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      河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知
      
        
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簡介：寫寫幫文庫小編為你整理了多篇相關(guān)的《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》，但愿對你工作學(xué)習(xí)有幫助，當(dāng)然你在寫寫幫文庫還可以找到更多《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》。

      
	
      

      第一篇：河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知
      

      河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知
      豫地稅發(fā)[2010]28號 2010-03-17
      各省轄市地方稅務(wù)局、省局直屬各單位，各擴(kuò)權(quán)縣(市)地方稅務(wù)局：
      為了加強(qiáng)我省土地增值稅的管理，根據(jù)全國地方稅工作會議精神和國家稅務(wù)總局關(guān)于《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國稅發(fā)[2009]91號)及其他相關(guān)規(guī)定的要求，結(jié)合我省土地增值稅政策執(zhí)行的實(shí)際情況，做好土地增值稅清算工作，現(xiàn)將有關(guān)問題明確如下：
      一、土地增值稅預(yù)征率
      根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條的規(guī)定，我省土地增值稅預(yù)征率按不同項(xiàng)目分別確定：
      (一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%；
      (二)除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅3.5%；
      (三)除上述(一)、(二)項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目4.5%。
      二、土地增值稅核定征收率
      (一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅2%;
      (二)除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅4%;
      (三)除上述(一)、(二)項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目5%；
      (四)符合第三條第(二)項(xiàng)條件的8%。
      三、土地增值稅的核定征收
      所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目納稅人自本通知執(zhí)行之日起，一律按查賬征收方式按預(yù)征率征收土地增值稅，待符合土地增值稅清算條件后，由納稅人按規(guī)定自行清算，并結(jié)清稅款。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人上報(bào)的清算資料進(jìn)行審核過程中，對納稅人符合下列(一)、(二)項(xiàng)條件的，報(bào)省轄市地方稅務(wù)局批準(zhǔn)，按核定征收率征收土地增值稅。
      (一)納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目有下列情形之一的，按規(guī)定的核定征收率征收土地增值稅。
      1、能夠準(zhǔn)確核算收入總額或收入總額能夠查實(shí)，但其扣除項(xiàng)目支出不能正確核算的；
      2、能夠準(zhǔn)確核算扣除項(xiàng)目支出或扣除項(xiàng)目支出能夠查實(shí)，但其收入總額不能正確核算的；
      3、收入總額及扣除項(xiàng)目核算有誤的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)難以核實(shí)的；
      凡納稅人轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、豪華住宅、寫字樓、商業(yè)用房、辦公用房的收入等，應(yīng)按不同的核定征收項(xiàng)目分別核算，核算不清的一律從高適用核定征收率。
      (二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值稅。
      1、擅自銷毀賬簿；
      2、拒不提供納稅資料或不按稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供納稅資料的；
      3、依照法律、法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
      4、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂，造成收入、扣除項(xiàng)目無法準(zhǔn)確計(jì)算的；
      5、符合土地增值稅清算條件，未按規(guī)定的期限清算，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令清算，逾期仍不清算的；
      6、申報(bào)的計(jì)稅價(jià)格明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
      依據(jù)豫地稅函[2010]202號：“申報(bào)的計(jì)稅價(jià)格明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，按核定征收率8%征收土地增值稅”，該處的“明顯偏低”是指低于該項(xiàng)目當(dāng)月同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格的10%，如當(dāng)月無銷售價(jià)格的應(yīng)按照上月同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格計(jì)算；無銷售價(jià)格的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照市場指導(dǎo)價(jià)、社會中介機(jī)構(gòu)評估價(jià)格、繳納契稅的價(jià)格和實(shí)際交易價(jià)格，按孰高原則確定計(jì)稅價(jià)格。
      四、所有納稅人轉(zhuǎn)讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，無法計(jì)算扣除項(xiàng)目的，報(bào)省局批準(zhǔn)后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值稅。
      轉(zhuǎn)讓土地是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)為主(建筑物占總售價(jià)的30%以內(nèi))的行為。
      五、轉(zhuǎn)讓二手房的問題
      個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房時(shí)，凡能夠正確計(jì)算收入和扣除項(xiàng)目的，按土地增值稅的有關(guān)規(guī)定申報(bào)納稅。對無法計(jì)算扣除項(xiàng)目金額的納稅人可按核定征收的方式征收土地增值稅。
      個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的核定征收率：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅2%；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目3%。
      六、土地增值稅清算主體
      根據(jù)國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》第三條的規(guī)定，納稅人在符合土地增值稅清算條件(包括主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的)后，應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)，按照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，自行進(jìn)行土地增值稅清算，也可委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。
      七、土地增值稅清算審核
      (一)納稅人自行進(jìn)行土地增值稅清算后，按照規(guī)定向主管縣(市)、區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅清算申報(bào)表》和清算資料，委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)清算的，應(yīng)報(bào)送《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》，辦理土地增值稅清算手續(xù)，并結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人土地增值稅清算申報(bào)和資料后，應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)及時(shí)組織審核，審核結(jié)果告知納稅人，進(jìn)行納稅調(diào)整，結(jié)清稅款。凡是發(fā)生退稅的，報(bào)省轄市地方稅務(wù)局審核。
      (二)審核人員的組成
      各省轄市、縣(市)、區(qū)地方稅務(wù)局于4月25日前成立土地增值稅審核小組。土地增值稅清算審核人員由法規(guī)、稅政、征管、稽查、管理科(所)等相關(guān)部門的人員組成。
      八、其它問題
      (一)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的，交易價(jià)格一般情況下有市場指導(dǎo)價(jià)、社會中介機(jī)構(gòu)評估價(jià)格、繳納契稅的價(jià)格和實(shí)際交易價(jià)格等多種。在實(shí)際工作中，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可簡化工作程序，按孰高原則確定計(jì)稅價(jià)格，并及時(shí)辦理納稅手續(xù)。
      (二)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的減免稅手續(xù)
      個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的，凡符合減免土地增值稅條件的，由縣(市)、區(qū)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審批。具體操作方法和程序由省轄市地方稅務(wù)局規(guī)定。
      九、各級稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真貫徹落實(shí)文件精神，積極做好土地增值稅預(yù)征率和核定征收率調(diào)整的宣傳和準(zhǔn)備工作。2010年4月25日前各省轄市地方稅務(wù)局應(yīng)制訂具體的審批、審核操作辦法，并對納稅人的征收方式調(diào)整完畢。同時(shí)，對本《通知》下發(fā)前，按原預(yù)征率或核定征收率征收的稅款，一律改按本《通知》規(guī)定的預(yù)征率征收稅款，已繳納的稅款多退(抵)少補(bǔ)。
      十、本通知自2010年5月1日起執(zhí)行，過去的規(guī)定與本通知有抵觸的，一律按本通知執(zhí)行。
      豫地稅函[2010]202號 河南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知   豫地稅函[2007]113號 河南省地方稅務(wù)局關(guān)于稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地增值稅清算鑒證有關(guān)問題的通知
      第二篇：海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的通知
      海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的通知
      瓊地稅發(fā)[2004]122號
      為進(jìn)一步規(guī)范、完善和推動我省土地增值稅的征收管理工作，堵塞稅收漏洞，保證稅款及時(shí)足額入庫，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《實(shí)施細(xì)則》）和《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》）的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)政策及征管問題明確如下，請遵照執(zhí)行。
      一、關(guān)于土地增值稅征收方式問題
      （一）預(yù)征和清算相結(jié)合的辦法
      對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷（預(yù)）售未結(jié)算的房地產(chǎn)單位項(xiàng)目和竣工結(jié)算但未全部實(shí)現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)單位項(xiàng)目（經(jīng)濟(jì)適用住房、安居工程除外），采取預(yù)征和清算相結(jié)合的辦法征收土地增值稅。即以房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入（或預(yù)收帳款）為土地增值稅的計(jì)稅額，按月預(yù)征，待該項(xiàng)目竣工結(jié)算并全部實(shí)現(xiàn)銷售后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。
      房地產(chǎn)單位項(xiàng)目，包括房產(chǎn)單位項(xiàng)目和地產(chǎn)單位項(xiàng)目。房產(chǎn)單位項(xiàng)目以每棟建筑物為標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)，地產(chǎn)單位項(xiàng)目以銷售的每宗土地為標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)。
      經(jīng)濟(jì)適用住房、安居工程是指經(jīng)省政府批準(zhǔn)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房、安居工程。
      （二）據(jù)實(shí)計(jì)征的辦法
      除從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷（預(yù)）售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，按實(shí)際增值額計(jì)算征收土地增值稅。
      納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的次月的１０日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅，同時(shí)報(bào)送《土地增值稅項(xiàng)目銷售情況表》和《土地增值稅納稅申報(bào)表》。
      二、關(guān)于土地增值稅預(yù)征率等相關(guān)問題
      （一）預(yù)征率問題
      海口、三亞市的預(yù)征率為１％－２％，具體由?？诤腿齺喌囟惥衷谠摲葍?nèi)確定，并報(bào)省地稅局備案；其他市縣的預(yù)征率為１％。
      （二）納稅人應(yīng)按照取得的房地產(chǎn)銷售收入（或預(yù)收帳款）和規(guī)定的預(yù)征率計(jì)算預(yù)繳土地增值稅。其計(jì)算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款＝房地產(chǎn)銷售收入（或預(yù)收帳款）×預(yù)征率。
      （三）土地增值稅實(shí)行按月預(yù)繳。納稅人應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工許可后，在３０日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅項(xiàng)目登記表》；房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售期間，每月的１－１０日報(bào)送上月的《土地增值稅項(xiàng)目銷售情況表》和《土地增值稅納稅申報(bào)表》，按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。
      三、關(guān)于土地增值稅的稅款清算問題
      （一）納稅人應(yīng)在房地產(chǎn)單位項(xiàng)目竣工結(jié)算并全部實(shí)現(xiàn)銷售后３０日內(nèi)，持以下資料到主管地稅機(jī)關(guān)申請辦理土地增值稅稅款清算。
      １、土地受讓合同（或政府無償劃撥土地文件）；
      ２、房地產(chǎn)開發(fā)合同（或房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目許可證）；
      ３、稅務(wù)登記證、土地增值稅項(xiàng)目登記表、土地增值稅納稅申報(bào)表及預(yù)繳土地增值稅完稅憑證；
      ４、項(xiàng)目竣工結(jié)算資料，以及主管地稅機(jī)關(guān)要求提供的其他的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
      （二）主管地稅機(jī)關(guān)接到納稅人土地增值稅清算申請后，應(yīng)認(rèn)真進(jìn)行審核，并在７日內(nèi)作出是否進(jìn)行清算的答復(fù)。凡符合土地增值稅清算條件的，應(yīng)及時(shí)予以清算。
      （三）對納稅人已竣工結(jié)算并全部實(shí)現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)單位項(xiàng)目，如果納稅人在限期內(nèi)未提出清算申請且無正當(dāng)理由，主管地稅機(jī)關(guān)可報(bào)經(jīng)各直屬地方稅務(wù)局批準(zhǔn)進(jìn)行土地增值稅清算。
      （四）為了堵塞稅收漏洞，對已竣工，且銷售面積達(dá)到可銷售面積９０％（含９０％）以上的房產(chǎn)單位項(xiàng)目，不管其項(xiàng)目是否辦理結(jié)算，在一年內(nèi)（自銷售面積達(dá)到可銷售面積９０％之次月起計(jì)算），若剩余的房產(chǎn)還未全部實(shí)現(xiàn)銷售，或項(xiàng)目仍未辦理結(jié)算的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對該房產(chǎn)單位項(xiàng)目已銷售部分，核定扣除項(xiàng)目，進(jìn)行稅款清算。剩余的房產(chǎn)，按實(shí)際銷售據(jù)實(shí)征收土地增值稅。
      四、關(guān)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)問題
      除高級公寓、別墅、度假村以外的住宅，其每平方米單位面積售價(jià)：?？?、三亞地區(qū)，不超過４０００元，其他市縣，不超過２０００元的，為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。
      五、關(guān)于扣除項(xiàng)目確認(rèn)問題
      （一）納稅人財(cái)務(wù)制度健全，能真實(shí)準(zhǔn)確核算收入和成本費(fèi)用的，按照《暫行條例》和《實(shí)施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，確認(rèn)其扣除項(xiàng)目金額。
      （二）納稅人財(cái)務(wù)制度不健全，無法真實(shí)準(zhǔn)確核算收入和成本費(fèi)用的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按下列規(guī)定確認(rèn)其扣除項(xiàng)目金額：
      １、土地費(fèi)和房地產(chǎn)開發(fā)成本（即《實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定
      （一）、（二）兩項(xiàng)合計(jì)金額），由各市縣地稅局根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，在銷售收入的５０％至７０％的幅度內(nèi)給予扣除，并報(bào)省地稅局備案。
      ２、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按《實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定的（一）、（二）兩項(xiàng)合計(jì)金額的１０％給予扣除。
      ３、已列入管理費(fèi)用的有關(guān)印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅不再重復(fù)扣除。
      ４、納稅人成片受讓土地使用權(quán)，分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其扣除項(xiàng)目的分
      攤方法，以轉(zhuǎn)讓土地為主的，按土地面積比例分?jǐn)傆?jì)算；以轉(zhuǎn)讓房屋建筑物為主的，按建筑面積比例分?jǐn)傆?jì)算。
      （三）一些國有企業(yè)由于改組改制或關(guān)停，為了安置職工而轉(zhuǎn)讓企業(yè)的土地（原
      屬政府無償劃撥的土地），有關(guān)政府部門免收該企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金，考慮到這些企業(yè)較困難，且轉(zhuǎn)讓土地所得收入用于安置職工，因此，在計(jì)征土地增值
      稅時(shí)，對政府部門免收的土地出讓金，視同企業(yè)繳納的土地出讓金，給予扣除。
      六、對２００４年７月１日前已竣工結(jié)算并全部實(shí)現(xiàn)銷售的房產(chǎn)單位項(xiàng)目，還未進(jìn)行土地增值稅稅款清算的，納稅人應(yīng)在２００４年９月３０日之前向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請
      土地增值稅清算，逾期不申請清算的，嚴(yán)格按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定處理。
      七、本通知對原《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理問題的通知》（瓊地稅發(fā)［２００２］３６５號）規(guī)定的預(yù)征率等內(nèi)容作了調(diào)整，為了保證
      新老政策的銜接，２００４年７月１日前，已按《暫行條例》及《實(shí)施細(xì)則》或瓊地稅發(fā)［２００２］３６５號文規(guī)定繳納或預(yù)繳土地增值稅的銷（預(yù)）售收入，不再按本通知規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅；此前從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷（預(yù)）售未結(jié)算的房地產(chǎn)單位項(xiàng)目和竣工結(jié)算但未全部實(shí)現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)單位項(xiàng)目取得的銷（預(yù)）售收入，凡未預(yù)繳土地增值稅的，納稅人應(yīng)在２００４年９月３０日之前按本通知規(guī)定的預(yù)征率申報(bào)預(yù)繳土地增值稅，逾期不申報(bào)預(yù)繳的，除補(bǔ)征稅款外，自２００４年 １０月１日起計(jì)算加收滯納金。
      八、對納稅人未按規(guī)定期限辦理納稅申報(bào)和繳納或預(yù)繳稅款的，嚴(yán)格按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定加收滯納金和處罰。
      九、各直屬地方稅務(wù)局接到本通知后，要高度重視，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，及時(shí)做好土地增值稅政策宣傳，切實(shí)強(qiáng)化土地增值稅稅源控制，密切與土地房產(chǎn)管理部門協(xié)作，開展房地產(chǎn)稅收專項(xiàng)檢查，保證稅款及時(shí)足額入庫。
      本通知自２００４年７月１日起執(zhí)行，此前的規(guī)定與本通知相抵觸的，以本通知為準(zhǔn)。各直屬局在執(zhí)行中若遇到問題，請及時(shí)向省局報(bào)告。
      關(guān)于土地增值稅若干政策問題的補(bǔ)充通知
      瓊地稅發(fā)〔2004〕174號
      各直屬地方稅務(wù)局、省局稽查局： 《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（瓊地稅發(fā)［2004］122號，以下簡稱《通知》）下發(fā)后，各地陸續(xù)提出一些問題，經(jīng)研究，現(xiàn)將《通知》未明確的有關(guān)問題補(bǔ)充如下：
      一、《通知》第七條“為了保證新老政策的銜接，……凡未預(yù)繳土地增值稅的，納稅人應(yīng)在2004年9月30日之前按本通知規(guī)定的預(yù)征率申報(bào)預(yù)繳土地增稅”是指2004年7月1日前,納稅人已按有關(guān)規(guī)定申報(bào)、繳納（預(yù)繳）土地增值稅的，不再按《通知》規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅；此前凡未按規(guī)定申報(bào)、繳納（預(yù)繳）土地增值稅的，納稅人應(yīng)在2004年9月30日之前按《通知》規(guī)定的預(yù)征率申報(bào)預(yù)繳土地增值稅。
      二、銷售轉(zhuǎn)化的經(jīng)濟(jì)適用住房，暫不預(yù)征土地增值稅，已預(yù)征的，暫不退還，待清算時(shí)多退少補(bǔ)。轉(zhuǎn)化的經(jīng)濟(jì)適用住房，是指經(jīng)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)行政管理部門批準(zhǔn)，實(shí)行限價(jià)銷售的積壓房地產(chǎn)。不屬于預(yù)征對象的經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程）和轉(zhuǎn)化的經(jīng)濟(jì)適用住房，其銷售達(dá)到90%以上的（含90%），一律按《通知》第三條第四款的規(guī)定執(zhí)行。
      三、納稅人建造的商住樓、綜合樓、寫字樓等商住兩用性質(zhì)的房地產(chǎn)，不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，不適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第一款“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅”的規(guī)定。
      四、《通知》第五條第二款規(guī)定的“50%至70%”的成本扣除，已考慮了加計(jì)扣除的因素，因此，對財(cái)務(wù)不健全的房地產(chǎn)開發(fā)納稅人計(jì)征土地增值稅時(shí)，不再給予加計(jì)20%的扣除。
      二○○四年八月二十日
      第三篇：大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干問題的通知2006(76)
      大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干問題的通知
      大地稅函[2006]76號
      頒布時(shí)間：2006-9-8發(fā)文單位：大連市地方稅務(wù)局 各基層局：
      為了加強(qiáng)土地增值稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）及其實(shí)施細(xì)則、《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅［2006］21號）及其他有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)問題明確如下：
      一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征問題
      （一）關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房土地增值稅預(yù)征問題
      從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人（以下簡稱納稅人）開發(fā)經(jīng)國家有關(guān)部門批準(zhǔn)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《經(jīng)濟(jì)適用住房土地增值稅預(yù)征確認(rèn)備案表》（見附件1）、經(jīng)濟(jì)適用住房的批準(zhǔn)文件及經(jīng)濟(jì)適用住房的明細(xì)資料（包括街號、樓號、樓層、房號、戶型、面積、價(jià)格或預(yù)計(jì)價(jià)格以及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料），對經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目中的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，免予預(yù)征土地增值稅。
      稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的土地增值稅管理，嚴(yán)格執(zhí)行備案制度，未按本通知規(guī)定備案的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)預(yù)征土地增值稅。
      已報(bào)送《經(jīng)濟(jì)適用住房土地增值稅預(yù)征確認(rèn)備案表》的納稅人，如其實(shí)際轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)中有不符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅條件的，應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。
      （二）關(guān)于土地增值稅預(yù)征率
      現(xiàn)將我市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率予以調(diào)整，預(yù)征率應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同房地產(chǎn)類別，按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：
      1、住宅的預(yù)征率為1%；
      2、除住宅外其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)征率為2％。
      上述“房地產(chǎn)類別”應(yīng)當(dāng)按照政府有關(guān)部門共同會簽的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃總平面圖》列明的項(xiàng)目類別進(jìn)行確認(rèn)。
      （三）關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的規(guī)定
      我市土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)，按大連市人民政府確定并公布的“普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
      目前，我市普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)按照《大連市地方稅務(wù)局 大連市財(cái)政局 大連市國土資源和房屋局轉(zhuǎn)發(fā)〈國家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知〉的通知》（大地稅發(fā)［2005］91號）（見附件2）及《大連市人民政府關(guān)于公布2006年上半年大連市普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通知》（大政發(fā)［2006］42號）（見附件3）規(guī)定的普通住房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
      《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干稅收政策問題的通知》（大地稅發(fā)［2003］5號文件）中的關(guān)于“一般住宅”的相關(guān)規(guī)定廢止，已經(jīng)市局批準(zhǔn)免予預(yù)征土地增值稅的一般住宅項(xiàng)目，不做追溯調(diào)整。
      （四）免予預(yù)征土地增值稅的相關(guān)規(guī)定
      納稅人轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目，同時(shí)符合以下三項(xiàng)條件的，可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅免予預(yù)征認(rèn)定表》（見附件4），報(bào)市局進(jìn)行土地增值稅免予預(yù)征資格認(rèn)定后，可不再預(yù)征土地增值稅：
      1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的已售建筑面積達(dá)到可售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅總建筑面積30％；
      2、預(yù)計(jì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額未超過扣除項(xiàng)目20％；
      3、納稅人已轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的收入已按時(shí)、足額預(yù)繳了土地增值稅。
      納稅人轉(zhuǎn)讓除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)符合以下三項(xiàng)條件的，可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅免予預(yù)征認(rèn)定表》，報(bào)市局進(jìn)行土地增值稅免予預(yù)征資格認(rèn)定后，對該項(xiàng)目可不再預(yù)征土地增值稅：
      1、該類房地產(chǎn)的已售建筑面積達(dá)到可售該類房地產(chǎn)總建筑面積50％；
      2、預(yù)計(jì)該類房地產(chǎn)的增值額為負(fù)；
      3、納稅人已轉(zhuǎn)讓該類房地產(chǎn)的收入已按時(shí)、足額預(yù)繳了土地增值稅。
      本通知所述“可售建筑面積”為開發(fā)項(xiàng)目總面積減除下列房產(chǎn)面積：
      （1）納稅人自用并已取得房屋所有權(quán)證的房產(chǎn)；
      （2）按有關(guān)規(guī)定無償提供給有關(guān)部門或單位的房產(chǎn)，如物業(yè)管理用房、居委會用房等；
      （3）按有關(guān)規(guī)定必須設(shè)置的公共配套設(shè)施用房，如變電所用房、消防設(shè)施用房等；
      （4）按有關(guān)規(guī)定可以減除面積的其他房產(chǎn)。
      二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算問題
      （一）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算程序
      已竣工驗(yàn)收且全部轉(zhuǎn)讓完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，能夠提供該項(xiàng)目真實(shí)、合法、完整、清晰的收入、成本和費(fèi)用等各項(xiàng)資料的，納稅人可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出土地增值稅清算申請，稅務(wù)機(jī)關(guān)同意對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清算后，下達(dá)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算通知書》（見附件5）；
      已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的建筑面積達(dá)到整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積85％以上的，對有可能造成稅款流失的，稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算通知書》，要求納稅人按已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例，分?jǐn)傆?jì)算其已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相對應(yīng)的扣除項(xiàng)目金額，對已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅清算。
      房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算按以下程序進(jìn)行：
      1、納稅人應(yīng)當(dāng)在收到《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算通知書》之日起20日內(nèi)報(bào)送以下資料：
      （1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算納稅申報(bào)表（見附件6）；
      （2）取得土地使用權(quán)所支付金額的證明材料；
      （3）銀行貸款合同及銀行貸款利息結(jié)算證明材料；
      （4）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程決算報(bào)告；
      （5）無償提供公共配套設(shè)施及無償提供給有關(guān)部門、單位房產(chǎn)的證明材料；
      （6）扣除項(xiàng)目的其他說明材料；
      （7）預(yù)繳土地增值稅完稅憑證復(fù)印件；
      （8）財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表；
      （9）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他材料。
      2、稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)于收到納稅人報(bào)送的資料之日起30日內(nèi)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算情況。土地增值稅清算審核結(jié)束后，稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算結(jié)論通知書》（見附件7），應(yīng)予補(bǔ)、退稅的，辦理稅款補(bǔ)繳、退還手續(xù)。
      3、稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算結(jié)論通知書》前，納稅人取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的，仍應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。
      4、稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算結(jié)論通知書》后，納稅人又取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、發(fā)生成本、費(fèi)用的：
      （1）土地增值稅清算時(shí)按本通知規(guī)定實(shí)行查賬征收的，納稅人應(yīng)當(dāng)于《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算結(jié)論通知書》下達(dá)之日起，每季度終了后10日內(nèi)，填寫《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算納稅申報(bào)表》，到稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)土地增值稅；
      （2）土地增值稅清算時(shí)按本通知規(guī)定實(shí)行核定征收的，納稅人應(yīng)當(dāng)于《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算結(jié)論通知書》下達(dá)之日起，每月終了后10日內(nèi)，按每月取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入乘以本通知規(guī)定的核定征收率，到稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅。
      （二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算相關(guān)工作要求
      在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，納稅人發(fā)生的各項(xiàng)成本和費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按實(shí)際發(fā)生額并憑合法有效的憑證扣除。
      對納稅人成片受讓、購置土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額原則上按開發(fā)土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，若按此辦法難以計(jì)算或明顯不合理的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后，也可按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偂?/p>
      對納稅人同時(shí)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、超過普通標(biāo)準(zhǔn)住宅條件的其他住宅和非住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用《條例》第八條
      （一）項(xiàng)的免稅規(guī)定。
      對1994年1月1日前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，在2000年底前首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，可免征土地增值稅。2001年1月1日以后對剩余部分轉(zhuǎn)讓的，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清算時(shí)，應(yīng)當(dāng)先計(jì)算整個(gè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅，再按免稅和應(yīng)稅的轉(zhuǎn)讓收入比例計(jì)算征免的稅額。
      納稅人申請注銷稅務(wù)登記或者納稅人整體轉(zhuǎn)讓未全部銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)參照本通知規(guī)定的清算程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。
      （三）核定征收及相關(guān)規(guī)定
      納稅人拒不報(bào)送或沒有在規(guī)定的期限內(nèi)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送本通知規(guī)定的清算資料的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條和本通知的有關(guān)規(guī)定處理。
      有《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條列舉的情形，導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)難以對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照《中華人民共和國稅收稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，核定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算的應(yīng)納稅額：
      核定應(yīng)納稅額按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入乘以本通知規(guī)定的核定征收率確定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算的核定征收率為6％。
      三、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅的相關(guān)規(guī)定
      （一）關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理地點(diǎn)
      在大連市市內(nèi)地方稅務(wù)局辦理稅務(wù)登記的單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物：舊房及建筑物坐落在市內(nèi)四區(qū)的，土地增值稅由單位稅務(wù)登記地地方稅務(wù)局征收管理；舊房及建筑物坐落在市內(nèi)四區(qū)以外的，土地增值稅由舊房及建筑物坐落地的地方稅務(wù)局征收管理。
      在先導(dǎo)區(qū)地方稅務(wù)局及旅順、金州、長海和北三市地方稅務(wù)局辦理稅務(wù)登記的單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，其土地增值稅由舊房及建筑物坐落地的地方稅務(wù)局征收管理。
      未在大連市地方稅務(wù)局辦理稅務(wù)登記的單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，其土地增值稅由舊房及建筑物坐落地的地方稅務(wù)局征收管理。
      個(gè)人轉(zhuǎn)讓坐落在市內(nèi)四區(qū)的舊房及建筑物，其土地增值稅由西崗區(qū)地方稅務(wù)局征收管理。
      個(gè)人轉(zhuǎn)讓坐落在市內(nèi)四區(qū)以外的舊房及建筑物，其土地增值稅由舊房及建筑物坐落地的地方稅務(wù)局征收管理。
      上述五款中所述的“舊房及建筑物”均不包含高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)所轄的舊房及建筑物，單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)所轄的舊房及建筑物，由高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)地方稅務(wù)局征收管理。
      （二）關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅資料
      納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，須持下列資料到稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅：
      1、房地產(chǎn)權(quán)屬過戶通知單原件（由房地產(chǎn)管理部門出具）；
      2、原房屋所有權(quán)證復(fù)印件；
      3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓契約原件、復(fù)印件；
      4、納稅人購買房產(chǎn)的契稅原件、復(fù)印件（自建房不必提供）；
      5、納稅人購買房產(chǎn)的合同或契約、發(fā)票原件和復(fù)印件（自建房不必提供）；
      6、納稅人、買受人在房地產(chǎn)交易過程中，已繳納各項(xiàng)稅費(fèi)的原件、復(fù)印件；
      7、房地產(chǎn)評估報(bào)告原件（納稅人無法提供的除外）；
      8、稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的、同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的其他資料。
      （三）關(guān)于收入確認(rèn)的相關(guān)規(guī)定
      納稅人有下列情況之一的，根據(jù)房地產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格出具的評估價(jià)格計(jì)算收入額，或者由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格核定收入額：
      1、隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格；
      2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格又無正當(dāng)理由。
      （四）關(guān)于房地產(chǎn)評估報(bào)告
      稅務(wù)機(jī)關(guān)計(jì)算納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，原則上應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)出具房地產(chǎn)重置成本評估報(bào)告，評估價(jià)格為重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù)實(shí)提供取得土地使用權(quán)所支付的金額的，也應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)按取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評估，并出具地價(jià)款評估報(bào)告。
      依照上款有關(guān)規(guī)定出具的評估報(bào)告須經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)。稅務(wù)機(jī)關(guān)審核評估機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告后，下達(dá)《轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅涉稅評估報(bào)告確認(rèn)書》或《轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅涉稅評估報(bào)告不予確認(rèn)書》（見附件8）。
      （五）關(guān)于發(fā)票所載金額作為扣除項(xiàng)目的相關(guān)規(guī)定
      稅務(wù)機(jī)關(guān)不予確認(rèn)評估報(bào)告的或者納稅人由于地處偏遠(yuǎn)等原因無法取得評估報(bào)告的，如納稅人能提供購房發(fā)票，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，按下列公式計(jì)算：
      發(fā)票所載金額×［1＋（轉(zhuǎn)讓－購買）×5％］
      公式中的轉(zhuǎn)讓指《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓契約》上注明的，購買按房屋所有權(quán)證發(fā)給或發(fā)票填開“孰先”的原則進(jìn)行判定。
      依照上述方法計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)，對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5％的基數(shù)。
      （六）關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物核定征收的相關(guān)規(guī)定
      同時(shí)符合以下二項(xiàng)條件的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以確定對轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅實(shí)行核定征收：
      1、稅務(wù)機(jī)關(guān)不予確認(rèn)房地產(chǎn)評估報(bào)告或者納稅人由于地處偏遠(yuǎn)等原因無法取得評估報(bào)告；
      2、納稅人無法提供購房發(fā)票的。
      核定征收的計(jì)算公式為：
      應(yīng)納土地增值稅稅額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入×核定征收率
      舊房及建筑物土地增值稅核定征收率為：
      1、舊房及建筑物坐落在市內(nèi)四區(qū)的，核定征收率為3%；
      2、舊房及建筑物坐落在市內(nèi)四區(qū)以外的，核定征收率應(yīng)在0.5％～6％范圍內(nèi)，由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)增值水平和房地產(chǎn)市場發(fā)展情況自行測算確定，并報(bào)市局備案。
      （七）關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征管的相關(guān)政策規(guī)定及要求
      根據(jù)《國家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)［1996］048號）的規(guī)定，房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更時(shí)，實(shí)行“先稅后證”，要求納稅人取得稅務(wù)部門發(fā)放的《土地增值稅完稅（免稅）證明》，見附件9）后，予以辦理權(quán)屬變更手續(xù)，發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)屬證書。
      納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，未按相關(guān)規(guī)定申報(bào)繳納土地增值稅或提供虛假資料，造成未繳、少繳土地增值稅稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)將依照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國稅收征收管理法》等法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定處理。
      四、本通知自2006年9月1日起執(zhí)行，以前相關(guān)規(guī)定與本通知相抵觸的，以本通知為準(zhǔn)。
      附件1：經(jīng)濟(jì)適用住房土地增值稅預(yù)征確認(rèn)備案表（略）
      附件2：大連市地方稅務(wù)局 大連市財(cái)政局 大連市國土資源和房屋局轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》的通知
      附件3：大連市人民政府關(guān)于公布2006年上半年大連市普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通知
      附件4：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅免予預(yù)征認(rèn)定表（略）
      附件5：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算通知書（略）
      附件6：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算納稅申報(bào)表（略）
      附件7：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算結(jié)論通知書（略）
      附件8：轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅涉稅評估報(bào)告確認(rèn)書、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅涉稅評估報(bào)告不予確認(rèn)書
      附件9：土地增值稅完稅（免稅）證明（略）
      二○○六年九月八日
      第四篇：大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅若干問題的通知2007(200)
      大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅若干問題的通知
      （大地稅函［2007］200號）
      各基層局：
      為了加強(qiáng)我市土地增值稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱“《條例》”）及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號，以下簡稱“國稅發(fā)[2006]187號文件”）、《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法〉的通知》（遼地稅發(fā)[2007]102號）、《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)交易有關(guān)稅收管理的通知》（遼地稅發(fā)[2007]142號）、《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函［2006］76號，以下簡稱“大地稅函［2006］76號文件”）及其他有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就我市土地增值稅征管若干問題進(jìn)一步明確如下：
      一、關(guān)于土地增值稅清算問題
      （一）土地增值稅清算條件
      1.從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人（以下簡稱“納稅人”）符合下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：
      （1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收且全部轉(zhuǎn)讓完畢的；
      （2）納稅人簽訂整體轉(zhuǎn)讓未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同的；
      （3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記，其房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目未進(jìn)行土地增值稅清算的；
      （4）直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的。
      符合上述第（1）、（2）、（3）條規(guī)定的，納稅人應(yīng)當(dāng)在達(dá)到清算條件之日起30個(gè)工作日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算土地增值稅。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向納稅人出具《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算通知書》（見附件1），通知納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。對在同一項(xiàng)目中相同類別的房地產(chǎn)已竣工驗(yàn)收且全部轉(zhuǎn)讓完畢的，可單獨(dú)對此類房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅清算。
      符合上述第（4）條規(guī)定的，納稅人應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)。由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核算應(yīng)納稅額，確定納稅期限。
      本通知下發(fā)之日前已竣工驗(yàn)收且全部轉(zhuǎn)讓完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)于2008年1月31日前，主動到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向納稅人出具《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算通知書》，通知納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
      2.符合下列情況之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
      （1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收，且已轉(zhuǎn)讓（預(yù)售）的房地產(chǎn)建筑面積達(dá)到可售總建筑面積的比例85％（含）以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；計(jì)算“轉(zhuǎn)讓比例”時(shí)，對在同一項(xiàng)目中相同類別的房地產(chǎn)，可單獨(dú)對此類房地產(chǎn)計(jì)算轉(zhuǎn)讓比例；本條中“轉(zhuǎn)讓（預(yù)售）的房地產(chǎn)建筑面積”以已簽訂轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)的建筑面積為準(zhǔn)；“可售總建筑面積”以《商品房銷（預(yù)）售許可證》中的《預(yù)售商品房明細(xì)》所登記的可售面積為準(zhǔn)；
      （2）取得銷（預(yù)）售許可證滿三年仍未銷售完畢的；
      （3）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要辦理土地增值稅清算的其他情況。
      主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人出具《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算通知書》，通知納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
      3.不具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的單位或個(gè)人開發(fā)房地產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)比照本通知的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
      （二）關(guān)于稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)參與土地增值稅清算鑒證的規(guī)定納稅人在辦理土地增值稅清算稅款手續(xù)時(shí)可委托經(jīng)大連市注冊稅務(wù)師管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組年檢合格并公告的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒證。
      納稅人委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒證的，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對清算項(xiàng)目的總體基本情況、不同用途房地產(chǎn)的面積劃分情況、銷售收入、成本及費(fèi)用等情況進(jìn)行鑒證。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的《大連市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證報(bào)告》（以下簡稱“《鑒證報(bào)告》”，其標(biāo)準(zhǔn)格式“2007-11版”見附件2）范本和內(nèi)容對鑒證情況出具《鑒證報(bào)告》，供稅務(wù)部門參考。
      （三）土地增值稅清算資料的受理
      納稅人應(yīng)當(dāng)在收到《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算通知書》之日起60個(gè)工作日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送以下清算資料：
      1.納稅人委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒證的，應(yīng)報(bào)送《鑒證報(bào)告》一式二份；
      2.《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算納稅申報(bào)表》（一式三份，見附件3）；3.國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、銷（預(yù)）售許可證的原件及復(fù)印件；
      4.詳細(xì)規(guī)劃總平面圖復(fù)印件；
      5.取得土地使用權(quán)所支付金額的憑證：政府部門的土地批件、國有土地使用權(quán)出讓合同、土地出讓金繳費(fèi)證明、土地出讓金收據(jù)或發(fā)票、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)票原件及復(fù)印件、支付搬遷補(bǔ)償費(fèi)的合同發(fā)票原件及復(fù)印件等；
      6.項(xiàng)目工程合同結(jié)算單的原件及復(fù)印件；
      7.商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表；
      8.銀行貸款合同及銀行貸款利息結(jié)算證明材料的原件及復(fù)印件；
      9.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程決算及竣工驗(yàn)收報(bào)告的原件及復(fù)印件；
      10.無償提供公共配套設(shè)施及無償提供給有關(guān)部門、單位房產(chǎn)的證明材料的原件及復(fù)印件；
      11.財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表；
      12.稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他材料。
      主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定受理納稅人提交的清算材料后，應(yīng)當(dāng)向納稅人開具《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算資料受理通知書》（見附件4）。
      主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在收取納稅人提交的清算材料時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真核對納稅人提供的資料原件及復(fù)印件。對納稅人提交的清算材料齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予受理；對納稅人提交的清算資
      料不完整、內(nèi)容不規(guī)范、情況不清楚的，應(yīng)退回納稅人重新修改、補(bǔ)充資料，待清算資料補(bǔ)充完整后，再予受理。
      （四）土地增值稅清算的審核
      主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理納稅人清算資料之日起30個(gè)工作日內(nèi)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算情況。土地增值稅清算審核結(jié)束后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)下發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算結(jié)論通知書》（附件5），納稅人在接到《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算結(jié)論通知書》后10個(gè)工作日內(nèi)，辦理稅款補(bǔ)繳或者退還手續(xù)。
      主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真審核納稅人提供的各項(xiàng)清算資料是否真實(shí)有效。納稅人委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒證的，對符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可作參考。?
      （五）在清算期間和清算后取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、發(fā)生成本、費(fèi)用處理
      在土地增值稅清算期間，納稅人于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算結(jié)論通知書》前取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，仍應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。
      主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算結(jié)論通知書》后，納稅人取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，按照國稅發(fā)[2006]187號文件第八條規(guī)定，于每月終了后10日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅。
      主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算結(jié)論通知書》后，有下列情形之一的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可于每年12月份調(diào)整清算結(jié)論：
      1.已清算完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目又發(fā)生成本、費(fèi)用的；
      2.納稅人取得清算時(shí)尚未取得的扣除項(xiàng)目相關(guān)憑證的；
      3.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為可以調(diào)整清算結(jié)論的其他情況。
      （六）關(guān)于土地增值稅清算核定征收的規(guī)定
      1.核定征收土地增值稅的條件
      主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以核定征收土地增值稅：
      （1）納稅人有《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條列舉情形的；
      （2）由于企業(yè)所得稅核定征收等原因，納稅人無法提供合同、票據(jù)等相關(guān)憑證，無法查賬征收土地增值稅的；
      （3）納稅人開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用（以下簡稱“四項(xiàng)成本”）的每平方米扣除額，高于大連市地方稅務(wù)局制定的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目單位面積四項(xiàng)成本扣除標(biāo)準(zhǔn)額度表》（見附件6，以下簡稱“《扣除額度表》”）中公布的每平方米四項(xiàng)成本金額，又無正當(dāng)理由的。
      2.核定征收土地增值稅的方式
      核定征收采取以下方式：
      （1）核定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入
      核定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的方法為：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格核定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入或者按房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的當(dāng)期房地產(chǎn)市場評估價(jià)格核定。
      （2）核定四項(xiàng)成本
      核定四項(xiàng)成本的公式為：
      核定扣除的四項(xiàng)成本＝《扣除額度表》中對應(yīng)的額度×清算房地產(chǎn)的建筑面積
      《扣除額度表》系參照大連市建設(shè)工程造價(jià)管理部門的定額標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合專家經(jīng)驗(yàn)和市場狀況制定，大連市地方稅務(wù)局將根據(jù)市場狀況，不定期調(diào)整《扣除額度表》。
      納稅人委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒證的，中介機(jī)構(gòu)在鑒證工作中，如發(fā)現(xiàn)四項(xiàng)成本的每平方米扣除額，高于《扣除額度表》中公布的每平方米四項(xiàng)成本金額的，應(yīng)當(dāng)在《鑒證報(bào)告》中說明情況、按《扣除額度表》的四項(xiàng)成本金額填列《鑒證報(bào)告》，建議稅務(wù)機(jī)關(guān)按標(biāo)準(zhǔn)核定四項(xiàng)成本。
      《扣除額度表》中的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工時(shí)間以工程質(zhì)量檢驗(yàn)部門出具的工程竣工驗(yàn)收報(bào)告中注明的竣工時(shí)間為準(zhǔn)。
      納稅人四項(xiàng)成本的每平方米扣除額高于《扣除額度表》中公布的每平方米四項(xiàng)成本金額，但確有正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)請市局同意后，可允許按四項(xiàng)成本實(shí)際發(fā)生額扣除。
      （3）關(guān)于定率核定征收的規(guī)定
      定率核定征收，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入乘以核定征收率計(jì)算應(yīng)征土地增值稅稅款，核定征收率確定如下：
      坐落在市內(nèi)四區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，核定征收率為：
      普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，為6％；
      超過普通標(biāo)準(zhǔn)住宅條件的住宅，為8％；
      非住宅，為9%；
      坐落在市內(nèi)四區(qū)以外的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，核定征收率應(yīng)當(dāng)在4％～15％之間，由各區(qū)、市、縣地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)增值水平和房地產(chǎn)市場發(fā)展情況自行測算確定，并報(bào)市局備案。
      納稅人直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，原則上不應(yīng)定率核定征收土地增值稅，如納稅人直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地增值稅無法查賬征收的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)經(jīng)市局同意后，可采取其他征收方式。
      （七）關(guān)于項(xiàng)目類型的有關(guān)問題
      本通知中的“住宅”和其它類型房地產(chǎn)按《商品房銷（預(yù)）售許可證》中的《預(yù)售商品房明細(xì)》所列明的項(xiàng)目類別進(jìn)行區(qū)分，凡未列明“住宅”的，如“公寓”、“公建”等，均不能按“住宅”的相關(guān)政策執(zhí)行。
      納稅人改變原房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的類型、用途的，如“公建”改為“住宅”、“住宅”改為“公建”等，能夠向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供政府部門準(zhǔn)予其改變類型、用途的批準(zhǔn)文件或文書的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可允許納稅人適用相關(guān)土地增值稅政策；不能夠提供批準(zhǔn)文件或文書的，仍應(yīng)按原批準(zhǔn)類型、用途適用相關(guān)土地增值稅政策。
      （八）處罰及處理規(guī)定
      納稅人有下列行為之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》六十二、六十三條等的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理
      1.通知清算而拒不清算的；
      2.達(dá)到清算條件，未及時(shí)清算或未及時(shí)提供清算資料的；
      3.不如實(shí)進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào)或提供虛假納稅資料的；
      4.有偷稅等其他稅收違法行為的。
      （九）關(guān)于自建自用房產(chǎn)土地增值稅的規(guī)定
      納稅人開發(fā)的、已辦理本單位房屋所有權(quán)證的房產(chǎn)，屬自建自用范圍。在對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，此部分房產(chǎn)不列入清算范圍，其分?jǐn)偟耐恋爻杀?、各?xiàng)開發(fā)成本、費(fèi)用、稅金等，不應(yīng)在清算時(shí)扣除。如其轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的相關(guān)規(guī)定繳納土地增值稅。
      二、關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)征收土地增值稅問題
      （一）關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的土地增值稅納稅地點(diǎn)
      個(gè)人轉(zhuǎn)讓坐落在市內(nèi)四區(qū)的房產(chǎn)，其土地增值稅由大連市地方稅務(wù)局直屬局負(fù)責(zé)征收。個(gè)人轉(zhuǎn)讓坐落在市內(nèi)四區(qū)以外的房產(chǎn)，其土地增值稅由房地產(chǎn)坐落地的地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收。
      以上二款中的“房產(chǎn)”均不包含高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)所轄的舊房及建筑物，個(gè)人轉(zhuǎn)讓高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)所轄的舊房及建筑物，其土地增值稅由大連市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收。
      （二）關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅的土地增值稅征管規(guī)定
      個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅的，依照大地稅函[2006]76號文件的相關(guān)規(guī)定征收土地增值稅。
      （三）關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用住宅的土地增值稅征管規(guī)定
      1.個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，免征土地增值稅；
      2.個(gè)人轉(zhuǎn)讓超過普通標(biāo)準(zhǔn)住宅條件的自用住宅（以下簡稱“非普通住宅”）的，按以下方法征收土地增值稅：
      （1）個(gè)人能夠提供購房發(fā)票的：
      房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓日期減購買日期滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；
      房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓日期減購買日期滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；
      房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓日期減購買日期未滿三年的，按規(guī)定全額計(jì)征土地增值稅。
      其扣除項(xiàng)目的計(jì)算公式為：
      土地增值稅扣除項(xiàng)目＝發(fā)票所載金額×［1＋（轉(zhuǎn)讓－購買）×5％］＋與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金＋與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費(fèi)用
      上款“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金”包括轉(zhuǎn)讓方在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的營業(yè)稅、城建稅、印花稅、轉(zhuǎn)讓方購房時(shí)繳納的契稅；“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的費(fèi)用”包括轉(zhuǎn)讓方在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的教育費(fèi)附加、地方教育附加、交易費(fèi)、土地收益金、土地出讓金、轉(zhuǎn)讓合同公證費(fèi)等；“轉(zhuǎn)讓”指《完稅憑證》上注明的，“購買”指購房發(fā)票開具。
      “購房發(fā)票”、“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金”、“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的費(fèi)用”等在計(jì)算扣除時(shí)須向稅務(wù)機(jī)關(guān)出示票據(jù)憑證原件。
      （2）個(gè)人不能提供購房發(fā)票的：
      房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓日期減購買日期滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；
      房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓日期減購買日期滿三年未滿五年的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入乘以0.125％的核定征收率計(jì)算繳納土地增值稅；
      房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓日期減購買日期未滿三年的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入乘以0.25％的核定征收率計(jì)算繳納土地增值稅。
      （3）“轉(zhuǎn)讓日期”和“購買日期”的確定
      本通知中的“轉(zhuǎn)讓日期”指《完稅憑證》上注明的日期，房地產(chǎn)“購買日期”按契稅完稅憑證開具日期和房屋所有權(quán)證填發(fā)日期孰先的原則進(jìn)行確定。
      三、本通知自印發(fā)之日起執(zhí)行，大地稅函[2006]76號文件及其它有關(guān)規(guī)定與本通知相抵觸的條款廢止并以本通知為準(zhǔn)。
      附件1：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算通知書（略）
      附件2：大連市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證報(bào)告（2007-11版）（略）附件3：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算納稅申報(bào)表（略）
      附件4：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算資料受理通知書（略）
      附件5：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算結(jié)論通知書（略）
      附件6：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目單位面積四項(xiàng)開發(fā)成本扣除標(biāo)準(zhǔn)額度表（略）
      二○○七年十一月二十三日
      發(fā)布部門：大連市其他機(jī)構(gòu) 發(fā)布日期：2007年11月23日 實(shí)施日期：2007年11月23日(地方法規(guī))
      第五篇：河南省地稅局土地增值稅相關(guān)政策匯總
      河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率
      有關(guān)問題的公告
      文號公告[2011]第10號 | 添加日期：2011-11-08 | 發(fā)文單位：河南省地方稅務(wù)局 | 【閱讀：29次】
      為了加強(qiáng)土地增值稅核定征收管理，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省的實(shí)際情況，現(xiàn)將土地增值稅核定征收率有關(guān)問題公告如下：
      一、土地增值稅核定征收率
      房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均適用以下土地增值稅核定征收率。
      （一）住宅
      1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%;2.除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%。
      （二）除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目8%。
      （三）有下列行為的，按核定征收率10%征收土地增值稅。
      1.擅自銷毀賬簿或賬目混亂，造成收入、扣除項(xiàng)目無法準(zhǔn)確計(jì)算的。
      2.拒不提供納稅資料或不按稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供納稅資料的。
      3.申報(bào)的計(jì)稅價(jià)格明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
      4.符合土地增值稅清算條件，未按規(guī)定的期限清算，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令清算，逾期仍不清算的。
      （四）所有納稅人轉(zhuǎn)讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，無法計(jì)算扣除項(xiàng)目的，報(bào)省轄市局批準(zhǔn)后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值稅。
      轉(zhuǎn)讓土地是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)為主（建筑物占總售價(jià)的30%以內(nèi)）的行為。
      （五）個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的核定征收率
      個(gè)人轉(zhuǎn)讓除住房以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目無法清算的按6%的核定征收率征收土地增值稅。
      二、關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房問題
      經(jīng)濟(jì)適用房是經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的具有保障性質(zhì)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，一般來說增值額較低，在預(yù)征土地增值稅時(shí)按0.5%預(yù)征率執(zhí)行，在土地增值稅清算時(shí)，對增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)免征土地增值稅；對增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)按照規(guī)定征收土地增值稅。
      三、關(guān)于車庫、地下室歸屬問題
      房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購房者隨房屋一并購買的地下室、車庫，在預(yù)征收土地增值稅時(shí)，采用隨房確定的原則：即銷售房屋為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，地下室、車庫按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅確定；銷售房屋為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的，地下室、車庫按照非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目確定。待清算時(shí)，應(yīng)將地下室、車庫收入并入除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目。
      房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購買者未購買房屋但單獨(dú)購買了地下室、車庫、閣樓的，按照其他房地產(chǎn)項(xiàng)目征收土地增值稅。
      四、執(zhí)行時(shí)間
      本公告自2012年1月1日起執(zhí)行。我省之前確定的土地增值稅有關(guān)規(guī)定凡與本公告不符的，一律按本公告規(guī)定執(zhí)行。
      特此公告。
      二〇一一年十一月六日
      河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知
      文號豫地稅發(fā)[2010]第28號 | 添加日期：2010-03-17 | 發(fā)文單位：河南省地方稅務(wù)局 | 【閱讀：10085次】 各省轄市地方稅務(wù)局、省局直屬各單位，各擴(kuò)權(quán)縣（市）地方稅務(wù)局：
      為了加強(qiáng)我省土地增值稅的管理，根據(jù)全國地方稅工作會議精神和國家稅務(wù)總局關(guān)于《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）及其他相關(guān)規(guī)定的要求，結(jié)合我省土地增值稅政策執(zhí)行的實(shí)際情況，做好土地增值稅清算工作，現(xiàn)將有關(guān)問題明確如下：
      一、土地增值稅預(yù)征率
      根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條的規(guī)定，我省土地增值稅預(yù)征率按不同項(xiàng)目分別確定：
      （一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%；
      （二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅3.5%；
      （三）除上述
      （一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目4.5%。
      二、土地增值稅核定征收率
      （一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅2%;
      （二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅4%;
      （三）除上述
      （一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目5%；
      （四）符合第三條第（二）項(xiàng)條件的8%。
      三、土地增值稅的核定征收
      所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目納稅人自本通知執(zhí)行之日起，一律按查賬征收方式按預(yù)征率征收土地增值稅，待符合土地增值稅清算條件后，由納稅人按規(guī)定自行清算，并結(jié)清稅款。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人上報(bào)的清算資料進(jìn)行審核過程中，對納稅人符合下列
      （一）、（二）項(xiàng)條件的，報(bào)省轄市地方稅務(wù)局批準(zhǔn)，按核定征收率征收土地增值稅。
      （一）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目有下列情形之一的，按規(guī)定的核定征收率征收土地增值稅。
      1、能夠準(zhǔn)確核算收入總額或收入總額能夠查實(shí)，但其扣除項(xiàng)目支出不能正確核算的；
      2、能夠準(zhǔn)確核算扣除項(xiàng)目支出或扣除項(xiàng)目支出能夠查實(shí)，但其收入總額不能正確核算的；
      3、收入總額及扣除項(xiàng)目核算有誤的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)難以核實(shí)的；
      凡納稅人轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、豪華住宅、寫字樓、商業(yè)用房、辦公用房的收入等，應(yīng)按不同的核定征收項(xiàng)目分別核算，核算不清的一律從高適用核定征收率。
      （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值稅。
      1、擅自銷毀賬簿；
      2、拒不提供納稅資料或不按稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供納稅資料的；
      3、依照法律、法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
      4、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂，造成收入、扣除項(xiàng)目無法準(zhǔn)確計(jì)算的；
      5、符合土地增值稅清算條件，未按規(guī)定的期限清算，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令清算，逾期仍不清算的；
      6、申報(bào)的計(jì)稅價(jià)格明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
      四、所有納稅人轉(zhuǎn)讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，無法計(jì)算扣除項(xiàng)目的，報(bào)省局批準(zhǔn)后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值稅。
      轉(zhuǎn)讓土地是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)為主（建筑物占總售價(jià)的30%以內(nèi)）的行為。
      五、轉(zhuǎn)讓二手房的問題
      個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房時(shí)，凡能夠正確計(jì)算收入和扣除項(xiàng)目的，按土地增值稅的有關(guān)規(guī)定申報(bào)納稅。對無法計(jì)算扣除項(xiàng)目金額的納稅人可按核定征收的方式征收土地增值稅。
      個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的核定征收率：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅2%；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目3%。
      六、土地增值稅清算主體
      根據(jù)國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》第三條的規(guī)定，納稅人在符合土地增值稅清算條件（包括主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的）后，應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)，按照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，自行進(jìn)行土地增值稅清算，也可委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。
      七、土地增值稅清算審核
      （一）納稅人自行進(jìn)行土地增值稅清算后，按照規(guī)定向主管縣（市）、區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅清算申報(bào)表》和清算資料，委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)清算的，應(yīng)報(bào)送《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》，辦理土地增值稅清算手續(xù)，并結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人土地增值稅清算申報(bào)和資料后，應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)及時(shí)組織審核，審核結(jié)果告知納稅人，進(jìn)行納稅調(diào)整，結(jié)清稅款。凡是發(fā)生退稅的，報(bào)省轄市地方稅務(wù)局審核。
      （二）審核人員的組成
      各省轄市、縣（市）、區(qū)地方稅務(wù)局于4月25日前成立土地增值稅審核小組。土地增值稅清算審核人員由法規(guī)、稅政、征管、稽查、管理科（所）等相關(guān)部門的人員組成。
      八、其它問題
      （一）個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的，交易價(jià)格一般情況下有市場指導(dǎo)價(jià)、社會中介機(jī)構(gòu)評估價(jià)格、繳納契稅的價(jià)格和實(shí)際交易價(jià)格等多種。在實(shí)際工作中，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可簡化工作程序，按孰高原則確定計(jì)稅價(jià)格，并及時(shí)辦理納稅手續(xù)。
      （二）個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的減免稅手續(xù)
      個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的，凡符合減免土地增值稅條件的，由縣（市）、區(qū)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審批。具體操作方法和程序由省轄市地方稅務(wù)局規(guī)定。
      九、各級稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真貫徹落實(shí)文件精神，積極做好土地增值稅預(yù)征率和核定征收率調(diào)整的宣傳和準(zhǔn)備工作。2010年4月25日前各省轄市地方稅務(wù)局應(yīng)制訂具體的審批、審核操作辦法，并對納稅人的征收方式調(diào)整完畢。同時(shí)，對本《通知》下發(fā)前，按原預(yù)征率或核定征收率征收的稅款，一律改按本《通知》規(guī)定的預(yù)征率征收稅款，已繳納的稅款多退（抵）少補(bǔ)。
      十、本通知自2010年5月1日起執(zhí)行，過去的規(guī)定與本通知有抵觸的，一律按本通知執(zhí)行。
      國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知
      文號國稅發(fā)[2009]第91號 | 添加日期：2009-05-26 | 發(fā)文單位：國家稅務(wù)總局 | 【閱讀：3551次】
      各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局：
      為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，國家稅務(wù)總局制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
      國家稅務(wù)總局
      二○○九年五月十二日
      土地增值稅清算管理規(guī)程
      第一章 總則
      第一條 為了加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則等規(guī)定，制定本規(guī)程（以下簡稱《規(guī)程》）。
      第二條 《規(guī)程》適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作。
      第三條 《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。
      第四條 納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。
      第五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。
      主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。
      第二章 前期管理
      第六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，對納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。
      第七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人項(xiàng)目開發(fā)期間的會計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，對納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。
      第八條 對納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實(shí)施項(xiàng)目專用票據(jù)管理措施。
      第三章 清算受理
      第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。
      （一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
      （二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；
      （三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
      第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
      （一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
      （二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
      （三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
      （四）省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
      對前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。
      第十一條 對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
      應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。
      第十二條 納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料
      （一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實(shí)際情況制定）。
      （二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。
      （三）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。
      （四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。
      第十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請，納稅人無正當(dāng)理由不得撤消。
      第十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照本規(guī)程第六條進(jìn)行項(xiàng)目管理時(shí)，對符合稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算情形的，應(yīng)當(dāng)作出評估，并經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，確定何時(shí)要求納稅人進(jìn)行清算的時(shí)間。對確定暫不通知清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項(xiàng)目管理，每年作出評估，及時(shí)確定清算時(shí)間并通知納稅人辦理清算。
      第十五條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時(shí)組織清算審核。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
      第四章 清算審核
      第十六條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。
      案頭審核是指對納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。
      實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。
      第十七條 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
      第十八條 審核收入情況時(shí)，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對銷售價(jià)格進(jìn)行評估，審核有無價(jià)格明顯偏低情況。
      必要時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。
      第十九條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
      （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
      1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
      2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。
      （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
      第二十條 土地增值稅扣除項(xiàng)目審核的內(nèi)容包括：
      （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
      （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
      （三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
      （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
      （五）國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
      第二十一條 審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：
      （一）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。
      （二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。
      （三）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。
      （四）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>
      （五）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。
      （六）對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計(jì)政策或處理方法。會計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
      第二十二條 審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
      （一）同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。
      （二）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。
      （三）拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。
      第二十三條 審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
      （一）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。
      （二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。
      （三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>
      第二十四條 審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
      （一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。
      （二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。
      （三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>
      第二十五條 審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
      （一）發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。
      （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。
      （三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。
      （四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。
      （五）建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。
      第二十六條 審核開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
      （一）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。
      （二）開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。
      第二十七條 審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
      （一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。
      （二）分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>
      （三）利用閑置專項(xiàng)借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。
      第二十八條 代收費(fèi)用的審核。
      對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房價(jià)并向購買方一并收?。划?dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)時(shí)，審核有無將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。
      第二十九條 關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。
      在審核收入和扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來。
      應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額應(yīng)付款余額，審核交易行為是否真實(shí)。
      第三十條 納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)方法對有關(guān)鑒證報(bào)告的合法性、真實(shí)性進(jìn)行審核。
      第三十一條 對納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未采信或部分未采信鑒證報(bào)告的，應(yīng)當(dāng)告知其理由。
      第三十二條 土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。
      第五章 核定征收
      第三十三條 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。
      第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。
      （一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
      （二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
      （三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；
      （四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
      （五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
      第三十五條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。
      第三十六條 對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。
      第六章 其他
      第三十七條 土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。
      第三十八條 本規(guī)程自2009年6月1日起施行，各省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合本地實(shí)際，對本規(guī)程進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化。
      附件：1.土地增值稅納稅申報(bào)表（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）
      2.各類附表
      國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)
      則》的通知
      文號國稅發(fā)[2007]第132號 | 添加日期：2008-01-30 | 發(fā)文單位：國家稅務(wù)總局 | 【閱讀：2484次】 各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：
      現(xiàn)將《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》印發(fā)給你們，請你們依此監(jiān)督指導(dǎo)稅務(wù)師事務(wù)所和注冊稅務(wù)師開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，執(zhí)行過程中如有問題，請及時(shí)上報(bào)稅務(wù)總局（注冊稅務(wù)師管理中心）。
      本準(zhǔn)則自2008年1月1日起施行。
      附件：1.涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書（參考文本）
      2.土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）（適用于無保留意見的鑒證報(bào)告）
      3.土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）（適用于保留意見的鑒證報(bào)告）
      4.土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）（適用于無法表明意見的鑒證報(bào)告）
      5.土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）（適用于否定意見的鑒證報(bào)告）
      6.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說明及有關(guān)附表
      國家稅務(wù)總局
      二○○七年十二月二十九日
      土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則
      第一章 總則
      第一條 為了規(guī)范土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）以及《注冊稅務(wù)師管理暫行辦法》及其他有關(guān)規(guī)定，制定本準(zhǔn)則。
      第二條 本準(zhǔn)則所稱土地增值稅清算鑒證，是指稅務(wù)師事務(wù)所接受委托對納稅人土地增值稅清算稅款申報(bào)的信息實(shí)施必要審核程序，提出鑒證結(jié)論或鑒證意見，并出具鑒證報(bào)告，增強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)對該項(xiàng)信息信任程度的一種鑒證業(yè)務(wù)。
      第三條 納入稅務(wù)機(jī)關(guān)行政監(jiān)管并通過年檢的稅務(wù)師事務(wù)所，均可從事土地增值稅清算鑒證工作。
      第四條 在接受委托前，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)初步了解業(yè)務(wù)環(huán)境。業(yè)務(wù)環(huán)境包括：業(yè)務(wù)約定事項(xiàng)、鑒證對象特征、使用的標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)期使用者的需求、責(zé)任方及其環(huán)境的相關(guān)特征，以及可能對鑒證業(yè)務(wù)產(chǎn)生重大影響的事項(xiàng)、交易、條件和慣例及其他事項(xiàng)。
      第五條 承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
      （一）接受委托的清算項(xiàng)目符合土地增值稅的清算條件。
      （二）稅務(wù)師事務(wù)所符合獨(dú)立性和專業(yè)勝任能力等相關(guān)專業(yè)知識和職業(yè)道德規(guī)范的要求。
      （三）稅務(wù)師事務(wù)所能夠獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)以支持其結(jié)論并出具書面鑒證報(bào)告。
      （四）與委托人協(xié)商簽訂涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書（見附件1）。
      第六條 土地增值稅清算鑒證的鑒證對象，是指與土地增值稅納稅申報(bào)相關(guān)的會計(jì)資料和納稅資料等可以收集、識別和評價(jià)的證據(jù)及信息。具體包括：企業(yè)會計(jì)資料及會計(jì)處理、財(cái)務(wù)狀況及財(cái)務(wù)報(bào)表、納稅資料及稅務(wù)處理、有關(guān)文件及證明材料等。
      第七條 稅務(wù)師事務(wù)所運(yùn)用職業(yè)判斷對鑒證對象作出合理一致的評價(jià)或計(jì)量時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。適當(dāng)?shù)脑u價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。
      第八條 稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以職業(yè)懷疑態(tài)度、有計(jì)劃地實(shí)施必要的審核程序，獲取與鑒證對象相關(guān)的充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)；并及時(shí)對制定的計(jì)劃、實(shí)施的程序、獲取的相關(guān)證據(jù)以及得出的結(jié)論作出記錄。
      在確定證據(jù)收集的性質(zhì)、時(shí)間和范圍時(shí)，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)重要性原則，評估鑒證業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及可獲取證據(jù)的數(shù)量和質(zhì)量。
      第九條 稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨(dú)立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
      第十條 稅務(wù)師事務(wù)所按照本準(zhǔn)則的規(guī)定出具的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)受理。
      第十一條 稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則。
      第二章 一般規(guī)定
      第十二條 稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)要求委托人如實(shí)提供如下資料：
      （一）土地增值稅納稅（預(yù)繳）申報(bào)表及完稅憑證。
      （二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表和有關(guān)帳薄。
      （三）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。
      （四）銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單。
      （五）項(xiàng)目工程建設(shè)合同及其價(jià)款結(jié)算單。
      （六）商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的其他證明資料。
      （七）無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的憑證。
      （八）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用、分期開發(fā)分?jǐn)傄罁?jù)。
      （九）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的合法有效憑證。
      （十）與土地增值稅清算有關(guān)的其他證明資料。
      第十三條 稅務(wù)師事務(wù)所開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對下列事項(xiàng)充分關(guān)注：
      （一）明確清算項(xiàng)目及其范圍。
      （二）正確劃分清算項(xiàng)目與非清算項(xiàng)目的收入和支出。
      （三）正確劃分清算項(xiàng)目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。
      （四）正確劃分不同時(shí)期的開發(fā)項(xiàng)目，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。
      （五）正確劃分征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目，防止混淆兩者的界限。
      （六）明確清算項(xiàng)目的起止日期。
      第十四條 納稅人能夠準(zhǔn)確核算清算項(xiàng)目收入總額或收入總額能夠查實(shí)，但其成本費(fèi)用支出不能準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)按照本準(zhǔn)則第三章的規(guī)定審核收入總額。
      第十五條 納稅人能夠準(zhǔn)確核算成本費(fèi)用支出或成本費(fèi)用支出能夠查實(shí)，但其收入總額不能準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)先按照本準(zhǔn)則第四章的規(guī)定審核扣除項(xiàng)目的金額。
      第十六條 稅務(wù)師事務(wù)所在審核鑒證過程中，有下列情形之一的，除符合本準(zhǔn)則第十七條規(guī)定外，可以終止鑒證：
      （一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。
      （二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。
      （三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。
      （四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。
      （五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低且無正當(dāng)理由的。
      （六）納稅人隱瞞房地產(chǎn)成交價(jià)格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格且無正當(dāng)理由，經(jīng)稅務(wù)師事務(wù)所與委托人溝通，溝通無效的。
      第十七條 納稅人雖有本準(zhǔn)則第十六條所列情形，但如有下列委托人委托，稅務(wù)師事務(wù)所仍然可以接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，但需與委托人簽訂涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書：
      （一）司法機(jī)關(guān)、稅務(wù)機(jī)關(guān)或者其他國家機(jī)關(guān)。
      （二）依法組成的清算組織。
      （三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他組織和個(gè)人。
      第三章 清算項(xiàng)目收入的審核
      第十八條 土地增值稅清算項(xiàng)目收入審核的基本程序和方法包括：
      （一）評價(jià)收入內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。
      （二）獲取或編制土地增值稅清算項(xiàng)目收入明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確，并與報(bào)表、總賬、明細(xì)賬及有關(guān)申報(bào)表等進(jìn)行核對。
      （三）了解納稅人與土地增值稅清算項(xiàng)目相關(guān)的合同、協(xié)議及執(zhí)行情況。
      （四）查明收入的確認(rèn)原則、方法，注意會計(jì)制度與稅收規(guī)定以及不同稅種在收入確認(rèn)上的差異。
      （五）正確劃分預(yù)售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。
      （六）必要時(shí)，利用專家的工作審核清算項(xiàng)目的收入總額。
      第十九條 本準(zhǔn)則所稱清算項(xiàng)目的收入，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱房地產(chǎn)）并取得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
      第二十條 稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)按照稅法及有關(guān)規(guī)定審核納稅人是否準(zhǔn)確劃分征稅收入與不征稅收入，確認(rèn)土地增值稅的應(yīng)稅收入。
      第二十一條 土地增值稅以人民幣為計(jì)算單位。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯價(jià)折合成人民幣，據(jù)以計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額。
      對于以分期收款形式取得的外幣收入，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國家公布的市場匯價(jià)折合人民幣。
      第二十二條 有本準(zhǔn)則第十六條第（六）款情形，但按本準(zhǔn)則第十七條規(guī)定接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)獲取具有法定資質(zhì)的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)確認(rèn)的同類房地產(chǎn)評估價(jià)格，以確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
      第二十三條 納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認(rèn)：
      （一）按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格核定。
      （二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn)。
      （三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確認(rèn)。
      第二十四條 收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間的確定，按國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
      第二十五條 對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：
      （一）代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。
      （二）代收費(fèi)用在房價(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。
      第二十六條 必要時(shí)，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)運(yùn)用截止性測試確認(rèn)收入的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。審核的主要內(nèi)容包括：
      （一）審核企業(yè)按照項(xiàng)目設(shè)立的“預(yù)售收入備查簿”的相關(guān)內(nèi)容，觀察項(xiàng)目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額和成本費(fèi)用的處理情況。
      （二）確認(rèn)銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí)，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計(jì)算和會計(jì)處理是否正確。重點(diǎn)審查給予關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況。
      （三）審核企業(yè)對于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項(xiàng)目，是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。
      （四）審核按揭款收入有無申報(bào)納稅，有無掛在往來賬，如“其他應(yīng)付款”，不作銷售收入申報(bào)納稅的情形。
      （五）審核納稅人以房換地，在房產(chǎn)移交使用時(shí)是否視同銷售不動產(chǎn)申報(bào)繳納稅款。
      （六）審核納稅人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶時(shí)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。
      （七）審核納稅人在銷售不動產(chǎn)過程中收取的價(jià)外費(fèi)用，如天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等收益，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。
      （八）審核將房地產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。
      （九）審核納稅人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目是否按規(guī)定申報(bào)納稅。
      （十）審核以房地產(chǎn)或土地作價(jià)入股投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。
      第四章 扣除項(xiàng)目的審核
      第二十七條 稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)審核納稅人申報(bào)的扣除項(xiàng)目是否符合土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定的范圍。審核的內(nèi)容具體包括：
      （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
      （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
      （三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
      （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
      （五）國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
      第二十八條 扣除項(xiàng)目審核的基本程序和方法包括：
      （一）評價(jià)與扣除項(xiàng)目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。
      （二）獲取或編制扣除項(xiàng)目明細(xì)表，并與明細(xì)賬、總賬及有關(guān)申報(bào)表核對是否一致。
      （三）審核相關(guān)合同、協(xié)議和項(xiàng)目預(yù)（概）算資料，并了解其執(zhí)行情況，審核成本、費(fèi)用支出項(xiàng)目。
      （四）審核扣除項(xiàng)目的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會計(jì)及稅務(wù)處理是否正確，確認(rèn)扣除項(xiàng)目的金額是否準(zhǔn)確。
      （五）實(shí)地查看、詢問調(diào)查和核實(shí)。剔除不屬于清算項(xiàng)目所發(fā)生的開發(fā)成本和費(fèi)用。
      （六）必要時(shí)，利用專家審核扣除項(xiàng)目。
      第二十九條 審核各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分配或分?jǐn)偟捻樞蚝蜆?biāo)準(zhǔn)是否符合下列規(guī)定，并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額：
      （一）扣除項(xiàng)目能夠直接認(rèn)定的，審核是否取得合法、有效的憑證。
      （二）扣除項(xiàng)目不能夠直接認(rèn)定的，審核當(dāng)期扣除項(xiàng)目分配標(biāo)準(zhǔn)和口徑是否一致，是否按照規(guī)定合理分?jǐn)偂?/p>
      （三）審核并確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分?jǐn)偹褂玫姆峙錁?biāo)準(zhǔn)。
      如果上述性質(zhì)相同的三類面積所獲取的各項(xiàng)證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時(shí)，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則，確認(rèn)適當(dāng)?shù)拿娣e。
      （四）審核并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮總成本、單位成本、可售面積、累計(jì)已售面積、累計(jì)已售分?jǐn)偝杀?、未售分?jǐn)偝杀荆ù尕洠┑纫蛩亍?/p>
      第三十條 取得土地使用權(quán)支付金額的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
      （一）審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。
      （二）如果同一土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計(jì)算是否正確。
      （三）審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費(fèi)用。
      （四）審核有無將期間費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形。
      （五）審核有無預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額。
      （六）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項(xiàng)目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。
      第三十一條 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
      （一）審核征地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用等實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。
      （二）審核支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊，并與相關(guān)賬目核對。
      （三）審核納稅人在由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開發(fā)的相關(guān)扣除項(xiàng)目，是否按稅收規(guī)定扣除。
      第三十二條 前期工程費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
      （一）審核前期工程費(fèi)的各項(xiàng)實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。
      （二）審核納稅人是否虛列前期工程費(fèi)，土地開發(fā)費(fèi)用是否按稅收規(guī)定扣除。
      第三十三條 建筑安裝工程費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
      （一）出包方式。重點(diǎn)審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加下列審核程序，以獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)：
      1.從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進(jìn)行核對；
      2.實(shí)地查看項(xiàng)目工程情況，必要時(shí)，向建筑監(jiān)理公司取證；
      3.審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方（尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時(shí)段享受稅收優(yōu)惠時(shí)）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價(jià)的情形。
      （二）自營方式。重點(diǎn)審核施工所發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和管理費(fèi)支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進(jìn)行會計(jì)處理和稅務(wù)處理。
      第三十四條 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
      （一）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否取得合法有效的憑證。
      （二）如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。
      （三）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用。
      （四）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。
      （五）審核是否將期間費(fèi)用記入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。
      （六）審核有無預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。
      （七）獲取項(xiàng)目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費(fèi)用與實(shí)際費(fèi)用是否存在明顯異常。
      （八）審核基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施應(yīng)負(fù)擔(dān)各項(xiàng)開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>
      （九）各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偤涂鄢欠穹嫌嘘P(guān)稅收規(guī)定。
      第三十五條 開發(fā)間接費(fèi)用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
      （一）審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否取得合法有效憑證。
      （二）如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)間接費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。
      （三）審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用。
      （四）審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。
      （五）審核是否將期間費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用。
      （六）審核有無預(yù)提的開發(fā)間接費(fèi)用。
      （七）審核納稅人的預(yù)提費(fèi)用及為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用，是否在本項(xiàng)目中予以剔除。
      （八）在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí)，審核是否剔除了已計(jì)入開發(fā)成本的借款費(fèi)用。
      第三十六條 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
      （一）審核應(yīng)具實(shí)列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用是否取得合法有效的憑證，除具實(shí)列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用外的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是否按規(guī)定比例計(jì)算扣除。
      （二）利息支出的審核。企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的利息支出不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計(jì)算扣除；開發(fā)項(xiàng)目的利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，應(yīng)按下列方法進(jìn)行審核：
      1.審核各項(xiàng)利息費(fèi)用是否取得合法有效的憑證；
      2.如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，利息費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的利息費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目；
      3.審核各項(xiàng)借款合同，判斷其相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定；
      4.審核利息費(fèi)用是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。
      第三十七條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定，計(jì)算的扣除金額是否正確。
      對于不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)發(fā)生的稅金及附加，或者按照預(yù)售收入（不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分）計(jì)算并繳納的稅金及附加，不應(yīng)作為清算的扣除項(xiàng)目。
      第三十八條 國家規(guī)定的加計(jì)扣除項(xiàng)目的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
      （一）對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形。
      （二）對于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，是否按取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開發(fā)土地的成本之和計(jì)算加計(jì)扣除。
      （三）對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形。
      （四）對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房價(jià)并向購買方一并收取，核實(shí)有無將代收費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)的情形。
      第三十九條 對于納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，審核其扣除項(xiàng)目金額是否按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算分?jǐn)偪鄢?/p>
      第五章 應(yīng)納稅額的審核
      第四十條 稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)按照稅法規(guī)定審核清算項(xiàng)目的收入總額、扣除項(xiàng)目的金額，并確認(rèn)其增值額及適用稅率，正確計(jì)算應(yīng)繳稅款。審核程序通常包括：
      （一）審核清算項(xiàng)目的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計(jì)算是否正確。
      （二）審核清算項(xiàng)目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定，計(jì)算是否正確。
      1.如果企業(yè)有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，審核收入與扣除項(xiàng)目金額是否屬于同一項(xiàng)目；
      2.如果同一個(gè)項(xiàng)目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項(xiàng)目金額是否分開核算；
      3.對于同一清算項(xiàng)目，一段時(shí)間免稅、一段時(shí)間征稅的，應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間及其扣除項(xiàng)目的配比。
      （三）審核增值額與扣除項(xiàng)目之比的計(jì)算是否正確，并確認(rèn)土地增值稅的適用稅率。
      （四）審核并確認(rèn)清算項(xiàng)目當(dāng)期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退稅額。
      第六章 鑒證報(bào)告的出具
      第四十一條 本準(zhǔn)則所稱的鑒證報(bào)告，是指稅務(wù)師事務(wù)所按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)規(guī)定，在實(shí)施必要的審核程序后，出具含有鑒證結(jié)論或鑒證意見的書面報(bào)告。
      第四十二條 鑒證報(bào)告的基本內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：
      （一）標(biāo)題。鑒證報(bào)告的標(biāo)題應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)范為“土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告”.（二）收件人。鑒證報(bào)告的收件人是指注冊稅務(wù)師按照業(yè)務(wù)約定書的要求致送鑒證報(bào)告的對象，一般是指鑒證業(yè)務(wù)的委托人。鑒證報(bào)告應(yīng)當(dāng)載明收件人的全稱。
      （三）引言段。鑒證報(bào)告的引言段應(yīng)當(dāng)表明委托人和受托人的責(zé)任，說明對委托事項(xiàng)已進(jìn)行鑒證審核以及審核的原則和依據(jù)等。
      （四）審核過程及實(shí)施情況。鑒證報(bào)告的審核過程及實(shí)施情況應(yīng)當(dāng)披露以下內(nèi)容：
      1.簡要評述與土地增值稅清算有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性；
      2.簡要評述與土地增值稅清算有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性；
      3.簡要陳述對委托單位提供的會計(jì)資料及納稅資料等進(jìn)行審核、驗(yàn)證、計(jì)算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況。
      （五）鑒證結(jié)論或鑒證意見。注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)鑒證情況，提出鑒證結(jié)論或鑒證意見，并確認(rèn)出具鑒證報(bào)告的種類。
      （六）鑒證報(bào)告的要素還應(yīng)當(dāng)包括：
      1.稅務(wù)師事務(wù)所所長和注冊稅務(wù)師簽名或蓋章；
      2.載明稅務(wù)師事務(wù)所的名稱和地址，并加蓋稅務(wù)師事務(wù)所公章；
      3.注明報(bào)告日期；
      4.注明鑒證報(bào)告的使用人；
      5.附送與土地增值稅清算稅款鑒證相關(guān)的審核表及有關(guān)資料。
      第四十三條 稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過審核鑒證，應(yīng)當(dāng)根據(jù)鑒證情況，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。鑒證報(bào)告分為以下四種：
      （一）無保留意見的鑒證報(bào)告（見附件2）。
      （二）保留意見的鑒證報(bào)告（見附件3）。
      （三）無法表明意見的鑒證報(bào)告（見附件4）。
      （四）否定意見的鑒證報(bào)告（見附件5）。
      上述鑒證報(bào)告應(yīng)當(dāng)附有《企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說明及有關(guān)附表》（見附件6）。
      第四十四條 稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過審核鑒證，確認(rèn)涉稅鑒證事項(xiàng)符合下列所有條件，應(yīng)當(dāng)出具無保留意見的鑒證報(bào)告：
      （一）鑒證事項(xiàng)完全符合法定性標(biāo)準(zhǔn)，涉及的會計(jì)資料及納稅資料遵從了國家法律、法規(guī)及稅收有關(guān)規(guī)定。
      （二）注冊稅務(wù)師已經(jīng)按本準(zhǔn)則的規(guī)定實(shí)施了必要的審核程序，審核過程未受到限制。
      （三）注冊稅務(wù)師獲取了鑒證對象信息所需的充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)，完全可以確認(rèn)土地增值稅的具體納稅金額。
      稅務(wù)師事務(wù)所出具無保留意見的鑒證報(bào)告，可以作為辦理土地增值稅清算申報(bào)或?qū)徟乱说囊罁?jù)。
      第四十五條 稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過審核鑒證，認(rèn)為涉稅鑒證事項(xiàng)總體上符合法定性標(biāo)準(zhǔn)，但還存在下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)出具保留意見的鑒證報(bào)告：
      （一）部分涉稅事項(xiàng)因稅收法律、法規(guī)及其具體政策規(guī)定或執(zhí)行時(shí)間不夠明確。
      （二）經(jīng)過咨詢或詢證，對鑒證事項(xiàng)所涉及的具體稅收政策在理解上與稅收執(zhí)法人員存在分歧，需要提請稅務(wù)機(jī)關(guān)裁定。
      （三）部分涉稅事項(xiàng)因?qū)徍朔秶艿较拗?，不能獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)，雖然影響較大，但不至于出具無法表明意見的鑒證報(bào)告。
      稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)對能夠獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)的部分涉稅事項(xiàng)，確認(rèn)其土地增值稅的具體納稅金額，并對不能確認(rèn)具體金額的保留事項(xiàng)予以說明，提請稅務(wù)機(jī)關(guān)裁定。
      稅務(wù)師事務(wù)所出具的保留意見的鑒證報(bào)告，可以作為辦理土地增值稅清算申報(bào)或?qū)徟乱说囊罁?jù)。
      第四十六條 稅務(wù)師事務(wù)所因?qū)徍朔秶艿较拗疲J(rèn)為對企業(yè)土地增值稅納稅申報(bào)可能產(chǎn)生的影響非常重大和廣泛，以至于無法對土地增值稅納稅申報(bào)發(fā)表意見，應(yīng)當(dāng)出具無法表明意見的鑒證報(bào)告。
      稅務(wù)師事務(wù)所出具的無法表明意見的鑒證報(bào)告，不能作為辦理土地增值稅清算申報(bào)或?qū)徟乱说囊罁?jù)。
      第四十七條 稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過審核鑒證，發(fā)現(xiàn)涉稅事項(xiàng)總體上沒有遵從法定性標(biāo)準(zhǔn)，存在違反相關(guān)法律、法規(guī)或稅收規(guī)定的情形，經(jīng)與被審核單位的治理層、管理層溝通或磋商，在所有重大方面未能達(dá)成一致意見，不能真實(shí)、合法的反映鑒證結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)出具否定意見的鑒證報(bào)告。
      稅務(wù)師事務(wù)所出具否定意見的鑒證報(bào)告，不能作為辦理土地增值稅清算申報(bào)或?qū)徟乱说囊罁?jù)。
      附件1：涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書（參考文本）
      甲方（委托方）：
      甲方稅務(wù)登記號：
      乙方（受托方）：
      乙方稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)證編號：
      茲有甲方委托乙方提供土地增值稅清算涉稅鑒證業(yè)務(wù)，依據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商，達(dá)成以下約定：
      一、委托事項(xiàng)
      （一）項(xiàng)目名稱：
      （二）具體內(nèi)容及要求：
      （三）完成時(shí)間：
      二、甲方的責(zé)任與義務(wù)
      （一）甲方的責(zé)任
      1.根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關(guān)規(guī)定，甲方有責(zé)任保證會計(jì)資料及納稅資料的真實(shí)性和完整性。
      2.按照現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)和政策規(guī)定依法履行納稅義務(wù)是甲方的責(zé)任。這種責(zé)任還應(yīng)當(dāng)包括：（1）建立、完善并有效實(shí)施與會計(jì)核算、納稅申報(bào)相關(guān)的內(nèi)部控制。（2）符合會計(jì)準(zhǔn)則及有關(guān)規(guī)定。（3）嚴(yán)格按照稅收規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整。
      3.甲方不得授意乙方人員實(shí)施違反國家法律、法規(guī)的行為。
      4.基于重要性原則、截止性測試的性質(zhì)和審核過程中的其他固有限制，以及甲方內(nèi)部控制的固有局限性，經(jīng)乙方審核后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，乙方出具的鑒證報(bào)告不能因此減輕甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。
      （二）甲方的義務(wù)
      1.按照乙方要求，及時(shí)提供完成委托事項(xiàng)所需的會計(jì)資料、納稅資料和其他有關(guān)資料，并保證所提供資料的真實(shí)性和完整性。
      2.確保乙方不受限制地接觸任何與委托事項(xiàng)有關(guān)的記錄、文件和所需的其他信息，并答復(fù)乙方工作人員對有關(guān)事項(xiàng)的詢問。
      3.委托人為乙方工作人員提供必要的工作條件和協(xié)助，主要事項(xiàng)將由乙方于外勤工作開始前提供清單。
      4.委托人按本約定書的約定及時(shí)足額支付委托業(yè)務(wù)費(fèi)用以及其他相關(guān)費(fèi)用。未按規(guī)定時(shí)間支付委托費(fèi)用的，應(yīng)按約定金額
      %的比例支付違約金。
      三、乙方的責(zé)任和義務(wù)
      （一）乙方的責(zé)任
      1.乙方應(yīng)嚴(yán)格按照現(xiàn)行稅收相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定以及《注冊稅務(wù)師管理暫行辦法》及有關(guān)規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，對甲方提供的有關(guān)資料進(jìn)行審核鑒證。
      2.乙方應(yīng)當(dāng)制定合理計(jì)劃和實(shí)施能夠獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)的審核程序，為甲方的委托事項(xiàng)提供合理保證。
      3.乙方有責(zé)任在鑒證報(bào)告中指明發(fā)現(xiàn)的甲方違反國家法律法規(guī)且未按乙方的建議進(jìn)行調(diào)整的事項(xiàng)。
      （二）乙方的義務(wù)
      1.乙方應(yīng)當(dāng)按照約定時(shí)間完成委托事項(xiàng)，并出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。
      2.除下列情況外，乙方應(yīng)當(dāng)對執(zhí)行業(yè)務(wù)過程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授權(quán)；（2）根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，為法律訴訟準(zhǔn)備文件或提供證據(jù)；（3）監(jiān)管機(jī)構(gòu)對乙方進(jìn)行行政處罰所實(shí)施的調(diào)查、聽證、復(fù)議等程序。
      3.由于乙方過錯(cuò)導(dǎo)致甲方未按規(guī)定履行納稅義務(wù)的，乙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
      4.屬于乙方原因未按約定時(shí)限完成委托事項(xiàng)并給甲方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
      四、約定事項(xiàng)的收費(fèi)
      （一）按照注冊稅務(wù)師行業(yè)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定，完成本委托事項(xiàng)費(fèi)用為人民幣（大寫）元整（￥）。
      （二）上述費(fèi)用自本約定書生效之日起 日內(nèi)預(yù)付業(yè)務(wù)費(fèi)用總額的 %；其余費(fèi)用按 方式支付。
      （三）由于無法預(yù)見的原因，導(dǎo)致從事本委托事項(xiàng)完成的實(shí)際時(shí)間較本約定書簽訂時(shí)預(yù)計(jì)的時(shí)間有明顯的增加或減少時(shí)，甲乙雙方應(yīng)通過協(xié)商，相應(yīng)調(diào)整本約定書第四款第（一）項(xiàng)所述業(yè)務(wù)費(fèi)用總額。
      （四）由于無法預(yù)見的原因，導(dǎo)致乙方人員抵達(dá)甲方工作現(xiàn)場后，本約定書項(xiàng)目不再進(jìn)行，甲方不得要求退還預(yù)付的業(yè)務(wù)費(fèi)用；如上述情況發(fā)生于乙方人員完成現(xiàn)場審核工作之后，甲方應(yīng)另行向乙方支付人民幣 元的補(bǔ)償費(fèi)，該補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)于甲方收到乙方的收款通知之日起 日內(nèi)支付。
      （五）由于無法預(yù)見的原因，發(fā)生的與本次委托事項(xiàng)有關(guān)的其他費(fèi)用（包括交通、食宿費(fèi)等），由雙方協(xié)商解決。
      五、鑒證報(bào)告的出具和使用
      （一）乙方應(yīng)當(dāng)按照國家發(fā)布的相關(guān)業(yè)務(wù)準(zhǔn)則所規(guī)定的格式和類型，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。
      （二）乙方向甲方出具鑒證報(bào)告一式 份。
      （三）甲方不得修改或刪減乙方出具的鑒證報(bào)告；不得修改或刪除重要的數(shù)據(jù)、重要的附件和所作的重要說明。
      六、約定事項(xiàng)的變更
      如果出現(xiàn)不可預(yù)見的情形，影響審核鑒證工作如期完成，或需要提前出具審核報(bào)告時(shí)，甲乙雙方均可要求變更約定事項(xiàng)，但應(yīng)提前通知對方，并由雙方協(xié)商解決。
      七、約定事項(xiàng)的終止
      （一）本約定書簽訂后，雙方應(yīng)當(dāng)按約履行，不得無故終止。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應(yīng)提前通知另一方，并由雙方協(xié)商解決。
      （二）在終止業(yè)務(wù)約定的情況下，乙方有權(quán)就本約定書終止之日前對約定事項(xiàng)所付出的勞動收取合理的費(fèi)用。
      八、適用法律和爭議解決
      本約定書的所有方面均應(yīng)適用中華人民共和國的法律進(jìn)行解釋并受其約束。與本約定書有關(guān)的任何糾紛或爭議，雙方均可選擇如下一種解決方式：
      （一）提交 進(jìn)行仲裁；
      （二）向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。
      九、本約定書的法律效力
      （一）本約定書經(jīng)雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效，并在雙方履行完成約定事項(xiàng)后終止。
      （二）本約定書一式二份，甲乙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
      十、其他事項(xiàng)的約定
      本約定書未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商另行簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，與本約定書具有同等法律效力。
      甲方（委托人）： 乙方：
      （蓋章）（蓋章）
      法人代表：（簽名或蓋章）所長：（簽名或蓋章）
      地址： 地址：
      電話： 電話：
      聯(lián)系人： 聯(lián)系人：
      簽約日期：
      簽約地點(diǎn)：
      附件2：土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）（適用于無保留意見的鑒證報(bào)告）
      編號：
      公司：
      我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，對貴單位（項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行鑒證審核。貴單位的責(zé)任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會計(jì)資料及證明材料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是，按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報(bào)表及其有關(guān)資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，在進(jìn)行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。
      在審核過程中，我們本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的要求，實(shí)施了包括抽查會計(jì)記錄等必要的審核程序?，F(xiàn)將鑒證結(jié)果報(bào)告如下：
      一、土地增值稅清算稅款申報(bào)的審核過程及主要實(shí)施情況
      （主要披露以下內(nèi)容）
      （一）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。
      （二）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。
      （三）簡要陳述對納稅人提供的會計(jì)資料及納稅資料等進(jìn)行審核、驗(yàn)證、計(jì)算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況。
      二、鑒證結(jié)論
      經(jīng)對貴公司（項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行審核，我們確認(rèn)：
      1.收入總額： 元；
      2.扣除項(xiàng)目金額： 元；
      3.增值額： 元；
      4.增值率（增值額與扣除金額之比）： %；
      5.適用稅率： %；
      6.應(yīng)繳土地增值稅稅額： 元；
      7.已繳土地增值稅稅額： 元；
      8.應(yīng)補(bǔ)（退）繳土地增值稅稅額： 元。
      清算事項(xiàng)的具體情況詳見附件。
      本鑒證報(bào)告僅供貴公司報(bào)送的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報(bào)告的全部內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人。
      稅務(wù)師事務(wù)所所長（簽名或蓋章）：
      中國注冊稅務(wù)師（簽名或蓋章）：
      地址：
      稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）
      年 月 日
      附件：
      1.稅務(wù)師事務(wù)所和注冊稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件。
      2.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說明。
      3.土地增值稅納稅申報(bào)鑒證主表及其明細(xì)項(xiàng)目審核表。具體包括：
      （1）土地增值稅清算稅款鑒證主表；
      （2）土地增值稅清算稅款鑒證（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）明細(xì)表；
      （3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細(xì)表；
      （4）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細(xì)表；
      （5）與收入相關(guān)的面積審核調(diào)整明細(xì)表；
      （6）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)銷售收入審核調(diào)整明細(xì)表；
      （7）扣除項(xiàng)目及成本結(jié)轉(zhuǎn)審核匯總表；
      （8）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)審核調(diào)整明細(xì)表；
      （9）土地增值稅繳納情況審核匯總表。
      4.土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)有關(guān)證明材料（復(fù)印件）。
      附件3：土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）（適用于保留意見的鑒證報(bào)告）
      編號：
      公司：
      我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，對貴單位（項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行鑒證審核。貴單位的責(zé)任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會計(jì)資料及證明材料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是，按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報(bào)表及其有關(guān)資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，在進(jìn)行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。
      在審核過程中，我們本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的要求，實(shí)施了包括抽查會計(jì)記錄等必要的審核程序?，F(xiàn)將鑒證結(jié)果報(bào)告如下：
      一、土地增值稅清算稅款申報(bào)的審核過程及主要實(shí)施情況
      （主要披露以下內(nèi)容）
      （一）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。
      （二）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。
      （三）簡要陳述對納稅人提供的會計(jì)資料及納稅資料等進(jìn)行審核、驗(yàn)證、計(jì)算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況。
      二、鑒證結(jié)論
      經(jīng)對貴公司（項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行審核，除××保留意見的事項(xiàng)因稅收政策規(guī)定不夠明確或證據(jù)不夠充分等原因，尚不能確認(rèn)其應(yīng)納土地增值稅的具體金額外，我們確認(rèn)：
      1.收入總額： 元；
      2.扣除項(xiàng)目金額： 元；
      3.增值額： 元；
      4.增值率（增值額與扣除金額之比）： %；
      5.適用稅率： %；
      6.應(yīng)繳土地增值稅稅額： 元；
      7.已繳土地增值稅稅額： 元；
      8.應(yīng)補(bǔ)（退）繳土地增值稅稅額： 元。
      清算事項(xiàng)的具體情況詳見附件。
      本鑒證報(bào)告僅供貴公司報(bào)送的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報(bào)告的全部內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人。
      稅務(wù)師事務(wù)所所長（簽名或蓋章）：
      中國注冊稅務(wù)師（簽名或蓋章）：
      地址：
      稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）
      年 月 日
      附件：
      1.稅務(wù)師事務(wù)所和注冊稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件。
      2.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說明。
      3.土地增值稅納稅申報(bào)鑒證主表及其明細(xì)項(xiàng)目審核表。具體包括：
      （1）土地增值稅清算稅款鑒證主表；
      （2）土地增值稅清算稅款鑒證（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）明細(xì)表；
      （3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細(xì)表；
      （4）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細(xì)表；
      （5）與收入相關(guān)的面積審核調(diào)整明細(xì)表；
      （6）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)銷售收入審核調(diào)整明細(xì)表；
      （7）扣除項(xiàng)目及成本結(jié)轉(zhuǎn)審核匯總表；
      （8）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)審核調(diào)整明細(xì)表；
      （9）土地增值稅繳納情況審核匯總表。
      4.土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)有關(guān)證明材料（復(fù)印件）。
      附件4：土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）（適用于無法表明意見的鑒證報(bào)告）
      編號：
      公司：
      我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，對貴單位（項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行鑒證審核。貴單位的責(zé)任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會計(jì)資料及證明材料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是，按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報(bào)表及其有關(guān)資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，在進(jìn)行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。
      在審核過程中，我們本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的要求，實(shí)施了包括抽查會計(jì)記錄等必要的審核程序?，F(xiàn)將鑒證結(jié)果報(bào)告如下：
      一、土地增值稅清算稅款申報(bào)的審核過程及主要實(shí)施情況
      （主要披露以下內(nèi)容）
      （一）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。
      （二）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。
      （三）簡要陳述對納稅人提供的會計(jì)資料及納稅資料等進(jìn)行審核、驗(yàn)證、計(jì)算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況。
      二、鑒證意見
      經(jīng)對貴公司（項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行審核，因?qū)徍朔秶艿较拗?，我們認(rèn)為，下列事項(xiàng)對確認(rèn)土地增值稅稅額可能產(chǎn)生的影響非常重大和廣泛，以至于無法對（項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)發(fā)表意見。
      （一）××事項(xiàng)的審核情況。
      （詳細(xì)說明該審核事項(xiàng)對確認(rèn)土地增值稅額可能產(chǎn)生的非常重大而廣泛的影響，并闡述對該事項(xiàng)無法表明意見的理據(jù)。下同。）
      （二）××事項(xiàng)的審核情況。
      （三）××事項(xiàng)的審核情況。
      清算項(xiàng)目的具體情況詳見附件。
      本鑒證報(bào)告僅供貴公司報(bào)送的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報(bào)告的全部內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人。
      稅務(wù)師事務(wù)所所長（簽名或蓋章）：
      中國注冊稅務(wù)師（簽名或蓋章）：
      地址：
      稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）
      年 月 日
      附件：
      1.稅務(wù)師事務(wù)所和注冊稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件。
      2.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說明。
      3.土地增值稅納稅申報(bào)鑒證主表及其明細(xì)項(xiàng)目審核表。具體包括：
      （1）土地增值稅清算稅款鑒證主表；
      （2）土地增值稅清算稅款鑒證（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）明細(xì)表；
      （3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細(xì)表；
      （4）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細(xì)表；
      （5）與收入相關(guān)的面積審核調(diào)整明細(xì)表；
      （6）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)銷售收入審核調(diào)整明細(xì)表；
      （7）扣除項(xiàng)目及成本結(jié)轉(zhuǎn)審核匯總表；
      （8）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)審核調(diào)整明細(xì)表；
      （9）土地增值稅繳納情況審核匯總表。
      4.土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)有關(guān)證明材料（復(fù)印件）。
      附件5：土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）（適用于否定意見的鑒證報(bào)告）
      編號：
      公司：
      我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，對貴單位（項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行鑒證審核。貴單位的責(zé)任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會計(jì)資料及證明材料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是，按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報(bào)表及其有關(guān)資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，在進(jìn)行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。
      在審核過程中，我們本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的要求，實(shí)施了包括抽查會計(jì)記錄等必要的審核程序。現(xiàn)將鑒證結(jié)果報(bào)告如下：
      一、土地增值稅清算稅款申報(bào)的審核過程及主要實(shí)施情況
      （主要披露以下內(nèi)容）
      （一）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。
      （二）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。
      （三）簡要陳述對納稅人提供的會計(jì)資料及納稅資料等進(jìn)行審核、驗(yàn)證、計(jì)算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況。
      二、鑒證意見
      經(jīng)審核，我們發(fā)現(xiàn)貴公司土地增值稅清算稅款申報(bào)，存在違反相關(guān)法律、法規(guī)及稅收規(guī)定的情形，經(jīng)與貴公司磋商，在下列重大且原則的問題上未能達(dá)成一致意見。我們認(rèn)為，貴公司
      （項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)不能真實(shí)、合法地反映企業(yè)該項(xiàng)目應(yīng)納土地增值稅稅額。
      （一）××事項(xiàng)的審核情況。
      （描述存在違反稅收法律法規(guī)或有關(guān)規(guī)定的情形，并闡述經(jīng)與委托人就該事項(xiàng)所有重大方面進(jìn)行磋商不能達(dá)成一致、出具否定意見的理據(jù)。下同。）
      （二）××事項(xiàng)的審核情況。
      （三）××事項(xiàng)的審核情況。
      清算項(xiàng)目的具體情況詳見附件。
      本鑒證報(bào)告僅供貴公司報(bào)送的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報(bào)告的全部內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人。
      稅務(wù)師事務(wù)所所長（簽名或蓋章）：
      中國注冊稅務(wù)師（簽名或蓋章）：
      地址：
      稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）
      年 月 日
      附件：
      1.稅務(wù)師事務(wù)所和注冊稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件。
      2.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說明。
      3.土地增值稅納稅申報(bào)鑒證主表及其明細(xì)項(xiàng)目審核表。具體包括：
      （1）土地增值稅清算稅款鑒證主表；
      （2）土地增值稅清算稅款鑒證（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）明細(xì)表；
      （3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細(xì)表；
      （4）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細(xì)表；
      （5）與收入相關(guān)的面積審核調(diào)整明細(xì)表；
      （6）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)銷售收入審核調(diào)整明細(xì)表；
      （7）扣除項(xiàng)目及成本結(jié)轉(zhuǎn)審核匯總表；
      （8）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)審核調(diào)整明細(xì)表；
      （9）土地增值稅繳納情況審核匯總表。
      4.土地增值稅清算稅款審核事項(xiàng)有關(guān)證明材料（復(fù)印件）。
      附件6：企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說明及有關(guān)附表
      一、基本情況
      （一）企業(yè)基本情況
      1.成立日期：
      2.稅務(wù)登記證號：
      （1）國稅登記證號：
      （2）地稅登記證號：
      3.地 址：
      4.法人代表：
      5.注冊資本：
      6.投資總額：
      7.企業(yè)類型：
      8.經(jīng)營范圍：
      9.其他：
      （二）項(xiàng)目基本情況
      1.項(xiàng)目地址。
      2.項(xiàng)目概況。列明開發(fā)項(xiàng)目類型、占地面積、取得相關(guān)批文的情況。
      3.項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模。列明總建筑面積、拆遷戶回遷面積、公共配套面積、可售面積，并分別說明普通住宅、非普通住宅、其他開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模。
      4.項(xiàng)目銷售情況。列明取得預(yù)售許可證情況，實(shí)際開始銷售日期、截止清算基準(zhǔn)日已售面積、未售面積，已售面積占可售面積比例等，并分別按普通住宅、非普通住宅、其他開發(fā)項(xiàng)目予以說明。
      5.項(xiàng)目設(shè)計(jì)情況。說明設(shè)計(jì)方案是否由境外機(jī)構(gòu)或境外人員提供，以及項(xiàng)目設(shè)計(jì)的其他情況。
      二、主要會計(jì)政策和稅收政策
      1.公司執(zhí)行 會計(jì)準(zhǔn)則或《××?xí)?jì)制度》及有關(guān)規(guī)定。
      2.公司會計(jì)核算方法：
      3.主要內(nèi)部控制制度：
      4.土地增值稅清算條件：
      5.開發(fā)產(chǎn)品完工的標(biāo)準(zhǔn)：
      6.成本費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn)：
      7.開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)：
      8.開發(fā)產(chǎn)品視同銷售確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)：
      9.與土地增值稅清算項(xiàng)目相關(guān)的稅收政策：
      10.其他政策：
      三、土地增值稅的審核情況
      （一）土地增值稅應(yīng)稅收入的審核
      截至××年××月××日止，貴公司自報(bào)本項(xiàng)目土地增值稅應(yīng)稅收入 元；經(jīng)審核，核定土地增值稅應(yīng)稅收入為 元，比自報(bào)數(shù)調(diào)增/調(diào)減 元，其中：
      1.銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅平方米，取得銷售收入自報(bào)應(yīng)稅收入 元；經(jīng)審核，調(diào)增/調(diào)減收入 元，核定收入 元。
      2.銷售其他項(xiàng)目（含非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅平方米，取得銷售收入自報(bào)應(yīng)稅收入 元；經(jīng)審核，調(diào)增/調(diào)減收入 元，核定收入 元。
      3.視同銷售房地產(chǎn)收入：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)平均價(jià)格；或（2）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格、評估價(jià)值確定，自報(bào)應(yīng)稅收入 元；經(jīng)審核，調(diào)增/調(diào)減收入 元，核定其他項(xiàng)目應(yīng)稅收入 元。
      （二）土地增值稅扣除項(xiàng)目的審核
      截至××年××月××日止，貴公司自報(bào)本項(xiàng)目土地增值稅應(yīng)稅扣除項(xiàng)目總額 元；經(jīng)審核，核定土地增值稅扣除項(xiàng)目總額 元，比自報(bào)數(shù)調(diào)增/調(diào)減 元，其中：
      1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。貴公司自報(bào)取得本項(xiàng)目的土地使用權(quán)支付金額為 元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，核定允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額為 元。
      2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。貴公司本項(xiàng)目自報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)成本 元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，核定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本為 元。其中：
      （1）貴公司自報(bào)土地征用及拆遷補(bǔ)償 元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，核定允許扣除的土地征用及拆遷補(bǔ)償為 元。
      （2）貴公司自報(bào)前期工程費(fèi) 元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，核定允許扣除的前期工程費(fèi)為 元。
      （3）貴公司自報(bào)建筑安裝工程費(fèi) 元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，核定允許扣除的建筑安裝工程費(fèi)為 元。
      （4）貴公司自報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，核定允許扣除的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為 元。
      （5）貴公司自報(bào)公共配套設(shè)施費(fèi) 元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，核定允許扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)為 元。
      （6）貴公司自報(bào)開發(fā)間接費(fèi) 元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，核定允許扣除的開發(fā)間接費(fèi)為 元。
      3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
      （1）本項(xiàng)目發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用中，借款利息支出能夠全部提供金融機(jī)構(gòu)票據(jù)證明的，應(yīng)據(jù)實(shí)扣除，扣除金額為 元。其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付金額 元與開發(fā)成本 元之和的5%扣除 元。因此，貴公司此項(xiàng)目可扣除金額為 元。
      （2）本項(xiàng)目發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用中，借款利息支出未能全部提供金融機(jī)構(gòu)票據(jù)的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付金額 元與開發(fā)成本 元之和的10%扣除 元。因此，貴公司此項(xiàng)目可扣除金額為 元。
      4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
      貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為 元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為 元。其中：
      （1）貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營業(yè)稅稅金為 元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營業(yè)稅稅金為 元。
      （2）貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅稅金為 元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅稅金為 元。
      （3）貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費(fèi)附加費(fèi)為 元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費(fèi)附加費(fèi)為 元。
      5.稅收規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
      貴公司根據(jù)稅收有關(guān)規(guī)定，允許按取得土地使用權(quán)所支付金額 元與開發(fā)成本 元之和的20%加計(jì)扣除。因此，貴公司其他扣除項(xiàng)目的金額為 元。
      （三）增值額及增值率的審核
      貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的增值額為 元；經(jīng)審核，應(yīng)繳土地增值稅的增值額為 元。其中：
      ⑴普通住宅土地增值稅的增值額為 元，增值率為 %（計(jì)算公式）
      ⑵非普通住宅土地增值稅的增值額為 元，增值率為 %（計(jì)算公式）
      （四）應(yīng)繳土地增值稅的審核
      貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅稅額為 元；經(jīng)審核，應(yīng)繳土地增值稅稅額為 元，已繳稅款為 元；應(yīng)補(bǔ)（退）稅額為 元。其中：
      1.普通住宅應(yīng)繳土地增值稅稅額為 元；已繳稅額為 元，應(yīng)補(bǔ)（退）稅額為 元。
      2.非普通住宅應(yīng)繳土地增值稅稅額為 元；已繳稅額為 元，應(yīng)補(bǔ)（退）稅額為 元。
      四、應(yīng)當(dāng)披露的其他事項(xiàng)
       
      
    
      

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