第一篇：海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的通知

海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的通知

瓊地稅發(fā)[2004]122號

為進一步規(guī)范、完善和推動我省土地增值稅的征收管理工作，堵塞稅收漏洞，保證稅款及時足額入庫，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）和《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》）的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)政策及征管問題明確如下，請遵照執(zhí)行。

一、關(guān)于土地增值稅征收方式問題

（一）預(yù)征和清算相結(jié)合的辦法

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷（預(yù)）售未結(jié)算的房地產(chǎn)單位項目和竣工結(jié)算但未全部實現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)單位項目（經(jīng)濟適用住房、安居工程除外），采取預(yù)征和清算相結(jié)合的辦法征收土地增值稅。即以房地產(chǎn)項目銷售收入（或預(yù)收帳款）為土地增值稅的計稅額，按月預(yù)征，待該項目竣工結(jié)算并全部實現(xiàn)銷售后再進行清算，多退少補。

房地產(chǎn)單位項目，包括房產(chǎn)單位項目和地產(chǎn)單位項目。房產(chǎn)單位項目以每棟建筑物為標(biāo)準(zhǔn)確認，地產(chǎn)單位項目以銷售的每宗土地為標(biāo)準(zhǔn)確認。

經(jīng)濟適用住房、安居工程是指經(jīng)省政府批準(zhǔn)建設(shè)的經(jīng)濟適用住房、安居工程。

（二）據(jù)實計征的辦法

除從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷（預(yù)）售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，按實際增值額計算征收土地增值稅。

納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的次月的１０日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納土地增值稅，同時報送《土地增值稅項目銷售情況表》和《土地增值稅納稅申報表》。

二、關(guān)于土地增值稅預(yù)征率等相關(guān)問題

（一）預(yù)征率問題

?？?、三亞市的預(yù)征率為１％－２％，具體由?？诤腿齺喌囟惥衷谠摲葍?nèi)確定，并報省地稅局備案；其他市縣的預(yù)征率為１％。

（二）納稅人應(yīng)按照取得的房地產(chǎn)銷售收入（或預(yù)收帳款）和規(guī)定的預(yù)征率計算預(yù)繳土地增值稅。其計算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款＝房地產(chǎn)銷售收入（或預(yù)收帳款）×預(yù)征率。

（三）土地增值稅實行按月預(yù)繳。納稅人應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可后，在３０日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)報送《土地增值稅項目登記表》；房地產(chǎn)項目銷售期間，每月的１－１０日報送上月的《土地增值稅項目銷售情況表》和《土地增值稅納稅申報表》，按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。

三、關(guān)于土地增值稅的稅款清算問題

（一）納稅人應(yīng)在房地產(chǎn)單位項目竣工結(jié)算并全部實現(xiàn)銷售后３０日內(nèi)，持以下資料到主管地稅機關(guān)申請辦理土地增值稅稅款清算。

１、土地受讓合同（或政府無償劃撥土地文件）；

２、房地產(chǎn)開發(fā)合同（或房地產(chǎn)開發(fā)項目許可證）；

３、稅務(wù)登記證、土地增值稅項目登記表、土地增值稅納稅申報表及預(yù)繳土地增值稅完稅憑證；

４、項目竣工結(jié)算資料，以及主管地稅機關(guān)要求提供的其他的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

（二）主管地稅機關(guān)接到納稅人土地增值稅清算申請后，應(yīng)認真進行審核，并在７日內(nèi)作出是否進行清算的答復(fù)。凡符合土地增值稅清算條件的，應(yīng)及時予以清算。

（三）對納稅人已竣工結(jié)算并全部實現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)單位項目，如果納稅人在限期內(nèi)未提出清算申請且無正當(dāng)理由，主管地稅機關(guān)可報經(jīng)各直屬地方稅務(wù)局批準(zhǔn)進行土地增值稅清算。

（四）為了堵塞稅收漏洞，對已竣工，且銷售面積達到可銷售面積９０％（含９０％）以上的房產(chǎn)單位項目，不管其項目是否辦理結(jié)算，在一年內(nèi)（自銷售面積達到可銷售面積９０％之次月起計算），若剩余的房產(chǎn)還未全部實現(xiàn)銷售，或項目仍未辦理結(jié)算的，稅務(wù)機關(guān)可對該房產(chǎn)單位項目已銷售部分，核定扣除項目，進行稅款清算。剩余的房產(chǎn)，按實際銷售據(jù)實征收土地增值稅。

四、關(guān)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確認標(biāo)準(zhǔn)問題

除高級公寓、別墅、度假村以外的住宅，其每平方米單位面積售價：?？凇⑷齺喌貐^(qū)，不超過４０００元，其他市縣，不超過２０００元的，為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。

五、關(guān)于扣除項目確認問題

（一）納稅人財務(wù)制度健全，能真實準(zhǔn)確核算收入和成本費用的，按照《暫行條例》和《實施細則》的有關(guān)規(guī)定，確認其扣除項目金額。

（二）納稅人財務(wù)制度不健全，無法真實準(zhǔn)確核算收入和成本費用的，稅務(wù)機關(guān)可按下列規(guī)定確認其扣除項目金額：

１、土地費和房地產(chǎn)開發(fā)成本（即《實施細則》第七條規(guī)定

（一）、（二）兩項合計金額），由各市縣地稅局根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，在銷售收入的５０％至７０％的幅度內(nèi)給予扣除，并報省地稅局備案。

２、房地產(chǎn)開發(fā)費用按《實施細則》第七條規(guī)定的（一）、（二）兩項合計金額的１０％給予扣除。

３、已列入管理費用的有關(guān)印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅不再重復(fù)扣除。

４、納稅人成片受讓土地使用權(quán)，分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其扣除項目的分

攤方法，以轉(zhuǎn)讓土地為主的，按土地面積比例分攤計算；以轉(zhuǎn)讓房屋建筑物為主的，按建筑面積比例分攤計算。

（三）一些國有企業(yè)由于改組改制或關(guān)停，為了安置職工而轉(zhuǎn)讓企業(yè)的土地（原

屬政府無償劃撥的土地），有關(guān)政府部門免收該企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)補繳的土地出讓金，考慮到這些企業(yè)較困難，且轉(zhuǎn)讓土地所得收入用于安置職工，因此，在計征土地增值

稅時，對政府部門免收的土地出讓金，視同企業(yè)繳納的土地出讓金，給予扣除。

六、對２００４年７月１日前已竣工結(jié)算并全部實現(xiàn)銷售的房產(chǎn)單位項目，還未進行土地增值稅稅款清算的，納稅人應(yīng)在２００４年９月３０日之前向稅務(wù)機關(guān)申請

土地增值稅清算，逾期不申請清算的，嚴格按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定處理。

七、本通知對原《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強土地增值稅征收管理問題的通知》（瓊地稅發(fā)［２００２］３６５號）規(guī)定的預(yù)征率等內(nèi)容作了調(diào)整，為了保證

新老政策的銜接，２００４年７月１日前，已按《暫行條例》及《實施細則》或瓊地稅發(fā)［２００２］３６５號文規(guī)定繳納或預(yù)繳土地增值稅的銷（預(yù)）售收入，不再按本通知規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅；此前從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷（預(yù)）售未結(jié)算的房地產(chǎn)單位項目和竣工結(jié)算但未全部實現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)單位項目取得的銷（預(yù)）售收入，凡未預(yù)繳土地增值稅的，納稅人應(yīng)在２００４年９月３０日之前按本通知規(guī)定的預(yù)征率申報預(yù)繳土地增值稅，逾期不申報預(yù)繳的，除補征稅款外，自２００４年 １０月１日起計算加收滯納金。

八、對納稅人未按規(guī)定期限辦理納稅申報和繳納或預(yù)繳稅款的，嚴格按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定加收滯納金和處罰。

九、各直屬地方稅務(wù)局接到本通知后，要高度重視，加強領(lǐng)導(dǎo)，及時做好土地增值稅政策宣傳，切實強化土地增值稅稅源控制，密切與土地房產(chǎn)管理部門協(xié)作，開展房地產(chǎn)稅收專項檢查，保證稅款及時足額入庫。

本通知自２００４年７月１日起執(zhí)行，此前的規(guī)定與本通知相抵觸的，以本通知為準(zhǔn)。各直屬局在執(zhí)行中若遇到問題，請及時向省局報告。

關(guān)于土地增值稅若干政策問題的補充通知

瓊地稅發(fā)〔2004〕174號

各直屬地方稅務(wù)局、省局稽查局： 《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（瓊地稅發(fā)［2004］122號，以下簡稱《通知》）下發(fā)后，各地陸續(xù)提出一些問題，經(jīng)研究，現(xiàn)將《通知》未明確的有關(guān)問題補充如下：

一、《通知》第七條“為了保證新老政策的銜接，……凡未預(yù)繳土地增值稅的，納稅人應(yīng)在2004年9月30日之前按本通知規(guī)定的預(yù)征率申報預(yù)繳土地增稅”是指2004年7月1日前,納稅人已按有關(guān)規(guī)定申報、繳納（預(yù)繳）土地增值稅的，不再按《通知》規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅；此前凡未按規(guī)定申報、繳納（預(yù)繳）土地增值稅的，納稅人應(yīng)在2004年9月30日之前按《通知》規(guī)定的預(yù)征率申報預(yù)繳土地增值稅。

二、銷售轉(zhuǎn)化的經(jīng)濟適用住房，暫不預(yù)征土地增值稅，已預(yù)征的，暫不退還，待清算時多退少補。轉(zhuǎn)化的經(jīng)濟適用住房，是指經(jīng)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)行政管理部門批準(zhǔn)，實行限價銷售的積壓房地產(chǎn)。不屬于預(yù)征對象的經(jīng)濟適用住房（安居工程）和轉(zhuǎn)化的經(jīng)濟適用住房，其銷售達到90%以上的（含90%），一律按《通知》第三條第四款的規(guī)定執(zhí)行。

三、納稅人建造的商住樓、綜合樓、寫字樓等商住兩用性質(zhì)的房地產(chǎn)，不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，不適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第一款“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅”的規(guī)定。

四、《通知》第五條第二款規(guī)定的“50%至70%”的成本扣除，已考慮了加計扣除的因素，因此，對財務(wù)不健全的房地產(chǎn)開發(fā)納稅人計征土地增值稅時，不再給予加計20%的扣除。

二○○四年八月二十日

第二篇：河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知

河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知

豫地稅發(fā)[2010]28號 2010-03-17

各省轄市地方稅務(wù)局、省局直屬各單位，各擴權(quán)縣(市)地方稅務(wù)局：

為了加強我省土地增值稅的管理，根據(jù)全國地方稅工作會議精神和國家稅務(wù)總局關(guān)于《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國稅發(fā)[2009]91號)及其他相關(guān)規(guī)定的要求，結(jié)合我省土地增值稅政策執(zhí)行的實際情況，做好土地增值稅清算工作，現(xiàn)將有關(guān)問題明確如下：

一、土地增值稅預(yù)征率

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條的規(guī)定，我省土地增值稅預(yù)征率按不同項目分別確定：

(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%；

(二)除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅3.5%；

(三)除上述(一)、(二)項以外的其他房地產(chǎn)項目4.5%。

二、土地增值稅核定征收率

(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅2%;

(二)除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅4%;

(三)除上述(一)、(二)項以外的其他房地產(chǎn)項目5%；

(四)符合第三條第(二)項條件的8%。

三、土地增值稅的核定征收

所有房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅人自本通知執(zhí)行之日起，一律按查賬征收方式按預(yù)征率征收土地增值稅，待符合土地增值稅清算條件后，由納稅人按規(guī)定自行清算，并結(jié)清稅款。主管稅務(wù)機關(guān)對納稅人上報的清算資料進行審核過程中，對納稅人符合下列(一)、(二)項條件的，報省轄市地方稅務(wù)局批準(zhǔn)，按核定征收率征收土地增值稅。

(一)納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目有下列情形之一的，按規(guī)定的核定征收率征收土地增值稅。

1、能夠準(zhǔn)確核算收入總額或收入總額能夠查實，但其扣除項目支出不能正確核算的；

2、能夠準(zhǔn)確核算扣除項目支出或扣除項目支出能夠查實，但其收入總額不能正確核算的；

3、收入總額及扣除項目核算有誤的，主管稅務(wù)機關(guān)難以核實的；

凡納稅人轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、豪華住宅、寫字樓、商業(yè)用房、辦公用房的收入等，應(yīng)按不同的核定征收項目分別核算，核算不清的一律從高適用核定征收率。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值稅。

1、擅自銷毀賬簿；

2、拒不提供納稅資料或不按稅務(wù)機關(guān)要求提供納稅資料的；

3、依照法律、法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

4、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂，造成收入、扣除項目無法準(zhǔn)確計算的；

5、符合土地增值稅清算條件，未按規(guī)定的期限清算，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令清算，逾期仍不清算的；

6、申報的計稅價格明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

依據(jù)豫地稅函[2010]202號：“申報的計稅價格明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，按核定征收率8%征收土地增值稅”，該處的“明顯偏低”是指低于該項目當(dāng)月同類房地產(chǎn)平均銷售價格的10%，如當(dāng)月無銷售價格的應(yīng)按照上月同類房地產(chǎn)平均銷售價格計算；無銷售價格的，主管稅務(wù)機關(guān)可參照市場指導(dǎo)價、社會中介機構(gòu)評估價格、繳納契稅的價格和實際交易價格，按孰高原則確定計稅價格。

四、所有納稅人轉(zhuǎn)讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉(zhuǎn)讓項目，無法計算扣除項目的，報省局批準(zhǔn)后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值稅。

轉(zhuǎn)讓土地是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)為主(建筑物占總售價的30%以內(nèi))的行為。

五、轉(zhuǎn)讓二手房的問題

個人轉(zhuǎn)讓二手房時，凡能夠正確計算收入和扣除項目的，按土地增值稅的有關(guān)規(guī)定申報納稅。對無法計算扣除項目金額的納稅人可按核定征收的方式征收土地增值稅。

個人轉(zhuǎn)讓二手房的核定征收率：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅2%；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他房地產(chǎn)項目3%。

六、土地增值稅清算主體

根據(jù)國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》第三條的規(guī)定，納稅人在符合土地增值稅清算條件(包括主管稅務(wù)機關(guān)要求納稅人進行土地增值稅清算的)后，應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)，按照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，自行進行土地增值稅清算，也可委托稅務(wù)中介機構(gòu)進行清算，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

七、土地增值稅清算審核

(一)納稅人自行進行土地增值稅清算后，按照規(guī)定向主管縣(市)、區(qū)稅務(wù)機關(guān)報送《土地增值稅清算申報表》和清算資料，委托稅務(wù)中介機構(gòu)清算的，應(yīng)報送《土地增值稅清算鑒證報告》，辦理土地增值稅清算手續(xù)，并結(jié)清該房地產(chǎn)項目的土地增值稅。主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人土地增值稅清算申報和資料后，應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)及時組織審核，審核結(jié)果告知納稅人，進行納稅調(diào)整，結(jié)清稅款。凡是發(fā)生退稅的，報省轄市地方稅務(wù)局審核。

(二)審核人員的組成

各省轄市、縣(市)、區(qū)地方稅務(wù)局于4月25日前成立土地增值稅審核小組。土地增值稅清算審核人員由法規(guī)、稅政、征管、稽查、管理科(所)等相關(guān)部門的人員組成。

八、其它問題

(一)個人轉(zhuǎn)讓二手房的，交易價格一般情況下有市場指導(dǎo)價、社會中介機構(gòu)評估價格、繳納契稅的價格和實際交易價格等多種。在實際工作中，主管稅務(wù)機關(guān)可簡化工作程序，按孰高原則確定計稅價格，并及時辦理納稅手續(xù)。

(二)個人轉(zhuǎn)讓二手房的減免稅手續(xù)

個人轉(zhuǎn)讓二手房的，凡符合減免土地增值稅條件的，由縣(市)、區(qū)主管稅務(wù)機關(guān)審批。具體操作方法和程序由省轄市地方稅務(wù)局規(guī)定。

九、各級稅務(wù)機關(guān)應(yīng)認真貫徹落實文件精神，積極做好土地增值稅預(yù)征率和核定征收率調(diào)整的宣傳和準(zhǔn)備工作。2010年4月25日前各省轄市地方稅務(wù)局應(yīng)制訂具體的審批、審核操作辦法，并對納稅人的征收方式調(diào)整完畢。同時，對本《通知》下發(fā)前，按原預(yù)征率或核定征收率征收的稅款，一律改按本《通知》規(guī)定的預(yù)征率征收稅款，已繳納的稅款多退(抵)少補。

十、本通知自2010年5月1日起執(zhí)行，過去的規(guī)定與本通知有抵觸的，一律按本通知執(zhí)行。

豫地稅函[2010]202號 河南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 豫地稅函[2007]113號 河南省地方稅務(wù)局關(guān)于稅務(wù)中介機構(gòu)進行土地增值稅清算鑒證有關(guān)問題的通知

第三篇：公告[2016]1號 黑龍江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告

黑龍江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告

公告[2016]1號

為提高我省土地增值稅征管工作質(zhì)量，統(tǒng)一稅收政策，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和有關(guān)政策規(guī)定，現(xiàn)就土地增值稅若干政策問題公告如下：

一、關(guān)于預(yù)繳稅款申報繳納期限問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在地稅機關(guān)下達《稅務(wù)事項通知書(審核結(jié)論通知)》前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)按規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅，于每月終了15日內(nèi)，向主管地稅機關(guān)申報繳納。對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿次日起，加收滯納金。

二、關(guān)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅認定問題

自2014年11月28日起，我省普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認定標(biāo)準(zhǔn)為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米及以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍及以下的住房。判定時間以商品房銷售合同簽訂日期為準(zhǔn)。

三、關(guān)于取得銷(預(yù))售許可證滿3年起始計算時間問題

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目分次取得多個銷(預(yù))售許可證的，“銷(預(yù))售許可證滿3年，地稅機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算”規(guī)定中的“滿3年”，以其取得最后一個銷(預(yù))售許可證的時間算起。

四、關(guān)于土地增值稅清算單位認定問題

房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算，以國家有關(guān)部門(以規(guī)劃部門為主，結(jié)合發(fā)改委、建設(shè)部門的相關(guān)項目資料)審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目(分期項目)為單位進行清算。

五、關(guān)于扣除項目金額的歸集和分攤問題

(一)扣除項目金額中，凡是能夠明確歸屬于某一項目或某一類型房地產(chǎn)所直接發(fā)生的成本和費用，要予以單獨歸集;對于共同發(fā)生、無法單獨歸集的成本和費用，除本條第二款外，一律按各項目或各類型房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例分攤。

(二)納稅人成片受讓、分期開發(fā)項目的，其取得土地使用權(quán)所支付的金額，按各期項目占地面積占總占地面積的比例分攤。

六、關(guān)于利用地下人防修建的公共配套設(shè)施有關(guān)成本、費用支出扣除問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用地下人防修建的符合條件的公共配套設(shè)施有關(guān)成本、費用支出的扣除原則，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第四條第三款規(guī)定辦理。即：凡能夠提供有關(guān)證明憑證，證明建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用支出可以扣除;凡能夠提供有關(guān)證明憑證，證明建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用支出可以扣除;凡建成后有償轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)計算收入，并可以扣除成本、費用支出。

七、關(guān)于裝修支出問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，對以建筑物或構(gòu)筑物為載體，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修支出，可作為開發(fā)成本予以扣除。對可移動的物品(如可移動的家用電器、家具、日用品、裝飾用品等)，不計入收入，也不允許扣除相關(guān)成本、費用。

八、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除問題

(一)財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。

(二)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。

九、關(guān)于保障性住房土地增值稅處理問題

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，保障性住房包括符合規(guī)定條件的經(jīng)濟適用住房、公租房以及城市棚戶區(qū)、國有工礦(含煤礦)棚戶區(qū)、國有林區(qū)棚戶區(qū)和國有林場危舊房、國有墾區(qū)危房等改造安置住房。按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)精神，對上述保障性住房可不預(yù)征土地增值稅。對房地產(chǎn)開發(fā)項目符合核定征收條件、被認定為核定征收土地增值稅的，凡保障性住房銷售收入(含回遷安置視同銷售部分)能夠單獨核算，可以從核定征收計稅依據(jù)中剔除。

十、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目之外發(fā)生費用支出的扣除問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目之外發(fā)生的各項費用支出，除符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第六條第二款規(guī)定的拆遷異地安置條件的允許記入拆遷補償費扣除外，其他費用支出一律不得扣除。

十一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從政府、財政等部門取得的財政補貼、獎勵等款項的處理問題

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從政府、財政等部門取得的財政補貼、獎勵、土地出讓金返還、稅收返還等財政補貼性收入，在計征土地增值稅時，凡是明確相關(guān)款項用途的，直接沖減相關(guān)扣除項目金額，如土地出讓金返還沖減取得土地使用權(quán)支付的金額等;凡是沒有明確相關(guān)款項用途的，依次沖減取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)兩個及以上項目涉及分攤計算的，比照本公告第五條的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

十二、關(guān)于清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)處理問題

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報。其中對于以查賬方式進行清算的項目，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用(剔除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金)乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積，加上本次轉(zhuǎn)讓時與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金計算;對于以核定征收方式進行清算的項目，按再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，乘以該項目清算審核時確定的核定征收率計算。

十三、關(guān)于核定征收率適用時間問題

對于以核定征收方式進行土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其適用的核定征收率，按地稅機關(guān)發(fā)出《稅務(wù)事項通知書(核定征收通知)》時當(dāng)?shù)氐暮硕ㄕ魇章蕡?zhí)行。

本公告除第二條外，自2016年4月1日起施行。之前已清算完畢的項目不再調(diào)整，未清算完的項目一律按本公告相關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！逗邶埥〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于土地增值稅清算工作有關(guān)業(yè)務(wù)問題的通知》(黑地稅函〔2010〕33號)同時廢止。

特此公告。

黑龍江省地方稅務(wù)局

2016年3月25日

分送：各市(地)地方稅務(wù)局，農(nóng)墾建三江、九三管委會地方稅務(wù)局，亞布力滑雪旅游度假區(qū)地方稅務(wù)局，綏芬河、撫遠市地方稅務(wù) 局。

黑龍江省地方稅務(wù)局財產(chǎn)與行為稅管理處承辦 辦公室2016年3月25日印發(fā)

第四篇：北京市財政局,北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策及征收管%90

【發(fā)布單位】北京市財政局, 北京市地方稅務(wù)局 【發(fā)布文號】京財稅[1997]198號 【發(fā)布日期】1997-03-03 【生效日期】1997-03-03 【失效日期】 【所屬類別】地方法規(guī) 【文件來源】中國法院網(wǎng)

北京市財政局, 北京市地方稅務(wù)局

關(guān)于土地增值稅若干政策及征收管理問題的通知

(京財稅[1997]198號)

各區(qū)縣財政局、地方稅務(wù)局、各分局、市局各直屬單位：

為進一步完善土地增值稅政策，加強征收管理，經(jīng)研究，現(xiàn)將有關(guān)政策及征管辦法通知如下，請依照執(zhí)行。

一、關(guān)于對經(jīng)政府批準(zhǔn)建立的各種經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)進行成片土地開發(fā)、分期分批轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征免稅問題。

在1994年1月1日以前經(jīng)市、區(qū)（縣）政府批準(zhǔn)，進行房也產(chǎn)開發(fā)并立項的開發(fā)區(qū)，用開發(fā)區(qū)管理委員會（或指定的開發(fā)公司）名義與在開發(fā)區(qū)內(nèi)投資的投資商（或開發(fā)商）在1994年1月1日前簽定房地產(chǎn)開發(fā)合同（或立項），并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，在1998年12月31日前首次轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，可根據(jù)京財稅（1996）647號通知有關(guān)規(guī)定享受免稅政策。1994年1月1日以后開發(fā)區(qū)管理部門將完成土地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（三通一平或七通一平）后的土地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓（或出讓），投資商或開發(fā)商取得土地使用權(quán)后，新建房地產(chǎn)在1998年12月31日前首次轉(zhuǎn)讓的，也可享受免稅政策。

二、關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成片受讓土地，分期分批進行房地產(chǎn)開發(fā)并轉(zhuǎn)讓征免稅問題。

凡由市計委、建委在1994年1月1日前審批立項，由房地產(chǎn)開發(fā)公司成片受讓土地，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，分期分批進行房地產(chǎn)開發(fā)并轉(zhuǎn)讓或只轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，其在1998年底前未超過立項批復(fù)總體規(guī)模范圍開發(fā)并首次轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，可享受京財稅（1996）647號通知中規(guī)定的免稅政策。但該公司如與其他單位簽定開發(fā)或轉(zhuǎn)讓合同，由其他單位進行開發(fā)建設(shè)后再轉(zhuǎn)讓的，屬第二次轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。對開發(fā)企業(yè)超過1994年1月1日以前立項批復(fù)規(guī)模開發(fā)并轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。

三、關(guān)于1998年12月31日前預(yù)售商品房免稅問題。

對于1994年1月1日前批準(zhǔn)立項或簽訂開發(fā)合同（已取得土地使用權(quán)）并已按規(guī)定投入資金的商品房項目，在1998年12月31日前預(yù)售時已完成主體工程且投資完成額占計劃投資總額70%以上的，視同在1998年12月31日前首次轉(zhuǎn)讓，可按規(guī)定免征土地增值稅。

四、關(guān)于對污染擾民搬遷企業(yè)享受免稅政策問題。

對于經(jīng)審核屬于污染擾民搬遷企業(yè)，且轉(zhuǎn)讓原廠址取得的轉(zhuǎn)讓收入用于新廠址建設(shè)的，可按（95）京經(jīng)安字第200號通知規(guī)定享受免稅政策。

對于在原廠址上進行房地產(chǎn)開發(fā)并轉(zhuǎn)讓的，不能享受（95）京經(jīng)安字第200號通知中的免稅政策。

對于搬遷企業(yè)以原廠址與其他單位進行合建，建成后按合同留作自用的房地產(chǎn)，暫免征收土地增值稅。將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。

五、關(guān)于對個人轉(zhuǎn)讓自有居住用房征免稅問題。

對于個人轉(zhuǎn)讓自有居住用房，在界定其居住時間時，可按其房屋產(chǎn)權(quán)證所登記的時間為準(zhǔn)；對實行住房制度改革，單位以優(yōu)惠價或成本價出售給本單位職工的住房，尚未取得產(chǎn)權(quán)證的，可由單位出具購房居住證明。凡是其產(chǎn)權(quán)證登記時間或購房時間與轉(zhuǎn)讓時間相隔超過5年的，均可享受免稅政策。

對個人轉(zhuǎn)讓落實私房政策時騰退的住房，在出示房管部門騰退通知后，可享受免稅政策。

對個人轉(zhuǎn)讓所繼承或接受贈與的居住用房，在出示原所有人的房產(chǎn)證及繼承人或受贈人的房產(chǎn)證后，可享受免稅政策。

六、關(guān)于對合作建房辦理項目登記及納稅申報手續(xù)問題。

對于一方出地，一方出資金簽定的合作建房合同（協(xié)議），在獲得立項批復(fù)后，其中一方又將已合建的部分再與第三方簽定合建合同（協(xié)議）的，應(yīng)在再次簽訂合建合同（協(xié)議）后30日內(nèi)辦理土地增值稅項目登記、納稅申報手續(xù)。

七、納稅人在辦理項目登記、納稅申報手續(xù)時提供的資料。

（一）、辦理項目登記時，需由納稅人提供以下資料：

1．房地產(chǎn)開發(fā)合同（或合建協(xié)議書）

2．土地受讓合同（或政府無償劃撥土地文件）

3．建設(shè)項目立項報告批復(fù)文件

4．建設(shè)工程規(guī)劃批復(fù)

5．稅務(wù)登記證

6．申請按季申報的綜合開發(fā)企業(yè)還應(yīng)提供資質(zhì)等級證明

辦理普通標(biāo)準(zhǔn)住宅審批手續(xù)時還需提交首規(guī)委批準(zhǔn)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅設(shè)計圖紙（包括：每棟樓建筑總面積、每棟樓設(shè)計總戶數(shù)、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)、住宅設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)）。

（二）、辦理納稅申報時，需由納稅人提供的資料：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提供：

1．當(dāng)期財務(wù)會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細表、在建開發(fā)項目成本表、已完工開發(fā)項目成本表）等

2．銀行貸款利息結(jié)算通知單

3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)資料（商品房購銷合同附本、項目工程合同結(jié)算單等）

4．有關(guān)的完稅憑證（包括：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等）

5．開發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需攜帶經(jīng)審核的《普通標(biāo)準(zhǔn)住宅審核表》

6．辦理結(jié)算時還需提供結(jié)算報表

7．辦理竣工清算時還需提供竣工清算報表

轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)的納稅人應(yīng)提供：

1．房地產(chǎn)買賣合同、委托書、公證書

2．房屋所有權(quán)證

3．土地使用權(quán)證

4．房地產(chǎn)價格評估報告

5．有關(guān)的稅費繳納憑證（包括：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、交易手續(xù)費、評估費等）

一九九七年三月三日

本內(nèi)容來源于政府官方網(wǎng)站，如需引用，請以正式文件為準(zhǔn)。

第五篇：濟南市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法

濟南市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法

第一條 為加強我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》和《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅預(yù)繳、清算管理辦法》（以下分別簡稱《征管法》、《條例》、《細則》）及有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于我市范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已預(yù)繳土地增值稅的清算管理。

第三條 土地增值稅清算管理工作由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主管地稅機關(guān)負責(zé)。

第四條 納稅人應(yīng)在房地產(chǎn)單位項目竣工決算后30日內(nèi)持以下資料到主管地稅機關(guān)申請辦理土地增值稅稅款清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)合同（或房地產(chǎn)開發(fā)項目許可證）；

（二）土地受讓合同（或政府無償劃撥土地文件）；

（三）建設(shè)項目立項報告批復(fù)文件及建設(shè)工程規(guī)劃批復(fù)；

（四）稅務(wù)登記證、土地增值稅項目登記表、土地增值稅申報表及預(yù)繳土地增值稅完稅憑證；

（五）項目竣工決算資料，以及主管地稅機關(guān)要求提供的其他與開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

第五條“單位項目”，是指納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象；“竣工決算項目”，是指已取得建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的單位工程質(zhì)量認定合格(優(yōu)良)書、建設(shè)單位和施工單位已對該工程的工程成本進行確認、已簽署《工程造價結(jié)（決）算書》，全部實現(xiàn)銷售并且收入、成本和費用已全部準(zhǔn)確核算清楚的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

第六條 有下列情況之一的，納稅人可以對未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目申請土地增值稅清算:

（一）納稅人整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目;

（二）納稅人申請辦理注銷稅務(wù)登記。

納稅人整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的，應(yīng)自轉(zhuǎn)讓合同簽定之日起30日內(nèi)提出清算土地增值稅申請。

納稅人申請辦理注銷稅務(wù)登記的，應(yīng)在辦理注銷稅務(wù)登記前提出清算土地增值稅申請。

第七條 對納稅人已竣工決算或雖未竣工決算但符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，如果納稅人在限期內(nèi)未提出清算申請且無正當(dāng)理由，主管地稅機關(guān)認為有必要的，可報經(jīng)縣（市、區(qū)）地方稅務(wù)局批準(zhǔn)進行土地增值稅清算。

第八條 主管地稅機關(guān)在進行土地增值稅清算時，應(yīng)審核以下內(nèi)容：

（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額，包括轉(zhuǎn)讓土地收入、轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物收入；

（二）扣除項目金額，包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（三）預(yù)繳土地增值稅情況；

（四）多用途房地產(chǎn)開發(fā)項目面積劃分情況；

（五）其他需審核的項目。

第九條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低的，主管地稅機關(guān)有權(quán)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)的市場價格進行核定；

第十條 土地增值稅的計算扣除項目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括：

1、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等方式取得土地使用權(quán)的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價款為按照國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。

取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2、納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。即納稅人在取得土地使用權(quán)過程中辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本。指納稅人開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

1、土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

2、前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

3、建筑安裝工程費，指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

4、基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

5、公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

6、開發(fā)間接費用，包括企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。指與開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。

財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條

（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條

（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加和經(jīng)省以上人民政府批準(zhǔn)征收的規(guī)費、基金，也可視同稅金予以扣除，但已列入扣除項目扣除的不得重復(fù)計算扣除。

（五）根據(jù)《條例》第六條(五)項規(guī)定，按本條

（一）、（二）項規(guī)定的金額之和，加計百分之二十的扣除。

第十一條 土地增值稅的計算扣除項目采取正列舉的辦法，凡本辦法第十條未列舉的項目支出，均不得在計算土地增值稅時予以扣除。

第十二條 各級地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果是計入房價中向購買方一并收取的，應(yīng)視為取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，在計算土地增值稅扣除項目金額時可予以扣除；如果未計入房價中，而在房價之外單獨收取的，可以不作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，在計算土地增值稅扣除項目金額時不予扣除。

第十三條 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額按以下辦法計算：

凡單獨轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占開發(fā)土地總面積的比例分攤其扣除項目金額。凡轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓地上建筑物的，按照轉(zhuǎn)讓建筑物的建筑面積占總規(guī)劃面積的比例計算分攤其扣除項目金額。

第十四條 納稅人已預(yù)繳的稅款少于清算后應(yīng)繳稅款的，應(yīng)在主管地稅機關(guān)核定的期限內(nèi)結(jié)清應(yīng)補繳的稅款。預(yù)繳稅款超過清算后應(yīng)繳稅款的，主管地稅機關(guān)應(yīng)及時辦理退稅，或者經(jīng)納稅人同意抵繳其他納稅項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅款。第十五條 本辦法未盡事宜，按《征管法》、《條例》、《細則》及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十六條 本辦法由濟南市地方稅務(wù)局負責(zé)解釋。

第十七條 本辦法自二ΟΟ四年七月一日起執(zhí)行。