第一篇：房子被查封,不能過戶的原因及解決方法

房子被查封，不能過戶的原因及解決方法

鄭重聲明：嚴禁抄襲、違者必究！二手房買賣的流程大約需要幾個月的時間，在此交易期間，如果房子被另案查封，會給交易造成障礙，甚至會給買房人造成損失。本文簡要分析其原因和解決方法。

一、房子被查封不能過戶的原因《城市房地產管理法》第三十八條：“下列房地產，不得轉讓：……

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；……”和《合同法》第110條：“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事實上不能履行；………”房子被另案查封在法律上或者事實上都會造成不能履行的后果，因此，法院在另案查封沒有滌除前是不會判決繼續(xù)履行合同的。因為即便法院如此判決了，也不能履行，法院也不能強制執(zhí)行。

二、解決方法解決方法簡單講就是“解封”，但是解封的方法很多，如：

1、賣房人提供擔保申請解封《民事訴訟法》第一百零四條規(guī)定：“財產糾紛案件，被申請人提供擔保的，人民法院應當裁定解除保全?！薄睹裨V法司法解釋》第一百六十七條規(guī)定：“財產保全的被保全人提供其他等值擔保財產且有利于執(zhí)行的，人民法院可以裁定變更保全標的物為被保全人提供的擔保財產。”根據上述法律規(guī)定，賣房人可以提供擔保申請法院解除對標的房屋的查封。在實務操作中，只要賣房人能提供擔保，法院一般也都會同意解除對標的房屋的查封。

2、賣房人提“保全異議”《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》【2005年01月01日生效】第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結?！?《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》【2015年5月5日生效】第二十八條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！?符合上述法律規(guī)定的，賣房人可以通過提執(zhí)行異議的方式來排除對標的房屋的執(zhí)行。舉重以明輕，在符合上述條件的前提下，買房人也應當可以提“保全異議”，即對法院對標的房屋的查封提出異議，申請法院裁定解除查封。因為訴前或訴中的查封也是為了判決后的執(zhí)行，在符合上述條件的前提下，賣房人可以通過執(zhí)行異議的方式排除對標的房屋的執(zhí)行，那么，法院查封標的房屋也就沒有意義了（起不到便于判決后執(zhí)行的目的）。而且，如果法院解封標的房屋還可以查封賣房人的其他財產（如果不解封標的房屋，其他財產可能因超標的而不能查封），這樣反倒有利于賣房人的債權人今后的執(zhí)行。當然，法律并沒有明文規(guī)定“保全異議”。另外，將“保全”解釋為“執(zhí)行”，通過提執(zhí)行異議的方式來解除查封也不一定能夠得到法院的支持。但是，如上面所述，繼續(xù)查封標的房屋對于賣房人的債權人沒有任何好處，解除查封反倒對其有好處，這就為賣房人與其債權人協(xié)商解除對標的房屋的查封提供了有利條件。賣房人可與其債權人協(xié)商，由其債權人申請解除對標的房屋的查封，另行申請對賣房人的其他財產進行查封。

3、買房人做工作往往，賣房人不會配合買房人做上面的工作，這就需要買房人自己努力做工作。具體怎么做工作要根據具體案情來判斷，如賣房人符合執(zhí)行異議的條件，買房人可以游說賣房人的債權人解除對標的房屋的查封。如果賣房人的債權人對賣房人的債權金額不多于買房人未付的房款（或雖多于，但是買房人能接受），則買房人可以代賣房人償債（買房人對賣房人形成債權），買房人以對賣房人的債權（因代償債而形成的債權）抵消賣房人對買房人的債權（未付房款的債權）。

附陳某與孫某房屋買賣合同糾紛案 案情簡介：某銀行股份有限公司上海某支行（前身深圳某銀行股份有限公司上海某支行，以下簡稱某支行）、孫乙作為第三人參加訴訟。2009年12月7日，陳某與孫某簽訂定金協(xié)議，載明孫某擬以350萬元（人民幣，下同）的到手價將上海市大木橋路（以下簡稱系爭房屋）出售給陳某，陳某負責交易稅費，陳某支付孫某3萬元作為定金，雙方不遲于2009年12月18日簽訂買賣合同。當日，孫某出具收條，載明收到陳某定金3萬元。

2009年12月11日，陳某、孫某簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定由孫某將系爭房屋以386萬元的價格出售給陳某，孫某于2010年1月5日前騰出房屋并通知陳某驗收交接，雙方于2010年1月31日前共同向交易中心申請辦理過戶手續(xù)。合同第九條約定，陳某未能按約付款的，每逾期一日，應向孫某支付逾期未付款的0.02%的違約金，合同繼續(xù)履行。合同第十條約定，孫某未按約定期限交接房屋的，每逾期一日，應向陳某支付已收款的0.02%的違約金，合同繼續(xù)履行。合同第十一條約定，雙方協(xié)商一致訂立的補充條款或補充協(xié)議，為買賣合同不可分割的部分，補充條款與正文條款不一致的，以補充條款為準。在合同附件三付款協(xié)議中約定，陳某于2009年12月7日前支付3萬元作為定金，于同年12月14日前支付17萬元作為定金，于同年12月24日前支付96萬元，于2010年2月20日前支付270萬元。簽訂上述買賣合同的當日，雙方另行簽訂一份《補充條款》，約定陳某于2009年12月15日前支付孫某部分首付款20萬元（包含已付定金3萬元），于同年12月25日前支付孫某部分首付款108萬元，共同構成全部首付款128萬元，孫某承諾于2010年1月31日前將系爭房屋所有的他項權利注銷，如有違反則按照買賣合同第九、十條第一項處理。簽訂上述買賣合同及補充條款的當日，雙方還另行簽訂一份《協(xié)議》，內容為：關于系爭房屋買賣事宜，房屋買賣實際成交價為350萬元（到手）由于乙方（陳某）原因此房屋合同價為386萬元，現(xiàn)甲方（孫某）同意并承諾，等乙方向銀行所申請的貸款270萬元到甲方指定的銀行賬戶時甲方在2個工作日內轉出48萬元到乙方指定賬戶。

2009年12月14日，孫某出具收條，載明收到陳某房款17萬元。當日，陳某以轉賬方式轉入孫某賬戶17萬元。2009年12月22日，孫某出具兩張收條及一張欠條，兩張收條分別載明收到陳某房款12萬元及96萬元，欠條載明欠陳某款項48萬元。當日，陳某以轉賬方式分兩次轉入孫某賬戶12萬元及96萬元。根據陳某陳述，孫某于2010年1月5日將系爭房屋鑰匙交付陳某，陳某隨后裝修入住至今，雙方沒有辦理交接手續(xù)的書面記錄。另查明，第三人孫乙于2011年2月向法院起訴，要求孫某歸還借款70萬元及利息、罰息、違約金、律師費等。在該案審理過程中，孫某經法院公告送達相關訴訟文書后，未到庭參加訴訟。原審法院于2011年8月2日作出（2011）徐民一（民）初字第1353號民事判決，支持了孫乙的訴訟請求。

根據上海市房地產登記簿所載相關信息顯示，關于系爭房屋目前的權利狀況，除了存在本案兩位第三人的兩項抵押權外，另有兩項司法限制（輪候查封），一項的限制人為上海市徐匯區(qū)人民法院，預計結束日期為2013年4月20日；另一項的限制人為上海市浦東新區(qū)人民法院，預計結束日期為2013年1月13日。裁判原文節(jié)選：一審【案號：上海市徐匯區(qū)人民法院（2011）徐民四（民）初字第1999號】陳某與孫某簽訂的買賣合同系雙方真實意思表示，應為有效，雙方均應恪守。孫某在履行合同過程中，未能按照雙方簽訂的補充條款的約定及時注銷他項權利，構成違約，應當按照買賣合同及補充條款的約定承擔相應的違約責任。陳某要求孫某依據買賣合同第十條及補充條款的約定支付違約金，具有事實及法律依據，法院予以支持。對于陳某要求孫某賠償由于房貸成本上漲、業(yè)主權益受損等所造成的經濟損失10萬元，因缺乏相應的事實及法律依據，法院不予支持。

至于陳某要求孫某繼續(xù)履行買賣合同、協(xié)助辦理過戶手續(xù)，原審法院認為，根據法律規(guī)定，當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事實上不能履行；

（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；

（三）債權人在合理期限內未要求履行。根據審理查明的事實，系爭房屋目前存在多項權利限制，除了第三人的兩項抵押權外，另有兩項司法限制（輪候查封）。在上述權利限制未被滌除之前，系爭房屋的所有權無論從法律上還是事實上都將無法進行任何變更。陳某在明知系爭房屋存在上述多項權利限制且未能積極設法予以滌除的情況下，仍堅持繼續(xù)履行買賣合同、辦理過戶手續(xù)，對此，法院難以支持?；陉惸骋罄^續(xù)履行買賣合同，非終止合同，故對陳某已付購房款，本案不予審處。孫某無正當理由未到庭參加訴訟，視為自行放棄訴訟權利，法院依法缺席審理。原審法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百一十條、第一百一十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，于二〇一二年七月二十三日作出判決：

一、孫某于判決生效之日起十日內支付陳某違約金（以128萬元為本金，按照每日0.02%的標準，自2010年2月1日起計算至判決生效之日止）；

二、駁回陳某的其余訴訟請求。案件受理費人民幣5,130元，由陳某負擔2,100元，由孫某負擔3,030元。

二審【案號：上海市第一中級人民法院（2012）滬一中民二（民）終字第2762號】本院認為，根據查明的事實，孫某出具四份收條，一份為2009年12月7日收到定金3萬元、一份為同年12月14日收到房款17萬元、另二份均為同年12月22日，分別收到房款12萬元、96萬元，共計108萬元；陳某與孫某在12月11日簽署的上海市房地產買賣合同中，約定的出售價格為386萬元，但是在同一日簽訂的協(xié)議中，雙方又約定房屋的實際成交價為350萬元，同時，還約定陳某獲得270萬元的銀行貸款到孫某的賬戶后，孫某應將其中的48萬元轉出，顯然合同約定的386萬元是出于做高房價多貸款的目的而約定，因此并非雙方真實的成交價，故不能認定是雙方的真實意思表示，該條款約定應屬無效，但并不及于整個合同的效力，因為就系爭房屋進行買賣交易仍為雙方當事人的真實意思表示，故雙方簽署的上海市房地產買賣合同、補充條款及協(xié)議仍應為有效合同。根據法律規(guī)定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。上訴人按約履行付款義務，在審理中，其表示在過戶時付清剩余房款，對滌除抵押、解除司法查封及產權過戶手續(xù)中可能超出的費用也表示先行墊付，足以表明其繼續(xù)履行的誠意；被上訴人孫某在滌除系爭房屋的抵押及解除司法查封等限制后完全可以協(xié)助上訴人陳某辦理過戶手續(xù)，不存在履行上的障礙，故雙方之間的合同可以繼續(xù)履行。上訴人陳某要求被上訴人孫某繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理房產過戶手續(xù)等，應予支持。孫某雖然將系爭房屋已交付陳某使用，但是，孫某未能按約于2010年1月31日協(xié)助陳某辦理系爭房屋的產權過戶手續(xù)，孫某的行為構成違約，應承擔逾期過戶的違約責任?；谏显V人陳某在二審中作出付款及墊付的承諾，并與相關債權人協(xié)商確定了歸還金額，積極實現(xiàn)房屋權利的變更，從法律上及事實上可以實現(xiàn)房屋權利的變更，故本院依法予以改判。被上訴人孫某缺席審理本案，系其放棄訴訟權利，相應的法律后果由其自行承擔。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、維持上海市徐匯區(qū)人民法院（2011）徐民四（民）初字第1999號民事判決第一項；

二、撤銷上海市徐匯區(qū)人民法院（2011）徐民四（民）初字第1999號民事判決第二項；

三、陳某與孫某于2009年12月11日簽訂的《上海市房地產買賣合同》第二條有關房屋轉讓款人民幣386萬元的條款約定無效；陳某與孫某應按人民幣350萬元的房屋轉讓總價繼續(xù)履行雙方于2009年12月11日簽訂的《上海市房地產買賣合同》和《補充條款》、《協(xié)議》；

四、陳某應于本判決生效之日起三十日內向孫某支付剩余房款人民幣222萬元；

五、孫某應于本判決生效之日起三十日內滌除房屋上的抵押、解除房屋上的司法查封，并協(xié)助陳某辦理產權過戶手續(xù)，將上述房屋的產權人由孫某變更登記為陳某。滌除抵押、解除司法查封等先從人民幣222萬元房款中予以抵扣，不足的款項由陳某予以墊付。

負有金錢給付義務的當事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。一審案件受理費人民幣5,130元，由陳某負擔2,100元，孫某負擔3,030元；二審案件受理費人民幣2,100元，由陳某、孫某各半負擔。本判決為終審判決。

第二篇：【推薦下載】房子被法院查封怎么辦 如何解封被查封的房產

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有些時候因為自己無法償還銀行的貸款，而銀行方面申請法院查封了自己當時抵押的房產。之后肯定就會按照規(guī)定，將查封的房產進行拍賣，然后銀行就拍賣所得的價金優(yōu)先受償。那作為房屋的所有人，如果房子被法院查封怎么辦呢？我們一起在下文中進行了解吧。

一、房子被法院查封怎么辦

查封房產是指，對被執(zhí)行人因繼承、判決或者強制執(zhí)行取得，但尚未辦理變更登記的土地使用權的查封，國土資源行政主管部門依照執(zhí)行查封的人民法院提交的被執(zhí)行人取得財產所依據的繼承證明、生效判決書或者執(zhí)行裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書等，先辦理變更登記手續(xù)后，再行辦理查封登記。

房子被法院查封，是因為有未履行的法院判決或者其他強制執(zhí)行文書所確定的義務。法院不僅可以查封，而且還可以采取拍賣、變賣等方式將房子處理，以履行生效法律文書。

如果想解除查封，需要按法院通知履行生效法律文書所確定的義務。否則，法院不會解除查封。

二、法院如何解封被查封的房產？

解封是指，被查封的房產因法定查封期限屆滿或者已經強制執(zhí)行完畢，經被查封財產的當事人申請，法院作出予以解封的決定并執(zhí)行。法院解封被查封的房產的法定程序是：

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1、法院辦案人員向國土房產部門出示有效執(zhí)法證件;

2、提交法院解封房產的法律文書;

3、國土房產部門根據法院提交的資料，進行解封處理。

三、房子被法院查封還能住嗎

查封會在不同情況下進行，一般有立案階段的訴訟保全期、訴訟階段、執(zhí)行階段。從立案開始直至強制執(zhí)行前的執(zhí)行階段是可以繼續(xù)居住的，強制執(zhí)行階段是不能住的。

至于是否強制執(zhí)行，法律上是有規(guī)定的，家庭唯一的普通住房是不允許強制執(zhí)行的。當然，法院還會繼續(xù)查封。強制執(zhí)行的主要處置方式是拍賣。

遇到自己的房子被法院查封怎么辦？此時可以向法院申請解封，但是需要按法院通知履行生效法律文書所確定的義務，不然的話即使提出了申請，法院也是不會解除查封的，之后甚至還有可能將房屋拍賣、變賣。要是你在這方面還有不清楚的地方，請直接咨詢專業(yè)律師。

第三篇：房子過戶委托書

房子過戶委托書

房子過戶委托書1

委托人：_________________

身份證編號：_________________

受托人：_________________

身份證編號：_________________

委托人就房屋，特委托馬俊麗辦理售房的以下手續(xù)：

一、代為出售上述房屋，查詢檔案，簽訂《房屋買賣合同》，履行合同約定的'條款，辦理房屋買賣合同的公證手續(xù)；

二、代為辦理產權過戶手續(xù)，交納相關費用；

三、代為辦理上述房屋產權轉移登記過程中稅、費的申報，提供一切相關的資料，申請稅費減免及繳納稅費等一切有關手續(xù)；

四、代為辦理與該房屋相關地證的領取、過戶手續(xù)；

五、委托期限至辦妥為止。

受托人在執(zhí)行和處理上述委托事項的過程中，在權限范圍內，依法簽署的有關文件、合同，委托方均予以認可和接受，委托人確認上述委托的效力，并當然地承擔此委托引起的法律責任。受托人自愿接受委托。

委托人：_________________受托人：_________________

時間：______年______月______日

房子過戶委托書2

委托人: 劉

性別: 男

出生日期:

身份證號碼:

家庭住址:

被委托人: 唐

性別: 男

出生日期:

身份證號碼:

家庭住址:

授權委托原因及事項: 本人因在外地工作,不能親自辦理房產過戶的相關手續(xù),特委托作為我的合法代理人全權代表我辦理相關事項, 對委托人在辦理上述事項過程中所簽署的.有關文件,我均予以認可,承擔相應的法律責任.

委托期限:自簽字之日起至上述事項辦完為止

委托人無轉委托權

委托人: 劉

年 月 日

房子過戶委托書3

委托人：

性別：

出生日期：

身份證編號：

住址：

被委托人：

性別：

出生日期：

身份證編號：

住址：

委托原因及事項：

本人需將位于房屋(購房合同號：房產證號為：)過戶至名下，現(xiàn)因本人工作繁忙，不能親自辦理相關手續(xù)，特委托 作為我的合法代理人全權代表我辦理如下事項：

1：代為辦理該房產立契過戶，稅務登記及與之相關的一切手續(xù)

2：代為領取房產證

3：代為簽署與交易有關的合同文件等

對委托人在辦理上述事項過程中所簽署的`有關文件，我均予以認可，承擔相應的法律責任。

委托期限：自簽字之日起至上述事項辦完為止

委托人有轉委托權

委托人：

年月日

房子過戶委托書4

委托人： 性別： 出生日期： 身份證編號： 住址：

被委托人： 性別： 出生日期： 身份證編號： 住址：

委托原因及事項：

本人需將位于____________________房屋(購房合同號：房產證號為：_____________)過戶至名下，現(xiàn)因本人工作繁忙，不能親自辦理相關手續(xù)，特委托____________作為我的合法代理人全權代表我辦理如下事項：

1、代為辦理該房產立契過戶，稅務登記及與之相關的一切手續(xù)；

2、代為領取房產證；

3、代為簽署與交易有關的合同文件等。

對委托人在辦理上述事項過程中所簽署的`有關文件，我均予以認可，承擔相應的法律責任。

委托期限：

自簽字之日起至上述事項辦完為止

委托人有轉委托權。

委托人：xxx

20xx年x月x日

房子過戶委托書5

委托人：_______性別：_______出生日期：_______年_____月____日，身份證編號：______________住址：______________

被委托人：_______性別：_______出生日期：_______年_____月____日，身份證編號：______________住址：______________

委托原因及事項：

由于本人需將位于____________________房屋（購房合同號：_______房產證號為：_____________）過戶至______________名下，現(xiàn)因本人工作繁忙，不能親自辦理相關手續(xù)，特委托____________作為我的.合法代理人全權代表我辦理如下事項：

1、代為辦理該房產立契過戶，稅務登記及與之相關的一切手續(xù)

2、代為領取房產證

3、代為簽署與交易有關的合同文件等

對委托人在辦理上述事項過程中所簽署的有關文件，我均予以認可，承擔相應的法律責任。

委托期限：自簽字之日起至上述事項辦完為止

委托人有轉委托權

委托人：______________

_______年_____月____日

第四篇：房子過戶流程

付給賣方首付后，因為我們要公積金貸款，所以必須要在原來的房子過戶給別人后才能開始辦理網簽等手續(xù)，這樣才能按照一套的政策辦理貸款。

5月30日 在要賣的房子過戶后當晚辦理的網簽

這里要提醒大家一句，有一樣要換房的TX最好不要在過戶當天辦理網簽手續(xù)。這是我們后來在辦理買房交稅時辦事的MM提醒的，因為好像系統(tǒng)上看不出來具體的過戶時間，這樣在交稅時就會被認為在名下有房的狀態(tài)下又網簽了另一套房，契稅可就按二套房3%繳納了，幸好我們網簽的時間已經是晚上了所以還可以看出來是在過戶后網簽的。所以換房的TX一定要注意這點?。?/p>

6月2日 去擔保公司面簽 提交材料 然后評估公司就去房子評估了 三天后出評估報告

6月6日去市管公積金管理中心辦理初審

這個手續(xù)辦了好久，因為是賣一套再買，公積金的政策是按一套房處理，所以要有個舉證程序。這個程序要提供：賣房時買方繳納契稅的綠聯(lián)、賣房網簽合同、第一套房的貸款合同、第一套房子的房產證復印件。如果有貸款合同和房產證地址不一致還需要開具證明，有面積不一致的還要收房時補面積的協(xié)議。

因為我們當時第一套房買的期房，貸款合同的地址和當時房產證的地址不一樣，還需要開一個證明，證明這兩個地址是同一地址。就是這個證明真是讓我們頭疼了很久，去派出所、開發(fā)商都不給開。最后我們找到當時收房時的物業(yè)通知單那上面寫了一句原地址與現(xiàn)地址的對照，總算過了關。

6月22日 公積金貸款中心復審 面簽

6月23日 朝陽建委 繳稅過戶

7月5日銀行放款了

至此買房手續(xù)也終于完成了，下一步準備裝修啦！

第五篇：疏忽查封的房子被賣誰擔責（范文模版）

疏忽查封的房子被賣誰擔責

肖東長

[案情]

某信用社在與某房地產開發(fā)企業(yè)的貸款訴訟當中，申請當?shù)胤ㄔ簩σ曳康禺a公司的某商品房進行財產保全。在民事訴訟進行中，該法院查封了房地產公司的某商品房，并向不動產登記機關發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知，囑托登記機關作查封的備案登記。但是由于房地產登記機關的工作失誤，并沒有將查封登記在房地產登記簿上。后來房地產開發(fā)企業(yè)得知該情況，將被查封的商品房賣給了不知情的居民某甲，并辦理了房產變更登記。后來信用社在與房地產公司的訴訟中勝訴，申請法院強制執(zhí)行時，才發(fā)現(xiàn)被查封的商品房早已賣給了居民某甲。

[意見分歧]

對此案如何解決有兩種不同意見：一種意見認為，由于該商品房已經過戶登記給了善意的第三人(居民某甲)，基于物權登記公信力的考慮，某甲能夠取得該商品房的產權，故不能將該商品房再作為執(zhí)行標的，應該終結執(zhí)行。另一種意見認為，房管局將已經被查封的商品房又轉讓登記出去，其轉讓登記行為是一種有瑕疵的無效行政行為，房產登記機關應該主動撤消該房產登記。故某甲不能取得該商品房的產權，該商品房可以成為執(zhí)行標的。

[分析]

本案爭議的解決，需要弄清以下幾個問題：

一、第三人居民某甲能否取得房屋所有權?查封是法院剝奪特定人對特定財產處分權的行為，具有禁止處分查封之物的效力。因此，從查封之日生效起，產權人就喪失的對被查封物的處分權。

本案中法院是否查封了該房地產企業(yè)的房屋?這就涉及到查封的完成及效力開始的時間。查封需要公示，查封公示是查封效力合理性的依據，還是查封成立的必要條件。對不動產的查封公示登記方法應當是登記，一旦不動產成立查封，與債務人進行交易的第三人就能從登記上得知不動產已被查封的內容，這樣可以通過不動產登記的公信力保護善意的第三人。

本案中，法院只是向物權登記機關發(fā)出了協(xié)助執(zhí)行通知，而物權登記上沒有記載該不動產被查封的內容，因此可以認定該查封并沒有成立。某甲不能從登記上得知該商品房被查封的事實，善意與某房地產開發(fā)企業(yè)進行交易，并辦理了過戶登記，應該構成善意第三人，其獲得的房屋產權受法律保護。

二、房產登記機關能否主動撤銷某甲的房產登記?房產登記機關因為工作失誤，沒有將法院的查封登記在物權登記簿上，而導致了房產開發(fā)企業(yè)的商品房被轉讓出去并辦理了過戶登記。法院要求房地產登記機關主動撤銷該登記要求是否正確?

第一，房產登記的性質。首先，房產登記與當事人的民事 法律行為配合起來發(fā)生民事法律關系變動的作用。當事人達成了轉讓房產的協(xié)議，并不能發(fā)生物權變動的效果，當事人還必須到房產登記機關進行過戶登記，物權才發(fā)生變化。因此，房產登記中，行政機關并沒有賦予相對人以任何權利，只是宣示當事人流轉物權的法律行為受到國家法律的保護。因此，房產登記并不是行政許可，而是一種行政確認行為。其次，房產登記是對相對人產生利益的行政行為。

與此類似的還有專利的授予等，相對人的某種權利或利益受到了法律的保護。最后，房產登記是行政機關規(guī)則私法的行政行為，是公權力對普通民事權利的干預。

第二，關于房產登記撤銷產生的信賴保護問題。依據依法行政原則，房產登記機關要撤銷對于某甲的登記;而依據法的安定性原則，善意第三人有正當理由相信房產登記是合法有效的，如果隨意撤銷，相對人將無法預測自己的交易安全性，會影響整個社會的交易安全，由此產生了依法行政原則與法的安全性的矛盾。法的安定性和法的穩(wěn)定性，屬于法的基本價值;法律只有確保穩(wěn)定性，法的可預見性功能方能實現(xiàn)。依法行政無非是依法律行政，法的穩(wěn)定性的喪失，必然導致依法行政的最終落空，因此，從根本上來說，法的穩(wěn)定性是優(yōu)先于依法行政。本案中，居民某甲是在完全不知情的情況下從事房產交易的，如果允許房管局隨意撤銷登記行為，這必將影響房產交易市場的秩序。因此房管局不能撤銷其登記行為。

三、權利人的保護與房產登記機關的賠償問題。本案中，信用社雖然申請了財產保全，但是由于房產登記機關的錯誤，使得勝訴的官司無法執(zhí)行。那么信用社的權利如何保護，能否向房產登記機關提起國家賠償?

1.房產登記機關錯誤登記行為是否為行使職權的行政行為。房產登記行為是一種行政確認行為。由于登記機關工作人員的過錯沒有盡到其應盡的審查義務而導致登記錯誤，其行為即具有違法性，由此相對人造成的損失，符合國家[賠償?shù)臈l件?！冻鞘蟹课輽鄬俚怯浌芾磙k法》第三十七條規(guī)定，因登記機關工作人員工作果實導致登記不當，致使權利人受到經濟損失的，登記機關對當事人的直接經濟損失負賠償責任。

2.信用社的損失與錯誤登記行為之間的因果關系。信用社由于申請的財產保全的標的被房屋登記疾患過戶登記為某甲的財產，使得原來可以執(zhí)行得到的利益化為烏有。那么該損失與房

產機關錯誤登記行為加上房屋登記是否有因果關系?我們認為不動產物權的轉讓，須由當事人民事法律行為加上房產登記機關的變更登記才能發(fā)生物權變動的效果，缺少了這兩方面的任何一個原因，不動產物權都不會發(fā)生變動，當然也不會造成財產保全措施沒有被執(zhí)行，更不會產生信用社“贏了官司拿不到錢”的現(xiàn)象。因此，房產登記錯誤與信用社之間的損失存在因果關系，自然可以提起國家賠償。另一方面，房地產開發(fā)企業(yè)惡意轉讓財產的侵權行為，把查封標的轉流出去，也是造成信用社權利損失的原因之一。因此，信用社可產生兩個請求權：一是對房產登記機關提起國家賠償訴訟，要求其賠償因為錯誤登記而導致的損失;二是對房地產開發(fā)企業(yè)提起侵權之訴，對其惡意轉讓房屋的行為負賠償責任。