第一篇：剩余公房合同書

省直單位出售公有住房

合 同 書

合同編號:

出售公有住房合同書

出售公有住房單位：(簡稱甲方)購買公有住房人：(簡稱乙方)根據(jù)《福建省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省機(jī)關(guān)事務(wù)管理局 省財政廳關(guān)于調(diào)整省直單位公有住房處置政策意見的通知》(閩政辦〔2011〕32號)、《福建省物價局 福建省財政廳 福建省人民政府機(jī)關(guān)事務(wù)管理局 關(guān)于印發(fā)省直單位公有住房出售價格確定辦法的通知》(閩價服〔2011〕257號)及其他有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件之規(guī)定,甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就出售和購買公有住房達(dá)成如下協(xié)議:

一、甲方同意將福州市 區(qū) 單元式住房(建筑面積 M2)及 號附屬間(建筑面積 M2)出售給乙方。

二、乙方購買上述房產(chǎn),總價款為 拾 萬 仟 佰 拾 元 角 分,其中參照經(jīng)濟(jì)適用住房價格購買部分的建筑面積為 M,價款為 拾 萬 仟 佰 拾 元 角 分,超過控制標(biāo)準(zhǔn)按市場評估價購買部分的建筑面積為 M2,價款為 拾 萬 仟 佰 拾 元 角 分,附屬間建筑面積為 M2,價款為 拾 萬 仟 佰 拾 元 角 分。

三、乙方應(yīng)當(dāng)按時依約定將購房款繳入甲方售房資金專戶。乙方按下列第 種方式按期付款:(一)一次性付清全部購房款。

(二)共分 期付清全部購房款(不超過3期): 年 月 日前支付購房款 拾 萬 仟 佰 拾

元 角 分。

年 月 日前支付購房款 拾 萬 仟 佰 拾

元 角 分。

年 月 日前支付購房款 拾 萬 仟 佰 拾 2元 角 分。(三)按揭付款: 合同簽訂3日內(nèi)支付購房款 拾 萬 仟 佰 拾 元 角 分,余款申請按揭,貸款額以銀行審批為準(zhǔn),不足部分3日內(nèi)付清余款。

乙方無論采用上述何種方式支付購房款,均應(yīng)于《在榕省直(中央駐榕)單位公有住房出售價格核準(zhǔn)表》中核準(zhǔn)的繳款日期前將全部購房款繳入甲方售房資金專戶。

四、乙方如未能在《在榕省直(中央駐榕)單位公有住房出售價格核準(zhǔn)表》中核準(zhǔn)的繳款日期前將全部購房款繳入甲方售房資金專戶,本合同終止。

五、乙方付清全部購房款后,由甲方負(fù)責(zé)或積極協(xié)助乙方向福州市房地產(chǎn)交易登記中心辦理交易登記及權(quán)屬變更手續(xù),并領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》。

六、甲方按本合同約定出售公有住房,應(yīng)根據(jù)《福建省人民政府機(jī)關(guān)事務(wù)管理局關(guān)于1997年福建省省城出售公有住房有關(guān)政策的通知》(閩政管〔1997〕091號)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)提取住宅專項維修資金。

七、權(quán)利與義務(wù)：

(一)乙方參照經(jīng)濟(jì)適用住房價格購買公有住房,所有權(quán)歸個人所有,國家依法保護(hù)其合法權(quán)益。

(二)乙方按本合同約定購買的公有住房,自取得房屋權(quán)屬登記之日起滿5年后方可上市交易;乙方因特殊原因未滿5年確需轉(zhuǎn)讓的,經(jīng)省直住房保障部門批準(zhǔn)后,由甲方按原購房價格進(jìn)行回購。5年期滿后上市交易的,乙方應(yīng)當(dāng)按照福州市人民政府的相關(guān)規(guī)定繳納土地收益等價款。

(三)乙方購買的公有住房僅作住宅用途使用。乙方在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用該住房的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備,并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。乙方在使用期間不得擅自改變該住房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)、建筑屋頂、外墻、外窗等的結(jié)構(gòu)、外型和用途,不得擅自改變該住房的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用性質(zhì)。

(四)乙方購買的公有住房共用部位和共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金可以根據(jù)有關(guān)規(guī)定從提取的住宅專項維修資金中列支,不足部分由乙方按所購住房建筑面積比例分?jǐn)偂Ｒ曳绞褂米≌瑢ｍ椌S修資金需要甲方協(xié)助的,甲方應(yīng)予以積極協(xié)助。

(五)乙方購買公有住房后,應(yīng)自覺服從房屋管理單位的管理,遵守各項規(guī)章制度,維護(hù)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的安全與完整,并為維修者提供方便。

(六)甲、乙雙方必須執(zhí)行房地產(chǎn)管理有關(guān)的法律法規(guī)和政策規(guī)定,共同履行合同條款。

八、其他(雙方自約)

九、本合同未盡事項,依照有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定執(zhí)行。

十、本合同一式三份,甲、乙雙方及福州市房地產(chǎn)交易登記中心各持一份。本合同自甲、乙雙方簽訂之日起生效。

甲方(蓋章): 乙方(簽字蓋指印):

法定代表人: 簽訂日期: 年 月 日 簽訂日期: 年 月 日

交易登記部門(蓋章)

年 月 日

第二篇：公房買賣合同

公房買賣合同(2009-2-23 16:46:10)

分類：合同范本標(biāo)簽：公房買賣 房屋買賣合同 公房買賣合同 買賣合同范本 合同范本 |

公房買賣合同

賣方（以下簡稱“甲方”）：×××

買方（以下簡稱“乙方”）：××

居間方（以下簡稱“丙方”）：上?！痢痢练康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，甲、乙、丙三方在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，就公房買賣事宜達(dá)成如下協(xié)議：

一、經(jīng)丙方居間介紹及服務(wù)，甲方同意將位于上海市寶山區(qū)××路×××號×××室房屋（以下簡稱“該房屋”）出售于乙方，該房屋性質(zhì)為使用權(quán)房屋，用途為住宅，建筑面積為×××平方米。

二、該房屋的轉(zhuǎn)讓價款

甲、乙雙方同意該房屋的售價為人民幣（大寫）××萬元整（￥××萬元）。該價款包含該房屋內(nèi)的相關(guān)設(shè)施設(shè)備及現(xiàn)有裝修款，除此之外，乙方無需再因該房屋的買賣向甲方支付其他任何款項。

三、轉(zhuǎn)讓價款的支付

1、雙方確認(rèn)，所有的房款均由乙方直接支付給丙方，待該房屋《租用公房賃證》的承租人變更為乙方后，由丙方支付給甲方。

2、乙方同意于本合同簽訂時向丙方支付人民幣××萬元的房款。

3、其余房款人民幣×萬元待甲方提交辦理過戶需甲方出具的相關(guān)手續(xù)后且甲方已將該房屋交付給乙方后三日內(nèi)支付給丙方。

三、中介服務(wù)費

基于丙方為甲、乙雙方的該房屋買賣提供了居間服務(wù)和其他相關(guān)服務(wù)，乙方同意向丙方支付人民幣×萬元（￥×萬元）作為中介服務(wù)費；該中介服務(wù)費需待該房屋《租用公房賃證》的承租人變更為乙方之日支付。

四、相關(guān)手續(xù)的辦理及稅費的承擔(dān)

1、三方同意將該房屋《租用公房賃證》的承租人變更為乙方，相關(guān)過戶手續(xù)由丙方負(fù)責(zé)辦理，甲、乙方同意給予協(xié)助，辦理該過戶手續(xù)所需的費用，雙方同意由乙方承擔(dān)。

2、甲方應(yīng)于本協(xié)議簽訂之日將辦理該房屋過戶手續(xù)需甲方出具的相關(guān)文件提交給乙方，如逾期，每逾期一天，須承擔(dān)房屋轉(zhuǎn)讓價款千分之一的違約金，逾期十天，甲方有權(quán)解除本合同。

3、在辦理具體過戶手續(xù)時，如需甲方及共有人、成年共居人親自到該房屋產(chǎn)權(quán)單位辦理的，甲方必須按乙方的要求進(jìn)行。如逾期，每逾期一天，須承擔(dān)房屋轉(zhuǎn)讓價款千分之一的違約金，逾期十天，甲方有權(quán)解除本合同。

五、房屋的交付

1、甲方應(yīng)于本合同簽訂之日，向乙方交付該房屋并辦理房屋交接手續(xù)。如逾期，每逾期一天，須承擔(dān)房屋轉(zhuǎn)讓價款千分之一的違約金，逾期十天，甲方有權(quán)解除本合同。

2、在甲方向乙方交付該房屋的同時，甲方同意將該房屋的所有裝修和不可移動財產(chǎn)以及相關(guān)設(shè)施設(shè)備一并無償交付給乙方所有，乙方無需給予任何補(bǔ)償。在甲方向乙方交付該房屋時，甲方不得破壞該房屋以及該房屋的裝修和相關(guān)設(shè)施、設(shè)備，如有損壞，甲方須按價賠償。

3、甲方應(yīng)保證該房屋交付乙方之前，已將該房屋的水費、電費、燃?xì)赓M、物業(yè)管理費、電話費、有線電視費、上網(wǎng)費等與使用該房屋有關(guān)的一切費用全部結(jié)清。如果甲方未能及時結(jié)清上述費用而給乙方造成損失或影響乙方后續(xù)交費而產(chǎn)生的一切責(zé)任均由甲方承擔(dān)。

4、甲方應(yīng)于房屋交付乙方前將戶口遷出。如有困難，乙方同意甲方自本協(xié)議簽訂之日起××日內(nèi)將戶口遷出，并且甲方同意從丙方領(lǐng)取房款時，從房款中直接扣除人民幣××××元作為戶口押金交由丙方無息代管，待戶口遷出后，由甲方到丙方處領(lǐng)取該戶口押金；如甲方未能在前述日期將戶口遷出，則該押金作為甲方向乙方承擔(dān)的違約金，可由丙方直接支付給乙方。

5、甲方應(yīng)在房屋交付時，將與該房屋有關(guān)的水費、有線電視費、物業(yè)管理費等過戶至乙方名下。

6、本合同簽訂之日，甲方應(yīng)將該房屋的《租用公房賃證》原件及其他相關(guān)權(quán)屬證明交付乙方。

六、甲方的責(zé)任

1、甲方保證：

（1）甲方保證其對該房屋享有完整的所有權(quán)，能夠完全支配或處理。并保證該房屋不存在查封、抵押、出租、債權(quán)債務(wù)糾紛等影響該房屋轉(zhuǎn)讓的因素。有關(guān)該房屋在本合同簽訂前已產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)糾紛、抵押、租賃、稅務(wù)等事宜，甲方在本合同簽訂前已清理完畢。

（2）甲方保證向丙方出具的個人身份證明、《租用公房賃證》以及辦理房屋過戶所需的相關(guān)文件的真實、合法及有效。

（3）甲方保證該房屋的共有人、家庭成員及共同居住人同意將該房屋出售給乙方，沒有隱瞞婚姻狀況。

（4）如該房屋已出租的，甲方保證向乙方出具承租人在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明書和承租人同意解除、終止房屋租賃合同并搬遷的保證書，并保證不影響乙方居住使用該房屋。

2、如因甲方違反前述（1）、（2）、（3）、（4）任何一條款而導(dǎo)致本合同解除或無法繼續(xù)履行或使乙方受到損失的，甲方應(yīng)承擔(dān)房屋轉(zhuǎn)讓總價款20％的違約賠償金。

七、本合同履行期間，如發(fā)生爭議，可由三方協(xié)商解決，協(xié)商不成，任何一方可向乙方所在地人民法院起訴。

八、其他

本合同自三方簽字、蓋章之日起生效。本合同一式叁份，甲、乙、丙三方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

甲方：共有人及共居人：

乙方：

丙方：

簽署日期：年月日

第三篇：購買公房申請

購買公房申請

市房管局：

申請本市

，結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)，本人購買本幢一單元

室，建筑面積37.82m2，原為國有直管公房所有，房屋所有權(quán)證

號。該上述房屋購買，現(xiàn)住戶特此申請。謹(jǐn)呈：

年11月4日自愿將

申請人：

****年**月**日

根據(jù)《天津市公有住房變更承租人管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，協(xié)議人經(jīng)協(xié)商一致達(dá)成協(xié)議如下：

一、全體協(xié)議人同意將坐落于 區(qū) 號公有住房過戶給協(xié)議人，即原承租人 的（關(guān)系）承租。

二、協(xié)議人 同意承租并愿意接受與之相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)，遵守有關(guān)規(guī)定。

三、其他協(xié)議人一經(jīng)簽署本協(xié)議即不得反悔，并不得再就同處房產(chǎn)申請承租。

四、全體協(xié)議人保證本協(xié)議中無遺漏原承租人配偶、子女、父母的情況，如有遺漏愿承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

五、本協(xié)議自全體協(xié)議人簽字、蓋章并經(jīng)公證后生效。

六、本協(xié)議一式三份，房屋產(chǎn)權(quán)人（或者房屋經(jīng)營管理單位）、當(dāng)事人、公證處各留存一份。

第四篇：公房拆遷協(xié)議

公房拆遷協(xié)議

甲方：宿州市xx區(qū)苗圃（房屋產(chǎn)權(quán)方）

乙方：（居住方）

一、已簽訂異地安置申請的，在異地安置房建成后無條件及時搬遷。

二、不同意公房拆遷者，不享受異地安置，不享受公房均攤。今后如果政府土地調(diào)整，后果自負(fù)。

三、自建房根據(jù)當(dāng)時建房成本，據(jù)實補(bǔ)償。

甲方（簽字蓋章）：乙方（簽字蓋章）：

2012年月日2012 年月日

第五篇：北京公房問題

一、公房承租人資格及拆遷問題：

房屋是公民生存的最基本保障，我國早些年在城市實行的是公房租賃實房分配政策。根據(jù)產(chǎn)權(quán)單位的不同，公房又有國家直管的公房和單位自管的公房以及經(jīng)營單位托管、代管的公房。

1、公房拆遷中承租資格及補(bǔ)償糾紛解決機(jī)制

通過向法院起訴的方式解決，首先就有幾個問題：是民事訴訟呢還是行政訴訟，起訴誰呢，案由是什么，這還要根據(jù)不同的情況提起不同的訴訟?！侗本┦懈呒壢嗣穹ㄔ宏P(guān)于因直管公房租賃引發(fā)糾紛的受理問題的意見》（2003年11月27日京高法發(fā)[2003]350號）規(guī)定因直管公房租賃引發(fā)的各種糾紛，既有民事法律性質(zhì)的爭議，也有行政法律性質(zhì)的爭議，應(yīng)區(qū)別對待。對于直管公房承租人與政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位在履行直管公房租賃合同過程中，因違反合同規(guī)定的房屋保護(hù)、維修、房屋租金交納、承租人變更等權(quán)利義務(wù)發(fā)生的糾紛，對于直管公房承租人死亡后，承租人的共同居住人對政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位依職權(quán)變更直管公房承租人提起的訴訟作為行政訴訟處理。該意見針對公房承租人及其家庭成員與政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位發(fā)生爭議的情況。對于家庭成員內(nèi)部的糾紛，家庭成員所達(dá)成的家庭協(xié)議的內(nèi)容或效力產(chǎn)生的爭議則屬于另外的法律關(guān)系，需要另行提起單獨的民事訴訟加以解決。那么在同時存在家庭成員之間的爭議和某些家庭成員與政府公房管理部門在承租人資格問題上發(fā)生爭議的，這兩個爭議或訴應(yīng)當(dāng)如何處理呢，分別單獨提起，一并提起，還是只需提起一個，在提出一個訴的時候，是提那一個訴呢，這些都需要結(jié)合具體案情選擇對當(dāng)事人最有利的訴訟方案。

2、公房承租人資格認(rèn)定

主要問題涉及到老人承租單位或其他公房并長期居住、子女早年和父母一居，分家后搬出公房遷到其他住處，但現(xiàn)住房條件達(dá)不到房改標(biāo)準(zhǔn)，也有子女雖買了房但依然住在父母承租的公房里，還有父母過世后子女中一人或數(shù)人繼續(xù)居住公房，但沒有到房管所變更承租人的。北京近幾年城市建設(shè)發(fā)展快速，危舊改造涉及面廣，承租公房很多都面臨拆遷，但根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定承租公房被拆遷的，承租人可以得到相應(yīng)補(bǔ)償。這一來公房租賃、拆遷補(bǔ)償?shù)确蓡栴}糾纏在一起，導(dǎo)致家庭糾紛，影響和諧和社會穩(wěn)定。解決承租人資格問題是處理拆遷補(bǔ)償安置的前提，公房拆遷涉及到多方利益的分配，首先面臨的是公房承租人資格認(rèn)定問題，依照不同情況，需要進(jìn)行公房承租人資格確定的有這樣一些情況：

1、原承租人仍然健在的一般不發(fā)生承租人變更，補(bǔ)償對象當(dāng)然還是原承租人；

2、承租人依法變更，變更后的承租人為新的公房承租人，在拆遷中取得補(bǔ)償獲益權(quán)；但這種情況下會發(fā)生不符合規(guī)定的變更而侵害成員利益的情況，被侵權(quán)的其他家庭成員可以請求公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位撤銷原變更，政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位拒絕變更的，當(dāng)事人可以向法院提起行政訴訟請求法院依法予以撤銷；

3、原承租人去世后公房由其共同生活的部分家庭成員繼續(xù)居住，因為沒有拆遷補(bǔ)償?shù)膯栴}一直沒有辦理變更。由于拆遷補(bǔ)償涉及較大的利益分割，家庭成員之間在變更承租人的問題上出現(xiàn)不同的意見。公房承租人資格應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定呢，一要根據(jù)承租公房的實際居住情況和繳納房租的狀況來決定，二是原承租人死亡或者外遷后與其共同居住的家庭成員繼續(xù)居住該房屋并向政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位繳納房租的，是與政府公房管理部門之間形成了事實上的公房租賃關(guān)系，實際居住的家庭成員成為事實上的公房承租人。由于沒有變更公房租賃登記，其公房承租人身份不明確，容易受到其他當(dāng)事人的質(zhì)疑，在這種情況下實際承租人應(yīng)當(dāng)向政府公房管理部門申請確認(rèn)或變更。政府公房管理部門經(jīng)審查認(rèn)為符合北京市有關(guān)公房承租人的條件的應(yīng)當(dāng)予以變更，符合公房承租人條件而政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位

不予變更的，當(dāng)事人可以向法院提起行政訴訟，請求法院判決變更。在法院做出變更判決并生效后，當(dāng)事人可據(jù)此向政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位申請變更。根據(jù)規(guī)定，申請變更公房承租人的須滿足以下基本條件：

1、原承租人死亡或外遷；

2、與原承租人為同一戶籍；

3、是原承租人的家庭成員；

4、與原承租人共同居住二年以上；

4、沒有其他住房。

二、公房承租法律關(guān)系不能等同于一般租賃合同法律關(guān)系

直管公房租賃關(guān)系是具有公益分配性質(zhì)和特殊關(guān)系，這種租賃關(guān)系不同于一般的民事租賃關(guān)系。在直管公房租賃關(guān)系中，承租人的資格、租賃的期限、租金的標(biāo)準(zhǔn)、出租人的權(quán)限、出租方與承租人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系都由政府有關(guān)部門統(tǒng)一規(guī)定，出租人和承租人的意思自治的范圍被壓縮到極小。政府公房管理部門具有民事主體和行政主體的雙重身份，同時具有民法上的出租人和行政法上的行政管理人的雙重角色。在直管公房租賃合同關(guān)系中，涉及房屋保護(hù)、維修、房屋租金交納糾紛時，房管所以一般民事主體的身份出現(xiàn)，與承租人具有平等的法律地位，相應(yīng)地該案件也應(yīng)當(dāng)作為民事案件處理。但在涉及審查當(dāng)事人承租資格的關(guān)系中，房管所以行政管理者的角色出現(xiàn)，履行行政管理的職權(quán)，相應(yīng)地，案件應(yīng)當(dāng)作為行政案件處理。由于直管公房的管理單位具有民事主體和行政主體的雙重身份，在不同的法律關(guān)系中扮演不同的法律角色，因此，在直管公房租賃糾紛中如何準(zhǔn)確把握法律關(guān)系的性質(zhì)以及公房管理單位在其中所扮演的角色對于當(dāng)事人正確維權(quán)具有十分重要的意義。

三、公房的拆遷補(bǔ)償方式及補(bǔ)償款的歸屬

確定了公房承租資格后，拆遷補(bǔ)償款的歸屬問題就容易解決了。首先須明確一點：公房是國家財產(chǎn)，不能作為私人財產(chǎn)被繼承?！侗本┦谐鞘蟹课莶疬w管理辦法》(市政府令第87號)的第二十八條中明確規(guī)定，拆遷市和區(qū)、縣人民政府所有、并指定有關(guān)單位管理的公有住房(以下簡稱直管公有住房)的，直管公有住房應(yīng)當(dāng)按照房改政策出售給房屋承租人。房屋承租人購買現(xiàn)住公房后作為被拆遷人，由拆遷人按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價對被拆遷人給予補(bǔ)償，政府對被拆遷人不再提供經(jīng)濟(jì)適用住房。被拆遷人住房超過房改政策規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)扣除超標(biāo)部分的補(bǔ)償款中屬于應(yīng)當(dāng)上繳財政或者返還原售房單位的部分，并分別上繳或者返還?！稐l例》第二十七條規(guī)定：拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。本條規(guī)定了解除租賃協(xié)議的處理方式：由拆遷人對房屋所有人進(jìn)行安置；未解除租賃協(xié)議，但對拆遷事宜協(xié)商一致的，由拆遷人對所有人補(bǔ)償，由所有人對承租人進(jìn)行安置。拆遷當(dāng)事人三方權(quán)利義務(wù)是明確的。本條還規(guī)定了被拆遷人與承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成一致協(xié)議本條款充分體現(xiàn)了民事活動中主體平等的原則。公房承租人對于所承租的公房只有居住和有限處分權(quán)。公房承租人對于所承租的公房的權(quán)利也不能以繼承的方式轉(zhuǎn)由其繼承人享有，只能通過變更的方式轉(zhuǎn)由符合條件的繼承人或其他共同生活的家庭成員享有。公房承租人也不可以遺囑的方式對所承租的公房作出實體的處分。如果公房承租人以遺囑的方式對所承租的公房作出實體上處分的，該處分屬無權(quán)處分，在有權(quán)限的公房管理單位給與認(rèn)可之前，該處分沒有任何法律上的效力。根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償?shù)氖軆敺綖楸徊疬w人，即被拆遷房屋的所有權(quán)人。存在公房租賃關(guān)系的情況下，被拆遷人也就是公房租賃關(guān)系中的出租人只有在與從承租人解除租賃關(guān)系或?qū)Τ?/p>

租人進(jìn)行安置后才能獲得補(bǔ)償。在被拆遷人對承租人進(jìn)行安置的情況下，不存在對承租人的金錢補(bǔ)償問題。但在解除租賃關(guān)系的情形中，被拆遷人通常以向承租人支付一定的金錢作為買斷承租人承租居住權(quán)的對價。

承租的公房面臨拆遷或由承租人領(lǐng)取拆遷款后，在家庭成員之間如何分配成為目前面臨的一個法律問題，尤其是如何確定享受拆遷款分配人資格、如何在具備分配款項的成員之間確定分配比例，拆遷款是否遺產(chǎn)，自管分房與房改政策之間的關(guān)系能與影響承租人的權(quán)利等，司法實踐中往往出現(xiàn)承租人更名后，先前的承租人及其共同居住人是否可以分得拆遷補(bǔ)償款，由于現(xiàn)行法律對類似問題沒有規(guī)定，導(dǎo)致糾紛難以得到妥處，就此，長期代理承辦公房承租案件的專業(yè)律師通過案例，為您提供相關(guān)參考。

案例一：孫子？女兒？去世職工的單位公房誰繼承

楊先生于1995年10月來石家莊投靠其在某廠工作的祖父母，并在石家莊市落戶。因楊沒工作也沒住房，于是就和祖父母、姑姑共同居住在祖父單位分給的公房中。1996年5月楊先生祖父母相繼去世，姑姑搬出另住。1997年楊的祖父所在單位出售其生前所住公房，因當(dāng)時情況緊急，廠方允許楊代表其祖父購買此房。1999楊所住其祖父房屋被拆遷，房產(chǎn)公司給楊補(bǔ)償費數(shù)萬元，楊的姑姑知道后，認(rèn)為此房款應(yīng)歸她所有，其理由是她父母也就是楊先生的祖父母去世后，只有她有權(quán)繼承父親生前所住公房。楊先生則認(rèn)為他是祖父生前的共同居住人，根據(jù)我國《城市私有房屋管理條例》規(guī)定，楊有權(quán)以共同居住人的身份繼租所住公房，繼租關(guān)系形成后，便可以自己的身份購買此公房，因此，楊對房屋享有所有權(quán)。那么到底楊先生和他姑姑誰更有權(quán)繼承此房屋的所有權(quán)呢？

張生貴律師認(rèn)為：楊先生引用《城市私有房屋管理條例》規(guī)定來說明他對房屋的繼承權(quán)，這種說法不對。該條例是調(diào)整私房租賃關(guān)系的法規(guī)，而本案涉及的是城市公有住房出售，應(yīng)當(dāng)適用我國城鎮(zhèn)住房體制改革過程中的有關(guān)法律、法規(guī)和政策?！冻鞘泄蟹课莨芾硪?guī)定》第28條規(guī)定：“承租住宅用房的，承租人在租賃期限內(nèi)死亡，其共同居住2年以上的家庭成員愿意繼續(xù)履行原契約的，可以辦理更名手續(xù)?！边@說明作為繼租關(guān)系中的共同居住人至少應(yīng)具備三個條件：一是家庭成員，二是共同居住2年以上的家庭成員；三是辦理更名手續(xù)。只有滿足這三個條件，才能享有基于租賃關(guān)系產(chǎn)生的相關(guān)權(quán)利。楊先生顯然不具備共同居住人的身份，自然不能行使相應(yīng)的權(quán)利。楊先生與其姑姑發(fā)生的爭議，屬于我國城鎮(zhèn)住房體制改革中在出售公房過程中出現(xiàn)的情況。根據(jù)國家房改政策和《出售公房暫行辦法》規(guī)定，要購買單位出售公房，需具備2個條件：一是本單位職工；二是具有常住戶口。楊先生不是該單位職工，不能購買其祖父的單位住房；而且楊祖父所在單位態(tài)度也很明確：楊只是代表楊家行使權(quán)利，并沒有認(rèn)可楊某的購房權(quán)。該辦法同時規(guī)定：“購房人去世后，由其繼承人或受遺贈人繼承相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。”依此規(guī)定及大量司法實踐證明，購買公房已成為一項獨立的民事權(quán)利。如果權(quán)利人去世，則成為遺產(chǎn)性質(zhì)的權(quán)利，由其法定繼承人或受遺贈人依法定程序行使。根據(jù)《繼承法》的規(guī)定，只有楊某祖父的繼承人才有權(quán)利購買該住房，楊某作為第二順序繼承人無權(quán)以所有人的身份獨占、處置代表其祖父購買的公房。無論從租賃關(guān)系，還是從繼承關(guān)系看，更無權(quán)擅自處分該房。楊的行為只是一種代理或墊付行為，不能必然取得本案訴爭公房的所有權(quán)。對于楊某現(xiàn)得的房屋補(bǔ)償款，在扣除其墊付房款后的余額應(yīng)當(dāng)作為遺產(chǎn)，在楊某姑姑等法定繼承人中間依法分割。

案例二：公房拆遷安置款是不是遺產(chǎn)？

法院給出明確意見，公房拆遷款系遺產(chǎn)，應(yīng)按法定第一繼承順序繼承。

眾所周知，公房是不能作為遺產(chǎn)來繼承的，那么公房的拆遷安置款能否作為遺產(chǎn)來繼承呢？近日，天津市和平區(qū)人民法院對魯氏三姐妹起訴同胞兄弟魯某繼承案件的判決對此作出了明確的答復(fù)。

邢某生前與早年去世的老伴魯老先生共有四個女兒和一個兒子。多年來邢某一直承租一間公房。２００４年９月底樓房拆遷，邢某的兒子魯某代母親與拆遷安置部門簽訂了房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，并領(lǐng)取了拆遷部門給付邢某的房屋安置補(bǔ)償費１３．８７萬元。國慶節(jié)期間魯某用１３．２萬元置換了一套公房，房屋承租人寫在了自己的名下。１２月初，邢某病故。由于對房屋拆遷安置補(bǔ)償款的處理意見不一，邢某的三個女兒把自己的同胞兄弟魯某告上了法庭，要求依法繼承母親邢某名下的房屋拆遷安置補(bǔ)償款。邢某的另一個女兒明確表示放棄繼承權(quán)。原告在法庭上氣憤地表示，魯某私自處分母親的拆遷款，用母親的錢“購買”房屋，承租人還寫在自己的名下，在母親尚未過世的情況下就剝奪了母親的住房權(quán)利，違背了母親的意愿。她們認(rèn)為，母親既然已經(jīng)去世，房屋拆遷安置補(bǔ)償款作為母親的遺產(chǎn)，她們當(dāng)然有權(quán)依法繼承。

邢某的兒子魯某在法庭上解釋說，他母親生前多次向兄弟姐妹們表示，魯家只有他這一個兒子，她再買房子就要買到兒子家的附近，買了房子也直接“落”在兒子名下，省得百年之后再過戶又花錢又麻煩。所以，母親才將住房手續(xù)全部交給他，讓他全權(quán)處理拆遷及購房等事情。為了使母親能夠住上冬季供暖的房屋，他領(lǐng)到拆遷安置補(bǔ)償款后，就迅速置換了一套公產(chǎn)樓房，并按母親的意愿由他來承租，目的就是讓老人家生活得舒適、溫暖。只可惜母親病故，未能住上所買的房屋。魯某據(jù)此辯稱，母親在生前就已經(jīng)處置了房屋安置補(bǔ)償款，所以自己的姐妹所主張的繼承標(biāo)的并不存在。況且母親承租的是公房，產(chǎn)權(quán)不屬于個人，那么基于房屋租賃而產(chǎn)生的房屋使用權(quán)自然不能列入遺產(chǎn)，由公房拆遷而產(chǎn)生的貨幣補(bǔ)償金也不應(yīng)列為遺產(chǎn)。為此，魯某要求法院查明事實，尊重老人的真實意思，駁回三姐妹的訴訟請求。

法院一審判決認(rèn)定：被繼承人邢某名下承租的公房經(jīng)拆遷所得安置補(bǔ)償費應(yīng)屬邢某生前的個人財產(chǎn)。由于邢某已經(jīng)死亡，對于她所遺留的拆遷補(bǔ)償費１３．８７萬元，應(yīng)作為遺產(chǎn)由其主張繼承的子女按法定第一繼承順序繼承。三原告與被告作為第一順序的法定繼承人，應(yīng)在扣除被告為邢某支付的醫(yī)藥費及喪葬費近萬元后，余額由雙方共同等額繼承，被告魯某給付三姐妹繼承款各３．２５萬元。

案例三：北京薛氏家族因父母承租的公房被拆遷后，引發(fā)拆遷款分配爭議。

薛氏史弟五人的爸爸去世多年，其父原系某高校的員工，身前承租學(xué)院的房屋，去逝后其家人共同居住，為防止家庭問題，薛氏兄弟共同擬寫了一份備忘錄，大致內(nèi)容如下：由于五子女工作地點分散聚齊的機(jī)會很少，還遺留一些問題沒有得到妥善、徹底的處理，五個子女還對有些問題沒有達(dá)成共識?，F(xiàn)五子女都在北京，有條件處理這些問題。為了保持和發(fā)揚薛氏家族友好、團(tuán)結(jié)、互信、互愛、明大理、尊老愛幼的優(yōu)良家規(guī)，并給下代創(chuàng)造世代友好相處的條件和環(huán)境，本著公平、公正、全面、合理，合法、家族團(tuán)結(jié)、興旺的目的處理遺產(chǎn)。本著維護(hù)和發(fā)揚我們之間珍貴的親情的態(tài)度。經(jīng)5子女友好協(xié)商對下列問題達(dá)成如下共識：1.根據(jù)繼承法第九條 繼承權(quán)男女平等。第十五條繼承人應(yīng)當(dāng)本著互諒互讓、和睦團(tuán)結(jié)的精神，協(xié)商處理繼承問題。遺產(chǎn)分割的時間、辦法和份額，由繼承人協(xié)商確定。協(xié)商不成和睦并為后代做出榜樣的態(tài)度。處理好此事。2.根據(jù)繼承法第三條遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)，包括：公民的收入；

（二）公民的房屋、儲蓄和生活用品；

（三）公民的林木、牲畜和家禽；五子女商定如下：⑴對東四育群胡同12號爸爸居住兩間房子的居住、使用和處置意見如下：①兩間房子屬爸爸生前由單位分配的公產(chǎn)房.91年5月19日5子女商定由于薛一直與其爺爺居住、可繼續(xù)使用一間，另一間由其他成員根據(jù)困難情況居住。但事后未能實現(xiàn)，由薛紅軍一人居住他不讓其他人居住。并在這期間未經(jīng)五子女同意私自將房子的承租人改為薛紅軍和他人?，F(xiàn)薛紅軍已經(jīng)買房。房子應(yīng)該歸其他子女居住。②此房的以后的進(jìn)一步處理、轉(zhuǎn)租按相關(guān)法律由5子女商定。如拆遷，根據(jù)相關(guān)法律案例，該房應(yīng)視為爸爸的遺產(chǎn)，所得補(bǔ)償款也應(yīng)當(dāng)作為遺產(chǎn)進(jìn)行析產(chǎn)繼承歸5 子女分享。⑵80年媽媽去世時有2000元存款。爸爸在85年前后每月有270元的離休工資到91年有1萬元左右的存款是正常的事。不可能只有600圓的存款。作好爸爸存款的分析、調(diào)查、處理。⑶對于已經(jīng)作價的物品、資金要到位。⑷對爸遺留下的尚沒作價的古玩、郵票等遺產(chǎn)進(jìn)一步清理，并將以上物品交薛守愚處匯總，列出清單、核算價格，供五子女處理時的依據(jù)。⑸盡快處理好遺留問題，不拖拉。五子女共同簽字。2008年9薛某分得百萬元補(bǔ)償款，其他家庭成員要求分配，薛某稱該房已經(jīng)被登記在本人名下，其他人無權(quán)分得，其他家人便提起了給付之訴，理由是2008年2月份北京東城區(qū)政府決定建立東城區(qū)政府應(yīng)急指揮中心，拆遷了“東四育群胡同12號房院”，該房院系北京理工大學(xué)分配給原告的父親（1949年5月開始在北京理工大學(xué)工作,1991年去世）的福利住房。此房從1950年到1991年父親離休去世前一直由父親、母親和原告共同居住，母親于1981年11月去世。此次拆遷范圍含原告父親的福利房及自建房和廚房等附屬房屋。拆遷補(bǔ)償款共計100多萬元，該款應(yīng)由各原告依繼承法分得，但被告全部領(lǐng)取并占有，原告向被告主張返還拆遷款時，被告拒絕并表示走法律程序。原告的父親去世后全家人對父親遺留的房屋等財產(chǎn)處理共同達(dá)成了《關(guān)于家族遺產(chǎn)處理的備忘錄》并簽字，其中關(guān)于該房產(chǎn)的約定為“兩間房中的一間由被告暫時使用，另一間由五子女的其他人員根據(jù)居住困難程度安排居住，其他附屬面積共同使用”?！叭绮疬w，該房的所得補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)作為遺產(chǎn)進(jìn)行析產(chǎn)繼承歸5子女分享”。訂立家庭協(xié)議時被告已擁有自己的私產(chǎn)房屋150平米，原告根據(jù)情況協(xié)商進(jìn)住，遭被告極力反對，被告的行為侵害了原告的居住權(quán)，此次拆遷補(bǔ)償款被告領(lǐng)回后不分給原告，根據(jù)繼承法規(guī)定，原告父親的單位分給父親的福利房在父親去世后，因該房被拆遷所得補(bǔ)償費屬于父親薛析如的個人遺留的家庭財產(chǎn)，依法由第一順序繼承人繼承，同時根據(jù)房改政策及相關(guān)法律規(guī)定，原告對父親單位分配的福利房享有居住及房改期權(quán)，被告擅自占有拆遷補(bǔ)償款的行為侵害了原告的合法權(quán)益，依據(jù)民法通則、繼承法相關(guān)規(guī)補(bǔ)償款是發(fā)放給承租人的住房補(bǔ)償，原告既未共同居住，又無承租協(xié)議，要求法院駁回。

根據(jù)北京市拆遷管理辦法規(guī)定，承租的公房拆遷后，共同居住人有權(quán)分得拆遷補(bǔ)償款，根據(jù)國務(wù)院房改政策，自管公房的承租具有福利性質(zhì)，承租人及其家人享有房改的權(quán)利，物權(quán)法同時也規(guī)定居住權(quán)是一項法定的財產(chǎn)權(quán)，原承租人去逝后，其家庭成員享有期待房改的權(quán)利，本案中原告共同簽有協(xié)議，要求對拆遷款按遺產(chǎn)處理，因此，原告的訴求應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С?，原告之父去逝后，原承租的公房拆遷后取得的補(bǔ)償款應(yīng)視為遺產(chǎn)，按照繼承法規(guī)定可以在法定繼承人之間分配。