第一篇：國外購物中心考察情況匯報

國外購物中心考察情況匯報

2016年8月29日

概況：

2016年8月11-22日，我們先后到西班牙，法國，英國三個國家的七個城市的百貨公司、購物中心及名品折扣店進行了為期10天的考察?？疾斓馁徫镏行挠?家：英國的金絲雀碼頭、Cabot（環(huán)形廣場）、Bullring（斗牛場）、WestField（西田），Bluewater（藍湖），百貨店4家：有西班牙馬德里及巴塞羅納的英國裁縫店，法國巴黎春天和老佛爺百貨、英國皇家哈羅德百貨公司，名品折扣店主要是到西班牙馬德里、法國巴黎、英國倫敦三個城市的Outlets（奧特萊斯）分店進行了考察。通過考察，印象較深的是英國的購物中心，其豪華大氣的外觀建筑，不拘一格、隨意自然的業(yè)態(tài)組合，彰顯品牌個性的美陳設(shè)計，主題概念與環(huán)境的滲透烘托，人性化的硬件設(shè)施及特色服務(wù)等等，都給我們留下了深刻的印象。

特點分析

1、英國金絲雀碼頭

金絲雀碼頭是英國首都倫敦一個重要的金融區(qū)和購物區(qū)，坐落于倫敦道格斯的陶爾哈姆萊茨區(qū)，內(nèi)有高層建筑24座，建筑面積約100萬平方米。

金絲雀碼頭匯集了金融、商業(yè)、出版行業(yè)，教育領(lǐng)域也有，比如倫敦城市大學(xué)就在這里占了一席之地。服務(wù)行業(yè)有國際知名品牌四季酒店、萬豪酒店、弗雷澤宮酒店以及宜必思酒店，還有形形色色相當(dāng)多的酒吧和小

餐館。

金絲雀綜合體符合英國人注重生活享受的風(fēng)格，前衛(wèi)而現(xiàn)代，從商業(yè)街購物中心到設(shè)計師品牌店在這里不勝枚舉。這里定期舉辦豐富多彩的活動和展覽以及非同凡響的公共藝術(shù)展，豐富了這里的環(huán)境與人們的生活。

2、英國Cabot環(huán)形廣場

Cabot環(huán)形廣場位于英國英格蘭西南區(qū)域城市布里斯托爾，是英國西南部的商業(yè)、教育、文化中心。于2008年9月開業(yè)，共三層，由140家店鋪，包括15個主要地標店，25個新的餐廳和咖啡廳，一個盛大的歐洲風(fēng)格的廣場和一個13屏幕的Cinema De Lux。

環(huán)形廣場在建筑設(shè)計上別具匠心，它結(jié)合了住宅功能，商業(yè)功能，娛樂功能，辦公區(qū)功能，交通設(shè)施以及新景觀。這個設(shè)計還榮獲了許多建筑大獎。

Cabot環(huán)形廣場擁有超過120家商店，餐飲、休閑、娛樂比例占比不小，餐館包括 Tampopo, Café Rouge, Zizzi, Giraffe, Nandos,La Tasco,Coal和Yo!Sushi。引領(lǐng)最新趨勢，為每一種口味的消費者提供選擇。休閑和娛樂的品牌包括13-screen Showcase Cinema de Lux。電影院包括兩個獨家?Director?s Halls?和全方位服務(wù)的餐廳和酒吧。還具有兩個人工草皮的18洞的迷你高爾夫球場，是一個很棒的朋友或家人聚會休閑的地方。尤其建筑細節(jié)上考慮非常周全，如玻璃造型頂部水槽的設(shè)計科學(xué)合理，有效發(fā)揮了頂部防水和疏通的作用。

在布局設(shè)計上，環(huán)形廣場利用醒目的玻璃屋頂造型，在下面落位了許多都市時尚品牌，包括Hollister, Urban Outfitters, American Apparel 和Cult Clothing;還有高級街道的零售商，如Zara, Wallis 和 Oasis;還有旗艦店如

H&M, Next 和 Top Shop，休閑風(fēng)格的零售商，包括Dwell 和 Sony。它還有一個四層的旗艦之家，經(jīng)營服飾、美容化妝品和家居用品。

Quakers Friars（天主教方濟會修士的場所）以一個時尚的露天廣場為特征，對面就是一個13世紀的歷史背景下對多米尼加修道院的大樓。這一地區(qū)是Harvey Nichols商店在西南部唯一的發(fā)源地。

其他零售商包括Hugo Boss, All Saints, French Connection, Reiss, LK Bennett, Kurt Geiger, Ted Baker 和 Hobbs，以及倫敦和Pravins的珠寶鏈條。生活風(fēng)格的零售商，包括Apple, The White Company 和 Bloomsbury。

3、英國Bullring(斗牛場)購物中心

位于英國第二大城市伯明翰市圣馬丁教堂附近，占地面積40英畝，約合面積18.95萬平方米。商業(yè)總面積11萬平米，總投資5億英鎊，于1964年5月開業(yè)。1999年2月投資10億英鎊再次提升，保持了原有的建筑風(fēng)格。３個 20, 25和 30米高的燈棒作為燈塔被安置在廣場上，非常醒目。斗牛場購物中心為兩層建筑，業(yè)態(tài)規(guī)劃為兩家主力百貨＋飯店＋專業(yè)店以及餐飲休閑。其中主力百貨包含Debenhams百貨公司和Selfridges百貨公司兩個，以及136個各式專賣店。停車位達3,000多個。

斗牛場購物中心最為突出的是步行街的設(shè)計，其步行街形態(tài)以伯明翰的歷史街道模式為基礎(chǔ)，由傳統(tǒng)街道、廣場和開放空間，將新街（New Street）、大街（High Street）和圣馬丁教堂、露天市場聯(lián)系起來。步行街沿著三條軸線方向伸展，除了分別向新街和大街自然延伸之外，還在兩條大街之間新設(shè)了一條步行大道—圣馬丁步行道（St Martin?s Walk），將購物中心經(jīng)由圣馬丁教堂與遠處的傳統(tǒng)市場聯(lián)系起來。為了有效地與城市道路結(jié)合，最大限度地引入購物者，在設(shè)計上充分考慮與城市周圍的步行街、廣

場、停車場上的步行人流銜接，從各個方向和層面引入人流。

4、英國WestField（西田）購物中心

2011年9月13日正式營業(yè)，號稱全歐洲最大的購物中心，位于倫敦市，靠近奧運村周邊。建筑耗資14.5億英鎊，面積17萬多平米，零售與休閑空間相當(dāng)于30個足球場地，超過300個時尚、休閑、生活品牌，超過70個休閑吧以及餐館，擁有17個全數(shù)字3D先進放映廳的Vue電影院,以及6萬平米的全英國最大的賭場。

從現(xiàn)場體驗而言，WestField（西田）的幾點明顯感受是：

（1）整個購物中心動線簡潔，品牌組合定位路線明顯。共有四層，分別是LGGFS，其中S層面積較小，屬于架空層結(jié)構(gòu)，以咖啡廳、影院、賭場、特色餐飲為主。LG層也有大面積的美食廣場，真正的購物場所主要集中G層、F層。整個購物中心以四條矩形的主通道為主線貫穿購物中心，主通道的兩端分別是比較高端的百貨John Lowis和平價百貨的M&S，中間的商鋪均大致依據(jù)這一定位路線從相對高端往大眾化品牌依次鋪排。這樣的設(shè)計讓消費者很容易地就記住了購物中心的布局，也很方便地能夠憑借想找的品牌的定位尋找其位置，比起國內(nèi)有些購物中心中空造型缺少特色，讓消費者總是找不到方向和品牌要實用得多。

（2）購物中心的組合和配套很完善，確實能滿足一站式的休閑娛樂。在其導(dǎo)購圖中，很清晰地標示出周邊的火車站、公共汽車總站，高3米的立式導(dǎo)購牌恰如其分地擺在通道上，洗手間、母嬰室配套完善且環(huán)境優(yōu)美，讓我們這些第一次到這個地方的消費者都能一目了然。

（3）品牌組合凸顯潮流時尚定位，吸引年輕消費者。ZARA、PRAMARK、TOPSHOP、GUESS等等這些受到年輕消費者追捧的品牌均在場內(nèi)設(shè)置了大型的旗艦店，蘋果體驗店、三星數(shù)碼體驗店均在其列，還有很多穿插在通道上的小飾品、新商品體驗區(qū)等等，LG層的美食廣場中集聚了很多快餐品牌，平價的消費就可以換來一個不錯的TEATIME。在穩(wěn)重得有點沉悶的英國，這里仿佛別有洞天，受到年青人的青睞。

（4）采光設(shè)計考慮周全，宣傳道具具有現(xiàn)代感。購物中心的中心走廊頂部采用全透明的玻璃節(jié)能采光設(shè)計，但同時非常周全地留出了一部分頂端通道安裝了兩列燈具，并在燈光照射方向作了調(diào)整，以確保晚上有足夠的照明。中空上懸掛了宣傳的懸吊物，以旋轉(zhuǎn)的LED屏幕展示品牌和商品形象，時尚感十足。反觀我們國內(nèi)的部分物業(yè)在設(shè)計時沒有兼顧節(jié)能采光和夜間照明的結(jié)合，導(dǎo)致晚上燈光不足，也直接影響了消費者的購物興趣。

（5）這個購物中心的另一大特點是能夠聚攢人氣。它與倫敦奧運會會場相連，且是唯一公共通道，去看奧運會的觀眾都會通過Westfield，而這些人自然也就會看到商場內(nèi)琳瑯滿目的商品，或者一些奧運周邊產(chǎn)品。定期辦各種活動，例如電影的首映或是演唱會等。曾經(jīng)邀請到當(dāng)下最熱的男歌手Justin Bieber。

西田購物中心也是我們這次考察中面積最大設(shè)施最好的一個。

5、英國Bluewater（藍湖）購物中心

藍湖購物中心位于倫敦東南部的肯特州，1999年3月16日開業(yè)，總建筑面積達15.57萬平米。項目所在地原為舊礦區(qū)的土地，共投資7.3億美金建成。

購物中心環(huán)境設(shè)計優(yōu)美，它建于人造湖中央，整體以水元素為主題，四周環(huán)繞著七個大小不同的湖泊，其內(nèi)部屋頂以帆船造型、鋼架玻璃結(jié)構(gòu)

裝飾，并以紅、黃、藍、綠等不同的色彩區(qū)分，與主題完美的結(jié)合。

地上兩層建筑，共有三個主力店，分別是瑪莎百貨、House of Fraser 及John Lewis三家當(dāng)?shù)匕儇浌窘M成。各主力店主要銷售其自有品牌的商品。如瑪莎百貨、John Lewis均有服裝、鞋帽、內(nèi)衣、襪子、香水、沐浴露、等商品，性價比較高，其中服裝類商品產(chǎn)地主要來自中國、英國、意大利、巴西。

另外，它有超過330家專賣店，55家餐廳以及一家13屏幕的多屏幕電影院。有13,000 個機動車位、50 個旅游巴士停車位。

Bluewater（藍湖）購物中心

特點分析

（1）有效的溶入項目所處的環(huán)境。購物中心的外面，來訪的客人可享受約七個不同大小的湖泊，人們可在其中湖、野餐、攀巖、高爾夫、垂釣、自行車、劃船，漫步在計有百萬株花草樹木的花園中，盡情的享受大自然的美景。在每一個入口的地方都有一個入口廣場，展現(xiàn)著迎接的氣氛，使人從一開始即有不一樣的感受。

（2）三角型的建筑造型新穎獨特，藍湖購物中心規(guī)劃是等腰三角形的設(shè)計，三個角，三個邊，三個主力商店，JohnLewis，House Of Fraser，Marks and Spencer各據(jù)一角，商機均等。三條貫通室內(nèi)的主動線，頂部采用圓弧形的玻璃采光結(jié)構(gòu)，即節(jié)能環(huán)保，同時也體現(xiàn)了獨特、現(xiàn)代、時尚的建筑風(fēng)格。尤其建筑細節(jié)上考慮非常周全，如玻璃造型頂部下水槽的設(shè)計科學(xué)合理，有效發(fā)揮了頂部防水和疏通的作用。

（3）配置休息區(qū)及飲食區(qū)是延長消費者停留時間。主力店之間各設(shè)置日光、月光、星光等主題空間，提供極為舒適的場所，計劃引導(dǎo)消費者發(fā)生下一段的消費旅程。

（4）設(shè)置不同的主題區(qū)域，并通過不同的頂部顏色區(qū)分。Guild Hall所訴求的是流行廣場，聚集的是高價位及有經(jīng)驗的零售商家。Rose Gallery所塑造的是全家可以一起歡樂消費的零售空間，所以開放式的空間，大地景觀的主題設(shè)計及如在市鎮(zhèn)中心(town centre)的繁榮商街(high street)的氣氛是該主題區(qū)的重點。Thames Walk則是訴求娛樂消費的店家。

（5）招商策略上，商店的組合根據(jù)年齡及消費能力而安排。分為高級市場、中級市場及運動三個區(qū)域，消費群以白領(lǐng)階級、年輕流行消費群為主。

（6）在四個Mall主要的入口都有“迎賓所”的設(shè)置。

這里設(shè)有存放衣物的衣帽間和商品寄存處，到此來訪的客人可以將他們的衣物或所購商品寄存在這里，在舒服的沙發(fā)上休息一下，同時看看怎么安排他們的購物行程，這在購物中心是非常少有的。

匯報人：xxx、xxx、xxx、xx

第二篇：如何考察購物中心

如何考察購物中心？

購物中心在中國目前是到處開花，真正做得成功還不多，大部分還處于培育摸索中，所以，學(xué)習(xí)借鑒別人成功模式，吸取別人失敗經(jīng)驗，是我們每個從業(yè)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該具備的。比如，我們要去學(xué)習(xí)與參觀一個購物中心，重點要看哪些東西呢？

第一眼：看外部交通動線聯(lián)系，如項目與周邊交通是如何順暢連接的，與交通道路的關(guān)系，人流、車流、貨流的外部交通動線如何規(guī)劃，卸貨平臺規(guī)劃、室內(nèi)外停車場出入口規(guī)劃。項目與主要交通工具如公交車、輕軌、地鐵如何連接，交通指示牌有沒有做到位；

第二眼：看購物中心的外觀，如外立面結(jié)構(gòu)設(shè)計及用材、廣告位規(guī)劃、夜景工程、進入購物中心主出入口的大小設(shè)計是否足夠顯眼；

第三眼：看購物中心的內(nèi)部交通動線，在購物中心經(jīng)營中動線就是價值，平面主動線、次動線是否簡單明了，一眼可以從這頭看到那頭的商家，垂直動線是否可以快捷順利的達到想要去的樓層；

第四眼：看看維系各樓層通暢的電梯規(guī)劃，垂直梯、步梯、坡梯的數(shù)量、分布是否均勻，能夠輻射到商場的每個角落；

第五眼：看看結(jié)構(gòu)上的設(shè)計，如柱距、層高、通道寬度、室內(nèi)挑空空間、商店的開間、凈深；

第六眼：看看內(nèi)部裝修，地板用材、吊頂用材、燈光亮度、店招是否統(tǒng)一風(fēng)格、消防是否隱藏美化、樓層商戶指示牌足夠清楚、廣告位設(shè)計、衛(wèi)生間母嬰?yún)^(qū)活動演藝區(qū)休憩區(qū)休憩設(shè)施問訊處的設(shè)計、小品綠化等等；

第七眼：主力店與次主力店的業(yè)態(tài)屬性、商戶品牌、面積大小、分布樓層與位置，有沒有一些新興業(yè)態(tài)與品牌；

第八眼：獨立店的商戶品牌、業(yè)態(tài)屬性、面積大小、分布樓層與位置，有沒有一些新興業(yè)態(tài)與品牌；

第九眼：主力店次主力店獨立店的面積比，購物休閑娛樂餐飲的業(yè)態(tài)比；

第十眼：看看運營管理水平如何，地板、衛(wèi)生間角落的干凈程度等；

第十一眼：經(jīng)營狀況，如人流量、提袋率、客單價、滯留時間等；

第十二眼：購物中心的租金分樓層、分位置、分業(yè)態(tài)，購物中心的年營業(yè)額等；

了解完這些，你參觀這個購物中心才會學(xué)到東西，很多人參觀購物中心時走馬觀花，不知道看什么，看外表熱鬧，希望我的這些感受能夠給大家一些啟迪。

第三篇：國外考察

青海省貴德清酒業(yè)公司出國考察報告

青海省貴德清酒業(yè)公司1名高級經(jīng)營管理人員和1名技術(shù)人員組成的赴澳大利亞酒業(yè)技術(shù)及市場考察組，于2006月8日至23日，歷時15天圓滿完成了考察任務(wù)，如期回國。

此次考察結(jié)合我公司擬在提高國外市場占有率開拓新興市場為宗旨，就澳大利亞知名度較高的酒業(yè)生產(chǎn)企業(yè)在流通各環(huán)節(jié)的技術(shù)、設(shè)備、生產(chǎn)加工、服務(wù)體系等領(lǐng)域進行了較為深入細致的考察學(xué)習(xí)。并對以下幾個方面進行了重點考察。

第一、澳大利亞卡斯特拉酒業(yè)股份公司科研體系和科技成果的轉(zhuǎn)化推廣；種植、采收、加工和管理技術(shù)，生產(chǎn)、加工、貯運和管理技術(shù)。

第二、澳大利亞卡斯特拉酒業(yè)股份公司人力資源管理理念；生態(tài)酒業(yè)的可持續(xù)發(fā)展及推廣理念。

第三、了解該公司產(chǎn)品市場的需求和銷售情況。

一、考察內(nèi)容

澳大利亞市場營銷情況，考察團有代表性地實地參觀考察了澳大利亞卡斯特拉酒業(yè)股分公司的果品種植園、種子公司、實驗基地、酒業(yè)經(jīng)銷商等生產(chǎn)經(jīng)營實體、及員工培訓(xùn)基地等重要領(lǐng)域。就生產(chǎn)、經(jīng)營、管理及技術(shù)和貿(mào)易合作進行廣泛的交流洽談。并就建立水果處理中心、優(yōu)良品種引進、酒業(yè)生產(chǎn)分析儀器貿(mào)易、酒業(yè)加工技術(shù)推廣、發(fā)展生態(tài)酒業(yè)方面達成了共識。

二、澳大利亞酒業(yè)發(fā)展淺析

1、澳大利亞酒業(yè)對外貿(mào)易上經(jīng)貿(mào)組織完成了一次很有意義的公眾策略且存在明確的法令。大型推廣活動“來自澳大利亞的葡萄酒”，向世界成功傳達了一個現(xiàn)代的、有魅力的澳大利亞葡萄酒形象。因此對外經(jīng)貿(mào)組織重新把生產(chǎn)商組織起來，讓他們出席重要的沙龍、博覽會及國際樣品陳列室。一個接受各式各樣信息的神奇而完善的網(wǎng)站已經(jīng)投入使用。各種大型推廣活動的目的之一，就是提升品質(zhì)形象、促進對澳大利亞葡

萄酒的鑒別，然后使消費者發(fā)現(xiàn)更多的葡萄酒生產(chǎn)區(qū)和品牌，形成 “品牌戰(zhàn)略”。

2、班澳大利亞貿(mào)易協(xié)會提供的數(shù)字表明，2006年，在澳大利亞的進口來源地中，中國僅次于德國、法國和意大利，排名第四；但在澳大利亞前13大出口市場中，中國還未列其中。但澳大利亞酒業(yè)公司做了充足的戰(zhàn)略分析計劃和策略，提早發(fā)現(xiàn)商機。如今澳大利亞知名品牌論壇”攜手澳大利亞貿(mào)易協(xié)會、澳大利亞駐華使領(lǐng)館等機構(gòu)，在上海發(fā)起了一場“品牌攻勢”，眾多澳大利亞知名企業(yè)表示，快速成長的中國市場令全世界關(guān)注，澳大利亞企業(yè)要以“品牌戰(zhàn)略”加深中國消費者對澳大利亞文化、社會和經(jīng)濟的了解，率先搶占中國的中高端消費市場。

3、澳大利亞公司明確的企業(yè)文化，范的人力資源管理理念，人性化的服務(wù)形式和策略，追求高素質(zhì)的員工和高效率的工作效度，也為公司重要的發(fā)展戰(zhàn)略。

三、做好本公司的酒業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展應(yīng)該首先考慮解決以下幾方面的問題：

1．樹立質(zhì)量意識。2．提高科技含量3．改革組織形式4．提高管理水平

5．加強市場開拓力度。

四、對本公司發(fā)展的建議 借鑒澳大利亞酒業(yè)的技術(shù)和管理經(jīng)驗，結(jié)合我國的國情和公司生產(chǎn)發(fā)展實踐，對今后的工作提出以下幾點建議：

1、利用現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，建立專業(yè)銷售網(wǎng)絡(luò)，一頭連接生產(chǎn)商和營銷商，一頭連接國內(nèi)和國際市場，組織省臺酒業(yè)進入市場，真正發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢。應(yīng)該根據(jù)社會主義市場經(jīng)濟體制的要求，對其實行改革，建立現(xiàn)代化的運營機制，進行科學(xué)管理，使其發(fā)揮應(yīng)有的作用。

2、科研成果和實用技術(shù)信息庫，大力推廣應(yīng)用新技術(shù)、新設(shè)備，組織科研力量進生態(tài)酒業(yè)開發(fā)和技術(shù)配套組裝，培訓(xùn)技術(shù)力量開展技術(shù)咨詢指導(dǎo)。

在市場信息服務(wù)方面，組織力量調(diào)查研究專業(yè)市場，進行市場檢測，收集和整合國內(nèi)外市場信息，進行市場形勢預(yù)測，為生產(chǎn)第一線提供市場信息服務(wù)，幫助企業(yè)占據(jù)現(xiàn)有市場，拓展新的市場。同時還要做好國家經(jīng)濟政策的宣傳和信息反饋工作，起到連接生產(chǎn)商和消費者的橋梁作用，進企業(yè)發(fā)展。

3、發(fā)展酒業(yè)聯(lián)合合作經(jīng)濟，發(fā)展龍頭企業(yè)，走多元化且集中的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展模式。與具有一定實力的企業(yè)結(jié)合起來，或者大家聯(lián)合起來組建龍頭企業(yè)，由企業(yè)牽頭，一致對外，才能發(fā)揮群體優(yōu)勢和規(guī)模效應(yīng)，才有力量組織產(chǎn)品加工。

4、建立新產(chǎn)品研發(fā)機構(gòu)。更新?lián)Q代，研制對人體危害小，大眾滿意的生態(tài)產(chǎn)品。

5、引進先進技術(shù)，組織科研院所等研究力量，建立工程研究中心，進行科研攻關(guān)，開發(fā)配套的加工工藝和設(shè)備。多渠道籌集科研資金，制訂科學(xué)的科研立項原則，提高有限資金的利用率。加強科技推廣應(yīng)用工作，提高科研成果的轉(zhuǎn)化率。

6、完整的質(zhì)量保證體系，設(shè)立相應(yīng)的監(jiān)督、檢測和服務(wù)機構(gòu)，并做好質(zhì)量標準的宣傳教育工作，樹立質(zhì)量意識，以確保質(zhì)量標準的執(zhí)行。

7、行業(yè)協(xié)會的組織建設(shè)，提高其管理職能。

第四篇：國外考察邀請函

各有關(guān)單位：

目前，我國橋梁建設(shè)取得了舉世矚目的發(fā)展成就，新一輪跨江、跨海橋梁建設(shè)高潮正在展開。在現(xiàn)代化交通運輸業(yè)大發(fā)展的背景下，國際間的交流與合作不斷增強，為促進我國橋梁事業(yè)與國際接軌，為橋梁專業(yè)人士提供一個國際交流的平臺，特組織橋梁建設(shè)、管理人員赴日本、韓國參與學(xué)術(shù)交流與考察?，F(xiàn)將有關(guān)具體通知如下：

一、活動主題

橋梁建設(shè)與管養(yǎng)

二、組織機構(gòu)

主辦單位：

協(xié)辦單位：

三、活動內(nèi)容

1、考察日本、韓國具有代表性的橋梁。2、與日本長大公司等相關(guān)橋梁企業(yè)進行學(xué)術(shù)交流。3、參加分會討論。(具體安排和行程表詳見行前通知)4、與日本東京灣臨海大橋設(shè)計與施工單位進行現(xiàn)場交流。

四、參加人員：

各省(市、自治區(qū))及地方公路、鐵路、城建、市政等系統(tǒng)的橋梁科研單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理公司、養(yǎng)護公司、質(zhì)量監(jiān)督站等單位的'高層管理人員及工程技術(shù)人員;土木類院校相關(guān)專業(yè)的教育工作者。

五、具體出境安排

1、出境時間：擬于20xx年4月初2、考察地點：日本、韓國3、擬考察時間：10天

六、報名方式

秘書處將于統(tǒng)一時間內(nèi)辦理出境考察的相關(guān)手續(xù)，因兩國簽證辦理所需流程復(fù)雜，如果確定參加考察，請盡快與秘書處電話聯(lián)系報名，填寫報名人員的考察情況表并郵件回復(fù)，于20xx年3月5日之前將其余另行通知的報名所需資料準備齊全，郵寄給秘書處統(tǒng)一送簽。

備注：20xx年其他出國考察安排詳情請咨詢秘書處。

聯(lián)系人：

傳真：

郵箱：

地址：

20xx年xx月xx日

各會員單位、業(yè)界同仁：

根據(jù)我協(xié)會XXX年的工作計劃，我協(xié)會明年將組團去美國進行融資租賃行業(yè)交流和項目考察。誠邀我協(xié)會會員、業(yè)界同仁及有關(guān)融資租賃相關(guān)行業(yè)負責(zé)人報名參加。

北京市租賃行業(yè)協(xié)會XXX年8月7日

一、主辦單位：北京市租賃行業(yè)協(xié)會

二、協(xié)辦單位：美國設(shè)備融資租賃協(xié)會（ELFA）

三、承辦單位：北京四季講堂管理咨詢有限公司

四、出訪國家：美國（紐約、華盛頓、洛衫磯、拉斯維加斯等城市）

五、出訪時間及安排：XXX年4月至5月，境外共停留12天（含路途）。

六、經(jīng)費預(yù)算：

境外費用預(yù)計：36800元人民幣/人。以上費用包括：全部食宿（雙人合住）費、美國期間交通費、考察費、專業(yè)翻譯費、境外保險費、全程機票費用、報名費等。以上費用不包含任何境外個人消費。（繳費開戶銀行、報名截止后另行通知）

各有關(guān)單位：

目前，我國橋梁建設(shè)取得了舉世矚目的發(fā)展成就，新一輪跨江、跨海橋梁 建設(shè)高潮正在展開。在現(xiàn)代化交通運輸業(yè)大發(fā)展的背景下，國際間的交流與合 作不斷增強，為促進我國橋梁事業(yè)與國際接軌，為橋梁專業(yè)人士提供一個國際 交流的平臺，特組織橋梁建設(shè)、管理人員赴日本、韓國參與學(xué)術(shù)交流與考察?，F(xiàn)將有關(guān)具體通知如下：

一、活動主題

橋梁建設(shè)與管養(yǎng)

二、組織機構(gòu)

主辦單位：橋梁雜志社 日本道路橋梁技術(shù)交流協(xié)會 協(xié)辦單位：日本長大公司

三、活動內(nèi)容

1.考察日本、韓國具有代表性的橋梁。2.與日本長大公司等相關(guān)橋梁企業(yè)進行學(xué)術(shù)交流。3.參加分會討論。(具體安排和行程表詳見行前通知)4.與日本東京灣臨海大橋設(shè)計與施工單位進行現(xiàn)場交流。

四、參加人員：

各省(市、自治區(qū))及地方公路、鐵路、城建、市政等系統(tǒng)的橋梁科研單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理公司、養(yǎng)護公司、質(zhì)量監(jiān)督站等單位的高層管 理人員及工程技術(shù)人員;土木類院校相關(guān)專業(yè)的教育工作者。

五、具體出境安排

1.出境時間：擬于 20xx 年 4 月初 2.考察地點：日本、韓國 3.擬考察時間：10 天

六、報名方式

秘書處將于統(tǒng)一時間內(nèi)辦理出境考察的相關(guān)手續(xù)，因兩國簽證辦理所需流 程復(fù)雜，如果確定參加考察，請盡快與秘書處電話聯(lián)系報名，填寫報名人員的 考察情況表并郵件回復(fù)，于 20xx 年 3 月 5 日之前將其余另行通知的報名所需 資料準備齊全，郵寄給秘書處統(tǒng)一送簽。

備注：20xx年其他出國考察安排詳情請咨詢秘書處。

聯(lián)系人：王 蕊 010-642xxxxx-802 010-642xxxxx 135110xxxxx

傳 真：010-642xxxxx

郵 箱： flyawxxxxx@126.com

地 址：北京市西城區(qū)南禮士路 17 號 北京市政路橋建設(shè)控股(集團)有限公司大樓 523 室(郵編：1xxxxx)

二〇一x年二月

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第五篇：國外區(qū)域性購物中心的模式和經(jīng)驗借鑒

國外區(qū)域性購物中心的模式和經(jīng)驗借鑒

“區(qū)域型購物中心：商業(yè)地產(chǎn)商的歷史性機遇”巡回式主題論壇首場論壇在北京麗亭酒店多功能廳隆重舉行。商業(yè)地產(chǎn)協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)內(nèi)專家、零售商、開發(fā)商匯聚一堂，對區(qū)域型購物中心的話題進行了深入研討。

以下為澳邦成行總經(jīng)理、澳大利亞Lulutong公司總裁成路在本次論壇上的演講： 成路：我們在10年、15年之間一個高速的發(fā)展，這中間肯定有一些不是特別準確的東西，會有一些誤區(qū)，其實國外也在不斷的研討什么樣的購物中心適合他們這個國家人不斷的變化。

過去美國也好、加拿大也好、澳大利亞也好，他購物中心主要服務(wù)客群就是廣大的中產(chǎn)階級，他們管區(qū)域型的購物中心叫做中產(chǎn)階級的購物天堂。在西方國家中產(chǎn)階級的人層是最大層面的，富裕的人是少數(shù)的，很窮的人也是少數(shù)的，中產(chǎn)階級是最多的。我們中國現(xiàn)在出現(xiàn)了很多超級奢華的的購物中心，而且他還有市場，我比較吃驚的是北京開了6個特別奢華的購物中心，但是銷售額還真得不錯。中國現(xiàn)在經(jīng)濟的發(fā)展特別快以后特富的人就是很多，大部分的財產(chǎn)掌握在小部分人手里，就是要不然就特別富，要不然就特別窮，就是中產(chǎn)這部分還沒有發(fā)展起來。國外四五十年他們經(jīng)歷著低房價的過程，在這個過程里面養(yǎng)育了一大批中產(chǎn)階級，就是他們有了很好的工資收入以后可以買得起房，因為15年前美國、澳大利亞的房子非常便宜，他們從戰(zhàn)后經(jīng)歷了三四十年低房價的市場，造就了很多的中產(chǎn)階級，因為他們掙的錢可以去買得起房子、車。在過去的15年房地產(chǎn)高速發(fā)展，澳大利亞也是在過去15年房子像瘋似的上漲，在之前三四十年都是非常低的房價，很緩慢的上走，這個階段就造就了一大批的中產(chǎn)階級，中產(chǎn)階級是消費的主力群。

中國現(xiàn)在有很多困惑的東西，但是整個看社會發(fā)展其實也是很正常的，北京有6個奢侈的購物中心依然銷售額非常好，說明還是有這個需求。因為中國現(xiàn)在社會主要是很富的人非常多，你出國旅游也可以感覺到，在香榭里大街上你在那站一會會有5個人問你會不會講國語，到LV的店里面再幫他買一個店。紐約也是所有的名牌店幾乎是70%是中國人，澳大利亞免稅店雇員也都是中國人。所以造成了中國人一部分是頂級奢華的，還有一部分人生活的水深火熱。在過去15年這么短的時間我們房地產(chǎn)開發(fā)、住宅開發(fā)就沒有經(jīng)歷人家很緩慢的一個可以囤積錢、攢錢的過程，小白領(lǐng)一下子貸款貸到嗓子眼，所以人的生活質(zhì)量各個方面都是跟社會發(fā)展有關(guān)。溫家寶也說今后中國要發(fā)展一個穩(wěn)定的社會，一定是要擴大中產(chǎn)階級，因為社會長期的貧富分化，一定會出現(xiàn)很多的社會問題，就是不平等?，F(xiàn)在很多社區(qū)里面一個月要遭十幾家上門詐騙，就是我老母親80多歲一個月被人騙3次，你去派出所報案他都忙不過來，就是貧富分化到一定階段一定要找出一個解決辦法，就是擴大中間的中產(chǎn)階級。

我覺得這是一個鋪墊，為什么購物中心區(qū)域型是今后中國的方向。在我講的過程中比較多的引用了澳大利亞的模式，因為我在那里生活了15年，第一個工作是在購物中心向人家收租，一直到基金里面幫助人家監(jiān)管所有的業(yè)績，海外購物基金也是發(fā)展了15年這么一個很短的歷史，在15年之前也沒有很成熟的基金收購購物中心。在過去15年澳大利亞基本上大部分的購物中心都被基金收購了。

郭主任年會雜志的最后一頁，他們也把美國購物中心的分類公布了，這個是不是適合中國，我覺得還不是完全適合中國，我覺得今后按照中國特定購物中心的方式，可以找到一個親的方法。像剛開始美國、澳大利亞、加拿大都是這樣的分類。第一種是叫鄰里商業(yè)種心，相當(dāng)于我們現(xiàn)在每一個社區(qū)，一個小的開發(fā)商社區(qū)就是3千到1.2萬平米的，可以滿足大家日常需求的。里面通常有一個小型生活的生鮮超市，帶一些日常服務(wù)，便利店、寵物店、所有跟生活有關(guān)系的東西都有，鄰里商業(yè)在國外是遍地開花的，為什么發(fā)達國家他們的生活水平高，就是因為這種鄰里購物中心是遍地開花的。第二個比鄰里購物中心輻射范圍更廣一點，建筑面積是1.5到3萬平米，他一般需要走10到15分鐘，那里可能有一個小百貨主力店，滿足社區(qū)里面用不著開車就可以走到的地方。國外還有不叫社區(qū)的，是一個次區(qū)域型的購物中心，他沒有購物中心那么完美，他可能缺某一項，他的百貨不全、超市不夠大，所以出現(xiàn)了這么一種類型叫做社區(qū)或者是次區(qū)域型的購物中心。

我們今天講的主要是區(qū)域型購物中心，他的體量是4萬到8萬?，F(xiàn)在國內(nèi)好多購物中心超過10萬以后經(jīng)營也難、招商也難，日后找一些基金收購更加難。區(qū)域型購物中心就是滿足人們的生活，你去了以后感覺不方便你就不愿意去了，所以控制在4萬到8萬這個體量，是消費者比較舒適、容易達到的理念。恰恰在基金收購的時候，區(qū)域型購物中心他最喜歡收購，是因為他的體量、價位合適，如果再大的話，可以承受的基金是有限的，還有基金不愿意把一堆雞蛋放在一個籃子里面，這樣風(fēng)險太大。他寧可收購10個鄰里購物中心，也不愿意收購一個大的購物中心。基金的策略收購的時候不能收購超大型的，一個是你想轉(zhuǎn)手也非常難，有多少人可以承受住購買你超大型的購物中心，但是可以買鄰里、社區(qū)、區(qū)域型購物中心的基金到處都有。我在（英語）那里做了幾年，在5年期間在我手上管的購物中心，5年就換了兩手。就是基金收購以后地價增長了，有了很好的回報就賣給另外個基金。所以區(qū)域型購物中心未來在北京一定是基金很看好的一種投資方式。還有一個是（英語），這個已經(jīng)發(fā)展到很有特色了，市場很細分了，他出現(xiàn)了丁克族而且是很龐大的丁克族，你在這個區(qū)域里面甚至很難看見帶小孩的家庭。在國家高度文明發(fā)展以后，他人群里面人種就發(fā)展的有細分了，同性戀在一個區(qū)居住，有他的購物、消費的特色，還有大部分是家庭式的。由于這種人群細分以后他出現(xiàn)了時尚的（英語），這個就滿足這個地區(qū)人群細分的需求，就是很有針對性了。

還有是一個能量超大型的，就是在一個偏僻的地方有一個巨大的購物中心，有巨大的停車場，周邊幾個地方的人得可以到這里來購買。還有一個是旅游購物中心，北京出現(xiàn)了6個像華貿(mào)也好、四季廣場、東方新天地、國貿(mào)、包括我們王府飯店還有未來得金寶匯，這都是屬于一線品牌聚集的奢華購物中心。也許我們中國未來應(yīng)該專門設(shè)立這么一種都市型的購物中心，因為這是我們中國特色，國外還真沒有這樣的購物中心。在中國就不一樣了，你去香港看他的（英語），名牌就在那個地方。中國具有特色的就是購物中心一進來，一家一家全是名牌店，這絕對是全世界非常獨特的東西，這在其他國家很少見到這種東西。所以未來中國購物中心分類上面可能會加一個這樣的，叫做都市奢華型的購物中心。

美國購物中心的發(fā)展歷史要回到50年代，整個國家在繁榮，嬰兒潮，城市向郊區(qū)發(fā)展，公路是超級的完善，汽車的普及就構(gòu)成的他都市購物中心向區(qū)域發(fā)展，去滿足郊區(qū)人們生活的方式。美式購物中心和澳大利亞的不一樣，他購物中心的特點是休閑、奢侈，因為美國人追求時尚、追求前衛(wèi)的東西，要生活品質(zhì)，所以他購物中心里面有很多時尚的奢侈品、名牌店這些東西，但是大部分是滿足人們的日常生活。澳大利亞在60年代也是學(xué)習(xí)美國開發(fā)了大的購物中心，他們也在做美國這樣的，覺得不適合自己的國家。因為那時候剛剛戰(zhàn)后，大家手上都沒有太多的錢太奢侈品，澳大利亞人當(dāng)時在想能不能有一個房子，擁有一個汽車，沒有其他的錢作奢侈品的享受。所以他們經(jīng)過了很多的研討、走了彎路以后，60年代他們高速的發(fā)展區(qū)域型的購物中心，特點就是滿足日常生活需求的，就是周邊區(qū)域人不是買一個高檔奢侈品，而是滿足日常的生活。所以他的購物中心和美國不一樣的就是他的超市是帶生鮮，而美國的超級市場里面沒有生鮮食品。而且澳大利亞購物中心里面大部分是滿足人們?nèi)粘Ｉ畹男枨蟆?/p>

香港實際上區(qū)域型購物中心發(fā)展就是這15年，但是他們的區(qū)域型購物中心跟澳大利亞又不一樣了，尤其是香港人很講究時尚，辦公樓、寫字樓里的白領(lǐng)換季、換年服裝都要換，所以都市人的文化和精神、物質(zhì)需求，造成他的區(qū)域商業(yè)種心里面，像又一城一層都是名牌化妝品的店。為什么？因為他有這種需求，就是香港有這種需求，所以香港他區(qū)域型購物中心我們?nèi)タ疾?，突出他時尚、休閑、東西方文化的交融，還有中國傳統(tǒng)的廣東的東西，就是中西文化融合的東西也可以看到。還有很多歐洲、美國、澳大利亞的連鎖品牌進入亞洲都是在香港區(qū)域型購物中心首先可以看到。因為市場成熟對于西方人認為是一個亞洲比較成熟的西方世界，所以在香港我們見到的區(qū)域型購物中心就是中西文化的結(jié)合，這就是香港的一種特色。

下面就是區(qū)域型購物中心有自己的一個特點，建筑形式上無疑就是大盒子似的建筑體，美國最新一代的發(fā)展是開放式的，街區(qū)式的。但是區(qū)域型的購物中心是大盒子式的，因為要把人流聚集起來，而且會降低成本，主要是成本。還有他的建筑面積在5萬到8萬，垂直大概在4層，國內(nèi)有一個誤區(qū)就是開發(fā)這個購物中心6層、7層、8層，這樣你招商就會非常困難，一般來說最標準的是4層。人流就一定要做好劃分，讓商家共同享受人流、接受人流，同時消費者又可以到處購物。還有一個是規(guī)劃好的業(yè)態(tài)組合，不是讓你去填。這一定是先規(guī)劃好業(yè)主的業(yè)態(tài)，有了這個組合才叫區(qū)域型的購物中心，然后連帶服務(wù)設(shè)施，包括電梯、購物中心的保潔、保安各種各樣的服務(wù)設(shè)施，這是購物中心不可缺少的主題部分。我們國內(nèi)很多大型購物中心賣給小業(yè)主了，我們不把它叫做購物中心，因為它沒有規(guī)劃好的業(yè)主業(yè)態(tài)，建筑形式上可能存在，但是里面的內(nèi)容是包子和餡的問題。你形式上做的神似里面的東西完全不是那么一回事，所以我們認為不是區(qū)域型的購物中心。

還有一個區(qū)域型的購物中心是靠收取租金持有這個物業(yè)，統(tǒng)一的進行經(jīng)營管理，這是他很重要的特點。在規(guī)劃區(qū)域型購物中心的時候，是考慮交通和公路互相連接，一定是有車可以到達的地方來建區(qū)域型購物中心。輻射的范圍是根據(jù)人口的密度來定，通常是5到10公里這樣個范圍，所以對停車位要求是非常嚴格的。有的時候是兩個區(qū)域的購物中心你住在中間，你選擇去哪個的時候，很可能是因為哪個比較好停車，這是在澳大利亞經(jīng)過了很多的市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)的。

區(qū)域型購物中心特點，就是它的功能定位是滿足區(qū)域的全客層，不是說就滿足小白領(lǐng)、年齡人，就是從小到老所有區(qū)域里面的人都包括在里面，要滿足所有年齡階層人、所有收入人的需求。但是他主要是以家庭式消費為主導(dǎo)，因為隨著現(xiàn)在很多市長的細分，有很多丁克族也好、單身族也好他們通常不會去區(qū)域型購物中心，因為區(qū)域型購物中心通常是業(yè)態(tài)比較完整，他們比較有個性的人是去獨立的購物市場。所以區(qū)域型購物中心是包括我們的購物和日常的活動，是以家庭消費為主導(dǎo)的，通常來說是一站式的，包括購物、餐飲，尤其是中國的餐飲在區(qū)域型購物中心占的比例比較大。還有休閑娛樂、文化旅游等等服務(wù)，區(qū)域型購物中心一般是全線的百貨，就是進去以后服裝、電器、音響全都全了，因為這樣的店聚客力最強。現(xiàn)在澳大利亞百貨店非常走下坡路，因為他的專賣店非常細心的跟著，他把百貨店里面某一種東西變成連鎖了，隨著專賣店的強化和連鎖店的發(fā)展，百貨已經(jīng)走下坡路了，但是在我們中國百貨依然是購物中心的主力店，因為這是很吸引我們的東西。還有折扣店、超市、家具、電影院都會成為區(qū)域型購物中心的主力店。專賣店是滿足業(yè)主的日常生活需求。區(qū)域型購物中心的租戶商家很大比例是連鎖店，就是他們在不同的區(qū)域開店，然后是加盟店，加盟店最看好的是區(qū)域型購物中心，因為他不用再大街上獨立的一個店養(yǎng)自己的商圈，他放在區(qū)域型的購物中心旁邊是肯德基、麥當(dāng)勞，他可以無窮的享受別人的客源。

在澳大利亞每個不同的區(qū)域購物中心就出現(xiàn)雷同了，都是開一樣的連鎖店，每個區(qū)域型購物中心里面都保持20%到30%的特色商家。有很多的居民有一定的錢就愿意在家面前開一個店，也可能這個店經(jīng)營了二三十年了，我的生活目的不能為了這個店，是為了去玩的。很多購物中心保持20%到30%這種是具有區(qū)域型特色的，是跟其他區(qū)域型購物中心不一樣的地方。在澳大利亞5年前開的一個特別時尚的一個白領(lǐng)聚集的地方，反修了一個區(qū)域型的購物中心，他里面的個性店完全是做了市場調(diào)查，調(diào)查出這個區(qū)域大部分人是白天上班，通常晚上回家吃快餐基本不做飯，基本上看不到什么小孩，都是養(yǎng)狗的，所以他的購物中心里面有很多個性的店都是滿足這個需求。在很多華人聚集、越南人和柬埔寨人聚集的地方，有很多區(qū)域特色的裁縫、面包店等等有特類的東西。通常來說我們看到的澳大利亞也好、美國也好，區(qū)域型購物中心里面沒有一線品牌，他是二線品牌可以進入這個購物中心。

購物中心的好處歸結(jié)來說就是時尚、舒適，進去以后冬天暖、夏天涼，在里面不用再大街上擠來擠去，整個人的精力耗盡了你已經(jīng)沒有心思購物了，在這種環(huán)境下你肯定會很休閑，到處是新店很新穎。人的生活就是要多姿多彩很有魅力，提高人們的生活質(zhì)量、生活效率，還有生活的情趣，就是區(qū)域型購物中心可以解決的。我生活里面很多細節(jié)、文化娛樂都是區(qū)域型購物中心來解決的。

第三個就是提高廣泛的就業(yè)機會，一個區(qū)域型購物中心可以解決成千上萬個人的購物機會，這是非?？捎^的。所以各個區(qū)政府都考慮如果在這個地方設(shè)立區(qū)域型購物中心沒有惡性競爭的話他是鼓勵這個 區(qū)域型購物中心建造的，因為是解決了當(dāng)?shù)氐馁徫餀C會。為什么現(xiàn)在北京這么擁堵？都是南城到北城、西城到東城去上班，但是如果在本地建造這樣一個區(qū)域型購物中心，他去上班的話就不用坐公交車，就在眼皮底下。這是城市發(fā)展的良性循環(huán)，真正的生活品質(zhì)不是你在路上跑三到四個小時上班，而是在你跟前的吃、住、上班。崇尚的新核心主意是辦公、酒店、購物的綜合性開發(fā)，這個就是要解決人們的日常生活品質(zhì)地在這吃喝玩上班，用不著去別的地方。在國外最時尚的不是開車族了，是騎自行車的，你看陽光尚都的老外現(xiàn)在都是騎自行車上班了。

還有一個非常重要的，我們邀請上海來的蘇瓦卡總經(jīng)理楊保民給我們講，連鎖店、零售商在中國選址、選店非常困難。因為他們國外是在區(qū)域型購物中心環(huán)境當(dāng)中經(jīng)營了很多年，他們抱著這種想法到中國想找這種環(huán)境非常難，因為這是剛剛起步的階段，大部分是臨街的底商，所以他們市場拓展都很困惑。所以北京以后發(fā)展一定是找連鎖店的快速發(fā)展。

還有物業(yè)本身就是一個金融的投資產(chǎn)品，是非常好的金融投資產(chǎn)品，為什么澳大利亞基金都看好購物中心？就是他們衡量辦公樓的投資、酒店的投資還有購物中心的投資，購物中心投資最大回報吸引他們的地方，租金是每年遞增的。所以他們最看好的是一個租金的遞增，就是租金的回報，這是穩(wěn)步給他帶來的，他購物中心的增殖比其他的要高。尤其是他的養(yǎng)老基金，就是這個錢投出去以后不能有失誤，不能說這個錢投出去以后沒有本了，因為我們老了以后要靠這個錢活著的。在2000年的時候美國藍籌股IT泡沫以后，一下敲響了所有投資基金經(jīng)理的警鐘。當(dāng)時澳大利亞養(yǎng)老基金60%到70%是投資在股市上，就是我們每年都有一個回報，你的錢有多少是投資在哪里，回報率是多少。我們2000年、01年、02年連續(xù)三年赤字，就是你上班每一個工作的人，每個人要給你上10%的養(yǎng)老金，你女的55歲、男的60歲以后政府就不管你了，你靠你的養(yǎng)老金活。那時時候基金經(jīng)理因為股票天天上漲，所以他把我們的錢做了風(fēng)險投資，結(jié)果連續(xù)三年出現(xiàn)了赤字。本來我們一年投入一萬塊錢，一看我們帳面上就剩7千、5千、4千了，就不干了，悉尼就出現(xiàn)了游行。政府后來就參與這個事情了，就是說養(yǎng)老基金的投資和社保的投資必須是保守型的投資，只能有小部分投資在股市上。所以他們就看上的購物中心，短短3年內(nèi)澳大利亞的所有購物中心被基金吃掉了。養(yǎng)老基金政府有一個規(guī)定，在收到養(yǎng)老基金以后在次年3月份以前一定要投出去。養(yǎng)老金的基金經(jīng)理都是在今年就在找下一年收購的物業(yè)，要找好。基金一旦12月份錢來了以后，馬上就去收購物業(yè)，他們認為只要不打仗，天災(zāi)人禍這個物業(yè)就會在那，他認為這是增值最好的東西，所以購物中心已經(jīng)成為養(yǎng)老基金投資信托最看好的產(chǎn)品。

這是澳大利亞西域購物中心，他是干干凈凈的，他有四個主力百貨，第一個是賣的一些高端品牌店。第二個是一個中檔的百貨，第三個就是大眾的店，第四個是超市，超市和（英語）是有價位上區(qū)分的，這里面有6個主力店，樓上蓋有一個大的電影院，一共有這么多的主力店這是他購物中心的形式。區(qū)域型購物中心已經(jīng)成為人們生活中的重點，所以通常把區(qū)域型購物中心做出一些廣場，有的是中間做一些景觀，有的是中間做一些娛樂，周末的時候人們在那玩耍、游樂，周末有一個集市，就是有一個活動廣場。他的特點是非常舒適，很寬，不像北京購物中心2.5、3.5米的過道。他是強調(diào)舒適，舒適人們才會反復(fù)來，擁擠、不舒服，你有壓迫感、不安全感你就不會經(jīng)常來?，F(xiàn)在有些地方?jīng)]有熱帶植物，他就把這個熱帶植物引進來，讓人們享受到熱帶的風(fēng)光，就是熱帶的情景是可以造出來的。我可以通過購物中心享受到異域的風(fēng)情。我作了一個經(jīng)典的分析，悉尼區(qū)域型購物中心的布局。這是新的（英語）市洲的一個市，悉尼是海港的一小塊。他藍色的地方是區(qū)域型購物中心的地方，通常區(qū)域型購物中心也是他的交通樞紐，這里面有一半以上藍色的點都是火車站總站或者是扭轉(zhuǎn)站。他的發(fā)展過程也不是一帆風(fēng)順的，也不是三四十年前一做就是區(qū)域型購物中心，他們也經(jīng)歷了只有百貨沒有購物中心的階段。這里面有70%藍色的點都是通過百貨店經(jīng)過了二三十年擴建、改建，變成了真正的購物中心，百貨店只作為他的一個主力店，最后變成了完成的購物中心。黃色是社區(qū)性的或者是次區(qū)域型的購物中心，社區(qū)購物中心和鄰里購物中心，在整個購物中心的數(shù)量上來說，是占70%，區(qū)域型占20%多，剩下那一小部分可能是旅游型，超級豪華都市型的。從面積上來區(qū)域型購物中心還是占主體的，因為他面積比較大。這個是政治城市的規(guī)劃，他真正都市型的購物中心里面沒有豪華的主力店，只有百貨超市。紅色是奢華型的，他一個都沒有。

北京我是做了一個非常粗糙的，我還沒有仔細做研究。我找到一個北京的區(qū)域型購物中心，他的體量雖然很大，但是他里面很全，是可以一站式的滿足所有的客群。還有是中關(guān)村家樂福的生活廣場，但是他還不是真正意義上的購物中心。佳貿(mào)在望京開的他是典型的區(qū)域型購物中心，但是他里面又缺乏了娛樂的東西。往北是龍德是一個大型的 區(qū)域型購物中心。大部分黑色的地方是咱們說的中國特色百貨，因為各個國家都是從百貨，百貨雖然在世界上現(xiàn)在衰退了，但是在過去20年前是非常強盛的業(yè)態(tài)。我們看澳大利亞悉尼純百貨的業(yè)態(tài)已經(jīng)基本上不存在了，已經(jīng)成為主力店了。但是北京的雙安還是屬于百貨的，百貨在北京還是處于主導(dǎo)的地位，很多的購物中心實際上是一個百貨商場。奢華型的在很多國家沒有出現(xiàn)的，在我們北京是超多，所以開發(fā)商也在疑問我們是不是應(yīng)該做這個，我們這次舉辦區(qū)域型的研討會也是在討論這個問題。金融街四季廣場一進去以后全是一線廣場，然后是東方新天地、華貿(mào)、國貿(mào)、王府飯店、賽特都云集了一線品牌，現(xiàn)在北京有六七家頂級的云集了一線品牌的購物中心。還有黃色的是社區(qū)型的，在北京沿著東四環(huán)高檔社區(qū)開發(fā)的很多但是生活非常不方便，就是說你住在一個高檔的房子里面你沒有內(nèi)容，你買不到你日常需要的雞蛋、百貨，海鮮就不用說了，就是商業(yè)沒有跟上。這可以看到北京開發(fā)商非常巨大的一個空間，有很多的社區(qū)商業(yè)和百貨也許未來可以改造成為區(qū)域大型得購物中心

我們有一些建議關(guān)于什么是中國型的區(qū)域型購物中心，我覺得是研究本國人的生活習(xí)慣、消費方式，對消費者進行深入的調(diào)查。了解現(xiàn)有商家的開店需求，還有制定出自己的位置、規(guī)模、定位，業(yè)態(tài)的組合，制定出自己區(qū)域購物中心發(fā)展的目標，聘請專業(yè)人士制訂可行的方案，培養(yǎng)可行的團隊。明智的開發(fā)商不是短期的行為，而是做好長期的培養(yǎng)。下面是對于中國現(xiàn)在購物中心開發(fā)區(qū)域大型得有一個誤區(qū)，很多人認為我做的購物中心里面就要有一線品牌，我們策劃項目里面十個開發(fā)商有七八個，不管它的區(qū)域在什么位置，面積是八千平米還是八萬平米都是要招一線品牌，而且是要服務(wù)于少數(shù)有錢人的，面向灰色收入的人群。因為他們也知道灰色收入確實很厲害，包括藥店現(xiàn)在輻射到業(yè)種都是集體采購，但是這作為社會的健康發(fā)展這絕對不是主流。還有一個是購物中心開了以后怪消費能力不行，說周邊的人沒有消費能力，并且在試調(diào)的時候給我們規(guī)定了，我們調(diào)查的兩千塊錢、三千塊錢的統(tǒng)統(tǒng)叫成無效需求，在國外再有錢再沒有錢都不會把人分成有效、沒效。這個有錢人沒有錢人的生活需求都是差不多的，人們的需求沒有有效和無效的，這是一個錯誤誤區(qū)，就是沒有錢的人的生活都是變成無效了。我們理清這些理念做購物中心的時候，不會老盯著大款，平時在你周圍有巨大反復(fù)消費的人，雖然他買油條、面包、雞蛋，但是他是反復(fù)消費他就是你的客群。還有是抱怨商家沒有實力，商家零售商掙錢你一定要創(chuàng)造人流，自己有盈利以后拿出一部分交給你租金，才可以長期在這里，他不可能正的一百塊錢都給你，你要讓他掙錢才可以長期維持下去。通常好多項目是定的租金特別高，而且是頻繁的更換里面的商家，這都是特別不健康的?，F(xiàn)在我們好多人都學(xué)東方新天地的模式，就是淘汰的模式，這個東西是在特定的區(qū)域，他有的區(qū)域只有這一個購物中心，而且他是非常香港的模式，就是把他做熱了然后反復(fù)的調(diào)整他的租戶。這跟文化的背景、文化歷年也有關(guān)系，澳大利亞人不會干這個事情，他會認為你跟我一起進來養(yǎng)這個購物中心，你作出了貢獻，我會跟你一起走到底，我會培養(yǎng)你，我會少收你的租金，這就是文化的差異。我不是說非得在北京把掙錢不的人都養(yǎng)著，這是一個理念就是不要走極端。

還有一個是快速回收資金，很多項目我們做不下去都是因為我們完成不了開發(fā)商給我們定的第一年、第二年、第三年租金的回報。所以最后無論是面積上也好、各個方面都做好這個準備，培養(yǎng)這個購物中心，就是第一年要拿錢。還有是不做市場調(diào)查，一下20萬平米就放這了，下個月我去鄭州一個20平米商業(yè)在一個心社區(qū)里面，一個人都沒有，那誰肯進去。

還有一個是對于區(qū)域型購物中心在北京開發(fā)有很多的障礙，一個是我們沒有市政的規(guī)劃，不像澳大利亞規(guī)劃好了這是區(qū)域型購物中心旁邊就不可能再出現(xiàn)一個，他是完全有市政規(guī)劃的，市政規(guī)劃局里面就有這樣一個地圖他都是標出來的。所以政府由于沒有市政規(guī)劃，開發(fā)起來就產(chǎn)生了局部的過剩，這個地方扎堆，這個地方就沒有，我們東四環(huán)那么多的高檔社區(qū)就沒有地方購物，到現(xiàn)在買什么都買不到，生活就沒有質(zhì)量。

還有一個是商業(yè)的業(yè)種非常的貧乏，我們大部分很多的商家都集中在餐飲上面，實際上購物中心有很多生活性的業(yè)種在中國就沒有出現(xiàn)過，這也影響我們購物中心的發(fā)展，就是沒有商家來，就是非常有限。購物中心還是一個非常新的東西，很多本土的零售商都不愿意進來，很多本土的面包房不愿意進購物中心的原因，一個是租金太高，還有一個是租約太多看著煩，還不如自己找一個門店進行經(jīng)營，所以要改造零售商對區(qū)域型購物中心的認識，要去接受他，認識他比較好的東西。

澳大利亞的購物中心里面都有什么東西？第一個是主力店，一個是全線的，一個是高檔的。這個是老人，他們在研究適合老年人的購物中心，就是經(jīng)歷了四五十年的購物中心發(fā)展，過去三四十年他們都定位在年輕人，因為他們是主力，但是嬰兒潮進入了老齡，北京市老齡化已經(jīng)到了11%，預(yù)測到2015年達到19%到20%，就是戰(zhàn)后嬰兒潮的人已經(jīng)進入老齡了，到了2025年30%的老齡，就是整個社會10個人就有3個人是老人，所以美國、澳大利亞都在調(diào)整購物中心里面的東西適合于老人。因為老人有充足的時間到購物中心里面享受，而且他有錢，他用不著買房、買車，他所有的錢都是讓他每一天過的非常好。所以他沒有像年輕人貸款的壓力。老齡人通常有一個好處，他的購物滿足他的吃喝高品質(zhì)的生活就可以了他剩余的錢就是享受。所以這個購物中心10到12點的時候全部是老年人，所以購物中心中間放了很多舒適的咖啡座椅子。主力超市就是生鮮。區(qū)域型購物中心里面澳大利亞很大的主題是生鮮，這是在我們中國購物中心里面沒有見到的，一個是海鮮，這是非常成功的連鎖店做海鮮產(chǎn)品。還有他的肉食店，這個在澳大利亞一共有五種連鎖，有四五個非常成功的連鎖店、加盟店，最老的是經(jīng)營了30多年。他已經(jīng)把肉食劃分成幾百種，各種部位各種吃法，這就是生活質(zhì)量。到那以后干干凈凈的怎么去做，都弄的非常人性化。

除了超市有生鮮的水果和蔬菜以外，還有連鎖的生鮮果菜店，經(jīng)營都非常好。還有食品是區(qū)域型購物中心主打的主題，他把各種肉食做成成品和半成品出售，有很多人回家就不做生肉食，他買現(xiàn)成的回家做。面包房、巧克力等等都有很多。最近區(qū)域型購物中心出現(xiàn)了很多概念型的餐飲產(chǎn)品，這個是（英語），是在澳大利亞有三到四年的歷史，他現(xiàn)在是每個區(qū)域型購物中心都有了。他打造了一個理念，用這個進行加盟、連鎖。這個是新鮮的果汁，把十幾、二十種水果、蔬菜做出來賣一塊錢一瓶，他就是一個薄利多銷的概念。什么時候日常的消費都變成一塊錢、兩塊錢，大眾都可以吃的起，這個國家人們的生活水平就真正提高了?？Х仍趪舛际且粌蓧K錢，現(xiàn)在都是20多塊錢，所以整個這些東西在咱們國家都不是日常消費的東西還是奢侈品。這個東西怎么樣成為日常的東西，就是要靠零售商今后研究這個市場，薄利多銷，滿足人們?nèi)粘５男枨蟆?/p>

其中還有一個（英語），一個購物中心可能都會出現(xiàn)三四家，里面有打彩票，有日常文具的需求，過生日的各種卡片，還有糖果，上千、上萬種的商品，他是生命力非常強的一個業(yè)種。還有文化娛樂的東西，這個東西在中國不能出現(xiàn)，因為是有一定的局限性。還有書店，生活用品也是打出了特色店，男人的剃須刀可以打出連鎖店，也可以變成禮品店。百貨里面的東西現(xiàn)在都變成了連鎖店了，他有很好的燈具店，有很好的床上用品的專賣店，服裝、服飾都是日常需求的東西。生活配套、鞋店、裁縫、寵物店、禮品店是到處可以看到的，健康主題是這幾年區(qū)域購物中心主打的東西。休閑的東西、咖啡座、足療、美甲，兒童的主題。還有生活配套，他把電話公司都申請到了購物中心，郵局、銀行、旅行社、社保中心、貸款中心，還有快餐，還有其他的汽車、收集這些產(chǎn)品。娛樂就是電影院、溜冰場，總之這些業(yè)種、業(yè)態(tài)都是非常豐富的。謝謝大家！