第一篇：農(nóng)村集體土地征收中的地上附著物拆遷補償相關(guān)問題探討

農(nóng)村集體土地征收中的地上附著物拆遷補償相關(guān)問題探討

近年來，隨著我國工業(yè)化、城市化進程的不斷加快，建設(shè)用地的需求越來越大，無論是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)抑或規(guī)劃區(qū)外的農(nóng)村集體土地被大量征收。因涉及多方主體，交織各種法律關(guān)系，背后又摻雜著復(fù)雜利益沖突，征收集體所有土地的補償安置引發(fā)的各種矛盾日益凸現(xiàn)，損害農(nóng)民權(quán)益的惡性事件也時有發(fā)生，土地征收征用問題已嚴重危及農(nóng)村社會的穩(wěn)定，成為社會各界關(guān)注的焦點與熱點。在依法治國的今天，政府和群眾開始把注意力轉(zhuǎn)移到用法律與市場手段解決相關(guān)問題。因此，關(guān)于國家及地方各級政府關(guān)于征地農(nóng)民補償安置的各種政策法規(guī)日益完善，土地補償問題逐步得以較為合理的解決。但是，其中不容忽視的一點是，在征收農(nóng)村集體土地過程中所發(fā)生的房屋、樹木等地上附著物的拆遷補償問題尚未受到足夠重視，地上附著物的補償問題日益成為征地拆遷過程中的難點問題。特別是在《物權(quán)法》頒布后，被征遷群眾維權(quán)意識大大增強，低標準補償給征遷工作帶來很多弊病和遺留問題，影響被拆遷農(nóng)戶的切身權(quán)益，甚至?xí)绊懮鐣姆€(wěn)定，而黨的十七大報告中明確指出，要讓廣大人民群眾充分享受到改革開放的豐碩成果。因此，開展相關(guān)研究，完善農(nóng)村集體土地征收中的地上附著物補償相關(guān)細則規(guī)定成為一件十分迫切的重大課題。本文擬結(jié)合國家與部分地方政府相關(guān)規(guī)定，就農(nóng)村集體土地征收中的相關(guān)問題做出些許探討，為切實保護被拆遷農(nóng)民合法權(quán)益，依法完善土地征收征用過程做出初步探討。

一、征地過程中地上附著物拆遷補償?shù)姆梢罁?jù)及其不足

（一）地上附著物拆遷補償?shù)姆煞ㄒ?guī)概述

我國《土地管理法》第四十七條第二、第三款對耕地征用的補償費，安置補助費進行了規(guī)定并有具體的計算標準，但無論是《土地管理法》，還是剛頒布實施的《物權(quán)法》，對集體土地的征地拆遷中的地上附著物補償標準都沒有明確做出明確規(guī)定，僅僅做出了“依法給予拆遷補償”的模糊規(guī)定?，F(xiàn)實中，一般是由政府參照國務(wù)院2001年頒布的布的《城市房屋拆遷管理條例》及《細則》進行補償，抑或當?shù)卣鶕?jù)工程項目建設(shè)需要制定有關(guān)的補償標準。迄今為止，我國沒有一部規(guī)范房屋拆遷行為的法律，僅有國務(wù)院頒布的專門針對城市居民房屋拆遷的行政法規(guī)——《城市房屋拆遷條例》。各地政府一般根據(jù)工作需要制定了有關(guān)的補償標準及規(guī)定，如新疆維吾爾自治區(qū)1996年制定了《自治區(qū)高等級公路建設(shè)征地拆遷補償規(guī)定》（新政函[1996]191號），在其基礎(chǔ)上又先后出臺了《自治區(qū)計委、國土資源廳關(guān)于奎屯—塞里木湖高等級公路建設(shè)征地拆遷補償標準的通知》（新政函[2001]1354號）、《自治區(qū)國土資源系統(tǒng)土地管理行政事業(yè)性收費標準》（新價房字[2001]500號）、《關(guān)于烏魯木齊市基礎(chǔ)設(shè)施及周邊公路建設(shè)征地補償安置標準的通告》（烏市國土資發(fā)[2002]9號）和《關(guān)于印發(fā)精伊霍鐵路建設(shè)征地補償規(guī)定的通知》（新政函[2005]108號）等文件，用以規(guī)范新疆境內(nèi)的農(nóng)村集體土地地上附著物拆遷補償工作。《遼寧省人民政府批轉(zhuǎn)省交通廳等部門關(guān)于全省高速公路建設(shè)征地動遷補償實施方案的通知》（遼政發(fā)[2005]6號）規(guī)定了遼寧省征地房屋及地上附著物的拆遷補償標準；《淄博市人民政府辦公廳關(guān)于公布淄博市征地地面附著物和青苗補償標準的通知》（淄政辦發(fā)[2007]32號）中規(guī)定了淄博市的征遷補償標準；廣東惠州、山東德州等地也都根據(jù)當?shù)貙嶋H制定了有關(guān)標準，用以規(guī)范征收農(nóng)村集體土地中的地上附著物拆遷補償工作。

（二）現(xiàn)有農(nóng)村集體土地征收中的地上附著物拆遷補償中出現(xiàn)的問題

由于城市國有土地上的房屋和農(nóng)村集體土地上的房屋在土地所有權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)主體、土地管理方式以及拆遷安置對象等方面均有差異，因此《城市房屋拆遷管理條例》并不具有直接的參照性，導(dǎo)致在執(zhí)行過程中，各級政府制定的補償標準隨意性很大，補償標準十分混亂。這種隨意性不但造成了補償標準不統(tǒng)一，也造成了補償標準的不合理性，因此也就不可避免地產(chǎn)生了許多糾紛，不僅極大地影響了黨和政府的聲譽，也直接影響了拆遷的進程和效率。

另外，我國的土地管理制度確立了農(nóng)民通過宅基地依法取得集體土地的使用權(quán)。但沒有確立集體土地上房屋的房屋登記即產(chǎn)權(quán)制度，即農(nóng)民對其房屋并沒有法律確認的所有權(quán)。這就使農(nóng)民家庭最重要的建筑物——房屋的補償成為了一個并沒有法律確認的地上附著物，在補償中極易引起糾紛。同時，集體土地上的房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣，涉及很多法律關(guān)系。如拆遷農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同開辦的企業(yè)所有的非居住房屋涉及的補償費問題及因拆遷造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失及預(yù)期收益的補償問題，對利用宅基地內(nèi)自建房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營并持工商營業(yè)執(zhí)照房屋的拆遷安置問題，拆遷農(nóng)房租賃戶時涉及的租賃法律關(guān)系等等，其中既涉及房屋所有權(quán)人的權(quán)益，同時又涉及房屋所有人以外第三人的權(quán)益。由于我國目前尚無明確的法律、法規(guī)對上述問題進行規(guī)范、相當一部分地區(qū)對上述問題比較忽視，在實際拆遷時，只將房屋作為集體土地上的附著物進行補償，并不細化區(qū)分農(nóng)村房屋的用途、性質(zhì)及相關(guān)的權(quán)利，嚴重損害了房屋所有人和第三人的合法權(quán)益。

二、農(nóng)村集體土地征收中地上附著物拆遷補償應(yīng)遵循的原則

土地是農(nóng)民賴以生存的重要生產(chǎn)資料和生活資料，其中地上附著物更是涉及農(nóng)民基本生活生產(chǎn)需要的重要財產(chǎn)。拆遷補償款既具有生存利益性質(zhì)又具有財產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。鑒于此，在處理地上附著物拆遷補償時，尤其是在地上附著物的補償標準測算中，應(yīng)該切實遵守以下原則：

（一）民主議定原則和合法性原則。

村民自治必須是真正的大多數(shù)村民的集體意志，而不是某個人或少數(shù)人的意志，且該意志不能違反法律的強制性規(guī)定。既要充分發(fā)揮民主意見又要遵守法律。

（二）集體、個人利益相均衡原則

在處理征地拆遷補償款的過程中，既要充分尊重和保障集體成員的個人利益，又不能損害集體的整體利益，個人利益要服從集體利益，集體利益的實現(xiàn)也要考慮成員個人利益的獲得。

（三）權(quán)利、義務(wù)相一致原則

集體成員在享有分配利益的同時要考慮其對集體所盡義務(wù)的大小，做到權(quán)利與義務(wù)相一致，公平合理地分配征地拆遷款項。

（四）等價有償?shù)脑瓌t

等價有償是拆遷補償?shù)男滤季S原則。拆遷應(yīng)該是拆遷利益雙方的平等關(guān)系，占有一方應(yīng)該對被占有一方給予補償，而且拆遷補償價格和補償標準的制定都應(yīng)該保證實現(xiàn)拆遷利益雙方在法律上以及在經(jīng)濟補償上都是平等的主體，無論是貨幣補償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換都應(yīng)按等價有償?shù)姆绞竭M行。

等價有償原則是為了更好地協(xié)調(diào)、維護產(chǎn)權(quán)與發(fā)展二者之間的平衡，兼顧國家、集體和個人三者之間利益。在實現(xiàn)公正補償以后，個人、集體權(quán)利獲得相應(yīng)等價合理補償，而國家獲得需要的資源，實現(xiàn)更大程度的發(fā)展，這才是最佳的資源配置方式，也就是市場經(jīng)濟的方式。

（五）和諧公平的原則

和諧與公平原則是要說明，拆遷補償標準制定必須站在公平、公正、客觀的立場上，標準的測算目標在于求得一個客觀合理的價格，以便于征地拆遷工作的開展，努力構(gòu)建和諧的社會關(guān)系。如果制定出的補償標準不客觀、不合理，則必然影響拆遷或被拆遷方的利益，也有損于政府拆遷補償工作的社會聲譽和權(quán)威性，從而使拆遷工作引起社會關(guān)系的不和諧。補償標準和金額的確定應(yīng)遵循平等合理、彌補實際損害的基本原則，不能以行政手段限制和剝奪農(nóng)民的財產(chǎn)主體地位及求償權(quán)。

（六）以人為本，切實維護被征遷群眾利益的原則

地上附著物拆遷補償價格標準的測算和制定必須充分考慮有關(guān)當事人的角色和心態(tài)，充分尊重被拆遷人地上附著物的價值，同時兼顧拆遷人實施拆遷的社會經(jīng)濟需要性，既節(jié)省拆遷人的拆遷補償成本，又遵循確保被拆遷人滿意的原則，最終達到和諧拆遷的目的。農(nóng)戶作為被拆遷者是社會中的弱勢群體，其切身利益應(yīng)該被切實關(guān)注，補償標準的測算和制定要保障被拆遷農(nóng)民生活水平不降低。政府行為必須受到嚴格的法律限制，非法律明文規(guī)定的授權(quán)事項不可為。

（七）遵循經(jīng)濟規(guī)律，落實科學(xué)發(fā)展觀的原則

在等價有償與和諧公平的原則基礎(chǔ)上，地上附著物拆遷補償標準的測算工作應(yīng)切實遵循經(jīng)濟規(guī)律，落實科學(xué)發(fā)展觀。隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，各地物價水平都會有不同程度的浮動，在補償標準的測算工作中，要密切聯(lián)系經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)實，在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，充分運用各種經(jīng)濟計算方法把補償標準測算工作做細做精。

（八）實事求是、多方求證的原則

在標準測算工作中，必須要遵循實事求是的原則。根據(jù)各地調(diào)研情況嚴格務(wù)實操作，地上附著物補償類別做到不漏不重，有則補之，無則不補，測算過程做到精細嚴密，對測算結(jié)果多方求證，做到精益求精。

三、對完善集體土地征遷中地上附著物補償?shù)囊恍┧伎?/p>

農(nóng)村集體土地地上附著物拆遷補償問題能否解決好，關(guān)系到加快城鎮(zhèn)化建設(shè)的進程，關(guān)系到新農(nóng)村建設(shè)目標的實現(xiàn)，關(guān)系到人民群眾的根本利益的維護，影響深遠。今后的農(nóng)村集體土地征遷工作，可以在以下幾個方面的基礎(chǔ)上展開。

（一）確立科學(xué)發(fā)展觀，切實維護人民群眾合法權(quán)益

在農(nóng)村拆遷工作中，各級政府要確立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀，堅持以人為本，以人民利益為根本出發(fā)點，樹立“善待人民群眾”的觀念，做到權(quán)為民所用，情為民所系，利為民所謀，切實維護人民群眾的合法權(quán)益。要進一步增強政治意識、大局意識、責(zé)任意識、群眾意識，認真處理好建設(shè)發(fā)展和保護群眾利益之間的關(guān)系，及時化解農(nóng)村拆遷中的各種矛盾，把工作做細，把好事辦好，確保社會的穩(wěn)定和人民群眾的根本利益。

（二）盡快制定相關(guān)法律法規(guī)，確保農(nóng)村拆遷工作有法可依

農(nóng)村拆遷相關(guān)法律缺失，政策供給又落伍是造成農(nóng)村拆遷矛盾突出的重要根源。目前所見的行政法規(guī)、規(guī)章的適用范圍均是國有土地上的城市房屋拆遷補償規(guī)定，至今沒有一部獨立且具可操作性的關(guān)于集體土地上房屋等附著物拆遷安置補償?shù)膰壹壌蠓ǎ瑢?dǎo)致實踐中無法可依，或回避了涉及被拆遷人權(quán)益的關(guān)鍵問題，或違法強制拆遷后將矛盾上交，其結(jié)果是引發(fā)了大量的矛盾和糾紛。因此，規(guī)范征收土地行為，保護當事人合法權(quán)益，盡快制定一部關(guān)于集體土地上地上附著物拆遷補償安置法律十分必要。我們要根據(jù)憲法的原則精神，對涉及農(nóng)村拆遷的一些具體政策和實際問題進行分析和研究，把成熟的經(jīng)驗和做法，用立法的形式固定下來，制定出合乎民意的法律法規(guī)，規(guī)范農(nóng)房拆遷行為，名稱可以是《農(nóng)村房屋拆遷補償安置法》，或者至少可盡快出臺一個《農(nóng)村房屋拆遷管理條例》。

（三）建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記制度，保護農(nóng)民住房的合法權(quán)益

房屋是農(nóng)戶所擁有的對其家庭最重要的建筑物。房屋為農(nóng)戶提供了最基本的住宿場所，也是在征地拆遷工作中最受重視的被拆遷附著物。農(nóng)村集體土地的征遷工作中遇到的阻力最大的便是房屋拆遷。我國城市房屋和農(nóng)村房屋實行不同的產(chǎn)權(quán)登記制度。不管是在城市還是在農(nóng)村，房屋產(chǎn)權(quán)證作為一種憑證，對房屋所有人來說都是一道法律上的“護身符”。而諸如農(nóng)村房屋財產(chǎn)的利用、處理土地房屋權(quán)屬糾紛、辦理房屋的翻改建、法院的司法判決等，也都要以土地證或房產(chǎn)證書及其登記資料為法律憑據(jù)。房屋拆遷補償問題當然也必須以登記資料為法律依據(jù)。因此，農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證作為私有財產(chǎn)管理的一種制度，對于解決當前集體土地地上附著物拆遷補償問題有著十分重要的意義。

（四）加大政策宣傳力度，規(guī)范拆遷具體操作行為，完善集體土地征用中房屋拆遷的補償標準和程序

實踐證明，只要及時做好政策宣傳工作，就能得到廣大群眾的理解和支持，許多矛盾都可以得到預(yù)防和解決。拆遷前應(yīng)向被拆遷戶宣傳相關(guān)法律法規(guī)及政策，告知他們應(yīng)享有的權(quán)利及如何維護自己的合法權(quán)益不受損害。同時，告知他們應(yīng)盡的義務(wù)，引導(dǎo)農(nóng)民依法辦事，重德為人，服從國家建設(shè)需要，按時完成搬遷。還要建立透明的拆遷工作制度。怎樣拆遷、如何安置補償和依據(jù)的相關(guān)法律法規(guī)政策都應(yīng)該向被拆遷戶公示，主動接受公眾監(jiān)督，給被拆遷人一個平等的權(quán)利。同時，在拆遷安置具體操作中要堅持公開、公正、公平原則，以公開促公正，以公正保穩(wěn)定，做到合情、合理、合法，使拆遷工程成為政府和被拆遷人的共贏工程。

首先，必須以合理補償為基本原則，依法科學(xué)合理的確定拆遷補償標準。合理標準應(yīng)該是地價既要體現(xiàn)土地所有權(quán)的價格，同時，還應(yīng)體現(xiàn)與土地所有權(quán)相關(guān)的權(quán)利如土地上的房屋等附著物所有權(quán)等方面的損失補償，使被征用方既無法獲取暴利，也不致遭受損失，以達到土地所有權(quán)人基本滿意。第二，細化補償項目，制定統(tǒng)一的拆遷補償計算標準。我國《土地管理法》第四十七條對土地使用權(quán)的征用補償規(guī)定比較明確，相應(yīng)的有具體的計算標準。同理，對房屋等附著物的征用拆遷補償也應(yīng)細化補償項目并確定補償計算標準。在此基礎(chǔ)上，由各地按照規(guī)定的計算方法確定具體的補償金額。第三，規(guī)定嚴格的法律程序。政府對農(nóng)民房屋拆遷必須依照嚴格的法定程序完成，如可以參照《城市房屋拆遷管理條例》，規(guī)定嚴格的拆遷程序，包括財產(chǎn)評估程序、補償標準公示程序、聽證程序、強制拆遷程序等。

（五）健全拆遷補償安置機制，完善失地農(nóng)民的社會保障體系

要為失地、失房、失業(yè)的農(nóng)民構(gòu)筑一個合法權(quán)益的社會保障體系，要防止“因拆遷致貧”，對弱勢群眾給予各方幫助、扶持。一是建立完善對失地農(nóng)民重新就業(yè)培訓(xùn)的機制。失地農(nóng)民普遍認為失業(yè)是他們面臨的最大問題。我們要根據(jù)農(nóng)民的實際能力和市場的需求情況，轉(zhuǎn)變他們的思想觀念，提高他們的勞動技能。二是建立完善失地農(nóng)民基本生活保障制度。它包括最低生活保障機制、就業(yè)創(chuàng)業(yè)優(yōu)惠機制、養(yǎng)老醫(yī)療保險機制和資金籌措管理機制等。三是建立完善失地農(nóng)民的司法救濟機制。要疏通失地農(nóng)民的司法救濟途徑，減少人為因素對資源配置的干預(yù)和不合理控制，防止和糾正拆遷中的不公正現(xiàn)象，遏制權(quán)力進入市場，以健全的司法制度，形成對農(nóng)民利益保護的最后一道防線，切實保障和維護農(nóng)民的合法利益。

第二篇：石家莊市征收市區(qū)集體土地青苗和地上建筑物附著物補償標準

石家莊市人民政府辦公廳

關(guān)于印發(fā)石家莊市征收市區(qū)集體土地青苗和地上建筑物附著物補償標準的通知

市內(nèi)五區(qū)人民政府、高新區(qū)管委會，市政府各部門，市屬各單位：

《石家莊市征收市區(qū)集體土地青苗和地上建筑物附著物補償標準》已經(jīng)市政府研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

二○一○年十二月三十一日

石家莊市征收市區(qū)集體土地青苗和地上建筑物附著物補償標準

為維護廣大人民群眾的利益，保證土地征收工作順利進行，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《河北省土地管理條例》以及上級有關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我市實際制定了石家莊市征收市區(qū)集體土地青苗和地上建筑物附著物補償標準（見附件）。

一、青苗和地上建筑物附著物補償標準適用于征收市區(qū)集體土地時補償，建筑物附著物補償時結(jié)合成新進行。

二、本補償標準未包括的青苗和地上建筑物附著物，如在征地過程中遇到，可參照類似品種并根據(jù)市場價格確定。

三、大中型水利、水電工程建筑征收土地青苗和地上建筑物附著物的補償標準，國家和省另有規(guī)定的從其規(guī)定；市政府大型專項工程征地已對青苗和地上建筑物附著物補償標準做出規(guī)定的，實施該專項工程征地時從其規(guī)定。

四、集體土地征收工作費用標準為3000元/畝,建筑物拆遷工作費用標準為6000元/畝。

五、本補償標準自2011年1月1日起執(zhí)行。以前市政府及有關(guān)部門制發(fā)的涉及征收市區(qū)集體土地青苗和地上建筑物附著物補償標準的文件同時廢止。

六、市政府將根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展情況適時對補償標準進行調(diào)整，并向社會公布。

附件：

1．住宅類平房重置價標準

2．住宅類樓房重置價標準

3．工商業(yè)用房重置價標準

4．農(nóng)作物類補償標準

5．樹木類補償標準

6．其他地上附著物構(gòu)筑物補償標準

主題詞：城鄉(xiāng)建設(shè)土地補償標準通知

石家莊市人民政府辦公廳2010年12月31日印發(fā)

(共印50份)

第三篇：農(nóng)村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關(guān)問題的答復(fù) 05

農(nóng)村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關(guān)問題的答復(fù) 05.txt點的是煙 抽的卻是寂寞??不是你不笑，一笑粉就掉！人又不聰明，還學(xué)別人禿頂。綁不住我的心就不要說我花心！再牛b的肖邦，也彈不出老子的悲傷！活著的時候開心點，因為我們要死很久。請你以后不要在我面前說英文了，OK？農(nóng)村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關(guān)問題的答復(fù)最高人民法院行政審判庭

最高人民法院行政審判庭關(guān)于農(nóng)村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關(guān)問題的答復(fù)

2005年10月12日 法[2005]行他字第5號

重慶市高級人民法院：

你院[2004]渝高法行示字第47號《關(guān)于趙建請求撤銷重慶市沙坪壩區(qū)國土資源局責(zé)令其拆除房屋交出土地行政決定一案的請示》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

原則同意你院第一種意見，即行政機關(guān)征用農(nóng)村集體土地之后，被征用土地上的原農(nóng)村居民對房屋仍享有所有權(quán)，房屋所在地已被納入城市規(guī)劃區(qū)的，應(yīng)當參照《城市房屋拆遷管理條例》及有關(guān)規(guī)定，對房屋所有權(quán)人予以補償安置。

此復(fù)。

附：

重慶市高級人民法院關(guān)于趙建請求撤銷重慶市沙坪壩區(qū)國土資源局責(zé)令其拆除房屋交出土地行政決定一案的請示

2005年1月5日 [2004]渝高法行示字第47號

最高人民法院：

我院受理的趙建請求撤銷重慶巾沙坪壩區(qū)同土資源局責(zé)令其拆除房屋交出土地行政決定請示—案，經(jīng)本院審判委員會研究，對農(nóng)村集體土地被征用時其地上房屋當時未予補償安置，現(xiàn)拆遷應(yīng)按何種標準對住房和商業(yè)用房進行補償形成不同意見，特向貴院請示。

一、案件的由來和審理經(jīng)過

趙建請求撤銷重慶市沙坪壩區(qū)國土資源局（下稱沙區(qū)國土局)責(zé)令其拆除房屋交出土地行政決定一案，已由慶市沙坪壩區(qū)人民法院于2004年1月7日作出[2003]沙行初宇第48號行政判決。維持了沙區(qū)國土局的行政決定。趙建不服該行政判決，于2004年2月1日向重慶市第一中級人民法院提起上訴，該院經(jīng)立案審查后，于2004年9月9日就本案的有關(guān)法律適用問題向本院提出請示，本院審判委員會于2005年2月5日進行了研究，決定上報貴院請示。

二、案件的事實和雙方當事人爭議的焦點

(一)案件事實

趙建原系沙坪壩區(qū)覃家崗鎮(zhèn)馬房灣村村民，1984午趙建即在先沙坪壩區(qū)大楊公橋118號處的集體土地上修建了房屋，用于居住并先后經(jīng)營飯店、旅館。1993年4月5日，沙區(qū)國土局在趙建的《集體土地登記申請書》中審批意見欄內(nèi)注明其房屋占地為住宅用地，但該局填發(fā)給趙建的渝沙覃集建(93)字第5880號《集體土地建設(shè)用地使用證》上卻載明趙建的房屋占地類別系商業(yè)、住宅，用地面積為182平方米。同年4月l0日，重慶市沙坪壩區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)委員會填發(fā)給趙建的沙字第14682號《鄉(xiāng)村房屋所有權(quán)證》載明其房屋種類為：商業(yè)282．47平方

米，住宅170平方米。1994年9月6日，重慶市人民政府以重府地(1994)309號批復(fù)，同意征用童家橋及馬房灣村全部土地204580平方米，將馬房灣村630名社員“農(nóng)轉(zhuǎn)非”。1996年12月，趙建轉(zhuǎn)為了城鎮(zhèn)居民戶口，但仍以其所建房屋從事個體經(jīng)營，其《鄉(xiāng)村房屋所有權(quán)證》和《集體土地建設(shè)用地使用證》未作變更。2002年6月20日，重慶市人民政府以渝府[2002]374號文件批復(fù)，同意將楊梨路地塊的國有土地使用權(quán)出讓給重慶宏坤物業(yè)發(fā)展有限公司作為住宅小區(qū)建設(shè)用地，趙建的房屋在該公司的用地范圍內(nèi)，趙建要求該公司提供門面房安置其非住宅．雙方未達成協(xié)議。2003年6月25日，沙區(qū)國土局作出了《關(guān)于趙建拆遷安置的方案》，并于次日送達趙建。其主要內(nèi)容是：按《重慶市征地補償安置辦法》的規(guī)定，對趙建可安置住房—套(二室一廳)，建筑面積為40平方米；對其房屋中非住宅部分，依照《重慶市征地補償安置辦法》第十二條的規(guī)定，按重置價格計算補償費后，建筑物歸國家所有，搬遷損失費按所搬遷設(shè)備折舊凈值的15—20％計算。同年6月30日，沙區(qū)國土局作出沙國土監(jiān)告字[2003]第3號《聽證告知書》告知趙建：對其拒不簽訂拆遷安置協(xié)議的行為，擬依照《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條的規(guī)定，作出限期拆除房屋交出土地的行政決定；在該局作出正式行政決定前，其有權(quán)申請聽證：趙建于7月1日收到《聽證告知書》后，未申請聽證。7月4日，沙區(qū)國土局即對趙健作出了《關(guān)于責(zé)令趙建拆除房屋交出土地的決定》。趙建收到該決定后，即向重慶市沙坪壩區(qū)人民政府申請復(fù)議，該府于8月25日作出沙府行復(fù)字[2003]2號《行政復(fù)議決定書》，對沙區(qū)國土局作出的行政決定予以維持。趙建仍不服，遂向法院提起行政訴訟，請求撤銷沙區(qū)國土局作出的《關(guān)于責(zé)令趙建拆除房屋交出土地的決定》。

(二)訴訟雙方爭議的焦點

1．趙建認為其房屋所屬土地在1994年被重慶市人民政府批準征用后，土地性質(zhì)已變更為國有，應(yīng)當適用《城市房屋拆遷管理條例》的相關(guān)規(guī)定按城鎮(zhèn)房屋進行拆遷安置，而不能適用《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和同土地管理法實施條例》的相關(guān)規(guī)定。而沙區(qū)國土局則認為，雖然趙建的房屋所屬土地在1994年即被政府征用，但由于各種原因未對其進行拆遷安置補償，其性質(zhì)仍為農(nóng)村集體上地征地拆遷，不能適用城鎮(zhèn)房屋拆遷的相關(guān)規(guī)定。

2．沙區(qū)國土局提出的《關(guān)于趙建拆遷安置的方案》是否符合法律的規(guī)定。趙建提出即使按照鄉(xiāng)村房屋集體土地的性質(zhì)進行征用，適用重慶市政府55號令《重慶市征地補償安置辦法》第十二條的規(guī)定，“重置價格”也應(yīng)當是其重新創(chuàng)辦相同規(guī)模的旅館所需要的費用，能使其在征地安置補償后，基本保持征地前的生活水平。而沙區(qū)國土局則認為，“重置價格”是按修磚墻房屋的價格上浮50％計算，即按300元／平方米補償。

3.關(guān)于本案是否適用《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條規(guī)定的問題(注：該《條例》第四十五條：“違反土地管理法律法規(guī)規(guī)定，阻撓國家建設(shè)征用土地的，由縣級以上人民政府的土地行政管理部門責(zé)令其交出土地；拒不交出土地的，申請人民法院強制執(zhí)行?！?。趙健認為適用該條規(guī)定的前提是當事人有阻礙征地的行為，其與拆遷人之間未達成拆遷補償安置協(xié)議的原因系沙區(qū)國土局提供的安置方案補償標準太低，其沒有阻礙征地的行為，不應(yīng)適用該條規(guī)定。沙區(qū)國土局則認為，趙建不同意該局《關(guān)于趙建拆遷安置的方案》，拒不交出土地，嚴重影響了該土地上的建設(shè)工程進度，即是阻礙征地的行為。

三、本院審判委員會意見

本院審判委員會經(jīng)討淪認為，要解決本案中趙建的房屋采用何種標準予以補償所涉及的法律適用問題，首先應(yīng)明確此種情形下是參照《城市房屋拆遷管理條例》的相關(guān)規(guī)定，按城鎮(zhèn)房屋進行拆遷補償，還是適用《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》的相關(guān)規(guī)定，按農(nóng)村征地房屋補償安置標準予以補償。若參照城市房屋拆遷補償標準對趙建的房屋進行補償，則趙建的房屋中商業(yè)用房部分自然應(yīng)按非住宅標準給予補償：若按農(nóng)村征用土地建筑物的補償標準予以補償，因相關(guān)的土地管理法律、法規(guī)沒有規(guī)定農(nóng)村

征地補償中商業(yè)用房的安置補償問題，故實際操作中缺乏相應(yīng)的法律、法規(guī)依據(jù)。為此形成兩種意見：

第一種意見認為，對趙建的房屋應(yīng)參照城鎮(zhèn)房屋拆遷補償標準予以補償。理由是：趙建的房屋所在土地1994年即被國家征用，相關(guān)部門直至2002年才予以拆遷補償，其房屋所在地區(qū)早己城市化，土地的性質(zhì)事實上已變?yōu)槌擎?zhèn)國有土地，趙建的房屋應(yīng)視為國有土地上的城鎮(zhèn)房屋。沙區(qū)國土局仍適用征地時的補償標準對趙建安置住宅，并對其房屋中商業(yè)用房部分也依照《重慶市征地補償安置辦法》按“重置價格計算”補償300元／平方米明顯偏低，加之目前的法律、法規(guī)對集體土地上的商業(yè)用房如何補償無明確標準，可參照城鎮(zhèn)房屋拆遷的標準予以補償。

第二種意見認為，對趙建的房屋拆遷安置在性質(zhì)上仍屬于征地拆遷，不應(yīng)參照《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定予以補償。理由是：從我國目前的法律、法規(guī)來看，農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷在性質(zhì)上屬征地拆遷的范疇，應(yīng)適用土地管理法有關(guān)征地補償安置的規(guī)定。因農(nóng)村的房屋和城巾房屋在土地所有權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)主體、土地管理方式及拆遷安置對象等方面均有差異，《城市房屋拆遷管理條例》并不具有直接的參照性，如予以參照將會導(dǎo)致政府制定的補償標準隨意性大、拆遷程序和拆遷標準混亂。趙建的房屋雖在征地時未予及時拆遷補償，但并不能改變對其房屋的補償屬農(nóng)村集體土地征地拆遷補償?shù)男再|(zhì)。

審判委員會傾向于第二種意見，但均認為由于各地在建設(shè)征用農(nóng)村集體土地的過程中先征地，用地時才予以拆遷補償?shù)那闆r帶有一定的普遍性，此類補償糾紛引發(fā)的行政爭議不可避免，司法審查中解決此類問題到底怎樣適用法律，各地掌握的標準和做法不統(tǒng)一，現(xiàn)有法律、法規(guī)不明確。

四、請示的問題

經(jīng)本院審判委員會討論決定，就如下問題請示：農(nóng)村集體土地被征用時其地上房屋當時未予安置補償，用地時才拆遷應(yīng)按何種標準時住房和商業(yè)用房進行補償?

請批示。

第四篇：唐山市征收土地地上附著物補償標準暫行規(guī)定

唐山市征收土地地上附著物補償標準暫行規(guī)定

(修訂草案)

第一條 為維護廣大人民群眾切身利益，合理確定征收土地地上附著物補償標準，保證征收土地工作順利進行，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《河北省土地管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)定。

第二條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)征收土地，涉及果樹、林木、苗木、花卉、溫室（大棚）、青苗、中藥材、水產(chǎn)養(yǎng)殖、農(nóng)田水電設(shè)施等地上附著物補償?shù)?，適用本規(guī)定。

第三條 征收土地中各類果樹的補償標準依據(jù)其密度和單株干徑確定。低于或等于最大密度的，按實際株數(shù)補償；超過規(guī)定密度的部分，不予補償。高干果樹干徑是指自地面至1.0 米處樹干的直徑，矮干果樹干徑是指樹干第一分叉股下10厘米處的直徑。(一)鮮果樹的最大密度和補償標準為：

1.鮮果樹的最大密度：桃樹每公頃1665 株（每畝111 株）；蘋果樹、梨樹、杏樹、李子樹、大櫻桃樹及其它鮮果樹每公頃1245 株（每畝83 株）；矮化密植園最大密度每公頃不超過1665株（每畝111 株）。

2.鮮果樹的補償標準（依據(jù)單株干徑確定）為：

（二）干果樹的最大密度和補償標準為：

1.干果樹的最大密度：板栗樹、棗樹的最大密度為每公頃1665 株（每畝111 株），核桃樹、柿子樹最大密度為每公頃1245株（每畝83 株）。2.干果樹的補償標準（依據(jù)單株干徑確定）為：

（三）樹冠不整和進入衰果期的各類果樹，單株補償標準按樹冠整齊的各類果樹單株補償標準的50%-80%計算；沒有樹冠而根部生枝的，每株補償40 元；枯死果樹不予補償；移栽果樹時間低于1 年的，單株補償標準按各類果樹單株補償標準的20%計算。第四條 大棚鮮果樹（含葡萄）的補償標準經(jīng)評估確定。

第五條 露地葡萄的補償標準按單位面積年產(chǎn)值的三倍計算。單位面積年產(chǎn)值等于單位面積產(chǎn)量乘以價格。

（一）單位面積產(chǎn)量分別為：

1.二至三年生每公頃10500—21000 公斤（每畝700-1400公斤）。2.三至五年生每公頃21000—45000 公斤（每畝1400-3000公斤）。3.五至七年生每公頃45000—60000 公斤（每畝3000-4000 公斤）。4.七年生以上每公頃60000—30000 公斤（每畝4000-2000 公斤）。

（二）價格以省統(tǒng)計部門統(tǒng)計的上平均價格計算。

（三）一年生葡萄，按二年生葡萄補償標準的50%計算。

（四）葡萄的架桿、鐵絲等其他輔助設(shè)施每公頃補償15000-30000 元（每畝1000-2000 元）。第六條 各類苗圃的補償標準分別為：

（一）果樹苗圃的補償標準：一年生嫁接苗苗圃按所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）耕地前三年平均年產(chǎn)值的3 倍計算，二年生嫁接苗苗圃按所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）耕地前三年平均年產(chǎn)值的5 倍計算，三年生嫁接苗苗圃按所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）耕地前三年平均年產(chǎn)值的6 倍計算；實生苗苗圃按相應(yīng)年限嫁接苗苗圃的50%補償；半成苗苗圃按相應(yīng)年限嫁接苗苗圃的80%補償。

（二）一般林木苗圃的補償標準：良種速生樹種二年生以上的，按所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）耕地前三年平均年產(chǎn)值的5 倍計算，一年生按二年生以上的50%計算；其他林木苗圃等不易確定補償標準的，其補償標準經(jīng)評估確定。第七條 各類樹木的補償標準分別為：

（一）紫穗槐、簸箕柳、桑條根據(jù)實際占地面積，按所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）耕地前三年平均年產(chǎn)值的2-4 倍計算。

（二）一般樹木只補償損失費，闊葉樹最大密度每公頃3330 株（每畝222 株），針葉樹最大密度每公頃4995 株（每畝333 株），超過規(guī)定密度的部分，不予補償。其補償標準為：

（三）各類觀賞樹木、花卉、藥材等不易確定補償標準的，其補償標準經(jīng)評估確定。

（四）防護林、生態(tài)公益林、特種用途林、旅游風(fēng)景區(qū)樹木的補償標準按其防護效益和其特定的經(jīng)濟價值經(jīng)評估確定。

（五）國家和本省另有規(guī)定的，按其規(guī)定執(zhí)行。

第八條 按技術(shù)規(guī)范建造的各類溫室的補償標準分別為：

（一）磚石結(jié)構(gòu)墻體，骨架為鋼筋或角鐵的，按凈占地面積每平方米100-150 元補償；有其它設(shè)施的，除按上述標準補償外，其設(shè)施補償經(jīng)評估確定。

（二）磚石結(jié)構(gòu)墻體，骨架為竹竿的，按凈占地面積每平方米80-100 元補償。

（三）土墻結(jié)構(gòu)墻體，骨架為鋼筋或角鐵的，按凈占地面積每平方米90-120 元補償。

（四）土墻結(jié)構(gòu)墻體，骨架為竹竿的，按凈占地面積每平方米60-90 元補償。第九條 各類大棚的補償標準分別為：

（一）骨架為鋼筋或角鐵的，按凈占地面積每平方米45 元補償。

（二）骨架為竹竿的，按凈占地面積每平方米30 元補償。

（三）小拱棚按凈占地面積每平方米10-15 元補償。

第十條 青苗的補償標準依據(jù)縣（市）區(qū)統(tǒng)計部門上公布的所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)該作物產(chǎn)值計算。第十一條 水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)的補償標準分別為：

（一）淡水養(yǎng)殖的補償標準按照單位面積產(chǎn)量和上縣（市）區(qū)統(tǒng)計部門的市場平均價格確定。

1.精養(yǎng)池塘單位面積產(chǎn)量：（1）主養(yǎng)鯉魚或羅非魚、鰱魚、鳙魚、鯽魚等的（池中合理套養(yǎng)其它魚）每公頃15000-37500 公斤（每畝1000-2500公斤）。

（2）南美白對蝦每公頃4500-7500 公斤（每畝300-500公斤）。（3）河蟹每公頃1125-1500 公斤（每畝75-100 公斤）。

2.半精養(yǎng)魚池塘單位面積產(chǎn)量：每公頃7500-15000 公斤（每畝500-1000 公斤）。3.散混養(yǎng)魚池塘單位面積產(chǎn)量：每公頃4500-6000 公斤（每畝300-400 公斤）。池塘內(nèi)多品種混養(yǎng)的，以主養(yǎng)品種的價格計算補償。

（二）海水養(yǎng)殖的補償標準按單位面積產(chǎn)量和上市場平均價格確定。海水養(yǎng)殖池塘以蝦豚、蝦蜇、蝦蟹（其中蝦為中國對蝦、日本對蝦）混養(yǎng)的，其單位面積產(chǎn)量分別為：（1）蝦豚混養(yǎng)的：蝦每公頃375-1125 公斤（每畝25-75 公斤），河豚魚每公頃750-1125 公斤（每畝50-75 公斤）；

（2）蝦蜇混養(yǎng)的：蝦每公頃375-1125 公斤（每畝25-75 公斤），海蜇每公頃750-3000 公斤（每畝50-200 公斤）；

（3）蝦蟹混養(yǎng)的：蝦每公頃375-1125 公斤（每畝25-75 公斤），海蟹每公頃450-750 公斤（每畝30-50 公斤）。

（三）水產(chǎn)養(yǎng)殖的單位面積產(chǎn)量以實際占用池塘的凈水面的面積計算。

（四）工廠化養(yǎng)殖的補償標準，其產(chǎn)量、價格和設(shè)施均經(jīng)評估確定。

（五）其它養(yǎng)殖品種和養(yǎng)殖模式單位面積產(chǎn)量經(jīng)評估確定。第十二條 水產(chǎn)養(yǎng)殖池塘的補償標準：一般池塘每公頃45000-52500 元（每畝3000-3500 元）；圍海造池的每公頃69000-84000 元（每畝4600-5600 元）。第十三條 各類水井的補償標準及灌溉面積分別為：

（一）庭院壓水井，每眼補償4000-5000 元;

（二）混凝土管機井，按井深每米補償300-400 元;

（三）鋼筋混凝土管機井，按井深每米補償400-500 元；

（四）鋼管、鑄鐵管機井，按井深每米補償600-700 元；

（五）壓水井每眼灌溉面積不低于2 畝，機井每眼灌溉面積不低于25 畝；

（六）巖石井、大口井、特殊用途井的補償經(jīng)評估確定。

第十四條 縣級以上民政部門、國土資源部門批準的經(jīng)營性公墓、公益性公墓，遷葬費一棺一墓的，每座（墓穴）補償1800 元；每增加一棺增加補償500 元。受國家保護的革命烈士墓、知名人士墓、華僑祖墓和具有歷史、藝術(shù)、科學(xué)考察價值的古墓，遷葬補償問題由當?shù)厝嗣裾们榇_定。

第十五條 合法的地上建（構(gòu)）筑物的補償標準按照國家關(guān)于建（構(gòu)）筑物拆遷的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行或經(jīng)評估確定。

第十六條 農(nóng)田灌溉設(shè)施中的地下灌溉管網(wǎng)，按管道長度每米補償50-60 元；農(nóng)田灌溉水窖按每立方米補償300-400 元。

第十七條 農(nóng)田中小型低壓電力設(shè)施（含電線、電桿等），按線路長度每米補償80-100 元。第十八條 對大中型水利、水電工程建設(shè)征收土地地上附著物的補償標準，國家或本省另有規(guī)定的，按其規(guī)定執(zhí)行。

第十九條 本辦法未規(guī)定的地上附著物，可以通過協(xié)商或經(jīng)有關(guān)專業(yè)、技術(shù)評估部門評估后，依據(jù)法律、法規(guī)等規(guī)定予以補償。

第二十條 自征地告知之日起，搶栽、搶種的作物或搶建的設(shè)施不予補償。第二十一條 本規(guī)定自2013 年月日起施行，有效期三年?！短粕绞姓魇胀恋氐厣细街镅a償標準暫行規(guī)定》（唐山市人民政府令［2010］1 號）同時廢止。

第五篇：農(nóng)村集體土地房屋征收補償計算方法

征地拆遷：農(nóng)村集體土地房屋征收補償計算方法(2014-02-14 08:12:53)轉(zhuǎn)載 ▼ 標簽： 合法權(quán)益 說是 農(nóng)業(yè)人口 征收與補償 計算方法 文化

最近，筆者在電視、網(wǎng)絡(luò)、新聞媒體中看到一些，有關(guān)關(guān)于農(nóng)村征地拆遷補償?shù)男侣?，地方政府是怎么怎么的為農(nóng)民著想，又是怎么怎么的對農(nóng)民進行了合理補償。不過，筆者讀后心里總不是滋味。

前幾天，筆者看到一則對農(nóng)民征地補償新聞,一個城市征收農(nóng)民土地，一塊同樣的，兩個價，80%的土地按每畝8萬（120元/平方米）給付，20%的土地按每畝100萬（1500元/平方米）給付，這說明農(nóng)民的土地至少值1500元1平方米的，同一塊兒地能給出兩個價來，不知道當?shù)卣窃趺纯紤]的，土地要是你的，這種征收法，你會同意嗎？耐人尋味。還有，在農(nóng)權(quán)網(wǎng)上看到一則帖子，征收農(nóng)民的房屋政府給補償每平方米400元，不知道當?shù)卣窃趺吹南氲?，以筆者當?shù)剞r(nóng)民建房為例，農(nóng)民建設(shè)一所新房子，每平方米就得花約1500元，試想，這樣的補償，讓農(nóng)民怎么購建房屋，又怎么來生活。還有，就是農(nóng)民的土地同地不同價，給農(nóng)民的土地分片定價。無錫調(diào)整征地補償標準 全市劃分為一、二類地區(qū)。這就好比說，同樣的土地種稻子，你能說同樣的大米在市場賣出兩個價？農(nóng)民的土地作為生產(chǎn)、生活必要的要素，不能完全等同于市場，要考慮農(nóng)民的長遠生計，顯然這種征地補償方式是不合理的。

目前建于，集體土地、房屋的征收法律法規(guī)滯后，不健全。那么，在情況下，農(nóng)民在征地拆遷中，怎樣來計算補償款才合理？尊重農(nóng)民，保障農(nóng)民長遠生計？在征地拆遷補償款計算中，農(nóng)民應(yīng)當必要考慮的因素，應(yīng)當注意的問題，只有抓住要點才能在征地拆遷中得到較合理的補償。這里筆者，給農(nóng)民朋友一個思路，供農(nóng)民在征地拆遷維權(quán)中參考。

農(nóng)民在計算土地、房屋補償款時，首先要了解：集體土地所有權(quán)、使用權(quán)及土地市場價值等相關(guān)法律常用名詞，才能更好地維護農(nóng)民合法的權(quán)益 集體土地所有權(quán)

《土地管理法》（2004年8月28日修正）第八條：土地所有權(quán)歸屬，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！薄洞_定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（1995年3月11日 ﹝1995﹞國土﹝籍﹞字第26號 自1995年5月1日起施行）第十九條規(guī)定：集體土地所有權(quán)，“土地改革時分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地所有證的土地，屬于農(nóng)民集體所有；實施《六十條》時確定為集體所有的土地，屬農(nóng)民集體所有?！?/p>

依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第4條之規(guī)定，我國實行土地用途管制制度，國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)用建設(shè)用地、控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用。因此，凡是未按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地的行為都屬于非法占用農(nóng)用地的范疇。地方政府非法占用農(nóng)用地的情形主要有以下五種：弄虛作假，主要是指使用土地的地方政府，雖然占地經(jīng)過有權(quán)機關(guān)批準并且取得了用地手續(xù)，但是他的用地手續(xù)是通過弄虛作假騙取來的，因此不具有合法性。地方政府最常用的手法是，將基本農(nóng)田或其它農(nóng)用地撂荒成未利用地向有具有土地審批權(quán)的管理機關(guān)申報。少報多占，主要指超出批準用地的面積占用土地。比如，某建設(shè)項目被批準占用土地50畝，在實施建設(shè)的過程中，卻占用了500畝，超占的50畝不具有合法性。未批先占，是指用地地方政府未取得占用土地的批準文件以及辦理用地手續(xù)即占用土地的行為。未轉(zhuǎn)先占，即未經(jīng)依法批轉(zhuǎn)土地利用就占用農(nóng)用地的違法行為。未征先占，即未經(jīng)土地征收程序改變土地權(quán)屬就占用農(nóng)用地的違法行為。由此可見，沒有取得手續(xù)批文違法占地，農(nóng)民有權(quán)拒絕征地。土地使用權(quán)《土地管理法》第九條規(guī)定：土地使用權(quán)，“國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務(wù)?！薄洞_定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（1995年3月11日 ﹝1995﹞國土﹝籍﹞字第26號 自1995年5月1日起施行）第四十三條規(guī)定：集體土地建設(shè)用地使用權(quán)，“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)事業(yè)單位和個人依法使用農(nóng)民集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，可依法確定使用者集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。”

現(xiàn)行的土地管理法律將土地的所有權(quán)和使用權(quán)相分離的基本原則，也就是說，雖然國家和農(nóng)民集體擁有土地，但是政府機構(gòu)、企事業(yè)單位、社會團體、個人等都可以在符合法律規(guī)定的情況下，辦理相關(guān)合法的手續(xù)，取得合理利用土地的權(quán)利關(guān)獲得收益。但是，這并不意味著其對土地的使用可以不受任何限制，還是應(yīng)當承擔(dān)保護，管理和合理利用土地的義務(wù)，根據(jù)土地的屬性不同，科學(xué)合理使用土地。十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。因此，強占亂占侵犯農(nóng)民土地使用權(quán)的行為都錯誤的違法行為。

依據(jù)《憲法》、《民法》、《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包法》等相關(guān)的國家法律上來看，農(nóng)村土地的承包經(jīng)營權(quán)是一種用益權(quán)，物權(quán)最重要的特征就是直接支配和保護之絕對性。物權(quán)的直接支配性，指物權(quán)人得依自己的意思，無須他人意思或行為之介入，對標的物為管領(lǐng)處分的權(quán)利。物權(quán)的絕對性，指物權(quán)人于其標的的物之支配領(lǐng)域內(nèi)，非經(jīng)其同意，任何人均不得侵入或干涉，否則即構(gòu)成違法。對于農(nóng)村集體所有的土地，農(nóng)民作為農(nóng)村集體經(jīng)濟的成員取得其承包經(jīng)營權(quán)，屬于用益權(quán)。這種用益權(quán)一經(jīng)設(shè)立，就具有物權(quán)的屬性，即具有排除包括有權(quán)人（發(fā)包人）在內(nèi)的一切人的干涉和侵害。還有，溫家寶總理在十屆人大四次會議結(jié)束后舉行的記者招待會上，答中外記者說的話：“中國的總理懂得一個道理，就是知難不難，迎難而上，知難而進，永不退縮，不言失敗。我們說要給農(nóng)民的土地經(jīng)營權(quán)以長期的保障，15年不變，30年不變，就是說永遠不變。必須實行最嚴格的耕地保護制度，必須保護農(nóng)民對土地生產(chǎn)經(jīng)營的自主權(quán)，占用農(nóng)民土地必須給予應(yīng)有的補償。土地出讓金主要應(yīng)該給予農(nóng)民。必須依法嚴懲那些違背法律、強占亂占農(nóng)民土地的人。” 《中共中央國務(wù)院關(guān)于2009年促進農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收的若干意見》（2009年中央1號文件）也明確規(guī)定：“穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系。抓緊修訂、完善相關(guān)法律法規(guī)和政策，賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系保持穩(wěn)定并長久不變。強化對土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)保護，做好集體土地所有權(quán)確權(quán)登記頒證工作，將權(quán)屬落實到法定行使所有權(quán)的集體組織；穩(wěn)步開展土地承包經(jīng)營權(quán)登記試點，把承包地塊的面積、空間位置和權(quán)屬證書落實到農(nóng)戶，嚴禁借機調(diào)整土地承包關(guān)系，堅決禁止和糾正違法收回農(nóng)民承包土地的行為。”

這些規(guī)定都遠遠地突破了《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》中農(nóng)民土地使用權(quán)限的所規(guī)定，都足以證明，農(nóng)民的土地承包權(quán)使用長久不變。因此，在土地征收中，只是按照《土地管理法》中所規(guī)定的，來進行征收，這對農(nóng)民都是不公平、不合理的。

了解了土地的所有權(quán)、使用權(quán)，可以說，地方政府目前的征地拆遷90%以上的都是違法的，因此，農(nóng)民可要求最高的補償。土地自身價值

價值規(guī)律是商品經(jīng)濟的基本規(guī)律，是商品生產(chǎn)和商品交換的基本規(guī)律。只要存在商品生產(chǎn)和商品交換，就存在價值規(guī)律。（1）價值規(guī)律是商品經(jīng)濟的基本規(guī)律，但并不是商品經(jīng)濟中唯一的經(jīng)濟規(guī)律。商品經(jīng)濟中有許多經(jīng)濟規(guī)律，價值規(guī)律是基本的規(guī)律。（2）價值規(guī)律作為商品經(jīng)濟的基本規(guī)律，同其他任何規(guī)律一樣，是客觀的，是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的。土地作為三大生產(chǎn)要素之一，在社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略中起著基礎(chǔ)性、決定性作用。土地有償使用，要符合價值規(guī)律。同樣的土地，國有土地就有市場價值，集體土地就不具有市場價值，顯然，這是不符價值規(guī)律，也是不符合邏輯的。

便于農(nóng)民朋友理解，這里多提一嘴，什么是土地自身價值？如果農(nóng)民的土地不值錢，那政府、開發(fā)商就不會對農(nóng)民的土地眼紅了。打個不確切比方，就是農(nóng)民的土地很值錢，假如說農(nóng)民的土地是一個聚寶盆，年年會給農(nóng)民家送錢，就是秋天土地里的收成，因為農(nóng)民的收成有了錢就可以無憂無慮世世代代地去生活。這時候，有人要賣農(nóng)民的“聚寶盆”，要斷了你的生路，對農(nóng)民而言“生路”值多少錢？事實上這個“生路”就是這里所講的土地自身價值。因此，農(nóng)民為了生存，為了活命，就不能輕易要賣掉的。即使是賣也應(yīng)是合理的，得保障農(nóng)民自身的長遠生存。盡管集體土地，還沿用著計劃經(jīng)濟的落后的管理模式，但土地自身的市場價值以充分顯現(xiàn)出來，如果農(nóng)民的土地不值錢，那在征地拆遷中就不會制造流血傷亡事件了?！吨泄仓醒腙P(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》（2008年10月12日中國共產(chǎn)黨第十七屆中央委員會第三次全體會議通過）文件精神提出“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，對依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場、以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權(quán)益?！边@改變了農(nóng)村集體土地只能被行政征收才能成為建設(shè)用地的做法，體現(xiàn)了追求城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的科學(xué)精神，擺脫傳統(tǒng)建設(shè)用地管理模式的束縛。

征地拆遷中，有這樣一句話：“中國最便宜的是農(nóng)民的土地，最貴的也是農(nóng)民的土地”。簡直就是對農(nóng)民的侵略。不給農(nóng)民一個合理的市場價格，進行合理的補償，放到誰的頭上，誰也不會干的，最終的結(jié)局就是抗爭，以死來抗爭。在征地拆遷中，真正體現(xiàn)土地自身的市場價值，才是對農(nóng)民最公正的，才是構(gòu)筑和諧社會，社會主義價值觀的充分體現(xiàn)。關(guān)于對同地價的理解，將農(nóng)民的土地分類劃分等級進行征收的作法不是符合中央文件政策精神

什么是同地同價，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（2004年10月21日 國發(fā)〔2004〕28號）：(十二)完善征地補償辦法，征地補償做到同地同價。筆者理解文件精神是，同地同價應(yīng)當是指土地在同一地區(qū)的的價格應(yīng)當是相同的價格，不是地方政府所講的同地同價，是同村的土地相同價格，也不是事先由地方政府按照距離城市城區(qū)遠近等因素，將農(nóng)民的土地進行分類劃分等級后，所說的同地同價，事實上，這就是同地不同價。地方政府先入為主對農(nóng)民的說，你的土地是二類土地價格。地方政府為了獲取更的土地出讓利潤，一般將農(nóng)民的土地劃分為二類或三類，有的地方政府甚至劃分的更多一些，可達四類或五類。以筆者所在地的延吉市為例，就是把農(nóng)民的土地劃分四個等級，筆者認為，這是不符合中央對農(nóng)民征地要到合理補償，保障農(nóng)民長遠生計的政策精神的。

道理很簡單，征收農(nóng)民土地、房屋，政府給農(nóng)民在不同的區(qū)域的內(nèi)的價格不同，但最終征收農(nóng)民土地都是以現(xiàn)金兌現(xiàn)的。假如說農(nóng)民的房屋被征收了，農(nóng)民首要的是解決住的問題，于是就同開發(fā)商說，你的房子價格50萬，可政府是按五類區(qū)給補償?shù)木?0萬元，那開發(fā)商為了社會責(zé)任，也把你的同樣的房子價格，按照五個價格來賣，農(nóng)民可以10萬元，買你的房子了。這可能嗎？現(xiàn)實中，政府無論將征收農(nóng)民的土地分成幾類價格，但在同省同一市（或一縣）的農(nóng)民生存生活成本是一樣的，同一市場，同一商品的價格不可能有三六九等的，這顯然是對被征地拆遷農(nóng)民的不公。

農(nóng)民的土地作為生產(chǎn)、生活必要的要素，不同其他，也不能完全理解為市場行為，土地是農(nóng)民的生存基礎(chǔ)。再者，我國農(nóng)民土地人均不足1市畝，城市郊區(qū)的農(nóng)民所占的土地更少，以延吉市朝陽川東豐村農(nóng)民為例，現(xiàn)在每人擁有土地不中400平方米。這么少的土地，地方政府做不到同地同價，在將土地劃分成幾個等級，錢，利潤是政府賺了，可接下來的問題是，農(nóng)民怎么去生活？試想，我們政府的這么人民公仆們，如果土地你的，給你這么劃分片區(qū)等級，然后對你進行補償，你干嗎？？

因此，農(nóng)民在征地補償中，不能讓地方政府的紅頭文件、公告給忽悠住了。文件政策法規(guī)服從的原則，地方服從中央，地方政策由違背中央的，按中央的執(zhí)行。農(nóng)民拿中央的文件進行與地方政府發(fā)布的同類的文件進行對照，由違背中央意愿的，農(nóng)民有權(quán)拒絕執(zhí)行。地方政府把土地分成幾個片幾個價，這些都是蒙人的。建議，農(nóng)民平時多學(xué)些相關(guān)征地拆遷的法律法規(guī)政策，這樣在征地拆遷補償中，就沒有敢欺負你了，我們畢竟社會主義法制社會，主動權(quán)就會把握在農(nóng)民的手中。

集體土地、房屋征收補償計算方法

在土地征收中，國家的對農(nóng)民的政策是：合理補償、妥善安置，保障農(nóng)民的長遠生計（根據(jù)國家相關(guān)的征地法律法規(guī)綜合整理，相關(guān)的征地拆遷法律法規(guī)可查閱筆者的博客草根的心聲，博客中的相關(guān)法律分類）。農(nóng)民在征地補償中應(yīng)當考慮土地的自身市場價值、土地的附加值（農(nóng)地的年產(chǎn)值）、通貨膨脹、最后才是安置費用。為什么要考慮通貨膨脹呢？通貨膨脹是經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物，是不可否認的事實。那么，什么是通貨膨脹，簡單地說，就是讓你手中的錢貶值，舉個例子：假如，你手中有100元錢，你不花，就在手中，如果通貨膨脹率平均為5%，15年后購買力就只是現(xiàn)在的46%；如果平均是10%，就只剩下21%；如果平均是15%，購買力就僅僅是現(xiàn)在的9%了。

征地將農(nóng)民世代賴以生存的飯碗砸了。如果農(nóng)民在征地中不這樣綜合性地去考慮問題，就目前各地政府給補償?shù)哪屈c錢一般僅夠2年的生存費用，政府就什么也不管了。對農(nóng)民來說，生存都成問題，就更別說什么長遠生計了。所以，在征地中，以上這些因素是農(nóng)民必須要考慮的。

1、承包土地（口糧地）的補償計算方法

《土地管理法》第四十七條規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍?！?《土地管理法》規(guī)定的土地征收補償制度單純以土地原用途和前三年內(nèi)的經(jīng)濟產(chǎn)出平均率計算, 導(dǎo)致農(nóng)村土地被征收后農(nóng)民僅能獲得土地補償款的1—5%左右，而且土地征收補償款的分配不盡合理。據(jù)相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn), 耕地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地時, 政府與集體和農(nóng)民所得收益比最高可達99∶1;未利用土地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地時, 政府與集體和農(nóng)民所得的收益比最高可達199∶1 , 在沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)甚至可達千比一，與政府取得的土地出讓收益相比, 農(nóng)民得到的征地補償款僅為冰山一角，有的連基本生活都難以得到保障。此外，集體經(jīng)濟組織與農(nóng)民之間對補償款的分配亦不盡合理。

按照原用途給予補償，這是根本上就是不合理的。農(nóng)民當然就不會接受。那么，在征地中怎么樣補償才算合理。在集體土地沒有市場化，《土地管理法》沒有修改的現(xiàn)實下，土地是按照原用途給予補償。那農(nóng)民怎么算，技巧在土地承包使用權(quán)的長久不變。長久不變你能說是200年不變，還是500年不變，顯然，按照《土地管理法》的計算是站不住腳的。保障農(nóng)民的長遠的生計，是政策所規(guī)定的，為了保障農(nóng)民的長遠的生計，那將年產(chǎn)值先算200年的吧。

假設(shè)，1平方米的年產(chǎn)值為50元，即：200年×50元＝10000元/平方米。當然土地所種作物不同，年產(chǎn)值也就不同，還有有沒有溫室棚，若有還要將1年能出幾季，考慮進去的。一般溫室棚北方1年到少能出2—3季。值得注意的是，如果地方政府將農(nóng)民土地分成幾等級定價，如果是違背中央文件精神愿意的，農(nóng)民可以拒絕不理他，只要在征地補償中，時刻把握住中央對農(nóng)民土地的政策是長久不變，只有這樣，才能保障農(nóng)民的長遠生計。

分析到這里，就一目了然了，這里我們還沒有計算土地的自身的市場價值。有人說農(nóng)民貪婪，漫天要價，事實勝于雄辯，不攻自破。

2、集體土地上的房屋征收補償計算方法

實際征收中可能有二種可能，一是只征收了房屋，沒有征收承包地；二農(nóng)民的房屋、承包地同時被征收。

如果只征收了農(nóng)民的房屋，沒有征收承包地的，在這種情況下，建議農(nóng)民置換，要求拿同樣的地面積同樣的房屋面積來換，這樣是為了便于農(nóng)民生產(chǎn)，同時也比較合理。一般各省土地條例都規(guī)定了農(nóng)民的宅基地的使用面積。比如《吉林省土地條例》中規(guī)定一農(nóng)戶宅基地的使用面積為330平方米。如果不能置換，應(yīng)考慮購買同樣的房屋的價值，宅基地使用的其他土地面積應(yīng)當考慮土地的市價值。什么意思，你讓我沒有房子住了，我總得去再賣一所吧，同時，還得考慮便于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

如果農(nóng)民的房屋、承包地一起被征收了，那么，沒有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)了，這時就全都市化了，農(nóng)村房屋拆遷補償應(yīng)借鑒《國有土地上房屋征收與補償條例》的四個原則進行要求。因各地情況不同，筆者沒有進行具體的計算分析。這里只是給農(nóng)民一個思路，僅供農(nóng)民在實際房屋征收中參考。關(guān)于土地維權(quán)方面的筆者另有文章，請查閱筆者博客。許多地方政府為追求經(jīng)濟發(fā)展和政績，以犧牲被征地農(nóng)民利益為代價，任意擴大征收權(quán)，土地征收工作中明顯存在對農(nóng)民不公平行為，征地補償標準偏低，政府低價征高價賣、與民爭利以及征地補償分配混亂導(dǎo)致一些地區(qū)在土地征收實現(xiàn)土地用途轉(zhuǎn)移過程中，不同程度地存在開發(fā)區(qū)和工商企業(yè)盲目圈占耕地、肆意擴大城市建設(shè)規(guī)模以及在征地過程中對被征地農(nóng)民安置不足，嚴重地侵犯了被征地農(nóng)民利益。土地權(quán)利的易手，伴隨著被征地農(nóng)民的赤貧噩夢，造就了地方政府的光輝政績和商人的暴富。在商業(yè)利益和政治資本的雙重利益驅(qū)動下，許多農(nóng)民在工業(yè)化、城市化進程中大量失地失業(yè)失去社會保障，成為種田無地、就業(yè)無崗、社保無份的人。

農(nóng)民只有團結(jié)，只有斗爭，才會有公平、公正、合理，一盤散沙，只能永遠是任人宰割的羔羊！

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溫馨提示：感謝您關(guān)注農(nóng)民這一弱勢群體。本旨意是維護公民合法的土地、房屋使用權(quán)。制止非法暴力、流氓無賴式的強征強拆，揭露社會丑惡，弘揚正義；維護法律的尊嚴，構(gòu)筑社會主義和諧社會。讓更的更多的人學(xué)法用法，維護自己的合法權(quán)益。