第一篇：百貨商店選址調(diào)查與商圈分析

百貨商店管理——選址調(diào)查與商圈分析（2）

4．購(gòu)買(mǎi)力

商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對(duì)地理?xiàng)l件有決定性的影響。家庭人均收入可通過(guò)入戶(hù)抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對(duì)周?chē)倘σ恢炼锇霃降木用癜凑辗秩弘S機(jī)抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個(gè)。經(jīng)過(guò)匯總分析，這2000戶(hù)居民中，人均收入在月千元左右的約占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的約占10％。由此說(shuō)明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。

企業(yè)在選擇立地時(shí)，應(yīng)以處于青年和中年層顧客，社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位較高，可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先選址為佳。

商圈分析的內(nèi)容和步驟

一.商圈形態(tài)

商圈形態(tài)的了解是進(jìn)行商圈分析的基礎(chǔ)，一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種：

——商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動(dòng)人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費(fèi)習(xí)性為快速、流行、娛樂(lè)、沖動(dòng)購(gòu)買(mǎi)及消費(fèi)金額比較高等。

——住宅區(qū)。該區(qū)戶(hù)數(shù)多，至少須有1000戶(hù)以上。住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購(gòu)買(mǎi)率高等。

——文教區(qū)。該區(qū)附近有大、中、小學(xué)校等。文教區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群以學(xué)生居多、消費(fèi)金額普遍不高、休閑食品、文教用品購(gòu)買(mǎi)率高等。

——辦公區(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為便利性、外食人口多、消費(fèi)水準(zhǔn)較高等。

——混合區(qū)。住商混合、住教混合?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，屬多元化的消費(fèi)習(xí)性。

二.商圈的確定

對(duì)現(xiàn)有商店商圈的大小、形狀和特征可以較為精確地確定。在國(guó)外，一般用信用證和支票購(gòu)物，可由此查知顧客的地址、購(gòu)物頻率、購(gòu)物數(shù)量等情況，國(guó)內(nèi)可以通過(guò)售后服務(wù)登記、顧客意向征詢(xún)、贈(zèng)券等形式搜集有關(guān)顧客居住地點(diǎn)的資料，進(jìn)而劃定商圈。

但是對(duì)于一家尚未設(shè)立的連鎖店鋪而言，由于缺乏商圈統(tǒng)計(jì)的基本資料，當(dāng)然更談不上顧客的支持程度了。因此在從事商圈設(shè)定的考慮時(shí)，可以針對(duì)設(shè)店地區(qū)居民的生活形態(tài)及具有關(guān)連性的因素為出發(fā)點(diǎn)，并配合每天人口的流動(dòng)情形，深入探討該地區(qū)人口集中的原因，以及其流動(dòng)的范圍，以此作為基本資料來(lái)從事商圈的設(shè)定。

尤其是一家大規(guī)模的連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)，其商圍的設(shè)定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顧客會(huì)利用各種交通工具前來(lái)，因此其商圈乃屬于特性商圈，所以對(duì)于設(shè)店地區(qū)內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的人的流動(dòng)性、購(gòu)物者的流動(dòng)性、城市規(guī)劃、人口分布、公路建設(shè)、公共交通等均要加以觀察，并配合各有關(guān)的調(diào)查資料，運(yùn)用趨勢(shì)分析以進(jìn)行商圈設(shè)定。

第二篇：百貨商店選址調(diào)查與商圈分析

百貨商店選址調(diào)查與商圈分析

有關(guān)人口數(shù)和家庭人口之組成，可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶(hù)藉人口數(shù)和人口普查資料。所需調(diào)查的項(xiàng)目包括：

1．常住人口數(shù)

2．家庭及構(gòu)成3．人口密度

4．教育程度

5．從事行業(yè)

6．自然增加率

7．社會(huì)增加率

8．家庭人均收人

9．白天流動(dòng)人口數(shù)

10．年齡構(gòu)成

1１．家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)

現(xiàn)就一些主要項(xiàng)目分述如下：

1．家庭人口及收入水平

家庭狀況是影響消費(fèi)需求的基本因素。家庭特點(diǎn)包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。如每戶(hù)家庭的平均收入和家庭收人的分配，會(huì)明顯地影響未來(lái)商店的銷(xiāo)售。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會(huì)增加家庭對(duì)選購(gòu)商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。家庭的大小也會(huì)對(duì)未來(lái)的商店銷(xiāo)售產(chǎn)生較大影響。比如一個(gè)兩口之家的年青人組成的家庭，購(gòu)物追求時(shí)尚化、個(gè)性化、少量化；而一個(gè)三口之家的家庭(有一個(gè)獨(dú)生子女)，則其消費(fèi)需求幾乎是以孩子為核心來(lái)進(jìn)行。家庭成員的年齡也會(huì)對(duì)商品具有不同需求。比如，老齡化的家庭其購(gòu)物傾向?yàn)橘?gòu)買(mǎi)保健品、健身用品、營(yíng)養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點(diǎn)投資于兒童食品、玩具等。

2．人口密度

一個(gè)地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶(hù)數(shù)來(lái)確定。一個(gè)地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)?？上鄳?yīng)擴(kuò)大。

要計(jì)算一個(gè)地區(qū)的白天人口，即戶(hù)藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分隨機(jī)流入的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。

白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地。對(duì)白天人口多的地區(qū)，應(yīng)分析其

消費(fèi)需求的特性進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。比如采取延長(zhǎng)下班時(shí)間、增加便民項(xiàng)目等以適應(yīng)需要。

人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購(gòu)物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。

3．客流量

一般在評(píng)估地理?xiàng)l件時(shí)，應(yīng)認(rèn)真測(cè)定經(jīng)過(guò)該地點(diǎn)行人的流量，這也就是未來(lái)商店的客流量。人流量的大小同該地上下車(chē)人數(shù)有較大關(guān)系。上下車(chē)客人數(shù)的調(diào)查重點(diǎn)為：

各站上下車(chē)乘客人數(shù)歷年來(lái)的變化。

上下車(chē)乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。

上下車(chē)乘客人數(shù)若減少，又無(wú)新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會(huì)減少。

根據(jù)車(chē)站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求。一般而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點(diǎn)。如：

·居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。

·日常上班的場(chǎng)所、學(xué)校、醫(yī)院等，乃白天人口集結(jié)之場(chǎng)所，也就是人口聚集地區(qū)。

火車(chē)站、汽車(chē)站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點(diǎn)，也是人口聚集之處。

體育場(chǎng)、旅游觀光地及沿途路線(xiàn)也是人們集聚活動(dòng)的場(chǎng)所。

4．購(gòu)買(mǎi)力

商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對(duì)地理?xiàng)l件有決定性的影響。家庭人均收入可通過(guò)入戶(hù)抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對(duì)周?chē)倘σ恢炼锇霃降木用癜凑辗秩弘S機(jī)抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個(gè)。經(jīng)過(guò)匯總分析，這2000戶(hù)居民中，人均收入在月千元左右的約占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的約占10％。由此說(shuō)明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。

企業(yè)在選擇立地時(shí)，應(yīng)以處于青年和中年層顧客，社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位較高，可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先選址為佳。 商圈分析的內(nèi)容和步驟 一.商圈形態(tài)

商圈形態(tài)的了解是進(jìn)行商圈分析的基礎(chǔ)，一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種：

——商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動(dòng)人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費(fèi)習(xí)性為快速、流行、娛樂(lè)、沖動(dòng)購(gòu)買(mǎi)及消費(fèi)金額比較高等。

——住宅區(qū)。該區(qū)戶(hù)數(shù)多，至少須有1000戶(hù)以上。住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購(gòu)買(mǎi)率高等。

——文教區(qū)。該區(qū)附近有大、中、小學(xué)校等。文教區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群以學(xué)生居多、消費(fèi)金額普遍不高、休閑食品、文教用品購(gòu)買(mǎi)率高等。

——辦公區(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為便利性、外食人口多、消費(fèi)水準(zhǔn)較高等。

——混合區(qū)。住商混合、住教混合。混合區(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，屬多元化的消費(fèi)習(xí)性。

二.商圈的確定

對(duì)現(xiàn)有商店商圈的大小、形狀和特征可以較為精確地確定。在國(guó)外，一般用信用證和支票購(gòu)物，可由此查知顧客的地址、購(gòu)物頻率、購(gòu)物數(shù)量等情況，國(guó)內(nèi)可以通過(guò)售后服務(wù)登記、顧客意向征詢(xún)、贈(zèng)券等形式搜集有關(guān)顧客居住地點(diǎn)的資料，進(jìn)而劃定商圈。

但是對(duì)于一家尚未設(shè)立的連鎖店鋪而言，由于缺乏商圈統(tǒng)計(jì)的基本資料，當(dāng)然更談不上顧客的支持程度了。因此在從事商圈設(shè)定的考慮時(shí)，可以針對(duì)設(shè)店地區(qū)居民的生活形態(tài)及具有關(guān)連性的因素為出發(fā)點(diǎn)，并配合每天人口的流動(dòng)情形，深入探討該地區(qū)人口集中的原因，以及其流動(dòng)的范圍，以此作為基本資料來(lái)從事商圈的設(shè)定。

尤其是一家大規(guī)模的連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)，其商圍的設(shè)定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顧客會(huì)利用各種交通工具前來(lái)，因此其商圈乃屬于特性商圈，所以對(duì)于設(shè)店地區(qū)內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的人的流動(dòng)性、購(gòu)物者的流動(dòng)性、城市規(guī)劃、人口分布、公路建設(shè)、公共交通等均要加以觀察，并配合各有關(guān)的調(diào)查資料，運(yùn)用趨勢(shì)分析以進(jìn)行商圈設(shè)定。

三．商圈分析的內(nèi)容與步驟

商圈分析的內(nèi)容主要由以下部分組成：

(1)人口規(guī)模及特征：人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房的居民百分比；總的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入；職業(yè)分布；人口變化趨勢(shì)，以及到城市購(gòu)買(mǎi)商品的鄰近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平。

(2)勞動(dòng)力保障：管理層的學(xué)歷、工資水平；管理培訓(xùn)人員的學(xué)歷、工資水平；普通員工的學(xué)歷與工資水平。

(3)供貨來(lái)源：運(yùn)輸成本；運(yùn)輸與供貨時(shí)間；制造商和批發(fā)商數(shù)目；可獲得性與可靠性。

(4)促銷(xiāo)：媒體的可獲得性與傳達(dá)頻率；成本與經(jīng)費(fèi)情況。

(5)經(jīng)濟(jì)情況：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；多角化程度；項(xiàng)目增長(zhǎng)；免除經(jīng)濟(jì)和季節(jié)性波動(dòng)的自由度。

(6)競(jìng)爭(zhēng)情況：現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營(yíng)業(yè)額、營(yíng)業(yè)方針、經(jīng)營(yíng)

風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)商品、服務(wù)對(duì)象；所有競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)勢(shì)與弱點(diǎn)分析；競(jìng)爭(zhēng)的短期與長(zhǎng)期變動(dòng)；飽和程度。

(7)商店區(qū)位的可獲得性：區(qū)位的類(lèi)型與數(shù)目；交通運(yùn)輸便利情況、車(chē)站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運(yùn)狀況、上下車(chē)旅客的數(shù)量和質(zhì)量；自建與租借店鋪的機(jī)會(huì)大??；城市規(guī)劃；規(guī)定開(kāi)店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應(yīng)避免開(kāi)店；成本。

(8)法規(guī)：稅收；執(zhí)照；營(yíng)業(yè)限制；最低工資法；規(guī)劃限制o

(9)其它：租金；投資的最高金額；必要的停車(chē)條件等

下面對(duì)上述內(nèi)容作一具體分析。

先看人口特征分析。關(guān)于商因內(nèi)的人口規(guī)模、家庭數(shù)目、收入分配、教育水平和年齡分布等情況可從政府的人口普查、購(gòu)買(mǎi)力調(diào)查、統(tǒng)計(jì)等資料中獲知?？蓮纳虡I(yè)或消費(fèi)統(tǒng)計(jì)公告中查到特定商品的零售額、有效購(gòu)買(mǎi)收入、總的零售額等資料。

再看競(jìng)爭(zhēng)分析。在作商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分析時(shí)必須考慮下列因素：現(xiàn)有商店的數(shù)量，現(xiàn)有商店的規(guī)模分布，新店開(kāi)張率，所有商店的優(yōu)勢(shì)與弱點(diǎn)，短期和長(zhǎng)期變動(dòng)以及飽和情況等。任何一個(gè)商圈都可能會(huì)處于商店過(guò)少、過(guò)多和飽和的情況。商店過(guò)少的商圈內(nèi)只有很少的商店提供滿(mǎn)足商圈內(nèi)消費(fèi)者需求的特定產(chǎn)品與服務(wù)；商店過(guò)多的商圈，有太多的商店銷(xiāo)售特定的產(chǎn)品與服務(wù)，以致每家商店都得不到相應(yīng)的投資回報(bào)；一個(gè)飽和的商圈商店數(shù)目恰好滿(mǎn)足商圈內(nèi)人口對(duì)特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。飽和指數(shù)表明一個(gè)商圈所能支持的商店不可能超過(guò)一個(gè)固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由公式求得。

IRS＝C×RE／RF

式中 IRS——商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)；

C——商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目；

RE——商圈內(nèi)消費(fèi)者人均零售支出；

RF——商圈內(nèi)商店的營(yíng)業(yè)面積。

假設(shè)在商國(guó)內(nèi)有10萬(wàn)個(gè)家庭，每周在食品中支出25元人民幣，共有15個(gè)店鋪在商國(guó)內(nèi)，共有144000平方米銷(xiāo)售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為…

IRS＝100000×25／144000＝￥17．36

這一數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。在不同的高圈中，應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開(kāi)店。

第三是對(duì)商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況的分析。如果商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)很好，居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，則零售市場(chǎng)也會(huì)增長(zhǎng)；如果商圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)多角化，則零售市場(chǎng)一般不會(huì)因?qū)δ钞a(chǎn)品市場(chǎng)需求的波動(dòng)而發(fā)

生相應(yīng)波動(dòng)；如果商圈內(nèi)居民多從事同一行業(yè)，則該行業(yè)波動(dòng)會(huì)對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)力產(chǎn)生相應(yīng)影響，商店?duì)I業(yè)額也會(huì)相應(yīng)受影響，因此要選擇行業(yè)多樣化的商圈開(kāi)業(yè)。

商圈分析的步驟一般可分為以下幾步：

第一步是確定資料來(lái)源，包括銷(xiāo)售記錄分析、信用證交易分析、郵政編碼分析、調(diào)查等。

第二步是確定調(diào)查的內(nèi)容，包括購(gòu)物頻率、平均購(gòu)買(mǎi)數(shù)量、顧客集中程度。

第三步是對(duì)商業(yè)圈的三個(gè)組成部分進(jìn)行確定。

第四步是確定商困內(nèi)居民人口特征的資料來(lái)源。

第五步是根據(jù)上述分析，確定是否在商圈內(nèi)營(yíng)業(yè)。

最后要確定商店的區(qū)域、地點(diǎn)和業(yè)態(tài)等。

第三篇：商圈分析和店址選址

商圈分析

一、商圈構(gòu)成及影響因素

商圈（trading area）也稱(chēng)零售交易區(qū)域，是指以零售商店所在地為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍。簡(jiǎn)言之，就是零售商吸引其顧客的地理區(qū)域，也就是來(lái)店購(gòu)買(mǎi)商品的顧客所居住的地理范圍。

商店的商圈一般由以下三部分組成：

? 主要商圈（primary trading area），這是最接近商店并擁有高密度顧客群的區(qū)域，通常商店的55%-70%的顧客來(lái)自主要商圈。

? 次要商圈（secondary trading area），位于主要商圈之外、顧客密度較稀的區(qū)域，約包括商店15%-25%的顧客；

? 邊際商圈（fringe trading area），指位于次要商圈以外的區(qū)域，在此商圈內(nèi)顧客分布最稀，商店吸引力較弱，規(guī)模較小的商店在此區(qū)域內(nèi)幾乎沒(méi)有顧客。影響商圈形成的因素：

影響商圈形成的因素是多方面的，可以歸納為企業(yè)外部環(huán)境因素和內(nèi)部因素。主要有： ? 商店規(guī)模。? 經(jīng)營(yíng)商品的種類(lèi)。? 商店經(jīng)營(yíng)水平及信譽(yù)。? 促銷(xiāo)策略。? 家庭與人口因素。? 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的位置。? 交通狀況。

二、商圈劃定方法

1雷利法則

在劃定商圈方面，美國(guó)學(xué)者威廉·雷利(Willian J·Reilly)提出了一套法則，?稱(chēng)為“零售引力法則”，也稱(chēng)“雷利法則”。雷利認(rèn)為，商圈規(guī)模由于人口的多少和距離商店的遠(yuǎn)近而有不同，商店的吸引力是由最鄰近商圈的人口和里程距離兩方面發(fā)揮作用。雷利法則的基本內(nèi)容是：在兩個(gè)城鎮(zhèn)之間設(shè)立一個(gè)中介點(diǎn)，顧客在此中介點(diǎn)可能前往任何一個(gè)城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)，即在這一中介點(diǎn)上，兩城鎮(zhèn)商店對(duì)此地居民的吸引力完全相同，這一地點(diǎn)到兩城鎮(zhèn)商店的距離即是兩商店吸引顧客的地理區(qū)域。

此法則用公式表示如下：

ｄ

Ｄab ＝───────

１＋ √Ｐb/Ｐa

Ｄab: 表示Ａ城鎮(zhèn)商圈的限度（以沿公路到Ｂ城鎮(zhèn)的里程衡量）

Ｐa : 表示Ａ城鎮(zhèn)人口

Ｐb : 表示Ｂ城鎮(zhèn)人口

ｄ : 城鎮(zhèn)Ａ和Ｂ的里程距離

2赫夫法則

赫夫法則是美國(guó)零售學(xué)者戴偉·赫夫于20世紀(jì)60年代提出的在城市區(qū)域內(nèi)商圈規(guī)模預(yù)測(cè)的空間模型。赫夫法則是從不同商業(yè)區(qū)的商店經(jīng)營(yíng)面積、顧客從住所到該商業(yè)區(qū)或商店所花的時(shí)間及不同類(lèi)型顧客對(duì)路途時(shí)間不同的重視程度這三個(gè)方面出發(fā)，來(lái)對(duì)一個(gè)商業(yè)區(qū)或商店的商圈進(jìn)行分析。赫夫認(rèn)為，一個(gè)商店的商圈取決于它的相關(guān)吸引力，商店在一個(gè)地區(qū)，以及其他商店在這個(gè)地區(qū)對(duì)顧客的吸引力能夠被測(cè)量。在數(shù)個(gè)商業(yè)區(qū)（或商店）集中于一地時(shí)，顧客利用哪一個(gè)商業(yè)區(qū)（或商店）的概率，是由商業(yè)區(qū)（或商店）的規(guī)模和顧客到該區(qū)（或商店）的距離決定的，即一個(gè)商店對(duì)顧客的相關(guān)吸引力取決于兩個(gè)因素：商店的規(guī)模和距離。商店的規(guī)?？梢愿鶕?jù)營(yíng)業(yè)面積計(jì)算，距離為時(shí)間距離和空間距離。大商店比小商店有較大的吸引力，近距離商店比遠(yuǎn)距離商店更有吸引力。

赫夫法則的數(shù)學(xué)模型是：

Sj / Tλ ij Pij =

n

λ ∑ Sj / T j=1

ij 式中： Pij：i地區(qū)的消費(fèi)者在j商業(yè)區(qū)或商店購(gòu)物的概率；

Sj：j商店的規(guī)模（營(yíng)業(yè)面積）或j商業(yè)區(qū)內(nèi)某類(lèi)商品總營(yíng)業(yè)面積；

Tij：i地區(qū)的消費(fèi)者到j(luò)商店的時(shí)間距離或空間距離；

λ：通過(guò)實(shí)際調(diào)研或運(yùn)用計(jì)算機(jī)程序計(jì)算的消費(fèi)者對(duì)時(shí)間距離或空間距離敏感性的參數(shù)；

Sj / T3．實(shí)驗(yàn)法 λ ij ：j

商店或j商業(yè)區(qū)對(duì)i地區(qū)消費(fèi)者的吸引力；

∑： 同一區(qū)域內(nèi)所有商業(yè)區(qū)或商店的吸引力。

? 實(shí)地調(diào)查。? 電話(huà)詢(xún)問(wèn)。? 郵寄問(wèn)卷。? 提供服務(wù)。

三、商圈分析的要點(diǎn) 1．人口統(tǒng)計(jì)分析

這是對(duì)商圈區(qū)域內(nèi)人口增長(zhǎng)率、人口密度、收入情況、家庭特點(diǎn)、年齡分布、民族、學(xué)歷及職業(yè)構(gòu)成等方面的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)做調(diào)研。通過(guò)這些統(tǒng)計(jì)資料調(diào)查，有利于把握商圈內(nèi)未來(lái)人口構(gòu)成的變動(dòng)傾向，并為市場(chǎng)細(xì)分和企業(yè)定位提供有用的第一手信息。有很多渠道可以收集這些人口變動(dòng)信息，如我國(guó)每10年進(jìn)行的一次人口普查，普查結(jié)果以各種形式發(fā)行。上面除了對(duì)每個(gè)家庭進(jìn)行基本的人口統(tǒng)計(jì)外，還對(duì)一定比例的家庭進(jìn)行深入的問(wèn)卷調(diào)查，這就意味著可以通過(guò)計(jì)算機(jī)統(tǒng)計(jì)有關(guān)區(qū)域家庭住房情況、家庭財(cái)產(chǎn)、就業(yè)情況和家庭收入等。但是，人口普查每10年才進(jìn)行一次，而且不能及時(shí)公布，因而很難滿(mǎn)足商圈分析的需要。此外，零售商也可以從各地的統(tǒng)計(jì)年報(bào)中得到一些相關(guān)信息，也可以請(qǐng)專(zhuān)門(mén)的市場(chǎng)調(diào)研公司幫助收集相關(guān)信息。需要注意的是，在商圈分析中，要注意分析有沒(méi)有人口增加的潛在趨勢(shì)。一個(gè)人口逐漸增加的新區(qū)開(kāi)店較易成功，在一個(gè)人口逐漸減少的老區(qū)開(kāi)店較易失敗。

2．經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和購(gòu)買(mǎi)力分析

在進(jìn)行商圈分析時(shí)，零售商應(yīng)該考察以下一些經(jīng)濟(jì)因素：各行業(yè)或各類(lèi)行業(yè)從業(yè)人員的比例，運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，銀行機(jī)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)對(duì)地區(qū)或行業(yè)的影響，某些行業(yè)或企業(yè)的發(fā)展前景等。在分析中，一個(gè)有關(guān)需求的指標(biāo)尤其應(yīng)引起重視，這就是購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)。比較不同商圈的購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)，可為發(fā)現(xiàn)潛在的消費(fèi)市場(chǎng)提供依據(jù)。

購(gòu)買(mǎi)力指數(shù) = A*50% + B*30% + C*20% 其中：A：是商圈內(nèi)可支配收入總和（收入中去除各種所得稅、償還的貸款、各種保險(xiǎn)費(fèi)和不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)等）；B：是商圈內(nèi)零售總額；C：是具有購(gòu)買(mǎi)力的人口數(shù)量。

3．競(jìng)爭(zhēng)狀況分析

商圈飽和度是判斷某個(gè)地區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的一個(gè)指標(biāo)，通過(guò)計(jì)算或測(cè)定某類(lèi)商品銷(xiāo)售的飽和指標(biāo)，可以了解某個(gè)地區(qū)同行業(yè)是過(guò)多還是不足，以決定是否選擇在此地開(kāi)店。通常位于飽和程度低的地區(qū)，商店的成功可能性較高度飽和地區(qū)的商店要大，因而分析商圈飽和度對(duì)于新開(kāi)設(shè)商店選擇店址很有幫助。商圈飽和度指標(biāo)（IRS）計(jì)算公式為：

（Ｃ）×（ＲＥ）

IRS = ─────────

ＲＦ

IRS：某地區(qū)某類(lèi)商品商業(yè)圈飽和指數(shù)

Ｃ ：某地區(qū)購(gòu)買(mǎi)某類(lèi)商品的潛在顧客人數(shù)

ＲＥ：某地區(qū)每一顧客平均購(gòu)買(mǎi)額

ＲＦ：某地區(qū)經(jīng)營(yíng)同類(lèi)商品商店?duì)I業(yè)總面積

4．基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析

區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施為商店的正常運(yùn)作提供了基本保障。連鎖經(jīng)營(yíng)的零售企業(yè)需要相應(yīng)的物流配送系統(tǒng)，這與區(qū)域內(nèi)交通通訊狀況密切相關(guān)，有效的配送需要良好的道路和順暢的通訊系統(tǒng)。此外，還與區(qū)域內(nèi)軟性基礎(chǔ)設(shè)施有關(guān)，包括相關(guān)法律、法規(guī)、執(zhí)法情況的完善程度等，都需要認(rèn)真分析。

商店位置選擇

一、商店選址的原則

１、方便消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)。

２、方便貨品運(yùn)送。３、有利于競(jìng)爭(zhēng)。４、有利于網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)充。

二、商店位置類(lèi)型的設(shè)計(jì)

? 孤立店

這是指商店獨(dú)立開(kāi)店，不與其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比鄰相設(shè)。

優(yōu)勢(shì)：無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；租金較低；具有靈活性；開(kāi)店費(fèi)用低；能見(jiàn)度高；有選擇和擴(kuò)大規(guī)模的潛力；有利于顧客一站式購(gòu)物或便利購(gòu)物；

劣勢(shì)：如果商店規(guī)模不足夠大，不易吸引遠(yuǎn)方顧客，商圈較??；廣告費(fèi)可能較高；在多數(shù)情況下，建筑不能租用而必須新建；通常情況下，顧客更愿意去多功能的商業(yè)中心區(qū)購(gòu)物。? 經(jīng)規(guī)劃的購(gòu)物中心

這是經(jīng)過(guò)仔細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)并集中管理的商店群，通常是由房地產(chǎn)公司事先規(guī)劃設(shè)計(jì)，興建完工后再把各鋪面出租或出售給零售商等。一個(gè)典型的購(gòu)物中心有一家或一家以上的主力商店，及各種各樣較小的商店，還包括餐館、快餐店、郵局、銀行以及一些游樂(lè)場(chǎng)所，適合家庭購(gòu)物及閑游。

優(yōu)勢(shì)：協(xié)調(diào)規(guī)劃，商品和服務(wù)品種組合合理，擁有完善的設(shè)施，寬敞的停車(chē)場(chǎng)，各具特色又統(tǒng)一規(guī)劃的購(gòu)物中心形象，有較大的商圈，適合家庭購(gòu)物及消閑。

劣勢(shì)：這些地方通常租金較貴，營(yíng)業(yè)管理易受限制，競(jìng)爭(zhēng)也較激烈。? 自然形成的商業(yè)中心

這是指未經(jīng)規(guī)劃自然發(fā)展起來(lái)的商業(yè)中心。這種自然形成的商業(yè)中心可以分為中心商業(yè)區(qū)、次級(jí)商業(yè)區(qū)、鄰里商業(yè)區(qū)和商業(yè)街四種類(lèi)型。

中心商業(yè)區(qū)（central business district，CBD）是一座城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最密集的購(gòu)物區(qū)，吸引著來(lái)自整個(gè)市區(qū)的消費(fèi)者，包括所有階層的人。在此開(kāi)店，可以借商業(yè)群體效應(yīng)吸引較多較遠(yuǎn)的顧客群，但開(kāi)辦費(fèi)用一般較高，新建店址難以尋找，這種商業(yè)繁華區(qū)是百貨商店或?qū)Ｙu(mài)店的首選地址。次級(jí)商業(yè)區(qū)（secondary business district，SBD）是分散在一座城市的多個(gè)繁華程度較低的購(gòu)物區(qū)域，通常位于兩條主要街道的交叉路口，至少有一家百貨商店或大買(mǎi)場(chǎng)和幾家專(zhuān)業(yè)店或?qū)Ｙu(mài)店，此外周?chē)€聚集許多小商店，這一商業(yè)區(qū)主要面向城市的某一區(qū)域消費(fèi)者，以銷(xiāo)售家庭用品和日常用品居多。在這里設(shè)店，交通比較便利，人員不太擁擠，店址也相對(duì)好找，但供應(yīng)的商品和服務(wù)不均衡，難以吸引較遠(yuǎn)的顧客。

鄰里商業(yè)區(qū)（neighborhood business district，NBD）是為了滿(mǎn)足住宅區(qū)居民購(gòu)物和服務(wù)方便而自發(fā)形成的一個(gè)小型商業(yè)區(qū)，主要由若干小商店組成，如標(biāo)準(zhǔn)超市、便利店、沖印店、快餐店、干洗店、美容院等，在鄰里商業(yè)區(qū)設(shè)店競(jìng)爭(zhēng)程度低，最接近顧客，能保持良好的顧客關(guān)系，但商圈小，價(jià)格通常也不優(yōu)惠。

專(zhuān)業(yè)一條街（string）是由若干經(jīng)營(yíng)類(lèi)似商品的商店聚集在一起形成的一條商業(yè)街。在許多歷史悠久的城市往往會(huì)自發(fā)形成一條條特色商品街，這是城市發(fā)展積淀下來(lái)的商業(yè)文化，極大地豐富和活躍了城市居民的消費(fèi)生活。

三、位置選擇因素分析

1．客流規(guī)律 ? 客流性質(zhì) ? 潛在固定顧客 ? 流動(dòng)顧客 2.周邊商店聚集狀況 ? 異種零售業(yè)的聚集 ? 有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的零售業(yè)的聚集 ? 有補(bǔ)充關(guān)系的零售業(yè)聚集 ? 多功能聚集 3．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析主要包括以下內(nèi)容：

? 競(jìng)爭(zhēng)店與所開(kāi)設(shè)新店的距離，以及在地理位置上的優(yōu)劣勢(shì)； ? 競(jìng)爭(zhēng)店的銷(xiāo)售規(guī)模與目標(biāo)定位 ? 競(jìng)爭(zhēng)店的目標(biāo)顧客層次特點(diǎn)； ? 競(jìng)爭(zhēng)店商品結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)特色； ? 競(jìng)爭(zhēng)店的實(shí)力和管理水平。4．交通地理?xiàng)l件 ? 交通的便利性。? 街道特點(diǎn)。? 地形特點(diǎn)。5．城市發(fā)展規(guī)劃 6.周?chē)h(huán)境 7.物業(yè)成本

四、店址評(píng)估

1.新店?duì)I業(yè)潛力

新店?duì)I業(yè)潛力可通過(guò)預(yù)測(cè)商店銷(xiāo)售額來(lái)確定。這種預(yù)測(cè)可以根據(jù)過(guò)去在類(lèi)似環(huán)境中的經(jīng)驗(yàn)，同行業(yè)的一般水平，或者經(jīng)過(guò)調(diào)查后采用統(tǒng)計(jì)分析方法計(jì)算出來(lái)。有一種測(cè)算方式比較簡(jiǎn)單易行，即根據(jù)已知的商店商圈內(nèi)消費(fèi)者的戶(hù)數(shù)、離店的遠(yuǎn)近、月商品購(gòu)買(mǎi)支出比重及新商店在該區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)占有率四個(gè)因素來(lái)估算。

2.開(kāi)店投資與經(jīng)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算

通過(guò)商圈調(diào)查可以估算新店的營(yíng)業(yè)額，但該新店是否值得經(jīng)營(yíng)，還必須把營(yíng)業(yè)額與投資額相比較，評(píng)估出損益狀況。

? 開(kāi)店前期投資預(yù)估 ? 開(kāi)店后經(jīng)營(yíng)費(fèi)用預(yù)估

五、選址分析報(bào)告

商店選址分析報(bào)告的內(nèi)容如下：

1.新店周?chē)乩砦恢锰卣鞅硎觯ǜ綀D說(shuō)明）； 2.被選店址周?chē)虡I(yè)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)店情況；

3.新店址周?chē)用窦傲鲃?dòng)人口消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)層次； 4.新店開(kāi)業(yè)后預(yù)計(jì)能輻射的范圍； 5.新店的營(yíng)業(yè)面積和商品結(jié)構(gòu)； 6.新店的市場(chǎng)定位和經(jīng)營(yíng)特色； 7.新店址經(jīng)營(yíng)效益預(yù)估。8.新店未來(lái)前景分析。

六、兩種具體的選址方法

1．市場(chǎng)需求與供應(yīng)密度分析方法

這種選址方法是通過(guò)對(duì)一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的零售潛力（需求密度）狀況，再結(jié)合當(dāng)?shù)匾延械牧闶凵痰昵闆r和可供選擇的店址（供應(yīng)密度）進(jìn)行綜合分析，最后在合適的商圈確定可選用的合適店址的一種選址方法。該方法相對(duì)簡(jiǎn)化了商圈分析內(nèi)容，對(duì)大型商店的選址較為適用。

2．多因素組合分析法

這種方法是先確定影響商店位置的各種因素及其重要程度，然后對(duì)各個(gè)備選店址進(jìn)行評(píng)分，最后確定最佳店址的方法。

第四篇：便利店選址和商圈調(diào)查的重要性

開(kāi)店規(guī)劃 設(shè)備供應(yīng) 店面營(yíng)運(yùn) 數(shù)據(jù)分析

便利店選址和商圈調(diào)查的重要性

在什么地方選址經(jīng)營(yíng)對(duì)于所有零售行業(yè)來(lái)說(shuō)都是至關(guān)重要的，尤其是便利店行業(yè)，一旦選擇決策失誤，造成的損失將是長(zhǎng)期和高成本的。所以，便利店在選址的時(shí)候，選址的決策就特別重要。

每個(gè)店址都有優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，在進(jìn)行選址的可行性評(píng)估時(shí)，我們必須明確便利店的目標(biāo)市場(chǎng)顧客會(huì)光顧店址，這就涉及到便利店的商圈調(diào)查。下面，對(duì)便利店選址中地區(qū)、商圈及各項(xiàng)因素的選擇，來(lái)探討如何選擇店址以及考慮如何取得和分析數(shù)據(jù)。

便利店在選址時(shí)需要考慮商圈因素主要有一下幾點(diǎn)：

1、地區(qū)的人口統(tǒng)計(jì)和生活方式特征

開(kāi)店規(guī)劃 設(shè)備供應(yīng) 店面營(yíng)運(yùn) 數(shù)據(jù)分析

主要考慮的因素有當(dāng)?shù)氐脑诼毬毠つ昶骄べY、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、消費(fèi)性支出、人口結(jié)構(gòu)、失業(yè)率、樓盤(pán)價(jià)格等

2、商務(wù)環(huán)境

主要考慮當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)和失業(yè)情況，流動(dòng)人口的數(shù)量

3、競(jìng)爭(zhēng)狀況

周邊便利店的店面數(shù)量及經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，是否達(dá)到飽和競(jìng)爭(zhēng)

4、店址的吸引力因素

包括店址的可接近性（顧客進(jìn)出便利店的路線(xiàn)難易程度），包括兩點(diǎn)：宏觀的和微觀的，包括商圈范圍、道路布局、交通流量、停車(chē)位、擁擠程度等。

開(kāi)店規(guī)劃 設(shè)備供應(yīng) 店面營(yíng)運(yùn) 數(shù)據(jù)分析

店面選址對(duì)于投資開(kāi)店至關(guān)重要，必須進(jìn)行綜合的分析考慮，取得數(shù)據(jù)的方式和方法也不一樣，可以以走訪(fǎng)的方式，也可以結(jié)合調(diào)查問(wèn)卷的方式，這個(gè)過(guò)程是個(gè)長(zhǎng)期的積累過(guò)程，數(shù)據(jù)收集完成后，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行合理的分析測(cè)算之后，才能夠決定是否投資開(kāi)店。

注明：本文權(quán)利歸屬于作者，不得用于商業(yè)行為!

第五篇：商圈調(diào)查分析報(bào)告

小陳水果店商圈調(diào)查分析報(bào)告

胡洋

103341021、人口規(guī)模及特征

人口密度非常大：小陳水果店位于無(wú)錫商院商業(yè)街比高數(shù)碼隔壁，是一個(gè)主要以經(jīng)營(yíng)水果的門(mén)面，在學(xué)院下課時(shí)間，以及周末放假時(shí)間有較多學(xué)生光顧，購(gòu)買(mǎi)各種自己所需的水果，主要經(jīng)營(yíng)各種常見(jiàn)水果。鮮甜可口、色澤誘人的水果，由內(nèi)而外散發(fā)著動(dòng)人的魅力，令人垂涎欲滴。水果除了好吃，對(duì)健康又大有益處。水果是美容、健康的圣品。餐后吃水果可幫助消化，好處不勝枚舉。

二、產(chǎn)品情況

小陳水果店：

主要經(jīng)營(yíng)各種時(shí)令水果。

水果價(jià)格（元/斤）

無(wú)籽西瓜貢 桔檸

4.68 8.80 7.80

菠蘿柿 子胡

3.80 3.98 9.80

橙子獼 猴桃特 小

2.88 4.28 4.50

芒果臍 橙金 絲蜜38.00 4.95 4.80

檬柚鳳柚

木9.80 西紅

柿

2.68

黃

1.68

西紅2.68

主營(yíng)產(chǎn)品： 黃瓜西紅柿 芒果 木瓜紅富士草莓 金橘 龍眼 特小鳳哈密瓜蜜桔 橙子

瓜砂

糖5.98 特蜜

2.78 金

瓜

4.98

柿

桔紅

富8.80 桔哈

密5.60 橘柚

6.50

士

瓜

子

砂糖桔獼猴桃 梨

紅心柚檸檬 雪梨

三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況

在無(wú)錫商院小陳水果店隔壁就有另外一家水果店，名為水果緣。同樣顧客都是我們學(xué)院的學(xué)生，同時(shí)大學(xué)生超市也有一家水果店，相比較其他兩家，本店的價(jià)格較好，質(zhì)量適中，所以生意相對(duì)而言較好。且靠近男生宿舍，所以顧客比較多。

五、客戶(hù)情況 負(fù)責(zé)人：胡洋

客戶(hù)都為無(wú)錫商院的學(xué)生。對(duì)于本店的水果，大多數(shù)學(xué)生都去過(guò)，且消費(fèi)過(guò)?？蛻?hù)大多持滿(mǎn)意的態(tài)度。

改進(jìn)建議：

建議：

水果保鮮：不同水果有不同的保鮮方法 首先不要囤大量的貨 盡量減短進(jìn)貨到 出貨期 有的可以常溫保存 有的需要冷藏保存但是成本相對(duì)較高 最好的辦法是盡量減短周轉(zhuǎn)期 像葡萄這樣的水果 基本不能過(guò)2天銷(xiāo)售期。

增加利潤(rùn)：

提高利潤(rùn)的方法主要是以下幾種：

1、維持目前進(jìn)貨價(jià)格、銷(xiāo)售價(jià)格不變的條件下，提高營(yíng)業(yè)額

2、維持銷(xiāo)售價(jià)格不變的條件下，降低進(jìn)貨價(jià)格

3、維持進(jìn)貨價(jià)格不變的條件下，提高零售價(jià)格

4、維持目前進(jìn)貨價(jià)格、銷(xiāo)售價(jià)格不變的條件下，降低開(kāi)店運(yùn)營(yíng)成本服務(wù)：

服務(wù)態(tài)度一定要好。對(duì)待顧客應(yīng)該親切。