第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的五大要點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的五大要點(diǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了最初的“野蠻生長(zhǎng)期”到現(xiàn)在的“后白銀時(shí)代”，隨著規(guī)章制度的完善，限售、限價(jià)等政策的頻繁出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)充滿(mǎn)了“火藥味”。

激烈的競(jìng)爭(zhēng)，“大魚(yú)吃小魚(yú)”，專(zhuān)業(yè)淘汰粗狂......企業(yè)想要不被淘汰，必須夯實(shí)內(nèi)功，向管理要效益。成本管理，作為企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要支撐點(diǎn)，不容忽視。

做事情都要講究方式方法，成本管理一樣需要捋清思路，抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)需要誰(shuí)來(lái)關(guān)注成本？成本管理從哪些方面下手？如何在管理瓶頸上尋求突破？閑暇之余總結(jié)了幾條淺知拙見(jiàn)、拋磚引玉。

企業(yè)決策層，需要重視成本管理

企業(yè)決策層的成本態(tài)度，是一個(gè)公司成本管理的基調(diào)

在成本管理類(lèi)的文章中，我們經(jīng)常會(huì)看到培養(yǎng)全員成本意識(shí)的內(nèi)容。我的觀點(diǎn)，必須是公司經(jīng)營(yíng)決策層認(rèn)識(shí)到成本管理對(duì)企業(yè)的重要意義，并加以重視，才能做好成本管理。

在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，成本管理部門(mén)更多是起到一種驅(qū)動(dòng)作用，而真正花錢(qián)的部門(mén)是設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、工程等業(yè)務(wù)部門(mén)。在重大設(shè)計(jì)方案上或者工程管理措施上，成本人員提出相關(guān)的經(jīng)濟(jì)性對(duì)比及優(yōu)化措施建議，但真正的落地則依靠相關(guān)的業(yè)務(wù)部門(mén)。而在這些優(yōu)化措施的落地過(guò)程中，因?yàn)楦鞑块T(mén)的關(guān)注重心不盡相同，所以執(zhí)行的效果可能就是虎頭蛇尾。特別是在進(jìn)度、效果、成本上只要出現(xiàn)沖突，決策層就毫不猶豫地犧牲成本，不做任何平衡，這種狀況對(duì)整個(gè)成本管理團(tuán)隊(duì)的信心影響是非常大的。只有公司決策層意識(shí)到規(guī)范的成本管理的對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要性，有效管理為企業(yè)帶來(lái)的良好效益，才能真正帶動(dòng)相關(guān)部門(mén)的執(zhí)行和落實(shí)！所以，企業(yè)決策層對(duì)成本的態(tài)度就是一個(gè)公司成本管理的基調(diào)。

就拿曾經(jīng)供職的一家房企來(lái)聊聊，老板和集團(tuán)高管到項(xiàng)目巡查，問(wèn)得概率最大的問(wèn)題就是——項(xiàng)目的成本是多少？利潤(rùn)率是多少？看到現(xiàn)場(chǎng)存在浪費(fèi)的情況就會(huì)問(wèn)，管理人員有沒(méi)有思考避免浪費(fèi)的措施？有沒(méi)有其他更優(yōu)的實(shí)施方案？正是集團(tuán)層面的重視，項(xiàng)目總也不敢怠慢，大家在項(xiàng)目管理過(guò)程中凡事就會(huì)考量成本投入是否合理？有沒(méi)有更節(jié)約成本的方案？企業(yè)管理高層領(lǐng)導(dǎo)對(duì)成本的關(guān)注為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)定的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)奠定了基礎(chǔ)。

項(xiàng)目操盤(pán)手，需要具備經(jīng)營(yíng)思維

關(guān)注項(xiàng)目的利潤(rùn)增長(zhǎng)、快速回款、企業(yè)品牌價(jià)值，都屬于具備了一定的經(jīng)營(yíng)思

維

開(kāi)發(fā)過(guò)程中收入和支出是影響經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的兩個(gè)重要行為，成本管理的終極目標(biāo)是要服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)。這里講的成本管理既不是支出管理，也不是降低成本，增加收益對(duì)于成本管理來(lái)講同樣有重要的意義。

大家可能會(huì)說(shuō)啦，“哦！降低成本或銷(xiāo)售溢價(jià)帶來(lái)利潤(rùn)增長(zhǎng)，這就是我們成本管理的意義”。其實(shí)，從廣義上講，成本管理的意義不只是利潤(rùn)增長(zhǎng)，在高周轉(zhuǎn)的模式下，快速去化、快速回款除了帶來(lái)隱形的財(cái)務(wù)效益還關(guān)系到公司的生死存亡。拋開(kāi)成本專(zhuān)業(yè)條線，從公司經(jīng)營(yíng)層面來(lái)講，如果投入適量的成本能夠大幅提高客戶(hù)滿(mǎn)意度，提升企業(yè)品牌價(jià)值也是值得的。企業(yè)品牌提升帶來(lái)的效益是潛在的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的，也是企業(yè)持續(xù)性發(fā)展、良性發(fā)展的基石。在成本管理工作中，能關(guān)注到利潤(rùn)增長(zhǎng)、快速回款、企業(yè)品牌價(jià)值，都屬于具備了一定的經(jīng)營(yíng)思維。

曾經(jīng)歷過(guò)一個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)去化情況非常不好，公司緊急召開(kāi)了項(xiàng)目分析會(huì)，根據(jù)客戶(hù)調(diào)研及內(nèi)部研判終于找到癥結(jié)所在：項(xiàng)目地處離市區(qū)較遠(yuǎn)的山區(qū)，但周邊風(fēng)景秀麗、自然資源豐富，屬于旅游度假產(chǎn)品。但是，該項(xiàng)目為了控制單套銷(xiāo)售總價(jià)而按毛坯定位進(jìn)行開(kāi)發(fā)。根據(jù)開(kāi)盤(pán)后的客戶(hù)調(diào)研意識(shí)到，項(xiàng)目地處偏遠(yuǎn)山區(qū)，客戶(hù)更多地作為第二、第三住所度假休閑使用，不愿意花大量時(shí)間和精力自己裝修，即使有自己裝修的想法也因距市區(qū)太遠(yuǎn)、周邊材料資源匱乏而放棄。找出問(wèn)題癥結(jié)，最終會(huì)議決策實(shí)施精裝銷(xiāo)售、拎包入住，同時(shí)考慮客戶(hù)的總價(jià)承受能力，裝修部分按成本價(jià)銷(xiāo)售。方案由毛坯改為精裝，雖然成本增加，整體利潤(rùn)率降低，但后來(lái)二次開(kāi)盤(pán)火爆的事實(shí)印證了會(huì)議決策是正確的，加速回籠現(xiàn)金流，盤(pán)活了項(xiàng)目。此案列并不倡導(dǎo)大家遇到銷(xiāo)售問(wèn)題就通過(guò)增加投入降低利潤(rùn)率來(lái)解決，只是打開(kāi)一種聚焦經(jīng)營(yíng)來(lái)解決問(wèn)題的思路。對(duì)比一個(gè)反面案列：同樣是郊區(qū)旅游度假樓盤(pán)，規(guī)劃方案時(shí)卻在示范區(qū)重金打造了一個(gè)商業(yè)街，給出的理由是商業(yè)能夠拉動(dòng)人氣、營(yíng)造生活氛圍、促進(jìn)銷(xiāo)售，但沒(méi)有考慮季節(jié)性度假樓盤(pán)，商業(yè)如何銷(xiāo)售？等到項(xiàng)目竣工交付，頭疼的事情來(lái)啦，大量商業(yè)無(wú)人問(wèn)津，簽約寥寥無(wú)幾，巨額的建安成本變成了沉淀資產(chǎn)。不得不說(shuō)，不能把花錢(qián)當(dāng)成一種快感，而是要考慮成本投入是否能夠轉(zhuǎn)化成有效回款？也就是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)時(shí)刻需要算賬。經(jīng)營(yíng)思維不單是對(duì)成本人員的要求，對(duì)項(xiàng)目操盤(pán)手更為重要。

投資階段風(fēng)險(xiǎn)研判，對(duì)成本至關(guān)重要

“優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目可能會(huì)幫一個(gè)普通員工走向職業(yè)巔峰；帶坑的土地活活能把一個(gè)

優(yōu)秀的項(xiàng)目總折磨崩潰。”

成本管理往往會(huì)忽視在投資拓展階段的風(fēng)險(xiǎn)研判，結(jié)果是一招不慎、滿(mǎn)盤(pán)皆輸。行業(yè)內(nèi)流傳著一個(gè)觀點(diǎn)“設(shè)計(jì)階段的成本管理作用占70%”，設(shè)計(jì)階段管控不到位對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本影響重大。今天拋出一個(gè)新觀點(diǎn)：投資階段的風(fēng)險(xiǎn)研判失敗對(duì)成本管理影響是毀滅性的。前期研判不充分，項(xiàng)目獲取后才發(fā)現(xiàn)土地性質(zhì)問(wèn)題、報(bào)建問(wèn)題、債務(wù)問(wèn)題、合作模式問(wèn)題，負(fù)面作用小則帶來(lái)成本大幅增加、影響經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，大則直接造成項(xiàng)目“無(wú)限期”停滯，操盤(pán)人員每天處于“填坑”狀態(tài)。

之前一家公司碰到的案例：公司收購(gòu)一個(gè)未開(kāi)工的凈地項(xiàng)目，看似遇到一塊肥肉。加之，公司銷(xiāo)售業(yè)績(jī)壓力大、時(shí)間緊，收購(gòu)之前未經(jīng)過(guò)相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)的盡調(diào)與評(píng)審，推動(dòng)獲取項(xiàng)目的人員與總裁匯報(bào)后就快速與對(duì)方簽訂協(xié)議，順利將項(xiàng)目拿下。但是在項(xiàng)目獲取后，進(jìn)入報(bào)規(guī)階段發(fā)現(xiàn)一個(gè)棘手問(wèn)題，由于地塊處于附近機(jī)場(chǎng)的航道，規(guī)劃對(duì)限高有嚴(yán)格要求，造成方案排布損容嚴(yán)重，貨值大幅減少。而另一個(gè)問(wèn)題的出現(xiàn)則是雪上加霜，由于前期缺少當(dāng)?shù)卣{(diào)研，未了解地塊拆遷前此位置是一處大型設(shè)備廠，在基礎(chǔ)開(kāi)挖及打樁階段發(fā)現(xiàn)地下存在大量的巨型設(shè)備基礎(chǔ)需要破除，無(wú)端增加了老基礎(chǔ)破除處理費(fèi)用。這兩個(gè)因素疊加，最終把公司眼中的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目變成了虧損項(xiàng)目，欲哭無(wú)淚，血的教訓(xùn)！行業(yè)內(nèi)經(jīng)常有人調(diào)侃“優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目可能會(huì)幫一個(gè)普通員工走向職業(yè)巔峰；帶坑的土地活活能把一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目總折磨崩潰?！薄阋?jiàn)投資階段研判多么重要！

前置策劃，有效降低無(wú)效成本

任何一個(gè)方面不籌劃，直接帶來(lái)的后果就是用成本去買(mǎi)單

做事要“先思后行”，想不明白就別指望會(huì)干明白。在項(xiàng)目落地之后，要快速啟動(dòng)工程、設(shè)計(jì)、成本、營(yíng)銷(xiāo)等專(zhuān)業(yè)交圈的相關(guān)策劃，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目如何運(yùn)作有個(gè)整體思路，任何一個(gè)方面不籌劃直接帶來(lái)的后果就是用成本去買(mǎi)單。對(duì)市政配套、示范區(qū)、土方平衡等重要專(zhuān)項(xiàng)方案進(jìn)行前置策劃帶來(lái)的效益遠(yuǎn)比直接降低建造標(biāo)準(zhǔn)、壓低承包商價(jià)格來(lái)的更有效。

市政工程的前置報(bào)建的重要性曾經(jīng)在一個(gè)項(xiàng)目上就反映得淋漓盡致。該項(xiàng)目地處市區(qū)繁華地段，距離項(xiàng)目300米有一變電站可供項(xiàng)目正式電接入使用，經(jīng)咨詢(xún)供電部門(mén)該變電站仍有容量可使用，項(xiàng)目確定按此變電站接入考慮的成本，這個(gè)距離的工程費(fèi)用80萬(wàn)元足夠。根據(jù)報(bào)裝條件要求，項(xiàng)目獲取土地證和工程規(guī)劃許可證就可以進(jìn)行正式電的報(bào)裝工作，提前鎖定容量。但是，用電報(bào)批工作沒(méi)有引起項(xiàng)目公司足夠的重視，一直等到工程進(jìn)展的中期，相關(guān)人員才去供電局申請(qǐng)用電報(bào)裝，得到的答復(fù)是：“該變電站3個(gè)月前已被周邊新開(kāi)的項(xiàng)目申請(qǐng)占用，目前容量不足，你們的項(xiàng)目只能從七公里外的另一變電站開(kāi)辟專(zhuān)線接入”，瞬間蒙圈。專(zhuān)線工程費(fèi)用、占地補(bǔ)償費(fèi)用，兩項(xiàng)合計(jì)約1000萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)留的80萬(wàn)元成本，費(fèi)用多或少對(duì)項(xiàng)目而言起到的作用未變，超出的920萬(wàn)完全是一種可以規(guī)避的成本投入。

無(wú)效成本是開(kāi)發(fā)過(guò)程中最沒(méi)有價(jià)值的投入，前置思考、規(guī)范管理、減少反復(fù)、降低拆改，是規(guī)避無(wú)效成本的有效途徑，提效降本重中之重！

成本適配，做到有的放矢 一剛一柔，彰顯成本管理的有的放矢

成本管理不等于砍價(jià)錢(qián)、降標(biāo)準(zhǔn)，簡(jiǎn)單粗暴的降本方式帶來(lái)的危害時(shí)常凸顯——工程質(zhì)量不過(guò)關(guān)、客戶(hù)承諾無(wú)法兌現(xiàn)?；ㄥX(qián)并不可怕，可怕的是不清楚錢(qián)花在了什么地方！

我們常把建造成本分為兩類(lèi)：剛性成本、柔性成本?；A(chǔ)、結(jié)構(gòu)、管網(wǎng)都屬于剛性成本，在滿(mǎn)足安全規(guī)范的情況下盡量?jī)?yōu)化；外立面、大堂裝修、園林景觀等屬于柔性成本，柔性成本的一個(gè)特點(diǎn)是可高可低，而且差距還會(huì)很大，柔性成本給客戶(hù)帶來(lái)視覺(jué)感受和真切體驗(yàn)，更能引導(dǎo)客戶(hù)的消費(fèi)沖動(dòng)。

龍湖的五重園林景觀，就是大家對(duì)其產(chǎn)品一個(gè)比較深的印象。龍湖愿意在園林景觀上適當(dāng)?shù)丶哟蟪杀就度?，選用樹(shù)形較好的喬木，借用喬木、灌木、地被等高矮層級(jí)的搭配，營(yíng)造高端社區(qū)的實(shí)景感受，受到廣大客戶(hù)的好評(píng)與接納。相比園林景觀關(guān)注與投入，其在地庫(kù)上的研究與優(yōu)化也是“摳”到極致，車(chē)位停車(chē)效率在業(yè)界堪稱(chēng)經(jīng)典。在成本總額受控的情況下，需要針對(duì)柔性部分，梳理客戶(hù)敏感度，對(duì)影響客戶(hù)感受的眾多因素進(jìn)行排序，把成本優(yōu)先投入到敏感度高的部位；但也不能一味追求“沒(méi)有最好，只有更好”——這種忽略了售價(jià)天花板，邊際以外的成本投入沒(méi)有辦法獲得回報(bào)的做法也不可取，畢竟是企業(yè)不是慈善！

一剛一柔，彰顯其成本管理的有的放矢。

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成本管理是個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)且繁瑣的工作，但如果我們的關(guān)注點(diǎn)只停留在如何降低成本和控制中標(biāo)金額的層面上，那么成本管理的工作就可能會(huì)誤入歧途，而出現(xiàn)“只見(jiàn)樹(shù)木不見(jiàn)森林”的狀態(tài)，不但沒(méi)有助力項(xiàng)目反而影響企業(yè)信譽(yù)。

而換一種思路可能就是柳暗花明，智慧地驅(qū)動(dòng)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)重視成本、關(guān)注成本，強(qiáng)化項(xiàng)目操盤(pán)人員的經(jīng)營(yíng)意識(shí)，在工作中重視影響成本管理效果的關(guān)鍵環(huán)節(jié)（如投資階段的風(fēng)險(xiǎn)研判、重大方案的前置策劃、“有錢(qián)花在刀刃上”的成本適配動(dòng)作）就能讓成本管理順勢(shì)而為、事半功倍！

“舉一綱而萬(wàn)目張，解一卷而眾篇明”，成本管理這項(xiàng)工作同樣需要從專(zhuān)業(yè)中跳出來(lái)，拔高視野，認(rèn)清本質(zhì)，抓住關(guān)鍵，這樣我們就能在成本管理的迷途中尋求突破！

第二篇：房地產(chǎn)成本管理 要點(diǎn)

房地產(chǎn)成本控制要點(diǎn)-摘 要：房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的效益取決于銷(xiāo)售收入的大小和成本支出的多少。房?jī)r(jià)調(diào)控的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)成本費(fèi)用的控制提出了更高的要求。對(duì)于全過(guò)程成本控制的理論研究業(yè)界已經(jīng)較為深入，現(xiàn)就全過(guò)程控制的實(shí)踐得出的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)。

一、項(xiàng)目成本控制階段劃分及主要任務(wù)

根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程，按照全過(guò)程動(dòng)態(tài)成本控制的管理思路，我們可以將控制分為以下三個(gè)階段：

1.事前控制。及時(shí)、科學(xué)的編制各階段成本指標(biāo)，提供項(xiàng)目決策、指導(dǎo)限額設(shè)計(jì)是事前控制的要求。成本指標(biāo)的編制劃分為三個(gè)階段：

(1)決策階段的成本測(cè)算。根據(jù)項(xiàng)目的地價(jià)、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、配套情況、行政性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目初步定位、概念規(guī)劃草案等資料編制，為項(xiàng)目的可行性決策提供成本測(cè)算及贏利預(yù)測(cè)方面的數(shù)據(jù)。

(2)規(guī)劃階段的成本概算。根據(jù)修詳規(guī)批復(fù)資料、營(yíng)銷(xiāo)策劃建議、項(xiàng)目統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)編制。該階段指標(biāo)將檢驗(yàn)成本測(cè)算中技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的落實(shí)情況，并作為方案設(shè)計(jì)的成本限額。

(3)方案階段的目標(biāo)成本。根據(jù)單體方案、園林景觀方案、營(yíng)銷(xiāo)策劃方案等編制成本指標(biāo)。該指標(biāo)經(jīng)審批后將作為項(xiàng)目的總控目標(biāo)成本，也是對(duì)進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本控制的依據(jù)。

2.事中控制。主要體現(xiàn)為項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的招標(biāo)采購(gòu)、變更、簽證、付款的成本控制。加強(qiáng)招標(biāo)過(guò)程中定標(biāo)價(jià)與成本指標(biāo)核對(duì)，強(qiáng)化通過(guò)設(shè)計(jì)優(yōu)化控制成本；通過(guò)資源整合，加強(qiáng)集中采購(gòu)控制施工成本；控制變更、簽證產(chǎn)生的不可預(yù)見(jiàn)成本；加強(qiáng)項(xiàng)目安全、進(jìn)度、質(zhì)量管理減少隱性成本；審核付款計(jì)劃及金額，既要保證項(xiàng)目推進(jìn)也要保證資金的支付安全。

3.事后控制。主要體現(xiàn)在結(jié)算中的成本控制及后評(píng)估。統(tǒng)籌安排加快結(jié)算的推進(jìn)，保證與供應(yīng)商的合作關(guān)系以降低機(jī)會(huì)成本；通過(guò)結(jié)算數(shù)據(jù)及時(shí)編制項(xiàng)目成本后評(píng)估，積累成本歷史數(shù)據(jù)庫(kù)，更好的指導(dǎo)新項(xiàng)目成本指標(biāo)的編制，達(dá)到循環(huán)改進(jìn)的目標(biāo)。

二、事前控制階段的注意事項(xiàng)

(一)項(xiàng)目決策的成本控制

決策階段的成本控制是宏觀的、戰(zhàn)略層面的，也是決定項(xiàng)目成敗的，必須深入調(diào)研，慎重決策。項(xiàng)目銷(xiāo)售成本歸納為地價(jià)、建安成本、融資成本、費(fèi)稅。根據(jù)產(chǎn)品類(lèi)型的初步定位及成本歷史數(shù)據(jù)庫(kù)可框定建安成本，融資成本及費(fèi)稅也容易框算，土地有無(wú)瑕疵，地方政府有無(wú)特殊規(guī)定是影響成本較大的不確定因素，是該階段要重點(diǎn)調(diào)研的。因此買(mǎi)地決策前應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、成本人員對(duì)地塊進(jìn)行實(shí)地查勘，收集地形、地質(zhì)、三通一平、外水外電等市政配套條件資料進(jìn)行成本評(píng)估。

(二)項(xiàng)目定位的成本控制

項(xiàng)目前期產(chǎn)品定位對(duì)成本及盈利預(yù)測(cè)影響較大，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是指導(dǎo)設(shè)計(jì)順利開(kāi)展，避免設(shè)計(jì)反復(fù)的有力保障。產(chǎn)品的定位也要結(jié)合市場(chǎng)的變化相應(yīng)調(diào)整，保證項(xiàng)目預(yù)期效益的實(shí)現(xiàn)。

(三)設(shè)計(jì)過(guò)程的成本控制

設(shè)計(jì)階段是控制建安成本的切入點(diǎn)，設(shè)計(jì)要根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)定位快速反應(yīng)，成本控制部門(mén)要及時(shí)核算限額設(shè)計(jì)的落實(shí)情況。

1.通過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化控制成本。產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化帶動(dòng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速開(kāi)發(fā)，提高周轉(zhuǎn)的有效途徑。市場(chǎng)變化時(shí)，及時(shí)主動(dòng)的調(diào)整設(shè)計(jì)方案，優(yōu)化成本投入。

2.成本也可分為結(jié)構(gòu)性成本、功能性成本、敏感性成本。嚴(yán)控結(jié)構(gòu)性成本(限額設(shè)計(jì))，保證基本使用功能成本投入(戶(hù)型、配套)，合理配置敏感性成本(立面、園林、裝修)。敏感性成本可調(diào)整空間大，市場(chǎng)變化時(shí)要重點(diǎn)研究。

3.通過(guò)設(shè)計(jì)方案比選控制成本。結(jié)構(gòu)施工圖出圖后一般都要立即投入現(xiàn)場(chǎng)生產(chǎn)，大規(guī)模的修改調(diào)整對(duì)工期影響大，而且會(huì)造成資源、成本的浪費(fèi)。加強(qiáng)方案階段的成本概算與指標(biāo)的對(duì)比，將結(jié)構(gòu)性成本控制在施工圖出圖前是控制結(jié)構(gòu)性成本的有效手段。

4.通過(guò)材料選擇控制成本。設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)仔細(xì)研究材料特性，選擇適合的材料及施工工藝。材料選擇不當(dāng)會(huì)導(dǎo)致質(zhì)量問(wèn)題，增加維修成本，也會(huì)導(dǎo)致安全隱患。設(shè)計(jì)選材不當(dāng)造成的質(zhì)量問(wèn)題往往因責(zé)任界定不清，最后開(kāi)發(fā)商只好承擔(dān)。

三、事中控制階段

(一)招標(biāo)過(guò)程的成本控制

招標(biāo)的目的是選擇合理低價(jià)的合作伙伴。供應(yīng)商是我們的客戶(hù)，是項(xiàng)目效益實(shí)現(xiàn)的參與者。施工單位有合理利潤(rùn)水平是雙方良好合作的基礎(chǔ)，也是項(xiàng)目順利推進(jìn)的保證。公正的投標(biāo)結(jié)果是判斷合理利潤(rùn)水平的最好途徑。

1.加強(qiáng)招標(biāo)工作計(jì)劃性。應(yīng)注重招標(biāo)時(shí)的成本控制，與相關(guān)部門(mén)緊密配合，提前編制計(jì)劃，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)重大調(diào)整時(shí)及時(shí)調(diào)整；并組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行會(huì)審，確保招標(biāo)的計(jì)劃性的可行性。整體招標(biāo)計(jì)劃增加責(zé)任主體、招標(biāo)方式的界定。做到計(jì)劃清晰、分工明確。

2．規(guī)范招標(biāo)行為，招標(biāo)前指造價(jià)指標(biāo)編制好標(biāo)底，作為評(píng)標(biāo)依據(jù)。項(xiàng)目的招標(biāo)必須按責(zé)權(quán)分工有計(jì)劃、有組織的完成，不規(guī)范的招標(biāo)行為是不允許的，也是對(duì)成本控制不利的。同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)招標(biāo)結(jié)果與標(biāo)底對(duì)比，提高主動(dòng)控制成本的意識(shí)。

3．加強(qiáng)集中采購(gòu)，與相關(guān)供應(yīng)商建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，利用規(guī)?；档统杀尽＜胁少?gòu)是控制大宗成本支出的有效途徑，結(jié)合設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化，集中招標(biāo)是保證品質(zhì)，降低成本，避免重復(fù)招標(biāo)，提高效率的有效措施。

4．選擇最合適的供應(yīng)商。加強(qiáng)對(duì)供應(yīng)商的管理，供應(yīng)商選擇不當(dāng)，會(huì)帶來(lái)管理上的諸多問(wèn)題，延誤工期，增加成本。

5.重視合同管理。加強(qiáng)對(duì)合同的管理，簽訂合同時(shí)注意合同條款及清單的完整性與嚴(yán)密性。

(二)施工過(guò)程的成本控制

現(xiàn)場(chǎng)施工管理對(duì)成本影響是直接可見(jiàn)的，把關(guān)不嚴(yán)格會(huì)產(chǎn)生不必要的額外成本，我們要從施工方案、質(zhì)量安全、簽證、付款、結(jié)算等方面加強(qiáng)控制，在保證項(xiàng)目推進(jìn)的同時(shí)也要注重控制成本。

1.施工方案控制成本。通用項(xiàng)目的施工方案請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)中心根據(jù)過(guò)往的施工總結(jié)，編制統(tǒng)一做法供選用；對(duì)于非常規(guī)的施工方案應(yīng)組織工程及成本管理部門(mén)進(jìn)行審核。

2.加強(qiáng)甲指乙供材料的現(xiàn)場(chǎng)管理，避免貨不對(duì)板。部分材料采用甲供方式會(huì)帶來(lái)管理上困難，項(xiàng)目管理人員要加強(qiáng)材料進(jìn)場(chǎng)前與合同清單的對(duì)比檢查，保證質(zhì)量。對(duì)因監(jiān)管疏漏已施工不能整改的，項(xiàng)目管理部門(mén)應(yīng)主動(dòng)發(fā)出變更單，作為結(jié)算扣減的依據(jù)。

3.質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致成本增加。工程質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生原因比較復(fù)雜，而且時(shí)效性比較強(qiáng)，問(wèn)題發(fā)生后如果不及時(shí)處理，手續(xù)辦理不到位，很容易無(wú)法界定落實(shí)責(zé)任單位，最后發(fā)生的成本只能由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

4、從源頭及過(guò)程中嚴(yán)控簽證。對(duì)施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更進(jìn)行控制，與設(shè)計(jì)院簽訂合同時(shí)約定獎(jiǎng)罰制度。對(duì)施工過(guò)程中發(fā)生的變更、簽證，堅(jiān)持先算核算后施工的原則

5.進(jìn)度款支付的成本控制。主要是審核施工單位申請(qǐng)付款與現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度是否相符，既要保證項(xiàng)目正常推進(jìn)，也要保證不會(huì)出現(xiàn)超額付款的情況。

四、事后控制階段。

工程竣工驗(yàn)收后及時(shí)辦理結(jié)算是項(xiàng)目財(cái)務(wù)結(jié)算、成本后評(píng)估的需要，結(jié)算不及時(shí)也可能會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商違約的法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，完工后及時(shí)催促施工單位報(bào)送結(jié)算，結(jié)算接收后及時(shí)錄入成本系統(tǒng)。結(jié)算是成本支出的最后把關(guān)，同時(shí)應(yīng)注意以下幾方面：

1.對(duì)竣工圖的質(zhì)量嚴(yán)格把關(guān)，確保與現(xiàn)場(chǎng)一致?？⒐D作為結(jié)算的依據(jù)，即使只多了一條線條，也可能卻會(huì)對(duì)造價(jià)產(chǎn)生影響，因此，竣工圖與現(xiàn)場(chǎng)的一致性是十分重要的。

2.加強(qiáng)甲供材料的管理。簽訂甲供料合同時(shí)，預(yù)算工程量要根據(jù)圖紙計(jì)算；使用單位在下單前提供數(shù)量的計(jì)算依據(jù)，超出合同預(yù)算量的必須報(bào)成控部門(mén)審核后方可下單采購(gòu)；甲供材料合同在供貨完畢后及時(shí)結(jié)算，不得出現(xiàn)領(lǐng)用合同先結(jié)算，供貨合同后結(jié)算的現(xiàn)象。

3.對(duì)損耗計(jì)算常出現(xiàn)爭(zhēng)議，相對(duì)多的材料，改用甲指乙供的方式，由甲方指定廠家，指定材料價(jià)格、采保費(fèi)率以及損耗率，由乙方直接采購(gòu)，按竣工圖結(jié)算。

4.堅(jiān)持甲方資產(chǎn)登記制度，以項(xiàng)目公司為單位統(tǒng)籌使用施工中購(gòu)置的資產(chǎn)，對(duì)資產(chǎn)的處理進(jìn)行記錄。

五、結(jié)語(yǔ)

成本控制貫穿于項(xiàng)目的全過(guò)程，成功的成本控制是全員參與成本過(guò)程管理，不是僅依靠成本控制部門(mén)的核算，不是靠招標(biāo)的壓價(jià)。成本控制管理應(yīng)該是一種花錢(qián)的學(xué)問(wèn)，成本管理更多要管的是成本投入是否必要、以什 么標(biāo)準(zhǔn)投入，投入能否帶來(lái)效益。

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理要領(lǐng)

成本控制和管理歷來(lái)是企業(yè)管理的重心，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)亦然。本人結(jié)合多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目(如CBD重點(diǎn)工程藍(lán)堡國(guó)際公寓)的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了一套“成本管理方法”。該方法主要用來(lái)及時(shí)、準(zhǔn)確地反映工程成本的預(yù)算控制及執(zhí)行情況，盡量避免預(yù)算外支出，為進(jìn)一步控制成本提供標(biāo)準(zhǔn)和控制手段。成本管理方法主要融合如下內(nèi)容：合同管理、預(yù)算及資金管理、甲供材料管理。其中，預(yù)算及資金管理是核心。三者結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表開(kāi)發(fā)功能，相互融通，但又各有側(cè)重。

一、合同管理

公司所有重大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的實(shí)施均從合同匯簽開(kāi)始，所以合同管理工作須融合財(cái)務(wù)、預(yù)算、工程等各個(gè)職能部門(mén)。合同管理到位，所涉及的工程造價(jià)和材料價(jià)格合理，則成本控制就已經(jīng)有了一個(gè)很扎實(shí)的平臺(tái)。

1．合同匯簽與分類(lèi)。

合同管理融合了財(cái)務(wù)、預(yù)算、工程等多個(gè)部門(mén)。成本會(huì)計(jì)在合同匯簽中側(cè)重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時(shí)間的安排，要與公司現(xiàn)有資金和未來(lái)資金計(jì)劃相統(tǒng)一，避免合同管理與資金管理脫節(jié)。采購(gòu)工程師或其他專(zhuān)業(yè)工程師側(cè)重材料設(shè)備的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、到場(chǎng)時(shí)間，或工程進(jìn)度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，避免合同管理與工程管理不協(xié)調(diào)。

結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際情況，合同分工程合同、材料合同兩大類(lèi)。工程合同包括：土地征用及拆遷合同、前期工程合同、建筑安裝工程合同、基礎(chǔ)設(shè)施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空調(diào)設(shè)備合同、弱電材料設(shè)備合同、水電材料設(shè)備合同、機(jī)電設(shè)備(電梯)合同、裝修材料合同、其他材料設(shè)備合同。

2．合同的錄入與執(zhí)行。

將已分類(lèi)合同結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表功能，設(shè)計(jì)出能自動(dòng)提取數(shù)據(jù)的“合同款項(xiàng)支付單”，使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態(tài)中。合同錄入后，成本會(huì)計(jì)要盯住每一次付款時(shí)點(diǎn)及金額進(jìn)行資金計(jì)劃安排并報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)，從而較好執(zhí)行合同。

3．報(bào)告。按周申報(bào)合同清單及匯總統(tǒng)計(jì)表。

二、工程預(yù)算及資金瞥理

參照工程預(yù)算合理地進(jìn)行成本核算和資金管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)工作的重點(diǎn)。因?yàn)楣こ坛杀炯捌滟Y金的支付是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)質(zhì)性核心內(nèi)容，每一項(xiàng)所涉及的金額又相當(dāng)巨大，故須重點(diǎn)控制。

1．工程預(yù)算的編制、錄入。

工程預(yù)算的編制須結(jié)合預(yù)算工程師、材料工程師及成本會(huì)計(jì)等專(zhuān)業(yè)人員的綜合建議，達(dá)到事前成本控制的目的；工程預(yù)算編制完畢后，公司預(yù)算部門(mén)將工程預(yù)算交成本會(huì)計(jì)進(jìn)行錄人工作。以后的財(cái)務(wù)核算工作也便有了“有的放矢”的目標(biāo)。工程預(yù)算的錄入指成本會(huì)計(jì)結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)功能，錄入到本公司自行設(shè)計(jì)好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本分析報(bào)表中。此時(shí)須注意會(huì)計(jì)科目中成本類(lèi)明細(xì)科目的設(shè)置應(yīng)盡量與工程預(yù)算主體內(nèi)容相一致，以便日后財(cái)務(wù)軟件自動(dòng)提取實(shí)際發(fā)生額時(shí)，能與工程成本預(yù)算數(shù)有同一口徑進(jìn)行對(duì)比、分析，從而有

效實(shí)施事中成本管理和控制；并為事后的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理與控制提供參考和標(biāo)準(zhǔn)。

2．工程款支付。

各用款部門(mén)填寫(xiě)用款單時(shí)，按“工程項(xiàng)目。分部工程——分項(xiàng)工程——單位工程”寫(xiě)清楚，成本會(huì)計(jì)根據(jù)已有財(cái)務(wù)信息及預(yù)算數(shù)進(jìn)行核對(duì)，能立刻確認(rèn)是否應(yīng)該支付此款項(xiàng)，并將此信息上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)。若付款，則付款后成本會(huì)計(jì)也能準(zhǔn)確地將該款項(xiàng)列轉(zhuǎn)成本核算對(duì)象及其明細(xì)項(xiàng)目。

在工程款的支付過(guò)程中，須注意的是：要有正確的付款流程，該流程的設(shè)計(jì)必須滿(mǎn)足“先產(chǎn)生相關(guān)的信息流，再由信息流決定是否支付資金流”的要求。這是因?yàn)槿魏尾划?dāng)?shù)馁Y金支付行動(dòng)都能使成本管理處于無(wú)序和失控狀態(tài)。

第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理

一、明確項(xiàng)目成本管理基本概念

項(xiàng)目成本管理：是指預(yù)測(cè)和管理項(xiàng)目成本，它包括設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備階段的成本管理、設(shè)計(jì)階段的成本管理、招投標(biāo)階段的成本管理、施工前準(zhǔn)備階段的成本管理、施工過(guò)程階段的成本管理、竣工結(jié)算階段的成本管理、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段的成本管理、保修服務(wù)階段的成本管理等。

二、項(xiàng)目成本管理的原則

2.1.“先算后干”、“先控制后開(kāi)支”的原則：項(xiàng)目開(kāi)展后先組織項(xiàng)目工程組、預(yù)算組、財(cái)務(wù)組對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)任務(wù)進(jìn)行分解、計(jì)算出出各項(xiàng)開(kāi)支，進(jìn)行有組織有計(jì)劃地控制與支出。

2.2.“成本--效益”原則 ：我部還在保障工程安全，提高工程質(zhì)量的前提下，將好的思路建議設(shè)計(jì)創(chuàng)新設(shè)計(jì)、改善施工工藝，尋求新的開(kāi)拓。

2.3.具體問(wèn)題具體分析的原則 ：我部將成本管理與控制系統(tǒng)個(gè)別化對(duì)待，并根據(jù)我部項(xiàng)目成本的實(shí)際情況，不斷完善和吸取其他項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，加上自己的管理概念，來(lái)進(jìn)行成本控制。

2.4.領(lǐng)導(dǎo)重視和全員參與的原則 ：我部成本管理由項(xiàng)目總經(jīng)理牽頭，強(qiáng)化成本控制意識(shí)和團(tuán)隊(duì)合作精神，組織全員參與，充分發(fā)揮成本控制的積極作用。

2.5.全程全面成本管理與控制的原則：我部將貫穿于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工前準(zhǔn)備階段、施工過(guò)程階段、竣工結(jié)算階段、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段、保修服務(wù)階段等項(xiàng)目的全過(guò)程成本管理與控制。

2.6.時(shí)間成本管理原則：F2-4項(xiàng)目投資大，珠江新城又位于新中軸線，最新?lián)屨夹率袌?chǎng)，給集團(tuán)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是很大的。我部制定的F2-4主體工程趕工方案，促進(jìn)項(xiàng)目提前完成，不僅可使項(xiàng)目降低了積壓資金的貸款利息和風(fēng)險(xiǎn)，而且給集團(tuán)未來(lái)增加了很大的效益。

三、項(xiàng)目成本管理的具體操作方法

3.1.設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備階段的成本管理

3.1.1.項(xiàng)目成本的管理與控制：合理安排工作、節(jié)約項(xiàng)目辦公費(fèi)、管理費(fèi)及集團(tuán)各相關(guān)部門(mén)用于本項(xiàng)目的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)等各種開(kāi)支。它貫穿了從項(xiàng)目的開(kāi)始到結(jié)束，是一個(gè)重要的管理階段，也一直是一個(gè)容易忽視的環(huán)節(jié)。其把控點(diǎn)為：

3.1.1.1活動(dòng)費(fèi)的控制：項(xiàng)目總經(jīng)理在集團(tuán)會(huì)議上提議對(duì)于集團(tuán)開(kāi)發(fā)部、投研中心、合約部、質(zhì)安部、預(yù)結(jié)算部、成本管理部等為代表公司進(jìn)行相關(guān)日常工作維護(hù)需要開(kāi)銷(xiāo)或接待的費(fèi)用，若與項(xiàng)目部有關(guān)的，應(yīng)預(yù)先通知我部項(xiàng)目總經(jīng)理，我部項(xiàng)目總經(jīng)理則安排一名項(xiàng)目人員在場(chǎng)共同接待。以便項(xiàng)目總經(jīng)理能夠全面地掌控項(xiàng)目成本，進(jìn)行有計(jì)劃、有組織的開(kāi)支。

3.1.1.2.辦公費(fèi)的控制：項(xiàng)目會(huì)議決定對(duì)項(xiàng)目辦公文具、紙張進(jìn)行定量限制，并倡導(dǎo)雙面使用、OA辦公、建立共享文檔、若無(wú)必要發(fā)文且能夠溝通解決事情的，盡量不發(fā)文等措施。

3.1.1.3.圖紙數(shù)量的控制：項(xiàng)目會(huì)議決定對(duì)圖紙采用分批使用的原則，并將圖紙分類(lèi)裝訂成冊(cè)，放于公共看圖平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)工程組跟預(yù)算組共用，滿(mǎn)足招標(biāo)和施工的需要，減少曬圖費(fèi)用。

3.1.1.4.對(duì)項(xiàng)目成員的管理：

3.1.1.4.1.項(xiàng)目成員的素質(zhì)建設(shè)：由項(xiàng)目總經(jīng)理為導(dǎo)師，經(jīng)常對(duì)項(xiàng)目管理人員進(jìn)行管理方式方法、行文潤(rùn)筆、待人接物、工作流程、工程規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)等業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高項(xiàng)目成員業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理水平，著重解決好項(xiàng)目管理人員成本管理的理念和方法問(wèn)題。

3.1.1.4.2.對(duì)項(xiàng)目成員的合理運(yùn)用:我部根據(jù)項(xiàng)目各工程大小和工程難易程度等因素，并結(jié)合項(xiàng)目構(gòu)架，突破專(zhuān)業(yè)界限和職責(zé)范圍，項(xiàng)目各人員相互學(xué)習(xí)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，人人兼管，彌補(bǔ)項(xiàng)目人員缺少的、專(zhuān)業(yè)不全的缺陷，減少了人力成本。

3.1.2.進(jìn)行項(xiàng)目成本分析定位： F2-4根據(jù)項(xiàng)目總投資組織內(nèi)部專(zhuān)題會(huì)議，分析出整個(gè)項(xiàng)目的合同組成量，并將合同按專(zhuān)業(yè)來(lái)劃分管控，由項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)工程師專(zhuān)人跟蹤控制其全過(guò)程，具體方法為：

3.1.2.1.將合同按已簽訂的和未簽訂的合同來(lái)劃分工作方法。已簽訂的合同由該專(zhuān)業(yè)責(zé)任工程師負(fù)責(zé)管理監(jiān)控實(shí)施。對(duì)尚未簽訂的合同，由該專(zhuān)業(yè)責(zé)任工程師負(fù)責(zé)跟進(jìn)簽訂合同的進(jìn)度，直至合同簽訂后，合同的義務(wù)被履行完成止。

3.1.2.2.特殊工程特別對(duì)待：F2-4項(xiàng)目比較大，也特殊，目前有的合同正在履行合同義務(wù)，有的合同正在招標(biāo)，有的還處于設(shè)計(jì)階段，對(duì)于此類(lèi)的工程的成本管理，項(xiàng)目還是本著按工程專(zhuān)業(yè)劃分，由該專(zhuān)業(yè)責(zé)任工程師一跟到底原則。

3.1.2.3.分合同的輕重緩急：根據(jù)集團(tuán)營(yíng)運(yùn)計(jì)劃，區(qū)分項(xiàng)目哪些部分可以實(shí)現(xiàn)價(jià)值或者提高項(xiàng)目收益的功能, 哪些屬于關(guān)鍵線工作的，或者是工作嚴(yán)重滯后的，項(xiàng)目則列重點(diǎn)對(duì)待；列重點(diǎn)控制進(jìn)度，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的時(shí)間成本控制。

3.1.3.編制項(xiàng)目資金計(jì)劃：編制項(xiàng)目成本計(jì)劃分以下幾個(gè)步驟：

3.1.3.1.編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃：根據(jù)項(xiàng)目投資建設(shè)周期，以建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間為起點(diǎn)，倒排各工程的起始時(shí)間，并結(jié)合各工程的實(shí)際工作量來(lái)編制。

3.1.3.2.進(jìn)行項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃交底：項(xiàng)目組織專(zhuān)題會(huì)議討論研究項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，分析目前項(xiàng)目實(shí)際工程狀況和工程的難易度，對(duì)進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行交底，落到實(shí)處，形成有效文件，以確保項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。

3.1.3.3.編制項(xiàng)目資金計(jì)劃：根據(jù)已確認(rèn)的項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，并結(jié)合項(xiàng)目的各工程實(shí)際情況和合同來(lái)編制。以確保資金有效利用。

3.1.4.資金占用成本的管理與控制：按合同約定的條款、時(shí)間、合理合法地支付預(yù)付款、進(jìn)度款，使項(xiàng)目占用資金及其利率減到最低。

3.2.招投標(biāo)階段的成本管理

3.2.1注重資料的收集和整理：有了準(zhǔn)確的資料和信息，通過(guò)計(jì)算、分析、評(píng)估，才能準(zhǔn)確得出工程造價(jià)，正確地選擇優(yōu)秀的中標(biāo)單位。需要收集的資料有：

3.2.1.1.注重優(yōu)秀供選中標(biāo)單位的積累：項(xiàng)目向資源管理部要供選設(shè)計(jì)單位名錄、供選監(jiān)理單位名錄、供選施工單位名錄、供選材料供應(yīng)商名錄等，結(jié)合項(xiàng)目各工程師積累在腦海中對(duì)其的印象，可在評(píng)標(biāo)活動(dòng)中做主觀評(píng)價(jià)。

3.2.1.2.注重各種信息庫(kù)收集：項(xiàng)目要求預(yù)算組收集各種建筑材料的市場(chǎng)信息價(jià)格、材料廠商價(jià)格，建立材料信息庫(kù)。以便評(píng)價(jià)項(xiàng)目小型的經(jīng)濟(jì)標(biāo)和簽證、索賠用。

3.2.1.3.注重整理出各類(lèi)工程的單位造價(jià)表：項(xiàng)目要求預(yù)算組將集團(tuán)已完工程及已簽合同的工程整理成表，計(jì)算出單位造價(jià)，以便我部進(jìn)行樣板房、零星工程、尚未簽訂合同的工程進(jìn)行投資估算和編制資金計(jì)劃。

3.2.1.4.注重省地市頒發(fā)的建設(shè)工程法律法規(guī)等的收集：項(xiàng)目要求預(yù)算組收集各地市區(qū)建設(shè)委頒發(fā)的計(jì)價(jià)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，稅務(wù)取稅標(biāo)準(zhǔn)等。以便評(píng)價(jià)項(xiàng)目小型的經(jīng)濟(jì)標(biāo)和簽證、索賠用。有的這類(lèi)資料，我們就可以做到有法可依地進(jìn)行項(xiàng)目成本管理了。

3.2.2.對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行修改：找出招標(biāo)文件中語(yǔ)句、條款、范圍、技術(shù)要求、合同工期、合同經(jīng)濟(jì)錯(cuò)誤或容易讓人鉆空子的地方，進(jìn)行修改。項(xiàng)目工程組側(cè)重于對(duì)工程范圍、合同工期的修改，項(xiàng)目預(yù)算組側(cè)重于合同經(jīng)濟(jì)條款的修改。

3.2.3.認(rèn)真評(píng)標(biāo)：對(duì)投標(biāo)文件的語(yǔ)句、方案、組織設(shè)計(jì)、承諾書(shū)、合同工期、合同經(jīng)濟(jì)進(jìn)行分析評(píng)比，評(píng)比時(shí)，項(xiàng)目工程組側(cè)重于對(duì)技術(shù)標(biāo)的評(píng)比，項(xiàng)目預(yù)算組側(cè)重于商務(wù)標(biāo)的評(píng)比。主要控制以下幾方面：

3.2.3.1優(yōu)先選擇最優(yōu)的設(shè)計(jì)單位：在保證設(shè)計(jì)方案的技術(shù)性、安全性、經(jīng)濟(jì)合理性及使用功能的前提下，優(yōu)先選擇有資質(zhì)、有實(shí)力、規(guī)范的、質(zhì)量高的、信譽(yù)好設(shè)計(jì)單位，使設(shè)計(jì)階段投資費(fèi)用控制到最低。

3.2.3.2優(yōu)先選擇最優(yōu)的監(jiān)理單位：優(yōu)先選擇有資質(zhì)、有實(shí)力、規(guī)范的、盡職責(zé)的、信譽(yù)好的、監(jiān)理方案最經(jīng)濟(jì)合理的監(jiān)理單位，使監(jiān)理投資費(fèi)用控制到最低。

3.2.3.3優(yōu)先選擇最優(yōu)的施工單位：在保證施工方案的技術(shù)性、安全性、經(jīng)濟(jì)合理性、滿(mǎn)足施工工期及建筑使用功能的前提下，優(yōu)先選擇有資質(zhì)、有實(shí)力、規(guī)范的、質(zhì)量高的、信譽(yù)好、工期最短的、費(fèi)用最低的施工單位，使施工階段投資費(fèi)用控制到最低。

3.2.3.4優(yōu)先選擇最優(yōu)的材料供應(yīng)商：在保證產(chǎn)品有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、合格證、檢驗(yàn)報(bào)告且能夠滿(mǎn)足建設(shè)工期及建筑使用功能的前提下，優(yōu)先選擇有資質(zhì)、有實(shí)力、規(guī)范的、質(zhì)量高的、信譽(yù)好、排產(chǎn)工期短的、報(bào)價(jià)最低的材料供應(yīng)商，使建設(shè)成本控制到最低。

3.2.4.對(duì)招投標(biāo)的進(jìn)度控制：項(xiàng)目要求各專(zhuān)業(yè)主管工程師根據(jù)項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，排查跟進(jìn)招標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、確定單位及投標(biāo)單位進(jìn)場(chǎng)的時(shí)間是否合理，是否滿(mǎn)足項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行分析調(diào)控，通過(guò)提醒、預(yù)警并協(xié)作合約部按總進(jìn)度計(jì)劃完成招標(biāo)任務(wù)。

3.3.設(shè)計(jì)階段的成本管理：

3.3.1.對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度進(jìn)行把控：項(xiàng)目要求各專(zhuān)業(yè)主管工程師根據(jù)項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，排查跟進(jìn)設(shè)計(jì)出圖的時(shí)間是否滿(mǎn)足設(shè)計(jì)合同工期，各階段設(shè)計(jì)進(jìn)度是否跟設(shè)計(jì)合同節(jié)點(diǎn)工期吻合。

3.3.2.跟進(jìn)設(shè)計(jì)圖審查進(jìn)度：項(xiàng)目要求各專(zhuān)業(yè)主管工程師根據(jù)項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，通過(guò)提醒、預(yù)警并協(xié)作投研中心督促審圖單位在合理的時(shí)間里完成圖紙審查工作，以滿(mǎn)足項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃要求，實(shí)現(xiàn)時(shí)間成本的價(jià)值。

3.4.施工準(zhǔn)備階段的成本管理

項(xiàng)目建設(shè)確定以后,控制好初步設(shè)計(jì)和技術(shù)設(shè)計(jì)階段,基本上就控制了資源消耗規(guī)模和品質(zhì),這也是我們常說(shuō)的成本事前控制。為此,要把握以下幾點(diǎn):

3.4.1.做好圖紙的收發(fā)與登記：項(xiàng)目規(guī)定資料員一定要做好圖紙的收發(fā)時(shí)間、數(shù)量、版本、收發(fā)人等登記工作，并及時(shí)通知項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)主管工程師，以防圖紙遺失和便于專(zhuān)業(yè)主管工程師開(kāi)展下部工作。專(zhuān)業(yè)主管工程師則組織圖紙會(huì)審、下達(dá)招標(biāo)任務(wù)書(shū)和做好圖紙發(fā)放處理任務(wù)單，以明確相關(guān)部門(mén)需要協(xié)作的工作。

3.4.2.加大工程師看圖紙的力度，及時(shí)糾錯(cuò)：項(xiàng)目規(guī)定各工程師每日必須找出一個(gè)設(shè)計(jì)存在的錯(cuò)誤或者遺漏等問(wèn)題出來(lái)，提請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院在施工前糾錯(cuò)或者補(bǔ)圖，避免因錯(cuò)誤引起工程拆改等二次投入。

3.4.3.密切關(guān)注建筑使用功能與設(shè)計(jì)使用的差異：項(xiàng)目規(guī)定各專(zhuān)業(yè)主管工程師積極跟營(yíng)運(yùn)、投研起得聯(lián)系，密切關(guān)注建筑實(shí)際使用功能可能會(huì)發(fā)生的變化，或者原設(shè)計(jì)本身跟使用功能不相符，力求在未施工前及時(shí)地發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提前糾正，以此來(lái)降低工程成本。

3.4.4.對(duì)合同管控：項(xiàng)目規(guī)定各工程師每日必須認(rèn)真仔細(xì)解讀合同條款、施工范圍、計(jì)價(jià)原則，找出一個(gè)合同存在的問(wèn)題出來(lái)，抓好合同管理的攻與守，在合同執(zhí)行期間密切注意合同的進(jìn)展效果，以防止被對(duì)方索賠。

3.5.施工過(guò)程階段的成本管理

項(xiàng)目施工階段成本管理是施工項(xiàng)目全過(guò)程控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，因此，應(yīng)認(rèn)真分析、對(duì)待項(xiàng)目施工過(guò)程中的技術(shù)問(wèn)題和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，用一套切實(shí)可行的辦法，最大限度控制項(xiàng)目成本，以獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。

3.5.1.工程文檔的管理：項(xiàng)目要求資料員做好合同、合同協(xié)議、經(jīng)常性的工地會(huì)議紀(jì)要、工作聯(lián)系單、簽證單、變更單、技術(shù)核定單、圖紙會(huì)審紀(jì)要、施工方案、請(qǐng)款單、圖紙等日常性管理工作，這些作為合同內(nèi)容的一種延伸和解釋?zhuān)仨毻暾４妫瑫r(shí)建立檔案和管理臺(tái)賬，以便查閱。

3.5.2.對(duì)工程變更進(jìn)行跟蹤分析：因F2-4項(xiàng)目施工圖版本多，項(xiàng)目要求各專(zhuān)業(yè)主管工程師必須核查設(shè)計(jì)變更收發(fā)時(shí)間、版本、圖紙變更內(nèi)容是否跟原施工圖相符合，并核出變更跟原圖紙存在有多大的差異性，作判斷有無(wú)變更的必要，預(yù)算組則對(duì)其變更估算出造價(jià)的增減值，并根據(jù)施工現(xiàn)狀，判斷變更下發(fā)的時(shí)間在施工前還是施工后，若在施工前下發(fā)，則不引起二次投入。若施工后下發(fā)的變更，則做好該施工節(jié)點(diǎn)的同期記錄，計(jì)量引起的損失，是否要追究設(shè)計(jì)責(zé)任并備案。集團(tuán)規(guī)定委托、指令、變更、簽證發(fā)放、審批規(guī)范化，直接委托造價(jià)不大于目標(biāo)成本的10%。

3.5.3.對(duì)施工方案比選：項(xiàng)目要求各專(zhuān)業(yè)主管工程師對(duì)施工過(guò)程中的各個(gè)階段的施工方案進(jìn)行比選，應(yīng)用價(jià)值工程等方法對(duì)項(xiàng)目做多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較分析，努力挖掘節(jié)約工程投資的潛力，從而達(dá)到控制工程成本，獲取更高經(jīng)濟(jì)效益的目的。

3.5.4.材料的成本管理與控制：工程項(xiàng)目所需的材料成本控制分兩種：

3.5.4.1甲供材料的控制：在進(jìn)行甲供材料招標(biāo)時(shí)，建議合約部在訂貨時(shí)，材料的質(zhì)量、規(guī)格、型號(hào)一定要滿(mǎn)足工程的功能要求和項(xiàng)目工期要求。同時(shí)應(yīng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值，減少資金占用，合理確定材料進(jìn)場(chǎng)的時(shí)間、批量和批次，盡可能降低成本。

3.5.4.2.乙供材料的控制：把控進(jìn)場(chǎng)材料品牌與合同要求一致，并檢查進(jìn)場(chǎng)材料是否合格，滿(mǎn)足合同規(guī)定的質(zhì)量要求和設(shè)計(jì)要求。

3.5.5.對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的美化管理;我部要求施工現(xiàn)場(chǎng)要保證干凈、衛(wèi)生、平整且硬地化，文明化、標(biāo)準(zhǔn)化，通過(guò)美化施工現(xiàn)場(chǎng)管理手段，來(lái)吸引小業(yè)主參觀考察，給項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，為項(xiàng)目增值。

3.5.6.對(duì)工程質(zhì)量的管理：我部要求每天跟蹤檢查項(xiàng)目工程質(zhì)量，著重對(duì)照藍(lán)圖檢查承重結(jié)構(gòu)的鋼柱及鋼筋數(shù)量、直徑、搭接長(zhǎng)度、布筋是否符合設(shè)計(jì)要求，檢查混凝土的強(qiáng)度等級(jí)、振搗及養(yǎng)護(hù)情況，監(jiān)督防止施工單位偷工減料，偷改改進(jìn)設(shè)計(jì)。并合理地在滿(mǎn)足質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的前提下，控制各種質(zhì)量檢測(cè)數(shù)量，以降低檢測(cè)檢驗(yàn)費(fèi)用。比如F2-4基坑檢測(cè)由每天檢測(cè)一次改為一周檢測(cè)一次。就大大降低了工程成本。

3.5.7.對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全管理：項(xiàng)目部規(guī)定每天下午組織由監(jiān)理工程師、施工單位、項(xiàng)目工程師組成的安全巡查專(zhuān)班對(duì)工地的安全情況進(jìn)行全面的檢查，以確保項(xiàng)目安全，從而降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

3.5.8.對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理：現(xiàn)場(chǎng)簽證是工程建設(shè)過(guò)程中一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，許多工程由于現(xiàn)場(chǎng)簽證的不嚴(yán)肅，引起工程成本失控。嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，要求工程技術(shù)人員與工程經(jīng)濟(jì)人員相互配合，不僅做到“隨做隨簽”，按集團(tuán)制度辦理現(xiàn)場(chǎng)簽證，現(xiàn)場(chǎng)簽證造價(jià)不得超過(guò)11.95元/平方米，總費(fèi)用不得超過(guò) 70.76萬(wàn)元，但我部力爭(zhēng)將簽證費(fèi)用控制在以下指標(biāo)內(nèi)：

費(fèi)用≤土建、幕墻總造價(jià)的3‰

≤機(jī)電總造價(jià)的1﹪

≤裝修總造價(jià)的2﹪

≤其他工程總造價(jià)的1.5‰

因此我部還應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)：

3.5.8.1.建立嚴(yán)格的簽證獎(jiǎng)懲制度：所有的現(xiàn)場(chǎng)簽證必須經(jīng)施工單位項(xiàng)目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師、設(shè)計(jì)單位代表、業(yè)主代表四方共同簽字方為有效。預(yù)算組人員應(yīng)該認(rèn)真做好簽證工作，嚴(yán)格把控簽證關(guān)。當(dāng)預(yù)算組送審簽證預(yù)結(jié)算部二審結(jié)果，與項(xiàng)目部預(yù)算組送審價(jià)不一致時(shí)，雙方進(jìn)行對(duì)數(shù)。如|（送審價(jià)-對(duì)數(shù)結(jié)果）/送審價(jià)|<=10%，為可接受誤差范圍，對(duì)雙方不予獎(jiǎng)懲。如|（送審價(jià)-對(duì)數(shù)結(jié)果）/送審價(jià)|>10%，則對(duì)項(xiàng)目部預(yù)算組予以罰款，同時(shí)對(duì)預(yù)結(jié)算部予以獎(jiǎng)勵(lì)。罰款/獎(jiǎng)勵(lì)額度=（|送審價(jià)-對(duì)數(shù)結(jié)果|-送審價(jià)*10%）*3%。

3.5.8.2.時(shí)間管理：簽證事件發(fā)生時(shí)間的準(zhǔn)確是簽證準(zhǔn)確度的基礎(chǔ)，也是基本要求之一。因此簽證管理要保存好設(shè)計(jì)變更通知、施工圖紙、會(huì)議紀(jì)要、通知單、停工令、圖紙答疑、工程聯(lián)系單、開(kāi)工報(bào)告、人材機(jī)進(jìn)出場(chǎng)報(bào)告、材料信息、國(guó)家關(guān)于計(jì)價(jià)取費(fèi)或者收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)文件等反映每一起始事件的信息到達(dá)對(duì)方的時(shí)間或者發(fā)文里公認(rèn)的有效時(shí)間。有了一手的準(zhǔn)確時(shí)間，才能計(jì)算出有效時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生的準(zhǔn)確經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

3.5.8.3.簽證用語(yǔ)管理：簽證用語(yǔ)要準(zhǔn)確表達(dá)簽證的實(shí)際目的，用詞要標(biāo)準(zhǔn)，正確。不能模棱兩可，更不能含糊不清。做到一事一單，不要一份簽證單中寫(xiě)入幾件不同的簽證事件。

3.5.8.4.簽證成立必須要有原始依據(jù)：舉證要正確，目的要明確。資料記載或附件要詳細(xì)、齊全、真實(shí)。調(diào)查有無(wú)設(shè)計(jì)變更、有無(wú)建設(shè)方主管指令。未經(jīng)建設(shè)方、設(shè)計(jì)方及監(jiān)理方許可，承包方自己隨意改動(dòng)引起的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償事件。不予以簽證。

3.5.8.5.簽證文檔的管理：必須由專(zhuān)人保存完整簽證原始文件，嚴(yán)防承包商涂改或調(diào)換簽證文件。

3.5.8.6.簽證編號(hào)管理：建立簽證編號(hào)本，按照專(zhuān)業(yè)、承包單位分類(lèi)有順序有標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一編號(hào)。防止簽證重復(fù)，以便備查。

3.5.8.7.簽證人品管理：負(fù)責(zé)簽證受理人員要思想品質(zhì)端正，嚴(yán)禁以少簽多、高估冒算、巧立名目、弄虛作假地給予高額簽證，并從中謀取回扣。不要膽小怕事地迫于承包商的淫威給予假簽證。也不要故意刁難承包商，一定要本著造價(jià)員應(yīng)有的公平、公正、公開(kāi)、守法、合理的職業(yè)道德實(shí)事求是地處理簽證。

3.5.8.8.提高簽證專(zhuān)業(yè)知識(shí)：預(yù)算組專(zhuān)業(yè)知識(shí)要精益求精，要求既要懂造價(jià)工程知識(shí)，也要熟悉施工知識(shí)。這樣才能防止漏算、冒算、多算、重復(fù)算或者少算。

3.5.8.9.簽證文化素養(yǎng)管理：簽證受理人員也要有一定的文化素養(yǎng)，要有準(zhǔn)確解讀建設(shè)法律法規(guī)、造價(jià)計(jì)價(jià)規(guī)范、計(jì)價(jià)工具、合同文件、簽證文件的能力和批閱文件的能力。要知道在解讀錯(cuò)誤的前提下所做任何工作都是白費(fèi)的。

3.5.8.10.簽證權(quán)限管理：駐場(chǎng)簽證人員一定要明確自己的簽證權(quán)限。對(duì)于簽證單所涉及的專(zhuān)業(yè)范圍權(quán)限、費(fèi)用大小權(quán)限一定要作一個(gè)初步評(píng)價(jià)。一定要是在授權(quán)范圍內(nèi)執(zhí)業(yè)。非執(zhí)業(yè)范圍內(nèi)的必須提請(qǐng)高層領(lǐng)導(dǎo)派相關(guān)該執(zhí)業(yè)范圍的授權(quán)人員受理，或協(xié)同受理。簽證權(quán)限分8 種：

3.5.8.10.1.變更或簽證單，主動(dòng)變更費(fèi)用金額≤5萬(wàn)元以?xún)?nèi)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理直接終審，報(bào)預(yù)算部、成本管理部備案。

3.5.8.10.2.變更或簽證單，主動(dòng)變更費(fèi)用5萬(wàn)＞金額≤15萬(wàn)元以?xún)?nèi)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，項(xiàng)目中心副總裁終審、報(bào)成本管理部備案。

3.5.8.10.3.變更或簽證單，主動(dòng)變更費(fèi)用金額＞15萬(wàn)元以?xún)?nèi)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，成本管理部三審，合約中心副總裁四審，項(xiàng)目中心副總裁五審、行政總裁終審。

3.5.8.10.4.變更或簽證單，累計(jì)簽證超過(guò)單項(xiàng)合同額的10%且累計(jì)金額超過(guò)100萬(wàn)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，成本管理部三審，合約中心副總裁四審，項(xiàng)目中心副總裁五審、行政總裁終審。

3.5.8.10.5.變更或簽證單，被動(dòng)變更費(fèi)用金額≤1萬(wàn)元以?xún)?nèi)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理直接終審，報(bào)預(yù)算部、成本管理部備案。

3.5.8.10.6.變更或簽證單，被動(dòng)變更費(fèi)用1萬(wàn)＞金額≤5萬(wàn)元以?xún)?nèi)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，項(xiàng)目中心副總裁終審、報(bào)成本管理部備案。

3.5.8.10.7.變更或簽證單，被動(dòng)變更費(fèi)用金額＞5萬(wàn)元以?xún)?nèi)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，成本管理部三審，合約中心副總裁四審，項(xiàng)目中心副總裁五審、行政總裁終審。

3.5.8.10.8.變更或簽證單，累計(jì)簽證超過(guò)單項(xiàng)合同額的10%且累計(jì)金額超過(guò)100萬(wàn)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，成本管理部三審，合約中心副總裁四審，項(xiàng)目中心副總裁五審、行政總裁終審。

3.5.8.11.簽證程序管理：施工單位報(bào)簽證經(jīng)監(jiān)理人員審核后，報(bào)甲方工程組、預(yù)算組審核，項(xiàng)目老總審批后再由項(xiàng)目文員送預(yù)算部、成本管理部復(fù)核交項(xiàng)目中心總裁、行政總裁審批后下發(fā)備案。項(xiàng)目部預(yù)算組負(fù)責(zé)簽證結(jié)算、竣工結(jié)算的一級(jí)審核，預(yù)結(jié)算部負(fù)責(zé)二級(jí)審核，成本管理部抽取10%進(jìn)行三級(jí)審核。

3．5.8.12.簽證信息庫(kù)管理：建立建筑材料信息庫(kù)、建設(shè)工程市場(chǎng)管理法律法規(guī)信息庫(kù)、省地市各稅費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)、各材料廠商供應(yīng)材價(jià)庫(kù)、各省地市各類(lèi)工程造價(jià)指標(biāo)庫(kù)、各省地市物價(jià)信息庫(kù)、本單位各類(lèi)工程各年份造價(jià)指標(biāo)庫(kù)等信息是實(shí)現(xiàn)快捷、準(zhǔn)確簽證的必備工具。

3.5.8.13.簽證主動(dòng)控制管理：組織各專(zhuān)業(yè)看圖，找出設(shè)計(jì)存在的漏洞、錯(cuò)誤，在施工單位未進(jìn)行本項(xiàng)施工工作前，及時(shí)彌補(bǔ)設(shè)計(jì)缺陷或設(shè)計(jì)跟使用功能不對(duì)口的錯(cuò)誤。提前下發(fā)變更圖紙。避免產(chǎn)生拆改等二次投入，引發(fā)不必要的簽證。

3.5.8.14.反簽證管理：不定時(shí)派專(zhuān)業(yè)造價(jià)人員抽查施工質(zhì)量、進(jìn)場(chǎng)材料質(zhì)量，對(duì)照?qǐng)D紙和合同文件檢查合同落實(shí)的情況是否合同要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、圖紙相符。如果不相符合就應(yīng)該按照合同給予反簽證。

3.5.9.成本分析： 項(xiàng)目要求各施工單位進(jìn)度報(bào)告提供了每一月實(shí)際完成的工程量、工程成本實(shí)際支付情況等重要信息。送交我部核對(duì)確認(rèn)，我部則通過(guò)實(shí)際情況與成本計(jì)劃相比較,找出二者之間的差別,分析偏差產(chǎn)生的原因,從而采取措施改進(jìn)以后工作。

3.5.10.實(shí)行同期記錄管理：項(xiàng)目要求每一個(gè)變更發(fā)出以后，必須做好施工現(xiàn)場(chǎng)同期記錄。以防施工單位盲目索賠等。同期記錄要求施工單位提前一日發(fā)通知給監(jiān)理單位、我部工程組、和預(yù)算組組長(zhǎng)，預(yù)算組組長(zhǎng)及時(shí)打電話或發(fā)短信通知預(yù)算部老總派相關(guān)專(zhuān)業(yè)預(yù)算工程師下現(xiàn)場(chǎng)，再由預(yù)算組人員偕同預(yù)算部人員、工程組人員、監(jiān)理工程師、施工單位預(yù)算人員、工程組人員見(jiàn)證并拍照，當(dāng)場(chǎng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行手寫(xiě)文字描敘，簽名并注上時(shí)間。同期記錄必須是在造成二次投入的時(shí)候發(fā)起，所以應(yīng)附上經(jīng)監(jiān)理方、甲方工程組、預(yù)算組、預(yù)算部、施工單位簽字確認(rèn)的拆改前和拆改后成型的圖片。以備用于簽證依據(jù)。

3.5.11.工程索賠的控制：所以我部會(huì)議決定，每日下班前，各專(zhuān)業(yè)寫(xiě)好當(dāng)日的施工日志，描敘好現(xiàn)場(chǎng)人、材、機(jī)的數(shù)量、事情起始末的時(shí)間原因及過(guò)程，并記錄號(hào)當(dāng)日夜間需要值班工程師跟進(jìn)的事情。夜間值班人員也在下班前記錄好夜間值班的情況，明日需要繼續(xù)跟進(jìn)的工作。以便遭遇工程項(xiàng)目施工過(guò)程中,由于現(xiàn)場(chǎng)條件、氣候環(huán)境的變化、標(biāo)書(shū)、施工說(shuō)明、圖紙中各種錯(cuò)誤以及其它原因?qū)е碌墓ぷ髁?、工期、工程造價(jià)的變化,造成的成本超支引起索賠時(shí)，分析索賠是否成立，若成立，應(yīng)該給予多少賠償。

3.5.12.進(jìn)度款的控制：我部工程組和預(yù)算組根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度，嚴(yán)格將進(jìn)度款的開(kāi)支范圍控制在合同成本范圍內(nèi)。嚴(yán)格按合同和請(qǐng)款流程進(jìn)行審批工程進(jìn)度款：主要控制手段如下：

3.5.12.1審查進(jìn)度月報(bào)：施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表；我部工程組、預(yù)算組會(huì)同監(jiān)理人員，對(duì)照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料后確認(rèn)其實(shí)際完成進(jìn)度；

3.5.12.2.審查請(qǐng)款資料：施工單位再根據(jù)已經(jīng)確認(rèn)的進(jìn)度量計(jì)算工程價(jià)值，按照合同約定的進(jìn)度支付條款申報(bào)請(qǐng)款資料，進(jìn)度請(qǐng)款資料中必須附上工人工資支付證明文件，確保工程款用于優(yōu)先發(fā)放工人工資，以防挪用。

3.5.12.3.審核進(jìn)度款：進(jìn)度款經(jīng)監(jiān)理人員、甲方工程組、預(yù)算組人員審核后，報(bào)集團(tuán)會(huì)計(jì)部、質(zhì)安部、預(yù)算部、成本管理部門(mén)復(fù)核工程價(jià)值量；經(jīng)財(cái)務(wù)部門(mén)審核后報(bào)項(xiàng)目中心總裁、行政總裁審批后，由財(cái)務(wù)部通知項(xiàng)目部，項(xiàng)目部再通知施工單位開(kāi)具好領(lǐng)款稅票到財(cái)務(wù)部領(lǐng)款，財(cái)務(wù)部按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺(tái)帳。

3.5.12.4.核對(duì)以往支付臺(tái)賬：財(cái)務(wù)部在支付進(jìn)度款時(shí)，應(yīng)該按照合同約定的時(shí)間扣減預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用和由我司代付的勞保金、淤泥排放費(fèi)等債權(quán)、債務(wù)。

3.5.12.5.核對(duì)計(jì)劃值跟實(shí)際值，堅(jiān)持總額把控原則：工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià)80%時(shí)，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。

3.6.竣工結(jié)算階段的成本管理

3.6.1.組織竣工結(jié)算班組：由具有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，又有相當(dāng)專(zhuān)業(yè)知識(shí)、充分發(fā)揮預(yù)結(jié)算工作職能作用的預(yù)結(jié)算人員組成。

3.6.2.建立嚴(yán)格的預(yù)結(jié)算審核獎(jiǎng)懲制度：詳見(jiàn)5.12.1.建立嚴(yán)格的簽證獎(jiǎng)懲制度

3.6.3.制定初審—專(zhuān)審—定案等三審預(yù)結(jié)算審批流程運(yùn)行程序：詳見(jiàn)5.12.11.簽證程序管理

3.6.4.結(jié)算依據(jù)管理:審查承包商結(jié)算依據(jù)的真實(shí)性，完整性是結(jié)算的首要工作。結(jié)算依據(jù)有：(1)招投標(biāo)文件；（2）圖紙答疑；（3）中標(biāo)通知書(shū)；（4）施工承包合同或補(bǔ)充協(xié)議,（5）圖紙會(huì)審記錄；（6）開(kāi)、竣工報(bào)告書(shū);(7)設(shè)計(jì)施工圖及竣工圖;(8)設(shè)計(jì)變更通知書(shū);(9)現(xiàn)場(chǎng)簽證記錄;(10)甲、乙方供料手續(xù)或有關(guān)規(guī)定;(11)采用有關(guān)的工程定額、專(zhuān)用定額與工期相應(yīng)的市場(chǎng)材料價(jià)格以及有關(guān)預(yù)結(jié)算文件等。（12）已審批的索賠報(bào)告文件。（13）由監(jiān)理單位簽發(fā)、項(xiàng)目主管簽字的工程結(jié)算許可證。結(jié)算依據(jù)不合格不予受理的有：（1）沒(méi)有簽訂合同的工程項(xiàng)目。（2）工程項(xiàng)目中質(zhì)量不合格的部分。（3）未經(jīng)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)驗(yàn)收核實(shí)（或無(wú)計(jì)算依據(jù)）的工程量、工程價(jià)。（4）無(wú)監(jiān)理工程師、建設(shè)方簽字簽章認(rèn)可的簽證文件和索賠文件。各類(lèi)預(yù)結(jié)算的編制依據(jù)，應(yīng)按如下順序：

a)合同及合同附件、招標(biāo)文件等。

b)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。

c)事實(shí)（預(yù)結(jié)算人員親眼所見(jiàn)或親自了解的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)）。

d)乙方送審文件的程序是否嚴(yán)謹(jǐn)。

3.6.5.結(jié)算資料控制：審查結(jié)算資料是否提交齊全、是否真實(shí)、是否合乎結(jié)算要求不僅牽涉到是否受理結(jié)算的關(guān)鍵問(wèn)題。而且也影響到最終結(jié)算金額的大小。

3.6.6.利用微機(jī)電算實(shí)現(xiàn)高效率化：我部預(yù)算組利用微機(jī)編制工作預(yù)結(jié)算，可提高工程預(yù)結(jié)算編制速度，縮短預(yù)結(jié)算編制周期，大大提高工作效率;避免以往用手算而造成的數(shù)字計(jì)算、套用定額和費(fèi)用計(jì)取上出現(xiàn)的各種差錯(cuò)，相應(yīng)提高預(yù)結(jié)算編制的準(zhǔn)確性;節(jié)約人力和時(shí)間，使預(yù)算人員有更多的時(shí)間和精力進(jìn)行基礎(chǔ)資料的搜集、整理、分析和研究，從而大大提高工作質(zhì)量。

3.6.7.對(duì)送審工程竣工結(jié)算的控制

3.6.7.1.合同履行完畢或竣工驗(yàn)收合格后，由項(xiàng)目部工程組向供方發(fā)放【結(jié)算通知書(shū)】，供方負(fù)責(zé)編制報(bào)送竣工結(jié)算書(shū)及結(jié)算資料至項(xiàng)目部，項(xiàng)目部工程組審核以下相關(guān)資料并匯總后分類(lèi)填報(bào)【結(jié)算交接單】。

3.6.7.1.1.合同工期的完成情況。

3.6.7.1.2.工程質(zhì)量情況判斷。

3.6.7.1.3.現(xiàn)場(chǎng)簽證單、技術(shù)核定單和變更臺(tái)帳的比較核對(duì)。

3.6.7.1.4..設(shè)備、材料數(shù)量統(tǒng)計(jì)。

3.6.7.1.5.工程款支付情況的確認(rèn)。

3.6.7.1.6甲方索賠資料的整理統(tǒng)計(jì)；甲方索賠資料包括但不限于減帳指示、信函、備忘錄、聲明等；索賠類(lèi)別包括減帳、漏做工程、質(zhì)量不合格工程、拖期、擾民、鬧事、員工停工、不配合工作、不協(xié)調(diào)、偷工減料、代替品等。

3.6.7.1.7.審核確認(rèn)后的竣工圖紙。

3.6.7.2.項(xiàng)目部預(yù)結(jié)算組審核各責(zé)任部門(mén)所報(bào)送竣工資料及結(jié)算交接單無(wú)誤后，按施工合同、變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等經(jīng)濟(jì)資料安排項(xiàng)目的工程竣工結(jié)算。項(xiàng)目部預(yù)結(jié)算組須及時(shí)編制結(jié)算書(shū)。結(jié)算資料包括但不限于以下內(nèi)容：

3.6.7.2.1.招投標(biāo)文件有關(guān)資料。

3.6.7.2.2.工程施工總、分包合同、補(bǔ)充合同或施工協(xié)議書(shū)。

3.6.7.2.3.工程竣工全套圖紙（土建、安裝等）。

3.6.7.2.4.設(shè)計(jì)變更圖紙、簽證單、技術(shù)核定單、圖紙會(huì)審交底紀(jì)要。

3.6.7.2.5.施工組織設(shè)計(jì)。

3.6.7.2.6.施工過(guò)程中雙方簽證資料（甲方認(rèn)可的）。

3.6.7.2.7.地質(zhì)勘探報(bào)告。

3.6.7.2.8.甲供材料設(shè)備清單。

3.6.7.2.9.開(kāi)箱驗(yàn)貨單、材料入庫(kù)單。

3.6.7.2.10.施工形象進(jìn)度月報(bào)表。

3.6.7.2.11.水電費(fèi)。

3.6.7.2.12.開(kāi)竣工報(bào)告。

3.6.7.2.13.隱蔽工程驗(yàn)收資料。

3.6.7.2.14.樁基資料。

3.6.7.2.15.場(chǎng)地三通一平資料。

3.6.7.2.16.混凝土級(jí)配單。

3.6.7.2.17.其他。

3.6.7.3.項(xiàng)目部預(yù)結(jié)算組根據(jù)編制的結(jié)算書(shū)、【結(jié)算交接單】及其他經(jīng)濟(jì)資料對(duì)結(jié)算申請(qǐng)進(jìn)行初步核定，填寫(xiě)【竣工結(jié)算造價(jià)確認(rèn)書(shū)】并由項(xiàng)目部總經(jīng)理簽字確認(rèn)。

3.6.7.4.項(xiàng)目部填寫(xiě)【工程結(jié)算審批表】，按照【授權(quán)手冊(cè)】完成審核/審批。

3.6.7.5.結(jié)算過(guò)程中各級(jí)結(jié)算審核機(jī)構(gòu)部應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

3.6.7.5.1.結(jié)算的工程量核實(shí)，不清之處或需要現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)的，由預(yù)結(jié)算部組織、相關(guān)責(zé)任部門(mén)配合到工地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地測(cè)量核實(shí)并確認(rèn)。

3.6.7.5.2.結(jié)算單價(jià)在合同中有規(guī)定的，則按合同規(guī)定執(zhí)行。結(jié)算單價(jià)在合同中未規(guī)定的則參照定額和市場(chǎng)合理定價(jià)進(jìn)行確定。

3.6.7.5.3.復(fù)核變更簽證，有權(quán)更正現(xiàn)場(chǎng)工程師及監(jiān)理已確認(rèn)但不符事實(shí)的工程量。

3.6.7.5.4.現(xiàn)場(chǎng)簽證應(yīng)當(dāng)具備甲方現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人簽字及有效蓋章、變更確認(rèn)單，二者缺一，不得進(jìn)行結(jié)算。

3.6.7.5.5.材料價(jià)差嚴(yán)格按材料限價(jià)調(diào)整。

3.6.7.5.6.按工程合同確定的結(jié)算方式計(jì)算結(jié)算總價(jià)，在審核結(jié)算書(shū)、與承包方核對(duì)時(shí)參照合同進(jìn)行甲供材料、工期獎(jiǎng)罰、質(zhì)量獎(jiǎng)罰、安全獎(jiǎng)罰等（以上各項(xiàng)以下簡(jiǎn)稱(chēng)各類(lèi)獎(jiǎng)罰）費(fèi)用的計(jì)算、扣除。（總承包工程此項(xiàng)內(nèi)容在工程清算中進(jìn)行）。

3.6.7.6.其他結(jié)算規(guī)定

3.6.7.6.1.結(jié)算書(shū)由項(xiàng)目部預(yù)算組統(tǒng)一編號(hào)，并負(fù)責(zé)簽字蓋章，編號(hào)格式為：

××× － ×× － ××× － JS － 00

1（原合同編號(hào)）（結(jié)算縮寫(xiě)）（編號(hào)）

3.6.7.6.2.各責(zé)任部門(mén)必須依據(jù)審批通過(guò)且蓋章生效后的結(jié)算書(shū)，按照合同及結(jié)算規(guī)定進(jìn)行結(jié)算申請(qǐng)、支付。未經(jīng)審批的結(jié)算，財(cái)務(wù)部將不進(jìn)行支付。

3.6.7.6.3.對(duì)三方協(xié)議的結(jié)算付款，要求有三方簽字蓋章認(rèn)可的結(jié)算書(shū)方可支付結(jié)算工程款。

3.6.7.6.4.結(jié)算資料需具有100％的可復(fù)查性，并隨同 “結(jié)算審批單” 流轉(zhuǎn)。結(jié)算手續(xù)完畢后，所有結(jié)算資料由成本管理部統(tǒng)一編號(hào)存檔。

3.6.7.6.5.工程結(jié)算分析：竣工結(jié)算完成之后，對(duì)典型工程案例，成本管理部、預(yù)結(jié)算部應(yīng)編制工程結(jié)算成本和目標(biāo)成本的對(duì)比分析，并總結(jié)項(xiàng)目目標(biāo)成本控制的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

3.7.動(dòng)用前準(zhǔn)備階段成本管理

3.7.1、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段的投資控制

3.7.1.1 編制本階段資金使用計(jì)劃,并控制其執(zhí)行,必要時(shí)調(diào)整計(jì)劃;

3.7.1.2 進(jìn)行投資計(jì)劃值與實(shí)際值的比較,提交各種投資控制報(bào)告;

3.7.1.3 審核本階段各類(lèi)付款;

3.7.1.4 審核及處理施工綜合索賠事宜;

3.7.1.5 參與討論工程決算中的一些問(wèn)題;

3.7.1.6 編制投資控制總結(jié)報(bào)告。

3.7.2、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段的進(jìn)度控制：進(jìn)度和成本是相連的，進(jìn)度的緩慢直接影響成本的大小，進(jìn)度在項(xiàng)目體現(xiàn)為時(shí)間成本，進(jìn)度快，時(shí)間短，則成本小。進(jìn)度拖得越緩慢，資金占用的時(shí)間就越長(zhǎng)，成本也就越高。進(jìn)度控制應(yīng)從以下兩點(diǎn)著手：

3.7.2.1 編制本階段的進(jìn)度計(jì)劃,并控制其執(zhí)行,必要時(shí)作調(diào)整;

3.7.2.2 提交各種進(jìn)度控制總結(jié)報(bào)告。

3.7.3、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段的合同管理：合同是預(yù)結(jié)算的依據(jù)，也是索賠的解釋性文件。合同管理的好壞，直接影響成本的大小。合同管理應(yīng)該從以下方面著手：

3.7.3.1 進(jìn)行各類(lèi)合同的跟蹤管理,并提供合同管理的各種報(bào)告;

3.7.3.2 處理有關(guān)工程索賠事宜,并處理合同糾紛;

3.7.3.3 處理合同中的未完事項(xiàng)。

3.7.4、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段的信息管理：信息是無(wú)形價(jià)值，往往給項(xiàng)目增值，它是成本分析的必要文件，信息管控應(yīng)注重以下幾方面：

3.7.4.1 進(jìn)行各種工程信息的收集、整理和存檔;

3.7.4.2 提供種類(lèi)工程項(xiàng)目管理報(bào)告;

3.7.4.3 督促項(xiàng)目實(shí)施單位整理工程技術(shù)資料;

3.7.4.4 組織提交竣工資料;

3.7.4.5 組織編制重要設(shè)施的使用及維護(hù)手冊(cè)。

3.7.5、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段的組織與協(xié)調(diào)費(fèi)用管理

3.7.5.1 組織和協(xié)調(diào)參與工程建設(shè)各單位之間的關(guān)系的費(fèi)用控制

3.7.5.2 向各政府主管部門(mén)辦理各項(xiàng)投入使用事項(xiàng)費(fèi)用控制

3.7.6.物業(yè)人員培訓(xùn)的成本管理

3.7.7.剩余甲供材料物資的處置

3.7.8.組織各種儀式及活動(dòng)的成本管理

3.8.保修階段的成本管理

保修服務(wù)階段的成本高低，首先取決于工程設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量好壞，做好工程質(zhì)量工作，則可以將保修費(fèi)用降到最低水平。

3.8.1.劃分責(zé)任界限：作好建筑物的使用說(shuō)明書(shū)和保修書(shū)，分清項(xiàng)目部、物業(yè)管理部和用戶(hù)各方應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任、費(fèi)用、范圍、期限，杜絕非項(xiàng)目部自身責(zé)任所發(fā)生的保修支出。

3.8.2.采取一次性扣留保修金：根據(jù)實(shí)際工程質(zhì)量，對(duì)保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，合理預(yù)計(jì)可能發(fā)生的維修費(fèi)用，留足保修費(fèi)用。并做出保修計(jì)劃，以此作為保修費(fèi)用的控制依據(jù)。

3.8.3.嚴(yán)格工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收：“移交證明書(shū)”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)部門(mén)同時(shí)簽署；原則上提高工程質(zhì)量，入伙后一年內(nèi)因工程質(zhì)量造成的維修、賠償費(fèi)用不得超過(guò)5元/m2.3.8.4.處理好遺留工程質(zhì)量問(wèn)題：凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期改直到復(fù)驗(yàn)合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。

第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程五大要點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程五大要點(diǎn)

(一)：凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢！

項(xiàng)目啟動(dòng)之前，如果能夠事先做一些計(jì)劃，訂一些目標(biāo)，一定會(huì)對(duì)工作的開(kāi)展有百益而無(wú)一害。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的計(jì)劃包括項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃，項(xiàng)目的資金預(yù)算運(yùn)作計(jì)劃，項(xiàng)目的整體時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排，項(xiàng)目整體的工程，營(yíng)銷(xiāo)等各個(gè)部門(mén)的工作計(jì)劃。

在項(xiàng)目準(zhǔn)備啟動(dòng)的時(shí)候，房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目的整體有一個(gè)比較詳細(xì)的預(yù)算和預(yù)估。每一個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)人對(duì)屬于自己部門(mén)的分內(nèi)工作，都需要提前探討，作出詳細(xì)的計(jì)劃，計(jì)劃經(jīng)過(guò)多輪的會(huì)議和探討最終確定。而每一個(gè)項(xiàng)目的這種計(jì)劃和探討，是一種經(jīng)驗(yàn)的碰撞，理論的升華，通過(guò)圓桌會(huì)議的形式，形成興旺房地產(chǎn)公司的積累，而就是這種形式，是公司走向成熟的必由之路，也是公司成功不可缺少的步驟。

(二)：項(xiàng)目未動(dòng)，策劃先行！古云：兵馬未動(dòng)，糧草先行；

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言；應(yīng)該是項(xiàng)目未動(dòng)，策劃先行。即應(yīng)該做好項(xiàng)目策劃，項(xiàng)目策劃簡(jiǎn)單而言是回答以下幾個(gè)問(wèn)題：

誰(shuí)是我們的客戶(hù)？我們的客戶(hù)喜歡什么樣的產(chǎn)品，我們的產(chǎn)品做成什么樣的特點(diǎn)，商業(yè)怎么做？住宅怎么做？配套怎么作？商業(yè)和住宅的比例怎么樣？住宅戶(hù)型的比例和面積分配怎么樣？項(xiàng)目的風(fēng)格做成什么樣子？項(xiàng)目的景觀應(yīng)該滿(mǎn)足什么人群的需要？

而這些選擇都需要一個(gè)為什么這么做的理由！這些問(wèn)題我們有意或者無(wú)意都會(huì)要回答，不管是通過(guò)專(zhuān)門(mén)的流程來(lái)回答，或者拍腦袋來(lái)回答。只是說(shuō)如果拍腦袋，那么犯錯(cuò)誤的可能性更加大，地塊也無(wú)法發(fā)揮最大的價(jià)值所在。而如果在下結(jié)論以前，進(jìn)行全面的調(diào)研，與市場(chǎng)分析，項(xiàng)目產(chǎn)品的探索性研究，對(duì)結(jié)論加以科學(xué)的論證，會(huì)大大減少失誤的可能性，確保地塊的價(jià)值得到最大程度的提升！

我們需要回答這些基礎(chǔ)問(wèn)題的重點(diǎn)在于：在設(shè)計(jì)之前或者設(shè)計(jì)開(kāi)始的同時(shí)，我們需要對(duì)項(xiàng)目做一個(gè)精確的定位。定位是一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)篇重要的核心點(diǎn)在于回答我們是什么，誰(shuí)是我們的客戶(hù)！

定位做好了，項(xiàng)目的銷(xiāo)售就做好了80％。(三)：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，設(shè)計(jì)重中重！

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房子就是產(chǎn)品，而產(chǎn)品是設(shè)計(jì)出來(lái)的，開(kāi)發(fā)的堅(jiān)決條件好：即使市場(chǎng)不好，我留下來(lái)的房子要全部是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)！設(shè)計(jì)要解決的問(wèn)題很多，成本控制就在設(shè)計(jì)階段可以解決85％。

設(shè)計(jì)首先需要貫徹定位的意圖，建筑方案中平面布局以及外觀造型，建筑用材的選擇。其次是結(jié)構(gòu)方案的確定，從基礎(chǔ)的形式，到鋼筋混凝土的含量；最后到整體的水電體系，所有的設(shè)備，材料選型，在設(shè)計(jì)階段一定要完整考慮，選擇最佳的方案，并且融入整體設(shè)計(jì)過(guò)程中，確保所有的大問(wèn)題在設(shè)計(jì)階段解決，95％的小問(wèn)題在施工過(guò)程中也能夠解決。

設(shè)計(jì)做好了，工程成本控制就成功了85％！(四)：控制成本，全面預(yù)算！在項(xiàng)目的整體計(jì)劃中，控制成本是工程管理過(guò)程的一個(gè)重點(diǎn)所在，那么成本控制的關(guān)鍵并不完全在于成本部和工程部，而是在全員的成本控制，在項(xiàng)目整體計(jì)劃中，我們應(yīng)該可以提前做好全面的預(yù)算，工程有一個(gè)細(xì)致的預(yù)算，從圖紙到材料設(shè)備采購(gòu)，提前計(jì)劃，提前討論；

不但工程需要有全面完整的預(yù)算，營(yíng)銷(xiāo)也有一個(gè)全面細(xì)致的預(yù)算；財(cái)務(wù)也有一個(gè)全面的預(yù)算，對(duì)外報(bào)建關(guān)系協(xié)調(diào)也有一個(gè)全面的預(yù)算，所有這些預(yù)算都是我們的成本組成，這需要全面的成本核算體系，在項(xiàng)目開(kāi)始以前，我們應(yīng)該將團(tuán)隊(duì)職責(zé)分配好，然后對(duì)整體預(yù)算進(jìn)行核實(shí)，并且在項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)過(guò)程中，忠實(shí)執(zhí)行預(yù)算制度，當(dāng)然這些預(yù)算可能會(huì)有調(diào)整，我們需要3個(gè)月或者6個(gè)月審核一次，看預(yù)算中哪些超越了，哪些節(jié)約了，通過(guò)一兩個(gè)項(xiàng)目，我們的成本控制能力能夠得到提升，這正式我們開(kāi)發(fā)水平的體現(xiàn)，是我們經(jīng)驗(yàn)的積累。

建議公司成立以總經(jīng)理為中心，全員參與的成本核定小組，由財(cái)務(wù)部牽頭，針對(duì)公司的成本部，工程部，營(yíng)銷(xiāo)部以及對(duì)外報(bào)建等相關(guān)部門(mén)，整理以前的資料，參考現(xiàn)狀，指定出合理的預(yù)算。

(五)：項(xiàng)目管理，流程優(yōu)先！

在月湖蘭庭的項(xiàng)目管理過(guò)程中，其實(shí)現(xiàn)場(chǎng)管理是十分混亂的，只不過(guò)這些混亂都被掩蓋住了，并沒(méi)有造成很大的問(wèn)題，所以我們有時(shí)候視而不見(jiàn)。主要也有部門(mén)的職責(zé)不清晰，各個(gè)部門(mén)的管理方式和方法不一致造成的。比如工程部與成本部的權(quán)責(zé)，比如工程與技術(shù)的權(quán)責(zé)，比如工程與營(yíng)銷(xiāo)的權(quán)責(zé)；而這些問(wèn)題，都是因?yàn)楣緧徫徊磺?，?zé)任不明，流程不暢通而造成的。

所謂流程，就如流水一般，自一個(gè)節(jié)點(diǎn)流至另外的節(jié)點(diǎn)，公司的流程暢通，則工作順利并且能夠最大限度避免錯(cuò)誤。

那么如何才能做到這樣行如流水的工作呢？任何工作必須回答以下幾個(gè)問(wèn)題，簡(jiǎn)稱(chēng)：6W1H

1.Who—工作的責(zé)任者是誰(shuí)？

2.For whom—工作的服務(wù)和匯報(bào)對(duì)象是誰(shuí)？

3.Why—為什么要做該項(xiàng)工作？

4.What—工作是什么？

5.Where—工作的地點(diǎn)在哪里？

6.When—工作的時(shí)間期限？ 7.How—完成工作所使用的方法和程序？

參考上述6W1H，我認(rèn)為首先是公司崗位設(shè)立清晰，然后是崗位職責(zé)明確，做到每一個(gè)事務(wù)都有人負(fù)責(zé)，每一個(gè)人都有其負(fù)責(zé)的事務(wù)；其次是工作的標(biāo)準(zhǔn)和方式要確定，明確做事的方式和方法。

任何一個(gè)公司，如果能夠把上述五個(gè)部門(mén)的工作分解，細(xì)化然后執(zhí)行，則公司必定能夠在硝煙四起的房地產(chǎn)市場(chǎng)立足并崛起。