第一篇：淺析房地產(chǎn)公司拿地技巧

淺析房地產(chǎn)公司拿地技巧

前言：

在土地掛牌過程的不同環(huán)節(jié)，均存在競爭，如何以最低的成本確保競得目標地塊，是參與競拍的首要目的，因此，本文根據(jù)土地市場的相關競買規(guī)則，總結了以下各個環(huán)節(jié)的要點：

一、競買準備期（掛牌公告發(fā)布后）

一般情況下土地部門會提前30日發(fā)布掛牌公告，在公示可以咨詢后，可根據(jù)掛牌文件到現(xiàn)場了解地塊情況，包括周邊產(chǎn)業(yè)環(huán)境等價值點。對于符合企業(yè)發(fā)展的地塊，可形成實用性強的可行性報告，研究地塊的價值、可接受的地價及開發(fā)風險等。

此階段應該為土地競買的準備階段。在此階段，企業(yè)首要應該關注的是土地的價值，以及相關限制條件，如用地瑕疵以及規(guī)劃限制等，這些資料可從多方進行了解，包括土地部門對外的咨詢窗口、掛牌文件、現(xiàn)場踏勘及調查等。同時可根據(jù)對周邊市場以及地塊開發(fā)項目定位的研究，形成可行性報告，根據(jù)企業(yè)的實際情況研究適宜的開發(fā)模式，各種開發(fā)模式在一定的市場預期下可接受的市場價格，并進行各階段的項目風險評估等。

二、報價階段

定好心理價位之后，可以根據(jù)要求提交競買申請并交付競買保證金，此時土地部門會告知地塊的掛牌起始價，在報價過程中，該價格將成為地塊的最初起始價，基本上該價格均達到了土地掛牌的底價，如果是首個報價企業(yè)，只需以起始價應價即可，而后續(xù)的加價企業(yè)則需以規(guī)定增價幅度的倍數(shù)進行加價。

在此環(huán)節(jié)有一個要點較為重要，根據(jù)土地市場的操作規(guī)律，一般可以容許企業(yè)在取得競買申請并繳納保證金后不需要立即報價，地塊在掛牌期截止前有人報價即可，因此在此環(huán)節(jié)保存實力，隨時關注掛牌情況，不失為較好的方式。

三、揭牌當日

對于希望拿地的企業(yè)而言，揭牌日是相當重要的環(huán)節(jié)，應當注意的要素點也較多。首先要確保已經(jīng)做好了詳細的地價預估以及風險評估，對本企業(yè)的價值承受度有全面的估計（事先應由專業(yè)的土地前期機構提供服務）。此外熟悉和深刻理解競買規(guī)則也是相當重要的一點。許多企業(yè)由于對競買規(guī)則不熟悉，重復多次報價或錯失報價良機的情況均有發(fā)生。

事實上，企業(yè)對于地塊的報價應分為兩個層次分別對待：

第一：地塊報價人數(shù)不多，或者其余企業(yè)僅為試探性的參與，因此，事先不報價、少報價，均為較好的回避正面競爭的方式。

有的城市的土地掛牌交易規(guī)則規(guī)定，在掛牌截至前十分鐘收到多家企業(yè)有效報價的以最高報價取。因此，此時企業(yè)只需在當日9：50前提交超過當前掛牌價的增價即可。實事上，過早的頻繁報價還會引起其他競買企業(yè)的關注，增加加價頻度和幅度。

第二：如果地塊資源優(yōu)越，優(yōu)勢突出，有較多的企業(yè)均參與了報價和競爭，而本企業(yè)對于地塊也極為鐘意的前提下，勢必會進入現(xiàn)場競價階段。地塊在掛牌截至前的最后十分鐘的報價則是決定地塊是否需要進入現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)的關鍵。

對此，有的城市的掛牌規(guī)則明確為“在最后十分鐘有一個有效報價”即可進入現(xiàn)場競價。對此款不熟悉的企業(yè)可能理解為掛牌期的報價，認為只有報價方可參與競價，或者此階段也有報價的高低之分，甚至出現(xiàn)在最后十分鐘多家或某家企業(yè)重復報價的情況，實事上是完全沒有必要的。

四、現(xiàn)場競價階段

此環(huán)節(jié)是短兵相接，資本對決，有實力的企業(yè)往往成為最終的贏家。對于此階段而言，已經(jīng)進入到了競爭的最后環(huán)節(jié)，實事上對決的除了資本以外，可能就是心理的對峙。

在現(xiàn)場拍賣過程中，競買者應冷靜觀察場上的競價情況，穩(wěn)定自己的競價心態(tài)，守住心理價格。競價時，一般可按加價幅度輪番出價，但價格接近心理價位時應謹慎，避免受拍賣場上競價氣氛的影響，盲目超出心理價位的界限。

如果拍賣場上氣氛平淡，競買人可不急于出價，稍后，可出其不意地跳過加價幅度，一下子提高出價，擺出一幅志在必得的架勢。幾輪出價后，常會嚇退一些經(jīng)驗不足的競買人，使競價獲得成功。

還有一種比較省力的競價方式是，在競價低潮時，競買人直接報出心理價格數(shù)，使他人一下子被出價氣勢所迷惑，在猶豫不決時成交。

當然如果企業(yè)具備相當?shù)膶嵙ΣΦ貕K志在必得，則可以避開前期試探性的小幅加價，在對手淘汰至最少時切入，此時對方一般已經(jīng)身心疲憊，且戰(zhàn)勝多個對手后容易放松警惕。則無論是一次性的大幅加價，還是持續(xù)的小幅跟進都將取得較好的戰(zhàn)績。

總結而言，拍賣應該理性，認清自己的心理價位。當然，在公開拍賣中競買者也可以憑其它人出價的行情，對目標地塊的價值進行重新的預估，從而評估自己所訂下的價值是否過高或過低，但事實上，這也需要相當?shù)慕?jīng)驗和魄力，也更顯示出事先做好地塊價值評估工作的重要性.

第二篇：全國性房地產(chǎn)公司拿地前的準備工作探討-演講稿

拿地前的準備工作探討

各位領導、各位同事：大家好！

今天非常高興能夠有機會在這里把我自己的工作感受，以及一些想法講出來與大家探討。這些想法是在各個樓盤工程施工的過程中，通過事后反思事前的準備工作而得出來的，但是由于我自己理論水平低、又不太會總結，說起話來有些詞不達意，說得不對的地方，請各位領導和同事見諒。我是做土建的，現(xiàn)在也是負責協(xié)調項目的工程質量、安全和進度，所以說一說項目開工前需要了解的事項。

我經(jīng)常想，如果在項目拿地之前在盡量少花成本的前提下，完成一些必要的工作，理順設計、報建、施工的交接關系，為樓盤開發(fā)創(chuàng)造一個良好的開端，那么樓盤的開發(fā)會進行得順利和快速。因為在項目進展中老是出現(xiàn)部門之間協(xié)調不到位，造成圖紙之間的混亂、有沖突、改動大而影響成本及進度。

總體的思路是先修路、后建房，地勘、規(guī)劃提前進行，以工程建設過程中的實物工作為主線，報建工作配合，盡量加快開發(fā)的速度。下面，我按照時間的先后，分成三個階段，把幾個對工程建設影響比較大的因素說明一下： 的速度，了解政府與被征地單位的征地補償情況，并且取得相應的合同，并以此作為土地儲備款付款的依據(jù)。

設計圖紙是施工的指導文件，對工程的影響更是不必多舉例，沒有相應的設計圖紙，根本就沒法施工。但象以上說的如果沒有達到設計所需要的前提條件，設計也是無法開展工作的。

接下來談的

在勞動力和施工班組這個方面，最理想的狀態(tài)是在考察施工單位時，要求他做得好的工程的整個管理班子、主要的工種班組全部移植過來進行施工，這樣，對于他們的施工結果有現(xiàn)實的工程作為樣板，而且在他們內(nèi)部，也就沒有太多的東西需要協(xié)調和磨合，在管理、質量、安全、進度方面對于樓盤的建設都很有好處。雖然要達到這樣的結果不太容易，但是，確定施工單位之前只要把這一點作為合同要求提出來，相信是有可能做到的。這里，不但是施工單位，監(jiān)理單位也是一樣，如果在項目摘牌前考察并確定實力強的施工單位和服務好的監(jiān)理公司，讓他們提前為工程施工做些準備，這對于摘牌以后的進場施工，以及各項報建手續(xù)，都是非常有好處的。而如果這項工作沒有做到位，施工方和監(jiān)理方臨時組建項目班子，沒有完成磨合就匆匆忙忙進場，就容易忙中出錯，給項目造成額外的挫折。

這個方面一定要提前了解，在項目總體部署中結合進去，如果這樣，在工程建設過程中就不會碰到這類地雷而意外受挫折，因為這類東西往往讓人意想不到，而且如果有些事情不提前做工作，到了關鍵點上，人家就是拿了雞毛當令箭來硬性阻攔，我們也要費不少功夫和預算外的代價才能搞定。而且，這類東西，如：人防建設規(guī)定、防洪控制標高、消防報批規(guī)定、市政綜合管線設計標準、地方降水要求，等等，往往也是設計要用到的，因此，在這個地方性的規(guī)定方面，一定要提前進行調查，了解充分，不打無把握之仗。

漏洞，老是做救火隊員，跟在問題后面跑，人搞得疲于奔命，工程也會變得磕磕碰碰不順利。

上面說的，涉及的方面比較多，也比較煩，但是，開發(fā)之前考慮得多一點，準備得充分一點，工程開工以后碰到的問題就會少很多，工程進行得就會順利很多，事先準備所花的功夫遠遠少于事后補救的代價。這些準備工作，如果能夠提前到

第三篇：拿地項目建議書

【項目建議書及價值體現(xiàn)】

項目建議書，又稱項目立項報告，按新的投資體制改革相關政策，項目建議書主要是國有企業(yè)或政府投資項目單位向發(fā)改委申報的項目申請。項目建議書批準后，可以著手成立相關項目法人。民營企業(yè)（私人投資）項目一般不再需要編寫項目建議書，只有在土地一級開發(fā)等少數(shù)領域，由于行政審批機關習慣沿襲老的審批模式，有時還要求項目方編寫項目建議書。外資項目，目前主要采用核準方式，項目方委托有資格的機構編寫項目申請報告即可。

《拿地項目建議書》是為拿地項目建設籌建單位或拿地項目法人，根據(jù)國民經(jīng)濟的發(fā)展、國家和地方中長期規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、生產(chǎn)力布局、國內(nèi)外市場、所在地的內(nèi)外部條件，提出的具體項目的建議文件，是專門對擬建拿地項目提出的框架性的總體設想。該報告的核心價值是：

——作為拿地項目擬建主體上報審批部門審批決策的依據(jù)；

——作為拿地項目批復后編制項目可行性研究報告的依據(jù)；

——作為拿地項目的投資設想變?yōu)楝F(xiàn)實的投資建議的依據(jù)；

——作為拿地項目發(fā)展周期初始階段基本情況匯總的依據(jù)；

《拿地項目建議書》主要從宏觀上論述項目設立的必要性和可能性，從項目的市場和銷售、規(guī)模、選址、物料供應、工藝、組織和定員、投資、效益、風險等進行深入闡述，消除決策主體項目選擇的盲目性，著力闡述項目的規(guī)劃設想，極力突顯項目的社會和經(jīng)濟效益，達到立項報批的目的?！灸夸洝?/p>

第一部分 總論

一、項目概況

（一）項目名稱

（二）項目的承辦單位

（三）項目報告撰寫單位

（四）項目主管部門

（五）項目建設內(nèi)容、規(guī)模、目標

（六）項目建設地點

二、立項研究結論

（一）項目產(chǎn)品市場前景

（二）項目原料供應問題

（三）項目政策保障問題

（四）項目資金保障問題

（五）項目組織保障問題

（六）項目技術保障問題

（七）項目人力保障問題

（八）項目風險控制問題

（九）項目財務效益結論

（十）項目社會效益結論

（十一）項目立項可行性綜合評價

三、主要技術經(jīng)濟指標匯總

在總論部分中，可將項目立項報告中各部分的主要技術經(jīng)濟指標匯總，列出主要技術經(jīng)濟指標

表，使審批者對項目作全貌了解。

第二部分 拿地項目發(fā)起背景和建設必要性

一、拿地項目建設背景

（一）國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

（二）項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由

（三）……

二、拿地項目建設必要性

（一）……

（二）……

（三）……

（四）……

三、拿地項目建設可行性

（一）經(jīng)濟可行性

（二）政策可行性

（三）技術可行性

（四）模式可行性

（五）組織和人力資源可行性

第三部分 拿地項目市場分析及前景預測

一、拿地項目市場規(guī)模調查

二、拿地項目市場競爭調查

三、拿地項目市場前景預測

四、產(chǎn)品方案和建設規(guī)模

五、產(chǎn)品銷售收入預測

第四部分 建設條件與廠址選擇

一、資源和原材料

二、建設地區(qū)的選擇

三、廠址選擇

第五部分 工廠技術方案

一、項目組成二、生產(chǎn)技術方案

三、總平面布置和運輸

四、土建工程

五、其他工程

第六部分 環(huán)境保護與勞動安全

一、建設地區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀

二、項目主要污染源和污染物

三、項目擬采用的環(huán)境保護標準

四、治理環(huán)境的方案

五、環(huán)境監(jiān)測制度的建議

六、環(huán)境保護投資估算

七、環(huán)境影響評價結論

八、勞動保護與安全衛(wèi)生

第七部分 企業(yè)組織和勞動定員

一、企業(yè)組織

二、勞動定員和人員培訓

第八部分 項目實施進度安排

一、項目實施的各階段

二、項目實施進度表

三、項目實施費用

第九部分 項目財務測算

一、項目總投資估算

二、資金籌措

三、投資使用計劃

四、項目財務測算相關報表

（注：財務測算參考《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，依照如下步驟進行：

1、基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)的確定、估算與分析

2、編制財務分析的輔助報表

3、編制財務分析的基本報表估算所有的數(shù)據(jù)進行匯總并編制財務分析的基本報表。

4、計算財務分析的各項指標，并進行財務分析從項目角度提出項目可行與否的結論。）

第十部分 財務效益、經(jīng)濟和社會效益評價

一、生產(chǎn)成本和銷售收入估算

二、財務評價

三、國民經(jīng)濟評價

四、不確定性分析

五、社會效益和社會影響分析

第十一部分 可行性研究結論與建議

一、結論與建議

二、附件

三、附圖

第四篇：拿地項目可行性研究報告

拿地項目可行性研究報告(甲級資質)

【項目可行性研究報告價值體現(xiàn)及質量保障】

項目可行性研究報告是企業(yè)從事建設項目投資活動之前，由可行性研究主體（一般是專業(yè)咨詢機構）對市場、收益、技術、法規(guī)等項目影響因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素，分析項目必要性、項目是否可行，評估項目經(jīng)濟效益和社會效益，為項目投資主體提供決策支持意見或申請項目主管部門批復的文件。

《拿地項目可行性研究報告》通過對項目的市場需求、資源供應、建設規(guī)模、工藝路線、設備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究，從技術、經(jīng)濟、工程等角度對項目進行調查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的經(jīng)濟效益和社會環(huán)境影響進行科學預測，為項目決策提供公正、可靠、科學的投資咨詢意見。具體而言，本報告體現(xiàn)如下幾方面用途：

—— 用于報送發(fā)改委立項、核準或備案

—— 用于申請土地

—— 用于申請國家專項資金

—— 用于申請政府補貼

—— 用于融資、銀行貸款

—— 用于對外招商合作

—— 用于上市募投

—— 用于園區(qū)評價定級

—— 用于企業(yè)工程建設指導

—— 用于企業(yè)節(jié)能審查

—— 用于環(huán)保部門對項目進行環(huán)境評價

—— 用于安監(jiān)部門對項目進行安全審查

北京華經(jīng)縱橫咨詢公司擁有國家工程咨詢甲級資質，其項目可行性研究服務的專家團隊均來自政府部門、設計研究院、科研高校、行業(yè)協(xié)會等權威機構，團隊成員具有廣泛社會資源及豐富的實際項目運作經(jīng)驗，能夠有效地為客戶提供項目可研專項咨詢服務，研究員長期的項目咨詢經(jīng)驗可以保障報告產(chǎn)品的質量。

【拿地項目可行性研究報告內(nèi)容】

第一部分 項目總論

第二部分 項目建設背景、必要性、可行性

第三部分 項目產(chǎn)品市場分析

第四部分 項目產(chǎn)品規(guī)劃方案

第五部分 項目建設地與土建總規(guī)

第六部分 項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案

第七部分 項目組織和勞動定員

第八部分 項目實施進度安排

第九部分 項目財務評價分析

第十部分 項目財務效益、經(jīng)濟和社會效益評價

第十一部分 項目風險分析及風險防控

第十二部分 項目可行性研究結論與建議

【拿地項目可行性研究報告目錄】

第一部分 拿地項目總論

總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

一、拿地項目背景

（一）項目名稱

（二）項目的承辦單位

（三）承擔可行性研究工作的單位情況

（四）項目的主管部門

（五）項目建設內(nèi)容、規(guī)模、目標

（六）項目建設地點

二、項目可行性研究主要結論

在可行性研究中，對項目的產(chǎn)品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額籌措、項目的

財務效益和國民經(jīng)濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：

（一）項目產(chǎn)品市場前景

（二）項目原料供應問題

（三）項目政策保障問題

（四）項目資金保障問題

（五）項目組織保障問題

（六）項目技術保障問題

（七）項目人力保障問題

（八）項目風險控制問題

（九）項目財務效益結論

（十）項目社會效益結論

（十一）項目可行性綜合評價

三、主要技術經(jīng)濟指標表

在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經(jīng)濟指標匯總，列出主要技術經(jīng)濟指標表，使

審批和決策者對項目作全貌了解。

四、存在問題及建議

對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。

第二部分 拿地項目建設背景、必要性、可行性

這一部分主要應說明項目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。

一、拿地項目建設背景

（一）國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

（二）項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由

（三）……

二、拿地項目建設必要性

（一）……

（二）……

（三）……

（四）……

三、拿地項目建設可行性

（一）經(jīng)濟可行性

（二）政策可行性

（三）技術可行性

（四）模式可行性

（五）組織和人力資源可行性

第三部分 拿地項目產(chǎn)品市場分析

市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

一、拿地項目產(chǎn)品市場調查

（一）拿地項目產(chǎn)品國際市場調查

（二）拿地項目產(chǎn)品國內(nèi)市場調查

（三）拿地項目產(chǎn)品價格調查

（四）拿地項目產(chǎn)品上游原料市場調查

（五）拿地項目產(chǎn)品下游消費市場調查

（六）拿地項目產(chǎn)品市場競爭調查

二、拿地項目產(chǎn)品市場預測

市場預測是市場調查在時間上和空間上的延續(xù)，利用市場調查所得到的信息資料，對本項目產(chǎn)品

未來市場需求量及相關因素進行定量與定性的判斷與分析，從而得出市場預測。在可行性研究工作報

告中，市場預測的結論是制訂產(chǎn)品方案，確定項目建設規(guī)模參考的重要根據(jù)。

（一）拿地項目產(chǎn)品國際市場預測

（二）拿地項目產(chǎn)品國內(nèi)市場預測

（三）拿地項目產(chǎn)品價格預測

（四）拿地項目產(chǎn)品上游原料市場預測

（五）拿地項目產(chǎn)品下游消費市場預測

（六）拿地項目發(fā)展前景綜述

第四部分 拿地項目產(chǎn)品規(guī)劃方案

一、拿地項目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案

二、拿地項目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案

（一）工藝設備選型

（二）工藝說明

（三）工藝流程

三、拿地項目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案

（一）營銷戰(zhàn)略規(guī)劃

（二）營銷模式

在商品經(jīng)濟環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩(wěn)定

銷售價格，提高產(chǎn)品競爭能力。因此，在可行性研究報告中，要對市場營銷模式進行詳細研究。

1、投資者分成2、企業(yè)自銷

3、國家部分收購

4、經(jīng)銷人代銷及代銷人情況分析

（三）促銷策略

……

第五部分 拿地項目建設地與土建總規(guī)

一、拿地項目建設地

（一）拿地項目建設地地理位置

（二）拿地項目建設地自然情況

（三）拿地項目建設地資源情況

（四）拿地項目建設地經(jīng)濟情況

（五）拿地項目建設地人口情況

二、拿地項目土建總規(guī)

（一）項目廠址及廠房建設

1、廠址

2、廠房建設內(nèi)容

3、廠房建設造價

（二）土建總圖布置

1、平面布置。列出項目主要單項工程的名稱、生產(chǎn)能力、占地面積、外形尺寸、流程順序

和布置方案。

2、豎向布置

（1）場址地形條件

（2）豎向布置方案

（3）場地標高及土石方工程量

3、技術改造項目原有建、構筑物利用情況

4、總平面布置圖（技術改造項目應標明新建和原有以及拆除的建、構筑物的位置）

5、總平面布置主要指標表

（三）場內(nèi)外運輸

1、場外運輸量及運輸方式

2、場內(nèi)運輸量及運輸方式

3、場內(nèi)運輸設施及設備

（四）項目土建及配套工程

1、項目占地

2、項目土建及配套工程內(nèi)容

（五）項目土建及配套工程造價

（六）項目其他輔助工程

1、供水工程

2、供電工程

3、供暖工程

4、通信工程

5、其他

第六部分 拿地項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案

在項目建設中，必須貫徹執(zhí)行國家有關環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。

一、拿地項目環(huán)境保護

（一）項目環(huán)境保護設計依據(jù)

（二）項目環(huán)境保護措施

（三）項目環(huán)境保護評價

二、拿地項目資源利用及能耗分析

（一）項目資源利用及能耗標準

（二）項目資源利用及能耗分析

三、拿地項目節(jié)能方案

（一）項目節(jié)能設計依據(jù)

（二）項目節(jié)能分析

四、拿地項目消防方案

（一）項目消防設計依據(jù)

（二）項目消防措施

（三）火災報警系統(tǒng)

（四）滅火系統(tǒng)

（五）消防知識教育

五、拿地項目勞動安全衛(wèi)生方案

（一）項目勞動安全設計依據(jù)

（二）項目勞動安全保護措施

第七部分 拿地項目組織和勞動定員

在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業(yè)組織機構，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。

一、拿地項目組織

（一）組織形式

（二）工作制度

二、拿地項目勞動定員和人員培訓

（一）勞動定員

（二）年總工資和職工年平均工資估算

（三）人員培訓及費用估算

第八部分 拿地項目實施進度安排

項目實施時期的進度安排是可行性研究報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱投資時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產(chǎn)這段時期，這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產(chǎn)準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。

一、拿地項目實施的各階段

（一）建立項目實施管理機構

（二）資金籌集安排

（三）技術獲得與轉讓

（四）勘察設計和設備訂貨

（五）施工準備

（六）施工和生產(chǎn)準備

（七）竣工驗收

二、拿地項目實施進度表

三、拿地劑項目實施費用

（一）建設單位管理費

（二）生產(chǎn)籌備費

（三）生產(chǎn)職工培訓費

（四）辦公和生活家具購置費

（五）其他應支出的費用

第九部分 拿地項目財務評價分析

一、拿地項目總投資估算

圖：項目總投資估算體系

二、拿地項目資金籌措

一個建設項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對建設項目固定資產(chǎn)投資估算和流動資金估算的結果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金?？尚行匝芯繄蟾嬷校瑧獙γ恳环N來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件。可行性研究中，應對下列內(nèi)容加以說明：

（一）資金來源

（二）項目籌資方案

三、拿地項目投資使用計劃

（一）投資使用計劃

（二）借款償還計劃

四、項目財務評價說明&財務測算假定

（一）計算依據(jù)及相關說明

（二）項目測算基本設定

五、拿地項目總成本費用估算

（一）直接成本

（二）工資及福利費用

（三）折舊及攤銷

（四）工資及福利費用

（五）修理費

（六）財務費用

（七）其他費用

（八）財務費用

（九）總成本費用

六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

（一）銷售收入

（二）銷售稅金及附加

（三）增值稅

（四）銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

七、損益及利潤分配估算

八、現(xiàn)金流估算

（一）項目投資現(xiàn)金流估算

（二）項目資本金現(xiàn)金流估算

九、不確定性分析

在對建設項目進行評價時，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預測和估算。由于資料和信息的有限性，將來 的實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風險。為避免或盡可能減少風險，就要分析不

確定性因素對項目經(jīng)濟評價指標的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。

根據(jù)分析內(nèi)容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可

行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。

（一）盈虧平衡分析

（二）敏感性分析

第十部分 拿地項目財務效益、經(jīng)濟和社會效益評價

在建設項目的技術路線確定以后，必須對不同的方案進行財務、經(jīng)濟效益評價，判斷項目在經(jīng)濟上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評價結論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對建設項目進行投資決策的重要依據(jù)。本部分就可行性研究報告中財務、經(jīng)濟與社會效益評價的主要內(nèi)容做一概要說明

一、財務評價

財務評價是考察項目建成后的獲利能力、債務償還能力及外匯平衡能力的財務狀況，以判斷建設

項目在財務上的可行性。財務評價多用靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結合，以動態(tài)為主的辦法進行。并用財

務評價指標分別和相應的基準參數(shù)——財務基準收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投

資利稅率相比較，以判斷項目在財務上是否可行。

（一）財務凈現(xiàn)值

財務凈現(xiàn)值是指把項目計算期內(nèi)各年的財務凈現(xiàn)金流量，按照一個設定的標準折現(xiàn)率（基準

收益率）折算到建設期初（項目計算期第一年年初）的現(xiàn)值之和。財務凈現(xiàn)值是考察項目在其計

算期內(nèi)盈利能力的主要動態(tài)評價指標。

如果項目財務凈現(xiàn)值等于或大于零，表明項目的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平，項目財務上可行。

（二）財務內(nèi)部收益率（FIRR）

財務內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)各年財務凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)

率，也就是使項目的財務凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。

財務內(nèi)部收益率是反映項目實際收益率的一個動態(tài)指標，該指標越大越好。

一般情況下，財務內(nèi)部收益率大于等于基準收益率時，項目可行。

（三）投資回收期Pt

投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期。以動態(tài)

回收期為例：

（l）計算公式

動態(tài)投資回收期的計算在實際應用中根據(jù)項目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計算：

Pt＝（累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1）+上一年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/出現(xiàn)

正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值

（2）評價準則

1）Pt≤Pc（基準投資回收期）時，說明項目（或方案）能在要求的時間內(nèi)收回投資，是可

行的；

2）Pt＞Pc時，則項目（或方案）不可行，應予拒絕。

（四）項目投資收益率ROI

項目投資收益率是指項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或營運期內(nèi)年平均息稅前

利潤（EBIT)與項目總投資（TI）的比率?？偼顿Y收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總

投資收益率表示的盈利能力滿足要求。

ROI≥部門（行業(yè)）平均投資利潤率（或基準投資利潤率）時，項目在財務上可考慮接受。

（五）項目投資利稅率

項目投資利稅率是指項目達到設計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額或平均年利

潤總額與銷售稅金及附加與項目總投資的比率，計算公式為：

投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%

投資利稅率≥部門（行業(yè)）平均投資利稅率（或基準投資利稅率）時，項目在財務上可考慮

接受。

（六）項目資本金凈利潤率（ROE）

項目資本金凈利潤率是指項目達到設計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內(nèi)平均凈利潤

(NP)與項目資本金(EC)的比率。

項目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利

能力滿足要求。

（七）項目測算核心指標匯總表

二、國民經(jīng)濟評價

國民經(jīng)濟評價是項目經(jīng)濟評價的核心部分，是決策部門考慮項目取舍的重要依據(jù)。建設項目國民

經(jīng)濟評價采用費用與效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現(xiàn)率等參數(shù)，計

算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，評價項目在經(jīng)濟上的合理性。國民經(jīng)濟評價采用國民經(jīng)濟盈利能力分析

和外匯效果分析，以經(jīng)濟內(nèi)部收益率（EIRR）作為主要的評價指標。根據(jù)項目的具體特點和實際需要

也可計算經(jīng)濟凈現(xiàn)值（ENPV）指標，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進口節(jié)匯的項目，要計算經(jīng)濟外匯凈現(xiàn)

值（ENPV），經(jīng)濟換匯成本或經(jīng)濟節(jié)匯成本。

三、社會效益和社會影響分析

在可行性研究中，除對以上各項指標進行計算和分析以外，還應對項目的社會效益和社會影響進

行分析，也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。

第十一部分 拿地項目風險分析及風險防控

一、建設風險分析及防控措施

二、法律政策風險及防控措施

三、市場風險及防控措施

四、籌資風險及防控措施

五、其他相關粉線及防控措施

第十二部分 拿地項目可行性研究結論與建議

一、結論與建議

根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結果，對項目在技術上、經(jīng)濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見和建議。主要內(nèi)容有：

1、對推薦的擬建方案建設條件、產(chǎn)品方案、工藝技術、經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境影響的結論性意見

2、對主要的對比方案進行說明

3、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議

4、對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見

5、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見

6、可行性研究中主要爭議問題的結論

二、附件

凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性研究報告的附件，所列附件應注明名稱、日期、編號。

1、項目建議書（初步可行性報告）

2、項目立項批文

3、廠址選擇報告書

4、資源勘探報告

5、貸款意向書

6、環(huán)境影響報告

7、需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告

8、需要的市場預測報告

9、引進技術項目的考察報告

10、引進外資的名類協(xié)議文件

11、其他主要對比方案說明

12、其他

三、附圖

1、廠址地形或位置圖（設有等高線）

2、總平面布置方案圖（設有標高）

3、工藝流程圖

4、主要車間布置方案簡圖

5、其它

第五篇：恒大2013年拿地總結

（1）北京：7月3日，以35.6億元的總價配建26萬平方米公租房的代價，拿下建筑規(guī)模超51萬平方米的 昌平沙河鎮(zhèn)地塊；9月4日，以40.4億元的總價配建5.15萬平方米公租房，奪得北京年內(nèi)首宗“限房價競地價”地塊；11月21日，以51.35億元加11.2萬平方米自住型商品房，奪得建筑規(guī)模不足21萬平方米的東壩地塊。

至此，恒大今年累計在北京耗資127億拿下三幅地塊。

（2）上海：12月4日上午，恒大地產(chǎn)集團旗下的上海盛建置業(yè)有限公司分別以18.6億元、9億元競得了嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)43-05地塊及松江區(qū)佘山北大型居住社區(qū)36A-04A號地塊，成交樓板價為14598元/平方米與12460元/平方米。其中，松江佘山宅地的溢價高達149%，僅次于奉賢區(qū)南橋新城09單元04A-02A、05A-04A區(qū)域地塊與浦東新區(qū)上海國際醫(yī)學園區(qū)D2-03-09地塊的溢價率。12月4日下午，恒大再度高調出手，分別以6.32億和7.84億拿下松江區(qū)中山街道SJC10010單元26-02號、27-02號兩宗普通商品房用地。27-02號地塊溢價134%成交，樓板價達12903元/㎡，26-02號地塊的樓板價則為12461元/㎡，溢價率達126%。12月5日，恒大6.14億再拿嘉定安亭宅地，成交樓面價9938元/㎡，溢價98.75％。

至此，恒大今年累計在上海耗資47.9億拿下五幅地塊。

（3）廣州：6月18日，白云區(qū)沙太南路配件廠地塊被恒大地產(chǎn)以23.09億元，競配建52400平方米拿下。如計入保障房建安費用約3000元/平，總成本24.662億，住宅部分建筑面積144779平，折合樓面均價26696.5元/平，溢價高達142.7%。

至此，恒大今年累計在廣州耗資23.09億拿下一幅地塊。（4）深圳：恒大收購深圳國香地產(chǎn)

至此，恒大在深圳現(xiàn)已擁有的土地儲備量增加300萬-400萬㎡。

（5）天津：11月29日，恒大地產(chǎn)集團天津有限公司（以下簡稱恒大）以36.35億總價競獲天津河東區(qū)婁莊子地塊，溢價14.31億元，溢價率65%。刨除公建后，婁莊子地塊樓面地價折合16713元/平方米，再創(chuàng)河東區(qū)賣地新高。

至此，恒大今年累計在天津耗資36.35億拿下一幅地塊。（6）重慶：5月27日，恒大50.45億拿下重慶照母山板塊4幅地塊，總占地1008畝，總建筑面積116萬㎡。7月16日，2.2億拿下重慶巴南，成交樓面價2234元/㎡。

至此，恒大今年累計在重慶耗資52.65億拿下5幅地塊。

（7）濟南：9月26日恒大地產(chǎn)旗下4家公司濟南西客站組團12塊土地，總用地面積55㎡，總耗資38億，根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)信息，項目名目前定為濟南恒大華府，濟南恒大世紀廣場，濟南恒大金碧新城。

至此，恒大今年累計在濟南耗資38億拿下西客站12幅組團土地（8）合肥：8月1日恒大地產(chǎn)連續(xù)競得E1304老火車站地塊和濱湖區(qū)BH2013-15地塊，斥資36.9億元，其中老火車站項目目前命名為恒大中央廣場，為合肥老核心區(qū)城市綜合體項目，濱湖區(qū)地塊將被打造為合肥國際金融中心，其中主塔高度500米，為合肥地標項目，毗鄰合肥萬達文化旅游城 至此，恒大今年在合肥累計耗資36.9億拿下兩幅地塊。

（9）南京：12月4日，恒大耗資21.5億拿下雨花臺區(qū)賽虹橋街道鳳凰三組一期地塊，樓面價14033元/㎡，溢價率56.14％。恒大耗資33.6億拿下華飛路1號地塊，樓面價15407.7元/㎡，溢價率79.68％

至此，恒大今年在南京累計耗資55.1億拿下兩幅地塊。

（10）杭州：9月3日，25.95億進入蕭山。位于蕭然東路、呂才莊地塊的21號地塊，被恒大以樓面價10556.5元/㎡競得，溢價率53％.至此，恒大今年在杭州累計耗資25.95億拿下一幅地塊。

截止2013年12月初，其余城市買地新增項目如下（不完全統(tǒng)計）： 廣東?。海?）湛江恒大綠洲

（2）河源恒大名都 江蘇?。海?）揚州恒大帝景

（2）江陰恒大名都（7.84億投得）遼寧?。海?）沈陽恒大御景灣 山東?。海?）聊城恒大名都

（2）淄博恒大帝景 湖南?。海?）長沙恒大江灣（14.5億投得）

（2）益陽恒大綠洲

（3）常德恒大華府 浙江省：（1）衢州恒大御景半島

（2）寧波象山項目 安徽?。海?）滁州恒大綠洲

（2）滁州恒大名都

（3）宿州恒大御景灣 河北?。海?）邢臺恒大名都

（2）唐山恒大華府

（3）衡水恒大城

（4）廊坊恒大名都 海南?。海?）恒大?？跒?吉林??；（1）長春恒大都市廣場 河南?。海?）漯河恒大名都

（2）漯河恒大御景灣 黑龍江?。海?）哈爾濱恒大帝景

（2）哈爾濱恒大御景灣 四川?。海?）成都恒大新城 貴州省：（1）貴陽恒大翡翠華庭 江西?。海?）九江恒大御景

（2）吉安恒大帝景 山西省：（1）陽泉恒大帝景 陜西?。海?）西安恒大帝景 福建?。海?）恒大石獅項目 廣西?。海?）南寧恒大項目

（2）柳州恒大項目 內(nèi)蒙古自治區(qū)；（1）呼和浩特恒大名都

（2）呼和浩特恒大城

（3）包頭恒大帝景

（4）通遼恒大華府