第一篇：洛陽新都匯商業(yè)步行街調(diào)研報告

洛陽新都匯商業(yè)區(qū)調(diào)研報告

[摘要] 本文對河南省洛陽市新都匯商業(yè)步行街的現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)研分析，并主要以該商業(yè)步行街的交通現(xiàn)狀，所處地域的文化特性，涉及的人文歷史進(jìn)行調(diào)查研 [關(guān)鍵詞] 新都匯 商業(yè)步行街 文化 地域

洛陽新都匯，位于洛陽市西工區(qū)中心中州中路與解放路交匯處，南臨中州中路，東臨解放路，北臨唐宮西路，西面緊挨高級住宅小區(qū)(中泰花園)，鄰近王城公園及洛陽火車站。總占地30000余平方米，地塊為L形，南北長約220米，寬度可達(dá)170米，三層立體復(fù)式步行街，層次錯落，是目前洛陽休閑娛樂購物配套最完善的大型商業(yè)步行街。

新都匯商業(yè)步行街總建筑面積8.7萬平方米，主體建筑結(jié)構(gòu)為4層立體復(fù)式連廊開放店鋪和封閉式大賣場，并由6座過街廊橋和39部電梯交替相連，整體建筑錯落有致，動線設(shè)計自然流暢。綠草花木、噴泉流水、清新的空氣、充足的陽光、悅耳的背景音樂??人性化功能分區(qū)、充分接觸自然的開放空間、人造小品景觀、多功能休閑區(qū)以及接連不斷的精彩文藝演出，為消費(fèi)者營造了一個舒適優(yōu)美的消費(fèi)環(huán)境，使人們在休閑消費(fèi)的同時，盡情欣賞美景和演出活動，充分體驗愉悅消費(fèi)生活的樂趣。

新都匯購物公園不是一條傳統(tǒng)的商業(yè)步行街，也有別于簡單意義上的購物中心，它是一家集購物、休閑、餐飲、娛樂、住宿、旅游觀光、美容健身、文化教育、金融、婚紗攝影等多種生活元素于一體的Lifestyle Shopping Center（生活方式購物中心）。新都匯購物公園完善的經(jīng)營項目和功能配置，不僅可以滿足人們一站式購物消費(fèi)的需求，而且充分滿足了人們精神生活的需求，同時也為廣大消費(fèi)者提供了一個社交活動的場所，使人們在休閑及消費(fèi)過程中，獲得一站式生活方式的立體享受。

新都匯購物公園對國際第六代商業(yè)模式Lifestyle Shopping Center的引進(jìn)及成功運(yùn)作，不僅讓洛陽市民超前領(lǐng)略了最新商業(yè)模式下國際時尚、風(fēng)情消費(fèi)的巨大魅力，也為洛陽商業(yè)經(jīng)營模式與國際接軌樹立了典范，引領(lǐng)了時代潮流。

新都匯的總體規(guī)劃項目可以概括為以下三個：

一、國際名店街： 繽紛時尚品牌購物街，繽紛色彩琳瑯滿目，滿足時尚人士購物欲望。

二、中華食通天： 集中華各地特色美食及特色小食于一體，盡情品味時尚生活。

三、休閑娛樂城： 體驗式娛樂場所，集露天咖啡廳、特色酒吧、書吧、動漫城于一體，充分享受生活之樂趣。

新都匯的總體項目特色可以概括為以下四個：

一、國際步行街區(qū)

沿途設(shè)置品牌名店、特色街燈、休憩長椅、綠化園林等，消費(fèi)者既可輕松逛街、呼吸清新空氣，亦可進(jìn)入室內(nèi)商場繼續(xù)購物，疲倦時坐在長椅憩息，欣賞怡人花草，親身體會時尚休閑購物的樂趣。

二、露天休閑茶座

步行街南北兩端平臺各設(shè)置露天休閑茶座，可俯瞰廣場寬敞空間及觀賞精彩表演活動。消費(fèi)者疲倦時可坐在茶座憩息，品嘗一杯香濃咖啡或紅茶，恢復(fù)精力后再次休閑購物。

三、空中庭園連廊

空中庭園連廊可走遍整個購物公園，空間寬敞，能匯聚熙來攘往的消費(fèi)人流。消費(fèi)者在連廊可俯瞰廣場及步行街景，也能停留片刻拍照留念，是現(xiàn)代購物場所的新穎設(shè)計。

四、玻璃觀光電梯

在解放路、唐宮路入口處及步行街區(qū)內(nèi)，分別設(shè)置三部玻璃觀光電梯，可直達(dá)各樓層。登上電梯，繁華的街景即盡在眼前，這里是觀光購物時合照的絕佳地方。

新都匯有五大吃喝玩樂購物好去處：

一、國際品牌超市

地下一層是逾萬平方米的大型國際品牌超市，包羅鮮果肉類、生活用品、廚具、浴室用品、電子產(chǎn)品、電器、文藝器材等數(shù)萬種產(chǎn)品，消費(fèi)者可一站式采購所有日常用品。

二、國際名店街

位于步行街及室內(nèi)商場一、二層，主要云集服飾、皮鞋、珠寶、化妝品等國際品牌名店。只需一個下午的時間，消費(fèi)者即能充分體會到世界最新潮流。

三、中原食通天 這是喜愛飲食人士不可不去的地方，集國內(nèi)外特色小食與餐飲于一體，各國佳肴盡情品味，三層及四層復(fù)式店鋪更開設(shè)大型特色餐廳，令你大飽口福。

四、異國風(fēng)情酒吧街

強(qiáng)調(diào)不夜城式的生活享受，開設(shè)多間體驗式娛樂場所，包括KTV、特色酒吧、咖啡室等。無論日與夜，這里都能讓你留下難忘的歡樂體驗。五、五星級電影院

開設(shè)洛陽首個國際五星級電影院，配備先進(jìn)的影音系統(tǒng)，定期播放最新的中外影片，讓消費(fèi)者可親身體驗好萊塢的大片感受。

現(xiàn)在針對洛陽商業(yè)中心新都匯現(xiàn)狀的交通調(diào)查分析得出其優(yōu)缺點(diǎn)，以及學(xué)習(xí)該商業(yè)步行街中處處充滿人性化的設(shè)計，為今后的學(xué)習(xí)和規(guī)劃設(shè)計作指導(dǎo)。

洛陽新都匯商業(yè)步行街地塊為“L”形，南北長約220m，寬度最寬處為170m，是三層立體復(fù)式步行街，層次錯落以室外步行街為主要元素，配合各種大小尺度的立體廣場空間，制造不同的場景氣氛。此外，該商業(yè)區(qū)于適當(dāng)?shù)墓?jié)點(diǎn)分別布置了大步梯，手扶電梯及觀光電梯，帶領(lǐng)人流前往各樓層的商鋪，空中庭院。該步行街左右兩旁為三至四層高的商鋪，整條步行街貫通南北地塊，并與中央轉(zhuǎn)彎處

較為寬闊形成一個中心廣場，而商業(yè)街北段為一個大型音樂噴泉廣場，作為人流的聚散。地塊西端為人流較小的區(qū)域，因此在該處放置了戶外停車場。此處還布置了一棟四層高的商業(yè)建筑，一層以及一層的夾層為停車庫，以促使人流從西南進(jìn)入，增加其商業(yè)價值。為了把人流引入二層及三層的商鋪內(nèi)，步行街在地塊東北角布置了一個主要出入口，利用大步梯將人流引入二層平臺因此，步行街的各層人流相當(dāng)。

一、新都匯步行街的北段出入口設(shè)置的很有特色，此入口為兩步樓梯，直接將人流引入到二層及三層的商鋪內(nèi)。不僅緩解了一樓人流的擁擠，也保證了二樓可達(dá)性，是各個樓層的客流量大致相當(dāng)，使其整個新都匯步行街的商業(yè)價值發(fā)揮到最大。

二、設(shè)計合理的步行走廊。一層的步行街曠凹結(jié)合，給人營造豐富的空間氣氛。二層與三層的步行走廊是交通的主要部分。走廊的寬度與兩側(cè)的建筑高度為1.2:1的關(guān)系，使人在其中很舒服，沒有壓抑感。走廊中間為坐凳，為顧客提供休息的地方。整個走廊的設(shè)計處處體現(xiàn)人性化設(shè)計。

三、人性化垂直交通。對于長約200m的三層立體式步行街，樓梯的配置是不能少的。新都匯的垂直交通工具，經(jīng)統(tǒng)計有7個，平均30m一段有一部樓梯。為各個步行街平臺提供了便利的交通，也為其帶來固定的客流。垂直交通為步行街帶來便利的交通，多種形式和外觀的垂直交通工具，不僅帶來便利，也豐富了步行街的立面。站在觀光電梯看步行街，也會給人不同的視覺感受。步行街的觀光電梯也可以作為無障礙通道，體現(xiàn)了人性化的設(shè)計理念。

四、人性化廣場。新都匯處于洛陽市CBD的核心地段，匯集了包括購物、餐飲、娛樂、健身、游憩、休閑等各項功能。作為購物地，該地段擁有較為齊全的商品和良好的購物環(huán)境。而且該商業(yè)區(qū)的設(shè)計也處處體現(xiàn)著人性化設(shè)計，如音樂噴泉廣場、中心綠化廣場和空中綠化廣場三大主題廣場讓購物更健康。

綜上，洛陽新都匯商業(yè)步行街作為洛陽市重要的購物中心，其商業(yè)區(qū)內(nèi)的設(shè)計可以說有較多可取之處。其中，考慮周到的交通設(shè)施布局是一大亮點(diǎn)，處處充滿人性化的設(shè)置既方便了游客，也增大了其商業(yè)效益。由此，作為城市規(guī)劃者來講，除了對一個商業(yè)區(qū)合理規(guī)劃布置外，在設(shè)計中也應(yīng)該處處以人為本，才能發(fā)揮最大的商業(yè)價值。

第二篇：洛陽新都匯與新鄉(xiāng)東方文化步行街交通對比分析

洛陽新都匯與新鄉(xiāng)東方文化步行街交通對比分析

大三下學(xué)期我專業(yè)進(jìn)行了第二次綜合實習(xí)，實習(xí)地點(diǎn)為洛陽。洛陽近幾年來的發(fā)展是很快的。洛陽是九朝古都，文化底蘊(yùn)深厚，但洛陽的總體感覺還是很現(xiàn)代的。通過此次實習(xí)，對洛陽的各個方面都有所了解，對城市的發(fā)展和規(guī)劃都有了深刻的認(rèn)識?，F(xiàn)在針對洛陽商業(yè)中心新都匯的交通走調(diào)查分析并與新鄉(xiāng)東方文化步行街作對比，得出其優(yōu)缺點(diǎn)，為今后的學(xué)習(xí)和規(guī)劃設(shè)計作指導(dǎo)。

1，洛陽新都匯步行街的交通分析 洛陽新都匯商業(yè)步行街地塊為“L”形，南北長約220m，寬度最寬處為170m，是三層立體復(fù)式步行街，層次錯落。以室外步行街為主要元素，配合各種大小尺度的立體廣場空間，制造不同的場景氣氛。此外，于適當(dāng)?shù)墓?jié)點(diǎn)分別布置了大步梯，手扶電梯及觀光電梯，帶領(lǐng)人流前往各樓層的商鋪，空中庭院。該步行街左右兩旁為三至四層高的商鋪，整條步行街貫通南北地塊，并與中央轉(zhuǎn)彎處較為寬闊形成一個中心廣場，而商業(yè)街北段為一個大型音樂噴泉廣場，作為人流的聚散。地塊西端為人流較小的區(qū)域，因此在該處放置了戶外停車場。此處還布置了一棟四層高的商業(yè)建筑，一層以及一層的夾層為停車庫，以促使人流從西南進(jìn)入，增加其商業(yè)價值。為了把人流引入二層及三層的商鋪內(nèi)，步行街在地塊東北角布置了一個主要出入口，利用大步梯將人流引入二層平臺。因此，步行街的各層人流相當(dāng)。

1.1出入口

新都匯步行街的北段出入口設(shè)置的很有特色，此入口為兩步樓梯，直接將人流引入到二層及三層的商鋪內(nèi)。不僅緩解了一樓人流的擁擠，也保證了二樓可達(dá)性，是各個樓層的客流量大致相當(dāng)，使其整個新都匯步行街的商業(yè)價值發(fā)揮到最大

1.2步行走廊

一層的步行街曠凹結(jié)合，給人營造豐富的空間氣氛。二層與三層的步行走廊是交通的主要部分。走廊的寬度與兩側(cè)的建筑高度為1.2:1的關(guān)系，使人在其中很舒服，沒有壓抑感。走廊中間為坐凳，為顧客提供休息的地方。整個走廊的設(shè)計處處體現(xiàn)人性化設(shè)計。

1.3垂直交通

對于長約200m的三層立體式步行街，樓梯的配置是不能少的。新都匯的垂直交通工具，經(jīng)統(tǒng)計有7個，平均30m一段有一部樓梯。為各個步行街平臺提供了便利的交通，也為其帶來固定的客流。垂直交通為步行街帶來便利的交通，但是多種形式和外觀的垂直交通工具，不僅帶來便利，也豐富了步行街的立面。站在觀光電梯看步行街，也會給人不同的視覺感受。步行街的觀光電梯也可以作為無障礙通道，體現(xiàn)了人性化的設(shè)計理念。

1.4天橋

天橋作為步行街連接兩側(cè)的主要建筑通道，加強(qiáng)了兩側(cè)建筑的連接性，便利了兩側(cè)的交通流線，引導(dǎo)顧客購物路線。這樣就豐富了購物線路，使顧客走在其中更加便利與樂趣無窮，以此來達(dá)到吸引顧客的目的。

2新鄉(xiāng)東方文化商業(yè)步行街

新鄉(xiāng)東方文化商業(yè)步行街全長700m。該步行街總體形狀為南北窄，東西長，為兩層復(fù)式步行街。該街兩旁是二層商鋪。局部是很高的居住建筑。單就步行街的寬度與兩層的商鋪所形成的1.5:1來說，整個步行街的空間尺度還是很合理的。由于兩旁的居住建筑，還是讓人感到壓抑。步行街一層的交通流線很簡單，東西各一個出口，中間轉(zhuǎn)角處為一個廣場，整條步行街有四個廣場，分別有不同的文化主題。不僅便于人們購物，也為顧客提供優(yōu)美的休閑環(huán)境和充分的活動空間。步行街的二層的兩端為外廊步道，東段為內(nèi)廊步道。二層的廊道總長達(dá)1400m。西端的外廊步道為文化長廊，供人購物與休閑，充分體現(xiàn)了步行街的文化特點(diǎn)。此外，步行街的一層與二層分別以大步梯，手扶電梯相連，加強(qiáng)一層與二層的連接性，便于二層購物。

2.1出入口

東方文化步行街為東西兩個出入口，分別是兩個文化主題廣場。廣場配置有植物，雕塑及景觀小品，廣場的開敞性保證了出入口的明顯，引導(dǎo)人流。廣場以鋪裝為主，便利于人流的聚散。步行街的入口處設(shè)有臺階，阻止機(jī)動車的進(jìn)入，保證步行街內(nèi)部的安全性。

2.2步行走廊

一層的步行街中間有坐凳，綠籬和雕塑小品，將其左右兩側(cè)或隔開，或聯(lián)通，加強(qiáng)人流的導(dǎo)向性。兩側(cè)的景觀小品為購物人群提供豐富的視覺景觀。二層的步行走廊的平均寬度僅為2.3m，中間又用構(gòu)造柱阻擋，走在其中使人感到壓抑。走廊的柱子上有中國文化典籍選取的哲理名言，使人在其中購物有另一番趣味。

2.3垂直交通

垂直交通是復(fù)式步行街必不可少的，為步行街的交通帶來便利。東方文化步行街共有5處垂直交通，平均140m一處，垂直交通的距離過遠(yuǎn)，不利于將人流引向二樓，這也是導(dǎo)致二層購物人群少的主要原因，也不利于步行街發(fā)揮其商業(yè)價值。

2.4天橋

步行街天橋通道加強(qiáng)了步行街兩側(cè)交通流行的便利性，也起到一定的導(dǎo)向性，將顧客引入到另一側(cè)。在天橋上觀察步行街的風(fēng)景，也會給人一種別樣的心里感受。步行街的通道共有7處，平均100m一處，通道與通道的距離過遠(yuǎn)，不利于兩側(cè)的信息交流。

3步行街對比分析

通過對洛陽新都匯與新鄉(xiāng)東方文化步行街的交通調(diào)查對比分析，發(fā)現(xiàn)一些問題：

3.1新都匯的北端入口直接將人流引向二層三層，平均了個平臺的人流量，是非常好的。新都匯的出入口有5個，而新鄉(xiāng)文化步行街只有兩個。

3.2新都匯有三處停車場、庫，而東方文化步行街沒有。

3.3新都匯的垂直交通是30m一處，而東方文化步行街是140m一處。3.4新都匯步行街的建筑與街寬比例適宜，而東方文化步行街二層的步廊過窄，使人產(chǎn)生壓抑感。

3.5新都匯步行街中的景觀小品單一，東方文化步行街的景觀小品豐富。3.6新都匯中的交通流線豐富，東方文化步行街的交通流線單一。

綜述：新鄉(xiāng)東方文化步行街的二層幾乎沒人，與出入口的數(shù)量及位置，垂直交通的分布都是相關(guān)聯(lián)的。因此在步行街的設(shè)計中應(yīng)處處以人為本，設(shè)計便利的交通，使其發(fā)揮最大的商業(yè)價值。

第三篇：關(guān)于某商業(yè)步行街的調(diào)研報告

一．調(diào)研意義

通過這次的調(diào)查對新鄉(xiāng)步行街考察把握流行趨勢，了解步行街市場的運(yùn)作、發(fā)展趨勢，了解步行街情況，培養(yǎng)和提高對銷售市場的了解和分析能力。通過新鄉(xiāng)步行街的考察，進(jìn)一步加強(qiáng)對理論知識的理解，進(jìn)而將在學(xué)校學(xué)到的理論知識與社會實踐相結(jié)合以適應(yīng)社會和市場。

二．調(diào)研方法

通過實地考察和自我觀察的方法對步行街進(jìn)行實地調(diào)查

三．調(diào)研背景

隨著消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐漸升級。隨著人們收入水平的提高，對消費(fèi)的需求已不再停留在需要的階段，而開始注意工作、生活和社交的需求，因此，經(jīng)營者在選擇其經(jīng)營方式不但要表現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)實力更要迎合消費(fèi)者的品味要求。

四．調(diào)研分析

（1）通過實地考察分析發(fā)現(xiàn)50%的人認(rèn)為本市的平均價格在50~100內(nèi)價格能更好地適應(yīng)消費(fèi)者的要求，不過由于價格較為中庸，可能存在相應(yīng)的質(zhì)量問題。在50元以下的有10%這些商家可能是出于銷售量的考慮或者是傳統(tǒng)觀念的影響，不過品牌效應(yīng)卻不強(qiáng)。100~200元的占40%說明隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還有消費(fèi)者收入水平的提高，費(fèi)者都樂意去消費(fèi)能體現(xiàn)自身素質(zhì)的高檔商品。

從此數(shù)據(jù)可得出，本市的消費(fèi)水平屬于中等水平。

把商品價格控制在50到100元之間的商家因為覺得價格中等,可以保質(zhì)保量，經(jīng)營者基本以價格穩(wěn)住消費(fèi)者市場，同時以保證質(zhì)量為主，保證銷售量為輔助，吸引了一大批消費(fèi)力不強(qiáng)的年輕人進(jìn)行服裝消費(fèi)。價格區(qū)間在50元一下的商家則是覺得價格比較低廉,能擴(kuò)大銷售量,可是品牌效應(yīng)不強(qiáng)，會給消費(fèi)者造成質(zhì)量不好的印象。而價格區(qū)間定在100~200的商家則認(rèn)為這個價格既能保證利潤,又能體現(xiàn)品牌。

（2）商家在選取店鋪地點(diǎn)的時候考慮的因素

商家在選取店鋪地點(diǎn)的時候,考慮最多的因素是人流密集度,占了79%,由于中國的市場的現(xiàn)況是供過于求,這形成了以消費(fèi)者為導(dǎo)向的買方市場,在這種情況下,商店的位置越接近人流的地方,就越出于有利的地位;人流密集的地段所銷售的商品往往符合一個城市的大部分消費(fèi)者的消費(fèi)水平。通常而言，在人口密集處的地段開店，成功的幾率往往比普通地段高出很多。人口密度越高，則進(jìn)駐該區(qū)域的可能性越大。在評估某具體項目時，應(yīng)認(rèn)真測定經(jīng)過該地點(diǎn)行人的流量，這也就是未來商店的客流量。

其次是同類型店鋪的集散程度,占15%,這可能是商家出于競爭程度的考慮, 競爭的好處之一是可以提高服務(wù)質(zhì)量，讓消費(fèi)者用更少的錢獲得更好或者更多的消費(fèi)和服務(wù)。競爭導(dǎo)致地方政府違反區(qū)位比較優(yōu)勢，盲目發(fā)展非優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致

空間效率損失極大，而且還引發(fā)了重復(fù)建設(shè)。地方競爭也助長了地方保護(hù)主義，導(dǎo)致地方市場分割，阻礙了全國統(tǒng)一市場的形成，最終只能導(dǎo)致競爭雙方的兩敗俱傷。適度的正當(dāng)競爭，可以激發(fā)人的潛力，利大于弊，應(yīng)積極面對并參與。但商家很少會擔(dān)心租金價格所帶來的影響,只有6%的商家會較多的考慮這一因素.經(jīng)營者應(yīng)要從店鋪?zhàn)饨鸶瑓^(qū)域同類型店鋪的集中度思考，從中取衡，從而到達(dá)成本最低化。

（3）商家銷售的類型

現(xiàn)在是一個潮流的社會,特別對于青少年這一群體,更有些非主流的打扮,因此40%的商家都是經(jīng)營時尚類的服飾,迎合了消費(fèi)者的品味需求。其次,經(jīng)營飾品類的商家占了38%所占的比例不低。還有20%的商家經(jīng)營了餐飲，2%的商家經(jīng)營了最少的娛樂性的商店

（4）商家的銷售主要針對哪個年齡段的消費(fèi)者

消費(fèi)者在21歲以上所占的百分比為68%。這部分消費(fèi)者的消費(fèi)能力比較強(qiáng)，而且對新鮮事物的接受能力也強(qiáng)，該年齡段的消費(fèi)群體是服裝消費(fèi)的主要群體，是消費(fèi)群體中購買單件價值最高的群體，該群體是消費(fèi)群體有著一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有較強(qiáng)的購買欲望。所以經(jīng)營者主要集中經(jīng)營年輕消費(fèi)群。

24%是15到21歲，這一階段的消費(fèi)群體多為青少年，這類消費(fèi)群體沒有太大的消費(fèi)能力，其經(jīng)濟(jì)來源多為長輩給的零用錢，因而這類群體的市場銷售量可能會相對21歲而上的消費(fèi)群體較小，商家也會針對這類型的消費(fèi)者，只不過相對少一點(diǎn)。

針對6到14歲消費(fèi)者群體的商家只有6%，對于5歲而下則更少，只占了2%，由于這類消費(fèi)者群體消費(fèi)能力弱，市場銷售難以獲得較大的利潤，所以針對兒童類的銷售相對較少。

總的來說，新鄉(xiāng)步行街主要針對成年人的銷售。至于兒童甚至嬰兒則比較少，不定位主要消費(fèi)群體

（5）商家開店時所考慮的因素

經(jīng)營者開店的緣故，主要注重消費(fèi)者的需求44%、成本與利潤21%、店鋪的位置與布局19%。第一點(diǎn)，從市場營銷學(xué)，管理學(xué)分析，不管經(jīng)營者經(jīng)營什么行業(yè)，基本都是以消費(fèi)者的需求為前提，一切以消費(fèi)者的需求為中心；第二點(diǎn)，在市場

營銷原則下，經(jīng)營者在從事經(jīng)營銷售時，力求做到成本最低化和利潤最大化；第三點(diǎn)，從地理學(xué)與市場營銷學(xué)相結(jié)合下，經(jīng)營者為了做到成本最低化，經(jīng)營者選店基本要做到店鋪?zhàn)饨鸨阋?，位于交通便利樞紐點(diǎn)，布局裝飾吸引消費(fèi)人群，消費(fèi)者密度要集中，而且經(jīng)營時間分明。

五.調(diào)研結(jié)論

新鄉(xiāng)的消費(fèi)水平為中等水平。經(jīng)過調(diào)查，步行街的經(jīng)營者大多以經(jīng)營中低消費(fèi)品為主，只有少數(shù)商家經(jīng)營高檔類或品牌類。大部分經(jīng)營者在選取店鋪位置的時候，最優(yōu)先考慮的是人流密集度還有消費(fèi)者的需求，現(xiàn)在的市場隨著消費(fèi)者消費(fèi)能力的增加，在其進(jìn)行購買時已不再單純考慮產(chǎn)品的基本功能，在達(dá)到一定經(jīng)濟(jì)收入的前提下為了滿意工作需求、心理需求、生活需求以及社交需之求時，選擇購買更能夠表現(xiàn)經(jīng)濟(jì)實力、自身品味的品牌產(chǎn)品則是必然。伴隨著信息交流速度更為快捷，品牌消費(fèi)的消費(fèi)群體與流行時尚需求的步伐幾乎一致。消費(fèi)市場正沿著：需求消費(fèi)－＞時髦消費(fèi)－＞時尚消費(fèi)－＞個性消費(fèi)，這樣一個由低到高的品牌消費(fèi)需求軌跡進(jìn)行著變革。

步行街市場調(diào)查

1：步行街周圍的居民屬于什么類型？

以休閑消費(fèi)購物為目的的消費(fèi)群；普通居民和上班族

2：周圍的辦公樓和各種公司屬于什么類型？

商場、家屬樓、餐廳

3：步行街有多少家不同類型的商店？

大致分為服裝類、飾品類、餐飲類、休閑娛樂類；4類

4：銷售的主要商品是哪幾類？怎么看出來的？

購物、餐飲、娛樂、休閑；走過一次步行街就可以很清楚的知道那些店銷售那些商品 5：步行街各種商店和周圍居民與各種機(jī)構(gòu)的關(guān)系是什么？

互利互助，方便生活

6：你認(rèn)為步行街的市場定位是什么？

（1）步行街代表著現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)集中的一種發(fā)展趨勢。（2）休閑娛樂與購物功能是步行街的核心功能。（3）城市生活方式的提升，特別是休閑生活成為品質(zhì)生活的重要組成部分，是休閑步行街形成的重要動力機(jī)制。

7：步行街內(nèi)哪幾種商品的銷售情況比較好？有什么證據(jù)？

根據(jù)調(diào)查：1，步行街小飾品店一般會有很多人光顧，因為小飾品很受女性喜歡，而且便宜。所以銷售情況比較好,2，女性衣服鞋店折扣和款式多而且很多店都喜歡在門口安置導(dǎo)購，方便消費(fèi)者找到他們需要的產(chǎn)品。

8：哪幾種商品的銷售情況不妙？原因是什么？你是如何判斷的價格較高的商品2沒有用的裝飾品3 質(zhì)量不好的商品；作為一個消費(fèi)者的立場去看各種商品，就會知道。

9：你印象中最深的事物是什么？給你什么啟發(fā)？

開在步行街2樓的手機(jī)賣場；步行街2樓原本收到人們的關(guān)注就相對較少，手機(jī)賣場的地方還不明確，附近都是服裝和餐飲娛樂之類的店鋪，很少有人會想到在這里買手機(jī)，何況還是要上2樓，所以在這邊開的手機(jī)賣場我個人認(rèn)為是很不合適的。

10：如果讓你在這條步行街上開個小店，你打算如何做？原因和證據(jù)。

可以開家服裝店。開店需要在消費(fèi)人群集中的地方。步行街一般都會是消費(fèi)者選擇的地方。你小店經(jīng)營需要有特色，賣些質(zhì)量好價格適中，性價比高的服飾。掌握你該地區(qū)人數(shù)量流量，經(jīng)營規(guī)?？梢云笮@樣可容納的顧客可以相對多一些，而你經(jīng)營的服裝種類也就相對會多一些，對店鋪的盈利是很好的。步行街一般也是商業(yè)中心、鬧市區(qū)，商業(yè)活動頻繁地區(qū)，則營業(yè)額必然較穩(wěn)定。在這類地區(qū)，物流快，對于服飾業(yè)來說，服飾的潮流趨勢很快，如果商品流動慢，則有可能在服飾沒賣出去前就過時了，所以商業(yè)活動頻繁的地區(qū)對服飾店店址的選擇來說是絕佳的地點(diǎn)。

在步行街開店，人流量比較穩(wěn)定，則人們到店里的頻率相對高，生意好做。在這類地區(qū)，各年齡層和社會階層的人都有。則對于賣各種款式或類型的服飾的選擇比較容易，都會有較多的顧客。而且，由于人口的流動量一直都很大，容易掌握每天的銷售額，因此銷售額不會忽高忽低，可以保證店鋪穩(wěn)定的收入。11：一個較好的商店的特點(diǎn)是什么？

步行街安踏店是比較多而且店鋪比較大的，它作為一個連鎖的店鋪，特點(diǎn)是：質(zhì)量有保證，針對運(yùn)動款的鞋和服飾都很不錯，價格偏中高，一般學(xué)生和休閑上班族都可以光顧。

12：他依靠什么因素吸引顧客

吸引顧客主要還是通過品牌和質(zhì)量。

13：依靠什么增加商品銷售額

最火爆的銷售時段一般都是在節(jié)假日經(jīng)過打折促銷增加銷售額。

14：他定位和促銷的依據(jù)是什么？

促銷依據(jù)是由于節(jié)假日學(xué)生放假，上班族發(fā)工資補(bǔ)貼，并且客流較大，雖然單件消費(fèi)盈利下降了但是消費(fèi)數(shù)量增加整體業(yè)績上升。

15：你從對手哪里學(xué)到了什么？依據(jù)是什么？

我學(xué)到了各種不同的產(chǎn)品促銷手段和針對不同年齡段不同季節(jié)商品的銷售分類以及主打顏色款式。依據(jù)：安踏作為一個大型的連鎖運(yùn)動品牌，其產(chǎn)品定位和銷售思路都是很值得我們借鑒的，不應(yīng)該單單看到他連鎖的品牌效應(yīng)

16：據(jù)觀察調(diào)查的結(jié)果，你打算如何進(jìn)行市場營銷的各種組合因素的市場決策？依據(jù)是什么？

我準(zhǔn)備購進(jìn)一些做工相對比較不錯的服裝進(jìn)行銷售，地點(diǎn)就在新鄉(xiāng)步行街，價格不要太高，主要面對學(xué)生和青年群體，可以對前100名購買者進(jìn)行終生8折優(yōu)惠，開業(yè)前10天可以全場8折，節(jié)假日另算。

依據(jù)有4點(diǎn)：1服裝具有新穎性基于消費(fèi)者尋求變化的心理和追求“新”的表達(dá)。人們希望對傳統(tǒng)的突破，期待對新生的肯定。在服裝的款式面料和色彩上都會追求流行最求最新款的要求。2服裝有短時性，一款服裝肯定不會長期流行。一種服裝款式如果為眾人接受，便否定了服裝原有的新穎性特點(diǎn)，這樣，人們便會開始尋找新的需求以滿足不同的需求。3服裝具有普及性，一款服裝只有為大多數(shù)目標(biāo)客戶接受了才算是開始流行，才會有越來越多的人去購買相同，若只有少

數(shù)人采用，是不會掀起流行趨勢的。4服裝具有周期性，一款服裝也許最近幾年不會很流行，也許未來的某一天就會從新流行起來，或許只是有了細(xì)小的差別。所以選擇服裝行業(yè)，可以比較容易吸引客戶，而且容易流行起來；而作為促銷手段的各種打折以及各種貴賓卡只是通過對不同消費(fèi)者的消費(fèi)心里的滿足從而打到增加消費(fèi)量的目的。

第四篇：新都匯市場調(diào)研

新都匯商圈調(diào)研報告

調(diào)研目的：

了解并分析新都匯購物廣場及周邊商業(yè)租金標(biāo)準(zhǔn)范圍、業(yè)態(tài)劃分、品牌組合、布局及動線劃分等，為制定1-5#及1-9#地塊定位提供依據(jù)。調(diào)研范圍：

新都匯購物廣場、芒果時代

一、商業(yè)項目個案基礎(chǔ)情況

1、新都匯購物廣場簡介

項目簡介：新都匯購物廣場坐落于開封繁華街道西大街，毗鄰開封久負(fù)盛名的宋都御街，處于文化、旅游重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域內(nèi)。廣場總建筑面積10余萬平方米，商業(yè)面積近7萬平方米，含千盛百貨、大商超市、大商電器、品味時尚名店街、新銳概念潮流街、特色餐飲美食街、酒吧、美容美發(fā)等配套設(shè)施

及6千平方米的地下停車場，是開封市首座一

站式、體驗型，集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游等為一體的新商業(yè)圈。

地址：開封市西門大街98號新都匯購物廣場

招商電話：0378-2887876

二、調(diào)研概況：

新都匯購物廣場由休閑、餐飲、購物、娛樂、連鎖百貨、酒店、文化等七大商業(yè)集群組成，云集眾多知名品牌、本土品牌，實現(xiàn)休閑、餐飲、購物、娛樂等復(fù)合型功能。

一樓：主力店千盛百貨，餐飲7家，包括肯德基、豪享來、蘇氏牛肉面、優(yōu)樂自助餐廳、黃牛莊、崩豆麻辣香鍋、一品狀元粥；服裝類16家，包括班尼路、唐獅、玖姿、茵佳妮、馬連奴、拉夏貝爾、LAGOGO、朵以、江南布衣、阿杰邦尼、布意坊、夏爾、圣迪奧、拓谷、太平鳥、法國寶姿；運(yùn)動7家，包括匹克、匡威、鴻星爾克、沃特、喬丹、艾迪奈斯、361；外圍共計14家，包括天俏化妝品、屈臣氏、主色女裝、堂皇家紡、FAIRY女裝、新時代證券、香港站女裝、AUG女裝、男人的衣柜、凝聚力、源野戶外、進(jìn)口食品、冰果女裝、紅館染燙。

二樓：主要為散戶服裝類、舞蹈培訓(xùn)中心、網(wǎng)吧、美容院等，漢麗軒自助燒烤正在裝修，其余大部分閉店。

三樓：愛派酒吧

租金標(biāo)準(zhǔn)：按照位置從南至北90元/平米/月、70元/平米/月、50元/平米/月，物業(yè)費(fèi)10元/平米/月。

三、芒果時代

芒果時代：位于開封市新街口商圈，是新都匯購物廣場內(nèi)主力店之一，其經(jīng)營面積約4000㎡，內(nèi)含七條概念商街，八大主題景觀，共有200余間8㎡—15㎡精裝商鋪，正在招商的一號館芒果時代，一層租金每月70-100元/㎡；二層租金50-70元/㎡，物業(yè)費(fèi)15/㎡元優(yōu)惠政策交三個月免九個月。預(yù)計十月份開業(yè)。

一層二層

四、總結(jié)分析

新都匯購物廣場自2006年開業(yè)以來經(jīng)營的商家一直在更換，而且二樓東區(qū)已基本撤完，僅剩余幾家舞蹈培訓(xùn)中心和網(wǎng)吧，西區(qū)所剩的商家寥寥無幾，這和剛開始市政府預(yù)建立兩個中心（以鼓樓為中心、以新都匯為中心）為初衷，但結(jié)果并未達(dá)到最初目的，項目從對業(yè)態(tài)定位的不準(zhǔn)確開始，導(dǎo)致處于現(xiàn)階段狀態(tài)，剛開業(yè)時也進(jìn)駐了一批知名品牌，哥弟、纖、杰西伍、愛特愛、達(dá)芙妮、阿迪達(dá)斯、耐克、銳步、愛登堡、皮爾卡丹等等，但隨著項目的推進(jìn)人流量越來越少，形成惡性循環(huán)，服裝銷量下降、款式更新緩慢壓貨，直到最后退場，而目前千盛百貨的租金評效最高已經(jīng)達(dá)到了每平方米近300元，根據(jù)新都匯目前招商的休閑運(yùn)動品牌，現(xiàn)已改變目標(biāo)消費(fèi)客群下一步還會有品牌調(diào)整。

第五篇：光谷步行街調(diào)研報告

光谷步行街調(diào)研報告

目錄

一．光谷步行街簡介-------------------------2 二．光谷步行街的區(qū)位-----------------------2 三．光谷步行街的周邊建筑風(fēng)格分析

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四．光谷步行街的景觀環(huán)境營造----------------5 五．我自己對光谷的看法和見解--------------------6

一．光谷步行街的簡介

世界城·光谷步行街由開發(fā)商利嘉置業(yè)（武漢）有限公司費(fèi)時兩年，聘請美國、新加坡、香港、日本等外多家全球著名步行街規(guī)劃設(shè)計團(tuán)隊設(shè)計而成。該項目總占地約41.79萬平方米，全長1350米，總建面積約150萬平方米，總投資近50億元人民幣。項目是復(fù)合了五星級酒店、高檔寫字樓、步行街以及高檔住宅“四位一體”的大型城市中心建筑群，集購物消費(fèi)、餐飲娛樂、旅游觀光、休閑健身、商務(wù)辦公、酒店居住于一體的、多功能、全業(yè)態(tài)、復(fù)合型超級商業(yè)步行街區(qū)。其中城市中心建筑群總建筑面積約120萬平方米，其中商業(yè)近40萬平米、住宅近80萬平米，內(nèi)有10000多個沿街當(dāng)鋪，可同時容納300萬人在這里逛街，是武漢當(dāng)前最大的商業(yè)地產(chǎn)項。

世界城的商業(yè)景觀設(shè)計，由香港迪斯尼商業(yè)景觀設(shè)計原班人馬打造，與一般城市景觀不同，它強(qiáng)調(diào)的是互動和趣味。EDAW公司放言，不僅要將步行街打造成一個商業(yè)中心，更要將其打造成一個可以吸引全國消費(fèi)者的旅游勝地，在光谷步行街再現(xiàn)迪斯尼商業(yè)奇跡

二．光谷步行街的區(qū)位分析

光谷步行街俯視圖

世界城·光谷步行街位于湖北省武漢市武昌魯巷廣場，在地球儀上的經(jīng)緯度是北緯30.505965°，東經(jīng)114.399819°。于武漢東湖開發(fā)區(qū)中興地段，由珞瑜路、魯磨路、關(guān)山路、虎泉街、民族大道交匯于此。

廣場整體為原型平面式廣場，四周由建筑圍合，通過六條交通線與外界連接，由此光谷步行街不但順應(yīng)了武昌核心商圈東擴(kuò)之勢，更坐擁光谷高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)與武昌傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)交匯處的核心地利，有望形成周圍30公里范圍內(nèi)武昌經(jīng)常性逛街商業(yè)圈（核心商圈）、60公里范圍內(nèi)整個武漢基本性商圈（次級商圈）、300公里范圍內(nèi)輻射整個中部的旅游性商圈（邊緣商圈）。

作為核心商業(yè)圈、高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)的光谷步行街成為了中部經(jīng)濟(jì)崛起和帶動中部地區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。而其“全球最長步行街”的榮譽(yù)更是使其成為中部經(jīng)濟(jì)房展的“標(biāo)桿”。由此光谷步行街不僅可成為武漢的一張名片，更可成為武漢乃至中部地區(qū)與外對接的“旗幟”

三．光谷步行街的周邊建筑群分析

光谷步行街是重要的商業(yè)中心，因此以光谷轉(zhuǎn)盤為中心，六個路口旁邊，其商業(yè)建筑分別矗立著魯廣購物中心、華美達(dá)酒店、光谷國際中心百貨、五星級酒店、5A級寫字樓、光谷商業(yè)中心和步行街、家樂福大洋百貨以及58層武昌最高酒店。不僅如此，光谷步行街周圍輻射范圍內(nèi)覆蓋了大部分的高校學(xué)生群體。武漢知名高校華中科技大學(xué)、中國地質(zhì)大學(xué)、武漢大學(xué)、中南民族大學(xué)等都在輻射范圍內(nèi)。再者偌大的光谷廣場也是一個很好地休閑區(qū)域。

光谷國際廣場原名光谷中心花園，是光谷的地標(biāo)性建筑之一。建筑采取對稱式設(shè)計，兩座主樓如一本翻開的書，正對著光谷廣場的中心，整棟樓外面全部采用玻璃結(jié)構(gòu)，在日光下相互形成投影，很好體現(xiàn)了“光”的特點(diǎn)。在這光輝下，魯廣購物中心、大洋百貨、寫字樓。。。對應(yīng)著不同消費(fèi)區(qū)域，這不僅分開了消費(fèi)人群，同時在某些方面上減小了商業(yè)競爭，實現(xiàn)共同發(fā)展、飛躍。

關(guān)谷國際廣場 光谷廣場

休閑區(qū)光谷廣場位于中心廣場的南部偏東處，建筑極富流動感，分為地下一層和地上四層。該建筑采用弧形的先進(jìn)時尚建筑理念。遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，廣場的圓柱支撐柱穩(wěn)如泰山，在他的兩側(cè)及那組磨槍逐漸伸展，似一只振臂雙翼，展翅欲翔的大鳥！為突出重點(diǎn)，大廳引進(jìn)先進(jìn)的“激光表演系統(tǒng)”,整個大廳的中空部分及屋頂由激光空中成像，構(gòu)建出奇特的光電世界。而且通過電腦控制，使整個廣場如處在海市蜃樓般的迷幻效果。

著名的華科大學(xué)聞名中國，而且學(xué)校里面的光谷體育館更是武漢內(nèi)最大的體育館，許多重要的晚會、比賽項目都在這里進(jìn)行；學(xué)校里面優(yōu)美的環(huán)境、風(fēng)格各異的建筑風(fēng)格、豐富的教育資源更是吸引了大多數(shù)人的眼球。

建筑群大體分布 華科體育館

有休閑娛樂區(qū)的停頓，有商業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)的吸引，有學(xué)生群流以及周圍居民的人流量！注定光谷廣場及其周圍建筑群“火“的不得了！

四．光谷步行街的景觀環(huán)境營造

世界城將街區(qū)分為主街、次街和內(nèi)街三個級別，達(dá)到曲折有致，移步易景的效果。主街是步行街的主干道，設(shè)置在16—18米之間；次街設(shè)置在6—8米之間，主要功能是購物；內(nèi)街則強(qiáng)調(diào)純粹的購物行為，設(shè)置在3—4米之間。

進(jìn)入光谷步行街之前你可以看到高大的噴泉屹立于廣場中央，旁邊的巨大的球型建筑更是吸引眼球。還有軟雕塑的“飛”和李四光等17名湖北籍和在湖北工作的科學(xué)家雕像更是為廣場增色不少。

主街道是世界城景觀的主要展示區(qū)，中間將刻意設(shè)置一些“障礙”，匯集文化、休憩、展示、飲食等多種功能。有報亭等服務(wù)設(shè)施、椅和凳等休息設(shè)施、哈根達(dá)斯小木屋、慕尼黑的啤酒桶等售賣設(shè)施，還有游覽的電動火車等娛樂設(shè)施。給客戶文化、休憩、展示、飲食等多種功能

更有趣的是行走在小小的一條步行街上，卻讓你有如同徜徉在歐洲建筑的歷史長河般的感覺。從凱旋門開始，參觀歐洲文化的標(biāo)志；行走奧斯曼大街，欣賞法式繁華；徜徉萊茵廣場，品位歐洲河流文化；走進(jìn)杜塞爾多夫酒吧街區(qū)，一品歐式美酒；至羅馬凱撒廣場，回憶悠久歐洲文明；進(jìn)多莫大教堂、米蘭春天廣場，想象浪漫婚典；漫步畢加索廣場，共享西班牙的奔放；穿過加州海岸的半地下式購物廣場，在棕櫚泉廣場的噴泉邊追逐、嬉戲。整條步行街上，座椅、雕塑、街頭小品，每一小細(xì)節(jié)，都將與周圍的建筑風(fēng)格相吻合，展現(xiàn)不同的異域風(fēng)情。

晚上的光谷步行街更是優(yōu)美。由法國燈光公司、美國EDAW燈光團(tuán)隊（打造香港迪斯尼公園的原班人馬）合作，在入口廣場將制作一個大型彩色激光發(fā)射群。這些七彩的發(fā)光柱與入口廣場設(shè)置的各類景點(diǎn)、以及建筑相呼應(yīng)，在光谷的夜空幻化出美妙的奇觀。整條步行街的地板上，安裝上不規(guī)則彩色發(fā)光燈管。從空中或者高處俯瞰，就像一條發(fā)光的銀河，從此大武漢也有了自己的“星光大道”。

光谷夜景

光谷的綠化面積也達(dá)到了60%，廣場綠化主要以草坪的形式展現(xiàn)出來，如此大的綠化面積也是少見。

五．光谷步行街存在的問題

1.雖然光谷步行街有六個轉(zhuǎn)盤，但是光谷交通擁堵也一直是個大問題，由于光谷的吸引力超大，導(dǎo)致在光谷公交、私家車都比較多。

2．光谷步行街的店鋪比較密集，人流量多，導(dǎo)致其火災(zāi)預(yù)防問題也是個問題。

3.光谷步行街的綠化面積較多，但是維護(hù)工作缺甚小。

調(diào)研報告：蔣宇