最高人民法院法復(fù)(1996)12號(hào)文規(guī)定，對(duì)于當(dāng)事人雙方已簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，涉訴的按民事案件受理，后一種

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 則屬于行政案件。這其中就牽涉到房屋拆遷管理部門作為政府部門實(shí)行行政干預(yù)的行政行為：核發(fā)房屋拆遷許可證和根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行房屋拆遷裁決。房屋拆遷案件涉訴后不管是以民事案件還是以行政案件進(jìn)入審理程序后，都必須同時(shí)涉及到房屋拆遷這一涉訴法律事實(shí)相關(guān)聯(lián)的行政、民事法律關(guān)系這一復(fù)合法律事實(shí)。

(三)涉訴法律關(guān)系的復(fù)雜性。

一般來講，進(jìn)入審判程序的每一個(gè)案件主要體現(xiàn)的是雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，權(quán)利、義務(wù)指向的對(duì)象較明確。但是城市房屋拆遷補(bǔ)償安置合同案件反映出現(xiàn)的卻是多重法律關(guān)系，主體間的權(quán)利義務(wù)縱橫交錯(cuò)。其中有拆遷人與被拆遷人的補(bǔ)償安置關(guān)系，有被拆遷人與承租人的騰房關(guān)系，拆遷人與委托拆遷部門之間的委托關(guān)系，還有房屋拆遷主管部門與被拆遷人、拆遷人之間的行政管理關(guān)系等，由此形成案情錯(cuò)綜復(fù)雜，處理難度十分巨大。

(四)涉訴案件社會(huì)影響的全局性。

執(zhí)法的社會(huì)效果與法律效果相統(tǒng)一要求比較嚴(yán)格。城市的發(fā)展總是在拆了又建，建了又拆的良性互動(dòng)中逐漸美化。在城市發(fā)展建設(shè)這一大局中，房屋拆遷涉及到社會(huì)的方方面面，與千家萬戶居民的切身利益息息相關(guān)，我們不能總是靠房屋產(chǎn)權(quán)人的覺悟，靠對(duì)他的強(qiáng)大政

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 治思想工作來解決問題，在依法治國(guó)的今天，在合理補(bǔ)償安置情況下，依法拆遷，靠法律來規(guī)范社會(huì)的每一個(gè)行為是必然趨勢(shì)。在這強(qiáng)大的壓力下，如何把握?qǐng)?zhí)行法律與執(zhí)行政策，依法強(qiáng)制執(zhí)行與保護(hù)最廣大人民的根本利益這一矛盾，就成了我們法律、法官面前的一個(gè)坎。一般來說，城市發(fā)展的每一個(gè)足印都是與動(dòng)拆遷密切相關(guān)的，每一次拆遷都有可能聯(lián)系千家萬戶的，在絕對(duì)公平不可能的情況下，如何找準(zhǔn)雙方利益平衡的切入點(diǎn)，妥善處理拆遷人與被拆遷人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，盡量不引起被拆遷人的對(duì)立情緒，杜絕、防范群訪或越級(jí)上訪，不造成負(fù)面影響，切實(shí)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

二、拆遷補(bǔ)償安置的法律依據(jù)

我國(guó)房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)已明確規(guī)定，“房屋產(chǎn)權(quán)證是房屋產(chǎn)權(quán)的合法憑證”，“凡未??辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更與他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定均為無效”，這已從法律上界定了房屋產(chǎn)權(quán)證是城鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償安置的合法依據(jù)，被拆遷人持有拆除房屋的產(chǎn)權(quán)證的，就應(yīng)享受法律規(guī)定的城鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償安置待遇。對(duì)這一點(diǎn)理論上、實(shí)踐中都沒有什么爭(zhēng)議。但是對(duì)沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的被拆遷戶能否享受拆遷補(bǔ)償安置待遇，是不是一概否認(rèn)呢?筆者認(rèn)為應(yīng)視情況而定。

按照我國(guó)土地及房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)規(guī)定，要取得房屋產(chǎn)權(quán)證，法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com 必須三證齊全，一是土地使用權(quán)證，二是土地規(guī)劃證，三是城市建筑規(guī)劃許可證。沒有這三證，任何一幢建筑都是不合法的，都不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證，但在城市房屋建筑過程中，由于各種各樣的原因，城市房屋的產(chǎn)權(quán)形式表現(xiàn)各異，除了三證齊全的房屋產(chǎn)權(quán)形式外，還有一些產(chǎn)權(quán)形式，這些產(chǎn)權(quán)形式的拆遷補(bǔ)償安置工作應(yīng)如何進(jìn)行，它們能否成為拆遷補(bǔ)償安置的法律依據(jù)呢?

(一)屬于合法建筑，但未取得房屋產(chǎn)權(quán)證。

上面已經(jīng)提到房屋要取得房屋產(chǎn)權(quán)證，必須土地使用證、規(guī)劃許可證等三證齊全，缺一不可。由于在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書過程中，房產(chǎn)部門要收取一定費(fèi)用等其他原因，房屋所有人在取得了前述三證情況下，但未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，對(duì)這種情況，筆者認(rèn)為應(yīng)該享受法律規(guī)定的拆遷補(bǔ)償安置待遇，因?yàn)樵摲课菟腥?被拆遷人)所享有的拆遷補(bǔ)償安置利益并未對(duì)抗任何其他人員、單位的合法利益。他在享受拆遷補(bǔ)償安置待遇時(shí)，也不必責(zé)令其到房產(chǎn)部門補(bǔ)辦房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)(因?yàn)樵摲课萑C齊全，房產(chǎn)部門必須予以辦理)。但是對(duì)其缺失房屋產(chǎn)權(quán)證這一事實(shí)，也應(yīng)適當(dāng)予以處理，即在補(bǔ)償安置費(fèi)用中，比照辦證費(fèi)用的多少予以扣除。

(二)屬于違章建筑。

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如果被拆除房屋沒有任何建筑申報(bào)手續(xù)，或者雖有一定的手續(xù)但是三證不齊全，這些被拆遷房屋按法律規(guī)定都屬違章建筑，違章建筑不受法律保護(hù)，不能享受拆遷補(bǔ)償安置待遇。但是這里面又有如下幾種情況。

1.建筑時(shí)屬違章建筑，但經(jīng)過城市土管、規(guī)劃部門的罰款處理后，責(zé)令其補(bǔ)辦手續(xù)后，房屋所有人已補(bǔ)辦了有關(guān)手續(xù)，僅因?yàn)榉课輰俨疬w范圍，房屋產(chǎn)權(quán)證暫停辦理而沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的。(如果房屋產(chǎn)權(quán)證早已補(bǔ)辦到手或使用欺騙手段取得房屋產(chǎn)權(quán)證的，不屬本文研究范圍。)對(duì)這種情況，筆者認(rèn)為，被拆遷人也應(yīng)享受拆遷補(bǔ)償安置待遇，因?yàn)樗倪`章建房這一違法行為，在根據(jù)城市規(guī)劃部門的罰款處罰(應(yīng)認(rèn)定未嚴(yán)重違反城市規(guī)劃)，按照處罰規(guī)定，補(bǔ)辦了有關(guān)手續(xù)后，該房屋就已經(jīng)由違章建筑變?yōu)楹戏ńㄖ?，合法建筑所有人理?yīng)享受合法待遇，即享受拆遷補(bǔ)償安置待遇。

2.建筑時(shí)屬違章建筑，但經(jīng)過城市土管、規(guī)劃部門的罰款處理后，責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)未補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)的。因?yàn)楸徊疬w人的違章建筑顯然不屬嚴(yán)重違反城市規(guī)劃，所以，相關(guān)部門才可以進(jìn)行罰款處理，責(zé)令其補(bǔ)辦手續(xù)，但其并未按照處罰規(guī)定繳納罰款，補(bǔ)辦手續(xù)，并未將違章建筑變?yōu)楹戏?，其法律后果理?yīng)由其自負(fù)，房屋所有人當(dāng)然不能享受拆遷補(bǔ)償安置待遇。但是對(duì)于該違章建筑材料，由于是其合法收益購(gòu)置的，應(yīng)該酌情予以補(bǔ)償。應(yīng)該明確的是，對(duì)其建筑材料補(bǔ)償僅僅是補(bǔ)

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 償其殘存價(jià)值，不能按照建筑物的實(shí)際價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。

3.建筑物屬違章建筑，雖已按城市土管、規(guī)劃部門處罰并補(bǔ)辦了所有手續(xù)，但是在處罰決定上載明了附加條件的，要嚴(yán)格按照附加條件執(zhí)行。如果附加條件不明確，難以理解的則被拆遷人對(duì)房屋享有貨幣補(bǔ)償待遇，但不能享有安置待遇。理由有三：

一是房屋產(chǎn)權(quán)證是拆遷補(bǔ)償安置的的法律依據(jù)，但被拆遷人的房屋產(chǎn)權(quán)證是有瑕疵的，系按附加條件補(bǔ)辦的，與一般的房屋產(chǎn)權(quán)證當(dāng)然不可同日而語，被拆遷房屋由違章建筑變?yōu)楹戏?，合法建筑?dāng)然享受按價(jià)補(bǔ)償?shù)拇?

二是被拆遷人建房時(shí)違反城市規(guī)劃部門規(guī)定，未在城市規(guī)劃內(nèi)建筑房屋，現(xiàn)在要拆除，按照城市規(guī)劃進(jìn)行建筑，當(dāng)然不可能對(duì)其予以安置;

三是附加條件的契約性。因?yàn)樘幜P本來是一種行政行為，在處罰決定中載明一定的附加條件又體現(xiàn)民事的特點(diǎn)。在違章建筑本來就應(yīng)該無條件拆除的情況下，處罰時(shí)，考慮各種因素形成的附加條件其實(shí)是雙方的一種合約行為。如果載明的附加條件是待城市規(guī)劃建設(shè)時(shí)無條件拆除的話，則被拆遷人不能享受法律規(guī)定的任何拆遷補(bǔ)償安置待遇，應(yīng)無條件拆除。

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(三)房屋所有權(quán)不明，現(xiàn)仍處于不確定糾紛中。

在房屋拆遷中，并不是所有房屋都產(chǎn)權(quán)明晰，不存爭(zhēng)議。對(duì)所有權(quán)存在爭(zhēng)議的房屋在拆遷中如何進(jìn)行補(bǔ)償安置，是按照爭(zhēng)議雙方的合意進(jìn)行補(bǔ)償或安置還是直接由公證機(jī)關(guān)對(duì)補(bǔ)償費(fèi)用進(jìn)行公證提存呢。為了闡述這個(gè)問題，首先介紹一個(gè)案例。劉某爺爺系地主(1954年死亡)，解放前在某市置有一面積400㎡房產(chǎn)，解放后一直由政府部門占用(沒有任何沒收或征用手續(xù))，1998年3月劉某要求落實(shí)政策，將此房產(chǎn)以其名義進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，某政府部門以解放后一直由其經(jīng)營(yíng)管理且已進(jìn)行修繕改建不同意，釀成糾紛，房屋主管部門稱要雙方打官司確權(quán)后才好發(fā)證，同年10月劉某起訴。1999年3月該房屋所在范圍進(jìn)行動(dòng)拆遷，拆遷人在征詢雙方意見時(shí)，劉某要求安置，某部門要求貨幣補(bǔ)償，后為拆遷時(shí)間所逼，拆遷人將拆遷房屋全部的貨幣補(bǔ)償金額存于一銀行。1999年12月，劉某與某政府部門在某中院達(dá)成協(xié)議，各享有200㎡產(chǎn)權(quán)。2000年4月，劉某以拆遷人為被告要求對(duì)其按規(guī)定予以安置，法院駁回了劉某的訴訟請(qǐng)求，為此劉某多次上訪。因?yàn)檎圻w房屋時(shí)間性要求很強(qiáng)，對(duì)拆遷范圍內(nèi)的房屋要即時(shí)作出是貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置前，房屋所有權(quán)爭(zhēng)議雙方難以取得一致意見的，筆者認(rèn)為還是以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式予以補(bǔ)償安置好，當(dāng)然，安置的面積的現(xiàn)有價(jià)值應(yīng)以被拆除房屋的貨幣補(bǔ)償金額基本相等，不然的話，將增加糾紛，增加社會(huì)不穩(wěn)定因素。對(duì)爭(zhēng)議雙方同意貨幣補(bǔ)償?shù)?，法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com 則應(yīng)將被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額交由公證機(jī)關(guān)提存。

(四)拆除臨時(shí)用地上的建筑物的補(bǔ)償安置。

我國(guó)土地管理法規(guī)定，在城區(qū)內(nèi)因建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)使用土地的，在城市規(guī)劃行政主管部門同意后再由土地行政主管部門批準(zhǔn)可臨時(shí)使用土地，但不得在臨時(shí)用地上修建永久性建筑物，臨時(shí)用地期限一般不超過二年。因此在拆遷中遇有臨時(shí)用地上的建筑物如何補(bǔ)償安置，筆者認(rèn)為也應(yīng)分以下幾種情況區(qū)別處理。

1.對(duì)在批準(zhǔn)使用期限內(nèi)的臨時(shí)用地上的建筑物，享有補(bǔ)償待遇，但不享有安置待遇。因?yàn)楸徊疬w人在臨時(shí)用地上的建筑物是經(jīng)過批準(zhǔn)的屬于合法建筑，所以應(yīng)享受拆遷補(bǔ)償待遇。也因?yàn)樗桥R時(shí)性建筑，當(dāng)然不得享受安置待遇。

2.對(duì)超過批準(zhǔn)使用期限內(nèi)的臨時(shí)用地上的建筑物，不享有拆遷補(bǔ)償安置待遇。因?yàn)樵撆R時(shí)建筑物雖經(jīng)批準(zhǔn)，但超過使用期限后就應(yīng)認(rèn)定為非法建筑了，不受法律保護(hù)，這點(diǎn)與本文違章建筑里的第二點(diǎn)有點(diǎn)相似，房屋拆遷管理部門可以責(zé)令被拆遷人限期自行拆除，在限期內(nèi)拆除的，臨時(shí)建筑物的建筑材料仍可歸由被拆遷人所有，超過期限的，則建筑材料殘存價(jià)值充抵動(dòng)拆遷費(fèi)用。

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3.對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)臨時(shí)使用土地并建有建筑物的，完全不受法律保護(hù)，不享有任何拆遷待遇。因?yàn)檫@種違章建筑物，沒有任何手續(xù)證明，被拆遷人應(yīng)無條件拆除。拒拆遷的，拆遷人可以依照法律程序強(qiáng)制拆除，并由被拆遷人承擔(dān)強(qiáng)制拆遷費(fèi)用。

三、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的法律關(guān)系

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是房屋拆遷中的核心內(nèi)容。盡管房屋拆遷補(bǔ)償安置關(guān)系性質(zhì)上屬于民事法律關(guān)系，拆遷人與被拆遷人之間法律地位完全平等，但由于房屋拆遷存在的行政強(qiáng)制性和期限性，使得被拆遷人在房屋拆遷中相對(duì)于拆遷人來說處于弱勢(shì)群體地位。因此，有時(shí)拆遷人與被拆遷人之間的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議變成了“城下之盟”。如何設(shè)置公正有效的法律程序最大限度地保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。在現(xiàn)有法律法規(guī)規(guī)定不盡詳細(xì)難以操作情況下，理論界應(yīng)先行動(dòng)起來，確立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂方面的法律規(guī)范，因此有必要較詳細(xì)認(rèn)識(shí)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中的法律關(guān)系：

(一)對(duì)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主體認(rèn)定。

毫無疑問協(xié)議的主體是房屋拆遷過程中發(fā)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系的拆遷人與被拆遷人。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第四條規(guī)定，拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位，被拆遷人是指被拆遷房屋的所有

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 人。從這條法律規(guī)定我們可以得出如下結(jié)論，拆遷人只能是單位，不可能是個(gè)人。但在現(xiàn)實(shí)中，對(duì)于具備拆遷人資質(zhì)的單位分支機(jī)構(gòu)和接受拆遷人委托的單位能否成為拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主體，筆者認(rèn)為是否定的。理由如下：一是接受房屋拆遷管理部門頒發(fā)房層拆遷許可證的單位是唯一合法拆遷人，這一法律規(guī)定具有排它性，說明拆遷人的身份是唯一的;二是拆遷人的分支機(jī)構(gòu)和接受拆遷人委托的單位即使具備相應(yīng)的資質(zhì)，但它是否具備相應(yīng)的財(cái)力、能力呢。如果不具備，將使拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議無法得到實(shí)際履行，無法維護(hù)被拆遷人的利益;三是即使拆遷人的分支機(jī)構(gòu)和接受拆遷人委托的單位經(jīng)拆遷管理部門備案，它所從事的拆遷工作仍是一種代理關(guān)系，即代理拆遷人履行拆遷權(quán)利義務(wù)關(guān)系，它所有的行為仍是一種委托人與被委托人之間的關(guān)系。被委托人必須以委托人名義從事委托代理活動(dòng)，從而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)也由委托人承擔(dān)。

(二)房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的內(nèi)容。

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》僅在第十三條簡(jiǎn)單規(guī)定了協(xié)議的基本內(nèi)容，操作難度太大了。大量實(shí)質(zhì)性的規(guī)定由各省市區(qū)自行制定，極可能造成區(qū)域間的不平衡。因此對(duì)涉訴房層拆遷補(bǔ)償安置合同糾紛，根據(jù)審判工作實(shí)際需要，協(xié)議內(nèi)容應(yīng)載明的事項(xiàng)主要應(yīng)審查是否具備以下幾點(diǎn)：

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1.被拆遷房屋的基本情況。包括房屋土地使用權(quán)取得方式，房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)碼，房屋的結(jié)構(gòu)、面積、地點(diǎn)、層次、朝向、建筑年限及被拆遷人家庭結(jié)構(gòu)等。有附屬用房、地下室、附著物的都應(yīng)列明。同時(shí)對(duì)房屋內(nèi)用水、用電、供氣、通訊和其他需列明的重要設(shè)施需動(dòng)遷的，也要在基本情況中注明。

2.被拆遷房屋的評(píng)估情況。不管是貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，為防止拆遷過程中低值高估和高值低估等不正常情況，都應(yīng)請(qǐng)具備資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、成新、層次、建筑面積等基本因素結(jié)合行業(yè)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估的情況。

3.拆遷補(bǔ)償安置方式。要根據(jù)被拆遷人的意愿確定拆遷補(bǔ)償安置方式。非被拆遷人真實(shí)意思表示的，法律不能認(rèn)可。如果是實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，還應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況標(biāo)明安置用房建筑面積、地點(diǎn)、層次、戶型結(jié)構(gòu)、朝向、交付時(shí)間等。

4.搬遷期限，過渡方式，過渡用房地點(diǎn)、面積，搬遷補(bǔ)助費(fèi)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用支付辦法等。

5.違約責(zé)任。拆遷人與被拆遷人就房屋搬遷期限、周轉(zhuǎn)房過渡期限、安置房交付期限等還可約定違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決辦法。

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(三)拆遷房屋使用性質(zhì)的認(rèn)定。

在拆遷中，如何認(rèn)定私房商住問題，既無法律規(guī)定，也無司法解釋，僅散見于地方性規(guī)章之中。當(dāng)前唯一的一個(gè)行政解釋是中華人民共和國(guó)建設(shè)部房地產(chǎn)司對(duì)河北省沙市房地產(chǎn)管理局關(guān)于城市房屋拆遷中有關(guān)問題的報(bào)告的復(fù)函中規(guī)定：“在拆遷中，對(duì)房屋非住宅應(yīng)根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證上所登記的房屋使用性質(zhì)確定，對(duì)房屋的使用性質(zhì)由住宅變更為非住宅房屋或經(jīng)營(yíng)用房，房屋所有人應(yīng)向房產(chǎn)局進(jìn)行房屋使用性質(zhì)變更登記。”在這一復(fù)函精神下，2001年6月《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》出臺(tái)后，上海市、山東省、重慶市等分別出臺(tái)的實(shí)施細(xì)則中一致采用了“確認(rèn)房屋使用性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)以房屋所有權(quán)證標(biāo)明的用途為準(zhǔn);對(duì)房產(chǎn)證上末標(biāo)明用途的，以被拆遷房屋報(bào)建時(shí)的用途為準(zhǔn)?！边@一概然性規(guī)定，對(duì)經(jīng)營(yíng)面積計(jì)算，變更登記時(shí)間(由住宅變更為非住宅)末作規(guī)定，仍然難以操作。在拆遷實(shí)際中，筆者認(rèn)為應(yīng)綜合考慮，主要有以下幾種情況。

1.房屋產(chǎn)權(quán)證登記為非住宅，且該房實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)并辦理了合法經(jīng)營(yíng)證照的，應(yīng)該以實(shí)際投入經(jīng)營(yíng)的房屋面積計(jì)算為非住宅面積，享受非住宅拆遷補(bǔ)償安置待遇，其余面積享受住宅補(bǔ)償安置待遇。

2.房屋產(chǎn)權(quán)證登記為非住宅，但該房屋實(shí)際上并未投入經(jīng)營(yíng)，實(shí)際上全部是按住宅房屋進(jìn)行使用的，不得享受非住宅拆遷補(bǔ)償安置待

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 遇。

3.房屋產(chǎn)權(quán)證登記為非住宅，實(shí)際上也是經(jīng)營(yíng)用房，但是被拆遷人或承租人偷逃國(guó)家稅收，末辦理合法經(jīng)營(yíng)證照并繳納有關(guān)稅費(fèi)的，也不能享受非住宅補(bǔ)償安置待遇。在工商稅務(wù)部門給予了行政處罰出具證明手續(xù)時(shí)，拆遷人與被拆遷人可以協(xié)商酌情給予補(bǔ)償。

4.房屋產(chǎn)權(quán)證登記為住宅，但是一直作為經(jīng)營(yíng)用房且具有合法手續(xù)，在房屋拆遷公告前也已經(jīng)變更為非住宅用房的，應(yīng)該享受非住宅用房補(bǔ)償安置待遇。在房屋拆遷公告前末辦理房屋使用性質(zhì)變更為非住宅的，在扣除變更費(fèi)用后也應(yīng)享受非住宅補(bǔ)償安置待遇。

四、房屋拆遷補(bǔ)償安置合同糾紛的處理

在房屋拆遷中，拆遷人與被拆遷人已就補(bǔ)償安置達(dá)成協(xié)議。簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后又產(chǎn)生糾紛，可向人民法院起訴，人民法院應(yīng)按民事案件立案受理。

(一)關(guān)于履行合同，限期拆遷糾紛。

被拆遷人與拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置合同后，未按期搬遷，拆遷人起訴要求被拆遷人拆遷的，受案后，拆遷人還可以依法申請(qǐng)人民法

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 院先予執(zhí)行。因?yàn)檎姆课葜鞴懿块T向拆遷人核發(fā)的房屋拆遷許可證是一項(xiàng)具體行政行為。具體行政行為一經(jīng)作出即具有先定力，拘束力和執(zhí)行力。拆遷人與被拆遷人在房屋拆遷許可證確定的期限內(nèi)簽訂了合同，必須按期拆遷。行政訴訟法第44條規(guī)定“訴訟期間，不停止具體行政行為的執(zhí)行”。這條規(guī)定體現(xiàn)了行政行為在行政程序執(zhí)行中的高效率要求。

(二)關(guān)于被拆除房屋的承租人涉訴的法律地位。

房屋拆遷中，拆遷人與被拆遷人就補(bǔ)償安置達(dá)成了協(xié)議，但是房屋的承租人有正當(dāng)理由而拒不騰遷，經(jīng)房屋主管部門裁決限期拆遷向人民法院起訴的，拆遷人應(yīng)作為案件原告，而被拆遷人與承租人是共同被告。在處理上如租賃期限未滿的，則承租人對(duì)被拆遷房屋仍享受有使用權(quán)，拆遷人應(yīng)該尋找周轉(zhuǎn)房予以安置過渡。被拆遷人要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，該安置房屋的所有權(quán)人當(dāng)然是被拆遷人。承租人與被拆遷人之間的租賃關(guān)系仍應(yīng)保持，但租賃合同因原房屋被拆遷也應(yīng)作相應(yīng)修改。如果租賃期限屆滿承租人應(yīng)無條件遷讓，并承擔(dān)拒遷的法律責(zé)任。如未定租賃期限的，應(yīng)當(dāng)確定承租人對(duì)該拆遷房屋的使用權(quán)，責(zé)令承租人與被拆遷人協(xié)約一定租賃期限。如協(xié)約不成，被拆遷人要求承租人解除租賃合同的，法院一般應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。但承租人確無騰房條件的，在征得被拆遷人同意后可判令拆遷人對(duì)承擔(dān)人進(jìn)行安置，由承租人根據(jù)承租房屋價(jià)格的實(shí)際情況，付給被拆遷人一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

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征

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流

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式

是

什

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第五篇：關(guān)于農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)問題的法律思考

關(guān)于農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)問題的法律思考

論文提綱

一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的法律分析

二、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的類型

（一）農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)

1、未承包集體的荒山、荒地的流轉(zhuǎn)

2、已承包的集體荒山、荒地的流轉(zhuǎn)

3、已承包的集體農(nóng)業(yè)用地的流轉(zhuǎn)(二)農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)

1、盡快完善《土地管理法》相關(guān)條款，規(guī)范宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

2、完善農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)

3、出臺(tái)宅基地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)性政策

4、建立農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)管理機(jī)制(三)農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)

1、農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

2、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

三、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的法制管理

(一)農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)要在長(zhǎng)期穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制的前提下進(jìn)行

(二)農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必須堅(jiān)持依法、自愿、有償?shù)脑瓌t

1、土地流轉(zhuǎn)要按照有關(guān)法律、法規(guī)和中央的政策進(jìn)行

2、農(nóng)村承包土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必須建立在農(nóng)戶自愿的基礎(chǔ)上

3、土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)是有償?shù)?/p>

4、規(guī)范企事業(yè)單位城鎮(zhèn)居民租憑農(nóng)戶承包地

5、加強(qiáng)對(duì)農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)困局工作

6、農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)的規(guī)定

關(guān)于農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)問題的法律思考

內(nèi)容摘要：農(nóng)村土地制度改革是保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要問題，也是解決“三農(nóng)”問題的核心所在。本文從我國(guó)當(dāng)前農(nóng)村土地承包的現(xiàn)狀和發(fā)展入手，從法律、法規(guī)的角度對(duì)其進(jìn)行解析，并借鑒當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)驗(yàn)，分析土地流轉(zhuǎn)存在的困難，并試圖對(duì)土地流轉(zhuǎn)制的建立和完善度提出一些初淺的建議。

關(guān)鍵詞： 農(nóng)村 土地改革 土地流轉(zhuǎn)

土地是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)最重要的生產(chǎn)資料，在我國(guó)，農(nóng)村實(shí)行的是家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的基本經(jīng)營(yíng)制度，通過集體土地的承包以及承包的延長(zhǎng)，穩(wěn)定了土地承包關(guān)系，農(nóng)民對(duì)土地投資的積極性大大提高，進(jìn)一步加快了我國(guó)農(nóng)村生產(chǎn)力的向前發(fā)展。與此同時(shí)，隨著我國(guó)城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力大范圍的轉(zhuǎn)移，農(nóng)村集體土地在不同主體之間開始轉(zhuǎn)移，通過農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)，提高了土地資源的利用率和出產(chǎn)率，帶動(dòng)了農(nóng)村土地市場(chǎng)的發(fā)肓和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的更快發(fā)展。但是，由于我國(guó)大部分地區(qū)農(nóng)村土地市場(chǎng)處于發(fā)展初期，農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)交易機(jī)制尚未健全，土地流轉(zhuǎn)過程中存在著一些問題不容忽視，如土地流轉(zhuǎn)的自發(fā)性、無序性，流轉(zhuǎn)交易程序混亂，一些地區(qū)在推行農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)里，違背農(nóng)民意愿，損害農(nóng)民利益，甚至隨意改變土地的農(nóng)業(yè)用地用途，相關(guān)權(quán)利主體權(quán)益時(shí)常得不到保障，流轉(zhuǎn)形式不規(guī)范，制約因素眾多造成流轉(zhuǎn)不暢等．這些問題如果不及時(shí)采取有效措施加以解決，不但不利于農(nóng)村土地資源的優(yōu)化配置和農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的正常建立、培育，而且也將影響我國(guó)農(nóng)村土地家庭承包責(zé)任的穩(wěn)定和實(shí)施。因此，農(nóng)村集體土也流轉(zhuǎn)既需要加強(qiáng)管理，更需要法律保障，使農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。本文試圖從分析農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的類型和具體形式，探討如何加強(qiáng)農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的管理，使之走上法制的軌道。

一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的法律解析

土地流轉(zhuǎn)指的是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，其實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，即在農(nóng)村土地所有權(quán)屬于集體所有的前提下，農(nóng)民在市場(chǎng)支配下，根據(jù)自己的意愿轉(zhuǎn)讓其所承包的土地使用權(quán)，從面實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置；土地的承包者仍然享有分配土地收益的權(quán)利，這種權(quán)利通常會(huì)在事先約定。2002年8月29號(hào)，九屆全國(guó)人大常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議審議通過《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》（以下簡(jiǎn)稱《農(nóng)村土地承包法》），并于2003年3月1日起正式實(shí)施。該法對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)作出了規(guī)定。第十條規(guī)定：“國(guó)家保護(hù)承包方依法、自愿、有償?shù)剡M(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)?！钡谑鶙l第一款規(guī)定：“（承包方）依法享有承包地使用、收益和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的權(quán)利，有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和處置產(chǎn)品”。第二十六條第二款規(guī)定：“承包期內(nèi)，承包方全家遷入小城鎮(zhèn)落戶的，應(yīng)當(dāng)按照承包方的意愿，保留其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或者允許其依法進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)?！痹摲ǖ谖骞?jié)則專門對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)做了詳細(xì)規(guī)定：第三十二條規(guī)定了通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式有轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式。第三十三條規(guī)定了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循幾個(gè)方面：一是平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。二是不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途。三是流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。四是受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力。五是在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。

第三十四條規(guī)定了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方。第三十五條規(guī)定了發(fā)包方在合同期間所應(yīng)遵守的義務(wù)。第三十六條規(guī)定了土地承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)的收益歸承包方所有。第三十七條規(guī)定當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂流轉(zhuǎn)書面合同，并對(duì)合同所應(yīng)包含的七個(gè)格式條款做了歸納。第三十八條流轉(zhuǎn)的登記制度。第三十九條、第四十條、第四十一條分別規(guī)定了承包關(guān)系不變、互耕和承包關(guān)系發(fā)生變更的情形。尤其值得注意的是第四十二條“承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，可以自愿聯(lián)合將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)?！边@一條明確表明，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式的變化，規(guī)?；?/p>

產(chǎn)將走上一條合法的途徑。第四十三條“承包方對(duì)其在承包地上投入而提高土地生產(chǎn)能力的，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依法流轉(zhuǎn)時(shí)有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。”則旨在鼓勵(lì)農(nóng)民能夠放心對(duì)土地加以投入，從而即便在轉(zhuǎn)讓時(shí)也能得到相應(yīng)的回報(bào)。

2005年1月19日農(nóng)業(yè)部頒發(fā)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，于2005年3月1日起正式實(shí)施?！掇r(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》以《農(nóng)村土地承包法》為根據(jù)，圍繞尊重和保障農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，土地流轉(zhuǎn)當(dāng)事人、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)合同、流轉(zhuǎn)管理等5個(gè)方面進(jìn)行規(guī)范。

2008年10月12日，《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》指出，建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以各種形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

國(guó)家法律、法規(guī)及政策的出臺(tái)及逐步完善，標(biāo)志著中國(guó)農(nóng)村土地改革進(jìn)入快速發(fā)展的時(shí)期，這也被許多人譽(yù)為中國(guó)掀起了第三次土地制度大變革。

二、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的類型(一)農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)

1、未承包集體的荒山、荒地的流轉(zhuǎn)

指本村農(nóng)戶未承包的集體荒山、荒地，由本村村民委員會(huì)發(fā)包給本村個(gè)別農(nóng)戶或本村以外的人員進(jìn)行農(nóng)業(yè)開發(fā)的。

2、已承包的集體荒山、荒地的流轉(zhuǎn)

指農(nóng)戶承包本村的集體荒山、荒地后長(zhǎng)期無力開發(fā)、經(jīng)營(yíng)，又將其轉(zhuǎn)包給本村各本村以外有能力開發(fā)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶或其它人員進(jìn)行農(nóng)業(yè)開發(fā)的。

3、已承包的集體農(nóng)業(yè)用地的流轉(zhuǎn)

由于年青勞動(dòng)力的外出打工或者其它原因，土地承包戶無力全部或部分經(jīng)營(yíng)其承包的農(nóng)業(yè)用地，如耕地、園地、林地、牧草地和水產(chǎn)用地等，將其轉(zhuǎn)包給本村或本村以外有能力繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶或其它人員。

(二)農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)

長(zhǎng)期以來，宅基地所有權(quán)歸集體，使用權(quán)歸個(gè)人，《土地管理法》明確規(guī)定：農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈(zèng)與他人后，再申請(qǐng)宅基地的，不得批準(zhǔn)。由于《土地管理法》對(duì)農(nóng)民宅基地使用權(quán)的描述比較模糊，應(yīng)該怎樣行使宅基地使用權(quán)沒有明確規(guī)定?！稕Q定》出臺(tái)后，明確了“要加強(qiáng)土地承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，要依法保障農(nóng)民宅基地用益物權(quán)”。如果農(nóng)民在充分滿足居住權(quán)的條件下，可以通過使用權(quán)的出租、轉(zhuǎn)讓等形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，必將對(duì)現(xiàn)行宅基地管理機(jī)制是一次革新。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，可以從四方面進(jìn)行探索。

1、盡快完善《土地管理法》相關(guān)條款，規(guī)范宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

2、完善農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)

通過開展農(nóng)村宅基地權(quán)屬調(diào)查，摸清底子，給符合條件的予以確權(quán)、頒證，完善農(nóng)村宅基地地籍檔案，為宅基地流轉(zhuǎn)打好基礎(chǔ)。

3、出臺(tái)宅基地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)性政策

明確宅基地流轉(zhuǎn)的條件、范圍、形式、年限等，并制定嚴(yán)格的流轉(zhuǎn)程序和管理辦法，規(guī)范宅基地流轉(zhuǎn)。

4、建立農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)管理機(jī)制 按照“政府主導(dǎo)、部門管理、集體參與、農(nóng)戶收益”的原則，國(guó)土資源管理部門要直接指導(dǎo)、規(guī)范和督查宅基地流轉(zhuǎn)工作，鎮(zhèn)、村要建立配套的服務(wù)機(jī)構(gòu)，確保宅基地流轉(zhuǎn)依法、規(guī)范進(jìn)行。

(三)農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)

近幾年來，集體土地市場(chǎng)發(fā)展迅速，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)交易活躍，在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)已具備相當(dāng)規(guī)模，在貴州省城鄉(xiāng)結(jié)合部、縣城和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府所在地這種地方流轉(zhuǎn)也是司空見慣。主要表現(xiàn)為：

1、農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)通常是伴隨著房產(chǎn)流轉(zhuǎn)而出現(xiàn)，既涉及集體組織，也涉及個(gè)別農(nóng)民及其土地使用者，其形式主要有轉(zhuǎn)讓和出租等，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主要原因?yàn)椋阂皇且粦舳D(zhuǎn)讓；

二是原有宅基地超占較多，將其中超占部分轉(zhuǎn)讓；三是用以換取城鎮(zhèn)中心地段商品房；四是已進(jìn)城農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓其在農(nóng)村的宅基地使用權(quán)。宅基地出租主要是在城郊合部將房屋出租給人居住，或者將路邊的房屋出租用于商業(yè)。

2、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

對(duì)轉(zhuǎn)制的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主要有以下幾種形式：一是對(duì)轉(zhuǎn)制的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)用地不予評(píng)估作價(jià)，使個(gè)體私營(yíng)企業(yè)有償使用集體土地。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)改革主要采取企業(yè)出售的辦法，且基本上是出售給個(gè)人。二是一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在鄉(xiāng)鎮(zhèn)改制時(shí)，擅自以出讓方式處置集體土地使用權(quán)。一些農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織借鑒城市土地出讓的做法，以土地所有者的身份，將農(nóng)村集體土地所有權(quán)出讓給土地使用者，收取相應(yīng)的出讓金，并規(guī)定一定的使用年限甚至無使用期限限制。三是轉(zhuǎn)讓鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。轉(zhuǎn)讓的形式包括在集體土地上興建廠房后轉(zhuǎn)讓及企業(yè)間私下變相轉(zhuǎn)讓等。前一種情況多發(fā)生在城郊結(jié)合部，后一種情形包括鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府轉(zhuǎn)讓、或征用后轉(zhuǎn)讓和企業(yè)為牟取暴利轉(zhuǎn)讓等多種形式。四是出租鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。有以廠房形式出租的，也有直接出租土地使用權(quán)的。五是以地入股興辦聯(lián)營(yíng)企業(yè)。這些地方的農(nóng)民集體，通過這種形式壯在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)，解決村民勞力出路，或直接收取入股的土地收益。六是名為入股，實(shí)為出租。如一些私營(yíng)企業(yè)，村與企業(yè)簽訂的合同是土地入股，但實(shí)際是按年收取租金。七是農(nóng)村集體建設(shè)用地抵押。目前，農(nóng)村集體建設(shè)用地抵押主要用于融資過程中的信用擔(dān)保。既有單獨(dú)的土地抵押，又有連同房產(chǎn)的抵押。

三、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的法制管理

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。集體土地的自發(fā)流轉(zhuǎn)，多數(shù)還是促進(jìn)了當(dāng)發(fā)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)農(nóng)村農(nóng)業(yè)和農(nóng)民都有好處。但農(nóng)村集體土地自發(fā)流轉(zhuǎn)，如果不加以引導(dǎo)，就不

利于土地市場(chǎng)的有效運(yùn)行，也不利于耕地保護(hù)這一基本國(guó)策的落實(shí)，同時(shí)，造成土地收益的不公，損害農(nóng)民的利益，引發(fā)許多矛盾，甚至動(dòng)搖農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度。這些，對(duì)“三個(gè)代表”重要思想的落實(shí)和可持續(xù)的土地利用都是不利的。因此，必須強(qiáng)化農(nóng)村集體用地的管理，制定相應(yīng)的政策法規(guī)，避害趨利，把農(nóng)村集體建設(shè)用地交易行為納入法制的軌道，使之成為我國(guó)土地市場(chǎng)體系的有機(jī)組成部分。

(一)農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)要在長(zhǎng)期穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制的前提下進(jìn)行

以家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、充分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制，是我國(guó)農(nóng)村的基本經(jīng)營(yíng)制度，確保這一制度的長(zhǎng)期穩(wěn)定，是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的基本前提。

(二)農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必須堅(jiān)持依法、自愿、有償?shù)脑瓌t

1、土地流轉(zhuǎn)要按照有關(guān)法律、法規(guī)和中央的政策進(jìn)行 在承包期內(nèi)，村集體經(jīng)濟(jì)組織無權(quán)單方面解除土地承包合同，不準(zhǔn)收回農(nóng)戶的承包地搞招標(biāo)承包；不準(zhǔn)將農(nóng)戶的承包地收回抵頂欠款；不準(zhǔn)借土地流轉(zhuǎn)改變土地所有權(quán)和農(nóng)業(yè)用途；流轉(zhuǎn)期限不得超過農(nóng)戶承包土地的剩余承包期限。

2、農(nóng)村承包土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必須建立在農(nóng)戶自愿的基礎(chǔ)上 土地流轉(zhuǎn)的主體是農(nóng)戶，在承包期間，農(nóng)戶對(duì)承包的土地有自主的使用權(quán)、收益權(quán)和流轉(zhuǎn)權(quán)，有權(quán)依法自主決定承包的土地是否需要流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)形式。任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地，也不得阻礙農(nóng)戶依法流轉(zhuǎn)土地。由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村級(jí)組織出面租憑農(nóng)戶的承包地再進(jìn)行轉(zhuǎn)租玫發(fā)包的“反租倒包”，不符合家庭承包經(jīng)營(yíng)制度，應(yīng)矛制止。

3、土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)是有償?shù)?/p>

農(nóng)戶的土地收益包括承包土地的直接收益的土地流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)包費(fèi)、轉(zhuǎn)讓費(fèi)和租金等流轉(zhuǎn)土地的收益。土地流轉(zhuǎn)的收益應(yīng)當(dāng)由農(nóng)戶與受讓方或承租方協(xié)商確定并歸農(nóng)戶所有，任何組織和個(gè)人不得擅自截留和扣繳。

4、規(guī)范企事業(yè)單位城鎮(zhèn)居民租憑農(nóng)戶承包地 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)主要在農(nóng)戶間進(jìn)行，中央不提倡工商企業(yè)和城鎮(zhèn)居民隨意到農(nóng)村長(zhǎng)時(shí)間、大面積租憑和經(jīng)營(yíng)農(nóng)戶承包地。工商企業(yè)投資開發(fā)農(nóng)業(yè)，應(yīng)當(dāng)主要從事產(chǎn)前、產(chǎn)后服務(wù)和“四荒”資源開發(fā)。農(nóng)產(chǎn)品加工、流通企業(yè)和農(nóng)業(yè)科技單位如果城建需要建立種苗繁育、示范推廣基地，也可以小范圍農(nóng)戶租憑承包地。外商除農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、加工企業(yè)或農(nóng)業(yè)科研推廣單位，其它企業(yè)和單位不準(zhǔn)租憑經(jīng)營(yíng)農(nóng)戶承包地；已經(jīng)租憑承包地的，要進(jìn)行清理規(guī)范。

5、加強(qiáng)對(duì)農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)困局工作

（1）土地問題是農(nóng)村和農(nóng)村工作的核心，是農(nóng)村穩(wěn)定的基礎(chǔ)。地方各級(jí)黨委和政府要正確引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作，保護(hù)農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。

（2）地方各級(jí)政府的農(nóng)業(yè)行政主管部門要切實(shí)履行職責(zé)，做好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)和管理工作，要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況的調(diào)查研究，掌握動(dòng)態(tài)；指導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同訂立，及時(shí)辦理困土地流轉(zhuǎn)引起的合同變更、解除、重訂以及合同鑒證；建立流轉(zhuǎn)合同檔案，妥善調(diào)解的處理土地流轉(zhuǎn)糾紛。

（3）土地管理部門要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地征占用的管理，防止以土地流轉(zhuǎn)為名，擅自改變土地農(nóng)業(yè)用途。

6、農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)的規(guī)定

在經(jīng)過縣有人民政府批準(zhǔn)后，由同級(jí)土地管理部門辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)，進(jìn)行土地使用要變更登記；土地流轉(zhuǎn)過程中，如果涉及土地用途的改變，必須符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的土地利用方向，不破壞環(huán)境，不損壞土地。

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