第一篇：小區(qū)物業(yè)封閉式式管理的思考

小區(qū)物業(yè)封閉式管理的幾點(diǎn)思考

隨著法治思想的深入人心和消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)的不斷增強(qiáng)，廣大業(yè)主越發(fā)注重于小區(qū)內(nèi)部生活秩序的有力維護(hù)，更加關(guān)心自身合法權(quán)益的有力保障，并對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念和工作能力提出了更高的要求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)則采取各種措施適應(yīng)新常態(tài)，滿(mǎn)足高要求，其中之一就是“封閉式管理”?？陀^(guān)來(lái)看，封閉式小區(qū)安全顧慮相對(duì)較小，極少有上門(mén)推銷(xiāo)、商販叫賣(mài)現(xiàn)象，車(chē)輛停放有序，環(huán)境清潔優(yōu)雅，業(yè)主的居住質(zhì)量要遠(yuǎn)大于開(kāi)放式小區(qū)，所以說(shuō)封閉式管理雖然有利有弊，但利遠(yuǎn)大于弊。遺憾的是，封閉式管理在個(gè)別地方卻毀譽(yù)參半，甚至半途而廢。

必須承認(rèn)，封閉式管理沒(méi)有業(yè)主的理解支持，必然是費(fèi)力不討好；業(yè)主們駕車(chē)要有行車(chē)卡，遛彎要帶行人卡，還要有鑰匙開(kāi)樓寓門(mén)、開(kāi)車(chē)位鎖、開(kāi)車(chē)庫(kù)，設(shè)備偶而生“毛病”、鬧“罷工”，確實(shí)麻煩；這邊忙著停車(chē)登記，后邊堵了一大串還不停按喇叭，門(mén)衛(wèi)很鬧心；閑雜人員編造信息蒙混過(guò)關(guān)，犯罪分子在僻靜處翻墻而入，再堂而皇之地由大門(mén)離開(kāi)，保安很“窩火”??這些現(xiàn)象不僅業(yè)主覺(jué)得形式主義，物業(yè)其實(shí)也很郁悶。究其原因，不外乎這么幾點(diǎn)：企業(yè)宣傳力度小，一些業(yè)主不理解，認(rèn)為封閉式管理對(duì)自家通行、親友來(lái)訪(fǎng)多有不便，妨礙通行權(quán)；服務(wù)人員警惕性低，執(zhí)行力弱，在門(mén)崗值班登記、巡邏值勤、講解疏導(dǎo)等方面流于形式，令業(yè)主失望；硬件配套不完善，設(shè)置不合理，業(yè)主的使用體驗(yàn)太差，以致“叫好不叫座”。

封閉式管理終究是一種管理方式，只有管理的人才是靈魂。封 閉也好，不封閉也罷，坐在屋里等人家自覺(jué)登記是天真的想法，指望一根阻車(chē)桿、幾個(gè)攝像頭嚇跑壞人更不可能。作為物業(yè)管理人員，只有熱心細(xì)致地為業(yè)主著想，才能賦予封閉式管理充分的活力，讓業(yè)主享受到高品質(zhì)的服務(wù)；只有積極行動(dòng)起來(lái)，才能發(fā)揮封閉式管理應(yīng)有的威懾作用，進(jìn)而換來(lái)業(yè)主的信任：

第一，要遵循法治的理念。濟(jì)寧市物價(jià)局、住建局2014年10月發(fā)布了新版的《濟(jì)寧市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》，并將《山東省物業(yè)服務(wù)規(guī)范》中的住宅部分收錄為附件。附件中依據(jù)物業(yè)服務(wù)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，將“協(xié)助公共秩序維護(hù)服務(wù)”作為一個(gè)專(zhuān)項(xiàng)加以界定，涵蓋人員要求、制度設(shè)置、進(jìn)出管理、巡邏頻次、車(chē)輛管理、設(shè)施設(shè)備、應(yīng)急防范等各個(gè)方面，充分體現(xiàn)了封閉式管理的特征。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中向業(yè)主明示，采取這種管理方式雖非法律規(guī)定，但也不是空穴來(lái)風(fēng)，而是有行業(yè)規(guī)范依據(jù)的；還可以和業(yè)主自治、業(yè)主大會(huì)制度相結(jié)合，征求大多數(shù)業(yè)主的意見(jiàn)決定是否可取，以示企業(yè)對(duì)業(yè)主意愿的尊重和依法行事的決心。

第二，要科學(xué)合理的執(zhí)行。物業(yè)企業(yè)要實(shí)事求是地研究小區(qū)定位，做好業(yè)主調(diào)查，如果業(yè)主綜合素質(zhì)較高、推崇安全與品位，就可以使用這種方式，反之則不宜采用；應(yīng)要求業(yè)主持房產(chǎn)證、身份證、行駛證等證件做好登記，控制發(fā)卡數(shù)量，盡量避免濫發(fā)、誤發(fā)和擅自出借現(xiàn)象；強(qiáng)調(diào)門(mén)衛(wèi)登記為輔，動(dòng)態(tài)巡邏為主的管控方式，自覺(jué)、主動(dòng)地加強(qiáng)對(duì)個(gè)別可疑人員的監(jiān)控力度；加強(qiáng)對(duì)保安的培訓(xùn)，保持良好的服務(wù)態(tài)度，并對(duì)可能的突發(fā)事件做好思想準(zhǔn)備與處置預(yù)案；原則性 與靈活性相結(jié)合，妥善應(yīng)對(duì)上下班高峰期的擁堵、安防設(shè)施的故障；貫徹人性化的管理思想，對(duì)熟識(shí)的老人、兒童直接放行，等等。

第三，動(dòng)靜結(jié)合，綜合運(yùn)用人防和技防手段。保安隊(duì)伍作為人防手段，是動(dòng)態(tài)防控的主體；監(jiān)控設(shè)備作為技防手段，是靜態(tài)防控的主體。例如高清攝像頭的全覆蓋和值班室保安員二十四小時(shí)值守，增強(qiáng)實(shí)時(shí)監(jiān)控與取證能力；安裝電子考勤系統(tǒng)，增加夜間巡邏頻次，促進(jìn)巡邏規(guī)范化；強(qiáng)調(diào)巡邏與設(shè)備巡檢相結(jié)合，發(fā)揮保安預(yù)防和震懾作用的同時(shí)還要檢查監(jiān)控設(shè)備是否牢固有效；采用非接觸式的無(wú)線(xiàn)一卡通技術(shù)，一個(gè)卡可以打開(kāi)大門(mén)、樓寓門(mén)、車(chē)庫(kù)、車(chē)位鎖，方便業(yè)主使用；實(shí)現(xiàn)門(mén)禁互聯(lián)，門(mén)崗的內(nèi)線(xiàn)電話(huà)可直呼入戶(hù)，從而使來(lái)訪(fǎng)人員在值班室呼叫業(yè)主確認(rèn)身份后即可進(jìn)入；有條件的高檔社區(qū)，還可以將電梯監(jiān)控、樓寓門(mén)攝像信號(hào)接入中控室，做為室外監(jiān)控的有力補(bǔ)充。另外，在廣場(chǎng)一角、綠蔭樹(shù)下擺放“群防治安”的警示牌和石桌石椅，即使業(yè)主坐在那休憩也會(huì)像個(gè)“值班人員”，就算是“空城記”，小偷恐怕也要掂量掂量??

總之，封閉式管理只有達(dá)到“設(shè)備現(xiàn)代化、管理科學(xué)化、巡邏規(guī)范化”的標(biāo)準(zhǔn)，才能形成完善有力的管控體系，才能及時(shí)通報(bào)專(zhuān)業(yè)單位處置險(xiǎn)情，甚而調(diào)用視頻資料為警方提供線(xiàn)索，業(yè)主才不會(huì)怪你失職。也只有如此，才能讓封閉式管理贏得業(yè)主支持，為物業(yè)企業(yè)的品牌添一抹亮彩。

第二篇：小區(qū)封閉式管理方案

鷹潭恒大綠洲封閉式管理方案

安全管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作，只有安居才能樂(lè)業(yè)，這是大家共同的心理。為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)平安、舒適、和諧的社區(qū)，也是我們物管企業(yè)的服務(wù)宗旨。為了有效地控制外來(lái)閑雜人員和車(chē)輛出入，最大限度保障園區(qū)安全，為廣大業(yè)主提供一個(gè)平安和諧的居住生活環(huán)境，根據(jù)園區(qū)的實(shí)際情況，制定以下工作方案：

一、硬件設(shè)施建設(shè)和準(zhǔn)備

1、東、西大門(mén)道閘系統(tǒng)和收費(fèi)系統(tǒng)好，設(shè)立崗?fù)?；未正式收費(fèi)前，道閘系統(tǒng)能夠兼容業(yè)主卡，業(yè)主車(chē)輛刷業(yè)主卡能進(jìn)入小區(qū)，開(kāi)始停車(chē)收費(fèi)后，啟用停車(chē)收費(fèi)卡，道閘系統(tǒng)禁用業(yè)主卡；

2、機(jī)動(dòng)車(chē)道兩旁增設(shè)非機(jī)動(dòng)車(chē)道（供行人和電動(dòng)車(chē)、自行車(chē)、摩托車(chē)出入），非機(jī)動(dòng)車(chē)道兩旁用鐵藝欄桿完全封閉，便于人員的管控；

3、沿江大門(mén)的小拱門(mén)安裝伸縮門(mén)或鐵門(mén)封閉，西大門(mén)非機(jī)動(dòng)車(chē)道外側(cè)空白區(qū)域安裝伸縮門(mén)或鐵門(mén)封閉；

4、非機(jī)動(dòng)車(chē)道加裝門(mén)禁系統(tǒng)，并在門(mén)禁系統(tǒng)上方增設(shè)防雨棚，便于門(mén)崗值班員在雨天對(duì)出入車(chē)輛和人員的管控以及便于業(yè)主出入刷卡不被雨淋；

5、各樓棟負(fù)一層與車(chē)庫(kù)間出入口加裝鐵門(mén)，并安裝門(mén)禁系統(tǒng)，加裝攝像頭監(jiān)控；

6、地下車(chē)庫(kù)出入口安裝道閘系統(tǒng)，加裝攝像頭監(jiān)控

7、商鋪加裝對(duì)射攝像頭便于夜間的監(jiān)視管控；

8、大門(mén)出入口、地下車(chē)庫(kù)出入口工作人員、服務(wù)前臺(tái)工作人員統(tǒng)一配備對(duì)講機(jī)，統(tǒng)一頻道，方便工作聯(lián)系。

二、宣傳和提示

1、宣傳手段：張貼公告、電話(huà)告知、上門(mén)拜訪(fǎng)；

2、宣傳內(nèi)容：封閉式管理的動(dòng)機(jī)和好處、實(shí)施封閉式管理前業(yè)主應(yīng)做的準(zhǔn)備和實(shí)施封閉式管理后應(yīng)做的準(zhǔn)備；

3、在門(mén)禁系統(tǒng)出入口顯著位置張貼提示告知業(yè)主進(jìn)出注意事項(xiàng)。

三、人員配置

1、東、西大門(mén)非機(jī)動(dòng)車(chē)道出入口各配置秩序維護(hù)員2人，兼顧機(jī)動(dòng)車(chē)輛出入秩序維護(hù)，共計(jì)四人；

2、地下車(chē)庫(kù)每個(gè)車(chē)輛出入口配置秩序維護(hù)員1人；

3、地下車(chē)庫(kù)設(shè)置1人，負(fù)責(zé)對(duì)車(chē)場(chǎng)進(jìn)行巡查和管控；

4、戶(hù)外設(shè)置2人巡邏園區(qū)，并對(duì)裝修戶(hù)進(jìn)行巡查；

5、監(jiān)控中心設(shè)置2人，進(jìn)行24小時(shí)值班，加強(qiáng)對(duì)監(jiān)控畫(huà)面的巡視和對(duì)可疑目標(biāo)的跟蹤。

四、小區(qū)出入口管理

（一）人員出入管理

1、行人或二輪車(chē)輛只能通過(guò)地面非機(jī)動(dòng)車(chē)道出入小區(qū)，禁止走地下車(chē)庫(kù)出入口或地面機(jī)動(dòng)車(chē)道

2、非機(jī)動(dòng)車(chē)道嚴(yán)格執(zhí)行出入分道：進(jìn)入小區(qū)的行人、電動(dòng)車(chē)、自行車(chē)、摩托車(chē)只能走“入”道；離開(kāi)小區(qū)的行人、電動(dòng)車(chē)、自行車(chē)、摩托車(chē)只能走“出”道；

3、業(yè)主通過(guò)非機(jī)動(dòng)車(chē)道進(jìn)入小區(qū)，須刷業(yè)主卡；如果忘帶業(yè)主卡，門(mén)崗人員禮貌須詢(xún)問(wèn)業(yè)主房號(hào)和身份證后四位并登記，之后通過(guò)對(duì)講機(jī)向客服前臺(tái)核實(shí)，無(wú)誤后放業(yè)主進(jìn)入，并友善提示業(yè)主下次帶好業(yè)主卡；

4、業(yè)主親戚或忘帶業(yè)主卡的家人進(jìn)入小區(qū)，秩序維護(hù)員需仔細(xì)詢(xún)問(wèn)當(dāng)事人姓名、需要去的房號(hào)等信息并做好登記，經(jīng)前臺(tái)向業(yè)主征詢(xún)同意后，方可放行。

5、外來(lái)人員要參觀(guān)園區(qū)，請(qǐng)參觀(guān)人員出示公司有關(guān)部門(mén)出具的介紹信、聯(lián)系函等或接相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)電話(huà)通知，方可放行，并立即通知相關(guān)部門(mén)；

6、本園區(qū)老年人想要進(jìn)入園區(qū)，門(mén)崗隊(duì)員應(yīng)主動(dòng)、熱情問(wèn)候，看見(jiàn)老人手上提物品，門(mén)崗人員應(yīng)呼叫巡邏人員至門(mén)崗主動(dòng)幫老人拎物品陪老人至家門(mén)口；非本園區(qū)老年人想要進(jìn)入園區(qū)，問(wèn)清老人去哪后，門(mén)崗人員應(yīng)呼叫巡邏人員至門(mén)崗，幫老人拎物品陪老人至業(yè)主家，并予以確認(rèn)，如業(yè)主不在家，及時(shí)與業(yè)主聯(lián)系，如業(yè)主短時(shí)間內(nèi)不能回來(lái)，則請(qǐng)老人至物管處休息片刻，直至業(yè)主回來(lái)；

7、推銷(xiāo)人員進(jìn)入小區(qū)前，門(mén)崗人員應(yīng)詢(xún)問(wèn)去向，經(jīng)核實(shí)確因有業(yè)務(wù)聯(lián)系，經(jīng)客服前臺(tái)向業(yè)主征詢(xún)同意后，方可放行，否則應(yīng)婉轉(zhuǎn)地拒絕其入內(nèi)。如在園區(qū)內(nèi)巡邏發(fā)現(xiàn)或經(jīng)業(yè)主舉報(bào)有推銷(xiāo)人員后，應(yīng)及時(shí)地對(duì)推銷(xiāo)人員進(jìn)行攔截，確認(rèn)無(wú)違法行為后，逐出園區(qū)，如有違法行為，可交派出所；

8、裝修（含空調(diào)打洞、鋁合金安裝）工人憑出入證進(jìn)入小區(qū)，無(wú)出入證禁止進(jìn)入，除非前臺(tái)確認(rèn)確是業(yè)主來(lái)電通知同意進(jìn)入后，方可放行，并通知巡邏隊(duì)員帶其到客服前臺(tái)其辦出入證（只來(lái)一次人員可不辦理）并加強(qiáng)對(duì)他們的裝修巡查，杜絕違規(guī)行為。

9、公司員工憑加蓋物業(yè)服務(wù)中心印章的工牌方可進(jìn)入園區(qū)，特殊情況，經(jīng)向其他部門(mén)或領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示后，方可放行。

（二）車(chē)輛出入管理

1、地面機(jī)動(dòng)車(chē)出入口車(chē)輛管理

（1）業(yè)主車(chē)輛刷停車(chē)卡進(jìn)入小區(qū)（收費(fèi)系統(tǒng)啟用前刷業(yè)主卡），如果業(yè)主忘帶停車(chē)卡或業(yè)主卡，經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，可放行；

（2）拉裝修材料、搬家車(chē)輛、拉家具或送水車(chē)輛，門(mén)崗人員確認(rèn)無(wú)誤后，告知其不能駛?cè)胄^(qū)人行道路且停放時(shí)間不能超過(guò)1小時(shí)（超1小時(shí)按規(guī)定收費(fèi)）方可放行進(jìn)入，并立即通知巡邏人員做好車(chē)輛停放安排，且在《車(chē)輛出入登記表》上做好詳細(xì)記錄；

（3）公司員工車(chē)輛禁止進(jìn)入小區(qū)；

（4）消防車(chē)、救護(hù)車(chē)、運(yùn)鈔車(chē)、郵政車(chē)、工程搶險(xiǎn)車(chē)、垃圾清運(yùn)車(chē)輛、清污車(chē)輛、政府公務(wù)車(chē)，可靈活放行；

（5）對(duì)于其他車(chē)輛，禁止進(jìn)入小區(qū)，可引導(dǎo)其停在小區(qū)外。

2、地下車(chē)庫(kù)車(chē)輛出入口車(chē)輛管理

（1）禁止拉裝修材料、搬家車(chē)輛、拉家具或送水車(chē)輛進(jìn)入地下車(chē)庫(kù)；（2）業(yè)主刷月租卡或臨時(shí)停車(chē)卡方可進(jìn)入地下車(chē)庫(kù)，刷臨時(shí)卡進(jìn)入地下車(chē)庫(kù)的車(chē)輛離開(kāi)地下車(chē)庫(kù)時(shí)須按規(guī)定向車(chē)輛收費(fèi)員繳納臨時(shí)停車(chē)費(fèi)用后，收費(fèi)員方可放行；

（3）員工車(chē)輛可停放地下車(chē)庫(kù)，如公司有免費(fèi)政策，可免費(fèi)停放，否則須交按規(guī)定納停車(chē)費(fèi)用。

（三）物品出入管理

1、發(fā)現(xiàn)業(yè)主（住戶(hù)）進(jìn)入小區(qū)攜帶有易燃、易爆、劇毒等管制物品進(jìn)入小區(qū)的，值班人員應(yīng)善意提醒。當(dāng)業(yè)主（住戶(hù)）執(zhí)意要帶入時(shí)，當(dāng)班員應(yīng)做好登記，同時(shí)將情況逐級(jí)上報(bào)；

2、來(lái)訪(fǎng)者及施工人員進(jìn)入小區(qū)攜帶有易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)物品時(shí)，當(dāng)班人員應(yīng)禮貌的拒絕物主將此類(lèi)物品帶入小區(qū)內(nèi)；

3、物品出區(qū)憑服務(wù)中心開(kāi)具的有效放行條，認(rèn)真核實(shí)后放行（重在核實(shí)）；

4、如服務(wù)中心下班后有物品出區(qū)，需業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)出示業(yè)主卡和業(yè)主有效證件登記或者通知人員業(yè)主家核實(shí)情況后方可放行；

5、服務(wù)中心下班后若有租戶(hù)物品出區(qū)，則應(yīng)婉言拒絕其將物品搬出區(qū)，待服務(wù)中心上班后核實(shí)開(kāi)具放行條放行；

6、每班下班前，秩序維護(hù)員應(yīng)收集所有放行條交中隊(duì)長(zhǎng)，并由中隊(duì)長(zhǎng)上交客服統(tǒng)一保管，《物品放行登記》及放行條保存期為2年。

（四）裝修材料管理

1、裝修材料進(jìn)入時(shí)，門(mén)崗應(yīng)仔細(xì)檢查詢(xún)問(wèn)，同時(shí)用對(duì)講機(jī)向前臺(tái)核實(shí)是否已辦理裝修手續(xù)，經(jīng)核實(shí)允許，人員方可入內(nèi)；

2、如有防盜窗、空調(diào)、防盜門(mén)入?yún)^(qū)通知裝修巡查組跟進(jìn)核實(shí)安裝，杜絕違規(guī)；

3、露天太陽(yáng)能、雨棚、大型槽鋼，易燃易爆物品禁止進(jìn)入園區(qū)。

五、監(jiān)控中心管理

1、監(jiān)控室實(shí)行24小時(shí)值班，保證通訊器材正常使用，保證與外界聯(lián)系暢通。發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)通知相關(guān)部門(mén)進(jìn)行迅速處理，并定時(shí)、定位、定人作好記錄和錄像，對(duì)發(fā)生的打架、斗毆及盜竊、交通事故、火災(zāi)等錄像另存入U(xiǎn)盤(pán)存檔保留，并做好標(biāo)記；

2、監(jiān)控中心是整個(gè)小區(qū)的神經(jīng)中樞，是整個(gè)小區(qū)的眼睛，監(jiān)控員責(zé)任重大，工作不得馬虎大意、更不能出現(xiàn)睡崗的嚴(yán)重違規(guī)行為，要起到指揮調(diào)度的作用，將各種苗頭消滅在萌芽狀態(tài)；

3、監(jiān)控中心要隨時(shí)注意電梯內(nèi)的情況，發(fā)現(xiàn)有裝修垃圾進(jìn)入電梯，第一時(shí)間通知巡邏崗跟進(jìn)，杜絕裝修垃圾亂堆亂放現(xiàn)象；

4、值班員要隨時(shí)注意監(jiān)控畫(huà)面狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常情況要第一時(shí)間通知巡邏人員進(jìn)行核實(shí)；

5、值班員要學(xué)會(huì)利用監(jiān)控跟蹤可疑人員和車(chē)輛，并適時(shí)通知巡邏崗嫌疑人或車(chē)輛的方位便于及時(shí)跟蹤。

第三篇：小區(qū)封閉式管理制度

小區(qū)封閉式管理制度

近年來(lái)，隨著我市城市化建設(shè)進(jìn)程加快，居民生活水平不斷提高，外來(lái)人口不斷增加，社會(huì)治安形勢(shì)不斷變化，盜車(chē)盜竊案件成為當(dāng)前影響社會(huì)穩(wěn)定最突出的問(wèn)題，推行安全封閉的小區(qū)已經(jīng)成為必要的發(fā)展趨勢(shì)。具體做法：

一，嚴(yán)格控制外來(lái)車(chē)輛和人員

1，A區(qū)、B區(qū)兩道出入口白天開(kāi)放，晚上10點(diǎn)關(guān)閉A區(qū)門(mén)。小區(qū)維秩人員24小時(shí)值勤，對(duì)出入的可疑車(chē)輛和行人要進(jìn)行盤(pán)查登記。車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)時(shí)速不得超過(guò)15公里，不得鳴笛，不得隨意緊急剎車(chē)和在小區(qū)練習(xí)駕駛。

2，小區(qū)業(yè)主及家屬人員憑房產(chǎn)證（或購(gòu)房合同、發(fā)票）、身份證等有效證件辦理《小區(qū)出入證》。

3，小區(qū)業(yè)主及家屬人員車(chē)輛憑房產(chǎn)證（或購(gòu)房合同、發(fā)票）、行車(chē)證、身份證等有效證件辦理《小區(qū)車(chē)輛停車(chē)證》，地下車(chē)庫(kù)及地上車(chē)位先滿(mǎn)足業(yè)主及其家屬名下常駐車(chē)輛使用，后滿(mǎn)足業(yè)主使用的其他所有權(quán)車(chē)輛。

4，外來(lái)人員需通過(guò)電話(huà)或可視對(duì)講，經(jīng)業(yè)主同意并登記后方可進(jìn)入小區(qū)。

5，經(jīng)業(yè)主或物管處同意，外來(lái)車(chē)輛在出入口憑行駛證換取《小區(qū)臨時(shí)停車(chē)》證方可進(jìn)入小區(qū)，并聽(tīng)從維秩人員指揮，車(chē)輛規(guī)范的停放到

指定地點(diǎn)。對(duì)停放超過(guò)30分鐘以上的外來(lái)車(chē)輛實(shí)行計(jì)時(shí)計(jì)價(jià)收取停車(chē)費(fèi)。（換取臨時(shí)停車(chē)證時(shí)，小區(qū)維秩人員會(huì)說(shuō)明）出小區(qū)時(shí)更換行車(chē)證。

6，業(yè)主裝修期間，裝修人員需佩戴物管處所法的《小區(qū)出入證》（證上有裝修人員照片），方可進(jìn)入小區(qū)，但不得超過(guò)一定范圍走動(dòng)，否則維秩人員給予警告或者盤(pán)查。

7，小區(qū)業(yè)主進(jìn)、出入小區(qū)都要出示《小區(qū)出入證》方可進(jìn)入。因業(yè)主都是陸續(xù)入伙進(jìn)住小區(qū)，所以維秩人員盡快熟悉所有業(yè)主，就小區(qū)安全封閉管理制度對(duì)業(yè)主作耐心解釋?zhuān)⒄?qǐng)業(yè)主支持和理解。二，地下車(chē)庫(kù)管理

嚴(yán)格控制非車(chē)位購(gòu)買(mǎi)人私自安裝車(chē)位鎖的行為，如有非車(chē)位購(gòu)買(mǎi)人私自安裝的車(chē)位鎖由物業(yè)公司負(fù)責(zé)拆除。不符合本管理辦法停放的車(chē)輛由物業(yè)公司協(xié)助相關(guān)執(zhí)法機(jī)構(gòu)拖走。業(yè)主要按自己購(gòu)買(mǎi)的車(chē)位，配合維秩人員規(guī)范的停放好自己車(chē)輛。三，地上車(chē)位管理

地面車(chē)輛必須在小區(qū)地面非主干道劃線(xiàn)指定位置停放。業(yè)主要按自己的車(chē)位，配合維秩人員規(guī)范的停放自己車(chē)輛。四，摩托車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)輛的管理

摩托車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)輛按照維秩人員要求，在指定的地點(diǎn)有序的停放。五，小區(qū)業(yè)主出入證和車(chē)輛停車(chē)證將收取工本費(fèi)。

書(shū)香庭苑管理處

2011-01-01

第四篇：XX小區(qū)封閉式管理方案

XX小區(qū)封閉式管理方案

一、前言：

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們生活水平的不斷提高，小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不斷提出更新的要求，安全管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作，只有安居才能樂(lè)業(yè)，這是大家共同的心理，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)平安、舒適、和諧的社區(qū)，也是我們物管企業(yè)的服務(wù)宗旨。

近年來(lái)，隨著我市城市化建設(shè)進(jìn)程加快，居民生活水平不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理已逐步邁入規(guī)范化、制度化、科學(xué)化發(fā)展軌道。同時(shí)采用人性化、智能化管理也是物業(yè)行業(yè)發(fā)展新趨勢(shì)。其中小區(qū)封閉式管理也是小區(qū)科學(xué)管理有效措施之一。

二、小區(qū)實(shí)施封閉式管理的重要性：

1、XX小區(qū)位于文化東路東首，面積較大，進(jìn)出小區(qū)的人員及各種車(chē)輛多。周邊為商業(yè)街，東面臨居民樓的院墻較矮，均給小區(qū)治安帶來(lái)安全隱患，治安管理壓力較大，廣大業(yè)主有進(jìn)一步改善目前治安狀況的強(qiáng)烈需求。

2、小區(qū)實(shí)施封閉式管理可以有效地控制外來(lái)閑雜人員和車(chē)輛出入，從根本上扭轉(zhuǎn)目前社區(qū)治安管理工作的被動(dòng)局面，最大程度的降低社區(qū)治安隱患，能切實(shí)有效地為廣大業(yè)主營(yíng)造一個(gè)平安和諧的居住生活環(huán)境。

3、小區(qū)封閉式管理已被社會(huì)普遍認(rèn)可，如果XX小區(qū)實(shí)施封閉式管理成功，能提高小區(qū)的物業(yè)管理水平和服務(wù)檔次，進(jìn)而再一次提升XX小區(qū)的社會(huì)知名度，意義深遠(yuǎn)。

三、具體做法（整個(gè)小區(qū)實(shí)施的是人防、物防、技防相結(jié)合的管理辦法）：

（一）人員、車(chē)輛進(jìn)出管理

1、小區(qū)南門(mén)、西門(mén)全天開(kāi)放，北門(mén)封閉。小區(qū)秩序維護(hù)隊(duì)員24小時(shí)執(zhí)勤，對(duì)出入的可疑人員和車(chē)輛進(jìn)行嚴(yán)格盤(pán)查和登記。

2、人員、車(chē)輛出入使用智能IC卡門(mén)禁一卡通系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)的車(chē)輛出入管理、門(mén)禁管理、對(duì)講防盜控制。辦理智能IC卡，業(yè)主及其車(chē)輛刷卡進(jìn)出，小區(qū)大門(mén)、單元對(duì)講門(mén)實(shí)現(xiàn)一卡通。鑒于外來(lái)人員進(jìn)入小區(qū)，影響小區(qū)業(yè)主的正常生活，小區(qū)業(yè)主及其家屬憑《房產(chǎn)證》（或購(gòu)房合同、發(fā)票）、身份證等有效證件辦理人員進(jìn)出IC卡；業(yè)主憑購(gòu)買(mǎi)車(chē)位合同、地上停車(chē)位使用協(xié)議等有效證件辦理車(chē)輛進(jìn)出IC卡。

3、充分利用小區(qū)功能完善、設(shè)備先進(jìn)的閉路監(jiān)控及周邊報(bào)警系統(tǒng)，把突發(fā)事件消滅在萌芽狀態(tài)之中，以及對(duì)突發(fā)事件的取證能力，為小區(qū)創(chuàng)造一個(gè)安全穩(wěn)定的環(huán)境。

4、外來(lái)人員需通過(guò)對(duì)講，經(jīng)業(yè)主同意并登記后方可進(jìn)入小區(qū)。

5、經(jīng)業(yè)主或物管部同意，外來(lái)車(chē)輛在出入口需領(lǐng)取《小區(qū)臨時(shí)停車(chē)證》方可進(jìn)入。外來(lái)車(chē)輛需經(jīng)秩序維護(hù)隊(duì)員引導(dǎo)有序停放在指定地點(diǎn)，不得亂停亂放。并且外來(lái)車(chē)輛停放超過(guò)30分鐘以上，開(kāi)始計(jì)時(shí)計(jì)價(jià)收取停車(chē)費(fèi)。出小區(qū)時(shí)，交回《小區(qū)臨時(shí)停車(chē)證》。

6、業(yè)主如有裝修，裝修人員出入需憑物管部所發(fā)的《小區(qū)臨時(shí)出入證》（證上有裝修人員照片），裝修人員在小區(qū)走動(dòng)不得超過(guò)規(guī)定范圍，否則秩序維護(hù)隊(duì)員將給予警告或復(fù)查。

（二）嚴(yán)格進(jìn)行車(chē)輛管理

1、車(chē)輛在小區(qū)內(nèi)行駛速度不得超過(guò)15公里/小時(shí)。不得鳴嘀，不得隨意緊急剎車(chē)和在小區(qū)練習(xí)駕駛。

2、業(yè)主要按自己購(gòu)買(mǎi)的車(chē)位規(guī)范停放車(chē)輛，禁止在地下車(chē)庫(kù)存放雜物。

3、地下車(chē)庫(kù)日常用于車(chē)輛停放使用，禁止在車(chē)庫(kù)內(nèi)散步、遛狗、打球等活動(dòng)。

4、車(chē)輛進(jìn)出地下車(chē)庫(kù)應(yīng)控制在5公里/小時(shí)以下。嚴(yán)格按行駛標(biāo)示出入。

5、摩托車(chē)、自行車(chē)等非機(jī)動(dòng)車(chē)輛統(tǒng)一停放在地下車(chē)庫(kù)非機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放區(qū)。外來(lái)車(chē)輛要進(jìn)行收費(fèi)停放。

6、地面車(chē)輛必須在小區(qū)地面非主干道劃線(xiàn)指定位置停放。業(yè)主要按自己的車(chē)位，配合秩序維護(hù)人員規(guī)范地停放自己車(chē)輛。

7、地下車(chē)庫(kù)及地上車(chē)位先滿(mǎn)足業(yè)主及其家屬名下常駐車(chē)輛使用后，滿(mǎn)足業(yè)主使用的其他所有權(quán)車(chē)輛。

8、嚴(yán)格控制地下車(chē)庫(kù)非車(chē)位購(gòu)買(mǎi)人私自安裝車(chē)位鎖的行為，如有非車(chē)位購(gòu)買(mǎi)人私自安裝的車(chē)位鎖由物業(yè)公司負(fù)責(zé)拆除。不符合本管理辦法停放的車(chē)輛由物業(yè)公司協(xié)助相關(guān)執(zhí)法機(jī)構(gòu)拖走。業(yè)主要按自己購(gòu)買(mǎi)的車(chē)位，配合維秩人員規(guī)范的停放好自己車(chē)輛。

（三）巡邏管理

秩序維護(hù)隊(duì)員進(jìn)行定時(shí)與不定時(shí)巡邏，檢查治安、防盜、防火、水浸等情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理，并報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門(mén)。對(duì)發(fā)現(xiàn)的可疑人員進(jìn)行盤(pán)查，對(duì)違規(guī)進(jìn)入小區(qū)的閑散人員規(guī)勸其離開(kāi)。對(duì)不按規(guī)定停放的車(chē)輛，及時(shí)通知車(chē)主，以避免影響小區(qū)正常的秩序。

（四）監(jiān)控管理

監(jiān)控室實(shí)行24小時(shí)值班，保證通訊器材正常使用，保證與外界聯(lián)系暢通。發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)通知相關(guān)部門(mén)進(jìn)行迅速處理，并定時(shí)、定位、定人作好記錄和錄像，對(duì)發(fā)生的打架、斗毆及盜竊、交通事故、火災(zāi)等錄像另存入U(xiǎn)盤(pán)存檔保留，并做好標(biāo)記。

四、需要解決的問(wèn)題：

XX小區(qū)無(wú)論從所處地理以及人文環(huán)境、行業(yè)管理、社區(qū)階層等方面，都有它的特殊性，實(shí)施封閉式管理由于工作面廣量大，必然要投入大量的人力、物力，來(lái)確保這項(xiàng)工作的順利完成。另外，我們?cè)诰唧w操作實(shí)施封閉式管理過(guò)程中，可能會(huì)遇到一些意想不到的問(wèn)題，既而會(huì)給我們的工作帶來(lái)相當(dāng)?shù)碾y度。綜合以上因素，結(jié)合實(shí)際情況，我們目前需要解決以下幾個(gè)問(wèn)題：

1、接管時(shí)所發(fā)現(xiàn)的小區(qū)智能化設(shè)備前期遺留問(wèn)題急待解決（詳見(jiàn)附件）。如進(jìn)行封閉式管理首先要保證小區(qū)安保設(shè)施設(shè)備的正常使用，小區(qū)智能化設(shè)備目前的狀況無(wú)法實(shí)現(xiàn)其應(yīng)有的功能。針對(duì)這一現(xiàn)狀，我們從專(zhuān)業(yè)角度提出了解決方案（詳見(jiàn)附件），方案的實(shí)施和所需資金需由業(yè)主委員會(huì)落實(shí)。

2、結(jié)合本小區(qū)的實(shí)際情況，業(yè)主已習(xí)慣多年來(lái)的管理模式，在實(shí)施封閉式管理過(guò)程中，有可能會(huì)出現(xiàn)少數(shù)業(yè)主的不配合甚至抵制現(xiàn)象。另外，外來(lái)人員可能會(huì)在實(shí)際管理中會(huì)與現(xiàn)場(chǎng)工作人員產(chǎn)生摩擦甚至沖突。所以，完善封閉式管理工作有一個(gè)較長(zhǎng)的磨合期，關(guān)鍵是能平穩(wěn)堅(jiān)持下去，更需要一個(gè)長(zhǎng)期的運(yùn)作過(guò)程。尤其是實(shí)施初期，業(yè)主（流動(dòng)人員、車(chē)輛管理）還需一個(gè)適應(yīng)的過(guò)程，實(shí)際工作難度相對(duì)較大，甚至還有可能出現(xiàn)意想不到的情況。為了防止管理局面的可能失控，除了我們要做好大量的細(xì)致工作，采取積極有效的應(yīng)對(duì)措施之外，還需要業(yè)主委員會(huì)協(xié)助做好宣傳、解釋等協(xié)調(diào)工作，發(fā)動(dòng)廣大業(yè)主積極配合工作。

XXX物業(yè)管理有限公司

二零一三年一月八日

第五篇：小區(qū)車(chē)輛封閉式管理

封閉式管理

封閉管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作，在封閉式管理前必須統(tǒng)一人員的思想，做好人員的禮節(jié)禮貌培訓(xùn)，做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作和突發(fā)事件處理預(yù)案。做好封閉式管理需做到以下幾點(diǎn)：

一、硬件設(shè)施建設(shè)和準(zhǔn)備

1、機(jī)動(dòng)車(chē)道閘、人行擺閘系統(tǒng)正常，監(jiān)控區(qū)域無(wú)死角，夜間照明正常；

2、非機(jī)動(dòng)車(chē)道兩旁用鐵藝欄桿完全封閉，便于人員的管控；

3、崗?fù)?nèi)裝可視對(duì)講（條件允許的情況下）

二、宣傳和提示

1、宣傳手段：張貼公告、電話(huà)告知、上門(mén)拜訪(fǎng)(針對(duì)抗性較大業(yè)主）；

2、宣傳內(nèi)容：封閉式管理的好處、實(shí)施封閉式管理前業(yè)主應(yīng)做的準(zhǔn)備和實(shí)施封閉式管理后應(yīng)做的準(zhǔn)備；

3、在小區(qū)門(mén)崗、電子顯示屏及單元信息欄顯著位置張貼提示告知業(yè)主進(jìn)出注意事項(xiàng)。

三、人員配置

1、每個(gè)門(mén)崗最少配備2人（確定責(zé)任人），業(yè)主進(jìn)出高峰期最少3人以上。（根據(jù)項(xiàng)目入住情況）。

2、監(jiān)控中心設(shè)置1人，加強(qiáng)對(duì)門(mén)崗、停車(chē)場(chǎng)入口區(qū)域的的監(jiān)控。

3、主管、班長(zhǎng)各負(fù)責(zé)一個(gè)門(mén)崗處理突發(fā)事件。（主管負(fù)責(zé)人員調(diào)配）

四、小區(qū)出入口管理

（一）人員出入管理

1、行人或二輪車(chē)輛只能通過(guò)非機(jī)動(dòng)車(chē)道出入小區(qū)。

2、非機(jī)動(dòng)車(chē)道嚴(yán)格執(zhí)行出入分道；

3、業(yè)主通過(guò)非機(jī)動(dòng)車(chē)道進(jìn)入小區(qū)，須刷門(mén)禁卡；如果忘帶卡，門(mén)崗人員禮貌須詢(xún)問(wèn)業(yè)主房號(hào)核實(shí)無(wú)誤后放業(yè)主進(jìn)入，并友善提示業(yè)主下次帶好門(mén)禁卡；

4、業(yè)主親戚或朋友進(jìn)入小區(qū)，門(mén)崗人員需仔細(xì)詢(xún)問(wèn)當(dāng)事人姓名、需要去的房號(hào)等信息并在《來(lái)訪(fǎng)人員出入登記》上做好登記，方可放行。

5、外來(lái)人員要參觀(guān)園區(qū)，請(qǐng)參觀(guān)人員出示相關(guān)證件或接相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)電話(huà)通知，方可放行，并立即通知相關(guān)部門(mén)；

6、推銷(xiāo)人員進(jìn)入小區(qū)前，門(mén)崗人員應(yīng)詢(xún)問(wèn)去向，經(jīng)核實(shí)業(yè)主確認(rèn)方可放行，否則應(yīng)婉轉(zhuǎn)地拒絕其入內(nèi)。如在園區(qū)內(nèi)巡邏發(fā)現(xiàn)或經(jīng)業(yè)主舉報(bào)有推銷(xiāo)人員后，應(yīng)及時(shí)地對(duì)推銷(xiāo)人員進(jìn)行攔截，確認(rèn)無(wú)違法行為后，逐出園區(qū)，如有違法行為，可交派出所；

7、裝修工人憑出入證進(jìn)入小區(qū)（規(guī)定好進(jìn)場(chǎng)時(shí)間），無(wú)出入證禁止進(jìn)入，除非前臺(tái)確認(rèn)確是業(yè)主來(lái)電通知同意進(jìn)入后方可放行，并通知其到客服前臺(tái)其辦出入證（只來(lái)一次人員可不辦理）并加強(qiáng)對(duì)他們的裝修工具檢查，杜絕違規(guī)行為。

8、空調(diào)安裝、墻體改造、打孔的進(jìn)入小區(qū)需出示客服開(kāi)出的放行單，離開(kāi)時(shí)必須經(jīng)客服管家簽字后方可放行。

（二）車(chē)輛出入管理

1、有車(chē)位業(yè)主車(chē)輛進(jìn)出須到客服前臺(tái)登記（帶車(chē)位協(xié)議），并將信息錄入到車(chē)牌識(shí)別控制系統(tǒng)；方可進(jìn)出。

2、拉裝修材料、搬家等車(chē)輛，門(mén)崗保安確認(rèn)無(wú)誤后，發(fā)放臨時(shí)出入證（行駛證或駕駛證換），告知其停放時(shí)間不能超過(guò)1小時(shí)方可放行進(jìn)入，并立即通知巡邏人員做好車(chē)輛停放安排（條件允許需進(jìn)入地下室），且在《車(chē)輛出入登記表》上做好詳細(xì)記錄；

3、業(yè)主非機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放在規(guī)定區(qū)域，不得亂停亂放，裝修工人、外來(lái)人員非機(jī)動(dòng)車(chē)輛禁止進(jìn)入小區(qū)，可引導(dǎo)其停在小區(qū)外。

（三）物品出入管理

1、物品出區(qū)憑客服中心開(kāi)具的放行條，認(rèn)真核實(shí)后放行（重在核實(shí)）；

2、如服務(wù)中心下班后有物品出區(qū)，需業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)出示門(mén)禁卡和業(yè)主有效證件登記或者通知人員業(yè)主家核實(shí)情況后方可放行；

3、打孔、大錘、電鎬等墻體改造工具必須有物業(yè)開(kāi)出的放行條方可進(jìn)入，出門(mén)時(shí)應(yīng)做好檢查；

（四）裝修材料管理

1、裝修材料進(jìn)入時(shí)，門(mén)崗應(yīng)仔細(xì)檢查詢(xún)問(wèn)，并確認(rèn)是否辦理裝修手續(xù)（裝修明細(xì)表貼在門(mén)崗），經(jīng)核實(shí)允許，人員方可入內(nèi)；（管家全程跟蹤管理）

2、如有空調(diào)、防盜門(mén)、窗等進(jìn)入?yún)^(qū)通知管家跟進(jìn)核實(shí)安裝，杜絕違規(guī)；

3、不銹鋼防盜窗、露天太陽(yáng)能、玻璃雨棚、大型槽鋼、室外晾衣架、鋼筋、模板及易燃易爆物品等禁止進(jìn)入園區(qū)。

4、沙、石必須袋裝進(jìn)入小區(qū)，散裝禁止進(jìn)入，搬運(yùn)時(shí)必須保證地面、電梯衛(wèi)生，離開(kāi)時(shí)必須經(jīng)巡邏保安確認(rèn)衛(wèi)生情況方可放行。

五、監(jiān)控中心管理

1、保證對(duì)講機(jī)、可視對(duì)講正常使用，保證與外界聯(lián)系暢通。發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)通知相關(guān)人員迅速處理，并作好記錄和錄像，突發(fā)事件錄像存檔保留，并做好標(biāo)記；

2、監(jiān)控中心要隨時(shí)注意電梯內(nèi)的情況，發(fā)現(xiàn)有亂寫(xiě)小廣告的及時(shí)通知巡邏人員，發(fā)現(xiàn)有裝修垃圾進(jìn)入電梯，第一時(shí)間通知巡邏保安跟進(jìn)，杜絕裝修垃圾亂堆亂放現(xiàn)象；

3、值班員要隨時(shí)注意監(jiān)控畫(huà)面狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常情況要第一時(shí)間通知巡邏人員進(jìn)行核實(shí)；