第一篇：個(gè)人貸款審查審批基本要點(diǎn)

個(gè)人信貸業(yè)務(wù)（授信）審查基本要點(diǎn)

一、信貸資料完整性及調(diào)查工作與申報(bào)流程的合規(guī)性審查

（一）借款人、擔(dān)保人（物）及具體貸款業(yè)務(wù)有關(guān)資料是否齊備，申報(bào)資料及其內(nèi)容應(yīng)合法、真實(shí)、有效。

（二）貸款行內(nèi)流轉(zhuǎn)資料是否齊全，是否按規(guī)定程序操作，調(diào)查程序和方法是否合規(guī)，調(diào)查內(nèi)容是否全面、有效，調(diào)查結(jié)論及意見(jiàn)是否合理。

二、借款人主體資格及基本情況審查

（一）借款人主體資格及經(jīng)營(yíng)資格的合法性，貸款用途是否在其營(yíng)業(yè)執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)。

（二）借款人經(jīng)營(yíng)企業(yè)股東的實(shí)力及注冊(cè)資金的到位情況，產(chǎn)權(quán)關(guān)系是否明晰。

（三）借款人、所經(jīng)營(yíng)企業(yè)主要股東、法定代表人和核心管理人員的背景、主要履歷、品行和個(gè)人信用記錄。

三、貸款政策符合性審查

（一）貸款用途是否合法合規(guī)，是否符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)行業(yè)政策、土地、環(huán)保和節(jié)能政策以及國(guó)家貨幣信貸政策等；

（二）借款人準(zhǔn)入及貸款用途是否符合我行區(qū)域、客戶、行業(yè)、產(chǎn)品等信貸政策。

（三）貸款（授信）額度核定、利率定價(jià)、期限、支付方式等是否符合我行信貸政策制度。

四、財(cái)務(wù)因素審查 主要審查借款人財(cái)務(wù)情況的完整性、真實(shí)性和合理性。特別要重視通過(guò)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)間的比較分析、趨勢(shì)分析及同業(yè)對(duì)比分析等手段判斷客戶的真實(shí)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況，并盡量通過(guò)收集必要的信息，查證客戶提供的財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性、合理性。

五、非財(cái)務(wù)因素審查

主要包括借款人經(jīng)營(yíng)企業(yè)的性質(zhì)、發(fā)展沿革、品質(zhì)、組織架構(gòu)及公司治理、財(cái)務(wù)管理、經(jīng)營(yíng)環(huán)境、所處的行業(yè)市場(chǎng)分析、行業(yè)地位分析、產(chǎn)品和生產(chǎn)技術(shù)分析、客戶核心競(jìng)爭(zhēng)能力分析等。

六、擔(dān)保審查

審查保證、抵押、質(zhì)押等擔(dān)保方式的合法、足值、有效性，并確認(rèn)保證人擔(dān)保額度。

七、充分揭示信貸風(fēng)險(xiǎn)

（一）分析、揭示借款人的收入風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)等。

（二）提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

八、提出貸款（授信）方案及結(jié)論

在全面論證、平衡風(fēng)險(xiǎn)收益的基礎(chǔ)上，提出審查結(jié)論。

個(gè)人信貸業(yè)務(wù)（授信）審批基本要點(diǎn)

一、貸款（授信）對(duì)象

審批中應(yīng)明確給予授信的主體對(duì)象應(yīng)為符合規(guī)定條件的自然人。

二、貸款用途

貸款應(yīng)有明確、合理的用途。貸款審批人員應(yīng)分析貸款（授信）申請(qǐng)方案所提出的貸款用途是否明確、具體。貸款項(xiàng)下所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)應(yīng)在法規(guī)允許的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)，并落實(shí)相關(guān)交易協(xié)議或合同。如交易對(duì)手為借款人的關(guān)系人，應(yīng)認(rèn)真甄別交易的真實(shí)性，防止借款人虛構(gòu)交易騙取銀行貸款。應(yīng)結(jié)合分析借款人所經(jīng)營(yíng)企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，以及實(shí)際經(jīng)營(yíng)資金需求，防止貸款資金被挪用。

三、貸款金額

貸款金額應(yīng)依據(jù)借款人合理資金需求量和承貸能力來(lái)確定。貸款金額除考慮借款人的合理需求，還應(yīng)控制在借款人的承貸能力范圍內(nèi)，確保需求合理，風(fēng)險(xiǎn)可控。

四、貸款期限

貸款期限首先應(yīng)符合相應(yīng)貸款品種有關(guān)期限的規(guī)定；其次，貸款期限一般應(yīng)控制在借款人相應(yīng)經(jīng)營(yíng)的有效期限內(nèi)；再次，貸款期限應(yīng)與借款人資產(chǎn)轉(zhuǎn)換周期及其他特定還款來(lái)源的到帳時(shí)間相匹配；最后，貸款期限還應(yīng)與借款人的風(fēng)險(xiǎn)狀況及風(fēng)險(xiǎn)控制要求相匹配。

五、貸款利率

首先，貸款利率應(yīng)符合中國(guó)人民銀行關(guān)于貸款利率的有關(guān)規(guī)定以及我行內(nèi)部信貸業(yè)務(wù)利率的相關(guān)規(guī)定；其次，貸款利率水平應(yīng)與借款人及信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)狀況相匹配，并體現(xiàn)收益覆蓋風(fēng)險(xiǎn)的原則；最后，貸款利率的確定還應(yīng)考慮所在地同類信貸業(yè)務(wù)的市場(chǎng)價(jià)格水平。

六、擔(dān)保方式

首先，所采用的擔(dān)保方式應(yīng)滿足合法合規(guī)性要求，擔(dān)保人必須符合法律、規(guī)章規(guī)定的主體資格要求，擔(dān)保品必須是符合法律規(guī)定、真實(shí)存在的財(cái)產(chǎn)或權(quán)利，擔(dān)保人對(duì)其擁有相應(yīng)的所有權(quán)和處臵權(quán)，且擔(dān)保行為獲得了擔(dān)保人有權(quán)機(jī)構(gòu)的合法審批同意，已按法規(guī)要求在有權(quán)機(jī)構(gòu)辦理必要的抵（質(zhì)）押登記，并確認(rèn)保證人擔(dān)保額度；其次，擔(dān)保應(yīng)具備足值性，保證人應(yīng)具備充足的代償能力，抵（質(zhì)）押品足值且易變現(xiàn)；再次，所采用的擔(dān)保還應(yīng)具備可控性，并應(yīng)在擔(dān)保項(xiàng)下?lián)碛袑?duì)借款人、擔(dān)保人相應(yīng)的約束力，對(duì)保證人或抵（質(zhì)）押品具有持續(xù)監(jiān)控能力；最后，擔(dān)保須具備可執(zhí)行性及易變現(xiàn)性，并考慮可能的執(zhí)行與變現(xiàn)成本。

七、發(fā)放條件

應(yīng)明確授信發(fā)放的前提條件，以作為放款崗位放款審查的依據(jù)。

八、支付要求

應(yīng)根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)要求和我行政策要求，視不同情況采取受托支付或自主支付。

九、貸后管理要求

可針對(duì)借款人及相關(guān)授信業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)特征，提出相應(yīng)的貸后管理要求。如就貸后走訪客戶的頻率，需重點(diǎn)監(jiān)控的情況及指標(biāo)、獲取信息的報(bào)告反饋等事項(xiàng)提出具體要求。

第二篇：個(gè)人貸款審批要點(diǎn)

個(gè)人貸款審批要點(diǎn)

一、個(gè)人住房貸款審批要素：(一)、審批的內(nèi)容：

1、借款人的資格、條件是否具備。借款用途是否符合規(guī)定。

2、申請(qǐng)借款的額度、期限等是否符合有關(guān)貸款的規(guī)定。

3、貸前調(diào)查人員的調(diào)查意見(jiàn)、對(duì)借款人資信狀況的評(píng)價(jià)分析及對(duì)貸款的建議是否合理準(zhǔn)確。

4、借款人提供的材料審查其完整、合法、有效。

5、審查報(bào)批貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及其風(fēng)險(xiǎn)防范措施的合規(guī)有效性。

6、其他需要審查的事項(xiàng)。（貸款投向）

（二）個(gè)人住房貸款審批應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題： 隨著業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也日益突出，特別是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)，因受外部資源條件的限制，其風(fēng)險(xiǎn)明顯高于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。

1、借款人風(fēng)險(xiǎn)：（1）、對(duì)自身收入預(yù)期存在偏差。由于貸款戶對(duì)自己的收入期望值過(guò)高，風(fēng)險(xiǎn)因素考慮不足，造成還貸逾期、失去全部或部分償還能力。（2）、企業(yè)倒閉，職工下崗。這種情況多屬于批發(fā)個(gè)貸，由于這種批發(fā)貸款方式 風(fēng)險(xiǎn)較集中，一旦企業(yè)倒閉，所有貸款都將面臨風(fēng)險(xiǎn)，雖然用住房作了抵押，但銀行日后處理抵押物也很麻煩。（3）、信用風(fēng)險(xiǎn)。借款人主觀上有賴賬心理，特別是當(dāng)擔(dān)保條款對(duì)借款人約束力不強(qiáng)或抵押物執(zhí)行比較困難時(shí)，信用風(fēng)險(xiǎn)尤其突出。（4）、意外傷害風(fēng)險(xiǎn)。借款人因意外傷害造成傷殘，失去還款能力。

2、開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)：（1）、開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)較低，實(shí)力不強(qiáng)，自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。（2）、開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，一般實(shí)收資本低，抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力差，直接影響其擔(dān)保能力。（3）、一些資質(zhì)低的開(kāi)發(fā)企業(yè)自由資金不足，致使工程進(jìn)度緩慢，無(wú)法按時(shí)交付使用，由此帶來(lái)的購(gòu)房戶與開(kāi)發(fā)商的矛盾轉(zhuǎn)嫁給銀行。

3、銀行操作風(fēng)險(xiǎn)：（1）、虛假個(gè)貸帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款金額小、筆數(shù)多，工作量大，對(duì)貸款人提供的購(gòu)房材料不能全部進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，借款人往往挪作他用，形成虛假個(gè)人住房貸款。（2）、個(gè)貸審批把關(guān)不嚴(yán)，抵押手續(xù)不落實(shí)，抵押物懸空，形成逾期貸款。（3）、對(duì)開(kāi)發(fā)商資格審查不嚴(yán)，一旦按揭貸款房不能按期竣工，極易在銀行、購(gòu)房戶及開(kāi)發(fā)商間產(chǎn)生糾紛，最后導(dǎo)致銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。

4、其它原因：資產(chǎn)在評(píng)估過(guò)程中，個(gè)別存在高估冒算的現(xiàn)象，不能準(zhǔn)確反映房產(chǎn)的價(jià)值，造成房屋抵押風(fēng)險(xiǎn)。

5、審批過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)控制 風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)：違背國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策；違背銀行自身對(duì)貸款投向的管理。重點(diǎn)支持中等收入以上的家庭夠買自用住房，積極發(fā)展個(gè)人購(gòu)買自用住房貸款；適度發(fā)展個(gè)人商業(yè)用房貸款業(yè)務(wù)，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)不得大量發(fā)放個(gè)人商業(yè)用房，嚴(yán)禁向歌廳、舞廳、夜總會(huì)等娛樂(lè)性項(xiàng)目發(fā)放個(gè)人商業(yè)用房貸款；嚴(yán)格控制投資性購(gòu)房，對(duì)投資性購(gòu)房貸款要降低貸款成數(shù)，縮短貸款期限。

在審批過(guò)程中加強(qiáng)對(duì)借款人資信、還款能力、貸款用途的審查。一是嚴(yán)格做好對(duì)借款人購(gòu)房真實(shí)性、還款能力的審查。重點(diǎn)審查借款人的收入情況、抵押物價(jià)值，對(duì)發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)，逐項(xiàng)核實(shí)，落實(shí)材料的真實(shí)性，堅(jiān)決杜絕“假個(gè)貸”等騙取銀行資金行為的發(fā)生。二是嚴(yán)格審查借款人的首付款比例、貸款用途及貸款比例。

（三）、個(gè)人住房貸款和個(gè)人商業(yè)用房貸款審批要素的歸納：

1、合法有效的身份證，包括居民身份證、軍官證、警官證、文職干部證、港澳臺(tái)居民還鄉(xiāng)證、居留證件或其他有效身份證。

2、借款人償還貸款能力證明材料，包括收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等。

3、合法有效的購(gòu)房合同；

4、涉及抵押和質(zhì)押擔(dān)保的，需要提供抵押或質(zhì)押權(quán)利 的權(quán)屬證明文件以及有權(quán)處分人同意抵（質(zhì)）押的書面證明。

5、涉及保證擔(dān)保的，需要保證人出具擔(dān)保的書面承諾并提供保證人具有保證能力的證明材料，保證人為法人的，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照，近三年的財(cái)務(wù)報(bào)表、資質(zhì)等級(jí)證明，資信等級(jí)證明等；保證人為法人且與我行簽訂《商品房銷售合作協(xié)議》的，不需要針對(duì)但比個(gè)人住房貸款提供上述材料。

6、借款人已支付所購(gòu)房屋價(jià)款規(guī)定比例以上的首付款交款單據(jù)（發(fā)票、收據(jù)、銀行進(jìn)賬單、現(xiàn)金交款單等）；首付款尚未支付或者首付款未達(dá)到規(guī)定比例的，要提供用于購(gòu)買住房或商業(yè)用房的自籌資金的有關(guān)證明；

7、貸款行規(guī)定的其他文件和資料。

（四）、個(gè)人再交易住房貸款審批要素：

1、合法有效的身份證件，包括居民身份證、戶口本、軍官證、警官證、文職干部證、港澳還鄉(xiāng)證、居留證或其他有效身份證：

2、借款人償還貸款能力證明材料，包括收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明；

3、與房屋產(chǎn)權(quán)所有人（包括住房共有人）簽訂的合法、有效的房屋交易合同或協(xié)議；交易房屋共有人未在交易合同或協(xié)議上簽字的，須提供其他同意出售的書面證明；

4、交易房屋的權(quán)屬證書，即《房屋所有證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》。共有的房屋，還包括《房屋共有權(quán)證》；

5、自籌資金證明，借款人提出申請(qǐng)時(shí)必須擁有所購(gòu)再交易住房交易價(jià)格規(guī)定比例以上的自籌資金，并存入貸款行指定賬戶；

6、涉及抵押或質(zhì)押擔(dān)保的，需提供抵押或質(zhì)押權(quán)力權(quán)屬證明文件以及有權(quán)處分人同意抵（質(zhì)）押的書面證明，以所購(gòu)再交易住房或其他抵押物抵押的，還需要提供貸款行認(rèn)定的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的對(duì)交易房產(chǎn)或其他抵押物的評(píng)估報(bào)告；

7、涉及保證擔(dān)保的，需提供保證人出具的有保證能力的證明。保證人為自然人的，包括個(gè)人資產(chǎn)及收入證明，保證認(rèn)為法人的，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、近三年財(cái)務(wù)報(bào)表、資質(zhì)等級(jí)證明、資信等級(jí)證明等；

8、貸款行規(guī)定的其他文件資料。

（五）、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款審批要素

1、合法有效的身份證、包括居民身份證、軍官證、警官證、文職干部證、港澳居民還鄉(xiāng)證、居留證或其他有效身份證件；

2、借款人償還貸款能力證明材料、包括收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明；

3、借款人與住房轉(zhuǎn)讓人（包括住房共有人）簽訂的合法、有效的住房交易合同、協(xié)議。轉(zhuǎn)讓住房的共有人未在交易合同、協(xié)議簽字的，需提供同意出售的書面證明；

4、住房轉(zhuǎn)讓人的原借款合同原件或復(fù)印件；

5、所轉(zhuǎn)讓住房已辦妥房屋權(quán)屬證書的，應(yīng)提供有關(guān)房屋權(quán)屬證書（房屋權(quán)屬證書包括《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》。共有的房屋，還包括《房屋共有權(quán)證》或《房地產(chǎn)共有權(quán)證》，下同）。未辦妥房屋權(quán)屬證書的，需提供住房轉(zhuǎn)讓人的原購(gòu)房合同復(fù)印件；

6、如轉(zhuǎn)讓住房為原借款人的抵押物，且個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款的貸款行與原借款行不一致的，則應(yīng)出具原借款行同意該房產(chǎn)出售的書面證明；

7、轉(zhuǎn)讓住房為期房或轉(zhuǎn)讓住房為現(xiàn)房但未辦妥抵押登記。尚處于開(kāi)發(fā)商或擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保階段的，須向貸款行提供開(kāi)發(fā)商或擔(dān)保機(jī)構(gòu)出具的同意為該房產(chǎn)項(xiàng)下新的貸款繼續(xù)提供擔(dān)保的書面文件；

8、借款人以所購(gòu)轉(zhuǎn)讓住房抵押，且轉(zhuǎn)讓住房為現(xiàn)房并作為原借款抵押物已辦妥抵押登記手續(xù)，在轉(zhuǎn)讓住房未辦妥過(guò)戶手續(xù)及抵押登記手續(xù)前，需提供貸款行認(rèn)可的其他貸款擔(dān)保方式作為階段性擔(dān)保，至住房轉(zhuǎn)讓人將轉(zhuǎn)讓住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移到借款人名下，借款人取得住房證明，并辦妥貸款抵押登記手續(xù)為止。如果轉(zhuǎn)讓貸款的貸款行與原貸款行為同一經(jīng)辦行，借款人可不提供其他階段性擔(dān)保，但借款人、住房轉(zhuǎn)讓人必須向貸款行出具承諾函，承諾借款抵押登記注銷、房產(chǎn)過(guò)戶、新貸款抵押登記必須由住房轉(zhuǎn)讓人、借款人和貸款行經(jīng)辦人員一起到房地產(chǎn)管理部門一并辦理。

9、自籌資金證明。借款人提出申請(qǐng)時(shí)必須用所購(gòu)住房交易價(jià)格規(guī)定比例以上的自籌資金，并存入貸款行指定賬戶；

10、涉及抵押或質(zhì)押擔(dān)保的，需提供抵押物或質(zhì)押物的權(quán)屬證明文件以及有處分權(quán)人同意抵（質(zhì)）押的書面證明，以所構(gòu)筑房抵押的，還需要提供貸款行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具對(duì)交易房產(chǎn)（抵押物）的評(píng)估報(bào)告；

11、涉及保證擔(dān)保的，需提供保證人具有保證能力的證明。保證人為自然人的，包括個(gè)人資產(chǎn)及收入證明，保證人為法人的，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、近三年財(cái)務(wù)報(bào)表、資質(zhì)等級(jí)證明、資信等級(jí)證明等；

12、貸款行規(guī)定的其他文件和資料。

（六）、集資建房個(gè)人住房貸款審批要素：

1、有權(quán)部門批準(zhǔn)的集資建房計(jì)劃和批文；

2、單位集資方案；

3、參加集資建房的職工基本情況表

4、單位出資部分存在貸款行的資金證明；

5、貸款行認(rèn)可的個(gè)人集資建房款的憑證；

6、借款人身份證件、償還貸款能力證明材料、貸款擔(dān)保有關(guān)材料等比照個(gè)人住房貸款和個(gè)人商業(yè)用房貸款的所需資料。

（七）個(gè)人自建房貸款審批要素：

1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)、工程規(guī)劃許可證、施工許可證及相關(guān)材料；

2、與工程承建方簽訂的工程承包合同；

3、經(jīng)辦行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)審定或認(rèn)可的自建造房屋所需資金的工程（材料）預(yù)算書。

4、自籌資金或建設(shè)工程量已經(jīng)達(dá)到工程預(yù)算規(guī)定比例的證明，包括自籌資金或已投入資金的有關(guān)證明文件。

5、借款人身份證件、償還貸款能力證明材料、貸款擔(dān)保有關(guān)材料等比照個(gè)人住房貸款和個(gè)人商業(yè)用房貸款所需材料。

(八)個(gè)人住房裝修貸款審批要素：

1、有效的身份證件

2、建設(shè)銀行認(rèn)可的借款人收入證明。

3、與裝修企業(yè)等堅(jiān)定的《家庭裝修工程合同》等，及家庭裝修預(yù)算書。

4、裝修企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資格證書。

5、抵押（質(zhì)押）財(cái)產(chǎn)權(quán)利憑證清單，權(quán)屬證明及有權(quán)處分人（包括財(cái)產(chǎn)共有人）同意抵押或質(zhì)押的證明；由第三方提供保證的，應(yīng)出具保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和有關(guān)資信證明材料。

6、貸款行要求的其他資料。

二、個(gè)人消費(fèi)額度貸款審批要素：

個(gè)人消費(fèi)貸款作為促進(jìn)消費(fèi)增長(zhǎng)最直接、最積極的因素，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)十分重要，特別在當(dāng)前資金比較寬裕的情況下，它對(duì)改善銀行信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，拓寬銀行資金運(yùn)用渠道，增加銀行收入，帶動(dòng)其它業(yè)務(wù)發(fā)展更有著十分積極的意義。

1、貸款審批風(fēng)險(xiǎn)控制：貸款審批人收到貸款經(jīng)辦人員送來(lái)的貸款審批表和相關(guān)的貸款資料后，審查借款人申請(qǐng)資料、和信用等級(jí)、貸款償還能力、貸款方式等，對(duì)貸前調(diào)查工作和借款人資信等進(jìn)一步給于審查確認(rèn)，以控制貸款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

2、貸款審批的合規(guī)性：（1）是否按權(quán)限審批貸款。

（2）是否嚴(yán)格執(zhí)行貸款審批人審批和審貸分離的制度。（3）審批人審批方式是否符合規(guī)定。（4）是否違反規(guī)定程序?qū)徟J款。

（5）是否向關(guān)系人發(fā)放信用貸款或向關(guān)系人發(fā)放擔(dān)保貸款的條件優(yōu)于其他借款人。

（6）是否審查貸款申請(qǐng)的有關(guān)情況。（7）借款人的信用等級(jí)是否復(fù)審。（8）是否查詢借款人的信用紀(jì)錄。（9）是否查詢借款人的整體信貸紀(jì)錄。

（10）是否按規(guī)定貸款金額和貸款期限，貸款的擔(dān)保方式、結(jié)息方式、計(jì)息方式、還款方式、使用的利率、利率調(diào)整方式、發(fā)放方式、循環(huán)使用等發(fā)放方式。

3、貸款審批風(fēng)險(xiǎn)防范措施：

（1）審批人嚴(yán)格審批貸款的各項(xiàng)要素。借款人的姓名、證件是否核實(shí)。貸款對(duì)象是否符合規(guī)定，工作單位和收入及家庭收入等狀況是否符合規(guī)定，負(fù)債、擔(dān)保等情況是否屬實(shí)。是否存在道德品質(zhì)、重大犯罪記錄、惡意透支、逃欠債務(wù)等問(wèn)題。

（2）、抵押物的屬性、所有權(quán)證明是否核實(shí)，抵押物共有人或所有人授權(quán)是否屬實(shí)，抵押物估價(jià)是否準(zhǔn)確，貸款額度是否控制在抵押物價(jià)之規(guī)定比例，抵押評(píng)估物是否為我行認(rèn)可，抵押物保險(xiǎn)文件是否落實(shí)，抵押物狀態(tài)是否正常。

（3）、質(zhì)押物是否為借款人所有，狀態(tài)是否正常，質(zhì)押物若為債券、級(jí)別是否符合規(guī)定，貸款額度是否在質(zhì)押物價(jià)質(zhì)規(guī)定比例內(nèi)。

第三方保證情況。保證人為自然人，身份信息是否屬實(shí)，保證人收入、家庭收入等情況是否核實(shí)，保證人是否存在其他借款和擔(dān)保情況。

（4）、貸款申請(qǐng)情況。貸款額度是否符合規(guī)定，是否與抵押（質(zhì)押）品的額度匹配。

三、個(gè)人汽車消費(fèi)貸款審批要素： 申請(qǐng)人為自然人：

1、有效的身份證件，固定的住所，轄區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)居民。

2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入或易于變現(xiàn)的資產(chǎn)，足以償還貸款本息。

3、購(gòu)車協(xié)議和首付款存入證明

4、貸款行認(rèn)可的擔(dān)保機(jī)構(gòu)

5、貸款行規(guī)定的其他資料。風(fēng)險(xiǎn)及成因：

第一，缺乏信息共享的個(gè)人信用體系。由于中國(guó)個(gè)人信用體系尚未建立，銀行缺乏對(duì)借款人信用記錄的了解，不易對(duì)其信用狀況作準(zhǔn)確判斷，消費(fèi)者可以分別在不同的銀行貸款而無(wú)法查詢。此外，由于對(duì)借款人的行為不作系統(tǒng)的記錄，借款人對(duì)自己的信用也就無(wú)自我約束，借款人的違約成本很低，信用意識(shí)和法律意識(shí)比較淡薄，還款意識(shí)不好。

第二，過(guò)度依賴風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，銀行缺乏進(jìn)行有效信用評(píng)估的動(dòng)力。到目前為止，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移實(shí)際上是汽車消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范的主要形式。銀行通過(guò)履約保險(xiǎn)、信用擔(dān)保，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司、經(jīng)銷商或保證人，但是并未能從根本上解決信用風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題，反而會(huì)使得銀行因?yàn)閷L(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁出去而缺少審查貸款質(zhì)量的動(dòng)力。

第三，以汽車作為抵押品存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。一是目前汽車貸款大多以汽車作抵押品，這種方法雖簡(jiǎn)單、直接，但是卻存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。與房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)相比，汽車流動(dòng)性強(qiáng)，不易監(jiān)控，折舊速度快，特別是營(yíng)運(yùn)汽車，磨損貶值率更高，二手車的處理價(jià)格較低；而且中國(guó)汽車價(jià)格由于入世的影響會(huì)有較大的下降空間，所以用汽車作抵押品的保險(xiǎn)系數(shù)較低，一旦發(fā)生違約現(xiàn)象，銀行將遭受重大的損失。二是部分地區(qū)車管所未提供抵押車輛登記，無(wú)法控制車輛是否有重復(fù)抵押現(xiàn)象。

第四，過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，放松貸款條件，造成風(fēng)險(xiǎn)隱患。面對(duì)汽車消費(fèi)信貸市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，各大銀行不斷放松貸款要求，大幅下調(diào)首付款比例，延長(zhǎng)還貸期限。在惡性的競(jìng)爭(zhēng)下，為爭(zhēng)取客戶加快貸款辦理速度，而放松了對(duì)借款人和經(jīng)銷商的審查。有的甚至為汽車營(yíng)運(yùn)公司購(gòu)買或更新車輛發(fā)放個(gè)人汽車消費(fèi)貸款，我們?cè)?jīng)調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，有的行以個(gè)人名義為一家營(yíng)運(yùn)公司發(fā)放貸款139筆，金額達(dá)1300萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)該公司的凈資產(chǎn)，存在較大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

第五，借款者收入水平不穩(wěn)定，還款能力存在風(fēng)險(xiǎn)。近幾年新增的汽車消費(fèi)信貸的借款人大多數(shù)都是年輕人，他們一般流動(dòng)性比較大，不易進(jìn)行貸款的跟蹤管理，而且其未來(lái)收入水平存在很多的不確定性，一旦收入水平下降、甚至失業(yè)，就可能會(huì)發(fā)生無(wú)力還款的現(xiàn)象。汽車消費(fèi)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理不利已經(jīng)對(duì)中國(guó)汽車信貸市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的影響。最主要的表現(xiàn)是：違約現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)，有些保險(xiǎn)公司的賠付率甚至超過(guò)了300%。在這種情況下，一些保險(xiǎn)公司對(duì)車貸險(xiǎn)采取了謹(jǐn)慎的態(tài)度，甚至停止該項(xiàng)業(yè)務(wù)。迫使銀行尋求了一些擔(dān)保公司，為個(gè)人汽車消費(fèi)貸款提供擔(dān)保，但擔(dān)保公司的擔(dān)保資格與擔(dān)保能力還沒(méi)有一套較完善的評(píng)價(jià)制度及體系。

四、個(gè)人貸款審批的要點(diǎn)：

個(gè)人貸款審批中還款能力審查的確定：

（一）借款人還款能力的審查

1、借款人資信情況是否符合貸款條件，重點(diǎn)了解借款人及配偶過(guò)往信用記錄，以及在各金融機(jī)構(gòu)的借款情況。

2、借款人申請(qǐng)貸款的金額、期限，還款方式是否合理。

3、借款人的資信和第一還款來(lái)源是否能夠保證其按時(shí)償還貸款本息。

4、第三方保證是否具備擔(dān)保資格和擔(dān)保能力。

5、抵（質(zhì)）押物擔(dān)保是否足值、有效。

6、借款期限內(nèi)，借款人是否有其他重大支出影響借款人還款。

7、借款人家庭資產(chǎn)負(fù)債比率是否合理。

8、對(duì)借款人依靠不同收入來(lái)源還款的審查是否側(cè)重點(diǎn) 不同：（1）若借款人主要通過(guò)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入還款的，是否側(cè)重對(duì)其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流入是否可靠、穩(wěn)定和足額進(jìn)行分析；（2）若借款人主要依靠其工資收入還款的，是否側(cè)重對(duì)借款人的職務(wù)、所在公司收入的穩(wěn)定性等進(jìn)行分析；（3）若借款人主要通過(guò)租金等其它投資收益還款的，是否側(cè)重對(duì)該收入來(lái)源的穩(wěn)定性和可靠性進(jìn)行分析。

9、是否對(duì)借款人收入實(shí)現(xiàn)的時(shí)間與本次貸款期限、按期還款金額以及其他負(fù)債還款期限、還款金額的匹配性進(jìn)行分析。

10、對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用途個(gè)人額度貸款，是否關(guān)注借款人實(shí)際資金需求及用款計(jì)劃，借款人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流入是否可靠、穩(wěn)定和足額，借款人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金往來(lái)結(jié)算賬戶是否在我分行開(kāi)立，賬戶資金結(jié)算情況是否正常。

11、對(duì)個(gè)人汽車消費(fèi)貸款，借款人是否在與我行合作的汽車經(jīng)銷商購(gòu)買汽車，是否對(duì)借款人購(gòu)車的真實(shí)性進(jìn)行評(píng)估，是否從借款人的收入、職業(yè)、用車及還款能力等多方面進(jìn)行綜合判斷。借款人購(gòu)車用于營(yíng)運(yùn)的，是否落實(shí)借款人還款來(lái)源的穩(wěn)定性和相應(yīng)擔(dān)保措施。

（二）貸款抵押物基本情況審查

1、抵押物的類別、所有權(quán)證明是否核實(shí)，抵押物所有權(quán)證是否合法、真實(shí)、有效。

2、抵押物共有人或第三者所有權(quán)人授權(quán)情況是否核實(shí)。

3、抵押物是否容易變現(xiàn)，同區(qū)域同類型抵押物價(jià)值的市場(chǎng)走勢(shì)如何。

4、貸款額度是否控制在抵押物價(jià)值的規(guī)定比率內(nèi)。

5、抵押物是否由我行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。

6、抵押物（主要是房地產(chǎn)、車等）保險(xiǎn)文件是否真實(shí)、有效、足值，保險(xiǎn)期限與貸款期限是否匹配。

7、貸款期限內(nèi)，抵押物存續(xù)狀態(tài)是否正常。

8、抵押物是否辦理抵押登記手續(xù)。

9、汽車消費(fèi)貸款中以僅以車輛作抵押的，在確定首付比例時(shí)，是否與借款人的信用等級(jí)相結(jié)合，是否考慮抵押物價(jià)值存在的減值風(fēng)險(xiǎn)。

（三）貸款質(zhì)押物基本情況審查

1、存單質(zhì)押審查。

（1）存單是否為借款人所有。（2）存單開(kāi)戶銀行是否符合規(guī)定。（3）存單真?zhèn)问欠窈藢?shí)。（4）存單狀態(tài)是否正常。（5）他人存單是否有授權(quán)書。

（6）貸款額度是否控制在質(zhì)押存單價(jià)值的規(guī)定比例內(nèi)。（7）貸款期限與質(zhì)押存單到期日是否相匹配。

2、債券質(zhì)押審查。

（1）債券是否為借款人所有。（2）債券的發(fā)行時(shí)間是否符合要求。（3）債券的真?zhèn)涡允欠窈藢?shí)。（4）債券的級(jí)別是否核實(shí)。

（5）他人或共有債券，是否有他人或共有人授權(quán)書。（6）憑證式國(guó)債的發(fā)售機(jī)構(gòu)是否為本行網(wǎng)點(diǎn)。（7）貸款額度是否控制在質(zhì)押債券價(jià)值的規(guī)定比例內(nèi)。（8）貸款期限與質(zhì)押債券到期日是否相匹配。

（四）第三方保證審查

1、自然人擔(dān)保審查。

（1）保證人身份、戶口、單位名稱地址、聯(lián)系電話是否核實(shí)。

（2）保證人單位情況是否屬實(shí)。

（3）保證人的職務(wù)、職稱、學(xué)歷是否核實(shí)。（4）保證人的月收入和家庭月收入情況是否核實(shí)。（5）保證人家庭其他借款和擔(dān)保情況是否核實(shí)。（6）保證人的健康狀況是否核實(shí)。（7）保證人的品行和信用狀況是否核實(shí)。

2、法人(專業(yè)擔(dān)保公司除外)擔(dān)保審查。（1）法人的真實(shí)性是否核實(shí)。（2）法人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況是否核實(shí)。（3）保證人與借款人的關(guān)系。

（4）保證人出具的書面擔(dān)保材料是否合法、真實(shí)、有 效。

（5）法人信用評(píng)級(jí)在A級(jí)以上（含A級(jí)）是否核實(shí)。

3、專業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保審查。

（1）是否經(jīng)過(guò)資格審查。包括：最低注冊(cè)資本限制，無(wú)重大債權(quán)債務(wù)糾紛，無(wú)違約記錄，組織管理機(jī)構(gòu)健全等。

（2）擔(dān)保能力是否突破省分行規(guī)定的擔(dān)保放大倍數(shù)上限。

（3）擔(dān)保公司為同一借款人提供擔(dān)保，最高金額是否超過(guò)省分行規(guī)定的限額或是否上報(bào)有權(quán)部門批準(zhǔn)。

（4）是否出現(xiàn)重大經(jīng)營(yíng)失誤。

（5）在金融機(jī)構(gòu)（銀行、證券、保險(xiǎn)等）及其監(jiān)管部門、國(guó)家相關(guān)行政管理部門（工商、稅務(wù)等）和司法部門是否有不良記錄等。

五、個(gè)人貸款審批實(shí)踐中幾個(gè)隱性風(fēng)險(xiǎn)的考量 個(gè)人貸款被視為低風(fēng)險(xiǎn)、高收益信貸產(chǎn)品。于是，各商業(yè)銀行紛紛推出自己的特色品牌，下大力進(jìn)行宣傳和營(yíng)銷，成為人們個(gè)人理財(cái)服務(wù)的首選。但從個(gè)人貸款經(jīng)營(yíng)過(guò)程來(lái)看，由于經(jīng)常采用分期還款的方式，還款期限長(zhǎng)，個(gè)人貸款違約風(fēng)險(xiǎn)也就更加隱蔽。根據(jù)國(guó)外商業(yè)銀行的經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人貸款違約率往往在貸款發(fā)放后的3至8年以后攀升，不良貸款風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始逐漸暴露。因此，必須對(duì)個(gè)人貸款的風(fēng)險(xiǎn)性進(jìn)行再 認(rèn)識(shí)。并從以下幾個(gè)角度分析和把握其潛在風(fēng)險(xiǎn)。

（一）、借款人的信用狀況

借款人信用的好壞是發(fā)放個(gè)人貸款的首要考慮因素。從審批實(shí)踐的角度來(lái)看，個(gè)人做為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體中經(jīng)濟(jì)行為能力相對(duì)較弱的單一體，能夠改變自身經(jīng)營(yíng)活動(dòng)外部環(huán)境的綜合實(shí)力遠(yuǎn)不及企業(yè)法人，因而自然人的違約成本也要比法人大得多。相對(duì)于企業(yè)法人而言，個(gè)人貸款的故意違約率較小。但這并不是說(shuō)個(gè)人貸款就沒(méi)有違約現(xiàn)象，從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，出現(xiàn)故意違約或惡意套取銀行信用的欺騙行為往往出現(xiàn)在30歲至45歲人群中間，當(dāng)他們的努力不能很好地實(shí)現(xiàn)自己的目標(biāo)時(shí)，銀行貸款就成了他們享受成功的便捷通道。在缺乏后續(xù)收入來(lái)源的情況下，故意違約或惡意逃債現(xiàn)象自然產(chǎn)生。因此，在個(gè)人貸款的審批過(guò)程中，要特別關(guān)注借款人所從事工作的性質(zhì)和穩(wěn)定性，仔細(xì)詢問(wèn)調(diào)查崗客戶經(jīng)理所掌握的借款人工作、生活和社交活動(dòng)情況。如發(fā)現(xiàn)借款人工作生活習(xí)性存在較大疑問(wèn)時(shí)，應(yīng)該謹(jǐn)慎審批，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

（二）、借款人持續(xù)收入狀況

由于人們的就業(yè)和生活方式越來(lái)越呈現(xiàn)出多樣性、分散性與不確定性特點(diǎn)，銀行客戶經(jīng)理對(duì)借款人個(gè)人收入的調(diào)查和評(píng)估只能是時(shí)點(diǎn)式的，無(wú)法保證借款人3—5年以后個(gè)人或家庭收入的持續(xù)性與穩(wěn)定性。致使銀行貸款處于極大的風(fēng)險(xiǎn)之中。實(shí)踐表明，個(gè)人貸款的違約現(xiàn)象主要是在個(gè)人或家 庭收入不能很好地應(yīng)付家庭活動(dòng)支出的情況下出現(xiàn)的。在目前我國(guó)社會(huì)保障體系還不完善，司法著眼點(diǎn)越來(lái)越傾向于保護(hù)公民個(gè)人生存權(quán)的情況下，既便真的出現(xiàn)個(gè)人貸款不能足額償還的情況，銀行在法院的訴訟與執(zhí)行過(guò)程中也是經(jīng)常處于不利地位。這就要求我們?cè)趥€(gè)人貸款的審批過(guò)程中，認(rèn)真分析借款人工作收入的穩(wěn)定性和持續(xù)性。一般來(lái)說(shuō)40歲以下年齡的男性和35歲以下的女性創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)比較多，其收入也常常處于波動(dòng)狀態(tài)。對(duì)此，審批人員應(yīng)該盡可能地詢問(wèn)調(diào)查崗客戶經(jīng)理有關(guān)借款人的工作經(jīng)歷和對(duì)將來(lái)的工作生活期望。在確信借款人誠(chéng)實(shí)的基礎(chǔ)上，根據(jù)自己對(duì)借款人未來(lái)創(chuàng)造收入能力的評(píng)價(jià)進(jìn)行審批，或者要求借款人提供第三方擔(dān)保，做為銀行的第二還款來(lái)源；或者適當(dāng)延長(zhǎng)借款時(shí)間，以減輕他們分期還款壓力，盡量避免由于借款人收入暫時(shí)下降而拖期還款，產(chǎn)生不良貸款。

（三）、借款人家庭供養(yǎng)狀況

家庭供養(yǎng)情況是全面衡量借款人償還銀行貸款能力的重要因素。一般情況下，40歲以前人們的家庭負(fù)擔(dān)相對(duì)要輕一些；40歲以后，贍養(yǎng)老人的責(zé)任和擔(dān)負(fù)孩子上學(xué)的費(fèi)用會(huì)越來(lái)越重，借款人面臨著購(gòu)買各種商業(yè)性保險(xiǎn)和儲(chǔ)蓄住房基金的問(wèn)題。必然影響到借款人的持續(xù)還款能力。所以，在個(gè)人貸款的審批過(guò)程中，在確定借款人的授信額度，以及分期還款期限與還款數(shù)額的匹配方面，我們應(yīng)當(dāng)參照當(dāng)?shù)匾话闵?會(huì)家庭的綜合開(kāi)支情況，對(duì)一些費(fèi)用進(jìn)行合理扣除。避免因銀行還款數(shù)額所占比重過(guò)大，一旦出現(xiàn)家庭意外事故，借款人被迫拖期還款。如果測(cè)算當(dāng)?shù)匾话慵彝ゾC合開(kāi)支情況確實(shí)存在一定困難，根據(jù)我們的審批工作實(shí)踐，借款人每期還款數(shù)額最大不應(yīng)超過(guò)當(dāng)月個(gè)人或家庭總收入的40%。

（四）、借款人勞動(dòng)技能及人生哲學(xué)

從現(xiàn)實(shí)情況看，在年齡和學(xué)歷上占有優(yōu)勢(shì)的人群獲得工作和高薪酬的機(jī)會(huì)要比其他人群大得多，這就要求我們區(qū)別對(duì)待借款人的不同情況，充分考慮高學(xué)歷青年在創(chuàng)業(yè)初期，個(gè)人收入不夠高的暫時(shí)現(xiàn)象，在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，努力培養(yǎng)自己的優(yōu)質(zhì)客戶群。在當(dāng)前社會(huì)變革時(shí)代出現(xiàn)了以“新新人類”為代表的當(dāng)代社會(huì)群體，他們以透支明天為代價(jià)，追求現(xiàn)實(shí)的享受。這要求我們?cè)趥€(gè)人貸款的審批過(guò)程中，應(yīng)仔細(xì)審查和鑒別超前消費(fèi)的不同性質(zhì)，努力使個(gè)人消費(fèi)貸款的審批與發(fā)放建立在科學(xué)消費(fèi)之上，避免由于畸形消費(fèi)造成銀行貸款出現(xiàn)不良。

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第三篇：銀行如何審查、審批個(gè)人貸款

銀行如何審查、審批個(gè)人貸款

銀行是如何審查、審批個(gè)人貸款的呢，筆者想從4個(gè)維度來(lái)解答此問(wèn)題。(1)從審核的內(nèi)容上講，主要包括：

①基本要素審查。銀行審核借款人提供的申請(qǐng)資料是否齊備、完整，從借 款人所提供資料的形式和邏輯上判斷資料是否真實(shí)、有效。

②主體資格審查。銀行審核借款人和保證人是否具有完全民事行為能力，112 個(gè)人貸款實(shí)用知識(shí) 是否符合國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)以及該行制度對(duì)借款人、保征人的基本條件規(guī)定，③信貸政策的審查。銀行審核貸款用途、貸款金額、貸款期限、貸款利率、還款方式、支付方式等是否符合該行制度要求。

④信貸風(fēng)險(xiǎn)的審查。銀行審核借款人信垌是否良好，收入是否充足，是否 具備到期償債能力，擔(dān)保是fr.合該辛制度規(guī)定。(2)從審批的組織形式上講，分為：

①集中式審批。即銀行在一定區(qū)域?qū)€(gè)人貸款審查、審批甚至放款等工r 進(jìn)行集中作業(yè)處理，提高個(gè)人貸款審批效率。如許多銀行建立了個(gè)人貸款中 心，集中營(yíng)銷、審查、審批個(gè)人貸款業(yè)務(wù)。針對(duì)中小企業(yè)，許多銀行建立了小企 業(yè)金融中心，小微企業(yè)的個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款集中在“信貸工廠”進(jìn)行審查、審批。所 培“信貸工廠”是指對(duì)中小企業(yè)貸款的市場(chǎng)營(yíng)銷、業(yè)務(wù)操作、信貸審批、貸款發(fā) 放、貸后管理等環(huán)節(jié)采取標(biāo)準(zhǔn)化和流水線作業(yè)形式，集中進(jìn)行批犀處理的一種 操作模式。②分散式審批。即銀行根據(jù)分級(jí)審批的原則將主要的個(gè)人貸款業(yè)務(wù)授權(quán) 至各分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查．審批，這里的分支機(jī)構(gòu)主要為銀行的分行和一級(jí)支行。

(3)從審批的人員構(gòu)成上講，分為：

負(fù)責(zé)人審批。負(fù)責(zé)人審批制是一種傳統(tǒng)的貸款審批模式，即銀行根據(jù)分級(jí)審批的原則，將個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的審批權(quán)限授予至各級(jí)行的行妊、零售業(yè)務(wù)部 門總經(jīng)理.^人貸款中心總經(jīng)理或小企業(yè)金融中心總經(jīng)理。

專家審批。由于個(gè)人貸款業(yè)務(wù)量大，一些銀行實(shí)行了個(gè)人貸款的專家審 批制，即將個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的審批權(quán)限授予至經(jīng)驗(yàn)豐富、資質(zhì)較深、水平較高的信 貸專家，這些專家可按照授權(quán)獨(dú)立審批個(gè)人貸款，這些專家在有的銀行叫做“獨(dú)立審批_人”。(4)從審批J技術(shù)手段上講，分為：

①信貸系統(tǒng)在線審批。管理較為成熟的銀行均建立了貸款信貸管理系統(tǒng)，客戶經(jīng)理或集中作業(yè)的裙關(guān)人員將貸款錄入系統(tǒng)，由具有審批極限的人員直接 在信貸系統(tǒng)中查看相關(guān)資料進(jìn)行審批。這種審批實(shí)現(xiàn)了無(wú)紙化操作，審批效率 較高。

②紙質(zhì)審批。對(duì)于技術(shù)相對(duì)落后的銀行，由于無(wú)科技支撐，對(duì)個(gè)人貸款實(shí) 行紙質(zhì)審批，即舟崗位審核原始書面材料并在紙質(zhì)件上進(jìn)行審批。由于銀行各 級(jí)機(jī)構(gòu)和各級(jí)崗位人員的資料傳遞有時(shí)間間隔．因此紙質(zhì)審批效率較低(云貸undai)。

第四篇：個(gè)人貸款審查要點(diǎn)

個(gè)人貸款業(yè)務(wù)審查要點(diǎn)

第一章

個(gè)人住房貸款審查要點(diǎn)

第一節(jié)

個(gè)人住房貸款對(duì)象的準(zhǔn)入條件

個(gè)人住房貸款的對(duì)象為在中國(guó)境內(nèi)具有完全民事行為能力的自然人，包括中國(guó)公民和在中國(guó)擁有合法居留權(quán)的外國(guó)人。借款人須同時(shí)具備下列條件：

（一）具有完全民事行為能力和合法有效的身份證件；

（二）具有償還貸款本息的能力；

（三）信用狀況良好，無(wú)到期未還的貸款本息；

（四）已簽訂合法有效的房屋買賣合同，且所購(gòu)房屋用途為住宅；

（五）有不低于最低規(guī)定比例的首付款證明；

（六）原則上以所購(gòu)住房設(shè)定抵押擔(dān)保；

（七）農(nóng)業(yè)銀行規(guī)定的其他條件。

第二節(jié)

個(gè)人住房按揭樓盤準(zhǔn)入

一、住房按揭樓盤準(zhǔn)入基本條件：

（一）開(kāi)發(fā)商具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，申請(qǐng)合作時(shí)開(kāi)發(fā)商在我行和其他金融機(jī)構(gòu)無(wú)逾期未還貸款本息，法定代表人信用狀況良好；

（二）項(xiàng)目合法，建設(shè)用地規(guī)劃及建設(shè)工程規(guī)劃主要為住宅；

（三）工程進(jìn)展順利，無(wú)非正常停工現(xiàn)象；

（四）符合農(nóng)業(yè)銀行要求的其他條件。

二、樓盤準(zhǔn)入形式：

（一）經(jīng)營(yíng)行準(zhǔn)入

經(jīng)營(yíng)行樓盤準(zhǔn)入操作流程為：開(kāi)發(fā)商提出按揭合作申請(qǐng)；個(gè)貸經(jīng)營(yíng)中心受理和調(diào)查，出具調(diào)查報(bào)告；個(gè)貸經(jīng)營(yíng)中心負(fù)責(zé)人審核，并出具審核意見(jiàn);經(jīng)營(yíng)行行長(zhǎng)（或經(jīng)授權(quán)的副行長(zhǎng)）簽署準(zhǔn)入審批意見(jiàn)；個(gè)貸經(jīng)營(yíng)中心在CMS中錄入相關(guān)信息；經(jīng)營(yíng)行（或個(gè)貸經(jīng)營(yíng)中心）與開(kāi)發(fā)商簽署按揭合作協(xié)議。

經(jīng)營(yíng)行準(zhǔn)入后應(yīng)將按揭樓盤向市分行個(gè)人業(yè)務(wù)部門備案。

（二）市分行整體準(zhǔn)入。

對(duì)優(yōu)質(zhì)樓盤可由市分行采用批量營(yíng)銷、集中認(rèn)定的形式。整體準(zhǔn)入具體由市分行個(gè)人業(yè)務(wù)部門以部發(fā)文件，向轄內(nèi)個(gè)貸經(jīng)營(yíng)中心進(jìn)行批量整認(rèn)定，其單個(gè)樓盤和單筆按揭貸款不需另行再履行樓盤準(zhǔn)入資格認(rèn)定程序。

（三）特別規(guī)定

1、對(duì)我行開(kāi)發(fā)貸款支持的按揭樓盤，直接由經(jīng)營(yíng)行與開(kāi)發(fā)商簽訂按揭合作協(xié)議，并受理單筆個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。

2、對(duì)非我行開(kāi)發(fā)貸款支持的個(gè)人住房按揭樓盤，且符合以下情況之一的，可免去樓盤準(zhǔn)入和審查程序，只要符合銷（預(yù)）售條件，可直接由經(jīng)辦機(jī)構(gòu)受理單筆個(gè)人住房貸款：（1）對(duì)于工、中、建、交行和其他商業(yè)銀行發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，且按揭合作銀行已經(jīng)開(kāi)始受理單筆個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的；

（2）借款人信用等級(jí)在AA級(jí)及以上的；

（3）按揭項(xiàng)目已取得銷（預(yù)）售許可證，且開(kāi)發(fā)商及其法定代表人無(wú)不良信用記錄，開(kāi)發(fā)商同意提供階段性保證擔(dān)保的。

對(duì)符合免準(zhǔn)入按揭樓盤，是否需要簽訂按揭合作協(xié)議由經(jīng)營(yíng)行根據(jù)當(dāng)?shù)赝瑯I(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況合理確定。

第三節(jié)

個(gè)人一手住房貸款審查流程及要點(diǎn)

一、C3操作流程及要點(diǎn)

（一）依次點(diǎn)擊[個(gè)人審批]—[部門工作]，在待處理事項(xiàng)中勾選需要分配的工作，點(diǎn)擊[發(fā)送]，在[發(fā)送]欄內(nèi)選擇受理人員，點(diǎn)擊[提交]即可將此筆業(yè)務(wù)分配給受理人員。

（二）依次點(diǎn)擊[個(gè)人審批]—[我的工作]，點(diǎn)擊[申請(qǐng)書編號(hào)]進(jìn)入[審查新增]界面。

（三）查看相關(guān)業(yè)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)信息。分別點(diǎn)擊頁(yè)面上方的[客戶信息]、[審批總體查詢]、[上一環(huán)節(jié)審批信息]、[用信信息]、[風(fēng)險(xiǎn)信息查詢]等模塊查看相關(guān)業(yè)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)信息。

要點(diǎn)：

1、[審批總體查詢]重點(diǎn)關(guān)注：（1）貸款金額30萬(wàn)元（含）以上的是否雙人調(diào)查提交；（2）貸款金額40萬(wàn)元（含）以上的是否由支行行長(zhǎng)（或分管信貸前臺(tái)行長(zhǎng)）核準(zhǔn)。

2、[上一環(huán)節(jié)審批信息]重點(diǎn)關(guān)注：調(diào)查意見(jiàn)是否為同意。

3、[用信信息]重點(diǎn)關(guān)注：借款人是否在我行存在信貸業(yè)務(wù)。

4、[風(fēng)險(xiǎn)信息查詢]重點(diǎn)關(guān)注：借款人是否存在違約記錄。

（四）點(diǎn)擊[本筆業(yè)務(wù)檔案查詢]，下載或直接打開(kāi)調(diào)查報(bào)告和檔案包。

（五）打印并瀏覽調(diào)查報(bào)告后，計(jì)算首付款比例、月還款額、月房產(chǎn)支出與月收入比例、月所有債務(wù)支出與月收入比例是否正確。

（六）查看貸款資料 要點(diǎn)：

1、身份證件重點(diǎn)關(guān)注：（1）是否在證件有效期內(nèi)；（2）如年齡超過(guò)60歲（含），應(yīng)追加擔(dān)保人；（3）年齡加貸款期限不得超過(guò)70年。

2、戶口簿重點(diǎn)關(guān)注借款人的戶口所在地、曾用名、婚姻狀態(tài)，外地戶口的應(yīng)提供在徐州本地持續(xù)繳納一年以上的納稅證明或者社保證明。

3、婚姻狀況證明：（1）未婚人士除提供未婚證明外，必須提供未婚聲明；（2）對(duì)于已婚人士，如果戶口簿能夠明確夫妻名分的，可不提供結(jié)婚證；（3）離異或喪偶人士除提供離婚證書/離婚判決書/配偶死亡證明，還應(yīng)提供未再婚聲明。

4、收入證明重點(diǎn)關(guān)注：（1）收入是否合理，不合理的還應(yīng)提供銀行流水等 輔助證明，或者追加擔(dān)保人；（2）工作單位為開(kāi)發(fā)商及其母子公司、銷售代理商、承建商等關(guān)聯(lián)企業(yè)的，首付款比例不低于40%，須提交信貸管理部審查，分管行長(zhǎng)審批，并在調(diào)查報(bào)告中注明“購(gòu)房行為真實(shí)”、“首付款真實(shí)”等字樣，對(duì)于房?jī)r(jià)偏高的還應(yīng)說(shuō)明原因，C3系統(tǒng)中【貸款用途】應(yīng)選擇“其他”，并手工補(bǔ)充錄入“出售方關(guān)系人購(gòu)房”

5、信用報(bào)告重點(diǎn)關(guān)注：（1）姓名及證件號(hào)碼無(wú)誤；（2）當(dāng)前存在逾期的，應(yīng)要求提供還款憑證；（3）對(duì)24月內(nèi)存在累計(jì)逾期6次或者連續(xù)逾期3期的，應(yīng)要求提供未累計(jì)逾期180天或者連續(xù)逾期90天的證明，或者提供由年費(fèi)、銀行差錯(cuò)等原因造成逾期的證明；（4）是否存在住房貸款記錄；（5）公積金信息欄中單位名稱是否為開(kāi)發(fā)商或其關(guān)聯(lián)企業(yè)。

6、申請(qǐng)表：應(yīng)填寫完整、規(guī)范。

7、面談?dòng)涗洠簯?yīng)填寫完整、規(guī)范，同時(shí)對(duì)于需要雙人調(diào)查的，面談?dòng)涗浬蠎?yīng)雙人簽字。

8、房屋買賣合同重點(diǎn)關(guān)注：（1）開(kāi)發(fā)商、樓盤名稱、房號(hào)、面積、價(jià)格等要素是否與調(diào)查報(bào)告一致；（2）借款申請(qǐng)人與買受人應(yīng)為同一人；（3）因超過(guò)合同約定付款期限而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除合同的，應(yīng)要求在調(diào)查報(bào)告中注明“買賣雙方同意繼續(xù)履行合同”，而對(duì)于超期3個(gè)月以上的，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商提供同意繼續(xù)履行合同的書面材料；（4）簽章（字）的內(nèi)容是否與合同首頁(yè)的當(dāng)事人信息一致；（5）買受人簽字的字跡是否與申請(qǐng)表中簽字的字跡相同；（6）對(duì)于簽訂購(gòu)房合同之日前后三個(gè)月內(nèi)離婚（法院判決除外）的，首付款比例不得低于40%；（7）對(duì)于簽訂購(gòu)房合同日期先于結(jié)婚日期的，還應(yīng)提供簽訂購(gòu)房合同之日的婚姻狀態(tài)證明；（8）對(duì)于高單價(jià)、高總價(jià)、低密度的住房（高房?jī)r(jià)：市區(qū)高于12000元/平方米、縣區(qū)高于5000元/平方米；高總價(jià)：市區(qū)高于240萬(wàn)元、縣區(qū)高于100萬(wàn)元；低密度：容積率在1.0以下），首付款比例不敵低于40%。

9、首付款憑證：（1）對(duì)于提供發(fā)票的，應(yīng)能夠辨認(rèn)付款方姓名、樓盤名稱及房號(hào)、金額等內(nèi)容，并加蓋開(kāi)發(fā)商發(fā)票章；（2）對(duì)于提供收據(jù)的，應(yīng)提供與首付款對(duì)應(yīng)的銀行進(jìn)賬單或轉(zhuǎn)賬憑證（或匯款憑證）；（3）徐州萬(wàn)豪置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的綠城花園，除提供正規(guī)發(fā)票外，還應(yīng)提供與首付款對(duì)應(yīng)的銀行進(jìn)賬單或轉(zhuǎn)賬憑證（或匯款憑證）。

10、網(wǎng)上備案表：內(nèi)容與購(gòu)房合同要素一致。

11、財(cái)產(chǎn)共有權(quán)人資料：如果存在共有權(quán)人，應(yīng)提供身份證、戶口簿、婚姻證明，征信授權(quán)書、征信報(bào)告等資料。對(duì)于共有權(quán)人與借款人非夫妻、子女關(guān)系的，應(yīng)要求提供誠(chéng)信保證書（房產(chǎn)查詢證明）。

12、擔(dān)保人資料：需要追加擔(dān)保人的，應(yīng)提供身份證、戶口簿、收入證明、征信授權(quán)書、征信報(bào)告等資料。

13、誠(chéng)信保證書（房產(chǎn)查詢證明）：（1）對(duì)于無(wú)法提供房產(chǎn)查詢證明的地區(qū)，可只提供誠(chéng)信保證書；（2）對(duì)于能夠提供房產(chǎn)查詢證明的地區(qū)，除提供本地房產(chǎn)查詢證明外，還需提供誠(chéng)信保證書；（3）對(duì)于戶籍在銅山的，除執(zhí)行上述（1）、（2）要求外，還應(yīng)提供銅山房產(chǎn)查詢證明。

14、產(chǎn)品咨詢服務(wù)費(fèi)承諾書：120月（不含）以下不低于貸款金額0.5%；120月（含）以上不低于貸款金額1%；240月（含）以上不低于貸款金額1.5%。

（七）撰寫審查報(bào)告

（八）在C3系統(tǒng)錄入審查意見(jiàn)及審查意見(jiàn)說(shuō)明。如果需要錄入“信用發(fā)放條件”和“管理要求”的，分別在[信用發(fā)放條件]和[其他要求]欄錄入對(duì)應(yīng)信息后，再點(diǎn)擊[保存]進(jìn)入下一界面。

（九）查看頁(yè)面下方的利率信息、還款信息、擔(dān)保信息、所購(gòu)（建）房信息后，粘貼審查報(bào)告。

（十）提交

1、獨(dú)立審批人權(quán)限內(nèi)的（600萬(wàn)元），點(diǎn)擊【提交】，【提交環(huán)節(jié)】選擇“審批”，在機(jī)構(gòu)樹(shù)中選擇【江蘇省徐州市分行】->【江蘇徐州信貸管理部】->【江蘇徐州個(gè)人信貸業(yè)務(wù)審查組】->【獨(dú)立審批人姓名】后，提交即可。

2、對(duì)于超獨(dú)立審批人權(quán)限或者系開(kāi)發(fā)商關(guān)系人購(gòu)房的，點(diǎn)擊【提交】，【提交環(huán)節(jié)】選擇“審查”，在機(jī)構(gòu)樹(shù)中選擇【江蘇省徐州市分行】->【江蘇徐州信貸管理部】后，提交并向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

第四節(jié)

個(gè)人二手住房貸款審查流程及要點(diǎn)

一、C3操作流程及要點(diǎn)

（一）依次點(diǎn)擊[個(gè)人審批]—[部門工作]，在待處理事項(xiàng)中勾選需要分配的工作，點(diǎn)擊[發(fā)送]，在[發(fā)送]欄內(nèi)選擇受理人員，點(diǎn)擊[提交]即可將此筆業(yè)務(wù)分配給受理人員。

（二）依次點(diǎn)擊[個(gè)人審批]—[我的工作]，點(diǎn)擊[申請(qǐng)書編號(hào)]進(jìn)入[審查新增]界面。

（三）查看相關(guān)業(yè)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)信息。分別點(diǎn)擊頁(yè)面上方的[客戶信息]、[審批總體查詢]、[上一環(huán)節(jié)審批信息]、[用信信息]、[風(fēng)險(xiǎn)信息查詢]等模塊查看相關(guān)業(yè)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)信息。

要點(diǎn)：

1、[審批總體查詢]重點(diǎn)關(guān)注：（1）貸款金額30萬(wàn)元（含）以上的是否雙人調(diào)查提交；（2）貸款金額40萬(wàn)元（含）以上的是否由支行行長(zhǎng)（或分管信貸前臺(tái)行長(zhǎng)）核準(zhǔn)。

2、[上一環(huán)節(jié)審批信息]重點(diǎn)關(guān)注：調(diào)查意見(jiàn)是否為同意。

3、[用信信息]重點(diǎn)關(guān)注：借款人是否在我行存在信貸業(yè)務(wù)。

4、[風(fēng)險(xiǎn)信息查詢]重點(diǎn)關(guān)注：借款人是否存在違約記錄。

（四）點(diǎn)擊[本筆業(yè)務(wù)檔案查詢]，下載或直接打開(kāi)調(diào)查報(bào)告和檔案包。

（五）打印并瀏覽調(diào)查報(bào)告后，計(jì)算首付款比例、月還款額、月房產(chǎn)支出與月收入比例、月所有債務(wù)支出與月收入比例是否正確。

（六）查看貸款資料

個(gè)人二手住房貸款所需的資料及相關(guān)要求與個(gè)人一手住房貸款基本相同，但 多了售房人的相關(guān)資料、擬交易房產(chǎn)的房產(chǎn)證和土地證、房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，采用二手房資金托管方式的，還需上傳相關(guān)運(yùn)作資料。

要點(diǎn)：

1、首付款憑證：（1）對(duì)于采用二手房資金托管方式的，以被托管資金賬戶明細(xì)及托管協(xié)議作為首付款證明；（2）對(duì)于未采用二手房資金托管方式的，以轉(zhuǎn)賬憑證（或匯款憑證）以及售房人簽字確認(rèn)的首付款收據(jù)作為首付款證明。

2、售房人的相關(guān)資料：需要提供售房人的身份證件、戶口簿、婚姻證明、在我行開(kāi)立的用于收款的賬戶。

3、擬交易房產(chǎn)的房產(chǎn)證和土地證以及評(píng)估報(bào)告：（1）房齡應(yīng)在20年內(nèi)；（2）房產(chǎn)坐落位置較好，在三環(huán)北路之外的房產(chǎn)不得介入；（3）貸款到期日不得晚于國(guó)有土地使用權(quán)到期日。

4、其他規(guī)定：（1）擬交易房屋已出租的，須提交售房人與承租人同意終止租賃合同的證明文件或借款人與承租人同意繼續(xù)租賃的證明文件；（2）關(guān)注交易行為的真實(shí)性，對(duì)于直系親屬交易的嚴(yán)禁介入；（3）房產(chǎn)價(jià)值以交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格的低者為準(zhǔn)，并出具二手房?jī)r(jià)值評(píng)估確認(rèn)單。

（七）撰寫審查報(bào)告

一般下發(fā)管理要求：經(jīng)營(yíng)行要規(guī)范業(yè)務(wù)操作，確保擔(dān)保手續(xù)合法有效。

（八）在C3系統(tǒng)錄入審查意見(jiàn)及審查意見(jiàn)說(shuō)明。如果需要錄入“信用發(fā)放條件”和“管理要求”的，分別在[信用發(fā)放條件]和[其他要求]欄錄入對(duì)應(yīng)信息后，再點(diǎn)擊[保存]進(jìn)入下一界面。

（九）查看頁(yè)面下方的利率信息、還款信息、擔(dān)保信息、所購(gòu)（建）房信息后，粘貼審查報(bào)告。

（十）提交

1、獨(dú)立審批人權(quán)限內(nèi)的（600萬(wàn)元），點(diǎn)擊【提交】，【提交環(huán)節(jié)】選擇“審批”，在機(jī)構(gòu)樹(shù)中選擇【江蘇省徐州市分行】->【江蘇徐州信貸管理部】->【江蘇徐州個(gè)人信貸業(yè)務(wù)審查組】->【獨(dú)立審批人姓名】后，提交即可。

2、對(duì)于超獨(dú)立審批人權(quán)限的，點(diǎn)擊【提交】，【提交環(huán)節(jié)】選擇“審查”，在機(jī)構(gòu)樹(shù)中選擇【江蘇省徐州市分行】->【江蘇徐州信貸管理部】后，提交并向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

第五節(jié)

個(gè)人置換式住房貸款審查流程及要點(diǎn)

一、C3操作流程及要點(diǎn)

（一）依次點(diǎn)擊[個(gè)人審批]—[部門工作]，在待處理事項(xiàng)中勾選需要分配的工作，點(diǎn)擊[發(fā)送]，在[發(fā)送]欄內(nèi)選擇受理人員，點(diǎn)擊[提交]即可將此筆業(yè)務(wù)分配給受理人員。

（二）依次點(diǎn)擊[個(gè)人審批]—[我的工作]，點(diǎn)擊[申請(qǐng)書編號(hào)]進(jìn)入[審查新增]界面。

（三）查看相關(guān)業(yè)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)信息。分別點(diǎn)擊頁(yè)面上方的[客戶信息]、[審批總體查詢]、[上一環(huán)節(jié)審批信息]、[用信信息]、[風(fēng)險(xiǎn)信息查詢]等模塊查看相關(guān)業(yè) 務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)信息。

要點(diǎn)：

1、[審批總體查詢]重點(diǎn)關(guān)注：（1）貸款金額30萬(wàn)元（含）以上的是否雙人調(diào)查提交；（2）貸款金額40萬(wàn)元（含）以上的是否由支行行長(zhǎng)（或分管信貸前臺(tái)行長(zhǎng)）核準(zhǔn)。

2、[上一環(huán)節(jié)審批信息]重點(diǎn)關(guān)注：調(diào)查意見(jiàn)是否為同意。

3、[用信信息]重點(diǎn)關(guān)注：借款人是否在我行存在信貸業(yè)務(wù)。

4、[風(fēng)險(xiǎn)信息查詢]重點(diǎn)關(guān)注：借款人是否存在違約記錄。

（四）點(diǎn)擊[本筆業(yè)務(wù)檔案查詢]，下載或直接打開(kāi)調(diào)查報(bào)告和檔案包。

（五）打印并瀏覽調(diào)查報(bào)告后，計(jì)算首付款比例、月還款額、月房產(chǎn)支出與月收入比例、月所有債務(wù)支出與月收入比例是否正確。

（六）查看貸款資料

個(gè)人置換式住房貸款所需的資料及相關(guān)要求與個(gè)人一手、二手住房貸款基本相同，但多了所購(gòu)房產(chǎn)的契稅發(fā)票及借據(jù)。

要點(diǎn)：

1、房產(chǎn)證和土地證重點(diǎn)關(guān)注：（1）房產(chǎn)證無(wú)抵押記錄且簽發(fā)日期不超過(guò)3年；（2）土地性質(zhì)為劃撥的抵押率不超過(guò)65%；（3）酒店式公寓或產(chǎn)權(quán)式無(wú)業(yè)嚴(yán)禁介入；（4）容積率在1.0%以下的樓盤，徐州行暫時(shí)無(wú)法受理。

2、借據(jù)重點(diǎn)關(guān)注雙方上否簽字，日期能否與購(gòu)房日期銜接。

3、債權(quán)人用于收款的賬戶：是否有債權(quán)人的親筆簽字。

4、抵押物價(jià)值：（1）抵押率在50%以內(nèi)的，可不評(píng)估，以契稅價(jià)格和交易價(jià)格的低者為準(zhǔn)；（2）抵押率在50%以上的，必須評(píng)估，以契稅價(jià)格、交易價(jià)格、評(píng)估價(jià)格的低者為準(zhǔn)。

（七）撰寫審查報(bào)告

（八）在C3系統(tǒng)錄入審查意見(jiàn)及審查意見(jiàn)說(shuō)明。如果需要錄入“信用發(fā)放條件”和“管理要求”的，分別在[信用發(fā)放條件]和[其他要求]欄錄入對(duì)應(yīng)信息后，再點(diǎn)擊[保存]進(jìn)入下一界面。

（九）查看頁(yè)面下方的利率信息、還款信息、擔(dān)保信息、所購(gòu)（建）房信息后，粘貼審查報(bào)告。

（十）提交

1、獨(dú)立審批人權(quán)限內(nèi)的（600萬(wàn)元），點(diǎn)擊【提交】，【提交環(huán)節(jié)】選擇“審批”，在機(jī)構(gòu)樹(shù)中選擇【江蘇省徐州市分行】->【江蘇徐州信貸管理部】->【江蘇徐州個(gè)人信貸業(yè)務(wù)審查組】->【獨(dú)立審批人姓名】后，提交即可。

2、對(duì)于超獨(dú)立審批人權(quán)限的，點(diǎn)擊【提交】，【提交環(huán)節(jié)】選擇“審查”，在機(jī)構(gòu)樹(shù)中選擇【江蘇省徐州市分行】->【江蘇徐州信貸管理部】后，提交并向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

第二章

個(gè)人商用房貸款審查要點(diǎn)

第一節(jié)

個(gè)人商用房貸款對(duì)象的準(zhǔn)入條件 個(gè)人商業(yè)用房貸款的對(duì)象應(yīng)是在中國(guó)境內(nèi)具有完全民事行為能力的自然人，包括中國(guó)公民和在中國(guó)擁有合法居留權(quán)的外國(guó)人。借款人須同時(shí)具備下列條件：

（一）具有完全民事行為能力和合法有效的身份證件；

（二）有足額償還貸款本息的能力；

（三）信用狀況良好，無(wú)到期未還的貸款本息；

（四）已簽訂合法有效的房屋買賣合同；

（五）有不低于最低規(guī)定比例的首付款證明；

（六）以所購(gòu)商業(yè)用房設(shè)定抵押擔(dān)保；

（七）農(nóng)業(yè)銀行規(guī)定的其他條件。

對(duì)于個(gè)人二手商業(yè)用房貸款業(yè)務(wù)辦理前還須符合以下條件：

（一）售房人已取得房屋所有權(quán)證書；

（二）房屋已投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)；

（三）房屋如處于出租狀態(tài)，且承租人非購(gòu)買人的，承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，且承租人同意在過(guò)戶前終止租賃合同或與購(gòu)房人在二手房轉(zhuǎn)移登記后重簽租賃合同。

第二節(jié)

個(gè)人住房按揭樓盤準(zhǔn)入 對(duì)一手商業(yè)用房貸款，在受理借款人單筆貸款申請(qǐng)之前，原則上應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行商業(yè)用房按揭樓盤準(zhǔn)入審批，并實(shí)行合作額度、合作期限管理。商業(yè)用房按揭樓盤準(zhǔn)入審批之后，原則上只能由一家經(jīng)營(yíng)行與開(kāi)發(fā)商簽署《一手房貸款業(yè)務(wù)銀企合作協(xié)議》，集中受理個(gè)人一手商業(yè)用房貸款業(yè)務(wù)。

一、按揭樓盤準(zhǔn)入條件：

（一）開(kāi)發(fā)商具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)，開(kāi)發(fā)商及其法定代表人在我行和其它金融機(jī)構(gòu)信用記錄良好，合作申請(qǐng)時(shí)沒(méi)有逾期未還的貸款本息；

（二）按揭樓盤已取得銷（預(yù)）售許可證，建設(shè)用地規(guī)劃用途主要為商業(yè)或商??；

（三）項(xiàng)目可分戶辦理房屋所有權(quán)證并分戶設(shè)定抵押；

（四）項(xiàng)目符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求，銷售價(jià)格合理，銷售前景良好，分戶出租或經(jīng)營(yíng)收益較高;

（五）符合農(nóng)業(yè)銀行規(guī)定的其他條件。第三節(jié)

相關(guān)規(guī)定

一、首付款比例

對(duì)一手商業(yè)用房，首付款比例不低于借款人所購(gòu)商業(yè)用房成交價(jià)格50％。對(duì)二手商業(yè)用房，首付款比例不低于借款人所購(gòu)商業(yè)用房成交價(jià)格與評(píng)估價(jià)格之間低者的50％。

對(duì)借款人申請(qǐng)貸款在同一項(xiàng)目購(gòu)房三套（含）以上商業(yè)用房的，應(yīng)通過(guò)漸次提高首付款比例適當(dāng)降低貸款金額。

二、貸款期限

個(gè)人商業(yè)用房貸款期限應(yīng)在1年以上，但最長(zhǎng)不超過(guò)10年，且借款人年齡 與貸款期限之和最長(zhǎng)不超過(guò)60年。對(duì)二手商業(yè)用房，應(yīng)同時(shí)滿足貸款期限與房屋已使用年限之和最長(zhǎng)不超過(guò)30年。

第四節(jié)

個(gè)人一手商用房貸款審查流程及要點(diǎn)

一、C3操作流程及要點(diǎn)

（一）依次點(diǎn)擊[個(gè)人審批]—[部門工作]，在待處理事項(xiàng)中勾選需要分配的工作，點(diǎn)擊[發(fā)送]，在[發(fā)送]欄內(nèi)選擇受理人員，點(diǎn)擊[提交]即可將此筆業(yè)務(wù)分配給受理人員。

（二）依次點(diǎn)擊[個(gè)人審批]—[我的工作]，點(diǎn)擊[申請(qǐng)書編號(hào)]進(jìn)入[審查新增]界面。

（三）查看相關(guān)業(yè)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)信息。分別點(diǎn)擊頁(yè)面上方的[客戶信息]、[審批總體查詢]、[上一環(huán)節(jié)審批信息]、[用信信息]、[風(fēng)險(xiǎn)信息查詢]等模塊查看相關(guān)業(yè)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)信息。

要點(diǎn)：

1、[審批總體查詢]重點(diǎn)關(guān)注：（1）無(wú)論貸款金額大小均須雙人調(diào)查提交；（2）貸款金額50萬(wàn)元（含）以上的須由支行行長(zhǎng)（或分管信貸前臺(tái)行長(zhǎng)）核準(zhǔn)。

2、[上一環(huán)節(jié)審批信息]重點(diǎn)關(guān)注：調(diào)查意見(jiàn)是否為同意。

3、[用信信息]重點(diǎn)關(guān)注：借款人是否在我行存在信貸業(yè)務(wù)。

4、[風(fēng)險(xiǎn)信息查詢]重點(diǎn)關(guān)注：借款人是否存在違約記錄。

（四）點(diǎn)擊[本筆業(yè)務(wù)檔案查詢]，下載或直接打開(kāi)調(diào)查報(bào)告和檔案包。

（五）打印并瀏覽調(diào)查報(bào)告后，計(jì)算首付款比例、月還款額、月房產(chǎn)支出與月收入比例、月所有債務(wù)支出與月收入比例是否正確。

（六）查看貸款資料

個(gè)人一手商用房貸款資料與個(gè)人一手住房貸款資料基本相同，需要關(guān)注以下幾點(diǎn)：

1、對(duì)于新樓盤，應(yīng)查看按揭樓盤準(zhǔn)入審批有關(guān)批復(fù)規(guī)定和已經(jīng)生效的按揭合作協(xié)議約定；

2、面談?dòng)涗浭欠裼蓛晌徽{(diào)查人員簽字；

3、首付款比例是否符合規(guī)定，對(duì)于同一項(xiàng)目購(gòu)房三套（含）以上的，首付漸次提高首付款比例。

4、貸款期限是否符合規(guī)定，對(duì)于年齡超過(guò)50歲的，應(yīng)特別關(guān)注年齡與貸款期限之和是否超過(guò)60年。

（七）撰寫審查報(bào)告

（八）在C3系統(tǒng)錄入審查意見(jiàn)及審查意見(jiàn)說(shuō)明。如果需要錄入“信用發(fā)放條件”和“管理要求”的，分別在[信用發(fā)放條件]和[其他要求]欄錄入對(duì)應(yīng)信息后，再點(diǎn)擊[保存]進(jìn)入下一界面。

（九）查看頁(yè)面下方的利率信息、還款信息、擔(dān)保信息、所購(gòu)（建）房信息后，粘貼審查報(bào)告。

（十）提交

1、獨(dú)立審批人權(quán)限內(nèi)的（800萬(wàn)元），點(diǎn)擊【提交】，【提交環(huán)節(jié)】選擇“審批”，在機(jī)構(gòu)樹(shù)中選擇【江蘇省徐州市分行】->【江蘇徐州信貸管理部】->【江蘇徐州個(gè)人信貸業(yè)務(wù)審查組】->【獨(dú)立審批人姓名】后，提交即可。

2、對(duì)于超獨(dú)立審批人權(quán)限需要貸審會(huì)審議的，點(diǎn)擊【提交】，【提交環(huán)節(jié)】選擇“審查”，在機(jī)構(gòu)樹(shù)中選擇【江蘇省徐州市分行】->【江蘇徐州信貸管理部】后，提交并向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

第五節(jié)

個(gè)人二手商用房貸款審查流程及要點(diǎn)

個(gè)人二手商用房貸款審查流程及資料與上述按揭貸款基本相同，需要關(guān)注以下幾點(diǎn)：

1、貸款期限與房屋已使用年限之和最長(zhǎng)不超過(guò)30年；

2、所購(gòu)房屋須已投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)； 第五節(jié)

個(gè)人置換式商用房貸款審查流程及要點(diǎn)

個(gè)人置換式商用房貸款與個(gè)人置換式住房貸款基本相同，需要關(guān)注所購(gòu)房屋是否已投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)即可。

第三章

個(gè)人綜合授信貸款審查要點(diǎn)

第一節(jié)

個(gè)人綜合授信貸款對(duì)象的準(zhǔn)入條件 客戶申請(qǐng)個(gè)人綜合授信應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）年滿18周歲且不超過(guò)60周歲，具有中華人民共和國(guó)國(guó)籍和完全民事行為能力，身體健康，具有有效身份證明；

（二）在本地有固定住所；

（三）具有穩(wěn)定的職業(yè)、合法收入或足夠償還貸款本息的個(gè)人合法資產(chǎn)；

（四）申請(qǐng)貸款時(shí)不存在到期未還的逾期貸款和信用卡惡意透支，最近24個(gè)月內(nèi)不存在連續(xù)90天（含）以上或累計(jì)180天（含）以上的逾期記錄（但相關(guān)銀行出具證明，說(shuō)明逾期形成合理原因；或由調(diào)查人員出具調(diào)查意見(jiàn)，說(shuō)明逾期記錄產(chǎn)生原因，并由經(jīng)辦機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人審核確定的除外）；

（五）在經(jīng)辦行開(kāi)立個(gè)人賬戶，愿意接受經(jīng)辦行信貸和結(jié)算監(jiān)督；

（六）能提供合法、有效和足值擔(dān)保（符合信用授信條件除外）；

（七）符合資信評(píng)級(jí)條件。

第五篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審查要點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審查要點(diǎn)

一、定義

本文所指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開(kāi)發(fā)、建造向市場(chǎng)銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。

二、房地產(chǎn)行業(yè)總體特征

1、政策敏感性。

2、資金密集性。

3、區(qū)域性較強(qiáng)。

4、自償性特征。

三、項(xiàng)目審查判斷三大關(guān)鍵因素

（老城區(qū)、大型居住新區(qū)、戶型-購(gòu)房群體）區(qū)位和客戶群銷售風(fēng)險(xiǎn)完工風(fēng)險(xiǎn)股東（股東和集團(tuán)實(shí)力、開(kāi)發(fā)經(jīng)歷、、銷售排名、市場(chǎng)品牌）品牌和實(shí)力商住項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)力：完工風(fēng)險(xiǎn)、整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力品牌：銷售風(fēng)險(xiǎn)（跌價(jià)空間-市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、定價(jià)合理-可比項(xiàng)目成本與價(jià)格除上述外部條件外，內(nèi)部的管理和操作風(fēng)險(xiǎn)（抵押、預(yù)售資金監(jiān)管）是風(fēng)險(xiǎn)管控的關(guān)鍵

四、申請(qǐng)人及股東審查要點(diǎn)

主要審查股權(quán)結(jié)構(gòu)、股東背景，實(shí)際控制人（追溯到最高一級(jí)）的實(shí)力和市場(chǎng)品牌。

1、股東（實(shí)際控制人）的實(shí)力和品牌：

21）股東是否央企、省市國(guó)企或大型民營(yíng)房企；如股東構(gòu)成有各類財(cái)務(wù)投資者，須關(guān)注是否明股實(shí)債、股權(quán)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，授信方案須提出保障我行權(quán)益的措施；

（2）股東主營(yíng)業(yè)務(wù)板塊構(gòu)成。關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從業(yè)時(shí)間，開(kāi)、竣工面積等；關(guān)注其他主營(yíng)板塊的行業(yè)地位和集團(tuán)整體經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、綜合實(shí)力情況；

（3）市場(chǎng)對(duì)其品牌的認(rèn)可度：近幾年全國(guó)銷售排名（克而瑞排名）或區(qū)域性排名。

2、在建項(xiàng)目以及土地儲(chǔ)備情況，關(guān)注在一、二、三四線城市的占比。

3、集團(tuán)財(cái)務(wù)情況，關(guān)注集團(tuán)整體債務(wù)壓力情況，判斷整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力。申請(qǐng)人財(cái)務(wù)情況，關(guān)注有無(wú)資本金抽逃或差額能否放款前落實(shí)、申請(qǐng)人其他項(xiàng)目融資落實(shí)情況、本項(xiàng)目已取得的外部融資和銷售回款被集團(tuán)或其他項(xiàng)目占用等情況。

五、項(xiàng)目位置審查要點(diǎn)

主要審查項(xiàng)目在該城市所處區(qū)域和具體地段的居住組團(tuán)、配套成熟度，關(guān)注當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)對(duì)該區(qū)域的認(rèn)可度

（一）地理位置：分為三類，主城區(qū)、大型居住新區(qū)以及其他地區(qū)，具體由各分行根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行判斷、歸類。

1、大型居住新區(qū)：關(guān)注政府對(duì)該區(qū)域的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況，以及當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)該區(qū)域的認(rèn)可度。是否政務(wù)/商務(wù)或居住新區(qū)核心地段等

2、其他地區(qū)：分析該地區(qū)有哪些特殊優(yōu)勢(shì)，針對(duì)的銷售對(duì)象。

（二）周邊生活配套設(shè)施情況

1、與主城區(qū)之間的交通情況：軌道交通情況、跨河大橋（或跨河隧道）情況（有河相隔的）。

2、是否在學(xué)區(qū)房范圍（劃歸的重點(diǎn)小學(xué)和初中情況），六、項(xiàng)目自身審查要點(diǎn)

（一）項(xiàng)目土地審查要點(diǎn)

主要審查土地取得程序、合同特別條款、價(jià)款支付情況。

1、土地取得過(guò)程和取得方式。

2、土地成本和支付情況，并計(jì)算樓面地價(jià)。

3、土地證取得情況及相關(guān)記載內(nèi)容。

4、土地出讓合同中是否有配建保障房、無(wú)償移交或還建（回遷）、限制銷售等特殊約定。

5、土地取得流程或土地本身是否有瑕疵。

（二）項(xiàng)目規(guī)劃審查要點(diǎn)

主要審查項(xiàng)目規(guī)劃規(guī)模、業(yè)態(tài)、套型，判斷銷售群體和去化風(fēng)險(xiǎn)

1、整體規(guī)劃情況：項(xiàng)目商住等業(yè)態(tài)規(guī)劃面積、主要套型和層高、精裝/毛坯，分期概況（包括前期開(kāi)發(fā)進(jìn)展）。

2、授信區(qū)域項(xiàng)目規(guī)劃情況。即上述具體規(guī)劃情況。

（三）四證取得情況

主要審查已取得證照情況和預(yù)計(jì)后續(xù)取得時(shí)間。

（四）項(xiàng)目總投資和籌資計(jì)劃審查要點(diǎn)

主要審查投資成本、籌資計(jì)劃是否合理，資本金能否落實(shí)，對(duì)銷售滾動(dòng)投入依賴度是否過(guò)高

1、總投資構(gòu)成以及投入情況。關(guān)注土地樓面價(jià)與周邊項(xiàng)目對(duì)比有無(wú)優(yōu)勢(shì)，單位建安成本是否當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)合理區(qū)間；

2、籌資計(jì)劃和已投入情況。關(guān)注資本金能否在放款前落實(shí)到位，融資比例和模式是否合理，銷售滾動(dòng)投入依賴是否過(guò)高。

3、關(guān)注外部融資（包括本項(xiàng)目和項(xiàng)目公司其他項(xiàng)目）情況：金額、期限、利率、擔(dān)保方式、還款來(lái)源。對(duì)我行融資安全的影響，授信方案的應(yīng)對(duì)措施。

（五）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度審查要點(diǎn)

項(xiàng)目目前建設(shè)進(jìn)度、計(jì)劃開(kāi)盤時(shí)間和竣工入住時(shí)間。

（六）項(xiàng)目銷售審查要點(diǎn)

主要審查周邊銷售去化率和價(jià)格、本項(xiàng)目前期銷售去化和價(jià)格、授信項(xiàng)目按可比價(jià)格測(cè)算的銷售收入。

1、周邊可比項(xiàng)目銷售情況。

2、授信項(xiàng)目前期銷售情況（如有）。關(guān)注已售部分去化率情況以及銷售收入、價(jià)格、資金回款情況。

3、授信項(xiàng)目預(yù)計(jì)未來(lái)銷售價(jià)格和總收入情況。有意向性銷售或定向銷售的，根據(jù)具體協(xié)議內(nèi)容分析未來(lái)銷售情況。

4、計(jì)算可售面積成本、保全價(jià)格和跌價(jià)空間。

（七）封閉管理審查要點(diǎn)

1、根據(jù)當(dāng)?shù)卣咭?guī)定和我行與借款人確定的管理方案，能否落實(shí)預(yù)售資金唯一監(jiān)管，銷售回款能否全部我行歸集。

2、經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)是否已制訂明確的貸后管理措施，包括成立專項(xiàng)小組、責(zé)任人、抵解押和資金封閉管理（建設(shè)資金和預(yù)售回款）的具體要求。

（八）還款方案審查要點(diǎn)

ABC三類：根據(jù)股東情況以及項(xiàng)目所在地區(qū)，并結(jié)合項(xiàng)目具體情況，以三類方案為基礎(chǔ)制定具體的還款方案（具體分類方案參見(jiàn)審查報(bào)告模版）。

七、項(xiàng)目擔(dān)保方式審查要點(diǎn)

（一）抵押擔(dān)保

1、土地、在建工程能否全程辦理抵押；

2、無(wú)法辦理全程抵押的，解釋原因，要求落實(shí)預(yù)售階段的風(fēng)險(xiǎn)防控措施。

3、抵押物評(píng)估方式以及估值的合理性，抵押率的設(shè)定。

（二）質(zhì)押擔(dān)保

1、質(zhì)押物的評(píng)估方式、估值的合理性、質(zhì)押率的設(shè)定。

2、當(dāng)?shù)剞k理相關(guān)質(zhì)押登記的相關(guān)規(guī)定、流程以及可操作性。

（三）連帶責(zé)任擔(dān)保

1、擔(dān)保人與借款人的關(guān)系。

2、擔(dān)保人的擔(dān)保履約能力：股東背景、資金實(shí)力、償債壓力等。

八、授信方案審查要點(diǎn)

制訂明確的授信方案（參照審查報(bào)告模版），主要關(guān)注是否符合總行政策和模版相關(guān)要求，風(fēng)險(xiǎn)管控方案是否合理。