第一篇：房地產(chǎn)拿地即開工操作模式

房地產(chǎn)拿地即開工操作模式

傳統(tǒng)的開發(fā)模式一般遵循“拿地-設(shè)計-招標-施工”的正常流程，按照這樣的方式，“摘牌即開工”就是根本無法實現(xiàn)的空想而已。關(guān)于有些企業(yè)拿地即開工的案例我早期確實不敢相信，因為從拿地到施工證辦理中間有大量的具體工作，僅以規(guī)劃許可證為例：

報建→窗口審核資料發(fā)放受理回執(zhí)→建管科經(jīng)辦人審查施工圖→經(jīng)辦人出具放線通知單并勾勒建筑平面范圍線作為放線附圖→分管局長簽發(fā)放線通知單→將放線通知單及附圖報送市勘測院初審→勘測院現(xiàn)場放線核實放線坐標，出具放線回單及坐標、紅線核實圖→支付勘測費用取得放線回單及附圖返回規(guī)劃局→規(guī)劃局建管科及監(jiān)察科聯(lián)合到現(xiàn)場復(fù)核簽字→建管科經(jīng)辦人將施工圖指標報市規(guī)劃信息中心核指標→經(jīng)辦人整理放線及核實指標數(shù)據(jù)，編寫建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附頁表格→科長復(fù)核→分管局長簽發(fā)→建設(shè)單位與規(guī)劃局簽訂公示牌協(xié)議→繳納公示牌費用及規(guī)劃綜合服務(wù)費→窗口取件

光這么多事項你說得多少天吧？這還是僅僅只是一個證。

所以，拿地即開工能實現(xiàn)的企業(yè)基本都是大型開發(fā)商，他們有以下幾個優(yōu)勢：

標準化：產(chǎn)品標準化復(fù)制，大大減少設(shè)計圖紙時間；

政府支持：政府在證件辦理中大開各種綠燈，為了招商過來，睜一只眼閉一只眼； 違法硬開工：沒有施工證，繼續(xù)開工，政府默認。

當然，為了實現(xiàn)拿地開工，必須針對關(guān)鍵的工作環(huán)節(jié)進行了前置和并行處理，使得“摘牌即開工”成為可能。

1、規(guī)劃設(shè)計前置

在項目內(nèi)部立項后即開始規(guī)劃設(shè)計工作，為了保障設(shè)計工作又快又好的完成，必須采取如下做法： 第一，需要項目提前了解清楚當?shù)氐囊?guī)劃設(shè)計要求及要點(要特別重視容積率、日照分析、建筑間距、商業(yè)比例等指標)，保證不踩政府紅線;

第二，接下來由營銷、設(shè)計、成本及財務(wù)等多部門進行規(guī)劃設(shè)計方案分析，規(guī)劃設(shè)計要求嚴格按照當?shù)匾?guī)劃要求進行，避免后期因方案修改影響進度。

第三，在規(guī)劃方案出來后，為防止拿地后受政府影響，從而導(dǎo)致方案出現(xiàn)大的調(diào)整和反復(fù)，影響報批報建及開工時間，在摘牌前就要提前預(yù)報方案，基本要能通過規(guī)劃部門預(yù)審批(主要地方領(lǐng)導(dǎo)認同)。

2、勘探先行進場

為盡快了解地質(zhì)情況，預(yù)判地質(zhì)風(fēng)險，為樁基選型確定前提條件，盡快開始基礎(chǔ)施工主要分成兩個步驟：

第一步，先參考周邊地質(zhì)情況，來了解目標地塊的地質(zhì)情況。因此，需要盡可能取得周邊建筑物地質(zhì)

勘查資料及相關(guān)工程資料，為基礎(chǔ)設(shè)計提供參考，也為前期工程提供依據(jù)，這樣就可以有效提高設(shè)計和前期工程的進度。

第二步，提前進入地塊內(nèi)進行詳細勘察以取得勘察報告。一般情況下按先售樓部、后展示區(qū)、最后貨量區(qū)的原則完成地勘。在地質(zhì)條件較差情況下，先行初勘，第一時間確定基礎(chǔ)形式，便于基礎(chǔ)施工，規(guī)劃及現(xiàn)場條件較完備情況下直接詳勘。通過對目標地塊的地質(zhì)報告進行分析，將地質(zhì)勘查報告第一時間提供給予設(shè)計院出樁基圖，便于基礎(chǔ)施工。

3、招標前置

為確保摘牌即開工，就需要提前把施工單位確定下來，為此，需要在項目立項后，就開展招標立項、投標單位確認、發(fā)標、開標、定標工作。招標立項方面要前置的工作包括：一是盡快了解當?shù)氐氖袌霾牧蟽r格、購買當?shù)氐亩~及材料信息資料、了解項目現(xiàn)場的特殊情況;二是將現(xiàn)場的環(huán)境及特殊性、具備的施工條件等提供給成本管理中心，便于招標文件快速編制;三是明確招標工程各專業(yè)的施工承包范圍，利于招標文件的快速編制，減少后期爭議。

其次，在條件允許的情況下，為保證順利開工，示范區(qū)應(yīng)將樁基礎(chǔ)或其它基礎(chǔ)類型與總包工程招投標分開進行。

再次，為保障展示區(qū)按時完工，為營銷創(chuàng)造蓄客條件，需要優(yōu)先確定展示區(qū)基礎(chǔ)施工單位及總包單位。

4、報建前置

為滿足合法施工要求，現(xiàn)場動工前應(yīng)盡量辦理好先行，為此，報建分為兩大階段：

第一階段：預(yù)報批階段

在新進入城市時，首先要到政府各部門行政服務(wù)窗口，了解所有的報建報批驗收流程，了解需要提供的資料和當?shù)氐奶厥庖?，提前做好一切準備，特別是規(guī)劃方案先與規(guī)劃部門溝通調(diào)整好，在土地立項10天內(nèi)完成規(guī)劃設(shè)計方案編制，協(xié)調(diào)政府及各相關(guān)部門召開規(guī)劃提報會，獲得規(guī)劃主管部門及當?shù)刂饕I(lǐng)導(dǎo)支持。

施工圖紙?zhí)崆八偷浇ㄔO(shè)部門初審好，一切能準備的辦理國土證、立項、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證等送件資料提前交到相關(guān)部門審查好。與此同時，提前通知施工單位準備報建所需的配合資料并積極協(xié)助完成一些與政府相關(guān)的手續(xù)。

第二階段：正式提報階段

在摘牌后，馬上提交規(guī)劃報建文本，辦理四證

首先，最理想的狀態(tài)是到摘牌當天就可以馬上補齊剩下的文件辦理施工許可證。

其次，如果達不到理想目標，則能后補的資料盡量跟政府協(xié)商，如立項、環(huán)評等等，或與建設(shè)部門商量好簽發(fā)預(yù)開工證的模式。

再次，特殊情況下同政府溝通，單獨就基礎(chǔ)圖進行報建，確保摘牌后能夠達到基礎(chǔ)施工的“最低底線”。

5、設(shè)計、報建、招標多線條穿插

在工作前置的同時，還要針對開發(fā)環(huán)節(jié)從原來按部就班的方式改為多線條穿插進行，最大限度的節(jié)省時間。

比如規(guī)劃方案基本確定時，即同步展開樁基單位及總包招標;在規(guī)劃方案確定后，展示區(qū)選址及方案即要馬上確定下來等等。

如下圖示范區(qū)建設(shè)實例，為保障體驗式營銷效果，促進銷售，特別強調(diào)前期示范區(qū)的建設(shè)，從而為蓄客提供強大支持，因此，在主路徑大節(jié)點約束下，各專業(yè)線同步開展相關(guān)工作。

第二式：縮短階段周期

除了優(yōu)化關(guān)鍵開發(fā)路徑以外，減少每個關(guān)鍵環(huán)節(jié)的操作時間，也可以達到縮短工期的目的，為此，主要是從以下三個方面入手：

1、處理好政府關(guān)系，縮短報建周期

為達到快速開工的目的，在前期土地談判時，要會充分借力打力，利用項目對當?shù)卣愂?、產(chǎn)業(yè)支持、城市環(huán)境改善、政府形象的提升等籌碼，爭取開通綠色通道及開發(fā)證件的快速辦理。另外，如有條件還積極爭取政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)掛職項目，爭取報批報建綠色通道。

2、嚴格實施標準化，縮短技術(shù)決策周期

為縮短前期設(shè)計周期，項目嚴格采取標準化的方式來操作。針對剛需及改善客戶，要求選擇標準化產(chǎn)品，區(qū)域范圍內(nèi)全面快速復(fù)制，特別是同一區(qū)域，如果客戶定位相同，必須選擇標準化產(chǎn)品，在區(qū)域范圍內(nèi)快速復(fù)制，通過標準化，設(shè)計周期平均縮短超過50%，如下圖所示：

另外，為保障展示區(qū)盡早完工，要求展示區(qū)采用已有標準戶型，這樣可以做到套用原有土建、安裝施工圖紙和裝修圖紙，節(jié)省設(shè)計、采購和招標時間。

3、發(fā)展戰(zhàn)略合作伙伴，縮短招標時間

優(yōu)秀的供應(yīng)商隊伍也是快開盤的必要條件，為節(jié)省招標時間，針對新老項目都有特別的管理措施。對新項目，可考慮尋找已經(jīng)合作過的優(yōu)秀施工單位做展示區(qū)、示范區(qū)，計價方式按后續(xù)貨量區(qū)定標價格約定點數(shù)上浮。

對舊項目、新地塊，若相近時間剛招過標，則可以直接以擴標的方式確定單位。對使用原有圖紙且已施工的工程，可以由總包單位按原有合同造價原則進場施工。

第三式：簡化決策節(jié)點

除了改變關(guān)鍵路徑及縮短關(guān)鍵工作項工期外，對于前期重要成果的決策確認也是影響整體開發(fā)速度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，往往很多企業(yè)由于決策主體不明確，決策流程復(fù)雜，導(dǎo)致前期成果出現(xiàn)經(jīng)常性的反復(fù)，從而延誤開工進度。

為此，通過前期預(yù)備會議包的方式來進行決策，優(yōu)化了決策方式，同時，為提升效率，大部分決策事項下放到集團專業(yè)線和區(qū)域公司來進行，保障了決策質(zhì)量和效率。

三、保障措施：標準化體系保駕護航

為保障有序開工，形成一整套的標準化體系來支撐，如下圖所示：

通過提前設(shè)立前期工作小組，實現(xiàn)有責;通過流程再造，以優(yōu)化關(guān)鍵路徑、縮短階段周期、簡化決策點三大方式，實現(xiàn)有序;通過標準化，有效地提升了快開發(fā)能力，實現(xiàn)高效;最終，“有責有序高效”，從而為摘牌即開工打下了堅實基礎(chǔ)。

第二篇：有些企業(yè)拿地即開工？到底怎么做到的

有些企業(yè)拿地即開工？到底怎么做到的

傳統(tǒng)的開發(fā)模式一般遵循“拿地-設(shè)計-招標-施工”的正常流程，按照這樣的方式，“摘牌即開工”就是根本無法實現(xiàn)的空想而已。關(guān)于有些企業(yè)拿地即開工的案例我早期確實不敢相信，因為從拿地到施工證辦理中間有大量的具體工作，僅以規(guī)劃許可證為例：

報建→窗口審核資料發(fā)放受理回執(zhí)→建管科經(jīng)辦人審查施工圖→經(jīng)辦人出具放線通知單并勾勒建筑平面范圍線作為放線附圖→分管局長簽發(fā)放線通知單→將放線通知單及附圖報送市勘測院初審→勘測院現(xiàn)場放線核實放線坐標，出具放線回單及坐標、紅線核實圖→支付勘測費用取得放線回單及附圖返回規(guī)劃局→規(guī)劃局建管科及監(jiān)察科聯(lián)合到現(xiàn)場復(fù)核簽字→建管科經(jīng)辦人將施工圖指標報市規(guī)劃信息中心核指標→經(jīng)辦人整理放線及核實指標數(shù)據(jù)，編寫建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附頁表格→科長復(fù)核→分管局長簽發(fā)→建設(shè)單位與規(guī)劃局簽訂公示牌協(xié)議→繳納公示牌費用及規(guī)劃綜合服務(wù)費→窗口取件

光這么多事項你說得多少天吧？這還是僅僅只是一個證。

所以，拿地即開工能實現(xiàn)的企業(yè)基本都是大型開發(fā)商，他們有以下幾個優(yōu)勢：

標準化：產(chǎn)品標準化復(fù)制，大大減少設(shè)計圖紙時間；

政府支持：政府在證件辦理中大開各種綠燈，為了招商過來，睜一只眼閉一只眼；

違法硬開工：沒有施工證，繼續(xù)開工，政府默認。

當然，為了實現(xiàn)拿地開工，必須針對關(guān)鍵的工作環(huán)節(jié)進行了前置和并行處理，使得“摘牌即開工”成為可能。

1、規(guī)劃設(shè)計前置

在項目內(nèi)部立項后即開始規(guī)劃設(shè)計工作，為了保障設(shè)計工作又快又好的完成，必須采取如下做法：

第一，需要項目提前了解清楚當?shù)氐囊?guī)劃設(shè)計要求及要點(要特別重視容積率、日照分析、建筑間距、商業(yè)比例等指標)，保證不踩政府紅線;第二，接下來由營銷、設(shè)計、成本及財務(wù)等多部門進行規(guī)劃設(shè)計方案分析，規(guī)劃設(shè)計要求嚴格按照當?shù)匾?guī)劃要求進行，避免后期因方案修改影響進度。第三，在規(guī)劃方案出來后，為防止拿地后受政府影響，從而導(dǎo)致方案出現(xiàn)大的調(diào)整和反復(fù)，影響報批報建及開工時間，在摘牌前就要提前預(yù)報方案，基本要能通過規(guī)劃部門預(yù)審批(主要地方領(lǐng)導(dǎo)認同)。

2、勘探先行進場

為盡快了解地質(zhì)情況，預(yù)判地質(zhì)風(fēng)險，為樁基選型確定前提條件，盡快開始基礎(chǔ)施工主要分成兩個步驟：

第一步，先參考周邊地質(zhì)情況，來了解目標地塊的地質(zhì)情況。因此，需要盡可能取得周邊建筑物地質(zhì)勘查資料及相關(guān)工程資料，為基礎(chǔ)設(shè)計提供參考，也為前期工程提供依據(jù)，這樣就可以有效提高設(shè)計和前期工程的進度。

第二步，提前進入地塊內(nèi)進行詳細勘察以取得勘察報告。一般情況下按先售樓部、后展示區(qū)、最后貨量區(qū)的原則完成地勘。在地質(zhì)條件較差情況下，先行初勘，第一時間確定基礎(chǔ)形式，便于基礎(chǔ)施工，規(guī)劃及現(xiàn)場條件較完備情況下直接詳勘。通過對目標地塊的地質(zhì)報告進行分析，將地質(zhì)勘查報告第一時間提供給予設(shè)計院出樁基圖，便于基礎(chǔ)施工。

3、招標前置

為確保摘牌即開工，就需要提前把施工單位確定下來，為此，需要在項目立項后，就開展招標立項、投標單位確認、發(fā)標、開標、定標工作。招標立項方面要前置的工作包括：一是盡快了解當?shù)氐氖袌霾牧蟽r格、購買當?shù)氐亩~及材料信息資料、了解項目現(xiàn)場的特殊情況;二是將現(xiàn)場的環(huán)境及特殊性、具備的施工條件等提供給成本管理中心，便于招標文件快速編制;三是明確招標工程各專業(yè)的施工承包范圍，利于招標文件的快速編制，減少后期爭議。

其次，在條件允許的情況下，為保證順利開工，示范區(qū)應(yīng)將樁基礎(chǔ)或其它基礎(chǔ)類型與總包工程招投標分開進行。

再次，為保障展示區(qū)按時完工，為營銷創(chuàng)造蓄客條件，需要優(yōu)先確定展示區(qū)基礎(chǔ)施工單位及總包單位。

4、報建前置

為滿足合法施工要求，現(xiàn)場動工前應(yīng)盡量辦理好先行施工合法手續(xù)，為此，報建分為兩大階段： 第一階段：預(yù)報批階段

在新進入城市時，首先要到政府各部門行政服務(wù)窗口，了解所有的報建報批驗收流程，了解需要提供的資料和當?shù)氐奶厥庖螅崆白龊靡磺袦蕚?，特別是規(guī)劃方案先與規(guī)劃部門溝通調(diào)整好，在土地立項10天內(nèi)完成規(guī)劃設(shè)計方案編制，協(xié)調(diào)政府及各相關(guān)部門召開規(guī)劃提報會，獲得規(guī)劃主管部門及當?shù)刂饕I(lǐng)導(dǎo)支持。

施工圖紙?zhí)崆八偷浇ㄔO(shè)部門初審好，一切能準備的辦理國土證、立項、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證等送件資料提前交到相關(guān)部門審查2

好。與此同時，提前通知施工單位準備報建所需的配合資料并積極協(xié)助完成一些與政府相關(guān)的手續(xù)。第二階段：正式提報階段

在摘牌后，馬上提交規(guī)劃報建文本，辦理四證

首先，最理想的狀態(tài)是到摘牌當天就可以馬上補齊剩下的文件辦理施工許可證。

其次，如果達不到理想目標，則能后補的資料盡量跟政府協(xié)商，如立項、環(huán)評等等，或與建設(shè)部門商量好簽發(fā)預(yù)開工證的模式。

再次，特殊情況下同政府溝通，單獨就基礎(chǔ)圖進行報建，確保摘牌后能夠達到基礎(chǔ)施工的“最低底線”。

5、設(shè)計、報建、招標多線條穿插

在工作前置的同時，還要針對開發(fā)環(huán)節(jié)從原來按部就班的方式改為多線條穿插進行，最大限度的節(jié)省時間。

比如規(guī)劃方案基本確定時，即同步展開樁基單位及總包招標;在規(guī)劃方案確定后，展示區(qū)選址及方案即要馬上確定下來等等。

如下圖示范區(qū)建設(shè)實例，為保障體驗式營銷效果，促進銷售，特別強調(diào)前期示范區(qū)的建設(shè)，從而為蓄客提供強大支持，因此，在主路徑大節(jié)點約束下，各專業(yè)線同步開展相關(guān)工作。第二式：縮短階段周期

除了優(yōu)化關(guān)鍵開發(fā)路徑以外，減少每個關(guān)鍵環(huán)節(jié)的操作時間，也可以達到縮短工期的目的，為此，主要是從以下三個方面入手：

1、處理好政府關(guān)系，縮短報建周期

為達到快速開工的目的，在前期土地談判時，要會充分借力打力，利用項目對當?shù)卣愂铡a(chǎn)業(yè)支持、城市環(huán)境改善、政府形象的提升等籌碼，爭取開通綠色通道及開發(fā)證件的快速辦理。

另外，如有條件還積極爭取政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)掛職項目，爭取報批報建綠色通道。

2、嚴格實施標準化，縮短技術(shù)決策周期

為縮短前期設(shè)計周期，項目嚴格采取標準化的方式來操作。針對剛需及改善客戶，要求選擇標準化產(chǎn)品，區(qū)域范圍內(nèi)全面快速復(fù)制，特別是同一區(qū)域，如果客戶定位相同，必須選擇標準化產(chǎn)品，在區(qū)域范圍內(nèi)快速復(fù)制，通過標準化，設(shè)計周期平均縮短超過50%，如下圖所示：

另外，為保障展示區(qū)盡早完工，要求展示區(qū)采用已有標準戶型，這樣可以做到套用原有土建、安裝施工圖紙和裝修圖紙，節(jié)省設(shè)計、采購和招標時間。

3、發(fā)展戰(zhàn)略合作伙伴，縮短招標時間

優(yōu)秀的供應(yīng)商隊伍也是快開盤的必要條件，為節(jié)省招標時間，針對新老項目都有特別的管理措施。

對新項目，可考慮尋找已經(jīng)合作過的優(yōu)秀施工單位做展示區(qū)、示范區(qū)，計價方式按后續(xù)貨量區(qū)定標價格約定點數(shù)上浮。

對舊項目、新地塊，若相近時間剛招過標，則可以直接以擴標的方式確定單位。對使用原有圖紙且已施工的工程，可以由總包單位按原有合同造價原則進場施工。

第三式：簡化決策節(jié)點

除了改變關(guān)鍵路徑及縮短關(guān)鍵工作項工期外，對于前期重要成果的決策確認也是影響整體開發(fā)速度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，往往很多企業(yè)由于決策主體不明確，決策流程復(fù)雜，導(dǎo)致前期成果出現(xiàn)經(jīng)常性的反復(fù)，從而延誤開工進度。

為此，通過前期預(yù)備會議包的方式來進行決策，優(yōu)化了決策方式，同時，為提升效率，大部分決策事項下放到集團專業(yè)線和區(qū)域公司來進行，保障了決策質(zhì)量和效率。

三、保障措施：標準化體系保駕護航

為保障有序開工，形成一整套的標準化體系來支撐，如下圖所示：

通過提前設(shè)立前期工作小組，實現(xiàn)有責;通過流程再造，以優(yōu)化關(guān)鍵路徑、縮短階段周期、簡化決策點三大方式，實現(xiàn)有序;通過標準化，有效地提升了快開發(fā)能力，實現(xiàn)高效;最終，“有責有序高效”，從而為摘牌即開工打下了堅實基礎(chǔ)。

第三篇：某區(qū)“拿地即開工”、“交房（地）即發(fā)證”試點工作實施方案

XX區(qū)“拿地即開工”、“交房（地）即發(fā)證”試點工作的實施方案 為深化“放管服”改革，打造“都滿意”營商環(huán)境，不斷提高利企便民服務(wù)水平，打通審批服務(wù)“最后一公里”。區(qū)政府決定對“拿地即開工”、“交房（地）即發(fā)證”改革進行試點，現(xiàn)制定如下實施方案。

一、改革目標 深入貫徹區(qū)委全會精神，緊扣“服務(wù)高質(zhì)量，實現(xiàn)‘都滿意’”定位，持續(xù)深化“放管服”改革，在總結(jié)XX區(qū)歷年來工程建設(shè)項目審批改革的基礎(chǔ)上，進一步解放思想，堅持問題導(dǎo)向和底線思維，通過對標國際營商環(huán)境最高標準和最好水平，全力打造“拿地即開工”、“交房（地）即發(fā)證”改革試點項目，有效整合審批資源，優(yōu)化再造審批流程，大幅度提升工業(yè)項目、出讓土地項目、房產(chǎn)項目審批效率，全力打造審批最簡、流程最優(yōu)、材料最少、時間最短的審批流程，創(chuàng)新實現(xiàn)“工業(yè)項目、安置房項目拿地2個工作日內(nèi)即可開工，開發(fā)商交房當場發(fā)證”的目標。

二、試點項目 1．在列市“兩重一實”、區(qū)“三重一實”項目試點基礎(chǔ)上，拓展到全區(qū)工業(yè)項目、安置房項目拿地2個工作日內(nèi)開工；

2．“交房（地）即發(fā)證”：出讓土地項目摘牌交地1個工作日內(nèi)辦理不動產(chǎn)證（原土地證），房地產(chǎn)開發(fā)商交房當場發(fā)放業(yè)主不動產(chǎn)證。

三、牽頭單位及相關(guān)單位職責 1．行政審批局負責牽頭“拿地即開工”項目審批流程圖、幫辦代辦、項目核準、節(jié)能評估以及招投標等相關(guān)環(huán)節(jié)；

2．住建局負責牽頭“拿地即開工”工作籌劃試點項目、試點實施、項目推進以及“交房（地）即發(fā)證”維修基金等相關(guān)環(huán)節(jié)；

3．市自然資源與規(guī)劃局XX分局負責牽頭“交房（地）即發(fā)證”工作籌劃試點項目、試點實施、項目推進以及“拿地即開工”用地規(guī)劃許可、工程規(guī)劃許可等相關(guān)環(huán)節(jié)；

4．發(fā)改委負責安置房“拿地即開工”政府投資、項目核準、中介推進等相關(guān)環(huán)節(jié)；

5．水務(wù)局負責“拿地即開工”水土保持方案、洪水影響評價、臨時供水等相關(guān)環(huán)節(jié)；

6．文旅局負責“拿地即開工”文物保護評價等相關(guān)環(huán)節(jié)；

7．生態(tài)環(huán)境局負責“拿地即開工”環(huán)境影響評價等相關(guān)環(huán)節(jié)；

8．稅務(wù)局負責“交房（地）即發(fā)證”契稅繳納等相關(guān)環(huán)節(jié)；

9．民政局負責“拿地即開工”XX區(qū)地方命名等相關(guān)環(huán)節(jié)；

10．財政局（國資辦）負責“拿地即開工”國資辦國有企業(yè)投資核準和備案等相關(guān)環(huán)節(jié)；

11．XX供電服務(wù)中心負責“拿地即開工”臨時供電等相關(guān)環(huán)節(jié)；

12．試點項目的相關(guān)鎮(zhèn)（區(qū)、街道）負責協(xié)調(diào)試點項目推進，溝通項目主體單位，確保項目費用、材料按時提交等相關(guān)環(huán)節(jié)。

四、時間步驟 1．“拿地即開工”：

（一）選定試點項目。梳理項目清單，確定第一批“拿地即開工”試點項目，其中，工業(yè)項目：XX項目、XX；

安置房項目：XX置房小區(qū)。

（二）總結(jié)試點案例。2020年9月底前，確?！澳玫丶撮_工”試點改革案例基本成型，歸納存在不足、總結(jié)改革經(jīng)驗、進一步精細化、標準化改革實施流程，形成規(guī)范化、可復(fù)制、操作性強的具體推進方案。

（三）全區(qū)面上推廣。2020年10月以后，在全區(qū)范圍內(nèi)全面推廣工業(yè)和安置房項目“拿地即開工”改革，加快全區(qū)項目落地速度，全面實現(xiàn)區(qū)級工業(yè)項目、安置房項目拿地2個工作日內(nèi)開工。

2．“交房（地）即發(fā)證”：

（一）選定試點項目。XX市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司XX5期項目3、5、6、7、8幢作為第一批“交房（地）即發(fā)證”項目。

（二）總結(jié)試點案例。2020年9月底前，確?！澳玫丶撮_工”試點改革案例基本成型，歸納存在不足、總結(jié)改革經(jīng)驗、進一步精細化、標準化改革實施流程，形成規(guī)范化、可復(fù)制、操作性強的具體推進方案。

（三）全區(qū)面上推廣。2020年10月以后，在全區(qū)范圍內(nèi)全面推廣“交房（地）即發(fā)證”改革，進一步加強自然資源和規(guī)劃、稅務(wù)等部門間的協(xié)同合作、信息共享，綜合運用“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”、網(wǎng)上核稅繳稅、“XX”APP等新技術(shù)、新應(yīng)用，全面實現(xiàn)交房（地）即發(fā)證。

五、工作要求 1．強化組織領(lǐng)導(dǎo)。為穩(wěn)步推進“拿地即開工”、“交房（地）即發(fā)證”改革試點工作，各相關(guān)責任部門單位要解放思想、消除顧慮，切實擔負起工作職責，加強協(xié)作、密切配合，細化分解任務(wù)，形成合力，積極協(xié)調(diào)解決改革試點工作中的重點難點問題。各審批部門在預(yù)審批過程中不得超過方案承諾辦理時限，確保申請人在取得使用土地批準文件后的2個工作日內(nèi)取得建筑工程施工許可手續(xù)，實現(xiàn)“拿地即開工”。

2．定期督查指導(dǎo)。聯(lián)席會議對“拿地即開工”、“交房（地）即發(fā)證”改革試點工作推進情況定期予以通報，每半年對相關(guān)單位優(yōu)化審批服務(wù)，推進改革情況及實際成效進行考評，考評結(jié)果作為單位目標任務(wù)績效考核的重要內(nèi)容，確保“拿地即開工”、“交房（地）即發(fā)證”改革試點工作目標落到實處。

3．堅持試點先行。明確試點項目，堅持試點先行，不斷優(yōu)化試點項目推進方案，對試點工作流程、工作經(jīng)驗進行固化，進行復(fù)制，全面推廣，不斷提升審批效能。各部門要采取多種形式，廣泛宣傳“拿地即開工”、“交房（地）即發(fā)證”改革試點工作的推進措施、相關(guān)要求、改革成效等，進一步打響“都滿意”營商環(huán)境品牌。

4．立足常態(tài)長效。堅持以試點推動制度化建設(shè)，將案例轉(zhuǎn)變成常態(tài)，細化項目類型，形成項目清單，同類項目成熟一批、推廣一批，為“爭當排頭兵、建設(shè)示范區(qū)”，推動一中心三高地建設(shè)新突破，打造市場化、法治化、國際化的一流營商環(huán)境，不斷提升群眾的獲得感、幸福感。

附件：

1．XX區(qū)“拿地即開工”、“交房（地）即發(fā)證”改革試點工作聯(lián)席會議制度 2．XX區(qū)工業(yè)廠房“拿地即開工”項目審批流程指引 3．XX區(qū)安置房“拿地即開工”項目審批流程指引 4．XX區(qū)“交房（地）即發(fā)證”項目審批流程指引 5．XX區(qū)“多評合一”服務(wù)指引 6．其他涉及市級審批和中介環(huán)節(jié) 7．XX區(qū)工程建設(shè)項目代辦制度實施方案 附件1 XX區(qū)“拿地即開工”、“交房（地）即發(fā)證”改革試點工作聯(lián)席會議制度 為加強對工業(yè)項目和安置房項目建設(shè)工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，穩(wěn)步推進“拿地即開工”、“交房（地）即發(fā)證”改革試點工作，區(qū)政府決定建立XX區(qū)“拿地即開工”、“交房（地）即發(fā)證”改革試點工作聯(lián)席會議制度（以下簡稱聯(lián)席會議）。

一、主要職責 深入貫徹區(qū)委全會精神，全力打造“拿地即開工”、“交房（地）即發(fā)證”改革試點項目，負責全區(qū)工業(yè)項目和安置房項目“拿地即開工”和“交房（地）即發(fā)證”改革試點工作的組織和領(lǐng)導(dǎo)，研究制定重大政策措施，協(xié)調(diào)解決遇到的重大問題。

二、組成人員 召 集 人：XX 區(qū)委常委、區(qū)政府常務(wù)副區(qū)長 XX 區(qū)政府副區(qū)長 副召集人：XX 區(qū)政府辦副主任 XX 區(qū)政府辦副主任 成員：XX 區(qū)行政審批局局長 XX 區(qū)住建局局長 XX 市自然資源和規(guī)劃局XX分局局長 XX 區(qū)發(fā)改委主任 XX 區(qū)民政局局長 XX 區(qū)司法局局長 XX 區(qū)財政局局長、國資辦主任 XX 區(qū)水務(wù)局局長 XX 區(qū)文旅局局長 XX 區(qū)稅務(wù)局局長 XX XX生態(tài)環(huán)境局副局長 XX XX供電服務(wù)中心總經(jīng)理 聯(lián)席會議下設(shè)辦公室，主任由XX同志兼任，副主任由XX同志兼任，XX等為辦公室成員。由區(qū)行政審批局、住建局和市自然資源與規(guī)劃局XX分局共同承擔聯(lián)席會議辦公室的日常工作，研究提出需聯(lián)席會議決策的建議方案，督促落實聯(lián)席會議議定事項，負責全區(qū)“拿地即開工”、“交房（地）即發(fā)證”改革試點工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和督促指導(dǎo)，承辦聯(lián)席會議交辦的其他事項。聯(lián)席會議成員因工作變動需要調(diào)整的，由所在單位提出，報聯(lián)席會議確定。

三、工作規(guī)則 聯(lián)席會議實行工作會議制度，根據(jù)工作需要定期或不定期組織召開全區(qū)“拿地即開工”、“交房（地）即發(fā)證”改革試點工作專題會，為改革試點工作“量身打造”一套最優(yōu)審批服務(wù)流程，形成審批代辦與項目前期工作并聯(lián)、會商與預(yù)審工作并聯(lián)、部門間審批事項并聯(lián)的特色服務(wù)，及時解決改革過程中的困點、難點、堵點，全面提升項目審批效率。

四、工作要求 區(qū)行政審批局、住建局和市自然資源與規(guī)劃局XX分局要切實做好聯(lián)席會議辦公室各項工作。各成員單位要按照各盡其責、協(xié)同監(jiān)管的要求，認真落實聯(lián)席會議議定事項和各項任務(wù)，加強信息互通和工作協(xié)作，形成高效運行的長效工作機制。聯(lián)席會議辦公室要及時向各成員單位通報情況。

附件2 XX區(qū)工業(yè)廠房“拿地即開工”項目 審批流程圖 XX區(qū)工業(yè)廠房“拿地即開工”項目 審批流程指引 “拿地前、中”預(yù)審階段（8個環(huán)節(jié)，40個工作日，30個材料）一、企業(yè)投資項目備案或核準 1．承辦機構(gòu)：區(qū)行政審批局投資審批科；

2．辦理方式：現(xiàn)場辦理（辦理地址：XX市XX大道XX號區(qū)政務(wù)服務(wù)大廳G2綜合受理窗口）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：項目備案1個工作日，項目核準2個工作日；

5．咨詢電話：XXXX；

6．申請材料：

（一）項目備案類 （1）名稱核準或營業(yè)執(zhí)照；

（2）企業(yè)投資項目備案登記承諾單；

（3）固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能承諾表。

（二）項目核準類 （1）申請項目核準報告（項目所在地簽署意見）；

（2）營業(yè)執(zhí)照；

（3）編制的申請報告；

（4）規(guī)劃選址意見或設(shè)計要點；

（5）用地預(yù)審意見或土地出讓合同；

（6）固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能審查；

（7）涉穩(wěn)風(fēng)險評估表（重大項目）。

二、多評合一 該環(huán)節(jié)在企業(yè)投資項目備案環(huán)節(jié)后即可開展，至開工建設(shè)前全面完成，具體工作流程詳見XX區(qū)企業(yè)投資建設(shè)項目“多評合一”工作指引（附件3）。

三、建設(shè)用地規(guī)劃許可證預(yù)審 1．承辦機構(gòu)：市自然資源與規(guī)劃局XX分局行政許可科；

2．辦理方式：現(xiàn)場辦理、網(wǎng)上辦理（辦理地址：XX市XX大道XX號區(qū)政務(wù)服務(wù)大廳G4-G6綜合受理窗口）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：1個工作日；

5．咨詢電話：XX；

6．申請材料：

（1）申請報告或立項用地規(guī)劃許可階段審批申請表；

（2）建設(shè)項目批準、核準、備案等文件；

（3）建設(shè)用地勘測定界技術(shù)報告書及勘測定界圖。

四、建設(shè)工程設(shè)計方案審查預(yù)審 1．承辦機構(gòu)：市自然資源與規(guī)劃局XX分局行政許可科；

2．辦理方式：現(xiàn)場辦理、網(wǎng)上辦理（辦理地址：XX市XX大道XX號區(qū)政務(wù)服務(wù)大廳G4-G6綜合受理窗口）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：5個工作日；

5．咨詢電話：XX；

6．申請材料：

（1）申請報告；

（2）授權(quán)委托書、被委托人身份證明、設(shè)計單位資質(zhì)、誠信承諾書；

（3）建設(shè)工程設(shè)計方案；

（4）根據(jù)項目需要，提供建設(shè)、水利、交通、教育、人防、供電等部門審查意見；

五、建設(shè)工程規(guī)劃許可證預(yù)審 1．承辦機構(gòu)：市自然資源與規(guī)劃局XX分局行政許可科；

2．辦理方式：現(xiàn)場辦理、網(wǎng)上辦理（辦理地址：XX市XX大道XX號區(qū)政務(wù)服務(wù)大廳G4-G6窗口）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：5個工作日；

5．咨詢電話：XX；

6．申請材料：

（1）申請報告；

（2）授權(quán)委托書、被委托人身份證明、誠信承諾書；

（3）立項備案文件；

（4）經(jīng)審定的建設(shè)工程設(shè)計方案；

（5）符合國家設(shè)計規(guī)范的建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件；

（6）平面位置定位圖；

（7）綠色建筑主管部門審查意見。

六、多圖聯(lián)審初審 按照《XX市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)全市推行投資建設(shè)項目數(shù)字化“多圖聯(lián)審”實施方案的意見》（X政辦發(fā)〔2017〕X號）文件所規(guī)定適用范圍、工作流程和申報材料要求執(zhí)行。

1．承辦機構(gòu)：市圖審中心；

2．辦理方式：

網(wǎng)上、現(xiàn)場辦理（辦理地址：XX市XX大道XX號區(qū)政務(wù)服務(wù)大廳G2綜合受理窗口）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：5個工作日；

5．咨詢電話：XX；

6．申請材料：

（1）江蘇省建筑工程施工圖設(shè)計審查報審表；

（2）工程項目立項審批文件；

（3）經(jīng)規(guī)劃部門審定的規(guī)劃總平圖；

（4）江蘇省建筑設(shè)計方案節(jié)能審查表；

（5）規(guī)劃出讓地塊規(guī)劃設(shè)計條件證明文件；

（6）勘察設(shè)計人員信息表。

七、建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督受監(jiān)通知預(yù)審 1．承辦機構(gòu)：區(qū)住建局質(zhì)量安全服務(wù)中心；

2．辦理方式：網(wǎng)上、現(xiàn)場辦理（辦理地址：XX市新都路住建大廈四樓）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—11：30，下午2：30—6：00；

4．辦理時限：0.5個工作日；

5．咨詢電話：XX；

6．申請材料：

（1）建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請表；

（2）施工圖設(shè)計文件審查合格書初審意見；

（3）監(jiān)理項目部備案手續(xù)；

（4）建設(shè)、施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計五方責任主體項目負責人質(zhì)量終生責任信息檔案；

（5）建設(shè)工程安全監(jiān)督申報表；

（6）施工合同、中標通知書及施工企業(yè)安全生產(chǎn)許可證；

（7）項目經(jīng)理、專職安全生產(chǎn)管理人員等安全生產(chǎn)知識考核合格證書及安全管理人員聯(lián)系單；

（8）工程項目安全技術(shù)措施方案及安全生產(chǎn)事故應(yīng)急救援預(yù)案；

（9）施工現(xiàn)場主要管理人員在崗考核LBS無線定位系統(tǒng)辦理回執(zhí)。

八、建筑工程施工許可證預(yù)審 1．承辦機構(gòu)：區(qū)住建局行政許可服務(wù)科；

2．辦理方式：網(wǎng)上、現(xiàn)場辦理（辦理地址：XX市XX大道XX號區(qū)政務(wù)服務(wù)大廳G9-G10綜合受理窗口）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：3個工作日；

5．咨詢電話：XX；

6．申請材料：

（1）建筑工程施工許可證申請表；

（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證預(yù)審意見；

（3）施工圖審查合格證；

（4）施工組織設(shè)計及其審批表；

（5）確定施工企業(yè)和監(jiān)理單位手續(xù)、質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；

（6）建設(shè)單位無拖欠工程款情形的承諾書；

（7）資金證明。

“拿地后手續(xù)”階段（6個環(huán)節(jié)，2個工作日，6個材料）一、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 1．承辦機構(gòu)：市自然資源與規(guī)劃局XX分局行政許可科；

2．辦理方式：現(xiàn)場辦理、網(wǎng)上辦理（辦理地址：XX市XX大道XX號區(qū)政務(wù)服務(wù)大廳G4-G6窗口）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：0.5個工作日；

5．咨詢電話：XX；

6．申請材料：

（1）建設(shè)用地規(guī)劃許可證預(yù)審意見；

（2）國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓成交確認書、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（包括補充協(xié)議）；

（3）建設(shè)用地勘測定界技術(shù)報告書及勘測定界圖。

二、建設(shè)工程設(shè)計方案審查 1．承辦機構(gòu)：市自然資源與規(guī)劃局XX分局行政許可科；

2．辦理方式：現(xiàn)場辦理、網(wǎng)上辦理（辦理地址：XX市XX大道XX號區(qū)政務(wù)服務(wù)大廳G4-G6綜合受理窗口）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：即辦；

5．咨詢電話：XX；

6．申請材料：

（1）建設(shè)工程設(shè)計方案審查預(yù)審意見；

（2）使用土地的有關(guān)證明文件。

三、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 1．承辦機構(gòu)：市自然資源與規(guī)劃局XX分局行政許可科；

2．辦理方式：現(xiàn)場辦理、網(wǎng)上辦理（辦理地址：XX市XX大道XX號區(qū)政務(wù)服務(wù)大廳G4-G6窗口）；

3．辦理時間周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：0.5個工作日；

5．咨詢電話：XX；

6．申請材料：

（1）建設(shè)工程規(guī)劃許可證預(yù)審意見；

（2）使用土地的有關(guān)證明文件；

（3）出讓用地合同價款繳納憑證；

（4）經(jīng)審定的建設(shè)工程設(shè)計方案。

四、多圖聯(lián)審 按照《XX市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)全市推行投資建設(shè)項目數(shù)字化“多圖聯(lián)審”實施方案的意見》（鹽政辦發(fā)〔2017〕45號）文件所規(guī)定適用范圍、工作流程和申報材料要求執(zhí)行。

1．承辦機構(gòu)：市圖審中心；

2．辦理方式：

網(wǎng)上、現(xiàn)場辦理（辦理地址：XX市XX大道XX號區(qū)政務(wù)服務(wù)大廳G2綜合受理窗口）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：0.5個工作日；

5．咨詢電話：XX；

6．申請材料：

（1）江蘇省建筑工程施工圖設(shè)計初審意見；

（2）工程規(guī)劃許可證。

五、建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督受監(jiān)通知 1．承辦機構(gòu)：區(qū)住建局質(zhì)量安全服務(wù)中心；

2．辦理方式：網(wǎng)上、現(xiàn)場辦理（辦理地址：XX市新都路住建大廈四樓）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—11：30，下午2：30—6：00；

4．辦理時限：0.5個工作日；

5．咨詢電話：XX；

6．申請材料：

（1）建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督受監(jiān)通知預(yù)審意見；

（2）施工圖設(shè)計文件審查合格書；

（3）工傷保險和農(nóng)民工工資保證金繳納憑據(jù)；

（4）建設(shè)工程現(xiàn)場施工、安全生產(chǎn)條件聯(lián)動勘查表及安全文明措施費支付計劃書。

六、建筑工程施工許可證 1．承辦機構(gòu)：區(qū)住建局行政許可服務(wù)科；

2．辦理方式：現(xiàn)場辦理（辦理地址：XX市XX大道XX號區(qū)政務(wù)服務(wù)大廳G9-G10綜合受理窗口）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：即辦；

5．咨詢電話：XX；

6．申請材料：

（1）建筑工程施工許可證預(yù)審意見；

（2）建設(shè)工程用地批準手續(xù)；

（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（4）施工圖審查合格證；

（5）建設(shè)資金已落實證明。

附件3 XX區(qū)安置房“拿地即開工”項目 審批流程圖 XX區(qū)安置房“拿地即開工”項目 審批流程指引 “拿地前、中”預(yù)審階段（14個環(huán)節(jié)，64個工作日，48個材料）一、企業(yè)投資項目審批預(yù)審 1．承辦機構(gòu)：區(qū)行政審批局投資審批科；

2．辦理方式：現(xiàn)場辦理（辦理地址：XX市XX大道XX號區(qū)政務(wù)服務(wù)大廳G2綜合受理窗口）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：2個工作日；

5．咨詢電話：XX；

6．申請材料：

（1）申請項目請示；

（2）固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能審查；

（3）項目建議書；

（4）國資辦意見。

二、多評合一 該環(huán)節(jié)在企業(yè)投資項目備案環(huán)節(jié)后即可開展，至開工建設(shè)前全面完成，具體工作流程詳見XX區(qū)企業(yè)投資建設(shè)項目“多評合一”工作指引（附件3）。

三、建設(shè)用地規(guī)劃許可證預(yù)審 1．承辦機構(gòu)：市自然資源與規(guī)劃局XX分局行政許可科；

2．辦理方式：現(xiàn)場辦理、網(wǎng)上辦理（辦理地址：XX市XX大道XX號區(qū)政務(wù)服務(wù)大廳G4-G6綜合受理窗口）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：1個工作日；

5．咨詢電話：XX；

6．申請材料：

（1）申請報告或立項用地規(guī)劃許可階段審批申請表；

（2）建設(shè)項目批準、核準、備案等文件；

（3）國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓成交確認書、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（包括補充協(xié)議）；

（4）建設(shè)用地勘測定界技術(shù)報告書及勘測定界圖。

四、XX區(qū)地名命名預(yù)審 1．承辦機構(gòu)：區(qū)民政局行政許可服務(wù)科；

2．辦理方式：現(xiàn)場辦理（辦理地址：XX市XX大道XX號區(qū)政務(wù)服務(wù)大廳G13綜合受理窗口）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：5個工作日；

5．咨詢電話：XX；

6．申請材料：

（1）命名、更名申請；

（2）XX市XX區(qū)地名申報表；

（3）發(fā)改委核準審批文件；

（4）國有土地使用證；

（5）建筑用地規(guī)劃許可證、紅線圖四址；

（6）企業(yè)法人證書；

（7）總平面規(guī)劃圖。

五、臨時供電報裝申請 1．承辦機構(gòu)：區(qū)行政審批局投資審批科；

2．辦理方式：現(xiàn)場辦理（辦理地址：XX市XX大道XX 號區(qū)政務(wù)服務(wù)大廳H27綜合受理窗口）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：1個工作日；

5．咨詢電話：XX；

6．申請材料：

（1）用水登記表；

（2）用水平面布置圖。

六、臨時供電報裝申請 1．承辦機構(gòu)：XX供電服務(wù)中心；

2．辦理方式：現(xiàn)場辦理(辦理地址：XX市XX大道XX號區(qū)政務(wù)服務(wù)大斤H22、H23供電服務(wù)窗口)；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30-12：00，下午2：30-5：30；

4．辦理時限：25個工作日；

5．咨詢電話：68180220、68180214；

6．申請材料：

（1）用電業(yè)務(wù)申請表；

（2）用電人有效身份證明；

（3）用電地址物業(yè)權(quán)屬證明；

（4）用電容量需求清單；

（5）用電工程項目批復(fù)或備案文件等。

七、建設(shè)工程設(shè)計方案審查 1．承辦機構(gòu)：市自然資源與規(guī)劃局XX分局行政許可科；

2．辦理方式：現(xiàn)場辦理、網(wǎng)上辦理（辦理地址：XX市XX大道XX號區(qū)政務(wù)服務(wù)大廳G4-G6綜合受理窗口）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：5個工作日；

5．咨詢電話：XX；

6．申請材料：

（1）申請報告；

（2）授權(quán)委托書、被委托人身份證明、設(shè)計單位資質(zhì)、誠信承諾書；

（3）使用土地的有關(guān)證明文件；

（4）建設(shè)工程設(shè)計方案（需要建設(shè)單位編制修建性詳細規(guī)劃的建設(shè)項目，還應(yīng)當提交修建性詳細規(guī)劃）；

（5）高層建筑日照分析報告；

（6）根據(jù)項目需要，提供建設(shè)、水利、交通、教育、民政、人防、供電等部門審查意見；

（7）規(guī)劃設(shè)計中規(guī)定的其他報審條件或圖文。

八、公建配套初步設(shè)計審查 1．承辦機構(gòu)：區(qū)住建局物管科（牽頭）；

2．辦理方式：聯(lián)合辦理（辦理地址：新都路住建大廈區(qū)住建局物管科）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—11：30，下午2：30—6：00；

4．辦理時限：5個工作日；

5．咨詢電話：XX；

6．申請材料：

（1）市規(guī)劃局出讓地塊規(guī)劃設(shè)計條件；

（2）經(jīng)規(guī)劃部門初步審定的規(guī)劃總平圖；

（3）具有設(shè)計資質(zhì)設(shè)計的供電、供水、消防、地下管網(wǎng)、綠化、戶外設(shè)施、小區(qū)安全防范等設(shè)計施工圖。

九、建設(shè)工程規(guī)劃許可證預(yù)審 1．承辦機構(gòu)：市自然資源與規(guī)劃局XX分局行政許可科；

2．辦理方式：現(xiàn)場辦理、網(wǎng)上辦理（辦理地址：XX市XX大道XX號區(qū)政務(wù)服務(wù)大廳G4-G6綜合受理窗口）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：5個工作日；

5．咨詢電話：XX；

6．申請材料：

（1）申請報告；

（2）授權(quán)委托書、被委托人身份證明、誠信承諾書；

（3）立項備案文件；

（4）經(jīng)審定的建設(shè)工程設(shè)計方案；

（5）符合國家設(shè)計規(guī)范的建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件；

（6）平面位置定位圖；

（7）綠色建筑主管部門審查意見。

十、多圖聯(lián)審初審 按照《XX市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)全市推行投資建設(shè)項目數(shù)字化“多圖聯(lián)審”實施方案的意見》（鹽政辦發(fā)〔2017〕45號）文件所規(guī)定適用范圍、工作流程和申報材料要求執(zhí)行。

1．承辦機構(gòu)：市圖審中心；

2．辦理方式：

網(wǎng)上、現(xiàn)場辦理（辦理地址：XX市高新區(qū)XX大道XX號區(qū)政務(wù)服務(wù)大廳G2綜合受理窗口）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：0.5個工作日；

5．咨詢電話：XX；

6．申請材料：

（1）江蘇省建筑工程施工圖設(shè)計初審意見；

（2）工程規(guī)劃許可證。

十一、招標限價 1．承辦機構(gòu)：區(qū)財政局（國資辦）評審中心；

2．辦理方式：現(xiàn)場辦理（辦理地址：XX財政局一樓103室）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：5個工作日；

5．咨詢電話：XX；

6．申請材料：

（1）申請評審的函；

（2）經(jīng)建設(shè)單位負責人簽字蓋章的《政府投資項目申請表》；

（3）區(qū)級及上級政府對項目同意實施的文件；

（4）項目建議書、項目可行性研究報告和初步設(shè)計及概算的批復(fù)；

（5）項目資金來源證明；

（6）XX區(qū)國有資金投資工程建設(shè)項目招標審批表；

（7）編制說明、概/預(yù)算（需建設(shè)單位蓋章）及圖紙、工程量計算式的相關(guān)電子檔等。

十二、工程建設(shè)類項目EPC招投標 1．承辦機構(gòu)：區(qū)行政審批局；

2．辦理方式：現(xiàn)場辦理（辦理地址：XX市XX大道XX號服務(wù)大廈923辦公室）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：50個工作日；

5．咨詢電話：67890126；

6．申請材料：

（1）XX區(qū)工程建設(shè)類項目入場申請表；

（2）XX市XX區(qū)國有資金投資工程建設(shè)項目招標審批表；

（3）原則上立項初步設(shè)計；

（4）財評限價報告；

（5）江蘇省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程發(fā)包初步方案；

（6）工程招標代理項目組組成人員情況表。

十三、建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督受監(jiān)通知預(yù)審 1．承辦機構(gòu)：區(qū)住建局質(zhì)量安全服務(wù)中心；

2．辦理方式：現(xiàn)場辦理（辦理地址：XX市新都路住建大廈四樓質(zhì)安中心）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—11：30，下午2：30—6：00；

4．辦理時限：0.5個工作日；

5．咨詢電話：XX；

6．申請材料：

（1）建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請表；

（2）施工圖設(shè)計文件審查合格書初審意見；

（3）監(jiān)理項目部備案手續(xù)；

（4）建設(shè)、施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計五方責任主體項目負責人質(zhì)量終生責任信息檔案；

（5）建設(shè)工程安全監(jiān)督申報表；

（6）施工合同、中標通知書及施工企業(yè)安全生產(chǎn)許可證；

（7）項目經(jīng)理、專職安全生產(chǎn)管理人員等安全生產(chǎn)知識考核合格證書及安全管理人員聯(lián)系單；

（8）工程項目安全技術(shù)措施方案及安全生產(chǎn)事故應(yīng)急救援預(yù)案；

（9）施工現(xiàn)場主要管理人員在崗考核LBS無線定位系統(tǒng)辦理回執(zhí)。

十四、建筑工程施工許可證預(yù)審 1．承辦機構(gòu)：區(qū)住建局行政許可服務(wù)科；

2．辦理方式：現(xiàn)場辦理（辦理地址：XX市XX大道XX號區(qū)政務(wù)服務(wù)大廳G9-G10綜合受理窗口）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：3個工作日；

5．咨詢電話：XX；

6．申請材料：

（1）建筑工程施工許可證申請表；

（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證預(yù)審意見；

（3）施工圖審查合格證；

（4）施工組織設(shè)計及其審批表；

（5）確定施工企業(yè)和監(jiān)理單位手續(xù)、質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；

（6）建設(shè)單位提供本單位無拖欠工程款情形的承諾書；

（7）建設(shè)資金證明。

“拿地后手續(xù)”階段（8個環(huán)節(jié)，2個工作日，8個材料）一、企業(yè)投資項目核準 1．承辦機構(gòu)：區(qū)行政審批局投資審批科；

2．辦理方式：現(xiàn)場辦理（辦理地址：XX市XX大道XX號區(qū)政務(wù)服務(wù)大廳G2綜合受理窗口）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：即辦；

5．咨詢電話：XX；

6．申請材料：

（1）企業(yè)投資可研報告、初步設(shè)計；

（2）土地出讓合同。

二、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 1．承辦機構(gòu)：市自然資源與規(guī)劃局XX分局行政許可科；

2．辦理方式：現(xiàn)場辦理、網(wǎng)上辦理（辦理地址：XX市XX大道XX號區(qū)政務(wù)服務(wù)大廳G4-G6綜合受理窗口）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：0.5個工作日；

5．咨詢電話：XX；

6．申請材料：

（1）建設(shè)用地規(guī)劃許可證預(yù)審意見；

（2）國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓成交確認書、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（包括補充協(xié)議）；

（3）建設(shè)用地勘測定界技術(shù)報告書及勘測定界圖。

三、XX區(qū)地名命名 1．承辦機構(gòu)：區(qū)民政局行政許可服務(wù)科；

2．辦理方式：現(xiàn)場辦理（辦理地址：XX市XX大道XX號區(qū)政務(wù)服務(wù)大廳G13綜合受理窗口）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：0.5個工作日；

5．咨詢電話：XX；

6．申請材料：

（1）XX區(qū)地名命名預(yù)審意見；

（2）國有土地使用證。

四、建設(shè)工程設(shè)計方案審查 1．承辦機構(gòu)：市自然資源與規(guī)劃局XX分局行政許可科；

2．辦理方式：現(xiàn)場辦理、網(wǎng)上辦理（辦理地址：XX市XX大道XX號區(qū)政務(wù)服務(wù)大廳G4-G6綜合受理窗口）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：即辦；

5．咨詢電話：XX；

6．申請材料：

（1）建設(shè)工程設(shè)計方案審查預(yù)審意見；

（2）使用土地的有關(guān)證明文件。

五、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 1．承辦機構(gòu)：市自然資源與規(guī)劃局XX分局行政許可科；

2．辦理方式：現(xiàn)場辦理、網(wǎng)上辦理（辦理地址：XX市XX大道XX號區(qū)政務(wù)服務(wù)大廳G4-G6綜合受理窗口）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：0.5個工作日；

5．咨詢電話：XX；

6．申請材料：

（1）建設(shè)工程規(guī)劃許可證預(yù)審意見；

（2）使用土地的有關(guān)證明文件；

（3）出讓用地合同價款繳納憑證；

（4）經(jīng)審定的建設(shè)工程設(shè)計方案。

六、多圖聯(lián)審 按照《XX市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)全市推行投資建設(shè)項目數(shù)字化“多圖聯(lián)審”實施方案的意見》（鹽政辦發(fā)〔2017〕45號）文件所規(guī)定適用范圍、工作流程和申報材料要求執(zhí)行。

1．承辦機構(gòu)：市圖審中心；

2．辦理方式：

網(wǎng)上、現(xiàn)場辦理（辦理地址：XX市XX大道XX號區(qū)政務(wù)服務(wù)大廳G2綜合受理窗口）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：0.5個工作日；

5．咨詢電話：XX；

6．申請材料：

（1）江蘇省建筑工程施工圖設(shè)計初審意見；

（2）工程規(guī)劃許可證。

七、建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督受監(jiān)通知 1．承辦機構(gòu)：區(qū)住建局質(zhì)量安全服務(wù)中心；

2．辦理方式：現(xiàn)場辦理（辦理地址：XX市XX大道XX號區(qū)政務(wù)服務(wù)大廳G9-G10綜合受理窗口）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：即辦；

5．咨詢電話：XX；

6．申請材料：

（1）建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督受監(jiān)通知預(yù)審意見；

（2）施工圖設(shè)計文件審查合格書；

（3）工傷保險和農(nóng)民工工資保證金繳納憑據(jù)；

（4）建設(shè)工程現(xiàn)場施工、安全生產(chǎn)條件聯(lián)動勘查表及安全文明措施費支付計劃書。

八、建筑工程施工許可證 1．承辦機構(gòu)：區(qū)住建局行政許可服務(wù)科；

2．辦理方式：現(xiàn)場辦理（辦理地址：XX市XX大道XX號區(qū)政務(wù)服務(wù)大廳G9-G10綜合受理窗口）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：即辦；

5．咨詢電話：XX；

6．申請材料：

（1）建筑工程施工許可證預(yù)審意見；

（2）建設(shè)工程用地批準手續(xù)；

（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（4）施工圖審查合格證；

（5）建設(shè)資金已落實證明。

附件4 XX區(qū)“交房即發(fā)證”改革流程圖 XX區(qū)“交房即發(fā)證”審批服務(wù)指引（一次收件，即辦，4個材料）一、契稅征繳 1．承辦機構(gòu)：區(qū)稅務(wù)局稅務(wù)一分局；

2．辦理方式：現(xiàn)場辦理或APP網(wǎng)上辦理（辦理地址：XX市XX區(qū)XX大道XX號服務(wù)大廈二樓契稅辦理窗口）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：即辦；

5．咨詢電話：XX（一窗受理咨詢電話）；

6．申請材料：

（1）購房合同原件；

（2）購房發(fā)票原件；

（3）購房人（夫妻雙方）及共有人身份證、戶口簿（結(jié)婚證）原件；

個人為單身的：戶口簿、離婚證（或法院判決書）；

（4）購房人為拆遷戶的還需提供：

A.產(chǎn)權(quán)調(diào)換的：拆遷協(xié)議書原件（契稅部門聯(lián)）；

B.貨幣補償?shù)模翰疬w協(xié)議書原件（契稅部門聯(lián)）。

二、維修基金 1．承辦機構(gòu)：住建部門；

2．辦理方式：現(xiàn)場辦理或APP網(wǎng)上辦理（辦理地址：XX市XX區(qū)XX大道XX號服務(wù)大廈二樓維修基金辦理窗口）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：即辦；

5．咨詢電話：XX/XX（一窗受理咨詢電話）；

6．申請材料：

（1）購房合同原件；

（2）購房發(fā)票原件。

三、不動產(chǎn)權(quán)證 1．承辦機構(gòu)：不動產(chǎn)部門；

2．辦理方式：現(xiàn)場辦理或APP網(wǎng)上辦理（辦理地址：XX市XX區(qū)XX大道XX號服務(wù)大廈二樓不動產(chǎn)辦理窗口）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：1個工作日；

5．咨詢電話：XX（一窗受理咨詢電話）；

6．申請材料：

（1）申請表（房產(chǎn)公司蓋章）；

（2）身份證明；

（3）稅費；

（4）本人到場申請簽字。

如有按揭貸款需提供以下材料：

（1）抵押申請表（銀行蓋章）；

（2）抵押合同、借款合同（銀行提供）。

XX區(qū)“交地即發(fā)證”改革流程圖 簽訂出讓合同 繳納出讓金 辦理建設(shè)用地批準書 辦理不動產(chǎn)權(quán)證土地確權(quán) XX區(qū)“交地即發(fā)證”審批服務(wù)指引（一次受理，即辦，11個材料）一、簽訂出讓合同、繳納出讓金 1．承辦機構(gòu)：XX市自然資源和規(guī)劃局XX分局行政許可科；

2．辦理方式：現(xiàn)場辦理、網(wǎng)上辦理（辦理地址：XX市高新區(qū)XX大道XX號區(qū)政務(wù)服務(wù)大廳G4-G6窗口）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—11：30，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：即辦；

5．咨詢電話：XX；

6．申請材料：

營業(yè)執(zhí)照。

二、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 1．承辦機構(gòu)：XX市自然資源和規(guī)劃局XX分局行政許可科；

2．辦理方式：現(xiàn)場辦理、網(wǎng)上辦理（辦理地址：XX市高新區(qū)XX大道XX號區(qū)政務(wù)服務(wù)大廳G4-G6窗口）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—11：30，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：1個工作日；

5．咨詢電話：XX；

6．申請材料：

（1）申請報告或立項用地規(guī)劃許可階段審批申請表；

（2）建設(shè)項目批準、核準、備案等文件；

（3）成交確認書、出讓合同；

（4）建設(shè)用地勘測定界技術(shù)報告書及勘測定界圖。

三、契稅征繳 1．承辦機構(gòu)：區(qū)稅務(wù)局稅務(wù)一分局；

2．辦理方式：現(xiàn)場辦理（辦理地址：XX市XX區(qū)XX大道XX號服務(wù)大廈二樓契稅辦理窗口）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：即辦；

5．咨詢電話：XX（一窗受理咨詢電話）；

6．申請材料：

（1）出讓合同、成交確認書、出讓金收據(jù)；

（2）營業(yè)執(zhí)照。

四、不動產(chǎn)權(quán)證（土地確權(quán)）1．承辦機構(gòu)：不動產(chǎn)部門；

2．辦理方式：現(xiàn)場辦理、網(wǎng)上辦理（辦理地址：XX市XX區(qū)XX大道XX號服務(wù)大廈二樓不動產(chǎn)辦理窗口）；

3．辦理時間：周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

4．辦理時限：1個工作日；

5．咨詢電話：XX（一窗受理咨詢電話）；

6．申請材料：

（1）申請書；

（2）營業(yè)執(zhí)照、法人代表委托書；

（3）出讓合同、出讓金、契稅票據(jù)；

（4）權(quán)籍調(diào)查表、交地記載表。附件5 “多評合一”優(yōu)化評估流程圖（5個環(huán)節(jié)，40個工作日）各部門限時完成各項審批 報告編制完成后同步交辦各部門組織評審 項目單位根據(jù)評估清單同步編制相關(guān)報告 并聯(lián)窗口根據(jù)項目性質(zhì)確定需要評估清單，并通知相關(guān)部門 統(tǒng)一反饋（1日）同步審批（16日）同步評審（4日）同步評估（18日）統(tǒng)一受理（1日）項目單位到政務(wù)服務(wù)辦并聯(lián)審批窗口申報 企業(yè)投資建設(shè)項目“多評合一”工作指引 “多評合一”工作流程主要包括“統(tǒng)一受理、同步評估、同步評審、同步審批、統(tǒng)一反饋”五個環(huán)節(jié)，整個周期確保在40個工作日內(nèi)完成。

一、受理范圍：企業(yè)投資項目多評合一，主要包括投資項目前期所涉及的節(jié)能評估、地質(zhì)災(zāi)害危害性評估、水土保持方案、洪水影響評價類論證、水資源論證、取水許可、排污口設(shè)置論證、環(huán)境影響評價、安全評價、地震安全性評價、文物保護方案審批等事項。因項目類型不同，部分項目無需開展上述事項。

二、受理機構(gòu)：區(qū)政務(wù)服務(wù)大廳“多評合一”窗口；

三、辦理時間 周一至周五上午8：30—12：00，下午2：30—5：30；

四、咨詢電話：XX；

五、辦理方式：現(xiàn)場辦理（辦理地址：XX區(qū)XX大道XX號區(qū)政務(wù)服務(wù)大廳投資項目“多評合一”窗口）；

六、辦理材料 1．區(qū)行政審批局節(jié)能評估（10個工作日）項目能耗不超過1000噸標準煤，企業(yè)填報節(jié)能承諾表；

針對能耗超過1000噸標準煤及以上的項目，需企業(yè)委托第三方編制項目節(jié)能報告。

2．區(qū)政法委社會穩(wěn)定風(fēng)險評估（3-18個工作日）（1）簡易程序：評估內(nèi)容比較單一，群眾訴求較為集中、明確，化解矛盾工作比較容易的重大事項，以及投資額5000萬元以下，且涉及征地50畝以下，拆遷20戶以下或者完成環(huán)境影響報告表的工程類項目，評估成果為項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估評審表。（無費用，辦理時限3個工作日。）（2）一般程序：重大決策、容易引發(fā)社會矛盾的重大事項以及投資額5000萬元及以上的工程項目，或投資額不足5000萬元，但涉及征地50畝以上、拆遷戶20戶及以上或者需要完成環(huán)境影響評價報告書的工程類項目，評估成果為項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告書。（由中介單位編制，辦理時限為7-15個工作日辦理費用與編制單位對接。）（3）特殊程序：投資額3億元及以上的工程項目；

涉及征地300畝及以上或拆遷達到200戶及以上的重大決策事項，評估成果為項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告書。（由中介單位編制，辦理時限為10-18個工作日辦理費用與編制單位對接。）3．市自然資源與規(guī)劃局XX分局地質(zhì)災(zāi)害評估審批 僅針對獨立選址項目，一般工業(yè)項目與房地產(chǎn)項目不需要評估。

4．市自然資源和規(guī)劃局XX分局壓覆重要礦產(chǎn)資源調(diào)查評估審批（即辦件）市自然資源和規(guī)劃局已經(jīng)牽頭完成全市域壓覆重要礦產(chǎn)資源調(diào)查評估工作，企業(yè)只需市自然資源和規(guī)劃局出具相關(guān)報告即可。

5．區(qū)水務(wù)局水土保持方案審批（5個工作日）所需材料：（1）生產(chǎn)建設(shè)項目水土保持方案審批申請書；

（2）生產(chǎn)建設(shè)項目水土保持方案專家審查意見；

（3）生產(chǎn)建設(shè)項目水土保持方案報告書（報批稿）；

（4）營業(yè)執(zhí)照或統(tǒng)一社會信用代碼證；

（5）法人、聯(lián)系人身份證。

6．區(qū)水務(wù)局洪水影響評價（10個工作日）如果涉及區(qū)管河道的重大項目，需進行洪水影響評價，如果不涉及區(qū)管河道的一般工業(yè)項目及房地產(chǎn)項目不需要做洪水影響評價。

所需材料：（1）投資項目批文；

（2）營業(yè)執(zhí)照或統(tǒng)一社會信用代碼證；

（3）法人、聯(lián)系人身份證復(fù)印件；

（4）影響公共利益或第三者合法的水事權(quán)益的，應(yīng)當提交協(xié)調(diào)意見書；

（5）建設(shè)項目防洪評價報告（針對重大項目）；

（6）XX區(qū)河道管理范圍內(nèi)工程項目的建設(shè)方案及位置、界限申請書。

7．區(qū)生態(tài)環(huán)境局環(huán)境影響評價文件審批（15個工作日）所需材料：（1）環(huán)評文件信息公開聲明；

（2）建設(shè)項目環(huán)評文件報批稿2份（報批本、公示本、電子版）；

（3）建設(shè)項目環(huán)評審批基礎(chǔ)信息表；

（4）建設(shè)項目排放污染物指標申請表；

（5）環(huán)評技術(shù)服務(wù)合同；

（6）環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀檢測報告。

8．區(qū)住建局地震安全性評估審批 一般工業(yè)項目無需評估，針對房地產(chǎn)項目，單體樓層30層以上、樓高80米以上或建筑面積達3萬平方米以上的項目，評估由第三方中介出具地震安全評價報告結(jié)論書。

9．區(qū)文旅局文物保護評價 所需材料：（1）請示報告；

（2）土地紅線圖。

針對5萬平方米以下的項目，材料報送至區(qū)文旅局，由區(qū)級初審后報送市局審核，由市文物局制定第三方評估，最終結(jié)合第三方評估報告出具文物保護評估意見；

針對5萬平方米以上的項目，由市文物局上報省文物局，省文物局統(tǒng)籌布置相關(guān)評估工作；

七、辦理流程 第一環(huán)節(jié)：統(tǒng)一受理（即辦）以“江蘇省政務(wù)服務(wù)平臺”和“江蘇省投資項目在線審批監(jiān)管平臺”為依托，在區(qū)政務(wù)服務(wù)中心投資項目“多評合一”審批窗口受理項目建設(shè)單位提交的申報材料，在線賦予項目代碼，并交由各相關(guān)部門審核。窗口工作人員由區(qū)發(fā)改委審批窗口工作人員受理。審批窗口根據(jù)各部門審核情況，于1個工作日內(nèi)作出是否受理的決定，并出具受理決定通知書。

第二環(huán)節(jié)：同步評估（18個工作日內(nèi)完成）項目建設(shè)單位根據(jù)“多評合一”審批窗口告知的報建評估事項清單和工作要求，同步進行各項評估報告的編制工作，相關(guān)報告的公示與報告編制同步開展。對報告編制周期較長的評估事項，在統(tǒng)一受理前，項目建設(shè)單位應(yīng)先期啟動并完成報告編制工作。部分需要以其他評估事項結(jié)論作為依據(jù)的，在相關(guān)評估基本完成時可先期介入，同步開展編制報告。除有特別規(guī)定外，項目建設(shè)單位可以根據(jù)區(qū)域評估結(jié)果簡化相關(guān)評估報告內(nèi)容。對未列入報建評估事項清單和工作要求的，“多評合一”審批窗口不再要求項目建設(shè)單位補充辦理。

第三環(huán)節(jié)：同步評審（4個工作日）根據(jù)受理決定，相關(guān)部門同步組織進行第三方評審或組織專家評審。特殊情況需要延長修改完善評估報告時間的，項目建設(shè)單位應(yīng)征求“多評合一”審批窗口意見。

第四環(huán)節(jié)：同步審批（16個工作日）各相關(guān)部門根據(jù)相關(guān)評估報告、評審意見及法定要求提交材料，立即同步組織開展相關(guān)工作，在同一時間段內(nèi)出具相關(guān)審批或意見文件，法律具有明確規(guī)定前置條件的，在同一個工作日內(nèi)按規(guī)定先后順序出具審批文件。同步審批時間控制在16個工作日以內(nèi)，特殊情況需要延長評審時間的，各相關(guān)部門可事先征求“多評合一”審批窗口意見。

附件6 其他涉及市級審批和中介環(huán)節(jié) 一、工程規(guī)劃許可證 涉及市級環(huán)節(jié)：市規(guī)委會；

項目標準：大市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目、重大項目；

辦理時限：約每月1次；

協(xié)調(diào)部門：市自然資源與規(guī)劃局；

涉及部門：市自然資源與規(guī)劃局XX分局；

協(xié)調(diào)內(nèi)容：

1．憑立項預(yù)審意見可提前上會；

2．無變更情況預(yù)審意見作為正式意見依據(jù)。

二、招投標入場 涉及市級環(huán)節(jié)：工程項目招投標入場；

項目標準：超過400萬元的項目；

辦理時限：

即辦；

協(xié)調(diào)部門：市行政審批局；

涉及部門：區(qū)行政審批局；

協(xié)調(diào)內(nèi)容：憑立項預(yù)審意見可辦理入場招標。

三、施工圖審查 涉及市級環(huán)節(jié)：施工、人防、抗震設(shè)防圖紙審查；

項目標準：區(qū)級所有建設(shè)項目；

辦理時限：5個工作日；

協(xié)調(diào)部門：市圖審中心；

涉及部門：區(qū)住建局；

協(xié)調(diào)內(nèi)容：憑立項預(yù)審意見可辦理入場招標。

四、國土測繪 辦件時限：5個工作日；

中介主管部門：市自然資源與規(guī)劃局XX分局；

所需材料：

（1）土地證復(fù)印件；

（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（3）房屋測繪報告；

（4）不動產(chǎn)入庫審查表房屋基本信息調(diào)查表(橫表原件)；

（5）房屋分戶圖；

（6）房屋建筑工程竣工驗收備案證明；

（7）國土竣工合格意見書；

（8）營業(yè)執(zhí)照、法人代表身份證明；

（9）坐落門牌號證明；

（10）總平圖；

（11）工業(yè)廠房多幢竣工需提供分幢辦證或者合計辦理一本證的申請報告。

附件7 XX區(qū)工程建設(shè)項目代辦制度實施方案 為進一步優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，切實提高行政審批效能，最大限度地減少審批環(huán)節(jié)，縮短審批時間，方便群眾和企業(yè)辦事，現(xiàn)就推行全區(qū)項目代辦員制度提出如下實施方案：

一、代辦范圍和內(nèi)容 代辦范圍包括XX區(qū)重點建設(shè)項目、為民辦實事項目“拿地即開工”模式、投資建設(shè)項目以及企業(yè)提出委托代辦申請的投資建設(shè)項目。根據(jù)委托，各鎮(zhèn)（區(qū)、街道）項目代辦員為項目建設(shè)單位代辦從立項到竣工所涉及的審批事項，以及工商營業(yè)執(zhí)照、不動產(chǎn)登記證等相關(guān)證照和公共服務(wù)事項。

二、代辦流程 1．受理代辦事項。由鎮(zhèn)（區(qū)、街道）項目代辦員及時匯總企業(yè)投資意向，項目代辦員應(yīng)主動與企業(yè)取得聯(lián)系，承接代辦事宜，簽訂代辦協(xié)議。

2．建立代辦信息。項目代辦員建立代辦信息臺賬，制定項目推進計劃、對照項目時間表，向區(qū)行政審批局代辦中心反饋項目情況，及時建檔。

3．提交代辦材料。由項目代辦員協(xié)助相關(guān)企業(yè)準備辦件材料、填寫申報表格，項目代辦員前往區(qū)政務(wù)服務(wù)中心綜合服務(wù)區(qū)窗口提交相關(guān)材料，領(lǐng)取辦件結(jié)果。對投資者或企業(yè)委托的有關(guān)辦證事項，屬相對獨立的審批事項，項目代辦員負責到區(qū)政務(wù)服務(wù)中心代辦辦理；

屬涉及2個及以上部門的事項，項目代辦員報區(qū)行政審批局代辦中心牽頭辦理。

4．辦結(jié)回饋。對受托辦理投資者或企業(yè)委托的行政審批事項，項目代辦員辦結(jié)后，及時交回委托人。同時辦件情況要及時反饋給區(qū)代辦中心，同步接受項目服務(wù)監(jiān)督。

5．費用繳納。辦理過程中應(yīng)繳納的相關(guān)費用，項目代辦員要提前環(huán)節(jié)告知企業(yè)，由委托者承擔并繳納，項目代辦員憑區(qū)政務(wù)服務(wù)中心各窗口出具的收費憑證，及時與委托者結(jié)算。

三、項目代辦員的權(quán)利和義務(wù) 1．項目代辦員在業(yè)務(wù)上接受區(qū)行政審批局代辦中心的指導(dǎo)與管理，并作為區(qū)項目代理人員，通過考試發(fā)放項目代辦員證。

2．區(qū)行政審批局定期對項目代辦員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，保證項目代辦員及時了解和掌握行政審批的政策及變化情況。

3．對項目代辦員申報的重點招商引資項目，由區(qū)行政審批局代辦中心牽頭，實施“一站式”服務(wù)，加強協(xié)調(diào)，做到急事急辦、特事特辦，全程跟蹤服務(wù)。

4．凡項目代辦員申報的項目，區(qū)政務(wù)服務(wù)中心各行政許可科要保證各項優(yōu)惠政策落實到位。

5．區(qū)行政審批局將對全區(qū)項目代辦員進行考核獎懲。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)商拿地的十六種模式

1、招、拍、掛

最規(guī)范的拿地方式：出讓土地一方為國家，沒有任何稅費，拿地一方，可以支付的所有款項進入企業(yè)所得稅和土地增值稅成本，沒有任何爭議。

問題1：土地閑置費問題。（國稅函【2010】220號、國稅發(fā)【2009】31號）問題2：契稅問題。財稅【2004】134號、國稅函【2009】603號（一級開發(fā)情況下出現(xiàn)的問題）

問題3：考慮拿地的主體問題；例如，簽訂土地轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議的可以是母公司，如果是最后簽訂協(xié)議，一定是項目公司。否則，土地再轉(zhuǎn)讓到項目公司，稅收問題很嚴重。

問題4：返還的土地出讓金問題。財稅【2009】151號、財稅【2009】87號文件。例如，某公司5億元拍下了土地，政府又返還了2億元土地出讓金。思考：如果是直接減免的土地出讓金呢？是否需要計入應(yīng)納稅所得額？ 問題5：以地補路問題。江蘇南京市關(guān)于土地增值稅的問答，認為看似企業(yè)沒有花錢就去的了土地，實際上支付的修路款就是去的土地的對價，因此可以進入成本。類似的，企業(yè)所得稅認為也應(yīng)該照此辦理。(和稅局溝通）

2、不是招、拍、掛，創(chuàng)造招、拍、掛（操縱政府）

例如：某國有企業(yè)土地補繳土地出讓金，變?yōu)殚_發(fā)用地后，準備將地轉(zhuǎn)讓給某開發(fā)企業(yè)。

第一步，國家將土地收儲，支付給開發(fā)企業(yè)補償費，營業(yè)稅（國稅發(fā)[1993]149號文件、國稅函【2008】277號文件、國稅函【2009】520號文件）不征稅，土地增值稅（《條例》和財稅【2006】21號文件，不征稅，企業(yè)所得稅（國稅函【2009】118號文件，享受搬遷補償納稅待遇）

第二步，國家二次招拍掛，承諾該企業(yè)拿到土地，支付給國有企業(yè)的拆遷補償費在招拍掛中支付；此時，政府出讓土地，沒有任何稅費。

第三步，如果該國有企業(yè)要房子，不要地，則地產(chǎn)企業(yè)保留分給國有企業(yè)的房子不賣，而是在將利潤分走后，將企業(yè)股權(quán)留給國有企業(yè)來完成。

總結(jié)：該方法主要是為了在盡量節(jié)省稅款的方式下，解決如何將土地從一個國有企業(yè)轉(zhuǎn)移到另外一家。

3、購買轉(zhuǎn)讓土地（項目）買方：直接按照支出款項作為成本費用，除了繳納契稅以外，沒有其他涉稅問題，最干凈。

賣方：涉及稅收很高。第一，企業(yè)所得稅；第二，營業(yè)稅；第三，土地增值稅，第四，涉及法律問題，第五，實質(zhì)重于形式（國稅函【2007】645號）。注意問題：

（一）賣地營業(yè)稅的差額征收.1、差額征收營業(yè)稅（財稅【2003】16號）

2、如果是招拍掛拿下的土地，賣地時是否允許營業(yè)稅差額征收？（國稅函【2005】83號，但部分省明確表示不允許，例如：大地稅函【2006】145號、桂地稅發(fā)【2009】185號）

3、如果是購入爛尾樓，裝修后銷售，是否允許加計扣除？

（二）賣地的土地增值稅

1、如果是直接賣地，土地增值稅是否允許加計扣除？（國稅函【1995】110號文件，不允許加計扣除）？

2、生地變熟地的扣除項目（國稅函【1995】110號、國稅函【2007】132號文件，允許扣除）。

3、賣在建項目的扣除項目；

4、不更名，實際賣項目的稅收問題（國稅函【2007】645號）

注意：營業(yè)稅差額征收與土地增值稅加計扣除的協(xié)調(diào)恰好卡到區(qū)間。

（三）拆遷補償費的稅務(wù)處理

1、營業(yè)稅：國稅函發(fā)【1995】549號；

2、土地增值稅：國稅函【2010】220號；3企業(yè)所得稅；

4、個人所得稅（財稅【2005】45號；

5、契稅：財稅【2005】45號

（四）變共同成本為直接成本。

4、“購買股權(quán)”

將目標公司的其他資產(chǎn)先清理掉，然后賣公司100%股權(quán)，該方式是目前運用非常普遍的方式。購買方的大忌是在談判的時候，不考慮稅負問題，結(jié)果釀成大問題。

賣方：只有企業(yè)所得稅，沒有營業(yè)稅和土地增值稅。（財稅【2002】191號、青地稅函【2009】47號、國稅函【2000】687號）買方：稅負較重，風(fēng)險較大。

1、股權(quán)溢價不允許作為成本在所得稅和土地增值稅前扣除，相當于對方少繳的土地增值稅遞延到下游來了（資本結(jié)構(gòu)的一般變化，其稅收待遇不變）。萬科拿地多是股權(quán)模式。

2、標的企業(yè)未來的稅務(wù)檢查風(fēng)險。例如，該企業(yè)賬上有3000萬元白條。

3、該企業(yè)既往少繳的稅款遇到的稅務(wù)檢查風(fēng)險。（不能為目標企業(yè)的過去買單，例如：過去偷稅）

4、該企業(yè)的其他潛在負債。（例如：電訊盈科將北京的土地轉(zhuǎn)讓后罰款主體依然是華夏房地產(chǎn)公司）

5、“創(chuàng)造境外賣股權(quán)”

（一）境外賣股權(quán)。將使得企業(yè)所得稅稅率從25%下降到10%，所以如果預(yù)計到未來將轉(zhuǎn)賣股權(quán)，拿地之前就要建立外商投資企業(yè)去參與拿地是最好的方式。

（二）將增值分段，創(chuàng)造境外賣股權(quán)（組合拳）。

1、在境外避稅港先建立全資子公司；

2、將有地的子公司投資到境外子公司，該項投資可以實現(xiàn)一部分增值，并交納企業(yè)所得稅，但是稅法規(guī)定可以遞延10年。例如，計稅基礎(chǔ)1億元，市場公允價值為5億元，可以3億元的評估價值投資到境外的全資子公司，雖不公允但實現(xiàn)增值較大，一般能夠接受。（財稅【2009】59號文件第七條第三款）；

3、境外新建立的子公司將取得股權(quán)轉(zhuǎn)售給需要土地的公司，作價5億元。該交易可以在境內(nèi)完成，也可以在境外完成，這部分增值按照10%交納預(yù)提所得稅 稅負比較：如果長期股權(quán)投資計稅基礎(chǔ)為1億元，市場公允價格為5億元。則第一步投資的時候，可以按照3億元投資，此時2億元的所得額可以遞延10年實現(xiàn)。第二步，境外銷售價格為5億元，此時增值額為2億元，此時預(yù)提所得稅稅負為10%。

6、“設(shè)立spv購買股權(quán)”

大的地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常運用，但是在國稅函【2009】698號文件頒布以后，收到了一些限制。

（一）股權(quán)架構(gòu)設(shè)計：

1、在維爾京群島設(shè)立控股公司；

2、在香港設(shè)立二級控股公司；

3、香港的公司全資控股大陸有地一方。

（二）操作模式：

1、維爾京群島轉(zhuǎn)讓香港股權(quán)，價款在境外支付。

2、理論上，中國大陸沒有征稅權(quán)。

（三）反避稅：

1、國稅函【2009】698號文件，可以刺穿公司面紗。但是如果企業(yè)不是上市公司的話，由于此類轉(zhuǎn)讓非常隱蔽，稅務(wù)當局很難知道消息。

2、根據(jù)中港協(xié)定，如果不動產(chǎn)占到目標股權(quán)50%，中國大陸有征稅權(quán)。第二議定書確定，這里的50%是在36個月之內(nèi)，曾經(jīng)達到過50%。

疑問：維爾京群島轉(zhuǎn)讓股權(quán)，是否會被SAT認定為適用中港稅收協(xié)定的不動產(chǎn)條款？

7、直接同目標企業(yè)合并，然后目標公司的股東賣股權(quán)。

情況描述：甲公司準備購買乙公司的土地，乙公司先將其他資產(chǎn)清理掉，只有一塊土地。

操作模式：

1、甲公司直接將乙公司吸收合并；（財稅【2009】

59、財稅【1995】48號、國稅函【2002】165號、財稅【2008】175號、財稅【2003】183號）

2、12個月后，乙公司股東將股權(quán)轉(zhuǎn)售給甲公司原有股東。

點評：企業(yè)合并法律程序比較復(fù)雜，但是在幾乎零稅負的情況下將土地拿到手，如果能夠操作成功，稅收利益很大。

8、有地一方投資到地產(chǎn)公司，然后賣股權(quán)

情況表述：有地一方將土地投資到房地產(chǎn)公司，然后將所持有的股權(quán)變現(xiàn)。

1、投資及將來轉(zhuǎn)讓股權(quán)均不繳納營業(yè)稅（財稅【2002】191號文件。）

2、投資到地產(chǎn)公司，自2006年3月2日以來，需要交納土地增值稅。（如果是非地產(chǎn)公司更好）

3、投資行為，需要交納企業(yè)所得稅。

總結(jié)：節(jié)省稅負有限，只省略了營業(yè)稅，好處是投資的溢價可以作為土地成本在企業(yè)所得稅和土地增值稅前扣除。相比較直接賣土地來說，是比較好的方式，綜合稅負來看，上游少繳了營業(yè)稅，而下游稅負沒有提高。

以上適用企業(yè)資產(chǎn)很多，無法直接用賣股權(quán)的方式交易土地的情形。

9、非地產(chǎn)公司投資到非房地產(chǎn)公司，然后同地產(chǎn)企業(yè)合并，或者申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。情況描述：（該方法適用范圍較為狹窄，適用于協(xié)調(diào)能力強的企業(yè)，算是刀鋒下跳舞）

第一，企業(yè)投資到一家非房地產(chǎn)企業(yè)，名稱為某某化工公司（該問題中南京市地稅局問答明確不繳納土地增值稅），由于被投資方不是房地產(chǎn)企業(yè)，此時只繳納企業(yè)所得稅，而不繳納土地增值稅和營業(yè)稅；

第二，企業(yè)被房地產(chǎn)企業(yè)吸收合并，仍不繳納土地增值稅和營業(yè)稅。第三，運作政府，補繳土地出讓金后土地變性。但是不符合59號文件條件中的權(quán)益連續(xù)性，要繳納企業(yè)所得稅。

10、投資到新公司，然后賣股權(quán) 情況描述：

由于開發(fā)項目可能是酒店等，需要單獨保持一個公司形式，以便將來靈活處置。例如：建好的酒店將來是要全部賣給另外一家企業(yè)的，那么就需要保持一個單獨的公司形式，以便為下一次股權(quán)轉(zhuǎn)讓做準備。操作手法：

1、將資產(chǎn)投資到新企業(yè)；

2、有地一方將目標公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給實際開發(fā)的企業(yè)。

3、地產(chǎn)企業(yè)進行開發(fā)，開發(fā)完成后，將股權(quán)再次轉(zhuǎn)讓。

11、企業(yè)分立一個新公司，然后遠期賣股權(quán)（實際權(quán)益轉(zhuǎn)讓在先）情況描述：某企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模較大，要將其中的一塊地賣給地產(chǎn)企業(yè)。操作手法：

1、先將這塊地分立出去成立一家新公司。（國稅函【2002】165號文件、國稅函【2003】1108號）；青地稅函【2009】47號、財稅【2009】59號）2、12個月以后轉(zhuǎn)讓股權(quán)，以符合59號文件限制，但是可以在此前簽訂遠期的地下合同確定利益關(guān)系。

12、分立一個新公司，然后合并。（先分立，后合并）先離婚，后結(jié)婚么？

情況描述：某公司擁有一個地塊，需要購買另外一個公司的地塊連成一片進行開發(fā)。操作手法：

1、先分立（財稅【2009】59號、國稅函【2002】165號、國稅函【2003】1108號、青地稅函【2009】47號）

2、再合并。財稅【2009】59號、財稅【1995】48號、國稅函【2002】165號）評述：如果不是特別的需要，分立后賣股權(quán)即可，不必進行第二步的合并。

13、購買方將資金投資到有地的目標企業(yè)，然后分立（讓產(chǎn)分股與讓產(chǎn)贖股）情況描述：甲公司欲購買乙公司的土地，土地價值2億元。操作手法：

1、甲公司以現(xiàn)金2億元在乙公司投資入股；

2、乙公司分立，其中這塊土地分立出一個新公司。3、12個月后轉(zhuǎn)讓股權(quán)（讓產(chǎn)贖股）

14、合作建房

情況描述：甲方擁有土地，乙方擁有資金及資質(zhì)，合作建房，然后分房子。稅收分析：

1、營業(yè)稅（國稅函發(fā)【1995】156號文件第17條）

2、企業(yè)所得稅，31號文件第31條。

3、土地增值稅：財稅【1995】48號

評述：此種合作建房，必須是聯(lián)合立項，或者乙方立項。15、1003+36+48

情況描述：甲方擁有土地，也擁有開發(fā)資質(zhì)，乙方擁有資金，合作建房，然后分房子。操作模式：

1、以甲方為主體開發(fā)，實際由乙方運作。

2、乙方將資金投入到甲方。

3、乙方代替甲方的名義買房子，只繳納這一道營業(yè)稅。

稅收分析：國稅函【2005】1003號、國稅發(fā)【2009】31號文件36條、財稅【1995】48號

16、委托代建 是指定制開發(fā)，即根據(jù)委托方需求，承建方（開發(fā)商）從土地獲取、產(chǎn)品設(shè)計、開發(fā)管理和工程施工全過程服務(wù)，最終將委托方所需產(chǎn)品提供交付委托方的全過程。備注

邏輯關(guān)系（5個層次，16個方案，F(xiàn)4總會有一款適合你）：第一層次（主題詞：買地），直接買地，分為三種情形。第二層次（主題詞：買股權(quán)），買股權(quán)，或者直接合并。適用轉(zhuǎn)讓方的資產(chǎn)只有一塊地的情形。第三層次（主題詞：投資），有地一方資產(chǎn)較多，先投資再買股權(quán)或合并。第四層次（主題詞：分立），先分立再賣股權(quán)或合并，或者先投資，再分立。第五層次（主題詞：特殊模式）：兩種合作建房、委托代建。

思考：在資本運作中：購買土地、購買股權(quán)、吸收合并，三者的經(jīng)濟意義相同，都屬于資本擴張。區(qū)別點只是兩個方面，第一究竟是同對方企業(yè)打交道，還是同對方的股東打交道；第二是否需要保留被收購企業(yè)的法人身份。而投資和分立的本質(zhì)是相同的，都是資本收縮，只是投資是分離出子公司，而分立，則是分立出兄弟公司。

注意事項：

1、如果有地一方要分房，考慮留開發(fā)的項目公司給對方，而不用銷售的方式處理；

2、拿地分期開發(fā)，考慮拿地分開開票（變共同成本為直接成本），這種理念始終適用。

第五篇：開發(fā)商的16種拿地模式與房地產(chǎn)項目

開發(fā)商的16種拿地模式與房地產(chǎn)項目“竣工”流程

一.招、拍、掛

最規(guī)范的拿地方式：出讓土地一方為國家，沒有任何稅費，拿地一方，可以支付的所有款項進入企業(yè)所得稅和土地增值稅成本，沒有任何爭議。

問題1：土地閑置費問題。（國稅函【2010】220號、國稅發(fā)【2009】31號）

問題2：契稅問題。財稅【2004】134號、國稅函【2009】603號（一級開發(fā)情況下出現(xiàn)的問題）

問題3：考慮拿地的主體問題；例如，簽訂土地轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議的可以是母公司，如果是最后簽訂協(xié)議，一定是項目公司。否則，土地再轉(zhuǎn)讓到項目公司，稅收問題很嚴重。

問題4：返還的土地出讓金問題。財稅【2009】151號、財稅【2009】87號文件。例如，某公司5億元拍下了土地，政府又返還了2億元土地出讓金。

問題5：以地補路問題。江蘇南京市關(guān)于土地增值稅的問答，認為看似企業(yè)沒有花錢就去的了土地，實際上支付的修路款就是去的土地的對價，因此可以進入成本。類似的，企業(yè)所得稅認為也應(yīng)該照此辦理。(和稅局溝通）

二.不是招、拍、掛，創(chuàng)造招、拍、掛（操縱政府）

例如：某國有企業(yè)土地補繳土地出讓金，變?yōu)殚_發(fā)用地后，準備將地轉(zhuǎn)讓給某開發(fā)企業(yè)。

第一步，國家將土地收儲，支付給開發(fā)企業(yè)補償費，營業(yè)稅（國稅發(fā)[1993]149號文件、國稅函【2008】277號文件、國稅函【2009】520號文件）不征稅，土地增值稅（《條例》和財稅【2006】21號文件，不征稅，企業(yè)所得稅（國稅函【2009】118號文件，享受搬遷補償納稅待遇）

第二步，國家二次招拍掛，承諾該企業(yè)拿到土地，支付給國有企業(yè)的拆遷補償費在招拍掛中支付；此時，政府出讓土地，沒有任何稅費。

第三步，如果該國有企業(yè)要房子，不要地，則地產(chǎn)企業(yè)保留分給國有企業(yè)的房子不賣，而是在將利潤分走后，將企業(yè)股權(quán)留給國有企業(yè)來完成。

總結(jié)：該方法主要是為了在盡量節(jié)省稅款的方式下，解決如何將土地從一個國有企業(yè)轉(zhuǎn)移到另外一家。

三.購買轉(zhuǎn)讓土地（項目）

買方：直接按照支出款項作為成本費用，除了繳納契稅以外，沒有其他涉稅問題，最干凈。

賣方：涉及稅收很高。第一，企業(yè)所得稅；第二，營業(yè)稅；第三，土地增值稅，第四，涉及法律問題，第五，實質(zhì)重于形式（國稅函【2007】645號）。

注意問題：

（一）賣地營業(yè)稅的差額征收

1、差額征收營業(yè)稅（財稅【2003】16號）

2、如果是招拍掛拿下的土地，賣地時是否允許營業(yè)稅差額征收？（國稅函【2005】83號，但部分省明確表示不允許，例如：大地稅函【2006】145號、桂地稅發(fā)【2009】185號）

3、如果是購入爛尾樓，裝修后銷售，是否允許加計扣除？

（二）賣地的土地增值稅

1、如果是直接賣地，土地增值稅是否允許加計扣除？（國稅函【1995】110號文件，不允許加計扣除）？

2、生地變熟地的扣除項目（國稅函【1995】110號、國稅函【2007】132號文件，允許扣除）。

3、賣在建項目的扣除項目。

4、不更名，實際賣項目的稅收問題（國稅函【2007】645號）。

注意：營業(yè)稅差額征收與土地增值稅加計扣除的協(xié)調(diào)恰好卡到區(qū)間。

（三）拆遷補償費的稅務(wù)處理

1、營業(yè)稅：國稅函發(fā)【1995】549號；

2、土地增值稅：國稅函【2010】220號；

3、企業(yè)所得稅；

4、個人所得稅（財稅【2005】45號；

5、契稅：財稅【2005】45號。

（四）變共同成本為直接成本

四.“購買股權(quán)”

將目標公司的其他資產(chǎn)先清理掉，然后賣公司100%股權(quán)，該方式是目前運用非常普遍的方式。購買方的大忌是在談判的時候，不考慮稅負問題，結(jié)果釀成大問題。

賣方：只有企業(yè)所得稅，沒有營業(yè)稅和土地增值稅。（財稅【2002】191號、青地稅函【2009】47號、國稅函【2000】687號）買方：稅負較重，風(fēng)險較大。

1、股權(quán)溢價不允許作為成本在所得稅和土地增值稅前扣除，相當于對方少繳的土地增值稅遞延到下游來了（資本結(jié)構(gòu)的一般變化，其稅收待遇不變）。萬科拿地多是股權(quán)模式。

2、標的企業(yè)未來的稅務(wù)檢查風(fēng)險。例如，該企業(yè)賬上有3000萬元白條。

3、該企業(yè)既往少繳的稅款遇到的稅務(wù)檢查風(fēng)險。（不能為目標企業(yè)的過去買單，例如：過去偷稅）

將目標公司的其他資產(chǎn)先清理掉，然后賣公司100%股權(quán)，該方式是目前運用非常普遍的方式。購買方的大忌是在談判的時候，不考慮稅負問題，結(jié)果釀成大問題。

賣方：只有企業(yè)所得稅，沒有營業(yè)稅和土地增值稅。買方：稅負較重，風(fēng)險較大。

1、股權(quán)溢價不允許作為成本在所得稅和土地增值稅前扣除，相當于對方少繳的土地增值稅遞延到下游來了（資本結(jié)構(gòu)的一般變化，其稅收待遇不變）。萬科拿地多是股權(quán)模式。

2、標的企業(yè)未來的稅務(wù)檢查風(fēng)險。例如，該企業(yè)賬上有3000萬元白條。

3、該企業(yè)既往少繳的稅款遇到的稅務(wù)檢查風(fēng)險。（不能為目標企業(yè)的過去買單，例如：過去偷稅）

4、該企業(yè)的其他潛在負債。（例如：電訊盈科將北京的土地轉(zhuǎn)讓后罰款主體依然是華夏房地產(chǎn)公司）

五.“創(chuàng)造境外賣股權(quán)”

（一）境外賣股權(quán)。將使得企業(yè)所得稅稅率從25%下降到10%，所以如果預(yù)計 到未來將轉(zhuǎn)賣股權(quán)，拿地之前就要建立外商投資企業(yè)去參與拿地是最好的方式。

（二）將增值分段，創(chuàng)造境外賣股權(quán)（組合拳）。

1、在境外避稅港先建立全資子公司；

2、將有地的子公司投資到境外子公司，該項投資可以實現(xiàn)一部分增值，并交納企業(yè)所得稅，但是稅法規(guī)定可以遞延10年。例如，計稅基礎(chǔ)1億元，市場公允價值為5億元，可以3億元的評估價值投資到境外的全資子公司，雖不公允但實現(xiàn)增值較大，一般能夠接受。（財稅【2009】59號文件第七條第三款）；

3、境外新建立的子公司將取得股權(quán)轉(zhuǎn)售給需要土地的公司，作價5億元。該交易可以在境內(nèi)完成，也可以在境外完成，這部分增值按照10%交納預(yù)提所得稅。

稅負比較：如果長期股權(quán)投資計稅基礎(chǔ)為1億元，市場公允價格為5億元。則第一步投資的時候，可以按照3億元投資，此時2億元的所得額可以遞延10年實現(xiàn)。第二步，境外銷售價格為5億元，此時增值額為2億元，此時預(yù)提所得稅稅負為10%。

六.“設(shè)立spv購買股權(quán)

大的地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常運用，但是在國稅函【2009】698號文件頒布以后，收到了一些限制。

（一）股權(quán)架構(gòu)設(shè)計：

1、在維爾京群島設(shè)立控股公司；

2、在香港設(shè)立二級控股公司；

3、香港的公司全資控股大陸有地一方。

（二）操作模式：

1、維爾京群島轉(zhuǎn)讓香港股權(quán)，價款在境外支付。

2、理論上，中國大陸沒有征稅權(quán)。

（三）反避稅：

1、國稅函【2009】698號文件，可以刺穿公司面紗。但是如果企業(yè)不是上市公司的話，由于此類轉(zhuǎn)讓非常隱蔽，稅務(wù)當局很難知道消息。

2、根據(jù)中港協(xié)定，如果不動產(chǎn)占到目標股權(quán)50%，中國大陸有征稅權(quán)。第二議定書確定，這里的50%是在36個月之內(nèi)，曾經(jīng)達到過50%。

七.直接同目標企業(yè)合并，然后目標公司的股東賣股權(quán)。

情況描述：甲公司準備購買乙公司的土地，乙公司先將其他資產(chǎn)清理掉，只有一塊土地。

操作模式：

1、甲公司直接將乙公司吸收合并；（財稅【2009】

59、財稅【1995】48號、國稅函【2002】165號、財稅【2008】175號、財稅【2003】183號）2、12個月后，乙公司股東將股權(quán)轉(zhuǎn)售給甲公司原有股東。

點評：企業(yè)合并法律程序比較復(fù)雜，但是在幾乎零稅負的情況下將土地拿到手，如果能夠操作成功，稅收利益很大。

八.有地一方投資到地產(chǎn)公司，然后賣股權(quán)

情況表述：有地一方將土地投資到房地產(chǎn)公司，然后將所持有的股權(quán)變現(xiàn)。

1、投資及將來轉(zhuǎn)讓股權(quán)均不繳納營業(yè)稅（財稅【2002】191號文件。）

2、投資到地產(chǎn)公司，自2006年3月2日以來，需要交納土地增值稅。（如果是非地產(chǎn)公司更好）

3、投資行為，需要交納企業(yè)所得稅。

總結(jié)：節(jié)省稅負有限，只省略了營業(yè)稅，好處是投資的溢價可以作為土地成本在企業(yè)所得稅和土地增值稅前扣除。相比較直接賣土地來說，是比較好的方式，綜合稅負來看，上游少繳了營業(yè)稅，而下游稅負沒有提高。

以上適用企業(yè)資產(chǎn)很多，無法直接用賣股權(quán)的方式交易土地的情形。

九.非地產(chǎn)公司投資到非房地產(chǎn)公司，然后同地產(chǎn)企業(yè)合并，或者申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

情況描述：（該方法適用范圍較為狹窄，適用于協(xié)調(diào)能力強的企業(yè)，算是刀鋒下跳舞）

第一，企業(yè)投資到一家非房地產(chǎn)企業(yè)，名稱為某某化工公司（該問題中南京市地稅局問答明確不繳納土地增值稅），由于被投資方不是房地產(chǎn)企業(yè)，此時只繳納企業(yè)所得稅，而不繳納土地增值稅和營業(yè)稅；

第二，企業(yè)被房地產(chǎn)企業(yè)吸收合并，仍不繳納土地增值稅和營業(yè)稅。

第三，運作政府，補繳土地出讓金后土地變性。但是不符合59號文件條件中的權(quán)益連續(xù)性，要繳納企業(yè)所得稅。

十.投資到新公司，然后賣股權(quán)

情況描述：由于開發(fā)項目可能是酒店等，需要單獨保持一個公司形式，以便將來靈活處置。例如：建好的酒店將來是要全部賣給另外一家企業(yè)的，那么就需要保持一個單獨的公司形式，以便為下一次股權(quán)轉(zhuǎn)讓做準備。

操作手法：

1、將資產(chǎn)投資到新企業(yè)。

2、有地一方將目標公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給實際開發(fā)的企業(yè)。

3、地產(chǎn)企業(yè)進行開發(fā)，開發(fā)完成后，將股權(quán)再次轉(zhuǎn)讓。

十一.企業(yè)分立一個新公司，然后遠期賣股權(quán)（實際權(quán)益轉(zhuǎn)讓在先）

情況描述：某企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模較大，要將其中的一塊地賣給地產(chǎn)企業(yè)。

操作手法：

1、先將這塊地分立出去成立一家新公司。（國稅函【2002】165號文件、國稅函【2003】1108號）；青地稅函【2009】47號、財稅【2009】59號）2、12個月以后轉(zhuǎn)讓股權(quán)，以符合59號文件限制，但是可以在此前簽訂遠期的地下合同確定利益關(guān)系。

十二.分立一個新公司，然后合并。（先分立，后合并）

情況描述：某公司擁有一個地塊，需要購買另外一個公司的地塊連成一片進行開發(fā)。

操作手法：

1、先分立（財稅【2009】59號、國稅函【2002】165號、國稅函【2003】1108號、青地稅函【2009】47號）

2、再合并。財稅【2009】59號、財稅【1995】48號、國稅函【2002】165號）

評述：如果不是特別的需要，分立后賣股權(quán)即可，不必進行第二步的合并。

十三.購買方將資金投資到有地的目標企業(yè)，然后分立（讓產(chǎn)分股與讓產(chǎn)贖股）

情況描述：甲公司欲購買乙公司的土地，土地價值2億元。

操作手法：

1、甲公司以現(xiàn)金2億元在乙公司投資入股；

2、乙公司分立，其中這塊土地分立出一個新公司。3、12個月后轉(zhuǎn)讓股權(quán)（讓產(chǎn)贖股)

十四.合作建房

（一）情況描述：甲方擁有土地，乙方擁有資金及資質(zhì)，合作建房，然后分房子。

稅收分析：

1、營業(yè)稅（國稅函發(fā)【1995】156號文件第17條）

2、企業(yè)所得稅，31號文件第31條。

3、土地增值稅：財稅【1995】48號

評述：此種合作建房，必須是聯(lián)合立項，或者乙方立項。

十五.合作建房

（二）情況描述：甲方擁有土地，也擁有開發(fā)資質(zhì)，乙方擁有資金，合作建房，然后分房子。

操作模式：

1、以甲方為主體開發(fā)，實際由乙方運作。

2、乙方將資金投入到甲方。

3、乙方代替甲方的名義買房子，只繳納這一道營業(yè)稅。

稅收分析：國稅函【2005】1003號、國稅發(fā)【2009】31號文件36條、財稅【1995】48號

十六.委托代建

是指定制開發(fā)，即根據(jù)委托方需求，承建方（開發(fā)商）從土地獲取、產(chǎn)品設(shè)計、開發(fā)管理和工程施工全過程服務(wù)，最終將委托方所需產(chǎn)品提供交付委托方的全過程。

房地產(chǎn)項目“竣工”流程

一、首先做規(guī)劃建筑驗收報送材料：

1、消防驗收報告

2、建筑工程竣工驗收圖

3、建筑工程規(guī)劃平面圖

4、規(guī)劃建筑工程許可證（復(fù)印件）

5、建筑用地許可證（復(fù)印件）

6、規(guī)劃建設(shè)地形圖（建筑紅線地界復(fù)印件）

7、當?shù)厥〗ㄖこ炭⒐を炇找?guī)劃驗收申請表（一式兩份）

8、建筑工程施工圖（一份）

二、房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收申請（在當?shù)刭|(zhì)檢站竣工申請時質(zhì)檢站綜合科給的）

1、完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容。

2、施工單位提出《工程竣工報告》

3、監(jiān)理單位提出《工程質(zhì)量評估報告》

4、勘察設(shè)計單位提出《質(zhì)量檢查報告》

5、有完整的技術(shù)檔案、施工管理資料和主要建筑材料、構(gòu)配件及設(shè)備進場試驗報告

6、有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書

7、符合規(guī)劃、消防、環(huán)保部門驗收規(guī)定

8、工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)責令整改的問題全部整改完畢

9、施工單位承建該工程的完稅證明函（地方規(guī)定）

三、建設(shè)工程竣工檔案移交目錄

1、計委文件，2、征地位置圖、規(guī)劃圖，3、土地征用材料、使用證。

4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，5、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，6、巖土工程勘察報告。

7、建設(shè)工程施工合同，8、建設(shè)工程設(shè)計合同，9、建設(shè)工程勘察合同。

10、建設(shè)工程施工許可證，11、施工圖審查合格書，12、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。

13、竣工驗收備案表、14、設(shè)計文件檢查報告，15、質(zhì)量監(jiān)督申請受理書。

16、建設(shè)工程委托監(jiān)理合同，17、中標通知書，18、建設(shè)工程消防驗收意見。

19、建筑工程規(guī)劃驗收證書，20工程質(zhì)量評估報告，21、工程竣工驗收報告。

22、房屋建筑工程質(zhì)量保修書，23、竣工圖紙，24、竣工地形圖。

25、房屋測算面積書，26、技術(shù)資料，27、管理資料（環(huán)保、市政、園林）

四、申請《工程竣工驗收備案》需提交的文件、資料

1、質(zhì)量監(jiān)督報告（當?shù)刭|(zhì)監(jiān)站）

2、工程竣工驗收報告（自備）

3、工程施工許可證或開工報告（當?shù)爻墙ň郑?/p>

4、施工圖設(shè)計文件審查意見書（當?shù)貙張D機構(gòu)）

5、單位工程質(zhì)量綜合驗收文件（自備）包括：

地基與處理驗收文件、地基與基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)驗收評定記錄及檢測報告、主體結(jié)構(gòu)驗收評定記錄及檢測報告、施工單位簽署的工程竣工評估報告

監(jiān)理單位簽署的工程質(zhì)量評估報告、勘察、設(shè)計單位簽署的工程質(zhì)量評估報告

6、房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量鑒定和功能性試驗資料（檢測機構(gòu)）

7、規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、檔案、衛(wèi)生防疫、勞動保護等部門出具的認可文件

或者準予使用文件。（各大局）

8、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書（自備）

9、商品房住宅的《質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》（自備）

10、《建設(shè)規(guī)劃用地許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（國土局、規(guī)劃局）

11、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件（如電梯準用證、變壓器準用證等）

12、人防手續(xù)（人防辦）

13、竣工地形圖（測繪單位）

14、雙清回執(zhí)單（城建局）