第一篇：貸款審查的要點及報告的撰寫

貸款審查的要點及報告的撰寫

(2012-07-19 11:07:19)

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標簽： 分類： 魚博覽欄

貸款、核查 財經(jīng)

貸款審查報告的寫作方法

按照審貸分離、分級審批的貸款管理制度，完成貸款調(diào)查之后，信貸后臺部分的審查人員應當對調(diào)查人員移交的所有貸款資料進行核實、評定，復測貸款風險度，提出審查結(jié)論及同意放款的限制性條件，即貸款審查，亦稱貸時審查。貸款審查所形成的書面報告，稱作貸 款審查報告。

貸款調(diào)查是貸款審查的基礎，如果貸款調(diào)查工作扎實深入，貸款調(diào)查報告客觀 公正，貸款審查的工作量就相對小一些，貸款審查報告的篇幅就短小一些，內(nèi)容也簡單的多。同貸款調(diào)查報告的寫作一樣，目前貸款審查報告的寫作還沒有一個固定的模式，本章的相關內(nèi)容只代表作者的個人觀點，僅供參考。

第一節(jié) 認真全面初審

貸款初步審查是貸款程序中的重要環(huán)節(jié)，是極為重要的風險防范關口。貸款初步審查與貸款調(diào)查的內(nèi)容基本一致。貸款調(diào)查人員既調(diào)查收集情況，又對調(diào)查資料進行認定，集調(diào)查審查于一身。但由于受工作單位、業(yè)務素質(zhì)、工作經(jīng)驗、分析認識問題的角度不同等方方面 面因素的影響，調(diào)查人員有可能受理不合規(guī)定的借款申請。從嚴格控制貸款風險的角度出發(fā)，審查人員必須換位思考，從另外的角度，對其提供的資料進行再核實、再認定。

一、審查信貸規(guī)范化運作 貸款初審階段，審查人員應當首先審查調(diào)查人員及經(jīng)營行受理、調(diào)查、審查、審議、審批、上報等環(huán)節(jié)的運作是否符合信貸管理制度；貸審會審議表、主責任人名單表等內(nèi)部上報資料是否齊全。按照有關規(guī)定，信貸業(yè)務決策中必須堅持審貸部門分離、先評級授信、后審批發(fā)放貸款，嚴防越權限、逆程序、超范圍受理、審查貸款業(yè)務。

二、審查信貸政策 審查人員應根據(jù)商業(yè)信用社法、貸款通則及相關政策制度，從基本要素、主體資格、貸款條件、本行的信貸產(chǎn)業(yè)及行業(yè)政策、信用等級評定、授權授信等方面，逐一核實貸款調(diào)查 人員提供的貸款申請資料和調(diào)查報告是否完整有效，是否符合本行的貸款準入條件和現(xiàn)行的 制度政策，這是貸款初步審查的關鍵環(huán)節(jié)。

對應該由調(diào)查人員及經(jīng)營行提供而沒有提供的信貸業(yè)務材料，審查人員應當列出單子，及時通知調(diào)查人員及相關行補充完善，說明情況，提出審查意見，限期予以補充回復。原則上凡是貸款調(diào)查人員調(diào)查認定的內(nèi)容，審查人員都應當重新審核，看其是否真實有效是否符合信貸準入條件和相關政策制度。全面初審的目的，是解決貸款資料的完整性及合規(guī)合法性問題。全面初步審查的主要內(nèi)容，同貸款調(diào)查階段收 集借款申請資料的內(nèi)容基本一致。

第二節(jié) 突出審查貸款風險控制點

在全面初步審查貸款申報資料和調(diào)查報告完整性及合規(guī)合法性的基礎上，應當側(cè)重于從非財務因素、財務、現(xiàn)金流量、擔保等方面的審查入手，分析判斷貸款的安全性、盈利性及流動性，切實解決貸款資料完整有效、手續(xù)合規(guī)合法而不安全等問題，盡可能避免或降低貸 款風險。

審查的重點有以下四個方面。

一、審查分析借款人（含項目）政策及地區(qū)等非財務因素風險

審查貸款項目或借款人所處行業(yè)是屬于國家重點支持、地方重點支持、一般支持還是屬于限制支持。如果屬于一般支持或限制支持，就必須審慎處理。

審查借款人或貸款項目所 在地區(qū)的信用及法律環(huán)境。如果政策干預執(zhí)法，不支持金融部門保全資產(chǎn)信用社者該地區(qū)客戶存在大量逃廢、懸空信用社債務行為，不良貸款占比較高，貸款就應當特別慎重。

審查 借款人所處行業(yè)的風險大小及在本行業(yè)的位置。如果借款人所處行業(yè)的風險較大，在同行業(yè)中的地位一般，產(chǎn)品市場占有率較低，產(chǎn)品供求平衡或供過于求，對其貸款應當特別慎重。

審查借款人的信用等級類別。如果為一般支持類或限制支持類，貸款就應當特別慎重。審查借款人的還款記錄。借款人的還款意愿往往無法直接觀察，只有從歷史記錄的事實當中加以判斷。如果借款人出現(xiàn)過嚴重拖欠、經(jīng)歷過重組，對其貸款應當慎重。

還要審查貸款用 途、期限、方式、利率或費率是否符合國家及本行的信貸政策等等。

二、審查分析財務風險

審查貸款人的財務狀況，不僅審查分析借款人的償債能力指標、營運能力指標、盈利能力指標，還要注意財務數(shù)據(jù)之間的核算關系。如果借款人嚴重虧損，經(jīng)營效益不佳，貸款就 應當慎重。

要注意從有關報表中尋找問題和疑點，判斷借款人財務狀況的真實性。如果存在虛信用社營業(yè)績、編制虛假財務報表，騙取信用社信任等情況，貸款就應當特別慎重，從嚴 掌握。

對借款人采取資產(chǎn)低值高估等辦法人為降低資產(chǎn)負債率的做法要特別注意。

審查借 款人的資本金及其他資金到位情況，以及還款來源、還款計劃、還款能力等等。如果借款人存在還款缺口，還款能力不足，貸款就應當特別慎重。

三、審查分析現(xiàn)金流量風險

現(xiàn)金流量是指借款人的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物?，F(xiàn)金流量作為借款人的還款來源，就如同人體中的血液一樣重要。借款人出現(xiàn)現(xiàn)金流量不足或下降趨勢，則預示著借款人的第一還款能 力有可能出現(xiàn)風險?，F(xiàn)實中不少信貸人員只注重借款人盈利水平的分析，而忽視現(xiàn)金流量的重要性，把現(xiàn)金流量的分析等同于凈收益的分析。實際上，現(xiàn)金凈流量不僅不等于凈收益，而且還有可能出現(xiàn)凈收益增加而現(xiàn)金凈流量減少的情況。

要審查借款人經(jīng)營活動的現(xiàn)金流 量是否充足，即來自經(jīng)營活動現(xiàn)金流量是否足夠償還貸款本息。如果借款人用經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金還款，且現(xiàn)金流量穩(wěn)定，則意味著借款人還款能力較強。如果現(xiàn)金流量不足，即使借 款人財務狀況較好，貸款也要慎重。

四、審查分析擔保風險

審查分析擔保風險的重點是，看信用社持有的擔保權益是否大于貸款本息和執(zhí)行擔保所可能發(fā)生的費用。否則，其擔保就不夠充足。對保證貸款，要審查保證人的保證資格、信用等級、保證系數(shù)、保證人的保證意愿與履約動機、保證的方式和法律責任等情況。對保證人財務實力不強、不樂意履行保證責任的，貸款應特別慎重。

對抵押貸款，要重點審查其資產(chǎn)評估方法是否正確，價格是否合理，變現(xiàn)能力強弱，抵押率的計算是否科學，該抵押能否有效消除貸款風險，是否需要另行追加保證擔?；虻盅何?。對質(zhì)押貸款，關鍵是審查分析質(zhì)物的資料是否齊全、完備，質(zhì)物是否合法，出質(zhì)人及開具存單等質(zhì)物的機構(gòu)是否出具了 有關證明材料。關于擔保風險，尤其是抵押物的選擇、評估及抵押率的計算問題，在貸款 調(diào)查報告一章已經(jīng)談到，這里不再贅述。

第三節(jié) 針對審查出的問題撰寫貸款審查報告

貸款審查報告的內(nèi)容與結(jié)構(gòu)，各家信用社的要求反差較大，有的要求將審查的主要內(nèi)容 在貸款審查報告中全部反映出來，有的只要求反映審查出的問題，各行應按照各自主管部門 的要求認真撰寫。

作者認為，貸款審查的主要任務是，認定事實，揭示風險，對優(yōu)良客戶尋找依據(jù)，給予扶持；對潛在風險貸款，把關守口，堵塞漏洞，加以限制。因此，貸款審查報告與貸款調(diào)查報告相比，篇幅應當短小，主題更加突出，應當突出審查出的問題，突出貸款風險控制點，突出反映貸款的合規(guī)合法性、安全性、盈利性、流動性如何，突出風險防范措施，切忌重復與照搬貸款調(diào)查報告。像借款人基本情況等通過審查沒有問題的有關內(nèi)容，就不必再次出現(xiàn)在審查報告當中。審查報告可長可短，審查出的問題可多可少，應視具體情況而定。無論是中長期項目貸款審查報告，還是流動資金審查報告的寫作要求基本一致。

一、標題 同貸款調(diào)查報告的標題一樣，貸款審查報告 的標題，應當簡明扼要地概括貸款審查的主要內(nèi)容并標明材料的文種，一般應當標明受理貸款審查的金融機構(gòu)。主要由受理貸款審查的金融機構(gòu)名稱、客戶名稱、貸款項目名稱、貸款種類、信用社金額和文種詞組成。如《***聯(lián)社關于對***股份有限公司年產(chǎn)***噸**項目申請****萬元固信用社產(chǎn)貸款的審查報告》《***聯(lián)社關于對***股份有限公司年產(chǎn)***噸**項。目申請****萬元固定信用社貸款的審查報告》中的“***聯(lián)社”為金融機構(gòu)名稱，“股份有限公司”為借款人名稱，“****萬元”為貸款金額，“年產(chǎn)***噸**項目”為貸款項目名稱，“固定資產(chǎn)貸款”為貸款種類，“審查報告”為文種詞。

二、開頭 同貸款調(diào)查報告的開頭一樣，完整的貸款審查報告也應當有個簡練的開頭。

貸款審查報告 的開頭一方面應當寫明貸款審查的原由、客戶名稱、申請貸款的項目名稱、申請貸款金額等情況；另一方面應當點明借款的可行與不足之處。多為：“接到****年*月*日***遞交的關于 ****有限公司責任申請****萬元流動資金貸款的調(diào)查報告及項目的有關材料之后，我們組織人員對客戶的基本情況進行了審查。審查認為……較為可行，但存在……問題?，F(xiàn)將審查情況報告如下：”?；蛘邽椤艾F(xiàn)將審查出的問題報告如下：”開頭部分之所以寫明接到貸款客戶 部門移交“貸款調(diào)查報告及有關資料”的年月日，主要是為了顯示從受理該筆業(yè)務到審查結(jié)束 的時間長短，從而促使審查崗提高審查效率。

三、基本政策及規(guī)范化運作審查 這里主要介紹借款人及擔保人有關資料是否齊備，貸款投向是否符合本行的信貸準入政 策，信用等級評定及授信管理是否符合有關信貸管理方面的規(guī)章制度，信貸業(yè)務內(nèi)部運作資料是否齊全合規(guī)。如果符合要求，就寫明“借款人及擔保人資料齊備，貸款投向符合……信貸業(yè)務內(nèi)部資料齊全，符合報批要求?！比绻环嫌嘘P要求，就指出存在的具體問題。

四、主體資格審查 這里主要介紹借款人是否具備規(guī)定的有效證件，借款申請手續(xù)是否齊全，組織機構(gòu)是否合理，產(chǎn)權關系是否明晰，是否具備準入資格，法定代表人、主要部門負責人有無不良記錄，借款人在本行及他行的信用記錄，貸款用途是否合規(guī)合法，是否符合國家有關政策等等。如果沒有問題，就作肯定性回答。如“該企業(yè)所屬行業(yè)屬于**支持類行業(yè)，具備行業(yè)準入條件； 信用等級為 AAA，具備借款人資信準入資格……”。如果存在問題，就一一明確指出，如“** 市**局屬于國家機關，不具備擔保資格……”“借款人**公司總經(jīng)理李**，曾在**縣**廠任廠長，李**任廠長期間，該廠以改制為名使*行的****萬元貸款懸空……”“該項目未取得環(huán)保部門的許可，不符合貸款條件……”。對借款人的還款記錄及履行能力的評價不可回避。

五、借款人（含項目）信貸政策及地區(qū)等非財務因素風險審查主要介紹貸款項目是屬于國家重點支持、地方重點支持、一般支持還是屬于限制支持； 項目的合法性手續(xù)是否齊全，建設及生產(chǎn)條件能否落實；貸款項目所在地區(qū)的信用及法律環(huán) 境如何；借款人所處行業(yè)的風險大小及在本行業(yè)的位置如何；借款人的信用等級類別，以及與本行的往來關系情況。如果這些因素對貸款的安全性較為有利，可以點出，以體現(xiàn)對貸款的支持。如果影響貸款的安全性，要一一詳細指出，加以分析，以引起重視。對借款人所在 地區(qū)是否為貸款高風險區(qū)等情況不應回避。

六、項目投資審查 主要介紹借款人的投資結(jié)構(gòu)是否合理，各項資金能否落實到位，如果不能按時足額到位，對項目及貸款風險的影響程度有多大。對于借款人人為壓縮項目投資總額，有可能倒逼金融部門增加資金注入量，拉大資金缺口的要詳細說明，特別指出，以引起注意。

七、產(chǎn)品市場審查 主要介紹借款人（項目）產(chǎn)品競爭程度，產(chǎn)品的性能、質(zhì)量、價格優(yōu)勢及不足，替代產(chǎn) 品對該產(chǎn)品的影響程度等。如果存在人為夸大產(chǎn)品市場需求及銷售前景等情況，要特別指出，以引起注意。

八、財務風險及現(xiàn)金流量風險審查 主要介紹對借款人財務風險及現(xiàn)金流量風險的審查中發(fā)現(xiàn)的問題，包括借款人的償債能 力、營運能力、盈利能力、還款來源、還款計劃、還款能力等方面是否存在問題；來自經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量是否足夠償還貸款本息，當年取得的現(xiàn)金有多少是依靠經(jīng)營活動取得的，有多少是依靠投資活動及籌資活動得來的，等等。如果這些因素對貸款的安全性較為有利，可以點出，以體現(xiàn)對貸款的支持。如果影響貸款的安全性，要一一詳細指出，并加以分析，以引起重視。對借款人的現(xiàn)金流量能否足額償還貸款本息等不可回避。

九、擔保風險審查 這里要重點回答信用社持有的擔保權益，在大于還是等于或小于貸款本息和執(zhí)行擔保所可能發(fā)生的費用。對保證貸款，要介紹保證人的財務實力、履約意愿和履約動機的審查情況。對抵押貸款，除回籠抵押物是否合規(guī)合法之外，要重點回答對抵押物的評估方法，抵押物的變現(xiàn)難易程度，最終的可能變現(xiàn)價值，貸款抵押率的計算是否正確等情況。對質(zhì)押貸款，要 回答質(zhì)物的價值評估情況，出質(zhì)人、開出存單等質(zhì)物的金融機構(gòu)是否出具了有關書面證明等。還要介紹借款人的抵（質(zhì)）押物變現(xiàn)后能否足額抵償貸示，能否全部消除貸款風險，是否需要調(diào)整固定資產(chǎn)抵押部分另加保證擔?；虻盅何锏惹闆r。如果上述因素對貸款的安全性較為有利，可以點出，以體現(xiàn)對貸款的支持。如果影響貸款的安全性，要一一詳細指出，并加以分析，以引起重視。對抵押物的信用社方法、變現(xiàn)難易度、實際變現(xiàn)額、信用社持有的擔保權益是否大于貸款本息和執(zhí)行擔?？赡馨l(fā)生的費用等不可回避。

十、綜合審查結(jié)論 這里要對承貸主體、還款能力、發(fā)展前景等作出總體評價，明確貸與不貸的結(jié)論，對貸款金額、期限、用途、幣別、利率、用款方式、擔保方式、還款來源與方式提出明確意見，指出借款人存在的問題以及本行可能存在的信貸風險，提出改進意見和規(guī)避風險的限制性條 款。同意放款的限制性條款通常包括，要求借款人資本金足額到位，否則不能發(fā)放新貸款；針對貸款擔保不足等問題，要求調(diào)整固定資產(chǎn)抵押部分，降低抵押率或者另加保證擔保；制定分期還款計劃，并將還款計劃列入借款合同；與企業(yè)簽定協(xié)議，開立還款專用帳戶，加強對企業(yè)銷售收入的有效管理；經(jīng)營行與借款人、保證人三方達成協(xié)議，經(jīng)保證人書面同意，辦好企業(yè)原欠貸款本息的債務落實手續(xù)；要根據(jù)客戶獲得的訂單、已經(jīng)取得的訂單承諾或購 貨合同核定所需要原材料以及正常的生產(chǎn)經(jīng)營費用逐筆發(fā)放貸款； 制定貸后管理方案，明確貸后管理責任； 貸款發(fā)放后派駐客戶經(jīng)理，跟蹤資金流向，跟蹤原材料購進，跟蹤庫存商品，跟蹤產(chǎn)品銷售，跟蹤貨款回籠；**行和**行至少*個月對客戶生產(chǎn)經(jīng)營狀況、貸款使用及安全情況進行一次檢查，并將檢查結(jié)果上報**行，等等

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查要點

房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查要點

一、定義

本文所指房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款。

二、房地產(chǎn)行業(yè)總體特征

1、政策敏感性。

2、資金密集性。

3、區(qū)域性較強。

4、自償性特征。

三、項目審查判斷三大關鍵因素

（老城區(qū)、大型居住新區(qū)、戶型-購房群體）區(qū)位和客戶群銷售風險完工風險股東（股東和集團實力、開發(fā)經(jīng)歷、、銷售排名、市場品牌）品牌和實力商住項目財務風險實力：完工風險、整體抗風險能力品牌：銷售風險（跌價空間-市場波動風險、定價合理-可比項目成本與價格除上述外部條件外，內(nèi)部的管理和操作風險（抵押、預售資金監(jiān)管）是風險管控的關鍵

四、申請人及股東審查要點

主要審查股權結(jié)構(gòu)、股東背景，實際控制人（追溯到最高一級）的實力和市場品牌。

1、股東（實際控制人）的實力和品牌：

21）股東是否央企、省市國企或大型民營房企；如股東構(gòu)成有各類財務投資者，須關注是否明股實債、股權結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，授信方案須提出保障我行權益的措施；

（2）股東主營業(yè)務板塊構(gòu)成。關注房地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)時間，開、竣工面積等；關注其他主營板塊的行業(yè)地位和集團整體經(jīng)營穩(wěn)定、綜合實力情況；

（3）市場對其品牌的認可度：近幾年全國銷售排名（克而瑞排名）或區(qū)域性排名。

2、在建項目以及土地儲備情況，關注在一、二、三四線城市的占比。

3、集團財務情況，關注集團整體債務壓力情況，判斷整體抗風險能力。申請人財務情況，關注有無資本金抽逃或差額能否放款前落實、申請人其他項目融資落實情況、本項目已取得的外部融資和銷售回款被集團或其他項目占用等情況。

五、項目位置審查要點

主要審查項目在該城市所處區(qū)域和具體地段的居住組團、配套成熟度，關注當?shù)厥袌鰧υ搮^(qū)域的認可度

（一）地理位置：分為三類，主城區(qū)、大型居住新區(qū)以及其他地區(qū)，具體由各分行根據(jù)當?shù)貙嶋H情況進行判斷、歸類。

1、大型居住新區(qū)：關注政府對該區(qū)域的未來發(fā)展規(guī)劃、基礎設施建設情況，以及當?shù)鼐用駥υ搮^(qū)域的認可度。是否政務/商務或居住新區(qū)核心地段等

2、其他地區(qū)：分析該地區(qū)有哪些特殊優(yōu)勢，針對的銷售對象。

（二）周邊生活配套設施情況

1、與主城區(qū)之間的交通情況：軌道交通情況、跨河大橋（或跨河隧道）情況（有河相隔的）。

2、是否在學區(qū)房范圍（劃歸的重點小學和初中情況），六、項目自身審查要點

（一）項目土地審查要點

主要審查土地取得程序、合同特別條款、價款支付情況。

1、土地取得過程和取得方式。

2、土地成本和支付情況，并計算樓面地價。

3、土地證取得情況及相關記載內(nèi)容。

4、土地出讓合同中是否有配建保障房、無償移交或還建（回遷）、限制銷售等特殊約定。

5、土地取得流程或土地本身是否有瑕疵。

（二）項目規(guī)劃審查要點

主要審查項目規(guī)劃規(guī)模、業(yè)態(tài)、套型，判斷銷售群體和去化風險

1、整體規(guī)劃情況：項目商住等業(yè)態(tài)規(guī)劃面積、主要套型和層高、精裝/毛坯，分期概況（包括前期開發(fā)進展）。

2、授信區(qū)域項目規(guī)劃情況。即上述具體規(guī)劃情況。

（三）四證取得情況

主要審查已取得證照情況和預計后續(xù)取得時間。

（四）項目總投資和籌資計劃審查要點

主要審查投資成本、籌資計劃是否合理，資本金能否落實，對銷售滾動投入依賴度是否過高

1、總投資構(gòu)成以及投入情況。關注土地樓面價與周邊項目對比有無優(yōu)勢，單位建安成本是否當?shù)厥袌龊侠韰^(qū)間；

2、籌資計劃和已投入情況。關注資本金能否在放款前落實到位，融資比例和模式是否合理，銷售滾動投入依賴是否過高。

3、關注外部融資（包括本項目和項目公司其他項目）情況：金額、期限、利率、擔保方式、還款來源。對我行融資安全的影響，授信方案的應對措施。

（五）項目建設進度審查要點

項目目前建設進度、計劃開盤時間和竣工入住時間。

（六）項目銷售審查要點

主要審查周邊銷售去化率和價格、本項目前期銷售去化和價格、授信項目按可比價格測算的銷售收入。

1、周邊可比項目銷售情況。

2、授信項目前期銷售情況（如有）。關注已售部分去化率情況以及銷售收入、價格、資金回款情況。

3、授信項目預計未來銷售價格和總收入情況。有意向性銷售或定向銷售的，根據(jù)具體協(xié)議內(nèi)容分析未來銷售情況。

4、計算可售面積成本、保全價格和跌價空間。

（七）封閉管理審查要點

1、根據(jù)當?shù)卣咭?guī)定和我行與借款人確定的管理方案，能否落實預售資金唯一監(jiān)管，銷售回款能否全部我行歸集。

2、經(jīng)營機構(gòu)是否已制訂明確的貸后管理措施，包括成立專項小組、責任人、抵解押和資金封閉管理（建設資金和預售回款）的具體要求。

（八）還款方案審查要點

ABC三類：根據(jù)股東情況以及項目所在地區(qū)，并結(jié)合項目具體情況，以三類方案為基礎制定具體的還款方案（具體分類方案參見審查報告模版）。

七、項目擔保方式審查要點

（一）抵押擔保

1、土地、在建工程能否全程辦理抵押；

2、無法辦理全程抵押的，解釋原因，要求落實預售階段的風險防控措施。

3、抵押物評估方式以及估值的合理性，抵押率的設定。

（二）質(zhì)押擔保

1、質(zhì)押物的評估方式、估值的合理性、質(zhì)押率的設定。

2、當?shù)剞k理相關質(zhì)押登記的相關規(guī)定、流程以及可操作性。

（三）連帶責任擔保

1、擔保人與借款人的關系。

2、擔保人的擔保履約能力：股東背景、資金實力、償債壓力等。

八、授信方案審查要點

制訂明確的授信方案（參照審查報告模版），主要關注是否符合總行政策和模版相關要求，風險管控方案是否合理。

第三篇：并購貸款法律審查要點

一、房地產(chǎn)企業(yè)并購盡職調(diào)查關注要點

（一）適用法律 《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等

（二）關注要點

1、目標企業(yè)是否持有與其項目開發(fā)規(guī)模相適應的《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書》。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應憑資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。

2、目標企業(yè)名下房地產(chǎn)開發(fā)項目是否取得相關審批手續(xù)。（1）投資核準手續(xù)

建設房地產(chǎn)開發(fā)項目須就其項目建議書或可研報告取得投資主管部門核準文件。

（2）環(huán)境影響評價及審批手續(xù)：

房地產(chǎn)開發(fā)項目應進行環(huán)境影響評價，并就其環(huán)境影響評價報告取得環(huán)保主管部門批準文件。

（3）規(guī)劃審批手續(xù)：

建設項目應取得《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》。（4）建設用地審批：

建設項目用地由其核準機關同級國土資源管理部門進行預審。

3、核查目標企業(yè)名下房地產(chǎn)開發(fā)項目用地是否已取得《國有土地使用權證》，如尚未取得，應關注取得是否存在障礙。

4、目標企業(yè)所擁有土地使用權的取得方式。

房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。

5、土地使用權出讓金的繳付情況； 關注《土地使用權出讓合同》中對出讓金繳付的約定。

6、關注土地未按期開工、竣工可能導致的風險。

關注《土地使用權出讓合同》對項目開工、竣工期限的約定。

二、礦業(yè)企業(yè)并購盡職調(diào)查關注要點

（一）適用法律 《礦產(chǎn)資源法》等

（二）關注要點

1、關注目標企業(yè)是否已具備生產(chǎn)經(jīng)營所必須的資質(zhì)。（1）勘察許可證

從事礦產(chǎn)勘查的企業(yè)應取得《勘查許可證》。（2）采礦許可證

從事礦產(chǎn)開采的企業(yè)應取得《采礦許可證》。

提示：煤炭生產(chǎn)企業(yè)的特殊規(guī)定

開采煤炭資源的煤礦企業(yè)，還須取得《煤炭生產(chǎn)許可證》。（3）礦產(chǎn)經(jīng)營許可證

礦企經(jīng)營非本企業(yè)生產(chǎn)、加工的礦產(chǎn)品，應申請辦理《礦產(chǎn)經(jīng)營許可證》。提示：煤炭生產(chǎn)企業(yè)的特殊規(guī)定

煤礦企業(yè)經(jīng)營非本企業(yè)生產(chǎn)、加工的煤炭產(chǎn)品，應當取得《煤炭經(jīng)營許可證》。（4）礦山安全生產(chǎn)條件合格證、礦長安全資格證、礦長資格證

由地方政府勞動主管部門管理。

2、資產(chǎn)并購中目標企業(yè)的采礦權是否已具備轉(zhuǎn)讓條件；（1）出讓方應具備的條件 投產(chǎn)期限、權屬無爭議、繳納相關費用。（2）受讓方應具備的條件

符合有關探礦權申請人或者采礦權申請人的條件。

3、股權并購中目標企業(yè)的采礦權是否具備抵押條件 以礦業(yè)權進行抵押應滿足的條件與礦業(yè)權出讓的條件相同 提示：礦業(yè)權抵押的特殊規(guī)定

（1）礦業(yè)權人只能以礦業(yè)權為其自身債務設定抵押，不得為他人債務設定抵押。

探討：礦業(yè)權人以其合法擁有的礦業(yè)權為他人債務提供抵押擔保的法律效力。

（2）已出租的礦業(yè)權不得設定抵押

4、其他

三、上市公司并購盡職調(diào)查關注要點

（一）適用法律法規(guī) 《公司法》、《證券法》等

（二）關注要點

1、目標公司非公開發(fā)行股票是否履行了董事會及股東大會決議程序 關注：董事會、股東大會的召開程序及披露。

2、上市公司（國有控股）非公開發(fā)行股票方案是否經(jīng)國資委批準。國有控股上市公司證券發(fā)行方案應報國資委審核。

3、上市公司非公開發(fā)行股票方案是否經(jīng)證監(jiān)會核準。上市公司非公開發(fā)行股票需報請證監(jiān)會核準。

4、上市公司非公開發(fā)行股票方案是否取得證監(jiān)會出具的豁免以要約收購方式增持股份的批準。

5、并購方與目標公司是否已經(jīng)簽署附生效條件的《股份認購協(xié)議》，所附生效條件的進展情況。

上市公司應與相應發(fā)行對象簽訂附條件生效的股份認購合同。

6、借款人在并購完成后是否仍保持目標公司控股股東或?qū)嶋H控制人地位； 為滿足監(jiān)管要求，借款人在并購完成后須保持上市公司實際控制人地位。

7、上市公司為借款人提供擔保的，是否依照監(jiān)管部門規(guī)定履行了董事會、股東大會批準程序。

上市公司對外提供擔保至少須經(jīng)董事會批準，特定條件下還須經(jīng)股東大會批準。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)貸款-風險審查要點

房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險審查要點

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款人主體資格的法律審查

為全面考察房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體資格，實踐中銀行可要求申請貸款的房地產(chǎn)企業(yè)提供下列資料：借款申請報告；公司章程、成立批文、經(jīng)年檢并核準登記的營業(yè)執(zhí)照復印件、法定代表人或其授權代理人證明書及簽字樣本，借款授權書（股份制企業(yè)），貸款證年檢證明復印件，貸款證卡及復印件；經(jīng)會計師事務所驗審的近三年年報及本期財務報表；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營資質(zhì)證書、工商管理部門的注冊驗資報告、開戶許可證及有效稅務登記證正副本復印件、法人組織機構(gòu)代碼證復印件；公司最高權力機構(gòu)或授權機構(gòu)同意申請貸款的決議、公司主要領導人簡歷及工作人員文化結(jié)構(gòu)等。

實踐中銀行對房地產(chǎn)貸款申請進行審查時，重點要對申請人的營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)進行審查。

（一）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照的審查

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照的審查，主要是為了確保申請人具有法人資格，可以作為民事主體向商業(yè)銀行申請貸款。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照的審查包括，申請人營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營范圍是否包含房地產(chǎn)經(jīng)營內(nèi)容，借款人于申請貸款當年取得或換取營業(yè)執(zhí)照的，應提交該當年的營業(yè)執(zhí)照；如借款人非于申請貸款當年取得或換取營業(yè)執(zhí)照的，應提交經(jīng)過該當年年檢過的營業(yè)執(zhí)照。

（二）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的審查

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅需具有一般借款人都有的營業(yè)執(zhí)照，還需具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，這是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為借款人特殊要求。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，則屬于違法行為，其從事的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動應認定無效。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的審查，應著重審查以下三個方面：申請人是否取得了房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書、申請人取得的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書是否經(jīng)過年檢、申請人取得的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書是否與其承擔的房地產(chǎn)項目的建設規(guī)模相一致。

二、對房地產(chǎn)項目資料的法律審查

銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象是房地產(chǎn)項目，因此對貸款項目合法性進行審查是銀行防范房地產(chǎn)貸款風險的前提。銀行對房地產(chǎn)貸款項目審查應要求借款人提交以下項目資料文件：立項批準文件、可行性研究報告及項目預算報告；建設用地規(guī)劃許可證；建筑工程規(guī)劃許可證；土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國有土地使用證、地價款繳交憑證復印件；施工許可證；自籌資金比例；合作項目需提供合作開發(fā)協(xié)議或有權部門批準合作開發(fā)的批件。實踐中商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目的法律審查應重點放在立項批準文件和四證上及自籌資金比例上。

（一）對房地產(chǎn)項目立項批準文件及建設用地規(guī)劃許可證等四證的審查。

銀行對房地產(chǎn)項目立項批準文件及建設用地規(guī)劃許可證等四證的審查應主要注意審查兩方面：

1、注意審查立項批準文件及四證的有效性

首先，要注意審查借款人提供的批準文件是否有權機關頒發(fā)的。其次，在審查項目四證時，應注意審查四證的頒發(fā)時間，確認四證的有效期。我國有關法律法規(guī)規(guī)定，開發(fā)商取得建設用地規(guī)劃許可證后，如建設用地被依法收回土地使用權或建設用地超過兩年未使用，由城市規(guī)劃行政主管部門撤消其建設用地規(guī)劃許可證。開發(fā)商在取得《建設工程規(guī)劃許可證》后，應在6個月內(nèi)申請開工，逾期未開工又未申請延期或申請延期未獲批準，《建設工程規(guī)劃許可證》即行失效。

建設單位應當自領取施工許可證之日起3個月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應當向發(fā)證機關申請延期，延期以兩次為限，每次不超過3個月。既不開工又不申請延期或超過延期時限，施工許可證自行廢止。因此銀行審查中應注意國家法規(guī)對四證時效的規(guī)定，防止超過時效導致項目不合法。

2、注意項目立項批準文件及四證確定項目開發(fā)地域

根據(jù)中國人民銀行（銀發(fā)[2003]121號）文件的規(guī)定，商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)房地產(chǎn)項目，嚴禁跨地區(qū)使用。銀行可根據(jù)項目資料提供的有關信息，如批準機關的名稱，項目地塊的坐落等確保借款人申請發(fā)放的貸款項目在本地區(qū)之內(nèi)。

（二）商業(yè)銀行對房地產(chǎn)項目建設自籌資金的審查

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》13條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%。”同時中國人民銀行《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號）文件也規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權益）應不低于開發(fā)項目總投資的30%?！便y監(jiān)會頒布的《房地產(chǎn)貸款風險監(jiān)管指引》將自籌資金的比例提高到不低于35%。

為了滿足上述條件，獲得貸款，許多房地產(chǎn)企業(yè)對自籌資金采取了靈活態(tài)度。在實踐中，銀行要區(qū)別情況認真審查：

1、同一房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)企業(yè)在多家有銀行貸款的，其中一家銀行計算借款人自籌資金比率時，將企業(yè)向其他銀行融資所獲得的貸款也計入其自籌資金的范疇，這種做法是不符合要求的，銀行不應接受此種自籌資金比例計算方式。

2、房地產(chǎn)企業(yè)的股東或其他企業(yè)投入，但不作為企業(yè)資本金投入，而是作為房地產(chǎn)企業(yè)與其股東之間的其他往來款項的形式作帳。此時，對于銀行所要求的借款人自籌資金比率高于法律法規(guī)和人民銀行規(guī)定要求的，股東或其他企業(yè)暫借借款人的款項可視為借款人的自籌資金。但為防止抽逃資金，銀行應要求借款人的股東或其他企業(yè)書面承諾，借款人還清貸款前不收回該筆資金，以確保不因資金缺口而影響項目建設和按時還貸。

（三）對房地產(chǎn)貸款項目幾種特殊情況的審查

1、對房地產(chǎn)貸款項目運做是否規(guī)范進行審查

我國法律法規(guī)及規(guī)章規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)貸款中只有合法的開發(fā)主體才能享有所開發(fā)項目的銷售收入；立項批準文件確定的開發(fā)主體與“四證”確定的建設者或土地使用權人不一致、“四證”確定的建設者或土地使用權人不一致時，開發(fā)商（借款人）不是項目的合法建設主體。借款人不是項目建設的合法主體，可能引發(fā)糾紛使借款人陷入訴訟爭執(zhí)中；同時也會使借款人能否享有項目的銷售收入存在一定的不確定性，給銀行的貸款帶來風險。

為防止項目運作不規(guī)范而引起的風險，銀行可采取以下措施加以防范：嚴格按照人民銀行及銀監(jiān)會的的信貸政策，審查房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的批準文件和權證中記載的開發(fā)商的名稱是否一致，對不一致的，應建議向銀行申請貸款的開發(fā)商（借款人）變更有關權證，使其成為項目建設的合法主體；對借款人非自身原因不能獲取政府有權批準機關關于立項批準文件及有關權證的變更批復，但政府有權批準機關答復肯定了借款人項目開發(fā)的合法主體地位，在這種情況下，可以要求原開發(fā)主體作為銀行共同還款人，和借款人一起對銀行貸款承擔還本付息的責任。

2、對房地產(chǎn)開發(fā)項目實質(zhì)是否合法進行審查

房地產(chǎn)開發(fā)是一個綜合開發(fā)過程，應與城市規(guī)劃、環(huán)境保護、交通運輸、水利設施、城市綠化等方面協(xié)調(diào)一致，以達到綜合治理的目的。房地產(chǎn)開發(fā)的立項審批，涉及到城市建設、規(guī)劃、交通、水資源保護、行污排撈、環(huán)境保護、文化構(gòu)成等諸多方面的問題，一個合法的房地產(chǎn)項目應符合城市規(guī)劃法、環(huán)境保護法、防洪法等相關法律法規(guī)的規(guī)定。但是實踐中，主管房地產(chǎn)開發(fā)項目審批的某些政府職能部門、審批部門的工作人員往往忽視、無視、或者根本不清楚其他法律的存在，盲目立項批準，導致項目被依法撤消或項目建成后成為違章建筑被依法撤除。如果開發(fā)商投入巨大的開發(fā)成本后，項目被依法撤消或所建房屋被撤除，將直接造成開發(fā)商還貸資金的缺乏，嚴重影響銀行貸款的安全。銀行可以從以下幾個方面進行防范：

（1）審批人員應熟悉與房地產(chǎn)開發(fā)立項的有關法律法規(guī)及規(guī)章，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《建筑法》、《防洪法》等。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中，如對項目的合法性存在疑惑，應及時查閱有關的法律法規(guī)直至咨詢有關業(yè)務人員。

（2）要求借款人提供有效擔保，實踐中借款人多以開發(fā)項目的土地使用權為借款提供抵押擔保，但是如果項目因?qū)嵸|(zhì)不合法而被撤消或建成后被撤除，用作抵押的土地使用權也有可能因項目被撤消而無效，導致貸款擔保落空。因此貸款銀行在審批開發(fā)貸款時，對項目的合法性特別是土地審批手續(xù)的合法性存在疑問時，應要求借款人提供除土地使用權以外的有效擔保。

（3）依法維權，保護銀行利益。如果房地產(chǎn)項目的不合法是因為政府審批部門的過錯造成的，貸款銀行可督促借款人提起行政賠償訴訟，要求有過錯的政府審批部門承擔賠償責任，在借款人取得行政賠償款后，貸款銀行可要求借款人用以償還貸款。

3、商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓引發(fā)貸款風險的審查

房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓是指一方將已獲得的土地使用權連同項目規(guī)劃許可正、施工許可證等有關文件和已建成的房地產(chǎn)實物部分有償轉(zhuǎn)讓給受讓方，由受讓方去完成項目建設，此時如銀行已對該項目發(fā)放了房地產(chǎn)開發(fā)貸款，則由于借款人（原項目開發(fā)商）轉(zhuǎn)讓項目后不再是適格借款人，增加了銀行的信貸風險。貸款銀行可根據(jù)情況采取以下措施：

（1）要求借款人提前償還貸款本息，結(jié)束房地產(chǎn)開發(fā)貸款法律關系。為此貸款銀行可在借款合同中約定，如借款人轉(zhuǎn)讓所開發(fā)項目的，貸款銀行可要求其提前償還全部貸款本息。（2）與借款人、項目受讓人協(xié)商，將開發(fā)貸款的借款人變更為項目受讓人，由項目受讓人承擔原借款人根據(jù)借款合同應承擔的義務，如貸款銀行采取此種措施應注意審查開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的合法性。

首先，房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓必須符合《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋建成的，還應當持有房屋所有權證書。

該法第39條還規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權人民政府批準。有批準權的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定交納土地使用權出讓金；以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應當按照國務院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓必須符合上述條件。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)項目必須履行特定手續(xù)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第21條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

再次，房地產(chǎn)開發(fā)項目受讓人必須符合法定條件。由于我國對房地產(chǎn)業(yè)實行市場準入及資質(zhì)管理制度，因此房地產(chǎn)開發(fā)項目受讓人必須是取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書且其資質(zhì)等級符合要求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的擔保

實踐中由于房地產(chǎn)開發(fā)類貸款金額大、周期長，為保證此類貸款的安全，銀行一般只接受房地產(chǎn)抵押貸款，對保證、質(zhì)押及房地產(chǎn)以外其他資產(chǎn)的抵押不宜接受。

（一）商業(yè)銀行在受理房地產(chǎn)抵押時應注意審查以下法律風險及防范措施

1、在接受房地產(chǎn)抵押時，應注意審查產(chǎn)權證的真實性及來源的合法性。

銀行在對房地產(chǎn)抵押進行審查時，不應僅進行形式上的審查，還應對抵押人取得權屬證明是否經(jīng)過了法定程序進行實質(zhì)性審查。實踐中，銀行應特別關注以下情況：

（1）應注意審查土地出讓合同的出讓主體是否合法。根據(jù)現(xiàn)行有關法律及司法解釋規(guī)定，我國只有縣級以上人民政府或土地管理部門才有權出讓土地使用權，而像開發(fā)區(qū)管委會等單位是無權出讓土地，更無權頒發(fā)土地證的；

（2）注意審查土地出讓金是否已經(jīng)交清。應要求抵押人提供與合同價款相符的發(fā)票；對以協(xié)議方式出讓的土地使用權，還應注意審查土地使用權出讓金不能低于訂立合同時當?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價的，否則無效。

（3）對于在二級市場受讓的用于房屋建設工程的土地使用權，注意審查該土地在轉(zhuǎn)讓時是否已經(jīng)完成了原土地出讓合同規(guī)定的開發(fā)計劃等；

（4）在接受二手房抵押貸款時，針對一些關聯(lián)交易,特別是近親屬之間的交易。應注意審查交易的真實性，如是否支付對價、贈予行為是否是真實意思表示、房產(chǎn)交易雙方當事人身份的真實性以及房屋買賣合同是否合法有效等；

2、在接受學校、幼兒園、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位房地產(chǎn)作抵押時應注意的問題。根據(jù)《擔保法》第37條第3款規(guī)定，學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施不得設定抵押。因此，一般來說像學校、幼兒園或醫(yī)院等單位，不管其是公立還是私立，都不得接受其以公益設施作抵押，但學校、幼兒園或醫(yī)院等公益單位以公益設施以外的財產(chǎn)（如店面）為自身債務設定抵押的，原則上應當可以接受。

一般來說，社會公益性事業(yè)單位，包括學校、幼兒園、醫(yī)院、衛(wèi)生防疫站、體育館等。社會公益性團體，包括紅十字會、殘疾人聯(lián)合會、環(huán)境保護協(xié)會、宗教協(xié)會等。

3、在接受光地抵押時應注意的問題。

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金25%以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外?！备鶕?jù)這一規(guī)定，抵押的土地使用權，可能由于該土地超過土地使用權出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿兩年未開發(fā)，被土地主管部門依照該規(guī)定無償收回，被抵押的土地使用權會隨之依法轉(zhuǎn)移歸國家所有，致使抵押權落空。

為避免出現(xiàn)上述風險，銀行在接受土地使用權（光地）抵押時，應加強貸后管理，及時關注土地開發(fā)進展情況，對于未能在規(guī)定期限內(nèi)進行開發(fā)的，應當積極敦促抵押人及時到土地主管部門辦理延期開發(fā)手續(xù)，或及時采取合同中約定的違約救濟措施，避免土地使用權被國家無償收回。

4、接受集體土地使用權抵押時應注意的問題。

根據(jù)《擔保法》第34條和第36條的規(guī)定，集體土地使用權中，只有抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒地等“四荒”土地使用權和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權可以設定抵押。但鑒于集體土地使用權在流轉(zhuǎn)方面限制比較多，且實際價值難以判斷，如林地使用權。因此，在實踐中，一般不得接受集體土地使用權抵押。

5、辦理土地使用權及房屋所有權同時抵押時應注意的問題。

根據(jù)《擔保法》第36條規(guī)定，以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。這就是通常所說的房地產(chǎn)抵押時“房隨地走”和“地隨房走”的原則。法律上雖然明確規(guī)定房地需同時抵押，但在實踐中，如何辦理抵押登記手續(xù)，去實現(xiàn)房地同時抵押，卻是橫亙在銀行面前的一道難題。

由于我區(qū)房屋和土地是實行分別管理、分開發(fā)證的，因此如地方法規(guī)無明確規(guī)定，為防范法律風險，辦理房地產(chǎn)抵押時應分別到房屋和土地管理部門分別登記，防止因土地或房屋抵押缺乏公示而與其他抵押權人產(chǎn)生法律糾紛。

6、關于對一棟樓房僅以部分樓層抵押（或一棟房屋，其占地面積遠小于其土地證面積），其土地如何辦理抵押登記的問題。對一棟樓房僅以部分樓層抵押，可以從以下兩個方面辦理土地抵押登記：（1）對于能夠辦理土地分割的，應要求抵押人先行辦理土地證分割，再辦理房屋、土地的抵押登記；（2）對于不能辦理土地分割的，如果抵押人同意，應要求其將整棟樓的所占土地一并抵押，如果抵押人不同意，則應要求其到土管部門出具同意該棟房屋部分抵押的“抵押聯(lián)系通知單”，并注明土地證號，抵押權人及抵押金額。

7、關于抵押登記期限的問題。

根據(jù)《擔保法》司法解釋第12條規(guī)定我國法定的擔保物權存續(xù)期間為主合同債權訴訟時效結(jié)束后二年，只要在此期間內(nèi)行使擔保物權，人民法院都應予以認可。根據(jù)該規(guī)定，可以認定：其

一、物權登記機關自行設定物權擔保期限沒有法律依據(jù)，是無效的；其

二、在法定擔保物權存續(xù)期間即主合同債權訴訟時效結(jié)束后二年內(nèi)主張擔保物權均是合法有效的。但為了防范經(jīng)營風險，在條件允許的情況下，銀行應從審慎性原則出發(fā)，按時前往登記部門辦理續(xù)登記，以免造成抵押物重復抵押，產(chǎn)生糾紛。

8、關于國有劃撥土地使用權抵押登記問題。

根據(jù)國土資源部《關于國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知》以及最高人民法院轉(zhuǎn)發(fā)該通知時所作的規(guī)定，銀行在辦理以國有劃撥土地使用權為標的物設定抵押擔保貸款時，只要在土地管理部門依法辦理了抵押登記手續(xù)，即視同已經(jīng)具有審批權限的土地管理部門的批準，不必再另行辦理土地使用權抵押的審批手續(xù)。另外，銀行在測算劃撥土地的抵押率時，應注意先行從其總價值中扣減與其在出讓時應繳納的土地出讓金等金額相當?shù)倪@部分價值。

9、關于在建工程抵押的問題。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條規(guī)定，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔保的行為，由此可知，以在建工程抵押取得的貸款只能用于該在建工程的繼續(xù)建造。換言之，在建工程的開發(fā)商不得以在建工程為他人債務作擔保，也不能為自己其他性質(zhì)的的債務進行擔保，而只能為取得在建工程的繼續(xù)建造資金的貸款擔保。另外根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》有關規(guī)定，在建工程在竣工驗收辦理產(chǎn)權證后，應及時將在建工程抵押變更為房地產(chǎn)抵押，防止銀行抵押權落空。

（二）注意審查房地產(chǎn)抵押中涉及到的幾種法律關系

1、注意審查在建工程抵押與建設工程工程款優(yōu)先權的關系

《合同法》第286條規(guī)定了建設工程優(yōu)先受償權優(yōu)先于銀行抵押優(yōu)先權實現(xiàn)。最高人民法院于2002年6月11日通過的《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》(法釋[2002]16號)也明確規(guī)定,建設工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)先于抵押權和其他債權。因此,銀行應注意防范建設工程式優(yōu)先受償權帶來的貸款風險。

由于法律和司法解釋并未規(guī)定建筑工程優(yōu)先權公示制度,導致該建設工程式的抵押權人在接受抵押時無從了解該建設工程上是否存在承包人的優(yōu)先權。因此,假如貸款銀行在發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)時接受了在建工程抵押,但開發(fā)商并未如約支付承包人建筑工程款時,貸款銀行的抵押權很可能落空。為了最大限度的防范在建工程抵押權落空的風險權落空的風險,貸款銀行在發(fā)放開發(fā)貸款時可以采取以下措施:（1）注意審查建筑工程承包合同對工程價款的約定。貸款銀行應注意審查了解《建設工程合同》約定的工程總價款、支付條件、支付方式以及是否存在承包商墊資建設的情況，在承包商欲行使優(yōu)先受嘗權時貸款銀行應該協(xié)助開發(fā)商。根據(jù)《建設工程合同》的約定和法律規(guī)定，對建設工程價款超過合同約定或超過預算數(shù)額時要求開發(fā)商行使拒絕權。另外最高人民法院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》的規(guī)定，承包人的優(yōu)先權的行使須在建設工程竣工之日或建設工程合同約定的竣工之日起6個月之內(nèi)行使才為有效，因此貸款銀行還可根據(jù)《建設工程合同》掌握承包人行使優(yōu)先權的期限，以便及時提出抗辯。

（2）在確定抵押物價值時扣除工程價款。由于承包人的工程價款優(yōu)先于貸款銀行的貸款抵押權受償，因此銀行在確定擬抵押的房地產(chǎn)（尤其是在建工程和竣工未超過6個月的房地產(chǎn)抵押）的價款抵押時，可將工程款相應部分剔除。但是由于開發(fā)商支付承包人的價款后，承包人的優(yōu)先權自然釋放，所以銀行在辦理抵押登記時，仍然應對抵押的房地產(chǎn)作全部、第一順序抵押權的登記，以便在優(yōu)先權終止后獲得優(yōu)先于開發(fā)商的其他抵押權人、無擔保債權人優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?/p>

（3）要求承包人提供擔?；蛞蟪邪藭娣艞墐?yōu)先受償權。為了對抗承包人的優(yōu)先受償權，貸款銀行可嘗試以下兩種方法：第一，貸款銀行可與承包人協(xié)商，要求承包人提供連帶責任保證，雙方還應在合同中約定，承包人應在貸款銀行開立帳戶，對于其行使“建設工程優(yōu)先受償權”獲得資金應存入該帳戶，并授權銀行進行扣劃。第二，貸款銀行可要求承包人出具放棄優(yōu)先受償權的書面文件。我們認為，法律賦予承包人對于建設工程的有限受償權是一種授權性規(guī)范，承包人有權放棄，法律應遵守當事人意思自治的權利。但目前無明確規(guī)定和判例的情況下，從謹慎原則考慮貸款銀行不應完全依賴于承包人放棄優(yōu)先受償權這一途徑，而應結(jié)合其他方法保障銀行信貸資金的安全。

2、房地產(chǎn)開發(fā)抵押貸款與商品房預售所涉及的法律問題

商品房預售是指房地產(chǎn)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商如要預售商品房，必須向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，由于開發(fā)商已將項目土地使用權預先抵押給貸款銀行。

商品房預售后,項目土地使用權的變現(xiàn)能力將受到預售合同的限制,如開發(fā)商不能按時償還貸款,貸款銀行不能就抵押土地使用權折價、拍賣并就折價、拍賣款優(yōu)先受償。為防范此種風險，貸款銀行可采取以下措施：

第一，要求開發(fā)商將預售款交存貸款銀行，由貸款銀行進行監(jiān)管?！冻鞘泄芾矸ā返?4條第3款規(guī)定：商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。實踐中貸款銀行可要求開發(fā)商將預售款交存我銀行，對其進行監(jiān)管，銀行可以借此有效控制預售資金的用途，防止借款人濫用預售資金或?qū)㈩A售資金移轉(zhuǎn)用于其他項目的開發(fā)。

第二，要求開發(fā)商與購房人在貸款銀行辦理個人住房抵押貸款。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中，開發(fā)貸款的償還往往依賴于項目房屋的銷售收入，而房屋的銷售收入大部分又來源于銀行發(fā)放的個人住房貸款。開發(fā)貸款的發(fā)放銀行發(fā)放個人住房抵押貸款，可使銀行仍取得對房屋和土地的抵押權，有利于維護銀行貸款資金的安全。為此，貸款銀行可與開發(fā)商簽定辦理按揭貸款業(yè)務合作意向書，作為向其發(fā)放開發(fā)住房開發(fā)貸款的條件。第三，要求開發(fā)商為個人住房貸款提供保證擔保。根據(jù)最高人民法院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》有關規(guī)定，消費者支付購買商品房的全部或大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人，這就意味著銀行的抵押權也不能對抗購房人的期待權。因此商品房預售后，銀行對土地使用權的抵押權幾乎失去了變現(xiàn)能力。為了保證貸款資金的安全性，貸款銀行可要求開發(fā)商在房屋預售后，房屋產(chǎn)權證辦出之前，為購房人在銀行的抵押貸款提供連帶責任保證。

四、幾種特殊形式的房地產(chǎn)開發(fā)貸款法律風險防范

（一）借款人為企業(yè)集團成員法律風險防范

就房地產(chǎn)企業(yè)集團組織結(jié)構(gòu)而言，集團母公司或控制公司是純粹持有股份的公司，本身不參與房地產(chǎn)經(jīng)營，由集團下屬的房地產(chǎn)開發(fā)公司從事房地產(chǎn)項目的申報業(yè)務，房地產(chǎn)開發(fā)公司有時根據(jù)需要再設立項目公司，具體從事特定項目的開發(fā)和建設。房地產(chǎn)企業(yè)集團具有企業(yè)集團固有風險，在實踐中控制公司利用控制權損害商業(yè)銀行利益表現(xiàn)在以下幾種情況：

1、借款人資本明顯不足，借款人向控制公司或關聯(lián)企業(yè)借款，以增加資本金，以滿足貸款銀行對資本金的要求。但在銀行發(fā)放貸款后，借款人的控制公司抽回資金或?qū)①J款資金移用于其他房地產(chǎn)開發(fā)項目。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目預售后，控制公司要求借款人移轉(zhuǎn)預售款給控制公司或企業(yè)集團中的其他公司，從而使貸款銀行的還貸來源落空，不僅將對項目繼續(xù)開發(fā)產(chǎn)生實質(zhì)性的影響，而且削弱了借款人的償債能力，增加了銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險。

3、在償還貸款銀行債務之前，提前分配或轉(zhuǎn)移銷售收入，為貸款銀行的貸款債權帶來了一定風險。

因此針對上述情況，銀行在發(fā)放貸款前，與控制公司協(xié)商并可根據(jù)情況取得控制公司對下列事項的承諾：

（1）承諾在借款人償還商業(yè)銀行貸款前，不得抽回借款或投資、不得要求借款人償還所欠控制公司的借款，或承諾其對借款人的債權在銀行貸款債權之后獲得清償。（2）承諾在借款人償還銀行貸款本息前，不得要求借款人移轉(zhuǎn)預售款。（3）承諾在借款人償還銀行貸款本息前，不得分紅。

（4）承諾在某些情況下，商業(yè)銀行可直接要求控制公司償還貸款本息。這些事項包括如借款人資本明顯不足、借款人存在欺詐行為、借款人的資產(chǎn)及財務與控制公司的資產(chǎn)及財務混淆不清等，事實上當借款人發(fā)生上述事項時，借款人的獨立法人地位已明存實亡，銀行可運用處理關聯(lián)企業(yè)的法律規(guī)則“揭開公司面紗”制度，要求控制公司直接對從屬公司的債務負責。

（二）借款人為房地產(chǎn)開發(fā)項目公司法律風險防范

房地產(chǎn)開發(fā)項目公司是為開發(fā)某一特定房地產(chǎn)開發(fā)項目而專門設立的企業(yè)。在實踐中銀行應注意對房地產(chǎn)開發(fā)項目公司進行以下審查：

1、注意審查房地產(chǎn)開發(fā)項目公司營業(yè)執(zhí)照的時效性。建設部、國家工商總局于1992年頒發(fā)的《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的通知》第3條規(guī)定，項目公司經(jīng)營對象只限于批準的項目，項目開發(fā)、經(jīng)營完畢后，應向工商行政管理機關辦理核減經(jīng)營范圍的變更登記。但在實踐中，許多項目公司在特定項目開發(fā)完畢后，為避免高昂重新成立費用及復雜的手續(xù)，并不去工商機關注銷營業(yè)執(zhí)照，而是繼續(xù)開發(fā)經(jīng)營其他房地產(chǎn)項目。

2、注意審查房地產(chǎn)開發(fā)項目的政府立項批準文件和有關權證。某房地產(chǎn)開發(fā)公司（股東公司）以自身名義取得了某項目的批文及“四證”，此后股東公司就同一項目設立項目公司，而該項目公司又以自己的名義向商業(yè)銀行申請房地產(chǎn)貸款是否允許？根據(jù)中國人民銀行（銀發(fā)[2003]121）號各商業(yè)銀行對未取得“四證”的項目，不得發(fā)放任何形式貸款規(guī)定，銀行對未取得四證的項目公司不得發(fā)放貸款。在這里需要明確的是，銀行如與未取得四證的項目公司簽定房地產(chǎn)開發(fā)借款合同，借款合同是否有效？就合同的效力而言，由于商業(yè)銀行向項目公司開發(fā)貸款并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不屬于《合同法》規(guī)定合同無效條件，借款合同不會因此無效。但由于商業(yè)銀行此種行為違反了人民銀行及銀監(jiān)會的信貸政策而可能受到監(jiān)管部門的處罰。

3、注意審查因項目公司股權整體轉(zhuǎn)讓對商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的影響。

股權轉(zhuǎn)讓形式下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不需要到房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)，免卻了復雜手續(xù)和費用，受讓方可以合法的以股東身份參與經(jīng)營管理項目，由于具有上述優(yōu)點，收購房地產(chǎn)項目公司股權逐漸成為房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓中常用的手段。

作為貸款銀行應防止股東公司濫用權利損害債權銀行利益的情況發(fā)生，實踐中表現(xiàn)有： 其一，項目公司股東低價轉(zhuǎn)移股權行為造成了項目公司自有資產(chǎn)減少，償債能力下降。另外如受讓股權的企業(yè)資產(chǎn)較差，不僅不能給項目公司追加資金，而且還可能挪用項目資金，給銀行貸款造成風險。

其二，項目公司股東因土地增殖股權高價轉(zhuǎn)讓導致項目開發(fā)成本增加，項目利潤下降，導致貸款的還款來源可能落空。

按照《公司法》規(guī)定，公司股東轉(zhuǎn)讓股權，不必取得債權人的同意。因此為防范股東整體轉(zhuǎn)讓股權引起的法律風險，銀行可在借款合同中約定：如借款人股權結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，應事先取得作為債權人的商業(yè)銀行的同意。

（三）房地產(chǎn)合作開發(fā)貸款的法律風險防范

房地產(chǎn)合作開發(fā)是指在房地產(chǎn)開發(fā)中享有土地使用權的一方與他方簽定合同，共同開發(fā)土地，建造房屋，并按投資比例分享房屋產(chǎn)權的經(jīng)營行為，實踐中多稱為“連建”、“參建”。合法的房地產(chǎn)合作開發(fā)應具備以下三個要素：

1、合作開發(fā)雙方必須簽定合法有效的合作開發(fā)協(xié)議；

2、一方必須是取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；

3、一方必須取得土地使用權。

銀行在實踐中應注意防范幾種不合法的房地產(chǎn)合作開發(fā)方式：

1、名為合作開發(fā)，實為借貸的合作開發(fā)形式

在房地產(chǎn)合作開發(fā)中，如雙方在合作開發(fā)合同中約定，建設方只收取固定貨幣利益，不承擔經(jīng)營風險，則這種條款構(gòu)成合作開發(fā)合同中的“保底條款”，雙方雖名為合作開發(fā)關系，實為借貸關系，根據(jù)國家有關法規(guī)，禁止企業(yè)間互相借貸收取利息，因此上述合同應屬無效。同時根據(jù)《最高人民法院關于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》的規(guī)定，此類條款也屬于聯(lián)營合同的“保底條款”，也應認定無效。

2、名為合作開發(fā)，實為非法轉(zhuǎn)讓土地使用權的合作開發(fā)形式 實踐中主要表現(xiàn)為以下三種方式：

第一，在保底條款中約定土地使用權人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定貨幣利益。在房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議的保底條款中，如雙方約定的是供地方不承擔經(jīng)營風險，只收取固定貨幣利益，則這種約定雖名為合作開發(fā)，實為土地使用權的非法轉(zhuǎn)讓，應認定無效。

第二、以劃撥土地使用權與他人合作開發(fā)，但未辦理審批手續(xù)，未補交土地出讓金。土地使用權的劃撥是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者交納補償、安置等費用后，將國有土地交付其使用，或者將土地無償交付其使用的行為。根據(jù)《劃撥土地使用權管理辦法》第5條、第40條的規(guī)定，如土地使用權人以劃撥土地使用權與他人合作進行房地產(chǎn)開發(fā)的，應取得市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權出讓手續(xù)，交付土地使用權出讓金，否則此種房地產(chǎn)合作開發(fā)就因非法轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權而應歸于無效。第三、改變土地用途，與他人合作進行房地產(chǎn)開發(fā)

根據(jù)《土地管理法》第56條規(guī)定，土地使用權人以土地使用權與他人合作開發(fā)房地產(chǎn)的，如要改變土地用途的，首先要取得規(guī)劃局的同意，再報原批準的人民政府批準，否者合作開發(fā)可能因非法改變土地用途而無效。

第五篇：wwj-090810流動資金貸款審查要點

流動資金貸款審查要點

一、信貸業(yè)務工作經(jīng)營理念

? 注重質(zhì)量：追求過濾掉風險后高速增長

? 適度授信(不過度授信)：循序漸進、周轉(zhuǎn)使用、有進有退

? 支持發(fā)展： 保證資產(chǎn)增長>=負債增長

二、中小銀行應遵循的授信三原則

? 適度授信：企業(yè)有生命周期，銀行要建百年老店。不大包大攬，不與企業(yè)同生死、共存亡

? 循序漸進：不了解的不做；了解多少做多少

? 周轉(zhuǎn)使用：收回再貸，還舊借新，考察企業(yè)的現(xiàn)金流

三、每筆授信業(yè)務應回答的幾個問題

市場人員調(diào)查、風險人員審查時要注意回答以下幾個問題：

1.合法性：合法嗎？

2.授信主體：貸給誰？

3.資金用途：干什么？

4.還款來源：用什么還？

5.擔保方式：擔保如何？

如果難以決策，你愿意把自己的錢借給它嗎？

四、信貸業(yè)務合法性審查

對經(jīng)辦行提供的資料及法律文件的齊備性、完整性、規(guī)范性和借貸行為及擔保行為的合法性進行審查。

1.審查報送資料齊全性、內(nèi)容完整性、法律要素的齊備性：包括對申請書、調(diào)查報告、借款合同、擔保合同、抵（質(zhì)）押物以及其他與業(yè)務有關的資料及法律文件等方面的審查。

2.主體資格（申請人、擔保人）的審查

3.對申請人、擔保人等關于借款、擔保等意思表示是否真實的審查（董事會決議，核保）

4.對信貸業(yè)務操作合法性、合規(guī)性的審查

五、信貸業(yè)務安全性審查（風險緩釋能力）

1、申請人基本情況、資信情況審查

2、項目背景或借款用途

3、對申請人、擔保人的經(jīng)營狀況、財務狀況的審查

4、還款來源及擔保人代償能力的審查

5、對抵（質(zhì)）押物的足值性、變現(xiàn)性的審查

六、借款用途審查

1.借款動機分析－如資金投向、貿(mào)易背景

是否用于生產(chǎn)經(jīng)營活動

是否會被挪用到固定資產(chǎn)投資項目，形成短貸長用

歸還他行貸款（替換他行貸款）

有無真實貿(mào)易背景

我行主動營銷，擠出他行貸款

七、對申請人、擔保人的經(jīng)營狀況、財務狀況的審查。

1.經(jīng)營狀況審查

? 企業(yè)持續(xù)經(jīng)營能力

? 有無負面報道

? 經(jīng)營管理層決策能力，管理能力

? 主營業(yè)務是否突出、購銷渠道、價格（上下游情況）

? 企業(yè)所處行業(yè)狀況，企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的排名，市場占有率（地區(qū)，國內(nèi)和全球）、競爭力、等

? 主要結(jié)算方式（結(jié)算方式：電匯、信用證；購銷方式：賒銷、款到發(fā)貨）生產(chǎn)及貿(mào)易周期（賬期）、經(jīng)營規(guī)模及效益、主要資金需求環(huán)節(jié)及解決方式等

2.財務狀況審查

? 對企業(yè)財務報表核實和調(diào)整

? 資產(chǎn)、負債主要構(gòu)成、流動性指標及簡單對比，負債率等

? 在他行貸款，長、短期貸款增加情況

八、還款來源及代償能力的審查

Must Know your client

? 擔保人與申請人的關系

? 經(jīng)營范圍交叉情況

? 財務指標分析

? 現(xiàn)金流量分析（經(jīng)營、投資和籌資活動）

? 表外業(yè)務—對外擔保，保函等

? 股東實力（注資/借款）/上市公司配股/增資

? 銀行再融資能力

? 財務報表是否經(jīng)過審計

? 信息是否充分披露

? 關注財務科目異常變化

? 長、短期債務

? 自有資金比例（企業(yè)“缺血程度”，是否大部分資金都用于補血了，）

九、對抵（質(zhì)）押物的足值性、變現(xiàn)性的審查

1.抵（質(zhì)）押物評估是否足值、變現(xiàn)能力如何、不動產(chǎn)的評估及抵押率設定及相關法律問題

如，公路收費權質(zhì)押，控制操作風險，誰去每天收款？回款是否在我行歸集？滯留時間長短？能給我行帶來多少存款？

2.備用信用證條款

3.開證行的資信是否可接受等

4.政府或財政出具的還款承諾函。雖不具備法律效力，但對市政項目或事業(yè)單位項目而言，當?shù)卣赡茉敢獬袚€款責任。

十、信貸業(yè)務可行性審查

申請人發(fā)展前景、與我行往來情況、合作前景及本筆業(yè)務的綜合效益等方面的審查

1、對項目可行性審查（可研報告）

2、對申請人未來發(fā)展前景及與我行今后合作潛力等方面的審查

3、對申請人與我行的本外幣結(jié)算情況及本筆業(yè)務的綜合效益的審查

十一、How如何審？

定性

定量模型，財務分析，現(xiàn)金流量分析

1.財務指標分析

比率分析和趨勢分析

（一）盈利能力

? 毛利率

?凈利潤率

（二）效率補充完全

? 應收帳款周轉(zhuǎn)天數(shù)

? 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)

? 存貨周轉(zhuǎn)率

? 應付帳款周轉(zhuǎn)天數(shù)

? 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

（三）流動性

? 流動比率

? 速動比率

（四）杠桿比率

? 債務權益比率（總體債務/所有者權益）

? 銀行借款與權益比率

? 資產(chǎn)負債比（負債總額/資產(chǎn)總額）

2.對上市公司重點審查

? 大股東與上市公司之間資金往來，挪用上市公司資金

? 通過母公司調(diào)整財務報表。始、末點銀行借款減少

? 對外擔保，規(guī)定不超過資本金的50%

? 每股經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量（前十位）>2.14元

十二、流動資金貸款項目審查格式及內(nèi)容

（一）介紹企業(yè)授信需求及具體條件。如涉及特殊操作模式，應作以說明。

（二）介紹授信對象基本情況，重點介紹授信對象的企業(yè)性質(zhì)（是否民營企業(yè)）及主營業(yè)務范圍。

（三）分析授信對象財務狀況，重點審查相關財務指標，并進行現(xiàn)金流量分析。

（四）介紹擔保方式并分析擔保質(zhì)量(風險緩釋能力)，重點包括：

1、如為保證人擔保，應重點分析擔保人的代償能力（企業(yè)的實際經(jīng)營情況：財務分析、經(jīng)營風險分析），并分析擔保的實際意義（是否關聯(lián)企業(yè)擔保，是否互保，等等）。

2、如為抵押方式，應重點分析抵押物價值、抵押率及變現(xiàn)能力。

房產(chǎn)：評估值，抵押率原則上不超過6折，一般為5折——依坐落位置而定

（包括工業(yè)區(qū)集群等因素）

機器設備：一般4折，專業(yè)化程度，變現(xiàn)性

3、如為質(zhì)押方式（目前我行所接受基本為權利質(zhì)押），應分析質(zhì)押的合法合規(guī)性、是否可辦理質(zhì)押登記、是否具備變現(xiàn)能力，等等。

（五）指出授信存在的主要風險點，并提出風險控制措施。

（六）介紹銀企合作的歷史狀況，并分析合作潛力。

（七）給出審查結(jié)論，并對分行提出具體要求。