第一篇：北京市財(cái)政局,北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策及征收管%90
【發(fā)布單位】北京市財(cái)政局, 北京市地方稅務(wù)局 【發(fā)布文號(hào)】京財(cái)稅[1997]198號(hào) 【發(fā)布日期】1997-03-03 【生效日期】1997-03-03 【失效日期】 【所屬類別】地方法規(guī) 【文件來源】中國法院網(wǎng)
北京市財(cái)政局, 北京市地方稅務(wù)局
關(guān)于土地增值稅若干政策及征收管理問題的通知
(京財(cái)稅[1997]198號(hào))
各區(qū)縣財(cái)政局、地方稅務(wù)局、各分局、市局各直屬單位：
為進(jìn)一步完善土地增值稅政策，加強(qiáng)征收管理，經(jīng)研究，現(xiàn)將有關(guān)政策及征管辦法通知如下，請(qǐng)依照?qǐng)?zhí)行。
一、關(guān)于對(duì)經(jīng)政府批準(zhǔn)建立的各種經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)進(jìn)行成片土地開發(fā)、分期分批轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征免稅問題。
在1994年1月1日以前經(jīng)市、區(qū)（縣）政府批準(zhǔn)，進(jìn)行房也產(chǎn)開發(fā)并立項(xiàng)的開發(fā)區(qū)，用開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)（或指定的開發(fā)公司）名義與在開發(fā)區(qū)內(nèi)投資的投資商（或開發(fā)商）在1994年1月1日前簽定房地產(chǎn)開發(fā)合同（或立項(xiàng)），并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，在1998年12月31日前首次轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，可根據(jù)京財(cái)稅（1996）647號(hào)通知有關(guān)規(guī)定享受免稅政策。1994年1月1日以后開發(fā)區(qū)管理部門將完成土地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（三通一平或七通一平）后的土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓（或出讓），投資商或開發(fā)商取得土地使用權(quán)后，新建房地產(chǎn)在1998年12月31日前首次轉(zhuǎn)讓的，也可享受免稅政策。
二、關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成片受讓土地，分期分批進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并轉(zhuǎn)讓征免稅問題。
凡由市計(jì)委、建委在1994年1月1日前審批立項(xiàng)，由房地產(chǎn)開發(fā)公司成片受讓土地，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，分期分批進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并轉(zhuǎn)讓或只轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，其在1998年底前未超過立項(xiàng)批復(fù)總體規(guī)模范圍開發(fā)并首次轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，可享受京財(cái)稅（1996）647號(hào)通知中規(guī)定的免稅政策。但該公司如與其他單位簽定開發(fā)或轉(zhuǎn)讓合同，由其他單位進(jìn)行開發(fā)建設(shè)后再轉(zhuǎn)讓的，屬第二次轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。對(duì)開發(fā)企業(yè)超過1994年1月1日以前立項(xiàng)批復(fù)規(guī)模開發(fā)并轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。
三、關(guān)于1998年12月31日前預(yù)售商品房免稅問題。
對(duì)于1994年1月1日前批準(zhǔn)立項(xiàng)或簽訂開發(fā)合同（已取得土地使用權(quán)）并已按規(guī)定投入資金的商品房項(xiàng)目，在1998年12月31日前預(yù)售時(shí)已完成主體工程且投資完成額占計(jì)劃投資總額70%以上的，視同在1998年12月31日前首次轉(zhuǎn)讓，可按規(guī)定免征土地增值稅。
四、關(guān)于對(duì)污染擾民搬遷企業(yè)享受免稅政策問題。
對(duì)于經(jīng)審核屬于污染擾民搬遷企業(yè)，且轉(zhuǎn)讓原廠址取得的轉(zhuǎn)讓收入用于新廠址建設(shè)的，可按（95）京經(jīng)安字第200號(hào)通知規(guī)定享受免稅政策。
對(duì)于在原廠址上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并轉(zhuǎn)讓的，不能享受（95）京經(jīng)安字第200號(hào)通知中的免稅政策。
對(duì)于搬遷企業(yè)以原廠址與其他單位進(jìn)行合建，建成后按合同留作自用的房地產(chǎn)，暫免征收土地增值稅。將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。
五、關(guān)于對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有居住用房征免稅問題。
對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有居住用房，在界定其居住時(shí)間時(shí)，可按其房屋產(chǎn)權(quán)證所登記的時(shí)間為準(zhǔn)；對(duì)實(shí)行住房制度改革，單位以優(yōu)惠價(jià)或成本價(jià)出售給本單位職工的住房，尚未取得產(chǎn)權(quán)證的，可由單位出具購房居住證明。凡是其產(chǎn)權(quán)證登記時(shí)間或購房時(shí)間與轉(zhuǎn)讓時(shí)間相隔超過5年的，均可享受免稅政策。
對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓落實(shí)私房政策時(shí)騰退的住房，在出示房管部門騰退通知后，可享受免稅政策。
對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓所繼承或接受贈(zèng)與的居住用房，在出示原所有人的房產(chǎn)證及繼承人或受贈(zèng)人的房產(chǎn)證后，可享受免稅政策。
六、關(guān)于對(duì)合作建房辦理項(xiàng)目登記及納稅申報(bào)手續(xù)問題。
對(duì)于一方出地，一方出資金簽定的合作建房合同（協(xié)議），在獲得立項(xiàng)批復(fù)后，其中一方又將已合建的部分再與第三方簽定合建合同（協(xié)議）的，應(yīng)在再次簽訂合建合同（協(xié)議）后30日內(nèi)辦理土地增值稅項(xiàng)目登記、納稅申報(bào)手續(xù)。
七、納稅人在辦理項(xiàng)目登記、納稅申報(bào)手續(xù)時(shí)提供的資料。
（一）、辦理項(xiàng)目登記時(shí)，需由納稅人提供以下資料：
1．房地產(chǎn)開發(fā)合同（或合建協(xié)議書）
2．土地受讓合同（或政府無償劃撥土地文件）
3．建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告批復(fù)文件
4．建設(shè)工程規(guī)劃批復(fù)
5．稅務(wù)登記證
6．申請(qǐng)按季申報(bào)的綜合開發(fā)企業(yè)還應(yīng)提供資質(zhì)等級(jí)證明
辦理普通標(biāo)準(zhǔn)住宅審批手續(xù)時(shí)還需提交首規(guī)委批準(zhǔn)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅設(shè)計(jì)圖紙（包括：每棟樓建筑總面積、每棟樓設(shè)計(jì)總戶數(shù)、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)、住宅設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)）。
（二）、辦理納稅申報(bào)時(shí)，需由納稅人提供的資料：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提供：
1．當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、在建開發(fā)項(xiàng)目成本表、已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表）等
2．銀行貸款利息結(jié)算通知單
3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)資料（商品房購銷合同附本、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單等）
4．有關(guān)的完稅憑證（包括：營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等）
5．開發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需攜帶經(jīng)審核的《普通標(biāo)準(zhǔn)住宅審核表》
6．辦理年度結(jié)算時(shí)還需提供年度結(jié)算報(bào)表
7．辦理竣工清算時(shí)還需提供竣工清算報(bào)表
轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)的納稅人應(yīng)提供：
1．房地產(chǎn)買賣合同、委托書、公證書
2．房屋所有權(quán)證
3．土地使用權(quán)證
4．房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告
5．有關(guān)的稅費(fèi)繳納憑證（包括：營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等）
一九九七年三月三日
本內(nèi)容來源于政府官方網(wǎng)站，如需引用，請(qǐng)以正式文件為準(zhǔn)。
第二篇：北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程
北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程
第一章 總則
第一條 為加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號(hào))及有關(guān)文件規(guī)定，制定本規(guī)程。
第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作。
第三條 本規(guī)程所稱土地增值稅清算（以下簡(jiǎn)稱清算），是指納稅人依照稅收法律、法規(guī)的規(guī)定，計(jì)算符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并按照規(guī)定的程序和時(shí)限，向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理清算手續(xù)，結(jié)清稅款的行為。
第四條 納稅人是清算的主體，對(duì)清算申報(bào)的真實(shí)性、合法性、準(zhǔn)確性、完整性負(fù)責(zé)。
第五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)清算的受理和審核。第二章 項(xiàng)目管理
第六條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行日常管理和清算（以下簡(jiǎn)稱清算單位）。對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況及相關(guān)材料進(jìn)行判定，以確定的分期建設(shè)項(xiàng)目作為清算單位。
【注：原則上按建設(shè)工程規(guī)劃許可證為清算單位，經(jīng)過稅務(wù)機(jī)關(guān)判定后，可以按建筑工程施工許可證為清算單位。】
第七條 納稅人應(yīng)自取得立項(xiàng)批準(zhǔn)文件之日起30日內(nèi)，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。土地增值稅項(xiàng)目登記及管理按照北京市地方稅務(wù)局有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。
第八條 納稅人應(yīng)按照房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的要求和清算管理規(guī)定，自取得相關(guān)主管部門批復(fù)手續(xù)后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供立項(xiàng)批復(fù)、土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案表、預(yù)(銷)售許可證等材料。
第九條 屬于保障房項(xiàng)目的，納稅人需提供政府主管部門制發(fā)的相關(guān)文件。第十條 納稅人應(yīng)按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的要求進(jìn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作，準(zhǔn)確歸集房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入、成本、費(fèi)用。
第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理應(yīng)保持連續(xù)性，不得因房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅納稅人、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)管理人員發(fā)生變化而中斷、中止。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)做好項(xiàng)目跟蹤管理工作。
第三章 清算申報(bào)與受理 第十二條 符合下列情況之一的，納稅人應(yīng)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：
（一）全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目。
（四）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
第十三條 符合下列情況之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
（一）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已竣工，且已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積（含視同銷售房地產(chǎn)）占項(xiàng)目全部可轉(zhuǎn)讓建筑面積在85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用1年以上的。
（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的。
第十四條 本規(guī)程第十三條所稱竣工，是指除土地開發(fā)外，納稅人建造、開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，符合下列條件之一：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已開始投入使用。開發(fā)項(xiàng)目無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理竣工（完工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)納稅人開始辦理開發(fā)項(xiàng)目交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)項(xiàng)目開始投入使用。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。第十五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)清算項(xiàng)目實(shí)行分類管理：
（一）符合本規(guī)程第十二條情形的，納稅人應(yīng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清算申請(qǐng)，并據(jù)實(shí)填寫《土地增值稅清算申請(qǐng)表》（見附件1），辦理清算手續(xù)。
（二）符合本規(guī)程第十三條情形的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算。確定需要進(jìn)行清算的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算通知書》（見附件2）送達(dá)納稅人。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請(qǐng)表》報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，辦理清算手續(xù)。
第十六條 納稅人應(yīng)以滿足應(yīng)清算條件之日起90日內(nèi)或者接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知書之日起90日內(nèi)的任意一天，確認(rèn)為清算收入和歸集扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間（以下簡(jiǎn)稱清算截止日），并將清算截止日明確告知主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。
第十七條 納稅人進(jìn)行清算時(shí)，應(yīng)填報(bào)《土地增值稅清算報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱清算報(bào)告，標(biāo)準(zhǔn)格式見附件3）。
納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算的，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)按《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的有關(guān)規(guī)定完成鑒證，并出具《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱鑒證報(bào)告，標(biāo)準(zhǔn)格式見附件4）。納稅人提交資料時(shí)，可以使用鑒證報(bào)告代替清算報(bào)告。
第十八條 納稅人在辦理清算申請(qǐng)手續(xù)時(shí)，應(yīng)按要求報(bào)送有關(guān)資料，并填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》（見附件5）：
（一）項(xiàng)目竣工清算報(bào)表，當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表）等。
（二）國有土地使用權(quán)證書。
（三）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。
（四）房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算、概算書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單。
（五）能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。
（六）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途等。
（七）清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。
（八）清算項(xiàng)目的銷售許可證。
（九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等。
（十）《鑒證報(bào)告》或《清算報(bào)告》。
（十一）《土地增值稅納稅申報(bào)表
（二）》。
（十二）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與清算有關(guān)的證明資料等。
第十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真核對(duì)納稅人提供的資料，嚴(yán)格按照《鑒證報(bào)告》《清算報(bào)告》的標(biāo)準(zhǔn)格式進(jìn)行審核。
納稅人提交的申請(qǐng)材料齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（見附件6）轉(zhuǎn)入審核程序。納稅人提交的《鑒證報(bào)告》或《清算報(bào)告》內(nèi)容不規(guī)范、相關(guān)涉稅事項(xiàng)情況不清楚的，應(yīng)退回修改；資料不完整的，應(yīng)開具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料及情況通知書》（見附件7），通知納稅人補(bǔ)全清算資料。
納稅人在限期內(nèi)補(bǔ)全資料的，予以受理；逾期未能補(bǔ)齊資料，經(jīng)納稅人提供確因不可抗力客觀原因造成資料難以補(bǔ)齊的書面說明及相關(guān)證明材料，可以受理；不能補(bǔ)齊資料且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可進(jìn)行核定征收或移交稅務(wù)稽查部門處理。
納稅人清算申請(qǐng)不符合受理?xiàng)l件的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)將不予受理的理由在《土地增值稅清算申請(qǐng)表》中注明并退回納稅人。
第四章 清算審核管理 第二十條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核以案頭審核為主，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地審核。
案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核納稅人申報(bào)情況的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。
實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。
第二十一條 清算審核實(shí)行主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、區(qū)（分）局兩級(jí)審核管理制度。各區(qū)（分）局可成立清算審核領(lǐng)導(dǎo)小組和審核小組，開展清算審核工作。第二十二條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核中發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)、未采信或部分未采信《鑒證報(bào)告》《清算報(bào)告》的，應(yīng)填寫《土地增值稅清算補(bǔ)充材料及情況通知書》要求納稅人限期進(jìn)行說明。待納稅人說明情況、重新補(bǔ)充證明資料后繼續(xù)審核。
第二十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在清算受理之日起90日內(nèi)完成審核出具意見，審核時(shí)限不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求說明情況、補(bǔ)充資料的時(shí)間。
第二十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)完成審核后，應(yīng)向納稅人出具《土地增值稅清算審核意見書》（見附件8）。
第二十五條 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。第二十六條 經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，需辦理土地增值稅退稅的，依照北京市地方稅務(wù)局相關(guān)文件規(guī)定的程序辦理。
第二十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算存檔工作，并按照北京市地方稅務(wù)局、北京市檔案局有關(guān)文件規(guī)定，在清算工作中形成的資料應(yīng)與原保存的該項(xiàng)目稅務(wù)資料合并立卷存檔。對(duì)于成片開發(fā)分期清算土地增值稅的項(xiàng)目，應(yīng)在該項(xiàng)目土地增值稅清算工作全部辦理完畢后再進(jìn)行歸檔。
第二十八條 稅務(wù)機(jī)關(guān)可聘請(qǐng)稅務(wù)、會(huì)計(jì)、工程造價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)等中介機(jī)構(gòu)提供清算相關(guān)咨詢、評(píng)估等服務(wù)。
第五章 清算審核內(nèi)容
第二十九條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)納稅人報(bào)送的清算資料，結(jié)合發(fā)票、普通住宅明細(xì)表和其他類型房地產(chǎn)明細(xì)表、商品房預(yù)售（銷售）許可證、測(cè)繪成果資料，核實(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。具體確認(rèn)方式如下：
（一）土地增值稅清算時(shí)，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。
（二）納稅人將房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
1.納稅人按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 2.由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
（三）對(duì)于納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格明顯偏低的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書面說明。若成交價(jià)格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)參照本條第二款規(guī)定的方法或房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值確定。
（四）納稅人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
第三十條 土地增值稅清算扣除項(xiàng)目包括：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
（五）國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。第三十一條 扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算分?jǐn)偅?/p>
（一）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用：
1.占地面積法：即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?/p>
2.建筑面積法：即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?3.直接成本法：即按照受益對(duì)象或清算單位直接歸集成本費(fèi)用； 4.稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法。
（二）屬于多個(gè)清算單位共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，原則上按建筑面積法分?jǐn)?，如無法按建筑面積法分?jǐn)?，?yīng)按占地面積法分?jǐn)偦蚨悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法分?jǐn)偂?/p>
（三）同一清算單位發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，原則上應(yīng)按建筑面積法分?jǐn)?。?duì)于納稅人能夠提供相關(guān)證明材料，單獨(dú)簽訂合同并獨(dú)立結(jié)算的成本，可按直接成本法歸集。
（四）同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權(quán)證或規(guī)劃資料及其他材料證明該類型房地產(chǎn)屬于獨(dú)立占地的，取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)可按占地面積法計(jì)算分?jǐn)偂?/p>
（五）同一清算單位中部分轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或在建工程，其共同受益的項(xiàng)目成本,無法按照建筑面積法分?jǐn)傆?jì)算的，可按照占地面積法或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
第三十二條 在土地增值稅清算中，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)符合下列要求：
（一）經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生的，且是合法、相關(guān)的。
（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須實(shí)際發(fā)生并取得合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。本規(guī)程所稱合法有效憑證，一般是指：
1.支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以開具的發(fā)票為合法有效憑證。
2.支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。
3.支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。屬于境內(nèi)代扣代繳稅款的，按稅務(wù)機(jī)關(guān)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
4.財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。
（三）納稅人的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
（四）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。
（五）對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
（六）納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，各分期項(xiàng)目清算方式與扣除項(xiàng)目金額計(jì)算分?jǐn)偡椒☉?yīng)當(dāng)保持一致。
（七）納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費(fèi)、罰息以及與該類款項(xiàng)相關(guān)的稅金和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費(fèi)等罰沒性質(zhì)款項(xiàng)，不允許扣除。
第三十三條 除本規(guī)程第三十二條規(guī)定的原則外，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)符合下列規(guī)定：
（一）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”準(zhǔn)予扣除。對(duì)納稅人因容積率調(diào)整等原因補(bǔ)繳的土地出讓金及契稅，準(zhǔn)予扣除。
（二）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：
1.納稅人用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。納稅人支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給納稅人的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。2.納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
（三）納稅人委托其他單位進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪的，提供服務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律、法規(guī)的要求。
【注：所謂“符合相關(guān)法律、法規(guī)的要求”是指委托單位必須具備相關(guān)資質(zhì)資格，與驗(yàn)收?qǐng)?bào)告上簽署單位一致，與增值稅下“第二十六條 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣”規(guī)定是同樣的意思。這個(gè)規(guī)定在營業(yè)稅下由于沒有上位法支持不能明文規(guī)定，只是征收管理中的潛規(guī)則。但是在增值稅下可以光明正大的明確規(guī)定?！?/p>
（四）建筑安裝工程費(fèi)：
1.納稅人采用自營方式自行施工建設(shè)的，應(yīng)準(zhǔn)確核算施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班使用費(fèi)等。
2.納稅人在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保證金，在清算截止日已取得建筑安裝施工企業(yè)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未取得發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。3.納稅人應(yīng)確保所取得相關(guān)發(fā)票的真實(shí)性和所載金額的準(zhǔn)確性，以及所提供建筑安裝工程費(fèi)與其施工方登記的建安項(xiàng)目開票信息保持一致。
【注：與國稅發(fā)[1995]192號(hào)文件規(guī)定精神一致，也就是所謂“三流合一（三流同一）”，保證交易真實(shí)性，避免接受虛開發(fā)票增加扣除項(xiàng)目的金額?！?/p>
（五）納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的合理的裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
1.納稅人銷售已裝修房屋，應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)買賣合同》或補(bǔ)充合同中明確約定。沒有明確約定的，其裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
上述裝修費(fèi)用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出。
2.納稅人銷售已裝修的房屋時(shí)，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動(dòng)，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計(jì)入開發(fā)成本予以扣除。
3.納稅人在清算單位以外單獨(dú)建造樣板房的，其建造費(fèi)用、裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。納稅人在清算單位內(nèi)裝修的樣板房并作為開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外轉(zhuǎn)讓的，且《房地產(chǎn)買賣合同》明確約定裝修價(jià)值體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓價(jià)款中的，其發(fā)生的合理的樣板房裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
（六）公共配套設(shè)施費(fèi)： 1.公共配套設(shè)施包括納稅人開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、人防等為公共事業(yè)建造,不可銷售的公共設(shè)施。
2.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。其中“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的”，可以按照以下原則之一確認(rèn)：
（1）政府相關(guān)文件中明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有；（2）經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有；
（3）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，或相關(guān)公共配套設(shè)施移交給業(yè)主委員會(huì)。
3.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
（1）納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提供政府、公用事業(yè)單位書面接收文件。
（2）納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施應(yīng)由政府、公用事業(yè)單位接收，但因政府、公用事業(yè)單位原因不能接收或未能及時(shí)接收的，經(jīng)接收單位或者政府主管部門出具書面材料證明相關(guān)設(shè)施確屬公共配套設(shè)施，且說明不接收或未及時(shí)接收具體原因的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定后，其成本、費(fèi)用予以扣除。4.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
5.納稅人預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)不得扣除。納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，在部分公共配套設(shè)施已建設(shè)、費(fèi)用已實(shí)際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項(xiàng)目可售建筑面積占項(xiàng)目總可售建筑面積的比例計(jì)算清算項(xiàng)目可扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)，但不得超過已實(shí)際發(fā)生的金額。
6.納稅人未移交的公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，不予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。
（七）開發(fā)間接費(fèi)用：
1.開發(fā)間接費(fèi)用是納稅人直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。行政管理部門、財(cái)務(wù)部門或銷售部門等發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用或銷售費(fèi)用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用不得列入開發(fā)間接費(fèi)。
2.開發(fā)間接費(fèi)用與納稅人的期間費(fèi)用應(yīng)按照現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定分別核算。劃分不清、核算混亂的期間費(fèi)用，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。
（八）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。
第三十四條 對(duì)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱四項(xiàng)成本），按有效憑證金額據(jù)實(shí)扣除。對(duì)納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，有下列情況之一的，應(yīng)按核定辦法扣除：
（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的。
（二）提供的開發(fā)成本資料不實(shí)的。
（三）發(fā)現(xiàn)清算資料中存在虛假、不準(zhǔn)確的涉稅信息，影響清算稅款計(jì)算結(jié)果的。
（四）清算項(xiàng)目中四項(xiàng)成本的每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的每平方米工程造價(jià)金額，又無正當(dāng)理由的。
第三十五條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)四項(xiàng)成本核定扣除的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅四項(xiàng)成本核定通知書》（見附件9）。
第三十六條 稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)建設(shè)部門定期公布的建安指導(dǎo)價(jià)格，結(jié)合商品房用途、結(jié)構(gòu)等因素制定《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》，作為第四十三條所列四項(xiàng)開發(fā)成本核定的依據(jù)?！斗诸惙慨a(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》及核算方法，由北京市地方稅務(wù)局另行制定下發(fā)。
第三十七條 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：
（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算扣除。
（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。
（三）納稅人既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條
（一）（二）項(xiàng)所述兩種辦法。
（四）清算時(shí)已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。
（五）納稅人據(jù)實(shí)列支利息支出的，應(yīng)當(dāng)提供貸款合同、利息結(jié)算單據(jù)或發(fā)票。
（六）納稅人向金融機(jī)構(gòu)支付的財(cái)務(wù)咨詢費(fèi)等非利息性質(zhì)的款項(xiàng)，不得作為利息支出扣除。
（七）納稅人向金融機(jī)構(gòu)借款，因逾期還款，金融機(jī)構(gòu)收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項(xiàng)，不得作為利息支出扣除。
第三十八條 對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求納稅人在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果計(jì)入房?jī)r(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。
第三十九條 稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否符合獨(dú)立交易原則。
第六章 核定征收
第四十條 稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。
第四十一條 稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核中發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，可以實(shí)行核定征收。
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。
（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。
（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
稅務(wù)機(jī)關(guān)在稽查工作中，認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合上述核定征收情形的，可以核定征收土地增值稅。
第四十二條 稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收土地增值稅的，應(yīng)開具《土地增值稅核定征收通知書》（見附件10）送達(dá)納稅人。
第四十三條 核定征收的具體規(guī)定由北京市地方稅務(wù)局另行發(fā)文制定。第四十四條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)核定征收項(xiàng)目的調(diào)查核實(shí)，嚴(yán)格控制核定征收的范圍。
第四十五條 核定征收率原則上不得低于5%。第七章 清算審核期間及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理
第四十六條 土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，納稅人清算后轉(zhuǎn)讓的（以下簡(jiǎn)稱清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)），按以下規(guī)定辦理：
（一）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人應(yīng)在每季度終了后15日內(nèi)進(jìn)行納稅申報(bào)（含零申報(bào)）。
（二）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住宅和其他商品房分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
（三）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)確認(rèn)的普通住宅、其他商品房單位建筑面積成本費(fèi)用乘以轉(zhuǎn)讓面積確認(rèn)。
清算時(shí)單位建筑面積成本費(fèi)用=本次清算扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總已售面積
上述公式中，“本次清算扣除項(xiàng)目總金額”不包括納稅人進(jìn)行清算時(shí)扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
（四）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金在本次申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)予以扣除。
（五）清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，按照上述方式計(jì)算的增值率未超過20%的普通住宅，免征土地增值稅；增值率超過20%的，應(yīng)征收土地增值稅。
（六）納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對(duì)于買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)銷售合同有約定付款日期的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為合同簽訂的付款日期的當(dāng)天；對(duì)于采取預(yù)收款方式的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
（七）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅計(jì)算方式應(yīng)與項(xiàng)目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的項(xiàng)目再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按清算時(shí)核定征收率計(jì)征稅款。第四十七條 清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
納稅人在清算審核期間轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，扣除項(xiàng)目金額以本次清算確認(rèn)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。具體計(jì)算公式按本規(guī)程第四十六條第三款規(guī)定執(zhí)行。
納稅人應(yīng)按照上述方法計(jì)算清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的稅款，與本次清算稅款合并后，一并申報(bào)繳納。
第八章 稅收優(yōu)惠管理
第四十八條 土地增值稅政策中普通住宅依照北京市公布的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)。納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按單套房屋銷售時(shí)同級(jí)別土地上適用的普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核確認(rèn)。
納稅人須在《清算報(bào)告》或《鑒證報(bào)告》中提供普通住宅的判定情況由稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)。清算單位中建造的普通住宅，應(yīng)單獨(dú)計(jì)算增值額、增值率。
第四十九條 納稅人按照本規(guī)程規(guī)定辦理清算申報(bào)時(shí)，其自行申報(bào)的普通住宅部分增值率未超過20%的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將減免稅事項(xiàng)一并審核，并在審核意見書中注明。
第九章 監(jiān)督管理
第五十條 北京市地方稅務(wù)局對(duì)全市土地增值稅清算工作實(shí)行統(tǒng)籌監(jiān)督管理。第五十一條 全市凡符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和已清算完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)經(jīng)市局篩選、確定后，移交稽查部門作為稽查工作案源，相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)配合完成清算移交的相關(guān)工作。
第五十二條 按照本地區(qū)工作的實(shí)際情況，稽查部門可對(duì)已清算項(xiàng)目進(jìn)行抽查、檢查。在清算中有下列情況之一的，可作為重點(diǎn)檢查案源：
（一）納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的；
（二）納稅人辦理清算時(shí)，發(fā)生《鑒證報(bào)告》《清算報(bào)告》內(nèi)容不規(guī)范，退回重報(bào)仍不規(guī)范且拒不重報(bào)的；
（三）納稅人辦理清算后，根據(jù)《鑒證報(bào)告》《清算報(bào)告》發(fā)生退稅的；
（四）納稅人清算后，再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況異常的。
第五十三條 稽查部門在稽查工作中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合清算條件的，應(yīng)及時(shí)告知納稅人到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)，同時(shí)通知主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。
第五十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算申請(qǐng)后，稽查部門對(duì)納稅人立案檢查的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。
第十章 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)管理
第五十五條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨(dú)立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實(shí)、合法的《鑒證報(bào)告》，并按照稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供鑒證工作底稿。
稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為需要就清算鑒證事項(xiàng)開展調(diào)查了解情況的，受托的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)積極配合。
稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)其出具的《鑒證報(bào)告》承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第五十六條 納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算鑒證的，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、中國注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)相關(guān)文件規(guī)定開展鑒證、出具鑒證意見，涉及調(diào)整事項(xiàng)以及重大事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)在鑒證報(bào)告中披露調(diào)整過程、調(diào)整結(jié)論及其他應(yīng)當(dāng)說明的重大事項(xiàng)。
第五十七條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的相關(guān)專業(yè)人員開展清算鑒證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)納稅人取得票據(jù)的真實(shí)性進(jìn)行披露。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅清算鑒證報(bào)告中涉及的全部票據(jù)有檢查、抽查、復(fù)查的權(quán)利。
第五十八條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)鑒證情況出具《鑒證報(bào)告》。
第五十九條 對(duì)稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報(bào)告》，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核退回后，再報(bào)送仍未達(dá)到稅務(wù)機(jī)關(guān)要求且拒不修改的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可向上級(jí)機(jī)關(guān)反映相關(guān)情況。
第十一章 附則 第六十條 本規(guī)程所涉及各文書和表格均列舉在附件中。
第六十一條 各區(qū)（分）局可根據(jù)本規(guī)程制定本單位土地增值稅清算管理辦法，并報(bào)北京市地方稅務(wù)局備案。
第六十二條 本規(guī)程未盡事項(xiàng)，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則及財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、北京市地方稅務(wù)局相關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。
第六十三條 本規(guī)程由北京市地方稅務(wù)局解釋。
第六十四條 本規(guī)程自2016年7月1日起生效?！侗本┦械胤蕉悇?wù)局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》(京地稅地〔2008〕92號(hào))同時(shí)廢止。本規(guī)程生效前已收到稅務(wù)機(jī)關(guān)清算受理通知書或稽查部門稅務(wù)檢查通知書的土地增值稅清算項(xiàng)目，仍按京地稅地〔2008〕92號(hào)文件處理。
關(guān)于《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》的政策解讀
一、本公告出臺(tái)的背景是什么？
為進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，提高清算質(zhì)量和效率，我市根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號(hào))及有關(guān)文件規(guī)定,對(duì)《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<北京市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》（京地稅地〔2008〕92號(hào)）文件進(jìn)行了修訂。
二、規(guī)程較原辦法進(jìn)行了哪些調(diào)整？
規(guī)程將原辦法八章調(diào)整為十一章，新增了“項(xiàng)目管理”、“核定征收”、“稅收優(yōu)惠管理”、“清算審核期間及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理”、“監(jiān)督管理”等內(nèi)容，修改完善了“總則”、“清算程序”、“清算申報(bào)與受理”、“清算審核管理的變化”、“清算審核內(nèi)容”、“稅務(wù)中介結(jié)構(gòu)管理”等內(nèi)容，刪除了“清算處罰”等內(nèi)容。增加了營改增后土地增值稅收入及扣除項(xiàng)目的相關(guān)規(guī)定，明確了計(jì)稅依據(jù)。
三、本公告何時(shí)開始執(zhí)行？
本公告自2016年7月1日起執(zhí)行?！侗本┦械胤蕉悇?wù)局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》(京地稅地〔2008〕92號(hào))同時(shí)廢止。
第三篇：2013土地增值稅清算政策—北京市
目錄：
京地稅地[2003]73號(hào)---北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知.............................1 京地稅地[2006]456號(hào) 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知.........................2 京地稅地[2006]509號(hào)---北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知...................................2 京地稅[2007]138號(hào)---北京市地方稅務(wù)局關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知 3 2009-9-27 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知................................4 京地稅[2010]2號(hào)---北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算問題的公告...........................................................5 京地稅[2013]8號(hào)---《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告》...........................................7
京地稅地[2003]73號(hào)---北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知 各區(qū)、縣地方稅務(wù)局、各分局：
為了進(jìn)一步規(guī)范、完善我市土地增值稅的征收管理工作，提高政策執(zhí)行管理水平，針對(duì)目前土地增值稅清稅和征管工作中反映出的一些問題，經(jīng)研究并請(qǐng)示國家稅務(wù)總局同意，現(xiàn)就有關(guān)問題規(guī)定如下，請(qǐng)依照?qǐng)?zhí)行。
一、關(guān)于確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入問題。
對(duì)于采取分期取得預(yù)銷售收入的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在辦理土地增值稅清稅時(shí)尚未取得全部實(shí)際收入的，一律按簽定的《商品房購銷合同》中記載的金額，確定土地增值稅計(jì)稅收入。
二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拖欠的工程款是否計(jì)入扣除項(xiàng)目的問題。
對(duì)預(yù)銷售面積達(dá)到總建筑面積95％以上，尚有一些工程尾款未付清，可以辦理土地增值稅竣工清算手續(xù)的項(xiàng)目，采取按土地增值稅政策規(guī)定的允許扣除項(xiàng)目實(shí)際應(yīng)發(fā)生的成本和費(fèi)用為準(zhǔn)作為扣除項(xiàng)目依據(jù)，即簽定的施工預(yù)算合同中規(guī)定的金額為扣除項(xiàng)目金額，超過付款期的利息或罰款等支出不允許做為扣除金額進(jìn)行扣除。
三、關(guān)于成片開發(fā)分期清稅，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)如何分?jǐn)偟膯栴}。
對(duì)于小區(qū)成片開發(fā)、分期立項(xiàng)、分期辦理清稅手續(xù)的項(xiàng)目，開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，按所占竣工清稅項(xiàng)目面積比例分配計(jì)算確定基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的金額進(jìn)行扣除。
四、關(guān)于公共配套設(shè)施費(fèi)扣除范圍如何界定的問題。
對(duì)于小區(qū)內(nèi)建設(shè)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，凡是在銷售開發(fā)成本中未進(jìn)行分?jǐn)偟馁M(fèi)用，以計(jì)劃管理部門立項(xiàng)批復(fù)中明確不作為獨(dú)立經(jīng)營管理，需無償提供給政府部門使用的配套項(xiàng)目，確定分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額。
五、關(guān)于對(duì)有些房地產(chǎn)項(xiàng)目以租賃形式取得收入，是否作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的收入問題。
根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法有關(guān)規(guī)定，房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。出租房地產(chǎn)雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，根據(jù)土地增值稅政策規(guī)定，不屬于土地增值稅征稅范圍。
六、關(guān)于定期免稅項(xiàng)目恢復(fù)征稅時(shí)間劃分確定問題。
對(duì)于定期免稅項(xiàng)目，以簽訂《商品房購銷合同》的時(shí)間為征、免土地增值稅的時(shí)點(diǎn)，即在2001年1月1日以前簽訂《商品房購銷合同》的，無論何時(shí)取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，均可繼續(xù)享受免征土地增值稅政策，否則一律恢復(fù)征收土地增值稅。
七、關(guān)于普標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅面積的界定問題。
（一）關(guān)于計(jì)劃審批總面積與提供的施工圖紙總面積不符的，如何確定總面積的問題。
在界定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目時(shí)，按規(guī)劃部門審批的規(guī)劃許可證或使用的施工圖紙總面積為依據(jù)。
（二）關(guān)于界定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，地下設(shè)施的面積是否可以扣除問題。
對(duì)于地下室和地下車庫等地下設(shè)施，凡能出具人防證明或單獨(dú)出售的，在界定是否屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)不計(jì)入總面積。
八、關(guān)于預(yù)征率下調(diào)后政策銜接的問題。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凡在2003年1月1日以后發(fā)生預(yù)繳土地增值稅稅款的行為，一律按照新政策1％的預(yù)征率預(yù)繳稅款，包括檢查發(fā)現(xiàn)以前應(yīng)該預(yù)繳稅款的項(xiàng)目。
二○○三年二月九日
京地稅地[2006]456號(hào) 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知
各區(qū)、縣地方稅務(wù)局、各分局：
根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）文件精神，為進(jìn)一步提高工作效率，方便納稅人在契稅“一窗式”辦理繳納土地增值稅，現(xiàn)就個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)的有關(guān)問題明確如下，請(qǐng)依照?qǐng)?zhí)行。
一、凡能夠提供購房發(fā)票的，扣除項(xiàng)目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：
（一）取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額；
（二）按發(fā)票所載金額從購買起至轉(zhuǎn)讓止每年加計(jì)5%的金額；
（三）按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金；
（四）取得房地產(chǎn)時(shí)所繳納的契稅。
二、凡不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本評(píng)估法，評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，扣除項(xiàng)目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：
（一）取得國有土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額證明；
（二）中介機(jī)構(gòu)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格（不包括土地評(píng)估價(jià)值），需經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)；
（三）按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價(jià)格評(píng)估費(fèi)用。
三、對(duì)既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率計(jì)征土地增值稅。
四、本通知自2006年12月1日起執(zhí)行。
二ОО六年十一月十日
京地稅地[2006]509號(hào)---北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知各區(qū)、縣地方稅務(wù)局、各分局：
根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）及相關(guān)文件精神，結(jié)合本市土地增值稅的征管情況，現(xiàn)對(duì)征收土地增值稅涉及有關(guān)問題通知如下，請(qǐng)依照?qǐng)?zhí)行。
一、對(duì)本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工土地增值稅清算前預(yù)（銷）售商品房取得的收入，除政府批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房外，自2007年1月1日開始，一律按預(yù)（銷）售收入的1%預(yù)征土地增值稅。
二、對(duì)未按規(guī)定期限預(yù)繳土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，依法應(yīng)于繳納稅款期限屆滿之日的次日起，按日加收應(yīng)預(yù)繳未預(yù)繳稅款萬分之五的滯納金。
三、為了進(jìn)一步方便預(yù)繳土地增值稅的納稅人辦理預(yù)繳申報(bào)手續(xù)，有效提高土地增值稅預(yù)繳申報(bào)效率，自2007年1月1日起，對(duì)本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在按預(yù)售收入預(yù)繳土地增值稅的納稅申報(bào)時(shí)，啟用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳納稅申報(bào)表》。
附件：土地增值稅預(yù)繳納稅申報(bào)表
二ОО六年十二月十九日
京財(cái)稅[2006]790號(hào)---北京市財(cái)政局 北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部國家稅務(wù)總局/《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》
各區(qū)縣財(cái)政局、地方稅務(wù)局、市地方稅務(wù)局直屬分局：
現(xiàn)將財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并補(bǔ)充如下請(qǐng)一并執(zhí)行。
一、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額問題
對(duì)納稅人不能夠提供購房發(fā)票證明的，以實(shí)際取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一交納的有關(guān)稅費(fèi)及房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本評(píng)估法，評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格，作為扣除項(xiàng)目的金額，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)需對(duì)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)。
二、對(duì)已辦理過竣工清算稅款的項(xiàng)目再出售時(shí)的納稅問題
對(duì)于土地增值稅清稅面積在竣工清算時(shí)未達(dá)到可銷售總建筑面積100%的項(xiàng)目，無論以后是否銷售，應(yīng)需按季進(jìn)行納稅申報(bào)。
對(duì)于扣除開發(fā)成本項(xiàng)目的金額確認(rèn)，以清算稅款時(shí)確定的允許扣除開發(fā)成本項(xiàng)目總金額，占清稅總面積的比例，直接乘以本季申報(bào)時(shí)的銷售面積，具體公式為：
扣除項(xiàng)目金額=（清算時(shí)允許扣除項(xiàng)目總金額/清稅總面積）*本季銷售面積
二○○六年四月三十日
京地稅[2007]138號(hào)---北京市地方稅務(wù)局關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知
各區(qū)、縣地方稅務(wù)局、各分局：
為進(jìn)一步做好我市土地增值稅的清算管理工作，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）文件精神，現(xiàn)將商品住宅土地增值稅核定扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題通知如下，請(qǐng)依照?qǐng)?zhí)行。
一、本通知適用于對(duì)商品住宅項(xiàng)目清算土地增值稅時(shí)扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本中“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱四項(xiàng)成本）”的金額標(biāo)準(zhǔn)核定。
二、土地增值稅清算項(xiàng)目的四項(xiàng)成本應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除，但發(fā)現(xiàn)有下列情況之一的，應(yīng)按本通知規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)核定扣除：
（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；
（二）提供的開發(fā)成本資料不實(shí)的；
（三）發(fā)現(xiàn)《鑒證報(bào)告》內(nèi)容有問題的；
（四）虛報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)成本的；
（五）清算項(xiàng)目的四項(xiàng)成本扣除額明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的商品住宅單位面積建安造價(jià)扣除金額標(biāo)準(zhǔn)，又無正當(dāng)理由的。
三、高層商品住宅（7層以上）單位面積建安造價(jià)允許扣除金額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2263元；多層商品住宅（7層及以下）單位面積建安造價(jià)允許扣除金額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1560元。
四、對(duì)于不同竣工年代的商品住宅項(xiàng)目，可以按照《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)修正系數(shù)表》進(jìn)行相應(yīng)系數(shù)修正。
五、核定四項(xiàng)成本應(yīng)先將清稅項(xiàng)目的高層與多層房屋分別對(duì)照適用的核定建安造價(jià)金額，確定四項(xiàng)成本的扣除金額。具體計(jì)算公式為：
核定扣除的四項(xiàng)成本=建安造價(jià)×清算建筑面積×修正系數(shù)
六、本通知中單位面積建安造價(jià)金額和修正系數(shù)參照北京市建設(shè)工程造價(jià)管理部門的定額標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合專家經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)狀況制訂，由北京市地方稅務(wù)局根據(jù)情況不定期進(jìn)行調(diào)整。
附件：分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)修正系數(shù)表
二ОО七年四月十一日
2009-9-27 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知 各區(qū)、縣地方稅務(wù)局、各分局:
為進(jìn)一步做好我市土地增值稅的清算管理工作，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）文件精神，現(xiàn)將土地增值稅核定扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題通知如下，請(qǐng)依照?qǐng)?zhí)行。
一、本通知適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算土地增值稅時(shí)扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本中“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱四項(xiàng)成本）”的核定。
二、土地增值稅清算項(xiàng)目的四項(xiàng)成本應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除，但發(fā)現(xiàn)有下列情況之一的，應(yīng)按本通知規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)核定扣除：
（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；
（二）提供的開發(fā)成本資料不實(shí)的；
（三）發(fā)現(xiàn)《鑒證報(bào)告》內(nèi)容有問題的；
（四）虛報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)成本的；
（五）清算項(xiàng)目的四項(xiàng)成本扣除額明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的分類房產(chǎn)單位面積四項(xiàng)成本扣除金額標(biāo)準(zhǔn)，又無正當(dāng)理由的。
三、核定的四項(xiàng)成本金額按照《分類房產(chǎn)單位面積四項(xiàng)成本核定表》確定。
四、核定四項(xiàng)成本應(yīng)按照房地產(chǎn)項(xiàng)目類型適用的核定標(biāo)準(zhǔn)，分別確定四項(xiàng)成本的扣除金額。具體計(jì)算公式為：
核定的四項(xiàng)成本=不同類型對(duì)應(yīng)年代的核定單位成本×清算建筑面積
五、本通知中不同年代的核定單位成本參照北京市建設(shè)工程造價(jià)管理部門的定額標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合專家經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)狀況制訂。北京市地方稅務(wù)局將根據(jù)情況不定期進(jìn)行調(diào)整。未調(diào)整期間，2008年以后竣工的開發(fā)項(xiàng)目暫按2008年標(biāo)準(zhǔn)核定。
六、本通知自發(fā)布之日起執(zhí)行。本通知發(fā)布前主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的土地增值稅清算項(xiàng)目仍按照《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》（京地稅地〔2007〕138號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。本通知發(fā)布前主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未受理的土地增值稅清算項(xiàng)目按照本通知的規(guī)定執(zhí)行。
附件：分類房產(chǎn)單位面積四項(xiàng)成本核定表
二○○九年九月十六日
京地稅地[2007]325號(hào)
北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算管理若干問題的通知 關(guān)于土地增值稅清算管理若干問題的通知 各區(qū)、縣地方稅務(wù)局、各分局：
為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，市局于近期制發(fā)了《北京市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（京地稅地〔2007〕134號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《清算管理辦法》），現(xiàn)就有關(guān)問題補(bǔ)充明確如下，請(qǐng)依照?qǐng)?zhí)行。
一、凡《清算管理辦法》施行前已受理的清算項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可不再要求納稅人重新辦理清算申請(qǐng)手續(xù)。
二、對(duì)于申請(qǐng)清算時(shí)尚有可銷售面積的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在清算期間和清算完成后，納稅人仍需在每季度終了后15日內(nèi)辦理納稅申報(bào)手續(xù)（含零申報(bào)）。在清算期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)按照清算時(shí)納稅人申報(bào)的單位建筑面積成本費(fèi)用計(jì)算扣除，待清算完成后一并調(diào)整。三、一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中包括不同商品房類型的，應(yīng)將整體項(xiàng)目作為清算對(duì)象。如需在普通住宅與其他商品房、清稅面積與未清稅面積之間分?jǐn)偝杀镜?，原則上應(yīng)按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偂?/p>
四、對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在開發(fā)過程中分期建設(shè)、分期取得施工許可證和銷售許可證的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)實(shí)際情況要求納稅人分期進(jìn)行清算。
五、納稅人在項(xiàng)目完成清算后繼續(xù)支付并取得合法有效憑證的成本和費(fèi)用，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)實(shí)際情況重新調(diào)整扣除項(xiàng)目金額，但原則上應(yīng)在項(xiàng)目全部銷售完畢時(shí)進(jìn)行調(diào)整。
六、評(píng)估部門和稽查部門在評(píng)估稽查工作中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合清算條件，應(yīng)及時(shí)告知納稅人到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)，同時(shí)通知企業(yè)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。
七、各局應(yīng)加強(qiáng)對(duì)土地增值稅預(yù)征的監(jiān)督管理，通過與營業(yè)稅稅款入庫數(shù)據(jù)比對(duì)等方式監(jiān)控稅源，對(duì)未按規(guī)定預(yù)繳稅款的行為應(yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定加收滯納金。
八、根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）文件精神，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)，既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供取得土地使用權(quán)支付的金額憑證和房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，對(duì)于《條例》第六條第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂〈無原值房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值核定辦法〉的通知》（京地稅地〔2006〕109號(hào)）核定，據(jù)以計(jì)征土地增值稅。具體核定公式為：核定扣除項(xiàng)目金額=房產(chǎn)重置成本×成新率×區(qū)位調(diào)整系數(shù)×建筑面積。
二ОО七年八月十五日
京地稅[2010]2號(hào)---北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算問題的公告
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）的規(guī)定，現(xiàn)對(duì)土地增值稅清算有關(guān)問題公告如下：
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的具有土地閑置費(fèi)性質(zhì)的支出，均不得扣除。
二、納稅人轉(zhuǎn)讓舊房按照發(fā)票所載金額計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)分次取得購房發(fā)票的，可按取得首張發(fā)票所載時(shí)間作為購買。
三、符合財(cái)政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于對(duì)一九九四年一月一日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知》（財(cái)法字〔1995〕7號(hào)）第二條和《關(guān)于土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知》（財(cái)稅字〔1999〕293號(hào)）免稅規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)按照土地增值稅清算的有關(guān)規(guī)定辦理清算手續(xù)，并區(qū)分下列情況：
（一）稅務(wù)機(jī)關(guān)已向企業(yè)開具《定期免稅證明》的，應(yīng)在《土地增值稅鑒證報(bào)告》中說明并附送《定期免稅證明》，可僅就項(xiàng)目應(yīng)征稅款部分計(jì)算增值額。
（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)未向企業(yè)開具《定期免稅證明》的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在《土地增值稅鑒證報(bào)告》中應(yīng)將定期免稅情況和征稅情況分別說明，同時(shí)需提供房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件、1994年1月1日前投入資金進(jìn)行開發(fā)的有關(guān)證明、2000年12月31日前銷售的合同明細(xì)等資料，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)定期免稅的資料進(jìn)行審核確認(rèn)。
本公告自2010年9月1日起施行。
京地稅[2013]5號(hào)---北京市地方稅務(wù)局北京市財(cái)政局關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅納稅地點(diǎn)的公告
為加強(qiáng)我市土地增值稅征收管理，方便納稅人申報(bào)繳納稅款，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將調(diào)整我市土地增值稅納稅地點(diǎn)有關(guān)問題公告如下：
一、自本公告施行之日起，凡轉(zhuǎn)讓我市行政區(qū)劃范圍內(nèi)房地產(chǎn)的納稅人，應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理申報(bào)納稅手續(xù)。
二、為保證政策平穩(wěn)過渡，轉(zhuǎn)讓新建商品房的納稅人以發(fā)展改革部門立項(xiàng)批復(fù)時(shí)間作為劃分時(shí)點(diǎn)，即本公告施行前已經(jīng)發(fā)展改革部門批準(zhǔn)立項(xiàng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，納稅人仍向企業(yè)核算地的主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理申報(bào)納稅手續(xù)。
本公告自2013年7月1日起施行?！侗本┦械胤蕉悇?wù)局 北京市財(cái)政局轉(zhuǎn)發(fā)北京市人民政府關(guān)于同意調(diào)整本市國內(nèi)單位土地增值稅納稅地點(diǎn)有關(guān)問題的批復(fù)的通知》（京地稅二〔1999〕324號(hào)）同時(shí)廢止。
特此公告。
附件：關(guān)于《北京市地方稅務(wù)局 北京市財(cái)政局關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅納稅地點(diǎn)的公告》的政策解讀
北京市地方稅務(wù)局
北京市財(cái)政局 2013年5月27日
附件
關(guān)于《北京市地方稅務(wù)局 北京市財(cái)政局關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅納稅地點(diǎn)的公告》的政策解讀
為加強(qiáng)我市土地增值稅征收管理，方便納稅人申報(bào)繳納稅款，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定，北京市地方稅務(wù)局、北京市財(cái)政局印發(fā)了《北京市地方稅務(wù)局 北京市財(cái)政局關(guān)于改變我市土地增值稅納稅地點(diǎn)的公告》（2013年第5號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《公告》），現(xiàn)解讀如下：
一、為何要調(diào)整我市土地增值稅納稅地點(diǎn)？
答：我市在土地增值稅開征初期，為方便納稅人辦理土地增值稅繳稅手續(xù)，規(guī)定納稅人應(yīng)向企業(yè)核算地或行政事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體稅務(wù)注冊(cè)登記地的主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨地區(qū)經(jīng)營行為逐漸增多，納稅人繳納的營業(yè)稅、契稅須在房地產(chǎn)所在地申報(bào)納稅，而土地增值稅須在企業(yè)核算地申報(bào)納稅，不便于納稅人申報(bào)繳納稅款，調(diào)整納稅地點(diǎn)的呼聲較高。
同時(shí)，由于目前從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)多是因經(jīng)營特定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而成立的項(xiàng)目公司，經(jīng)營行為地域性強(qiáng)，納稅人經(jīng)營地點(diǎn)與申報(bào)納稅地點(diǎn)的分離不利于稅務(wù)部門加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的屬地稅源管理以及納稅人申報(bào)納稅。
因此，為進(jìn)一步落實(shí)國務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)土地增值稅屬地稅源管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定調(diào)整我市土地增值稅納稅地點(diǎn)，由現(xiàn)行的納稅人向企業(yè)核算地或行政事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體稅務(wù)注冊(cè)登記地的主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅調(diào)整為納稅人向房地產(chǎn)所在地的主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理申報(bào)納稅手續(xù)。
二、調(diào)整納稅地點(diǎn)的具體規(guī)定是怎樣的？
答：自公告施行之日起，凡轉(zhuǎn)讓我市行政區(qū)劃范圍內(nèi)房地產(chǎn)的納稅人，應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理申報(bào)納稅手續(xù)。
為保證政策平穩(wěn)過渡，轉(zhuǎn)讓新建商品房的納稅人以發(fā)展改革部門立項(xiàng)批復(fù)時(shí)間作為劃分時(shí)點(diǎn)，即本公告施行前已經(jīng)發(fā)展改革部門批準(zhǔn)立項(xiàng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，納稅人仍向企業(yè)核算地的主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理申報(bào)納稅手續(xù)。
此外，納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、存量房等，均應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理申報(bào)納稅手續(xù)。
京地稅[2013]8號(hào)---《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告》
為加強(qiáng)我市土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關(guān)文件規(guī)定，現(xiàn)就明確土地增值稅有關(guān)問題公告如下：
一、納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按單套房屋銷售時(shí)同級(jí)別土地上的普通住房標(biāo)準(zhǔn)對(duì)普通住宅進(jìn)行審核確認(rèn)。本公告施行前，納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的清算鑒證報(bào)告已經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)受理的，土地增值稅普通住宅的審核確認(rèn)仍按原政策執(zhí)行。
二、納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目中包含多種類型房屋的，應(yīng)按照《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第一條、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第一條的規(guī)定，區(qū)分為普通住宅和其他商品房?jī)深惙謩e計(jì)算增值額。
三、個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時(shí)，對(duì)既不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告，又不能提供購房發(fā)票證明的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓存量房交易價(jià)格全額5%的征收率計(jì)征土地增值稅。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量住房的，按照《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）第三條規(guī)定，暫免征收土地增值稅。原《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》（京地稅地〔2006〕456號(hào)）第三條同時(shí)廢止。
本公告自2013年10月1日起施行。特此公告。
附件：關(guān)于《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告》的政策解讀
北京市地方稅務(wù)局 2013年8月26日 附件
關(guān)于《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告》的政策解讀
為加強(qiáng)我市土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關(guān)文件規(guī)定，北京市地方稅務(wù)局印發(fā)了《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告》（2013年第8號(hào)），現(xiàn)解讀如下：
一、公告施行后，我市土地增值稅政策中普通住宅如何確認(rèn)？
答：納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按單套房屋銷售時(shí)同級(jí)別土地上的普通住房標(biāo)準(zhǔn)對(duì)普通住宅進(jìn)行審核確認(rèn)。
二、土地增值稅普通住宅審核確認(rèn)工作的政策銜接是如何規(guī)定的？
答：公告施行前，納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的清算鑒證報(bào)告已經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)受理的，土地增值稅普通住宅的審核確認(rèn)仍按原政策執(zhí)行。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目中包含多種類型房屋的，應(yīng)如何計(jì)稅？ 答：納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目中包含多種類型房屋的，按照財(cái)政部、國家稅務(wù)總局有關(guān)文件規(guī)定，應(yīng)區(qū)分為普通住宅和其他商品房?jī)深惙謩e計(jì)算增值額。
四、個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時(shí)，對(duì)既不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告，又不能提供購房發(fā)票證明的，應(yīng)如何計(jì)稅？
答：近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，我市對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅的核定征收率已滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況，為解決此問題，同時(shí)根據(jù)國家稅務(wù)總局有關(guān)文件規(guī)定，此次我市對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量房核定征收土地增值稅的核定征收率進(jìn)行了調(diào)整。
公告規(guī)定 “個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時(shí)，對(duì)既不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告，又不能提供購房發(fā)票證明的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓存量房交易價(jià)格全額5%的征收率計(jì)征土地增值稅”。凡存量房交易的納稅人自公告施行之日起辦理存量房買賣合同（網(wǎng)上）簽約的，按本規(guī)定執(zhí)行。
對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量住房的，仍按照《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）第三條規(guī)定，暫免征收土地增值稅。公告規(guī)定，自公告施行之日起，《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》（京地稅地〔2006〕456號(hào)）中第三條“對(duì)既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率計(jì)征土地增值稅”的規(guī)定廢止。
第四篇：2016年《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》
關(guān)于發(fā)布《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》的公告
北京市地方稅務(wù)局公告2016年第7號(hào)
為加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，北京市地方稅務(wù)局制定了《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》，現(xiàn)予以發(fā)布。
本公告自2016年7月1日起執(zhí)行。《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》（京地稅地〔2008〕92號(hào)）同時(shí)廢止。
特此公告。
附件：
1.土地增值稅清算申請(qǐng)表
2.土地增值稅清算通知書
3.土地增值稅清算報(bào)告
4.土地增值稅清算鑒證報(bào)告
5.土地增值稅清算材料要求及清單
6.土地增值稅清算受理通知書
7.土地增值稅清算補(bǔ)充材料及情況通知書
8.土地增值稅清算審核意見書
9.土地增值稅四項(xiàng)成本核定通知書
10.土地增值稅核定征收通知書
北京市地方稅務(wù)局 2016年5月26日
北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程
第一章 總則
第一條 為加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）及有關(guān)文件規(guī)定，制定本規(guī)程。
第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作。
第三條 本規(guī)程所稱土地增值稅清算（以下簡(jiǎn)稱清算），是指納稅人依照稅收法律、法規(guī)的規(guī)定，計(jì)算符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并按照規(guī)定的程序和時(shí)限，向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理清算手續(xù)，結(jié)清稅款的行為。
第四條 納稅人是清算的主體，對(duì)清算申報(bào)的真實(shí)性、合法性、準(zhǔn)確性、完整性負(fù)責(zé)。
第五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)清算的受理和審核。
第二章 項(xiàng)目管理
第六條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行日常管理和清算（以下簡(jiǎn)稱清算單位）。
對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況及相關(guān)材料進(jìn)行判定，以確定的分期建設(shè)項(xiàng)目作為清算單位。
第七條 納稅人應(yīng)自取得立項(xiàng)批準(zhǔn)文件之日起30日內(nèi)，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。土地增值稅項(xiàng)目登記及管理按照北京市地方稅務(wù)局有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。
第八條 納稅人應(yīng)按照房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的要求和清算管理規(guī)定，自取得相關(guān)主管部門批復(fù)手續(xù)后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供立項(xiàng)批復(fù)、土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案表、預(yù)（銷）售許可證等材料。
第九條 屬于保障房項(xiàng)目的，納稅人需提供政府主管部門制發(fā)的相關(guān)文件。
第十條 納稅人應(yīng)按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的要求進(jìn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作，準(zhǔn)確歸集房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入、成本、費(fèi)用。
第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理應(yīng)保持連續(xù)性，不得因房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅納稅人、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)管理人員發(fā)生變化而中斷、中止。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)做好項(xiàng)目跟蹤管理工作。
第三章 清算申報(bào)與受理
第十二條 符合下列情況之一的，納稅人應(yīng)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：
（一）全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目。
（四）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
第十三條 符合下列情況之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
（一）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已竣工，且已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積（含視同銷售
房地產(chǎn)）占項(xiàng)目全部可轉(zhuǎn)讓建筑面積在85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用1年以上的。
（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的。
第十四條 本規(guī)程第十三條所稱竣工，是指除土地開發(fā)外，納稅人建造、開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，符合下列條件之一：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已開始投入使用。開發(fā)項(xiàng)目無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理竣工（完工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)納稅人開始辦理開發(fā)項(xiàng)目交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)項(xiàng)目開始投入使用。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
第十五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)清算項(xiàng)目實(shí)行分類管理：
（一）符合本規(guī)程第十二條情形的，納稅人應(yīng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清算申請(qǐng)，并據(jù)實(shí)填寫《土地增值稅清算申請(qǐng)表》（見附件1），辦理清算手續(xù)。
（二）符合本規(guī)程第十三條情形的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算。確定需要進(jìn)行清算的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算通知書》（見附件2）送達(dá)納稅人。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請(qǐng)表》報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，辦理清算手續(xù)。
第十六條 納稅人應(yīng)以滿足應(yīng)清算條件之日起90日內(nèi)或者接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知書之日起90日內(nèi)的任意一天，確認(rèn)為清算收入和歸集扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間（以下簡(jiǎn)稱清算截止日），并將清算截止日明確告知主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。
第十七條 納稅人進(jìn)行清算時(shí)，應(yīng)填報(bào)《土地增值稅清算報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱清算報(bào)告，標(biāo)準(zhǔn)格式見附件3）。
納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算的，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)按《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的有關(guān)規(guī)定完成鑒證，并出具《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱鑒證報(bào)告，標(biāo)準(zhǔn)格式見附件4）。納稅人提交資料時(shí)，可以使用鑒證報(bào)告代替清算報(bào)告。
第十八條 納稅人在辦理清算申請(qǐng)手續(xù)時(shí)，應(yīng)按要求報(bào)送有關(guān)資料，并填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》（見附件5）：
（一）項(xiàng)目竣工清算報(bào)表，當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表）等。
（二）國有土地使用權(quán)證書。
（三）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。
（四）房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算、概算書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單。
（五）能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。
（六）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途等。
（七）清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。
（八）清算項(xiàng)目的銷售許可證。
（九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等。
（十）《鑒證報(bào)告》或《清算報(bào)告》。
（十一）《土地增值稅納稅申報(bào)表
（二）》。
（十二）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與清算有關(guān)的證明資料等。
第十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真核對(duì)納稅人提供的資料，嚴(yán)格按照《鑒證報(bào)告》《清算報(bào)告》的標(biāo)準(zhǔn)格式進(jìn)行審核。
納稅人提交的申請(qǐng)材料齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（見附件6）轉(zhuǎn)入審核程序。納稅人提交的《鑒證報(bào)告》或《清算報(bào)告》內(nèi)容不規(guī)范、相關(guān)涉稅事項(xiàng)情況不清楚的，應(yīng)退回修改；資料不完整的，應(yīng)開具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料及情況通知書》（見附件7），通知納稅人 補(bǔ)全清算資料。
納稅人在限期內(nèi)補(bǔ)全資料的，予以受理；逾期未能補(bǔ)齊資料，經(jīng)納稅人提供確因不可抗力客觀原因造成資料難以補(bǔ)齊的書面說明及相關(guān)證明材料，可以受理；不能補(bǔ)齊資料且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可進(jìn)行核定征收或移交稅務(wù)稽查部門處理。
納稅人清算申請(qǐng)不符合受理?xiàng)l件的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)將不予受理的理由在《土地增值稅清算申請(qǐng)表》中注明并退回納稅人。
第四章 清算審核管理
第二十條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核以案頭審核為主，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地審核。
案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核納稅人申報(bào)情況 的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。
實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。
第二十一條 清算審核實(shí)行主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、區(qū)（分）局兩級(jí)審核管理制度。
各區(qū)（分）局可成立清算審核領(lǐng)導(dǎo)小組和審核小組，開展清算審核工作
第二十二條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核中發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)、未采信或部分未采信《鑒證報(bào)告》《清算報(bào)告》的，應(yīng)填寫《土地增值稅清算補(bǔ)充材料及情況通知書》要求納稅人限期進(jìn)行說明。待納稅人說明情況、重新補(bǔ)充證明資料后繼續(xù)審核。
第二十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在清算受理之日起90日內(nèi)完成審核出具意見，審核時(shí)限不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求說明情況、補(bǔ)充資料的時(shí)間。
第二十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)完成審核后，應(yīng)向納稅人出具《土地增值稅清算審核意見書》（見附件8）。
第二十五條 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。
第二十六條 經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，需辦理土地增值稅退稅的，依照北京市地方稅務(wù)局相關(guān)文件規(guī)定的程序辦理。
第二十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算存檔工作，并按照北京市地方稅務(wù)局、北京市檔案局有關(guān)文件規(guī)定，在清算工作中形成的資料應(yīng)與原保存的該項(xiàng)目稅務(wù)資料合并立卷存檔。對(duì)于成片開發(fā)分期清算土地增值稅的項(xiàng)目，應(yīng)在該項(xiàng)目土地增值稅清算工作全部辦理完畢后再進(jìn)行歸檔。
第二十八條 稅務(wù)機(jī)關(guān)可聘請(qǐng)稅務(wù)、會(huì)計(jì)、工程造價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)等中介機(jī)構(gòu)提供清算相關(guān)咨詢、評(píng)估等服務(wù)。
第五章 清算審核內(nèi)容
第二十九條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)納稅人報(bào)送的清算資料，結(jié)合發(fā)票、普通住宅明細(xì)表和其他類型房地產(chǎn)明細(xì)表、商品房預(yù)售（銷售）許可證、測(cè)繪成果資料，核實(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。具體確認(rèn)方式如下：
（一）土地增值稅清算時(shí)，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。
銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。
（二）納稅人將房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
1.納稅人按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
2.由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
（三）對(duì)于納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格明顯偏低的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書面說明。若成交價(jià)格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)參照本條第二款規(guī)定的方法或房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值確定。
（四）納稅人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
第三十條 土地增值稅清算扣除項(xiàng)目包括：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
（五）國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
第三十一條 扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算分?jǐn)偅?/p>
（一）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用：
1.占地面積法：即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?/p>
2.建筑面積法：即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?/p>
3.直接成本法：即按照受益對(duì)象或清算單位直接歸集成本費(fèi)用；
4.稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法。
（二）屬于多個(gè)清算單位共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，原則上按建筑面積法分?jǐn)?，如無法按建筑面積法分?jǐn)偅瑧?yīng)按占地面積法分?jǐn)偦蚨悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法分?jǐn)偂?/p>
（三）同一清算單位發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，原則上應(yīng)按建筑面積法分?jǐn)?。?duì)于納稅人能
夠提供相關(guān)證明材料，單獨(dú)簽訂合同并獨(dú)立結(jié)算的成本，可按直接成本法歸集。
（四）同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權(quán)證或規(guī)劃資料及其他材料證明該類型房地產(chǎn)屬于獨(dú)立占地的，取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)可按占地面積法計(jì)算分?jǐn)偂?/p>
（五）同一清算單位中部分轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或在建工程，其共同受益的項(xiàng)目成本，無法按照建筑面積法分?jǐn)傆?jì)算的，可按照占地面積法或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
第三十二條 在土地增值稅清算中，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)符合下列要求：
（一）經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生的，且是合法、相關(guān)的。
（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須實(shí)際發(fā)生并取得合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。本規(guī)程所稱合法有效憑證，一般是指：
1.支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以開具的發(fā)票為合法有效憑證。
2.支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。
3.支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。屬于境內(nèi)代扣代繳稅款的，按稅務(wù)機(jī)關(guān)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
4.財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。
（三）納稅人的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
（四）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。
（五）對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
（六）納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，各分期項(xiàng)目清算方式與扣除項(xiàng)目金額計(jì)算分?jǐn)偡椒☉?yīng)當(dāng)保持一致。
（七）納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費(fèi)、罰息以及與該類款項(xiàng)相關(guān)的稅金和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費(fèi)等罰沒性質(zhì)款項(xiàng)，不允許扣除。
第三十三條 除本規(guī)程第三十二條規(guī)定的原則外，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)符合下列規(guī)定：
（一）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”準(zhǔn)予
扣除。對(duì)納稅人因容積率調(diào)整等原因補(bǔ)繳的土地出讓金及契稅，準(zhǔn)予扣除。
（二）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：
1.納 稅人用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。納稅人支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給納稅人的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
2.納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
（三）納稅人委托其他單位進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪的，提供服務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律、法規(guī)的要求。
（四）建筑安裝工程費(fèi)：
1.納稅人采用自營方式自行施工建設(shè)的，應(yīng)準(zhǔn)確核算施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班使用費(fèi)等。
2.納稅人在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保證金，在清算截止日已取得建筑安裝施工企業(yè)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未取得發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。
3.納稅人應(yīng)確保所取得相關(guān)發(fā)票的真實(shí)性和所載金額的準(zhǔn)確性，以及所提供建筑安裝工程費(fèi)與其施工方登記的建安項(xiàng)目開票信息保持一致。
（五）納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的合理的裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
1.納稅人銷售已裝修房屋，應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)買賣合同》或補(bǔ)充合同中明確約定。沒有明確約定的，其裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
上述裝修費(fèi)用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出。
2.納稅人銷售已裝修的房屋時(shí)，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動(dòng)，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計(jì)入開發(fā)成本予以扣除。
3.納稅人在清算單位以外單獨(dú)建造樣板房的，其建造費(fèi)用、裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。納稅人在清算單位內(nèi)裝修的樣板房并作為開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外轉(zhuǎn)讓的，且《房地產(chǎn)買賣合同》明確約定裝修價(jià)值體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓價(jià)款中的，其發(fā)生的合理的樣板房裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
（六）公共配套設(shè)施費(fèi)：
1.公共配套設(shè)施包括納稅人開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、人防等為公共事業(yè)建造，不可銷售的公共設(shè)施。
2.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。其中“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的”，可以按照以下原則之一確認(rèn)：
（1）政府相關(guān)文件中明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有；
（2）經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有；
（3）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，或相關(guān)公共配套設(shè)施移交給業(yè)主委員會(huì)。
3.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
（1）納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提供政府、公用事業(yè)單位書面接收文件。
（2）納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施應(yīng)由政府、公用事業(yè)單位接收，但因政府、公用事業(yè)單位原因不能接收或未能及時(shí)接收的，經(jīng)接收單位或者政府主管部門出具書面材料證明相關(guān)設(shè)施確屬公共配套設(shè)施，且說明不接收或未及時(shí)接收具體原因的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定后，其成本、費(fèi)用予以扣除。
4.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
5.納稅人預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)不得扣除。納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，在部分公共配套設(shè)施已建設(shè)、費(fèi)用已實(shí)際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項(xiàng)目可售建筑面積占項(xiàng)目總可售建筑面積的比例計(jì)算清算項(xiàng)目可扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)，但不得超過已實(shí)際發(fā)生的金額。
6.納稅人未移交的公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，不予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。
（七）開發(fā)間接費(fèi)用：
1.開發(fā)間接費(fèi)用是納稅人直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。行政管理部門、財(cái)務(wù)部門或銷售部門等發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用或銷售費(fèi)用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用不得列入開發(fā)間接費(fèi)。
2.開發(fā)間接費(fèi)用與納稅人的期間費(fèi)用應(yīng)按照現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定分別核算。劃分不清、核算混亂的期間費(fèi)用，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。
（八）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。
第三十四條 對(duì)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱四項(xiàng)成本），按有效憑證金額據(jù)實(shí)扣除。對(duì)納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，有下列情況之一的，應(yīng)按核定辦法扣除：
（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的。
（二）提供的開發(fā)成本資料不實(shí)的。
（三）發(fā)現(xiàn)清算資料中存在虛假、不準(zhǔn)確的涉稅信息，影響清算稅款計(jì)算結(jié)果的。
（四）清算項(xiàng)目中四項(xiàng)成本的每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的每平方米工程造價(jià)金額，又無正當(dāng)理由的。
第三十五條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)四項(xiàng)成本核定扣除的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅四項(xiàng)成本核定通知書》（見附件9）。
第三十六條 稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)建設(shè)部門定期公布的建安指導(dǎo)價(jià)格，結(jié)合商品房用途、結(jié)構(gòu)等因素制定《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》，作為第四十三條所列四項(xiàng)開發(fā)成本核定的依據(jù)?！斗诸惙慨a(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》及核算方法，由北京市地方稅務(wù)局另行制定下發(fā)。
第三十七條 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：
（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算扣除。
（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)
開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。
（三）納稅人既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條
（一）（二）項(xiàng)所述兩種辦法。
（四）清算時(shí)已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。
（五）納稅人據(jù)實(shí)列支利息支出的，應(yīng)當(dāng)提供貸款合同、利息結(jié)算單據(jù)或發(fā)票。
（六）納稅人向金融機(jī)構(gòu)支付的財(cái)務(wù)咨詢費(fèi)等非利息性質(zhì)的款項(xiàng)，不得作為利息支出扣除。
（七）納稅人向金融機(jī)構(gòu)借款，因逾期還款，金融機(jī)構(gòu)收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項(xiàng)，不得作為利息支出扣除。
第三十八條 對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求納稅人在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果計(jì)入房?jī)r(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。
第三十九條 稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否符合獨(dú)立交易原則。
第六章 核定征收
第四十條 稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。
第四十一條 稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核中發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，可以實(shí)行核定征收。
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。
（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。
（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
稅務(wù)機(jī)關(guān)在稽查工作中，認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合上述核定征收情形的，可以核定征收
土地增值稅。
第四十二條 稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收土地增值稅的，應(yīng)開具《土地增值稅核定征收通知書》（見附件10）送達(dá)納稅人。
第四十三條 核定征收的具體規(guī)定由北京市地方稅務(wù)局另行發(fā)文制定。
第四十四條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)核定征收項(xiàng)目的調(diào)查核實(shí)，嚴(yán)格控制核定征收的范圍。
第四十五條 核定征收率原則上不得低于5%.第七章 清算審核期間及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理
第四十六條 土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，納稅人清算后轉(zhuǎn)讓的（以下簡(jiǎn)稱清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)），按以下規(guī)定辦理：
（一）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人應(yīng)在每季度終了后15日內(nèi)進(jìn)行納稅申報(bào)（含零申報(bào)）。
（二）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住宅和其他商品房分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
（三）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)確認(rèn)的普通住宅、其他商品房單位建筑面積成本費(fèi)用乘以轉(zhuǎn)讓面積確認(rèn)。
清算時(shí)單位建筑面積成本費(fèi)用=本次清算扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總已售面積
上述公式中，“本次清算扣除項(xiàng)目總金額”不包括納稅人進(jìn)行清算時(shí)扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
（四）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金在本次申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)予以扣除。
（五）清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，按照上述方式計(jì)算的增值率未超過20%的普通住宅，免征土地增值稅；增值率超過20%的，應(yīng)征收土地增值稅。
（六）納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對(duì)于買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)銷售合同有約定付款日期的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為合同簽訂的付款日期的當(dāng)天；對(duì)于采取預(yù)收款方式的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
（七）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅計(jì)算方式應(yīng)與項(xiàng)目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的項(xiàng)目再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按清算時(shí)核定征收率計(jì)征稅款。
第四十七條 清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
納稅人在清算審核期間轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，扣除項(xiàng)目金額以本次清算確認(rèn)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。具體計(jì)算公式按本規(guī)程第四十六條第三款規(guī)定執(zhí)行。
納稅人應(yīng)按照上述方法計(jì)算清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的稅款，與本次清算稅款合并后，一并申報(bào)繳納。
第八章 稅收優(yōu)惠管理
第四十八條 土地增值稅政策中普通住宅依照北京市公布的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)。
納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按單套房屋銷售時(shí)同級(jí)別土地上適用的普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核確認(rèn)。
納稅人須在《清算報(bào)告》或《鑒證報(bào)告》中提供普通住宅的判定情況由稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)。清算單位中建造的普通住宅，應(yīng)單獨(dú)計(jì)算增值額、增值率。
第四十九條 納稅人按照本規(guī)程規(guī)定辦理清算申報(bào)時(shí)，其自行申報(bào)的普通住宅部分增值率未超過20%的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將減免稅事項(xiàng)一并審核，并在審核意見書中注明。
第九章 監(jiān)督管理
第五十條 北京市地方稅務(wù)局對(duì)全市土地增值稅清算工作實(shí)行統(tǒng)籌監(jiān)督管理。
第五十一條 全市凡符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和已清算完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)經(jīng)市局篩選、確定后，移交稽查部門作為稽查工作案源，相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)配合完成清算移交的相關(guān)工作。
第五十二條 按照本地區(qū)工作的實(shí)際情況，稽查部門可對(duì)已清算項(xiàng)目進(jìn)行抽查、檢查。在清算中有下列情況之一的，可作為重點(diǎn)檢查案源：
（一）納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的；
（二）納稅人辦理清算時(shí)，發(fā)生《鑒證報(bào)告》《清算報(bào)告》內(nèi)容不規(guī)范，退回重報(bào)仍不規(guī)范且拒不重報(bào)的；
（三）納稅人辦理清算后，根據(jù)《鑒證報(bào)告》《清算報(bào)告》發(fā)生退稅的；
（四）納稅人清算后，再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況異常的。
第五十三條 稽查部門在稽查工作中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合清算條件的，應(yīng)及時(shí)告知納稅人到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)，同時(shí)通知主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。
第五十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算申請(qǐng)后，稽查部門對(duì)納稅人立案檢查的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。
第十章 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)管理
第五十五條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨(dú)立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情
況，出具真實(shí)、合法的《鑒證報(bào)告》，并按照稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供鑒證工作底稿。
稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為需要就清算鑒證事項(xiàng)開展調(diào)查了解情況的，受托的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)積極配合。
稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)其出具的《鑒證報(bào)告》承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第五十六條 納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算鑒證的，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、中國注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)相關(guān)文件規(guī)定開展鑒證、出具鑒證意見，涉及調(diào)整事項(xiàng)以及重大事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)在鑒證報(bào)告中披露調(diào)整過程、調(diào)整結(jié)論及其他應(yīng)當(dāng)說明的重大事項(xiàng)。
第五十七條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的相關(guān)專業(yè)人員開展清算鑒證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)納稅人取得票據(jù)的真實(shí)性進(jìn)行披露。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅清算鑒證報(bào)告中涉及的全部票據(jù)有檢查、抽查、復(fù)查的權(quán)利。
第五十八條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)鑒證情況出具《鑒證報(bào)告》。
第五十九條 對(duì)稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報(bào)告》，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核退回后，再報(bào)送仍未達(dá)到稅務(wù)機(jī)關(guān)要求且拒不修改的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可向上級(jí)機(jī)關(guān)反映相關(guān)情況。
第十一章 附則
第六十條 本規(guī)程所涉及各文書和表格均列舉在附件中。
第六十一條 各區(qū)（分）局可根據(jù)本規(guī)程制定本單位土地增值稅清算管理辦法，并報(bào)北京市地方稅務(wù)局備案。
第六十二條 本規(guī)程未盡事項(xiàng)，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則及財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、北京市地方稅務(wù)局相關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。
第六十三條 本規(guī)程由北京市地方稅務(wù)局解釋。
第六十四條 本規(guī)程自2016年7月1日起生效。
《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》（京地稅地〔2008〕92號(hào)）同時(shí)廢止。本規(guī)程生效前已收到稅務(wù)機(jī)關(guān)清算受理通知書或稽查部門稅務(wù)檢查通知書的土地增值稅清算項(xiàng)目，仍按京地稅地〔2008〕92 號(hào)文件處理。
第五篇：北京市財(cái)政局,北京市地方稅務(wù)局,中國人民銀行北京市分行,中國
【發(fā)布單位】北京市財(cái)政局，北京市地方稅務(wù)局，中國人民銀行北京市分行，中國工商銀行北京市分行
【發(fā)布文號(hào)】京財(cái)預(yù)[1996]1139號(hào) 【發(fā)布日期】1996-07-18 【生效日期】1996-07-18 【失效日期】 【所屬類別】地方法規(guī) 【文件來源】中國法院網(wǎng)
北京市財(cái)政局，北京市地方稅務(wù)局，中國人民銀行北京市分行，中國工商銀行北京市分行關(guān)于北京市地方稅務(wù)局 涉外稅務(wù)分局成立后有關(guān)預(yù)算收入入庫工作的通知
(京財(cái)預(yù)[1996]1139號(hào))
各區(qū)、縣財(cái)政局、地稅局、國庫各區(qū)、縣支庫：
根據(jù)國辦發(fā)（1996）4號(hào)“關(guān)于調(diào)整國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局稅收征管范圍意見的通知”及國稅發(fā)（1996）50號(hào)“關(guān)于調(diào)整稅收征管范圍后有關(guān)稅收計(jì)劃會(huì)計(jì)統(tǒng)計(jì)處理事項(xiàng)的通知”精神，為保證我市涉外企業(yè)稅收的征收管理，北京市地方稅務(wù)局成立了北京市地方稅務(wù)局涉外稅務(wù)分局（以下簡(jiǎn)稱地稅涉外分局），負(fù)責(zé)全市市屬以上涉外企業(yè)的地方稅收的征收管理工作。為保證地稅涉外分局更好地履行稅收征收管理的職能，使所征收的稅款能及時(shí)入庫，經(jīng)市財(cái)政、市地稅、市人行及市工行研究同意，特作如下規(guī)定：
一、地稅涉外分局在工商銀行王府井分理處增設(shè)地稅涉外分局市級(jí)金庫，單獨(dú)核算、統(tǒng)計(jì)地稅涉外分局征收的稅收收入。
二、地稅涉外分局征收的全部收入應(yīng)按日、按旬、按月與王府井分理處地稅涉外分局市庫進(jìn)行核對(duì)；王府井分理處應(yīng)向地稅涉外分局提供該庫的銀行日?qǐng)?bào)及帳頁。
三、為保證對(duì)涉外企業(yè)稅收管理的一致性，地稅所征管的涉外稅收使用的稅款征收憑證由北京市地方稅務(wù)局統(tǒng)一印制，并在稅票右上角印有“地”字標(biāo)記的六聯(lián)《完稅證》（樣式附后）或五聯(lián)通用繳款書。
四、地稅涉外分局的稅收票證專用章共五枚（樣章附后）。同時(shí)，地稅涉外分局應(yīng)在王府井分理處預(yù)留辦理更正及退庫印鑒。
為適應(yīng)涉外稅收的征管，各區(qū)、縣地稅局為管理涉外稅收的稅務(wù)所增刻一枚區(qū)（縣）級(jí)稅收票證專用章，并報(bào)市地稅局備案。
五、根據(jù)新開征的“土地增值稅”的征管要求，地稅涉外分局征收的土地增值稅暫全部入市庫。地稅涉外分局業(yè)務(wù)科應(yīng)將所征稅款按房地產(chǎn)坐落地分19個(gè)區(qū)縣分別記帳、統(tǒng)計(jì)。終了后20日內(nèi)由計(jì)會(huì)科向市地稅局計(jì)會(huì)處提供該稅種的分區(qū)縣入庫數(shù)字，經(jīng)市地稅局計(jì)會(huì)處確認(rèn)后向市財(cái)政局預(yù)算處報(bào)送各區(qū)縣的五五分成數(shù)字，通過市財(cái)政返還各區(qū)縣。
六、發(fā)生土地增值稅收入退庫時(shí)，由納稅人向地稅涉外分局提出退稅申請(qǐng)，按審批權(quán)限和程序，經(jīng)批準(zhǔn)后，由地稅涉外分局開具收入退還書，送王府井分理處辦理退庫，地稅涉外分局同時(shí)沖減所在區(qū)縣的土地增值稅收入數(shù)字。
七、地稅涉外分局作為征收單位，應(yīng)按市地稅局計(jì)會(huì)工作的要求，對(duì)稅收稅源情況進(jìn)行監(jiān)控和分析；對(duì)稅收資金運(yùn)動(dòng)狀況進(jìn)行反映和核算；對(duì)稅收票證的領(lǐng)、發(fā)、用、存情況進(jìn)行登記和管理，并向市地稅局計(jì)會(huì)處定期報(bào)送各種稅收計(jì)劃、會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)、票證及經(jīng)費(fèi)等報(bào)表。
八、本通知自1996年9月1日起執(zhí)行。
附：
1、北京市地方稅務(wù)局涉外稅務(wù)分局稅收票證專用章式樣（略）
2、北京市地方稅務(wù)局涉外稅務(wù)分局稅收完稅證式樣（略）
一九九六年七月十八日
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