第一篇：北京市地方稅務局關于完善土地增值稅涉稅證明管理制度有關問題的通知
北京市地方稅務局關于完善土地增值稅涉稅證明管理制度有關問題的通知
京地稅地[2010]124號
頒布時間：2010-6-30發(fā)文單位：北京市地方稅務局
各區(qū)、縣地方稅務局、各分局：
為適應房地產(chǎn)稅收一體化管理的要求，進一步完善土地增值稅證明管理制度，現(xiàn)就有關問題通知如下，請依照執(zhí)行。
一、土地增值稅涉稅證明是指本市各區(qū)、縣地方稅務局、分局出具的納稅人在房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更過程中涉及土地增值稅征免稅情況的法律文書，僅供納稅人辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更手續(xù)時使用。
二、土地增值稅涉稅證明由納稅人的主管地方稅務機關依申請開具，未經(jīng)納稅人的申請不得開具涉稅證明。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
三、在北京市范圍內(nèi)需辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更手續(xù)的納稅人，均應向主管稅務機關申請開具土地增值稅涉稅證明。但下列情況除外：
（一）在土地總登記時，首次進行登記的宗地；
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售應進行土地增值稅清算的房地產(chǎn)；
（三）個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)；
（四）政府無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)；
（五）因納稅人名稱變更導致的土地使用者、房屋所有權(quán)人名稱發(fā)生變化；
（六）地址、土地坐落發(fā)生變化；
（七）房地產(chǎn)注銷登記、更正登記、查封登記、異議登記、預告登記；
（八）抵押登記、地役權(quán)登記；
（九）其他法律、法規(guī)、規(guī)范性文件規(guī)定不需要開具土地增值稅涉稅證明的情形。
政府無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)和納稅人名稱變更的，以政府或政府主管部門出具的無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的正式文件和名稱變更通知書為準。
四、主管稅務機關開具土地增值稅涉稅證明工作分為即時受理審核和程序性受理審核。
（一）即時受理審核對土地增值稅管理中的征收稅款（含零稅款）事項可即時受理并按規(guī)定開具土地增值稅涉稅證明。
主管稅務所受理人員對納稅人提供的申請資料進行審核。對納稅人報送資料齊全、符合受理條件的，填制《土地增值稅涉稅證明》和《土地增值稅涉稅證明審核表》，經(jīng)稅務所主管所長簽字蓋章后，加蓋“土地增值稅涉稅證明專用章”送達納稅人。
對沒有按照規(guī)定提供資料或提供資料不齊全的，不予受理，主管稅務所應出具《稅務事項通知書》一次性告知納稅人需補充的資料。
（二）程序性受理審核對土地增值稅管理中涉及稅收減免、不在征稅范圍事項應進行程序性審核后，方可開具土地增值稅涉稅證明。主管稅務機關應自受理納稅人申請之日起15個工作日完成開具涉稅證明工作，不含納稅人補充資料時間。
1.受理 時限：即時主管稅務所受理人員對納稅人提供的申請資料進行核對。對納稅人報送資料齊全、符合受理條件的，制作《受理通知書》即時送達納稅人；同時填制《土地增值稅涉稅證明》，填寫《審核流程表》和《土地增值稅涉稅證明審核表》并簽署意見，將全部資料移交稅務所主管人員。
對沒有按照規(guī)定提供資料或提供資料不齊全的，不予受理，主管稅務所應出具《稅務事項通知書》一次性告知納稅人需補充的資料。
2.初審 時限：3個工作日主管稅務所應對納稅人提交的全部資料進行初審，對于符合要求的，經(jīng)稅務所主管所長簽字加蓋所章后，將所有資料報稅政科室復審。
對于不符合要求的，經(jīng)主管所長簽字后簽發(fā)《稅務事項通知書》，終止審核并告知申請人。
3.復審 時限：10個工作日稅政管理部門按照規(guī)定對稅務所移送的申請資料進行復審并簽署意見，經(jīng)主管科長簽字，加蓋業(yè)務科室章后報主管局長審定。
對不符合標準的，經(jīng)主管科長簽章后終止審核，將申請人的申請資料一并退回稅務所。稅務所簽發(fā)《稅務事項通知書》，終止審核并告知申請人。
4.審定 時限：2個工作日對于符合標準的，經(jīng)區(qū)縣局、分局主管局長簽署意見并加蓋局章后，退還主管稅務所。
對不符合標準的，經(jīng)主管局長簽章后終止審核，將申請人的申請資料一并退回稅務所。稅務所簽發(fā)《稅務事項通知書》，終止審核并告知申請人。
5.送達主管稅務所在土地增值稅涉稅證明上加蓋“土地增值稅涉稅證明專用章”，送達納稅人。
五、納稅人申請開具土地增值稅涉稅證明時需提供下列資料：
（一）即時審核需提供下列資料：
1.《土地增值稅涉稅證明申請表》、《提交資料清單》；
2.房地產(chǎn)權(quán)屬證書原件及復印件；
3.主管稅務機關審核完畢的《土地增值稅納稅申報表
（二）》、土地增值稅完稅憑證（零稅款除外）原件及復印件；
4.授權(quán)委托書、經(jīng)辦人身份證明原件及復印件；
5.能夠證明本次房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的其他資料。
（二）程序性審核需提供下列資料1.《土地增值稅涉稅證明申請表》、《提交資料清單》；
2.房地產(chǎn)權(quán)屬證書原件及復印件；
3.與房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更有關的合同、協(xié)議、公證書、批準文件原件及復印件；
4.需要計算增值額的還要提供：《土地增值稅納稅申報表
（二）》、房地產(chǎn)評估報告或原購房發(fā)票，有關稅費繳納憑證（包括：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、交易手續(xù)費、評估費、土地出讓金、契稅等）原件及復印件；
5.授權(quán)委托書、經(jīng)辦人身份證明原件及復印件；
6.能夠證明本次房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的其他資料。
六、為提高房地稅收管理工作效率，節(jié)省納稅人辦稅時間，對于房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的原產(chǎn)權(quán)人的土地增值稅與承受人的契稅為同一主管稅務所管理的，可以將土地增值稅涉稅證明與契稅征免事項合并受理審核。
七、各局應制作“土地增值稅涉稅證明專用章”。印章應使用“北京市xx區(qū)、縣地方稅務局xx稅務所土地增值稅涉稅證明專用章”字跡。印章刻制的規(guī)格、形狀、數(shù)量、編號按照《北京市地方稅務局印發(fā)<關于稅務行政執(zhí)法文書使用印章和印章管理暫行規(guī)定>的通知》（京地稅法〔1994〕36號）第八條第2項規(guī)定執(zhí)行。
八、各局應依照本通知結(jié)合本局的實際情況，制定開具土地增值稅涉稅證明管理的具體實施辦法和辦理程序，落實崗位責任，嚴格按照土地增值稅的政策規(guī)定，征管程序進行辦理，認真審核納稅人報送的有關資料，做好土地增值稅征免等界定工作，確保配合把關工作的順利實施。
九、本通知自2010年8月1日起實施，原《北京市地方稅務局關于開具土地增值稅涉稅證明有關問題的通知》（京地稅地〔2005〕556號）同時廢止。
附件：
1.土地增值稅涉稅證明
2.土地增值稅涉稅證明審核表
3.受理通知書
4.審核流程表
5.土地增值稅涉稅證明申請表
6.提交資料清單
第二篇：海南省地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的通知
海南省地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的通知
瓊地稅發(fā)[2004]122號
為進一步規(guī)范、完善和推動我省土地增值稅的征收管理工作，堵塞稅收漏洞，保證稅款及時足額入庫，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）和《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》）的有關規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅有關政策及征管問題明確如下，請遵照執(zhí)行。
一、關于土地增值稅征收方式問題
（一）預征和清算相結(jié)合的辦法
對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷（預）售未結(jié)算的房地產(chǎn)單位項目和竣工結(jié)算但未全部實現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)單位項目（經(jīng)濟適用住房、安居工程除外），采取預征和清算相結(jié)合的辦法征收土地增值稅。即以房地產(chǎn)項目銷售收入（或預收帳款）為土地增值稅的計稅額，按月預征，待該項目竣工結(jié)算并全部實現(xiàn)銷售后再進行清算，多退少補。
房地產(chǎn)單位項目，包括房產(chǎn)單位項目和地產(chǎn)單位項目。房產(chǎn)單位項目以每棟建筑物為標準確認，地產(chǎn)單位項目以銷售的每宗土地為標準確認。
經(jīng)濟適用住房、安居工程是指經(jīng)省政府批準建設的經(jīng)濟適用住房、安居工程。
（二）據(jù)實計征的辦法
除從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷（預）售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，按實際增值額計算征收土地增值稅。
納稅人應在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的次月的１０日內(nèi)向主管稅務機關申報繳納土地增值稅，同時報送《土地增值稅項目銷售情況表》和《土地增值稅納稅申報表》。
二、關于土地增值稅預征率等相關問題
（一）預征率問題
?？?、三亞市的預征率為１％－２％，具體由海口和三亞地稅局在該幅度內(nèi)確定，并報省地稅局備案；其他市縣的預征率為１％。
（二）納稅人應按照取得的房地產(chǎn)銷售收入（或預收帳款）和規(guī)定的預征率計算預繳土地增值稅。其計算公式為：應預繳稅款＝房地產(chǎn)銷售收入（或預收帳款）×預征率。
（三）土地增值稅實行按月預繳。納稅人應在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可后，在３０日內(nèi)向主管稅務機關報送《土地增值稅項目登記表》；房地產(chǎn)項目銷售期間，每月的１－１０日報送上月的《土地增值稅項目銷售情況表》和《土地增值稅納稅申報表》，按規(guī)定預繳土地增值稅。
三、關于土地增值稅的稅款清算問題
（一）納稅人應在房地產(chǎn)單位項目竣工結(jié)算并全部實現(xiàn)銷售后３０日內(nèi)，持以下資料到主管地稅機關申請辦理土地增值稅稅款清算。
１、土地受讓合同（或政府無償劃撥土地文件）；
２、房地產(chǎn)開發(fā)合同（或房地產(chǎn)開發(fā)項目許可證）；
３、稅務登記證、土地增值稅項目登記表、土地增值稅納稅申報表及預繳土地增值稅完稅憑證；
４、項目竣工結(jié)算資料，以及主管地稅機關要求提供的其他的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的資料。
（二）主管地稅機關接到納稅人土地增值稅清算申請后，應認真進行審核，并在７日內(nèi)作出是否進行清算的答復。凡符合土地增值稅清算條件的，應及時予以清算。
（三）對納稅人已竣工結(jié)算并全部實現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)單位項目，如果納稅人在限期內(nèi)未提出清算申請且無正當理由，主管地稅機關可報經(jīng)各直屬地方稅務局批準進行土地增值稅清算。
（四）為了堵塞稅收漏洞，對已竣工，且銷售面積達到可銷售面積９０％（含９０％）以上的房產(chǎn)單位項目，不管其項目是否辦理結(jié)算，在一年內(nèi)（自銷售面積達到可銷售面積９０％之次月起計算），若剩余的房產(chǎn)還未全部實現(xiàn)銷售，或項目仍未辦理結(jié)算的，稅務機關可對該房產(chǎn)單位項目已銷售部分，核定扣除項目，進行稅款清算。剩余的房產(chǎn)，按實際銷售據(jù)實征收土地增值稅。
四、關于普通標準住宅的確認標準問題
除高級公寓、別墅、度假村以外的住宅，其每平方米單位面積售價：?？?、三亞地區(qū)，不超過４０００元，其他市縣，不超過２０００元的，為普通標準住宅。
五、關于扣除項目確認問題
（一）納稅人財務制度健全，能真實準確核算收入和成本費用的，按照《暫行條例》和《實施細則》的有關規(guī)定，確認其扣除項目金額。
（二）納稅人財務制度不健全，無法真實準確核算收入和成本費用的，稅務機關可按下列規(guī)定確認其扣除項目金額：
１、土地費和房地產(chǎn)開發(fā)成本（即《實施細則》第七條規(guī)定
（一）、（二）兩項合計金額），由各市縣地稅局根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，在銷售收入的５０％至７０％的幅度內(nèi)給予扣除，并報省地稅局備案。
２、房地產(chǎn)開發(fā)費用按《實施細則》第七條規(guī)定的（一）、（二）兩項合計金額的１０％給予扣除。
３、已列入管理費用的有關印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅不再重復扣除。
４、納稅人成片受讓土地使用權(quán)，分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其扣除項目的分
攤方法，以轉(zhuǎn)讓土地為主的，按土地面積比例分攤計算；以轉(zhuǎn)讓房屋建筑物為主的，按建筑面積比例分攤計算。
（三）一些國有企業(yè)由于改組改制或關停，為了安置職工而轉(zhuǎn)讓企業(yè)的土地（原
屬政府無償劃撥的土地），有關政府部門免收該企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地應補繳的土地出讓金，考慮到這些企業(yè)較困難，且轉(zhuǎn)讓土地所得收入用于安置職工，因此，在計征土地增值
稅時，對政府部門免收的土地出讓金，視同企業(yè)繳納的土地出讓金，給予扣除。
六、對２００４年７月１日前已竣工結(jié)算并全部實現(xiàn)銷售的房產(chǎn)單位項目，還未進行土地增值稅稅款清算的，納稅人應在２００４年９月３０日之前向稅務機關申請
土地增值稅清算，逾期不申請清算的，嚴格按照《征管法》的有關規(guī)定處理。
七、本通知對原《海南省地方稅務局關于進一步加強土地增值稅征收管理問題的通知》（瓊地稅發(fā)［２００２］３６５號）規(guī)定的預征率等內(nèi)容作了調(diào)整，為了保證
新老政策的銜接，２００４年７月１日前，已按《暫行條例》及《實施細則》或瓊地稅發(fā)［２００２］３６５號文規(guī)定繳納或預繳土地增值稅的銷（預）售收入，不再按本通知規(guī)定的預征率預繳土地增值稅；此前從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷（預）售未結(jié)算的房地產(chǎn)單位項目和竣工結(jié)算但未全部實現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)單位項目取得的銷（預）售收入，凡未預繳土地增值稅的，納稅人應在２００４年９月３０日之前按本通知規(guī)定的預征率申報預繳土地增值稅，逾期不申報預繳的，除補征稅款外，自２００４年 １０月１日起計算加收滯納金。
八、對納稅人未按規(guī)定期限辦理納稅申報和繳納或預繳稅款的，嚴格按照《征管法》的有關規(guī)定加收滯納金和處罰。
九、各直屬地方稅務局接到本通知后，要高度重視，加強領導，及時做好土地增值稅政策宣傳，切實強化土地增值稅稅源控制，密切與土地房產(chǎn)管理部門協(xié)作，開展房地產(chǎn)稅收專項檢查，保證稅款及時足額入庫。
本通知自２００４年７月１日起執(zhí)行，此前的規(guī)定與本通知相抵觸的，以本通知為準。各直屬局在執(zhí)行中若遇到問題，請及時向省局報告。
關于土地增值稅若干政策問題的補充通知
瓊地稅發(fā)〔2004〕174號
各直屬地方稅務局、省局稽查局： 《海南省地方稅務局關于土地增值稅若干問題的通知》（瓊地稅發(fā)［2004］122號，以下簡稱《通知》）下發(fā)后，各地陸續(xù)提出一些問題，經(jīng)研究，現(xiàn)將《通知》未明確的有關問題補充如下：
一、《通知》第七條“為了保證新老政策的銜接，……凡未預繳土地增值稅的，納稅人應在2004年9月30日之前按本通知規(guī)定的預征率申報預繳土地增稅”是指2004年7月1日前,納稅人已按有關規(guī)定申報、繳納（預繳）土地增值稅的，不再按《通知》規(guī)定的預征率預繳土地增值稅；此前凡未按規(guī)定申報、繳納（預繳）土地增值稅的，納稅人應在2004年9月30日之前按《通知》規(guī)定的預征率申報預繳土地增值稅。
二、銷售轉(zhuǎn)化的經(jīng)濟適用住房，暫不預征土地增值稅，已預征的，暫不退還，待清算時多退少補。轉(zhuǎn)化的經(jīng)濟適用住房，是指經(jīng)當?shù)卣嘘P行政管理部門批準，實行限價銷售的積壓房地產(chǎn)。不屬于預征對象的經(jīng)濟適用住房（安居工程）和轉(zhuǎn)化的經(jīng)濟適用住房，其銷售達到90%以上的（含90%），一律按《通知》第三條第四款的規(guī)定執(zhí)行。
三、納稅人建造的商住樓、綜合樓、寫字樓等商住兩用性質(zhì)的房地產(chǎn)，不屬于普通標準住宅，不適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第一款“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅”的規(guī)定。
四、《通知》第五條第二款規(guī)定的“50%至70%”的成本扣除，已考慮了加計扣除的因素，因此，對財務不健全的房地產(chǎn)開發(fā)納稅人計征土地增值稅時，不再給予加計20%的扣除。
二○○四年八月二十日
第三篇：北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程
北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程
第一章 總則
第一條 為加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)及有關文件規(guī)定，制定本規(guī)程。
第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。
第三條 本規(guī)程所稱土地增值稅清算（以下簡稱清算），是指納稅人依照稅收法律、法規(guī)的規(guī)定，計算符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并按照規(guī)定的程序和時限，向稅務機關提供有關資料，辦理清算手續(xù)，結(jié)清稅款的行為。
第四條 納稅人是清算的主體，對清算申報的真實性、合法性、準確性、完整性負責。
第五條 稅務機關負責清算的受理和審核。第二章 項目管理
第六條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行日常管理和清算（以下簡稱清算單位）。對于分期開發(fā)的項目，可以結(jié)合項目實際情況及相關材料進行判定，以確定的分期建設項目作為清算單位。
【注：原則上按建設工程規(guī)劃許可證為清算單位，經(jīng)過稅務機關判定后，可以按建筑工程施工許可證為清算單位?！?/p>
第七條 納稅人應自取得立項批準文件之日起30日內(nèi)，到主管稅務機關辦理土地增值稅項目登記手續(xù)。土地增值稅項目登記及管理按照北京市地方稅務局有關文件規(guī)定執(zhí)行。
第八條 納稅人應按照房地產(chǎn)項目管理的要求和清算管理規(guī)定，自取得相關主管部門批復手續(xù)后，向主管稅務機關提供立項批復、土地出讓合同、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案表、預(銷)售許可證等材料。
第九條 屬于保障房項目的，納稅人需提供政府主管部門制發(fā)的相關文件。第十條 納稅人應按照財務會計制度的要求進行財務會計核算工作，準確歸集房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入、成本、費用。
第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理應保持連續(xù)性，不得因房地產(chǎn)項目的土地增值稅納稅人、主管稅務機關、稅務管理人員發(fā)生變化而中斷、中止。主管稅務機關應做好項目跟蹤管理工作。
第三章 清算申報與受理 第十二條 符合下列情況之一的，納稅人應到主管稅務機關辦理土地增值稅清算手續(xù)：
（一）全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目。
（四）納稅人申請注銷稅務登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
第十三條 符合下列情況之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
（一）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已竣工，且已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積（含視同銷售房地產(chǎn)）占項目全部可轉(zhuǎn)讓建筑面積在85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用1年以上的。
（二）取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的。
第十四條 本規(guī)程第十三條所稱竣工，是指除土地開發(fā)外，納稅人建造、開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，符合下列條件之一：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目已開始投入使用。開發(fā)項目無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理竣工（完工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當納稅人開始辦理開發(fā)項目交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)項目開始投入使用。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。第十五條 稅務機關應對清算項目實行分類管理：
（一）符合本規(guī)程第十二條情形的，納稅人應在滿足清算條件之日起90日內(nèi)向主管稅務機關提出清算申請，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》（見附件1），辦理清算手續(xù)。
（二）符合本規(guī)程第十三條情形的，由主管稅務機關確定是否進行清算。確定需要進行清算的，主管稅務機關應出具《土地增值稅清算通知書》（見附件2）送達納稅人。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管稅務機關，辦理清算手續(xù)。
第十六條 納稅人應以滿足應清算條件之日起90日內(nèi)或者接到主管稅務機關清算通知書之日起90日內(nèi)的任意一天，確認為清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間（以下簡稱清算截止日），并將清算截止日明確告知主管稅務機關。
第十七條 納稅人進行清算時，應填報《土地增值稅清算報告》（以下簡稱清算報告，標準格式見附件3）。
納稅人委托稅務中介機構(gòu)進行清算的，稅務中介機構(gòu)應按《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》的有關規(guī)定完成鑒證，并出具《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱鑒證報告，標準格式見附件4）。納稅人提交資料時，可以使用鑒證報告代替清算報告。
第十八條 納稅人在辦理清算申請手續(xù)時，應按要求報送有關資料，并填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》（見附件5）：
（一）項目竣工清算報表，當期財務會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細表、已完工開發(fā)項目成本表）等。
（二）國有土地使用權(quán)證書。
（三）取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。
（四）房地產(chǎn)項目的預算、概算書、項目工程合同結(jié)算單。
（五）能夠按房地產(chǎn)項目支付貸款利息的有關證明及借款合同。
（六）銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。
（七）清算項目的工程竣工驗收報告。
（八）清算項目的銷售許可證。
（九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等。
（十）《鑒證報告》或《清算報告》。
（十一）《土地增值稅納稅申報表
（二）》。
（十二）稅務機關要求報送的其他與清算有關的證明資料等。
第十九條 主管稅務機關應認真核對納稅人提供的資料，嚴格按照《鑒證報告》《清算報告》的標準格式進行審核。
納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務機關予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（見附件6）轉(zhuǎn)入審核程序。納稅人提交的《鑒證報告》或《清算報告》內(nèi)容不規(guī)范、相關涉稅事項情況不清楚的，應退回修改；資料不完整的，應開具《土地增值稅清算補充材料及情況通知書》（見附件7），通知納稅人補全清算資料。
納稅人在限期內(nèi)補全資料的，予以受理；逾期未能補齊資料，經(jīng)納稅人提供確因不可抗力客觀原因造成資料難以補齊的書面說明及相關證明材料，可以受理；不能補齊資料且無正當理由的，稅務機關可進行核定征收或移交稅務稽查部門處理。
納稅人清算申請不符合受理條件的，主管稅務機關應將不予受理的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。
第四章 清算審核管理 第二十條 清算審核包括案頭審核、實地審核。稅務機關清算審核以案頭審核為主，必要時進行實地審核。
案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核納稅人申報情況的一致性、數(shù)據(jù)計算準確性等。
實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。
第二十一條 清算審核實行主管稅務機關、區(qū)（分）局兩級審核管理制度。各區(qū)（分）局可成立清算審核領導小組和審核小組，開展清算審核工作。第二十二條 主管稅務機關審核中發(fā)現(xiàn)疑點、未采信或部分未采信《鑒證報告》《清算報告》的，應填寫《土地增值稅清算補充材料及情況通知書》要求納稅人限期進行說明。待納稅人說明情況、重新補充證明資料后繼續(xù)審核。
第二十三條 主管稅務機關應在清算受理之日起90日內(nèi)完成審核出具意見，審核時限不含納稅人應稅務機關要求說明情況、補充資料的時間。
第二十四條 主管稅務機關完成審核后，應向納稅人出具《土地增值稅清算審核意見書》（見附件8）。
第二十五條 納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。第二十六條 經(jīng)稅務機關審核，需辦理土地增值稅退稅的，依照北京市地方稅務局相關文件規(guī)定的程序辦理。
第二十七條 主管稅務機關負責土地增值稅清算存檔工作，并按照北京市地方稅務局、北京市檔案局有關文件規(guī)定，在清算工作中形成的資料應與原保存的該項目稅務資料合并立卷存檔。對于成片開發(fā)分期清算土地增值稅的項目，應在該項目土地增值稅清算工作全部辦理完畢后再進行歸檔。
第二十八條 稅務機關可聘請稅務、會計、工程造價、房地產(chǎn)估價等中介機構(gòu)提供清算相關咨詢、評估等服務。
第五章 清算審核內(nèi)容
第二十九條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。主管稅務機關應根據(jù)納稅人報送的清算資料，結(jié)合發(fā)票、普通住宅明細表和其他類型房地產(chǎn)明細表、商品房預售（銷售）許可證、測繪成果資料，核實房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。具體確認方式如下：
（一）土地增值稅清算時，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。
（二）納稅人將房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認：
1.納稅人按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 2.由稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
（三）對于納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格明顯偏低的，稅務機關應要求納稅人提供書面說明。若成交價格明顯偏低又無正當理由的，稅務機關參照本條第二款規(guī)定的方法或房地產(chǎn)評估價值確定。
（四）納稅人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
第三十條 土地增值稅清算扣除項目包括：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金。
（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。第三十一條 扣除項目金額的計算分攤：
（一）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用：
1.占地面積法：即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計算分攤；
2.建筑面積法：即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤； 3.直接成本法：即按照受益對象或清算單位直接歸集成本費用； 4.稅務機關確認的其他合理方法。
（二）屬于多個清算單位共同發(fā)生的扣除項目金額，原則上按建筑面積法分攤，如無法按建筑面積法分攤，應按占地面積法分攤或稅務機關確認的其他合理方法分攤。
（三）同一清算單位發(fā)生的扣除項目金額，原則上應按建筑面積法分攤。對于納稅人能夠提供相關證明材料，單獨簽訂合同并獨立結(jié)算的成本，可按直接成本法歸集。
（四）同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權(quán)證或規(guī)劃資料及其他材料證明該類型房地產(chǎn)屬于獨立占地的，取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補償費可按占地面積法計算分攤。
（五）同一清算單位中部分轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或在建工程，其共同受益的項目成本,無法按照建筑面積法分攤計算的，可按照占地面積法或稅務機關確認的其他合理方法進行分攤。
第三十二條 在土地增值稅清算中，扣除項目金額應當符合下列要求：
（一）經(jīng)濟業(yè)務應當是真實發(fā)生的，且是合法、相關的。
（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須實際發(fā)生并取得合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。本規(guī)程所稱合法有效憑證，一般是指：
1.支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以開具的發(fā)票為合法有效憑證。
2.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證。
3.支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機構(gòu)的確認證明。屬于境內(nèi)代扣代繳稅款的，按稅務機關相關規(guī)定執(zhí)行。
4.財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他合法有效憑證。
（三）納稅人的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
（四）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。
（五）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。
（六）納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目的，各分期項目清算方式與扣除項目金額計算分攤方法應當保持一致。
（七）納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費、罰息以及與該類款項相關的稅金和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費等罰沒性質(zhì)款項，不允許扣除。
第三十三條 除本規(guī)程第三十二條規(guī)定的原則外，扣除項目金額應符合下列規(guī)定：
（一）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”準予扣除。對納稅人因容積率調(diào)整等原因補繳的土地出讓金及契稅，準予扣除。
（二）土地征用及拆遷補償費：
1.納稅人用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。2.納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
（三）納稅人委托其他單位進行規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪的，提供服務的單位應當符合相關法律、法規(guī)的要求。
【注：所謂“符合相關法律、法規(guī)的要求”是指委托單位必須具備相關資質(zhì)資格，與驗收報告上簽署單位一致，與增值稅下“第二十六條 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務總局有關規(guī)定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣”規(guī)定是同樣的意思。這個規(guī)定在營業(yè)稅下由于沒有上位法支持不能明文規(guī)定，只是征收管理中的潛規(guī)則。但是在增值稅下可以光明正大的明確規(guī)定。】
（四）建筑安裝工程費：
1.納稅人采用自營方式自行施工建設的，應準確核算施工人工費、材料費、機械臺班使用費等。
2.納稅人在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保證金，在清算截止日已取得建筑安裝施工企業(yè)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未取得發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。3.納稅人應確保所取得相關發(fā)票的真實性和所載金額的準確性，以及所提供建筑安裝工程費與其施工方登記的建安項目開票信息保持一致。
【注：與國稅發(fā)[1995]192號文件規(guī)定精神一致，也就是所謂“三流合一（三流同一）”，保證交易真實性，避免接受虛開發(fā)票增加扣除項目的金額?！?/p>
（五）納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的合理的裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
1.納稅人銷售已裝修房屋，應當在《房地產(chǎn)買賣合同》或補充合同中明確約定。沒有明確約定的，其裝修費用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
上述裝修費用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出。
2.納稅人銷售已裝修的房屋時，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計入開發(fā)成本予以扣除。
3.納稅人在清算單位以外單獨建造樣板房的，其建造費用、裝修費用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。納稅人在清算單位內(nèi)裝修的樣板房并作為開發(fā)產(chǎn)品對外轉(zhuǎn)讓的，且《房地產(chǎn)買賣合同》明確約定裝修價值體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓價款中的，其發(fā)生的合理的樣板房裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
（六）公共配套設施費： 1.公共配套設施包括納稅人開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、人防等為公共事業(yè)建造,不可銷售的公共設施。
2.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。其中“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的”，可以按照以下原則之一確認：
（1）政府相關文件中明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有；（2）經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有；
（3）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關公共配套設施歸業(yè)主共有，或相關公共配套設施移交給業(yè)主委員會。
3.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；
（1）納稅人建設的公共配套設施產(chǎn)權(quán)無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，應當提供政府、公用事業(yè)單位書面接收文件。
（2）納稅人建設的公共配套設施應由政府、公用事業(yè)單位接收，但因政府、公用事業(yè)單位原因不能接收或未能及時接收的，經(jīng)接收單位或者政府主管部門出具書面材料證明相關設施確屬公共配套設施，且說明不接收或未及時接收具體原因的，經(jīng)主管稅務機關審核確定后，其成本、費用予以扣除。4.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
5.納稅人預提的公共配套設施費不得扣除。納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目但公共配套設施滯后建設的，在部分公共配套設施已建設、費用已實際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項目可售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例計算清算項目可扣除的公共配套設施費，但不得超過已實際發(fā)生的金額。
6.納稅人未移交的公共配套設施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，不予扣除相應的成本、費用。
（七）開發(fā)間接費用：
1.開發(fā)間接費用是納稅人直接組織、管理開發(fā)項目實際發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。行政管理部門、財務部門或銷售部門等發(fā)生的管理費用、財務費用或銷售費用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用不得列入開發(fā)間接費。
2.開發(fā)間接費用與納稅人的期間費用應按照現(xiàn)行企業(yè)會計準則或企業(yè)會計制度的規(guī)定分別核算。劃分不清、核算混亂的期間費用，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。
（八）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。
第三十四條 對開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本中的前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用（以下簡稱四項成本），按有效憑證金額據(jù)實扣除。對納稅人進行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，應按核定辦法扣除：
（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的。
（二）提供的開發(fā)成本資料不實的。
（三）發(fā)現(xiàn)清算資料中存在虛假、不準確的涉稅信息，影響清算稅款計算結(jié)果的。
（四）清算項目中四項成本的每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務局制定的《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當理由的。
第三十五條 主管稅務機關對四項成本核定扣除的，應向納稅人開具《土地增值稅四項成本核定通知書》（見附件9）。
第三十六條 稅務機關根據(jù)建設部門定期公布的建安指導價格，結(jié)合商品房用途、結(jié)構(gòu)等因素制定《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》，作為第四十三條所列四項開發(fā)成本核定的依據(jù)?！斗诸惙慨a(chǎn)單位面積建安造價表》及核算方法，由北京市地方稅務局另行制定下發(fā)。
第三十七條 房地產(chǎn)開發(fā)費用：
（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。
（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。
（三）納稅人既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條
（一）（二）項所述兩種辦法。
（四）清算時已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。
（五）納稅人據(jù)實列支利息支出的，應當提供貸款合同、利息結(jié)算單據(jù)或發(fā)票。
（六）納稅人向金融機構(gòu)支付的財務咨詢費等非利息性質(zhì)的款項，不得作為利息支出扣除。
（七）納稅人向金融機構(gòu)借款，因逾期還款，金融機構(gòu)收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。
第三十八條 對于縣級及縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費用，如果計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算扣除項目金額時不允許扣除代收費用。
第三十九條 稅務機關在審核時，應重點關注關聯(lián)企業(yè)交易是否符合獨立交易原則。
第六章 核定征收
第四十條 稅務機關發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。
第四十一條 稅務機關在清算審核中發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，可以實行核定征收。
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的。
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。
（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的。
（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。
（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。
稅務機關在稽查工作中，認為房地產(chǎn)開發(fā)項目符合上述核定征收情形的，可以核定征收土地增值稅。
第四十二條 稅務機關核定征收土地增值稅的，應開具《土地增值稅核定征收通知書》（見附件10）送達納稅人。
第四十三條 核定征收的具體規(guī)定由北京市地方稅務局另行發(fā)文制定。第四十四條 稅務機關應加強核定征收項目的調(diào)查核實，嚴格控制核定征收的范圍。
第四十五條 核定征收率原則上不得低于5%。第七章 清算審核期間及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理
第四十六條 土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，納稅人清算后轉(zhuǎn)讓的（以下簡稱清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)），按以下規(guī)定辦理：
（一）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人應在每季度終了后15日內(nèi)進行納稅申報（含零申報）。
（二）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應當區(qū)分普通住宅和其他商品房分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
（三）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項目金額按清算時確認的普通住宅、其他商品房單位建筑面積成本費用乘以轉(zhuǎn)讓面積確認。
清算時單位建筑面積成本費用=本次清算扣除項目總金額÷清算的總已售面積
上述公式中，“本次清算扣除項目總金額”不包括納稅人進行清算時扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金。
（四）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關稅金在本次申報繳納土地增值稅時予以扣除。
（五）清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，按照上述方式計算的增值率未超過20%的普通住宅，免征土地增值稅；增值率超過20%的，應征收土地增值稅。
（六）納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對于買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)銷售合同有約定付款日期的，納稅義務發(fā)生時間為合同簽訂的付款日期的當天；對于采取預收款方式的，納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。
（七）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅計算方式應與項目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的項目再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按清算時核定征收率計征稅款。第四十七條 清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
納稅人在清算審核期間轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，扣除項目金額以本次清算確認的單位建筑面積成本費用乘以轉(zhuǎn)讓面積計算。具體計算公式按本規(guī)程第四十六條第三款規(guī)定執(zhí)行。
納稅人應按照上述方法計算清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)對應的稅款，與本次清算稅款合并后，一并申報繳納。
第八章 稅收優(yōu)惠管理
第四十八條 土地增值稅政策中普通住宅依照北京市公布的標準確認。納稅人進行土地增值稅清算時，稅務機關應按單套房屋銷售時同級別土地上適用的普通住房標準進行審核確認。
納稅人須在《清算報告》或《鑒證報告》中提供普通住宅的判定情況由稅務機關審核確認。清算單位中建造的普通住宅，應單獨計算增值額、增值率。
第四十九條 納稅人按照本規(guī)程規(guī)定辦理清算申報時，其自行申報的普通住宅部分增值率未超過20%的，主管稅務機關可將減免稅事項一并審核，并在審核意見書中注明。
第九章 監(jiān)督管理
第五十條 北京市地方稅務局對全市土地增值稅清算工作實行統(tǒng)籌監(jiān)督管理。第五十一條 全市凡符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目和已清算完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應經(jīng)市局篩選、確定后，移交稽查部門作為稽查工作案源，相關稅務機關應配合完成清算移交的相關工作。
第五十二條 按照本地區(qū)工作的實際情況，稽查部門可對已清算項目進行抽查、檢查。在清算中有下列情況之一的，可作為重點檢查案源：
（一）納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的；
（二）納稅人辦理清算時，發(fā)生《鑒證報告》《清算報告》內(nèi)容不規(guī)范，退回重報仍不規(guī)范且拒不重報的；
（三）納稅人辦理清算后，根據(jù)《鑒證報告》《清算報告》發(fā)生退稅的；
（四）納稅人清算后，再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況異常的。
第五十三條 稽查部門在稽查工作中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目符合清算條件的，應及時告知納稅人到主管稅務機關辦理清算手續(xù)，同時通知主管稅務機關。
第五十四條 主管稅務機關受理清算申請后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務機關應終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。
第十章 稅務中介機構(gòu)管理
第五十五條 稅務中介機構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務，應當以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當、真實證據(jù)基礎上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實、合法的《鑒證報告》，并按照稅務機關要求提供鑒證工作底稿。
稅務機關認為需要就清算鑒證事項開展調(diào)查了解情況的，受托的稅務中介機構(gòu)及相關專業(yè)人員應當積極配合。
稅務中介機構(gòu)及相關專業(yè)人員應當對其出具的《鑒證報告》承擔相應的法律責任。
第五十六條 納稅人委托稅務中介機構(gòu)進行清算鑒證的，稅務中介機構(gòu)應當按照財政部、國家稅務總局、中國注冊稅務師協(xié)會相關文件規(guī)定開展鑒證、出具鑒證意見，涉及調(diào)整事項以及重大事項的，應當在鑒證報告中披露調(diào)整過程、調(diào)整結(jié)論及其他應當說明的重大事項。
第五十七條 稅務中介機構(gòu)的相關專業(yè)人員開展清算鑒證時，應當對納稅人取得票據(jù)的真實性進行披露。稅務機關對土地增值稅清算鑒證報告中涉及的全部票據(jù)有檢查、抽查、復查的權(quán)利。
第五十八條 稅務中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規(guī)定的格式對鑒證情況出具《鑒證報告》。
第五十九條 對稅務中介機構(gòu)出具的《鑒證報告》，經(jīng)稅務機關審核退回后，再報送仍未達到稅務機關要求且拒不修改的，稅務機關可向上級機關反映相關情況。
第十一章 附則 第六十條 本規(guī)程所涉及各文書和表格均列舉在附件中。
第六十一條 各區(qū)（分）局可根據(jù)本規(guī)程制定本單位土地增值稅清算管理辦法，并報北京市地方稅務局備案。
第六十二條 本規(guī)程未盡事項，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則及財政部、國家稅務總局、北京市地方稅務局相關文件規(guī)定執(zhí)行。
第六十三條 本規(guī)程由北京市地方稅務局解釋。
第六十四條 本規(guī)程自2016年7月1日起生效。《北京市地方稅務局關于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》(京地稅地〔2008〕92號)同時廢止。本規(guī)程生效前已收到稅務機關清算受理通知書或稽查部門稅務檢查通知書的土地增值稅清算項目，仍按京地稅地〔2008〕92號文件處理。
關于《北京市地方稅務局關于發(fā)布<北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》的政策解讀
一、本公告出臺的背景是什么？
為進一步加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，提高清算質(zhì)量和效率，我市根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)及有關文件規(guī)定,對《北京市地方稅務局關于印發(fā)<北京市地方稅務局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》（京地稅地〔2008〕92號）文件進行了修訂。
二、規(guī)程較原辦法進行了哪些調(diào)整？
規(guī)程將原辦法八章調(diào)整為十一章，新增了“項目管理”、“核定征收”、“稅收優(yōu)惠管理”、“清算審核期間及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理”、“監(jiān)督管理”等內(nèi)容，修改完善了“總則”、“清算程序”、“清算申報與受理”、“清算審核管理的變化”、“清算審核內(nèi)容”、“稅務中介結(jié)構(gòu)管理”等內(nèi)容，刪除了“清算處罰”等內(nèi)容。增加了營改增后土地增值稅收入及扣除項目的相關規(guī)定，明確了計稅依據(jù)。
三、本公告何時開始執(zhí)行？
本公告自2016年7月1日起執(zhí)行?！侗本┦械胤蕉悇站株P于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》(京地稅地〔2008〕92號)同時廢止。
第四篇：2016年《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程》
關于發(fā)布《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程》的公告
北京市地方稅務局公告2016年第7號
為加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）等有關規(guī)定，北京市地方稅務局制定了《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程》，現(xiàn)予以發(fā)布。
本公告自2016年7月1日起執(zhí)行?！侗本┦械胤蕉悇站株P于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》（京地稅地〔2008〕92號）同時廢止。
特此公告。
附件：
1.土地增值稅清算申請表
2.土地增值稅清算通知書
3.土地增值稅清算報告
4.土地增值稅清算鑒證報告
5.土地增值稅清算材料要求及清單
6.土地增值稅清算受理通知書
7.土地增值稅清算補充材料及情況通知書
8.土地增值稅清算審核意見書
9.土地增值稅四項成本核定通知書
10.土地增值稅核定征收通知書
北京市地方稅務局 2016年5月26日
北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程
第一章 總則
第一條 為加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）及有關文件規(guī)定，制定本規(guī)程。
第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。
第三條 本規(guī)程所稱土地增值稅清算（以下簡稱清算），是指納稅人依照稅收法律、法規(guī)的規(guī)定，計算符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并按照規(guī)定的程序和時限，向稅務機關提供有關資料，辦理清算手續(xù)，結(jié)清稅款的行為。
第四條 納稅人是清算的主體，對清算申報的真實性、合法性、準確性、完整性負責。
第五條 稅務機關負責清算的受理和審核。
第二章 項目管理
第六條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行日常管理和清算（以下簡稱清算單位）。
對于分期開發(fā)的項目，可以結(jié)合項目實際情況及相關材料進行判定，以確定的分期建設項目作為清算單位。
第七條 納稅人應自取得立項批準文件之日起30日內(nèi)，到主管稅務機關辦理土地增值稅項目登記手續(xù)。土地增值稅項目登記及管理按照北京市地方稅務局有關文件規(guī)定執(zhí)行。
第八條 納稅人應按照房地產(chǎn)項目管理的要求和清算管理規(guī)定，自取得相關主管部門批復手續(xù)后，向主管稅務機關提供立項批復、土地出讓合同、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案表、預（銷）售許可證等材料。
第九條 屬于保障房項目的，納稅人需提供政府主管部門制發(fā)的相關文件。
第十條 納稅人應按照財務會計制度的要求進行財務會計核算工作，準確歸集房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入、成本、費用。
第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理應保持連續(xù)性，不得因房地產(chǎn)項目的土地增值稅納稅人、主管稅務機關、稅務管理人員發(fā)生變化而中斷、中止。主管稅務機關應做好項目跟蹤管理工作。
第三章 清算申報與受理
第十二條 符合下列情況之一的，納稅人應到主管稅務機關辦理土地增值稅清算手續(xù)：
（一）全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目。
（四）納稅人申請注銷稅務登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
第十三條 符合下列情況之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
（一）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已竣工，且已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積（含視同銷售
房地產(chǎn)）占項目全部可轉(zhuǎn)讓建筑面積在85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用1年以上的。
（二）取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的。
第十四條 本規(guī)程第十三條所稱竣工，是指除土地開發(fā)外，納稅人建造、開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，符合下列條件之一：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目已開始投入使用。開發(fā)項目無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理竣工（完工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當納稅人開始辦理開發(fā)項目交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)項目開始投入使用。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
第十五條 稅務機關應對清算項目實行分類管理：
（一）符合本規(guī)程第十二條情形的，納稅人應在滿足清算條件之日起90日內(nèi)向主管稅務機關提出清算申請，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》（見附件1），辦理清算手續(xù)。
（二）符合本規(guī)程第十三條情形的，由主管稅務機關確定是否進行清算。確定需要進行清算的，主管稅務機關應出具《土地增值稅清算通知書》（見附件2）送達納稅人。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管稅務機關，辦理清算手續(xù)。
第十六條 納稅人應以滿足應清算條件之日起90日內(nèi)或者接到主管稅務機關清算通知書之日起90日內(nèi)的任意一天，確認為清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間（以下簡稱清算截止日），并將清算截止日明確告知主管稅務機關。
第十七條 納稅人進行清算時，應填報《土地增值稅清算報告》（以下簡稱清算報告，標準格式見附件3）。
納稅人委托稅務中介機構(gòu)進行清算的，稅務中介機構(gòu)應按《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》的有關規(guī)定完成鑒證，并出具《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱鑒證報告，標準格式見附件4）。納稅人提交資料時，可以使用鑒證報告代替清算報告。
第十八條 納稅人在辦理清算申請手續(xù)時，應按要求報送有關資料，并填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》（見附件5）：
（一）項目竣工清算報表，當期財務會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細表、已完工開發(fā)項目成本表）等。
（二）國有土地使用權(quán)證書。
（三）取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。
（四）房地產(chǎn)項目的預算、概算書、項目工程合同結(jié)算單。
（五）能夠按房地產(chǎn)項目支付貸款利息的有關證明及借款合同。
（六）銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。
（七）清算項目的工程竣工驗收報告。
（八）清算項目的銷售許可證。
（九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等。
（十）《鑒證報告》或《清算報告》。
（十一）《土地增值稅納稅申報表
（二）》。
（十二）稅務機關要求報送的其他與清算有關的證明資料等。
第十九條 主管稅務機關應認真核對納稅人提供的資料，嚴格按照《鑒證報告》《清算報告》的標準格式進行審核。
納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務機關予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（見附件6）轉(zhuǎn)入審核程序。納稅人提交的《鑒證報告》或《清算報告》內(nèi)容不規(guī)范、相關涉稅事項情況不清楚的，應退回修改；資料不完整的，應開具《土地增值稅清算補充材料及情況通知書》（見附件7），通知納稅人 補全清算資料。
納稅人在限期內(nèi)補全資料的，予以受理；逾期未能補齊資料，經(jīng)納稅人提供確因不可抗力客觀原因造成資料難以補齊的書面說明及相關證明材料，可以受理；不能補齊資料且無正當理由的，稅務機關可進行核定征收或移交稅務稽查部門處理。
納稅人清算申請不符合受理條件的，主管稅務機關應將不予受理的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。
第四章 清算審核管理
第二十條 清算審核包括案頭審核、實地審核。稅務機關清算審核以案頭審核為主，必要時進行實地審核。
案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核納稅人申報情況 的一致性、數(shù)據(jù)計算準確性等。
實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。
第二十一條 清算審核實行主管稅務機關、區(qū)（分）局兩級審核管理制度。
各區(qū)（分）局可成立清算審核領導小組和審核小組，開展清算審核工作
第二十二條 主管稅務機關審核中發(fā)現(xiàn)疑點、未采信或部分未采信《鑒證報告》《清算報告》的，應填寫《土地增值稅清算補充材料及情況通知書》要求納稅人限期進行說明。待納稅人說明情況、重新補充證明資料后繼續(xù)審核。
第二十三條 主管稅務機關應在清算受理之日起90日內(nèi)完成審核出具意見，審核時限不含納稅人應稅務機關要求說明情況、補充資料的時間。
第二十四條 主管稅務機關完成審核后，應向納稅人出具《土地增值稅清算審核意見書》（見附件8）。
第二十五條 納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。
第二十六條 經(jīng)稅務機關審核，需辦理土地增值稅退稅的，依照北京市地方稅務局相關文件規(guī)定的程序辦理。
第二十七條 主管稅務機關負責土地增值稅清算存檔工作，并按照北京市地方稅務局、北京市檔案局有關文件規(guī)定，在清算工作中形成的資料應與原保存的該項目稅務資料合并立卷存檔。對于成片開發(fā)分期清算土地增值稅的項目，應在該項目土地增值稅清算工作全部辦理完畢后再進行歸檔。
第二十八條 稅務機關可聘請稅務、會計、工程造價、房地產(chǎn)估價等中介機構(gòu)提供清算相關咨詢、評估等服務。
第五章 清算審核內(nèi)容
第二十九條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。主管稅務機關應根據(jù)納稅人報送的清算資料，結(jié)合發(fā)票、普通住宅明細表和其他類型房地產(chǎn)明細表、商品房預售（銷售）許可證、測繪成果資料，核實房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。具體確認方式如下：
（一）土地增值稅清算時，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。
銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。
（二）納稅人將房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：
1.納稅人按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
2.由稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
（三）對于納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格明顯偏低的，稅務機關應要求納稅人提供書面說明。若成交價格明顯偏低又無正當理由的，稅務機關參照本條第二款規(guī)定的方法或房地產(chǎn)評估價值確定。
（四）納稅人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
第三十條 土地增值稅清算扣除項目包括：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金。
（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。
第三十一條 扣除項目金額的計算分攤：
（一）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用：
1.占地面積法：即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計算分攤；
2.建筑面積法：即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤；
3.直接成本法：即按照受益對象或清算單位直接歸集成本費用；
4.稅務機關確認的其他合理方法。
（二）屬于多個清算單位共同發(fā)生的扣除項目金額，原則上按建筑面積法分攤，如無法按建筑面積法分攤，應按占地面積法分攤或稅務機關確認的其他合理方法分攤。
（三）同一清算單位發(fā)生的扣除項目金額，原則上應按建筑面積法分攤。對于納稅人能
夠提供相關證明材料，單獨簽訂合同并獨立結(jié)算的成本，可按直接成本法歸集。
（四）同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權(quán)證或規(guī)劃資料及其他材料證明該類型房地產(chǎn)屬于獨立占地的，取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補償費可按占地面積法計算分攤。
（五）同一清算單位中部分轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或在建工程，其共同受益的項目成本，無法按照建筑面積法分攤計算的，可按照占地面積法或稅務機關確認的其他合理方法進行分攤。
第三十二條 在土地增值稅清算中，扣除項目金額應當符合下列要求：
（一）經(jīng)濟業(yè)務應當是真實發(fā)生的，且是合法、相關的。
（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須實際發(fā)生并取得合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。本規(guī)程所稱合法有效憑證，一般是指：
1.支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以開具的發(fā)票為合法有效憑證。
2.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證。
3.支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機構(gòu)的確認證明。屬于境內(nèi)代扣代繳稅款的，按稅務機關相關規(guī)定執(zhí)行。
4.財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他合法有效憑證。
（三）納稅人的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
（四）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。
（五）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。
（六）納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目的，各分期項目清算方式與扣除項目金額計算分攤方法應當保持一致。
（七）納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費、罰息以及與該類款項相關的稅金和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費等罰沒性質(zhì)款項，不允許扣除。
第三十三條 除本規(guī)程第三十二條規(guī)定的原則外，扣除項目金額應符合下列規(guī)定：
（一）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”準予
扣除。對納稅人因容積率調(diào)整等原因補繳的土地出讓金及契稅，準予扣除。
（二）土地征用及拆遷補償費：
1.納 稅人用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
2.納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
（三）納稅人委托其他單位進行規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪的，提供服務的單位應當符合相關法律、法規(guī)的要求。
（四）建筑安裝工程費：
1.納稅人采用自營方式自行施工建設的，應準確核算施工人工費、材料費、機械臺班使用費等。
2.納稅人在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保證金，在清算截止日已取得建筑安裝施工企業(yè)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未取得發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。
3.納稅人應確保所取得相關發(fā)票的真實性和所載金額的準確性，以及所提供建筑安裝工程費與其施工方登記的建安項目開票信息保持一致。
（五）納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的合理的裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
1.納稅人銷售已裝修房屋，應當在《房地產(chǎn)買賣合同》或補充合同中明確約定。沒有明確約定的，其裝修費用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
上述裝修費用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出。
2.納稅人銷售已裝修的房屋時，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計入開發(fā)成本予以扣除。
3.納稅人在清算單位以外單獨建造樣板房的，其建造費用、裝修費用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。納稅人在清算單位內(nèi)裝修的樣板房并作為開發(fā)產(chǎn)品對外轉(zhuǎn)讓的，且《房地產(chǎn)買賣合同》明確約定裝修價值體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓價款中的，其發(fā)生的合理的樣板房裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
（六）公共配套設施費：
1.公共配套設施包括納稅人開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、人防等為公共事業(yè)建造，不可銷售的公共設施。
2.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。其中“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的”，可以按照以下原則之一確認：
（1）政府相關文件中明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有；
（2）經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有；
（3）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關公共配套設施歸業(yè)主共有，或相關公共配套設施移交給業(yè)主委員會。
3.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；
（1）納稅人建設的公共配套設施產(chǎn)權(quán)無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，應當提供政府、公用事業(yè)單位書面接收文件。
（2）納稅人建設的公共配套設施應由政府、公用事業(yè)單位接收，但因政府、公用事業(yè)單位原因不能接收或未能及時接收的，經(jīng)接收單位或者政府主管部門出具書面材料證明相關設施確屬公共配套設施，且說明不接收或未及時接收具體原因的，經(jīng)主管稅務機關審核確定后，其成本、費用予以扣除。
4.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
5.納稅人預提的公共配套設施費不得扣除。納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目但公共配套設施滯后建設的，在部分公共配套設施已建設、費用已實際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項目可售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例計算清算項目可扣除的公共配套設施費，但不得超過已實際發(fā)生的金額。
6.納稅人未移交的公共配套設施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，不予扣除相應的成本、費用。
（七）開發(fā)間接費用：
1.開發(fā)間接費用是納稅人直接組織、管理開發(fā)項目實際發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。行政管理部門、財務部門或銷售部門等發(fā)生的管理費用、財務費用或銷售費用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用不得列入開發(fā)間接費。
2.開發(fā)間接費用與納稅人的期間費用應按照現(xiàn)行企業(yè)會計準則或企業(yè)會計制度的規(guī)定分別核算。劃分不清、核算混亂的期間費用，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。
（八）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。
第三十四條 對開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本中的前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用（以下簡稱四項成本），按有效憑證金額據(jù)實扣除。對納稅人進行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，應按核定辦法扣除：
（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的。
（二）提供的開發(fā)成本資料不實的。
（三）發(fā)現(xiàn)清算資料中存在虛假、不準確的涉稅信息，影響清算稅款計算結(jié)果的。
（四）清算項目中四項成本的每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務局制定的《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當理由的。
第三十五條 主管稅務機關對四項成本核定扣除的，應向納稅人開具《土地增值稅四項成本核定通知書》（見附件9）。
第三十六條 稅務機關根據(jù)建設部門定期公布的建安指導價格，結(jié)合商品房用途、結(jié)構(gòu)等因素制定《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》，作為第四十三條所列四項開發(fā)成本核定的依據(jù)?！斗诸惙慨a(chǎn)單位面積建安造價表》及核算方法，由北京市地方稅務局另行制定下發(fā)。
第三十七條 房地產(chǎn)開發(fā)費用：
（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。
（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)
開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。
（三）納稅人既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條
（一）（二）項所述兩種辦法。
（四）清算時已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。
（五）納稅人據(jù)實列支利息支出的，應當提供貸款合同、利息結(jié)算單據(jù)或發(fā)票。
（六）納稅人向金融機構(gòu)支付的財務咨詢費等非利息性質(zhì)的款項，不得作為利息支出扣除。
（七）納稅人向金融機構(gòu)借款，因逾期還款，金融機構(gòu)收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。
第三十八條 對于縣級及縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費用，如果計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算扣除項目金額時不允許扣除代收費用。
第三十九條 稅務機關在審核時，應重點關注關聯(lián)企業(yè)交易是否符合獨立交易原則。
第六章 核定征收
第四十條 稅務機關發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。
第四十一條 稅務機關在清算審核中發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，可以實行核定征收。
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的。
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。
（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的。
（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。
（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。
稅務機關在稽查工作中，認為房地產(chǎn)開發(fā)項目符合上述核定征收情形的，可以核定征收
土地增值稅。
第四十二條 稅務機關核定征收土地增值稅的，應開具《土地增值稅核定征收通知書》（見附件10）送達納稅人。
第四十三條 核定征收的具體規(guī)定由北京市地方稅務局另行發(fā)文制定。
第四十四條 稅務機關應加強核定征收項目的調(diào)查核實，嚴格控制核定征收的范圍。
第四十五條 核定征收率原則上不得低于5%.第七章 清算審核期間及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理
第四十六條 土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，納稅人清算后轉(zhuǎn)讓的（以下簡稱清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)），按以下規(guī)定辦理：
（一）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人應在每季度終了后15日內(nèi)進行納稅申報（含零申報）。
（二）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應當區(qū)分普通住宅和其他商品房分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
（三）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項目金額按清算時確認的普通住宅、其他商品房單位建筑面積成本費用乘以轉(zhuǎn)讓面積確認。
清算時單位建筑面積成本費用=本次清算扣除項目總金額÷清算的總已售面積
上述公式中，“本次清算扣除項目總金額”不包括納稅人進行清算時扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金。
（四）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關稅金在本次申報繳納土地增值稅時予以扣除。
（五）清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，按照上述方式計算的增值率未超過20%的普通住宅，免征土地增值稅；增值率超過20%的，應征收土地增值稅。
（六）納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對于買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)銷售合同有約定付款日期的，納稅義務發(fā)生時間為合同簽訂的付款日期的當天；對于采取預收款方式的，納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。
（七）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅計算方式應與項目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的項目再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按清算時核定征收率計征稅款。
第四十七條 清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
納稅人在清算審核期間轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，扣除項目金額以本次清算確認的單位建筑面積成本費用乘以轉(zhuǎn)讓面積計算。具體計算公式按本規(guī)程第四十六條第三款規(guī)定執(zhí)行。
納稅人應按照上述方法計算清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)對應的稅款，與本次清算稅款合并后，一并申報繳納。
第八章 稅收優(yōu)惠管理
第四十八條 土地增值稅政策中普通住宅依照北京市公布的標準確認。
納稅人進行土地增值稅清算時，稅務機關應按單套房屋銷售時同級別土地上適用的普通住房標準進行審核確認。
納稅人須在《清算報告》或《鑒證報告》中提供普通住宅的判定情況由稅務機關審核確認。清算單位中建造的普通住宅，應單獨計算增值額、增值率。
第四十九條 納稅人按照本規(guī)程規(guī)定辦理清算申報時，其自行申報的普通住宅部分增值率未超過20%的，主管稅務機關可將減免稅事項一并審核，并在審核意見書中注明。
第九章 監(jiān)督管理
第五十條 北京市地方稅務局對全市土地增值稅清算工作實行統(tǒng)籌監(jiān)督管理。
第五十一條 全市凡符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目和已清算完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應經(jīng)市局篩選、確定后，移交稽查部門作為稽查工作案源，相關稅務機關應配合完成清算移交的相關工作。
第五十二條 按照本地區(qū)工作的實際情況，稽查部門可對已清算項目進行抽查、檢查。在清算中有下列情況之一的，可作為重點檢查案源：
（一）納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的；
（二）納稅人辦理清算時，發(fā)生《鑒證報告》《清算報告》內(nèi)容不規(guī)范，退回重報仍不規(guī)范且拒不重報的；
（三）納稅人辦理清算后，根據(jù)《鑒證報告》《清算報告》發(fā)生退稅的；
（四）納稅人清算后，再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況異常的。
第五十三條 稽查部門在稽查工作中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目符合清算條件的，應及時告知納稅人到主管稅務機關辦理清算手續(xù)，同時通知主管稅務機關。
第五十四條 主管稅務機關受理清算申請后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務機關應終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。
第十章 稅務中介機構(gòu)管理
第五十五條 稅務中介機構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務，應當以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當、真實證據(jù)基礎上，根據(jù)審核鑒證的具體情
況，出具真實、合法的《鑒證報告》，并按照稅務機關要求提供鑒證工作底稿。
稅務機關認為需要就清算鑒證事項開展調(diào)查了解情況的，受托的稅務中介機構(gòu)及相關專業(yè)人員應當積極配合。
稅務中介機構(gòu)及相關專業(yè)人員應當對其出具的《鑒證報告》承擔相應的法律責任。
第五十六條 納稅人委托稅務中介機構(gòu)進行清算鑒證的，稅務中介機構(gòu)應當按照財政部、國家稅務總局、中國注冊稅務師協(xié)會相關文件規(guī)定開展鑒證、出具鑒證意見，涉及調(diào)整事項以及重大事項的，應當在鑒證報告中披露調(diào)整過程、調(diào)整結(jié)論及其他應當說明的重大事項。
第五十七條 稅務中介機構(gòu)的相關專業(yè)人員開展清算鑒證時，應當對納稅人取得票據(jù)的真實性進行披露。稅務機關對土地增值稅清算鑒證報告中涉及的全部票據(jù)有檢查、抽查、復查的權(quán)利。
第五十八條 稅務中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規(guī)定的格式對鑒證情況出具《鑒證報告》。
第五十九條 對稅務中介機構(gòu)出具的《鑒證報告》，經(jīng)稅務機關審核退回后，再報送仍未達到稅務機關要求且拒不修改的，稅務機關可向上級機關反映相關情況。
第十一章 附則
第六十條 本規(guī)程所涉及各文書和表格均列舉在附件中。
第六十一條 各區(qū)（分）局可根據(jù)本規(guī)程制定本單位土地增值稅清算管理辦法，并報北京市地方稅務局備案。
第六十二條 本規(guī)程未盡事項，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則及財政部、國家稅務總局、北京市地方稅務局相關文件規(guī)定執(zhí)行。
第六十三條 本規(guī)程由北京市地方稅務局解釋。
第六十四條 本規(guī)程自2016年7月1日起生效。
《北京市地方稅務局關于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》（京地稅地〔2008〕92號）同時廢止。本規(guī)程生效前已收到稅務機關清算受理通知書或稽查部門稅務檢查通知書的土地增值稅清算項目，仍按京地稅地〔2008〕92 號文件處理。
第五篇：北京市地方稅務局關于土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知
北京市地方稅務局關于土地增值稅核定扣除項目金額標準
有關問題的通知》
（京地稅地〔2009〕245號）
各區(qū)、縣地方稅務局、各分局: 為進一步做好我市土地增值稅的清算管理工作，根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）文件精神，現(xiàn)將土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題通知如下，請依照執(zhí)行。
一、本通知適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目清算土地增值稅時扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本中“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用（以下簡稱四項成本）”的核定。
二、土地增值稅清算項目的四項成本應按實際發(fā)生額據(jù)實扣除，但發(fā)現(xiàn)有下列情況之一的，應按本通知規(guī)定的標準核定扣除：
（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；
（二）提供的開發(fā)成本資料不實的；
（三）發(fā)現(xiàn)《鑒證報告》內(nèi)容有問題的；
（四）虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的；
（五）清算項目的四項成本扣除額明顯高于北京市地方稅務局制定的分類房產(chǎn)單位面積四項成本扣除金額標準，又無正當理由的。
三、核定的四項成本金額按照《分類房產(chǎn)單位面積四項成本核定表》確定。
四、核定四項成本應按照房地產(chǎn)項目類型適用的核定標準，分別確定四項成本的扣除金額。具體計算公式為：
核定的四項成本=不同類型對應年代的核定單位成本×清算建筑面積
五、本通知中不同年代的核定單位成本參照北京市建設工程造價管理部門的定額標準，結(jié)合專家經(jīng)驗和市場狀況制訂。北京市地方稅務局將根據(jù)情況不定期進行調(diào)整。未調(diào)整期間，2008年以后竣工的開發(fā)項目暫按2008年標準核定。
六、本通知自發(fā)布之日起執(zhí)行。本通知發(fā)布前主管稅務機關已受理的土地增值稅清算項目仍按照《北京市地方稅務局關于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知》（京地稅地〔2007〕138號）的規(guī)定執(zhí)行。本通知發(fā)布前主管稅務機關未受理的土地增值稅清算項目按照本通知的規(guī)定執(zhí)行。
附件： 二○○九年九月十六日
附件：
分類房產(chǎn)單位面積四項成本核定表
房地產(chǎn)類型
多層住宅 及底商
高層住宅 及底商
多層辦公
高層辦公
竣工年代 2001及以前
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2001及以前
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2001及以前
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2001及以前
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 核定單位成本（元/平方米）
1386 1402 1469 1502 1486 1512 1586 1798 2425 2435 2621 2807 2769 2790 2987 2997 2270 2270 2511 2502 2450 2480 2738 2700 3130 3113 3414 3370 3295 3330 3570 3670
說明：多層是指七層及以下的住宅或辦公樓，高層是指七層以上的住宅或辦公樓
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