第一篇：房地產(chǎn)工程成本全過(guò)程精細(xì)化管理(Ⅲ)學(xué)習(xí)報(bào)告

房地產(chǎn)工程成本全過(guò)程精細(xì)化管理（Ⅲ）

學(xué)習(xí)報(bào)告

第一講房地產(chǎn)成本管理概述

一、經(jīng)典案例

該案例講述的是一個(gè)15萬(wàn)㎡、郊區(qū)首置首改的項(xiàng)目。從可研至動(dòng)態(tài)的過(guò)程中，成本整體增加1.9億，其中0.4億屬認(rèn)為壓低成本，1.5億為成本浪費(fèi)，全項(xiàng)目掙了1.2億，卻浪費(fèi)了1.5億。其中發(fā)生的一些問(wèn)題導(dǎo)致了嚴(yán)重的后果，我們應(yīng)該引以為戒。

1.故意調(diào)低成本：

該公司采取按公司收益分紅，導(dǎo)致內(nèi)部人員一味的想開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為了拿地所以“故意調(diào)低成本”，勉強(qiáng)拿地。但是到了后期這個(gè)作假數(shù)據(jù)不會(huì)消失，依然存在，導(dǎo)致成本增加13%、預(yù)售價(jià)增加12%。

希望今后這種會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重后果的錯(cuò)舉不會(huì)發(fā)生在我們公司。2.可售比：

該項(xiàng)目原方案可售比按照100%預(yù)計(jì)，多成設(shè)計(jì)時(shí)，含有計(jì)容率的架空層，作為消防通道和休閑區(qū)，減少了3000㎡的可售面積，可售比變成98%?？墒圪Y源減少，單方成本增加了99元/㎡。

可售比越低，背負(fù)的成本越大，要盡可能的提高可售比。3.地下室面積：

該項(xiàng)目地下室車(chē)位排布極不合理，使本可由兩層地下室解決的停車(chē)場(chǎng)方案，實(shí)施為建3層地下室。由此增加地下室面積5000㎡；基坑、降水、支護(hù)、土方等隨之成本大幅上漲；總成本增加1500萬(wàn)元，單方成本增加了100元/㎡。

所以在設(shè)計(jì)階段就可以應(yīng)該考慮成本控制。4.設(shè)計(jì)方案顛覆：

因?yàn)槎啻卧O(shè)計(jì)方案的顛覆，共浪費(fèi)了390萬(wàn)的設(shè)計(jì)費(fèi)，實(shí)屬?zèng)]有必要，設(shè)計(jì)的時(shí)候不應(yīng)該帶入個(gè)人欣賞水平和喜好。

5.作品情節(jié)：

該項(xiàng)目耗資2000萬(wàn)建造了一個(gè)6000平米的會(huì)所，但是客戶(hù)普遍反映比較低，多投入600萬(wàn)，一切設(shè)計(jì)都應(yīng)該結(jié)合客戶(hù)所需，不必要或者使用率低的項(xiàng)目都屬于浪費(fèi)成本。

6.結(jié)構(gòu)指標(biāo)超標(biāo)：

由于設(shè)計(jì)流程直通車(chē)，施工圖設(shè)計(jì)結(jié)果為地上部分鋼筋含量為60kg/㎡，而鄉(xiāng)里地區(qū)相同產(chǎn)品類(lèi)型可比鋼筋含量指標(biāo)統(tǒng)計(jì)為45kg/㎡。單方成本增加（60-45）*6.2=93元/㎡，總成本增加1400萬(wàn)。

對(duì)于設(shè)計(jì)階段的種種忽略的因素導(dǎo)致成本的大量浪費(fèi)，或許可以考慮成本控制前置。

7.競(jìng)爭(zhēng)性不足：

該項(xiàng)目全部招標(biāo)過(guò)程，沒(méi)有引入一家新的單位競(jìng)爭(zhēng)。全部投標(biāo)單位都是多年的老面孔。以總包為例：先后開(kāi)工五個(gè)標(biāo)段，最終物價(jià)單位施工，但前后一共也僅五家單位投標(biāo)。

競(jìng)爭(zhēng)性不足帶來(lái)的后果也是比較大的，因?yàn)闆](méi)有競(jìng)爭(zhēng)性，都是熟悉的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，施工單位逐漸形成了一種“默契”，扣除材料上漲的因素，平均每個(gè)標(biāo)段上一標(biāo)段的承建價(jià)格高2%，整個(gè)項(xiàng)目平均高4%。

10.稀里糊涂的招標(biāo)價(jià)格：

該公司一直以來(lái)都是與自己過(guò)往招標(biāo)價(jià)格對(duì)比，缺乏對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的了解，這對(duì)招標(biāo)是非常不利的，成本人員以及招投標(biāo)人員一定要對(duì)市場(chǎng)價(jià)格有所了解。

11.變更簽證單亂飛：

該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，變更簽證的管理極不規(guī)范，大多數(shù)變更簽證均是在沒(méi)有經(jīng)過(guò)預(yù)估直接下發(fā)，預(yù)計(jì)變更率是5%，實(shí)際變更簽證率9%，動(dòng)態(tài)成本調(diào)增，單方成本增加65元/㎡。

12.資料審核不嚴(yán)：

施工單位準(zhǔn)備結(jié)算資料，監(jiān)理及項(xiàng)目工程師未經(jīng)審核直接在竣工圖上簽字確認(rèn)，結(jié)算后發(fā)現(xiàn)施工單位弄虛作假。

項(xiàng)目資料是一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容，不應(yīng)該忽視，我公司也要反省是否存在這種問(wèn)題，及時(shí)杜絕，以免產(chǎn)生重大失誤。

該案例反映出了許多房地產(chǎn)公司有存在的問(wèn)題，我們?cè)谙肴绾伪M量避免這些問(wèn)題發(fā)生呢？如何管理才能更好的控制成本呢？帶著這些問(wèn)題學(xué)習(xí)了兩天也引發(fā)我思考了許多。

第二講 標(biāo)桿企業(yè)的成本管理方式與方法

一、體系；

設(shè)計(jì)階段：成本對(duì)標(biāo)、成本前置體系、成本缺陷手冊(cè)、圖紙審查體系； 采購(gòu)階段：采購(gòu)策劃、標(biāo)準(zhǔn)合同、市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)與參考價(jià)體系、集中采購(gòu)； 工程實(shí)施：工程策劃、臺(tái)帳管理；

預(yù)結(jié)算實(shí)施：標(biāo)準(zhǔn)定額套價(jià)模板、成本數(shù)據(jù)庫(kù)。

1.零浪費(fèi)計(jì)劃：來(lái)自日本成本管理，以杜絕、減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中一切浪費(fèi)的過(guò)程； 2.信息化系統(tǒng)：借助信息化系統(tǒng)平臺(tái)形成的成本作業(yè)流程，我公司推行信息化平臺(tái)不到兩年，目標(biāo)成本上平臺(tái)也只是與2010年度才完全運(yùn)行，各個(gè)專(zhuān)業(yè)工程師培訓(xùn)任重道遠(yuǎn)，信息化的管理作為一個(gè)成熟的房地產(chǎn)商是必備的成本管理手段，是多項(xiàng)目運(yùn)行中的良好的工具；

3.圖紙審查體系：解決變更簽證多的手段之一。采用聯(lián)合、封閉式的審圖是很有成效的方式；

4.標(biāo)準(zhǔn)合同：標(biāo)準(zhǔn)合同中的通用條款、專(zhuān)用條款的強(qiáng)制實(shí)施是標(biāo)準(zhǔn)化的內(nèi)涵之一。標(biāo)準(zhǔn)化合同中，通用條款一字不改，專(zhuān)用條款是強(qiáng)制實(shí)施，并在合同約談及會(huì)議紀(jì)要中注明相關(guān)的紀(jì)要是否等同于結(jié)算資料等，在規(guī)范資料的合理性、合法化。我公司與2011年度開(kāi)始標(biāo)準(zhǔn)合同文本的試行，已著手合同審核員開(kāi)始標(biāo)準(zhǔn)化的步伐。在合同管理上我們開(kāi)始追著標(biāo)桿企業(yè)的步子在前進(jìn)；

5.采購(gòu)策劃：資源矛盾凸顯。如何運(yùn)籌帷幄掌握供應(yīng)鏈的資料，這是一門(mén)科學(xué)，在公司快速擴(kuò)張與發(fā)展中起著舉足輕重的作用；

6.市場(chǎng)價(jià)格庫(kù)與參考價(jià)：不做井底之蛙，要知己知彼。知名企業(yè)都是投入大量資源去摸底，我公司在成本管理中對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的了解還是局限于利用政府頒發(fā)的“造價(jià)信息”，對(duì)一些普通一點(diǎn)的公裝項(xiàng)目還能有一定的把控能力，但公司擴(kuò)大后，項(xiàng)目類(lèi)型更趨于多元化時(shí)代，對(duì)于品質(zhì)提高時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格的把控就有點(diǎn)力不從心，因此借鑒標(biāo)桿企業(yè)的大規(guī)模投入的龍頭企業(yè)成本管理的深度與廣度介紹

全過(guò)程：零浪費(fèi)計(jì)劃、目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本管理、標(biāo)準(zhǔn)化、信息化系統(tǒng)、成本分級(jí)資源摸底是有必要的；

7.集中采購(gòu)：無(wú)論公司規(guī)模大小都能實(shí)施，起到省時(shí)省力的功效，有效的兼顧了品牌與成本。我公司目前采用項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，特別對(duì)設(shè)備類(lèi)采購(gòu)中均有各項(xiàng)目部自行招標(biāo)并采購(gòu)，這樣浪費(fèi)資源也工作強(qiáng)度較大、任務(wù)緊，加之我公司作為一個(gè)十分講究效率的上市公司，為了在有限的工期內(nèi)有效快速的完成項(xiàng)目建設(shè)，此時(shí)采用集中采購(gòu)是當(dāng)務(wù)之急之事，這樣集中了優(yōu)勢(shì)資源，減少了流程；

8.工程臺(tái)帳管理：嚴(yán)格的臺(tái)帳管理制度，千里之提，潰于蟻穴。我公司成本管理部最近兩年在部門(mén)推行的管理與標(biāo)桿企業(yè)是接軌的；

9.成本數(shù)據(jù)庫(kù)：沒(méi)有積累就沒(méi)有歷史，沒(méi)有積累就沒(méi)有明天，用信息化手段簡(jiǎn)歷成本數(shù)據(jù)庫(kù)，“讓歷史告訴未來(lái)”。

沒(méi)有一個(gè)專(zhuān)業(yè)如同成本本管理專(zhuān)業(yè)這樣長(zhǎng)鏈條、大幅度、長(zhǎng)周期，我們是任重道遠(yuǎn)的；良好系統(tǒng)的房地產(chǎn)成本管理一定是全面的、全系統(tǒng)管理；成本管理的標(biāo)志是：事無(wú)巨細(xì)、面面俱到。

第三講 目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本管理實(shí)戰(zhàn)

一、動(dòng)態(tài)成本管理

1.幾個(gè)必須非常清晰的關(guān)鍵詞：

（1）已發(fā)生成本：已簽訂和合同、已實(shí)施的變更簽證、已支付的費(fèi)合同款項(xiàng)；（2）待發(fā)生成本：待簽訂和合同、待實(shí)施的變更簽證、待支付的費(fèi)合同款項(xiàng)。動(dòng)態(tài)成本=已發(fā)生成本+待發(fā)生成本=埋頭干活+抬頭看路；

確定動(dòng)態(tài)成本=檢查已發(fā)生成本的統(tǒng)計(jì)錄入=對(duì)待發(fā)生成本的預(yù)判。2.動(dòng)態(tài)成本管理中幾個(gè)問(wèn)題：

（1）有完整的合同臺(tái)帳管理嗎？完整的合同臺(tái)帳的管理是哪個(gè)部門(mén)？

答：假如合同管理臺(tái)帳都沒(méi)有，怎么會(huì)有正確的動(dòng)態(tài)成本。

（2）合同的編號(hào)管理是否清晰？

答：假如合同編號(hào)混亂，就會(huì)出現(xiàn)重復(fù)、遺漏。

（3）誰(shuí)負(fù)責(zé)將合同錄入到動(dòng)態(tài)成本系統(tǒng)？軟件或工作表？

答：人員責(zé)任必須非常清晰。

目前我公司在動(dòng)態(tài)成本管理上完全利用了PM2平臺(tái)的管理，在合同錄入平臺(tái)上流程要求集團(tuán)招標(biāo)的合同由集團(tuán)招標(biāo)的專(zhuān)業(yè)工程師負(fù)責(zé)，由項(xiàng)目部自行招標(biāo)的由項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)錄入并拆分。我公司軟件網(wǎng)上辦公付款程序還未到達(dá)標(biāo)桿企業(yè)的水平，工程款支付及資金計(jì)劃均由項(xiàng)目部自行辦理，屬于權(quán)利高度下放，講究高效率的企業(yè)，但信息化管理是任何先進(jìn)企業(yè)必學(xué)必做的一個(gè)成本管理工具，信息化管理要提升的高度確實(shí)還需要一定的時(shí)間努力。

3.動(dòng)態(tài)成本管理的考核與獎(jiǎng)懲：

鑒于動(dòng)態(tài)成本管理的重要性與敏感性，建議對(duì)動(dòng)態(tài)成本管理應(yīng)有嚴(yán)格的管理措施，例如：

（1）成本管理部門(mén)錄入的責(zé)任；（2）總辦信息匯總與核對(duì)的責(zé)任；

（3）相關(guān)部門(mén)違反流程導(dǎo)致信息缺漏的責(zé)任； 等等，獎(jiǎng)懲措施是有必要的。4.動(dòng)態(tài)成本的管理價(jià)值：

（1）及時(shí)了解項(xiàng)目成本狀況，為經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)；（2）項(xiàng)目之間能夠有效對(duì)比；

（3）預(yù)測(cè)市場(chǎng)變化，修正待發(fā)生成本應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化；

（4）產(chǎn)品分?jǐn)?，了解每種產(chǎn)品成本狀況。

二、目標(biāo)成本的構(gòu)成與《成本核算》制度

1.正確歸屬與分?jǐn)偝杀?，才能做出正確決策。此項(xiàng)要與財(cái)務(wù)配合，成本口徑的同意和正確的分?jǐn)偱c財(cái)務(wù)的緊密配合是分不開(kāi)的。

2.成本數(shù)據(jù)庫(kù)的巨大作用。數(shù)據(jù)從積累中來(lái)，只有簡(jiǎn)歷調(diào)理清晰的成本數(shù)據(jù)庫(kù)，才能將個(gè)人只會(huì)轉(zhuǎn)化為集體智慧，才能為公司創(chuàng)造持續(xù)價(jià)值。

3.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期內(nèi)可預(yù)計(jì)造成成本變動(dòng)的事項(xiàng)，但不能完全確認(rèn)，以風(fēng)險(xiǎn)概率的形式歸入成本。

4.編制目標(biāo)成本人員需要具備幾個(gè)條件：

（1）扎實(shí)的房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)；

（2）豐富的房地產(chǎn)工作經(jīng)驗(yàn)；

（3）良好的溝通能力；

（4）經(jīng)驗(yàn)上具備讓人放心的目標(biāo)成本編制能力。

三、項(xiàng)目成本全過(guò)程精細(xì)化管理理念

1.傳統(tǒng)“成本管理”的誤區(qū)：

（1）成本管理的宗旨與原則不明確

管理思想：成本核算=成本控制=成本管理

管理目的：節(jié)約、省錢(qián)、不被錢(qián)。

表現(xiàn)特點(diǎn)：造價(jià)計(jì)算（概、預(yù)、結(jié)）定額模式下，強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)。追求算的快、算量準(zhǔn)、定額熟、套價(jià)正確。

結(jié)果：成本管理經(jīng)驗(yàn)?zāi)w淺，缺乏管理知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的沉淀。

（2）成本管理無(wú)“全面組織”保障

兩個(gè)極端：

強(qiáng)勢(shì)地位：權(quán)威部門(mén)-官僚機(jī)構(gòu)-成本管理=降低造價(jià)

無(wú)成本意識(shí)：成本部=審算部-成本管理處于核算水準(zhǔn) 2.現(xiàn)在成本管理理念：

（1）以標(biāo)準(zhǔn)化合同文本與流程化管理為核心

（2）工程量清單計(jì)價(jià)模式

（3）結(jié)合產(chǎn)品和市場(chǎng)，以造價(jià)計(jì)算和成本分析為基礎(chǔ)，以目標(biāo)管理為方法，以項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位與技術(shù)管理為依托，以產(chǎn)品價(jià)值的現(xiàn)實(shí)為目標(biāo)，展開(kāi)成本管理工作。

（4）強(qiáng)調(diào)企業(yè)、團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo)：利潤(rùn)，講求性?xún)r(jià)比，發(fā)掘價(jià)值，創(chuàng)造價(jià)值。3.動(dòng)態(tài)成本管理原則：

（1）成本超前先行（成本控制的重心前移）；

（2）積極、主動(dòng)圍繞目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)進(jìn)行控制；

（3）全過(guò)程、全方位、全環(huán)節(jié)、全員參與的動(dòng)態(tài)成本管理；

（4）目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的每一個(gè)階段，凡是做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工之前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，減少無(wú)效成本。

4.成本管理的發(fā)展階段：

核算型的成本管理已瀕臨淘汰，控制型的成本管理模式不能滿(mǎn)足市場(chǎng)的要求，成本管理必須向價(jià)值創(chuàng)造型轉(zhuǎn)變-----核心就是產(chǎn)品“價(jià)值工程”研究。

5.“成本管理部”的定位：

（1）全員成本意識(shí)的推動(dòng)者；（2）公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的保證這；

（3）貫穿項(xiàng)目始終，規(guī)范所有的部門(mén)工作的隱形管理者；

（4）項(xiàng)目成本總體控制的組織者和最終成效的責(zé)任者；

（5）成本管理部是綜合管理部門(mén)，部是業(yè)務(wù)部門(mén)。6.各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容：

（1）立項(xiàng)階段---成本測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；

（2）策劃階段---選擇性?xún)r(jià)比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃；

（3）設(shè)計(jì)階段---方案：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項(xiàng)目定位；---初步：材料設(shè)備的合理選型；

---施工圖：限額設(shè)計(jì)，圖紙的質(zhì)量和時(shí)間保證；

（4）發(fā)包階段---通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)找到合適的價(jià)格各單位，完備的合同；

（5）施工階段---合約管理；

（6）竣工階段---結(jié)算、索賠辦理。

四、成本管理的未來(lái)發(fā)展方向

以上就是我對(duì)此次學(xué)習(xí)的總結(jié)與見(jiàn)解，不過(guò)在書(shū)本上學(xué)過(guò)很多套經(jīng)典管理理論，似乎通俗易懂，但從未付諸實(shí)踐過(guò)，也許等到真正管理一個(gè)公司時(shí)，才會(huì)體會(huì)到難度有多大；我們?cè)诶蠋熌抢锘驎?shū)本上看到過(guò)很多精彩的談判案例，似乎輕而易舉，也許親臨其境或親自上陣才能意識(shí)到自己能力的欠缺和知識(shí)的匱乏。此次學(xué)習(xí)，我拓寬了視野，增長(zhǎng)了見(jiàn)識(shí)，而更多的是希望自己在工作中積累各方面的經(jīng)驗(yàn)，讓自己能為公司出一份力。

第二篇：房地產(chǎn)全過(guò)程項(xiàng)目成本管理（推薦）

房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程成本管理

摘 要：隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長(zhǎng)期步入成熟期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈和規(guī)范化。在這種形勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想獲得穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了必須密切關(guān)注和研究消費(fèi)者的消費(fèi)偏好，提供適銷(xiāo)對(duì)路的房源外，還應(yīng)降低開(kāi)發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸向精細(xì)化管理靠攏。“利潤(rùn)=銷(xiāo)售收入-成本”這一簡(jiǎn)單公式，充分反映了成本管理的重要性。房產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程成本管理是每個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)工作人員日常必定要接觸到的工作內(nèi)容，本文就房產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程成本管理談一些個(gè)人的看法和體會(huì)。關(guān)鍵字：全過(guò)程；成本管理；成本體系；動(dòng)態(tài)成本

一、概述

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本的發(fā)生是一個(gè)過(guò)程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售等開(kāi)發(fā)全過(guò)程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中，對(duì)上述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制。成本管理體系通過(guò)建立有效的目標(biāo)成本體系、責(zé)任成本控制體系和動(dòng)態(tài)成本管理體系以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理流程如下圖所示，本文圍繞這個(gè)流程展開(kāi)闡述。

二、建立完善的目標(biāo)成本管理體系是否有效進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)成本管理是體現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理水平的重要標(biāo)志之一。目標(biāo)成本管理就是通過(guò)制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹(shù)層層分解，再通過(guò)將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門(mén)與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過(guò)程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。建立完善的目標(biāo)成本體系，要做到以下幾點(diǎn)：

1、確定成本管理體系，包括集團(tuán)及下屬區(qū)域公司的成本管理定位-職責(zé)-權(quán)責(zé)，對(duì)下屬區(qū)域公司成本信息監(jiān)控手段和明確的監(jiān)控制度要求;

2、制定準(zhǔn)確的項(xiàng)目目標(biāo)成本，全面客觀(guān)反映項(xiàng)目各項(xiàng)成本信息;

3、規(guī)范成本管理流程，定義如何在各個(gè)實(shí)施階段完成對(duì)目標(biāo)成本的細(xì)化修訂，形成最終的目標(biāo)成本，指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購(gòu)等業(yè)務(wù)活動(dòng)中的成本費(fèi)用的使用與管理;

4、充分實(shí)現(xiàn)成本信息共享;

5、在制訂目標(biāo)時(shí)，要按細(xì)項(xiàng)列出清單并劃分責(zé)任部門(mén)，通常建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門(mén)，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范圍。對(duì)多個(gè)部門(mén)承擔(dān)責(zé)任的可以按權(quán)重進(jìn)行分解。目標(biāo)成本分解后還需要建立控制的標(biāo)準(zhǔn)，分解后的成本責(zé)任必須納入績(jī)效考核的范疇。

三、項(xiàng)目論證階段的成本控制

項(xiàng)目在論證階段著重的是土地費(fèi)用的把控。土地一旦到手，其成本即已基本確定，直至項(xiàng)目結(jié)束該成本一般都不會(huì)有大的變化?？尚行匝芯繄?bào)告一般應(yīng)包括地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)

境及其發(fā)展趨勢(shì)、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開(kāi)發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位、成本費(fèi)用估算及控制目標(biāo)和措施、投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)體現(xiàn)安排、稅務(wù)環(huán)境及其影響、資金計(jì)劃、投資風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見(jiàn)等。

四、設(shè)計(jì)階段的成本控制

設(shè)計(jì)階段的成本控制的重點(diǎn)除了控制好設(shè)計(jì)費(fèi)之外，更重要的是通過(guò)限額設(shè)計(jì)等手段從源頭上控制好建安成本。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)顯示，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占到建設(shè)工程全壽命期費(fèi)用的1%，但正是這少于1%的費(fèi)用對(duì)于工程造價(jià)的影響占到了75%以上，可以看出設(shè)計(jì)階段的成本控制是整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施階段造價(jià)控制的關(guān)鍵。在滿(mǎn)足質(zhì)量保證的前提下，防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾印４_保每一設(shè)計(jì)階段的成果質(zhì)量后方能進(jìn)入下一個(gè)設(shè)計(jì)階段(包括方案、擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)階段)。施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)限額設(shè)計(jì)要求的條款并載明對(duì)應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施。并且可在施工圖完成后由設(shè)計(jì)、工程、成本人員和監(jiān)理人員組成小組對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性等進(jìn)行會(huì)審，提出修改意見(jiàn)，督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少因設(shè)計(jì)不合理導(dǎo)致的投資損失。

五、工程施工階段的成本控制

工程施工階段的成本控制重點(diǎn)在于工程供應(yīng)商的選擇管理、材料設(shè)備供應(yīng)商管理、工程進(jìn)度款管理、設(shè)計(jì)變更管理、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理和工程結(jié)算管理。

1、工程供應(yīng)商、材料設(shè)備供應(yīng)商的管理。材料設(shè)備費(fèi)在工程的建安造價(jià)中約占70%，工程材料成本控制是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的重要內(nèi)容。在成本目標(biāo)確定的情況下，首先要明確工程總包、分包、材料分級(jí)等的范圍、采購(gòu)方式及權(quán)限，確定材料是甲供、乙供或甲定乙供;其次，完善招標(biāo)流程，規(guī)范供應(yīng)商資質(zhì)考察、詢(xún)標(biāo)、定標(biāo)、簽訂合同等程序，本著公開(kāi)、公平、公正的原則引入各類(lèi)承包商，充分體現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。另外集團(tuán)可建立自己的供應(yīng)商信息庫(kù)，確立戰(zhàn)略合作伙伴，這樣既避免了供應(yīng)商質(zhì)量的不穩(wěn)定性，又可以拿到戰(zhàn)略合作采購(gòu)價(jià)，對(duì)多項(xiàng)目成本的控制起到了良性循環(huán)的作用。

2、對(duì)于工程進(jìn)度款的管理，要嚴(yán)格按照合同和流程進(jìn)行控制。成本管理部要對(duì)施工單位上報(bào)的節(jié)點(diǎn)款、進(jìn)度款等進(jìn)行審核，經(jīng)財(cái)務(wù)部確定后方可付款。同時(shí)對(duì)合同進(jìn)度款累計(jì)到達(dá)合同金額85%的項(xiàng)目，要停止付款，以便掌握結(jié)算時(shí)的主動(dòng)權(quán)。

3、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理。要完善流程，明確各職能部門(mén)、各相關(guān)責(zé)任人的簽字權(quán)限。防止亂簽、多簽、責(zé)任不明確等漏洞，避免結(jié)算時(shí)發(fā)生“扯皮”現(xiàn)象。如果工程進(jìn)度要求緊，也要做到同步進(jìn)行，工程若有增減應(yīng)及時(shí)審價(jià)，以避免無(wú)法核實(shí)的情況發(fā)生，引起雙方不必要的爭(zhēng)議?？傊?，各職能部門(mén)要加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理。、工程結(jié)算管理。嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目必須符合竣工方能移交的原則，成本管理部門(mén)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤分析管理，進(jìn)行“三算”對(duì)比，找出成本超、降的原因，并提出改進(jìn)措施及意見(jiàn)。

六、營(yíng)銷(xiāo)階段的成本管理

營(yíng)銷(xiāo)成本主要指項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中形成的各類(lèi)費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、售樓處、樣板房等費(fèi)用。控制營(yíng)銷(xiāo)成本關(guān)鍵還是要提高營(yíng)銷(xiāo)策劃水平，使有限的營(yíng)銷(xiāo)投入發(fā)揮最大的效用，尋求最大性?xún)r(jià)比，降低營(yíng)銷(xiāo)成本。

七、有效進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本管理

動(dòng)態(tài)成本反映的是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的預(yù)期成本，通過(guò)實(shí)時(shí)反映目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門(mén)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。

動(dòng)態(tài)成本的核心是實(shí)時(shí)性，要做到在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的任一時(shí)間點(diǎn)都能實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目最新的成本動(dòng)態(tài)，只有這樣才能控制成本、輔助營(yíng)銷(xiāo)決策。動(dòng)態(tài)成本=合同性成本+非合同性成本+待發(fā)生成本

由上式可見(jiàn)，合同性成本是動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng)性最大的部分，由于其具有不確定性，導(dǎo)致了成本控制的復(fù)雜性。因此，成本管理必須要以合同為中心，抓住三條主線(xiàn)“動(dòng)態(tài)成本”、“實(shí)際發(fā)生成本”、“實(shí)付成本”，方能很好的反映項(xiàng)目成本執(zhí)行的全貌?？稍陧?xiàng)目發(fā)展的不同階段根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的具體情況實(shí)時(shí)、定期調(diào)整成本臺(tái)賬、及時(shí)反饋有關(guān)成本變動(dòng)情況，預(yù)測(cè)成本變動(dòng)趨勢(shì)，并通過(guò)各種有效途徑及時(shí)進(jìn)行調(diào)整、消除造成成本異動(dòng)的不合理因素。

八、成本管理的項(xiàng)目后評(píng)估體系

提高成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性是成本管理的難點(diǎn)之一，方法之一是通過(guò)后評(píng)估來(lái)改進(jìn)，同時(shí)可以提高成本管理的有效性，因此在項(xiàng)目工程竣工并在結(jié)算完成后要進(jìn)行項(xiàng)目的后評(píng)估，主要從以下幾方面評(píng)價(jià)：

1、比較項(xiàng)目結(jié)算成本與可行性研究時(shí)的預(yù)測(cè)成本差異(評(píng)價(jià)投資估算、項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確、合理性);

2、對(duì)比項(xiàng)目結(jié)算與《目標(biāo)成本指導(dǎo)書(shū)》的成本差異(評(píng)價(jià)成本管理工作的有效性);

3、分析各期《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本分析報(bào)告》(評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本管理的科學(xué)合理性)

4、分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認(rèn)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等對(duì)成本的影響;

5、考察項(xiàng)目交付使用一定時(shí)期內(nèi)，主要工程材料的使用效果和耐用程度(評(píng)價(jià)材料成本的合理性)。

九、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是全員的、全過(guò)程的管理。企業(yè)要有完善的成本管理體系，加強(qiáng)實(shí)施過(guò)程的成本監(jiān)督和分析，及時(shí)反饋成本信息。為企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略的制定和調(diào)整提供依據(jù)，就能使企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程成本控制管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程成本控制管理

要: 房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程工程造價(jià)控制與管理，是企業(yè)在掌握市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)成本管理目標(biāo)而進(jìn)行的成本控制、計(jì)價(jià)、定價(jià)的系統(tǒng)活動(dòng)，其貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，概括而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)控制與管理就是以決策階段的、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、實(shí)施、結(jié)算階段的動(dòng)態(tài)管理組成的。我們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中應(yīng)該重視每一個(gè)階段的造價(jià)控制點(diǎn)，全方位的控制開(kāi)發(fā)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 設(shè)計(jì)階段 實(shí)施階段 竣工結(jié)算 1．前言

房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)有兩種表現(xiàn)方式，一是品牌創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)；二是成本優(yōu)勢(shì)。成本不僅體現(xiàn)在是否具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，有時(shí)甚至成為一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能否存活下去的關(guān)鍵。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要做到持續(xù)創(chuàng)新，不斷超越自身和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，是非常困難的，能達(dá)到這個(gè)高度的企業(yè)可以說(shuō)是鳳毛麟角。對(duì)大多數(shù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，只能通過(guò)成本優(yōu)勢(shì)來(lái)贏(yíng)得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，即開(kāi)發(fā)相同品質(zhì)的樓盤(pán)，努力使所發(fā)生的成本相對(duì)低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，所獲得的利潤(rùn)高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，從而獲取競(jìng)爭(zhēng)勝利。

可見(jiàn)，成本管理與控制是房地產(chǎn)企業(yè)重要的管理手段之一，而全過(guò)程工程成本控制管理是房地產(chǎn)業(yè)成本管理與控制的重要內(nèi)容。因此，從成本管理與控制的角度較全面地對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題進(jìn)行進(jìn)一步探索，不僅具有重要的理論意義，而且具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的投資建設(shè)分為投資決策、可行性研究、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工及竣工結(jié)算階段等。而每個(gè)過(guò)程、分過(guò)程、子過(guò)程又是由許多不同的具體活動(dòng)構(gòu)成的。所以一個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的全過(guò)程造價(jià)是由各個(gè)子過(guò)程的造價(jià)構(gòu)成的，而這些子過(guò)程的造價(jià)又是由許多項(xiàng)具體活動(dòng)的造價(jià)構(gòu)成的。因此，工程項(xiàng)目的全過(guò)程造價(jià)管理必須是基于活動(dòng)與過(guò)程的，必須是按照工程項(xiàng)目的過(guò)程與活動(dòng)的組成與分解的規(guī)律去實(shí)現(xiàn)對(duì)于項(xiàng)目全過(guò)程的造價(jià)管理。

因此, 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的工程造價(jià)控制管理貫穿了項(xiàng)目的全過(guò)程, 即從房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的投資估算到設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)概算, 以及施工階段的施工圖預(yù)算和工程完工后的竣工結(jié)算。各個(gè)階段的造價(jià)控制目標(biāo)是有機(jī)聯(lián)系在一起的, 各個(gè)階段互相制約、互相補(bǔ)充。因此, 要建立一體化的管理體系, 及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差, 糾正偏差, 使幾個(gè)階段朝著預(yù)定的控制目標(biāo)方向進(jìn)展，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段造價(jià)控制管理存在的問(wèn)題 2.1對(duì)房地產(chǎn)投資決策階段的重要性認(rèn)識(shí)不足

所謂房地產(chǎn)投資決策，是指對(duì)擬建房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，對(duì)可以達(dá)到目標(biāo)的不同方案進(jìn)行比較和評(píng)價(jià)，并作出判斷，選擇某一方案的過(guò)程。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資金額巨大，一旦錯(cuò)了第一步，那就滿(mǎn)盤(pán)皆輸，因此說(shuō)，就房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)整個(gè)流程來(lái)看，這第一步投資決策環(huán)節(jié)無(wú)疑是重中之重。而這一環(huán)節(jié)恰恰是目前大多中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作中的薄弱環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)投資決策階段控制工程造價(jià)，是正確確定房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃投資數(shù)額的關(guān)鍵，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)正確控制投資目標(biāo)值具有重大意義。按照“前者控制后者”的制約關(guān)系，意味著決策階段對(duì)其后面的各種形式造價(jià)起著制約作用。因此，必須加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)的管理。

2.2工程設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)控制不嚴(yán)

在項(xiàng)目作出投資決策后，工程造價(jià)控制的關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于建設(shè)工程全壽命費(fèi)用的1％ 以下，但正是這少于1％的費(fèi)用卻影響項(xiàng)目投資的可能性高達(dá)75％以上?？墒悄壳捌毡榇嬖诖嬖凇爸厥┕ぃp設(shè)計(jì)”現(xiàn)象。在設(shè)計(jì)方案上基本上做到了采取兩個(gè)以上的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行比較，但在經(jīng)濟(jì)上是否合理卻考慮很少，出現(xiàn)“多用鋼筋、少動(dòng)腦筋”的現(xiàn)象。特別是在競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，設(shè)計(jì)人員為了滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商的要求，為了趕進(jìn)度，施工圖設(shè)計(jì)深度不夠，甚至有些項(xiàng)目出現(xiàn)做法與選型交代不清，使設(shè)計(jì)預(yù)算與實(shí)際造價(jià)出現(xiàn)嚴(yán)重偏差，預(yù)算文件不完整，設(shè)計(jì)變更偏多，導(dǎo)致工程造價(jià)增加很多。

2.3建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段選擇不當(dāng)

工程設(shè)計(jì)完成后，項(xiàng)目發(fā)包顯得尤其重要。選擇了一家有實(shí)力、有信譽(yù)、報(bào)價(jià)合理的單位，工程就成功了一半。可是現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)商選擇中標(biāo)單位時(shí)往往只選擇報(bào)價(jià)最低的單位，有些中標(biāo)單位可能是投標(biāo)報(bào)價(jià)低于成本價(jià)而希望今后在施工過(guò)程中通過(guò)各種手段、方法取得彌補(bǔ)的單位，在施工過(guò)程中容易扯皮而影響質(zhì)量和工期，導(dǎo)致造價(jià)失控。此外工程招標(biāo)文件、合同文件不夠嚴(yán)密、明確，也很容易給施工單位鉆空子從而增加工程造價(jià)。

2.4工程實(shí)施階段管理失控

工程實(shí)施階段是建設(shè)項(xiàng)目形成實(shí)體的一個(gè)漫長(zhǎng)過(guò)程，也是工程造價(jià)控制的難點(diǎn)階段。在工程實(shí)施階段，由于地質(zhì)條件變化，材料的代換，施工組織方案和措施調(diào)整，工程變更過(guò)多，現(xiàn)場(chǎng)簽證不明確，簽證內(nèi)容與實(shí)際不相符，合同管理不嚴(yán)格等，工程造價(jià)極易失控。

2.5工程竣工結(jié)算階段控制不力

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程竣工決算是整個(gè)工程造價(jià)控制最后的一環(huán)?？⒐Q算如何能真實(shí)實(shí)地反映整個(gè)工程的實(shí)際造價(jià)，反映了開(kāi)發(fā)商和承包方對(duì)工程造價(jià)管理的能力。

根據(jù)建設(shè)部、國(guó)家工商局《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》（GF-1999-0201）通用條款，工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告經(jīng)發(fā)包人認(rèn)可后28天內(nèi)，承包人向發(fā)包人遞交竣工結(jié)算報(bào)告及完整的結(jié)算資料，雙方按照協(xié)議書(shū)約定的合同價(jià)款及專(zhuān)用條款約定的合同價(jià)款調(diào)整內(nèi)容，進(jìn)行工程竣工結(jié)算。但是目前仍存在不少工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收交付使用期超過(guò)一年以上，而承包方未報(bào)送結(jié)算資料的現(xiàn)象。在審核中，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)送審資料不完整、竣工圖沒(méi)有全面體現(xiàn)工程實(shí)際情況，直接以施工圖代替竣工圖或在施工圖上做簡(jiǎn)單更改，很多變更沒(méi)有在圖上標(biāo)注；設(shè)計(jì)變更手續(xù)不全，缺少變更通知及經(jīng)濟(jì)簽證；隱蔽工程現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收無(wú)正式簽證手續(xù)；變更材料沒(méi)有確定結(jié)算單價(jià)等。

工程結(jié)算一拖再拖；有時(shí)工程結(jié)算人員不了解施工現(xiàn)場(chǎng)，也不到現(xiàn)場(chǎng)審核復(fù)查，只憑自己的想象核算，與實(shí)際投入相差較大，這些都影響了工程建設(shè)項(xiàng)目的使用和建設(shè)工程造價(jià)的確認(rèn)。

3．加強(qiáng)房地產(chǎn)各階段工程造價(jià)管理的措施 3.1在投資項(xiàng)目決策階段。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策, 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)有著決定性的影響, 是建設(shè)工程造價(jià)控制的重要環(huán)節(jié)階段。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì), 投資決策階段影響項(xiàng)目的程度達(dá)到80%—90%。

因此, 必須嚴(yán)格投資決策程序、做好市場(chǎng)調(diào)查研究 在選擇地點(diǎn)時(shí)應(yīng)考慮該地點(diǎn)的交通問(wèn)題、上學(xué)、購(gòu)物、醫(yī)療、周邊樓盤(pán)的情況等。還應(yīng)該為該項(xiàng)目作市場(chǎng)調(diào)查, 了解該地段人員的收入水平、購(gòu)買(mǎi)人群特點(diǎn), 合理確定該發(fā)展項(xiàng)目的室內(nèi)布局大小、樓層高度、裝修標(biāo)準(zhǔn)等,為今后的銷(xiāo)售計(jì)劃打下良好的基礎(chǔ)。

對(duì)于復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)，須對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，找出細(xì)分市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)。比如以檔次來(lái)分，是要擠占中端市場(chǎng)，還是角逐高端市場(chǎng)；以建筑風(fēng)格來(lái)分，是要凸顯外國(guó)風(fēng)格，還是要表現(xiàn)中國(guó)風(fēng)格，是展示現(xiàn)代的，還是承傳古典的；以客戶(hù)群來(lái)分，客戶(hù)是以中年人為重點(diǎn)，還是以老年人為主；以產(chǎn)品類(lèi)型來(lái)分，是做多層，高層，別墅，還是酒店式公寓等等。根據(jù)不同的市場(chǎng)就會(huì)劃分出不同的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)結(jié)合地段條件，開(kāi)發(fā)能力，運(yùn)作實(shí)力等選擇一個(gè)適合開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)。比如建筑用料、小區(qū)環(huán)境建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)—空間環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境、人文環(huán)境、智能環(huán)境、電梯的設(shè)臵、裝修標(biāo)準(zhǔn)等等。

3.2.設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制

3.2.1完善工程設(shè)計(jì)階段的招標(biāo)工作，各階段引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

為了有效避免設(shè)計(jì)階段只注重方案招標(biāo)，忽視初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段的招標(biāo)對(duì)工程造價(jià)控制帶來(lái)的問(wèn)題，在設(shè)計(jì)招標(biāo)工作中，不僅方案設(shè)計(jì)階段要通過(guò)招標(biāo)完成，而且初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)也應(yīng)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，使每個(gè)設(shè)計(jì)階段均通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)完成。這樣在每個(gè)細(xì)節(jié)上都會(huì)做到精益求精地去設(shè)計(jì)。

定標(biāo)的主要因素應(yīng)放在設(shè)計(jì)構(gòu)思的新穎性、創(chuàng)造性、實(shí)用性、技術(shù)的優(yōu)劣、投資估算的合理性，設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃、設(shè)計(jì)組織方案等方面來(lái)進(jìn)行評(píng)價(jià)。通過(guò)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和效果評(píng)價(jià)，力求選擇在技術(shù)先進(jìn)前提下確保經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理的前提下確保技術(shù)先進(jìn)，在滿(mǎn)足使用功能的前提下注意造型別致美觀(guān)，最少的投入創(chuàng)造最大經(jīng)濟(jì)效益的設(shè)計(jì)投標(biāo)單位為中標(biāo)單位。

3.2.2在設(shè)計(jì)階段引入監(jiān)理工作 讓有經(jīng)驗(yàn)的監(jiān)理人員參與到設(shè)計(jì)階段來(lái)，對(duì)設(shè)計(jì)的全過(guò)程實(shí)施跟蹤檢查，可以及時(shí)避免設(shè)計(jì)過(guò)程中可能出現(xiàn)的失誤和缺陷，發(fā)揮監(jiān)理單位作為第三方所起的協(xié)調(diào)與約束作用，打破設(shè)計(jì)單位自己控制自己的單一局面。

3.2.3進(jìn)行限額設(shè)計(jì)

推行限額設(shè)計(jì)，要從源頭抓起。首先應(yīng)制定合理的目標(biāo)值，如果目標(biāo)值不合理，就會(huì)被突破或者與實(shí)際懸殊很大。目標(biāo)值應(yīng)在對(duì)設(shè)計(jì)的科學(xué)性、功能的實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)的合理性等方面進(jìn)行充分論證分析后才能作出結(jié)論。進(jìn)行限額設(shè)計(jì)關(guān)鍵是確定好工程項(xiàng)目的限額，控制好設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模。其次要制定實(shí)行限額設(shè)計(jì)相應(yīng)的管理制度和有關(guān)規(guī)定，從整體上加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目投資的控制，由被動(dòng)反應(yīng)變成主動(dòng)控制，由事后核算變成事前控制。

同時(shí)，必須加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，盡可能把設(shè)計(jì)變更控制在設(shè)計(jì)階段初期，建立健全相應(yīng)的設(shè)計(jì)變更制度，對(duì)影響工程造價(jià)的重大設(shè)計(jì)變更，需進(jìn)行由多方人員參加的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，使建設(shè)投資得到有效控制。

3.2.4改革設(shè)計(jì)取費(fèi)辦法，實(shí)行設(shè)計(jì)質(zhì)量的獎(jiǎng)罰制度

現(xiàn)行的設(shè)計(jì)取費(fèi)與工程成本無(wú)關(guān)，只重視技術(shù)性，忽視經(jīng)濟(jì)性，不利于工程造價(jià)的控制。因此，應(yīng)對(duì)現(xiàn)行設(shè)計(jì)費(fèi)的計(jì)費(fèi)方法進(jìn)行改革，建立激勵(lì)機(jī)制。比如將設(shè)計(jì)費(fèi)的計(jì)取分為兩部分。一部分為基本設(shè)計(jì)費(fèi)，按原設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)?。涣硪徊糠譃樾б嬖O(shè)計(jì)費(fèi)，這部分費(fèi)用應(yīng)充分體現(xiàn)出激勵(lì)機(jī)制。若設(shè)計(jì)單位在批準(zhǔn)的投資限額內(nèi)，認(rèn)真運(yùn)用價(jià)值工程原理，在保證工程安全和不降低功能的前提下，通過(guò)采用新技術(shù)、新材料、新工藝，節(jié)約的工程投資，應(yīng)按一定比例給設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員提取獎(jiǎng)勵(lì)。相反，如設(shè)計(jì)超投資，設(shè)計(jì)不合理或造成了一定的浪費(fèi)，設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員同樣要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，并視浪費(fèi)程度承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)損失。獎(jiǎng)罰分明、利益掛鉤，才有利于調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)人員積極性，有利于控制工程投資。

3.3.加強(qiáng)房地產(chǎn)招標(biāo)階段造價(jià)控制措施 3.3.1對(duì)評(píng)標(biāo)辦法，不能一味強(qiáng)調(diào)低價(jià)中標(biāo)

按照《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定“可采用經(jīng)評(píng)審的最低投標(biāo)價(jià)格法和綜合評(píng)估法，或者法律、行政法規(guī)允許的其他評(píng)標(biāo)辦法”，招標(biāo)人在評(píng)標(biāo)時(shí)除了對(duì)一些簡(jiǎn)單的工程可采用最低價(jià)中標(biāo)的單因素評(píng)標(biāo)法，對(duì)一些較復(fù)雜的工程應(yīng)盡可能采用綜合因素評(píng)標(biāo)法，即除了評(píng)審?fù)稑?biāo)人的投標(biāo)報(bào)價(jià)外，還要對(duì)其質(zhì)量、工期、文明施工、安全施工、施工方案、擬投入的人員和機(jī)械設(shè)備等進(jìn)行綜合評(píng)審。

對(duì)投標(biāo)報(bào)價(jià)評(píng)分時(shí)，不能只看總報(bào)價(jià)，還要同時(shí)重視清單子目的單價(jià)，以防止和限制投標(biāo)單位采用不均衡報(bào)價(jià)法。這是因?yàn)榭們r(jià)符合要求的，并不等于每一清單項(xiàng)目的單價(jià)也符合要求；總價(jià)最低的，并不等于每一清單項(xiàng)目的單價(jià)也最低。對(duì)清單項(xiàng)目單價(jià)的評(píng)審，可采用平均值法，也可采用權(quán)重分配法。

3.3.2 應(yīng)從專(zhuān)業(yè)的角度嚴(yán)格界定招標(biāo)范圍 招標(biāo)范圍的劃分不科學(xué)，很有可能造成工程的重復(fù)計(jì)價(jià)，部分設(shè)備重復(fù)定貨的現(xiàn)象，從而造成工程的造價(jià)無(wú)形的增加，例如，有的招標(biāo)方對(duì)弱電專(zhuān)業(yè)不了解，其自控部分的電動(dòng)閥門(mén)是在弱電的承包范圍內(nèi)，還是在空調(diào)管道專(zhuān)業(yè)的承包范圍內(nèi)劃分不清，結(jié)果就會(huì)導(dǎo)致兩個(gè)專(zhuān)業(yè)承包單位都對(duì)電閥作了定貨，從而造成設(shè)備的重復(fù)定貨。

3.4.建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施階段的工程造價(jià)控制

合同實(shí)施階段投入資金量最多, 直接影響著建設(shè)費(fèi)用和竣工結(jié)算, 是投資控制的重要階段。應(yīng)特別注意以下幾方面的管理:

一是選擇合理的施工方案 , 在保證安全、質(zhì)量的前提下,用最經(jīng)濟(jì)的方案,從而降低工程成本,減少工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證,加強(qiáng)投資控制。

二是加強(qiáng)工程進(jìn)度管理,認(rèn)真審核施工組織設(shè)計(jì)。施工組織不合理, 不僅影響項(xiàng)目進(jìn)度和質(zhì)量, 而且影響資金的使用。

三是加強(qiáng)工程變更及簽證管理, 在工程建設(shè)項(xiàng)目中,工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證是不可避免的,但要進(jìn)行有效控制.為防止施工圖設(shè)計(jì)中產(chǎn)生漏洞,除在審核圖紙時(shí)把關(guān)外,還應(yīng)圖紙會(huì)審中盡量消除漏洞.設(shè)計(jì)變更應(yīng)盡量提前,變更發(fā)生得越早,損失越小,盡可能把設(shè)計(jì)變更控制在施工階段初期,尤其對(duì)影響工程造價(jià)的重大設(shè)計(jì)變更,更要先比較各個(gè)方案的優(yōu)劣,選擇最經(jīng)濟(jì)適用的方法,使工程造價(jià)得到有效控制。如基礎(chǔ)部分由于很多不可預(yù)料的因素,發(fā)生的圖紙外的簽證比較多(土方、地下水排水、地下物的清除等),要嚴(yán)格把關(guān)。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)簽證,要實(shí)行嚴(yán)格認(rèn)真的逐級(jí)審核制,即造價(jià)工程師審核簽字,總監(jiān)理工程師及房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理方再審核簽字后方才有。對(duì)于工程聯(lián)系單、圖紙會(huì)審、施工組織設(shè)計(jì)方案等要嚴(yán)格審核。

3.5工程竣工階段的工程造價(jià)控制

工程竣工結(jié)算是確定工程造價(jià)的最終手段, 是投資控制的最后的一個(gè)工作環(huán)節(jié)。由于在施工過(guò)程中存在著不可避免的變化, 因此需要造價(jià)管理人員樹(shù)立高度的責(zé)任心, 在施工過(guò)程中及時(shí)收集涉及工程結(jié)算的資料。認(rèn)真審核竣工結(jié)算資料(包括工程變更、簽證等), 凡進(jìn)行竣工結(jié)算的工程必須要有竣工驗(yàn)收手續(xù)；在確定工程造價(jià)時(shí)，堅(jiān)持以現(xiàn)行的工程造價(jià)管理規(guī)定為依據(jù)，按照甲乙雙方在施工合同中的約定，根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核計(jì)算，審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作，是否有丟、拉項(xiàng)工程。認(rèn)真核實(shí)每一項(xiàng)工程變更是否真正實(shí)施，該增的增，該減的減，實(shí)事求是；為了合理確定工程造價(jià)，計(jì)價(jià)必須準(zhǔn)確。造價(jià)管理人員不但要熟練掌握工程量的計(jì)算規(guī)則，定額子目的組成內(nèi)容和套用規(guī)定、工程造價(jià)計(jì)算程序，還要掌握三者的編制原理、內(nèi)在聯(lián)系，同時(shí)應(yīng)深入現(xiàn)場(chǎng)了解實(shí)際情況, 與現(xiàn)場(chǎng)管理人員密切配合, 掌握第一手資料, 避免與實(shí)際脫節(jié)。防止有虛報(bào)工程量、工程量套錯(cuò)定額、重復(fù)計(jì)算等情況發(fā)生, 保證工程造價(jià)的準(zhǔn)確度。

同時(shí)，為了保證工作少出偏漏，應(yīng)實(shí)行工程結(jié)算第三方復(fù)審制度和工程尾款會(huì)簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量和投資收益。4.結(jié)束語(yǔ)

回顧過(guò)去，展望未來(lái)，房地產(chǎn)工程造價(jià)管理任重而道遠(yuǎn)。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的不斷深化，從客觀(guān)上要求我們發(fā)揮主觀(guān)能動(dòng)性，借鑒國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，從根本上解決合理確定和有效控制工程造價(jià)的歷史問(wèn)題，推動(dòng)我國(guó)建筑市場(chǎng)的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)工程造價(jià)控制貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程,各個(gè)參與者相互聯(lián)系和配合, 積極參與項(xiàng)目的建設(shè)管理, 并適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求, 采取有效措施, 必定可以降低工程造價(jià)的成本, 真正提高投資的經(jīng)濟(jì)效益。我們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中應(yīng)該重視每一個(gè)階段的造價(jià)控制點(diǎn)，全方位的控制開(kāi)發(fā)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益

第四篇：萬(wàn)科全過(guò)程成本精細(xì)化管理剖析(2012.2)

萬(wàn)科進(jìn)行全過(guò)程成本精細(xì)化管理提高企業(yè)績(jī)效案例

萬(wàn)科股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)萬(wàn)科）自1984年成立以來(lái)，始終堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，重視降本增效，其良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)受到投資者的廣泛認(rèn)可。2011年年初，面對(duì)國(guó)際金融危機(jī)和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)低迷的雙重考驗(yàn)，公司在既有成本管控舉措的基礎(chǔ)上，深入開(kāi)展成本優(yōu)化，從而迎來(lái)了1～9月凈利潤(rùn)高達(dá)29．92%的持續(xù)增長(zhǎng)，使2011年全年業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)新高。那么，萬(wàn)科是如何管理與控制成本費(fèi)用并提高企業(yè)績(jī)效的呢？

一、基本做法

1．專(zhuān)設(shè)成本管理部

萬(wàn)科原來(lái)只有預(yù)決算部（現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都設(shè)有這樣一個(gè)部門(mén)），沒(méi)有成本管理部。2007年，萬(wàn)科正式成立成本管理部，負(fù)責(zé)管理整個(gè)公司的成本費(fèi)用，并直接對(duì)主管工程、采購(gòu)和成本的副總裁負(fù)責(zé)。目前，整個(gè)成本管理部有200余人，主要負(fù)責(zé)成本分析、管理及監(jiān)控工作。成本管理部的設(shè)立與運(yùn)行不僅推動(dòng)了集團(tuán)全員成本意識(shí)的樹(shù)立，而且有效地保證了各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的貫徹實(shí)施。同時(shí)，成本管理部也成為貫穿項(xiàng)目始終、規(guī)范所有部門(mén)工作的管理者，成為項(xiàng)目成本總體控制的組織者和責(zé)任者，成為公司增強(qiáng)成本控制力度、降低成本費(fèi)用、提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的核心力量。

2．建立并實(shí)施目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管理體系

為有效控制成本、規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)科將目標(biāo)成本管理、動(dòng)態(tài)成本管理有機(jī)結(jié)合，建立了動(dòng)態(tài)的目標(biāo)成本管控體系。萬(wàn)科的目標(biāo)成本有兩種形式：一種是集團(tuán)按會(huì)計(jì)科目編制的單項(xiàng)成本目標(biāo)和總成本目標(biāo)，另一種是根據(jù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃按各部門(mén)職能劃分的各項(xiàng)成本和費(fèi)用目標(biāo)。根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的不同，有四種目標(biāo)成本：可行性研究階段目標(biāo)成本、規(guī)劃方案目標(biāo)成本、開(kāi)發(fā)目標(biāo)成本以及施工圖預(yù)算修訂目標(biāo)成本。原則上，每一階段目標(biāo)成本的制訂都是在上一階段的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。從萬(wàn)科成本管控體系的實(shí)際運(yùn)作看，首先，有關(guān)部門(mén)按要求編制項(xiàng)目目標(biāo)成本，并經(jīng)公司管理層和區(qū)域成本管理部門(mén)審批確認(rèn)后執(zhí)行。然后，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，已發(fā)生成本由專(zhuān)人負(fù)責(zé)記錄，待發(fā)生成本由成本管理部門(mén)定期做出預(yù)測(cè)并及時(shí)調(diào)整，以動(dòng)態(tài)跟蹤管理項(xiàng)目成本。同時(shí)，成本管理部與財(cái)務(wù)部定期對(duì)成本進(jìn)行審查核對(duì)，并將目標(biāo)成本與實(shí)際成本的重大差異及其原因及時(shí)通報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)層和相關(guān)部門(mén)，為經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)。

3．準(zhǔn)確測(cè)算無(wú)效成本

無(wú)效成本管理是萬(wàn)科成本管控體系的一大亮點(diǎn)。無(wú)效成本是指項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中產(chǎn)生的對(duì)形成產(chǎn)品、提升價(jià)值沒(méi)有作用，無(wú)法獲得客戶(hù)認(rèn)同的成本，它的準(zhǔn)確測(cè)算不僅幫助萬(wàn)科確定了從投入到產(chǎn)出過(guò)程中準(zhǔn)確合理的目標(biāo)成本，而且以數(shù)據(jù)形式展現(xiàn)了公司的浪費(fèi)情況，激發(fā)了公司領(lǐng)導(dǎo)和員工的成本意識(shí)，使大家更清楚有哪些環(huán)節(jié)的支出是浪費(fèi)的，哪些費(fèi)用可以得到更好的削減，從而推動(dòng)各部門(mén)提高專(zhuān)業(yè)能力、加強(qiáng)計(jì)劃管理。

4．成本管控標(biāo)準(zhǔn)化

標(biāo)準(zhǔn)化管理是萬(wàn)科成本管控的另一個(gè)重要方面。它要求集團(tuán)內(nèi)各部門(mén)、各企業(yè)的成本都標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化和程序化，最終提高成本管控的質(zhì)量和效率。為搞好成本標(biāo)準(zhǔn)化、完善成本管控基礎(chǔ)，萬(wàn)科先后制定了目標(biāo)成本編制作業(yè)指引、成本管理軟件操作指引、目標(biāo)成本調(diào)整操作指引、區(qū)域成本信息共享管理維護(hù)操作指引等規(guī)范性文件，并于2008年制定了《公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)》、《公司目標(biāo)成本管理實(shí)施細(xì)則》等成本管控制度，使成本管控工作有章可依。

5．成本管控信息化

萬(wàn)科的成本管控信息化主要是通過(guò)使用與專(zhuān)業(yè)公司共同開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。該系統(tǒng)基于目標(biāo)成本管理思想設(shè)計(jì)而成，包括綜合成本和知識(shí)管理兩大模塊。

綜合成本模塊的主要作用是及時(shí)記錄和反饋成本信息。目標(biāo)成本經(jīng)審批確定后錄入成本管理系統(tǒng)；實(shí)施過(guò)程中，已發(fā)生成本由專(zhuān)人負(fù)責(zé)錄入，動(dòng)態(tài)成本中的非合同費(fèi)用由子公司財(cái)務(wù)管理部門(mén)負(fù)責(zé)錄入；同時(shí)，成本管理部門(mén)會(huì)定期清查成本以保障子公司動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，總部與區(qū)域管理部門(mén)也會(huì)通過(guò)開(kāi)展成本檢查等對(duì)子公司成本信息反映的及時(shí)性和準(zhǔn)確性進(jìn)行監(jiān)督。

知識(shí)管理模塊的主要作用是實(shí)現(xiàn)成本知識(shí)的學(xué)習(xí)與推廣。萬(wàn)科組織專(zhuān)人總結(jié)撰寫(xiě)了成本管理知識(shí)、成本缺陷手冊(cè)等資料，供員工學(xué)習(xí)借鑒。同時(shí)，通過(guò)培訓(xùn)、雙向交流、研修會(huì)等方式，增強(qiáng)全員的成本管理意識(shí)，推廣集團(tuán)內(nèi)外成本管理經(jīng)驗(yàn)，尋求降低成本的有效途徑。成本管控信息化的實(shí)現(xiàn)，不僅使萬(wàn)科各項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)集中反饋、項(xiàng)目定位和領(lǐng)導(dǎo)決策更加準(zhǔn)確，而且使工程和材料采購(gòu)合同條款、價(jià)格在集團(tuán)內(nèi)互相借鑒，類(lèi)似項(xiàng)目之間也便于進(jìn)行比較，有利于挖掘降低成本的潛力，提高企業(yè)整體利潤(rùn)率。

二、萬(wàn)科成本優(yōu)化的舉措

2009年伊始，面對(duì)全球金融危機(jī)的不斷蔓延和2008年國(guó)內(nèi)主要市場(chǎng)住房?jī)r(jià)格持續(xù)走低的復(fù)雜形勢(shì)，萬(wàn)科管理層認(rèn)為，住宅行業(yè)毛利率將可能出現(xiàn)較為明顯的下滑，為此，公司采取了一系列優(yōu)化成本管控的舉措。

1．推廣產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和集中采購(gòu)，降低采購(gòu)成本

為挖掘公司成本管理潛力、提高成本管理效率，萬(wàn)科將各項(xiàng)目所采用的部品和工藝予以標(biāo)準(zhǔn)化，以便于管理和評(píng)估成本。在此基礎(chǔ)上，確定最具經(jīng)濟(jì)性的部品選擇和工藝標(biāo)準(zhǔn)方案，并充分運(yùn)用集中采購(gòu)機(jī)制，使規(guī)模優(yōu)勢(shì)得到有效發(fā)揮。通過(guò)集中采購(gòu)，萬(wàn)科不僅提升了與供貨方的談判力度，而且統(tǒng)一實(shí)施采購(gòu)方針、統(tǒng)籌安排采購(gòu)物料，精簡(jiǎn)了人力，提高了采購(gòu)工作的專(zhuān)業(yè)化程度，有效地降低了采購(gòu)成本。數(shù)據(jù)顯示，僅通過(guò)2009年8月在上海舉行的C級(jí)裝修房部品集中采購(gòu)一項(xiàng)，萬(wàn)科就降低成本超億元。

2．強(qiáng)化客戶(hù)需求分析，降低期間費(fèi)用

隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度的加大和競(jìng)爭(zhēng)的加劇，萬(wàn)科認(rèn)識(shí)到，只有更精確地把握客戶(hù)需求，才能更有效地分配建造成本、降低營(yíng)銷(xiāo)成本，才能使公司產(chǎn)品的價(jià)值在市場(chǎng)中獲得更充分的認(rèn)可。為此，萬(wàn)科對(duì)住宅產(chǎn)品定期按戶(hù)型、需求類(lèi)型、支付方式等多種指標(biāo)進(jìn)行深入細(xì)分，了解客戶(hù)目前的需求并對(duì)客戶(hù)未來(lái)和潛在需求進(jìn)行充分挖掘。在此基礎(chǔ)上，選擇目標(biāo)客戶(hù)群并對(duì)其進(jìn)行有針對(duì)性的策劃，以此來(lái)指導(dǎo)后續(xù)的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，從而有效控制了項(xiàng)目成本和營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用；同時(shí)，萬(wàn)科還通過(guò)提升工作效率、簡(jiǎn)化管理工作、實(shí)行費(fèi)用預(yù)算硬約束和嚴(yán)格執(zhí)行與監(jiān)督信息反饋等措施，有效控制了管理費(fèi)用；通過(guò)提高資金使用效率、合理選擇融資方式等措施降低融資費(fèi)用。2009年1～9月，萬(wàn)科的管理費(fèi)用比上年同期降低11.6%，銷(xiāo)售費(fèi)用比上年同期降低17.6%，管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用合計(jì)占營(yíng)業(yè)收入的比例較上年同期降低35%。

3．開(kāi)展成本對(duì)標(biāo)，消除虛高成本

為有效控制成本費(fèi)用，萬(wàn)科還深入開(kāi)展了成本對(duì)標(biāo)活動(dòng)。萬(wàn)科構(gòu)建了以投資偏差率、成本波動(dòng)率等七項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)為核心的成本分析模型，在此基礎(chǔ)上，通過(guò)集團(tuán)內(nèi)的橫向比較，將成本降到合理的水平；通過(guò)與行業(yè)內(nèi)規(guī)模和品牌相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)的成本對(duì)標(biāo)，獲取成本進(jìn)一步優(yōu)化的動(dòng)力。在此過(guò)程中，由集團(tuán)統(tǒng)一發(fā)布限制性指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范，成本水平達(dá)標(biāo)后才能開(kāi)工。同時(shí)，萬(wàn)科還將相關(guān)控制指標(biāo)納入薪酬考核體系，以激勵(lì)員工節(jié)能降耗、降低成本。通過(guò)成本對(duì)標(biāo)，2009年上半年，萬(wàn)科的管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用分別比上年同期下降30%和22%。

4.善用社會(huì)資源，降本增效

為提高成本管理效率，萬(wàn)科各一線(xiàn)公司均加大了使用社會(huì)資源的力度，通過(guò)將公司專(zhuān)業(yè)性、事務(wù)性強(qiáng)的成本管理工作委托給工程造價(jià)咨詢(xún)公司等專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)降本增效。在項(xiàng)目實(shí)施前，公司與造價(jià)咨詢(xún)單位簽訂造價(jià)咨詢(xún)合同，咨詢(xún)范圍為總包、部分分包工程的工程量清單編制、標(biāo)底編制、補(bǔ)充預(yù)算編制、結(jié)算編制等。項(xiàng)目實(shí)施后，由造價(jià)咨詢(xún)公司進(jìn)行分析，總結(jié)歸納項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題，并及時(shí)向萬(wàn)科成本管理部門(mén)反饋。通過(guò)將社會(huì)資源引入企業(yè)管理，萬(wàn)科既充分利用了外部專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)豐富的經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)技能，又獲得了從旁觀(guān)者視角編制的客觀(guān)公正的預(yù)算和預(yù)算執(zhí)行分析報(bào)告，從而提高了公司成本管理的質(zhì)量和效率，為股東創(chuàng)造了更多的價(jià)值。

三、萬(wàn)科全過(guò)程成本精細(xì)化管理的啟示

1.應(yīng)從戰(zhàn)略高度重視成本管控

2012年，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更加復(fù)雜多變的國(guó)內(nèi)外形勢(shì)。一方面，受全球金融危機(jī)的影響，居民對(duì)經(jīng)濟(jì)前景和未來(lái)財(cái)富收入增長(zhǎng)的信心尚未恢復(fù)。另一方面，國(guó)內(nèi)信貸政策緊縮的預(yù)期和房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控的力度加大，個(gè)人購(gòu)房貸款收緊，物業(yè)稅征收漸行漸近，大量購(gòu)房者持幣觀(guān)望，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷2009年的繁榮后再次陷入僵局。此種形勢(shì)下，只有重視成本管理，合理地分配成本、控制費(fèi)用，才能穩(wěn)定企業(yè)績(jī)效，實(shí)現(xiàn)股東利益最大化。單純強(qiáng)調(diào)“節(jié)約、節(jié)省”的傳統(tǒng)成本管控已不能適應(yīng)新形勢(shì)的需要。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變成本管控理念，從戰(zhàn)略管理的高度，進(jìn)行全員、全過(guò)程、全方位、突破企業(yè)邊界的成本管控，以獲取持久的成本優(yōu)勢(shì)，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

2．應(yīng)持續(xù)改進(jìn)并創(chuàng)新成本管控方法

世界上沒(méi)有一成不變和最好的成本管控方法，企業(yè)只有不斷改進(jìn)、深化、創(chuàng)新與突破，才能獲得持久的成本優(yōu)勢(shì)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)首先要重視并指導(dǎo)建立成本管控的長(zhǎng)效機(jī)制，同時(shí)應(yīng)借助電子計(jì)算機(jī)和信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)成本管控信息化；開(kāi)發(fā)和應(yīng)用新技術(shù)、新材料、新工藝，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化；應(yīng)將成本管控與薪酬激勵(lì)相結(jié)合，建立起成本管控的內(nèi)在牽制機(jī)制。此外，還可以將價(jià)值鏈管理引入成本管控，通過(guò)分析各價(jià)值環(huán)節(jié)的成本狀況，消除不增值作業(yè)、減少浪費(fèi)，找出企業(yè)改善成本管控的突破口。

第五篇：房地產(chǎn)工程成本管理資料

談對(duì)萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)工程成本管理的感悟

與我們合作過(guò)的造價(jià)師問(wèn)我們：“每次來(lái)，看你們都忙忙碌碌，大的工程項(xiàng)目預(yù)算都委托給我們做了，你們還有什么可忙的呢？”事實(shí)上有很多人都這么問(wèn)過(guò)，到萬(wàn)達(dá)以前，成本管理在我眼里，也只是做好預(yù)算，把好結(jié)算關(guān)。但到了萬(wàn)達(dá)以后，這種觀(guān)念有了翻天覆地的改變，對(duì)成本管理的概念有了深刻的認(rèn)識(shí)。成本管理并不只是根據(jù)圖紙計(jì)算工程量，按照定額套個(gè)價(jià)，也不僅僅是審核工程結(jié)算，核減一些工程費(fèi)用這么簡(jiǎn)單，而是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目對(duì)其投資成本所進(jìn)行的一系列事前控制、事中控制、事后控制的過(guò)程。說(shuō)到底就是如何把項(xiàng)目由設(shè)計(jì)構(gòu)思變成現(xiàn)實(shí)，在工程質(zhì)量?jī)?yōu)異的前提下，不斷的優(yōu)化成本，確?！堕_(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任書(shū)》中各項(xiàng)指標(biāo)的順利完成。在南昌地產(chǎn)公司，隨著房地產(chǎn)管理公司經(jīng)營(yíng)管理制度的推行，全員參與成本控制，在成本管理方面也采取了不少好的措施。

一、事前控制最有效的措施是限額設(shè)計(jì)

成本管理的事前控制最重要的莫過(guò)于設(shè)計(jì)階段的成本控制了，據(jù)有關(guān)資料顯示，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，對(duì)整個(gè)工程投資影響最大，可以達(dá)到80%以上；在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程成本的可能性為10%—15%；而到了工程實(shí)施階段，影響工程投資的可能性已經(jīng)只有5%。由此看來(lái)，控制工程成本的關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)階段。由于施工階段是“按圖施工”，在施工階段所進(jìn)行的投資控制并不是控制工程成本，而是控制施工中可能增加的新的工程費(fèi)用，實(shí)際決定工程項(xiàng)目投資多少，在設(shè)計(jì)階段就已確定。所以無(wú)論從成本管理系

統(tǒng)環(huán)節(jié)看，還是從投資利用、成本控制方面看，設(shè)計(jì)階段工程成本管理工作不但必要而且很重要。

在對(duì)所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)定位以后，作為設(shè)計(jì)階段成本控制最有利的措施就是限額設(shè)計(jì)，即根據(jù)各專(zhuān)業(yè)進(jìn)行投資分解，對(duì)工程量指標(biāo)進(jìn)行控制，從而既能滿(mǎn)足功能和工藝要求，又經(jīng)濟(jì)合理。例：南昌萬(wàn)達(dá)星城一期一區(qū)項(xiàng)目2003年初開(kāi)工，利潤(rùn)僅2000多萬(wàn)元，住宅樓設(shè)計(jì)時(shí)未考慮限額設(shè)計(jì)，加之同年鋼筋、水泥價(jià)格急劇上漲，在主體未封頂時(shí)，僅鋼筋、水泥漲價(jià)即達(dá)800多萬(wàn)元；之后我們成本部和管理公司一起來(lái)做分析，經(jīng)過(guò)綜合指標(biāo)的橫向?qū)Ρ?，認(rèn)為主要建材含量較高，因此在南昌萬(wàn)達(dá)星城三期一區(qū)工程中采用了限額設(shè)計(jì)，僅鋼筋一項(xiàng)同比一期一區(qū)降低工程成本約700萬(wàn)元。因此，南昌公司成本部不間斷的組織業(yè)務(wù)研討，在已結(jié)算的基礎(chǔ)上不斷整理、歸納綜合指標(biāo)，已漸成方案研討中限額設(shè)計(jì)的有力支撐。但限額設(shè)計(jì)并不是一味地考慮節(jié)省投資，更不是簡(jiǎn)單地將投資砍一刀，只有在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)多參與研討，多方面聽(tīng)取不同的意見(jiàn)和建議，并經(jīng)過(guò)多

次的交流和碰撞，才能把問(wèn)題想深、想透，才能找出一些

容易忽視但足以致命的問(wèn)題，才能在服從于經(jīng)營(yíng)的前提下，真正把好工程成本管理的第一關(guān)，并為總體工程成本控制

打好基礎(chǔ)。如三期一區(qū)外墻保溫系統(tǒng)，江西省2005年推行使用保溫節(jié)能系統(tǒng)（含外墻及外門(mén)窗），此項(xiàng)費(fèi)用約1800萬(wàn)元，且并不屬于原目標(biāo)成本范圍。是否做，如何做？南昌公司并未一味地從一個(gè)角度去看待這個(gè)問(wèn)題，而是召集相關(guān)部門(mén)進(jìn)行研討，充分聽(tīng)取各部門(mén)的建議，決定增加此項(xiàng)內(nèi)容，同時(shí)調(diào)整售價(jià)。目前來(lái)看，市場(chǎng)反應(yīng)效果明顯，且不影響項(xiàng)目利潤(rùn)指標(biāo)。

再如：三區(qū)一期景觀(guān)方案研討，公司非常重視交通體系的方案研究，并圍繞此方案三次研討，充分了解規(guī)范的基礎(chǔ)上，制訂出在滿(mǎn)足規(guī)范前提下，盡量減少道路面積，以種植為主線(xiàn)營(yíng)造小區(qū)氛圍的策略，估計(jì)減少20%的道路面積，從方案角度即節(jié)約了成本。

二、招投標(biāo)及合同管理是成本管理過(guò)程中不可缺少的環(huán)節(jié)

成本管理還有一個(gè)不可缺少的環(huán)節(jié)就是招投標(biāo)和合同管理階段。一個(gè)好的招投標(biāo)既可使得我們可以從眾多的投標(biāo)者中選擇裝備精良、技術(shù)過(guò)硬、管理水平高、社會(huì)信譽(yù)好、報(bào)價(jià)合理的優(yōu)秀施工隊(duì)伍，又可使得我們得到一個(gè)清晰、易操作的經(jīng)濟(jì)合同，可為工程成本控制打下良好的基礎(chǔ)；但招投標(biāo)工作又是一個(gè)需各經(jīng)辦部門(mén)緊密協(xié)作、經(jīng)常與優(yōu)化設(shè)計(jì)，合理化方案研討交織的復(fù)雜過(guò)程，因此招投標(biāo)作得好，是錦上添花，作得不好，可使得前期工作功虧一匱。從萬(wàn)達(dá)星城一期一區(qū)的費(fèi)率招標(biāo)到三期一區(qū)的工程量清單招標(biāo)，從圖紙一到就招標(biāo)到標(biāo)前的圖紙審查研討優(yōu)化后招標(biāo)，從在施工過(guò)程中對(duì)主要材料限品牌限價(jià)到直接在招標(biāo)文件中對(duì)主要材料直接指定品牌投標(biāo)單位自主競(jìng)價(jià)，從工程竣工后全部按實(shí)結(jié)算的結(jié)算方式到工程結(jié)算時(shí)只需合同包干總價(jià)加設(shè)計(jì)變更，不難看出南昌地產(chǎn)公司雖然在招投標(biāo)的道路上走過(guò)了不少坎坷的路程，但也因不斷的努力獲得了一些令人鼓舞的成績(jī)。最有感觸的就是南昌萬(wàn)達(dá)星城二期一區(qū)16#、17#樓景觀(guān)工程招標(biāo)，南昌地產(chǎn)公司的高小帆總經(jīng)理和王新龍工程總監(jiān)帶領(lǐng)各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)師、現(xiàn)場(chǎng)工程師和造價(jià)師在招標(biāo)前一同對(duì)圖紙進(jìn)行研討，各抒己見(jiàn)，在既不影響景觀(guān)效果，又要將該項(xiàng)目成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)的情況下，找尋研討各種可行的更合理經(jīng)濟(jì)的優(yōu)化方案，經(jīng)過(guò)好幾個(gè)輪回，使得該項(xiàng)目成本從最初的260余萬(wàn)元降為166萬(wàn)元，其中僅橋面的木棧道改為仿木紋水泥

壓花地坪一項(xiàng)，不但解決了該橋面需行駛車(chē)輛木棧道強(qiáng)度不高易損壞的問(wèn)題，又使成本降低了14萬(wàn)元。

通過(guò)合同管理規(guī)范合同簽訂的會(huì)簽審核體系，使施工過(guò)

程中可能出現(xiàn)的各種情況操作起來(lái)有法可依、有章可循，為今后的工程結(jié)算奠定扎實(shí)的路基。隨著管理公司經(jīng)營(yíng)管

理制度的推行，管理公司建立了全面的招投標(biāo)制度和合同

管理制度，南昌地產(chǎn)公司也在管理公司的指引下不斷摸索總結(jié)如何更好地做好招投標(biāo)工作，完善招標(biāo)模式，同時(shí)嚴(yán)格合同管理，對(duì)合同條款逐一進(jìn)行研討保障合同的嚴(yán)謹(jǐn)性，針對(duì)不同的工程項(xiàng)目擬訂出相應(yīng)的合同模塊以提高合同的實(shí)用性，并將合同條款融入到招標(biāo)文件中，使招投標(biāo)和合同在成本控制方面相輔相成，發(fā)揮更大的作用。

三、成本動(dòng)態(tài)臺(tái)帳與成本預(yù)警意識(shí)貫穿整個(gè)工程實(shí)施階段 本帖隱藏的內(nèi)容

成本管理的事中控制主要在施工階段，在這一階段中，工

程施工歷時(shí)長(zhǎng)、生產(chǎn)工序多、建筑材料多樣、材料價(jià)格變

化甚至環(huán)境氣候影響等原因都使得可能遇到的情況復(fù)雜多

變，招投標(biāo)、合同洽談、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、材料限價(jià)

等各個(gè)環(huán)節(jié)的任何疏忽都可能帶來(lái)成本的超支。在這一階

段里成本管理重點(diǎn)是圍繞成本動(dòng)態(tài)臺(tái)帳展開(kāi)。

有這樣一則消息：美國(guó)的伊科諾米季斯一家被稱(chēng)為該國(guó)“最節(jié)約的家庭”，采用“信封體系”理財(cái)，即每個(gè)月把家中的錢(qián)放入一個(gè)個(gè)信封，分別用于買(mǎi)食物、衣服、汽油、付房租等等，而且永遠(yuǎn)不花費(fèi)超過(guò)信封內(nèi)總金額80%的錢(qián)…… 南昌公司的所制訂的《工程成本控制實(shí)施細(xì)則》也暗合此理：在滿(mǎn)足項(xiàng)目目標(biāo)成本的前提下，按《工程成本控制實(shí)施細(xì)則》細(xì)化后確定出各分項(xiàng)工程的目標(biāo)合同價(jià)、目標(biāo)設(shè)計(jì)變更費(fèi)用、目標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用。通過(guò)限額設(shè)計(jì)、招投標(biāo)將合同價(jià)控制在目標(biāo)合同價(jià)范圍內(nèi)；目標(biāo)設(shè)計(jì)變更費(fèi)用的責(zé)任部門(mén)是規(guī)劃設(shè)計(jì)部，因設(shè)計(jì)質(zhì)量引起的設(shè)計(jì)變更費(fèi)用不應(yīng)超過(guò)目標(biāo)設(shè)計(jì)變更費(fèi)用，規(guī)劃設(shè)計(jì)部與設(shè)計(jì)院簽訂施工圖委托設(shè)計(jì)時(shí)將此控制值寫(xiě)入合同條款中；目標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用的責(zé)任部門(mén)是工程部，現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用不應(yīng)超過(guò)目標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用，工程部與監(jiān)理單位簽訂工程監(jiān)理合同時(shí)將此控制值寫(xiě)入合同條款中。

成本控制部對(duì)設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行“一單一算”，及時(shí)掌握已發(fā)生的設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)

場(chǎng)簽證費(fèi)用。通過(guò)將目標(biāo)成本落實(shí)到具體部門(mén)、具體責(zé)任人，使得人人有成本意識(shí)、人人參與成本控制，形成系統(tǒng)的成本管理體系。在這段過(guò)程中，成本控制部最重要的職責(zé)就是及時(shí)將已發(fā)生的工程合同價(jià)款、已發(fā)生的工程設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)及時(shí)匯總到成本動(dòng)態(tài)臺(tái)帳中，隨時(shí)對(duì)各成本細(xì)項(xiàng)進(jìn)行核算和分析，若有成本細(xì)項(xiàng)超支的苗頭出現(xiàn)，立即提出預(yù)警，并找出原因，與各相關(guān)部門(mén)共同商討解決的辦法，采取對(duì)應(yīng)的措施盡量將該細(xì)項(xiàng)成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。對(duì)已超支的成本細(xì)項(xiàng)，通過(guò)成本差異分析，找出超支的原因，在后期的項(xiàng)目中對(duì)癥下藥避免類(lèi)似情況發(fā)生。正是通過(guò)對(duì)萬(wàn)達(dá)星城一期一區(qū)進(jìn)行成本差異分析，找出了一期一區(qū)單體樓主體超支的原因主要是施工期間水泥、鋼筋材料價(jià)格上漲幅度較大且水泥、鋼筋含量偏高造成該部分費(fèi)用增加，所以及時(shí)提出了對(duì)已出圖的二期16#、17#樓進(jìn)行圖紙優(yōu)化、對(duì)即將委托設(shè)計(jì)的三期一區(qū)進(jìn)行限額

設(shè)計(jì)的要求，使得后期項(xiàng)目鋼筋、砼含量大大降低，以達(dá)到控制主體建筑成本的目的。

四、工程結(jié)算審核是事后控制的最后階段

工程結(jié)算的審核在成本管理過(guò)程中的作用同樣不可小看，是否能真正將工程成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，只有工程結(jié)算完畢才能體現(xiàn)，同時(shí)也是成本管理的一個(gè)重要組成部分。工程結(jié)算是一個(gè)艱苦、漫長(zhǎng)、繁瑣的過(guò)程，施工過(guò)程中的一點(diǎn)一滴都體現(xiàn)在工程竣工結(jié)算資料中，對(duì)以前歷史的回顧，回顧的清楚，結(jié)算就快，反之就慢。需要造

價(jià)師用專(zhuān)業(yè)的眼光、豐富的經(jīng)驗(yàn)、敬業(yè)的精神進(jìn)行綜合的評(píng)判，對(duì)工程施工圖紙了然于胸，掌握施工合同條款內(nèi)涵，設(shè)計(jì)變更簽證條理清晰，竭盡所能排除施工單位一切“鉆空

子”行為，爭(zhēng)取在成本管理的最后關(guān)頭，把好成本控制關(guān)。

審核前首先應(yīng)審查相關(guān)竣工結(jié)算資料，從施工圖紙、施工

合同到工程全過(guò)程的動(dòng)態(tài)資料都要一一核對(duì)，力求資料完

整齊全，這樣才能確保審核工作的正常進(jìn)行。審核時(shí)要做

好調(diào)查研究，深入工地現(xiàn)場(chǎng)，準(zhǔn)確計(jì)算工程量，合理套用

各分項(xiàng)單價(jià)，根據(jù)合同規(guī)定選擇費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，逐條逐項(xiàng)進(jìn)行

計(jì)算、匯總，特別是現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用，應(yīng)審核其合理性和有

效性，不能見(jiàn)有簽證就給予計(jì)量，杜絕和防范不實(shí)際的開(kāi)

支，確實(shí)降低工程成本實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。萬(wàn)達(dá)星城一期消防

道路工程結(jié)算時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)簽證了機(jī)械臺(tái)班進(jìn)出場(chǎng)費(fèi)用，通過(guò)

向現(xiàn)場(chǎng)工程師了解工地現(xiàn)場(chǎng)情況，結(jié)合合同條款中“總價(jià)包

干，合同價(jià)款中包含了施工過(guò)程中發(fā)生的大型機(jī)械進(jìn)出場(chǎng)

費(fèi)用”的明確規(guī)定，認(rèn)定該簽證單不予計(jì)算。工程結(jié)算審核

完成后，是結(jié)算成果的總結(jié)、分析階段，將結(jié)算成果與目

標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比，找到差異、分析原因、揚(yáng)長(zhǎng)避短、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，變“被動(dòng)”為“主動(dòng)”，為下一個(gè)項(xiàng)目改進(jìn)功能、降低成本打下堅(jiān)實(shí)的基石。

五、管理

成本管理包括內(nèi)部管理及外部管理，只有管理順了，執(zhí)行力才會(huì)得到體現(xiàn)。高小帆總經(jīng)理再三強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)公司有三個(gè)延伸部門(mén)，其中成本控制部的延伸部門(mén)就是咨詢(xún)單位，對(duì)于咨詢(xún)單位的管理就是外部管理。由于南昌是近兩年才大批量開(kāi)發(fā)的地區(qū)，因此咨詢(xún)部門(mén)更多的僅僅限于預(yù)（結(jié)）算的編審，對(duì)房地產(chǎn)公司深層次的服務(wù)不夠。這就要求南昌成本部用更多的精力來(lái)進(jìn)行各種方案研討的準(zhǔn)備工作，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)咨詢(xún)公司所出成果的復(fù)核。我們成本部不定期的邀請(qǐng)承擔(dān)我司咨詢(xún)工作的項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人共同對(duì)我司外委項(xiàng)目及南昌相類(lèi)似項(xiàng)目各類(lèi)指標(biāo)進(jìn)行探討、交流，充分讓其意識(shí)到品牌房地產(chǎn)公司的需求，讓其意識(shí)到品深層次的咨詢(xún)需求在南昌也是有市場(chǎng)的，逐步提高這些咨詢(xún)公司的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與工作積極性。

成本控制是整個(gè)公司的事情，而絕非是成本部一個(gè)部門(mén)的事情，成本控制需要各業(yè)務(wù)部門(mén)乃至公司全體成員的參與，因此對(duì)內(nèi)作好服務(wù)與監(jiān)督是內(nèi)部管理。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)制度規(guī)范，要求嚴(yán)格，每人對(duì)制度理解參差不齊，因此效率與管理這一矛盾經(jīng)常呈現(xiàn)。為此成本部再三強(qiáng)調(diào)服務(wù)的質(zhì)量與服務(wù)的態(tài)度，并對(duì)付款的審核、合同的會(huì)簽、設(shè)計(jì)變更的審批及結(jié)算作出了明文的時(shí)效規(guī)定，并按緊急程度進(jìn)行不同的劃分，對(duì)確實(shí)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成不了的，及時(shí)匯報(bào)，一事一議……通過(guò)上述措施，公司的辦事效率得到一定的提高。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，成本管理已成了“萬(wàn)達(dá)”競(jìng)爭(zhēng)制勝的重要手段。合理控制成本，提高投資效益，在踐中不斷的完善我們的成本管理工作始

終是我們努力的目標(biāo)。

前提條件是，你去應(yīng)聘一家公司的崗位，你從

來(lái)沒(méi)有從事過(guò)相關(guān)的工作，面試官問(wèn)你，你覺(jué)得你來(lái)應(yīng)聘這個(gè)崗位，自己最大的優(yōu)勢(shì)是什么？該怎么回答呢，專(zhuān)業(yè)也不對(duì)口，也沒(méi)做過(guò)類(lèi)似工作

自學(xué)能力強(qiáng)，不會(huì)的可以通過(guò)自己的努力盡快達(dá)到崗位技能。2.能融入團(tuán)隊(duì)，能服從主管的領(lǐng)導(dǎo)。3.能吃苦，認(rèn)真負(fù)責(zé)。