第一篇：要想更換物業(yè)

要想更換物業(yè)，就得成立業(yè)委會，作為一個組織來與他們協(xié)商溝通，才能夠拿到前期物業(yè)或是KFS移交的相關(guān)資料。往往在這中間會有很多的問題存在。比如：

1.前期物業(yè)在這期間，提出“出現(xiàn)了虧損狀況”，他們不愿意離開，作為業(yè)委會的該怎么辦？ 2.部分業(yè)主沒有交物業(yè)管理費用，導(dǎo)致前期物業(yè)不愿意離開或是說前期物業(yè)不想離開，賄賂部分業(yè)主，給他們免除部分物業(yè)管理費用，導(dǎo)致業(yè)主群體意見不合，物業(yè)不離開。這個問題該如何解決？是不是該一刀切？

3.前期物業(yè)走了，后來聘請了一個臨時物業(yè)。但是發(fā)現(xiàn)臨時物業(yè)還沒有拿到前期物業(yè)交接的相關(guān)資料。馬上臨時物業(yè)就要到期了，那么后期的物業(yè)該何如的聘請以及如何要到相關(guān)的資料？

4.在物業(yè)移交資料的時候，中間出現(xiàn)了有人在作梗，挑撥離間，我們該怎么做？

【它山之石】新舊物業(yè)管理交接中的難點和對策

摘要：新舊物業(yè)管理交接難體現(xiàn)在公共設(shè)施移交難、物業(yè)資料移交難和欠費處理難等方面。面對業(yè)主對自主選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利主張，以及業(yè)主委員會在選擇物業(yè)管理公司時可能發(fā)生的諸多物業(yè)管理交接糾紛的現(xiàn)狀，需要從政府、企業(yè)、業(yè)主委員會三個角度來開展工作，規(guī)避糾紛，順利實施此項物業(yè)管理市場化行為。其中，加強政府的監(jiān)督、企業(yè)的風(fēng)險規(guī)避意識和業(yè)主委員會的合法操作是實現(xiàn)成功新舊物業(yè)交接的關(guān)鍵。

隨著物業(yè)管理的市場化推進，小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的逐漸成立，在我國，特別是北京、上海、深圳等大城市，部分商業(yè)住宅的前期物業(yè)管理合同年限到期，開發(fā)公司委派的前期物業(yè)公司按照合同應(yīng)退出小區(qū)，由業(yè)委會選舉的新物業(yè)進駐小區(qū)，進入了新老物業(yè)的交接階段。在交接過程中，由于前期遺留問題、物業(yè)欠費問題、業(yè)主委員會的操作問題等使物業(yè)新舊交接過程中發(fā)生了不少糾紛，出現(xiàn)了舊物業(yè)不走、新物業(yè)進不來的局面。

如何能夠更好的解決這些問題，不僅關(guān)系到物業(yè)管理公司的利益，物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范發(fā)展，還涉及到小區(qū)居民的穩(wěn)定生活和社區(qū)、社會的穩(wěn)定。新舊物業(yè)交接的難點和對策，需要我們物業(yè)管理行業(yè)和各界人士的關(guān)注。

一、新舊物業(yè)管理交接難的三大體現(xiàn)

在物業(yè)管理實踐中，業(yè)主委員會通過正常的招投標(biāo)，希望新物業(yè)管理公司進駐小區(qū)，在進駐過程中，新的物業(yè)管理公司感到交接工作存在很多的問題，阻礙了以后物業(yè)管理正常的開展，主要體現(xiàn)在以下三點：、小區(qū)相關(guān)設(shè)施如物業(yè)管理用房、公共設(shè)施等移交難。

按照 《 物業(yè)管理條例 》規(guī)定，物業(yè)管理用房等房產(chǎn)的所有權(quán)屬于業(yè)主，但由于在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和登記產(chǎn)權(quán)時，大部分登記的是開發(fā)建設(shè)單位，而目前又沒有法規(guī)規(guī)定這部分產(chǎn)權(quán)如何移交給業(yè)主。如物業(yè)管理用房，即使舊物業(yè)管理公司同意移交，但在接管初期，舊物業(yè)管理公司對物業(yè)管理用房進行過裝修，投入了一部分的費用，需要舊的物業(yè)管理公司、新的物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會進行協(xié)商，增加了新舊物業(yè)交接的難度。2、物業(yè)資料移交難。

按照 《 物業(yè)管理條例 》 第二十九條，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司移交以下資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料。

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料。

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用等技術(shù)資料。

（四）物業(yè)管理所必須的其他資料。

要求物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

雖然 《 物業(yè)管理條例 》上對交接的內(nèi)容有規(guī)定，但是比較籠統(tǒng)，不能充分的將日后新物業(yè)管理公司順利開展公司所需要的資料（如財產(chǎn)記錄、設(shè)備情況和客戶資料等）涵蓋在內(nèi)。另外，由于大部分前期物業(yè)管理公司都是由開發(fā)商選聘的或者自己組建的物業(yè)管理公司，開發(fā)商不按規(guī)定向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料，舊物業(yè)管理公司也就無法在新舊物業(yè)交接中提交完整的資料。

若沒有設(shè)備竣工圖等重要的原始資料，新物業(yè)管理公司則無法在小區(qū)內(nèi)順利開展物業(yè)管理工作。如某新物業(yè)管理公司在入駐小區(qū)后，不少業(yè)主反映下水管道堵塞，新公司請來專業(yè)疏通人員檢查后發(fā)現(xiàn)，整個小區(qū)要進行大的疏通，但由于物業(yè)管理公司在交接時沒有將下水管道的圖紙移交過來，這樣疏通工作也不能開展，影響了業(yè)主的正常生活。3、物業(yè)管理費支出、欠費問題處理難。由于物業(yè)管理合同的特殊性，體現(xiàn)在物業(yè)合同主體和標(biāo)的的特殊性，當(dāng)業(yè)主委員會代表業(yè)主和物業(yè)管理公司簽訂了合同，這樣物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)是面向所有業(yè)主，而各業(yè)主的服務(wù)要求和判斷服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)又不一樣，這樣造成某些業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的不滿，通過拒絕交納物業(yè)管理費來抗議，而開發(fā)商的遺留問題難以解決，又加劇了物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾。這樣在舊物業(yè)退出小區(qū)時，業(yè)主所欠的物業(yè)管理費則成為一個阻礙交接成功的難題。（1）物業(yè)管理費賬目管理雜亂。舊物業(yè)不能詳細(xì)公布業(yè)主交費情況，而一些物業(yè)管理中的費用該支付的沒有支付，該公布的不公布，造成收入和費用混亂，又沒有監(jiān)督機構(gòu)對支出進行監(jiān)管，比較混亂，在新物業(yè)交接時，各管理項目費用理不清，不能順利接管。

（2）代收費用的差額問題。如很多老小區(qū)，在初始階段沒有一戶一表，舊物業(yè)管理公司義務(wù)為居民代收水電費，出現(xiàn)的差額費往往由物業(yè)管理公司承擔(dān)，這樣在交接時，對于差額部分如何來妥善解決，原有物業(yè)管理公司的權(quán)益又如何來保護，解決不好這些問題，新舊物業(yè)交接時就容易產(chǎn)生糾紛。（3）物業(yè)管理費欠交。現(xiàn)在，物業(yè)管理公司的物業(yè)費收繳率不高，好一點的公司到 90%，而很多的是維護在 70%，一些老小區(qū)還不到 40%。這樣，新舊物業(yè)交接時物業(yè)費的糾紛就成為了一個很大的障礙。舊物業(yè)管理公司在物業(yè)費的問題沒有解決前，讓其退出是很難的。（4）其他費用，如前期停車費、一些經(jīng)營收益的問題也影響了新舊物業(yè)交接的順利開展。

二、解決新舊物業(yè)交接糾紛的對策

面對業(yè)主對自主選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利主張，而業(yè)主委員會在選擇物業(yè)管理公司后，發(fā)生了諸多的物業(yè)管理交接糾紛，如何規(guī)避糾紛，順利實施此項物業(yè)管理市場化行為，需要從政府、企業(yè)、業(yè)主委員會三個角度來開展工作。、加強政府的監(jiān)督機制，特別是物業(yè)管理費的使用監(jiān)督機制，為日后的舊物業(yè)的退出和新物業(yè)的進入打下基礎(chǔ)，減少有爭議和矛盾的問題。

不僅要有工商和稅務(wù)的一般監(jiān)督管理，還需要政府或者其他的公正的第三方中介力量的加入，提供技術(shù)力量和法律、規(guī)章的強有力的支持，加大物業(yè)監(jiān)管機制，把這個社會化的問題通過一個良性的管理循環(huán)來控制和監(jiān)督，提供一個公平的競爭環(huán)境。政府的規(guī)則可以說是影響到整個市場的游戲規(guī)則，政府的相關(guān)政策能夠與市場問題同步，而不是滯后，物業(yè)管理公司能夠在遇到問題后有法可依、有法可行。2、加強企業(yè)團隊建設(shè)和規(guī)避風(fēng)險的意識。企業(yè)要意識到在市場化競爭中不能盲目的市場拓展，結(jié)合行業(yè)的現(xiàn)狀，進行充分的調(diào)研和分析，再采取相應(yīng)的經(jīng)濟行為。而且對經(jīng)濟行為的可操作性細(xì)節(jié)考慮得要多，物業(yè)管理行業(yè)并不是一個低風(fēng)險的行業(yè)，特別是在現(xiàn)在這個競爭不規(guī)范、規(guī)則不完整、沒有游戲規(guī)則可依的情況下，存在很大的經(jīng)營風(fēng)險。、提高業(yè)委會成員的專業(yè)能力?？善刚埼飿I(yè)管理專家和法律顧問來操盤此事，從業(yè)委會的備案、招投標(biāo)過程、新舊物業(yè)的接管程序上有一個符合法規(guī)、業(yè)主需求的過程規(guī)劃。

三、成功案例

某小區(qū)業(yè)主對現(xiàn)有物業(yè)管理公司的物業(yè)管理不滿意，希望通過合法的途徑來改選物業(yè)管理公司，下面是小區(qū)業(yè)主的一系列做法，最終成功的改選了物業(yè)管理企業(yè)，而且原有的物業(yè)管理公司也收回了業(yè)主所欠的費用，移交了全部的相關(guān)物業(yè)管理資料，三方達(dá)成了共贏、就是按照法規(guī)合法成立業(yè)主委員會，完善了組織機構(gòu)。從 2004 年 9 月起，小區(qū)居民開始認(rèn)真籌備成立業(yè)主委員會。從候選人報名中確定人選作為業(yè)主委員會成員，特聘全職秘書。業(yè)委會成立了專門的財務(wù)組、督察組、宣傳組，邀請有專業(yè)背景的熱心人士參與。2、業(yè)主委員會成員認(rèn)真開展各項工作。與業(yè)主通過互連網(wǎng)討論 《 業(yè)主公約 》、《 業(yè)主大會議事規(guī)則 》，制定業(yè)主委員會全年工作計劃。學(xué)習(xí)相關(guān)的物業(yè)條例，吃透各種法律條文，研究物業(yè)管理條例。、公開招標(biāo)選擇物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會聘請專業(yè)審計公司做財務(wù)統(tǒng)計，與新物業(yè)簽訂協(xié)議時，居民中的法律界人士為各項條款把關(guān)。對初選的六家公司集中投票，對他們所管理的物業(yè)管理項目進行逐個考察，采用邀請招標(biāo)的方式，招聘過程透明，選擇了新的物業(yè)管理公司、業(yè)主與舊物業(yè)管理公司、開發(fā)商良好的溝通。在新舊物業(yè)的交接中，沒有出現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)正面沖突的情況，在業(yè)主委員會的宣傳下，業(yè)主交納了所欠舊物業(yè)管理公司的費用。在此過程中，業(yè)主委員會取得了開發(fā)商的支持，成功的實現(xiàn)了新舊物業(yè)的交替。

我國物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的行使者為業(yè)主委員會，同時規(guī)定有權(quán)更換物業(yè)管理企業(yè)的主體也為業(yè)主委員會，因此業(yè)主要求更換物業(yè)管理企業(yè)的，均必須通過業(yè)主管理委員會并實施一定的程序后實行。

1、法定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。

當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)法定更換物業(yè)管理企業(yè)條件時，即物業(yè)管理企業(yè)喪失一定的經(jīng)營資格和經(jīng)營資質(zhì)時，其與業(yè)主委員會或者業(yè)主所簽訂的《物業(yè)管理委托合同》自動解除，業(yè)主委員會可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序重新通過招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

2、約定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。

當(dāng)《物業(yè)管理委托合同》所約定的事由出現(xiàn)造成需要更換物業(yè)管理企業(yè)，可以由業(yè)主委員會根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》的約定直接進行，也可以由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的投訴，進行具體運作之后，解除與物業(yè)管理企業(yè)的合同。業(yè)主委員會可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序，重新通過招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

業(yè)主委員會通過招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)就哪些事項形成決議？ 根據(jù)不同情況，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前決定以下事項：（1）授權(quán)業(yè)主委員會或委托招標(biāo)代理機構(gòu)組織招標(biāo)；（2）確定采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)方式；

（3）授權(quán)業(yè)主委員會直接確定中標(biāo)人或由評標(biāo)委員會推薦中標(biāo)候選人名單后，由業(yè)主大會最終確定中標(biāo)人；（4）物業(yè)服務(wù)價格幅度或水平。

業(yè)主委員會招標(biāo)前，是否需要備案？

業(yè)主委員會招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)?shù)巾椖克趨^(qū)、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時，應(yīng)提交以下資料：（1）業(yè)主大會決議；

（2）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書；（3）招標(biāo)文件；

（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。業(yè)主委員會委托招標(biāo)代理機構(gòu)進行招標(biāo)的，還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書。

業(yè)主委員會組織招標(biāo)過程中，如何保證廣大業(yè)主的知情權(quán)？ 應(yīng)從以下幾個方面保障業(yè)主的知情權(quán)：

（1）業(yè)主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前將業(yè)主大會決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示；（2）評標(biāo)過程中，現(xiàn)場答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參加旁聽；

（3）評標(biāo)結(jié)束后，業(yè)主委員會可以將招標(biāo)的過程情況以及評標(biāo)委員會提交的評標(biāo)報告向全體業(yè)主公示；

（4）中標(biāo)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會應(yīng)將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、范圍、標(biāo)準(zhǔn)以及價格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全體業(yè)主公示。

業(yè)主委員會通過招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前多少天告知原物業(yè)管理企業(yè)？

原物業(yè)服務(wù)合同即將到期，業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)及時召開全體業(yè)主大會，并在原物業(yè)服務(wù)合同到期前三個月將有關(guān)決議書面告知物業(yè)管理企業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，業(yè)主大會決定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在做出決議后及時書面告知物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主委員會招標(biāo)應(yīng)當(dāng)何時完成？

業(yè)主大會通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同到期前一個月完成。

第二篇：物業(yè)更換交接

物業(yè)更換交接

從《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）規(guī)定看，有關(guān)更換物業(yè)公司的規(guī)定在《條例》中比較少，只在第29條關(guān)于移交事項的規(guī)定；第39條關(guān)于物業(yè)合同終止應(yīng)當(dāng)移交的規(guī)定；第59條不移交有關(guān)事項的法律責(zé)任的規(guī)定。

因此，要順利更換物業(yè)，調(diào)和相關(guān)單位的關(guān)系，使各方盡可能得取得一致性意見尤為重要。

一、更換物業(yè)的移交手續(xù)

第一，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心和原物業(yè)公司要做好承接驗收前的準(zhǔn)備工作，并及時書面通知新物業(yè)公司進行承接驗收。新物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在接到通知后15個工作日內(nèi)做出書面回復(fù)并與社區(qū)服務(wù)中心約定承接驗收時間。

在約定時間內(nèi)，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心或原物業(yè)公司應(yīng)先做資料交接：將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料、設(shè)施設(shè)備有關(guān)資料、相關(guān)財務(wù)資料和其他有關(guān)資料移交給新物業(yè)公司。資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認(rèn)可；若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時間并簽字認(rèn)可。

資料交接完畢后是現(xiàn)場交接：新物業(yè)公司應(yīng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備進行逐項驗收，注明設(shè)備現(xiàn)狀及接管時間。社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心應(yīng)對查驗接管過程進行記錄，并存檔備查。交接證明應(yīng)由交接雙方、相關(guān)單位蓋章及現(xiàn)場參加人員簽字。社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心及原物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)配合新物業(yè)公司依法接管保安、消防、停車等安全防范崗位，維護物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。

第二，查驗過程中發(fā)現(xiàn)有設(shè)備、資料等不合格的情況處理。

物業(yè)項目經(jīng)查驗不合格的，社區(qū)服務(wù)中心通知有關(guān)方進行修理并商定時間復(fù)驗。經(jīng)查驗合格的，新物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在5個工作日內(nèi)簽署查驗合格憑證，并及時簽發(fā)承接文件。新老物業(yè)公司交替時發(fā)現(xiàn)不合格的情況待定。交接雙方應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗記錄。物業(yè)查驗記錄一般包括房屋質(zhì)量查驗記錄、設(shè)施設(shè)備查驗記錄和環(huán)境工程查驗記錄，雙方可以根據(jù)物業(yè)的具體情況設(shè)計查驗記錄表。查驗記錄表應(yīng)當(dāng)包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗人簽字、查驗結(jié)論、存在問題、返修意見、跟蹤結(jié)果等。

第三，原物業(yè)公司的退出及拒不退出的處理辦法 《條例》第39條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作?！睕]有交接時間的強制規(guī)定，老物業(yè)公司可以以各種借口拖延時間，比如說物業(yè)費沒有繳清。面對此種情況，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心應(yīng)該嚴(yán)格按照物業(yè)合同履行完自己的義務(wù)，讓原物業(yè)公司沒有拖延的借口。

要求原物業(yè)公司在查驗接管工作完成后10個工作日內(nèi)全部撤出物業(yè)管理區(qū)域。原物業(yè)公司不移交有關(guān)資料的，按照《條例》59條相關(guān)規(guī)定處理，由區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對原物業(yè)公司予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。相關(guān)資料若先移交給社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，那么社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心應(yīng)該及時將相關(guān)資料移交給新物業(yè)服務(wù)公司。物業(yè)服務(wù)合同終止時，原物業(yè)公司拒不移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的，新選聘的物業(yè)公司應(yīng)與業(yè)主委員會協(xié)商或通過司法途徑解決，不得非法強行進駐物業(yè)管理區(qū)域。

二、更換物業(yè)需移交的資料

交接中涉及的內(nèi)容繁多：配套設(shè)施，運行記錄，外網(wǎng)聯(lián)絡(luò)，固定資產(chǎn)，管理費余額及管理基金等等。這些內(nèi)容主要可以分為兩個部分：

（一）工程交接：由專業(yè)人員分成專業(yè)小組，參照國家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及設(shè)計要求，對接收工作內(nèi)容中各條款逐項核對，確保各項指標(biāo)符合標(biāo)準(zhǔn)。

1．竣工平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備等竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料，包括社區(qū)服務(wù)中心內(nèi)給水地下管網(wǎng)圖、排水地下管網(wǎng)水泵，社區(qū)服務(wù)中心規(guī)劃圖紙即紅線圖。圖紙資料的交接還包括具體設(shè)施所處位置、布局、隱蔽工程等等。

2．區(qū)域內(nèi)水泵房、專變房、紅外安防、公用照明、供配電、消防設(shè)施、升降設(shè)備、空調(diào)、給排水、樓宇自動化系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、廣播、會議背景音響、避雷系統(tǒng)、鍋爐系統(tǒng)的相關(guān)情況資料。

3．檔案資料移交。例如：技術(shù)檔案、日常檔案等詳見《余杭街道社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》。

4．相關(guān)公共設(shè)施設(shè)備安裝使用維保技術(shù)資料（如一些資料移失，移交方應(yīng)根據(jù)實際工作程序和經(jīng)驗補寫相關(guān)技術(shù)資料）。5．物業(yè)質(zhì)量保證文件和使用說明文件。

6．綠化移交相關(guān)問題資料。

7．物業(yè)設(shè)施設(shè)備移交不僅僅是技術(shù)資料移交，更重要的是設(shè)備運行狀況，技術(shù)維護、操作的交底。設(shè)備技術(shù)移交，包括設(shè)備使用壽命、使用過程的維修維護、常見的故障以及操作規(guī)程、運行參數(shù)、工作性能、生產(chǎn)廠方都是應(yīng)該說明并記錄清楚。

(二)財務(wù)交接：在正式交接之前，雙方做好充分的準(zhǔn)備，業(yè)務(wù)對口交接。

1．物業(yè)管理服務(wù)費、場地占用費、公共區(qū)域及設(shè)施所得收費等余額和財務(wù)帳冊。

2．用水用電性質(zhì)及權(quán)屬。

3．物業(yè)管理服務(wù)用房、場地和屬其它財務(wù)。4．停車位管理服務(wù)及收費。

5．房屋維修、待修、保養(yǎng)服務(wù)有關(guān)的全部資料移交（動用維修資金的相關(guān)資料）。例如：關(guān)于房屋及設(shè)施的維護保養(yǎng)計劃中、大計劃，巡檢記錄，檢修記錄，保養(yǎng)記錄??。

6．預(yù)收物業(yè)管理費。

7．基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施設(shè)備的配置和產(chǎn)權(quán)界定。

制定相關(guān)移交程序內(nèi)容后，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)雙方與社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心簽訂移交接受協(xié)議，送當(dāng)?shù)乜h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門

備案。

在移交的過程里，可能會出現(xiàn)很多繁瑣、未預(yù)料的問題，移交方與接受方必須具備良好溝通協(xié)作精神。

(3)文檔交接：文檔中重點文件為各項法律和承諾性文本，做好簽收歸檔工作。

(4)其它交接：包括崗位交接，人事安排，勞動關(guān)系等等，做好確認(rèn)簽字工作。

防范風(fēng)險，避免業(yè)主社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心或使用人工作、生活受到影響更換物管企業(yè)的過程中，經(jīng)常出現(xiàn)的“風(fēng)險”幾種情況：

(1)原物管企業(yè)拒不退出，導(dǎo)致新物管企業(yè)難以進入。(2)原物管企業(yè)提出高額外補償。

(3)交接不配合，導(dǎo)致物業(yè)管理工作無法延續(xù)。

(4)引發(fā)法律訴訟。引發(fā)法律訴訟不是壞事，但在客觀上給交接工作造成波折。

第三篇：業(yè)主要求更換物業(yè)所需法律依據(jù)

依法更換物業(yè)服務(wù)公司，維護自身權(quán)益

解析：

一、業(yè)主大會有權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)

依照我國物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，業(yè)主大會享有選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，同時也是更換物業(yè)管理企業(yè)的主體。他們可以通過業(yè)主大會選聘新的物業(yè)公司接管原物業(yè)公司，向小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。

法律依據(jù)：

1、《物權(quán)法》第七十六條下列事項由業(yè)主共同決定：(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。

2、《物業(yè)管理條例》第十一條下列事項由業(yè)主共同決定：(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

3、《東莞市物業(yè)管理條例》第十一條：業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主大會履行下列職責(zé)：(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，確定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。

需要注意的是，小區(qū)的業(yè)委會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，其自身無權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。

二、更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件

更換物業(yè)管理企業(yè)的條件有：

1、法定解除。即物業(yè)管理企業(yè)喪失一定的經(jīng)營資格和經(jīng)營資質(zhì)時，所簽訂的《物業(yè)管理委托合同》自動解除。

2、約定解除。當(dāng)《物業(yè)管理委托合同》所約定的事由出現(xiàn)造成需要更換物業(yè)管理企業(yè)，可以由業(yè)主委員會根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》的約定直接進行，也可以由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的投訴，進行具體運作之后，解除與物業(yè)管理企業(yè)的合同。

《物權(quán)法》第七十六條，《物業(yè)管理條例》第十一條，《東莞市物業(yè)管理條例》第十九條，規(guī)定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

《東莞市物業(yè)管理條例》第十七條 業(yè)主擁有物業(yè)的專有部分建筑面積按所持房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積計算;對已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)，按商品房買賣合同確定的建筑面積計算。業(yè)主人數(shù)按房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)計算，一個權(quán)證計為一個業(yè)主人數(shù)。對已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)，業(yè)主人數(shù)按商品房買賣合同數(shù)計算，一個合同計為一個業(yè)主人數(shù);對未出售的物業(yè)，建設(shè)單位計為一個業(yè)主人數(shù)。

三、更換物業(yè)管理企業(yè)所需程序

業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在更換物業(yè)公司前決定以下事項：

(1)業(yè)主大會的決議;業(yè)主大會決定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在做出決議后及時書面告知原物業(yè)管理企業(yè)。

(2)授權(quán)業(yè)主委員會或委托招標(biāo)代理機構(gòu)組織招標(biāo);(3)確定采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)方式;

(4)授權(quán)業(yè)主委員會直接確定中標(biāo)人或由評標(biāo)委員會推薦中標(biāo)候選人名單后，由業(yè)主大會最終確定中標(biāo)人;

(5)物業(yè)服務(wù)價格幅度或水平。

物業(yè)管理公司更換是一項極為困難并具有一定風(fēng)險的工作，為使更換物業(yè)公司的行為具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)。此過程中，業(yè)主大會的召開，決議尤為重要。必須依據(jù)《東莞市物業(yè)管理條例》第十八條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)提前就業(yè)主大會會議擬討論的事項征求其所代表的業(yè)主的意見。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權(quán)的意見應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。

第十九條業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。

四、招標(biāo)過程中，必須保證廣大業(yè)主的知情權(quán)

(1)業(yè)主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前將業(yè)主大會決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示;

(2)評標(biāo)過程中，現(xiàn)場答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參加旁聽;

(3)評標(biāo)結(jié)束后，業(yè)主委員會可以將招標(biāo)的過程情況以及評標(biāo)委員會提交的評標(biāo)報告向全體業(yè)主公示;(4)中標(biāo)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會應(yīng)將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、范圍、標(biāo)準(zhǔn)以及價格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全體業(yè)主公示。

五、招標(biāo)前辦理備案工作

在招標(biāo)前，作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)委會應(yīng)當(dāng)?shù)剿趨^(qū)、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時，應(yīng)提交以下資料：

(1)業(yè)主大會決議;

(2)招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書;

(3)招標(biāo)文件;

(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。業(yè)主委員會委托招標(biāo)代理機構(gòu)進行招標(biāo)的，還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書。

六、更換物業(yè)公司后需要交接的資料

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。移交的資料包括：(1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程圖等竣工驗收資料;(2)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保管等技術(shù)資料;(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;(四)物業(yè)管理所需的其他資料，譬如與供水、供電、供氣、保衛(wèi)、有線電視等單位訂立的協(xié)議書、合同，各種物業(yè)服務(wù)債權(quán)債務(wù)賬冊等。

關(guān)于業(yè)主委員會以上資料的獲取，是由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給的。如果沒有移交，可向他們索取;如果是由于開發(fā)商的原因，則可以向開發(fā)商主張，必要時可通過法律途徑予以解決。

七、原物業(yè)公司拒絕退出的，可以通過法院要求其強令退出

依據(jù)《東莞市物業(yè)管理條例》第七十七條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由物業(yè)所在地區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門予以處罰：

(三)業(yè)主大會依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域的，責(zé)令限期退出;逾期不退出的，處五萬元以上十五萬元以下罰款，并由頒發(fā)其資質(zhì)證書的行政主管部門降低其資質(zhì)等級或者取消其資質(zhì);

(四)退出服務(wù)時不履行相關(guān)義務(wù)的，責(zé)令限期改正，并在一年內(nèi)不得參加物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動。

物業(yè)管理作為一種商業(yè)化公共事務(wù)管理，傳統(tǒng)行政對其制約和影響力大大降低，對很多糾紛和爭議越來越無能為力，這些矛盾和糾紛逐漸走入訴訟程序。業(yè)主與物業(yè)公司是一場實力懸殊的法律“角力”。業(yè)主對于自己的居室享有專有所有權(quán)，而對那些綠地、電梯等建筑物附屬設(shè)施只享有共有所有權(quán)。所以，對于社區(qū)中的綠地侵占、電梯不通風(fēng)等涉及社區(qū)共有財產(chǎn)的問題，單個業(yè)主無法獲得有效的原告身份，就無法以個人名義出來主張權(quán)益，在與物業(yè)公司的抗衡中，這成了業(yè)主先天的“軟肋”。因此業(yè)主維權(quán)必須通過業(yè)主大會以及由業(yè)主大會所選出的執(zhí)行機構(gòu)業(yè)主委員會，依法更換物業(yè)服務(wù)公司，維護自身權(quán)益。

第四篇：要想成為一名優(yōu)秀的物業(yè)班組長

要想成為一名優(yōu)秀的物業(yè)班組長，必須做到：三會、五問、六三、七威

班組是物業(yè)企業(yè)的細(xì)胞，也是企業(yè)的基礎(chǔ)，離開班組，專業(yè)化管理就是空中樓閣。而作為班組最重要的成員，班組長在班組工作中的作用十分關(guān)鍵。因此，班組長做好班組專業(yè)化的工作具有非常重要的意義。

班組長要做好班組的專業(yè)化工作，必須做到“三會”，即會說、會寫、會做。

第一會：會說

班組長在管理理班組內(nèi)部工作時一定要會說，其體表現(xiàn)在：

(1)開班組會議時會說。

在班組會上，班組長要言簡意賅、切中要害。這需要班組長在會前做好充分的準(zhǔn)備，如就會議內(nèi)容與班組員工交流要點，或在工作薄上記下會上講話要點。此外，班組長還要訓(xùn)練自己講話的技能，學(xué)習(xí)點式講話，即說要點。因為一般班組的議比較短，需要安排的具體工作很多。所以，班組長講話必須有條理，突出重點。

(2)與班組成員溝通時會說。

班組長在與員工進行交流、溝通時，尤其是員工犯了某種錯誤時，不要直截了當(dāng)，而要找一個好的切人點，這樣雙方交流起來會比較自然，氣氛也不會尷尬。在交流中，班組長要以情動人、以誠相見，這樣員工才愿憊說出自己的真心話；還要注意引導(dǎo)員工，用詢問的方式引出員工的想法，了解其立場、需求、愿望，這樣可以有效引導(dǎo)談話，營造比較自然的談話氛圍。班組長還要注意傾聽，給員工展示自我、成就自我的機會，使員工產(chǎn)生一種滿足感，其配合意識和參與意識就會被調(diào)動起來。在溝通時，班組長要注意溝通方式因人而異。特別是現(xiàn)在一些年輕的員工都講求個性，溝通的方式可以多樣化，例如通過他們喜愛的QQ、微信等聊天工其進行溝通，讓他們感覺你很親切，平易近人.也樂于與你交流。

(3)向領(lǐng)導(dǎo)匯報時會說。

班組長需要定期向領(lǐng)導(dǎo)匯報本班組的一些情況，這就要求班組長掌握一些匯報技巧。在匯報前，班組長要把匯報的內(nèi)容以提綱的形式列出，列提綱時盡量用標(biāo)題形式把邏輯關(guān)系表示清楚，這樣匯報時才有條理；還要充分準(zhǔn)備，匯報時才能從容自若。班組長向領(lǐng)導(dǎo)匯報時應(yīng)簡單扼要，不要拖沓冗長。領(lǐng)導(dǎo)事務(wù)重多，沒有時間聽長篇大論；領(lǐng)導(dǎo)大多也有在基層工作的經(jīng)驗，所以班組長匯報時只要點到為止即可。需要注意的是，在總結(jié)成績的同時，一定要反映工作中的問題。因為沒有一個領(lǐng)導(dǎo)喜歡好大喜功、不切實際的人。

第二會：會寫

(1)會寫工作計劃和總結(jié)。班組長對班組工作的管理職責(zé)必然要求其對工作進行計劃和總結(jié)。班組工作計劃做得好，工作才能有條不紊地開展?？偨Y(jié)做得好，則能夠讓上級看到班組的成績，讓班組得到應(yīng)有的表揚，員工的士氣可以受到鼓舞，從而更有利于班組工作的開展。

(2)會填寫班組的各種報表。

規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)地填寫各種報表是對班組長工作的一項基本要求。班組的報表很多.班組長要注意各種報表的不同設(shè)計格式，使班組報表更加適合記錄的需要。另外，班組長不但要自己會填寫報表，還要指導(dǎo)班組其他員工正確填寫報表，提高其填寫報表的能力。班組長應(yīng)匯集班組各種報表中反映出來的問題，并且找到有針對性的解決方案。只有這樣，班組報表才能在班組工作中真正發(fā)揮作用。

第三會：會做

“已所不欲，勿施與人”，要求別人做到的，首先自己要做到。對于班組工作，班組長要帶頭干，帶動員工工作的積極性。班組長應(yīng)是在專業(yè)內(nèi)有較豐富實踐經(jīng)驗和較全面理論知識水平的業(yè)務(wù)骨干，對其管轄范圍內(nèi)的工作應(yīng)該做到技術(shù)知識精通，對設(shè)備的工作原理、技術(shù)要求和設(shè)備的檢修質(zhì)量、運行狀況等都要有全面的了解和掌握。

班組長要率先掌握先進技術(shù)，提高自身的技術(shù)水平，然后把自己掌握的技術(shù)和經(jīng)驗毫無保留地傳授給班組員工。班組長要通過業(yè)務(wù)指導(dǎo)、言傳身教以及組織班組成員互幫互學(xué)的形式，努力提高班組成員的整體技術(shù)素質(zhì)，打造名副其實的技能型、創(chuàng)新型班組。

在生產(chǎn)管理過程中，班組長應(yīng)該能夠迅速排除班組生產(chǎn)過程中的安全隱患，能夠迅速解決班組生產(chǎn)中、工藝技術(shù)上遇到的難題。

在一線班組中不難發(fā)現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，一個原本凝聚力和戰(zhàn)斗力都很強的班組，換了一個新的班組長，很快就“天上地下”：人心動蕩、士氣低落、業(yè)績下滑、表現(xiàn)不佳。而一個原本班組氣氛欠佳，業(yè)績較差的團隊，換了一位新的班組長后，異軍突起。同時，一個被班組長認(rèn)為“朽木不可雕”的員工，卻在換了一個新的班組長后，迅速成為骨干？

糾其原因時，想到一本書名《孩子的錯都是你的錯》。其實團隊的錯，下屬的錯，何嘗不是也是管理者的錯呢。做好班組長，特別是有業(yè)績壓力的一線班組長。凡有錯之處，多從自身的角度找原因。做做以下五問。第一問：我給目標(biāo)了嗎？

每個人都有自己的理想和目標(biāo)，作為“上頭”要了解下屬的思想和想法，當(dāng)其目標(biāo)同團隊目標(biāo)一致時，要積極鼓勵和支持其努力實現(xiàn)；當(dāng)其個人目標(biāo)不明確或與團隊目標(biāo)不一致時，要用團隊目標(biāo)引導(dǎo)和影響下屬，樹立與團隊一致的目標(biāo)，為團隊目標(biāo)而努力工作，以團隊目標(biāo)實現(xiàn)作為個人價值的實現(xiàn)。

同時，可能不同階段的子目標(biāo)是不一樣的，不同崗位、不同年齡、不同性格的員工目標(biāo)也是不一樣的、分層的，作為班組長，要學(xué)會分層引導(dǎo)，并幫助他們制定符合自身實際的目標(biāo)理想，并且統(tǒng)一于團隊每一階段目標(biāo)之下。只有這樣，才能最大限度地調(diào)動個人積極性，個人和團隊才能共同發(fā)展。

第二問：我給方法了嗎？

班組長在管理中扮演著另一個重要角色是：教練。常?？吹接行┌嘟M長在遇到員工有錯時，采用的方法是：

1.批評！批評！2.3.批評，但怕傷了他的心，肯定一下。4.5.責(zé)問：你不應(yīng)該這樣！不能這樣！說多少次了還這樣！6.可是，有的時候我們想一想，員工的錯有可能是意識方面的，也有可能是技能方面的。他沒有掌握某一種方法，某一種技巧，就有可能做錯。那哪一種方法，哪一種技巧可以改善他的工作表現(xiàn)呢，這個時候就要靠班組長“教”和“練”。要引導(dǎo)公司管班組長經(jīng)常瀏覽微信公眾號質(zhì)量工程師之家優(yōu)秀文章，學(xué)習(xí)其它企業(yè)先進的管理經(jīng)驗，取長補短?！罢f給他聽”、“做給他看”、“讓他試做”、“做得好表揚，做不好改善”、“檢查和輔導(dǎo)”，方法簡單，但是卻是讓一線員工掌握一種技能的最佳方法之一。

第三問：我給犯錯的機會了嗎？

關(guān)于錯誤，通常有兩種主要的觀點：

1.你，不要犯錯，大家都不能犯錯。2.3.你，可以犯錯，但是不要重復(fù)犯錯。4.有預(yù)測一下兩種觀點指導(dǎo)下的班組長的工作開展。第一種，不能犯錯，結(jié)果員工可能在想：不能犯錯，那少做就少錯了，多一事不如少一事，那好吧，我別干那么多了，我別那么主動了。久而久之，班組的工作積極性會持續(xù)下降。

第二種，可以犯錯，但不要重復(fù)犯錯。給員工犯錯機會。等于給員工打一個愿意“試驗”的強心針。員工積極性會有所提高。但前提是班組長要加以引導(dǎo)，減少低級錯誤的發(fā)生概率。

俗話說“吃一塹，長一智”，失敗的教訓(xùn)比成功經(jīng)驗更重要。優(yōu)秀的班組長敢于、善于給下屬機會，并勇?lián)?zé)任，不怕其犯錯，這是優(yōu)秀管理者打造優(yōu)秀團隊的關(guān)鍵。

第四問：我給他鼓勵和支持了嗎？

每一個人在做一件事情的時候，特別是一件具有挑戰(zhàn)性的工作時，恐懼、畏懼、沒有信心、容易放棄，這個時候就特別需要有一個人，甚至是有一個人帶著一個團隊在背后默默地給他力量。

如果一個員工總是做不好事情。想一想，我給予他正面的反饋了嗎？我鼓勵他了嗎？當(dāng)他有需要幫助的時候，我?guī)椭藛?？他能感受到我的支持嗎?/p>

第五問：我給他做榜樣了嗎？

在做基層班組長的培訓(xùn)時候，到一線去做調(diào)研時，問到普通員工，班組長在員工眼里是什么形象，很多人回答：“比我優(yōu)秀”、“能管得住我”、“我會干的，他都會，我不會干得他也會”、“有事就找他”...不難發(fā)現(xiàn)，你的水平?jīng)Q定著團隊的水平。因為員工覺得你是他們之中最優(yōu)秀的，所以你是他們的“頭”。

榜樣的力量是無窮的。做為班組長，多問問自己，我做榜樣了嗎？我學(xué)習(xí)了嗎？我嘗試用新的方法來解決問題了嗎？

建設(shè)“五型班組”活動，班組積極創(chuàng)新和總結(jié)基層班組建設(shè)的管理方法，涌現(xiàn)了大批工作亮點，運行的“六個三”管理模式，促使班組逐步形成求真務(wù)實的工作作風(fēng)，營造了積極向上的團隊氛圍，能為公司改革、發(fā)展與穩(wěn)定打下了堅實的基礎(chǔ)。

“六個三”：即“三勤”、“三細(xì)”、“三到位”、“三不少”、“三必談”、“三提高”。這“六個三”管理模式，生動形象的將五型班組建設(shè)的各項要求進行了總結(jié)，語言簡潔明了，內(nèi)容更是涵蓋了各類日常工作規(guī)范，實現(xiàn)了“學(xué)習(xí)－實踐－創(chuàng)新－提高”的良性循環(huán)。第一，“三勤”即為勤匯報、勤溝通、勤動腦。

勤匯報：對生產(chǎn)過程中發(fā)現(xiàn)的隱患和問題，及時匯報，以便迅速采取應(yīng)對措施；勤溝通：班組長經(jīng)常與組員溝通，了解組員對班組建設(shè)的建議，了解掌握他們的工作和生活情況；勤動腦：對裝卸船中遇到的各種問題，勤于思考，總結(jié)規(guī)律，保障裝卸船作業(yè)有序進行。

第二，“三細(xì)”即為心細(xì)、安排工作細(xì)、抓修理質(zhì)量細(xì)。

心細(xì)：班組長仔細(xì)觀察留意班組成員的精神狀態(tài)，針對出勤狀況，合理安排日常工作人員配置，做到心中有數(shù)；安排工作細(xì)：認(rèn)真合理分工，量才使用，發(fā)揮長處，提高效率，減少因個人因素可能帶來的隱患和工作延誤。抓修理質(zhì)量細(xì)：分配保養(yǎng)修理任務(wù)時，認(rèn)真講解部件保養(yǎng)修理工藝、技術(shù)要求及安全注意事項，完工后及時了解處理結(jié)果并做相關(guān)記錄。

第三，“三到位”即為布置工作到位、檢查工作到位、隱患處理到位。

布置工作到位：班前布置工作清楚詳細(xì)，安全措施提醒到位，做到雙方心中有數(shù)；檢查工作到位：對班組范圍內(nèi)每個工作環(huán)節(jié)、每個設(shè)施設(shè)備，及時反復(fù)巡回檢查，不放過任何一個安全隱患；隱患處理到位：發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，做好隱患管理責(zé)任到人，無法處理時做好記錄，找相關(guān)人員處理。

第四，“三不少”即為班前檢查不能少、班中排查不能少、班后復(fù)查不能少。

班前檢查不能少：班前對各個環(huán)節(jié)、設(shè)備依次認(rèn)真檢查，排查現(xiàn)場隱患，確認(rèn)后再作業(yè)；班中排查不能少：堅持作業(yè)中對各個區(qū)域進行排查，對習(xí)慣性違章、班前隱患整改情況和生產(chǎn)過程中的動態(tài)隱患再次驗證；班后復(fù)查不能少：對作業(yè)現(xiàn)場物品恢復(fù)情況及故障處理情況進行檢查，遇到處理不了的故障和安全隱患及時匯報。

第五，“三必談”：發(fā)現(xiàn)情緒不正常的人必談、對受到批評的人必談、每月必召開一次談心會。

發(fā)現(xiàn)情緒不正常的人必談：觀察組員的情緒，發(fā)現(xiàn)有情緒不正常、心情急躁、精力不集中等問題的，及時談心交流，弄清原因，因勢利導(dǎo)，消除急躁和消極情緒，使其保持良好心態(tài)投入工作；對受到批評的人必談：對受到批評或處罰的人，單獨與其談心，講明原因，消除抵觸情緒；每月必召開一次談心會：每月召開一次談心會，組織班員聚在一起，學(xué)安全，學(xué)政治、學(xué)習(xí)知識，交流經(jīng)驗，共同提高。

“三提高”即為提高安全意識、提高崗位技能、提升崗位奉獻(xiàn)。

提高安全意識：堅持工作前的危險點預(yù)想和安全措施的超前介入，堅持操作過程的安全監(jiān)護和工作指導(dǎo)，堅持工作后的安全巡查；提高崗位技能：大力開展崗位練兵，裝卸船前組員口述基本工藝流程，積極參加崗位技能鑒定考試，著力提高班組每一名班員的綜合素質(zhì)；提升崗位奉獻(xiàn)：堅持“能吃苦、能戰(zhàn)斗、能攻關(guān)、能奉獻(xiàn)”的宗旨，以企為家，以企為榮，熱愛崗位，無私奉獻(xiàn)。

“威信” 顧名思義就是威望和信譽。企業(yè)的生產(chǎn)任務(wù)，在很大程度上要最終分解到班組長頭上，要通過班組長的工作來實現(xiàn)管理目標(biāo)。那么，班組長怎樣來樹立自己的威信呢，下面幾點建議可供借鑒應(yīng)用：

以“勤”出威

班組長要做好勤奮工作的表率。作為班組長，自己首先要積極進取，敬業(yè)勤勉，恪盡職守，用心工作，并能出色地完成好自己的本職工作。否則“己身不正，雖令不從”，班組長一定要明白上行下效的道理，要懂得表率和示范的作用。

以“德”立威

班組長要做好文明道德的表率。一個優(yōu)秀的班組長除了在業(yè)務(wù)上做好表率外，其言談舉止還應(yīng)自覺接受道德的約束。工作中班組長應(yīng)該與組員和睦相處，主動幫助指導(dǎo)、鼓勵，說話言語文明，善待員工。

以“公”助威

班組長還要做好公正無私的表率。領(lǐng)導(dǎo)者與管理者的區(qū)別之一，就是管理者以實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)為己任，以企業(yè)全局利益為指針。班組長只要能做到公正、廉明，就能有效地指揮、協(xié)調(diào)和組織班組的工作，就能令行禁止，就能妥善地化解各種矛盾和糾紛，從而充分調(diào)動組員的工作積極性。

以“績”壯威

班組長是實干的，理所當(dāng)然在公司管理體系里是“實力派”。

以“會”生威

不能小看班前班后會的作用。它的一個主要作用就是搭建統(tǒng)一指揮、實施管理的有效平臺。

以“檢”長威

班組長要根據(jù)公司的質(zhì)量與衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)或要求，學(xué)會檢查、善于檢查，勇于檢查。

以“情”帶威

班組長在管理中要堅持以理服人、以情動人，成為員工的貼心人、知心人，在得到員工擁戴下的班組長更有號召力、感召力、威信力。班組長是由企業(yè)任命授權(quán)的，但一個成功的班組長除此之外，還是組織內(nèi)非正式組織的核心人物，她（他）們與員工是心連心的。

班組長有無威信，關(guān)鍵還是要有一顆做好班組長的“心”。只要你處處有“心”，大膽管理，就一定能夠成為有威信的班組長！

第五篇：一個人要想獲得成功

一個人要想獲得成功.就必須充滿激情地生活。

勤奮，是登上巔峰、獲得成功的階梯和工具。上帝沒有給我們以車馬，但給了每一個人五官和四肢。上帝賜予勤奮的人以雙倍的時間和財富，獎勵勤奮的人以成功的快樂和收獲的喜悅。“業(yè)精于勤/荒于嬉，行成于思/毀于惰”。即便是有滿腔熱血，若只是做“思想的巨人，行動的矮子”，終究難以有所作為。那些把勤奮當(dāng)作一種生活習(xí)慣的人，成功就會青睞于他。

作為財政工作者的我們，應(yīng)該時刻保持“勤于事、慎于言、敏于思、精于算”的工作態(tài)度，用感悟總結(jié)經(jīng)驗，去指導(dǎo)工作；用激情增加動力，去干事創(chuàng)業(yè)；用勤奮拼搏進取，去開拓創(chuàng)新。勤于總結(jié)，學(xué)會感悟，既是做好現(xiàn)有財政工作的根本，也是開創(chuàng)財政工作新局面的必需。作為一名財政干部，我們從事的財政工作不僅僅是簡單的收與支，它體現(xiàn)著黨和國家的方針政策，體現(xiàn)著政府活動的范圍方向，包含了政府之間、部門之間等方方面面的關(guān)系，具有很強的政策性和專業(yè)性，事關(guān)著經(jīng)濟社會發(fā)展的大局。在如此神圣崗位上工作著的每一個財政人，都應(yīng)該滿懷激情，本著對財政事業(yè)的熱愛，本著為人民服務(wù)的態(tài)度，扎實工作，認(rèn)真培財、依法理財、廉潔奉公，只有這樣，才能創(chuàng)造事業(yè)的輝煌，才能充分實現(xiàn)人生的價值。

人的每一天都是一個新的起點，新的開始，讓我們學(xué)會感悟，滿懷激情，勤奮努力，去迎接、去挑戰(zhàn)更加美好的明天

古語云：“勿以惡小而為之，勿以善小而不為。惟賢惟德，能服于人?！毕胍龊靡患虑?，必須先學(xué)會做人，雖然實現(xiàn)目標(biāo)的方法有很多，但古今中外受人們崇拜和尊重的人，正是那些大公無私，品德高尚的人才會被后世所崇拜贊揚，用卑鄙的手段得到的利益，是會被歷史和人民所不恥的。真正做好“崗位主人翁”！

本次活動對激發(fā)財政干部工作熱情，展現(xiàn)財政干部精神風(fēng)采，提升財政干部的思想政治素質(zhì)和工作凝聚力，營造出以實為本、以和為貴、以干為樂、以廉為榮的工作氛圍起到了極大的推動作用。

“十要十戒”，內(nèi)容全面，概括到位，延展的是我們必須做到的眾多重要方面與必須拒絕的眾多重要方面。領(lǐng)導(dǎo)干部能夠努力做到“十要十戒”：要好學(xué)上進，戒不思進?。灰D苦奮斗，戒貪圖享樂；要真抓實干，戒華而不實；要攻堅克難，戒拈輕怕重；要快速高效，戒拖沓散漫；要團結(jié)共事，戒拉幫結(jié)伙；要公道正派，戒弄奸使滑；要敢抓敢管，戒好人主義；要親民為民，戒脫離群眾；要廉潔自律，戒以權(quán)謀私。凡此種種，亦為廣大人民群眾之期盼。

現(xiàn)實生活中，這樣的“不求有功，但求無過”，信奉“寧可不做事，千萬別出事”的“混事官”為數(shù)不少。在他們看來，只要不貪污受賄，不弄虛作假，這“官位”便可以穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)、踏踏實實地坐下去。他們或是“撞鐘和尚”，或是“南郭先生”，謀人不謀事，混跡于官場。其“混”的方式不外乎以下幾種：資歷老、年齡大的，有了到站歇一歇的思想，上班短的、年紀(jì)輕的，有慢慢熬資歷、排隊等提拔的現(xiàn)象，無追求，無所謂，把個人看得比組織重要，把私事看得比公事重要；有的干部沒有政策原則和是非觀念，對群眾缺乏感情，對事業(yè)缺乏責(zé)任，對工作缺乏熱情，在其位不謀其政，在其崗不盡其責(zé)，對上級文

件不學(xué)習(xí)，對本職工作不研究，對上報下發(fā)的文件只簽字，不把關(guān)，出了問題一推了之；有的干部整天精神萎靡不振，暮氣沉沉，工作不在狀態(tài)，當(dāng)一天和尚撞一天鐘；有的把落實掛在嘴上，把工作寫在紙上，欺上瞞下，忽悠領(lǐng)導(dǎo)，裝腔作勢，支差應(yīng)付，看似緊緊張張、熱熱鬧鬧，實則在跑龍?zhí)?、走過場。庸、懶、散、軟 責(zé)、勤、廉、謙 公務(wù)員的責(zé)任就是愛崗敬業(yè)，凡是涉及到科學(xué)發(fā)展和群眾利益的事情，就要不見結(jié)果不松手，不達(dá)目的不罷休。強化責(zé)任意識和大局意識，在其位謀其政，干好事、干成事，很多人認(rèn)為公務(wù)員是鐵飯碗，干多干少一個樣，這就導(dǎo)致“平平安安占位子，忙忙碌碌裝樣子，懶懶散散過日子”的現(xiàn)象出現(xiàn)。勤讀書，勤思考，勤動手，勤跑腿，多干打基礎(chǔ)、利長遠(yuǎn)、謀全局、促發(fā)展的工作，就能增進黨群感情，更好地為群眾服務(wù)。我們必須常思貪欲之害，常懷律己之心，淡泊名利，甘于奉獻(xiàn)。廉潔自律，敬畏職業(yè)道德，行業(yè)規(guī)范，保持高風(fēng)亮節(jié)要講政治、講正氣、講原則，學(xué)先進、幫后進，不斷強化能力席位意識、危機意識、服務(wù)意識和奮發(fā)有為意識，勇于擔(dān)當(dāng)，努力在本職崗位上創(chuàng)先爭優(yōu)，在服務(wù)科學(xué)發(fā)展、服務(wù)群眾中作出積極貢獻(xiàn)。既要認(rèn)真讀書，又要勤于思考，要向?qū)嵺`學(xué)習(xí)，向群從學(xué)習(xí)，要通過學(xué)習(xí)，使知識更加豐富，事業(yè)更加充實，人生更加美麗。我們要說實話、辦實事、講誠信、不唯書、不唯上，勇于創(chuàng)新和善于創(chuàng)新，要艱苦奮斗、勤劍節(jié)約、謙虛謹(jǐn)慎、恪守職責(zé)、一絲不茍、愛崗敬業(yè)。要樹立自尊自信、理性平和、積極樂觀的心態(tài)，形成高雅、健康的生活作風(fēng)。我們要不斷提升的業(yè)務(wù)技能，組織協(xié)調(diào)能力，要成為所在崗位的行家里

手和熟悉財經(jīng)政策的通才，不斷增強創(chuàng)造力和戰(zhàn)斗力。

提起非稅，人們會想到，它不是稅收。的確，“非稅”不是稅，但它是財政收入的重要組成部分，與稅收共同構(gòu)成政府收入。幾年來，我們在非稅收入征管改革中，一是營造氛圍抓宣傳。二是以票控收抓“龍頭”。票據(jù)是非稅收入收繳過程中的重要載體，在非稅收入管理中，票據(jù)發(fā)揮著“龍頭”作用。三是突出重點抓“大戶”。力爭使我市非稅工作多出特色、多出亮點、多出成效。