第一篇：商業(yè)綜合體、寫字樓重點(diǎn)階段管理流程規(guī)定

房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司商業(yè)綜合體、寫字樓項(xiàng)目重點(diǎn)階段管理流程規(guī)定

XX房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司

商業(yè)綜合體、寫字樓項(xiàng)目重點(diǎn)階段管理流程規(guī)定（試

行）

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第一章 總則

第一條 為規(guī)范商業(yè)綜合體、寫字樓項(xiàng)目開發(fā)，嚴(yán)控投資風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效益，明確股份公司本級(jí)相關(guān)職能部門之間，股份公司與子公司之間的權(quán)限與責(zé)任，結(jié)合目前項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，制定本規(guī)定。

第二條 本規(guī)定適用于由我司控股、主導(dǎo)建設(shè)和運(yùn)作的購(gòu)物中心、商業(yè)街等商業(yè)綜合體項(xiàng)目；由商業(yè)公司租賃改造運(yùn)營(yíng)的商業(yè)綜合體，其改造工程參照本規(guī)定約定的商業(yè)綜合體標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。寫字樓項(xiàng)目參考本規(guī)定約定的寫字樓標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第三條 商業(yè)綜合體、寫字樓項(xiàng)目的重點(diǎn)管控階段包括立項(xiàng)、定位、方案、動(dòng)態(tài)成本及后評(píng)估五個(gè)階段。本規(guī)定重在明確上述五個(gè)階段的管理責(zé)任、管理要點(diǎn)與管理流程。

第四條 立項(xiàng)、定位、方案、動(dòng)態(tài)成本、后評(píng)估管理要遵循審核時(shí)效性、論證嚴(yán)謹(jǐn)性、結(jié)論嚴(yán)肅性的原則。

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【商業(yè)綜合體篇】

第二章 商業(yè)綜合體立項(xiàng)管理流程規(guī)定

第五條 管理目標(biāo)

立項(xiàng)管理應(yīng)對(duì)地塊商業(yè)綜合體項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行評(píng)估，降低投資風(fēng)險(xiǎn)、控制投資成本、確定運(yùn)作模式。

1、商業(yè)綜合體項(xiàng)目按照商業(yè)綜合體項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)估模型，對(duì)商業(yè)綜合體項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行量化評(píng)估，評(píng)估結(jié)果商業(yè)綜合體初判報(bào)告初步擬定商業(yè)綜合體檔次及投資估算，將作為立項(xiàng)的依據(jù)。原則上商業(yè)綜合體立項(xiàng)成本測(cè)算取值不能超過擬定檔次對(duì)應(yīng)的總建筑面積單方成本。

2、商業(yè)綜合體項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)平臺(tái)公司應(yīng)與商業(yè)公司確定合作模式，原則上商業(yè)綜合體項(xiàng)目由商業(yè)公司自持運(yùn)營(yíng)。如因特殊原因商業(yè)綜合體項(xiàng)目由第三方公司運(yùn)營(yíng)或采取其他運(yùn)作方式，立項(xiàng)時(shí)應(yīng)報(bào)集團(tuán)審批。

3、立項(xiàng)時(shí)應(yīng)明確項(xiàng)目租售比例，并以此為依據(jù)編制項(xiàng)目投資收益測(cè)算，項(xiàng)目立項(xiàng)通過后，該比例及立項(xiàng)成本原則上不得修改。如需修改，則應(yīng)報(bào)集團(tuán)審批。

第六條 管理流程

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1、平臺(tái)公司在獲取土地信息后，如含本文約定的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，應(yīng)第一時(shí)間通知商業(yè)公司參與項(xiàng)目前期調(diào)研；商業(yè)公司根據(jù)立項(xiàng)評(píng)估模型，在1周內(nèi)形成商業(yè)綜合體初判報(bào)告，作為商業(yè)綜合體立項(xiàng)的依據(jù)。

2、平臺(tái)公司應(yīng)同步開展地塊其他調(diào)研工作并編寫調(diào)研報(bào)告，在收到商業(yè)公司的商業(yè)綜合體初判報(bào)告3天內(nèi)，與商業(yè)公司協(xié)商簽訂商業(yè)綜合體立項(xiàng)會(huì)審表，并在此基礎(chǔ)上編制立項(xiàng)成本和投資收益測(cè)算，完成地塊立項(xiàng)文件。

3、平臺(tái)公司上報(bào)材料后，由股份公司投資管理中心分發(fā)各職能中心及商業(yè)公司審核，其中各職能中心審核項(xiàng)目立項(xiàng)文件，商業(yè)公司審核商業(yè)綜合體相關(guān)材料，于5個(gè)工作日內(nèi)完成審核意見。審核過程中應(yīng)與平臺(tái)公司保持充分溝通，對(duì)于雙方溝通后達(dá)成一致的事項(xiàng)，需督促平臺(tái)公司將材料調(diào)整到位。最終由投資管理中心在整體評(píng)價(jià)投資收益及風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，正式上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)并形成立項(xiàng)決策。

4、投資管理中心將立項(xiàng)決策反饋至平臺(tái)公司。對(duì)于通過立項(xiàng)的項(xiàng)目，平臺(tái)公司在獲取土地后，于5個(gè)工作日內(nèi)完成立項(xiàng)材料的修改并報(bào)投資管理中心審核備案。

第七條 立項(xiàng)材料要求

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1、按股份公司要求，立項(xiàng)上報(bào)材料包含但不限于立項(xiàng)請(qǐng)示、立項(xiàng)報(bào)告、市調(diào)報(bào)告、立項(xiàng)測(cè)算外，相關(guān)協(xié)議以及合同等；

2、商業(yè)公司編寫的商業(yè)綜合體初判報(bào)告，平臺(tái)公司與商業(yè)公司會(huì)簽的商業(yè)綜合體立項(xiàng)會(huì)審表；

3、綜合體項(xiàng)目的商業(yè)綜合體成本需從項(xiàng)目總投資中剝離，進(jìn)行獨(dú)立成本測(cè)算。

4、立項(xiàng)文件需經(jīng)平臺(tái)公司總經(jīng)理、董事長(zhǎng)確認(rèn)簽發(fā)后再上報(bào)。項(xiàng)目立項(xiàng)材料不齊備、不規(guī)范的，股份公司投資管理中心不予申報(bào)。

第三章 商業(yè)綜合體項(xiàng)目定位管理流程規(guī)定

第八條 管理目標(biāo)

項(xiàng)目定位管理應(yīng)以立項(xiàng)為基礎(chǔ)，對(duì)地塊及項(xiàng)目進(jìn)行深入調(diào)研論證，確定商業(yè)綜合體項(xiàng)目定位、地塊規(guī)劃方案、商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃。

1、規(guī)劃方案要確定商業(yè)綜合體項(xiàng)目位臵、體量。

2、確定商業(yè)綜合體項(xiàng)目動(dòng)工、封頂、竣工、開業(yè)等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。

3、商業(yè)綜合體定位一旦通過審核，在實(shí)際操作過程中不得隨意修改。如因市場(chǎng)變化等原因調(diào)整項(xiàng)目定位的，需報(bào)集團(tuán)審批。

第九條 管理流程

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1、由第三方公司運(yùn)營(yíng)或采取其他運(yùn)營(yíng)方式的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，定位管理流程與一般住宅項(xiàng)目基本一致，具體定位管理流程參照XX房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司項(xiàng)目定位管理辦法執(zhí)行。

2、由商業(yè)公司自持運(yùn)營(yíng)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，平臺(tái)公司需聯(lián)合商業(yè)公司協(xié)同完成定位提報(bào)材料。

2.1、商業(yè)公司在立項(xiàng)調(diào)研基礎(chǔ)上，展開二次調(diào)研和定位論證，完成商業(yè)綜合體定位報(bào)告編制。報(bào)告針對(duì)項(xiàng)目情況制定詳細(xì)的配臵標(biāo)準(zhǔn)、品牌定位及配合平臺(tái)公司細(xì)化商業(yè)綜合體目標(biāo)成本。

2.2、平臺(tái)公司根據(jù)商業(yè)綜合體定位報(bào)告組織整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，并在編制定位材料前與商業(yè)公司簽訂商業(yè)綜合體定位會(huì)審表。

2.3、編制定位材料前，平臺(tái)公司應(yīng)就技術(shù)方案與股份公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和技術(shù)研發(fā)中心達(dá)成基本一致意見。若有重大問題或有意見分歧的，及時(shí)聯(lián)合投資管理中心發(fā)起定位預(yù)溝通會(huì)，召集相關(guān)中心進(jìn)行方案預(yù)溝通并給予指導(dǎo)意見，確定一個(gè)基本穩(wěn)定的定位方案后再行上報(bào)。

3、定位提報(bào)材料由區(qū)域董事長(zhǎng)簽發(fā)，上報(bào)股份公司，抄送區(qū)域辦公室。

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4、平臺(tái)公司上報(bào)定位材料后，由投資管理中心分發(fā)各職能中心及商業(yè)公司審核。其中各職能中心審核項(xiàng)目定位文件，商業(yè)公司審核商業(yè)綜合體部分定位材料，于5個(gè)工作日內(nèi)完成審核意見。投資管理中心主導(dǎo)收集匯總各中心審核意見，形成定位評(píng)審意見書（初稿），定位評(píng)審會(huì)前下發(fā)至平臺(tái)公司。

5、定位評(píng)審會(huì)召開后5個(gè)工作日內(nèi)，由投資管理中心完成股份公司項(xiàng)目定位評(píng)審（包括定位評(píng)審意見書及回復(fù)、目標(biāo)成本及項(xiàng)目考核材料）傳簽流程，下發(fā)目標(biāo)成本和項(xiàng)目考核通知。其中商業(yè)綜合體目標(biāo)成本獨(dú)立批復(fù)下發(fā)。

第十條 定位材料要求

1、定位材料包含但不限于以下內(nèi)容：

1）項(xiàng)目定位請(qǐng)示，含區(qū)域評(píng)審意見，區(qū)域董事長(zhǎng)簽字； 2）商業(yè)綜合體定位匯報(bào)材料：商業(yè)公司編寫的商業(yè)綜合體初判報(bào)告，平臺(tái)公司與商業(yè)公司會(huì)簽的商業(yè)綜合體定位會(huì)審表、商業(yè)綜合體規(guī)劃方案及開發(fā)計(jì)劃；

3）項(xiàng)目定位成本測(cè)算及盈利規(guī)劃表，綜合項(xiàng)目地塊綜合投資收益測(cè)算應(yīng)包括商業(yè)綜合體部分；此外，商業(yè)綜合體成本需用商業(yè)綜合體成本測(cè)算表（報(bào)定位用）單獨(dú)測(cè)算；

4）主要信息對(duì)比表；

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5）成本核查表。

2、定位文件應(yīng)經(jīng)過公司總經(jīng)理、董事長(zhǎng)確認(rèn)簽發(fā)后上報(bào)投資管理中心；材料不齊備、不規(guī)范的，投資管理中心不予申報(bào)。

第四章 商業(yè)綜合體建筑方案管理流程規(guī)定

第十一條 管理目標(biāo)

商業(yè)綜合體方案階段應(yīng)以審批通過的定位為依據(jù)，根據(jù)批復(fù)的目標(biāo)成本開展限額設(shè)計(jì)，確定項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，制定開發(fā)計(jì)劃，確定交場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)。

1、原則上項(xiàng)目方案一經(jīng)確定則需嚴(yán)格執(zhí)行，如因市場(chǎng)變化等因素必須調(diào)整的，凡出現(xiàn)以下情況即屬于重大方案調(diào)整，須履行重大方案調(diào)整審批程序，報(bào)股份公司審批。

1.1調(diào)整商業(yè)綜合體檔次； 1.2方案調(diào)整總建面變化超5%；

1.3方案調(diào)整導(dǎo)致建造成本超1%或超500萬(wàn)；

2、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃一經(jīng)確定即納入平臺(tái)公司考核體系。第十二條 管理流程

1、原則上項(xiàng)目定位確定后6個(gè)月內(nèi)應(yīng)完成方案審核，城市綜合體項(xiàng)目可適當(dāng)延期，具體時(shí)間由平臺(tái)公司向技術(shù)研發(fā)中心申請(qǐng)后確定。

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2、商業(yè)綜合體實(shí)行誰(shuí)投資誰(shuí)牽頭方案設(shè)計(jì)的原則：若由平臺(tái)公司持有或銷售，則由平臺(tái)公司負(fù)責(zé)牽頭方案設(shè)計(jì)；若資產(chǎn)由商業(yè)公司持有運(yùn)營(yíng)，則由商業(yè)公司負(fù)責(zé)牽頭方案設(shè)計(jì)，平臺(tái)公司需協(xié)同商業(yè)公司在方案設(shè)計(jì)過程中的設(shè)計(jì)對(duì)接，并負(fù)責(zé)整理整個(gè)項(xiàng)目地塊的方案匯報(bào)文件，上報(bào)技術(shù)研發(fā)中心審核。

3、牽頭方案設(shè)計(jì)需組織設(shè)計(jì)單位依據(jù)商業(yè)綜合體建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)完成商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)方案及開發(fā)計(jì)劃，依據(jù)批復(fù)的目標(biāo)成本細(xì)化商業(yè)綜合體成本控制表，并根據(jù)設(shè)計(jì)方案編制項(xiàng)目交場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)。

4、技術(shù)研發(fā)中心組織召開方案評(píng)審會(huì)議。平臺(tái)公司應(yīng)在會(huì)議召開10個(gè)工作日前報(bào)送材料至技術(shù)研發(fā)中心，技術(shù)研發(fā)中心分發(fā)各職能中心審核。會(huì)上由平臺(tái)公司進(jìn)行項(xiàng)目方案匯報(bào)，技術(shù)研發(fā)中心于5個(gè)工作日內(nèi)形成會(huì)議紀(jì)要并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。

5、平臺(tái)公司及商業(yè)公司根據(jù)會(huì)議要求，于5個(gè)工作日內(nèi)調(diào)整完畢項(xiàng)目方案材料并上報(bào)技術(shù)研發(fā)中心。技術(shù)研發(fā)中心發(fā)予各職能中心復(fù)核，復(fù)核無(wú)誤后發(fā)平臺(tái)公司執(zhí)行。

第十三條 建筑方案材料要求

1、各平臺(tái)公司在項(xiàng)目定位審核通過后，應(yīng)組織完成項(xiàng)目方案匯報(bào)材料，材料包括但不限于：

1）建筑100%設(shè)計(jì)方案；

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2）項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)（含交場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)）；

3）依據(jù)批復(fù)的目標(biāo)成本細(xì)化商業(yè)綜合體成本控制表（方案設(shè)計(jì)后用）；

4）項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃表。

2、建筑方案審核材料不齊備、不規(guī)范的，技術(shù)研發(fā)中心不予申報(bào)。

第五章 商業(yè)綜合體項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管控流程規(guī)定

第十四條 管理目標(biāo)

1、商業(yè)綜合體項(xiàng)目開發(fā)過程管控需做好動(dòng)態(tài)成本臺(tái)賬，及時(shí)對(duì)成本超限作出預(yù)警并采取管控措施。其他商業(yè)項(xiàng)目參照?qǐng)?zhí)行。

第十五條 管理流程

1、平臺(tái)公司需建立完整的商業(yè)綜合體項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本臺(tái)賬，對(duì)于未能獨(dú)立核算到商業(yè)綜合體項(xiàng)目的合同金額，需按既定原則，合理拆分核算到商業(yè)綜合體項(xiàng)目中。

2、綜合體項(xiàng)目中公共部分成本拆分存在爭(zhēng)議的，按誰(shuí)受益誰(shuí)分?jǐn)?、或按建筑面積占比分?jǐn)?。?duì)于成本拆分存在爭(zhēng)議，且平臺(tái)公司與商業(yè)公司難以商定的，需及時(shí)報(bào)股份公司工程成本管理中心協(xié)調(diào)解決。

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3、商業(yè)綜合體完成施工圖設(shè)計(jì)后，需及時(shí)開展施工圖預(yù)算。在總包招標(biāo)過程中算量、對(duì)量，消除大的工程量差異。定標(biāo)后，將施工圖預(yù)算報(bào)商業(yè)公司備案。

4、商業(yè)綜合體機(jī)電設(shè)備優(yōu)先選用有集中采購(gòu)覆蓋的品牌，其次須在商業(yè)綜合體機(jī)電設(shè)備品牌推薦推薦品牌內(nèi)選型。未能在推薦范圍內(nèi)選型的，需上報(bào)商業(yè)公司審批。或在招標(biāo)的過程中，在推薦的3個(gè)品牌基礎(chǔ)上，引入同檔次的機(jī)電設(shè)備品牌，進(jìn)一步加強(qiáng)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。

5、商業(yè)綜合體開發(fā)建設(shè)過程中，限價(jià)科目在招標(biāo)定標(biāo)前存在成本超限，平臺(tái)公司需與商業(yè)公司會(huì)審后定標(biāo)。若出現(xiàn)一級(jí)科目成本超限，需作專題報(bào)告說(shuō)明原因，上報(bào)工程成本管理中心及商業(yè)公司，同時(shí)主動(dòng)采取措施在其他科目減配，實(shí)現(xiàn)成本節(jié)減，確保項(xiàng)目總體動(dòng)態(tài)成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。

第六章 商業(yè)綜合體后評(píng)估管理流程規(guī)定

第十六條 管理目標(biāo)

在商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)運(yùn)營(yíng)一年內(nèi)，各平臺(tái)公司及商業(yè)公司應(yīng)針對(duì)項(xiàng)目投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等各個(gè)環(huán)節(jié)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，分析問題，形成項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告，以期為后續(xù)項(xiàng)目的投資開發(fā)提供借鑒。

第十七條 管理流程

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平臺(tái)公司與商業(yè)公司協(xié)同撰寫后評(píng)估報(bào)告并提交投資管理中心，投資管理中心發(fā)予研發(fā)、工程成本等職能中心審核。審核通過后，投資管理中心報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)通過后存檔備案并下發(fā)相關(guān)平臺(tái)公司參考學(xué)習(xí)。

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【寫字樓篇】

第七章 寫字樓項(xiàng)目管理要點(diǎn)

寫字樓項(xiàng)目的重點(diǎn)管控階段分立項(xiàng)、定位、方案、動(dòng)態(tài)成本及后評(píng)估五個(gè)階段，流程基本與一般住宅項(xiàng)目基本一致，各階段管理要點(diǎn)主要如下：

第十八條 寫字樓立項(xiàng)階段管理要點(diǎn)

1、立項(xiàng)階段應(yīng)明確寫字樓等級(jí)意向及租售比例，并以此為依據(jù)編制項(xiàng)目投資收益測(cè)算。對(duì)于綜合體項(xiàng)目，寫字樓的成本需從項(xiàng)目總投資中剝離，進(jìn)行獨(dú)立成本測(cè)算。

2、原則上寫字樓立項(xiàng)成本測(cè)算取值不能超過擬定檔次對(duì)應(yīng)的總建筑面積單方成本。

第十九條 寫字樓定位階段管理要點(diǎn)

1、寫字樓定位應(yīng)以立項(xiàng)為基礎(chǔ)，對(duì)地塊及項(xiàng)目進(jìn)行深入調(diào)研論證，確定寫字樓的體量、等級(jí)定位及綠色建筑評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

2、寫字樓等級(jí)定位劃分為超甲級(jí)、甲級(jí)、準(zhǔn)甲級(jí)、乙級(jí)四個(gè)等級(jí)。其中準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓的建造標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)于甲級(jí)的作適當(dāng)減配，適用于除北上廣深外的二線城市。

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3、寫字樓建造成本標(biāo)準(zhǔn)的總建筑面積單方成本限價(jià)指標(biāo)未含綠色建筑認(rèn)證要求。如項(xiàng)目有綠色建筑認(rèn)證要求，可按認(rèn)證需增配條件適當(dāng)提高建造成本標(biāo)準(zhǔn)。

4、上報(bào)項(xiàng)目定位測(cè)算時(shí)，寫字樓成本需單獨(dú)劃分為成本分期。第二十條 寫字樓方案階段管理要點(diǎn)

1、寫字樓方案階段應(yīng)以審批通過的定位為依據(jù)，根據(jù)批復(fù)的目標(biāo)成本細(xì)化寫字樓成本控制表開展限額設(shè)計(jì)，確定寫字樓設(shè)計(jì)方案、制定開發(fā)計(jì)劃及交場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)。

2、寫字樓設(shè)計(jì)方案、成本控制表上報(bào)股份公司審定備案；

3、原則上寫字樓方案一經(jīng)確定需嚴(yán)格執(zhí)行，如因市場(chǎng)變化等因素必須調(diào)整的，凡出現(xiàn)以下情況即屬于重大方案調(diào)整，須履行重大方案調(diào)整審批程序，報(bào)股份公司審批。3.1調(diào)整寫字樓等級(jí)；

3.2方案調(diào)整導(dǎo)致建造成本超2%或超300萬(wàn)。第二十一條 寫字樓動(dòng)態(tài)成本管理要點(diǎn)

1、批復(fù)的成本控制表將成本科目分為限單方價(jià)格、限單項(xiàng)總價(jià)、設(shè)參考價(jià)三大類，作為動(dòng)態(tài)成本管控的依據(jù)。

2、若出現(xiàn)一級(jí)科目成本超限，需作專題報(bào)告說(shuō)明原因，上報(bào)工程成本管理中心；同時(shí)主動(dòng)采取措施在其他科目減配，實(shí)現(xiàn)成本節(jié)減，14/ 20 XX房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司商業(yè)綜合體、寫字樓項(xiàng)目重點(diǎn)階段管理流程規(guī)定

確保寫字樓總體動(dòng)態(tài)成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。第二十二條 寫字樓后評(píng)估管理要點(diǎn)

1、按投資管理中心下發(fā)的項(xiàng)目后評(píng)估通知要求，上報(bào)寫字樓后評(píng)估報(bào)告。

第二十三條 第二十四條

第八章商業(yè)綜合體、寫字樓附則

本管理規(guī)定由工程成本管理中心負(fù)責(zé)解釋。本管理規(guī)定自下發(fā)之日起執(zhí)行。

15/ 20 XX房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司商業(yè)綜合體、寫字樓項(xiàng)目重點(diǎn)階段管理流程規(guī)定

附件：商業(yè)綜合體重點(diǎn)階段管理流程圖-立項(xiàng)管理流程圖

16/ 20 XX房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司商業(yè)綜合體、寫字樓項(xiàng)目重點(diǎn)階段管理流程規(guī)定

附件：商業(yè)綜合體重點(diǎn)階段管理流程圖-定位管理流程圖

17/ 20 房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司商業(yè)綜合體、寫字樓項(xiàng)目重點(diǎn)階段管理流程規(guī)定

附件：商業(yè)綜合體重點(diǎn)階段管理流程圖-方案管理流程圖

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商業(yè)綜合體實(shí)行誰(shuí)投資誰(shuí)牽頭方案設(shè)計(jì)的原則：若由平臺(tái)公司持有或銷售，則由平臺(tái)公司負(fù)責(zé)牽頭方案設(shè)計(jì)；若資產(chǎn)由商業(yè)公司持有運(yùn)營(yíng)，則由商業(yè)公司負(fù)責(zé)牽頭方案設(shè)計(jì)，平臺(tái)公司需協(xié)同商業(yè)公司在方案設(shè)計(jì)過程中的設(shè)計(jì)對(duì)接，并負(fù)責(zé)整理整個(gè)項(xiàng)目地塊的方案匯報(bào)文件，上報(bào)技術(shù)研發(fā)中心審核。XXXX房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司商業(yè)綜合體、寫字樓項(xiàng)目重點(diǎn)階段管理流程規(guī)定

附件：商業(yè)綜合體重點(diǎn)階段管理流程圖-方案調(diào)整管理流程圖

19/ 20 XX房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司商業(yè)綜合體、寫字樓項(xiàng)目重點(diǎn)階段管理流程規(guī)定

附件：商業(yè)綜合體重點(diǎn)階段管理流程圖-后評(píng)估管理流程圖

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第二篇：寫字樓裝修管理規(guī)定

寫字樓裝修管理規(guī)定

為了加強(qiáng)蜀都中心二次裝修管理大廈內(nèi)人員和公共設(shè)施設(shè)備的安全，對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)的規(guī)定如下：

一、施工過程中，本裝修公司的所有建筑材料、建筑垃圾不得堆放在裝修區(qū)域以外，特別是電梯口或者其他公共區(qū)域，（建筑垃圾必須“袋裝化”集中放于施工區(qū)域內(nèi)，清運(yùn)時(shí)間為周一—周五19:30—22:30，周六為14:30—22:30，周日為9:30—22:30）如有發(fā)現(xiàn)將處于50元/袋由我方代為清理。

二、如有下列違規(guī)現(xiàn)象的裝修單位，應(yīng)立即停工整改，并且在未經(jīng)取得物業(yè)服務(wù)中心的同意下禁止施工：

1.在開工之前，成品保護(hù)不符合規(guī)范的（成品保護(hù)規(guī)范：貨運(yùn)電梯到裝修區(qū)域安全出口出做成品保護(hù)，地面彩條布上面鋪設(shè)地板，墻面彩條布須做到1.8m高）。

2.裝修區(qū)域內(nèi)未按照規(guī)定配備滅火器（裝修范圍內(nèi)每100平方米必須保證至少2具4公斤的手提滅火筒，不足100平方米按100平方米計(jì)算)；

3.施工現(xiàn)場(chǎng)未配備臨時(shí)電箱；

4.裝修區(qū)域內(nèi)使用的木工板未刷防火涂料；

5.裝修材料部符合寫字樓防火等級(jí)規(guī)范的；

6.未按照物業(yè)服務(wù)中心備案的圖紙施工的；

7.破壞大廈的主體結(jié)構(gòu)和改變大廈外觀形象的；

8.妨礙物業(yè)服務(wù)中心工作人員正常巡查巡視的；

9.石膏板吊頂、檢修孔不合理的（管道主閥門、各支路閥門和計(jì)費(fèi)模塊須開檢修孔，且檢修孔不得小于500mm*500m，空調(diào)回風(fēng)口下方需預(yù)留足夠的空間，便于后期檢查。

10.新增加的空調(diào)未接入計(jì)費(fèi)系統(tǒng)的。

11.挪用或損壞公共消防設(shè)施設(shè)備和器材的。

三、施工時(shí)間在建筑物內(nèi)無(wú)人入住時(shí)，裝修時(shí)間為8:00—20:00。但有客戶入住后，正常施工時(shí)間為周一至周五19:00—次日6:00、周六13:00—6:00。如需超時(shí)工作或在規(guī)定時(shí)間外工作，事先必須物業(yè)服務(wù)中心書面同意（額外施工時(shí)間不得進(jìn)行會(huì)產(chǎn)生噪音、異味、粉塵等影響他人工作的施工，否則物業(yè)中心有權(quán)以任何有效方式停止違法規(guī)定的裝修行為）。

四、裝修材料運(yùn)輸必須使用指定電梯，不得運(yùn)輸超長(zhǎng)超寬超重材料；運(yùn)送貨物時(shí)不得使用硬質(zhì)的運(yùn)貨手推車，如有違反立即停止使用電梯。

五、裝修施工單位之施工人員不得赤足，不得穿背心、拖鞋。亦不得在非工作區(qū)域內(nèi)逗留，不得隨地吐痰。不得大聲喧嘩，不得使用任何放聲設(shè)備如收音機(jī)、電視機(jī)等。絕對(duì)禁止賭博、飲酒等。

六、裝修期間損壞、破壞公共設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)照價(jià)賠償。

防患于未然，望各位裝修單位積極配合我物業(yè)中心的各項(xiàng)工作，為蜀都中心群體人員打造出一個(gè)安全、舒適、干凈、整潔的辦公環(huán)境。

注：未盡事宜以最新《蜀都中心寫字樓裝修管理規(guī)定》為準(zhǔn)。

物業(yè)服務(wù)中心2013年8月21日

第三篇：寫字樓裝修管理規(guī)定

寫字樓裝修管理規(guī)定

一、總則

1、為增強(qiáng)投資寫字樓租賃后的裝修管理，保證大樓修建主體構(gòu)造的穩(wěn)定與全體作風(fēng)的完好、一致，保證租賃單方的權(quán)益，參照國(guó)度相關(guān)法規(guī)，制定本管理規(guī)則。

2、本規(guī)則為寫字樓租賃契約之附加商定文件，簽署契約即視為認(rèn)同本規(guī)則一切條款;租戶在對(duì)租賃的寫字樓停止裝飾裝修必需無(wú)條件恪守本規(guī)則。

3、本規(guī)則由投資廣場(chǎng)物業(yè)管理處擔(dān)任解釋，其中內(nèi)容與國(guó)度或中央同類規(guī)章有異同之處以國(guó)度或中央法規(guī)為準(zhǔn)。

4、租賃單方另有商定各項(xiàng)不在本規(guī)則的商定范圍之內(nèi)。

二、普通規(guī)則

1、租戶對(duì)承租區(qū)域的裝飾裝修進(jìn)程中，制止下列行為。

①

未經(jīng)大樓物業(yè)管理處同意或許具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變化大樓修建主體和承重構(gòu)造。

②

擴(kuò)展承重墻上原有的門窗尺寸，減少承重主柱、支撐墻體，銜接等的尺寸，撤除銜接墻的磚、混凝土墻體。

③

對(duì)樓層上、下樓板大面積打孔。

④

將無(wú)防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房間。

⑤

損壞大樓原有節(jié)能設(shè)備，降低節(jié)能效果，損壞挪動(dòng)采光通風(fēng)與固定標(biāo)識(shí)物等。

⑥

改動(dòng)電力主配線路、給排水主水管及分支管路、消防設(shè)備設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備。

⑦

在公共區(qū)域內(nèi)懸掛較大體積物體。建隔墻等，侵占公用空間，損害公共局部及設(shè)備。

⑧

改動(dòng)租賃區(qū)域或樓外立面構(gòu)造，顏色、開門、開窗等有損大樓修建外觀的行為。

2、租賃方對(duì)承租區(qū)域的室內(nèi)裝飾裝修，未經(jīng)物業(yè)管理處贊同，不得有下列行為：

①

對(duì)地板的裝飾，對(duì)吊頂?shù)牟饟Q裝飾。

②

搭建修建物、構(gòu)筑物。

③

拆改供冷、供暖管道和設(shè)備。

④

拆改電照用具、電照開關(guān)、風(fēng)機(jī)開關(guān)、電源插座及有線電話網(wǎng)絡(luò)插座等。

⑤

室內(nèi)墻壁裝飾、改色。

⑥

在公用通道及走廊、電梯口運(yùn)用改動(dòng)顏色，粘貼、設(shè)置廣告物或其它相似行為。

⑦

樓頂懸掛小型物體需借助管道的支撐點(diǎn)時(shí)。

3、租賃方對(duì)承租區(qū)域的室內(nèi)裝飾裝修，有下列行為，必需向物業(yè)管理處報(bào)送有關(guān)施工方案及圖紙，并由物業(yè)管理處同意，方可施工。

①

裝修超越大樓設(shè)計(jì)規(guī)范或規(guī)則，添加樓面載荷的，應(yīng)經(jīng)大樓原設(shè)計(jì)單位或許是有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案。

②

改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的以及改房間衛(wèi)生間、廚房的應(yīng)依照防水規(guī)范制定施工方案，并做漏水實(shí)驗(yàn)。

③

對(duì)本區(qū)域內(nèi)的用電容量添加，應(yīng)對(duì)照原大樓設(shè)計(jì)容量制定增容方案，對(duì)空開、維護(hù)安裝的調(diào)整應(yīng)有調(diào)整方案。

④

對(duì)房間的隔離，水、電、曖、消防、監(jiān)控、通訊設(shè)備的裝修正動(dòng)，都須有完好、詳細(xì)的方案及立體圖。

裝修施工平安措施，動(dòng)用明火和停止焊接作業(yè)。

第四篇：商業(yè)綜合體及購(gòu)物中心項(xiàng)目商業(yè)管理公司籌備執(zhí)行工作流程

商業(yè)綜合體及購(gòu)物中心項(xiàng)目商業(yè)管理公司籌備執(zhí)行工作流程

執(zhí)行工作流程中一共有85個(gè)大項(xiàng)。如下所示：

1獲得立項(xiàng)資料和主力店合作信息15天

2規(guī)劃(概念)方案解讀20天

3組織對(duì)城市綜合水平實(shí)地考察和調(diào)研(商業(yè)和物管)45天

4組織召開第一次規(guī)劃研討和籌備工作會(huì)議(主要研討規(guī)劃方案、商業(yè)管理模式與籌備計(jì)劃執(zhí)行書節(jié)點(diǎn))1天

5參與商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位和設(shè)計(jì)要點(diǎn)研討會(huì)，提供項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及設(shè)計(jì)建議書，完成設(shè)計(jì)要點(diǎn)會(huì)簽

6編制商業(yè)管理公司籌備計(jì)劃執(zhí)行書并完成會(huì)簽30天

7公司注冊(cè)及資質(zhì)申報(bào)/下達(dá)籌備工作通知書30天

8商圈/物管/人力資源/媒體市調(diào),形成報(bào)告/建議60天

9組織召開第二次籌備工作會(huì)議(主要研討方案設(shè)計(jì)成果評(píng)審/管理公司模式架構(gòu)及前期人員安排等)1天

10參與建筑方案綜合評(píng)審,完成商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃,提供物管用房平面布置圖15天

12組織參與建筑方案深化設(shè)計(jì)評(píng)審（提供餐飲區(qū)域點(diǎn)位圖/商業(yè)和地下室廣告位布點(diǎn)圖）30天

13參與各專項(xiàng)設(shè)計(jì)評(píng)審,包括立面/內(nèi)裝/景觀/照明/導(dǎo)示系統(tǒng)/弱點(diǎn)智能化等,提出意見和建議(提供商業(yè)房產(chǎn)技術(shù)條件/景觀各要素布點(diǎn)圖)302天

14組織參與初步設(shè)計(jì),確認(rèn)所有設(shè)計(jì)條件（包括提供基本的商業(yè)業(yè)戶的房產(chǎn)技術(shù)要求等）80天

15組織參與施工圖會(huì)審,并提供審圖意見25天

16完成架構(gòu)編制、薪酬方案和人員到崗計(jì)劃90天

17獲得面積數(shù)據(jù),完成項(xiàng)目租賃決策文件編制30天

18完成管理啟動(dòng)費(fèi)測(cè)算和使用計(jì)劃審批流程30天

19完成招商費(fèi)用預(yù)算和審批流程30天

20臨時(shí)辦公用房及辦公用品準(zhǔn)備20天

21制訂商業(yè)招商政策和租金方案40天

22制訂招商工作計(jì)劃書及策劃推廣方案(廣告媒體市調(diào))40天

23編寫物業(yè)管理方案;編制物業(yè)管理合同及相關(guān)文件40天

24商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算及審批流程80天

25物業(yè)管理招標(biāo)及物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案

26臨時(shí)管理制度建立65天

27第一次招商培訓(xùn)及考核30天

28跟進(jìn)完成商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃細(xì)化方案(第一版施工圖對(duì)接)30天

29申請(qǐng)并建立會(huì)計(jì)電算化賬套30天

30政府關(guān)系及稅收政策接洽

31制定收費(fèi)流程和核算流程，建立收費(fèi)臺(tái)賬30天

32按集團(tuán)及商管要求按月編制上報(bào)各種報(bào)表30天

33招商前期準(zhǔn)備工作55天

34第三次籌備工作會(huì)議(主要研討招商與裝修事宜)1天

35商業(yè)招商及策劃推廣全面啟動(dòng)招商預(yù)熱期(意向洽談;總體完成簽約30%，其中餐飲類完成50%)30天

36完成簽約儀式和招商推介會(huì)5天

37強(qiáng)勢(shì)招商期(簽約落位；總體完成簽約50%，其中餐飲類完成70%)80天 38適時(shí)開展異地招商30天

39強(qiáng)勢(shì)招商期(總體完成簽約80%、其中餐飲類完成100%)30天

招商收尾期(調(diào)整滿鋪；總體完成簽約100%）

40介入主體結(jié)構(gòu)/屋面/砌筑施工232天

41介入機(jī)電管線安裝270天 42介入機(jī)電設(shè)備安裝105天

43參與設(shè)備調(diào)試/編寫設(shè)備清單綜合調(diào)試45天

44變配電房安裝及供電40天

45消防工程及調(diào)試144天

46智能化安裝及調(diào)試144天

47電梯安裝及調(diào)試141天

48主力店交接主力店物業(yè)管理界面對(duì)接255天

49建立租金收繳臺(tái)帳30天

50主力店交付進(jìn)場(chǎng)/進(jìn)場(chǎng)日確認(rèn)180天

51第二次員工培訓(xùn)及考核(裝修前)30天

52完成商業(yè)商鋪裝修準(zhǔn)備工作210天

53介入商業(yè)公共部分內(nèi)裝61天

54介入外裝飾工程365 天

55多種經(jīng)營(yíng)點(diǎn)位規(guī)劃及招商120天

56商業(yè)交付進(jìn)場(chǎng)與裝修餐飲類商鋪裝修75天

57非餐飲類商鋪裝修45天

58多種經(jīng)營(yíng)點(diǎn)位裝修20天

59第四次籌備工作會(huì)議(主要研討裝修進(jìn)度控制開業(yè)/營(yíng)銷推廣/設(shè)備代管/

等)1天

60制訂開業(yè)慶典方案和工作倒排計(jì)劃40天

61啟動(dòng)開業(yè)慶典準(zhǔn)備工作(實(shí)施計(jì)劃和方案)90天

62介入室外市政配套工程105 天

63介入室外景觀工程140 天

64導(dǎo)示系統(tǒng)制作安裝177天

65三標(biāo)文件編寫與認(rèn)證120天

66完成二次招商(掉鋪補(bǔ)招及優(yōu)化調(diào)整)30天 67制定開業(yè)期營(yíng)銷推廣活動(dòng)方案60天 68開業(yè)初期營(yíng)銷推廣活動(dòng)啟動(dòng)

69物業(yè)管理用房交付啟用60天 70停車場(chǎng)管理方案和相關(guān)手續(xù)辦理30天

71完成廣告位招商30天 72工程設(shè)備代管15天 73工程設(shè)備預(yù)接管(未驗(yàn)收)30天 74完成保潔/拓荒/綠化招標(biāo)6175財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等三險(xiǎn)投保投保工作6076全面清潔拓荒2077介入物業(yè)驗(yàn)收四方驗(yàn)收578消防驗(yàn)收779綜合驗(yàn)收580物業(yè)正式接管

81工程遺留問題處置

82第三次員工培訓(xùn)及考核(開業(yè)前)3083設(shè)備運(yùn)行/安防/保潔/車場(chǎng)等物業(yè)管理全面展開

84營(yíng)運(yùn)管理準(zhǔn)備啟動(dòng)3085商業(yè)開業(yè)1 天 天 天 天 天 天 天 天 天 天31

第五篇：寫字樓地下停車場(chǎng)管理規(guī)定

寫字樓地下停車場(chǎng)管理規(guī)定

一、本地下停車場(chǎng)只對(duì)匯智廣場(chǎng)固定業(yè)戶提供車位使用服務(wù)。

二、本停車場(chǎng)只提供車位使用服務(wù)，不承擔(dān)車輛和財(cái)產(chǎn)的保管責(zé)任。車輛及財(cái)物毀損、滅失，及意外導(dǎo)致他人傷亡、財(cái)物損壞的風(fēng)險(xiǎn)，車主自行承擔(dān)。

三、車輛進(jìn)入本停車場(chǎng)必須服從工作人員的指揮。

四、嚴(yán)禁載有易燃、易爆等危險(xiǎn)品的車輛進(jìn)入停車場(chǎng)。

五、車輛進(jìn)場(chǎng)時(shí)必須在入口處用《車輛行駛證》換取本車場(chǎng)《出入卡》，并在離場(chǎng)時(shí)換回（繳費(fèi)）,《出入卡》只作為提供車位使用服務(wù)的憑證，不作為車輛的保管憑證。

六、《出入卡》必須妥善保管，不得污損、遺失或轉(zhuǎn)借他人使用。若不慎遺失，經(jīng)查有關(guān)登記證明文件確認(rèn)無(wú)誤，并在車主繳交停車《出入卡》后方可取車離場(chǎng)。

七、本停車場(chǎng)內(nèi)車輛限速5k m/小時(shí)。

八、愛護(hù)停車場(chǎng)內(nèi)設(shè)施，如有損壞照價(jià)賠償。

九、車輛停放時(shí)不得超越其所需車位界線。

十、車輛不得停放在本停車場(chǎng)不準(zhǔn)停車之范圍，并不得妨礙其它車輛行駛或停泊。

十一、不得在本車場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行車輛維修、清洗及車與車過油。

十二、本公司有權(quán)將違例停泊之車輛扣押或拖離停車場(chǎng),任何損壞概不負(fù)責(zé)。

十三、所有進(jìn)入本停車場(chǎng)之車輛及司機(jī)，如發(fā)生多次不理會(huì)工作人員指引，任意違反本停車場(chǎng)管理規(guī)定，以及非匯智廣場(chǎng)固定業(yè)戶進(jìn)入停車場(chǎng)的，將會(huì)被記錄在案，并將被拒絕再次使用本停車場(chǎng)。

十四、在本停車場(chǎng)每停車一次，須繳費(fèi)每車每小時(shí) 元。

十五、車輛在繳交停車費(fèi)后，在10分鐘內(nèi)必須離場(chǎng),否則將重新計(jì)費(fèi)。

十六、任何車輛必須在22:00時(shí)之前繳納費(fèi)用后離開本停車場(chǎng)。

十七、匯智廣場(chǎng)物業(yè)服務(wù)中心保留對(duì)《匯智廣場(chǎng)地下停車場(chǎng)管理規(guī)定》的解釋權(quán)。并在需要時(shí)有權(quán)隨時(shí)做出修訂。

十八、本車場(chǎng)開放時(shí)間：早07：30-晚22：00時(shí)

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2014年10月 日