第一篇：北京市財政局,北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策及征收管%90
【發(fā)布單位】北京市財政局, 北京市地方稅務(wù)局 【發(fā)布文號】京財稅[1997]198號 【發(fā)布日期】1997-03-03 【生效日期】1997-03-03 【失效日期】 【所屬類別】地方法規(guī) 【文件來源】中國法院網(wǎng)
北京市財政局, 北京市地方稅務(wù)局
關(guān)于土地增值稅若干政策及征收管理問題的通知
(京財稅[1997]198號)
各區(qū)縣財政局、地方稅務(wù)局、各分局、市局各直屬單位：
為進(jìn)一步完善土地增值稅政策，加強(qiáng)征收管理，經(jīng)研究，現(xiàn)將有關(guān)政策及征管辦法通知如下，請依照執(zhí)行。
一、關(guān)于對經(jīng)政府批準(zhǔn)建立的各種經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)進(jìn)行成片土地開發(fā)、分期分批轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征免稅問題。
在1994年1月1日以前經(jīng)市、區(qū)（縣）政府批準(zhǔn)，進(jìn)行房也產(chǎn)開發(fā)并立項的開發(fā)區(qū)，用開發(fā)區(qū)管理委員會（或指定的開發(fā)公司）名義與在開發(fā)區(qū)內(nèi)投資的投資商（或開發(fā)商）在1994年1月1日前簽定房地產(chǎn)開發(fā)合同（或立項），并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，在1998年12月31日前首次轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，可根據(jù)京財稅（1996）647號通知有關(guān)規(guī)定享受免稅政策。1994年1月1日以后開發(fā)區(qū)管理部門將完成土地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（三通一平或七通一平）后的土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓（或出讓），投資商或開發(fā)商取得土地使用權(quán)后，新建房地產(chǎn)在1998年12月31日前首次轉(zhuǎn)讓的，也可享受免稅政策。
二、關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成片受讓土地，分期分批進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并轉(zhuǎn)讓征免稅問題。
凡由市計委、建委在1994年1月1日前審批立項，由房地產(chǎn)開發(fā)公司成片受讓土地，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，分期分批進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并轉(zhuǎn)讓或只轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，其在1998年底前未超過立項批復(fù)總體規(guī)模范圍開發(fā)并首次轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，可享受京財稅（1996）647號通知中規(guī)定的免稅政策。但該公司如與其他單位簽定開發(fā)或轉(zhuǎn)讓合同，由其他單位進(jìn)行開發(fā)建設(shè)后再轉(zhuǎn)讓的，屬第二次轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。對開發(fā)企業(yè)超過1994年1月1日以前立項批復(fù)規(guī)模開發(fā)并轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。
三、關(guān)于1998年12月31日前預(yù)售商品房免稅問題。
對于1994年1月1日前批準(zhǔn)立項或簽訂開發(fā)合同（已取得土地使用權(quán)）并已按規(guī)定投入資金的商品房項目，在1998年12月31日前預(yù)售時已完成主體工程且投資完成額占計劃投資總額70%以上的，視同在1998年12月31日前首次轉(zhuǎn)讓，可按規(guī)定免征土地增值稅。
四、關(guān)于對污染擾民搬遷企業(yè)享受免稅政策問題。
對于經(jīng)審核屬于污染擾民搬遷企業(yè)，且轉(zhuǎn)讓原廠址取得的轉(zhuǎn)讓收入用于新廠址建設(shè)的，可按（95）京經(jīng)安字第200號通知規(guī)定享受免稅政策。
對于在原廠址上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并轉(zhuǎn)讓的，不能享受（95）京經(jīng)安字第200號通知中的免稅政策。
對于搬遷企業(yè)以原廠址與其他單位進(jìn)行合建，建成后按合同留作自用的房地產(chǎn)，暫免征收土地增值稅。將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。
五、關(guān)于對個人轉(zhuǎn)讓自有居住用房征免稅問題。
對于個人轉(zhuǎn)讓自有居住用房，在界定其居住時間時，可按其房屋產(chǎn)權(quán)證所登記的時間為準(zhǔn)；對實(shí)行住房制度改革，單位以優(yōu)惠價或成本價出售給本單位職工的住房，尚未取得產(chǎn)權(quán)證的，可由單位出具購房居住證明。凡是其產(chǎn)權(quán)證登記時間或購房時間與轉(zhuǎn)讓時間相隔超過5年的，均可享受免稅政策。
對個人轉(zhuǎn)讓落實(shí)私房政策時騰退的住房，在出示房管部門騰退通知后，可享受免稅政策。
對個人轉(zhuǎn)讓所繼承或接受贈與的居住用房，在出示原所有人的房產(chǎn)證及繼承人或受贈人的房產(chǎn)證后，可享受免稅政策。
六、關(guān)于對合作建房辦理項目登記及納稅申報手續(xù)問題。
對于一方出地，一方出資金簽定的合作建房合同（協(xié)議），在獲得立項批復(fù)后，其中一方又將已合建的部分再與第三方簽定合建合同（協(xié)議）的，應(yīng)在再次簽訂合建合同（協(xié)議）后30日內(nèi)辦理土地增值稅項目登記、納稅申報手續(xù)。
七、納稅人在辦理項目登記、納稅申報手續(xù)時提供的資料。
（一）、辦理項目登記時，需由納稅人提供以下資料：
1．房地產(chǎn)開發(fā)合同（或合建協(xié)議書）
2．土地受讓合同（或政府無償劃撥土地文件）
3．建設(shè)項目立項報告批復(fù)文件
4．建設(shè)工程規(guī)劃批復(fù)
5．稅務(wù)登記證
6．申請按季申報的綜合開發(fā)企業(yè)還應(yīng)提供資質(zhì)等級證明
辦理普通標(biāo)準(zhǔn)住宅審批手續(xù)時還需提交首規(guī)委批準(zhǔn)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅設(shè)計圖紙（包括：每棟樓建筑總面積、每棟樓設(shè)計總戶數(shù)、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)、住宅設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)）。
（二）、辦理納稅申報時，需由納稅人提供的資料：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提供：
1．當(dāng)期財務(wù)會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、在建開發(fā)項目成本表、已完工開發(fā)項目成本表）等
2．銀行貸款利息結(jié)算通知單
3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)資料（商品房購銷合同附本、項目工程合同結(jié)算單等）
4．有關(guān)的完稅憑證（包括：營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等）
5．開發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需攜帶經(jīng)審核的《普通標(biāo)準(zhǔn)住宅審核表》
6．辦理年度結(jié)算時還需提供年度結(jié)算報表
7．辦理竣工清算時還需提供竣工清算報表
轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)的納稅人應(yīng)提供：
1．房地產(chǎn)買賣合同、委托書、公證書
2．房屋所有權(quán)證
3．土地使用權(quán)證
4．房地產(chǎn)價格評估報告
5．有關(guān)的稅費(fèi)繳納憑證（包括：營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、評估費(fèi)等）
一九九七年三月三日
本內(nèi)容來源于政府官方網(wǎng)站，如需引用，請以正式文件為準(zhǔn)。
第二篇：北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程
北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程
第一章 總則
第一條 為加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)及有關(guān)文件規(guī)定，制定本規(guī)程。
第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。
第三條 本規(guī)程所稱土地增值稅清算（以下簡稱清算），是指納稅人依照稅收法律、法規(guī)的規(guī)定，計算符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并按照規(guī)定的程序和時限，向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理清算手續(xù)，結(jié)清稅款的行為。
第四條 納稅人是清算的主體，對清算申報的真實(shí)性、合法性、準(zhǔn)確性、完整性負(fù)責(zé)。
第五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)清算的受理和審核。第二章 項目管理
第六條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行日常管理和清算（以下簡稱清算單位）。對于分期開發(fā)的項目，可以結(jié)合項目實(shí)際情況及相關(guān)材料進(jìn)行判定，以確定的分期建設(shè)項目作為清算單位。
【注：原則上按建設(shè)工程規(guī)劃許可證為清算單位，經(jīng)過稅務(wù)機(jī)關(guān)判定后，可以按建筑工程施工許可證為清算單位?！?/p>
第七條 納稅人應(yīng)自取得立項批準(zhǔn)文件之日起30日內(nèi)，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅項目登記手續(xù)。土地增值稅項目登記及管理按照北京市地方稅務(wù)局有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。
第八條 納稅人應(yīng)按照房地產(chǎn)項目管理的要求和清算管理規(guī)定，自取得相關(guān)主管部門批復(fù)手續(xù)后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供立項批復(fù)、土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案表、預(yù)(銷)售許可證等材料。
第九條 屬于保障房項目的，納稅人需提供政府主管部門制發(fā)的相關(guān)文件。第十條 納稅人應(yīng)按照財務(wù)會計制度的要求進(jìn)行財務(wù)會計核算工作，準(zhǔn)確歸集房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入、成本、費(fèi)用。
第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理應(yīng)保持連續(xù)性，不得因房地產(chǎn)項目的土地增值稅納稅人、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)管理人員發(fā)生變化而中斷、中止。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)做好項目跟蹤管理工作。
第三章 清算申報與受理 第十二條 符合下列情況之一的，納稅人應(yīng)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：
（一）全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目。
（四）納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
第十三條 符合下列情況之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
（一）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已竣工，且已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積（含視同銷售房地產(chǎn)）占項目全部可轉(zhuǎn)讓建筑面積在85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用1年以上的。
（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的。
第十四條 本規(guī)程第十三條所稱竣工，是指除土地開發(fā)外，納稅人建造、開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，符合下列條件之一：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目已開始投入使用。開發(fā)項目無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理竣工（完工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)納稅人開始辦理開發(fā)項目交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時，為開發(fā)項目開始投入使用。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。第十五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對清算項目實(shí)行分類管理：
（一）符合本規(guī)程第十二條情形的，納稅人應(yīng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清算申請，并據(jù)實(shí)填寫《土地增值稅清算申請表》（見附件1），辦理清算手續(xù)。
（二）符合本規(guī)程第十三條情形的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算。確定需要進(jìn)行清算的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算通知書》（見附件2）送達(dá)納稅人。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，辦理清算手續(xù)。
第十六條 納稅人應(yīng)以滿足應(yīng)清算條件之日起90日內(nèi)或者接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知書之日起90日內(nèi)的任意一天，確認(rèn)為清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間（以下簡稱清算截止日），并將清算截止日明確告知主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。
第十七條 納稅人進(jìn)行清算時，應(yīng)填報《土地增值稅清算報告》（以下簡稱清算報告，標(biāo)準(zhǔn)格式見附件3）。
納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算的，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)按《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的有關(guān)規(guī)定完成鑒證，并出具《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱鑒證報告，標(biāo)準(zhǔn)格式見附件4）。納稅人提交資料時，可以使用鑒證報告代替清算報告。
第十八條 納稅人在辦理清算申請手續(xù)時，應(yīng)按要求報送有關(guān)資料，并填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》（見附件5）：
（一）項目竣工清算報表，當(dāng)期財務(wù)會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項目成本表）等。
（二）國有土地使用權(quán)證書。
（三）取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。
（四）房地產(chǎn)項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單。
（五）能夠按房地產(chǎn)項目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。
（六）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。
（七）清算項目的工程竣工驗(yàn)收報告。
（八）清算項目的銷售許可證。
（九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等。
（十）《鑒證報告》或《清算報告》。
（十一）《土地增值稅納稅申報表
（二）》。
（十二）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他與清算有關(guān)的證明資料等。
第十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真核對納稅人提供的資料，嚴(yán)格按照《鑒證報告》《清算報告》的標(biāo)準(zhǔn)格式進(jìn)行審核。
納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（見附件6）轉(zhuǎn)入審核程序。納稅人提交的《鑒證報告》或《清算報告》內(nèi)容不規(guī)范、相關(guān)涉稅事項情況不清楚的，應(yīng)退回修改；資料不完整的，應(yīng)開具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料及情況通知書》（見附件7），通知納稅人補(bǔ)全清算資料。
納稅人在限期內(nèi)補(bǔ)全資料的，予以受理；逾期未能補(bǔ)齊資料，經(jīng)納稅人提供確因不可抗力客觀原因造成資料難以補(bǔ)齊的書面說明及相關(guān)證明材料，可以受理；不能補(bǔ)齊資料且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可進(jìn)行核定征收或移交稅務(wù)稽查部門處理。
納稅人清算申請不符合受理條件的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)將不予受理的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。
第四章 清算審核管理 第二十條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核以案頭審核為主，必要時進(jìn)行實(shí)地審核。
案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核納稅人申報情況的一致性、數(shù)據(jù)計算準(zhǔn)確性等。
實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。
第二十一條 清算審核實(shí)行主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、區(qū)（分）局兩級審核管理制度。各區(qū)（分）局可成立清算審核領(lǐng)導(dǎo)小組和審核小組，開展清算審核工作。第二十二條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核中發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)、未采信或部分未采信《鑒證報告》《清算報告》的，應(yīng)填寫《土地增值稅清算補(bǔ)充材料及情況通知書》要求納稅人限期進(jìn)行說明。待納稅人說明情況、重新補(bǔ)充證明資料后繼續(xù)審核。
第二十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在清算受理之日起90日內(nèi)完成審核出具意見，審核時限不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求說明情況、補(bǔ)充資料的時間。
第二十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)完成審核后，應(yīng)向納稅人出具《土地增值稅清算審核意見書》（見附件8）。
第二十五條 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。第二十六條 經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，需辦理土地增值稅退稅的，依照北京市地方稅務(wù)局相關(guān)文件規(guī)定的程序辦理。
第二十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算存檔工作，并按照北京市地方稅務(wù)局、北京市檔案局有關(guān)文件規(guī)定，在清算工作中形成的資料應(yīng)與原保存的該項目稅務(wù)資料合并立卷存檔。對于成片開發(fā)分期清算土地增值稅的項目，應(yīng)在該項目土地增值稅清算工作全部辦理完畢后再進(jìn)行歸檔。
第二十八條 稅務(wù)機(jī)關(guān)可聘請稅務(wù)、會計、工程造價、房地產(chǎn)估價等中介機(jī)構(gòu)提供清算相關(guān)咨詢、評估等服務(wù)。
第五章 清算審核內(nèi)容
第二十九條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)納稅人報送的清算資料，結(jié)合發(fā)票、普通住宅明細(xì)表和其他類型房地產(chǎn)明細(xì)表、商品房預(yù)售（銷售）許可證、測繪成果資料，核實(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。具體確認(rèn)方式如下：
（一）土地增值稅清算時，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。
（二）納稅人將房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
1.納稅人按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 2.由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
（三）對于納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格明顯偏低的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書面說明。若成交價格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)參照本條第二款規(guī)定的方法或房地產(chǎn)評估價值確定。
（四）納稅人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
第三十條 土地增值稅清算扣除項目包括：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。第三十一條 扣除項目金額的計算分?jǐn)偅?/p>
（一）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用：
1.占地面積法：即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計算分?jǐn)偅?/p>
2.建筑面積法：即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計算分?jǐn)偅?3.直接成本法：即按照受益對象或清算單位直接歸集成本費(fèi)用； 4.稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法。
（二）屬于多個清算單位共同發(fā)生的扣除項目金額，原則上按建筑面積法分?jǐn)偅鐭o法按建筑面積法分?jǐn)?，?yīng)按占地面積法分?jǐn)偦蚨悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法分?jǐn)偂?/p>
（三）同一清算單位發(fā)生的扣除項目金額，原則上應(yīng)按建筑面積法分?jǐn)偂τ诩{稅人能夠提供相關(guān)證明材料，單獨(dú)簽訂合同并獨(dú)立結(jié)算的成本，可按直接成本法歸集。
（四）同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權(quán)證或規(guī)劃資料及其他材料證明該類型房地產(chǎn)屬于獨(dú)立占地的，取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)可按占地面積法計算分?jǐn)偂?/p>
（五）同一清算單位中部分轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或在建工程，其共同受益的項目成本,無法按照建筑面積法分?jǐn)傆嬎愕?，可按照占地面積法或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
第三十二條 在土地增值稅清算中，扣除項目金額應(yīng)當(dāng)符合下列要求：
（一）經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生的，且是合法、相關(guān)的。
（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用，必須實(shí)際發(fā)生并取得合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。本規(guī)程所稱合法有效憑證，一般是指：
1.支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以開具的發(fā)票為合法有效憑證。
2.支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證。
3.支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。屬于境內(nèi)代扣代繳稅款的，按稅務(wù)機(jī)關(guān)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
4.財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。
（三）納稅人的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
（四）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。
（五）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
（六）納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目的，各分期項目清算方式與扣除項目金額計算分?jǐn)偡椒☉?yīng)當(dāng)保持一致。
（七）納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費(fèi)、罰息以及與該類款項相關(guān)的稅金和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費(fèi)等罰沒性質(zhì)款項，不允許扣除。
第三十三條 除本規(guī)程第三十二條規(guī)定的原則外，扣除項目金額應(yīng)符合下列規(guī)定：
（一）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”準(zhǔn)予扣除。對納稅人因容積率調(diào)整等原因補(bǔ)繳的土地出讓金及契稅，準(zhǔn)予扣除。
（二）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：
1.納稅人用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。納稅人支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給納稅人的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。2.納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
（三）納稅人委托其他單位進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪的，提供服務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律、法規(guī)的要求。
【注：所謂“符合相關(guān)法律、法規(guī)的要求”是指委托單位必須具備相關(guān)資質(zhì)資格，與驗(yàn)收報告上簽署單位一致，與增值稅下“第二十六條 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣”規(guī)定是同樣的意思。這個規(guī)定在營業(yè)稅下由于沒有上位法支持不能明文規(guī)定，只是征收管理中的潛規(guī)則。但是在增值稅下可以光明正大的明確規(guī)定?！?/p>
（四）建筑安裝工程費(fèi)：
1.納稅人采用自營方式自行施工建設(shè)的，應(yīng)準(zhǔn)確核算施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺班使用費(fèi)等。
2.納稅人在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保證金，在清算截止日已取得建筑安裝施工企業(yè)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未取得發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。3.納稅人應(yīng)確保所取得相關(guān)發(fā)票的真實(shí)性和所載金額的準(zhǔn)確性，以及所提供建筑安裝工程費(fèi)與其施工方登記的建安項目開票信息保持一致。
【注：與國稅發(fā)[1995]192號文件規(guī)定精神一致，也就是所謂“三流合一（三流同一）”，保證交易真實(shí)性，避免接受虛開發(fā)票增加扣除項目的金額?！?/p>
（五）納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的合理的裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
1.納稅人銷售已裝修房屋，應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)買賣合同》或補(bǔ)充合同中明確約定。沒有明確約定的，其裝修費(fèi)用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
上述裝修費(fèi)用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出。
2.納稅人銷售已裝修的房屋時，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計入開發(fā)成本予以扣除。
3.納稅人在清算單位以外單獨(dú)建造樣板房的，其建造費(fèi)用、裝修費(fèi)用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。納稅人在清算單位內(nèi)裝修的樣板房并作為開發(fā)產(chǎn)品對外轉(zhuǎn)讓的，且《房地產(chǎn)買賣合同》明確約定裝修價值體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓價款中的，其發(fā)生的合理的樣板房裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
（六）公共配套設(shè)施費(fèi)： 1.公共配套設(shè)施包括納稅人開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、人防等為公共事業(yè)建造,不可銷售的公共設(shè)施。
2.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。其中“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的”，可以按照以下原則之一確認(rèn)：
（1）政府相關(guān)文件中明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有；（2）經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有；
（3）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，或相關(guān)公共配套設(shè)施移交給業(yè)主委員會。
3.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
（1）納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提供政府、公用事業(yè)單位書面接收文件。
（2）納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施應(yīng)由政府、公用事業(yè)單位接收，但因政府、公用事業(yè)單位原因不能接收或未能及時接收的，經(jīng)接收單位或者政府主管部門出具書面材料證明相關(guān)設(shè)施確屬公共配套設(shè)施，且說明不接收或未及時接收具體原因的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定后，其成本、費(fèi)用予以扣除。4.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
5.納稅人預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)不得扣除。納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，在部分公共配套設(shè)施已建設(shè)、費(fèi)用已實(shí)際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項目可售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例計算清算項目可扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)，但不得超過已實(shí)際發(fā)生的金額。
6.納稅人未移交的公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，不予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。
（七）開發(fā)間接費(fèi)用：
1.開發(fā)間接費(fèi)用是納稅人直接組織、管理開發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。行政管理部門、財務(wù)部門或銷售部門等發(fā)生的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用或銷售費(fèi)用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用不得列入開發(fā)間接費(fèi)。
2.開發(fā)間接費(fèi)用與納稅人的期間費(fèi)用應(yīng)按照現(xiàn)行企業(yè)會計準(zhǔn)則或企業(yè)會計制度的規(guī)定分別核算。劃分不清、核算混亂的期間費(fèi)用，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。
（八）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。
第三十四條 對開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用（以下簡稱四項成本），按有效憑證金額據(jù)實(shí)扣除。對納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，應(yīng)按核定辦法扣除：
（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的。
（二）提供的開發(fā)成本資料不實(shí)的。
（三）發(fā)現(xiàn)清算資料中存在虛假、不準(zhǔn)確的涉稅信息，影響清算稅款計算結(jié)果的。
（四）清算項目中四項成本的每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當(dāng)理由的。
第三十五條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對四項成本核定扣除的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅四項成本核定通知書》（見附件9）。
第三十六條 稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)建設(shè)部門定期公布的建安指導(dǎo)價格，結(jié)合商品房用途、結(jié)構(gòu)等因素制定《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》，作為第四十三條所列四項開發(fā)成本核定的依據(jù)。《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》及核算方法，由北京市地方稅務(wù)局另行制定下發(fā)。
第三十七條 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：
（一）財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。
（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。
（三）納稅人既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除時不能同時適用本條
（一）（二）項所述兩種辦法。
（四）清算時已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除。
（五）納稅人據(jù)實(shí)列支利息支出的，應(yīng)當(dāng)提供貸款合同、利息結(jié)算單據(jù)或發(fā)票。
（六）納稅人向金融機(jī)構(gòu)支付的財務(wù)咨詢費(fèi)等非利息性質(zhì)的款項，不得作為利息支出扣除。
（七）納稅人向金融機(jī)構(gòu)借款，因逾期還款，金融機(jī)構(gòu)收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。
第三十八條 對于縣級及縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費(fèi)用，如果計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費(fèi)用是在房價之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算扣除項目金額時不允許扣除代收費(fèi)用。
第三十九條 稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核時，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否符合獨(dú)立交易原則。
第六章 核定征收
第四十條 稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算。
第四十一條 稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核中發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，可以實(shí)行核定征收。
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的。
（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。
（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
稅務(wù)機(jī)關(guān)在稽查工作中，認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目符合上述核定征收情形的，可以核定征收土地增值稅。
第四十二條 稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收土地增值稅的，應(yīng)開具《土地增值稅核定征收通知書》（見附件10）送達(dá)納稅人。
第四十三條 核定征收的具體規(guī)定由北京市地方稅務(wù)局另行發(fā)文制定。第四十四條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)核定征收項目的調(diào)查核實(shí)，嚴(yán)格控制核定征收的范圍。
第四十五條 核定征收率原則上不得低于5%。第七章 清算審核期間及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理
第四十六條 土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，納稅人清算后轉(zhuǎn)讓的（以下簡稱清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)），按以下規(guī)定辦理：
（一）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人應(yīng)在每季度終了后15日內(nèi)進(jìn)行納稅申報（含零申報）。
（二）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住宅和其他商品房分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
（三）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項目金額按清算時確認(rèn)的普通住宅、其他商品房單位建筑面積成本費(fèi)用乘以轉(zhuǎn)讓面積確認(rèn)。
清算時單位建筑面積成本費(fèi)用=本次清算扣除項目總金額÷清算的總已售面積
上述公式中，“本次清算扣除項目總金額”不包括納稅人進(jìn)行清算時扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
（四）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金在本次申報繳納土地增值稅時予以扣除。
（五）清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，按照上述方式計算的增值率未超過20%的普通住宅，免征土地增值稅；增值率超過20%的，應(yīng)征收土地增值稅。
（六）納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對于買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)銷售合同有約定付款日期的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為合同簽訂的付款日期的當(dāng)天；對于采取預(yù)收款方式的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
（七）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅計算方式應(yīng)與項目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的項目再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按清算時核定征收率計征稅款。第四十七條 清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
納稅人在清算審核期間轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，扣除項目金額以本次清算確認(rèn)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以轉(zhuǎn)讓面積計算。具體計算公式按本規(guī)程第四十六條第三款規(guī)定執(zhí)行。
納稅人應(yīng)按照上述方法計算清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)對應(yīng)的稅款，與本次清算稅款合并后，一并申報繳納。
第八章 稅收優(yōu)惠管理
第四十八條 土地增值稅政策中普通住宅依照北京市公布的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)。納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按單套房屋銷售時同級別土地上適用的普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核確認(rèn)。
納稅人須在《清算報告》或《鑒證報告》中提供普通住宅的判定情況由稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)。清算單位中建造的普通住宅，應(yīng)單獨(dú)計算增值額、增值率。
第四十九條 納稅人按照本規(guī)程規(guī)定辦理清算申報時，其自行申報的普通住宅部分增值率未超過20%的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將減免稅事項一并審核，并在審核意見書中注明。
第九章 監(jiān)督管理
第五十條 北京市地方稅務(wù)局對全市土地增值稅清算工作實(shí)行統(tǒng)籌監(jiān)督管理。第五十一條 全市凡符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目和已清算完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)經(jīng)市局篩選、確定后，移交稽查部門作為稽查工作案源，相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)配合完成清算移交的相關(guān)工作。
第五十二條 按照本地區(qū)工作的實(shí)際情況，稽查部門可對已清算項目進(jìn)行抽查、檢查。在清算中有下列情況之一的，可作為重點(diǎn)檢查案源：
（一）納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的；
（二）納稅人辦理清算時，發(fā)生《鑒證報告》《清算報告》內(nèi)容不規(guī)范，退回重報仍不規(guī)范且拒不重報的；
（三）納稅人辦理清算后，根據(jù)《鑒證報告》《清算報告》發(fā)生退稅的；
（四）納稅人清算后，再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況異常的。
第五十三條 稽查部門在稽查工作中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目符合清算條件的，應(yīng)及時告知納稅人到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)，同時通知主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。
第五十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算申請后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。
第十章 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)管理
第五十五條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨(dú)立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實(shí)、合法的《鑒證報告》，并按照稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供鑒證工作底稿。
稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為需要就清算鑒證事項開展調(diào)查了解情況的，受托的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)積極配合。
稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)對其出具的《鑒證報告》承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第五十六條 納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算鑒證的，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照財政部、國家稅務(wù)總局、中國注冊稅務(wù)師協(xié)會相關(guān)文件規(guī)定開展鑒證、出具鑒證意見，涉及調(diào)整事項以及重大事項的，應(yīng)當(dāng)在鑒證報告中披露調(diào)整過程、調(diào)整結(jié)論及其他應(yīng)當(dāng)說明的重大事項。
第五十七條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的相關(guān)專業(yè)人員開展清算鑒證時，應(yīng)當(dāng)對納稅人取得票據(jù)的真實(shí)性進(jìn)行披露。稅務(wù)機(jī)關(guān)對土地增值稅清算鑒證報告中涉及的全部票據(jù)有檢查、抽查、復(fù)查的權(quán)利。
第五十八條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對鑒證情況出具《鑒證報告》。
第五十九條 對稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報告》，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核退回后，再報送仍未達(dá)到稅務(wù)機(jī)關(guān)要求且拒不修改的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可向上級機(jī)關(guān)反映相關(guān)情況。
第十一章 附則 第六十條 本規(guī)程所涉及各文書和表格均列舉在附件中。
第六十一條 各區(qū)（分）局可根據(jù)本規(guī)程制定本單位土地增值稅清算管理辦法，并報北京市地方稅務(wù)局備案。
第六十二條 本規(guī)程未盡事項，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則及財政部、國家稅務(wù)總局、北京市地方稅務(wù)局相關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。
第六十三條 本規(guī)程由北京市地方稅務(wù)局解釋。
第六十四條 本規(guī)程自2016年7月1日起生效。《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》(京地稅地〔2008〕92號)同時廢止。本規(guī)程生效前已收到稅務(wù)機(jī)關(guān)清算受理通知書或稽查部門稅務(wù)檢查通知書的土地增值稅清算項目，仍按京地稅地〔2008〕92號文件處理。
關(guān)于《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》的政策解讀
一、本公告出臺的背景是什么？
為進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，提高清算質(zhì)量和效率，我市根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)及有關(guān)文件規(guī)定,對《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<北京市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》（京地稅地〔2008〕92號）文件進(jìn)行了修訂。
二、規(guī)程較原辦法進(jìn)行了哪些調(diào)整？
規(guī)程將原辦法八章調(diào)整為十一章，新增了“項目管理”、“核定征收”、“稅收優(yōu)惠管理”、“清算審核期間及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理”、“監(jiān)督管理”等內(nèi)容，修改完善了“總則”、“清算程序”、“清算申報與受理”、“清算審核管理的變化”、“清算審核內(nèi)容”、“稅務(wù)中介結(jié)構(gòu)管理”等內(nèi)容，刪除了“清算處罰”等內(nèi)容。增加了營改增后土地增值稅收入及扣除項目的相關(guān)規(guī)定，明確了計稅依據(jù)。
三、本公告何時開始執(zhí)行？
本公告自2016年7月1日起執(zhí)行?！侗本┦械胤蕉悇?wù)局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》(京地稅地〔2008〕92號)同時廢止。
第三篇：2013土地增值稅清算政策—北京市
目錄：
京地稅地[2003]73號---北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知.............................1 京地稅地[2006]456號 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知.........................2 京地稅地[2006]509號---北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知...................................2 京地稅[2007]138號---北京市地方稅務(wù)局關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知 3 2009-9-27 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知................................4 京地稅[2010]2號---北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算問題的公告...........................................................5 京地稅[2013]8號---《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告》...........................................7
京地稅地[2003]73號---北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知 各區(qū)、縣地方稅務(wù)局、各分局：
為了進(jìn)一步規(guī)范、完善我市土地增值稅的征收管理工作，提高政策執(zhí)行管理水平，針對目前土地增值稅清稅和征管工作中反映出的一些問題，經(jīng)研究并請示國家稅務(wù)總局同意，現(xiàn)就有關(guān)問題規(guī)定如下，請依照執(zhí)行。
一、關(guān)于確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入問題。
對于采取分期取得預(yù)銷售收入的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在辦理土地增值稅清稅時尚未取得全部實(shí)際收入的，一律按簽定的《商品房購銷合同》中記載的金額，確定土地增值稅計稅收入。
二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拖欠的工程款是否計入扣除項目的問題。
對預(yù)銷售面積達(dá)到總建筑面積95％以上，尚有一些工程尾款未付清，可以辦理土地增值稅竣工清算手續(xù)的項目，采取按土地增值稅政策規(guī)定的允許扣除項目實(shí)際應(yīng)發(fā)生的成本和費(fèi)用為準(zhǔn)作為扣除項目依據(jù)，即簽定的施工預(yù)算合同中規(guī)定的金額為扣除項目金額，超過付款期的利息或罰款等支出不允許做為扣除金額進(jìn)行扣除。
三、關(guān)于成片開發(fā)分期清稅，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)如何分?jǐn)偟膯栴}。
對于小區(qū)成片開發(fā)、分期立項、分期辦理清稅手續(xù)的項目，開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，按所占竣工清稅項目面積比例分配計算確定基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的金額進(jìn)行扣除。
四、關(guān)于公共配套設(shè)施費(fèi)扣除范圍如何界定的問題。
對于小區(qū)內(nèi)建設(shè)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，凡是在銷售開發(fā)成本中未進(jìn)行分?jǐn)偟馁M(fèi)用，以計劃管理部門立項批復(fù)中明確不作為獨(dú)立經(jīng)營管理，需無償提供給政府部門使用的配套項目，確定分?jǐn)偪鄢椖拷痤~。
五、關(guān)于對有些房地產(chǎn)項目以租賃形式取得收入，是否作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的收入問題。
根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法有關(guān)規(guī)定，房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。出租房地產(chǎn)雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，根據(jù)土地增值稅政策規(guī)定，不屬于土地增值稅征稅范圍。
六、關(guān)于定期免稅項目恢復(fù)征稅時間劃分確定問題。
對于定期免稅項目，以簽訂《商品房購銷合同》的時間為征、免土地增值稅的時點(diǎn)，即在2001年1月1日以前簽訂《商品房購銷合同》的，無論何時取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，均可繼續(xù)享受免征土地增值稅政策，否則一律恢復(fù)征收土地增值稅。
七、關(guān)于普標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅面積的界定問題。
（一）關(guān)于計劃審批總面積與提供的施工圖紙總面積不符的，如何確定總面積的問題。
在界定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項目時，按規(guī)劃部門審批的規(guī)劃許可證或使用的施工圖紙總面積為依據(jù)。
（二）關(guān)于界定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時，地下設(shè)施的面積是否可以扣除問題。
對于地下室和地下車庫等地下設(shè)施，凡能出具人防證明或單獨(dú)出售的，在界定是否屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時不計入總面積。
八、關(guān)于預(yù)征率下調(diào)后政策銜接的問題。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凡在2003年1月1日以后發(fā)生預(yù)繳土地增值稅稅款的行為，一律按照新政策1％的預(yù)征率預(yù)繳稅款，包括檢查發(fā)現(xiàn)以前應(yīng)該預(yù)繳稅款的項目。
二○○三年二月九日
京地稅地[2006]456號 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知
各區(qū)、縣地方稅務(wù)局、各分局：
根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件精神，為進(jìn)一步提高工作效率，方便納稅人在契稅“一窗式”辦理繳納土地增值稅，現(xiàn)就個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅時扣除項目金額確認(rèn)的有關(guān)問題明確如下，請依照執(zhí)行。
一、凡能夠提供購房發(fā)票的，扣除項目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：
（一）取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額；
（二）按發(fā)票所載金額從購買起至轉(zhuǎn)讓止每年加計5%的金額；
（三）按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金；
（四）取得房地產(chǎn)時所繳納的契稅。
二、凡不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：
（一）取得國有土地使用權(quán)時所支付的金額證明；
（二）中介機(jī)構(gòu)評定的房屋及建筑物價格（不包括土地評估價值），需經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對評定的房屋及建筑物價格進(jìn)行確認(rèn)；
（三）按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價格評估費(fèi)用。
三、對既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率計征土地增值稅。
四、本通知自2006年12月1日起執(zhí)行。
二ОО六年十一月十日
京地稅地[2006]509號---北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知各區(qū)、縣地方稅務(wù)局、各分局：
根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）及相關(guān)文件精神，結(jié)合本市土地增值稅的征管情況，現(xiàn)對征收土地增值稅涉及有關(guān)問題通知如下，請依照執(zhí)行。
一、對本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目全部竣工土地增值稅清算前預(yù)（銷）售商品房取得的收入，除政府批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用房和限價房外，自2007年1月1日開始，一律按預(yù)（銷）售收入的1%預(yù)征土地增值稅。
二、對未按規(guī)定期限預(yù)繳土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，依法應(yīng)于繳納稅款期限屆滿之日的次日起，按日加收應(yīng)預(yù)繳未預(yù)繳稅款萬分之五的滯納金。
三、為了進(jìn)一步方便預(yù)繳土地增值稅的納稅人辦理預(yù)繳申報手續(xù)，有效提高土地增值稅預(yù)繳申報效率，自2007年1月1日起，對本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在按預(yù)售收入預(yù)繳土地增值稅的納稅申報時，啟用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳納稅申報表》。
附件：土地增值稅預(yù)繳納稅申報表
二ОО六年十二月十九日
京財稅[2006]790號---北京市財政局 北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財政部國家稅務(wù)總局/《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》
各區(qū)縣財政局、地方稅務(wù)局、市地方稅務(wù)局直屬分局：
現(xiàn)將財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并補(bǔ)充如下請一并執(zhí)行。
一、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額問題
對納稅人不能夠提供購房發(fā)票證明的，以實(shí)際取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一交納的有關(guān)稅費(fèi)及房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格，作為扣除項目的金額，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)需對評定的房屋及建筑物價格進(jìn)行確認(rèn)。
二、對已辦理過竣工清算稅款的項目再出售時的納稅問題
對于土地增值稅清稅面積在竣工清算時未達(dá)到可銷售總建筑面積100%的項目，無論以后是否銷售，應(yīng)需按季進(jìn)行納稅申報。
對于扣除開發(fā)成本項目的金額確認(rèn)，以清算稅款時確定的允許扣除開發(fā)成本項目總金額，占清稅總面積的比例，直接乘以本季申報時的銷售面積，具體公式為：
扣除項目金額=（清算時允許扣除項目總金額/清稅總面積）*本季銷售面積
二○○六年四月三十日
京地稅[2007]138號---北京市地方稅務(wù)局關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知
各區(qū)、縣地方稅務(wù)局、各分局：
為進(jìn)一步做好我市土地增值稅的清算管理工作，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）文件精神，現(xiàn)將商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題通知如下，請依照執(zhí)行。
一、本通知適用于對商品住宅項目清算土地增值稅時扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本中“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用（以下簡稱四項成本）”的金額標(biāo)準(zhǔn)核定。
二、土地增值稅清算項目的四項成本應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除，但發(fā)現(xiàn)有下列情況之一的，應(yīng)按本通知規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)核定扣除：
（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；
（二）提供的開發(fā)成本資料不實(shí)的；
（三）發(fā)現(xiàn)《鑒證報告》內(nèi)容有問題的；
（四）虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的；
（五）清算項目的四項成本扣除額明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的商品住宅單位面積建安造價扣除金額標(biāo)準(zhǔn)，又無正當(dāng)理由的。
三、高層商品住宅（7層以上）單位面積建安造價允許扣除金額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2263元；多層商品住宅（7層及以下）單位面積建安造價允許扣除金額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1560元。
四、對于不同竣工年代的商品住宅項目，可以按照《分類房產(chǎn)單位面積建安造價修正系數(shù)表》進(jìn)行相應(yīng)系數(shù)修正。
五、核定四項成本應(yīng)先將清稅項目的高層與多層房屋分別對照適用的核定建安造價金額，確定四項成本的扣除金額。具體計算公式為：
核定扣除的四項成本=建安造價×清算建筑面積×修正系數(shù)
六、本通知中單位面積建安造價金額和修正系數(shù)參照北京市建設(shè)工程造價管理部門的定額標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合專家經(jīng)驗(yàn)和市場狀況制訂，由北京市地方稅務(wù)局根據(jù)情況不定期進(jìn)行調(diào)整。
附件：分類房產(chǎn)單位面積建安造價修正系數(shù)表
二ОО七年四月十一日
2009-9-27 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知 各區(qū)、縣地方稅務(wù)局、各分局:
為進(jìn)一步做好我市土地增值稅的清算管理工作，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）文件精神，現(xiàn)將土地增值稅核定扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題通知如下，請依照執(zhí)行。
一、本通知適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目清算土地增值稅時扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本中“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用（以下簡稱四項成本）”的核定。
二、土地增值稅清算項目的四項成本應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除，但發(fā)現(xiàn)有下列情況之一的，應(yīng)按本通知規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)核定扣除：
（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；
（二）提供的開發(fā)成本資料不實(shí)的；
（三）發(fā)現(xiàn)《鑒證報告》內(nèi)容有問題的；
（四）虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的；
（五）清算項目的四項成本扣除額明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的分類房產(chǎn)單位面積四項成本扣除金額標(biāo)準(zhǔn)，又無正當(dāng)理由的。
三、核定的四項成本金額按照《分類房產(chǎn)單位面積四項成本核定表》確定。
四、核定四項成本應(yīng)按照房地產(chǎn)項目類型適用的核定標(biāo)準(zhǔn)，分別確定四項成本的扣除金額。具體計算公式為：
核定的四項成本=不同類型對應(yīng)年代的核定單位成本×清算建筑面積
五、本通知中不同年代的核定單位成本參照北京市建設(shè)工程造價管理部門的定額標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合專家經(jīng)驗(yàn)和市場狀況制訂。北京市地方稅務(wù)局將根據(jù)情況不定期進(jìn)行調(diào)整。未調(diào)整期間，2008年以后竣工的開發(fā)項目暫按2008年標(biāo)準(zhǔn)核定。
六、本通知自發(fā)布之日起執(zhí)行。本通知發(fā)布前主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的土地增值稅清算項目仍按照《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》（京地稅地〔2007〕138號）的規(guī)定執(zhí)行。本通知發(fā)布前主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未受理的土地增值稅清算項目按照本通知的規(guī)定執(zhí)行。
附件：分類房產(chǎn)單位面積四項成本核定表
二○○九年九月十六日
京地稅地[2007]325號
北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算管理若干問題的通知 關(guān)于土地增值稅清算管理若干問題的通知 各區(qū)、縣地方稅務(wù)局、各分局：
為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，市局于近期制發(fā)了《北京市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（京地稅地〔2007〕134號，以下簡稱《清算管理辦法》），現(xiàn)就有關(guān)問題補(bǔ)充明確如下，請依照執(zhí)行。
一、凡《清算管理辦法》施行前已受理的清算項目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可不再要求納稅人重新辦理清算申請手續(xù)。
二、對于申請清算時尚有可銷售面積的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在清算期間和清算完成后，納稅人仍需在每季度終了后15日內(nèi)辦理納稅申報手續(xù)（含零申報）。在清算期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額，應(yīng)按照清算時納稅人申報的單位建筑面積成本費(fèi)用計算扣除，待清算完成后一并調(diào)整。三、一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中包括不同商品房類型的，應(yīng)將整體項目作為清算對象。如需在普通住宅與其他商品房、清稅面積與未清稅面積之間分?jǐn)偝杀镜模瓌t上應(yīng)按建筑面積計算分?jǐn)偂?/p>
四、對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，在開發(fā)過程中分期建設(shè)、分期取得施工許可證和銷售許可證的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)實(shí)際情況要求納稅人分期進(jìn)行清算。
五、納稅人在項目完成清算后繼續(xù)支付并取得合法有效憑證的成本和費(fèi)用，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)實(shí)際情況重新調(diào)整扣除項目金額，但原則上應(yīng)在項目全部銷售完畢時進(jìn)行調(diào)整。
六、評估部門和稽查部門在評估稽查工作中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目符合清算條件，應(yīng)及時告知納稅人到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)，同時通知企業(yè)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。
七、各局應(yīng)加強(qiáng)對土地增值稅預(yù)征的監(jiān)督管理，通過與營業(yè)稅稅款入庫數(shù)據(jù)比對等方式監(jiān)控稅源，對未按規(guī)定預(yù)繳稅款的行為應(yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定加收滯納金。
八、根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）文件精神，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時，既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供取得土地使用權(quán)支付的金額憑證和房屋及建筑物價格評估報告的，對于《條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂〈無原值房產(chǎn)計稅價值核定辦法〉的通知》（京地稅地〔2006〕109號）核定，據(jù)以計征土地增值稅。具體核定公式為：核定扣除項目金額=房產(chǎn)重置成本×成新率×區(qū)位調(diào)整系數(shù)×建筑面積。
二ОО七年八月十五日
京地稅[2010]2號---北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算問題的公告
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）的規(guī)定，現(xiàn)對土地增值稅清算有關(guān)問題公告如下：
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的具有土地閑置費(fèi)性質(zhì)的支出，均不得扣除。
二、納稅人轉(zhuǎn)讓舊房按照發(fā)票所載金額計算扣除項目時分次取得購房發(fā)票的，可按取得首張發(fā)票所載時間作為購買。
三、符合財政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于對一九九四年一月一日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知》（財法字〔1995〕7號）第二條和《關(guān)于土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知》（財稅字〔1999〕293號）免稅規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)按照土地增值稅清算的有關(guān)規(guī)定辦理清算手續(xù)，并區(qū)分下列情況：
（一）稅務(wù)機(jī)關(guān)已向企業(yè)開具《定期免稅證明》的，應(yīng)在《土地增值稅鑒證報告》中說明并附送《定期免稅證明》，可僅就項目應(yīng)征稅款部分計算增值額。
（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)未向企業(yè)開具《定期免稅證明》的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在《土地增值稅鑒證報告》中應(yīng)將定期免稅情況和征稅情況分別說明，同時需提供房地產(chǎn)項目立項批準(zhǔn)文件、1994年1月1日前投入資金進(jìn)行開發(fā)的有關(guān)證明、2000年12月31日前銷售的合同明細(xì)等資料，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對定期免稅的資料進(jìn)行審核確認(rèn)。
本公告自2010年9月1日起施行。
京地稅[2013]5號---北京市地方稅務(wù)局北京市財政局關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅納稅地點(diǎn)的公告
為加強(qiáng)我市土地增值稅征收管理，方便納稅人申報繳納稅款，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將調(diào)整我市土地增值稅納稅地點(diǎn)有關(guān)問題公告如下：
一、自本公告施行之日起，凡轉(zhuǎn)讓我市行政區(qū)劃范圍內(nèi)房地產(chǎn)的納稅人，應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理申報納稅手續(xù)。
二、為保證政策平穩(wěn)過渡，轉(zhuǎn)讓新建商品房的納稅人以發(fā)展改革部門立項批復(fù)時間作為劃分時點(diǎn)，即本公告施行前已經(jīng)發(fā)展改革部門批準(zhǔn)立項的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人仍向企業(yè)核算地的主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理申報納稅手續(xù)。
本公告自2013年7月1日起施行?！侗本┦械胤蕉悇?wù)局 北京市財政局轉(zhuǎn)發(fā)北京市人民政府關(guān)于同意調(diào)整本市國內(nèi)單位土地增值稅納稅地點(diǎn)有關(guān)問題的批復(fù)的通知》（京地稅二〔1999〕324號）同時廢止。
特此公告。
附件：關(guān)于《北京市地方稅務(wù)局 北京市財政局關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅納稅地點(diǎn)的公告》的政策解讀
北京市地方稅務(wù)局
北京市財政局 2013年5月27日
附件
關(guān)于《北京市地方稅務(wù)局 北京市財政局關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅納稅地點(diǎn)的公告》的政策解讀
為加強(qiáng)我市土地增值稅征收管理，方便納稅人申報繳納稅款，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定，北京市地方稅務(wù)局、北京市財政局印發(fā)了《北京市地方稅務(wù)局 北京市財政局關(guān)于改變我市土地增值稅納稅地點(diǎn)的公告》（2013年第5號，以下簡稱《公告》），現(xiàn)解讀如下：
一、為何要調(diào)整我市土地增值稅納稅地點(diǎn)？
答：我市在土地增值稅開征初期，為方便納稅人辦理土地增值稅繳稅手續(xù)，規(guī)定納稅人應(yīng)向企業(yè)核算地或行政事業(yè)單位、社會團(tuán)體稅務(wù)注冊登記地的主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨地區(qū)經(jīng)營行為逐漸增多，納稅人繳納的營業(yè)稅、契稅須在房地產(chǎn)所在地申報納稅，而土地增值稅須在企業(yè)核算地申報納稅，不便于納稅人申報繳納稅款，調(diào)整納稅地點(diǎn)的呼聲較高。
同時，由于目前從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)多是因經(jīng)營特定房地產(chǎn)開發(fā)項目而成立的項目公司，經(jīng)營行為地域性強(qiáng)，納稅人經(jīng)營地點(diǎn)與申報納稅地點(diǎn)的分離不利于稅務(wù)部門加強(qiáng)對土地增值稅的屬地稅源管理以及納稅人申報納稅。
因此，為進(jìn)一步落實(shí)國務(wù)院對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)土地增值稅屬地稅源管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定調(diào)整我市土地增值稅納稅地點(diǎn)，由現(xiàn)行的納稅人向企業(yè)核算地或行政事業(yè)單位、社會團(tuán)體稅務(wù)注冊登記地的主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅調(diào)整為納稅人向房地產(chǎn)所在地的主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理申報納稅手續(xù)。
二、調(diào)整納稅地點(diǎn)的具體規(guī)定是怎樣的？
答：自公告施行之日起，凡轉(zhuǎn)讓我市行政區(qū)劃范圍內(nèi)房地產(chǎn)的納稅人，應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理申報納稅手續(xù)。
為保證政策平穩(wěn)過渡，轉(zhuǎn)讓新建商品房的納稅人以發(fā)展改革部門立項批復(fù)時間作為劃分時點(diǎn)，即本公告施行前已經(jīng)發(fā)展改革部門批準(zhǔn)立項的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人仍向企業(yè)核算地的主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理申報納稅手續(xù)。
此外，納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、存量房等，均應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理申報納稅手續(xù)。
京地稅[2013]8號---《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告》
為加強(qiáng)我市土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關(guān)文件規(guī)定，現(xiàn)就明確土地增值稅有關(guān)問題公告如下：
一、納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按單套房屋銷售時同級別土地上的普通住房標(biāo)準(zhǔn)對普通住宅進(jìn)行審核確認(rèn)。本公告施行前，納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目的清算鑒證報告已經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)受理的，土地增值稅普通住宅的審核確認(rèn)仍按原政策執(zhí)行。
二、納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，開發(fā)項目中包含多種類型房屋的，應(yīng)按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第一條、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第一條的規(guī)定，區(qū)分為普通住宅和其他商品房兩類分別計算增值額。
三、個人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時，對既不能提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發(fā)票證明的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓存量房交易價格全額5%的征收率計征土地增值稅。對個人轉(zhuǎn)讓存量住房的，按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）第三條規(guī)定，暫免征收土地增值稅。原《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》（京地稅地〔2006〕456號）第三條同時廢止。
本公告自2013年10月1日起施行。特此公告。
附件：關(guān)于《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告》的政策解讀
北京市地方稅務(wù)局 2013年8月26日 附件
關(guān)于《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告》的政策解讀
為加強(qiáng)我市土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關(guān)文件規(guī)定，北京市地方稅務(wù)局印發(fā)了《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告》（2013年第8號），現(xiàn)解讀如下：
一、公告施行后，我市土地增值稅政策中普通住宅如何確認(rèn)？
答：納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按單套房屋銷售時同級別土地上的普通住房標(biāo)準(zhǔn)對普通住宅進(jìn)行審核確認(rèn)。
二、土地增值稅普通住宅審核確認(rèn)工作的政策銜接是如何規(guī)定的？
答：公告施行前，納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目的清算鑒證報告已經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)受理的，土地增值稅普通住宅的審核確認(rèn)仍按原政策執(zhí)行。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅清算時，開發(fā)項目中包含多種類型房屋的，應(yīng)如何計稅？ 答：納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，開發(fā)項目中包含多種類型房屋的，按照財政部、國家稅務(wù)總局有關(guān)文件規(guī)定，應(yīng)區(qū)分為普通住宅和其他商品房兩類分別計算增值額。
四、個人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時，對既不能提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發(fā)票證明的，應(yīng)如何計稅？
答：近年來，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，我市對個人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅的核定征收率已滯后于房地產(chǎn)市場發(fā)展的實(shí)際情況，為解決此問題，同時根據(jù)國家稅務(wù)總局有關(guān)文件規(guī)定，此次我市對個人轉(zhuǎn)讓存量房核定征收土地增值稅的核定征收率進(jìn)行了調(diào)整。
公告規(guī)定 “個人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時，對既不能提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發(fā)票證明的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓存量房交易價格全額5%的征收率計征土地增值稅”。凡存量房交易的納稅人自公告施行之日起辦理存量房買賣合同（網(wǎng)上）簽約的，按本規(guī)定執(zhí)行。
對個人轉(zhuǎn)讓存量住房的，仍按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）第三條規(guī)定，暫免征收土地增值稅。公告規(guī)定，自公告施行之日起，《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》（京地稅地〔2006〕456號）中第三條“對既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率計征土地增值稅”的規(guī)定廢止。
第四篇：2016年《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》
關(guān)于發(fā)布《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》的公告
北京市地方稅務(wù)局公告2016年第7號
為加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）等有關(guān)規(guī)定，北京市地方稅務(wù)局制定了《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》，現(xiàn)予以發(fā)布。
本公告自2016年7月1日起執(zhí)行。《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》（京地稅地〔2008〕92號）同時廢止。
特此公告。
附件：
1.土地增值稅清算申請表
2.土地增值稅清算通知書
3.土地增值稅清算報告
4.土地增值稅清算鑒證報告
5.土地增值稅清算材料要求及清單
6.土地增值稅清算受理通知書
7.土地增值稅清算補(bǔ)充材料及情況通知書
8.土地增值稅清算審核意見書
9.土地增值稅四項成本核定通知書
10.土地增值稅核定征收通知書
北京市地方稅務(wù)局 2016年5月26日
北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程
第一章 總則
第一條 為加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）及有關(guān)文件規(guī)定，制定本規(guī)程。
第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。
第三條 本規(guī)程所稱土地增值稅清算（以下簡稱清算），是指納稅人依照稅收法律、法規(guī)的規(guī)定，計算符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并按照規(guī)定的程序和時限，向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理清算手續(xù)，結(jié)清稅款的行為。
第四條 納稅人是清算的主體，對清算申報的真實(shí)性、合法性、準(zhǔn)確性、完整性負(fù)責(zé)。
第五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)清算的受理和審核。
第二章 項目管理
第六條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行日常管理和清算（以下簡稱清算單位）。
對于分期開發(fā)的項目，可以結(jié)合項目實(shí)際情況及相關(guān)材料進(jìn)行判定，以確定的分期建設(shè)項目作為清算單位。
第七條 納稅人應(yīng)自取得立項批準(zhǔn)文件之日起30日內(nèi)，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅項目登記手續(xù)。土地增值稅項目登記及管理按照北京市地方稅務(wù)局有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。
第八條 納稅人應(yīng)按照房地產(chǎn)項目管理的要求和清算管理規(guī)定，自取得相關(guān)主管部門批復(fù)手續(xù)后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供立項批復(fù)、土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案表、預(yù)（銷）售許可證等材料。
第九條 屬于保障房項目的，納稅人需提供政府主管部門制發(fā)的相關(guān)文件。
第十條 納稅人應(yīng)按照財務(wù)會計制度的要求進(jìn)行財務(wù)會計核算工作，準(zhǔn)確歸集房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入、成本、費(fèi)用。
第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理應(yīng)保持連續(xù)性，不得因房地產(chǎn)項目的土地增值稅納稅人、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)管理人員發(fā)生變化而中斷、中止。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)做好項目跟蹤管理工作。
第三章 清算申報與受理
第十二條 符合下列情況之一的，納稅人應(yīng)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：
（一）全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目。
（四）納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
第十三條 符合下列情況之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
（一）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已竣工，且已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積（含視同銷售
房地產(chǎn)）占項目全部可轉(zhuǎn)讓建筑面積在85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用1年以上的。
（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的。
第十四條 本規(guī)程第十三條所稱竣工，是指除土地開發(fā)外，納稅人建造、開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，符合下列條件之一：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目已開始投入使用。開發(fā)項目無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理竣工（完工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)納稅人開始辦理開發(fā)項目交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時，為開發(fā)項目開始投入使用。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
第十五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對清算項目實(shí)行分類管理：
（一）符合本規(guī)程第十二條情形的，納稅人應(yīng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清算申請，并據(jù)實(shí)填寫《土地增值稅清算申請表》（見附件1），辦理清算手續(xù)。
（二）符合本規(guī)程第十三條情形的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算。確定需要進(jìn)行清算的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算通知書》（見附件2）送達(dá)納稅人。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，辦理清算手續(xù)。
第十六條 納稅人應(yīng)以滿足應(yīng)清算條件之日起90日內(nèi)或者接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知書之日起90日內(nèi)的任意一天，確認(rèn)為清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間（以下簡稱清算截止日），并將清算截止日明確告知主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。
第十七條 納稅人進(jìn)行清算時，應(yīng)填報《土地增值稅清算報告》（以下簡稱清算報告，標(biāo)準(zhǔn)格式見附件3）。
納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算的，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)按《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的有關(guān)規(guī)定完成鑒證，并出具《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱鑒證報告，標(biāo)準(zhǔn)格式見附件4）。納稅人提交資料時，可以使用鑒證報告代替清算報告。
第十八條 納稅人在辦理清算申請手續(xù)時，應(yīng)按要求報送有關(guān)資料，并填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》（見附件5）：
（一）項目竣工清算報表，當(dāng)期財務(wù)會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項目成本表）等。
（二）國有土地使用權(quán)證書。
（三）取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。
（四）房地產(chǎn)項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單。
（五）能夠按房地產(chǎn)項目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。
（六）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。
（七）清算項目的工程竣工驗(yàn)收報告。
（八）清算項目的銷售許可證。
（九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等。
（十）《鑒證報告》或《清算報告》。
（十一）《土地增值稅納稅申報表
（二）》。
（十二）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他與清算有關(guān)的證明資料等。
第十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真核對納稅人提供的資料，嚴(yán)格按照《鑒證報告》《清算報告》的標(biāo)準(zhǔn)格式進(jìn)行審核。
納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（見附件6）轉(zhuǎn)入審核程序。納稅人提交的《鑒證報告》或《清算報告》內(nèi)容不規(guī)范、相關(guān)涉稅事項情況不清楚的，應(yīng)退回修改；資料不完整的，應(yīng)開具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料及情況通知書》（見附件7），通知納稅人 補(bǔ)全清算資料。
納稅人在限期內(nèi)補(bǔ)全資料的，予以受理；逾期未能補(bǔ)齊資料，經(jīng)納稅人提供確因不可抗力客觀原因造成資料難以補(bǔ)齊的書面說明及相關(guān)證明材料，可以受理；不能補(bǔ)齊資料且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可進(jìn)行核定征收或移交稅務(wù)稽查部門處理。
納稅人清算申請不符合受理條件的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)將不予受理的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。
第四章 清算審核管理
第二十條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核以案頭審核為主，必要時進(jìn)行實(shí)地審核。
案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核納稅人申報情況 的一致性、數(shù)據(jù)計算準(zhǔn)確性等。
實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。
第二十一條 清算審核實(shí)行主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、區(qū)（分）局兩級審核管理制度。
各區(qū)（分）局可成立清算審核領(lǐng)導(dǎo)小組和審核小組，開展清算審核工作
第二十二條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核中發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)、未采信或部分未采信《鑒證報告》《清算報告》的，應(yīng)填寫《土地增值稅清算補(bǔ)充材料及情況通知書》要求納稅人限期進(jìn)行說明。待納稅人說明情況、重新補(bǔ)充證明資料后繼續(xù)審核。
第二十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在清算受理之日起90日內(nèi)完成審核出具意見，審核時限不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求說明情況、補(bǔ)充資料的時間。
第二十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)完成審核后，應(yīng)向納稅人出具《土地增值稅清算審核意見書》（見附件8）。
第二十五條 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。
第二十六條 經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，需辦理土地增值稅退稅的，依照北京市地方稅務(wù)局相關(guān)文件規(guī)定的程序辦理。
第二十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算存檔工作，并按照北京市地方稅務(wù)局、北京市檔案局有關(guān)文件規(guī)定，在清算工作中形成的資料應(yīng)與原保存的該項目稅務(wù)資料合并立卷存檔。對于成片開發(fā)分期清算土地增值稅的項目，應(yīng)在該項目土地增值稅清算工作全部辦理完畢后再進(jìn)行歸檔。
第二十八條 稅務(wù)機(jī)關(guān)可聘請稅務(wù)、會計、工程造價、房地產(chǎn)估價等中介機(jī)構(gòu)提供清算相關(guān)咨詢、評估等服務(wù)。
第五章 清算審核內(nèi)容
第二十九條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)納稅人報送的清算資料，結(jié)合發(fā)票、普通住宅明細(xì)表和其他類型房地產(chǎn)明細(xì)表、商品房預(yù)售（銷售）許可證、測繪成果資料，核實(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。具體確認(rèn)方式如下：
（一）土地增值稅清算時，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。
銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。
（二）納稅人將房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
1.納稅人按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
2.由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
（三）對于納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格明顯偏低的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書面說明。若成交價格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)參照本條第二款規(guī)定的方法或房地產(chǎn)評估價值確定。
（四）納稅人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
第三十條 土地增值稅清算扣除項目包括：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。
第三十一條 扣除項目金額的計算分?jǐn)偅?/p>
（一）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用：
1.占地面積法：即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計算分?jǐn)偅?/p>
2.建筑面積法：即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計算分?jǐn)偅?/p>
3.直接成本法：即按照受益對象或清算單位直接歸集成本費(fèi)用；
4.稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法。
（二）屬于多個清算單位共同發(fā)生的扣除項目金額，原則上按建筑面積法分?jǐn)?，如無法按建筑面積法分?jǐn)偅瑧?yīng)按占地面積法分?jǐn)偦蚨悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法分?jǐn)偂?/p>
（三）同一清算單位發(fā)生的扣除項目金額，原則上應(yīng)按建筑面積法分?jǐn)偂τ诩{稅人能
夠提供相關(guān)證明材料，單獨(dú)簽訂合同并獨(dú)立結(jié)算的成本，可按直接成本法歸集。
（四）同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權(quán)證或規(guī)劃資料及其他材料證明該類型房地產(chǎn)屬于獨(dú)立占地的，取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)可按占地面積法計算分?jǐn)偂?/p>
（五）同一清算單位中部分轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或在建工程，其共同受益的項目成本，無法按照建筑面積法分?jǐn)傆嬎愕?，可按照占地面積法或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
第三十二條 在土地增值稅清算中，扣除項目金額應(yīng)當(dāng)符合下列要求：
（一）經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生的，且是合法、相關(guān)的。
（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用，必須實(shí)際發(fā)生并取得合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。本規(guī)程所稱合法有效憑證，一般是指：
1.支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以開具的發(fā)票為合法有效憑證。
2.支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證。
3.支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。屬于境內(nèi)代扣代繳稅款的，按稅務(wù)機(jī)關(guān)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
4.財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。
（三）納稅人的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
（四）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。
（五）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
（六）納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目的，各分期項目清算方式與扣除項目金額計算分?jǐn)偡椒☉?yīng)當(dāng)保持一致。
（七）納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費(fèi)、罰息以及與該類款項相關(guān)的稅金和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費(fèi)等罰沒性質(zhì)款項，不允許扣除。
第三十三條 除本規(guī)程第三十二條規(guī)定的原則外，扣除項目金額應(yīng)符合下列規(guī)定：
（一）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”準(zhǔn)予
扣除。對納稅人因容積率調(diào)整等原因補(bǔ)繳的土地出讓金及契稅，準(zhǔn)予扣除。
（二）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：
1.納 稅人用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。納稅人支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給納稅人的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
2.納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
（三）納稅人委托其他單位進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪的，提供服務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律、法規(guī)的要求。
（四）建筑安裝工程費(fèi)：
1.納稅人采用自營方式自行施工建設(shè)的，應(yīng)準(zhǔn)確核算施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺班使用費(fèi)等。
2.納稅人在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保證金，在清算截止日已取得建筑安裝施工企業(yè)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未取得發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。
3.納稅人應(yīng)確保所取得相關(guān)發(fā)票的真實(shí)性和所載金額的準(zhǔn)確性，以及所提供建筑安裝工程費(fèi)與其施工方登記的建安項目開票信息保持一致。
（五）納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的合理的裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
1.納稅人銷售已裝修房屋，應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)買賣合同》或補(bǔ)充合同中明確約定。沒有明確約定的，其裝修費(fèi)用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
上述裝修費(fèi)用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出。
2.納稅人銷售已裝修的房屋時，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計入開發(fā)成本予以扣除。
3.納稅人在清算單位以外單獨(dú)建造樣板房的，其建造費(fèi)用、裝修費(fèi)用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。納稅人在清算單位內(nèi)裝修的樣板房并作為開發(fā)產(chǎn)品對外轉(zhuǎn)讓的，且《房地產(chǎn)買賣合同》明確約定裝修價值體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓價款中的，其發(fā)生的合理的樣板房裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
（六）公共配套設(shè)施費(fèi)：
1.公共配套設(shè)施包括納稅人開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、人防等為公共事業(yè)建造，不可銷售的公共設(shè)施。
2.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。其中“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的”，可以按照以下原則之一確認(rèn)：
（1）政府相關(guān)文件中明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有；
（2）經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有；
（3）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，或相關(guān)公共配套設(shè)施移交給業(yè)主委員會。
3.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
（1）納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提供政府、公用事業(yè)單位書面接收文件。
（2）納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施應(yīng)由政府、公用事業(yè)單位接收，但因政府、公用事業(yè)單位原因不能接收或未能及時接收的，經(jīng)接收單位或者政府主管部門出具書面材料證明相關(guān)設(shè)施確屬公共配套設(shè)施，且說明不接收或未及時接收具體原因的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定后，其成本、費(fèi)用予以扣除。
4.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
5.納稅人預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)不得扣除。納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，在部分公共配套設(shè)施已建設(shè)、費(fèi)用已實(shí)際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項目可售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例計算清算項目可扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)，但不得超過已實(shí)際發(fā)生的金額。
6.納稅人未移交的公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，不予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。
（七）開發(fā)間接費(fèi)用：
1.開發(fā)間接費(fèi)用是納稅人直接組織、管理開發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。行政管理部門、財務(wù)部門或銷售部門等發(fā)生的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用或銷售費(fèi)用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用不得列入開發(fā)間接費(fèi)。
2.開發(fā)間接費(fèi)用與納稅人的期間費(fèi)用應(yīng)按照現(xiàn)行企業(yè)會計準(zhǔn)則或企業(yè)會計制度的規(guī)定分別核算。劃分不清、核算混亂的期間費(fèi)用，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。
（八）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。
第三十四條 對開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用（以下簡稱四項成本），按有效憑證金額據(jù)實(shí)扣除。對納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，應(yīng)按核定辦法扣除：
（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的。
（二）提供的開發(fā)成本資料不實(shí)的。
（三）發(fā)現(xiàn)清算資料中存在虛假、不準(zhǔn)確的涉稅信息，影響清算稅款計算結(jié)果的。
（四）清算項目中四項成本的每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當(dāng)理由的。
第三十五條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對四項成本核定扣除的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅四項成本核定通知書》（見附件9）。
第三十六條 稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)建設(shè)部門定期公布的建安指導(dǎo)價格，結(jié)合商品房用途、結(jié)構(gòu)等因素制定《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》，作為第四十三條所列四項開發(fā)成本核定的依據(jù)。《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》及核算方法，由北京市地方稅務(wù)局另行制定下發(fā)。
第三十七條 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：
（一）財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。
（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)
開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。
（三）納稅人既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除時不能同時適用本條
（一）（二）項所述兩種辦法。
（四）清算時已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除。
（五）納稅人據(jù)實(shí)列支利息支出的，應(yīng)當(dāng)提供貸款合同、利息結(jié)算單據(jù)或發(fā)票。
（六）納稅人向金融機(jī)構(gòu)支付的財務(wù)咨詢費(fèi)等非利息性質(zhì)的款項，不得作為利息支出扣除。
（七）納稅人向金融機(jī)構(gòu)借款，因逾期還款，金融機(jī)構(gòu)收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。
第三十八條 對于縣級及縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費(fèi)用，如果計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費(fèi)用是在房價之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算扣除項目金額時不允許扣除代收費(fèi)用。
第三十九條 稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核時，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否符合獨(dú)立交易原則。
第六章 核定征收
第四十條 稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算。
第四十一條 稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核中發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，可以實(shí)行核定征收。
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的。
（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。
（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
稅務(wù)機(jī)關(guān)在稽查工作中，認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目符合上述核定征收情形的，可以核定征收
土地增值稅。
第四十二條 稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收土地增值稅的，應(yīng)開具《土地增值稅核定征收通知書》（見附件10）送達(dá)納稅人。
第四十三條 核定征收的具體規(guī)定由北京市地方稅務(wù)局另行發(fā)文制定。
第四十四條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)核定征收項目的調(diào)查核實(shí)，嚴(yán)格控制核定征收的范圍。
第四十五條 核定征收率原則上不得低于5%.第七章 清算審核期間及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理
第四十六條 土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，納稅人清算后轉(zhuǎn)讓的（以下簡稱清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)），按以下規(guī)定辦理：
（一）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人應(yīng)在每季度終了后15日內(nèi)進(jìn)行納稅申報（含零申報）。
（二）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住宅和其他商品房分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
（三）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項目金額按清算時確認(rèn)的普通住宅、其他商品房單位建筑面積成本費(fèi)用乘以轉(zhuǎn)讓面積確認(rèn)。
清算時單位建筑面積成本費(fèi)用=本次清算扣除項目總金額÷清算的總已售面積
上述公式中，“本次清算扣除項目總金額”不包括納稅人進(jìn)行清算時扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
（四）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金在本次申報繳納土地增值稅時予以扣除。
（五）清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，按照上述方式計算的增值率未超過20%的普通住宅，免征土地增值稅；增值率超過20%的，應(yīng)征收土地增值稅。
（六）納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對于買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)銷售合同有約定付款日期的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為合同簽訂的付款日期的當(dāng)天；對于采取預(yù)收款方式的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
（七）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅計算方式應(yīng)與項目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的項目再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按清算時核定征收率計征稅款。
第四十七條 清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
納稅人在清算審核期間轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，扣除項目金額以本次清算確認(rèn)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以轉(zhuǎn)讓面積計算。具體計算公式按本規(guī)程第四十六條第三款規(guī)定執(zhí)行。
納稅人應(yīng)按照上述方法計算清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)對應(yīng)的稅款，與本次清算稅款合并后，一并申報繳納。
第八章 稅收優(yōu)惠管理
第四十八條 土地增值稅政策中普通住宅依照北京市公布的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)。
納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按單套房屋銷售時同級別土地上適用的普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核確認(rèn)。
納稅人須在《清算報告》或《鑒證報告》中提供普通住宅的判定情況由稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)。清算單位中建造的普通住宅，應(yīng)單獨(dú)計算增值額、增值率。
第四十九條 納稅人按照本規(guī)程規(guī)定辦理清算申報時，其自行申報的普通住宅部分增值率未超過20%的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將減免稅事項一并審核，并在審核意見書中注明。
第九章 監(jiān)督管理
第五十條 北京市地方稅務(wù)局對全市土地增值稅清算工作實(shí)行統(tǒng)籌監(jiān)督管理。
第五十一條 全市凡符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目和已清算完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)經(jīng)市局篩選、確定后，移交稽查部門作為稽查工作案源，相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)配合完成清算移交的相關(guān)工作。
第五十二條 按照本地區(qū)工作的實(shí)際情況，稽查部門可對已清算項目進(jìn)行抽查、檢查。在清算中有下列情況之一的，可作為重點(diǎn)檢查案源：
（一）納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的；
（二）納稅人辦理清算時，發(fā)生《鑒證報告》《清算報告》內(nèi)容不規(guī)范，退回重報仍不規(guī)范且拒不重報的；
（三）納稅人辦理清算后，根據(jù)《鑒證報告》《清算報告》發(fā)生退稅的；
（四）納稅人清算后，再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況異常的。
第五十三條 稽查部門在稽查工作中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目符合清算條件的，應(yīng)及時告知納稅人到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)，同時通知主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。
第五十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算申請后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。
第十章 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)管理
第五十五條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨(dú)立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情
況，出具真實(shí)、合法的《鑒證報告》，并按照稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供鑒證工作底稿。
稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為需要就清算鑒證事項開展調(diào)查了解情況的，受托的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)積極配合。
稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)對其出具的《鑒證報告》承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第五十六條 納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算鑒證的，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照財政部、國家稅務(wù)總局、中國注冊稅務(wù)師協(xié)會相關(guān)文件規(guī)定開展鑒證、出具鑒證意見，涉及調(diào)整事項以及重大事項的，應(yīng)當(dāng)在鑒證報告中披露調(diào)整過程、調(diào)整結(jié)論及其他應(yīng)當(dāng)說明的重大事項。
第五十七條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的相關(guān)專業(yè)人員開展清算鑒證時，應(yīng)當(dāng)對納稅人取得票據(jù)的真實(shí)性進(jìn)行披露。稅務(wù)機(jī)關(guān)對土地增值稅清算鑒證報告中涉及的全部票據(jù)有檢查、抽查、復(fù)查的權(quán)利。
第五十八條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對鑒證情況出具《鑒證報告》。
第五十九條 對稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報告》，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核退回后，再報送仍未達(dá)到稅務(wù)機(jī)關(guān)要求且拒不修改的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可向上級機(jī)關(guān)反映相關(guān)情況。
第十一章 附則
第六十條 本規(guī)程所涉及各文書和表格均列舉在附件中。
第六十一條 各區(qū)（分）局可根據(jù)本規(guī)程制定本單位土地增值稅清算管理辦法，并報北京市地方稅務(wù)局備案。
第六十二條 本規(guī)程未盡事項，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則及財政部、國家稅務(wù)總局、北京市地方稅務(wù)局相關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。
第六十三條 本規(guī)程由北京市地方稅務(wù)局解釋。
第六十四條 本規(guī)程自2016年7月1日起生效。
《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》（京地稅地〔2008〕92號）同時廢止。本規(guī)程生效前已收到稅務(wù)機(jī)關(guān)清算受理通知書或稽查部門稅務(wù)檢查通知書的土地增值稅清算項目，仍按京地稅地〔2008〕92 號文件處理。
第五篇：北京市財政局,北京市地方稅務(wù)局,中國人民銀行北京市分行,中國
【發(fā)布單位】北京市財政局，北京市地方稅務(wù)局，中國人民銀行北京市分行，中國工商銀行北京市分行
【發(fā)布文號】京財預(yù)[1996]1139號 【發(fā)布日期】1996-07-18 【生效日期】1996-07-18 【失效日期】 【所屬類別】地方法規(guī) 【文件來源】中國法院網(wǎng)
北京市財政局，北京市地方稅務(wù)局，中國人民銀行北京市分行，中國工商銀行北京市分行關(guān)于北京市地方稅務(wù)局 涉外稅務(wù)分局成立后有關(guān)預(yù)算收入入庫工作的通知
(京財預(yù)[1996]1139號)
各區(qū)、縣財政局、地稅局、國庫各區(qū)、縣支庫：
根據(jù)國辦發(fā)（1996）4號“關(guān)于調(diào)整國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局稅收征管范圍意見的通知”及國稅發(fā)（1996）50號“關(guān)于調(diào)整稅收征管范圍后有關(guān)稅收計劃會計統(tǒng)計處理事項的通知”精神，為保證我市涉外企業(yè)稅收的征收管理，北京市地方稅務(wù)局成立了北京市地方稅務(wù)局涉外稅務(wù)分局（以下簡稱地稅涉外分局），負(fù)責(zé)全市市屬以上涉外企業(yè)的地方稅收的征收管理工作。為保證地稅涉外分局更好地履行稅收征收管理的職能，使所征收的稅款能及時入庫，經(jīng)市財政、市地稅、市人行及市工行研究同意，特作如下規(guī)定：
一、地稅涉外分局在工商銀行王府井分理處增設(shè)地稅涉外分局市級金庫，單獨(dú)核算、統(tǒng)計地稅涉外分局征收的稅收收入。
二、地稅涉外分局征收的全部收入應(yīng)按日、按旬、按月與王府井分理處地稅涉外分局市庫進(jìn)行核對；王府井分理處應(yīng)向地稅涉外分局提供該庫的銀行日報及帳頁。
三、為保證對涉外企業(yè)稅收管理的一致性，地稅所征管的涉外稅收使用的稅款征收憑證由北京市地方稅務(wù)局統(tǒng)一印制，并在稅票右上角印有“地”字標(biāo)記的六聯(lián)《完稅證》（樣式附后）或五聯(lián)通用繳款書。
四、地稅涉外分局的稅收票證專用章共五枚（樣章附后）。同時，地稅涉外分局應(yīng)在王府井分理處預(yù)留辦理更正及退庫印鑒。
為適應(yīng)涉外稅收的征管，各區(qū)、縣地稅局為管理涉外稅收的稅務(wù)所增刻一枚區(qū)（縣）級稅收票證專用章，并報市地稅局備案。
五、根據(jù)新開征的“土地增值稅”的征管要求，地稅涉外分局征收的土地增值稅暫全部入市庫。地稅涉外分局業(yè)務(wù)科應(yīng)將所征稅款按房地產(chǎn)坐落地分19個區(qū)縣分別記帳、統(tǒng)計。終了后20日內(nèi)由計會科向市地稅局計會處提供該稅種的分區(qū)縣入庫數(shù)字，經(jīng)市地稅局計會處確認(rèn)后向市財政局預(yù)算處報送各區(qū)縣的五五分成數(shù)字，通過市財政返還各區(qū)縣。
六、發(fā)生土地增值稅收入退庫時，由納稅人向地稅涉外分局提出退稅申請，按審批權(quán)限和程序，經(jīng)批準(zhǔn)后，由地稅涉外分局開具收入退還書，送王府井分理處辦理退庫，地稅涉外分局同時沖減所在區(qū)縣的土地增值稅收入數(shù)字。
七、地稅涉外分局作為征收單位，應(yīng)按市地稅局計會工作的要求，對稅收稅源情況進(jìn)行監(jiān)控和分析；對稅收資金運(yùn)動狀況進(jìn)行反映和核算；對稅收票證的領(lǐng)、發(fā)、用、存情況進(jìn)行登記和管理，并向市地稅局計會處定期報送各種稅收計劃、會計、統(tǒng)計、票證及經(jīng)費(fèi)等報表。
八、本通知自1996年9月1日起執(zhí)行。
附：
1、北京市地方稅務(wù)局涉外稅務(wù)分局稅收票證專用章式樣（略）
2、北京市地方稅務(wù)局涉外稅務(wù)分局稅收完稅證式樣（略）
一九九六年七月十八日
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