第一篇：高檔寫字樓物業(yè)設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)篇
*******中心大廈物業(yè)設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)
標(biāo)準(zhǔn)篇
序
物業(yè)管理是物質(zhì)文明社會的產(chǎn)物，是人類現(xiàn)代社會發(fā)展的客觀需要。物業(yè)管理最本質(zhì)的意義，是通過物業(yè)管理的全過程，達(dá)到物業(yè)本身的保值增值，讓人類的建設(shè)成果的使用價(jià)值得以最充分地體現(xiàn)。
物業(yè)管理的主要對象是建筑物，對于高層建而言，其設(shè)計(jì)壽命可長達(dá)70-100年，維持建筑物壽命的主要因素是其配套的設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)，因此對設(shè)備設(shè)施的管理效果如何，直接關(guān)系到建筑物的壽命，也由此關(guān)系到業(yè)主的資產(chǎn)能否保值增值。同時(shí)我們還應(yīng)該注意到，對同一棟物業(yè)來說，必然是幾代人的管理，物業(yè)設(shè)備管理具有的長期的連續(xù)性，必然要求第一代的管理者，要有強(qiáng)烈的歷史責(zé)任感，把物業(yè)設(shè)備管理的各項(xiàng)基礎(chǔ)工作做好。在物業(yè)管理的全部內(nèi)容中，設(shè)備管理工作是一項(xiàng)最重要的硬件管理工作，它不但對物業(yè)本身的價(jià)值體現(xiàn)起到了舉足輕重的作用，還對物業(yè)管理的服務(wù)水平的保障起到了不可替代的作用。
當(dāng)今，高層建筑的設(shè)備系統(tǒng)基本上集中了世界上各個(gè)領(lǐng)域中先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)在應(yīng)用技術(shù)方面的成果。每一個(gè)設(shè)備系統(tǒng)都具有其非常鮮明的專業(yè)特點(diǎn)，有著它內(nèi)在的、獨(dú)特的運(yùn)行規(guī)律。設(shè)備管理工作就是要遵循這些客觀規(guī)律來進(jìn)行規(guī)范的管理，才能達(dá)到物業(yè)管理的目的。
我們在這里奉獻(xiàn)給廣大物業(yè)管理工作者的不是什么教科書，也不是什么物業(yè)管理的普及讀物，它是我們在物業(yè)管理的設(shè)備管理過程中探索出來的一整套成功的、具體可操作的寶貴經(jīng)驗(yàn)，它不但對在管物業(yè)有很強(qiáng)的指導(dǎo)作用，還對物業(yè)管理的前期顧問工作有很大的幫助。希望能對推動(dòng)行業(yè)的整體水平，盡一些微薄的力量。目
錄
1．0前 言………………………………………………………（2）2.0術(shù)語
3.0物業(yè)設(shè)備管理體系撲拓……………………………………（7）4．0物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理 …………………………………………（8）4．1設(shè)備運(yùn)行的環(huán)境要求的概…………………………………（8）4.1.1設(shè)備運(yùn)行的環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)含義 ……………………………（8）4.1.2供配電系統(tǒng)設(shè)備房環(huán)境要求 ……………………………（8）4.1.2.1高低壓配電房 …………………………………………（8）4.1.2.2樓層配電室及其他專用配電室（含配電專用管井）…（8）4.1.2.3備用發(fā)電機(jī)組機(jī)房 ……………………………………（9）4.1.3中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備間 ……………………………………（9）4.1.3.1中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)房 …………………………………（9）4.1.3.2新風(fēng)機(jī)房及風(fēng)柜房
………………………………（10）4.1.3.3二次冷凍泵及熱交換器機(jī)房 ………………………（10）4.1.3.4 排風(fēng)機(jī)房 ……………………………………………（10）
4.1.3.5 露天的加壓送風(fēng)機(jī)及排煙風(fēng)………………………（10）4.1.4給排水系統(tǒng)設(shè)備間………………………………………（11）4.1.4.1生活水泵房
………………………………………（11）4．1.4.2減壓閥房…………………………………………（11）4.1.4.3水表房 ………………………………………………（11）4.1.4.4樓層管井房
………………………………………（12）4.1.4.5排污泵房
…………………………………………（12）4.1.5消防系統(tǒng)設(shè)備間
……………………………………（12）4.1.5.1消防中心
…………………………………………（12）4.1.5.2氣體滅火設(shè)備間 ……………………………………（13）4.1.5.3樓層設(shè)備間
………………………………………（13）4.1.5.4消防水泵房 …………………………………………（14）4.1.5.5室外消防栓等設(shè)備 …………………………………（14）4.1.6電梯設(shè)備間
…………………………………………（15）4.1.6.1電梯機(jī)房 ……………………………………………（15）4.1.6.2轎廂 …………………………………………………（15）4.1.7通信設(shè)備機(jī)房
………………………………………（16）4.1.7.1通信總機(jī)房 …………………………………………（16）4.1.7.2通信管井房
………………………………………（17）4.1.8樓宇自控（BA）系統(tǒng)及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備間 …(18）4.1.8.1控制中心機(jī)房
……………………………………（18）4.1.8.2樓層設(shè)備房
………………………………………（18）
4.2設(shè)備運(yùn)行管理
…………………………………………（19）4.2.1運(yùn)行管理的概念
……………………………………（19）4.2.2.1系統(tǒng)標(biāo)識：……………………………………………（19）4.2.2.2高低壓配電運(yùn)行記錄要求
……………………………………（20）4.2.2.3設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)
…………………………………………………（21）2.4運(yùn)行情況分析
…………………………………………………（21）4.2.3中央空調(diào)系統(tǒng)
………………………………………………（22）4.2.3.1 系統(tǒng)標(biāo)識 ………………………..…………………………（22）4.2.3.2、中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行記錄要求 ………………………………（22）4.2.3.2.1、運(yùn)行技術(shù)參數(shù) ……………………………………………（22）4.2.3.2.2、運(yùn)行狀態(tài)記錄 ………………………………………………（23）4.2.3.2.3、交接班記錄……………………………………………………（23）4.2.3.3、系統(tǒng)運(yùn)行情況分析 ……………………………………………（23）4.2.4給排水系統(tǒng)
……………………………………………………（24）4.2.4.1系統(tǒng)標(biāo)識
………………………………………………………（24）4.2.4.2系統(tǒng)巡檢記錄要求
……………………………………………（24）4.2.4.3系統(tǒng)運(yùn)行情況分析
……………………………………………（25）4.2.5消防系統(tǒng)
………………………………………………………（25）4.2.5.1系統(tǒng)標(biāo)識
………………………………………………………（25）4.2.5.2消防中心記錄要求
……………………………………………（26）4.2.5.3系統(tǒng)運(yùn)行情況分析
……………………………………………（27）4.2.6電梯及提升設(shè)備
……………………………………………（28）
4.2.6.1系統(tǒng)標(biāo)識：
……………………………………………………（28）
4.2.6.2運(yùn)行情況分析
…………………………………………………（29）4.2.7通信系統(tǒng)
………………………………………………………（30）4.2.8樓宇自控系統(tǒng)及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)
………………………（30）4.2.8.1系統(tǒng)標(biāo)識
………………………………………………………（30）4.2.8.2樓宇自控系統(tǒng)及CCVT保安監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行記錄要求…………（30）4.2.8.3運(yùn)行情況分析
…………………………………………………（32）4.3設(shè)備臺帳
…………………………………………………………（32）4.3.1設(shè)備臺帳的概念
………………………………………………（32）4.3.2 設(shè)備臺帳應(yīng)列的項(xiàng)目內(nèi)容 ………………………………………（33）4.3.3 設(shè)備正常、故障、大修、更新的界定
…………………………（33）
4.3.4 故障報(bào)告
………………………………………………………（33）
4.3.4.1故障報(bào)告的格式
………………………………………………（33）4.3.4.1故障報(bào)告的歸檔
………………………………………………（33）5.0系統(tǒng)保養(yǎng) ……………………………………………………………（34）5．1系統(tǒng)保養(yǎng)的概念
………………………………………………（34）5.2供配電系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目
……………………………………………（34）5.2.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
……………………………………………（34）5.2.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
……………………………………………（34）
5.2.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
……………………………………………（35）5.2.4年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
……………………………………………（35）5.3消防系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目
………………………………………………（36）5.3.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
……………………………………………（36）5.3.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
……………………………………………（37）5.3.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
……………………………………………（37）5.3.4年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
……………………………………………（38）5.4中控維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
………………………………………（39）5.4.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
…………………………………………（39）5.4.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………………………………………（39）5.4.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………………………………………（39）5.4.4年度維護(hù)保養(yǎng)……………………………………………………（40）5.5空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)項(xiàng)目……………………………………………（40）5.5.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………………………………………（40）5.5.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………………………………………（41）5.5.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………………………………………（42）5.5.4年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………………………………………（42）5.6給排水系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目………………………………………………（43）5.6.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………………………………………（43）5.6.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………………………………………（43）5.6.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………………………………………（43）5.6.4年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………………………………………（44）
5.7土、木工維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………………………………………（44）5.7.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………………………………………（44）5.7.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………………………………………（44）5.7.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………………………………………（45）5.7.4年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………………………………………（45）6.0外判項(xiàng)目 6.1外判項(xiàng)目的定義 6.2外判項(xiàng)目的考核 6.2.1 故障的認(rèn)定 6.2.1.1故障率考核
6.2.1.2電梯故障率的計(jì)算公式 1．0術(shù)語：
1．1.技術(shù)責(zé)任：在專業(yè)分工確定后，從技術(shù)角度來區(qū)分責(zé)任人對該系統(tǒng)的安全、正常運(yùn)行所應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。具體描述可以從以下幾個(gè)方面理解； ⑴責(zé)任人對自己所負(fù)責(zé)的專業(yè)系統(tǒng)的情況必須是比較熟悉的，對系統(tǒng)內(nèi)各節(jié)點(diǎn)的設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)必須是了解的，因而對自己所負(fù)責(zé)的設(shè)備系統(tǒng)的安全運(yùn)行的發(fā)展趨勢應(yīng)該有自己的技術(shù)判斷。
⑵對涉及本系統(tǒng)內(nèi)的技術(shù)改造的方案必須負(fù)責(zé)地提出自己的技術(shù)意見。⑶對所管系統(tǒng)內(nèi)的技術(shù)工人的技術(shù)操作負(fù)有技術(shù)交底的責(zé)任。⑷對系統(tǒng)設(shè)備的故障、事故提出技術(shù)分析的專業(yè)意見。
1.2 系統(tǒng)保養(yǎng)：系統(tǒng)是指按照一定的關(guān)系組成的整體。本文內(nèi)所指的系統(tǒng)是特指物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)如“中央空調(diào)系統(tǒng)”、“供配電系統(tǒng)”、“消防系統(tǒng)”
等。按上述系統(tǒng)的全部組成，從始端到末端，按一定的設(shè)定周期及不同專業(yè)的技術(shù)要求，對系統(tǒng)全部構(gòu)成節(jié)點(diǎn)為對象的保養(yǎng)工作。系統(tǒng)保養(yǎng)不是以排除故障為目的的操作行為，而是為延長設(shè)備壽命、確保設(shè)備正常運(yùn)行為目的的操作類型。
1．3.運(yùn)行管理：運(yùn)行是指設(shè)備周而復(fù)此地運(yùn)轉(zhuǎn)。根據(jù)物業(yè)設(shè)備不同專業(yè)系統(tǒng)的技術(shù)要求和使用要求，通過對設(shè)備設(shè)施有關(guān)動(dòng)態(tài)參數(shù)的記錄、觀察、分析、調(diào)整來實(shí)施對系統(tǒng)設(shè)備的具體操作行為的管理。為排除設(shè)備故障而進(jìn)行的維修工作、檢修工作也應(yīng)該納入運(yùn)行管理的內(nèi)容之中。
1．4.保養(yǎng)的工藝要求：在實(shí)施物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)保養(yǎng)的過程中，對每一個(gè)保養(yǎng)環(huán)節(jié)的具體操作要求。
1．5.維修：維修是在運(yùn)行管理范疇內(nèi)的一件工作。是指在運(yùn)行中的設(shè)備出現(xiàn)了故障后進(jìn)行的修理行為。其目的是盡快將設(shè)備故障排除，恢復(fù)系統(tǒng)運(yùn)行。
1．6．檢修：是特指一些設(shè)備設(shè)施在一定的運(yùn)行周期內(nèi)，有計(jì)劃地按該設(shè)備的技術(shù)要求進(jìn)行解體調(diào)整、修復(fù)、更換被磨損件的工作行為。被檢修設(shè)備不一定是故障狀態(tài)。
1．7．監(jiān)測：通過人工或儀表等技術(shù)手段，對在運(yùn)行的設(shè)備的各類技術(shù)參數(shù)進(jìn)行記錄、分析、比較的過程。達(dá)到對設(shè)備運(yùn)行動(dòng)態(tài)的情況的了解的目的。
1．8．檢測：通過應(yīng)用技術(shù)的手段和對應(yīng)的儀表，對設(shè)備固有的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行測量，以達(dá)到對被檢設(shè)備的完好程度和性能好壞的判斷的目的。1．9．預(yù)測：通過對設(shè)備系統(tǒng)的大量數(shù)據(jù)的占有和分析，推斷未來的時(shí)間
段內(nèi)設(shè)備可能出現(xiàn)的技術(shù)狀態(tài)和安全運(yùn)行的可靠程度的工作過程和結(jié)果。1．10．技術(shù)協(xié)調(diào)：當(dāng)出現(xiàn)有多專業(yè)系統(tǒng)交叉的問題時(shí)，組織有關(guān)專業(yè)工程師進(jìn)行技術(shù)討論，解決相關(guān)問題的過程。2.0物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理 2.1設(shè)備運(yùn)行的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)要求 2.1.1設(shè)備運(yùn)行的環(huán)境要求的概念
高層建筑的各系統(tǒng)的主要設(shè)備在投入運(yùn)行后，必須具備一個(gè)適合的工作環(huán)境，從物業(yè)設(shè)備長壽運(yùn)行的基本要求出發(fā)，為保證各類不同專業(yè)設(shè)備的運(yùn)行需要而提出對設(shè)備放置的環(huán)境的具體要求。2.1.2供配電系統(tǒng)設(shè)備房環(huán)境要求
2.1.2.1高低壓配電房 門：外開，門洞有防鼠防小動(dòng)物裝置、門扇有通風(fēng)百葉，門內(nèi)側(cè)裝有防火自動(dòng)垂簾（或其他防火隔斷措施）。防火門及金屬門應(yīng)保持完好，防腐油漆定期翻新。門外應(yīng)有明顯的標(biāo)識：“高低壓配電室”或“非值班工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”。墻身：刷白，無施工遺留痕跡。無明顯的凹凸不平及掛塵的現(xiàn)象。墻身只允許掛“系統(tǒng)圖”及“規(guī)章制度”。天花：刷白，無漏水痕跡，無蜘蛛網(wǎng)。
地板：可根據(jù)實(shí)際情況選以下一種處理方法； A.水泥地板全部油灰色地板漆。B.鋪防潮、防滑地磚。C.用阻燃夾板作地板。
上述三種方式都要在距離配電柜50CM處用黃色油漆劃上10-15CM寬的警戒線。在操作范圍內(nèi)鋪上對應(yīng)電壓等級的絕緣膠墊。
2.1.2.2樓層配電室及其他專用配電室（含配電專用管井）墻身、地板、天花的要求與高低壓配電室同。
對穿過樓板的母線槽、電纜橋架必須做好防水浸的攔水基。要求具有對整個(gè)配電室阻水的防水門坎。2.1.2.3備用發(fā)電機(jī)組機(jī)房
地面應(yīng)做好防塵處理，發(fā)電機(jī)臺架應(yīng)高于地面，在距離臺架20CM處應(yīng)有黃色的警戒線，發(fā)電機(jī)組的槽鋼底座不應(yīng)有銹蝕現(xiàn)象。對于水冷發(fā)電機(jī)組的臺架四周應(yīng)有完整的排水溝，其寬度不宜超過15CM。發(fā)電機(jī)組的日用油箱應(yīng)設(shè)在有門的獨(dú)立房間，門外側(cè)應(yīng)有明顯的警示牌：“嚴(yán)禁煙火”。發(fā)電機(jī)組的啟動(dòng)電池應(yīng)放置在專用的臺架上。
發(fā)電機(jī)房的照明、通風(fēng)、冷卻、泵油設(shè)備的用電應(yīng)接入確?；芈?，以保證發(fā)電機(jī)組送電后，能確保這些設(shè)備的運(yùn)行用電。2.1.3中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備間
2.1.3.1中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)房 天花、墻身刷白，在對外部可能形成噪聲影響的機(jī)房，應(yīng)在門、墻及天花做好吸音隔噪措施。地面宜做防塵的油漆處理、并應(yīng)做好疏水、防水處理。冷卻系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)的管道上應(yīng)噴上明顯的字樣，并用不同的顏色標(biāo)示出其介質(zhì)流向。如“冷卻上水管”、“冷卻回水管”、“冷凍上水管”、“冷凍回水管”等字樣。所有閥門應(yīng)掛上用比較耐用的材料做成的標(biāo)示牌，標(biāo)示牌內(nèi)應(yīng)有對應(yīng)設(shè)備的有關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)和在系統(tǒng)內(nèi)的功能、正常狀態(tài)下的規(guī)定狀態(tài)等內(nèi)容。
主機(jī)臺架應(yīng)高于地面，在Y型過濾器及放水閥門位置的地面應(yīng)有良好的排水明溝。
屬于冷凍水系統(tǒng)的設(shè)備、管道（含冷凍水泵的泵體），其保溫應(yīng)該是良好的，冷凍水泵及冷卻水泵的泵軸的軸向漏水應(yīng)有專門的排水通道。泵基礎(chǔ)、泵臺架應(yīng)保持清潔、干燥。
2.1.3.2新風(fēng)機(jī)房及空氣處理機(jī)（風(fēng)柜）房
設(shè)備房門應(yīng)外開，門坎應(yīng)為不低于10cm高的防水地坎，基座四周應(yīng)設(shè)置排水明溝、地漏完好，新風(fēng)進(jìn)口、回風(fēng)百頁應(yīng)潔凈無塵。設(shè)備房內(nèi)的維修照明完好，應(yīng)設(shè)置作為維修用的專用插座。2.1.3.3二次冷凍泵及熱交換器機(jī)房 同中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)房。2.1.3.4 排風(fēng)機(jī)房
機(jī)身應(yīng)噴涂防銹漆（對于非鍍鋅機(jī)件）。
風(fēng)機(jī)機(jī)座和風(fēng)管支撐件均要防潮防腐處理，用水泥制作的機(jī)座墩,應(yīng)用專用的地板漆進(jìn)行覆蓋。應(yīng)懸掛排風(fēng)機(jī)的標(biāo)示牌（內(nèi)含包括：技術(shù)數(shù)據(jù)、功能、狀態(tài)等內(nèi)容），設(shè)備和設(shè)備附件以及房間的墻身、天花頂保應(yīng)保持清潔、干燥。
2.1.3.5 露天的加壓送風(fēng)機(jī)及排煙風(fēng)機(jī)
露天的加壓送風(fēng)機(jī)及排煙風(fēng)機(jī)在有條件的情況下，應(yīng)加裝防雨蓬架。機(jī)身應(yīng)噴涂防銹漆和外層保護(hù)漆（建議銀灰色）。對風(fēng)機(jī)機(jī)座和風(fēng)管支撐件均要防水防腐處理。
在適當(dāng)?shù)奈恢蒙蠎?yīng)懸掛標(biāo)示牌（包括：技術(shù)數(shù)據(jù)、功能、狀態(tài)等內(nèi)容）。設(shè)備和設(shè)備附件應(yīng)保持清潔、干燥。帶電、旋轉(zhuǎn)部件、進(jìn)（出）風(fēng)口應(yīng)有安全警示標(biāo)志。2.1.4給排水系統(tǒng)設(shè)備間
2.1.4.1生活水泵房
生活水泵房的天花、墻身刷白（如泵房噪聲對外有干擾的情況下，應(yīng)做吸音設(shè)施）。房內(nèi)不準(zhǔn)放置雜物，正常照明良好，并有應(yīng)急燈裝置。門扇為外開防火門。地面做好防滑、防水處理。
水泵基座應(yīng)高于地面，基座周圍應(yīng)有通至地漏或集水井的排水明溝。泵房內(nèi)管道應(yīng)噴上防腐油漆，并用箭頭標(biāo)明水流方向。閥門應(yīng)掛上用耐用材料做成的標(biāo)示牌，標(biāo)示牌應(yīng)標(biāo)明該閥門正常工作時(shí)的應(yīng)處狀態(tài)。水泵的泵體、電機(jī)外殼支架和水泵的電源箱（柜）或控制柜的保護(hù)油漆面應(yīng)保持良好。不應(yīng)有銹蝕。但對電機(jī)的表面油漆不宜加厚，避免造成散熱不良。
2.1.4.2減壓閥房
減壓閥房的天花、墻身刷白，房內(nèi)不準(zhǔn)放置雜物，且照明良好，門扇為外開門，應(yīng)設(shè)置不低于10CM的防水門坎。地面做好防滑、防水處理。地面應(yīng)有通至地漏的排水明溝。
減壓閥閥體油漆應(yīng)保持良好，不得有銹蝕，并掛有用耐用材料做成的標(biāo)示牌。標(biāo)示牌上要標(biāo)明閥前壓力和閥后壓力等重要技術(shù)指標(biāo)。在閥前或閥后壓力表上應(yīng)在設(shè)定值的位置上用紅油漆劃上明顯的警戒紅線。減壓閥房內(nèi)管道應(yīng)噴上防腐油漆，并標(biāo)注明水流方向。2.1.4.3水表房
水表房的天花、墻身刷白，不準(zhǔn)放置任何雜物，且照明良好。門扇完好，門前不應(yīng)放置障礙物。
水表房內(nèi)所有閥門無漏水現(xiàn)象，水表油漆良好無銹蝕，在干管管道上應(yīng)噴
有水流流向的箭頭。
水表面板無積塵土，表內(nèi)數(shù)字清晰易讀。2.1.4.4樓層管井房
管井照明燈具完好。管井門為外開防火門，無破損，門板油漆保持良好。門栓、門鎖完好。水管井應(yīng)設(shè)置不低于10CM的防水門坎。
地面整潔，無雜物，管道支架上沒有施工時(shí)期遺留的施工垃圾，做好防腐油漆，管道卡碼完好，金屬管道的防腐油漆覆蓋完好并有正確的分色。各類閥門完好，無漏水、銹斑，壓力表計(jì)顯示清晰、正確。2.1.4.5排污泵房
排污泵房的集水井應(yīng)有可站人的鐵柵上蓋。鐵柵應(yīng)保持油漆覆蓋，不應(yīng)有銹蝕。
集水井內(nèi)應(yīng)無廢膠袋、木塊等雜物?？刂齐娤湔麧崯o塵，并能正常工作。液位控制器上不附著雜物。閥門上應(yīng)掛狀態(tài)標(biāo)識牌。2.1.5消防系統(tǒng)設(shè)備間 2.1.5.1消防中心
門：外開，金屬門應(yīng)保持完好，防腐油漆定期翻新。門外應(yīng)有明顯的標(biāo)識“消防中心”“非值班工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”。
墻身：潔白，無施工遺留的痕跡。無明顯凹凸不平及掛塵的現(xiàn)象，墻身只允許懸掛“規(guī)章制度”“操作規(guī)程”“緊急事故處理程序”。地板：無垃圾，積塵。
高臺板及地溝：線路敷設(shè)整齊，地板下或地溝內(nèi)無施工遺留痕跡，無施工垃圾、雜物、塵土，地板蓋平整完好。天花：潔白，無漏水痕跡，無蜘蛛網(wǎng)。
消防中心嚴(yán)禁堆放雜物，以保證在緊急情況下有足夠的指揮人員的活動(dòng)空間。報(bào)警主機(jī)后面的維修通道應(yīng)保持暢通。所有設(shè)備的柜頂、柜內(nèi)無積浮塵，不得在機(jī)柜內(nèi)放置一切與運(yùn)行設(shè)備無關(guān)的雜物。
各分類末端設(shè)備的電源插座應(yīng)安裝為永久的、容量足夠的固定插座。不宜采用電源拖板代替，更不得一個(gè)電源拖板帶三個(gè)以上的末端設(shè)備。電池組表面應(yīng)保持清潔，箱體完好，無生銹。
照明：電源應(yīng)接入確保回路，應(yīng)急燈齊備完好，室內(nèi)照明應(yīng)保持足夠光照度。
2.1.5.2氣體滅火設(shè)備間 氣瓶間嚴(yán)禁堆放雜物。
門：門鉸無松動(dòng)，門鎖完好，門外應(yīng)有明顯標(biāo)識（“BTM氣瓶間”）。墻身：潔白，無掛塵現(xiàn)象，只允許懸掛“操作規(guī)程”。地板：應(yīng)無施工時(shí)期留下的垃圾、積塵，并應(yīng)保持清潔無塵。天花：潔白，無蜘蛛網(wǎng)。
氣瓶組：瓶體支架無積塵、無生銹，壓力表清晰，抄讀方便，管網(wǎng)上不得掛其他不相關(guān)物件。管道及其支架油漆無剝落、生銹，對應(yīng)的瓶體上的適當(dāng)位置應(yīng)懸掛該氣體瓶“保護(hù)范圍”的標(biāo)示牌。
照明：電源應(yīng)接入確?；芈?，應(yīng)急燈齊備完好，室內(nèi)照明無故障。附屬設(shè)備：報(bào)警主機(jī)、聯(lián)動(dòng)屏、緊急廣播控制屏、供電設(shè)備電源箱，箱頂、箱內(nèi)無積塵，箱體完好，無生銹。箱內(nèi)走線有序、不凌亂。2.1.5.3消防水泵房
加壓水泵、氣壓罐、濕式報(bào)警閥底座無松動(dòng)，無泄漏，泵體、氣壓罐身、地腳螺絲無生銹，無脫漆。懸掛標(biāo)有技術(shù)參數(shù)的標(biāo)示牌。
閘閥：明桿加黃油，無滲漏，無生銹。閘閥懸掛標(biāo)有“功能、狀態(tài)、技術(shù)參數(shù)、上級閥門位置”等內(nèi)容的標(biāo)示牌。管道：油漆無剝落，標(biāo)有工作介質(zhì)流向指示。
控制箱：無積塵，外表無缺陷，無生銹。功能標(biāo)識清楚，指示燈、電流表、壓力表無故障，表面清晰便于抄讀。箱內(nèi)走線有序，不凌亂。2.1.5.4室外消防栓等設(shè)備
水泵接合器房:門：無破損，門鉸無松動(dòng)，門鎖完好，門外有“消防水泵接合器”標(biāo)示牌。
水泵接合器：無滲漏、配件齊全，防腐油漆無剝落，接合器懸掛供水樓層范圍標(biāo)示牌，設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁堆放雜物。
室外栓：防腐油漆無剝落，配件齊全，四周3米范圍內(nèi)不應(yīng)有阻擋物和障礙物。
2.1.6電梯設(shè)備間 2.1.6.1電梯機(jī)房
電梯機(jī)房的天花、墻身刷白，無漏水、滲水現(xiàn)象，地面采用專用地板漆油漆（灰色）或鋪防潮、防滑地磚?？刂乒瘛⒅鳈C(jī)周圍劃分黃色警戒線。門外開，并有鎖緊裝置，門上應(yīng)有明顯標(biāo)志：“電梯機(jī)房”、“機(jī)房重地，閑人免進(jìn)”。
機(jī)房內(nèi)不應(yīng)存放無關(guān)的設(shè)備、雜物和易燃性液體，并應(yīng)設(shè)置手提滅火裝置。機(jī)房內(nèi)應(yīng)有良好通風(fēng)，保證室內(nèi)最高溫度不超過40℃。當(dāng)使用排風(fēng)扇通風(fēng)時(shí)，如安裝高度較低時(shí)，應(yīng)設(shè)防護(hù)網(wǎng)。曳引繩、限速器鋼絲繩、選層器鋼帶穿過樓板孔四周應(yīng)筑有不低于10CM的永久性防水圍攔。
主機(jī)上方的承重吊鉤不應(yīng)有銹蝕現(xiàn)象，油黃色油漆，并在吊鉤所在的承重梁上用永久的方式標(biāo)明最大允許載荷。
盤車工具齊全，并應(yīng)掛在對應(yīng)主機(jī)附近的墻上，便于取用。在盤車的手輪或電機(jī)的后端蓋易于看到的位置，用明顯的箭頭標(biāo)出盤車輪的轉(zhuǎn)動(dòng)方向與轎廂運(yùn)動(dòng)方向一致的標(biāo)識。
電梯機(jī)房內(nèi)應(yīng)設(shè)有詳細(xì)說明，指出當(dāng)電梯發(fā)生故障時(shí)應(yīng)遵循的拯救操作規(guī)程，包括電梯困人的解救的步驟。
當(dāng)同一機(jī)房內(nèi)設(shè)置有數(shù)臺曳引機(jī)時(shí)，各主開關(guān)與照明開關(guān)均應(yīng)設(shè)置標(biāo)明各開關(guān)所對應(yīng)的電梯編號及對應(yīng)控制設(shè)備名稱的標(biāo)牌。2.1.6.2轎廂
轎廂照明正常，天花及地板清潔無破損。風(fēng)扇運(yùn)行可靠且無噪聲和異常振動(dòng)，操作面板、電話、對講機(jī)、CCTV監(jiān)視器、應(yīng)急燈、警鈴、超載報(bào)警等均使用良好。
轎廂掛應(yīng)有標(biāo)有本梯限載的標(biāo)識牌、安全使用電梯規(guī)則，并有質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門頒發(fā)的有效的年檢合格證。
廳門和轎門地坎的導(dǎo)槽應(yīng)保持清潔、無雜物、無沙礫。2.1.7通信設(shè)備機(jī)房 2.1.7.1通信總機(jī)房
（1）通信交換機(jī)機(jī)房
機(jī)房內(nèi)應(yīng)該設(shè)有二扇對外出入的門。如其中一扇門在正常情況下關(guān)閉不經(jīng)常使用，另一扇門上方應(yīng)有明顯的標(biāo)識；“通信交換機(jī)房”、“機(jī)房重地，閑人免進(jìn)”或“非值班工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”，交換機(jī)房內(nèi)應(yīng)懸掛“室內(nèi)禁止吸煙”等標(biāo)示牌及 “交換機(jī)機(jī)房管理規(guī)定”。進(jìn)入機(jī)房應(yīng)換穿機(jī)房配備的專用拖鞋。
地板應(yīng)為專用的防靜電地板，防靜電地板下，應(yīng)無施工遺留的痕跡，并保持干燥，地板下敷設(shè)的管線應(yīng)整潔有序。
應(yīng)安裝專用空調(diào)，確保室內(nèi)全天候在一定的溫度及濕度范圍之內(nèi)，并保持良好的通風(fēng)狀態(tài)。
室內(nèi)的墻身及天花板上，無滲漏水痕跡，無蜘蛛網(wǎng)。機(jī)房在地下室內(nèi)的，墻身及地板上，應(yīng)無滲水現(xiàn)象。機(jī)房內(nèi)的照明要求接入確?；芈分畠?nèi)，并保持良好狀態(tài)。機(jī)房內(nèi)不應(yīng)堆放無關(guān)的雜物。但應(yīng)按要求配備滅火器。（2）通信機(jī)房內(nèi)的電源室 門外應(yīng)標(biāo)示“通信機(jī)房電源室”
室內(nèi)要保持干燥，并在規(guī)定的溫濕度范圍之內(nèi)。墻身及地面、天花無滲漏水現(xiàn)象。
電池組應(yīng)放置在專用的電源架上，并保持清潔。室內(nèi)禁止堆放任何雜物。按要求配備手提消防滅火器。（3）通訊機(jī)房內(nèi)的話務(wù)員室
門外應(yīng)有標(biāo)牌“話務(wù)員室”，“非工作人員，嚴(yán)禁入內(nèi)”，門應(yīng)使用向外
開的放火門。
室內(nèi)應(yīng)安裝專用空調(diào)確保室內(nèi)保持一定的溫度及濕度，并保持良好的通風(fēng)狀態(tài)。
地面、墻身、天花、應(yīng)無滲水漏水的痕跡和無蜘蛛網(wǎng)。墻身應(yīng)掛上“話務(wù)員職責(zé)”等規(guī)章制度。室內(nèi)應(yīng)按要求配備消防滅火器。2.1.7.2通信管井房
門洞應(yīng)有不低于15cm的防水門檻，門向外開，使用防火門，門外應(yīng)標(biāo)“通信管井房”。
地板應(yīng)用水泥沙漿找平并涂上專用的防塵地板漆，墻身應(yīng)用白色涂料刷白。通過樓板的管線孔洞應(yīng)采用柔性填充材料進(jìn)行密封。
通信電纜應(yīng)固定在管井內(nèi)的支架上，每一樓層的管井房內(nèi)如有配線架。在該配線架應(yīng)標(biāo)明每對線的編號。
井房內(nèi)應(yīng)有足夠的照明并應(yīng)配置有維修用插座。2.1.8樓宇自控（BA）系統(tǒng)及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備間
CCTV控制間宜和消防控制中心同在一室,BAS控制室宜設(shè)置在設(shè)備管理部門合適的位置。
2.1.8.1控制中心（含CCTV、FA、BAS）機(jī)房
門外應(yīng)有“控制中心機(jī)房”或“非值班人員，嚴(yán)禁入內(nèi)” 等標(biāo)示牌，室內(nèi)應(yīng)有“室內(nèi)禁止吸煙”或禁煙標(biāo)示牌。防火門應(yīng)向外開，定期使用專用油漆刷新。
使用專用防靜電地板的機(jī)房，地板下應(yīng)無施工時(shí)期遺留的痕跡，并且無滲
水、潮濕等現(xiàn)象，地板下敷設(shè)的管線應(yīng)分別用標(biāo)牌標(biāo)識標(biāo)明，線管內(nèi)的各類信號線、電源線應(yīng)整潔有序。墻身及天花無滲水、漏水的痕跡。
室內(nèi)應(yīng)使用專用的空調(diào)，確保室內(nèi)全天候保持在一定的溫濕度范圍之內(nèi)，并保持良好的通風(fēng)狀態(tài)。
墻上應(yīng)懸掛BA自動(dòng)控制的模擬屏或相關(guān)系統(tǒng)的系統(tǒng)圖。
UPS不間斷電源的電池表面清潔、無灰塵?，F(xiàn)場應(yīng)有有關(guān)電池電量的測量記錄。
自控系統(tǒng)用的電腦、打印機(jī)，應(yīng)保持良好的狀態(tài)，機(jī)內(nèi)外整潔干凈，無浮塵。
CCTV的主機(jī)設(shè)備，保持良好的狀態(tài)，設(shè)備上無灰塵，電源線、信號線整齊，并做好分類。
室內(nèi)及所有機(jī)柜內(nèi)禁止放置無關(guān)的雜物。室內(nèi)按規(guī)定配備消防滅火器。3.2設(shè)備運(yùn)行管理 3.2.1運(yùn)行管理的概念
為負(fù)責(zé)設(shè)備系統(tǒng)正常運(yùn)行而設(shè)置具體操作要求,并規(guī)范在設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行過程中對數(shù)據(jù)采集、歸類、分析、運(yùn)行方案設(shè)定、調(diào)整等具體操作內(nèi)容。以這些規(guī)定和要求來指導(dǎo)管理者和操作者的過程。3.2.2供配電系統(tǒng) 3.2.2.1系統(tǒng)標(biāo)識：
（1）高低壓配電室主要出入門外應(yīng)有“高壓配電室”、“低壓配電室”、“非值班操作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”等白底紅字的標(biāo)志牌。
（2）高壓進(jìn)線如敷設(shè)在配電室內(nèi)或外，且是開放式安裝的，要在護(hù)欄上或?qū)Ь€上掛上“高壓危險(xiǎn)”的標(biāo)識牌。
（3）在高壓配電柜的進(jìn)線柜的正面和背面，要在適當(dāng)?shù)奈恢蒙蠘?biāo)上進(jìn)線回路的名稱。例：“龍?zhí)禙9”“天河F4”等，并與系統(tǒng)圖上的標(biāo)注一致。（4）對已經(jīng)送電的高壓開關(guān)及已退出運(yùn)行的高壓開關(guān)，要掛上統(tǒng)一的有“投入”“正在工作、嚴(yán)禁合閘“的標(biāo)示牌。
（5）高低壓配電柜的頂部應(yīng)明確標(biāo)示該柜在系統(tǒng)中的編號，并必須和竣工圖上的標(biāo)號相一致。有條件的情況下還應(yīng)標(biāo)明該柜的功能和用途，例如：“聯(lián)絡(luò)柜”“計(jì)量柜”“饋電柜”等。
（6）在低壓配電柜的所有送電開關(guān)的面板上應(yīng)該用統(tǒng)一的字樣表示該路開關(guān)的回路名稱。
（7）在低壓配電送電的“母線槽”“電纜”上應(yīng)可靠地扎上已經(jīng)標(biāo)注上回路名稱的金屬牌子，在同一回路不同的適當(dāng)位置，扎上同一標(biāo)示。（8）樓層配電室及專用管井應(yīng)該有明確的標(biāo)示牌。
（9）高低壓配電室及其他獨(dú)立的配電室內(nèi)的接地點(diǎn)應(yīng)有明確統(tǒng)一的“接地點(diǎn)#號”的標(biāo)識。
（10）對于高壓配電的直流操作電源的電池組的表面，應(yīng)保持清潔，電池水保持在規(guī)定的范圍內(nèi)（干式免維護(hù)電池應(yīng)定期檢查）。發(fā)電機(jī)房的照明、通風(fēng)、冷卻、泵油設(shè)備的用電應(yīng)接入確保回路，以保證發(fā)電機(jī)組送電后，能確保這些設(shè)備的運(yùn)行用電。3.2.2.2高低壓配電運(yùn)行記錄要求
(1)運(yùn)行技術(shù)參數(shù)：
高壓側(cè)（以高壓供電回路為記錄項(xiàng)）：每小時(shí)記錄 電壓（KV）、電流（A）直流屏技術(shù)數(shù)據(jù)：充電電壓、電流、直流電壓。
低壓側(cè)受電端總開關(guān)、各饋電回路（屏、柜）的每小時(shí)記錄電壓（V）電流（A）功率因素（COSφ），每天固定時(shí)間記錄主要回路的電能耗用情況。(2)運(yùn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 電能耗用統(tǒng)計(jì)表（附表）月總負(fù)荷變化情況曲線表（附表）××回路月負(fù)荷情況變化曲線表（附表）變壓器投入運(yùn)行情況統(tǒng)計(jì)表（附表）(3)交接班記錄與檢查
當(dāng)班運(yùn)行人員要對其記錄負(fù)責(zé)，認(rèn)真簽名，每月由系統(tǒng)工程師對其運(yùn)行記錄、各類統(tǒng)計(jì)表格進(jìn)行審核并簽字。3.2.2.3設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)
(1)設(shè)備外觀干凈完整，各類標(biāo)示清晰，各類指示燈完好無缺，各類儀表完好、指示正確。
(2)各級開關(guān)工作正常，高低壓開關(guān)柜的前后門鎖完好無損。直流屏工作正常，電池保養(yǎng)正確。補(bǔ)嘗電容柜能正常投入運(yùn)行，各電容器組完好無損。高壓操作工具齊全，且有檢驗(yàn)合格證。
(3)配電間內(nèi)照明燈具齊全，防小動(dòng)物的措施完好。
(4)配電間內(nèi)的滅火設(shè)備處在有效期內(nèi)，火災(zāi)報(bào)警設(shè)備有效。
(5)變壓器房干凈，無浮塵，變壓器無過載、超溫，設(shè)備房內(nèi)照明燈具完整，通風(fēng)設(shè)備完好。3.2.2.4運(yùn)行情況分析
每年年末到次年一月前，由系統(tǒng)工程師對本年度的系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行技術(shù)分析，提交系統(tǒng)運(yùn)行分析報(bào)告。系統(tǒng)運(yùn)行情況分析報(bào)告必須具有如下內(nèi)容：(1)全年平均荷載（KW）、各臺變壓器的運(yùn)行時(shí)數(shù)（H）、總用電量、重點(diǎn)用電回路的用電總量（KWH）、全年低壓端平均線電壓（V）、全年平均氣溫（℃）、全年高低壓配電設(shè)備的故障率（%）（從高壓進(jìn)線開始到低壓配電柜出線端止的設(shè)備）
(2)分析系統(tǒng)運(yùn)行的主要技術(shù)特點(diǎn)(3)分析出現(xiàn)故障的主要原因(4)對全年系統(tǒng)運(yùn)行的評價(jià)
(5)根據(jù)今年的系統(tǒng)運(yùn)行情況提出來年運(yùn)行管理的預(yù)測性意見。3.2.3中央空調(diào)系統(tǒng) 3.2.3.1 系統(tǒng)標(biāo)識
(1)在空調(diào)設(shè)備地應(yīng)有“主機(jī)房（冷凍站）”、“二次熱交換機(jī)房”、“新風(fēng)機(jī)房”、“空調(diào)機(jī)房”、“空調(diào)系統(tǒng)配電房（柜）”等功能標(biāo)示牌(2)機(jī)房設(shè)備的主供電導(dǎo)線上應(yīng)有分相標(biāo)準(zhǔn)（紅色、黃色、綠色）的色彩識別。安全區(qū)域邊緣應(yīng)有黃色的安全警戒線。對于旋轉(zhuǎn)部件、易觸電位置等必須懸掛警示牌
(3)冷凍（卻）水管路系統(tǒng)必須在明顯、關(guān)鍵位置設(shè)置有水流方向和供水區(qū)域的標(biāo)志（注）
(4)冷凍（卻）水管路系統(tǒng)管路控制閥必須懸掛包括系統(tǒng)唯一編號和功能的標(biāo)識牌（隸屬系統(tǒng)、型號、功能等）及懸掛啟閉狀態(tài)標(biāo)識牌(5)空調(diào)配電柜在相關(guān)回路懸掛其運(yùn)行狀態(tài)和警示牌 3.2.3.2、中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行記錄要求
（一）、運(yùn)行技術(shù)參數(shù)
(1)制冷主機(jī)、冷卻（凍）水泵、冷卻塔等設(shè)備的運(yùn)行電流（A）、電壓（V）、功率因數(shù)COSφ，冷卻（凍）進(jìn)出水溫度（℃）、壓力（MP）和流量（M2 /H）等
(2)冷壓縮機(jī)運(yùn)行中的油壓、油溫、軸承溫度、油面高度(3)主機(jī)電能消耗數(shù)量（KWH）
(4)室外溫度、濕度、氣候情況（晴、陰等）
(5)空調(diào)風(fēng)機(jī)的進(jìn)出冷凍水溫度、送（回）風(fēng)溫度、新風(fēng)溫度、一次混合溫度（在自動(dòng)化條件許可的情況時(shí)）
(6)變頻系統(tǒng)的檢測變頻器的溫度、運(yùn)行頻率、機(jī)柜溫度（對具有變頻系統(tǒng)部分）
（二）運(yùn)行狀態(tài)記錄
通過固定表格對如下情況進(jìn)行記錄：
(1)主機(jī)（含二次熱交換系統(tǒng)）、冷凍（卻）水泵、冷卻塔、空調(diào)風(fēng)機(jī)、新風(fēng)機(jī)開停機(jī)時(shí)間
(2)空調(diào)配電系統(tǒng)各回路運(yùn)行狀態(tài)(3)各控制閥門啟閉狀態(tài)
(4)對有變頻系統(tǒng)的檢測變頻器運(yùn)行和異常狀態(tài)
（三）交接班記錄
(1)當(dāng)班運(yùn)行中所發(fā)生的異常情況的原因及處理情況(2)當(dāng)班的設(shè)備操作記錄（操作設(shè)備、時(shí)間等）
(3)運(yùn)行中遺留問題，需下一班處理的事項(xiàng)（包括上級的指令、運(yùn)行調(diào)度情況等）
(4)當(dāng)班系統(tǒng)運(yùn)行狀況的綜合評價(jià)(5)簽名
3.2.3.3、系統(tǒng)運(yùn)行情況分析(1)能源統(tǒng)計(jì)分析
空調(diào)主機(jī)（條件許可時(shí)，按空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)）的日、月、年的用電、用水情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)并與往年同期（含氣溫、物業(yè)的入住率等約束條件）進(jìn)行比較。
(2)運(yùn)行指標(biāo)分析（成本核算）指單位能耗成本計(jì)算(3)系統(tǒng)故障、事故統(tǒng)計(jì)分析
(4)溫、濕度統(tǒng)計(jì)（室內(nèi)、外）對本年度的日、月、年的溫濕度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，為能源統(tǒng)計(jì)分析、運(yùn)行指標(biāo)分析提供基礎(chǔ)依據(jù)
(5)負(fù)荷運(yùn)行統(tǒng)計(jì)與預(yù)測分析 根據(jù)各年度的能源統(tǒng)計(jì)、運(yùn)行指標(biāo)、溫濕度統(tǒng)計(jì)、使用率等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)提出來年的空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行方式和運(yùn)行曲線。(6)系統(tǒng)運(yùn)行綜合評價(jià) 3.2.4給排水系統(tǒng) 3.2.4.1系統(tǒng)標(biāo)識
(1)所有的水泵房，減壓閥房，排污泵房，管井房等門口應(yīng)有房間功能標(biāo)識牌。
(2)水泵房內(nèi)應(yīng)有系統(tǒng)圖懸掛墻上。
(3)系統(tǒng)內(nèi)所有水泵、閥門、管道要掛上或標(biāo)上標(biāo)識。3.2.4.2系統(tǒng)巡檢記錄要求
給排水系統(tǒng)的運(yùn)行管理的內(nèi)容主要是進(jìn)行巡檢管理。
(1)運(yùn)轉(zhuǎn)檢查：系統(tǒng)內(nèi)所有的水泵運(yùn)轉(zhuǎn)情況，包括有無雜聲，有無漏水現(xiàn)象。(2)電氣檢查：所有水泵控制箱的自動(dòng)手動(dòng)投入情況是否正常。電氣接線端口有無松脫。液位控制器是否正常工作
(3)閥門檢查：所有閥門的狀態(tài)情況，是否按標(biāo)識牌標(biāo)識所示狀態(tài)。(4)管道檢查：特別是供水壓力管道，要定期檢測管壁厚度，排水管保持暢通，不漏水，特別地漏位置。
(5)用水量記錄：每月對用水量做好記錄，并以圖表形式出現(xiàn)與以往幾年同期用水量作對比（附用水記錄表）。
(6)對以上檢查作好記錄，并由檢查人員簽上姓名、日期、每月由系統(tǒng)工程師對其運(yùn)行記錄及統(tǒng)計(jì)表格進(jìn)行審核并簽定。3.2.4.3系統(tǒng)運(yùn)行情況分析
每年年末到次年一月前，由系統(tǒng)工程師對本年度的系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行分析，提交系統(tǒng)運(yùn)行分析報(bào)告。系統(tǒng)運(yùn)行情況分析報(bào)告必須具有如下內(nèi)容：(1)全年用水量統(tǒng)計(jì)，各分表用水量統(tǒng)計(jì)，與以往年作比較，采用了何種節(jié)水措施，效果如何。
(2)全年出現(xiàn)故障的主要原因分析。
(3)對壓力管道壁的測厚要每年對比，作出管道壁厚度變化的趨勢分析。
(4)對全年系統(tǒng)運(yùn)行的評價(jià)。
(5)根據(jù)全年的系統(tǒng)運(yùn)行情況提出來年運(yùn)行管理的預(yù)測性意見。3.2.5消防系統(tǒng) 3.2.5.1系統(tǒng)標(biāo)識
(1)消防中心：門外應(yīng)有“消防中心”“非值班工作人員不禁入內(nèi)”白底紅字的標(biāo)示牌。
(2)BTM氣瓶間：門外應(yīng)有“BTM氣瓶間”標(biāo)示牌，氣瓶應(yīng)懸掛氣體“保護(hù)區(qū)域”的標(biāo)示牌。
(3)泵接合器應(yīng)標(biāo)有“送水樓層范圍”的標(biāo)示牌。(4)濕式報(bào)警閥應(yīng)標(biāo)有“送水樓層范圍”的標(biāo)示牌。
(5)消防管道主管應(yīng)全部為紅色油漆，并標(biāo)有“工作介質(zhì)流向”的指示。(6)閥門應(yīng)有標(biāo)注內(nèi)容包括“系統(tǒng)、狀態(tài)、上一級閥門位置”的標(biāo)示牌。(7)報(bào)警主機(jī)應(yīng)標(biāo)有“探測區(qū)域”的標(biāo)示牌。(8)減壓閥應(yīng)標(biāo)有“供水范圍”標(biāo)示牌。
(9)防火卷簾應(yīng)標(biāo)有“防火卷簾下嚴(yán)禁堆放雜物”的標(biāo)示牌。
(10)消防泵應(yīng)在適當(dāng)位置上掛有標(biāo)注內(nèi)容包括“功能、技術(shù)參數(shù)、保護(hù)范圍”的標(biāo)示牌，電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)方向“箭頭”的指示。
(11)防、排煙風(fēng)機(jī)在適當(dāng)位置上掛有標(biāo)注內(nèi)容包括有“保護(hù)范圍、功能”標(biāo)示牌，電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)方向“箭頭”的指示。
(12)室內(nèi)消防栓箱應(yīng)在適當(dāng)位置上掛有標(biāo)注內(nèi)容包括“消防栓”“請愛護(hù)消防設(shè)施僅供滅火時(shí)使用”的標(biāo)示牌。(13)消防主管應(yīng)標(biāo)有“工作介質(zhì)流向”指示。
3.2.5.2消防中心記錄要求(一)報(bào)警主機(jī)運(yùn)行記錄：
1、記錄探測器報(bào)警的確切時(shí)間，相應(yīng)的地址碼，通知保安員的時(shí)間與保安員到達(dá)現(xiàn)場信息反饋的時(shí)間。若是屬于誤報(bào)，應(yīng)記錄處理結(jié)果。
2、記錄水流指示器、破玻按鈕報(bào)警的確切時(shí)間，相應(yīng)的地址碼，通知保安的時(shí)間與保安到達(dá)現(xiàn)場信息反饋的時(shí)間。若是屬于誤報(bào)，應(yīng)記錄處理結(jié)果。
3、記錄探測器的屏蔽時(shí)間、相應(yīng)的地址碼和解封的時(shí)間，操作人員的姓名（附屏蔽煙、溫感探測器申請表）。
4、記錄工程人員維護(hù)保養(yǎng)檢測的時(shí)間、人員名單，保養(yǎng)設(shè)備的名稱和范圍。
5、記錄工程人員維修的時(shí)間、人員名單，維修設(shè)備的名稱和結(jié)果。
6、記錄當(dāng)值人員姓名和交接班時(shí)的運(yùn)行狀態(tài)。(二)消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行記錄：
記錄消防栓主泵、噴淋主泵、濕式閥的運(yùn)行時(shí)間，通知保安員的時(shí)間與保安員到達(dá)現(xiàn)場后信息反饋的時(shí)間。若是誤報(bào)，應(yīng)記錄處理結(jié)果。
記錄防、排煙閥的動(dòng)作時(shí)間、相應(yīng)樓層和處理結(jié)果。
記錄BTM氣體系統(tǒng)探測器報(bào)警的確切時(shí)間、相應(yīng)地點(diǎn)，通知保安到達(dá)現(xiàn)場信息反饋的時(shí)間，氣體放氣的時(shí)間。若是誤報(bào)，應(yīng)記錄處理結(jié)果。
記錄所有聯(lián)動(dòng)設(shè)備（防、排煙風(fēng)機(jī)、停非消防電、防火卷簾、緊急消防廣播）的動(dòng)作時(shí)間和相應(yīng)的地點(diǎn)。
記錄其他特殊情況的故障。3.2.5.3系統(tǒng)運(yùn)行情況分析
系統(tǒng)基本情況的數(shù)據(jù)采集；每月對消防系統(tǒng)進(jìn)行測試，具體測試項(xiàng)
目如下：
(1)報(bào)警主機(jī)正常工作與故障情況的對比記錄。電源電壓、備用電源電壓測試（標(biāo)準(zhǔn)：220V、24V）。
(2)聯(lián)動(dòng)柜電源電壓、備用電源電壓測試（標(biāo)準(zhǔn)：220V、24V）。(3)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)主線樓層工作電壓的測試、巡檢脈沖電壓測試，對地電阻測試。
(4)聯(lián)動(dòng)柜控制設(shè)備樓層端子箱24V繼電器工作電源電壓測試。
(5)水泵、防、排煙風(fēng)機(jī)、防火卷簾電機(jī)的電源測試（檢查電源是否缺失和電壓是否符合要求）和對地絕緣電阻測試。
(6)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)探測器觸發(fā)報(bào)警、設(shè)備故障誤報(bào)與探測器總數(shù)的誤報(bào)率分析。
(7)消防噴淋、消火栓、水幕、減壓閥水壓的測試。起泵、停泵的手/自動(dòng)測試。各種聯(lián)動(dòng)設(shè)備的測試。
每年12月到次年1月由系統(tǒng)工程師應(yīng)根據(jù)以上數(shù)據(jù)的信息反饋，對系統(tǒng)的全年工作情況進(jìn)行評定運(yùn)行狀況。評定的內(nèi)容應(yīng)有：
1、根據(jù)系統(tǒng)主機(jī)的正常運(yùn)行與故障情況的對比，評定系統(tǒng)的可靠性。
2、根據(jù)所測的電源電壓是否符合系統(tǒng)要求。
3、根據(jù)所測的絕緣電阻評定設(shè)備正常與否。
4、根據(jù)自動(dòng)報(bào)警主機(jī)的打印報(bào)告，評定探測器報(bào)警的百分率及其故障誤報(bào)次數(shù)來評定探測器的正常與否。
5、根據(jù)所測的水壓評定系統(tǒng)正常與否。
6、根據(jù)各種聯(lián)動(dòng)設(shè)備手/自動(dòng)的檢測結(jié)果，評定系統(tǒng)正常與否。
3.2.6電梯及提升設(shè)備 3．2．6．1系統(tǒng)標(biāo)識：
電梯機(jī)房主要出入門外應(yīng)有 “電梯機(jī)房”、“機(jī)房重地，閑人免進(jìn)”的標(biāo)志。
首層電梯廳門外應(yīng)有電梯的編號。轎廂內(nèi)掛有表示電梯載重量的標(biāo)示牌、電梯安全使用規(guī)則，并有質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門頒發(fā)的有效的年檢合格證。對于外墻用的提升設(shè)備多于一臺的應(yīng)做好編號。在其電源箱或控制箱的表面，應(yīng)有“非操作人員嚴(yán)禁開啟”的警示。3.2.6.2電梯設(shè)備運(yùn)行記錄要求： 電梯設(shè)備以巡檢為主。
（一）運(yùn)行技術(shù)參數(shù)：
記錄每天巡檢電梯的運(yùn)行狀況，包括電梯運(yùn)行的舒適感、電源、空調(diào)、照明、對講、回降控制功能。
（二）運(yùn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及其表格：
電梯月巡檢表（應(yīng)參照各品牌電梯公司的相關(guān)要求）電梯故障停梯記錄表 電梯保養(yǎng)停梯記錄表
電梯保養(yǎng)報(bào)告表（由電梯保養(yǎng)公司提供）
其他提升設(shè)備的記錄與檢查（如外墻吊船，應(yīng)每使用一次，做好一次的記錄）
當(dāng)班運(yùn)行人員要對其記錄負(fù)責(zé)，認(rèn)真簽名，每月由系統(tǒng)工程師對其運(yùn)行記錄、各類統(tǒng)計(jì)表格進(jìn)行審核并簽字。
3.2.6.2運(yùn)行情況分析
每個(gè)季度及每年，要求由電梯保養(yǎng)公司提交對大廈電梯本年度的系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行技術(shù)分析，提交系統(tǒng)運(yùn)行分析報(bào)告。系統(tǒng)運(yùn)行情況分析報(bào)告必須具有如下內(nèi)容：
1.全年電梯運(yùn)行的故障率（%）
故障率=故障停梯時(shí)間/必須確保正常運(yùn)行時(shí)間×100% 2.分析該時(shí)段系統(tǒng)運(yùn)行的主要技術(shù)特點(diǎn) 3.分析該時(shí)段出現(xiàn)故障的主要原因 4.對全年系統(tǒng)運(yùn)行的評價(jià)
5.根據(jù)今年的系統(tǒng)運(yùn)行情況提出來年運(yùn)行管理的預(yù)測性意見。3.2.7通信系統(tǒng) 3.2.7.1系統(tǒng)標(biāo)識： 3.2.7.2設(shè)備運(yùn)行記錄要求 3.2.7.3運(yùn)行情況分析
電池組應(yīng)放置在專用的電源架上，并保持清潔，電池水保持在規(guī)定的范圍之內(nèi)，若為干式電池組，應(yīng)定期檢查電池的電壓，要按該類電池的技術(shù)要求作定期的充、放電。
3.2.8樓宇自控系統(tǒng)及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)。3.2.8.1系統(tǒng)標(biāo)識
(1)樓宇的控制中心室的主要出入門外應(yīng)有“中央控制室”，“中央監(jiān)控室”，“自控設(shè)備房”，“非值班人員，嚴(yán)禁入內(nèi)”、“室內(nèi)禁止吸煙”等白底
紅字的標(biāo)志牌。
(2)在控制中心室內(nèi)的進(jìn)線線槽的適當(dāng)位置上應(yīng)標(biāo)明“CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)信號線”，“自動(dòng)控制信號線”、“電源線”等。
(3)CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)的各個(gè)監(jiān)視器上要標(biāo)明樓層攝像槍的位置，如“大堂南，“21F/南”等。
(4)CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)的視頻信號線在出線口，在每路信號線上標(biāo)明攝像槍所處位置，如28F/中筒，31F/北面。
(5)樓層的設(shè)備間及專用管井應(yīng)有明確的標(biāo)示牌。
3.2.8.2樓宇自控系統(tǒng)及CCVT保安監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行記錄要求。
（一）運(yùn)行技術(shù)參數(shù)記錄
1、自控中心電腦，每年應(yīng)對自控系統(tǒng)所監(jiān)測的供配電系統(tǒng)，中央空調(diào)系統(tǒng)的電流、電壓、水溫等指標(biāo)，使用刻錄光盤進(jìn)行記錄備份。
2、CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)，一般部位使用矩陣切換器每路信號，每3秒1次進(jìn)行切換顯示，重要監(jiān)測部位直接使用獨(dú)立的監(jiān)視器不間斷進(jìn)行監(jiān)視及錄像，一般部位通過分割器進(jìn)行每隔5秒進(jìn)行連續(xù)錄像。采用數(shù)字錄象的除外。
3、自控系統(tǒng)監(jiān)測到的供配電及中央空調(diào)系統(tǒng)的有關(guān)數(shù)據(jù)交到相對應(yīng)系統(tǒng)部門進(jìn)行歸檔。
4、CCTV系統(tǒng)監(jiān)控到的可疑人員的錄像資料使用光盤作備份或用打印機(jī)打印出來，交由保安部門處理。
（二）運(yùn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)
1、每月空調(diào)運(yùn)行時(shí)間統(tǒng)計(jì)
2、每月每臺空調(diào)主機(jī)負(fù)載情況變化曲線表。
3、每月自控系統(tǒng)及CCTV系統(tǒng)故障率統(tǒng)計(jì)表。
（三）運(yùn)行記錄與備份
1、自控系統(tǒng)
當(dāng)班運(yùn)行人員要認(rèn)真做好運(yùn)行資料的記錄或在電腦上做備份，備份資料必須在兩種不同的物理記錄介質(zhì)上，例如備份資料與原始記錄在兩個(gè)不同的硬盤上，或者備份資料刻錄到光盤上，并在記錄簿上做好登記和簽名，每天由控制中心負(fù)責(zé)人對其運(yùn)行記錄各類統(tǒng)計(jì)表格進(jìn)行審核，再交給系統(tǒng)工程師及部門領(lǐng)導(dǎo)簽字后，歸檔。
2、CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)
當(dāng)班值班人員要認(rèn)真觀察每路攝像槍傳回的圖像是否清晰，并做好錄像備份，當(dāng)發(fā)現(xiàn)某部位有設(shè)備異常情況，應(yīng)立即通知維修人員和相關(guān)人員到現(xiàn)場，并做好文字記錄（故障記錄）簽名，對當(dāng)天各班的運(yùn)行記錄情況進(jìn)行檢查、簽名，每月集中交給系統(tǒng)工程師，對當(dāng)月該系統(tǒng)的運(yùn)行記錄，各類統(tǒng)計(jì)表格等進(jìn)行審核，再交給部門負(fù)責(zé)人簽字，并交到資料管理人員歸檔。
3、運(yùn)行故障報(bào)告
當(dāng)自控系統(tǒng)或CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)在運(yùn)行期間出現(xiàn)故障時(shí)，當(dāng)班運(yùn)行人員，應(yīng)在系統(tǒng)運(yùn)行故障報(bào)告單上填寫好故障的原因，并通知工程主管及維修人員到現(xiàn)場處理，無法及時(shí)解決的應(yīng)及時(shí)通知系統(tǒng)工程師協(xié)助維修人員排除故障，簽名后，最遲在故障發(fā)生后的第二天，將故障報(bào)告上交給系統(tǒng)工程師及部門負(fù)責(zé)人簽名、歸檔。3．2.8.3運(yùn)行情況分析
每年的1月份，由該系統(tǒng)的系統(tǒng)工程對上年度的系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行技術(shù)分
析，提交系統(tǒng)運(yùn)行分析報(bào)告，該報(bào)告必須包含如下內(nèi)容：
1、全年由自控系統(tǒng)控制的中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行的時(shí)間。
2、全年自控系統(tǒng)及CCTV系統(tǒng)運(yùn)行的故障率。
3、分析系統(tǒng)出故障的主要原因，及解決辦法。
4、分析系統(tǒng)運(yùn)行的主要技術(shù)特點(diǎn)。
5、分析存在的問題及解決辦法。
6、對全年系統(tǒng)運(yùn)行進(jìn)行綜合的評價(jià)。
7、根據(jù)該系統(tǒng)去年全年運(yùn)行情況，提出當(dāng)年運(yùn)行管理的意見，針對該系統(tǒng)存在的缺陷，提出可預(yù)見性的預(yù)防措施，以及系統(tǒng)升級的建議及意見。4.3設(shè)備檔案
物業(yè)設(shè)施檔案由物業(yè)設(shè)施臺賬、物業(yè)設(shè)施年度綜合評價(jià)、維修記錄和附屬資料四部分組成。4.3.1設(shè)備臺帳的概念
設(shè)備臺帳是設(shè)備管理的基礎(chǔ)資料。臺帳全面、完整地反映了物業(yè)的全部設(shè)備、設(shè)施的原始情況和動(dòng)態(tài)變化情況，是設(shè)備運(yùn)行管理和系統(tǒng)保養(yǎng)工作結(jié)果的最完整記錄。
4.3.2 設(shè)備臺帳應(yīng)列的項(xiàng)目內(nèi)容 4.3.2．1設(shè)備設(shè)施的原始技術(shù)參數(shù)。
包括設(shè)備類型、品牌、型號、生產(chǎn)廠家、生產(chǎn)時(shí)間、購買時(shí)間、安裝時(shí)間、竣工驗(yàn)收時(shí)間、投入運(yùn)行時(shí)間、供貨商及聯(lián)系人、聯(lián)系電話，原購買合同編號、購買合同原件或復(fù)印件的存放位置、原安裝調(diào)試記錄資料的存放位置、設(shè)備的標(biāo)稱額定電壓、額定電流、功率因素、機(jī)械效率、標(biāo)準(zhǔn)溫升。
4.3.2．2運(yùn)行、維修及系統(tǒng)保養(yǎng)動(dòng)態(tài)記錄
包括每月、每季度、每半年、每年的運(yùn)行情況（故障率、運(yùn)行正常率），為保證設(shè)備正常運(yùn)行所進(jìn)行的維修、換件、故障情況記錄和分析。在執(zhí)行系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃后，對該設(shè)備的系統(tǒng)保養(yǎng)結(jié)果的記錄。4.3.3物業(yè)設(shè)施系統(tǒng)的分類
依據(jù)專業(yè)用途進(jìn)行分類：供配電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、公共安全技術(shù)防范系統(tǒng)（簡稱安防系統(tǒng)）、電梯系統(tǒng)、樓宇機(jī)電設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng)（簡稱樓宇自控系統(tǒng)）、通訊系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、音響視頻系統(tǒng)、土木建筑設(shè)施系統(tǒng)等。4.3.3．1供配電系統(tǒng)：（1）供電子系統(tǒng)主要包括：
變壓器、發(fā)電機(jī)、高壓配電柜、直流屏、高壓配電設(shè)備的保護(hù)（輔助）裝置及高壓送（配）線纜（槽）。（2）配電子系統(tǒng) 主要包括：
低壓配電柜（箱）、用戶配電柜（箱）、低壓配電設(shè)備的保護(hù)（輔助）裝置、低壓送（配）線纜（槽）。（3）照明子系統(tǒng)
戶外的燈具：彩燈、霓虹燈、廣告燈、噴泉燈、頂燈、外圍射燈、水池?zé)簟⒑綐?biāo)燈等；（4）戶內(nèi)的燈具：
大廳、過廊、樓梯、停車場、會議室舞臺燈光設(shè)備以及警示燈或臨時(shí)需求電光源等。
4.3.3．2空調(diào)系統(tǒng)：
（1）中央空調(diào)子系統(tǒng)主要包括：
制冷主機(jī)、二次熱交換、及附屬水泵（冷凍泵、冷卻泵）、冷卻塔、空氣處理機(jī)（空調(diào)機(jī)）、送風(fēng)機(jī)（新風(fēng)機(jī)）、抽風(fēng)機(jī)、送（通）風(fēng)誘導(dǎo)器、空調(diào)管網(wǎng)、冷媒的處理設(shè)備、配套電氣控制設(shè)備等。
（2）專用空調(diào)子系統(tǒng)主要包括：恒溫恒濕空調(diào)機(jī)、醫(yī)療專用凈化空調(diào)、窗式空調(diào)機(jī)、分體空調(diào)機(jī)、配套電氣控制設(shè)備。
（3）專用空氣處理系統(tǒng)主要包括：正負(fù)壓系統(tǒng)、氧氣系統(tǒng)、配套電氣控制設(shè)備。
（4）采暖子系統(tǒng)：鍋爐、常壓熱水機(jī)組及其配套電氣控制設(shè)備。4.3.3．3給排水系統(tǒng)：（1）給水子系統(tǒng)
升壓和貯水設(shè)備：水泵、氣壓裝置、水箱、水池、及配套電氣控制；（2）給水附件：閘閥、減壓閥、止回閥、各式水龍頭、開水器、儀器儀表及配套電氣控制；（3）管道。（4）排污子系統(tǒng)
抽升設(shè)備：污水泵、雨水泵、配套電氣控制設(shè)備 衛(wèi)生器具：大小便器、洗手盆、配套電氣控制設(shè)備 排水管網(wǎng)及附件（包括沙井蓋、排水溝蓋）通氣系統(tǒng)（通風(fēng)設(shè)備及其電氣控制）污水池、化糞池、隔油池及隔油井
4.3.3．4消防系統(tǒng)：（1）報(bào)警系統(tǒng)：
火災(zāi)報(bào)警控制器（主機(jī)）；
火災(zāi)探測器（感煙探測器、感溫探測器、復(fù)合探測器、氣體探測器、其他探測器）； 網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)備 模塊。
手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按鈕 警鈴 輔助指示裝置 隔離器 消防緊急電話 電梯回降控制系統(tǒng) 停非消防電裝置 應(yīng)急廣播設(shè)備（2）滅火系統(tǒng) Ⅰ.自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng) 噴淋泵 濕式報(bào)警閥
水流指示器、檢修閥 噴淋頭 監(jiān)控閥
壓力繼電器 水力警鈴 延遲器 試驗(yàn)及泄漏裝置 管網(wǎng)及閥門 壓力表 Ⅱ消火栓子系統(tǒng) 消防水泵 穩(wěn)壓泵 氣壓罐 消火栓 接合器 消防水箱 管網(wǎng)及閥門 壓力表 Ⅲ氣體滅火 容器 瓶頭閥 釋放閥 噴嘴 配管 檢測控制器
失重裝置 泡沫滅火 滅火器具 粉末滅火器 其他滅火器具 Ⅳ防火分區(qū)
風(fēng)機(jī)（正壓送風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)）風(fēng)道
送、排風(fēng)閥、余壓閥
防火卷簾、防火門（含閉門器）防煙垂壁 控制系統(tǒng) Ⅳ安全疏散系統(tǒng) 疏散指示燈 應(yīng)急照明
4.3.3．5公共安全技術(shù)防范系統(tǒng)（簡稱安防系統(tǒng)）： Ⅰ傳輸系統(tǒng)：微波傳輸、遠(yuǎn)程傳輸、光纖傳輸、線纜、其它；
Ⅱ控制設(shè)備：電子警察、攝像機(jī)、監(jiān)視器、錄像機(jī)、云臺、鏡頭、視頻采集卡、錄像帶、投影機(jī)、電梯控制器、分割器、矩陣、解碼器、控制器、計(jì)算機(jī)、其它；
Ⅲ對講系統(tǒng)；監(jiān)聽系統(tǒng)、對講機(jī)、系統(tǒng)管理機(jī)、門鈴、可視對講、其它； Ⅳ周邊器材；控制機(jī)柜、球罩、蓄電池、支架、保護(hù)器、其它；
Ⅴ安防軟件；報(bào)警軟件、監(jiān)控軟件、其它；
Ⅵ防盜報(bào)警系統(tǒng)：巡更系統(tǒng)、探頭、接警主機(jī)、門磁、報(bào)警主機(jī)、警號、防盜系統(tǒng)、感應(yīng)器、無線接收器、接警卡、無線發(fā)射器、玻璃破碎探測器、其它；
Ⅶ門禁系統(tǒng)：磁卡、讀卡器、門禁機(jī)、鎖、指紋采集儀、門禁控制器、其它；
Ⅷ其它產(chǎn)品：安全防護(hù)產(chǎn)品、珠寶柜臺、金庫保險(xiǎn)、其它。
4.3.3．5電梯系統(tǒng)：
I.乘客電梯 II.載貨電梯 III.客貨兩用電梯 IV.病床電梯 V.住宅電梯
VI.服務(wù)電梯（雜物電梯）
VII.特種電梯:觀光電梯、船用電梯、冷庫電梯、防爆電梯、戶外電梯、自動(dòng)扶梯、自動(dòng)人行道
VIII.其它提升設(shè)備（液壓升降平臺、高空作業(yè)車）IX.電氣控制系統(tǒng)
4.3.3．7樓宇機(jī)電設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng)（自控系統(tǒng)）：
I.計(jì)算機(jī)、軟件、打印機(jī)、專用電源（含UPS電源）、中央處理模塊、遠(yuǎn)程模塊、數(shù)據(jù)總線、模擬屏（投影設(shè)備、大屏幕電視機(jī)）；
II.傳感器、電動(dòng)（磁）閥等執(zhí)行機(jī)構(gòu)器件、及配套專用控制柜（箱）；
III.家庭電器自動(dòng)化、自動(dòng)抄表系統(tǒng)、防煤氣泄漏。4.3.3．8通訊系統(tǒng)： I.語音與傳真服務(wù)系統(tǒng)、II.電話信息服務(wù)系統(tǒng)、III.傳真信箱系統(tǒng)、IV.可視電話系統(tǒng) V.無線對講機(jī)、VI.無線電臺、天線、VII.移動(dòng)通訊設(shè)備、VIII.交換機(jī)、IX.電話機(jī)、X.通訊線纜、管井、XI.電源、XII.計(jì)費(fèi)系統(tǒng)。
4.3.3．9計(jì)算機(jī)與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)： I.綜合布線；
II.計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、小區(qū)物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)；
III.交換機(jī)、服務(wù)器、路油器、調(diào)制調(diào)解器、數(shù)據(jù)線纜、防火墻、軟件、UPS電源；
IV.視頻系統(tǒng)，包括有線、開路、閉路電視及VOD點(diǎn)播系統(tǒng)；
V.信息服務(wù)系統(tǒng)，包括網(wǎng)上購物、網(wǎng)上醫(yī)療、網(wǎng)上教育、網(wǎng)上證券交易、電子公告牌等系統(tǒng)。
4.3.3．10視聽廣播會議系統(tǒng)：包括會議系統(tǒng)
會議討論系統(tǒng)、會議同聲傳譯系統(tǒng)、會議表決系統(tǒng)。I.公共廣播（背景音樂系統(tǒng)）；
II.周邊（調(diào)音臺、效果器、激勵(lì)器、分頻器、限幅器、音頻分配器、混音臺）；
III.功放（專業(yè)功放、Hi-Fi功放、AV功放）； IV.音箱（專業(yè)音箱、Hi-Fi音箱、AV音箱）；
V.視頻（液晶、等離子、投影機(jī)、投影幕、錄像機(jī)、攝像機(jī)、實(shí)物展示臺、電子白板）；
VI.音源（卡座、CD機(jī)、收音頭、MD機(jī)、DVD機(jī)、點(diǎn)歌機(jī)）；
VII.輔助設(shè)備（機(jī)柜、話筒、耳機(jī)、線材）；
VIII.同聲傳譯(主席單元、代表單元、翻譯單元、翻譯軟件模塊、紅外發(fā)射主機(jī)、接收機(jī)、輻射機(jī)、系統(tǒng)主機(jī)（標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)型、標(biāo)準(zhǔn)數(shù)字化型、加強(qiáng)型數(shù)字化型）、耳機(jī)、電纜、分路器)； 4.3.3．11土木建筑設(shè)施系統(tǒng)：
房屋的承重結(jié)構(gòu)(包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等)、非承重的分戶墻外墻面、屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、天花板、樓梯間、垃圾通道、及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、空地、道路、綠地、市政排水設(shè)施，物業(yè)管理區(qū)域的外圍護(hù)欄及圍墻等。4.3.4.2.物業(yè)設(shè)施臺帳的格式和內(nèi)容
⑴根據(jù)不同分類，物業(yè)設(shè)施臺帳格式包括以下內(nèi)容： I.設(shè)備的規(guī)格型號；
II.設(shè)備的名稱； III.制造單位； IV.出廠日期及編號； V.設(shè)備的技術(shù)規(guī)范； VI.安裝地點(diǎn)（部位）； VII.數(shù)量； VIII.特別備注等。
(2)設(shè)備設(shè)施的檢修、系統(tǒng)保養(yǎng)、技術(shù)改造、變更等記錄
要求做到詳盡、準(zhǔn)確，成為該設(shè)備最有價(jià)值的原始檔案，所以物業(yè)設(shè)施臺帳具體內(nèi)容至少包括5個(gè)方面：
I.檢修記錄：包括設(shè)備計(jì)劃性大小修、事故搶修的記錄，記錄形式應(yīng)有檢修分析、工作記錄、結(jié)論報(bào)告等；
II.系統(tǒng)保養(yǎng)記錄：包括設(shè)備定期切換、執(zhí)行系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目等； III.技術(shù)改造記錄：包括設(shè)備的技術(shù)改造、運(yùn)行方式的調(diào)整； IV.變更記錄：包括設(shè)備的損壞更換、技術(shù)替換、項(xiàng)目增減等； V.運(yùn)行記錄：包括調(diào)試記錄、投運(yùn)日期、運(yùn)行狀態(tài)、運(yùn)行周期、參數(shù)變化、事故記錄、缺陷登記等。
4.3.3 設(shè)備正常、故障、大修、更新的界定 4．3．4設(shè)備正常 4．3．5故障 4．3．6大修 4．3．7 更新
4.3.4 故障報(bào)告 4.3.4.1故障報(bào)告的格式
故障報(bào)告表上應(yīng)有公司名稱、部門、故障報(bào)告人、故障表編號、事故（故障）發(fā)生時(shí)間（年月日并要精確到幾時(shí)幾分幾秒）；表格內(nèi)有現(xiàn)場人員名單、發(fā)生何種事故（故障）、事故（故障）原因解決方法恢復(fù)正常時(shí)間、報(bào)告上級情況、系統(tǒng)工程師處理意見、領(lǐng)導(dǎo)處理意見。4.3.4.1故障報(bào)告的歸檔
故障報(bào)告表是故障發(fā)生后的第二天以書面形式上交給檔案資料員處理，檔案資料員收到報(bào)告表后分發(fā)給系統(tǒng)工程師、領(lǐng)導(dǎo)批示處理意見，批好的故障表復(fù)印件發(fā)給發(fā)生故障部門。然后檔案室資料員是根據(jù)文件夾里的部門、時(shí)間、編號進(jìn)行歸檔工作。5.0系統(tǒng)保養(yǎng) 5.1系統(tǒng)保養(yǎng)的概念
按高層物業(yè)內(nèi)部不同的專業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)要求，在設(shè)定周期的時(shí)間內(nèi)，對系統(tǒng)內(nèi)設(shè)備的基本單元進(jìn)行技術(shù)保養(yǎng)和清潔衛(wèi)生，確保每一個(gè)單元設(shè)備和系統(tǒng)處在良好的運(yùn)行狀態(tài)。5.2供配電系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目 5.2.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
5.2.1.1檢查各樓層和機(jī)房應(yīng)急燈、疏散指示燈、樓梯燈、前室燈、電房照明。外廣場路燈。
5.2.1.2檢查地下層排風(fēng)機(jī)和送風(fēng)機(jī)運(yùn)行狀況和機(jī)房照明。
5.2.1.3發(fā)電機(jī)：機(jī)身清潔除塵、檢查各螺絲無松動(dòng)、有無漏水漏油、機(jī)油油位、水箱水位、燃油箱油位、蓄電池、啟動(dòng)機(jī)組運(yùn)行十分鐘、停機(jī)后檢查有無漏水漏油。5.2.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目。
5.2.2.1各層配電母線槽接頭：檢測運(yùn)行溫度。
5.2.2.2外立面泛光燈和外墻燈：檢查鎮(zhèn)流器、燈座、燈泡、控制開關(guān)和線路有無損壞、開關(guān)箱清潔除塵。
5.2.2.3噴水池?zé)簦簷z查燈座、燈泡、控制開關(guān)和線路有無損壞、潛水泵運(yùn)行有無異響、更換密封不良燈座和老化電纜、開關(guān)箱清潔除塵。5.2.2.4公共大堂燈、招牌射燈和燈箱：檢查燈座、燈泡、光管、控制開關(guān)和線路有無損壞、開關(guān)箱清潔除塵。
5.2.2.4清潔各層配電房：清潔母線槽表面：檢測運(yùn)行溫度。5.2.2.5高壓配電房：檢查清潔直流屏、電池。
5.2.2.6地下層送風(fēng)機(jī)：檢查電機(jī)風(fēng)機(jī)軸承有無異響，軸承打黃油、清潔風(fēng)機(jī)房和設(shè)備、控制箱清潔除塵。5.2.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
5.2.3.1各層配電房電箱：檢查電源開關(guān)、接觸器、指示燈、轉(zhuǎn)換開關(guān)、按紐、各接線有無損壞和過載過熱。動(dòng)力箱電纜T接口和母線插接箱接口，電源開關(guān)接口有無過載過熱。
5．2.3.2低壓配電房電柜：檢測母排接口、電纜接口、開關(guān)接口運(yùn)行溫度、檢查電容器、避雷器瓷瓶、清掃電柜灰塵。5.2.4年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目。
5.2.4.1變壓器房：緊固各接口螺絲、檢查各接地線情況，清掃變壓器灰塵。5.2.4.2高壓配電房：配電柜除塵、檢查小車接口螺絲、開關(guān)觸頭、二次接線完好、試驗(yàn)開關(guān)分合閘。
5.2.4.3低壓配電房電柜：母排和電纜接口、電容器接口、避雷器瓷瓶連線、熔斷器接口、開關(guān)等接口除塵緊線、試驗(yàn)開關(guān)分合閘。5.2.4.4摟層配電房電源插接開關(guān)箱：除塵緊線。
5.2.4.5各層其他功能的設(shè)備配電房電箱：檢查電源開關(guān)、接觸器、指示燈、轉(zhuǎn)換開關(guān)、按鈕、各連線有無損壞和過載過熱、動(dòng)力箱T接口和總電源開關(guān)接口有無過載過熱、清掃電箱內(nèi)灰塵、接口除塵緊線。5.2.4.6高壓配電房：直流屏電池架除銹油漆。
5.2.4.7發(fā)電機(jī)：控制電箱和開關(guān)電箱接口除塵緊線、機(jī)架除銹油漆、機(jī)座防震彈簧打黃油。
5.2.4.8地下層送風(fēng)機(jī)：檢查調(diào)校風(fēng)機(jī)皮帶，控制箱接口和電支機(jī)接口緊線，測量電機(jī)運(yùn)行電流、設(shè)備除銹油漆。
5.2.4.9建筑物外圍射燈：鐵架、線管除銹油漆。5.2.4.10天面尖燈頂燈和射燈：鐵架、線管除銹油漆。5.2.4.11外圍噴水池?zé)簦洪_關(guān)箱緊線、消防接合器除銹油漆。5.3消防系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目 5.3.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
5.3.1.1消防栓泵和噴淋泵：手/自動(dòng)運(yùn)行、消防中心啟動(dòng)、返回信號、記錄啟/停壓力、主備電源投入。
5.3.1.2濕式報(bào)警閥：響水力警鈴、報(bào)警返回信號、記錄壓力。
5.3.1.3加壓排煙風(fēng)機(jī)：手動(dòng)運(yùn)行、消防中心啟動(dòng)、返回信號、機(jī)前風(fēng)閥自動(dòng)開啟、主備電源投入。
5.3.1.4減壓閥和雨淋閥：檢查記錄上端、下端壓力，調(diào)校偏差的下端壓力。5.3.1.5各層手動(dòng)報(bào)警按鈕和消防箱封條和配置：檢查報(bào)警按鈕玻璃、消防箱封條、無封條消防箱配置并補(bǔ)齊貼封條。
5.3.1.6防火卷閘：手動(dòng)運(yùn)行下降上升、消防中心啟動(dòng)下降、下降返回信號、運(yùn)行狀況。
5.3.1.7 BTN氣體滅系統(tǒng)：檢查電源指示、系統(tǒng)運(yùn)行、氣瓶壓力。5.3.1.8消防主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜和廣播柜：自動(dòng)檢測、列表打印檢查和記錄被封閉煙感號碼和原因、測試按鈕燈和信號燈、測試嘜克風(fēng)、備用電源測試。5.3.1.9濾毒室人力風(fēng)機(jī)：人力和電動(dòng)啟動(dòng)風(fēng)機(jī)運(yùn)行狀況 5.3.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
5.3.2.1消防栓泵和噴淋泵：控制電箱檢查和清潔除塵、清潔水泵設(shè)備。主泵故障自動(dòng)轉(zhuǎn)換。
5.3.2.2 加壓排煙風(fēng)機(jī)：控制電箱檢查和清潔除塵、機(jī)前風(fēng)閥加潤滑油、清潔風(fēng)機(jī)房和設(shè)備。
5.3.2.3 BTN氣體滅系統(tǒng)、減壓閥房和煤氣房：清潔BTN房和設(shè)備衛(wèi)生。5.3.2.4防火卷閘：控制電箱檢查和清潔除塵、卷閘電機(jī)清潔除塵、檢查運(yùn)行有無異響、調(diào)校限位位置。
5.3.2.5濾毒室人力風(fēng)機(jī)：控制電箱檢查和清潔除塵、清潔機(jī)房和設(shè)備。5.3.2.6消防中心設(shè)備：控制柜檢查和清潔除塵、清潔設(shè)備衛(wèi)生。5.3.3 半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
5.3.3.1 BTN氣體滅系統(tǒng)模擬測試：控制電箱清潔除塵、1區(qū)報(bào)警響警鐘、2區(qū)報(bào)警響警笛亮閃燈、延時(shí)燈亮及延時(shí)間啟動(dòng)、易熔片信號燈亮、瓶頭閥動(dòng)作、主機(jī)模擬盤顯示、消防中心顯示、備用電池手動(dòng)試驗(yàn)、煙感開路故障測試。
5.3.3.2 各層端子箱：控制電箱檢查和清潔除塵。
5.3.3.3消防栓泵和噴淋泵、加壓排煙風(fēng)機(jī)和濾毒室人力風(fēng)機(jī)：軸承加潤滑油、打黃油、檢查軸承運(yùn)行有無異響。5.3.3.4設(shè)備層消防閘閥螺桿打黃油。
5.3.3.5消防指令電梯回降：消防中心控制電梯已回降。
5.3.3.6 各層送風(fēng)排煙閥和防火閥：消防中心控制打開、返回信號。5.3.3.7 各層送風(fēng)排煙閥和防火閥：加油潤滑。
5.3.3.8聯(lián)動(dòng)部分功能測試：各層停非消防電、報(bào)警按鈕、警鈴、消防電話和消防廣播。檢測備用電源。
5.3.3.9消防栓試驗(yàn)、感煙、感溫探測器抽查測試：測試探測器、消防噴淋管末端排水。觀察消防中心返回信號。
5.3.3.10消防管井：檢查管井管道、打掃衛(wèi)生。5.3.3.11自動(dòng)報(bào)警主機(jī)的自檢，檢測市電、備用電情況。5.3.4年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
5.3.4.1 各層送風(fēng)排煙閥和防火閥：加油潤滑。
5.3.4.2 各層消防栓箱：箱內(nèi)清潔除塵，卷盤排水試壓。水帶腐爛程度，接扣、水槍、閘閥完好。
5.3.4.3消防栓泵和噴淋泵：控制箱接線口緊線、電機(jī)緊線檢測運(yùn)行電流、檢測絕緣電阻，水泵密封處理。
5.3.4.4加壓排煙風(fēng)機(jī)：控制箱接線口緊線、電機(jī)緊線檢測運(yùn)行電流、檢測絕緣電阻、檢查調(diào)校皮帶。
5.3.4.5 BTN氣體滅系統(tǒng)：控制箱接線口緊線。主機(jī)測試。檢查市電、備用電。
5.3.4.6防火卷閘：控制箱接線口緊線、卷閘電機(jī)接口緊線、調(diào)校鏈條 加潤滑油。
5.3.4.7 各層端子箱：控制電箱檢查線路、緊線。
5.3.4.8 消防中心設(shè)備：控制柜檢查、緊線。檢查各種指示燈、按扭。5.3.4.9 消防栓泵和噴淋泵、消防設(shè)備減壓閥：清洗Ｙ隔濾網(wǎng)。5.4中控維護(hù)BAS、CCTV、綜合布線系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目 5.4.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
5.4.1.1自控電腦：檢查打印機(jī)、UPS電源、網(wǎng)卡接口、線路、清潔除塵。5.4.1.2模擬屏：檢查指示燈、穩(wěn)壓電源、點(diǎn)陣模塊線路、風(fēng)鳴器、清潔除塵。
5.4.1.3 CCTV矩陣切換器：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.1.4 NCU網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)換器：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.1.5 CCTV穩(wěn)壓電源：檢查電源線路接口、清潔除塵。5.4.1.6 四像分屏器：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.1.7 監(jiān)視屏：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.1.8 錄象機(jī)：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.2 季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
5.4.2.1電梯轎箱攝像頭：檢查線路接口、除塵、調(diào)校。5.4.3 半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
5.4.3.1監(jiān)控室設(shè)備：全面檢查和除塵緊線（電腦、模擬屏、CCTV矩陣切換器、NCU網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)換器、CCTV穩(wěn)壓電源、四像分屏器、監(jiān)視屏、錄像機(jī)）。5.4.3.2電梯轎箱監(jiān)控箱：檢查線路、除塵。5.4.4年度維護(hù)保養(yǎng) 5.4.4.1電腦：備份數(shù)據(jù)。
5.4.4.2各層紅外線報(bào)警感應(yīng)器：檢查線路；檢查距離、微波和紅外感應(yīng)力；清潔除塵。
5.4.4.3樓層的自控控制箱：檢查各類開關(guān)、接觸器、繼電器、線路絕緣情況；緊線、清潔除塵。
5.4.4.4 各樓層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)電動(dòng)閥：檢查電源線路、調(diào)校定位；檢修閥芯漏水。
5.4.4.5 各樓層層間總閥：檢查線路、開關(guān)一次。
3.4.4.6 各樓層DDC自控盤：檢查線路、接口、繼電器、基本模塊、擴(kuò)展模塊變壓器；清潔除塵。
5.4.4.7送風(fēng)和回水探頭；主機(jī)房進(jìn)水和出水探頭：檢查線路、接口。5.4.4.8送風(fēng)、回風(fēng)和回水探頭：檢查線路、接口。
5.4.4.9 CCTV攝像槍：檢查線路接口、調(diào)整涉嫌槍焦距定位、清潔除塵。5.4.4.10監(jiān)控室CCTV穩(wěn)壓電源： 檢查內(nèi)部線路接口、檢測功能運(yùn)行狀況、全面清潔除塵。
5.4.4.11紅外線報(bào)警感應(yīng)器電源箱：檢查線路、電源變壓器、5.5 空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)項(xiàng)目 5.5.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
5.5.1.1各層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)房：檢查機(jī)房照明、風(fēng)機(jī)運(yùn)行狀況、清洗塵網(wǎng)、清理排水溝地漏。
5.5.1.2各層排風(fēng)機(jī)：檢查風(fēng)機(jī)運(yùn)行狀況。5.5.1.3空調(diào)機(jī)房送風(fēng)和排風(fēng)機(jī)：檢查運(yùn)行狀況。
5.5.1.4空調(diào)機(jī)房和電房：檢查機(jī)房電房照明、檢查電源電壓電流、打
掃衛(wèi)生。
5.5.1.5檢查冷凍管井管道：有無漏水、銹蝕。5.5.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目。
5.5.2.1主機(jī)房和機(jī)房：電機(jī)水泵軸承打黃油、檢查軸承運(yùn)行有無異響。5.5.2.2空調(diào)主機(jī)機(jī)房送風(fēng)機(jī)和排風(fēng)機(jī)：檢查電機(jī)風(fēng)機(jī)軸承有無異響、軸承打黃油
5.5.2.3冷卻塔：冷卻塔更換軸鏈黃油、連桿軸承打黃油、檢查軸承運(yùn)行有無異響。
5.5.2.4 各層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)房：新風(fēng)機(jī)(風(fēng)柜)打黃油、檢查軸承運(yùn)行有無異響、清潔新風(fēng)機(jī)(風(fēng)柜)房。
5.5.2.5 各層公共盤管風(fēng)機(jī)：檢查風(fēng)口、電動(dòng)閥、清洗塵網(wǎng)。5.5.2.6 租戶房間盤管風(fēng)機(jī)：清洗塵網(wǎng)。
5.5.2.7 主機(jī)房、機(jī)房：清潔管道機(jī)房、電柜電箱清潔除塵。
5.5.2.8主機(jī)房電房：電柜清潔除塵、檢測電纜接口運(yùn)行溫度、檢測開關(guān)接口運(yùn)行溫度。
第二篇：高檔寫字樓裝修標(biāo)準(zhǔn)
高檔寫字樓裝修標(biāo)準(zhǔn)一 【裝 修 材 料 】
1.外立面：1－3 商業(yè)部分全部采用灰色花崗巖石材;4－18 層單反鍍膜中空鋼化玻璃條形窗與灰色瓷磚間隔布置；
2.外墻窗：均采用原色鋁合金隱框中空玻璃窗； 3.頂層：鋁塑板造型裝飾；
4.公共區(qū)域：中高檔寫字樓精裝修?！究?調(diào)】
美國原裝進(jìn)口蓄冰空調(diào)系統(tǒng)，在滿足高標(biāo)準(zhǔn)的空氣溫度、濕度、潔凈度、調(diào)節(jié)能力等要求的同時(shí)，做到節(jié)省能源、降低運(yùn)行成本。
【電 梯】 采用日本三菱高速電梯和電梯自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)。
【公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn)】
1、外立面：玻璃幕墻；
2、大 堂:地面為石材、墻面為金屬飾面或石材；
3、電梯間:地面為石材、墻面為金屬飾面或石材 ；
4、衛(wèi)生間:合資潔具。
【通 訊 設(shè) 施】 大廈內(nèi)設(shè)局域網(wǎng)有 3000 門電話容量，有擴(kuò)容空間。
【 網(wǎng) 絡(luò) 】
光纖至豎井出口，出口可提供10-100M帶寬，按套內(nèi)建筑面積每10平方米提供一對信息點(diǎn)，自行申請帶寬，隨時(shí)滿足用戶的需求?！颈０蚕到y(tǒng)】
包括閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)、巡更及防盜報(bào)警系統(tǒng)，業(yè)主還可以根據(jù)自己的特殊需要設(shè)置獨(dú)立安防系統(tǒng)。
【主要設(shè)備設(shè)施】
1、光源照明系統(tǒng)：各層設(shè)應(yīng)急照明配電箱，雙路供電，并在各層疏散走道、電梯廳，樓梯間，出入口設(shè)疏散指示燈及標(biāo)志燈，內(nèi)設(shè)蓄電池。
2、消防系統(tǒng)：由火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防水噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、消防事故廣播系統(tǒng)、消防直通電話系統(tǒng)組成。大廈采用總線式報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，由消防控制中心集中報(bào)警，統(tǒng)一實(shí)施監(jiān)控。
高檔寫字樓裝修標(biāo)準(zhǔn)二建材設(shè)備
【空調(diào)】
采用國際先進(jìn)節(jié)能可調(diào)節(jié)可計(jì)量健康節(jié)能環(huán)保全新風(fēng)空調(diào)。
1、節(jié)能：實(shí)現(xiàn)全樓宇各部門能量及溫度互補(bǔ)，較傳統(tǒng)全空氣系統(tǒng)或風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)方式節(jié)能 30%以上。
2、舒適：以最小任意 25平方米為單位，任意季節(jié)任意時(shí)間段提供冷、熱風(fēng)，實(shí)現(xiàn)客戶任何時(shí)間段內(nèi)的任何特殊溫度需求，并自動(dòng)恒溫。
3、健康：1）革命性的全新風(fēng)設(shè)計(jì)，無系統(tǒng)回風(fēng)，所有排除室外的空氣與 室外新風(fēng)物理隔絕，只進(jìn)行能量交換，徹底解決大型建筑物內(nèi)空氣混合病 毒擴(kuò)散的問題。2)新風(fēng)量創(chuàng)京城辦公空間之最。
4、靈活：以最小人以 25平方米為單位，任何時(shí)間任意冷暖風(fēng)供應(yīng)，徹底 解決大型寫字樓非上班時(shí)間的空調(diào)問題并實(shí)現(xiàn)分戶甚至單機(jī)出風(fēng)口計(jì)量。
【三路供電】 市政高壓雙路供電結(jié)合柴油發(fā)電機(jī)應(yīng)急電源。其中市政供電設(shè)計(jì)總?cè)萘繛?5000KVA，平均每平米供電容量為120VA；備用電源設(shè)計(jì)容量為1600KVA，可用來保證雙路高壓故障停電時(shí)重要負(fù)荷的持續(xù)供電。全部變、配電設(shè)備及未端微短開關(guān)均采用國際知名品牌，保證供電與送電的安全性和可靠性。
【電梯】多部進(jìn)口電梯，直通地下停車場。每梯服務(wù)的辦公面積約為4000平方米?！鞠老到y(tǒng)】采用進(jìn)口消防報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋設(shè)施。
【安防】實(shí)現(xiàn)全天 24 小時(shí)全樓無死角巡邏。
【外墻】
外立面由加拿大進(jìn)口石材、玻璃幕墻和鋁合金窗構(gòu)成，內(nèi)庭立面由玻璃幕墻和索點(diǎn)采光頂構(gòu)成，屋頂面層為石材，與立面形成一體，石材為25mm厚天然光面大理石花崗巖，其內(nèi)部做保溫防水，玻璃為6+12+6LOW―E中空鋼化玻璃，主入口幕墻為索點(diǎn)幕墻。【內(nèi)墻】進(jìn)口高級大理石?！緲敲妗窟M(jìn)口高級花崗巖。
【大堂】地面及墻面采用進(jìn)口高級花崗巖、大理石。【通訊系統(tǒng)】
電信、網(wǎng)通光纖入戶，采用移動(dòng)的地臺系統(tǒng)（網(wǎng)絡(luò)地板），辦公節(jié)電的自由選擇。
高檔寫字樓裝修標(biāo)準(zhǔn)三
【空調(diào)系統(tǒng)】VAV 空調(diào)系統(tǒng)?！窘o水系統(tǒng)】城市雙路供水。
【排水系統(tǒng)】采用污、廢分流雙立管排放系統(tǒng)。【供電方式】
采用市政雙路供電，并配備應(yīng)急1200千瓦柴油發(fā)電機(jī)與市電聯(lián)鎖切換，平時(shí)由市電供電，當(dāng)兩路市電均故障停電時(shí)，自備發(fā)電機(jī)能在15秒內(nèi)起動(dòng)，30秒內(nèi)送電，以供消防、控制室、計(jì)算機(jī)房、電話機(jī)房、電梯等重要負(fù)荷。
電量供應(yīng)：總供電容量為2萬KVA，各層設(shè)置專用變配電豎井，(可以為有特殊需要的客戶提供一定數(shù)量的容量)，滿足用戶用電需求。計(jì)量方式：客戶入租位置和面積確定后，為每個(gè)客戶裝設(shè)獨(dú)立的配電箱及支路開關(guān)及用電計(jì)量。
【客梯】選用品牌: 選用瑞士迅達(dá)原裝電梯，不低于1600公斤，乘客20人。
【智能化系統(tǒng)】 自動(dòng)化系統(tǒng)(BAS)、信息自動(dòng)化系統(tǒng)(CAS)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)(OAS)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)(FAS)、安防一體化系統(tǒng)(SAS)。
【智能雙層呼吸式玻璃幕墻采用】
1、采用箱體式外通風(fēng)幕墻；
2、外幕墻(1)1.5 米寬，3.425 米高的夾膠透明玻璃，厚度14.76毫米夾膠玻璃的沖撞性能好，遭受外力而破壞后只會產(chǎn)生裂紋但不會碎落，并有效阻隔紫外線。(2)475 毫米高的不銹鋼外墻飾面板(3)約 40 毫米寬的進(jìn)氣口，10毫米寬，475毫米高的出氣口
3、內(nèi)幕墻(1)由帶有LOW-E(低輻射)涂層的兩塊中空玻璃組成這種中空玻璃隔熱性能強(qiáng)，將外部光線反射回去。(2)上部為1.5米寬X1.95米高的標(biāo)準(zhǔn)固定玻璃窗。(3)底部為1.5米寬 X0.85米高的可向內(nèi)側(cè)開啟15度的玻璃窗。
4、熱通道寬170毫米，室外新風(fēng)通過位于外幕墻玻璃窗下部開縫進(jìn)入，經(jīng)過熱通道帶走熱量，從上部排風(fēng)口排出形成外循環(huán)。
5、帶穿孔鋁合金百葉遮陽板80毫米寬，與先進(jìn)的樓宇自控系統(tǒng)(BA)連接電腦總控中心，其開啟、關(guān)閉、和旋轉(zhuǎn)可以根據(jù)季節(jié)和氣候條件通過電腦總控中心統(tǒng)一控制。夏季，保證采光杜絕日曬，眷簾反射后能出去大部分輻射熱。冬季，保溫防寒，防止室內(nèi)熱量散失，充分體現(xiàn)生態(tài)。
高檔寫字樓裝修標(biāo)準(zhǔn)四
【外墻】干掛石材，比利時(shí)low－e玻璃幕墻。【大堂】地面：高級石材，墻面：高級石材。
【首層電梯廳】地面：高級石材或?；u，墻面：高級石材或?；u?！巨k公部分】四白落地，地面水泥壓光，預(yù)留各類管線接口。
【衛(wèi)生間及茶水間】各層均設(shè)有公共衛(wèi)生間和茶水間，潔具：中高檔品牌?！倦娞荨控浱荩惶菟?1.75 米/秒；品牌客梯：巨人通力(合資)?！竟╇娤到y(tǒng)】雙回路供電。
【供水系統(tǒng)】自來水高低壓直供；中水處理系統(tǒng)?！究照{(diào)系統(tǒng)】集中空調(diào)(制冷、采暖、新風(fēng))?！就ㄓ嵪到y(tǒng)】中國網(wǎng)通?！揪W(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)】中國網(wǎng)通?！倦娨暯邮障到y(tǒng)】
衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，有線電視接收系統(tǒng)
1.樓宇自控系統(tǒng)； 2.停車管理系統(tǒng)；
3.地下車庫、電梯、公共部分 24 小時(shí)閉路
4.視監(jiān)控系統(tǒng)；
5.及自動(dòng)噴淋系統(tǒng)等。
高檔寫字樓裝修標(biāo)準(zhǔn)五
【電梯】客梯2.5米/秒，客梯服務(wù)面積400平米。
【空調(diào)】中央空調(diào)。
【電話】每 6平米預(yù)留 1 對語音/信息點(diǎn)，采用(COMMSCOPE)全系列信道產(chǎn)品。單層可達(dá) 200 條數(shù)據(jù)/電話線?！竟蔡炀€】衛(wèi)星。
【網(wǎng)絡(luò)接入方式】大廈縱向鋪設(shè)光線水平為超五類數(shù)據(jù)線，支持光纖、DDN、ADSL等高速網(wǎng)絡(luò)接入?！究照{(diào)系統(tǒng)】
大廈整體采用美國約克品牌中央空調(diào)，統(tǒng)的冷熱源由設(shè)在地下 4 層的 5 臺機(jī)組組成，采用 R22 技術(shù)，采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)，獨(dú)立的送風(fēng)風(fēng)管送至各用戶區(qū)域，新風(fēng)量每人>30 立方米/小時(shí)設(shè)計(jì)，有加濕設(shè)備，60%〉= 相對濕度〉=35%衛(wèi)生間是獨(dú)立排風(fēng)系統(tǒng)，辦公室每天一次排氣，全天開放換氣。【供水系統(tǒng)】
3層以下采用市政給水直接攻擊，4 層以上采用變頻泵供給，寫字樓設(shè)有上下水。污水、廢水排放方式是：污水地下負(fù)壓，地上無壓排入市政管網(wǎng)，廢水由中水系統(tǒng)處理?！竟╇娤到y(tǒng)】
采用高壓入樓低壓入戶，可提供 220V 電源條件，可否實(shí)現(xiàn)一戶一表分戶計(jì)量。采用雙路供電，配有6個(gè)變壓器，每臺是 1600 千瓦；整個(gè)照明系統(tǒng)是 3318 千瓦，動(dòng)力系統(tǒng)是 1825 千瓦，空調(diào)系統(tǒng) 4781.05 千瓦，可提供 380 伏電源條件，可以增容。【采暖系統(tǒng)】公共衛(wèi)生間空調(diào)采暖，辦公樓、商業(yè)、酒店及大堂采用空調(diào)系統(tǒng)采暖?！局兴到y(tǒng)】大廈內(nèi)使用中水系統(tǒng)。【消防報(bào)警系統(tǒng)】
采用日本能美牌，噴淋系統(tǒng)及消火栓系統(tǒng)，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及手動(dòng)報(bào)警。兩個(gè)噴淋頭距離不大于3.6 米，距燈不能小于 0.3 米，每個(gè)煙感所控制面積是 80平米，噴淋采用金盾品牌。
【安防監(jiān)控系統(tǒng)】采用 ADT 的設(shè)備，共 281 個(gè)各監(jiān)控點(diǎn)位分布在大廈內(nèi)外各重要區(qū)域進(jìn)行 24 小時(shí)不間斷拍攝，地下車場出口邊門禁監(jiān)控。【綜合布線系統(tǒng)】
中國網(wǎng)通提供，6平米預(yù)留1對語音/信息點(diǎn)，每采用(COMMSCOPE)全系列信道產(chǎn)品。單層可達(dá) 200 條數(shù)據(jù)/電話線。大廈縱向鋪設(shè)光線水平為超五類數(shù)據(jù)線，支持光纖、DDN、ADSL 等高速網(wǎng)絡(luò)接入(甲級 10平米/一對點(diǎn)，乙級 15平米/一對點(diǎn)，丙級 20平米/一對點(diǎn))。
【電視系統(tǒng)】由歌華提供有線電視收視系統(tǒng)，每層設(shè)有線箱。
【樓控系統(tǒng)】采用 DELTA 對空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、給排水、送排風(fēng)、變配電、電梯等系統(tǒng)進(jìn)行全時(shí)間的監(jiān)控或控制。
高檔寫字樓裝修標(biāo)準(zhǔn)六
【外墻】外立面裝修標(biāo)準(zhǔn)：外裝玻璃幕墻及鋁板掛件，外玻璃為LOW-E，為白玻，雙層中空安全玻璃。
【大堂】首層中庭大堂：墻面：石材幕墻，地面：花崗巖。通道等公用部分：墻地面：石材，吊頂：鋁制金屬吊頂?！竟╇姟侩p路供電系統(tǒng)。
【電梯】電梯廳：墻地面：大理石，吊頂：金屬板材；電梯，2m/秒，載重 1000KG。【衛(wèi)生間】地面：防滑瓷磚。墻體：釉面瓷磚/人造石材，吊頂：鋁制金屬吊頂?！緷嵕摺咳坎捎?TOTO 或科勒)品牌?！就ㄓ崱?/p>
鋪設(shè)光纖為主干通訊網(wǎng)絡(luò)，提供電話及互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)至塔樓單元，具備DID、語音信箱、呼叫轉(zhuǎn)移、會議電話、LAN 網(wǎng)、DDN等業(yè)務(wù)功能，并設(shè)移動(dòng)通信信號增強(qiáng)系統(tǒng)，無線上網(wǎng)信號增強(qiáng)系統(tǒng)，小靈通信號增強(qiáng)系統(tǒng)?！鞠馈?/p>
大廈公共部分消防報(bào)警控制系統(tǒng)采用智能類比式火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制系，設(shè)有自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)?！颈０脖O(jiān)控系統(tǒng)】
公共部分安保設(shè)備為監(jiān)控設(shè)備，大廈內(nèi)設(shè)保安中心，實(shí)行24小時(shí)無線巡更，對大廈各出入口，車庫，走道，電梯轎廂等位置進(jìn)行閉路電視監(jiān)控，設(shè)有巡更系統(tǒng)，公共廣播系統(tǒng)。【走廊】
墻面：靠近電梯廳兩側(cè)通道做玻璃整體貼膜地面：人造石材或瓷磚，吊頂：礦棉吸聲板?！締卧獌?nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)】
單元門：玻璃門； 內(nèi)墻：抹灰，膩?zhàn)诱移剑?地面：水泥墊層抹平；
頂部：分戶中央空調(diào)風(fēng)口到位。
高檔寫字樓裝修標(biāo)準(zhǔn)七
【結(jié)構(gòu)】現(xiàn)澆混凝土框架結(jié)構(gòu)。
【外墻】三層以下部分外立面為黑色花崗巖干掛，三層以上部分為瓷磚貼面，LOW-E玻璃幕墻。
【內(nèi)墻】公共走廊砌隔墻為承重墻，打底抹灰。
【大堂】地面：大理石地面，墻面：有玻璃幕墻，乳膠漆墻面和大理石墻面，吊頂：造型輕鋼龍骨乳膠漆吊頂。
【電梯】東芝牌高級客用電梯。
【門窗】高檔實(shí)木門，窗為鋁合金中空安全玻璃
【衛(wèi)生間】地面、墻面均為伊斯達(dá)高級磁磚，鋁合金吊頂，潔具：德國“萊爾” 座便、衛(wèi)浴五金、柱盆和柱盆混水器。電梯大堂、公共走廊: 電梯大堂：
【地面】大理石地面
【墻面】造型墻面及乳膠漆飾面墻面?！镜蹴敗枯p鋼龍骨石膏板造型乳膠漆吊頂。公共區(qū)域：
【墻面】壁紙或多樂士乳膠漆。
【地面】電梯廳地面花崗巖拼花地面，休息廳地面花崗巖拼花地面，走廊為玻化磚。戶內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)： 【地面】高級地毯?！緣γ妗扛呒壉诩?。
【公共區(qū)域制冷供暖】法國以萊特冷暖空調(diào)?！局评湎到y(tǒng)】戶式中央空調(diào)（法國以萊特）。
【電視系統(tǒng)】光纜接入公共有線電視網(wǎng)，并可與衛(wèi)星電視系統(tǒng)接通，為用戶提供 衛(wèi)星電視系統(tǒng)。
【電子磁卡系統(tǒng)】電表、煤氣表、冷水表為卡式表，門禁系統(tǒng)，車輛出入管理系統(tǒng)，磁卡式電梯。
【保安監(jiān)控系統(tǒng)】24小時(shí)保安監(jiān)控。
【廣播系統(tǒng)】大堂、公共走廊、電梯均設(shè)有背景音樂廣播系統(tǒng)?！竟╇姟侩p路供電。
【供水】雙路供水系統(tǒng)，3層以下市政供水，4-9層變頻給水裝置減壓供水，10-18層變頻給水直接給水。
【消防】日本濃美。
【通訊】每戶預(yù)留二部直線電話插孔；寬帶入戶。
高檔寫字樓裝修標(biāo)準(zhǔn)八 公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn)： 【外墻】寫字樓樓體外墻采用玻璃幕墻及鋁板/高檔石材等材料飾面。玻璃幕墻主要采用安全玻璃，中空 LOW-E 玻璃。首層大堂：
【地面】鋪設(shè)大理石/花崗巖/天然石材。
【墻面】大理石/花崗巖/不銹鋼裝飾/玻璃等優(yōu)質(zhì)材料飾面?！咎旎ā吭煨偷蹴斉涮厣珶麸?。
【大堂布局】大堂出入口采用優(yōu)質(zhì)自動(dòng)感應(yīng)旋轉(zhuǎn)門，設(shè)有接待查詢服務(wù)臺。大堂內(nèi)布置室內(nèi)綠植。
【安防】大堂內(nèi)進(jìn)入候梯廳前設(shè)置智能安防系統(tǒng)。消防樓梯間：
【地面】優(yōu)質(zhì)耐磨防滑磚。樓梯扶手采用不銹鋼扶手。【墻面】首層貼瓷磚，其他刷優(yōu)質(zhì)白色乳膠漆。【天花】掛設(shè)吸頂燈及配裝應(yīng)急照明系統(tǒng)。公共走廊：
【地面】鋪設(shè)OA網(wǎng)絡(luò)高架活動(dòng)地板和地毯。配鋁質(zhì)踢腳線。【墻面】優(yōu)質(zhì)乳膠漆或配設(shè)玻璃/石材/不銹鋼/優(yōu)質(zhì)木飾面等?！镜蹴敗績?yōu)質(zhì)鋁材或優(yōu)質(zhì)吸音材料吊頂。衛(wèi)生間：
【地面和墻面】鋪設(shè)優(yōu)質(zhì)石材至天花。
【吊頂】優(yōu)質(zhì)防水防潮板材吊頂。配科勒或同檔次品牌節(jié)水型潔具。小便器、水龍頭選用紅外線感應(yīng)裝置。配高檔面鏡，配高檔電熱水器，配高檔感應(yīng)烘手機(jī)、高檔皂液機(jī)、高檔廁紙箱。開關(guān)、插座：奇勝或同檔次產(chǎn)品。候梯廳：
【地面】鋪設(shè)大理石/花崗巖/天然石材。
【墻面及門套】大理石/花崗巖/天然石材，或搭配不銹鋼裝飾/玻璃裝飾/優(yōu)質(zhì)木飾面等?！咎旎ā吭煨偷蹴斕旎?。辦公區(qū)裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)：
【地面】采用可調(diào)節(jié)高度 OA 鋼質(zhì)防靜電網(wǎng)絡(luò)架空活動(dòng)地板，配鋁質(zhì)踢腳線。
【墻面】優(yōu)質(zhì)環(huán)保乳膠漆，立邦或同檔次。開關(guān)、插座選用奇勝或同檔次產(chǎn)品。安裝液晶空調(diào)溫度控制器，沃頓、江森品牌或同檔次產(chǎn)品?！緫糸T】鋼化玻璃落地大門，配送 IC 卡/密碼鎖。
【天花】每戶安裝中央空調(diào)末端，預(yù)留風(fēng)口，配裝消防設(shè)備，包括煙感和噴淋。
【給排水】大面積辦公間內(nèi)(具體見圖紙標(biāo)注)預(yù)留獨(dú)立的給排水接口及排風(fēng)口，以便提供安裝私人洗手間的條件。(如安裝私人洗手間，則安裝獨(dú)立水表并另計(jì)水費(fèi))。
第三篇：物業(yè)設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)篇
物業(yè)設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)篇
前言
物業(yè)管理是物質(zhì)文明社會的產(chǎn)物，是人類現(xiàn)代社會發(fā)展的客觀需要。物業(yè)管理最本質(zhì)的意義，是通過物業(yè)管理的全過程，達(dá)到物業(yè)本身的保值增值，讓人類的建設(shè)成果的使用價(jià)值得以最充分地體現(xiàn)。
物業(yè)管理的主要對象是建筑物，對于高層建而言，其設(shè)計(jì)壽命可長達(dá)70-100年，維持建筑物壽命的主要因素是其配套的設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)，因此對設(shè)備設(shè)施的管理效果如何，直接關(guān)系到建筑物的壽命，也由此關(guān)系到業(yè)主的資產(chǎn)能否保值增值。同時(shí)我們還應(yīng)該注意到，對同一棟物業(yè)來說，必然是幾代人的管理，物業(yè)設(shè)備管理具有的長期的連續(xù)性，必然要求第一代的管理者，要有強(qiáng)烈的歷史責(zé)任感，把物業(yè)設(shè)備管理的各項(xiàng)基礎(chǔ)工作做好。
在物業(yè)管理的全部內(nèi)容中，設(shè)備管理工作是一項(xiàng)最重要的硬件管理工作，它不但對物業(yè)本身的價(jià)值體現(xiàn)起到了舉足輕重的作用，還對物業(yè)管理的服務(wù)水平的保障起到了不可替代的作用。
當(dāng)今，高層建筑的設(shè)備系統(tǒng)基本上集中了世界上各個(gè)領(lǐng)域中先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)在應(yīng)用技術(shù)方面的成果。每一個(gè)設(shè)備系統(tǒng)都具有其非常鮮明的專業(yè)特點(diǎn)，有著它內(nèi)在的、獨(dú)特的運(yùn)行規(guī)律。設(shè)備管理工作就是要遵循這些客觀規(guī)律來進(jìn)行規(guī)范的管理，才能達(dá)到物業(yè)管理的目的。
我們在這里奉獻(xiàn)給廣大物業(yè)管理工作者的不是什么教科書，也不是什么物業(yè)管理的普及讀物，它是我們在物業(yè)管理的設(shè)備管理過程中探索出來的一整套成功的、具體可操作的寶貴經(jīng)驗(yàn)，它不但對在管物業(yè)有很強(qiáng)的指導(dǎo)作用，還對物業(yè)管理的前期顧問工作有很大的幫助。希望能對推動(dòng)行業(yè)的整體水平，盡一些微薄的力量。目 錄
1．0前 言???????????????????????（2）2.0術(shù)語
3.0物業(yè)設(shè)備管理體系撲拓 ?????????????????（7）4．0物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理 ??????????????????（8）4．1設(shè)備運(yùn)行的環(huán)境要求的概????????????????（8）4.1.1設(shè)備運(yùn)行的環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)含義 ??????????????（8）4.1.2供配電系統(tǒng)設(shè)備房環(huán)境要求 ??????????????（8）4.1.2.1高低壓配電房 ????????????????????（8）4.1.2.2樓層配電室及其他專用配電室（含配電專用管井）?????（8）4.1.2.3備用發(fā)電機(jī)組機(jī)房 ??????????????????（9）4.1.3中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備間 ?????????????????（9）4.1.3.1中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)房 ?????????..???????（9）4.1.3.2新風(fēng)機(jī)房及風(fēng)柜房 ?????????????????（10）4.1.3.3二次冷凍泵及熱交換器機(jī)房 ?????????????（10）4.1.3.4 排風(fēng)機(jī)房 ?????????????????????（10）4.1.3.5 露天的加壓送風(fēng)機(jī)及排煙風(fēng)機(jī) ????????????（10）4.1.4給排水系統(tǒng)設(shè)備間 ??????????????????（11）4.1.4.1生活水泵房 ????????????????????（11）4．1.4.2減壓閥房 ????????????????????（11）4.1.4.3水表房 ??????????????????????（11）4.1.4.4樓層管井房 ????????????????????（12）4.1.4.5排污泵房 ?????????????????????（12）4.1.5消防系統(tǒng)設(shè)備間 ??????????????????（12）4.1.5.1消防中心 ?????????????????????（12）4.1.5.2氣體滅火設(shè)備間 ??????????????????（13）4.1.5.3樓層設(shè)備間 ????????????????????（13）4.1.5.4消防水泵房 ????????????????????（14）4.1.5.5室外消防栓等設(shè)備 ?????????????????（14）4.1.6電梯設(shè)備間 ????????????????????（15）4.1.6.1電梯機(jī)房 ?????????????????????（15）4.1.6.2轎廂 ???????????????????????（15）4.1.7通信設(shè)備機(jī)房 ???????????????????（16）4.1.7.1通信總機(jī)房 ????????????????????（16）4.1.7.2通信管井房 ????????????????????（17）4.1.8樓宇自控（BA）系統(tǒng)及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備間 ????(18）4.1.8.1控制中心機(jī)房 ???????????????????（18）4.1.8.2樓層設(shè)備房 ????????????????????（18）4.2設(shè)備運(yùn)行管理 ????????????????????（19）4.2.1運(yùn)行管理的概念 ??????????????????（19）4.2.2.1系統(tǒng)標(biāo)識：?????????????????????（19）4.2.2.2高低壓配電運(yùn)行記錄要求 ??????????????（20）4.2.2.3設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn) ???????????????????（21）2.4運(yùn)行情況分析 ???????????????????（21）4.2.3中央空調(diào)系統(tǒng) ??????????????????（22）4.2.3.1 系統(tǒng)標(biāo)識 ?????????..??????????（22）4.2.3.2、中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行記錄要求 ????????????（22）4.2.3.2.1、運(yùn)行技術(shù)參數(shù) ?????????????????（22）4.2.3.2.2、運(yùn)行狀態(tài)記錄 ??????????????????（23）4.2.3.2.3、交接班記錄????????????????????（23）4.2.3.3、系統(tǒng)運(yùn)行情況分析 ?????????????????（23）4.2.4給排水系統(tǒng) ????????????????????（24）4.2.4.1系統(tǒng)標(biāo)識 ?????????????????????（24）4.2.4.2系統(tǒng)巡檢記錄要求 ?????????????????（24）4.2.4.3系統(tǒng)運(yùn)行情況分析 ?????????????????（25）4.2.5消防系統(tǒng) ?????????????????????（25）4.2.5.1系統(tǒng)標(biāo)識 ?????????????????????（25）4.2.5.2消防中心記錄要求 ?????????????????（26）4.2.5.3系統(tǒng)運(yùn)行情況分析 ?????????????????（27）4.2.6電梯及提升設(shè)備 ?????????????????（28）4.2.6.1系統(tǒng)標(biāo)識： ????????????????????（28）4.2.6.2運(yùn)行情況分析 ???????????????????（29）4.2.7通信系統(tǒng) ?????????????????????（30）4.2.8樓宇自控系統(tǒng)及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng) ?????????（30）4.2.8.1系統(tǒng)標(biāo)識 ?????????????????????（30）4.2.8.2樓宇自控系統(tǒng)及CCVT保安監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行記錄要求????（30）4.2.8.3運(yùn)行情況分析 ???????????????????（32）4.3設(shè)備臺帳 ??????????????????????（32）4.3.1設(shè)備臺帳的概念 ??????????????????（32）4.3.2 設(shè)備臺帳應(yīng)列的項(xiàng)目內(nèi)容 ???????????????（33）4.3.3 設(shè)備正常、故障、大修、更新的界定 ??????????（33）4.3.4 故障報(bào)告 ?????????????????????（33）4.3.4.1故障報(bào)告的格式 ??????????????????（33）4.3.4.1故障報(bào)告的歸檔 ??????????????????（33）5.0系統(tǒng)保養(yǎng) ???????????????????????（34）5．1系統(tǒng)保養(yǎng)的概念 ??????????????????（34）5.2供配電系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目 ?????????????????（34）5.2.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ?????????????????（34）5.2.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ?????????????????（34）5.2.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ?????????????????（35）5.2.4維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ?????????????????（35）5.3消防系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目 ??????????????????（36）5.3.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ?????????????????（36）5.3.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ?????????????????（37）5.3.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ?????????????????（37）5.3.4維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ?????????????????（38）5.4中控維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ?????????.???????（39）5.4.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ????????????????（39）5.4.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目??????????????????（39）5.4.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目??????????????????（39）5.4.4維護(hù)保養(yǎng)????????????????????（40）5.5空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)項(xiàng)目?????????????????（40）5.5.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目??????????????????（40）5.5.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目??????????????????（41）5.5.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目??????????????????（42）5.5.4維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目??????????????????（42）5.6給排水系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目??????????????????（43）5.6.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目??????????????????（43）5.6.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目??????????????????（43）5.6.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目??????????????????（43）5.6.4維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目??????????????????（44）5.7土、木工維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目??????????????????（44）5.7.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目??????????????????（44）5.7.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目??????????????????（44）5.7.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目??????????????????（45）5.7.4維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目??????????????????（45）6.0外判項(xiàng)目
6.1外判項(xiàng)目的定義 6.2外判項(xiàng)目的考核 6.2.1 故障的認(rèn)定 6.2.1.1故障率考核
6.2.1.2電梯故障率的計(jì)算公式
1．0術(shù)語： 1．1.技術(shù)責(zé)任：在專業(yè)分工確定后，從技術(shù)角度來區(qū)分責(zé)任人對該系統(tǒng)的安全、正常運(yùn)行所應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。具體描述可以從以下幾個(gè)方面理解； ⑴責(zé)任人對自己所負(fù)責(zé)的專業(yè)系統(tǒng)的情況必須是比較熟悉的，對系統(tǒng)內(nèi)各節(jié)點(diǎn)的設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)必須是了解的，因而對自己所負(fù)責(zé)的設(shè)備系統(tǒng)的安全運(yùn)行的發(fā)展趨勢應(yīng)該有自己的技術(shù)判斷。
⑵對涉及本系統(tǒng)內(nèi)的技術(shù)改造的方案必須負(fù)責(zé)地提出自己的技術(shù)意見。⑶對所管系統(tǒng)內(nèi)的技術(shù)工人的技術(shù)操作負(fù)有技術(shù)交底的責(zé)任。⑷對系統(tǒng)設(shè)備的故障、事故提出技術(shù)分析的專業(yè)意見。1.2 系統(tǒng)保養(yǎng)：系統(tǒng)是指按照一定的關(guān)系組成的整體。本文內(nèi)所指的系統(tǒng)是特指物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)如“中央空調(diào)系統(tǒng)”、“供配電系統(tǒng)”、“消防系統(tǒng)”等。按上述系統(tǒng)的全部組成，從始端到末端，按一定的設(shè)定周期及不同專業(yè)的技術(shù)要求，對系統(tǒng)全部構(gòu)成節(jié)點(diǎn)為對象的保養(yǎng)工作。系統(tǒng)保養(yǎng)不是以排除故障為目的的操作行為，而是為延長設(shè)備壽命、確保設(shè)備正常運(yùn)行為目的的操作類型。
1．3.運(yùn)行管理：運(yùn)行是指設(shè)備周而復(fù)此地運(yùn)轉(zhuǎn)。根據(jù)物業(yè)設(shè)備不同專業(yè)系統(tǒng)的技術(shù)要求和使用要求，通過對設(shè)備設(shè)施有關(guān)動(dòng)態(tài)參數(shù)的記錄、觀察、分析、調(diào)整來實(shí)施對系統(tǒng)設(shè)備的具體操作行為的管理。為排除設(shè)備故障而進(jìn)行的維修工作、檢修工作也應(yīng)該納入運(yùn)行管理的內(nèi)容之中。
1．4.保養(yǎng)的工藝要求：在實(shí)施物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)保養(yǎng)的過程中，對每一個(gè)保養(yǎng)環(huán)節(jié)的具體操作要求。
1．5.維修：維修是在運(yùn)行管理范疇內(nèi)的一件工作。是指在運(yùn)行中的設(shè)備出現(xiàn)了故障后進(jìn)行的修理行為。其目的是盡快將設(shè)備故障排除，恢復(fù)系統(tǒng)運(yùn)行。
1．6．檢修：是特指一些設(shè)備設(shè)施在一定的運(yùn)行周期內(nèi)，有計(jì)劃地按該設(shè)備的技術(shù)要求進(jìn)行解體調(diào)整、修復(fù)、更換被磨損件的工作行為。被檢修設(shè)備不一定是故障狀態(tài)。
1．7．監(jiān)測：通過人工或儀表等技術(shù)手段，對在運(yùn)行的設(shè)備的各類技術(shù)參數(shù)進(jìn)行記錄、分析、比較的過程。達(dá)到對設(shè)備運(yùn)行動(dòng)態(tài)的情況的了解的目的。
1．8．檢測：通過應(yīng)用技術(shù)的手段和對應(yīng)的儀表，對設(shè)備固有的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行測量，以達(dá)到對被檢設(shè)備的完好程度和性能好壞的判斷的目的。
1．9．預(yù)測：通過對設(shè)備系統(tǒng)的大量數(shù)據(jù)的占有和分析，推斷未來的時(shí)間段內(nèi)設(shè)備可能出現(xiàn)的技術(shù)狀態(tài)和安全運(yùn)行的可靠程度的工作過程和結(jié)果。
1．10．技術(shù)協(xié)調(diào)：當(dāng)出現(xiàn)有多專業(yè)系統(tǒng)交叉的問題時(shí)，組織有關(guān)專業(yè)工程師進(jìn)行技術(shù)討論，解決相關(guān)問題的過程。2.0物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理 2.1設(shè)備運(yùn)行的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)要求 2.1.1設(shè)備運(yùn)行的環(huán)境要求的概念
高層建筑的各系統(tǒng)的主要設(shè)備在投入運(yùn)行后，必須具備一個(gè)適合的工作環(huán)境，從物業(yè)設(shè)備長壽運(yùn)行的基本要求出發(fā)，為保證各類不同專業(yè)設(shè)備的運(yùn)行需要而提出對設(shè)備放置的環(huán)境的具體要求。2.1.2供配電系統(tǒng)設(shè)備房環(huán)境要求
2.1.2.1高低壓配電房 門：外開，門洞有防鼠防小動(dòng)物裝置、門扇有通風(fēng)百葉，門內(nèi)側(cè)裝有防火自動(dòng)垂簾（或其他防火隔斷措施）。防火門及金屬門應(yīng)保持完好，防腐油漆定期翻新。門外應(yīng)有明顯的標(biāo)識：“高低壓配電室”或“非值班工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”。墻身：刷白，無施工遺留痕跡。無明顯的凹凸不平及掛塵的現(xiàn)象。墻身只允許掛“系統(tǒng)圖”及“規(guī)章制度”。天花：刷白，無漏水痕跡，無蜘蛛網(wǎng)。
地板：可根據(jù)實(shí)際情況選以下一種處理方法； A.水泥地板全部油灰色地板漆。B.鋪防潮、防滑地磚。C.用阻燃夾板作地板。
上述三種方式都要在距離配電柜50CM處用黃色油漆劃上10-15CM寬的警戒線。在操作范圍內(nèi)鋪上對應(yīng)電壓等級的絕緣膠墊。
2.1.2.2樓層配電室及其他專用配電室（含配電專用管井）墻身、地板、天花的要求與高低壓配電室同。對穿過樓板的母線槽、電纜橋架必須做好防水浸的攔水基。要求具有對整個(gè)配電室阻水的防水門坎。
2.1.2.3備用發(fā)電機(jī)組機(jī)房
地面應(yīng)做好防塵處理，發(fā)電機(jī)臺架應(yīng)高于地面，在距離臺架20CM處應(yīng)有黃色的警戒線，發(fā)電機(jī)組的槽鋼底座不應(yīng)有銹蝕現(xiàn)象。對于水冷發(fā)電機(jī)組的臺架四周應(yīng)有完整的排水溝，其寬度不宜超過15CM。發(fā)電機(jī)組的日用油箱應(yīng)設(shè)在有門的獨(dú)立房間，門外側(cè)應(yīng)有明顯的警示牌：“嚴(yán)禁煙火”。發(fā)電機(jī)組的啟動(dòng)電池應(yīng)放置在專用的臺架上。
發(fā)電機(jī)房的照明、通風(fēng)、冷卻、泵油設(shè)備的用電應(yīng)接入確保回路，以保證發(fā)電機(jī)組送電后，能確保這些設(shè)備的運(yùn)行用電。2.1.3中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備間
2.1.3.1中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)房 天花、墻身刷白，在對外部可能形成噪聲影響的機(jī)房，應(yīng)在門、墻及天花做好吸音隔噪措施。地面宜做防塵的油漆處理、并應(yīng)做好疏水、防水處理。冷卻系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)的管道上應(yīng)噴上明顯的字樣，并用不同的顏色標(biāo)示出其介質(zhì)流向。如“冷卻上水管”、“冷卻回水管”、“冷凍上水管”、“冷凍回水管”等字樣。所有閥門應(yīng)掛上用比較耐用的材料做成的標(biāo)示牌，標(biāo)示牌內(nèi)應(yīng)有對應(yīng)設(shè)備的有關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)和在系統(tǒng)內(nèi)的功能、正常狀態(tài)下的規(guī)定狀態(tài)等內(nèi)容。
主機(jī)臺架應(yīng)高于地面，在Y型過濾器及放水閥門位置的地面應(yīng)有良好的排水明溝。
屬于冷凍水系統(tǒng)的設(shè)備、管道（含冷凍水泵的泵體），其保溫應(yīng)該是良好的，冷凍水泵及冷卻水泵的泵軸的軸向漏水應(yīng)有專門的排水通道。泵基礎(chǔ)、泵臺架應(yīng)保持清潔、干燥。2.1.3.2新風(fēng)機(jī)房及空氣處理機(jī)（風(fēng)柜）房
設(shè)備房門應(yīng)外開，門坎應(yīng)為不低于10cm高的防水地坎，基座四周應(yīng)設(shè)置排水明溝、地漏完好，新風(fēng)進(jìn)口、回風(fēng)百頁應(yīng)潔凈無塵。
設(shè)備房內(nèi)的維修照明完好，應(yīng)設(shè)置作為維修用的專用插座。2.1.3.3二次冷凍泵及熱交換器機(jī)房 同中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)房。2.1.3.4 排風(fēng)機(jī)房
機(jī)身應(yīng)噴涂防銹漆（對于非鍍鋅機(jī)件）。
風(fēng)機(jī)機(jī)座和風(fēng)管支撐件均要防潮防腐處理，用水泥制作的機(jī)座墩,應(yīng)用專用的地板漆進(jìn)行覆蓋。應(yīng)懸掛排風(fēng)機(jī)的標(biāo)示牌（內(nèi)含包括：技術(shù)數(shù)據(jù)、功能、狀態(tài)等內(nèi)容），設(shè)備和設(shè)備附件以及房間的墻身、天花頂保應(yīng)保持清潔、干燥。2.1.3.5 露天的加壓送風(fēng)機(jī)及排煙風(fēng)機(jī)
露天的加壓送風(fēng)機(jī)及排煙風(fēng)機(jī)在有條件的情況下，應(yīng)加裝防雨蓬架。機(jī)身應(yīng)噴涂防銹漆和外層保護(hù)漆（建議銀灰色）。對風(fēng)機(jī)機(jī)座和風(fēng)管支撐件均要防水防腐處理。
在適當(dāng)?shù)奈恢蒙蠎?yīng)懸掛標(biāo)示牌（包括：技術(shù)數(shù)據(jù)、功能、狀態(tài)等內(nèi)容）。
設(shè)備和設(shè)備附件應(yīng)保持清潔、干燥。帶電、旋轉(zhuǎn)部件、進(jìn)（出）風(fēng)口應(yīng)有安全警示標(biāo)志。
2.1.4給排水系統(tǒng)設(shè)備間 2.1.4.1生活水泵房 生活水泵房的天花、墻身刷白（如泵房噪聲對外有干擾的情況下，應(yīng)做吸音設(shè)施）。房內(nèi)不準(zhǔn)放置雜物，正常照明良好，并有應(yīng)急燈裝置。門扇為外開防火門。地面做好防滑、防水處理。
水泵基座應(yīng)高于地面，基座周圍應(yīng)有通至地漏或集水井的排水明溝。
泵房內(nèi)管道應(yīng)噴上防腐油漆，并用箭頭標(biāo)明水流方向。閥門應(yīng)掛上用耐用材料做成的標(biāo)示牌，標(biāo)示牌應(yīng)標(biāo)明該閥門正常工作時(shí)的應(yīng)處狀態(tài)。
水泵的泵體、電機(jī)外殼支架和水泵的電源箱（柜）或控制柜的保護(hù)油漆面應(yīng)保持良好。不應(yīng)有銹蝕。但對電機(jī)的表面油漆不宜加厚，避免造成散熱不良。2.1.4.2減壓閥房
減壓閥房的天花、墻身刷白，房內(nèi)不準(zhǔn)放置雜物，且照明良好，門扇為外開門，應(yīng)設(shè)置不低于10CM的防水門坎。地面做好防滑、防水處理。地面應(yīng)有通至地漏的排水明溝。
減壓閥閥體油漆應(yīng)保持良好，不得有銹蝕，并掛有用耐用材料做成的標(biāo)示牌。標(biāo)示牌上要標(biāo)明閥前壓力和閥后壓力等重要技術(shù)指標(biāo)。在閥前或閥后壓力表上應(yīng)在設(shè)定值的位置上用紅油漆劃上明顯的警戒紅線。
減壓閥房內(nèi)管道應(yīng)噴上防腐油漆，并標(biāo)注明水流方向。2.1.4.3水表房
水表房的天花、墻身刷白，不準(zhǔn)放置任何雜物，且照明良好。門扇完好，門前不應(yīng)放置障礙物。
水表房內(nèi)所有閥門無漏水現(xiàn)象，水表油漆良好無銹蝕，在干管管道上應(yīng)噴有水流流向的箭頭。
水表面板無積塵土，表內(nèi)數(shù)字清晰易讀。2.1.4.4樓層管井房
管井照明燈具完好。管井門為外開防火門，無破損，門板油漆保持良好。門栓、門鎖完好。水管井應(yīng)設(shè)置不低于10CM的防水門坎。地面整潔，無雜物，管道支架上沒有施工時(shí)期遺留的施工垃圾，做好防腐油漆，管道卡碼完好，金屬管道的防腐油漆覆蓋完好并有正確的分色。各類閥門完好，無漏水、銹斑，壓力表計(jì)顯示清晰、正確。2.1.4.5排污泵房
排污泵房的集水井應(yīng)有可站人的鐵柵上蓋。鐵柵應(yīng)保持油漆覆蓋，不應(yīng)有銹蝕。集水井內(nèi)應(yīng)無廢膠袋、木塊等雜物?？刂齐娤湔麧崯o塵，并能正常工作。液位控制器上不附著雜物。閥門上應(yīng)掛狀態(tài)標(biāo)識牌。2.1.5消防系統(tǒng)設(shè)備間 2.1.5.1消防中心
門：外開，金屬門應(yīng)保持完好，防腐油漆定期翻新。門外應(yīng)有明顯的標(biāo)識“消防中心”“非值班工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”。
墻身：潔白，無施工遺留的痕跡。無明顯凹凸不平及掛塵的現(xiàn)象，墻身只允許懸掛“規(guī)章制度”“操作規(guī)程”“緊急事故處理程序”。地板：無垃圾，積塵。
高臺板及地溝：線路敷設(shè)整齊，地板下或地溝內(nèi)無施工遺留痕跡，無施工垃圾、雜物、塵土，地板蓋平整完好。
天花：潔白，無漏水痕跡，無蜘蛛網(wǎng)。消防中心嚴(yán)禁堆放雜物，以保證在緊急情況下有足夠的指揮人員的活動(dòng)空間。報(bào)警主機(jī)后面的維修通道應(yīng)保持暢通。所有設(shè)備的柜頂、柜內(nèi)無積浮塵，不得在機(jī)柜內(nèi)放置一切與運(yùn)行設(shè)備無關(guān)的雜物。
各分類末端設(shè)備的電源插座應(yīng)安裝為永久的、容量足夠的固定插座。不宜采用電源拖板代替，更不得一個(gè)電源拖板帶三個(gè)以上的末端設(shè)備。電池組表面應(yīng)保持清潔，箱體完好，無生銹。
照明：電源應(yīng)接入確?；芈罚瑧?yīng)急燈齊備完好，室內(nèi)照明應(yīng)保持足夠光照度。2.1.5.2氣體滅火設(shè)備間 氣瓶間嚴(yán)禁堆放雜物。
門：門鉸無松動(dòng)，門鎖完好，門外應(yīng)有明顯標(biāo)識（“BTM氣瓶間”）。墻身：潔白，無掛塵現(xiàn)象，只允許懸掛“操作規(guī)程”。
地板：應(yīng)無施工時(shí)期留下的垃圾、積塵，并應(yīng)保持清潔無塵。天花：潔白，無蜘蛛網(wǎng)。
氣瓶組：瓶體支架無積塵、無生銹，壓力表清晰，抄讀方便，管網(wǎng)上不得掛其他不相關(guān)物件。管道及其支架油漆無剝落、生銹，對應(yīng)的瓶體上的適當(dāng)位置應(yīng)懸掛該氣體瓶“保護(hù)范圍”的標(biāo)示牌。
照明：電源應(yīng)接入確?；芈?，應(yīng)急燈齊備完好，室內(nèi)照明無故障。
附屬設(shè)備：報(bào)警主機(jī)、聯(lián)動(dòng)屏、緊急廣播控制屏、供電設(shè)備電源箱，箱頂、箱內(nèi)無積塵，箱體完好，無生銹。箱內(nèi)走線有序、不凌亂。2.1.5.3消防水泵房
加壓水泵、氣壓罐、濕式報(bào)警閥底座無松動(dòng)，無泄漏，泵體、氣壓罐身、地腳螺絲無生銹，無脫漆。懸掛標(biāo)有技術(shù)參數(shù)的標(biāo)示牌。
閘閥：明桿加黃油，無滲漏，無生銹。閘閥懸掛標(biāo)有“功能、狀態(tài)、技術(shù)參數(shù)、上級閥門位置”等內(nèi)容的標(biāo)示牌。
管道：油漆無剝落，標(biāo)有工作介質(zhì)流向指示?？刂葡洌簾o積塵，外表無缺陷，無生銹。功能標(biāo)識清楚，指示燈、電流表、壓力表無故障，表面清晰便于抄讀。箱內(nèi)走線有序，不凌亂。2.1.5.4室外消防栓等設(shè)備
水泵接合器房:門：無破損，門鉸無松動(dòng)，門鎖完好，門外有“消防水泵接合器”標(biāo)示牌。
水泵接合器：無滲漏、配件齊全，防腐油漆無剝落，接合器懸掛供水樓層范圍標(biāo)示牌，設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁堆放雜物。
室外栓：防腐油漆無剝落，配件齊全，四周3米范圍內(nèi)不應(yīng)有阻擋物和障礙物。2.1.6電梯設(shè)備間 2.1.6.1電梯機(jī)房
電梯機(jī)房的天花、墻身刷白，無漏水、滲水現(xiàn)象，地面采用專用地板漆油漆（灰色）或鋪防潮、防滑地磚?？刂乒?、主機(jī)周圍劃分黃色警戒線。
門外開，并有鎖緊裝置，門上應(yīng)有明顯標(biāo)志：“電梯機(jī)房”、“機(jī)房重地，閑人免進(jìn)”。
機(jī)房內(nèi)不應(yīng)存放無關(guān)的設(shè)備、雜物和易燃性液體，并應(yīng)設(shè)置手提滅火裝置。機(jī)房內(nèi)應(yīng)有良好通風(fēng)，保證室內(nèi)最高溫度不超過40℃。當(dāng)使用排風(fēng)扇通風(fēng)時(shí)，如安裝高度較低時(shí)，應(yīng)設(shè)防護(hù)網(wǎng)。曳引繩、限速器鋼絲繩、選層器鋼帶穿過樓板孔四周應(yīng)筑有不低于10CM的永久性防水圍攔。主機(jī)上方的承重吊鉤不應(yīng)有銹蝕現(xiàn)象，油黃色油漆，并在吊鉤所在的承重梁上用永久的方式標(biāo)明最大允許載荷。
盤車工具齊全，并應(yīng)掛在對應(yīng)主機(jī)附近的墻上，便于取用。在盤車的手輪或電機(jī)的后端蓋易于看到的位置，用明顯的箭頭標(biāo)出盤車輪的轉(zhuǎn)動(dòng)方向與轎廂運(yùn)動(dòng)方向一致的標(biāo)識。
電梯機(jī)房內(nèi)應(yīng)設(shè)有詳細(xì)說明，指出當(dāng)電梯發(fā)生故障時(shí)應(yīng)遵循的拯救操作規(guī)程，包括電梯困人的解救的步驟。
當(dāng)同一機(jī)房內(nèi)設(shè)置有數(shù)臺曳引機(jī)時(shí)，各主開關(guān)與照明開關(guān)均應(yīng)設(shè)置標(biāo)明各開關(guān)所對應(yīng)的電梯編號及對應(yīng)控制設(shè)備名稱的標(biāo)牌。2.1.6.2轎廂
轎廂照明正常，天花及地板清潔無破損。風(fēng)扇運(yùn)行可靠且無噪聲和異常振動(dòng)，操作面板、電話、對講機(jī)、CCTV監(jiān)視器、應(yīng)急燈、警鈴、超載報(bào)警等均使用良好。轎廂掛應(yīng)有標(biāo)有本梯限載的標(biāo)識牌、安全使用電梯規(guī)則，并有質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門頒發(fā)的有效的年檢合格證。
廳門和轎門地坎的導(dǎo)槽應(yīng)保持清潔、無雜物、無沙礫。
2.1.7通信設(shè)備機(jī)房 2.1.7.1通信總機(jī)房（1）通信交換機(jī)機(jī)房
機(jī)房內(nèi)應(yīng)該設(shè)有二扇對外出入的門。如其中一扇門在正常情況下關(guān)閉不經(jīng)常使用，另一扇門上方應(yīng)有明顯的標(biāo)識；“通信交換機(jī)房”、“機(jī)房重地，閑人免進(jìn)”或“非值班工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”，交換機(jī)房內(nèi)應(yīng)懸掛“室內(nèi)禁止吸煙”等標(biāo)示牌及 “交換機(jī)機(jī)房管理規(guī)定”。進(jìn)入機(jī)房應(yīng)換穿機(jī)房配備的專用拖鞋。地板應(yīng)為專用的防靜電地板，防靜電地板下，應(yīng)無施工遺留的痕跡，并保持干燥，地板下敷設(shè)的管線應(yīng)整潔有序。應(yīng)安裝專用空調(diào)，確保室內(nèi)全天候在一定的溫度及濕度范圍之內(nèi)，并保持良好的通風(fēng)狀態(tài)。
室內(nèi)的墻身及天花板上，無滲漏水痕跡，無蜘蛛網(wǎng)。機(jī)房在地下室內(nèi)的，墻身及地板上，應(yīng)無滲水現(xiàn)象。
機(jī)房內(nèi)的照明要求接入確?；芈分畠?nèi)，并保持良好狀態(tài)。機(jī)房內(nèi)不應(yīng)堆放無關(guān)的雜物。但應(yīng)按要求配備滅火器。（2）通信機(jī)房內(nèi)的電源室
門外應(yīng)標(biāo)示“通信機(jī)房電源室”
室內(nèi)要保持干燥，并在規(guī)定的溫濕度范圍之內(nèi)。墻身及地面、天花無滲漏水現(xiàn)象。
電池組應(yīng)放置在專用的電源架上，并保持清潔。室內(nèi)禁止堆放任何雜物。按要求配備手提消防滅火器。（3）通訊機(jī)房內(nèi)的話務(wù)員室
門外應(yīng)有標(biāo)牌“話務(wù)員室”，“非工作人員，嚴(yán)禁入內(nèi)”，門應(yīng)使用向外開的放火門。
室內(nèi)應(yīng)安裝專用空調(diào)確保室內(nèi)保持一定的溫度及濕度，并保持良好的通風(fēng)狀態(tài)。地面、墻身、天花、應(yīng)無滲水漏水的痕跡和無蜘蛛網(wǎng)。墻身應(yīng)掛上“話務(wù)員職責(zé)”等規(guī)章制度。室內(nèi)應(yīng)按要求配備消防滅火器。2.1.7.2通信管井房
門洞應(yīng)有不低于15cm的防水門檻，門向外開，使用防火門，門外應(yīng)標(biāo)“通信管井房”。
地板應(yīng)用水泥沙漿找平并涂上專用的防塵地板漆，墻身應(yīng)用白色涂料刷白。通過樓板的管線孔洞應(yīng)采用柔性填充材料進(jìn)行密封。
通信電纜應(yīng)固定在管井內(nèi)的支架上，每一樓層的管井房內(nèi)如有配線架。在該配線架應(yīng)標(biāo)明每對線的編號。
井房內(nèi)應(yīng)有足夠的照明并應(yīng)配置有維修用插座。
2.1.8樓宇自控（BA）系統(tǒng)及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備間
CCTV控制間宜和消防控制中心同在一室,BAS控制室宜設(shè)置在設(shè)備管理部門合適的位置。
2.1.8.1控制中心（含CCTV、FA、BAS）機(jī)房
門外應(yīng)有“控制中心機(jī)房”或“非值班人員，嚴(yán)禁入內(nèi)” 等標(biāo)示牌，室內(nèi)應(yīng)有“室內(nèi)禁止吸煙”或禁煙標(biāo)示牌。防火門應(yīng)向外開，定期使用專用油漆刷新。使用專用防靜電地板的機(jī)房，地板下應(yīng)無施工時(shí)期遺留的痕跡，并且無滲水、潮濕等現(xiàn)象，地板下敷設(shè)的管線應(yīng)分別用標(biāo)牌標(biāo)識標(biāo)明，線管內(nèi)的各類信號線、電源線應(yīng)整潔有序。
墻身及天花無滲水、漏水的痕跡。室內(nèi)應(yīng)使用專用的空調(diào)，確保室內(nèi)全天候保持在一定的溫濕度范圍之內(nèi)，并保持良好的通風(fēng)狀態(tài)。
墻上應(yīng)懸掛BA自動(dòng)控制的模擬屏或相關(guān)系統(tǒng)的系統(tǒng)圖。
UPS不間斷電源的電池表面清潔、無灰塵?，F(xiàn)場應(yīng)有有關(guān)電池電量的測量記錄。自控系統(tǒng)用的電腦、打印機(jī)，應(yīng)保持良好的狀態(tài)，機(jī)內(nèi)外整潔干凈，無浮塵。CCTV的主機(jī)設(shè)備，保持良好的狀態(tài)，設(shè)備上無灰塵，電源線、信號線整齊，并做好分類。室內(nèi)及所有機(jī)柜內(nèi)禁止放置無關(guān)的雜物。室內(nèi)按規(guī)定配備消防滅火器。
3.2設(shè)備運(yùn)行管理 3.2.1運(yùn)行管理的概念
為負(fù)責(zé)設(shè)備系統(tǒng)正常運(yùn)行而設(shè)置具體操作要求,并規(guī)范在設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行過程中對數(shù)據(jù)采集、歸類、分析、運(yùn)行方案設(shè)定、調(diào)整等具體操作內(nèi)容。以這些規(guī)定和要求來指導(dǎo)管理者和操作者的過程。3.2.2供配電系統(tǒng) 3.2.2.1系統(tǒng)標(biāo)識：
（1）高低壓配電室主要出入門外應(yīng)有“高壓配電室”、“低壓配電室”、“非值班操作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”等白底紅字的標(biāo)志牌。
（2）高壓進(jìn)線如敷設(shè)在配電室內(nèi)或外，且是開放式安裝的，要在護(hù)欄上或?qū)Ь€上掛上“高壓危險(xiǎn)”的標(biāo)識牌。
（3）在高壓配電柜的進(jìn)線柜的正面和背面，要在適當(dāng)?shù)奈恢蒙蠘?biāo)上進(jìn)線回路的名稱。例：“龍?zhí)禙9”“天河F4”等，并與系統(tǒng)圖上的標(biāo)注一致。
（4）對已經(jīng)送電的高壓開關(guān)及已退出運(yùn)行的高壓開關(guān)，要掛上統(tǒng)一的有“投入”“正在工作、嚴(yán)禁合閘“的標(biāo)示牌。
（5）高低壓配電柜的頂部應(yīng)明確標(biāo)示該柜在系統(tǒng)中的編號，并必須和竣工圖上的標(biāo)號相一致。有條件的情況下還應(yīng)標(biāo)明該柜的功能和用途，例如：“聯(lián)絡(luò)柜”“計(jì)量柜”“饋電柜”等。
（6）在低壓配電柜的所有送電開關(guān)的面板上應(yīng)該用統(tǒng)一的字樣表示該路開關(guān)的回路名稱。
（7）在低壓配電送電的“母線槽”“電纜”上應(yīng)可靠地扎上已經(jīng)標(biāo)注上回路名稱的金屬牌子，在同一回路不同的適當(dāng)位置，扎上同一標(biāo)示。（8）樓層配電室及專用管井應(yīng)該有明確的標(biāo)示牌。
（9）高低壓配電室及其他獨(dú)立的配電室內(nèi)的接地點(diǎn)應(yīng)有明確統(tǒng)一的“接地點(diǎn)#號”的標(biāo)識。
（10）對于高壓配電的直流操作電源的電池組的表面，應(yīng)保持清潔，電池水保持在規(guī)定的范圍內(nèi)（干式免維護(hù)電池應(yīng)定期檢查）。發(fā)電機(jī)房的照明、通風(fēng)、冷卻、泵油設(shè)備的用電應(yīng)接入確?；芈罚员ＷC發(fā)電機(jī)組送電后，能確保這些設(shè)備的運(yùn)行用電。
3.2.2.2高低壓配電運(yùn)行記錄要求(1)運(yùn)行技術(shù)參數(shù)：
高壓側(cè)（以高壓供電回路為記錄項(xiàng)）：每小時(shí)記錄 電壓（KV）、電流（A）直流屏技術(shù)數(shù)據(jù)：充電電壓、電流、直流電壓。
低壓側(cè)受電端總開關(guān)、各饋電回路（屏、柜）的每小時(shí)記錄電壓（V）電流（A）功率因素（COSφ），每天固定時(shí)間記錄主要回路的電能耗用情況。(2)運(yùn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)
電能耗用統(tǒng)計(jì)表（附表）
月總負(fù)荷變化情況曲線表（附表）
××回路月負(fù)荷情況變化曲線表（附表）變壓器投入運(yùn)行情況統(tǒng)計(jì)表（附表）(3)交接班記錄與檢查 當(dāng)班運(yùn)行人員要對其記錄負(fù)責(zé)，認(rèn)真簽名，每月由系統(tǒng)工程師對其運(yùn)行記錄、各類統(tǒng)計(jì)表格進(jìn)行審核并簽字。3.2.2.3設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)
(1)設(shè)備外觀干凈完整，各類標(biāo)示清晰，各類指示燈完好無缺，各類儀表完好、指示正確。
(2)各級開關(guān)工作正常，高低壓開關(guān)柜的前后門鎖完好無損。直流屏工作正常，電池保養(yǎng)正確。補(bǔ)嘗電容柜能正常投入運(yùn)行，各電容器組完好無損。高壓操作工具齊全，且有檢驗(yàn)合格證。
(3)配電間內(nèi)照明燈具齊全，防小動(dòng)物的措施完好。
(4)配電間內(nèi)的滅火設(shè)備處在有效期內(nèi)，火災(zāi)報(bào)警設(shè)備有效。
(5)變壓器房干凈，無浮塵，變壓器無過載、超溫，設(shè)備房內(nèi)照明燈具完整，通風(fēng)設(shè)備完好。
3.2.2.4運(yùn)行情況分析
每年年末到次年一月前，由系統(tǒng)工程師對本的系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行技術(shù)分析，提交系統(tǒng)運(yùn)行分析報(bào)告。系統(tǒng)運(yùn)行情況分析報(bào)告必須具有如下內(nèi)容：
(1)全年平均荷載（KW）、各臺變壓器的運(yùn)行時(shí)數(shù)（H）、總用電量、重點(diǎn)用電回路的用電總量（KWH）、全年低壓端平均線電壓（V）、全年平均氣溫（℃）、全年高低壓配電設(shè)備的故障率（%）（從高壓進(jìn)線開始到低壓配電柜出線端止的設(shè)備）
(2)分析系統(tǒng)運(yùn)行的主要技術(shù)特點(diǎn)(3)分析出現(xiàn)故障的主要原因(4)對全年系統(tǒng)運(yùn)行的評價(jià)
(5)根據(jù)今年的系統(tǒng)運(yùn)行情況提出來年運(yùn)行管理的預(yù)測性意見。3.2.3中央空調(diào)系統(tǒng) 3.2.3.1 系統(tǒng)標(biāo)識
(1)在空調(diào)設(shè)備地應(yīng)有“主機(jī)房（冷凍站）”、“二次熱交換機(jī)房”、“新風(fēng)機(jī)房”、“空調(diào)機(jī)房”、“空調(diào)系統(tǒng)配電房（柜）”等功能標(biāo)示牌
(2)機(jī)房設(shè)備的主供電導(dǎo)線上應(yīng)有分相標(biāo)準(zhǔn)（紅色、黃色、綠色）的色彩識別。安全區(qū)域邊緣應(yīng)有黃色的安全警戒線。對于旋轉(zhuǎn)部件、易觸電位置等必須懸掛警示牌
(3)冷凍（卻）水管路系統(tǒng)必須在明顯、關(guān)鍵位置設(shè)置有水流方向和供水區(qū)域的標(biāo)志（注）
(4)冷凍（卻）水管路系統(tǒng)管路控制閥必須懸掛包括系統(tǒng)唯一編號和功能的標(biāo)識牌（隸屬系統(tǒng)、型號、功能等）及懸掛啟閉狀態(tài)標(biāo)識牌(5)空調(diào)配電柜在相關(guān)回路懸掛其運(yùn)行狀態(tài)和警示牌 3.2.3.2、中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行記錄要求
（一）、運(yùn)行技術(shù)參數(shù)
(1)制冷主機(jī)、冷卻（凍）水泵、冷卻塔等設(shè)備的運(yùn)行電流（A）、電壓（V）、功率因數(shù)COSφ，冷卻（凍）進(jìn)出水溫度（℃）、壓力（MP）和流量（M2 /H）等
(2)冷壓縮機(jī)運(yùn)行中的油壓、油溫、軸承溫度、油面高度(3)主機(jī)電能消耗數(shù)量（KWH）
(4)室外溫度、濕度、氣候情況（晴、陰等）
(5)空調(diào)風(fēng)機(jī)的進(jìn)出冷凍水溫度、送（回）風(fēng)溫度、新風(fēng)溫度、一次混合溫度（在自動(dòng)化條件許可的情況時(shí)）
(6)變頻系統(tǒng)的檢測變頻器的溫度、運(yùn)行頻率、機(jī)柜溫度（對具有變頻系統(tǒng)部分）
（二）運(yùn)行狀態(tài)記錄
通過固定表格對如下情況進(jìn)行記錄：
(1)主機(jī)（含二次熱交換系統(tǒng)）、冷凍（卻）水泵、冷卻塔、空調(diào)風(fēng)機(jī)、新風(fēng)機(jī)開停機(jī)時(shí)間
(2)空調(diào)配電系統(tǒng)各回路運(yùn)行狀態(tài)(3)各控制閥門啟閉狀態(tài)
(4)對有變頻系統(tǒng)的檢測變頻器運(yùn)行和異常狀態(tài)
（三）交接班記錄
(1)當(dāng)班運(yùn)行中所發(fā)生的異常情況的原因及處理情況(2)當(dāng)班的設(shè)備操作記錄（操作設(shè)備、時(shí)間等）
(3)運(yùn)行中遺留問題，需下一班處理的事項(xiàng)（包括上級的指令、運(yùn)行調(diào)度情況等）(4)當(dāng)班系統(tǒng)運(yùn)行狀況的綜合評價(jià)(5)簽名
3.2.3.3、系統(tǒng)運(yùn)行情況分析(1)能源統(tǒng)計(jì)分析
空調(diào)主機(jī)（條件許可時(shí)，按空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)）的日、月、年的用電、用水情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)并與往年同期（含氣溫、物業(yè)的入住率等約束條件）進(jìn)行比較。(2)運(yùn)行指標(biāo)分析（成本核算）指單位能耗成本計(jì)算(3)系統(tǒng)故障、事故統(tǒng)計(jì)分析
(4)溫、濕度統(tǒng)計(jì)（室內(nèi)、外）對本的日、月、年的溫濕度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，為能源統(tǒng)計(jì)分析、運(yùn)行指標(biāo)分析提供基礎(chǔ)依據(jù)
(5)負(fù)荷運(yùn)行統(tǒng)計(jì)與預(yù)測分析 根據(jù)各的能源統(tǒng)計(jì)、運(yùn)行指標(biāo)、溫濕度統(tǒng)計(jì)、使用率等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)提出來年的空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行方式和運(yùn)行曲線。(6)系統(tǒng)運(yùn)行綜合評價(jià) 3.2.4給排水系統(tǒng) 3.2.4.1系統(tǒng)標(biāo)識
(1)所有的水泵房，減壓閥房，排污泵房，管井房等門口應(yīng)有房間功能標(biāo)識牌。(2)水泵房內(nèi)應(yīng)有系統(tǒng)圖懸掛墻上。
(3)系統(tǒng)內(nèi)所有水泵、閥門、管道要掛上或標(biāo)上標(biāo)識。3.2.4.2系統(tǒng)巡檢記錄要求
給排水系統(tǒng)的運(yùn)行管理的內(nèi)容主要是進(jìn)行巡檢管理。
(1)運(yùn)轉(zhuǎn)檢查：系統(tǒng)內(nèi)所有的水泵運(yùn)轉(zhuǎn)情況，包括有無雜聲，有無漏水現(xiàn)象。(2)電氣檢查：所有水泵控制箱的自動(dòng)手動(dòng)投入情況是否正常。電氣接線端口有無松脫。液位控制器是否正常工作
(3)閥門檢查：所有閥門的狀態(tài)情況，是否按標(biāo)識牌標(biāo)識所示狀態(tài)。
(4)管道檢查：特別是供水壓力管道，要定期檢測管壁厚度，排水管保持暢通，不漏水，特別地漏位置。
(5)用水量記錄：每月對用水量做好記錄，并以圖表形式出現(xiàn)與以往幾年同期用水量作對比（附用水記錄表）。
(6)對以上檢查作好記錄，并由檢查人員簽上姓名、日期、每月由系統(tǒng)工程師對其運(yùn)行記錄及統(tǒng)計(jì)表格進(jìn)行審核并簽定。3.2.4.3系統(tǒng)運(yùn)行情況分析 每年年末到次年一月前，由系統(tǒng)工程師對本的系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行分析，提交系統(tǒng)運(yùn)行分析報(bào)告。系統(tǒng)運(yùn)行情況分析報(bào)告必須具有如下內(nèi)容：
(1)全年用水量統(tǒng)計(jì)，各分表用水量統(tǒng)計(jì)，與以往年作比較，采用了何種節(jié)水措施，效果如何。
(2)全年出現(xiàn)故障的主要原因分析。
(3)對壓力管道壁的測厚要每年對比，作出管道壁厚度變化的趨勢分析。(4)對全年系統(tǒng)運(yùn)行的評價(jià)。
(5)根據(jù)全年的系統(tǒng)運(yùn)行情況提出來年運(yùn)行管理的預(yù)測性意見。
3.2.5消防系統(tǒng) 3.2.5.1系統(tǒng)標(biāo)識
(1)消防中心：門外應(yīng)有“消防中心”“非值班工作人員不禁入內(nèi)”白底紅字的標(biāo)示牌。
(2)BTM氣瓶間：門外應(yīng)有“BTM氣瓶間”標(biāo)示牌，氣瓶應(yīng)懸掛氣體“保護(hù)區(qū)域”的標(biāo)示牌。
(3)泵接合器應(yīng)標(biāo)有“送水樓層范圍”的標(biāo)示牌。(4)濕式報(bào)警閥應(yīng)標(biāo)有“送水樓層范圍”的標(biāo)示牌。
(5)消防管道主管應(yīng)全部為紅色油漆，并標(biāo)有“工作介質(zhì)流向”的指示。(6)閥門應(yīng)有標(biāo)注內(nèi)容包括“系統(tǒng)、狀態(tài)、上一級閥門位置”的標(biāo)示牌。(7)報(bào)警主機(jī)應(yīng)標(biāo)有“探測區(qū)域”的標(biāo)示牌。(8)減壓閥應(yīng)標(biāo)有“供水范圍”標(biāo)示牌。
(9)防火卷簾應(yīng)標(biāo)有“防火卷簾下嚴(yán)禁堆放雜物”的標(biāo)示牌。
(10)消防泵應(yīng)在適當(dāng)位置上掛有標(biāo)注內(nèi)容包括“功能、技術(shù)參數(shù)、保護(hù)范圍”的標(biāo)示牌，電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)方向“箭頭”的指示。(11)防、排煙風(fēng)機(jī)在適當(dāng)位置上掛有標(biāo)注內(nèi)容包括有“保護(hù)范圍、功能”標(biāo)示牌，電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)方向“箭頭”的指示。
(12)室內(nèi)消防栓箱應(yīng)在適當(dāng)位置上掛有標(biāo)注內(nèi)容包括“消防栓”“請愛護(hù)消防設(shè)施僅供滅火時(shí)使用”的標(biāo)示牌。
(13)消防主管應(yīng)標(biāo)有“工作介質(zhì)流向”指示。3.2.5.2消防中心記錄要求(一)報(bào)警主機(jī)運(yùn)行記錄：
1、記錄探測器報(bào)警的確切時(shí)間，相應(yīng)的地址碼，通知保安員的時(shí)間與保安員到達(dá)現(xiàn)場信息反饋的時(shí)間。若是屬于誤報(bào)，應(yīng)記錄處理結(jié)果。
2、記錄水流指示器、破玻按鈕報(bào)警的確切時(shí)間，相應(yīng)的地址碼，通知保安的時(shí)間與保安到達(dá)現(xiàn)場信息反饋的時(shí)間。若是屬于誤報(bào)，應(yīng)記錄處理結(jié)果。
3、記錄探測器的屏蔽時(shí)間、相應(yīng)的地址碼和解封的時(shí)間，操作人員的姓名（附屏蔽煙、溫感探測器申請表）。
4、記錄工程人員維護(hù)保養(yǎng)檢測的時(shí)間、人員名單，保養(yǎng)設(shè)備的名稱和范圍。
5、記錄工程人員維修的時(shí)間、人員名單，維修設(shè)備的名稱和結(jié)果。
6、記錄當(dāng)值人員姓名和交接班時(shí)的運(yùn)行狀態(tài)。(二)消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行記錄：
記錄消防栓主泵、噴淋主泵、濕式閥的運(yùn)行時(shí)間，通知保安員的時(shí)間與保安員到達(dá)現(xiàn)場后信息反饋的時(shí)間。若是誤報(bào)，應(yīng)記錄處理結(jié)果。
記錄防、排煙閥的動(dòng)作時(shí)間、相應(yīng)樓層和處理結(jié)果。記錄BTM氣體系統(tǒng)探測器報(bào)警的確切時(shí)間、相應(yīng)地點(diǎn)，通知保安到達(dá)現(xiàn)場信息反饋的時(shí)間，氣體放氣的時(shí)間。若是誤報(bào)，應(yīng)記錄處理結(jié)果。
記錄所有聯(lián)動(dòng)設(shè)備（防、排煙風(fēng)機(jī)、停非消防電、防火卷簾、緊急消防廣播）的動(dòng)作時(shí)間和相應(yīng)的地點(diǎn)。
記錄其他特殊情況的故障。3.2.5.3系統(tǒng)運(yùn)行情況分析
系統(tǒng)基本情況的數(shù)據(jù)采集；每月對消防系統(tǒng)進(jìn)行測試，具體測試項(xiàng)目如下：(1)報(bào)警主機(jī)正常工作與故障情況的對比記錄。電源電壓、備用電源電壓測試（標(biāo)準(zhǔn)：220V、24V）。
(2)聯(lián)動(dòng)柜電源電壓、備用電源電壓測試（標(biāo)準(zhǔn)：220V、24V）。(3)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)主線樓層工作電壓的測試、巡檢脈沖電壓測試，對地電阻測試。(4)聯(lián)動(dòng)柜控制設(shè)備樓層端子箱24V繼電器工作電源電壓測試。
(5)水泵、防、排煙風(fēng)機(jī)、防火卷簾電機(jī)的電源測試（檢查電源是否缺失和電壓是否符合要求）和對地絕緣電阻測試。
(6)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)探測器觸發(fā)報(bào)警、設(shè)備故障誤報(bào)與探測器總數(shù)的誤報(bào)率分析。(7)消防噴淋、消火栓、水幕、減壓閥水壓的測試。起泵、停泵的手/自動(dòng)測試。各種聯(lián)動(dòng)設(shè)備的測試。
每年12月到次年1月由系統(tǒng)工程師應(yīng)根據(jù)以上數(shù)據(jù)的信息反饋，對系統(tǒng)的全年工作情況進(jìn)行評定運(yùn)行狀況。評定的內(nèi)容應(yīng)有：
1、根據(jù)系統(tǒng)主機(jī)的正常運(yùn)行與故障情況的對比，評定系統(tǒng)的可靠性。
2、根據(jù)所測的電源電壓是否符合系統(tǒng)要求。
3、根據(jù)所測的絕緣電阻評定設(shè)備正常與否。
4、根據(jù)自動(dòng)報(bào)警主機(jī)的打印報(bào)告，評定探測器報(bào)警的百分率及其故障誤報(bào)次數(shù)來評定探測器的正常與否。
5、根據(jù)所測的水壓評定系統(tǒng)正常與否。
6、根據(jù)各種聯(lián)動(dòng)設(shè)備手/自動(dòng)的檢測結(jié)果，評定系統(tǒng)正常與否。3.2.6電梯及提升設(shè)備 3．2．6．1系統(tǒng)標(biāo)識：
電梯機(jī)房主要出入門外應(yīng)有 “電梯機(jī)房”、“機(jī)房重地，閑人免進(jìn)”的標(biāo)志。首層電梯廳門外應(yīng)有電梯的編號。轎廂內(nèi)掛有表示電梯載重量的標(biāo)示牌、電梯安全使用規(guī)則，并有質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門頒發(fā)的有效的年檢合格證。對于外墻用的提升設(shè)備多于一臺的應(yīng)做好編號。在其電源箱或控制箱的表面，應(yīng)有“非操作人員嚴(yán)禁開啟”的警示。3.2.6.2電梯設(shè)備運(yùn)行記錄要求： 電梯設(shè)備以巡檢為主。
（一）運(yùn)行技術(shù)參數(shù)：
記錄每天巡檢電梯的運(yùn)行狀況，包括電梯運(yùn)行的舒適感、電源、空調(diào)、照明、對講、回降控制功能。
（二）運(yùn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及其表格：
電梯月巡檢表（應(yīng)參照各品牌電梯公司的相關(guān)要求）電梯故障停梯記錄表 電梯保養(yǎng)停梯記錄表
電梯保養(yǎng)報(bào)告表（由電梯保養(yǎng)公司提供）
其他提升設(shè)備的記錄與檢查（如外墻吊船，應(yīng)每使用一次，做好一次的記錄）當(dāng)班運(yùn)行人員要對其記錄負(fù)責(zé)，認(rèn)真簽名，每月由系統(tǒng)工程師對其運(yùn)行記錄、各類統(tǒng)計(jì)表格進(jìn)行審核并簽字。3.2.6.2運(yùn)行情況分析 每個(gè)季度及每年，要求由電梯保養(yǎng)公司提交對大廈電梯本的系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行技術(shù)分析，提交系統(tǒng)運(yùn)行分析報(bào)告。系統(tǒng)運(yùn)行情況分析報(bào)告必須具有如下內(nèi)容： 1.全年電梯運(yùn)行的故障率（%）
故障率=故障停梯時(shí)間/必須確保正常運(yùn)行時(shí)間×100% 2.分析該時(shí)段系統(tǒng)運(yùn)行的主要技術(shù)特點(diǎn) 3.分析該時(shí)段出現(xiàn)故障的主要原因 4.對全年系統(tǒng)運(yùn)行的評價(jià)
5.根據(jù)今年的系統(tǒng)運(yùn)行情況提出來年運(yùn)行管理的預(yù)測性意見。3.2.7通信系統(tǒng) 3.2.7.1系統(tǒng)標(biāo)識：
3.2.7.2設(shè)備運(yùn)行記錄要求 3.2.7.3運(yùn)行情況分析
電池組應(yīng)放置在專用的電源架上，并保持清潔，電池水保持在規(guī)定的范圍之內(nèi)，若為干式電池組，應(yīng)定期檢查電池的電壓，要按該類電池的技術(shù)要求作定期的充、放電。
3.2.8樓宇自控系統(tǒng)及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)。3.2.8.1系統(tǒng)標(biāo)識
(1)樓宇的控制中心室的主要出入門外應(yīng)有“中央控制室”，“中央監(jiān)控室”，“自控設(shè)備房”，“非值班人員，嚴(yán)禁入內(nèi)”、“室內(nèi)禁止吸煙”等白底紅字的標(biāo)志牌。
(2)在控制中心室內(nèi)的進(jìn)線線槽的適當(dāng)位置上應(yīng)標(biāo)明“CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)信號線”，“自動(dòng)控制信號線”、“電源線”等。
(3)CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)的各個(gè)監(jiān)視器上要標(biāo)明樓層攝像槍的位置，如“大堂南，“21F/南”等。
(4)CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)的視頻信號線在出線口，在每路信號線上標(biāo)明攝像槍所處位置，如28F/中筒，31F/北面。
(5)樓層的設(shè)備間及專用管井應(yīng)有明確的標(biāo)示牌。
3.2.8.2樓宇自控系統(tǒng)及CCVT保安監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行記錄要求。
（一）運(yùn)行技術(shù)參數(shù)記錄
1、自控中心電腦，每年應(yīng)對自控系統(tǒng)所監(jiān)測的供配電系統(tǒng)，中央空調(diào)系統(tǒng)的電流、電壓、水溫等指標(biāo)，使用刻錄光盤進(jìn)行記錄備份。
2、CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)，一般部位使用矩陣切換器每路信號，每3秒1次進(jìn)行切換顯示，重要監(jiān)測部位直接使用獨(dú)立的監(jiān)視器不間斷進(jìn)行監(jiān)視及錄像，一般部位通過分割器進(jìn)行每隔5秒進(jìn)行連續(xù)錄像。采用數(shù)字錄象的除外。
3、自控系統(tǒng)監(jiān)測到的供配電及中央空調(diào)系統(tǒng)的有關(guān)數(shù)據(jù)交到相對應(yīng)系統(tǒng)部門進(jìn)行歸檔。
4、CCTV系統(tǒng)監(jiān)控到的可疑人員的錄像資料使用光盤作備份或用打印機(jī)打印出來，交由保安部門處理。
（二）運(yùn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)
1、每月空調(diào)運(yùn)行時(shí)間統(tǒng)計(jì)
2、每月每臺空調(diào)主機(jī)負(fù)載情況變化曲線表。
3、每月自控系統(tǒng)及CCTV系統(tǒng)故障率統(tǒng)計(jì)表。
（三）運(yùn)行記錄與備份
1、自控系統(tǒng)
當(dāng)班運(yùn)行人員要認(rèn)真做好運(yùn)行資料的記錄或在電腦上做備份，備份資料必須在兩種不同的物理記錄介質(zhì)上，例如備份資料與原始記錄在兩個(gè)不同的硬盤上，或者備份資料刻錄到光盤上，并在記錄簿上做好登記和簽名，每天由控制中心負(fù)責(zé)人對其運(yùn)行記錄各類統(tǒng)計(jì)表格進(jìn)行審核，再交給系統(tǒng)工程師及部門領(lǐng)導(dǎo)簽字后，歸檔。
2、CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)
當(dāng)班值班人員要認(rèn)真觀察每路攝像槍傳回的圖像是否清晰，并做好錄像備份，當(dāng)發(fā)現(xiàn)某部位有設(shè)備異常情況，應(yīng)立即通知維修人員和相關(guān)人員到現(xiàn)場，并做好文字記錄（故障記錄）簽名，對當(dāng)天各班的運(yùn)行記錄情況進(jìn)行檢查、簽名，每月集中交給系統(tǒng)工程師，對當(dāng)月該系統(tǒng)的運(yùn)行記錄，各類統(tǒng)計(jì)表格等進(jìn)行審核，再交給部門負(fù)責(zé)人簽字，并交到資料管理人員歸檔。
3、運(yùn)行故障報(bào)告
當(dāng)自控系統(tǒng)或CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)在運(yùn)行期間出現(xiàn)故障時(shí)，當(dāng)班運(yùn)行人員，應(yīng)在系統(tǒng)運(yùn)行故障報(bào)告單上填寫好故障的原因，并通知工程主管及維修人員到現(xiàn)場處理，無法及時(shí)解決的應(yīng)及時(shí)通知系統(tǒng)工程師協(xié)助維修人員排除故障，簽名后，最遲在故障發(fā)生后的第二天，將故障報(bào)告上交給系統(tǒng)工程師及部門負(fù)責(zé)人簽名、歸檔。
3．2.8.3運(yùn)行情況分析 每年的1月份，由該系統(tǒng)的系統(tǒng)工程對上的系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行技術(shù)分析，提交系統(tǒng)運(yùn)行分析報(bào)告，該報(bào)告必須包含如下內(nèi)容：
1、全年由自控系統(tǒng)控制的中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行的時(shí)間。
2、全年自控系統(tǒng)及CCTV系統(tǒng)運(yùn)行的故障率。
3、分析系統(tǒng)出故障的主要原因，及解決辦法。
4、分析系統(tǒng)運(yùn)行的主要技術(shù)特點(diǎn)。
5、分析存在的問題及解決辦法。
6、對全年系統(tǒng)運(yùn)行進(jìn)行綜合的評價(jià)。
7、根據(jù)該系統(tǒng)去年全年運(yùn)行情況，提出當(dāng)年運(yùn)行管理的意見，針對該系統(tǒng)存在的缺陷，提出可預(yù)見性的預(yù)防措施，以及系統(tǒng)升級的建議及意見。4.3設(shè)備檔案
物業(yè)設(shè)施檔案由物業(yè)設(shè)施臺賬、物業(yè)設(shè)施綜合評價(jià)、維修記錄和附屬資料四部分組成。
4.3.1設(shè)備臺帳的概念
設(shè)備臺帳是設(shè)備管理的基礎(chǔ)資料。臺帳全面、完整地反映了物業(yè)的全部設(shè)備、設(shè)施的原始情況和動(dòng)態(tài)變化情況，是設(shè)備運(yùn)行管理和系統(tǒng)保養(yǎng)工作結(jié)果的最完整記錄。
4.3.2 設(shè)備臺帳應(yīng)列的項(xiàng)目內(nèi)容
4.3.2．1設(shè)備設(shè)施的原始技術(shù)參數(shù)。
包括設(shè)備類型、品牌、型號、生產(chǎn)廠家、生產(chǎn)時(shí)間、購買時(shí)間、安裝時(shí)間、竣工驗(yàn)收時(shí)間、投入運(yùn)行時(shí)間、供貨商及聯(lián)系人、聯(lián)系電話，原購買合同編號、購買合同原件或復(fù)印件的存放位置、原安裝調(diào)試記錄資料的存放位置、設(shè)備的標(biāo)稱額定電壓、額定電流、功率因素、機(jī)械效率、標(biāo)準(zhǔn)溫升。4.3.2．2運(yùn)行、維修及系統(tǒng)保養(yǎng)動(dòng)態(tài)記錄
包括每月、每季度、每半年、每年的運(yùn)行情況（故障率、運(yùn)行正常率），為保證設(shè)備正常運(yùn)行所進(jìn)行的維修、換件、故障情況記錄和分析。在執(zhí)行系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃后，對該設(shè)備的系統(tǒng)保養(yǎng)結(jié)果的記錄。
4.3.3物業(yè)設(shè)施系統(tǒng)的分類
依據(jù)專業(yè)用途進(jìn)行分類：供配電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、公共安全技術(shù)防范系統(tǒng)（簡稱安防系統(tǒng)）、電梯系統(tǒng)、樓宇機(jī)電設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng)（簡稱樓宇自控系統(tǒng)）、通訊系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、音響視頻系統(tǒng)、土木建筑設(shè)施系統(tǒng)等。
4.3.3．1供配電系統(tǒng)：
（1）供電子系統(tǒng)主要包括：
變壓器、發(fā)電機(jī)、高壓配電柜、直流屏、高壓配電設(shè)備的保護(hù)（輔助）裝置及高壓送（配）線纜（槽）。
（2）配電子系統(tǒng) 主要包括：
低壓配電柜（箱）、用戶配電柜（箱）、低壓配電設(shè)備的保護(hù)（輔助）裝置、低壓送（配）線纜（槽）。（3）照明子系統(tǒng)
戶外的燈具：彩燈、霓虹燈、廣告燈、噴泉燈、頂燈、外圍射燈、水池?zé)?、航?biāo)燈等；
（4）戶內(nèi)的燈具：
大廳、過廊、樓梯、停車場、會議室舞臺燈光設(shè)備以及警示燈或臨時(shí)需求電光源等。
4.3.3．2空調(diào)系統(tǒng)：
（1）中央空調(diào)子系統(tǒng)主要包括：
制冷主機(jī)、二次熱交換、及附屬水泵（冷凍泵、冷卻泵）、冷卻塔、空氣處理機(jī)（空調(diào)機(jī)）、送風(fēng)機(jī)（新風(fēng)機(jī)）、抽風(fēng)機(jī)、送（通）風(fēng)誘導(dǎo)器、空調(diào)管網(wǎng)、冷媒的處理設(shè)備、配套電氣控制設(shè)備等。
（2）專用空調(diào)子系統(tǒng)主要包括：恒溫恒濕空調(diào)機(jī)、醫(yī)療專用凈化空調(diào)、窗式空調(diào)機(jī)、分體空調(diào)機(jī)、配套電氣控制設(shè)備。
（3）專用空氣處理系統(tǒng)主要包括：正負(fù)壓系統(tǒng)、氧氣系統(tǒng)、配套電氣控制設(shè)備。（4）采暖子系統(tǒng)：鍋爐、常壓熱水機(jī)組及其配套電氣控制設(shè)備。4.3.3．3給排水系統(tǒng)：（1）給水子系統(tǒng)
升壓和貯水設(shè)備：水泵、氣壓裝置、水箱、水池、及配套電氣控制；
（2）給水附件：閘閥、減壓閥、止回閥、各式水龍頭、開水器、儀器儀表及配套電氣控制；（3）管道。
（4）排污子系統(tǒng)
抽升設(shè)備：污水泵、雨水泵、配套電氣控制設(shè)備 衛(wèi)生器具：大小便器、洗手盆、配套電氣控制設(shè)備 排水管網(wǎng)及附件（包括沙井蓋、排水溝蓋）通氣系統(tǒng)（通風(fēng)設(shè)備及其電氣控制）污水池、化糞池、隔油池及隔油井 4.3.3．4消防系統(tǒng)：（1）報(bào)警系統(tǒng)：
火災(zāi)報(bào)警控制器（主機(jī)）； 火災(zāi)探測器（感煙探測器、感溫探測器、復(fù)合探測器、氣體探測器、其他探測器）； 網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)備 模塊。
手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按鈕 警鈴
輔助指示裝置 隔離器
消防緊急電話
電梯回降控制系統(tǒng) 停非消防電裝置 應(yīng)急廣播設(shè)備
（2）滅火系統(tǒng)
Ⅰ.自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng) 噴淋泵
濕式報(bào)警閥
水流指示器、檢修閥 噴淋頭 監(jiān)控閥
壓力繼電器 水力警鈴 延遲器
試驗(yàn)及泄漏裝置 管網(wǎng)及閥門 壓力表
Ⅱ消火栓子系統(tǒng) 消防水泵 穩(wěn)壓泵 氣壓罐 消火栓 接合器 消防水箱 管網(wǎng)及閥門 壓力表
Ⅲ氣體滅火 容器 瓶頭閥 釋放閥 噴嘴 配管
檢測控制器 失重裝置 泡沫滅火 滅火器具 粉末滅火器 其他滅火器具 Ⅳ防火分區(qū)
風(fēng)機(jī)（正壓送風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)）風(fēng)道
送、排風(fēng)閥、余壓閥
防火卷簾、防火門（含閉門器）防煙垂壁 控制系統(tǒng)
Ⅳ安全疏散系統(tǒng) 疏散指示燈 應(yīng)急照明
4.3.3．5公共安全技術(shù)防范系統(tǒng)（簡稱安防系統(tǒng)）：
Ⅰ傳輸系統(tǒng)：微波傳輸、遠(yuǎn)程傳輸、光纖傳輸、線纜、其它；
Ⅱ控制設(shè)備：電子警察、攝像機(jī)、監(jiān)視器、錄像機(jī)、云臺、鏡頭、視頻采集卡、錄像帶、投影機(jī)、電梯控制器、分割器、矩陣、解碼器、控制器、計(jì)算機(jī)、其它； Ⅲ對講系統(tǒng)；監(jiān)聽系統(tǒng)、對講機(jī)、系統(tǒng)管理機(jī)、門鈴、可視對講、其它； Ⅳ周邊器材；控制機(jī)柜、球罩、蓄電池、支架、保護(hù)器、其它； Ⅴ安防軟件；報(bào)警軟件、監(jiān)控軟件、其它；
Ⅵ防盜報(bào)警系統(tǒng)：巡更系統(tǒng)、探頭、接警主機(jī)、門磁、報(bào)警主機(jī)、警號、防盜系統(tǒng)、感應(yīng)器、無線接收器、接警卡、無線發(fā)射器、玻璃破碎探測器、其它； Ⅶ門禁系統(tǒng)：磁卡、讀卡器、門禁機(jī)、鎖、指紋采集儀、門禁控制器、其它； Ⅷ其它產(chǎn)品：安全防護(hù)產(chǎn)品、珠寶柜臺、金庫保險(xiǎn)、其它。4.3.3．5電梯系統(tǒng)：
I.乘客電梯 II.載貨電梯
III.客貨兩用電梯 IV.病床電梯 V.住宅電梯
VI.服務(wù)電梯（雜物電梯）
VII.特種電梯:觀光電梯、船用電梯、冷庫電梯、防爆電梯、戶外電梯、自動(dòng)扶梯、自動(dòng)人行道
VIII.其它提升設(shè)備（液壓升降平臺、高空作業(yè)車）IX.電氣控制系統(tǒng)
4.3.3．7樓宇機(jī)電設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng)（自控系統(tǒng)）：
I.計(jì)算機(jī)、軟件、打印機(jī)、專用電源（含UPS電源）、中央處理模塊、遠(yuǎn)程模塊、數(shù)據(jù)總線、模擬屏（投影設(shè)備、大屏幕電視機(jī)）；
II.傳感器、電動(dòng)（磁）閥等執(zhí)行機(jī)構(gòu)器件、及配套專用控制柜（箱）； III.家庭電器自動(dòng)化、自動(dòng)抄表系統(tǒng)、防煤氣泄漏。4.3.3．8通訊系統(tǒng)：
I.語音與傳真服務(wù)系統(tǒng)、II.電話信息服務(wù)系統(tǒng)、III.傳真信箱系統(tǒng)、IV.可視電話系統(tǒng) V.無線對講機(jī)、VI.無線電臺、天線、VII.移動(dòng)通訊設(shè)備、VIII.交換機(jī)、IX.電話機(jī)、X.通訊線纜、管井、XI.電源、XII.計(jì)費(fèi)系統(tǒng)。
4.3.3．9計(jì)算機(jī)與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)： I.綜合布線；
II.計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、小區(qū)物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)；
III.交換機(jī)、服務(wù)器、路油器、調(diào)制調(diào)解器、數(shù)據(jù)線纜、防火墻、軟件、UPS電源；
IV.視頻系統(tǒng)，包括有線、開路、閉路電視及VOD點(diǎn)播系統(tǒng)；
V.信息服務(wù)系統(tǒng)，包括網(wǎng)上購物、網(wǎng)上醫(yī)療、網(wǎng)上教育、網(wǎng)上證券交易、電子公告牌等系統(tǒng)。
4.3.3．10視聽廣播會議系統(tǒng)：包括會議系統(tǒng) 會議討論系統(tǒng)、會議同聲傳譯系統(tǒng)、會議表決系統(tǒng)。
I.公共廣播（背景音樂系統(tǒng)）；
II.周邊（調(diào)音臺、效果器、激勵(lì)器、分頻器、限幅器、音頻分配器、混音臺）； III.功放（專業(yè)功放、Hi-Fi功放、AV功放）； IV.音箱（專業(yè)音箱、Hi-Fi音箱、AV音箱）；
V.視頻（液晶、等離子、投影機(jī)、投影幕、錄像機(jī)、攝像機(jī)、實(shí)物展示臺、電子白板）；
VI.音源（卡座、CD機(jī)、收音頭、MD機(jī)、DVD機(jī)、點(diǎn)歌機(jī)）； VII.輔助設(shè)備（機(jī)柜、話筒、耳機(jī)、線材）；
VIII.同聲傳譯(主席單元、代表單元、翻譯單元、翻譯軟件模塊、紅外發(fā)射主機(jī)、接收機(jī)、輻射機(jī)、系統(tǒng)主機(jī)（標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)型、標(biāo)準(zhǔn)數(shù)字化型、加強(qiáng)型數(shù)字化型）、耳機(jī)、電纜、分路器)； 4.3.3．11土木建筑設(shè)施系統(tǒng)：
房屋的承重結(jié)構(gòu)(包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等)、非承重的分戶墻外墻面、屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、天花板、樓梯間、垃圾通道、及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、空地、道路、綠地、市政排水設(shè)施，物業(yè)管理區(qū)域的外圍護(hù)欄及圍墻等。4.3.4.2.物業(yè)設(shè)施臺帳的格式和內(nèi)容
⑴根據(jù)不同分類，物業(yè)設(shè)施臺帳格式包括以下內(nèi)容： I.設(shè)備的規(guī)格型號； II.設(shè)備的名稱； III.制造單位； IV.出廠日期及編號； V.設(shè)備的技術(shù)規(guī)范； VI.安裝地點(diǎn)（部位）； VII.數(shù)量；
VIII.特別備注等。
(2)設(shè)備設(shè)施的檢修、系統(tǒng)保養(yǎng)、技術(shù)改造、變更等記錄
要求做到詳盡、準(zhǔn)確，成為該設(shè)備最有價(jià)值的原始檔案，所以物業(yè)設(shè)施臺帳具體內(nèi)容至少包括5個(gè)方面：
I.檢修記錄：包括設(shè)備計(jì)劃性大小修、事故搶修的記錄，記錄形式應(yīng)有檢修分析、工作記錄、結(jié)論報(bào)告等；
II.系統(tǒng)保養(yǎng)記錄：包括設(shè)備定期切換、執(zhí)行系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目等； III.技術(shù)改造記錄：包括設(shè)備的技術(shù)改造、運(yùn)行方式的調(diào)整； IV.變更記錄：包括設(shè)備的損壞更換、技術(shù)替換、項(xiàng)目增減等；
V.運(yùn)行記錄：包括調(diào)試記錄、投運(yùn)日期、運(yùn)行狀態(tài)、運(yùn)行周期、參數(shù)變化、事故記錄、缺陷登記等。
4.3.3 設(shè)備正常、故障、大修、更新的界定 4．3．4設(shè)備正常 4．3．5故障 4．3．6大修 4．3．7 更新 4.3.4 故障報(bào)告
4.3.4.1故障報(bào)告的格式
故障報(bào)告表上應(yīng)有公司名稱、部門、故障報(bào)告人、故障表編號、事故（故障）發(fā)生時(shí)間（年月日并要精確到幾時(shí)幾分幾秒）；表格內(nèi)有現(xiàn)場人員名單、發(fā)生何種事故（故障）、事故（故障）原因解決方法恢復(fù)正常時(shí)間、報(bào)告上級情況、系統(tǒng)工程師處理意見、領(lǐng)導(dǎo)處理意見。4.3.4.1故障報(bào)告的歸檔
故障報(bào)告表是故障發(fā)生后的第二天以書面形式上交給檔案資料員處理，檔案資料員收到報(bào)告表后分發(fā)給系統(tǒng)工程師、領(lǐng)導(dǎo)批示處理意見，批好的故障表復(fù)印件發(fā)給發(fā)生故障部門。然后檔案室資料員是根據(jù)文件夾里的部門、時(shí)間、編號進(jìn)行歸檔工作。5.0系統(tǒng)保養(yǎng)
5.1系統(tǒng)保養(yǎng)的概念
按高層物業(yè)內(nèi)部不同的專業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)要求，在設(shè)定周期的時(shí)間內(nèi)，對系統(tǒng)內(nèi)設(shè)備的基本單元進(jìn)行技術(shù)保養(yǎng)和清潔衛(wèi)生，確保每一個(gè)單元設(shè)備和系統(tǒng)處在良好的運(yùn)行狀態(tài)。5.2供配電系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目 5.2.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
5.2.1.1檢查各樓層和機(jī)房應(yīng)急燈、疏散指示燈、樓梯燈、前室燈、電房照明。外廣場路燈。
5.2.1.2檢查地下層排風(fēng)機(jī)和送風(fēng)機(jī)運(yùn)行狀況和機(jī)房照明。
5.2.1.3發(fā)電機(jī)：機(jī)身清潔除塵、檢查各螺絲無松動(dòng)、有無漏水漏油、機(jī)油油位、水箱水位、燃油箱油位、蓄電池、啟動(dòng)機(jī)組運(yùn)行十分鐘、停機(jī)后檢查有無漏水漏油。
5.2.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目。
5.2.2.1各層配電母線槽接頭：檢測運(yùn)行溫度。
5.2.2.2外立面泛光燈和外墻燈：檢查鎮(zhèn)流器、燈座、燈泡、控制開關(guān)和線路有無損壞、開關(guān)箱清潔除塵。
5.2.2.3噴水池?zé)簦簷z查燈座、燈泡、控制開關(guān)和線路有無損壞、潛水泵運(yùn)行有無異響、更換密封不良燈座和老化電纜、開關(guān)箱清潔除塵。
5.2.2.4公共大堂燈、招牌射燈和燈箱：檢查燈座、燈泡、光管、控制開關(guān)和線路有無損壞、開關(guān)箱清潔除塵。
5.2.2.4清潔各層配電房：清潔母線槽表面：檢測運(yùn)行溫度。5.2.2.5高壓配電房：檢查清潔直流屏、電池。
5.2.2.6地下層送風(fēng)機(jī)：檢查電機(jī)風(fēng)機(jī)軸承有無異響，軸承打黃油、清潔風(fēng)機(jī)房和設(shè)備、控制箱清潔除塵。5.2.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
5.2.3.1各層配電房電箱：檢查電源開關(guān)、接觸器、指示燈、轉(zhuǎn)換開關(guān)、按紐、各接線有無損壞和過載過熱。動(dòng)力箱電纜T接口和母線插接箱接口，電源開關(guān)接口有無過載過熱。
5．2.3.2低壓配電房電柜：檢測母排接口、電纜接口、開關(guān)接口運(yùn)行溫度、檢查電容器、避雷器瓷瓶、清掃電柜灰塵。5.2.4維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目。
5.2.4.1變壓器房：緊固各接口螺絲、檢查各接地線情況，清掃變壓器灰塵。5.2.4.2高壓配電房：配電柜除塵、檢查小車接口螺絲、開關(guān)觸頭、二次接線完好、試驗(yàn)開關(guān)分合閘。
5.2.4.3低壓配電房電柜：母排和電纜接口、電容器接口、避雷器瓷瓶連線、熔斷器接口、開關(guān)等接口除塵緊線、試驗(yàn)開關(guān)分合閘。5.2.4.4摟層配電房電源插接開關(guān)箱：除塵緊線。
5.2.4.5各層其他功能的設(shè)備配電房電箱：檢查電源開關(guān)、接觸器、指示燈、轉(zhuǎn)換開關(guān)、按鈕、各連線有無損壞和過載過熱、動(dòng)力箱T接口和總電源開關(guān)接口有無過載過熱、清掃電箱內(nèi)灰塵、接口除塵緊線。5.2.4.6高壓配電房：直流屏電池架除銹油漆。
5.2.4.7發(fā)電機(jī)：控制電箱和開關(guān)電箱接口除塵緊線、機(jī)架除銹油漆、機(jī)座防震彈簧打黃油。
5.2.4.8地下層送風(fēng)機(jī)：檢查調(diào)校風(fēng)機(jī)皮帶，控制箱接口和電支機(jī)接口緊線，測量電機(jī)運(yùn)行電流、設(shè)備除銹油漆。
5.2.4.9建筑物外圍射燈：鐵架、線管除銹油漆。
5.2.4.10天面尖燈頂燈和射燈：鐵架、線管除銹油漆。
5.2.4.11外圍噴水池?zé)簦洪_關(guān)箱緊線、消防接合器除銹油漆。5.3消防系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目 5.3.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
5.3.1.1消防栓泵和噴淋泵：手/自動(dòng)運(yùn)行、消防中心啟動(dòng)、返回信號、記錄啟/停壓力、主備電源投入。
5.3.1.2濕式報(bào)警閥：響水力警鈴、報(bào)警返回信號、記錄壓力。
5.3.1.3加壓排煙風(fēng)機(jī)：手動(dòng)運(yùn)行、消防中心啟動(dòng)、返回信號、機(jī)前風(fēng)閥自動(dòng)開啟、主備電源投入。5.3.1.4減壓閥和雨淋閥：檢查記錄上端、下端壓力，調(diào)校偏差的下端壓力。5.3.1.5各層手動(dòng)報(bào)警按鈕和消防箱封條和配置：檢查報(bào)警按鈕玻璃、消防箱封條、無封條消防箱配置并補(bǔ)齊貼封條。
5.3.1.6防火卷閘：手動(dòng)運(yùn)行下降上升、消防中心啟動(dòng)下降、下降返回信號、運(yùn)行狀況。
5.3.1.7 BTN氣體滅系統(tǒng)：檢查電源指示、系統(tǒng)運(yùn)行、氣瓶壓力。
5.3.1.8消防主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜和廣播柜：自動(dòng)檢測、列表打印檢查和記錄被封閉煙感號碼和原因、測試按鈕燈和信號燈、測試嘜克風(fēng)、備用電源測試。5.3.1.9濾毒室人力風(fēng)機(jī)：人力和電動(dòng)啟動(dòng)風(fēng)機(jī)運(yùn)行狀況 5.3.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
5.3.2.1消防栓泵和噴淋泵：控制電箱檢查和清潔除塵、清潔水泵設(shè)備。主泵故障自動(dòng)轉(zhuǎn)換。
5.3.2.2 加壓排煙風(fēng)機(jī)：控制電箱檢查和清潔除塵、機(jī)前風(fēng)閥加潤滑油、清潔風(fēng)機(jī)房和設(shè)備。
5.3.2.3 BTN氣體滅系統(tǒng)、減壓閥房和煤氣房：清潔BTN房和設(shè)備衛(wèi)生。
5.3.2.4防火卷閘：控制電箱檢查和清潔除塵、卷閘電機(jī)清潔除塵、檢查運(yùn)行有無異響、調(diào)校限位位置。
5.3.2.5濾毒室人力風(fēng)機(jī)：控制電箱檢查和清潔除塵、清潔機(jī)房和設(shè)備。5.3.2.6消防中心設(shè)備：控制柜檢查和清潔除塵、清潔設(shè)備衛(wèi)生。5.3.3 半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
5.3.3.1 BTN氣體滅系統(tǒng)模擬測試：控制電箱清潔除塵、1區(qū)報(bào)警響警鐘、2區(qū)報(bào)警響警笛亮閃燈、延時(shí)燈亮及延時(shí)間啟動(dòng)、易熔片信號燈亮、瓶頭閥動(dòng)作、主機(jī)模擬盤顯示、消防中心顯示、備用電池手動(dòng)試驗(yàn)、煙感開路故障測試。5.3.3.2 各層端子箱：控制電箱檢查和清潔除塵。
5.3.3.3消防栓泵和噴淋泵、加壓排煙風(fēng)機(jī)和濾毒室人力風(fēng)機(jī)：軸承加潤滑油、打黃油、檢查軸承運(yùn)行有無異響。5.3.3.4設(shè)備層消防閘閥螺桿打黃油。
5.3.3.5消防指令電梯回降：消防中心控制電梯已回降。
5.3.3.6 各層送風(fēng)排煙閥和防火閥：消防中心控制打開、返回信號。5.3.3.7 各層送風(fēng)排煙閥和防火閥：加油潤滑。
5.3.3.8聯(lián)動(dòng)部分功能測試：各層停非消防電、報(bào)警按鈕、警鈴、消防電話和消防廣播。檢測備用電源。
5.3.3.9消防栓試驗(yàn)、感煙、感溫探測器抽查測試：測試探測器、消防噴淋管末端排水。觀察消防中心返回信號。
5.3.3.10消防管井：檢查管井管道、打掃衛(wèi)生。
5.3.3.11自動(dòng)報(bào)警主機(jī)的自檢，檢測市電、備用電情況。
5.3.4維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
5.3.4.1 各層送風(fēng)排煙閥和防火閥：加油潤滑。
5.3.4.2 各層消防栓箱：箱內(nèi)清潔除塵，卷盤排水試壓。水帶腐爛程度，接扣、水槍、閘閥完好。
5.3.4.3消防栓泵和噴淋泵：控制箱接線口緊線、電機(jī)緊線檢測運(yùn)行電流、檢測絕緣電阻，水泵密封處理。
5.3.4.4加壓排煙風(fēng)機(jī)：控制箱接線口緊線、電機(jī)緊線檢測運(yùn)行電流、檢測絕緣電阻、檢查調(diào)校皮帶。
5.3.4.5 BTN氣體滅系統(tǒng)：控制箱接線口緊線。主機(jī)測試。檢查市電、備用電。5.3.4.6防火卷閘：控制箱接線口緊線、卷閘電機(jī)接口緊線、調(diào)校鏈條 加潤滑油。
5.3.4.7 各層端子箱：控制電箱檢查線路、緊線。
5.3.4.8 消防中心設(shè)備：控制柜檢查、緊線。檢查各種指示燈、按扭。5.3.4.9 消防栓泵和噴淋泵、消防設(shè)備減壓閥：清洗Ｙ隔濾網(wǎng)。5.4中控維護(hù)BAS、CCTV、綜合布線系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目 5.4.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
5.4.1.1自控電腦：檢查打印機(jī)、UPS電源、網(wǎng)卡接口、線路、清潔除塵。
5.4.1.2模擬屏：檢查指示燈、穩(wěn)壓電源、點(diǎn)陣模塊線路、風(fēng)鳴器、清潔除塵。5.4.1.3 CCTV矩陣切換器：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.1.4 NCU網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)換器：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.1.5 CCTV穩(wěn)壓電源：檢查電源線路接口、清潔除塵。5.4.1.6 四像分屏器：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.1.7 監(jiān)視屏：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.1.8 錄象機(jī)：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.2 季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
5.4.2.1電梯轎箱攝像頭：檢查線路接口、除塵、調(diào)校。5.4.3 半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
5.4.3.1監(jiān)控室設(shè)備：全面檢查和除塵緊線（電腦、模擬屏、CCTV矩陣切換器、NCU網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)換器、CCTV穩(wěn)壓電源、四像分屏器、監(jiān)視屏、錄像機(jī)）。5.4.3.2電梯轎箱監(jiān)控箱：檢查線路、除塵。5.4.4維護(hù)保養(yǎng)
5.4.4.1電腦：備份數(shù)據(jù)。
5.4.4.2各層紅外線報(bào)警感應(yīng)器：檢查線路；檢查距離、微波和紅外感應(yīng)力；清潔除塵。
5.4.4.3樓層的自控控制箱：檢查各類開關(guān)、接觸器、繼電器、線路絕緣情況；緊線、清潔除塵。
5.4.4.4 各樓層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)電動(dòng)閥：檢查電源線路、調(diào)校定位；檢修閥芯漏水。
5.4.4.5 各樓層層間總閥：檢查線路、開關(guān)一次。
3.4.4.6 各樓層DDC自控盤：檢查線路、接口、繼電器、基本模塊、擴(kuò)展模塊變壓器；清潔除塵。
5.4.4.7送風(fēng)和回水探頭；主機(jī)房進(jìn)水和出水探頭：檢查線路、接口。5.4.4.8送風(fēng)、回風(fēng)和回水探頭：檢查線路、接口。
5.4.4.9 CCTV攝像槍：檢查線路接口、調(diào)整涉嫌槍焦距定位、清潔除塵。5.4.4.10監(jiān)控室CCTV穩(wěn)壓電源： 檢查內(nèi)部線路接口、檢測功能運(yùn)行狀況、全面清潔除塵。
5.4.4.11紅外線報(bào)警感應(yīng)器電源箱：檢查線路、電源變壓器、5.5 空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)項(xiàng)目 5.5.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
5.5.1.1各層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)房：檢查機(jī)房照明、風(fēng)機(jī)運(yùn)行狀況、清洗塵網(wǎng)、清理排水溝地漏。5.5.1.2各層排風(fēng)機(jī)：檢查風(fēng)機(jī)運(yùn)行狀況。
5.5.1.3空調(diào)機(jī)房送風(fēng)和排風(fēng)機(jī)：檢查運(yùn)行狀況。
5.5.1.4空調(diào)機(jī)房和電房：檢查機(jī)房電房照明、檢查電源電壓電流、打 掃衛(wèi)生。
5.5.1.5檢查冷凍管井管道：有無漏水、銹蝕。5.5.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目。
5.5.2.1主機(jī)房和機(jī)房：電機(jī)水泵軸承打黃油、檢查軸承運(yùn)行有無異響。
5.5.2.2空調(diào)主機(jī)機(jī)房送風(fēng)機(jī)和排風(fēng)機(jī)：檢查電機(jī)風(fēng)機(jī)軸承有無異響、軸承打黃油
5.5.2.3冷卻塔：冷卻塔更換軸鏈黃油、連桿軸承打黃油、檢查軸承運(yùn)行有無異響。
5.5.2.4 各層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)房：新風(fēng)機(jī)(風(fēng)柜)打黃油、檢查軸承運(yùn)行有無異響、清潔新風(fēng)機(jī)(風(fēng)柜)房。
5.5.2.5 各層公共盤管風(fēng)機(jī)：檢查風(fēng)口、電動(dòng)閥、清洗塵網(wǎng)。5.5.2.6 租戶房間盤管風(fēng)機(jī)：清洗塵網(wǎng)。
5.5.2.7 主機(jī)房、機(jī)房：清潔管道機(jī)房、電柜電箱清潔除塵。
5.5.2.8主機(jī)房電房：電柜清潔除塵、檢測電纜接口運(yùn)行溫度、檢測開關(guān)接口運(yùn)行溫度。
5.5.2.9空調(diào)機(jī)房送風(fēng)機(jī)和排風(fēng)機(jī)：清潔風(fēng)機(jī)房和設(shè)備、控制箱清潔除塵。5.5.2.10冷卻塔：清潔管道、冷卻塔平臺、調(diào)校水位控制器、電柜清潔除塵。5.5.2.11各層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)房：控制箱清潔除塵。5.5.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目。
5.5.3.1 空調(diào)管井：檢查管井管道、打掃衛(wèi)生。
5.5.3.2 各層排風(fēng)機(jī)：檢查風(fēng)道、風(fēng)機(jī)軸承運(yùn)行有無異響、調(diào)校風(fēng)口百 葉。5.5.4維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
5.5.4.1空調(diào)系統(tǒng)：更換冷凍水和冷卻水。5.5.4.2主機(jī)房和機(jī)房：閘閥螺桿打黃油。5.5.4.3主機(jī)房和機(jī)房：修補(bǔ)設(shè)備保溫層。
5.5.4.4主機(jī)房、機(jī)房和冷卻塔：控制箱、水泵電機(jī)和冷卻塔電機(jī)接口緊線。5.5.4.5主機(jī)房電房：控制箱接線口緊線。
5.5.4.6空調(diào)機(jī)房送風(fēng)機(jī)和排風(fēng)機(jī)：控制箱接線口緊線、電機(jī)緊線檢測運(yùn)行電流、檢查調(diào)校皮帶。
5.5.4.7各層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)房：設(shè)備除銹油漆。5.5.4.8各層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)房：修補(bǔ)設(shè)備保溫層。
5.5.4.9空調(diào)分體機(jī)：壓縮機(jī)、開關(guān)箱除塵緊線、清潔翅片、打掃室外室內(nèi)機(jī)、檢測運(yùn)行狀況。
5.5.4.10各層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)房：電柜電機(jī)緊線、檢查控制線路、檢查調(diào)校皮帶。
5.5.4.11各層公共盤管風(fēng)機(jī)：清潔除塵、開關(guān)緊線、檢查電機(jī)、軸承。5.5.4.12各層排風(fēng)機(jī)：控制箱接線口緊線、檢測運(yùn)行電流。5.5.4.13主機(jī)房：清洗Ｙ隔濾網(wǎng)。
5.5.4.14冷卻塔：更換冷卻塔減速箱機(jī)油。5.5.4.15機(jī)房：設(shè)備除銹油漆。
5.5.4.16膨脹水箱：設(shè)備除銹油漆。5.5.4.17冷卻塔：設(shè)備除銹油漆。
5.5.4.18的主機(jī)房、電房、送風(fēng)機(jī)和排風(fēng)機(jī)：設(shè)備除銹和地面油漆 5.5.4.19各層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)房：清洗翅片。5.6給排水系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目 5.6.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
5.6.1.1衛(wèi)生間和茶水間的公共設(shè)施：檢修天花板、洗手盆、小便器、蹲廁、座廁、水龍頭、洗手液盒、紙卷盒、干手器、開水器。
5.6.1.2給排水泵：檢查手動(dòng)/自動(dòng)運(yùn)行狀況、工作指示燈、水泵密封、減速箱油位、泵房照明。
5.6.1.3記錄減壓閥壓力：上端壓力、下端壓力、調(diào)校偏差的下端壓力。5.6.1.4調(diào)整水龍頭、手動(dòng)沖洗閥的出水量。5.6.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
5.6.2.1給排水泵：清潔管道、泵房、控制電箱、測試水泵故障自動(dòng)轉(zhuǎn)換、檢查泵房和設(shè)備是否完好。
5.6.2.2減壓閥：清潔管道、檢查泵房和設(shè)備是否完好。5.6.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
5.6.3.1給排水泵：檢查水泵軸承運(yùn)行有無異響、測試電源故障、水泵故障、水位溢流中控室報(bào)警顯示。
5.6.3.2設(shè)備層：給排水閘閥螺桿打黃油。5.6.3.3糞池：糞池、管道和閥門除銹油漆。5.6.3.4設(shè)備層：給排水閘閥螺桿打黃油。5.6.3.5設(shè)備層：給排水閘閥螺桿加潤滑油。5.6.4維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
5.6.4.1給排水泵：控制箱接線口緊線、電機(jī)緊線、檢測運(yùn)行電流。5.6.4.2減壓閥：清洗減壓閥Y隔濾網(wǎng)。5.6.4.3給排水泵：水泵軸承打黃油。5.6.4.4水泵、減壓閥和管道除銹油漆
5.6.4.5給排水設(shè)備：水泵、管道、閥門除銹刷油漆 5.7土、木工維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 5.7.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
5.7.1.1各層走火梯和前室防火門：閉門器、門鎖、標(biāo)志牌、門把、門鉸等。5.7.1.2各層衛(wèi)生間和廁所門：球鎖、標(biāo)志牌、門磁吸、門銷、門鉸等。5.7.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
5.7.2.1 各層中筒和走火梯號碼標(biāo)示牌：檢查和修正。5.7.2.2 各層茶水間木門。球鎖、門鉸等。
5.7.2.3 各樓層電房新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜門：檢查門鎖、門把、標(biāo)志牌、門鉸等。5.7.2.4 各層中筒和走火梯號碼標(biāo)示牌：檢查和修正。5.7.2.5 各層茶水間木門。球鎖、門鉸等。
5.7.2.6 各樓層電房新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜門：檢查門鎖、門把、標(biāo)志牌、門鉸等。5.7.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
5.7.3.1修補(bǔ)天面、設(shè)備層墻壁和地面。5.7.3.2修補(bǔ)各層衛(wèi)生間地面和瓷片。5.7.3.3修補(bǔ)各層樓梯間地面和墻壁。
5.7.3.4修補(bǔ)各層樓層梯墻壁、地面和步級。5.7.3.5修補(bǔ)地下室各層墻壁和地面。5.7.3.6修補(bǔ)各層走火樓梯扶手油漆。5.7.4維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
外墻活動(dòng)窗：檢查窗鎖、導(dǎo)軌、連桿、密封膠、緊固定位螺絲、清潔窗框灰塵、加潤滑劑。6.0外判項(xiàng)目
6．1外判項(xiàng)目的定義 根據(jù)國家有關(guān)政策、法規(guī)的要求對一些必須由具有專業(yè)資質(zhì)單位進(jìn)行保養(yǎng)的特種設(shè)備。
第四篇：寫字樓物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
第一太平物業(yè)對寫字樓執(zhí)行接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)例
第一章
大廈土建裝飾的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及程序
一.驗(yàn)收前需具備的圖紙資料和文件
1.設(shè)計(jì)圖紙、文件、設(shè)計(jì)修改和材料代用文件。
2.材料出廠質(zhì)量證書、出廠合格證、檢驗(yàn)合格證。
3.預(yù)制構(gòu)件出廠質(zhì)量證書。
4.隱蔽工程驗(yàn)收文件。
5.施工安裝自檢記錄。
6.結(jié)構(gòu)硅酮密封膠相容性試驗(yàn)報(bào)告及幕墻物理性能檢驗(yàn)報(bào)告。
二.組織驗(yàn)收小組人員熟悉合同、圖紙、招投標(biāo)文件及各項(xiàng)洽商變更。
三.驗(yàn)收時(shí)間由甲方、物業(yè)、總包方、監(jiān)理四方訂出一個(gè)切實(shí)可行的時(shí)間表。
1.外圍玻璃幕墻干掛大理石。
2.大廈室內(nèi)大理石墻面、地面。
3.木墻面。
4.防火門、門鎖、油漆、粉涮。
四．大理石干掛墻驗(yàn)收
1．大理石應(yīng)表面整潔，線條順直，對縫寬窄一致，色澤一致。
2．保溫層完好（不得滲水、不透風(fēng)）。
3．石材安裝牢固無損壞，表面不應(yīng)有咬色現(xiàn)象等。
4．石材出廠合格證、檢驗(yàn)合格證。
五．玻璃幕墻及遮陽板驗(yàn)收
（一）玻璃幕墻及遮陽板驗(yàn)收前應(yīng)將其表面擦洗干凈。
（二）玻璃幕墻及遮陽板觀感檢驗(yàn)符合下列要求：
1．明框玻璃、框料應(yīng)橫平豎直，縫寬應(yīng)均勻，并符合設(shè)計(jì)要求。
2．玻璃品種、規(guī)格與設(shè)計(jì)相符，整幅玻璃色澤應(yīng)均勻，不應(yīng)有水紋、氣泡、折堿、發(fā)霉和鍍膜脫落等現(xiàn)象。
3．鋁合金料不應(yīng)有脫膜現(xiàn)象。
4．裝飾壓板表面應(yīng)平整，不應(yīng)有肉眼可察覺的變形、波紋或局部壓砸等缺陷。
5．幕墻、遮陽板的上下邊及側(cè)邊封口沉降縫、伸縮縫、防震縫的處理及防雷體系應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。
6．幕墻隱蔽節(jié)點(diǎn)的遮封裝修整齊美觀。
7．幕墻不得滲漏。
（三）玻璃幕墻及遮陽板工程抽樣檢驗(yàn)應(yīng)符合下列要求：
1．鋁合金材料及玻璃表面平滑、整潔，表面不應(yīng)有劃傷或凹凸不平等現(xiàn)象。
2．玻璃應(yīng)安裝或粘結(jié)牢固，橡膠條和密封膠應(yīng)鑲嵌密實(shí)，填充平整。
3．鋼化玻璃表面不得有傷痕。
4．遮陽板遠(yuǎn)看線條一致，近看各個(gè)連接點(diǎn)安裝牢固。
5．玻璃幕墻活動(dòng)窗支撐架靈活。
6．玻璃外窗五金齊全（手柄支撐架多點(diǎn)鎖）。
（四）玻璃幕墻、遮陽板工程抽樣檢驗(yàn)數(shù)量，每幅幕墻豎向構(gòu)件或豎向拼縫 和橫向構(gòu)件或橫向拼縫應(yīng)各抽查5%，并均不得小于3根，每幅幕墻分格應(yīng)各抽查5%，并不得小于10個(gè)，所抽檢質(zhì)量均應(yīng)符合中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范JGJ102—96。
六．樓頂驗(yàn)收（樓頂平臺地面）
1．排水坡度有無倒泛水現(xiàn)象，地面防水是否有滲漏現(xiàn)象，防水做完后是否做閉水試驗(yàn)，是否有閉水試驗(yàn)記錄。
2．雨水管泄水口是否暢通。
3．雨蓖子是否齊全。
4．女兒墻是否完整。
5．各種機(jī)座是否表面平整，不空鼓、表面不應(yīng)有脫皮。七．地庫驗(yàn)收
地下一層、地下二層停車場地面應(yīng)做防水并有做防水記錄。八．樓地面驗(yàn)收
1.面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓，不缺棱掉角、表面平整，接逢均勻順 直。
2.衛(wèi)生間地面不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。
3.樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。九．裝修驗(yàn)收
1.鋼木門窗應(yīng)安裝平整、牢固，無翹皮變形。開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，鋼木門窗縫隙嚴(yán)密、適度。
2.木裝修表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。
3.抹灰面應(yīng)平整，不空鼓、不起泡和裂縫等。
4.地磚和墻磚應(yīng)表面平整，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角，無空鼓。
5.油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏涮、咬色等現(xiàn)象。
6.鎖開關(guān)靈活、安裝牢固，表面光潔無劃痕、零配件齊全。
7.所有木墻木門要用防火阻燃材料涮制。
十．責(zé)任
由于在短時(shí)間的現(xiàn)場檢查中有些問題可能不能及時(shí)顯現(xiàn)出，接管驗(yàn)收后在 正常運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的有關(guān)質(zhì)量問題將隨時(shí)提出，并可再次召開各方會議落實(shí)相關(guān)的問題。
驗(yàn)收中所發(fā)現(xiàn)的問題整理出清單，組織協(xié)調(diào)會議，明確存在問題的責(zé)任并落實(shí)整改負(fù)責(zé)人及完成日期，會議紀(jì)要由各方簽字認(rèn)可。
第二章
電梯工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
第一節(jié)
電氣部分
一．電源與照明
1． 電梯電源應(yīng)由配電室直接送至機(jī)房，電壓波動(dòng)不應(yīng)太大（7%）。2． 機(jī)房照明應(yīng)與電梯電源分開，應(yīng)在機(jī)房靠近入口處設(shè)照明開關(guān)。3． 電梯主開關(guān)及其副開關(guān)應(yīng)符合；
（1）各接線緊固，開關(guān)設(shè)備等安裝牢固。
（2）每臺電梯均應(yīng)設(shè)置能切斷該電梯最大負(fù)荷電流的主開關(guān)。
（3）主開關(guān)不應(yīng)切斷下列供電電路。
① 轎廂照明通風(fēng)和報(bào)警。
② 機(jī)房、隔層和井道照明。
③ 機(jī)房、橋頂和底坑電源插座。
（4）主開關(guān)的位置應(yīng)能從機(jī)房入口處方便、迅速地接近。
（5）各電梯主開關(guān)均應(yīng)有識別標(biāo)志。
（6）轎頂應(yīng)裝設(shè)照明裝置，或設(shè)置以安全電壓供電的電源插座并有明 顯
標(biāo)志。
（7）井道內(nèi)應(yīng)裝設(shè)足夠照明，電源應(yīng)由機(jī)房照明回路獲得。
4． 電氣設(shè)備接地應(yīng)符合下列規(guī)定：
（1）所有電氣設(shè)備的外露可導(dǎo)電部分均應(yīng)可靠接地或接零。
（2）電梯轎廂可利用隨行電纜的鋼芯或芯線作保護(hù)線。當(dāng)采用電纜芯 線作保護(hù)線時(shí)，保護(hù)線不應(yīng)少于2根。
二．配線
1．機(jī)房和井道內(nèi)的配線應(yīng)用電線管或電線槽保護(hù)。且不得使用可燃材料。
2．轎頂配線應(yīng)走向合理，防護(hù)可靠。
3．電線管應(yīng)用卡子固定，固定點(diǎn)間距均勻。
4．電線槽連接處應(yīng)鎖緊，管口應(yīng)裝保護(hù)口。
5．電線槽安裝應(yīng)牢固，接口嚴(yán)密。
6．電線管電線槽均應(yīng)可靠接地或接零，不得作保護(hù)回路線使用。
7．配線應(yīng)綁扎整齊，并有清晰的接線編號。
8．接地線應(yīng)與其它導(dǎo)線有明顯標(biāo)記，宜用黃綠相間。
9．隨行電纜的安裝應(yīng)符合下列規(guī)定：
（1）隨行電纜兩端以及不運(yùn)動(dòng)部分應(yīng)可靠固定。
（2）圓型隨行電纜應(yīng)綁扎固定在轎底和井道電纜架上。扁平型隨電纜 固定應(yīng)使用楔形插座或卡子。
（3）隨行電纜在運(yùn)動(dòng)中有可能與井道內(nèi)其它部件掛、碰時(shí)，必須采用 防護(hù)措施。
三．電氣設(shè)備安裝
1．電柜、控制柜（屏、箱）的安裝應(yīng)布局合理，固定牢固，且應(yīng)符合下列規(guī)定：
（1）盡量遠(yuǎn)離門、窗。
（2）屏、柜和雙面維修屏安裝應(yīng)便于核查與維修。
2．門召喚盒、指示燈盒及開關(guān)盒的安裝應(yīng)符合下列規(guī)定：
（1）盒體應(yīng)平整、牢固不變形，埋入墻內(nèi)盒口不應(yīng)突出裝飾面。
（2）面板安裝后應(yīng)與墻面貼實(shí)，不得有明顯的凹凸變形和歪斜。
（3）安裝位置正確不得有過大偏差，且按規(guī)定安裝，排列要整齊。
（4）有消防功能的電梯須有消防開關(guān)且按“安裝規(guī)范”安裝。第二節(jié)
安全保護(hù)裝置
一．電氣安全部分
1.電梯的各種安全保護(hù)開關(guān)必須可靠固定，不得焊接固定。
2.與機(jī)械相配合的各安全保護(hù)開關(guān)應(yīng)工作可靠，在下列情況時(shí)應(yīng)可靠斷開或立即停止運(yùn)行。
（1）限速器速度接近動(dòng)作速度時(shí)。
（2）安全鉗拉桿動(dòng)作時(shí)。
（3）超載時(shí)。
（4）轎、廳門未關(guān)或未鎖緊時(shí)。
（5）安全窗開啟時(shí)。
（6）緩沖器衩壓時(shí)。
3.電氣系統(tǒng)中的安全保護(hù)裝置檢查
（1）錯(cuò)相、斷相、欠電壓、過電流、弱磁、超速等保護(hù)與產(chǎn)品要求及 “安裝規(guī)范”相符并通過對檢驗(yàn)合格有合格證明。
（2）急停、檢修、程序轉(zhuǎn)換等按鈕和開關(guān)動(dòng)作應(yīng)靈活可靠，標(biāo)示清楚。
（3）極限、限位、緩速開關(guān)及其碰輪和碰鐵應(yīng)符合“電梯安裝規(guī)范”，如無法試驗(yàn)，可出示相關(guān)各部分驗(yàn)收合格證明。
二．機(jī)械安全部分
1．限速器
（1）動(dòng)作可靠。
（2）鋼繩和繩套無斷絲、折曲、扭曲和壓痕。
（3）夾繩鉗（楔塊）與限速器繩之間的間隙應(yīng)為3mm，無堵塞物。
（4）潤滑良好，繩輪無裂紋。
（5）張緊裝置無松動(dòng)或移位（零部件無磨損破裂。）
2．安全鉗
（1）動(dòng)作可靠。
（2）操作機(jī)構(gòu)和制停機(jī)構(gòu)所有構(gòu)件靈活無損。
（3）鉗楔塊面與轎廂導(dǎo)軌工作面間隙應(yīng)為2～3mm。
（4）安全嘴無裂損及污物塞入。
3．緩沖器
油壓的無漏油，若是彈簧的應(yīng)無銹蝕及螺栓松動(dòng)，底坑無積水。
4．終端限位保護(hù)
（1）強(qiáng)迫減速開關(guān)、終端限位開關(guān)、終端極限開關(guān)應(yīng)安裝牢固。
（2）磁輪靈活可靠。
（3）轎廂外側(cè)的開關(guān)打板無扭曲變形。
（4）其各電氣連接線及元器件無脫落，正常無損。
（5）需油的零部件無缺油。第三節(jié)
電梯各組成部分
一．曳引與導(dǎo)靴部分（有驗(yàn)收合格證書）
1．導(dǎo)軌
（1）壓板固定牢固。
（2）潤滑良好，表面無凹坑、毛刺及劃傷，無變形。
（3）兩導(dǎo)軌端部接頭處臺階大小應(yīng)合適（控制在0.05mm）
2．導(dǎo)靴
（1）潤滑良好，靴襯工作面磨損量應(yīng)不超過1mm。
（2）靴襯與導(dǎo)軌部隙不大于1mm。
（3）導(dǎo)靴與轎廂架聯(lián)結(jié)緊固。
（4）導(dǎo)靴運(yùn)行中無啃道。
3．導(dǎo)軌架
（1）無變形、裂紋、移位，無脫焊，無銹蝕。
（2）水平度無起差。
4．配重
（1）配重架上繩頭組無松動(dòng)，螺母緊固，卡繩無脫落。
（2）導(dǎo)靴磨無損或缺油潤滑。
（3）配重架上配重塊無松動(dòng)、無晃動(dòng)，鋪墊平正。
（4）安全鉗應(yīng)靈活可靠。
5．曳引機(jī)
（1）噪聲小，傳動(dòng)及換速平穩(wěn)。
（2）聯(lián)結(jié)件緊固。
（3）承重梁架設(shè)穩(wěn)固完好，支承比度應(yīng)符合規(guī)范，下部防震膠齊全完好。
6．制動(dòng)器：
（1）無卡震，表面無劃傷、高溫焦化料及油污。
（2）電磁線圈接頭無松動(dòng)，絕緣良好。
（3）噪音小，運(yùn)動(dòng)靈活。
（4）制動(dòng)器板手，盤車手輪應(yīng)可靠，位置明顯醒目。
7．減速器
（1）運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無撞擊聲和振動(dòng)，無漏油。
（2）溫度正常（不大于20%）。
（3）連接件無松動(dòng)。
8．連軸器
（1）無螺母松動(dòng)。
（2）無沖擊，機(jī)械零部件無裂紋或磨損。
9．曳引輪
（1）無異聲漏油。
（2）鋼絲繩與輪槽無滑動(dòng)。
（3）各緊固螺栓無松動(dòng)。
10． 鋼絲繩
（1）無磨損，銹蝕及斷絲現(xiàn)象。
（2）繩頭組合裝置無損環(huán)。
二．轎廂、層門和電梯門系統(tǒng)（有驗(yàn)收合格書或紀(jì)錄）
1．轎廂
（1）廂內(nèi)整潔、干凈。
（2）廂架與廂體聯(lián)接螺栓緊固。
（3）轎底轎壁、頂位置無錯(cuò)位現(xiàn)象。
（4）轎頂輪或繩頭組合無裂紋、松動(dòng)、移位。
（5）轎壁無翹曲，嵌頭螺釘無脫落松動(dòng)。
（6）無震動(dòng)聲響。
（7）超載裝置動(dòng)作靈敏可靠。
2．轎廂門
（1）門板無變形劃傷、撞蹭、下墜及掉漆。
（2）門導(dǎo)軌、門地壩無松動(dòng)。
（3）門靴在門壩槽內(nèi)運(yùn)動(dòng)靈活，間隙適中，無雜物，無卡阻，無劃損。
（4）門刀、螺栓無松動(dòng)變形，且與層門有關(guān)構(gòu)件間間隙應(yīng)符合要求。
（5）安全觸板或光電感應(yīng)功能動(dòng)作靈敏可靠。
（6）轎門閉合裝置應(yīng)可靠和準(zhǔn)確。
3．層門
（1）門須靈敏、可靠、保險(xiǎn)。
（2）聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)滑輪無損，傳動(dòng)繩無松動(dòng)。
（3）噪音小。
（4）開關(guān)門過程靈活、平滑、平穩(wěn)、無抖動(dòng)。
（5）與轎廂門配合準(zhǔn)確無撞擊聲或其它異聲。
（6）門扇運(yùn)動(dòng)中無跳動(dòng)。
4．轎頂安全窗
（1）安全窗打開后電梯應(yīng)可靠停止運(yùn)行。
（2）開啟無卡阻。
5．層樓指示器。召喚箱、廂內(nèi)控制板及全部信號系統(tǒng)無故障、無錯(cuò)誤、整潔且 操作靈活。
6．補(bǔ)償裝置。與轎廂底聯(lián)結(jié)牢固，噪音小，無脫環(huán)或斷絲爆股。
第四節(jié)
機(jī)房部分
1．溫度及通風(fēng)應(yīng)符合規(guī)定（5～40℃）。
2．主機(jī)控制屏應(yīng)與門窗距離適宜。
3．有相應(yīng)防水措施。
4．電機(jī)墻之間距離應(yīng)方便檢查。
5．相應(yīng)繩孔有預(yù)留。
6．有防塵防水措施。
7．合格安裝避雷設(shè)備。
第三章
電氣工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
一．高壓開關(guān)的隔離柜、PT柜、主進(jìn)柜、出線柜、聯(lián)絡(luò)柜應(yīng)傳動(dòng)良好，壓線結(jié)實(shí)，二次保護(hù)動(dòng)作準(zhǔn)確，有耐壓試驗(yàn)合格報(bào)告、二次保護(hù)動(dòng)作試驗(yàn)報(bào)告。
1.高壓柜的耐壓試驗(yàn)報(bào)告。
2.高壓柜二次繼電保護(hù)試驗(yàn)報(bào)告。
二．變壓器
1.變壓器的保護(hù)試驗(yàn)及耐壓試驗(yàn)應(yīng)合格，保護(hù)裝置整定值符合規(guī)定：
2.變壓器應(yīng)進(jìn)行五次空載全電壓沖擊合閘應(yīng)無異常情況，第一次受電后持續(xù)時(shí)間不應(yīng)少于10min，勵(lì)磁涌流不應(yīng)引起保護(hù)裝置的誤動(dòng)作。
3.變壓器起動(dòng)運(yùn)行并帶一定負(fù)荷即可能的最大負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)24h，應(yīng)正常并記錄相關(guān)值。
4.接地引下線及其主接地網(wǎng)的連接應(yīng)牢固可靠。
5.溫度保護(hù)裝置指示應(yīng)正確。
6.驗(yàn)收時(shí)應(yīng)移交的文件
（1）變更設(shè)計(jì)部分的實(shí)際施工圖
（2）變更設(shè)計(jì)的證明文件
（3）產(chǎn)品說明書、試驗(yàn)記錄、合格證件、安裝圖紙
（4）安裝技術(shù)記錄、器身檢查記錄。
（5）試驗(yàn)報(bào)告
（6）備品備件移交清單
三．互感器
1．設(shè)備外觀應(yīng)完整無缺損。
2．保護(hù)間隙距離應(yīng)符合規(guī)定。
3．油漆應(yīng)完整，相色應(yīng)正確。
4．接地應(yīng)良好。
5．驗(yàn)收資料
（1）變更設(shè)計(jì)的證明文件
（2）產(chǎn)品說明書、試驗(yàn)記錄、合格證件、安裝圖紙
（3）試驗(yàn)報(bào)告
四．電纜
1．電纜規(guī)格應(yīng)符合規(guī)定，排列整齊，無機(jī)械損傷，標(biāo)志牌應(yīng)裝設(shè)齊全。
2．電纜的固定，彎曲半徑、有關(guān)距離和單芯電力電纜的金屬護(hù)層的接線、相序排列應(yīng)符合要求。
3．電纜終端、電纜接頭應(yīng)安裝牢固。4．接地應(yīng)良好。
5．電纜終端的相色應(yīng)正確，電纜支架等的金屬部件防腐層應(yīng)完好。
五．電容器
1．絕緣電阻值應(yīng)合格。
2．外觀應(yīng)完好。
3．交流耐壓試驗(yàn)應(yīng)合格。
4．沖擊合閘試驗(yàn)進(jìn)行三次，電容相互間的差值不宜超過5%。
六．接地裝置
1．接地網(wǎng)外露部分連接可靠，接地規(guī)格正確，防腐層完好，標(biāo)志齊全明顯。
2．避雷針的安裝位置及高度符合要求。
3．接地電阻值及設(shè)計(jì)要求的其他測試參數(shù)符合要求。
4．所移交資料
（1）設(shè)計(jì)變更證明
（2）安裝技術(shù)記錄（包括隱蔽工程記錄等）
七．配電盤柜
1．盤柜的固定及接地應(yīng)可靠，盤、柜漆層應(yīng)完好、清潔整齊。
2．柜內(nèi)元件應(yīng)齊全完好，安裝位置正確、固定牢固。
3．所有二次回路接線應(yīng)準(zhǔn)確，連接可靠，標(biāo)志齊全清晰，絕緣符合要求。
4．操作及聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)正確（雙路互投應(yīng)能自動(dòng)轉(zhuǎn)換）。
5．多股銅線接頭應(yīng)涮錫。
6．所需移交資料
（1）變更設(shè)計(jì)圖
（2）說明書、試驗(yàn)記錄、合格證、安裝圖紙
（3）根據(jù)合同提供的備品備件清單
（4）調(diào)整試驗(yàn)記錄
八．低壓電器
1．電器型號、規(guī)格符合設(shè)計(jì)要求。
2．電器安裝牢固，平正應(yīng)符合要求。
3．電器的接零、接地可靠。
4．絕緣電阻值符合要求。
5．標(biāo)志齊全完好。
6．交流接觸器通電后，操作應(yīng)靈活，電磁器件應(yīng)無異響，觸頭壓力、接觸電阻不應(yīng)超過規(guī)定。
7．所需移交資料
（1）說明書、合格證、安裝技術(shù)記錄、根據(jù)合同清單提供的備品備件 調(diào)整試驗(yàn)記錄。
九．交流電動(dòng)機(jī)
1．電機(jī)外殼油漆應(yīng)完整，接地良好。
2．電機(jī)引出線應(yīng)相序正確、固定牢固、連接緊密。
3．測定電機(jī)定子繞組，轉(zhuǎn)子組及勵(lì)磁回路絕緣電阻，使用1000V兆歐表測絕緣值不小于0.5MΩ。
4．電機(jī)空載運(yùn)行時(shí)2h并記錄空載電流。
5．帶負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，電機(jī)各部溫度不應(yīng)超過產(chǎn)品技術(shù)條件。
6．電動(dòng)機(jī)帶負(fù)荷啟動(dòng)次數(shù)、冷態(tài)可起動(dòng)2次時(shí)間不小于5min，熱態(tài)起動(dòng)一次。當(dāng)在處理事故以及電動(dòng)機(jī)起動(dòng)時(shí)間不超過2～3s可再起動(dòng)一次
十．發(fā)電機(jī)
1．發(fā)電機(jī)在兩路市電同時(shí)失電時(shí)要能自動(dòng)投入。2．發(fā)電機(jī)從電機(jī)開始運(yùn)轉(zhuǎn)至并入系統(tǒng)應(yīng)能保持72小時(shí)。
3．發(fā)電機(jī)出口母線應(yīng)設(shè)有防止漏水、漏油、金屬其他物體掉落。
十一．電氣照明裝置
1．并列安裝相同型號燈具、開關(guān)、插座的垂直偏差、距地面高度應(yīng)符合要求。
2．照明配電箱的安裝、回路編號應(yīng)正確。
3．要有接地或接零。
4．燈具的固定是否緊固。
十二．真空斷路器
1．真空斷路器應(yīng)固定牢靠，外表清潔完好。
2．電氣連接應(yīng)可靠且接觸良好。
3．真空斷路器與其操動(dòng)機(jī)構(gòu)的聯(lián)鎖正常。無卡阻、分合閘指示正確，輔助開關(guān)動(dòng)作應(yīng)準(zhǔn)確可靠，接點(diǎn)無電弧燒損。
4．滅弧室的真空度應(yīng)符合產(chǎn)品的技術(shù)規(guī)定。
5．并聯(lián)電阻值電容器值應(yīng)符合產(chǎn)品的技術(shù)規(guī)定。
6．絕緣部件瓷件應(yīng)完整無損。7．相色標(biāo)志正確、接地良好。
8．應(yīng)移交的資料
（1）變更設(shè)計(jì)的證明文件
（2）產(chǎn)品說明書、試驗(yàn)記錄、合格證及安裝圖紙等資料
（3）安裝技術(shù)記錄
（4）調(diào)整試驗(yàn)記錄
（5）備品備件清單
第四章 大廈空調(diào)、給排水系統(tǒng)驗(yàn)收注意事項(xiàng)及驗(yàn)收條件
一．注意事項(xiàng)
（一）組織驗(yàn)收小組人員熟悉合同、圖紙、招投標(biāo)文件及各項(xiàng)洽商變更。
（二）由監(jiān)理提供本專業(yè)風(fēng)、水系統(tǒng)各項(xiàng)實(shí)驗(yàn)報(bào)告，以書面文件的形式提 供。由施工方提供本專業(yè)設(shè)備臺帳及各設(shè)備的技術(shù)資料及產(chǎn)品說明書，本專業(yè)風(fēng)、水系統(tǒng)各項(xiàng)調(diào)試記錄及文件
1． 施工圖、竣工圖及設(shè)計(jì)變更文件。
2． 設(shè)備制品和主要材料的合格證或試驗(yàn)記錄。
3． 隱蔽工程驗(yàn)收記錄和中間試驗(yàn)記錄。
4． 設(shè)備試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄（冷凍主機(jī)、鍋爐、新風(fēng)柜、空調(diào)柜、排風(fēng) 機(jī)、生活給水泵及穩(wěn)壓泵、各消防系統(tǒng)主泵及穩(wěn)壓泵、污水泵、集水泵）。
5． 水壓試驗(yàn)記錄。
6． 空調(diào)采暖系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)通水沖洗記錄、閉水試驗(yàn)記錄、通 球試驗(yàn)記錄。
7． 工程質(zhì)量事故處理記錄。
8． 分項(xiàng)、分部單位工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定記錄。
（三）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
1． 合同、招、投標(biāo)文件上規(guī)定的各項(xiàng)國家標(biāo)準(zhǔn)，合同、招、投標(biāo)文 件上規(guī)定的所能達(dá)到的使用功能、設(shè)計(jì)功能。
2． 設(shè)計(jì)規(guī)范：
（1）采暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范（GBJ19—87）
（2）高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GBJ0243—97）（3）采暖，衛(wèi)生工程施工與驗(yàn)收規(guī)范（GBJ242—82）
（4）通風(fēng)與空調(diào)工程施工與驗(yàn)收規(guī)范（GBJ0243—97）
（5）室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范（GBJ14）
制冷設(shè)備安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范：
（1）制冷設(shè)備，空氣分離設(shè)備安裝工程施工與驗(yàn)收規(guī)范（GB50274—98）
（2）壓縮機(jī)，風(fēng)機(jī)，泵安裝工程施工與驗(yàn)收規(guī)范（GB50275—98）
3． 各項(xiàng)設(shè)備還須分項(xiàng)作細(xì)化
（四）驗(yàn)收時(shí)間由甲方、物業(yè)、總包、監(jiān)理四方訂出一個(gè)切實(shí)可行的時(shí)間 表。
（五）驗(yàn)收劃分
1． 設(shè)備（分項(xiàng)）
2． 空調(diào)水系統(tǒng)
3． 空調(diào)風(fēng)系統(tǒng)
4． 多聯(lián)冷媒戶外主機(jī)
5． 戶內(nèi)盤管機(jī)
6． 空調(diào)自控功能的實(shí)現(xiàn)
7． 給排水系統(tǒng)
8． 消防水系統(tǒng)
（六）責(zé)任
由于在短時(shí)間的現(xiàn)場檢查中有些問題可能不能及時(shí)顯現(xiàn)，接管驗(yàn)收后在正常運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的有關(guān)質(zhì)量問題將隨時(shí)提出，并可再次召開各方會議落實(shí)相關(guān)問題。
各種驗(yàn)收中所發(fā)現(xiàn)問題整理出清單，組織協(xié)調(diào)會議，明確存在問題的責(zé)任，并落實(shí)整改負(fù)責(zé)人及完成日期，會議紀(jì)要由各方簽字認(rèn)可。二．條件
1．各種隱蔽工程的驗(yàn)收報(bào)告。
2．管道、工藝完成報(bào)告（焊接強(qiáng)度、防腐處理、保溫嚴(yán)密度）。
3．各風(fēng)機(jī)盤管吊裝后，接水盤、冷凝水管的排水試驗(yàn)報(bào)告（是否有倒坡）、管道內(nèi)是否有堵塞。
4．冷凍機(jī)組、天燃?xì)忮仩t原始資料、機(jī)組各項(xiàng)功能安裝試驗(yàn)報(bào)告、調(diào)試記錄。
5．各種儀表是否齊全。
6．各風(fēng)機(jī)盤管的出風(fēng)管道出風(fēng)口的保溫、回風(fēng)口是否嚴(yán)密有過濾網(wǎng)。各盤管風(fēng)機(jī)、新風(fēng)機(jī)組的風(fēng)量、風(fēng)速測試報(bào)告。
7．新風(fēng)機(jī)組有無噪音，送風(fēng)管道、保溫是否規(guī)范，加濕器能否實(shí)現(xiàn)加濕功能，達(dá)到要求。
8．水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無較大震動(dòng)、噪音，電機(jī)溫升正常，電流不應(yīng)超過額定工作電流。
9．鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平、正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷，安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格證。
10． 各種儀器儀表應(yīng)齊全、精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥 門應(yīng)開關(guān)靈活。
11． 管道的管徑、坡度、管井及檢查井必須符合GBJ242—82（采暖與 衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。
12． 設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，保溫防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程、施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定。
13． 鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無雜音，消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊 全，水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。
14． 經(jīng)過48小時(shí)連續(xù)運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采暖 區(qū)室溫必須符合設(shè)計(jì)要求。煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通無阻塞物。
15． 各類屋面必須符合GB50207-94(屋面工程技術(shù)規(guī)范)中的規(guī)定，排 水暢通，無積水，不滲漏。
16． 九層平臺及屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢 固，接口嚴(yán)密、不滲漏。
17． 衛(wèi)生間地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積 水，不允許倒泛水和滲漏。
18． 高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。
19． 衛(wèi)生間的排污管應(yīng)分設(shè)，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。20． 衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固，部件齊 全、操作靈活。
21． 消防設(shè)施必須符合GBJ16-87(建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范)、GB50045-95(高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范)的要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。
22． 室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合 GBJ14(室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范)第二章2、3、4節(jié)的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。
23． 化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，立管與糞池間的 連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個(gè)彎。
24． 明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。
第五章
弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
第一節(jié)
弱電系統(tǒng)驗(yàn)收條件
一．弱電各系統(tǒng)驗(yàn)收包括：消防報(bào)警系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、樓控系統(tǒng)、衛(wèi)星電視及 有線電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、車庫道閘系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)
二．具備接管驗(yàn)收條件
1． 建設(shè)單位書面提請接管單位驗(yàn)收。
2． 工程全部施工完畢，調(diào)試完畢，達(dá)到深圳市《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》。
三．需提前提交的資料
1．弱電各系統(tǒng)平面圖、系統(tǒng)圖、邏輯關(guān)系圖、設(shè)備說明書、設(shè)備檢驗(yàn)合格證、出廠合格證、附屬設(shè)備的全部圖紙。
2．合同（含洽商變更）附本。
3．現(xiàn)場施工圖（與現(xiàn)實(shí)情況吻合）、設(shè)備清單、工程設(shè)計(jì)變更的洽商記錄。
4．各種隨機(jī)資料、使用說明書、操作維修手冊等。
5．總包、監(jiān)理檢查的原始記錄。
6．消防驗(yàn)收合格，由消防局頒發(fā)的驗(yàn)收合格證。
四．標(biāo)準(zhǔn)
1． 電氣線路應(yīng)安裝平整、牢固、橫平豎直，過墻應(yīng)有套管、導(dǎo)線連接必 須牢固。
2． 各種設(shè)備器件、盒、箱、纜線、連接硬件等安裝應(yīng)符合相應(yīng)產(chǎn)品的有 關(guān)規(guī)范的規(guī)定。
3． 各設(shè)備接口接觸良好，位置準(zhǔn)確，外觀完好，功能完好，控制準(zhǔn)確迅 速。4． 名種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻符合設(shè)計(jì)要求。
5． 各種儀器、儀表齊全精確，空調(diào)自控電動(dòng)執(zhí)行器閥門應(yīng)開關(guān)靈活。
6． 各種設(shè)備功能完好，性能符合設(shè)計(jì)要求。
7． 各系統(tǒng)硬件設(shè)備與軟件匹配良好、運(yùn)行正常。
8． 各系統(tǒng)連接硬件符合設(shè)計(jì)要求，標(biāo)記和號碼清晰，性能標(biāo)志設(shè)置正 確。
9． 各系統(tǒng)接線箱油漆完整、盤內(nèi)外清潔、箱蓋，開關(guān)靈活、線路無絞接 現(xiàn)象，各回路線編號齊全、完整、清晰、正確，接線整齊。五．責(zé)任
由于在短時(shí)間的現(xiàn)場檢查驗(yàn)收中有些問題可能不能及時(shí)顯現(xiàn)出來，接管驗(yàn)收后在正常運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的有關(guān)質(zhì)量問題將隨時(shí)提出，并可再次召開各方會議落實(shí)相關(guān)的問題。驗(yàn)收中所發(fā)現(xiàn)的問題整理出清單，明確存在問題的責(zé)任，并落實(shí)整改負(fù)責(zé)人及完成日期。會議紀(jì)要由各方簽字認(rèn)可。
第二節(jié)
弱電系統(tǒng)驗(yàn)收程序
驗(yàn)收程序： 分系統(tǒng)
分機(jī)房：主機(jī)
供電、備電、接地、外觀、運(yùn)行 分樓層（從上向下）：機(jī)房
豎井
DDC
各系統(tǒng)相關(guān)設(shè)備 一．消防報(bào)警系統(tǒng)
（一）中控室設(shè)備（消防中心報(bào)警主機(jī)）
（二）各樓層設(shè)備
1．各回路及模塊箱
2．各防火卷簾門
3．各設(shè)備間的相關(guān)設(shè)備
4．各樓層其它具體設(shè)備及線路連接逐一按標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收
二．安防系統(tǒng)
（一）中控室設(shè)備
（二）各樓層豎井I/O接口板、各信息點(diǎn)設(shè)備、監(jiān)控點(diǎn)設(shè)備線路及連接逐一 按標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收
三．樓控系統(tǒng)
（一）中控室設(shè)備
（二）各樓層機(jī)房、豎井、污水井、水箱、DDC箱、信息采集點(diǎn)設(shè)備、所 有自控點(diǎn)設(shè)備線路及連接逐一驗(yàn)收。
四．衛(wèi)星電視及CATV系統(tǒng)
（一）樓頂有線電視及衛(wèi)星電視機(jī)房設(shè)備、接收及傳輸設(shè)備
（二）各樓層、豎井、分線箱及各用戶終端線路及連接逐一驗(yàn)收
五．廣播系統(tǒng)
（一）中控室設(shè)備
（二）各樓層豎井及具體設(shè)備、線路及連接逐一按標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收
六．車庫道閘系統(tǒng)
（一）主機(jī)及相關(guān)設(shè)備
（二）進(jìn)出口各項(xiàng)設(shè)備逐一按標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收
七．綜合布線
（一）機(jī)房
（二）各層PDS小室內(nèi)設(shè)備逐一按標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收
第三節(jié)
消防系統(tǒng)驗(yàn)收接管程序
一.具備驗(yàn)收條件
1.建設(shè)單位書面提請驗(yàn)收單
2.與合同相符（含洽商變更），符合設(shè)計(jì)要求
3.有消防局頒發(fā)的消防驗(yàn)收合格使用許可證
4.符合施工、防火規(guī)范，各獨(dú)立系統(tǒng)工作正常
5.消防主機(jī)人員能獨(dú)立上崗值班（由廠家進(jìn)行培訓(xùn)）
二.所需資料
6.合同（含洽商變更）
7.實(shí)際施工圖紙（與現(xiàn)實(shí)吻合），設(shè)備清單
8.各種隨機(jī)資料，使用說明書等
9.總包與分包自檢的原始記錄，監(jiān)理質(zhì)檢的原始記錄
三.驗(yàn)收的內(nèi)容
1．火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)驗(yàn)收
2．消防廣播系統(tǒng)驗(yàn)收
3．插口電話對講系統(tǒng)驗(yàn)收
4．防火卷簾門的驗(yàn)收
5．強(qiáng)電切換（非事故照明電源強(qiáng)切）的驗(yàn)收
6．監(jiān)控風(fēng)閥與監(jiān)控風(fēng)機(jī)消防系統(tǒng)
（1）排煙閥、排煙風(fēng)機(jī)消防控制系統(tǒng)的驗(yàn)收
（2）正壓送風(fēng)閥、正壓送風(fēng)機(jī)消防控制系統(tǒng)的驗(yàn)收
7．電梯的消防功能
（1）客梯的迫降功能驗(yàn)收
（2）消防梯的歸首功能驗(yàn)收
8．消防水滅火系統(tǒng)的功能驗(yàn)收
（1）消火栓水泵
（2）噴淋泵
（3）水噴霧泵
（4）末端泄水、水流指示器、壓力開關(guān)的狀態(tài)顯示
9．消防監(jiān)測信號、消防控制各接口模塊的檢查
10． 防火門 11． 消火栓
12． 疏散指示燈
13． 消防通道
四.人員安排
1． 空調(diào)給排水專業(yè)：檢查消防水、消防泵、噴淋水泵、噴霧泵、排風(fēng) 機(jī)，排煙機(jī)，正壓送風(fēng)機(jī)水閥、防火閥、排風(fēng)閥等消防水系統(tǒng)和通風(fēng)系統(tǒng)。
2． 強(qiáng)電：強(qiáng)切電力控制配電箱、電梯。
3． 弱電：檢查消防主機(jī)、報(bào)警系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、卷簾門。
4． 弱電專業(yè)負(fù)責(zé)，保安部配合：對煙感、溫感等進(jìn)行逐點(diǎn)檢查，確保其 完整有效。對消防器材進(jìn)行點(diǎn)位的統(tǒng)計(jì)，確保其完整可靠。
五.驗(yàn)收的要求
1． 對照圖紙、設(shè)備清單查驗(yàn)數(shù)量。
2． 依據(jù)施工規(guī)范檢查其安裝質(zhì)量。
3． 按照設(shè)計(jì)要求檢查其功能。
六.驗(yàn)收的組織
消防驗(yàn)收是系統(tǒng)、設(shè)備、樓體驗(yàn)收的綜合，每個(gè)專業(yè)、每個(gè)部門都需要密切配合。
第四節(jié)
消防中控室驗(yàn)收內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)
一.消防報(bào)警主機(jī)系統(tǒng)
1.安裝位置需與后側(cè)保持一米的空間，如操作臺長度超過4米，一側(cè)靠墻安裝時(shí)，另一側(cè)距墻不應(yīng)小于1米，以保證日后方便檢修。
2.消防控制設(shè)備對室內(nèi)消火栓系統(tǒng)應(yīng)有下列控制、顯示功能：
（1）控制消防水泵的啟、停；
（2）顯示啟泵按鈕啟動(dòng)的位置。
3.消防控制設(shè)備對自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)應(yīng)有下列控制、顯示功能：（1）控制系統(tǒng)的啟、停；
（2）顯示報(bào)警閥、閘閥、及水流指示器的工作狀態(tài)；
（3）顯示消防水泵的工作、故障狀態(tài)。
4.火災(zāi)報(bào)警后，消防控制設(shè)備對聯(lián)動(dòng)控制對象應(yīng)有下列功能：
（1）停止有關(guān)部位的風(fēng)機(jī)、關(guān)閉防火卷簾，并接收其反饋信號；
（2）啟動(dòng)有關(guān)部位的防煙、排煙風(fēng)機(jī)（包括正壓風(fēng)機(jī)）、排煙閥，并接收 其反饋的信號。
5.火災(zāi)確定后，消防控制設(shè)備對聯(lián)動(dòng)控制對象應(yīng)有下列功能：
（1）關(guān)閉有關(guān)部位的防火門、降落有關(guān)部位的防火卷簾，并接收其反饋 信號；
（2）發(fā)出控制信號，強(qiáng)制電梯全部停于首層，并接收其反饋信號；
（3）接通火災(zāi)事故照明燈和疏散指示燈；
（4）切斷有關(guān)部位的非消防電源。
6.火災(zāi)確認(rèn)后，消防控制設(shè)備應(yīng)按疏散順序接通火災(zāi)報(bào)警裝置和火災(zāi)事故廣播。警報(bào)裝置的控制程序應(yīng)符合下列要求：
（1）二層及二層以上樓層發(fā)生火災(zāi)，宜先接通著火層及其相鄰的上、下層；
（2）首層發(fā)生火災(zāi)，宜先接通本層、二層及地下各層；
（3）地下室發(fā)生火災(zāi)，宜先接通地下各層及首層。
二、電腦圖形中心
1.在正常狀態(tài)下，進(jìn)入圖形中心可清楚的查看所有消防設(shè)備的工作狀態(tài)；
2.有信號返回時(shí)操作員可及時(shí)、準(zhǔn)確知道探測點(diǎn)位置及探測器現(xiàn)時(shí)狀態(tài)；
3.圖形中心所有設(shè)備位置應(yīng)與設(shè)計(jì)圖紙相吻合，無遺漏；
4.煙感、溫感地址編碼無重復(fù)、無錯(cuò)碼、無遺漏；
5.應(yīng)設(shè)置多重密碼，供操作人員和工程技術(shù)人員使用。
三、七氟丙烷滅火控制盤
1.控制系統(tǒng)的緊急啟動(dòng)和切斷裝置；
2.由火災(zāi)探測器聯(lián)動(dòng)的控制設(shè)備應(yīng)具有30秒可調(diào)的延時(shí)裝置；
3.顯示系統(tǒng)手動(dòng)、自動(dòng)工作狀態(tài)；
4.在報(bào)警、噴射各階段，控制盤應(yīng)有相應(yīng)的聲、光報(bào)警信號，并能手動(dòng)切除聲響信號。
四、CD廣播錄放盤
1.在進(jìn)行工作時(shí)無雜音，音質(zhì)清晰、純正；
2.快進(jìn)或快退時(shí)無大的聲響；
3．可分區(qū)域控制
4.需設(shè)置人工話筒，有播音功能。
五、消防固定對講電話
1.通話質(zhì)量清晰，無回音，可清楚顯示對方位置；
2.各主要設(shè)備房、重點(diǎn)部位都應(yīng)能夠與中控室進(jìn)行直線聯(lián)系；
3.手動(dòng)報(bào)警按鈕位置宜設(shè)置對講電話插孔；
4.具有錄音功能，能夠清楚錄制雙方通話內(nèi)容，錄制時(shí)間不得少于60分鐘，并可循環(huán)錄制。
六、消防應(yīng)急廣播錄放盤及揚(yáng)聲器
1.錄放盤在火災(zāi)時(shí)應(yīng)具有在消防中控室將火災(zāi)疏散層的揚(yáng)聲器和廣播音響功放機(jī)強(qiáng)制轉(zhuǎn)入火災(zāi)事故廣播狀態(tài)的功能；
2.消防中控室應(yīng)能清楚顯示火災(zāi)事故廣播擴(kuò)音機(jī)的工作狀態(tài)，并能用話筒播音；
3.中控室可控制揚(yáng)聲器的音量；
4.揚(yáng)聲器應(yīng)設(shè)在建筑物的走道和大廳等公共場所，其數(shù)量應(yīng)能保證從本層任何部位到最近一個(gè)揚(yáng)聲器的步行距離不能超過25米，每個(gè)揚(yáng)聲器的額定功率不應(yīng)小于3W。
七、消防應(yīng)急廣播功放機(jī)
火災(zāi)應(yīng)急廣播設(shè)備的功放機(jī)，其容量不應(yīng)小于事故廣播揚(yáng)聲器容量較大的三層揚(yáng)聲器容量的總和。
八、消防報(bào)警主機(jī)電源和備用電源
主、備電源誤差不能低于23V，高于25V,并進(jìn)行多次聯(lián)動(dòng)測試，以保證主電源故障時(shí)備用電源可正常供應(yīng)主機(jī)系統(tǒng)的運(yùn)行，并具有自動(dòng)切換功能。
九、消防中控室接地電阻
1.工作接地電阻值應(yīng)小于4Ω；
2.采用聯(lián)合接地時(shí)，接地電阻應(yīng)小于1Ω；
3.中控室接地板引致各消防設(shè)備的接地線應(yīng)選用銅芯，接地軟線其線芯截面積不應(yīng)小于4平方毫米。
第六章
物業(yè)接管驗(yàn)收前所需資料
一．土建
（一）隱檢記錄
1.隱蔽工程驗(yàn)收記錄
2.防水工程檢驗(yàn)記錄
（二）驗(yàn)收記錄（驗(yàn)收中）
1．單位工程質(zhì)量綜合評定表
2．單位工程驗(yàn)收記錄
（三）新材料、新技術(shù)
1．新型建筑材料（國家技術(shù)監(jiān)督局檢驗(yàn)合格證、出廠合格證）
2．施工新技術(shù)（施工新技術(shù)經(jīng)建設(shè)部認(rèn)可并有鑒定書）
（四）原材料試驗(yàn)報(bào)告
1．磚、水泥、砂、石、鋼筋、防水材料、隔熱保溫材料、防腐材料試驗(yàn)匯總表
（五）施工試驗(yàn)報(bào)告
1．防水工程試水試驗(yàn)
二．暖衛(wèi)和燃?xì)?/p>
（一）圖紙會審、設(shè)計(jì)變更、洽商記錄
（二）隱蔽工程驗(yàn)收記錄
（三）主要設(shè)備
1．主要設(shè)備明細(xì)表（臺帳）2．主要設(shè)備試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄 3．設(shè)備出廠合格證
4．開箱及抽檢記錄 5．設(shè)備安裝記錄
第五篇：寫字樓物業(yè)保安工作標(biāo)準(zhǔn)
寫字樓物業(yè)保安工作標(biāo)準(zhǔn)
保安服務(wù)要求
一、安全
安全是物業(yè)管理服務(wù)的第一需求，也是保安服務(wù)的第一需求。物業(yè)管理公司應(yīng)該樹立積極防范的態(tài)度，不斷提高自身安全防范的能力，配合公安部門和當(dāng)?shù)卣龊弥伟?、消防工作，努力使業(yè)戶有一個(gè)安全的工作與生活環(huán)境。
二、有序
在物業(yè)區(qū)域里，業(yè)戶不僅需要物業(yè)的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行有序，也需要往來的人流、車流有序。一旦發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，更需要保安人員忙而不亂，及時(shí)有序地應(yīng)對，及時(shí)妥善地處理。這種安全有序的工作與生活環(huán)境必將給業(yè)戶帶來一種舒適的感覺。
三、親情
物業(yè)管理的保安服務(wù)對偷盜與破壞者來說是一種威懾力量、一種障礙，但對業(yè)戶與社會公眾來說應(yīng)充滿親情。物業(yè)管理公司的保安人員應(yīng)像管家一樣愛護(hù)業(yè)戶與業(yè)戶的財(cái)產(chǎn)，為業(yè)戶提供力所能及的服務(wù)，讓業(yè)戶有“遠(yuǎn)親不如近鄰”的感覺。
四、形象
保安服務(wù)是物業(yè)的第一印象，好的物業(yè)保安服務(wù)、整齊的保安隊(duì)伍、優(yōu)秀的保安人員能提高物業(yè)的檔次，使業(yè)戶有安全感。不僅如此，保安服務(wù)形象帶能增加物業(yè)在社會公眾中的影響，使物業(yè)保值增值，使物業(yè)管理公司得到良好的口碑。
保安儀容儀表標(biāo)準(zhǔn)
一、保安儀容標(biāo)準(zhǔn)
1.保安人員在門崗值勤、小區(qū)巡邏、大廈檢查、軍訓(xùn)及參加如表彰大會等重要會議時(shí)，必須按規(guī)定穿著公司統(tǒng)一制式的保安服裝、戴大蓋帽、系領(lǐng)帶、戴白色手套、穿黑色皮鞋、佩戴帽徽、胸卡等。
2.制服要保持整齊、挺直、清潔；衣領(lǐng)、袖口洗滌干凈；穿襯衫要將下擺塞在褲腰內(nèi)，袖口和褲管不得卷起來；帽徽、肩章要保持端正；胸卡別在左胸前、左上口袋的中間；不準(zhǔn)赤腳穿涼鞋或拖鞋立崗、巡邏。
3.保安人員著裝要保持整潔，制服袋扣、領(lǐng)扣、襯衫袖扣必須扣好。穿大衣不準(zhǔn)披在肩上，穿春秋套裝內(nèi)穿白襯衫，系好領(lǐng)帶。注意儀容風(fēng)紀(jì)，嚴(yán)禁制服、便服混穿或?qū)⒅品╇x保安區(qū)域。
4.內(nèi)外衣口袋內(nèi)不準(zhǔn)放過多東西，如香煙、打火機(jī)、火柴等；腰間皮帶上不準(zhǔn)掛鑰匙及其他掛件；佩肩章的外套或襯衫須將肩章戴正。
5.大蓋帽要戴端正，對講機(jī)佩在腰間皮帶右后側(cè)，耳機(jī)塞在右耳，話筒別在襯衫左領(lǐng)上。除因工作需要外，不得佩戴有色眼鏡。
6.保安人員巡邏走路，上身要挺直，步伐穩(wěn)重，雙臂自然擺動(dòng)，不得晃來晃去；騎車巡邏，眼睛注視前方，兼顧左右，但不要戲車玩耍，或在公共區(qū)域內(nèi)隨意穿行。
7.門崗要站在指定的崗位上，姿勢要端正，不準(zhǔn)彎腰曲背，形同依倚狀。不準(zhǔn)背靠門柱或墻角、樹上等。
8.立姿如同跨立，左腳向左跨出，兩腿與肩同距，上體保持立正姿勢，身體重心落于兩腿之間；挺胸收腹，兩手后背于皮帶處，左手握右手腕，右手手指并攏并自然彎曲，手心向后。
9.立正時(shí)雙手下垂，手指自然并攏，雙手中指貼在褲的齊縫中間，不可將手插進(jìn)衣袋或褲袋內(nèi)。
10.聽別人說話時(shí)，眼睛應(yīng)注視對方眼睛，應(yīng)注意對方說什么，不要左顧右望，心不在焉。
11.不論是巡邏行走還是門衛(wèi)站崗，都要精神飽滿，姿勢端正，舉止行為規(guī)范，不得搭肩挽臂，嬉戲打鬧，不得吸煙，不準(zhǔn)有倦怠表現(xiàn)。
二、保安儀表標(biāo)準(zhǔn)
1.注意個(gè)人衛(wèi)生，常理發(fā)、常修面、勤剪指甲，不得留小胡子、長頭發(fā)和長指甲。
2.內(nèi)外衣要保持整齊、清潔，衣領(lǐng)、袖口要干凈。
3.不隨地吐痰，不亂丟果皮紙屑，不在值勤時(shí)擦鼻涕、搓泥垢、剔牙齒、脫鞋襪、吃東西。
4.不在公眾場合抽煙、閑聊、閱讀書報(bào)、大聲喧嚷或做與工作無關(guān)的事。
5.值崗人員只能在保安休息室內(nèi)喝水、休息，不準(zhǔn)在執(zhí)崗時(shí)端著茶杯喝水或拿著與工作無關(guān)的物品在物業(yè)管理區(qū)域走動(dòng)。
6.不準(zhǔn)酒后值勤或在值勤中飲酒，不準(zhǔn)在值勤中食用大蒜等氣味濃烈的食品。
保安服務(wù)語言規(guī)范
一、保安人員在值勤服務(wù)中，對所有業(yè)戶和來賓堅(jiān)持使用文明禮貌用語，對人稱呼要得當(dāng)，對人講話要用“請、您、歡迎您、謝謝、對不起、抱歉、再見、您好、您早、請稍候、請坐”等文雅語句，切忌出言不遜和說臟話?；卮饐栴}要明確，不要與無關(guān)人員閑聊。對業(yè)戶和來賓的來訪要熱情，對業(yè)戶和來賓詢問事項(xiàng)的回答要自然誠懇，不得使用“不知道、不了解、不清楚、不是我管的”等生硬語句。
二、盤問大件物資（物品）攜出小區(qū)或大廈時(shí)要有禮貌，先舉手致意或點(diǎn)頭示意，并向前招呼說：“對不起，請出示您的證件（請出示物品出入證）”，盤問清楚后登記放行。阻止大型貨車駛?cè)胄^(qū)時(shí)，先舉手致意，說明小區(qū)規(guī)定、不準(zhǔn)駛?cè)肜碛桑埱罄斫?、支持和配合?/p>
三、遇到不友好的來客或陌生人，要保持冷靜，不可急躁生氣，不得與其爭吵；如對方有怨言應(yīng)耐心聽取，或作解釋，或作勸導(dǎo)，使其知曉公司有關(guān)規(guī)定和事項(xiàng)。
四、聽別人說話時(shí)，要注意對方態(tài)度與情緒，如果需要詢問對方姓名、單位、住址或其他問題，應(yīng)先說：“對不起，請問您的姓名/單位/住址。”即使是處理違章，也不得以粗魯態(tài)度待人，更不得有刁難、推拉和打、罵人的行為發(fā)生。
五、值勤中堅(jiān)持使用的文明禮貌語言，規(guī)范用語有：
1.請多多關(guān)照、請多多幫忙、請多多指教。
2.認(rèn)識您很高興！
3.您好！××××××管理處保安部，請進(jìn)。
4.對不起，我沒聽清楚，能否請您再說一遍？
5.對不起，某先生/小姐不在公司，您是否需要留言？
6.對不起，請問您是哪一位？（能否告訴我貴公司的名稱？）
7.對不起，您和我們管理處聯(lián)系好了嗎？
8.某先生/小姐，您的意思我明白了，但是我們公司目前暫時(shí)不需要貴公司的產(chǎn)品，您是否把您的聯(lián)系地址和電話告訴我；如果需要，我們會和您聯(lián)系的，好嗎？
9.對不起，您撥錯(cuò)了。
10.對不起,請出示您的工作證、介紹信、身份證。
11.請問您的姓名?
12.請?zhí)釋氋F意見，您還有什么問題？
13.謝謝您的合作，歡迎下次再來，再見！
14.您好，請問需要幫忙嗎？
15.不客氣，這是我的工作職責(zé)。
保安服務(wù)紀(jì)律
一、保安人員必須嚴(yán)格遵守國家政策、法令、法律、法規(guī)，認(rèn)真執(zhí)行公司規(guī)定的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)，堅(jiān)持安全第一、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，努力完成公司下達(dá)的各項(xiàng)保安任務(wù)。
二、保安人員在值勤工作中應(yīng)嚴(yán)格遵守公司及部門規(guī)定的各項(xiàng)規(guī)章制度和操作規(guī)程。服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，堅(jiān)守崗位，恪盡職守。
三、保安人員必須嚴(yán)格遵守16個(gè)不準(zhǔn)：
1.不準(zhǔn)酒后值勤和在上班時(shí)飲酒。
2.不準(zhǔn)在崗位上與他人發(fā)生爭吵或打架。
3.不準(zhǔn)在值勤時(shí)間吸煙、吃零食。
4.不準(zhǔn)在夜間值勤時(shí)打瞌睡。
5.不準(zhǔn)在工作時(shí)間看書、看報(bào)、下棋、打牌、做私活。
6.不準(zhǔn)在上崗時(shí)攜帶手機(jī)、耳機(jī)、BP機(jī)。
7.不準(zhǔn)擅離崗位、脫崗、串崗。
8.不準(zhǔn)佩戴手鏈、項(xiàng)鏈、戒指等各類首飾及其他貴重飾品。
9.不準(zhǔn)彎腰曲背，不準(zhǔn)在崗位上與人閑聊。
10.不準(zhǔn)留鬢角、長頭發(fā)、長指甲、小胡子。
11.不準(zhǔn)向業(yè)戶、司機(jī)、攤主及其他客戶借錢或索討財(cái)物。
12.不準(zhǔn)帶親友到崗位上“陪崗”。
13.不準(zhǔn)私分或挪用拾遺物品、無主車輛及現(xiàn)金。
14.不準(zhǔn)打人、罵人及違反“七不”規(guī)定。
15.不準(zhǔn)知情不報(bào)或包庇壞人。
16.不準(zhǔn)當(dāng)班員工下班后進(jìn)入工作場所。
保安員職業(yè)道德規(guī)范
一、熱愛本職工作，忠于職守，以高度的敬業(yè)精神，滿腔熱忱地投入服務(wù)，認(rèn)真履行職責(zé)，任勞任怨，出色地完成保衛(wèi)任務(wù)。
二、遵紀(jì)守法，勇于護(hù)法，切實(shí)做到學(xué)法、守法、用法，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得社會的認(rèn)可和業(yè)主（住戶）的信任。
三、不計(jì)個(gè)人得失，樂于奉獻(xiàn)。
四、文明執(zhí)勤，禮貌待人。
五、廉潔奉公，不牟私利。保安員必須廉潔自律，堅(jiān)持原則，照章辦事，不給違法違紀(jì)分子任何可乘之機(jī)。
六、尊老愛幼，樂于助人，拾金不昧，樹立社會主義精神文明新風(fēng)尚。
保安員門崗服務(wù)
一、在指定位置、指定方向立崗，嚴(yán)禁脫崗。
二、立崗姿勢端正，身體挺直，雙手背后，兩腿呈跨立狀，不準(zhǔn)稍息呈依倚狀或其他姿勢，面帶微笑行注目禮，遇領(lǐng)導(dǎo)敬禮。
三、物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭腥?4小時(shí)立崗保安服務(wù)。
四、物業(yè)管理區(qū)域的大門5:00～24:00實(shí)行開啟服務(wù)；00:00～次日5:00關(guān)閉時(shí)，如有車輛出入，當(dāng)班保安人員應(yīng)及時(shí)提供開門、關(guān)門服務(wù)。
五、不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。
六、雨天為業(yè)戶提供方便傘或傘套等便民服務(wù)。
七、對進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域的機(jī)動(dòng)車輛實(shí)行出入證制度、登記制度和停車收費(fèi)制度（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按所在地物價(jià)局規(guī)定執(zhí)行）。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其他
污染物品的車輛進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。
八、阻止4噸及4噸以上大型汽車進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域（特種車輛和搬家車輛除外）。
九、交接崗時(shí)按規(guī)范操作。
十、在指定處休息，對備用鑰匙使用進(jìn)行登記，做好休息處清潔工作。
十一、上崗期間必須滿腔熱情地回答業(yè)戶提出的各種問題，彬彬有禮、有理有節(jié)。
十二、大件物品出門必須憑《物品出門證》，經(jīng)核對無誤后簽字放行。夜間嚴(yán)格控制裝潢施工人員攜大件物品出門。
十三、特重物、特長物不得從電梯上樓，必須向業(yè)戶或裝潢人員講解清楚。
十四、當(dāng)物業(yè)的電梯、設(shè)備有故障時(shí)，立即通知設(shè)備部門，夜間發(fā)生重大事件時(shí)立即通知班長，按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。
十五、當(dāng)物業(yè)的設(shè)備、設(shè)施被損壞時(shí)，應(yīng)將當(dāng)事人帶至管理處處理。
十六、每日配合監(jiān)控室人員做好崗?fù)?nèi)外的清潔衛(wèi)生工作。
十七、各班班長依據(jù)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)對本班工作進(jìn)行一次班檢，填寫《保安工作班檢表》。
十八、日檢
1.管理處保安主管根據(jù)保安工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和各班班長填寫的《班檢表》的情況對保安隊(duì)所有工作及保安員進(jìn)行檢查，填寫《員工考核表》。
2.巡視檢查：分管保安工作的主管，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)對各保安工作進(jìn)行檢查。
十九、周檢、月檢
管理處的主管及物業(yè)管理經(jīng)理根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)對管理部門進(jìn)行周檢、月檢，其中對保安工作一項(xiàng)單獨(dú)進(jìn)行全面檢查，并分別填寫周檢表、月檢表。
保安員巡邏服務(wù)
一、目的
全方位巡查管理區(qū)域，保證小區(qū)（大廈）的安全，維持良好的工作和生活秩序。
二、適用范圍
各管理處保安巡邏。
三、準(zhǔn)備工作
按《保安員儀容儀表規(guī)定》和《保安員交接班制度》做好上崗執(zhí)勤的準(zhǔn)備工作和交接工作。
四、工作時(shí)間安排
1.值班崗保安實(shí)行24小時(shí)值班制。
2.早班：8:00～16:00，中班：16:00～24:00，晚班：24:00－8:OO，早、中、晚三班每十天依次輪換一次：即每月10日，20日，30日為倒班日。
3.小區(qū)巡邏：
(1)巡邏周期：20分鐘1次，每小時(shí)打卡一次，每周將巡邏范圍內(nèi)所有樓宇的樓道、天面巡查一遍。
(2)巡邏規(guī)律：不制定固定路線，但不留“死角”、“偏角”。
4.大廈巡邏：
(1)巡邏周期：9O分鐘巡邏打卡一次。
(2)巡邏規(guī)律：先從天面起，自上而下，從每層樓依次巡邏到地下室，最后到室外。
五、巡邏檢查內(nèi)容
檢查各崗位執(zhí)勤情況：日常巡視檢查執(zhí)勤情況由各班長和主管負(fù)責(zé)。
1.交接班時(shí)，交接雙方班長要到各崗位檢查：交接是否認(rèn)真，手續(xù)是否辦妥，儀容儀表是否符合有關(guān)規(guī)定等，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)糾正，并做好記錄。
2.每小時(shí)巡邏班長到各崗位巡視一次，并不少于兩次檢查巡邏簽到情況，認(rèn)真填寫《保安工作班檢表》。
3.主管巡視檢查各崗位每班不少于兩次，并填寫《員工考核表》。
4.巡查時(shí)，發(fā)現(xiàn)有不認(rèn)真或違紀(jì)等情況，要及時(shí)糾正，做好記錄并上報(bào)。
5.本班執(zhí)勤中遇到疑難問題時(shí)，班長應(yīng)立即到場，按有關(guān)規(guī)定處理，不能解決時(shí)報(bào)告主管或管理處處理。
保安員車輛管理服務(wù)
一、保安工作職責(zé)
1.保安部具體負(fù)責(zé)機(jī)動(dòng)車輛的進(jìn)出、停放和收費(fèi)管理。
2.保安部車庫崗負(fù)責(zé)大廈地下車庫機(jī)動(dòng)車輛的進(jìn)出管理。
3.車輛管理員負(fù)責(zé)廣場停車場上車輛的停放和收費(fèi)管理。
二、車輛停放制度 1.地下停車庫
(1)業(yè)戶的機(jī)動(dòng)車輛應(yīng)憑《停車證》方可進(jìn)入地下車庫，無證不得入內(nèi)。
(2)《停車證》應(yīng)固定放置車輛前方玻璃醒目位置。
(3)有《停車證》的車輛應(yīng)嚴(yán)格按照車位號停放，嚴(yán)禁占用其他任何車位，嚴(yán)禁在通道上停放。
(4)自覺遵守地下車庫禁令標(biāo)志，嚴(yán)禁逆向行駛，服從工作人員指揮。
(5)駕駛員應(yīng)在車輛停放后做好安全防范工作，發(fā)現(xiàn)異常情況保持現(xiàn)場。
(6)其他車輛因各種原因需進(jìn)入車庫，必須憑保安部簽發(fā)的《特別停車證》。
2.廣場、停車場
(1)廣場、停車場為業(yè)戶機(jī)動(dòng)車輛和社會車輛提供泊車場地，先到先停，停滿為止。
(2)凡進(jìn)入廣場、停車場的車輛都必須服從工作人員的指揮。
(3)遵守禁令標(biāo)志，通道上嚴(yán)禁停放任何車輛。
(4)按《收費(fèi)規(guī)定》收取停車費(fèi)，對不愿意付費(fèi)的車輛應(yīng)勸阻離開廣場停車場。
(5)駕駛員應(yīng)做好安全防范工作，保安人員有義務(wù)進(jìn)行配合協(xié)助，但對車輛損壞不承擔(dān)賠償責(zé)任。
3.非機(jī)動(dòng)車、助動(dòng)車、摩托車
(1)自行車、助動(dòng)車、摩托車應(yīng)停放到指定位置。
(2)自行車就停放在車架上，摩托車、助動(dòng)車應(yīng)聽從保安人員的指揮順序停放。
(3)各類非機(jī)動(dòng)車嚴(yán)禁進(jìn)入車庫，嚴(yán)禁隨地亂放影響通道。
(4)車主應(yīng)做好安全防范工作，保安人員不承擔(dān)賠償責(zé)任。
三、保安車管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
1.地面
(1)引導(dǎo)車輛在指定部位有序停車，提醒車主關(guān)好車窗車門，貴重物品不得留放車內(nèi)。
(2)按管理處規(guī)定對車輛實(shí)行收費(fèi)服務(wù)。
(3)督促車輛遵守禁令標(biāo)志，糾正違章行駛、停放的車輛，不得在小區(qū)內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車。
(4)發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場，立即向管理處報(bào)告。
(5)引導(dǎo)施工人員將建筑垃圾袋裝后倒在指定部位。
2.車庫
(1)車輛憑管理處所發(fā)《停車證》放行，及時(shí)登記，進(jìn)車庫時(shí)問車號、車位。
(2)無《停車證》車輛，應(yīng)經(jīng)管理處同意方可進(jìn)入車庫，但不得占用業(yè)戶車位。
(3)督促進(jìn)入車輛遵守車庫內(nèi)禁令標(biāo)志，不得在車庫內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車。
(4)提醒車主關(guān)好車窗、車門、貴重物品不留放車內(nèi)。
(5)勸阻行人、自行車、助動(dòng)車和摩托車進(jìn)入車庫。
(6)保持車庫出入口暢通。
(7)經(jīng)常到車庫內(nèi)巡視，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)做好記錄并向班長報(bào)告。
(8)車庫內(nèi)發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場，立即向管理處報(bào)告。
(9)環(huán)衛(wèi)車輛進(jìn)入車庫清運(yùn)垃圾結(jié)束后，通知清潔人員做好保持工作，設(shè)備人員開啟垃圾房排風(fēng)機(jī)。
保安員緊急集合方案
一、目的
緊急集合是處理重大突發(fā)事件所采取的緊急行動(dòng)，訓(xùn)練隊(duì)員對突發(fā)事件的反應(yīng)能力，做到鎮(zhèn)靜自如、快速出擊、方法有效。
二、適用范圍
1.治安突發(fā)事件，如突然發(fā)生重大搶劫、殺人、業(yè)主（住戶）和公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。
2.受到水災(zāi)、火災(zāi)、臺風(fēng)等自然災(zāi)害的威脅和襲擊。
3.緊急集合方案演練。
4.其它重大意外情況。
三、應(yīng)急程序
1.安裝報(bào)警設(shè)施
每個(gè)管理處保安員宿舍安裝一個(gè)報(bào)警鈴，治安值班室或消防中心、其它員工宿舍應(yīng)盡量安裝報(bào)警裝置。
2.信號規(guī)定與識別
（1）當(dāng)電警鈴發(fā)生短促、斷續(xù)響聲時(shí)為治安案件報(bào)警，各保安隊(duì)員必須在 秒鐘內(nèi)到達(dá)指定地點(diǎn)待命。
（2）當(dāng)電警鈴發(fā)生連續(xù)長響聲時(shí)為自然災(zāi)害等其他情況報(bào)警，各保安隊(duì)員必須在秒鐘（即鈴響的時(shí)間）內(nèi)到達(dá)指定位置待命。
3.集合地點(diǎn)
略。
4.信號控制
（1）在緊急狀態(tài)下管理處所有員工有責(zé)任和義務(wù)按上述規(guī)定中的規(guī)定信號報(bào)警。
（2）每季度演練一次，在演練中只能由管理處主任控制報(bào)警，公司領(lǐng)導(dǎo)每年抽查一次。
四、要求
1.著裝：必須穿制服，可以不戴帽，不扎腰帶，不系領(lǐng)帶，不能穿拖鞋或打赤腳。
2.堅(jiān)守崗位：各崗位必須留值班員。
3.注意聯(lián)絡(luò)和匯報(bào)：發(fā)生緊急情況立即安排人員向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，將情況用對講機(jī)告知值班人員。
4.通過方案演練，使每位隊(duì)員掌握對付各種突發(fā)事件的方法，能在短時(shí)間內(nèi)到達(dá)預(yù)定地點(diǎn)。
保安員應(yīng)急計(jì)劃和措施
一、目的
在發(fā)生緊急、突發(fā)事件時(shí)，以最有效的方法在最短的時(shí)間內(nèi)控制事態(tài)的發(fā)展，或保證出色完成上級交辦的臨時(shí)任務(wù)。
二、適用范圍
1.治安突發(fā)事件，如突然發(fā)生的重大搶劫、殺人、業(yè)主（住戶）或公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。
2.受到水災(zāi)、火災(zāi)、臺風(fēng)等自然的威脅、襲擊。
3.其它重大意外情況。
三、職責(zé)
1.對可能發(fā)生的由管理處負(fù)責(zé)制定保安應(yīng)急計(jì)劃，報(bào)物業(yè)管理部或分管副總經(jīng)理審批，必要時(shí)報(bào)總經(jīng)理審批。
2.對即將發(fā)生或已發(fā)生的突發(fā)事件由保安主管臨時(shí)確定應(yīng)急措施，同時(shí)向上級匯報(bào)。
四、計(jì)劃
1.對可能發(fā)生的治安突發(fā)事件和已發(fā)生或即將發(fā)生的自然災(zāi)害由管理處組織制定應(yīng)急計(jì)劃和預(yù)防措施，并安排崗位人員按布置執(zhí)行。
2.在處理治安突發(fā)事件時(shí)，由值班員（大堂保安）迅速向派出所報(bào)案，保安主管臨時(shí)確定應(yīng)急方案安排人員迅速控制物業(yè)管理范圍內(nèi)各通道、樓梯口，封鎖出事現(xiàn)
場，嚴(yán)格盤查出入現(xiàn)場的人員，直到公安人員到來。
3.制定的應(yīng)急計(jì)劃必須慎重，考慮周詳，在制定自然災(zāi)害應(yīng)急措施時(shí)，要根據(jù)災(zāi)情的程度、特性而定。
五、實(shí)施
1.在執(zhí)行過程中，發(fā)現(xiàn)偏離實(shí)際情況應(yīng)及時(shí)糾正，并上報(bào)相應(yīng)審批人認(rèn)可。
2.對發(fā)生的每一事件必須進(jìn)行總結(jié)，如是人為原因造成損失，應(yīng)立即查找原因，認(rèn)真填寫《糾正措施報(bào)告》，嚴(yán)防類似情況的再次發(fā)生。
3.保存事件全過程的有關(guān)記錄，存檔3年；重大災(zāi)害的記錄長期保存。
4.為增強(qiáng)應(yīng)變能力和戰(zhàn)斗力，平時(shí)對每個(gè)管理處保安員必須進(jìn)行嚴(yán)格的學(xué)習(xí)、訓(xùn)練、消防演習(xí)和緊急集合演練。
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