第一篇：銀行網(wǎng)點選址中,商圈的調(diào)研的基本內(nèi)容及意義

銀行網(wǎng)點選址中，商圈的調(diào)研的基本內(nèi)容及意義

商圈調(diào)查的基本內(nèi)容

“商圈”是流通企業(yè)吸引顧客的市場空間和地理區(qū)域。商圈的大小，取決于企業(yè)的經(jīng)營力、消費者購買行為、及外部基礎(chǔ)環(huán)境。以下是商圈調(diào)查基本內(nèi)容要目： 企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境：行業(yè)的市場環(huán)境、行業(yè)的發(fā)展趨勢

企業(yè)內(nèi)部因素：業(yè)種和業(yè)態(tài)，企業(yè)規(guī)模，品牌信譽，經(jīng)營水平

針對不同行業(yè)、不同業(yè)態(tài)、不同目標(biāo)市場定位的企業(yè)進行研究，必須根據(jù)其現(xiàn)有規(guī)模、可實現(xiàn)的擴張趨勢、品牌影響與經(jīng)營力等多方實際，進行調(diào)研設(shè)計，這樣才能保證調(diào)研結(jié)果的有效性。

外部基礎(chǔ)環(huán)境：人口環(huán)境，基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境，社會經(jīng)濟環(huán)境，市場競爭環(huán)境 “商圈人口環(huán)境”包括人口密度，人口區(qū)域分布，人口結(jié)構(gòu)，人口質(zhì)量

“社區(qū)經(jīng)濟環(huán)境”包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，街區(qū)建設(shè)規(guī)劃，工商財政與稅務(wù)政策 “基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境”包括商圈內(nèi)基礎(chǔ)建筑設(shè)施，居民住宅狀況，交通狀況，社區(qū)分類檔次

“市場競爭環(huán)境”包括市場空間與市場份額，商圈飽和度，商品供應(yīng)鏈，競爭對手狀況

消費行為習(xí)慣：購物場所選擇，優(yōu)先購物場所，購物頻率，單次消費金額，分類消費金額，交通工具

消費者購買行為調(diào)查，旨在透視消費者及其生活方式，把握關(guān)鍵的競爭優(yōu)勢，研究區(qū)域內(nèi)市場總量和消費需求趨勢，確定應(yīng)該并可以屬于本企業(yè)的市場份額。商圈分析

不同業(yè)態(tài)、不同目標(biāo)市場，以及不同產(chǎn)品、不同擴張方式的零售、服務(wù)業(yè)投資者，對商圈分析的角度會明顯不同。通常由于投資決策人的不同風(fēng)格也會對商圈分析行為帶來重大影響。

根據(jù)研究項目的側(cè)重點不同，綜合運用以下多種方法對商圈類型進行劃分 按企業(yè)對消費者吸引力的空間層次劃分:核心商圈,次級商圈,邊緣商圈

按消費人口的居住穩(wěn)定性或流動性劃分:常住人口商圈,工作人口與在校學(xué)生商圈,流動者商圈 按消費者群體使用的購物交通工具劃分:步行者商圈,非機動車商圈,機動車商圈 還可以按企業(yè)經(jīng)營方式和商品類別劃分:零售商圈,批發(fā)商圈,A類商品商圈,B類商品商圈...“&C.商圈測定模型”：從項目所在城市實際、所在地段實際和目標(biāo)場地的特殊性出發(fā)，對商圈進行測定

成功的國內(nèi)商業(yè)、服務(wù)業(yè)公司和跨國零售巨頭對商圈的測定，從不千篇一律，墨守成規(guī)，而是努力掌握項目周邊環(huán)境的真相，尋求符合“市情”、“民情”的項目場地。北方縱橫依據(jù)數(shù)年實踐，潛心研究了眾多成功企業(yè)的商圈測定思想與商定實踐，同時借鑒部分常用測定法則或測定模型（如零售引力法則，顧客吸引力赫夫法則，康帕斯商圈模型，日本通戶省商圈模型），創(chuàng)造性地提出了具有自主知識產(chǎn)權(quán)的“B&C.商圈測定模型”,并開始在客戶服務(wù)實踐中運用。綜合比較基礎(chǔ)上的商圈研究

大多投資人會通過對投資區(qū)域的繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施、交通狀況、客流量或人口密度，以及同業(yè)競爭環(huán)境的調(diào)查研究，依據(jù)經(jīng)驗?zāi)Ｐ?，做出是否選擇某地投資、如何投資的決策。有些投資人會邀請專業(yè)顧問，以專業(yè)方法對初步選中的區(qū)域做商圈分析，以確定區(qū)域投資方案。那么，這里所說的“投資區(qū)域”是如何確定的呢？

第一種方式：先劃定區(qū)域，然后考察這個區(qū)域中的商業(yè)環(huán)境和人口環(huán)境。即：不做廣泛比較，只對已經(jīng)“看好”的某一個或某幾個區(qū)域進行局部研究。相關(guān)多的企業(yè)就是這樣做出選址決策的。更有個別的“商圈調(diào)研”活動，甚至僅為負(fù)責(zé)人指定的投資區(qū)域做“領(lǐng)導(dǎo)決策英明”的“論證”。

第二種方式：“綜合分析基礎(chǔ)上的商圈選擇”方式。強調(diào)對整座城市的商業(yè)環(huán)境和人口布局做詳細調(diào)研，而后在綜合分析、比較基礎(chǔ)上，確定最適當(dāng)?shù)耐顿Y區(qū)域，進而對目標(biāo)區(qū)域進行更加深入的研究。

我們可以舉出不少例子說明投資人不采用“綜合分析基礎(chǔ)上的商圈選擇”也可以取得成功。但不可否認(rèn)的是：用這種方法選擇投資區(qū)域后失敗的案例，比“綜合比較基礎(chǔ)上的商圈選擇”者多得不計其數(shù)！國際著名的零售商業(yè)巨頭無一不是在綜合比較基礎(chǔ)上確定投資區(qū)域的典范。他們成功了，他們成功得的令大批曾經(jīng)占盡優(yōu)勢的國內(nèi)商業(yè)精英失色！

北方縱橫在深入研究國際零售商業(yè)公司成功的商圈選擇經(jīng)驗基礎(chǔ)上，倡導(dǎo)零售商業(yè)投資人在“廣泛的綜合比較基礎(chǔ)上進行商圈選擇”，并且為投資人提供可以方便進行“綜合比較”的數(shù)據(jù)支持。希望這種服務(wù)能幫助零售商業(yè)投資者少走些彎路，成功選擇投資區(qū)域，并對選定區(qū)域進行科學(xué)分析，努力使這個區(qū)域創(chuàng)造更大投資回報。

街區(qū)購買力分類研究 依據(jù)大量一手調(diào)查獲取的人口數(shù)據(jù)[常住人口/外來人口/工作人口/在校學(xué)生和其他流動人口等]、消費行為數(shù)據(jù)和社區(qū)居住環(huán)境數(shù)據(jù)，綜合利用社會階層指標(biāo)、社區(qū)環(huán)境指標(biāo)和消費行為指標(biāo)，對千差萬別的城市居民區(qū)進行基礎(chǔ)劃分，為零售、服務(wù)、地產(chǎn)、金融企業(yè)的市場進入、區(qū)域開發(fā)和成功制定市場細分戰(zhàn)略提供數(shù)據(jù)支持。

城市社區(qū)購買力分類 街道/鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買力分類 不同區(qū)域的消費群體分類

“街區(qū)購買力分類研究”和“商圈分類研究”項目，在將眾多城市街道/社區(qū)劃分為“高消費力”、“中高消費力”、“中消費力”、“中低消費力”和“低消費力”等五類居民區(qū)的基礎(chǔ)上，進一行細分為眾多購買力水平,或眾多基本類別的微型區(qū)域。分類報告可以為企業(yè)決策者提供有關(guān)市場細分的精確數(shù)據(jù)和市場潛力分析。

城市社區(qū)或街區(qū)是現(xiàn)代商業(yè)市場的基本單元，是組成商業(yè)市場“機體”的多種類“細胞”。人以群分。生活在各自社區(qū)的消費者們有著相互接近的消費習(xí)性和購買力水平。而各個社區(qū)之間的差異，又造就了千差萬別的社區(qū)類型。在商圈輻射區(qū)域日趨縮小的情況下，深入分析社區(qū)消費人口和社區(qū)購買力類型，對于成功調(diào)整市場營銷策略有著越來越重要的作用。

經(jīng)過幾年調(diào)研，北方縱橫創(chuàng)建了“中國街區(qū)購買力分類系統(tǒng)”。這個“系統(tǒng)”建立在對城市社區(qū)消費人口的數(shù)據(jù)分析和GIS(地理信息系統(tǒng))空間數(shù)據(jù)開發(fā)相結(jié)合的基礎(chǔ)之上，開拓了包括數(shù)據(jù)報告、文字分析、地理信息和圖片在內(nèi)的完整信息系統(tǒng)。這個系統(tǒng)可以為零售業(yè)投資選址(商圈選擇)提供數(shù)據(jù)支持；也可以對現(xiàn)有零售終端進行評估。

這個系統(tǒng)可以回答類似以下一些問題：? 在中國一二級城市中，哪里是你的目標(biāo)用戶最多的街區(qū)？或者說，想花錢買你產(chǎn)品的人在哪里？ 例如：

哪些街區(qū)是“奢華之區(qū)”、“富人之區(qū)”、“小康之區(qū)”、“貧困老區(qū)”、“時尚新區(qū)”或者“公房社區(qū)”？

哪些街區(qū)是“超高購買力街區(qū)”、“高購買力街區(qū)”、“中購買力街區(qū)”、“低購買力街區(qū)”“超低購買力街區(qū)”？

哪些地方是土著人口、外來人口或勞工群體集中的居住區(qū)? 哪些地區(qū)是外國人（美國人？歐洲人？韓國人？日本人？??）或港澳臺人員的集中居住區(qū)? 哪里時尚青年多？哪里成熟的中年人口多？哪里的老者、小孩子比例大？ 發(fā)達的大商人、小商人、公務(wù)員、學(xué)者、自由職業(yè)者，以及適合大眾化產(chǎn)品銷售的高密度工人生活區(qū)，在整座城市中是如何分布的？ 他們居住的密度與數(shù)量如何？

這些街區(qū)的人口質(zhì)量與人口數(shù)量對購買力有哪些影響？ 眾多的連鎖商業(yè)網(wǎng)點,服務(wù)類網(wǎng)點成功了。從外部環(huán)境看，他們成功要素是什么？ 在各大城市中，哪里還有這些可以成功的環(huán)境要素？ 競爭對手的經(jīng)營業(yè)績優(yōu)于你或不如你的外部原因是什么？能否通過對不同外部環(huán)境的分析比較，找到你的優(yōu)勢，贏得更大的市場份額？ ????????

通常的商業(yè)選址，往往先劃定區(qū)域，然后考察這個區(qū)域中的商業(yè)環(huán)境和人口環(huán)境；而“綜合分析基礎(chǔ)上的商圈選擇”方法，則強調(diào)先對整座城市的商業(yè)環(huán)境和人口布局做詳細調(diào)研，而后在綜合分析、比較基礎(chǔ)上，確定投資區(qū)域，進而對這個區(qū)域進行更加深入的研究。“中國街區(qū)購買力分類系統(tǒng)”可以同時為這兩種選址方法提供數(shù)據(jù)支持。對于已經(jīng)完成投資布局，或者已經(jīng)建立了眾多銷售終端的商業(yè)企業(yè)，更可以使用這個系統(tǒng)，對現(xiàn)有商店（或服務(wù)網(wǎng)點）進行評估。

址調(diào)查與商圈研究成果的輸出格式 數(shù)據(jù)報告+GIS地理信息+文字分析

-詳盡的分城市、分區(qū)縣、分街區(qū)、分經(jīng)營機構(gòu)與消費者居住點的分類數(shù)據(jù)報告多層面、多角度街區(qū)類型分析

-全部數(shù)據(jù)具備空間特征，各類數(shù)據(jù)可用GIS(地理信息系統(tǒng))直觀顯示

大賣場(hypermarket)選址調(diào)研

成功的國內(nèi)商業(yè)和跨國零售巨頭對大賣場商圈的測定，從不千篇一律，墨守成規(guī)，而是努力掌握項目周邊環(huán)境的真相，尋求符合“國情”、“市情”、“民情”的項目場地。北方縱橫依據(jù)數(shù)年實踐，潛心研究了眾多成功企業(yè)的商圈測定思想與測定實踐，同時借鑒部分常用測定法則或測定模型，創(chuàng)造性地提出了“B&C.商圈測定模型”,并開始在客戶服務(wù)實踐中運用。中國大陸成功大賣場的主要類型：

一、社區(qū)大賣場

在中國大陸，社區(qū)大賣場的數(shù)量相對最多。這類大賣場的周邊人口密度較大，銷售額有保障，適于賣場生存。在汽車還沒有成為中國人的主要交通工具，居民住宅空間還不夠?qū)挸ǎ矣帽溥€不夠大的時期，社區(qū)型大賣場店是適合中國國情的。但是，由于社區(qū)店的輻射區(qū)域較小，停車位不充足，供應(yīng)商送貨不夠方便，社區(qū)大賣場的潛力不一定很大。

二、新區(qū)大賣場

新區(qū)大賣場在我國正呈現(xiàn)較快發(fā)展趨勢。新區(qū)大賣場的確定，關(guān)健在于：第一，明確新區(qū)規(guī)劃，對區(qū)域的發(fā)展有一個正確的判斷和把握；第二，品牌的聚客效應(yīng)。成功品牌不僅可以吸引顧客，也可以帶動新區(qū)的商鋪投資和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，使新區(qū)房產(chǎn)價格上揚，商鋪變成搶手貨。這兩點缺一不可。

三、富人區(qū)大賣場

中國大陸的富人區(qū)大賣場數(shù)量不多。富人住宅區(qū)的人口密度低，建在富人區(qū)的大賣場來客較少；居民（特別是高收入居民）在日用消費品方面的支出是有大體確定比例的，銷售額通常不會很大；富人區(qū)大賣場的輻射區(qū)域比較小，發(fā)展?jié)摿苡邢?。但是，富人區(qū)大賣場顧客的“單次購買金額”很高，如果與普通住宅區(qū)相臨，或公共交通便利，也會有較大發(fā)展空間。

四、商業(yè)中心大賣場

商業(yè)中心適合做大賣場的場地極少，這類大賣場在大陸數(shù)量很有限。房產(chǎn)租金高、交通不便、停車位嚴(yán)重不足、供應(yīng)商送貨障礙，使得這些賣場的經(jīng)濟效益大多不理想。但因這些地區(qū)的居民人口密度大，流動人口多，企業(yè)還是可以繼續(xù)生存下去的。

五、Shopping Mall 大賣場

Shopping Mall大賣場的最大好處是可以借助其他業(yè)態(tài)吸引顧客，延長顧客在賣場的逗留時間。但由于場地租金高，收貨不方便，加之Shopping Mall不適合顧客大量采購生鮮和日用雜品，Shopping Mall 大賣場的發(fā)展緩慢。

六、交通樞紐大賣場

單純的交通樞紐大賣場周邊人口密度低，銷售額大多不理想。但是如果象選擇新區(qū)大賣場一樣，“明確新區(qū)規(guī)劃，對區(qū)域的發(fā)展有一個正確的判斷和把握”；發(fā)揮“品牌的聚客效應(yīng)”，也會帶動場地周邊的商鋪投資和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，使交通樞紐店演變?yōu)榧婢呱虡I(yè)中心店和社區(qū)店優(yōu)勢和優(yōu)質(zhì)大賣場。

第二篇：商圈分析和店址選址

商圈分析

一、商圈構(gòu)成及影響因素

商圈（trading area）也稱零售交易區(qū)域，是指以零售商店所在地為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍。簡言之，就是零售商吸引其顧客的地理區(qū)域，也就是來店購買商品的顧客所居住的地理范圍。

商店的商圈一般由以下三部分組成：

? 主要商圈（primary trading area），這是最接近商店并擁有高密度顧客群的區(qū)域，通常商店的55%-70%的顧客來自主要商圈。

? 次要商圈（secondary trading area），位于主要商圈之外、顧客密度較稀的區(qū)域，約包括商店15%-25%的顧客；

? 邊際商圈（fringe trading area），指位于次要商圈以外的區(qū)域，在此商圈內(nèi)顧客分布最稀，商店吸引力較弱，規(guī)模較小的商店在此區(qū)域內(nèi)幾乎沒有顧客。影響商圈形成的因素：

影響商圈形成的因素是多方面的，可以歸納為企業(yè)外部環(huán)境因素和內(nèi)部因素。主要有： ? 商店規(guī)模。? 經(jīng)營商品的種類。? 商店經(jīng)營水平及信譽。? 促銷策略。? 家庭與人口因素。? 競爭對手的位置。? 交通狀況。

二、商圈劃定方法

1雷利法則

在劃定商圈方面，美國學(xué)者威廉·雷利(Willian J·Reilly)提出了一套法則，?稱為“零售引力法則”，也稱“雷利法則”。雷利認(rèn)為，商圈規(guī)模由于人口的多少和距離商店的遠近而有不同，商店的吸引力是由最鄰近商圈的人口和里程距離兩方面發(fā)揮作用。雷利法則的基本內(nèi)容是：在兩個城鎮(zhèn)之間設(shè)立一個中介點，顧客在此中介點可能前往任何一個城鎮(zhèn)購買，即在這一中介點上，兩城鎮(zhèn)商店對此地居民的吸引力完全相同，這一地點到兩城鎮(zhèn)商店的距離即是兩商店吸引顧客的地理區(qū)域。

此法則用公式表示如下：

ｄ

Ｄab ＝───────

１＋ √Ｐb/Ｐa

Ｄab: 表示Ａ城鎮(zhèn)商圈的限度（以沿公路到Ｂ城鎮(zhèn)的里程衡量）

Ｐa : 表示Ａ城鎮(zhèn)人口

Ｐb : 表示Ｂ城鎮(zhèn)人口

ｄ : 城鎮(zhèn)Ａ和Ｂ的里程距離

2赫夫法則

赫夫法則是美國零售學(xué)者戴偉·赫夫于20世紀(jì)60年代提出的在城市區(qū)域內(nèi)商圈規(guī)模預(yù)測的空間模型。赫夫法則是從不同商業(yè)區(qū)的商店經(jīng)營面積、顧客從住所到該商業(yè)區(qū)或商店所花的時間及不同類型顧客對路途時間不同的重視程度這三個方面出發(fā)，來對一個商業(yè)區(qū)或商店的商圈進行分析。赫夫認(rèn)為，一個商店的商圈取決于它的相關(guān)吸引力，商店在一個地區(qū)，以及其他商店在這個地區(qū)對顧客的吸引力能夠被測量。在數(shù)個商業(yè)區(qū)（或商店）集中于一地時，顧客利用哪一個商業(yè)區(qū)（或商店）的概率，是由商業(yè)區(qū)（或商店）的規(guī)模和顧客到該區(qū)（或商店）的距離決定的，即一個商店對顧客的相關(guān)吸引力取決于兩個因素：商店的規(guī)模和距離。商店的規(guī)?？梢愿鶕?jù)營業(yè)面積計算，距離為時間距離和空間距離。大商店比小商店有較大的吸引力，近距離商店比遠距離商店更有吸引力。

赫夫法則的數(shù)學(xué)模型是：

Sj / Tλ ij Pij =

n

λ ∑ Sj / T j=1

ij 式中： Pij：i地區(qū)的消費者在j商業(yè)區(qū)或商店購物的概率；

Sj：j商店的規(guī)模（營業(yè)面積）或j商業(yè)區(qū)內(nèi)某類商品總營業(yè)面積；

Tij：i地區(qū)的消費者到j(luò)商店的時間距離或空間距離；

λ：通過實際調(diào)研或運用計算機程序計算的消費者對時間距離或空間距離敏感性的參數(shù)；

Sj / T3．實驗法 λ ij ：j

商店或j商業(yè)區(qū)對i地區(qū)消費者的吸引力；

∑： 同一區(qū)域內(nèi)所有商業(yè)區(qū)或商店的吸引力。

? 實地調(diào)查。? 電話詢問。? 郵寄問卷。? 提供服務(wù)。

三、商圈分析的要點 1．人口統(tǒng)計分析

這是對商圈區(qū)域內(nèi)人口增長率、人口密度、收入情況、家庭特點、年齡分布、民族、學(xué)歷及職業(yè)構(gòu)成等方面的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢做調(diào)研。通過這些統(tǒng)計資料調(diào)查，有利于把握商圈內(nèi)未來人口構(gòu)成的變動傾向，并為市場細分和企業(yè)定位提供有用的第一手信息。有很多渠道可以收集這些人口變動信息，如我國每10年進行的一次人口普查，普查結(jié)果以各種形式發(fā)行。上面除了對每個家庭進行基本的人口統(tǒng)計外，還對一定比例的家庭進行深入的問卷調(diào)查，這就意味著可以通過計算機統(tǒng)計有關(guān)區(qū)域家庭住房情況、家庭財產(chǎn)、就業(yè)情況和家庭收入等。但是，人口普查每10年才進行一次，而且不能及時公布，因而很難滿足商圈分析的需要。此外，零售商也可以從各地的統(tǒng)計年報中得到一些相關(guān)信息，也可以請專門的市場調(diào)研公司幫助收集相關(guān)信息。需要注意的是，在商圈分析中，要注意分析有沒有人口增加的潛在趨勢。一個人口逐漸增加的新區(qū)開店較易成功，在一個人口逐漸減少的老區(qū)開店較易失敗。

2．經(jīng)濟基礎(chǔ)和購買力分析

在進行商圈分析時，零售商應(yīng)該考察以下一些經(jīng)濟因素：各行業(yè)或各類行業(yè)從業(yè)人員的比例，運輸網(wǎng)絡(luò)，銀行機構(gòu)，經(jīng)濟周期波動對地區(qū)或行業(yè)的影響，某些行業(yè)或企業(yè)的發(fā)展前景等。在分析中，一個有關(guān)需求的指標(biāo)尤其應(yīng)引起重視，這就是購買力指數(shù)。比較不同商圈的購買力指數(shù)，可為發(fā)現(xiàn)潛在的消費市場提供依據(jù)。

購買力指數(shù) = A*50% + B*30% + C*20% 其中：A：是商圈內(nèi)可支配收入總和（收入中去除各種所得稅、償還的貸款、各種保險費和不動產(chǎn)消費等）；B：是商圈內(nèi)零售總額；C：是具有購買力的人口數(shù)量。

3．競爭狀況分析

商圈飽和度是判斷某個地區(qū)商業(yè)競爭激烈程度的一個指標(biāo)，通過計算或測定某類商品銷售的飽和指標(biāo)，可以了解某個地區(qū)同行業(yè)是過多還是不足，以決定是否選擇在此地開店。通常位于飽和程度低的地區(qū)，商店的成功可能性較高度飽和地區(qū)的商店要大，因而分析商圈飽和度對于新開設(shè)商店選擇店址很有幫助。商圈飽和度指標(biāo)（IRS）計算公式為：

（Ｃ）×（ＲＥ）

IRS = ─────────

ＲＦ

IRS：某地區(qū)某類商品商業(yè)圈飽和指數(shù)

Ｃ ：某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客人數(shù)

ＲＥ：某地區(qū)每一顧客平均購買額

ＲＦ：某地區(qū)經(jīng)營同類商品商店營業(yè)總面積

4．基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析

區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施為商店的正常運作提供了基本保障。連鎖經(jīng)營的零售企業(yè)需要相應(yīng)的物流配送系統(tǒng)，這與區(qū)域內(nèi)交通通訊狀況密切相關(guān)，有效的配送需要良好的道路和順暢的通訊系統(tǒng)。此外，還與區(qū)域內(nèi)軟性基礎(chǔ)設(shè)施有關(guān)，包括相關(guān)法律、法規(guī)、執(zhí)法情況的完善程度等，都需要認(rèn)真分析。

商店位置選擇

一、商店選址的原則

１、方便消費者購買。

２、方便貨品運送。３、有利于競爭。４、有利于網(wǎng)點擴充。

二、商店位置類型的設(shè)計

? 孤立店

這是指商店獨立開店，不與其它競爭對手比鄰相設(shè)。

優(yōu)勢：無競爭對手；租金較低；具有靈活性；開店費用低；能見度高；有選擇和擴大規(guī)模的潛力；有利于顧客一站式購物或便利購物；

劣勢：如果商店規(guī)模不足夠大，不易吸引遠方顧客，商圈較小；廣告費可能較高；在多數(shù)情況下，建筑不能租用而必須新建；通常情況下，顧客更愿意去多功能的商業(yè)中心區(qū)購物。? 經(jīng)規(guī)劃的購物中心

這是經(jīng)過仔細規(guī)劃設(shè)計并集中管理的商店群，通常是由房地產(chǎn)公司事先規(guī)劃設(shè)計，興建完工后再把各鋪面出租或出售給零售商等。一個典型的購物中心有一家或一家以上的主力商店，及各種各樣較小的商店，還包括餐館、快餐店、郵局、銀行以及一些游樂場所，適合家庭購物及閑游。

優(yōu)勢：協(xié)調(diào)規(guī)劃，商品和服務(wù)品種組合合理，擁有完善的設(shè)施，寬敞的停車場，各具特色又統(tǒng)一規(guī)劃的購物中心形象，有較大的商圈，適合家庭購物及消閑。

劣勢：這些地方通常租金較貴，營業(yè)管理易受限制，競爭也較激烈。? 自然形成的商業(yè)中心

這是指未經(jīng)規(guī)劃自然發(fā)展起來的商業(yè)中心。這種自然形成的商業(yè)中心可以分為中心商業(yè)區(qū)、次級商業(yè)區(qū)、鄰里商業(yè)區(qū)和商業(yè)街四種類型。

中心商業(yè)區(qū)（central business district，CBD）是一座城市商業(yè)網(wǎng)點最密集的購物區(qū)，吸引著來自整個市區(qū)的消費者，包括所有階層的人。在此開店，可以借商業(yè)群體效應(yīng)吸引較多較遠的顧客群，但開辦費用一般較高，新建店址難以尋找，這種商業(yè)繁華區(qū)是百貨商店或?qū)Ｙu店的首選地址。次級商業(yè)區(qū)（secondary business district，SBD）是分散在一座城市的多個繁華程度較低的購物區(qū)域，通常位于兩條主要街道的交叉路口，至少有一家百貨商店或大買場和幾家專業(yè)店或?qū)Ｙu店，此外周圍還聚集許多小商店，這一商業(yè)區(qū)主要面向城市的某一區(qū)域消費者，以銷售家庭用品和日常用品居多。在這里設(shè)店，交通比較便利，人員不太擁擠，店址也相對好找，但供應(yīng)的商品和服務(wù)不均衡，難以吸引較遠的顧客。

鄰里商業(yè)區(qū)（neighborhood business district，NBD）是為了滿足住宅區(qū)居民購物和服務(wù)方便而自發(fā)形成的一個小型商業(yè)區(qū)，主要由若干小商店組成，如標(biāo)準(zhǔn)超市、便利店、沖印店、快餐店、干洗店、美容院等，在鄰里商業(yè)區(qū)設(shè)店競爭程度低，最接近顧客，能保持良好的顧客關(guān)系，但商圈小，價格通常也不優(yōu)惠。

專業(yè)一條街（string）是由若干經(jīng)營類似商品的商店聚集在一起形成的一條商業(yè)街。在許多歷史悠久的城市往往會自發(fā)形成一條條特色商品街，這是城市發(fā)展積淀下來的商業(yè)文化，極大地豐富和活躍了城市居民的消費生活。

三、位置選擇因素分析

1．客流規(guī)律 ? 客流性質(zhì) ? 潛在固定顧客 ? 流動顧客 2.周邊商店聚集狀況 ? 異種零售業(yè)的聚集 ? 有競爭關(guān)系的零售業(yè)的聚集 ? 有補充關(guān)系的零售業(yè)聚集 ? 多功能聚集 3．競爭對手分析

對競爭對手的分析主要包括以下內(nèi)容：

? 競爭店與所開設(shè)新店的距離，以及在地理位置上的優(yōu)劣勢； ? 競爭店的銷售規(guī)模與目標(biāo)定位 ? 競爭店的目標(biāo)顧客層次特點； ? 競爭店商品結(jié)構(gòu)和經(jīng)營特色； ? 競爭店的實力和管理水平。4．交通地理條件 ? 交通的便利性。? 街道特點。? 地形特點。5．城市發(fā)展規(guī)劃 6.周圍環(huán)境 7.物業(yè)成本

四、店址評估

1.新店營業(yè)潛力

新店營業(yè)潛力可通過預(yù)測商店銷售額來確定。這種預(yù)測可以根據(jù)過去在類似環(huán)境中的經(jīng)驗，同行業(yè)的一般水平，或者經(jīng)過調(diào)查后采用統(tǒng)計分析方法計算出來。有一種測算方式比較簡單易行，即根據(jù)已知的商店商圈內(nèi)消費者的戶數(shù)、離店的遠近、月商品購買支出比重及新商店在該區(qū)域內(nèi)市場占有率四個因素來估算。

2.開店投資與經(jīng)營費用測算

通過商圈調(diào)查可以估算新店的營業(yè)額，但該新店是否值得經(jīng)營，還必須把營業(yè)額與投資額相比較，評估出損益狀況。

? 開店前期投資預(yù)估 ? 開店后經(jīng)營費用預(yù)估

五、選址分析報告

商店選址分析報告的內(nèi)容如下：

1.新店周圍地理位置特征表述（附圖說明）； 2.被選店址周圍商業(yè)環(huán)境和競爭店情況；

3.新店址周圍居民及流動人口消費結(jié)構(gòu)、消費層次； 4.新店開業(yè)后預(yù)計能輻射的范圍； 5.新店的營業(yè)面積和商品結(jié)構(gòu)； 6.新店的市場定位和經(jīng)營特色； 7.新店址經(jīng)營效益預(yù)估。8.新店未來前景分析。

六、兩種具體的選址方法

1．市場需求與供應(yīng)密度分析方法

這種選址方法是通過對一個區(qū)域市場的零售潛力（需求密度）狀況，再結(jié)合當(dāng)?shù)匾延械牧闶凵痰昵闆r和可供選擇的店址（供應(yīng)密度）進行綜合分析，最后在合適的商圈確定可選用的合適店址的一種選址方法。該方法相對簡化了商圈分析內(nèi)容，對大型商店的選址較為適用。

2．多因素組合分析法

這種方法是先確定影響商店位置的各種因素及其重要程度，然后對各個備選店址進行評分，最后確定最佳店址的方法。

第三篇：銀行網(wǎng)點布局規(guī)劃和選址方法

銀行網(wǎng)點布局規(guī)劃和選址方法

銀行家們通常會被這些問題困擾： 客戶對銀行網(wǎng)點有哪些要求？

我們網(wǎng)點處于金融資源豐富的區(qū)域嗎？

我們網(wǎng)點處于同業(yè)競爭有利的位置嗎？ 我們某些網(wǎng)點經(jīng)營績效不善到底是什么原因？

為何我們有些網(wǎng)點門口人流如織，但卻績效平平？

我們網(wǎng)點及自助設(shè)備渠道網(wǎng)絡(luò)是否覆蓋了目標(biāo)顧客？

城市繁華區(qū)域同業(yè)網(wǎng)點林立，是否還能夠在其中設(shè)立網(wǎng)點？

為了回避同業(yè)扎堆而另辟蹊徑，如何選擇進入的區(qū)域和時機？

優(yōu)先選擇商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、工業(yè)區(qū)、行政辦公區(qū)，還是居民社區(qū)？

網(wǎng)點作為銀行營銷和服務(wù)主要渠道，其作用將越來越重要，但同時也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)：激烈的競爭、不斷改變的客戶偏好、迅速發(fā)展的城市等等?？墒?銀行往往缺乏信息數(shù)據(jù)，分析工具也不夠健全。如何采用科學(xué)的方法，充分收集有關(guān)市場數(shù)據(jù)，并對網(wǎng)點進行合理的布局規(guī)劃和選址，將成為銀行提升自身形象、提高市場競爭力所面臨的迫在眉睫的問題和重大的挑戰(zhàn)。

過去較多銀行的機構(gòu)設(shè)置和網(wǎng)點布局由于忽視了市場容量和市場屬性，以及不能及時掌握和處理影響市場變動的大量其他數(shù)據(jù)，某種程度上造成了網(wǎng)點分布及建設(shè)的盲目性，也造成了網(wǎng)點單產(chǎn)低、業(yè)務(wù)趨同，不能很好地適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展水平的提高和客戶個性化的需求。

某些銀行網(wǎng)點效益不好，其中可能有經(jīng)營管理水平不夠高以及市場服務(wù)意識不夠強的原因，但是網(wǎng)點空間布局上的不合理、不規(guī)范，及網(wǎng)點選址缺乏科學(xué)依據(jù)和手段也是一個非常重要的原因。

銀行網(wǎng)點的布局和規(guī)劃是落實銀行戰(zhàn)略的重要的一種手段。由于新網(wǎng)點的開設(shè)需要有較大的資金投入，銀行的決策必需要基于統(tǒng)計分析、市場調(diào)研、競爭分析、經(jīng)濟和財務(wù)評估等方面的內(nèi)容。銀行需要了解市場潛力進而將其轉(zhuǎn)化為收益，了解目標(biāo)顧客的分布規(guī)律，他們在何處居住、工作和活動，有哪些銀行使用習(xí)慣和偏好。

銀翱管理咨詢提供目標(biāo)客戶分布研究、客戶需求分析、同業(yè)競爭分析、現(xiàn)有網(wǎng)點布局診斷分析，及選擇潛力區(qū)域等服務(wù)。銀翱管理咨詢的解決方案能夠為銀行的營業(yè)網(wǎng)點、貴賓理財中心、自助設(shè)備在任何市場范圍內(nèi)找出最佳的市場潛力區(qū)域來。優(yōu)化的網(wǎng)點布局和有利的地理位置將會提升銀行的網(wǎng)點競爭力。目標(biāo)客戶分析：分析銀行所在的市場，細分銀行的目標(biāo)客戶群，有針對性地對目標(biāo)市場采取更明確的網(wǎng)點布局。

市場容量分析：協(xié)助銀行測算這個城市或者地區(qū)市場的容量。根據(jù)現(xiàn)有的人口和經(jīng)濟水平，測算現(xiàn)有情況下市場能夠容納多少家銀行同業(yè)。

現(xiàn)有網(wǎng)點診斷：銀行的網(wǎng)點是否處于金融資源豐富的區(qū)域和有利的地段，是否符合銀行的客戶戰(zhàn)略，銀行現(xiàn)有網(wǎng)點的經(jīng)營管理水平如何。

同業(yè)競爭分析：在同一個輻射圈內(nèi)，每個同業(yè)銀行網(wǎng)點的競爭力如何？誰是我們的主要競爭對手？同業(yè)網(wǎng)點的優(yōu)勢和劣勢各是什么？我們?nèi)绾螕P長避短？

網(wǎng)點機構(gòu)選址：通過輻射圈價值評價模型和網(wǎng)點立地條件評分模型，可以幫助銀行在合適的區(qū)域選擇合適的候選網(wǎng)點位置。

網(wǎng)點特色定位：網(wǎng)點選址只是整個過程的一部分。如何根據(jù)客戶分布和網(wǎng)點分布等情況對網(wǎng)點進行正確的網(wǎng)點定位也是至關(guān)重要的。

網(wǎng)點藍圖規(guī)劃：為了在不斷變化的市場中與時俱進，銀行需要一個網(wǎng)點網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃圖。通過分的新設(shè)、撤銷、合并、遷址、裝修等手段，調(diào)整現(xiàn)有渠道網(wǎng)絡(luò)，使得銀行在未來2－3年內(nèi)實現(xiàn)較佳的網(wǎng)點網(wǎng)絡(luò)布局狀態(tài)。目標(biāo)客戶分析

了解客戶的需求和行為偏好是銀行提高客戶滿意度和忠誠度的關(guān)鍵。這意味著在銀行的市場領(lǐng)域中，銀行將具有更深的滲透率和更高的影響力。銀行需要制定市場需求調(diào)研的方法，并進行市場需求的調(diào)研和分析，從而使銀行更明確地知道誰是銀行的目標(biāo)客戶以及他們的分布在哪些地方，他們有哪些使用銀行網(wǎng)點的行為習(xí)慣和偏好。

目標(biāo)客戶分析能幫助銀行：

評估市場潛力 改善布局決策 明確網(wǎng)點定位 獲得競爭優(yōu)勢

通過問卷調(diào)查和客戶訪談，可以使銀行能夠既有廣度又有深度地了解銀行的各種類型客戶在銀行網(wǎng)點使用方面的行為習(xí)慣和偏好。

市場容量和潛力分析

市場潛力分析可以定位銀行的目標(biāo)客戶在何處居住、工作、購物和活動。將這些與客戶的銀行使用需求相結(jié)合起來，銀行就可以了解市場潛力分布在什么地方，而銀行又應(yīng)該進入到市場的什么區(qū)域內(nèi)。銀翱管理咨詢的量化分析能夠為銀行定義在一個城市、一個區(qū)域當(dāng)中，目標(biāo)客戶的分布情況。

市場容量和潛力分析能幫助銀行：

量化總體市場規(guī)模 確定市場的潛力增長區(qū)域 建立市場和區(qū)域的進入和退出標(biāo)準(zhǔn)

銀翱管理咨詢幫助銀行通過鑒定潛力高低來排列和區(qū)分各市場和區(qū)域的進入和退出優(yōu)先次序，以達到最好地分配資源。

此外，排列市場優(yōu)先次序最有價值的結(jié)果在于可以發(fā)掘現(xiàn)有市場中的空白潛力區(qū)域，銀行可以通過識別這些尚未發(fā)掘的潛力區(qū)域來提高銀行的市場占有率。

輻射圈評估

一個網(wǎng)點的成功與失敗重要因素之一是其所處在的輻射圈，以及其所處位置吸引附近客戶的能力。銀行必須了解誰是銀行的目標(biāo)客戶，以及網(wǎng)點輻射區(qū)域覆蓋的客戶群的分布情況。

輻射圈評估能夠幫助銀行

有效評估輻射圈內(nèi)客戶規(guī)模 了解各類客戶的分布情況 正確地對網(wǎng)點進行定位和確定特色

銀翱的輻射圈價值評估利用市場調(diào)研和評估的方法，來定義網(wǎng)點輻射區(qū)域大小和量化客戶潛力。目標(biāo)網(wǎng)點選址和評估

為滿足擴張的需求，銀行應(yīng)該在繁忙的商業(yè)中心尋找一個網(wǎng)點呢，還是會另辟蹊徑，在同業(yè)集中度較低的地段找到一個網(wǎng)點呢？在決策之前，銀行需要知道這樣做的目的是什么，在哪里做和怎樣做。

一個完善的決策流程需要基于一系列的關(guān)鍵因素分析：城市規(guī)劃情況、目標(biāo)客戶的分布、客戶行為偏好和需求、競爭對手的標(biāo)桿分析、現(xiàn)有網(wǎng)點的協(xié)同效應(yīng)等等。

競爭對手標(biāo)桿分析

銀行市場正面臨著競爭的激烈。了解競爭對手布局和地理位置的優(yōu)勢和劣勢，對銀行的發(fā)展戰(zhàn)略來說是非常重要的。

競爭對手標(biāo)桿需要分析同業(yè)銀行的密度、類型、覆蓋的主要區(qū)域、布局和選址的特點、網(wǎng)點內(nèi)部功能設(shè)置等的情況，便于銀行實現(xiàn)知己知彼，百戰(zhàn)不殆。

我們不僅分析銀行的競爭對手有多少網(wǎng)點和布局情況，更關(guān)注這些網(wǎng)點的競爭力情況。我們通過五個維度對各同業(yè)銀行網(wǎng)點的競爭力進行綜合的分析和比較。

網(wǎng)點管理和業(yè)績分析

銀翱管理咨詢通過實地的診斷分析，評估網(wǎng)點所在微觀市場的環(huán)境、網(wǎng)點輻射圈內(nèi)的需求潛力，以及該網(wǎng)點對整個網(wǎng)點體系的價值，幫助銀行了解每個網(wǎng)點。在進行業(yè)績評價時，需要剔除一些非相關(guān)的因素。由于大量的銀行網(wǎng)點機構(gòu)主要是為發(fā)展銀行的零售業(yè)務(wù)而存在的，公司業(yè)務(wù)對網(wǎng)點位置和數(shù)量的依賴度相對較低，需要根據(jù)實際情況對財務(wù)績效數(shù)據(jù)進行調(diào)整，從而真實地體現(xiàn)網(wǎng)點的布局和立地條件對業(yè)務(wù)的貢獻。

機構(gòu)的財務(wù)狀況不理想，立地條件較差可能是一個重要原因，但不一定是唯一的原因。在最終的規(guī)劃決策時需要結(jié)合每個機構(gòu)業(yè)務(wù)管理水平等情況進行進一步分析。

渠道網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃

銀行在對未來的網(wǎng)點進行規(guī)劃時必須考慮這些問題：客戶的需求和偏好是什么？如何使有限的網(wǎng)點覆蓋更多的目標(biāo)客戶？如何最有效地管理本機構(gòu)網(wǎng)點在同一個市場或臨近市場的內(nèi)部競爭？

銀翱管理咨詢提供了一個系列全面的服務(wù)，以幫助銀行制定未來的渠道網(wǎng)絡(luò)分布。首先要審核銀行目前的渠道網(wǎng)絡(luò)分布情況，我們將用專有的方法評估每個網(wǎng)點的財務(wù)狀況，并提供優(yōu)先改善建議。通過客觀的市場和人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我們將協(xié)助銀行優(yōu)化網(wǎng)點渠道分布。同時我們也會考慮地點位置、服務(wù)和人員編制，決定網(wǎng)點位置的最優(yōu)組合，以最好地滿足客戶的需求和偏好。

銀翱管理咨詢幫助銀行優(yōu)化網(wǎng)點渠道網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃藍圖。有效的銀行網(wǎng)點網(wǎng)絡(luò)管理能夠減少目標(biāo)市場的空白區(qū)域和減少內(nèi)部競爭，并且增強本行網(wǎng)點間的協(xié)同作用。

跨區(qū)域經(jīng)營評估

對于那些準(zhǔn)備進入新區(qū)域的商業(yè)銀行而言，合并或收購其它現(xiàn)有渠道網(wǎng)絡(luò)的做法可以快速有效的建立市場地位。

我們可以幫助銀行有效地評估和比較各個區(qū)域的目標(biāo)市場，讓銀行能夠根據(jù)客觀標(biāo)準(zhǔn)來量化目標(biāo)對象現(xiàn)有網(wǎng)點渠道網(wǎng)絡(luò)的市場價值。

銀翱管理咨詢的分析可以幫助銀行在整合的關(guān)鍵問題上做出決定，比如針對現(xiàn)有的機構(gòu)網(wǎng)點，哪家網(wǎng)點需要重新樹立品牌形象和裝修，哪些分支應(yīng)該進行遷址，撤并或者撤銷。同時我們會給出相應(yīng)的整改優(yōu)先順序。

淺議農(nóng)村合作銀行網(wǎng)點建設(shè)

作者：佚名 日期：2010年04月22日 來源：不詳 瀏覽：

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銀行營業(yè)網(wǎng)點是客戶咨詢、辦理業(yè)務(wù)的地方，更是銀行服務(wù)、營銷、維護客戶關(guān)系、發(fā)掘客戶資源，實現(xiàn)銀行收益的重要所在。雖然目前網(wǎng)上銀行、自助銀行有了一定程度的發(fā)展，但是絕大部分的業(yè)務(wù)辦理、咨詢還是在營業(yè)網(wǎng)點與銀行員工面對面的完成的。特別是農(nóng)合行，其業(yè)務(wù)基本上是在營業(yè)網(wǎng)點完成的，且在當(dāng)前日趨激烈的金融同業(yè)競爭中，各家金融機構(gòu)為爭奪市場客源，運用一切可以運用的手段，通過完善的社會形象、良好的銀行信譽、領(lǐng)先的服務(wù)機制和優(yōu)良的營業(yè)環(huán)境展開競爭，因此農(nóng)合行應(yīng)通過加強網(wǎng)點建設(shè)與眾多商業(yè)銀行進行競爭，以此來鞏固“老陣地”，開拓新市場。

下面筆者就此來談?wù)劸W(wǎng)點建設(shè)：

一、加快網(wǎng)點建設(shè)的現(xiàn)實壓力

隨著中國加入WTO五周年的到來，金融業(yè)對外開放過渡期的結(jié)束，《外資銀行管理條例》及其實施細則的生效，使得進入中國的外資法人銀行在同等條件下與中資銀行同臺競技。在大中城市和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，商業(yè)銀行與外資銀行爭奪優(yōu)質(zhì)客戶資源將進一步加劇，而一些商業(yè)銀行為了彌補與外資銀行競爭中的劣勢，穩(wěn)定市場份額，進一步做大、做強，勢必將其網(wǎng)點設(shè)到縣城（如今年已有3-4家商業(yè)銀行分支機構(gòu)加入到慈溪縣級金融機構(gòu)隊伍），而區(qū)域性的商業(yè)銀行為了進一步拓展市場，則在經(jīng)濟發(fā)達的鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)立營業(yè)網(wǎng)點。另外值得一提的是郵政儲蓄銀行的成立，將使農(nóng)合行在農(nóng)村市場又多了一個最有力的競爭對手，因為郵政儲蓄銀行無論在市場定位、服務(wù)對象還是網(wǎng)點選址方面與農(nóng)合行都有極大的雷同性，但其資金結(jié)算方面是全國聯(lián)網(wǎng)，比農(nóng)合行有更大優(yōu)勢。因此無論從何種角度講，作為擁有網(wǎng)點最多的區(qū)域性金融機構(gòu)，農(nóng)合行應(yīng)從自身特點出發(fā)，做好網(wǎng)點建設(shè)，以提高市場競爭力。

二、做好網(wǎng)點建設(shè)的建議和思考

做好網(wǎng)點員工隊伍建設(shè)、提高農(nóng)合行核心競爭力

農(nóng)合行由于資金結(jié)算、業(yè)務(wù)品種、理財產(chǎn)品、代理業(yè)務(wù)等方面與商業(yè)銀行有一定差距，因此作為銀行軟性競爭力，持續(xù)競爭力---服務(wù)，就顯得尤為重要，提升服務(wù)水平將在很大程度上彌補資金結(jié)算等方面的劣勢，有可能的話，還能在同業(yè)競爭中取得優(yōu)勢。而服務(wù)的關(guān)健是人，因此想要從根本上提高服務(wù)，就必須提高“軟件”—員工的素質(zhì)。員工的素質(zhì)提高了，服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量才能得到有效保障。為此我們要從以下幾個方面入手：

1、首先要從拓展服務(wù)內(nèi)涵入手，培養(yǎng)員工樹立“下一流程就是顧客”的服務(wù)意識。無論是一線柜面服務(wù)人員、客戶經(jīng)理還是身處二線的管理人員，在處理每一項事務(wù)時，要時刻提醒自已：“下一流程就是顧客”，并且確立以顧客為中心來指導(dǎo)工作。這樣一方面通過服務(wù)把各個層次和各個部門的人緊密聯(lián)系在一起，形成合力；另一方面可以減少差錯，控制風(fēng)險，提高一個網(wǎng)點、一個行整體的服務(wù)效率和服務(wù)質(zhì)量。

2、要利用各種辦法，提高員工業(yè)務(wù)水平。員工處理業(yè)務(wù)速度將決定客戶的等候時間，也就是服務(wù)效率的高低問題。為了減少客戶等待時間，給客戶一個好的印象，要加強員工培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)處理水平。可以對辦理業(yè)務(wù)的基本技能操作點如點鈔、漢字輸入、數(shù)字輸入（有條件的話還可以對外匯操作、理財知識、新產(chǎn)品推薦）定期由各支行組織技能比武和有獎知識競賽，按權(quán)重量化，對操作員工排列名次，并列支一定的效益工資按名次進行分配，對達不到規(guī)定分值，要求在一定期限達到要求，否則不予計發(fā)；同時可以制作各類業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化操作課程和操作風(fēng)險要點提示，并組織員工進行測試，讓員工了解、知道各類業(yè)務(wù)的操作方法。

3、還有要盡量滿足員工的成就感需要，增養(yǎng)員工的忠誠度。有國內(nèi)外一些人才管理案例表明，薪酬的多少并不是人才去留的唯一條件，自已在企業(yè)的發(fā)展空間和職業(yè)生涯規(guī)劃能否實現(xiàn)也是一個重要因素。因此在人才使用上，要去真正了解員工就業(yè)的動機與需求以及發(fā)展方向和目標(biāo)，盡可能地做到揚長避短，量才使用；同時要針對性的做好員工崗位輪換工作，構(gòu)造一個員工系統(tǒng)掌握各類業(yè)務(wù)知識層面的平臺，讓員工能清晰地看到自已職業(yè)生涯規(guī)劃目標(biāo)和一個能盡情施展才華的舞臺，充分激發(fā)員工工作的主動性和創(chuàng)造性，增強員工歸屬感；也可以借此培養(yǎng)復(fù)合型人才，在同業(yè)競爭中取得優(yōu)勢、贏得主動。

第四篇：網(wǎng)點選址意向書

網(wǎng)點選址意向書模板V2

一、網(wǎng)點選址的詳細信息：

（一）網(wǎng)點具體位置、面積、租金和物業(yè)費基本情況，并提供離網(wǎng)點最近的三個同等級具體樓盤的租金和物業(yè)費水平情況。

（二）網(wǎng)點產(chǎn)權(quán)明晰情況、樓盤配套情況（包括整體消防設(shè)施驗收合格、電梯空調(diào)等基礎(chǔ)設(shè)施、廣告位、停車位、通訊線路接入）。

需提供網(wǎng)點位置地圖、網(wǎng)點相關(guān)照片（包括網(wǎng)點所在大樓正面與內(nèi)部、周邊道路、停車位的照片）。

二、網(wǎng)點區(qū)域概況分析

主要應(yīng)說明網(wǎng)點所在區(qū)域的情況，包括：

（一）地理環(huán)境分析：網(wǎng)點位置（交通干道分布、商圈分布、居民區(qū)分布）、人流量、主要公交地鐵路線、人群匯集地、停車條件（位置、數(shù)量）。

（二）商圈價值分析：區(qū)域內(nèi)行業(yè)布局，即區(qū)域內(nèi)重點行業(yè)單位（包括：政府機關(guān)、公共事業(yè)單位、企業(yè)、各類商場、商品市場、行業(yè)協(xié)會、商會等）的規(guī)模、市場影響力等。

重點對網(wǎng)點周邊核心商圈（700米為半徑，步行約十分鐘的范圍）、輻射商圈（1500米為半徑，借助交通工具約十分鐘的范圍）的價值分析。

（三）核心居住區(qū)價值分析：居住區(qū)布局（規(guī)模、建筑年限、入住率）、生活水平（平均房價、物業(yè)水平等）、人口分析（人口總量、年齡結(jié)構(gòu)、教育水平、職業(yè)背景）。

（四）區(qū)域的規(guī)劃定位、重點項目情況（拆遷、市場整合、新建 商民用項目）及其他潛在商機分析。

需提供網(wǎng)點1500米內(nèi)重點商場、市場、住宅區(qū)、商住樓樓盤分布地圖。

三、網(wǎng)點周邊同業(yè)狀況分析

主要應(yīng)說明網(wǎng)點區(qū)域1000米內(nèi)同業(yè)情況，包括：

（一）證券類：

區(qū)域內(nèi)重點證券公司分布情況，包括：券商網(wǎng)點名稱、開業(yè)時間、當(dāng)?shù)厥袌龇蓊~及排名、所處位置（在區(qū)域中的位置、相對本網(wǎng)點的位置）、網(wǎng)點面積、主要業(yè)務(wù)優(yōu)勢。

（二）銀行類

區(qū)域內(nèi)重點銀行網(wǎng)點分布情況，包括：銀行名稱、開辦時間、儲蓄規(guī)模、市場份額及排名、所處位置（在區(qū)域中的位置、相對本網(wǎng)點的位置）。

需提供網(wǎng)點區(qū)域1000米內(nèi)重點證券類和銀行類網(wǎng)點分布的地圖。

四、網(wǎng)點選址意向總結(jié)

對擬確定的選址方案進行優(yōu)劣勢總結(jié)性分析。

第五篇：銀行網(wǎng)點暗訪調(diào)研的作用與意義

神秘顧客暗訪的作用與意義

盧雄

神秘顧客暗訪是企業(yè)了解前臺網(wǎng)點人員執(zhí)行力、服務(wù)情況的重要手段。管理層通過借助神秘顧客了解一線人員落實、執(zhí)行管理層意愿、政策、規(guī)范等情況，同時執(zhí)行層也通過神秘顧客將實際執(zhí)行中出現(xiàn)的問題反饋給管理層，幫助管理層及時調(diào)整策略，制定更符合實際的營銷政策及服務(wù)規(guī)范。歸納起來神秘顧客研究具有以下作用。

一 掌握一手資料，科學(xué)評估前臺執(zhí)行力

通過開展神秘顧客暗調(diào)研，獲取前臺網(wǎng)點的數(shù)據(jù)信息。最高管理層通過對這些信息的解讀，判斷前臺網(wǎng)點的執(zhí)行情況，及時調(diào)整政策、策略為實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)打下堅實的基礎(chǔ)。企業(yè)規(guī)模越大，部門分支機構(gòu)越多，信息在上傳下達過程中失真風(fēng)險也會隨之加大，管理層的精力有限，不可能事必躬親，通過聘請沒有利益關(guān)聯(lián)的第三方開展神秘顧客研究可以掌握第一手資料，科學(xué)評估企業(yè)前臺人員的執(zhí)行力，實現(xiàn)知己目的，減少盲目決策。

二 查找問題，開展自我診斷，提升服務(wù)水平

通過神秘顧客研究可以查找兩類問題，即執(zhí)行層執(zhí)行不力問題和管理層決策不科學(xué)問題。決策不科學(xué)的實際表現(xiàn)主要集中在脫離實際、生搬硬套、盲目樂觀等方面。需要特別說明的是，執(zhí)行不力問題除需要要求一線人員高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求之外，必要的培訓(xùn)、提升訓(xùn)練必不可少，例如，形象禮儀培訓(xùn)、服務(wù)流程培訓(xùn)、營銷技巧培訓(xùn)等。

當(dāng)然，神秘顧客研究對于個案來說有一定的偶然性。因此對于管理層而言，不能因為一次偶然的意外事件，全面否定出現(xiàn)差錯或紕漏的執(zhí)行層員工。對于執(zhí)行層來說，應(yīng)該樹立這樣的觀念，出現(xiàn)一次差錯或紕漏對于自己來說是1% 的概念，而對客戶而言則是100%的，不要找任何理由推托。

三 公平獎懲，樹立標(biāo)桿，發(fā)揮榜樣的力量

執(zhí)行層中的優(yōu)秀員工、創(chuàng)新性發(fā)明改進成果、值得推廣的經(jīng)驗，可以進行大張旗鼓的表彰和獎勵，并建立激勵機制。管理者通過制定公平、公開公正的獎懲制度，營造有利于員工成長的良好環(huán)境，告知員工企業(yè)文化、企業(yè)核心價值導(dǎo)向，形成爭先恐后，力爭上游的局面。另一個方面，沒有嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)人員，根據(jù)問題嚴(yán)重程度、影響范圍進行必要的、有針對性的懲罰和鞭策，實現(xiàn)有獎有懲，工作質(zhì)量與薪酬掛鉤，督促其認(rèn)真履行崗位職責(zé)，樹立良好的觀念，以飽滿的熱情投身工作。

四 取長補短，吸取眾家之長，不斷提升服務(wù)水平

通過對競爭對手的暗訪，收集數(shù)據(jù)，分析競爭對手的優(yōu)劣勢。知己知彼，取長補短，不斷提升服務(wù)水平。以下是一個訪問員暗訪的經(jīng)歷。

? 上午十點左右，我來到恒生銀行咨詢業(yè)務(wù)。遠遠地就看到醒目的門楣和以墨綠色為主體裝潢建筑物，門前干凈整潔，第一印象感覺氣派、有序。? 營業(yè)廳主出入口兩側(cè)分別設(shè)置了自助銀行服務(wù)區(qū)和24小時開啟的ATM機

? 網(wǎng)點保安正好在門口巡視，見客戶走向入口便快步上前主動為客戶開門，營業(yè)廳干凈整潔，進口處設(shè)有分區(qū)指示標(biāo)識，但分區(qū)很明顯可以很容易地找到辦理業(yè)務(wù)的區(qū)域。? 進門便有服務(wù)人員親切的問候辦理什么業(yè)務(wù)，我主要咨詢理財業(yè)務(wù)，由工作人員引導(dǎo)到客戶經(jīng)理室。小姐請問您喝什么飲料。咖啡紅茶、飲料。

? 客戶經(jīng)理迅速清理桌面正在用的文件，送上致歉語：“抱歉正在處理業(yè)務(wù)桌面較亂”。隨即遞送名片“請問小姐，怎么稱呼您？”隨后一直用鄭小姐稱呼，服務(wù)規(guī)程中談話經(jīng)常用到：因為您也知道?? ? 最后提示到位，了解客戶需求后溫馨提醒客戶：讓我在多講幾句，這筆錢到期要用到，如出國用建議保本保息就很重要。

以上暗訪過程，競爭對手網(wǎng)點在營銷宣傳、網(wǎng)點布局、硬件設(shè)施、員工主動性和業(yè)務(wù)知識方面均表現(xiàn)優(yōu)秀，值得借鑒，特別的理財經(jīng)理還關(guān)注細節(jié)留下客戶聯(lián)系方式，給客戶發(fā)送天氣預(yù)報短信，和理財產(chǎn)品信息，讓客戶感覺很貼心。

最后，狠抓落實，建立長效機制

如何能夠保持優(yōu)勢，立于不敗之地，答案之一就是建立長效機制。只有建立長效機制才能保證時時刻刻都處于穩(wěn)定、合理、理想的狀態(tài)。在金融行業(yè)，服務(wù)人員的一時疏忽可能讓客戶蒙受巨大損失，由此產(chǎn)生客戶投訴等惡性服務(wù)事件不勝枚舉，通過建立長效機制可以最大限度地避免此類事件的發(fā)生。同時需要正確理解神秘顧客研究不是以整治人為目的的，管理層需要正確理解，并合理使用這種調(diào)查手段，讓不規(guī)范、不符合標(biāo)準(zhǔn)的不良習(xí)慣和行為逐漸消失，最終變成自覺和自發(fā)行為，養(yǎng)成一種良好的習(xí)慣。