第一篇：錦繡大道分析報告

錦繡大道分析報告

摘要

本篇論文通過對錦繡大道的橫斷面，路面工程，路面排水設計。平面交叉口設計，平面線型以及交通標示支撐幾個方面來對改建后的錦繡大道有一個比較膚淺的認識。通過這篇文章，我對道路與橋梁設計概論這本書有了更深的了解，通過這篇文章，我也學著把課堂中老師教給我們的知識運用于實際中。對道路設計有了一個比較清晰的了解。

城市道路是城市建設中非常重要的一部分，道路把城市鏈接在一起，是城市能夠飛速發(fā)展，人們在城市中便利生活的一個必不可少的因素所以應老師要求，我們利用書本上的知識對合肥市城內(nèi)的道路進行了一些研究。Abstract This paper through the cross section of Fairview Avenue, the road engineering, the design of pavement drainage.The design of intersection, the plane linear and traffic signs supporting several aspects to Fairview rebuilt Avenue has a relatively superficial understanding.Through this article, I have a deeper understanding of the introduction of road and bridge design of this book, through this article, I also learned to use the class teacher to teach us the knowledge applied in practice.There is a clear understanding of the road design.City road is a very important part in city construction, city roads to link together, is capable of rapid development of city, an indispensable factor of people convenient to live in the city so should the teacher, we make use of the knowledge in the books of Hefei city roads are studied.關鍵詞：城市道路 道路設計 錦繡大道

前言

隨著合肥經(jīng)濟的發(fā)展和城市的擴張，道路作為城市的基礎和增添活力的血脈，只有道路建設上去了，城市其他建設才能綱舉目張，獲得充分的發(fā)展空間。所以合肥市的道路在最近也有了很大的提升，所以應老師要求，我們利用書本上的知識對合肥市城內(nèi)的道路進行了一些研究。

我所研究的路段是位于合肥市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的錦繡大道，為城市主干道，東西走向，從西到東依次和幸福大道、蓬萊路、蓮花路，天都路，始信路、徽州大道以及廬州大道交叉。是合肥經(jīng)開區(qū)“四橫六縱”主干路網(wǎng)的重要組成部分，道路紅線寬60米，是重要的城市主干道，沿線遍布學校、小區(qū)、大型企業(yè)，是連接經(jīng)開區(qū)東西向的重要干線。由于建設年代較早，道路損壞較為嚴重，于2014年五月啟動改造施工。十月份通車。改造工程實施范圍為清潭路至蓬萊路路段，長約3.9km，包括道路、排水、路燈、交通、公交站臺及綠化等附屬設施改造。其中，始信路至清潭路段全長約1KM,雙八斷面，始信路至蓬萊路段全長約2.9KM,雙六斷面，改造后錦繡大道均為瀝青路面。始信路以東由以前的雙4車道改為雙8車道，始信路以西由以前前的雙4和雙6車道改為中央均有綠化帶的雙6車道，并為遠期預留高架用?；厩闆r

1，橫斷面

垂直于道路中心線方向的斷面。公路與城市道路橫斷面的組成有所不同。公路橫斷面的主要組成有：車行道（路面）、路肩、邊溝、邊坡、綠化帶、分隔帶、擋土墻等；城市道路橫斷面的組成有：車行道（路面）、人行道、路緣石、綠化帶、分隔帶等。在高路堤和深路塹的路段，還包括擋土墻。根據(jù)道路的設計標高（公路為路基邊緣線；城市道路為道路中心線）和橫斷面土石方的不同填挖情況,橫斷面有三種基本形式:路堤式、路塹式、半填半挖式（見路基）。在地形平坦的城市道路，其橫斷面一般均貼近地面布置，地面的雨、雪水用地下管道排除。根據(jù)不同的交通組織設計，車行道在橫斷面上的布置有四種方式：

①單幅式。所有車輛都在同一個車行道平面上混合行駛；用地較省，但對向行駛車輛的干擾多，多用于交通量不大的次要道路。

②雙幅式。由中間一條分隔帶（或綠化帶），將車行道分為單向行駛的兩條車行道，可避免對向行駛車輛的干擾，但機動車和非機動車仍為混合行駛。對單幅式、雙幅式道路，如車行道較寬，可劃出分道線，將機動車和非機動車分道行駛。

③三幅式。由兩條分隔帶（或綠化帶）將車行道分為三部分：中間為機動車道，雙向行駛，路中間最好能劃出分道線；兩邊為非機動車道，單向行駛；是一種使用效果較好的布置形式，也有利于綠化、地上桿線和地下管線的設置。④四幅式。由三條分隔帶（或綠化帶）將車行道分為四部分：靠近中間分隔帶的兩條為機動車道；靠近路邊的兩條為非機動車道；是渠化交通，完全分道行駛的最理想的布置形式，但用地較多。橫斷面的布置形式，根據(jù)地形、地物和交通組織的具體情況，可以對稱布置，也可以不對稱布置。

做為一個城市主干道，錦繡大道為雙向八車道，設有中間分隔帶，為單排圍欄。路側帶包括人行道和綠化帶，其中人行道為3.5m，靠近機動車車道的綠化帶為2.0m 單向機動車道的寬度為16m

2，平面線型

它的平面線型為直線和曲線的結合。為簡單型線性組合。直線的優(yōu)點是簡單，視距良好，施工簡單，駕駛操作容易，距離短以及行車可以迅速通暢。但是雖然直線具有最短捷的距離和線形容易選定的優(yōu)點，但從駕駛人員的感覺進行分析，行進的前方過分地一目了然，景觀一般全是靜的，就顯得單調(diào)乏味，容易導致疲勞而喪失安全的警惕性。因此，應該避免使用過長的直線。在曲線上行駛的時候，從掌握道路的兩側景觀和逐漸變化的全景來衡量，采用平緩的曲線，可引起駕駛人員的注意，促使他們自然握緊方向盤，而且由于從正面看到了路側的景觀，就起了誘導視線的作用。曲線越連續(xù)，就越增大視覺的平順性。因為錦繡大道的長度過長，所以如果只用直線線型的話，駕駛員容易產(chǎn)生視覺疲勞，所以采用直線與曲線的結合。

3，路面

錦繡大道的路面為瀝青路面。

瀝青路面是指在礦質(zhì)材料中摻入路用瀝青材料鋪筑的各種類型的路面。瀝青結合料提高了鋪路用粒料抵抗行車和自然因素對路面損害的能力，使路面平整少塵、不透水、經(jīng)久耐用。因此，瀝青路面是道路建設中一種被最廣泛采用的高級路面。瀝青路面的瀝青類結構層本身，屬于柔性路面范疇，但其基層除柔性材料外，也可采用剛性的水泥混凝土，或半剛性的水硬性材料。

瀝青路面結構層可由面層、基層、底基層、墊層組成。瀝青路面的瀝青類結構層本身，屬于柔性路面范疇，但其基層除柔性材料外，也可采用剛性的水泥混凝土，或半剛性的水硬性材料。面層是直接承受車輪荷載反復作用和自然因素影響的結構層，可由1~3層組成。表面層應根據(jù)使用要求設置抗滑耐磨、密實穩(wěn)定的瀝青層;中面層、下面層應根據(jù)公路等級、瀝青層厚度、氣候條件等選擇適當?shù)臑r青結構層?；鶎邮窃O置在面層之下，并與面層一起將車輪荷載的反復作用傳布到底基層、墊層、土基，起主要承重作用的層次?；鶎硬牧系膹姸戎笜藨休^高的要求?；鶎右暪返燃壔蚪煌康男枰稍O置一層或兩層。當基層較厚需分兩層施工時，可分別稱為上基層、下基層。

底基層是設置在基層之下，并與面層、基層一起承受車輪荷載反復作用，起次要承重作用的層次。底基層材料的強度指標要求可比基層材料略低。底基層視公路等級或交通量的需要可設置一層或兩層。底基層較厚需分兩層施工時，可分別稱為上底基層、下底基層。墊層是設置在底基層與土基之間的結構層，起排水、隔水、防凍、防污等作用。道路路面排水

道路排水方式，有明式、暗式及混合式。明式由街溝、邊溝、排水溝等組成明溝或明渠排水；暗式用暗管排水，包括街溝、雨水口、連管、干支管、各種檢查井及出水口等部分；混合式是明暗結合的排水方式。

錦繡大道的路面排水采用的是暗式系統(tǒng)，既由由街溝、雨水口、連接支管、主干管、檢查井、出水口等部 分組成的埋置在地下的排水系統(tǒng)。道路上及其相鄰地區(qū)的地面水依 靠道路設計的縱橫坡度，流向行車道兩旁的雨水口，再由地下與雨水井相連的連 接支管流向主干管，排入附近的河流或其他水體中區(qū)。

在道路各結構層施工時，每層均按照道路路面縱橫坡度進行施工，使得每一層都形成一個排水坡度，及時將各結構層水沿道路橫波排入道路兩側設置的盲溝或排水渠道內(nèi)，再通過盲溝將水排入雨水井內(nèi)。

為便于人行道路面水的排除，人行道橫坡設置時坡度朝向車行道，降落到人行道上的雨水通過橫向坡度自流排人車行道邊的雨水口內(nèi)。當?shù)缆肺挥谕诜蕉螘r，通常在道路兩側設置各種形式的擋土墻，道路兩側應在擋土墻上方設置截水溝．攔截將要流人人行道上的地表水。此外，還有少量地表水或地下水會從擋土墻上的泄水孔沿著擋土墻流到人行道上，然后順人行道流入車行道邊的雨水口內(nèi)。

交通標識設施

按《道路交通標志和標線》GB5768.2-2009，交通標志牌支撐方式包括：柱式、懸臂式、門架式和附著式等四種，其中懸臂式包括單懸臂和雙懸臂。

錦繡大道的交通標示的支撐方式有懸臂式中的單臂式，附著式兩種。平面交叉口類型

始信路與錦繡大道為十字形交叉，為信號控制交叉口。在交叉口處，考慮了視距三角形，和識別視距。

為保證車輛安全順利通過交叉口，應使駕駛員在交叉口之前的一定距離能識別交叉口的存在及交通信號和交通標志等，這一距離成為識別距離。

視距三角形【sight triangle】指的是平面交叉路口處，由一條道路進入路口行駛方向的最外側的車道中線與相交道路最內(nèi)側的車道中線的交點為頂點，兩條車道中線各按其規(guī)定車速停車視距的長度為兩邊，所組成的三角形。在視距三角形內(nèi)不允許有阻礙司機視線的物體和道路設施存在。結束語

這是我對錦繡大道的一些認知，城市道路是城市建設中非常重要的一部分，道路把城市鏈接在一起，是城市能夠飛速發(fā)展，人們在城市中便利生活的一個必不可少的因素，所以隨著城市經(jīng)濟實力等的發(fā)展，城市道路不能長時間停留在一個水平。就像原來的錦繡大道隨著城市的發(fā)展不能滿足城市交通的需求，從而進行了改建。

由于學生能力有限，文章所道有不足或局限之處，望師指正。

目錄

摘要：............................................................................................................錯誤！未定義書簽。

Abstract:..........................................................................................................錯誤！未定義書簽。

關鍵字：.........................................................................................................錯誤！未定義書簽。

1、前言...........................................................................................................錯誤！未定義書簽。

基本情況...........................................................................................................................................1

1、橫斷面.................................................................................................................................1

2、平面線型.............................................................................................................................2

3、路面.....................................................................................................................................2

道路排水設計...................................................................................................................................3

交通標示設施...................................................................................................................................3

平面交叉口設計...............................................................................................................................4

結束語..............................................................................................................................................4

第二篇：人民大道 竣工報告

蒼南縣城新區(qū)蒼南大道、人民大道、站前大

道沿線等瀝青路面修補工程

施

工

總

結

報

告

溫州偉業(yè)市政建設有限公司

2011年11月

施工總結報告

蒼南縣城新區(qū)蒼南大道、人民大道、站前大道沿線交叉口等瀝青路面改造工程由蒼南縣縣城建設開發(fā)有限公司建設，由溫州偉業(yè)市政建設有限公司承建，浙江大成項目管理有限公司監(jiān)理，在施工過程中得到各單位和職能部門的大力支持和密切配合下，于2011年7月25日開工，為了迎接蒼南縣建縣30周年慶典，于2011年9月30日本工程已全部按時完工。本工程總工期80天, 合同價12450960元，現(xiàn)將工程施工狀況作如下總結：

一、工程概況：

本工程位于縣城新區(qū)蒼南大道、人民大道、站前大道沿線交叉口

等處。

總面積133608㎡，其中蒼南大道22282㎡，人民大道63875㎡，站前大道七個交叉口47451㎡，全部進行整修，按設計圖紙要求，面層為4cm細粒式改性瀝青，粗中式瀝青按設計標高填筑，沉降嚴重的路段填筑5%水泥穩(wěn)定層10-30cm。

1、排水工程：對蒼南大道、人民大道、站前大道三條道路排水管道進行全面疏通，長度7557米，最大管徑是站前大道Φ1800、最小Φ400。

2、對站前大道至體育場路段的人行道工程翻新和部分整修。

3、對延線施工范圍內(nèi)的排水井、污水井、電信井進行全面提升、整平和維修。

4、由業(yè)主要求增加體育場路（人民大道至靈宜路口）、建興路（轉盤至老104國道）、站前大道肖江塘河橋兩側快車道及慢車道、滬山路口、東倉橋兩側接線工程及仁英路1#橋、2#橋、橋頭接線工程。

二、施工組織及準備工作情況：

本工程在與業(yè)主簽訂合同后，我公司積極組織施工的前期準備工

作，首先我們組建了工程項目部，并成立了雨、污管道的疏通班組、水泥穩(wěn)定層攤鋪班組、道路管線開挖班組、井位提升班組、人行道鋪磚班組及瀝青路面攤鋪等六大班組，100多位施工人員，對業(yè)主提供的施工圖紙進行了路基中線復測及中樁加密工作，與此同時投入各種施工機械設備有：管道疏通設備二套、管溝開挖空壓機二臺、進口瀝青攤鋪機二套、光輪壓路機二輛、膠輪壓路機二輛、瀝青路面銑刨機及運輸車30多輛等設備全部到位，具備開工條件，開工報告經(jīng)監(jiān)理業(yè)主批準于2011年7月25日開工。

三、正式開工后，我們進行了原地面測量，為了爭取在建縣30周年前完成一本工程施工任務,我們公司領導也非常重視, 與全體員工一起頂著烈日堅持在施工現(xiàn)場指導施工,水泥穩(wěn)定層施工前，對水泥穩(wěn)定層所需的材料：碎石、水泥、砂原材料進行檢驗，合格后便進行施工，穩(wěn)定層施工完成后進行壓實后進入瀝青層的施工，整個路面工程施工完成后，養(yǎng)護也及時跟進，達到穩(wěn)定后才放行通車，保證了路面的完整性，在全線路段的施工中，路面平整度、密實度、橫坡度壓實度及試塊抗壓檢測，瀝青流水比、配合比試驗等各項實測項目達到合格以上標準。

四、工程質(zhì)量目標及質(zhì)量達標情況

本工程施工及質(zhì)量檢驗執(zhí)行CJJ1-2008《市政道路工程質(zhì)量檢驗

評定標準》等國家、行業(yè)、地方標準。無違反國家強制性標準情況，無發(fā)生安全及質(zhì)量事故。順利地完成了全部合同工作量及標外變更內(nèi)容。

單位工程各工序質(zhì)量合格以上，我單位自評為合格工程。

全面推行質(zhì)量管理，進行全員意識教育，提高全員質(zhì)量意識，建立質(zhì)量保證體系，開展質(zhì)量前期控制、后期檢查，健全檢測制度，形成檢測網(wǎng)絡，使全體施工人員養(yǎng)成嚴格執(zhí)行各項質(zhì)量檢測制度的自覺

性。對每道工序、每個分項分部工程，保證工程質(zhì)量達到合格以上標準。

從具體施工中保證：各分項工程、各工序施工前做好一切準備工作（包括施工人員、機械設備、材料的準備），施工中按施工技術規(guī)范、施工圖設計和有關規(guī)定嚴格把關，其具體措施：

1、測量放樣：按照施工圖設計對施工現(xiàn)場進行精確的測量放樣，設置控制樁并做好護樁，結合原路基施工現(xiàn)場的實際地形、位置、方向、高程、寬度進行放樣施工。

2、材料：所需水泥、砂、石料, 管材等原材料進行檢驗，報業(yè)主、監(jiān)理檢測認可后才能使用。

3、機械設備：所需機械設備必須完好、配套，并配套足夠的備用零配件，一旦機械設備出現(xiàn)故障，能立即搶修，保證施工的連續(xù)性。

五、我公司承建的蒼南縣城新區(qū)蒼南大道、人民大道、站前大道沿線交叉口等瀝青路面改造工程，在新區(qū)領導、監(jiān)理及有關單位的關心和大力支持下現(xiàn)已按時全部完工，竣工資料齊全，懇請參加該工程竣工驗收的各級領導和專家對我們多提寶貴指導意見，最后向關心與支持本工程施工的所有人員致以崇高的謝意。

特此報告

溫州偉業(yè)市政建設有限公司

2011年11月15日

第三篇：錦繡江南項目營銷策劃報告

“錦繡江南〞工程營銷籌劃報告

一期營銷推廣戰(zhàn)略構架

委托單位：貴陽智誠松山花園物業(yè)

報告單位：上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢

報告日期：二000年九月

第一局部：產(chǎn)品研究

一、地段

1、地理位置

本工程位于閔行區(qū)，內(nèi)外環(huán)線之間〔靠近外環(huán)線〕，吳中路與金匯路延長段交會處。如下列圖所示：

虹橋國際機場

動物園

外

環(huán)

路

高

架

虹

橋

路

虹

梅

路

延

安

路

高

架

合川路虹橋開發(fā)區(qū)

金匯路

航華新村

紅

松

路

虹橋高爾夫

古北新區(qū)

虹橋鎮(zhèn)

吳

中

路

本案

經(jīng)過廣泛市場調(diào)研以及定向產(chǎn)品測試，我們發(fā)現(xiàn)：本案所處地段社會認知度和認可度較低――在大局部客戶眼中，本案所處地段相對偏遠，配套設施比擬缺乏，絕對不可以與虹橋和金匯混為一談、相提并論！

實際上，一旦改造成功，吳中路應當是一條優(yōu)秀的景觀道路。但是在目前，吳中路的地段概念不為消費者認同；“金匯〞是一個相對優(yōu)秀的生活區(qū)的代名詞，“金匯路〞也因此被青睞?？上?，但凡到過本案現(xiàn)場的客戶，大都拒絕成認本案屬于傳統(tǒng)的“金匯路〞概念。因此，本案所處的原始地段概念甚為為難。

社會公眾基于固有的感受，在地段價值判斷上會普遍取值于3500元/m2上下，這與本案定位有明顯差距。從某種意義上說，本案的地段價值判斷有可能成為致命危機！

然而，在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)：經(jīng)過對本案周邊環(huán)境改善的介紹后，尤其是亞洲第一大型的虹橋購物樂園建成、吳中路拓寬、金匯路貫穿等目前已經(jīng)啟動的重大工程，使得客戶對本地段前景關注程度提高，升值概念很快被接收，轉而看好本區(qū)域的前景?？吹竭@種轉變，我們的信心也增強了！當然，這種轉變帶有某種潛意識里的投機性，不應該過于慶幸。

鑒于客戶對地段概念在感知和認知上有一定出入的現(xiàn)象，地段教育顯得尤為重要，關于地段的形象營造和概念傳播顯得至為關鍵！

2、交通

本案所謂的交通由“道路〞和“公共交通線路〞構成。

本案處于吳中路、金匯路交界處。目前，吳中路正在拓寬，金匯路有待打通――實際道路狀況相對糟糕。但是吳中路的拓寬工程以及金匯路的延伸工程一旦于年底前完成，將極大地改善道路狀況。

本案附近公共交通線路匱乏，僅有少量公交線途經(jīng)，如到體育場的87路、721路，到中山公園的中衛(wèi)線，但無至徐家匯的直達車。

交通問題已成為極為關鍵的問題，值得我們高度重視！

交通，可以采取“明〞、“暗〞兩線出擊的方式宣傳：

明線――現(xiàn)有公交線路；增設小區(qū)巴士；引入新的直達徐家匯的公交線路。

暗線――本工程對面“虹橋購物樂園〞的建成，必將促進該區(qū)域交通線的完善；金匯路將規(guī)劃為商業(yè)步行街。這些將有效縮短消費者的心理距離，同時也將為本工程擴大消費群半徑提供依據(jù)。

對于地段改造是否能夠徹底，能否消除消費者的心存疑慮是本案成敗的先決因素之一！

二、配套

在本案推出后相當長的時間內(nèi)，本工程區(qū)域生活配套欠缺――除易初蓮花大賣場外，其他生活、娛樂、健康醫(yī)療等設施屈指可數(shù)，成為消費者選擇居住區(qū)域的一大抗力。

作為“亞洲第一購物中心〞的“虹橋購物樂園〞，已經(jīng)引起局部市民的注意，一旦建成，相應配套馬上會跟上。旁邊的金匯路規(guī)劃為商業(yè)步行街――商業(yè)、娛樂配套自然不會少。在今后1~2年內(nèi)，配套將得到極大的改善。在一期的營銷推廣中，對消費者的引導，勾勒前景和升值潛力的描述十分重要。

然而，在實際炒作中還會遇到幾個較大問題是：

1、虹橋購物樂園的成功與否直接關系到本案的外部環(huán)境――虹橋購物樂園具有相當規(guī)模型，然而在這樣地段上是否能夠一炮走紅值得疑心。即使最后成功了，但類似“南方商城〞、“泓基休閑廣場〞一樣的過渡周期就讓本案為難至少半年！

2、吳中路拓寬工程方案到11月，即使工程不拖，本案至關重要的客戶積累期的外部交通和形象都受到限制。

3、金匯路商業(yè)街的建成、營業(yè)更是需要足夠的時間。

因此，在購房消費越來越理智的今天，本案〔一期〕推出的時機不妥，至少在配套描述上存在不現(xiàn)實性！

三、產(chǎn)品

1、規(guī)劃

“均好性〞是本案最顯著的規(guī)劃特征，雖然也帶來“均不好〞的嫌疑，但是在同質(zhì)樓盤的“個案博弈〞中本案總體規(guī)劃根本處于“不優(yōu)不劣〞的局面。在環(huán)境規(guī)劃方面，本案不惜工本的大投入和杭州院出色的規(guī)劃設計相輔相成，完全超出競爭對手。假設真能操作到位：

卓越的特色環(huán)境規(guī)劃將是本案最大的賣點！

――屢次的市場調(diào)研已經(jīng)證實。

在今后的傳播包裝過程中，環(huán)境規(guī)劃特色將是價格和去化速度最有力的利基！

2、房型

從功能和特色出發(fā)，本案房型規(guī)劃具有獨到之處。

尤其是“加一〞的房型規(guī)劃，有一定新意，可以成為重點出擊的賣點之一。

然而，就整盤戶型比控制而言，本案明顯失控――尤其是本案一期擔負著快速去化、積累人氣、樹立品牌、擴大知名度的重任，而平均136平方米的戶型帶來的高總價將明顯制約去化速度！象本案這樣的個性特色樓盤，在中后期品牌知名度完成后，市場半徑擴大到全市范圍后大房型可能熱銷，但是：

在一期推出階段，明顯偏大的房型將帶來銷售壓力！

在銷售中，我們建議采納“菜單式裝修〞模式?！簿唧w利弊分析詳見附件二：裝修房利弊分析及建議〕

3、小配套

類似外部配套的滯后性，本案一期的小配套也具有明顯片面性。四大會所帶來的沖動無法在一期推出期間全面彰顯，作為華彩樂章的商業(yè)景觀街也只是為二期推出制造了精彩的樣板段。不過，它也為一期推廣制造了一定話題。

雙語學校的推出將成為本案另一個亮點

時尚的雙語教育將從一定程度上淡化本案過于濃郁的“江南〞味，帶來一絲“摩登風貌〞。

健康話題同樣成為本案區(qū)別于同質(zhì)樓盤的重要砝碼

4、物業(yè)

物業(yè)管理將是本案品牌塑造的另一個“瓶頸口〞，一味啟用不具有公認品牌知名度“關聯(lián)企業(yè)〞――明泉系統(tǒng)物業(yè)公司――對我們炒作“金匯〞、“新虹橋〞概念名盤是一個障礙。在工程本身不具備知名度的前提下，我們建議打著具有廣泛社會知名度“品牌物業(yè)〞完成局部“借勢〞的功能?！簿唧w品牌建議及推盤過程中有關物業(yè)建議詳見“物業(yè)建議報告〞〕

5、品牌

本案不同于“萬科系列樓盤〞、“中海系列樓盤〞、“奧園系列垮區(qū)域〞、“中遠〞等樓盤或開發(fā)商的品牌繼承性，面臨無品牌繼承狀態(tài)。然而本案的規(guī)模、特色與去化速度指標要求我們完成，必須完成“品牌整合〞任務。

以價格性能比快速占領區(qū)域市場

以隨后的品牌典范名盤身份拓展西南乃至全上海市場

――這是我們操盤的根本戰(zhàn)略手法。

從某種意義上說：

品牌戰(zhàn)役是本案成功與否的核心問題！

6、價格

開發(fā)商在本案的巨大投入――人力、財力、物力、精力――需要一個適宜的價格突破空間。然而，在本案一期的去化任務指標壓力下，在“去化速度與價格呈反比〞的根本市場法那么面前，我們面臨一組矛盾。

經(jīng)過精密分析，我們認為：

市級品牌樓盤的塑造將從根本上解決速度與價格的矛盾

然而在無品牌繼承的前提下，3～6個月的品牌塑造期內(nèi)必將按根本法那么處理

鑒于此，我們在一期推盤過程中，在保證均價4200元/平方米的前提下，制定了“低價試探、快速反響、持續(xù)走高〞的根本策略〔具體論述詳見“銷售篇〞〕。

一旦突破了3～6個月的品牌塑造期，本案就完全有可能進入高價位、高速度去化狀況！

四、產(chǎn)品分析結論――本案在競爭格局中的SWOT分析

優(yōu)點：

1、大規(guī)模社區(qū)，目前在該區(qū)域無盤能出其右，具有規(guī)模效益，有營造生活概念的根本載體。

2、獨具一格環(huán)境規(guī)劃明顯高出周邊，符合現(xiàn)代人情景交融居家要求。

3、“虹橋購物樂園〞的建成，以及“新虹橋生活圈〞的炒作，為本案從地段上提供了巨大的升值潛力空間。

4、房型設計了特色功能房，有利于銷售〔從功能角度淡化面積抗力〕。

5、小區(qū)內(nèi)部配套新穎齊全，為居家提供便利條件。

劣勢

1、原有地段概念是本案最大的劣勢。處于吳中路以南，與金匯連接有距離，目前地段尚不被認可。

2、目前本案所在區(qū)域人氣缺乏，未形成生活區(qū)概念。

3、一期開盤時周邊交通、配套極不完善，業(yè)主出行、日常生活存在障礙。

4、周邊多工廠，外部環(huán)境不佳。

時機

1、宏觀形勢看好，機不可失。

2、“新虹橋生活圈〞和亞洲第一購物樂園――“虹橋購物樂園〞有極大的炒作空間；本案地段升值在望。

3、金匯路貫穿，吳中路拓寬，將有效改善該地段形象和概念，同時以社會新聞形式引發(fā)社會注意本區(qū)域。

4、在歐陸風泛濫的情況下，“中式園林風格〞、“中式居家文化〞將有可能成為一個亮點。

5、本案有可能成為區(qū)域地段代表作，得到地區(qū)政府的扶持。

風險

1、同期市場盤量大且上市極為集中，各盤大投入、大手筆營銷和傳播手法已經(jīng)初露端倪，本案將面臨較為嚴峻的競爭局面。

2、基于目前無品牌狀況的市場半徑，有效目標消費群相對缺乏。

3、時間風險，本案推出時間與周邊支持系統(tǒng)的時間節(jié)奏脫節(jié)。

五、產(chǎn)品定位

本工程無論從環(huán)境設計上，還是建筑、戶型設計、社區(qū)配備上都獨具匠心，中式園林以及傳統(tǒng)文化表達了一種悠閑寫意的“逸居〞生活態(tài)度，對于快節(jié)奏下的都市人，有一定的誘惑力。

同時，對于理性的購房者來說，考慮的方面越來越多，單個的概念已經(jīng)缺乏以吸引購置。而本工程在產(chǎn)品的構造上的“均好性〞――地段升值、社區(qū)功能、環(huán)境宜人、房型特色、配套趨勢等在介紹清楚后都符合這類人群的需求。

另外，本案〔一期〕產(chǎn)品根本定型，入市在即，已經(jīng)不可能再進行概念調(diào)整。我們必須再一次明確產(chǎn)品概念，從產(chǎn)品塑造、營銷推廣等方面同一方向用力，在根本概念上做“加法〞，把既定風格做到極致，把產(chǎn)品的個性完全釋放出來。

在目前狀況下，我們在產(chǎn)品概念上需要遵循兩大原那么：

把中式風格進行到底

把傳統(tǒng)文化摩登化、國際化

結合上述兩大原那么，我們將產(chǎn)品風格和生活方向作概念定位：

打造一座40萬平方米大型東方園林社區(qū)

演繹新虹橋“居住中國〞式典范時代的生活品質(zhì)

在居住環(huán)境上，我們用“中式風格〞來統(tǒng)領產(chǎn)品，在根本風格清晰的前提下，我們用“現(xiàn)代手法〞演繹“傳統(tǒng)文化〞的特色概念就可以深入人心，得到態(tài)度鮮明的認可或否認，絕不“騎墻〞――在此根底上獲得明確支持我們定位的客戶群――這一個超大都市的局部客戶源注意消化40萬平方米的標準特色社區(qū)！

這是一個典范時代的大型中式園林·家，親水、親綠、親地、親情、親和的人性規(guī)劃，時尚休閑景觀街、四大功能會所、江南十景……

演繹著大都市摩登時代的時尚生活！

聯(lián)合國頒發(fā)的生命綠卡，華納兄弟雙語幼兒園，跨越國界的運動、健康……

這是一個40萬方的中式逸居生活的現(xiàn)代版本

這是一個具有國際化、未來化的生活城。

第二局部：市場定位以及目標消費群分析

一、市場定位

1、市場推進分析

作為一個40萬平方米大型園林社區(qū)，我們的市場目標當然著眼于全市范圍。然而就上海目前的市場競爭狀況而言，本案在無品牌前提下，在現(xiàn)場和周邊狀態(tài)不佳時硬要打全市范圍的市場將會力不從心。目標消費群界定原那么――鑒于品牌知名度建立的時間周期性問題，出于平安的營銷考慮，我們認為：

本案在營銷過程中按照時間和形象、品牌的進展狀況

大致可以分成兩個階段、兩個市場半徑

第一階段：預開盤至年底〔2001年7月～12月〕，主要客戶群以區(qū)域客為主

此階段屬于形象出展、概念塑造期。就工程進度以及內(nèi)斂型品質(zhì)特征而言，就下半年群雄紛爭、諸侯并起的房地產(chǎn)市場局面看，本案很難在短時間內(nèi)塑造成全上海灘聞風而動的名盤。其有效影響力主要集中在“西徐匯、北閔行、南長寧〞地區(qū)。

從競爭戰(zhàn)略出發(fā)，在沒有絕對把握在全市范圍內(nèi)一枝獨秀的前提下，希望在上述有效區(qū)域集中兵力，做到完勝。

第二階段：2002年，主要客戶群覆蓋西南乃至全市

隨著工程形象確實立品牌知名度的廣泛傳播、虹橋購物樂園的建成以及公交線路的改善，本案目標市場半徑將因為品牌而明顯擴大，覆蓋西南乃至全市。

2、分階段市場描述

第一階段核心市場分析

（1）

“西徐匯〞市場界定分析

徐匯區(qū)是滬上好概念區(qū)，徐家匯廣場一帶更是上海形象窗口之一。

A、徐匯區(qū)環(huán)線內(nèi)區(qū)域位居上海市中心，該區(qū)域購房客戶選擇面極為寬廣，本案在品牌未打響前，憑借弱勢地段在此區(qū)域強行招攬客戶勢必事倍功半。故一期公開時主力目標群不在此區(qū)域。

B、本區(qū)域東南部購房客戶主要有兩大流向。一局部在區(qū)域內(nèi)消化〔該區(qū)內(nèi)有大量中檔價位樓盤，也有如盛大花園等特色樓盤，本案與此區(qū)域樓盤競爭當?shù)乜蛻羧海鄙僮銐驈埩Α?；另一局部客戶群流向閔行莘莊地鐵沿線。目前與地鐵樓盤競爭缺乏足夠力度。因此本區(qū)域樓盤也不在重點考慮之內(nèi)。

C、以曹河涇開發(fā)區(qū)為核心的西部屬于較早期生活區(qū)域，就地理位置而言與本案有一定的親和性。因此該區(qū)域成為本案核心目標市場之一，其二次居家人群是我們的主力目標客戶源。

（2）

“南長寧〞市場界定分析

長寧區(qū)屬于上海優(yōu)質(zhì)區(qū)域之一

A、本區(qū)環(huán)線內(nèi)區(qū)域類似徐匯區(qū)環(huán)內(nèi)區(qū)域，不宜作為主力目標市場。

B、天山路、仙霞路地區(qū)。本區(qū)域內(nèi)樓盤價位適中，層次多樣，吸納能力極強，居民主要在該地區(qū)內(nèi)解決住房。故本區(qū)域暫不列入核心目標區(qū)。

C、虹橋古北區(qū)屬于高尚生活區(qū)，距本案不遠。原本該區(qū)客戶源向本案流動的可能性不大，但一旦形象概念傳播到位后，那么有文化品位的客戶源將適當考慮本案。因此，本區(qū)可作為目標梯隊之一。

（3）

北閔行

閔行區(qū)為上海新興房產(chǎn)熱點區(qū)域，該區(qū)規(guī)劃層次性極為鮮明，主要分為以下幾個板塊：

A、地鐵沿線板塊，主力樓盤集中在地鐵蓮花路站至莘莊沿線，該區(qū)吸引客戶群最大的動因是便捷的交通。正因為這種購置動機，流向該地區(qū)的居民都具有一定的明確性很難被本案吸引。故本案初期沒有必要在該區(qū)域內(nèi)大做文章。

B、顧戴路板塊，曾經(jīng)是閔行區(qū)開發(fā)盲點，去年以來遽然升溫。此區(qū)域特色是兩極分化：低價位公寓與低密度別墅區(qū)并存，該區(qū)居民與流向該區(qū)的客戶源重心明確，與本案有一定錯位，但可以憑借個案的綜合優(yōu)勢分流局部客戶源。

C、龍柏、航華、七寶、金匯地區(qū)，屬早期開發(fā)區(qū)域，位于本案之側。此區(qū)域內(nèi)的改善生活型客戶源成為我們非常關鍵的目標群。

第二階段核心市場分析：品牌和工程形象完善后客戶將覆蓋西南乃至全上海。

二、目標消費群分析

1、本案〔一期〕五大特征：

A、主力總價45－60萬；

B、中式園林風格，環(huán)境一流；

C、具有明顯升值潛力；

D、健康主題；

E、目前交通不夠便利，配套不夠完善。

基于上述五大特征，對客戶進行分析定位：

利用排除法：

1、45－60萬的總價定位將排除大量30歲以下，60歲以上人群以及低收入家庭；

2、本案目前有限的公交線將制約年輕白領客戶源〔年輕人工作節(jié)奏快，生活娛樂性強，社交活動范圍廣，對交通依賴性強〕

3、年輕對中式傳統(tǒng)風格相對淡泊，對西洋風格有著潮流性的崇拜。

4、年輕人身體好健康意識不強，本案煞費苦心的健康概念難以令其動心；

優(yōu)勢吸引法：

1、購置力旺盛的中年人可以承受45－60萬的總價；

2、中年人感性購房占很大比例，憑借廣泛而細致的廣告宣傳可以打破其區(qū)域概念及風格喜好；

3、人到中年，健康日益重要，廣泛受到關注；

4、具有一定閑錢的中年人升值意識極強。

2、本案目標客戶群區(qū)域定位：〔1〕與大虹橋有地緣屬性的人群，即上文所述“西徐匯〞、“南長寧〞、“北閔行〞

〔2〕港、澳、臺、新加坡等外籍人士〔年底內(nèi)外銷合并后將更為顯著，建議在此前可以采取“簽約但暫不登記〞的方法留住客戶〕

〔3〕在上海長期工作的外省市人群

3、本案目標客戶群年齡定位：主力客戶源30－60歲，核心層以年齡在30－45歲的青壯年為主。

4、本案目標客戶群家庭收入定位：年收入15萬以上

5、本案目標客戶群其它特征定位：三口之家；雙職工家庭；愛好中式符號；五年內(nèi)有買車意向；接受古北消費文化；關注子女教育；具有超前消費思想；銀行按揭意識強、退稅意識強。

第三局部：營銷推廣戰(zhàn)略

一、籌劃原那么

對于錦繡江南的定位系統(tǒng)和營銷企劃策略，我們堅持高起點、高品位、高立意的“三高〞原那么。

首先營造一個高尚的地段、一種因傳統(tǒng)而時尚的生活概念

在此根底上引入產(chǎn)品，使產(chǎn)品一面市就已經(jīng)站到一定的高度。同時，賣產(chǎn)品的同時，鍛造出明泉的品牌、錦繡江南的品牌！

二、營銷課題

通過以上的產(chǎn)品分析和市場定位，本案一期推廣過程中的營銷課題已經(jīng)非常之明確，即：

快速搶占市場

本工程要求在開盤至年底完成一期盤量的70～80％，即600套以上的任務。這就要求我們必須找到快速搶占市場的途徑。通過前文的分析，我們明確了如何快速占領市場：第一步，炒作“新虹橋生活圈〞的地段概念，將本案地段定位到“新虹橋〞、“金匯〞。第二步，分階段分重點進行市場傳播，界定產(chǎn)品“因傳統(tǒng)而時尚〞的生活以及產(chǎn)品概念。第三步，在地段和形象被初步接受后，通過“低價出擊、快速反響、持續(xù)走高〞的銷售手段快速翻開市場，積累人氣。

按這種思路，第一步能否順利完成是我們的首要任務：

明確地段概念

置換地段概念

地段，是本案最為敏感的話題。產(chǎn)品的優(yōu)秀可以在一定程度上突破地域市場價，但根本不會超過市場價的20％――無數(shù)知名樓盤的營銷戰(zhàn)例證明了這一點〔品牌樓盤可以突破更多〕。在這樣的市場規(guī)律下，轉換市場坐標成為我們必須考慮的戰(zhàn)略方向。因此我們明確界定本案脫離“吳中路〞概念，擠入“新虹橋〞、“新金匯〞區(qū)域，為本案提供更高的基座。同時，憑借“虹橋〞品牌置換“徐匯區(qū)〞、“長寧區(qū)〞等“上支角〞地段的客戶源。

本案的終極目標在于解決40萬平方米的盤量，而非一期12萬平方米，而且二、三期還有更高的利潤要求。在這種情勢下，我們還必須在一期營銷過程中完成另一個重要課題：

迅速樹立品牌形象

搶得“新虹橋生活圈〞內(nèi)樓市霸主地位進而成為上海名盤――這一點在一期運作中顯得相當重要。只有在快速占領區(qū)域市場的過程中樹立起名盤形象，才可能進而推廣到整個西南片乃至全方位市場營銷

三、整體入市策略

本案40萬平方米整盤去化時間估計在3～4年時間。

從本案通盤考慮，本案有三大特點必須重視：

2

較大時間跨度

2

資源條件非常豐富

2

分期、分批推出

基于以上三點考慮，我們提出如下思路：

一期以整盤概念推出，以后各期結合各自特點運做

形成一個主品牌

+

系列子品牌的運做模式

主品牌：統(tǒng)領全盤，貫穿始終的樓盤概念

品牌形象：風格、品質(zhì)、規(guī)模

子品牌：結合分期、結合各期賣點的具體概念

品牌形象：依附母品牌、個性鮮明、功能特點具體鮮明

2

根據(jù)本案3～4年的時間跨度，必須有一個經(jīng)得起時間考驗主品牌。它所擔負的任務應該有別與中小樓盤品牌“突出賣點〞的做法。它應該是代表一種生活概念、一種時尚品質(zhì)、一種增值信心

2

本案資源非常豐富，但并不是在一期開盤時就完全具備，每一期都有自身獨特的功能、資源推出。必須按分期進行多品牌運作。

2

根據(jù)我公司的經(jīng)驗，一個樓盤品牌長時間的運做一方面會形成穩(wěn)定的品牌形象，一方面客觀上對市場的刺激度會下降。因此，對于長時間開發(fā)的樓盤，主品牌+子品牌的模式較為適合，比方：上海萬科城市花園、中遠兩灣城就是按此思路運做的四、一期入市策略

一期運做中應注意的四大困難：

1、中式風格的市場適應性

2、地段概念的轉換和明確

3、品牌形象在短時間樹立

4、較高的價格下快速去化

總結前文分析，這四大困難在一期戰(zhàn)役中至為關鍵，必須在短時間內(nèi)全盤解決，缺一不可。

針對以上四大難題，一期運做中應當注意：

1、搶時機。目前，上海中式樓盤越來越多，而且越做越到位，越做越有個性。僅以“三盛頤景園〞規(guī)劃來看，就已經(jīng)在某些方面超過了我們。額我們的立意是做“國際化中式風格第一名盤〞，時間不搶那么很容易變成“某種潮流的跟隨者〞。所以，我們從7月份開始的宣傳應當全面而到，造成先聲奪人的市場影響力。

2、主力競爭對手如中海馨園，華爾茲花園等都是規(guī)模、廣告投入不遜于我們的大盤，而下半年同期上市的競爭樓盤〔如湘府花園、萬科春申城等〕又著實不少，他們已經(jīng)較我們之先樹立了品牌或樓盤的形象。因此，宣傳時必須充分挖掘自身優(yōu)勢與特點，創(chuàng)造概念。本案的操作不是簡單的賣中式園林，而是創(chuàng)造一個與世界接軌的有傳統(tǒng)文化底蘊的生活方式。同時她是與一個國際生活密切關系的地段變遷――“新虹橋生活圈〞的崛起結合在一起，解決好地段對生活方式的支持。由于本案的地段暫時沒有被消費群十分認可，在解決由這一問題帶出的相關問題時應盡量防止提及現(xiàn)存狀況，把地段升值，前景開展作為宣揚的主方向。

3、解決好生活方式和地段概念，在房產(chǎn)投資迅速增加、營銷戰(zhàn)愈演愈烈的情況下，在先搶占制高點方面具有現(xiàn)實意義。營銷傳播中爭取更高的手法，樹立品牌形象無論對一期還是對整盤都大有裨益！

4、浪式進攻，分階段、分主次、集中兵力有節(jié)奏地進攻，要防止兵力分散、缺乏節(jié)奏。

總策略

生活方式塑造〔傳統(tǒng)文化底蘊的國際化生活方式〕＋板塊啟動〔新虹橋生活圈〕+產(chǎn)品啟動〔錦繡江南〕

總目標

我們的任務是將“錦繡江南〞捆綁在“新虹橋〞基座上

通過“新虹橋生活圈〞這個超級發(fā)射架

用“傳統(tǒng)文化底蘊的國際化生活〞做點燃器，對外發(fā)射。

一旦沖出競爭市場劇烈的“大氣層〞

進入無引力〔無直接競爭對手〕的太空運行軌道自由運行。

錦繡江南這一品牌便可在上海房地產(chǎn)市場高奏凱歌，一路飄紅

——這也是客戶追求的終極目標。

為到達錦繡江南的總策略、總目標，我們必須解決兩個問題：

A：地段困惑——地段成為營銷最大障礙，大打“虹橋牌〞又讓人擺脫不了牽強感，強化“金匯路〞又縮小了客戶認知范圍，突出“吳中路〞將面對巨大風險。

B：產(chǎn)品模糊——開發(fā)商傾注全力打造的“江南風格〞與多元化需求于骨子里崇洋的上海人存在著“斷裂帶〞，完全改進化、變異化的江南風格又破壞了國人引以為豪的江南神韻。

破

題

之

法

1、地段解碼——逆向思維法：

A．方法：

跳出地段看地段，放大視野，擴大領域，面向全市，以“大虹橋、大品牌、大配套〞托起“大社區(qū)、大生活、大氣氛〞

B．理由：

古北生活圈——90年代外籍人居住的鋼筋水泥森林。

原虹橋生活圈——20世紀“科技+生活〞的歐陸建筑群。

新虹橋生活圈——2021年“自然生態(tài)+民族建筑〞的人居經(jīng)典代表

C．結論：

搭乘“新虹橋〞火車頭，可以節(jié)約傳播費用，對產(chǎn)品品質(zhì)提升有利，能快速塑造企業(yè)品牌，加快后期產(chǎn)品去化。

2、產(chǎn)品解碼——反彈琵琶法

跳出江南看江南，用“出口轉內(nèi)銷〞的方法從外向內(nèi)逆滲透法、倒推法，用世界級的眼光遙望江南文化，便抓住江南神韻，從而抓住“崇洋〞情結的上海人的“心〞。

驚艷世界的江南

美國人眼中的江南

巴黎人眼中的江南

加拿大人眼中的江南

日本人眼中的江南

導出主題：

“當世界在驚艷江南園林時，別忘了我們才是江南的真正主人〞

“國際的必定是民族的〞

通過“居住中國〞的煽情炒作，給市場一個超級懸念，給顧客一個強大賣點，給社會一個重大新聞。“錦繡江南〞在市場的聚光燈下成為一個耀眼的明星。

風行華夏的江南

北京人眼中的江南

廣州人眼中的江南

上海人眼中的江南

杭州人眼中的江南

由以上兩點導出錦繡江南的主題靈魂：

“居住中國〞

支持點：

1.上海是中國最適合居住的城市

2.最具有代表性的江南設計理念

3.最能反映江南特色的環(huán)境設計

4.規(guī)模大、功能全，將城市功能引入小區(qū)的設計規(guī)劃

5.獲得聯(lián)合國衛(wèi)生組織批準的標準社區(qū)

結論：

通過“居住中國〞的煽情炒作

給市場一個超級懸念，給顧客一個強大賣點，給社會一個重大新聞。

“錦繡江南〞在市場的聚光燈下成為一個耀眼的明星。

五、分階段營銷

本案一期以整盤概念入市，在短時間內(nèi)要完成“去化〞和“塑造〞這兩大任務。

◆去化――7月預開盤至年底完成600套左右的去化任務，至2002年4月清盤

◆塑造――將本案塑造成“國際的，竟然是傳統(tǒng)的！〞生活方式

依附“新虹橋生活圈〞，將本案地段塑造成“虹橋〞概念

塑造明泉品牌、“錦繡江南〞品牌

本案〔一期〕分以下三個階段完成：

第一階段：引導期，也叫蓄勢期

奇正相交

蓄勢高峽

多種手法并用，塑造“生活概念〞和“板塊概念〞；引而不發(fā)、激起好奇心、積累目標客戶

戰(zhàn)術目標：

1、塑造有傳統(tǒng)文化特征的時尚生活概念，提高產(chǎn)品立意。

2、地段概念詮釋，爭取“制高點〞，給客戶堅決信心。

3、產(chǎn)品概念的全面導入，引起市場興趣，樹立入市形象。

4、引起消費者的廣泛參與、關注，讓他們先接受概念。

5、不涉及具體產(chǎn)品具體價格等細節(jié)，引起懸念，充分“蓄勢〞同時便于調(diào)整。

本階段，通過三大討論、四大陣地進行概念運作；通過兩大展示進行蓄勢準備：

三大運動：

1、臥虎藏龍

――“國際的，竟然是傳統(tǒng)的！〞――現(xiàn)代傳統(tǒng)生活方式大討論

時間：2001年7月

地點：虹橋

主辦：閔行區(qū)政府

承辦：明泉房產(chǎn)

人員：上海市房地局官員、閔行區(qū)政府官員；蔡鎮(zhèn)鈺、張永岳等房地產(chǎn)權威、專家；各大報社記者；明泉房產(chǎn)，清華、杭州設計院以及天啟等單位

內(nèi)容：從APECK會議召開引發(fā)到上海的國際化現(xiàn)象，從而討論我們的傳統(tǒng)文化那里去了？中式傳統(tǒng)在國際上得到廣泛認可，上海為什么少見傳統(tǒng)建筑文明的痕跡？上海人到周莊參觀的參觀熱潮是不是傳統(tǒng)居住文化的反思？……

重要載體：各報社發(fā)稿報道會議情況，“房地產(chǎn)時報〞進行“錦繡江南生活方式〞大討論

目標：軟硬兼做、上下空結合，對“傳統(tǒng)文化進軍國際市場〞、“傳統(tǒng)文化底蘊產(chǎn)品的國際化現(xiàn)象〞進行大討論、大宣傳，最終落實到本案“傳統(tǒng)的，竟然是國際的〞――

完成“具有傳統(tǒng)文化特征的時尚生活〞概念。

2、虹橋的再一次崛起

――“新虹橋生活圈〞大討論

時間：2001年8月

地點：待定

主辦：閔行區(qū)政府、明泉房產(chǎn)

承辦：明泉房產(chǎn)

人員：上海市房地局官員、閔行區(qū)政府官員；房地產(chǎn)權威、專家；各大報社記者；明泉房產(chǎn)，清華、杭州設計院以及天啟等單位

內(nèi)容：如何再造“虹橋〞輝煌，如何定位“新虹橋生活圈〞，“期待新虹橋〞、“虹橋的第二次騰飛〞的討論；明泉房產(chǎn)作“錦繡江南〞產(chǎn)品推介，在提高地段形象的同時，側面提及錦繡江南。

重要載體：各報社發(fā)稿報道會議情況，“房地產(chǎn)時報〞進行“錦繡江南與新虹橋生活圈〞大討論

目標：讓社會廣泛注意到“新虹橋生活圈〞概念；將“錦繡江南〞與“虹橋〞巧妙地進行地段嫁接。

3、中西論戰(zhàn)

――中式風格向泛濫的歐陸風宣戰(zhàn)

時間：2001年9月〔開盤前〕

載體：報紙――以“房地產(chǎn)時報〞為主

形式：新聞會戰(zhàn)，正反皆有

內(nèi)容：中國人應該住在那里？

目的：形成社會話題，營造社會熱點，為開盤拉開序幕。

四大陣地：

1、現(xiàn)場

2、外展處

3、吳中路圍板

4、周邊引導旗以及大型廣告牌

兩大展示活動

1、房展會

2、圍板和廣告牌全面出擊

以上兩大展示活動必然會吸引大量客戶注意，我們應盡早做好接待、追蹤準備，為開盤打好根底。

第二階段：

開盤期和強銷期

全新亮相

驚爆開盤

大投入全新出展；

排山倒海般的公開面市

戰(zhàn)術目標：

1、軟硬結合、文武雙做、上下空兼顧，保證一個月左右的全新亮相。

2、集中兵力，產(chǎn)品宣傳突然爆發(fā)，數(shù)月積累的客戶促成集中成交，形成“火爆開盤〞

本階段除了報紙、電視媒體的狂轟亂炸以及銷售促銷模式外，我們還考慮了六項活動為品牌樹立推波助瀾：

1、國際化的華納幼兒園簽約儀式

2、上海首家“世界衛(wèi)生組織健康生活社區(qū)〞頒發(fā)儀式

3、“明泉之星、錦繡之家〞評選活動

時間：從7月份開始一直延續(xù)到9月份

內(nèi)容：評出具有現(xiàn)代中式生活情趣的三口之家

目的：制造話題，引起社會注意，為廣告提供素材

4、江南金秋新民樂歌舞晚會

時間：9月18日

內(nèi)容：以時下最為流行的“新民樂〞最為特色節(jié)目表演

目的：制造新聞，引起廣泛注意；增加社區(qū)文化品位；加強樓盤與客戶的親和力

5、錦繡人生江南行

時間：9月8日～10月8日

地點：本案定位之核心市場區(qū)域的社區(qū)內(nèi)

內(nèi)容：社區(qū)健康宣傳隊與各街道聯(lián)合，進行“健康宣傳〞并邀請居民到本案現(xiàn)場來免費診斷〔看房車配合接送〕

目的：制造新聞，引起廣泛注意；突出本案健康主題；加強樓盤與客戶的親和力

6、錦繡江南大寫意

時間：10月8日～11月8日

地點：本案社區(qū)內(nèi)

內(nèi)容：有獎征集書法〔本案廣告語〕

目的：制造新聞，引起廣泛注意；突出本案文化主題；加強樓盤與客戶的親和力

第三階段：持續(xù)期和清盤期

持續(xù)溝通

穩(wěn)定去化

保持形象深化；多種方式〔促銷、公關〕并舉；穩(wěn)定去化速度

戰(zhàn)術目標：

1、采用多種公關活動。

2、多樣社區(qū)老業(yè)主聯(lián)誼活動，促成人際傳播。

3、內(nèi)外兩手穩(wěn)定增進客戶源。

活動建議：

1、釣出江南真生活

時間：11月8日

內(nèi)容：第一屆“錦繡江南杯〞有獎釣魚大賽

地點：社區(qū)內(nèi)

目的：制造新聞，引起廣泛注意；增加社區(qū)文化品位；加強樓盤與客戶的親和力

鑒于此階段本案景觀街、環(huán)境、會所等都落成，虹橋購物樂園已具有一定知名度，已經(jīng)正式可以將本案賣點直觀地進行展示。活動戰(zhàn)術組團：游園〔江南園林〕……觀街〔休閑景觀街〕……聚會〔四大會所〕

2、游園

時間：12月08日

內(nèi)容：“錦繡江南，我的家〞游園；各景點處懸掛一些字迷，猜中者憑獎券領獎

地點：社區(qū)內(nèi)各大景觀點

目的：加深客戶感官認識；吸引客戶廣泛參與

3、觀街

時間：2002年春節(jié)期間

內(nèi)容：結合景觀街開業(yè)，管弦樂表演

地點：社區(qū)內(nèi)景觀街

目的：加深客戶感官認識；增加文化韻味，吸引客戶廣泛參與

4、聚會

時間：2002年3月

內(nèi)容：結合會所營業(yè)，茶道表演；品茶、抽獎等

地點：會所一

目的：加深客戶感官認識；增加文化韻味，吸引客戶廣泛參與

第四局部：廣告?zhèn)鞑?/p>

一、廣告?zhèn)鞑ゲ呗?/p>

廣告總精神

以中式園林為形，以傳統(tǒng)文化為神

以現(xiàn)代生活為魂，獨創(chuàng)虹橋高尚國際生活城

總口號

國際的，竟然是傳統(tǒng)的二、廣告組團

主次明確，多層面交叉滲透

傳播課題：1、配合營銷組團、公關組團，快速將本案確立為閔行特色名盤地位。

2、通過交叉組合，樹立“明泉〞房地產(chǎn)業(yè)品牌形象。

3、配合銷售，加快去化速度。

媒體策略：1、報紙廣告、電視廣告為主。

2、輔以雜志、車體、戶外導示等多種方式。

3、傳播上不區(qū)分“一期〞、“二期〞、“三期〞，而是統(tǒng)一“錦繡江南〞形象。

4、視銷售需要，公關以多種媒體方式展開。

投放原那么：1．量：開盤期、強銷期高密度集中投放，采用彩色版面；持續(xù)期平穩(wěn)投放；清盤期結合促銷手段靈活投放

2．線：兩種組團――電視、報紙和戶外結合主線――電視、新民晚報、解放日報

輔線――新聞晨報、申江效勞導報、房地產(chǎn)時報、文匯報、戶外導示、車體

雖然晚報聲勢日下，但仍然雄踞上海灘報業(yè)龍頭老大的位置，目前尚不可能放棄；解放日報投放效果和投放量根本穩(wěn)坐第二把交椅，而且“住宅消費〞等欄目操辦得有聲有色，行情看漲，應當重點考慮。

新聞晨報和申江效勞導報定位知識階層和白領，可為本案所用；房地產(chǎn)時報屬新興專業(yè)報紙，行業(yè)性較強，可適當考慮；文匯報，由于與新民晚報搭配的原因，在不得已的情況下盡量而為。

戶外導示系統(tǒng)〔路牌、旗幟〕可解決客戶對地理位置的模糊意識或誤解；車體屬費用不高但效果尤其是對知名度效果極好的媒體，建議采用。

電視媒體效果非常好，但前期工程形象不具備廣告?zhèn)鞑バЧㄗh本案制作三維動畫，本案陶然十景可以形象地在電視廣告中表現(xiàn)。

三、廣告語及局部文案表現(xiàn)

國際的，竟然是傳統(tǒng)的江南：中國制造

凡爾賽來了，留下一段回憶

羅馬來了，也只是匆匆而過

十年虹橋已淡凈了浮華的喧躁

它內(nèi)斂光華，期待著自己最初的堅持

這堅持應該是種國際化的中式，有景、有情、有享受……

這堅持可以淡雅但必須豐富

就像今天的吟風賞月，手邊的擺置我選擇CAPPUCCINO

我們并沒有否認什么

精致的陶然十景追溯的是純粹的江南風韻

獨有的五親空間是對居住的人性思考

這里倡導健康、開展健康、但最重要的——這里有健康

錦繡江南，一個名字，一份對虹橋的堅持，一處中國人的家

江南：讓世界喝彩

一直以來，我們都在不斷的追求與前進

巴洛克、洛可可、凡爾賽、雅典……

一路上，我們失落了許多，也遺忘了許多

如何找回失去的記憶？

清溪潺潺而過，遍地春光燦爛

秋來風景怡人，如何不憶江南？

賞畢陶然十景，四大會所功能齊全

逛完景觀一條街，五親空間讓您溫馨滿懷

在錦繡江南，你會找到記憶中的家

在錦繡江南，你會發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)的，竟然就是國際的LIVE

IN中國·江南

如果說建筑是凝固的音樂

在錦繡江南，您會發(fā)現(xiàn)建筑更像立體的山水

新虹橋的成熟，加上明泉人對理性居住的追求

引發(fā)了一場居家的二次革命

建筑中蘊含的文化與表達的風格

并不是幾根廊柱，幾處浮雕所能囊括的在這次的選擇中，您也許希望有景、有情、有境……

我們知道您的心情，所以為您布置了陶然十景

我們清楚您的需求，這里有功能各異的四大會所，亞洲最大的購物樂園

如果人生只有一次選擇時機

錦繡江南讓它完美99.99%

沉夢虹橋

十年往事悠悠

十年繁華似錦

讓歲月的年輪碾磨了十載的虹橋

在其中沉積的有對居住理念的思考

沉思中，走過了金匯景觀休閑街

沉思中，虹橋購物樂園擦身而過

沉思中，走近了錦繡江南

一陣悸蕩，恍惚空間交錯到蘇州的園林

五十米的綠化丘陵林木掩映，落葉扶疏

40萬方如夢般的環(huán)境景觀處處精致

回首來時種種，恍然大悟

在虹橋的記憶中，終于找到了一種生活方式

錦繡江南——也許家就該是這個樣子

其它廣告語：

系列一：

1、江南真生活，生活大寫意

2、寫意江南真生活

雅居虹橋現(xiàn)代家

3、十年國際虹橋，一個錦繡江南

4、雄居金匯、傲視虹橋

5、人居經(jīng)典的締造者

江南生活的改進者〔慶祝錦繡江南榮獲“人居經(jīng)典〞金獎廣告〕

6、熊掌·魚兼得，事業(yè)·家共享

7、錦繡人生，江南逸居

8、坐擁虹橋繁華，獨享江南雅居

9、大虹橋，大生活

10、飛越傳統(tǒng)居住時代，升華現(xiàn)代生活品質(zhì)

系列二：

1、驚艷〔————江南山水〕

2、傳承〔————中式文化精華〕

3、享受〔————商務、養(yǎng)身、運動、教育四大會所、五親空間〕

4、回憶〔————美人靠、女兒墻、懸魚、硬山閣檁〕

四、媒體方案

1、本案〔一期〕與傳播有關的根本數(shù)據(jù)：

可售面積――11.6萬平方米

銷售均價――4200元/平方米

總

案

值――4.9億元

營銷傳播預算按照總案值的1.8％計算――877～900萬元

2、營銷傳播費用大致安排

NP〔報紙廣告〕――50％左右，費用約440萬元

TV〔電視廣告〕――13％，費用約120萬元

戶外廣告――10％，費用約90萬元

PR〔公關活動〕、SP〔促銷活動〕――11％，費用約100萬元

銷售道具――10％，費用約80萬元

不可預見費用――6％，費用約50萬元

3、分階段報紙媒體方案

第一階段：預開盤〔2001年7－8月〕――廣告費用：36.2萬元

7月份媒體方案

時

間

媒體名稱

規(guī)

格

版

面

刊例價格〔元〕

7/12

周四

新民晚報

整版

彩版

210,000

7/12

周四

文匯報

通欄

黑白

24,000

總計：234,000

8月份媒體方案

時

間

媒體名稱

規(guī)

格

版

面

刊價格〔元〕

8/16

周四

解放日報

半版

彩版

100,000

8/23

周四

房地產(chǎn)時報

整版

彩版

28,000

總計：128,000

第二階段：開盤期〔2001年9月――廣告費用：181.60萬元

時

間

媒體名稱

規(guī)

格

版

面

刊價格〔元〕

9/5

周三

新民晚報

半版

彩版

100,000

申江效勞導報

整版

彩版

100,000

9/6

周四

解放日報

半版

彩版

120,000

9/7

周五

新民晚報

整版

彩版

203,000

解放日報

整版

彩版

240,000

房地產(chǎn)時報

整版

彩版

40000

勞動報

整版

彩版

120000

文匯

半版

彩版

113000

9/8

周六

新晨報

整版

彩版

100000

9/12周三

新民晚報

半版

彩版

100,000

9/13

周四

解放日報

半版

彩版

120,000

9/20

周四

解放日報

半版

彩版

120,000

新民晚報

半版

彩版

110000

9/27

周四

解放日報

半版

彩版

120,000

新民晚報

半版

彩版

110000

總計：1703,000

第三階段：強銷期〔2001年10－11月〕――廣告費用：144.1萬元

時

間

媒體名稱

規(guī)

格

版

面

價格〔元〕

10/4

周四

解放日報

半版

彩版

120000

10/5

周五

新民晚報

半版

彩版

115000

10/11

周四

解放日報

半版

彩版

120000

文匯

半版

彩版

113000

10/12周五

新民晚報

半版

彩版

115000

10/9

周五

新民晚報

半版

彩版

115000

10/26周五

新民晚報

半版

彩版

115000

11/1

周四

新民晚報

通欄

彩版

55000

11/8

周四

新民晚報

通欄

彩版

55000

11/8

周四

解放日報

半版

彩版

120000

11/15周四

新民晚報

通欄

彩版

55000

文匯報

半版

彩版

113000

11/22

周四

新民晚報

通欄

彩版

55000

11/29

周四

新民晚報

通欄

彩版

55000

11/29

周四

解放日報

半版

彩版

120000

第四階段：持續(xù)期〔2001年12－2002年2月〕――廣告費用：80.1萬元

時

間

媒體名稱

規(guī)

格

版

面

價格〔元〕

12/7

周五

新民晚報

通欄

彩版

57500

12/14

周五

新民晚報

通欄

彩版

57500

12/14

周五

文匯

半版

彩版

113000

12/21

周五

新民晚報

通欄

彩版

57500

12/28

周五

新民晚報

通欄

彩版

57500

02/1上旬

新民晚報

通欄

彩版

57500

02/1中旬

新民晚報

通欄

彩版

57500

02/1下旬

新民晚報

通欄

彩版

57500

文匯

通欄

彩版

113000

02/1上旬

新民晚報

通欄

彩版

57500

02/2中旬

新民晚報

通欄

彩版

57500

02/2下旬

新民晚報

通欄

彩版

575004、錦繡江南電視投放策略

廣告預算：

120萬元

廣告規(guī)格：5秒、15秒

〔1〕第一階段：2001年9月1日—9月19日

廣告目的：反復提示品牌，期望在短時間內(nèi)迅速建立品牌知名度。

廣告規(guī)格：5秒

廣告安排：上視5秒套裝

6，600元/天×10天=66，000元

東視5秒套裝

6，888元/天×10天=68，880元

廣告費用：13，488元

〔2〕第二階段：2001年10月1日—10月19日

廣告目的：針對目標受眾進行集中投放，加深品牌認知度。

廣告規(guī)格：

15秒

廣告安排：上視8頻道

?紅茶坊?片中插播

20，160元/次×8次=161，280元

上視8頻道

?五星獎和成大擂臺?片中插播

5，400元/次×7次=37，800元

上視8頻道

?智力大沖浪?片中插播

30，000元/次×4次=120，000元

上視8、14頻道

雙休日套裝B+C

36，000元/周×3周=108，000元

東視20頻道

?老娘舅?片中插播

25，200元/次×3次=75，600元

東視20、33頻道

雙休日套裝

34，680元/周×4周=138，720元

有線影視頻道

雙休日套裝

17，880元/周×7周=125，160元

廣告費用：766，560元

〔3〕第三階段：2001年11月1日—11月19日

廣告目的：穩(wěn)固品牌忠誠度，再次提升品牌知名度。

廣告規(guī)格：

5秒

廣告安排：上視5秒套裝

6，600元/天×7天=46，200元

東視5秒套裝

6，888元/天×7天=48，216元

廣告費用：94，416元

〔4〕第四階段：2002年2月8日—2月23日

廣告目的：提醒目標受眾再次關注品牌，加深印象。

廣告規(guī)格：15秒

廣告安排：上視8頻道插播

20，160元/次×2次=40，320元

上視8頻道

?五星獎和成大擂臺?片中插播

5，400元/次×3次=16，200元

上視8、14頻道

雙休日套裝B+C

36，000元/周×3周=108，000元

東視20頻道插播

25，200元/次×3次=75，600元

東視20、33頻道

雙休日套裝

34，680元/周×3周=104，040元

廣告費用：344，160元

附件一：物業(yè)管理建議

1、物業(yè)管理提示

經(jīng)過多年的市場教育，房地產(chǎn)市場已經(jīng)走到“買房重物業(yè)管理〞的階段，消費者講究住的社區(qū)環(huán)境和物業(yè)效勞質(zhì)量。這一切是由房地產(chǎn)市場的供求均衡關系，決定了房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場轉化，個人掏錢買房呈現(xiàn)出對房屋的要求越來越精細、越來越周全、越來越多樣化的趨勢。

“買房買環(huán)境、買房買效勞、買房買享受〞成為購房人的首選目標。自然物業(yè)管理也就首當其沖地成了開發(fā)商和購房者共同關注的焦點，一流的物業(yè)管理會成為房地產(chǎn)工程的賣點。

2、物業(yè)管理公司品牌的選擇

消費者對于物業(yè)管理已經(jīng)有了很深的了解，物管公司的品牌也成為判斷物業(yè)成熟度的標志之一。物業(yè)管理公司的品牌不僅代表放心、平安、方便，更是生活品質(zhì)的提升。

在此，我們建議對物管公司確實定可以有以下兩種選擇：

（1）

品牌優(yōu)先

第一太平洋戴維斯、怡高、戴德梁行等知名公司的品牌在消費者中有一定的號召力，其品牌將可以成為產(chǎn)品宣傳推廣中一個頗具“噸位〞的賣點。

（2）

聯(lián)合管理

請知名物管公司掛名參謀，明泉物業(yè)實施管理。

3、現(xiàn)實物管業(yè)務提示

銷售期：

（1）

市內(nèi)售樓中心

售樓中心派駐一名保安，于門口配合迎賓小姐，迎賓接客，展示形象，并且做好平安工作；

由市內(nèi)售樓中心至案場的看房班車，可以由物管公司管理，具體與業(yè)務員協(xié)調(diào)；

看房車內(nèi)安排一名效勞小姐，兼講解員，沿途介紹周邊環(huán)境，注意描述地段預期前景；

車內(nèi)最好有VCD播放裝置，便于影像材料的展示。

（2）

現(xiàn)場售樓處

“會所一〞前面，金匯路入口處安排保安一名，完成對進出車輛的引導，防止外來客戶亂停車現(xiàn)象的發(fā)生；

次入口處安排保安兩名，注意案場的穩(wěn)定、有條不紊；售樓處門口設迎賓小姐假設干。

（3）

樣板區(qū)

本案景觀可參與性強，作為景觀樣板段同樣不能與此特征沖突。物管主要表達在環(huán)境衛(wèi)生的整理，對可休憩場所的垃圾的隨時收集，注意盡量少地影響客戶。

（4）

樣板房

樣板房要求安排專人負責，進出進行登記，表達嚴謹性。隨時進行現(xiàn)場整理，防止內(nèi)部裝飾的變形，保證展示的完整性和完美性。

（5）

綠化養(yǎng)護林

專業(yè)園林技師養(yǎng)護。同時我們建議養(yǎng)護林與停車場有一定的落差，在做平安保護措施的同時，可要求停車場管理人員隨時注意，防止不必要的損失。

附件二：裝修房利弊分析

一、裝修房對消費者的好處

1、不需要為尋找和跟進裝修公司而勞神費力；

2、減少受那些不講信用和低素質(zhì)的裝修商蒙騙的可能；

3、減少受那些不講信用和低素質(zhì)的開展商蒙騙的可能；

4、不必長期受左鄰右舍裝修污染的影響；

5、方便將裝修與住房一次性進行按揭貸款；

6、解決對室內(nèi)設計無知所帶來的負面影響〔審美與品位局限〕；

7、防止低水平的裝修帶來的不平安問題〔結構破壞、水災和失竊等〕；

8、防止因樣板房的夸張化所帶來的錯覺；

9、裝修局部的性價比提高；

10、住宅的整體質(zhì)量提高；

11、可享受到經(jīng)過專業(yè)室內(nèi)設計之后的裝修效果；

12、買到真實完整的住宅，有明確的投訴對象；

13、買房時已可知道產(chǎn)品的最終效果〔實際樣板房〕；

14、由于工藝過程中少了一些交叉破壞，總本錢與總售價應更合理。

二、對物業(yè)管理者的益處

1、不至于面對零散裝修所帶來的長期污染；

2、減低社區(qū)保安工作的壓力；

3、減少住戶的投訴；

4、減少管理本錢；

5、加快小區(qū)入住速度；

三、對社會環(huán)境的益處

1、減少這方面日益增多的法律糾紛；

2、遏制低水準裝修；

3、提高居住水平和改善生活方式；

4、建立健康的鄰里關系；

5、促進住宅產(chǎn)業(yè)的整體開展；

6、提高裝修技術與藝術；

7、淘汰數(shù)以萬計的開展商和裝修公司中的一局部不合格者。

四、對開展商的影響

1、資金壓力更大，每平方米的造價將提高500元以上；

2、投資風險加大，每積壓1平方米，將多積壓500元至2000元；

3、無法掩蓋毛坯房的缺陷；

4、無法將消費者的投訴轉嫁于裝修商；

5、房屋的制造周期將增長三個月以上；

6、難于全部出售的“尾盤〞形成更大的風險。

以上這些對開展商的影響，正是毛坯房長期流行的本質(zhì)原因

今日中國：需要裝修房

與國際同行相比，今天中國的住宅產(chǎn)業(yè)有六大不同：

〔一〕由于住房政策和金融政策的改變，中國幾乎是突兀地出現(xiàn)了一個世界最大地住宅市場；

〔二〕大、中型規(guī)模的全封閉住宅小區(qū)是中國的一大特色；

〔三〕由于人口眾多，中國人大多數(shù)居住在多層以上的公寓里；

〔四〕大多數(shù)的中國消費者在室內(nèi)設計方面的審美能力還相當差；

〔五〕裝修行業(yè)內(nèi)魚龍混雜，騙局甚多；

〔六〕絕大多數(shù)開展商不敢于承當建造最終住宅產(chǎn)品的責任。

因此，今天的中國更加需要推行裝修房，以便讓消費者面對一個完善的住宅產(chǎn)品

其實，對于一個負責任的開展商來說，裝修房肯定是利多于弊的，理由如下：

1、可促進開展商綜合素質(zhì)的整體提高；

2、可形成住宅產(chǎn)品新的賣點；

3、開展商的審美追求可實現(xiàn)更深入的表達；

4、在“高門檻〞淘汰一批劣質(zhì)對手之后，高水準的對手們可進行更加有序的競爭；

5、住宅產(chǎn)品的藝術與文化附加值提高；

6、通過裝修產(chǎn)生更多樣化的住宅產(chǎn)品形態(tài)；

7、住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新空間加大；

8、住宅與裝修統(tǒng)一化的按揭行為可以促進購房；

9、開展商在新條件下要想生存開展必須更加努力變革和進步。

裝修房：問題與措施

一、個性化問題

解決成批住宅裝修個性化的幾個重要觀念如下：

（1）

開發(fā)商的審美與判斷能力必須超過大多數(shù)的住戶；

（2）

刻意追求個性化的住戶不占多數(shù)；

（3）

個性是一種對外的張揚，主要表現(xiàn)在大門、玄關、大廳和書房，而不一定在住宅的所有方面；

（4）

“小菜單〞與“大菜單〞可解決裝修方案的個性化選擇；

（5）

個性化更多地通過裝修以外的家俱、裝飾及陳設來表達；

（6）

個別局部可以不裝修。

二、室內(nèi)設計問題

（1）

室內(nèi)設計是專門的，不應當簡單地由開展商或者建筑師代勞；

（2）

美觀易現(xiàn)，品位難求；

（3）

優(yōu)秀的設計不僅可帶來舒適，還可以節(jié)省本錢；

（4）

室內(nèi)設計應當從建筑設計開始，并貫穿于建筑與結構設計之始終。

三、本錢與售價問題

（1）

價格可采用組合表示方法，例如：“2600元〔房價〕+600元〔裝修價〕〞；

（2）

批量化的裝修本錢應低于個案裝修本錢；

（3）

住裝統(tǒng)一按揭有利于克服購房心理而促進銷售，也有利于開展商收款；

（4）

裝修房會使消費者總體花費減少。

四、裝修程度問題

不妨可將裝修程度分為以下幾種：

（1）

初裝修：根本掩飾，可以入?。?/p>

（2）

精裝修：統(tǒng)一設計或菜單式設計的優(yōu)質(zhì)裝修；

（3）

高級裝修：極富設計個性的高本錢裝修；

（4）

局部裝修：只裝廚房或廚、衛(wèi)；

（5）

大部裝修：只余大廳或其它某局部不裝修。

（6）

菜單式裝修

裝修房比擬適合于中檔及中高檔住宅，而對極高檔和低檔住宅應彈性地對待——極高檔者由明顯的個性要求，而低檔住宅那么存在本錢與總價障礙。

針對本案，我們建議開發(fā)商采用“菜單式〞向業(yè)主提供裝修效勞。不同房型，不同面積，不同風格，甚至以房間功能為單位制定菜單模式。

方案一、突出房型特點

本案幾乎所有的房型都有儲藏室，2+1，3+1房又有功能房的概念，在制定“菜單模式〞時，特別注意突出功能房的實用性，給予裝修建議。

方案二、突出大、小房型的裝修要點

大房型：注意細節(jié)勾畫，設計要求居住的舒適度；

小房型：著重在實用性，簡潔、大方，最大限度地利用空間，防止局促感。

方案三、突出不同風格

中式：運用現(xiàn)代手法、材質(zhì)表現(xiàn)傳統(tǒng)符號，注意協(xié)調(diào)，居住的舒適以及江南風韻“神〞的表達，但一定防止繁復，和符號的簡單堆砌；日式：日式建筑形態(tài)和內(nèi)部結構和用材上與中式有一定的共通點，如木材的運用、較強的私密性等?？稍O計改進式的蹋蹋米，木制移門等局部布置；歐式：運用一些大膽的色調(diào)或材料，簡潔而大方，具有視覺沖擊力，明顯的文化特征，如雕塑小擺飾、吧臺、開放式廚房等。

方案四、功能房裝修

對整套房子進行功能分割，劃分為臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、儲藏間，根據(jù)功能要求安排“菜單〞。尤其是2+1，3+1中的功能房需羅列不同的設計方案，供客戶選擇。

附件三：銷售道具建議

模型：

建議制作系列模型：整盤40萬平方米規(guī)劃模型、一期樓盤整體規(guī)劃模型、房型布置模型

樓盤整體模型：表現(xiàn)本案的全盤概念，重點在于展示整體規(guī)劃，重在功能

應該具有相當?shù)捏w量，建議至少做到1：200，以顯示本案40萬平方米的恢弘氣勢

其中突出表現(xiàn)亭臺樓榭、水景資源，運用光電等技術表現(xiàn)樓盤的立面效果、水景建議使用真水以突出動態(tài)效果

附帶“虹橋購物樂園〞等對樓盤有坐標意義的配套

一期整盤模型：更細化表現(xiàn)本案的環(huán)境特色概念

應該具有相當?shù)捏w量，同時考慮到適當“偷借空間〞更具傳播效果，建議底盤、環(huán)境做到1：100或1：80，建筑局部做到1：120或1：100以顯示本案環(huán)境優(yōu)勢

同樣要突出表現(xiàn)亭臺樓榭、水景資源，運用光電等技術表現(xiàn)樓盤的立面效果、水景建議使用真水以突出動態(tài)效果

房型布置模型：立體房型布置模型有利于直觀突出本案的房型特點；本案樣板房以外的主力房型可以用此種方式展示

設備陳列：

建議把本案將使用的局部設備比方建材、智能化設備等元件設置櫥窗進行陳列展示，配合說明文字起到直觀銷售效果

樣板房：

現(xiàn)場售樓處設置4套左右樣板房，2＋1房、3＋1房、3房、復式，分別以不同的風格進行裝修。小房應貼近其客戶

消費力低的特點采用簡潔的現(xiàn)代式；大房型貼合消費者采用較為奢華或者為較有品味的中式裝修風格

樣板房應充分顯示房間功能，尤其“加一〞的功能應當突出。預先設置的家用電器擺位、智能化功能模擬演示等等

充分注意細節(jié)修飾，比方窗門外要么設置綠化景致、要么干脆用窗簾封閉，以燈光營造氣氛

智能化演示：

本案大量運用了智能化設備，為了使群眾接受必須有直觀的演示系統(tǒng)。好的智能化演示可以充分提升樓盤形象

效果圖：

表現(xiàn)小區(qū)規(guī)劃與綠化設計，最好有4～5張：40萬平方米總體鳥瞰效果圖〔包括周邊商業(yè)、學校等設施〕；一期總

體鳥瞰效果圖；最能展示環(huán)境效果的景觀，分別以白天、黃昏、夜景等形式表達。

立面圖：

表現(xiàn)建筑立面效果，目前的效果圖立面效果不佳，廣告表現(xiàn)力較弱，建議請專業(yè)繪圖公司繪制1～2幅廣告效果圖。

房型配置圖：

用于銷平銷海等印刷品上，了解房型情況和面積，增加美感；請明泉公司盡快提供所有整理過并分類的房型圖，由本

公司繪制家具配置圖。

樓書和銷平銷海：樓書針對有望客戶及已購客戶開發(fā)，展現(xiàn)形象，細說產(chǎn)品。用于寄發(fā)或定點派發(fā)，也可作為現(xiàn)場工具。

DM1：“概念說明書〞在引導期使用，著重在于配合宣傳概念賣點；印量10000份。

DM2：“銷售單片〞正式開盤時使用，結合引導期客戶反映進行調(diào)整，大量印刷，于收樓處、接待處大量派送

首次印刷10000份，派發(fā)完畢后重新設計重新印刷〔按套數(shù)1：50計，估計總量達40000份〕。

樓書：正式開盤時結合DM2使用；首次印刷8000份〔套數(shù)1：10比例〕，控制印量；初步創(chuàng)意方案采用電子音樂樓書

房型單片：與“銷售單片〞配合使用，或者直接與銷平銷海結合，合二為一

手提袋：

表示案名及產(chǎn)品樓盤形象，方便客戶收取資料，用于現(xiàn)場和房展會。

跨街橫幅：

在現(xiàn)場及周邊主要街道，方便客戶尋找。

燈箱：

分室內(nèi)和戶外兩種，置于現(xiàn)場售樓處內(nèi)部或外部，周邊主要道路口等處。

展板：

現(xiàn)場售樓處和展銷會展板兩種，進行產(chǎn)品細說，配合銷售員介紹

演示VCD：

利用三維技術演示樓盤情況，尤其是期房階段演示“陶然十景〞具有現(xiàn)實意義，刻錄電子樓書〔10000份〕隨樓書一

道派發(fā)；用于看房車電視屏幕介紹；初期結合電視廣告運作；結合多媒體網(wǎng)頁運作

第四篇：錦繡征文啟事

征文啟事

為展示教師讀書成果，展現(xiàn)我校教師個人魅力風采，提升職業(yè)幸福指數(shù)，更好的激勵教師自己熱愛讀書同時引領好孩子們讀書，切實在學校內(nèi)形成好讀書、會讀書的文化氛圍，推進學校的內(nèi)涵發(fā)展，學校擬定于六月份舉行教師讀書報告會。屆時將邀請專家、局領導蒞臨指導?，F(xiàn)舉行征文活動，具體要求如下。

1、主題：一起走向幸福校園的日子---我的教育夢想

2、提示：為人為師，無論年長還是年輕，你對“幸?！庇性鯓拥母形?？你擁有怎樣的教育夢想？從孔子到蘇霍姆林斯基，從書中到課堂，大師與專家們給予了我們怎樣的生命啟迪？結合自己的讀書心得，結合自己的教育教學實踐，真情實感表達自己對職業(yè)的理解，對學校文化建設的思考，對“幸?！钡母形颍瑢Α皦粝搿钡你裤?。人若無夢，精神沉淪，人生平庸。

3、參與人員：全體教職工

4、題目自擬，體裁不限。詩歌不少于20行，其他體裁不少于1000字。

5、截止時間：2013.6.3（級部組長收集電子稿上交教導處潘勇老師）

6、小組內(nèi)先展示交流，選出特別優(yōu)秀者參加學校讀書報告會交流。全部作品編輯成冊。

平凡未必平庸。劉麗紅校長寄語：“我們和老師們一起，聽他們講述自己的教育故事，希望老師們都能拿起筆，把每個獨一無二的故事，把那些獨特的體驗寫出來，鼓舞同行者，并告訴未來。如果我們堅持這么做下去，我們的未來會別有洞天的?！?/p>

激情六月，期待著老師們的精彩作品與展示！

2013-5-28

第五篇：嶺東大道路燈跳閘原因分析及處理建議報告（推薦）

嶺東大道路燈跳閘原因分析及處理建議

一、嶺東大道路燈簡單概況

嶺東大道路燈自LBY樓前排洪溝西側橋起至嶺東攪拌站止，共有路燈盞數(shù)36盞，路燈電源由倆回路均引自TB/TC開關站內(nèi)同一配電箱這種接線方式組成。主要承擔該路段夜間照明和鐵絲網(wǎng)警衛(wèi)照明。

二、開關跳閘原因分析

空氣潮濕和下雨滲水導致線路絕緣降低是嶺東大道路燈開關跳閘的主要原因；配電箱內(nèi)開關選配不盡合理，漏電開關動作電流值與回路正常泄漏電流不相適配，也是開關經(jīng)常跳閘的間接原因。從多次現(xiàn)場處理的過程和結果來分析和判斷，造成嶺東大道路燈開關跳閘的主要因素有：

（1）：燈具、燈罩

由于日常維修和臺風、氣候等因素的影響，使小部分燈具、燈罩出現(xiàn)不同程度的破損、脫落，在下雨較多和空氣濕度較高的時期，容易使燈具內(nèi)線路、端子和鎮(zhèn)流器因潮氣和雨水等進入的緣故導致絕緣降低，進而引起開關跳閘。

（2）：電纜

由于電纜當時在敷設施工過程中，有可能因保護不當或施工方法欠妥等原因，造成電纜部分絕緣破損，在雨水和潮氣長年侵蝕的作用下，致使電纜部分絕緣缺陷不斷加深、擴大。最終導致電纜中部分線芯絕緣降低甚至有些線芯已經(jīng)完全接地，引起開關跳閘；另一方面，作業(yè)人員當時在進行電纜終端頭制作時，因開剝電纜內(nèi)護層時用刀不慎，使大部分電纜線芯的絕緣層出現(xiàn)了不同程度的割破受損，由于電纜中有填充料的存在，在雨水、潮氣的作用下，線芯的泄漏電流不斷增大，有些線芯在用力的作用下，出現(xiàn)了部分線芯的割破口與鋼鎧相貼在一起的情況，從而導致開關跳閘。（3）：開關

配電箱內(nèi)的漏電開關漏電動作電流值為30mA，在下雨相對多發(fā)時期和線路長度較長、負荷較多的情況下，這設定過小的動作電流值也是導致開關本身經(jīng)常跳閘的一個不可忽視的因素。

三、改進與處理措施建議

由于嶺東大道路燈電源均引自TB/TC開關站內(nèi)配電箱，此配電箱內(nèi)還包括其他一些廠內(nèi)照明回路。每次因開關跳閘或部分燈不亮進行故障處理和日常維修工作時帶來諸多不便，特別是有些時候開關越級跳閘跳至TB/TC開關站主控所管轄的抽屜盤上的路燈總開關時，造成TB/TC開關站周邊夜間照明和警衛(wèi)照明“癱瘓”等一系列不良影響。鑒于上述原因和影響，提出下述處理建議及改進措施：

（1）：改變路燈的接線方式。由原來倆回路均引自TB/TC開關站內(nèi)的電源改為一回路電源引自嶺東攪拌站處的ST01移動變，既經(jīng)濟又快捷，并且經(jīng)現(xiàn)場勘察和實際負荷計算，完全滿足改引條件。從而也為減少開關跳閘次數(shù)和日常維修、故障處理等情況提供了基礎條件。

（2）：替換部分絕緣偏低或可預見的部分絕緣偏低的電纜。從現(xiàn)場多次跳閘之后處理的情況來看，電纜絕緣偏低是造成開關經(jīng)常跳閘的主要原因。故從長遠的角度來考慮的話，應該替換這些已經(jīng)存在或根據(jù)條件判斷已存在潛在絕緣缺陷的電纜。對因電纜終端頭制作時割破線芯的電纜，也可以采取將電纜終端附件剝開，對受損的線芯進行絕緣膠布包纏或其他等加強絕緣處理的方法進行處理。使之能達到長久穩(wěn)定運行，否則也應列入替換計劃中。

（3）：更換部分沒有燈罩和已破損的燈具。

（4）：選擇額定電流與線路負荷電流相適配且漏電動作電流值可調(diào)的漏電開關。