第一篇：法律透析封房官司

法律透析封房官司

鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的封房官司，存在以下問題：人民法院《民事調(diào)解書》確認(rèn)房產(chǎn)歸屬的房產(chǎn)，房管局還能否重新確認(rèn)不同的所有人，并發(fā)證？房管局是否有權(quán)對有爭議的房屋當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)做出裁決？人民法院已生效法律文書的監(jiān)督程序是什么？人民法院的執(zhí)行庭是否有權(quán)直接否定人民法院審判庭已做出的生效法律文書？這些問題看起來有點(diǎn)專業(yè)，實(shí)則反映了老百姓日常生活中的道理，因?yàn)榉ɡ砗偷览硎窍嗤?。做為老百姓不懂法，但懂道理，明白了其中的道理，就明白了其中的法理。但這些人民法院的法官未必明白，明白了也未必照此去做，封房官司是這一怪現(xiàn)象的典型反映。

一、房管局為黃某發(fā)證及恢復(fù)發(fā)證行為，違反了《房地產(chǎn)管理法》第37條第（二）、（五）、（七）項(xiàng)，依法應(yīng)予撤銷。

《房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）權(quán)屬有爭議的；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。”

房管局于2005年5月19日為黃某發(fā)證，而爭議房產(chǎn)在2004年3月2日就已被美蘭區(qū)法院查封。房管局為處于查封狀態(tài)下的房產(chǎn)發(fā)證，嚴(yán)重違法。

王女士申請美蘭區(qū)法院查封了爭議房產(chǎn)后，黃某兩次以異議人身份，向美蘭區(qū)法院提出書面異議，稱爭議房產(chǎn)歸其所有。而王女士認(rèn)為爭議房產(chǎn)歸李某所有。王女士將黃某的兩次書面異議，及王女士認(rèn)為此房應(yīng)歸李某所有的證據(jù)，即龍華區(qū)法院的《民事調(diào)解書》、公證處的《公證書》，以及李某與其妻康某的《離婚協(xié)議書》。因此，涉案房產(chǎn)是有爭議的，關(guān)鍵是涉案房產(chǎn)有爭議房管局是十分清楚的，而房管局為明知有爭議的房產(chǎn)發(fā)證，明顯違法。

本案爭議的房產(chǎn)不是一般的商品房，是為中低收入家庭提供的廉價經(jīng)濟(jì)房，此類房產(chǎn)依據(jù) 《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》第三條第（七）項(xiàng)與

（十）項(xiàng)，《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房上市出售管理暫行辦法》第五條與六條，以及《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，必須辦理審批、補(bǔ)交10%的土地出讓金才能上市交易。涉案有爭議房產(chǎn)沒有依法辦理上述手續(xù)，違背了法律禁止交易的規(guī)定。

房管局為黃某的發(fā)證行為因違法而應(yīng)予撤銷。

二、房管局為黃某的發(fā)證行為，違背了人民法院已對涉案房產(chǎn)司法確權(quán)的事實(shí)，依法應(yīng)予撤銷。

涉案房產(chǎn)原由李某及其妻子康某投資的私企公司于1997年1月12日從開發(fā)商處購買，因該公司一直未從事經(jīng)營和參加年檢，被?？谑泄ど叹值蹁N。

李某與康某2001年離婚時，將此房分歸李某所有，雙方簽訂有《離婚協(xié)議》，并在公證處辦理了公證。2001年2月15日，原新華區(qū)人民法院也以（2001）新民初字第216號《民事調(diào)解書》確認(rèn)了上述事實(shí)。房管局將人民法院生效法律文書確權(quán)的房產(chǎn)，還向黃某發(fā)放產(chǎn)權(quán)證，嚴(yán)重違背了事實(shí)，違反了新華區(qū)人民法院《民事調(diào)解書》。

三、房管局的行為，也違反了美蘭區(qū)法院（2004）美執(zhí)異議第4號《通知》規(guī)定。

黃某向法院提查封異議時，美蘭區(qū)法院以（2004）美執(zhí)異議第4號《通知》予以駁回。美蘭區(qū)人民法院在該《通知》中明確告知黃某，他所提供的證據(jù)不足以說明涉案有爭議房產(chǎn)屬其所有，他所提供的證據(jù)及所主張的事實(shí)是否合法、有效，應(yīng)通過訴訟程序確認(rèn)，并限其30日內(nèi)起訴。

美蘭區(qū)人民法院的（2004）美執(zhí)行異議第4號《通知》是正確的，是各級人民法院處理此類問題的一貫做法，原因就在于人民法院在執(zhí)行階段無權(quán)就當(dāng)事人的實(shí)體權(quán)利做出判決，這是另行起訴、審理和判決的事項(xiàng)。對法院都不能直接做出裁判的事項(xiàng)，做為行政機(jī)關(guān)的房管局更無權(quán)。行政機(jī)關(guān)的最大特點(diǎn)就是依法行政，法律有規(guī)定的就做，沒有規(guī)定的就不做，法律怎么規(guī)定的怎么做。依法行政的特點(diǎn)要求行政機(jī)關(guān)行政時必須規(guī)規(guī)矩矩，老老實(shí)實(shí)，不能越雷池半步?，F(xiàn)如今有些行政機(jī)關(guān)及個別行政執(zhí)法人員膽大包天膽大妄為，眼里根本沒這個法字，這與其職責(zé)和身份格格不入的。

四、美蘭區(qū)法院（2004）美執(zhí)行異議第45-1號《民事裁定書》，不能成為房管局為黃某恢復(fù)發(fā)證的依據(jù)，其恢復(fù)發(fā)證行為因違法和違背事實(shí)應(yīng)予撤銷。

本案經(jīng)歷了房管局發(fā)證、王女士異議、房管局注銷發(fā)證、黃某蒙騙、房管局恢復(fù)發(fā)證的過程。房管局2004年8月4日為黃某恢復(fù)發(fā)證的理由是，2004年7月29日美蘭區(qū)人民法院的（2004）美執(zhí)字第45-3號《民事裁定書》，該裁定書認(rèn)定李某是騙取的新華區(qū)法院（2001）新民初字第216號《民事調(diào)解書》。房管局以此為據(jù)恢復(fù)其已注銷的黃某的房產(chǎn)證也是錯誤的。

首先，房管局的原發(fā)證行為有三項(xiàng)違法事實(shí)，其違反已查封、有爭議、禁止轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)不得辦理產(chǎn)權(quán)證的法律規(guī)定，無論美蘭區(qū)人民法院的執(zhí)行裁定是否否定了新華區(qū)人民法院的《民事調(diào)解書》，房管局原發(fā)證時存在的三項(xiàng)違法事實(shí)至今依然存在，房管局的注銷行為是正確的，依法不能恢復(fù)。

其次，美蘭區(qū)人民法院與龍華區(qū)人民法院是平級的基層人民法院，其所做出的執(zhí)行裁定，根本無權(quán)否定新華區(qū)法院的《民事調(diào)解書》。

其一、一個生效的法律文書，必須經(jīng)過審監(jiān)程序這個唯一的法定程序，才能被否定。新華區(qū)法院的《民事調(diào)解書》沒有經(jīng)過審監(jiān)程序，任何單位、個人都無權(quán)否定。

其二、人民法院執(zhí)行庭只有執(zhí)行的權(quán)利，沒有審判的權(quán)利，無權(quán)進(jìn)行實(shí)體權(quán)利的審理和判決。美蘭區(qū)人民法院的執(zhí)行裁定竟然否定了龍華區(qū)人民法院的《民事調(diào)解書》，是其超越職權(quán)，濫用權(quán)利！同時，美蘭法院這樣的執(zhí)行裁定貽笑大方！

其三、美蘭區(qū)人民法院的這份執(zhí)行裁定的內(nèi)容，僅僅是解除對爭議房產(chǎn)的查封，沒有裁定：“李某以欺騙手段獲取法律文書確認(rèn)該房產(chǎn)為其個人所有，其財(cái)產(chǎn)所得非法?！奔热贿@一內(nèi)容不是美蘭區(qū)法院執(zhí)行裁定的裁定內(nèi)容，便不能構(gòu)成對新華區(qū)法院《民事調(diào)解書》的否定。

最后，既然美蘭區(qū)法院的執(zhí)行裁定不能構(gòu)成對新華區(qū)法院《民事調(diào)解書》的否定，房管局卻以此為由恢復(fù)已被其吊銷的黃某的房產(chǎn)證，是錯上加錯。

五、房管局的發(fā)證行為所依據(jù)的事實(shí)與申請辦證人黃某主張的事實(shí)相互矛盾。同時，黃某主張的事實(shí)前后矛盾。房管局的發(fā)證行為因無事實(shí)依據(jù)，依法應(yīng)予撤銷。

1、房管局與黃某相互矛盾。

黃某作為爭議房產(chǎn)的辦證申請人，他主張爭議房產(chǎn)是發(fā)展商賣給李某，李某賣給徐某，徐某又賣給黃某。因此，黃某一直主張他是從徐某買房、付款的，只是為了辦證，才到發(fā)展商處換的購房合同和發(fā)票。

房管局出示的證據(jù)則沒有從李某到徐某再到黃某的購房過程，因此也無反映這個購房過程的合同、發(fā)票等證明材料，只有黃某與發(fā)展商的購房合同和發(fā)票。這樣，房管局的證據(jù)證實(shí)其發(fā)證所依據(jù)的事實(shí)，竟然與爭議房產(chǎn)的辦證申請人即黃某主張、舉證的事實(shí)相反，其具體行政行為因無事實(shí)依據(jù)應(yīng)予撤銷。

換言之，假如黃某當(dāng)庭所述屬實(shí)，因房管局在為黃某發(fā)證時，并沒有依據(jù)黃某當(dāng)庭所述的事實(shí)，黃某所述事實(shí)不論真?zhèn)危疾荒茏鰹閷彶榉抗芫譃辄S某發(fā)證行為的真實(shí)、合法與否的依據(jù)。

2、黃某所述前后矛盾。

黃某稱其從徐某買房、簽約、付款，只是為了辦證，才到發(fā)展商處換成了與發(fā)展商的合同和發(fā)票。當(dāng)事人之間買賣后，到發(fā)展商處換合同、發(fā)票，的確是目前交易的程序。但是，從黃某舉證的證據(jù)來看，他與發(fā)展商之間的關(guān)系，絕不是像他所稱的是“換合同”、“換發(fā)票”的關(guān)系，而是他與發(fā)展商之間的真實(shí)的合同關(guān)系和真實(shí)的付款關(guān)系。

黃某向發(fā)展商依約付17.1612萬元購房款的《收據(jù)》，黃某與房管局均舉證了。這份收據(jù)本身證明“協(xié)會1031號交112350元，0023563號、0009094號、0817652號交59262元，原件收回?！秉S某在此收據(jù)下邊還有加蓋發(fā)展商公章的說明：“此收據(jù)為97年收回協(xié)會交款而開的總收據(jù)后兌換成本公司的稅務(wù)發(fā)票?！?/p>

這里所稱的“協(xié)會”是指海南省民族經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)會，該協(xié)會在1988年曾以“福利房”為誘耳，在社會上廣泛實(shí)施詐騙活動，后被海南省政府查處，本案的發(fā)展商是接收“協(xié)會”債權(quán)、債務(wù)的單位。當(dāng)年黃某向“協(xié)會”交的17.1612萬元的購房款，被發(fā)展商此次收回，原因是發(fā)展商將本案爭議房產(chǎn)賣給了黃某。這樣，黃某 所稱的向發(fā)展商換購房發(fā)票的說法就矛盾了，他不是把其與徐某交易的收據(jù)換成發(fā)票，以便到房管局處辦房產(chǎn)證，而是將發(fā)展商的前身，即省民族經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)會的收款收據(jù)退給發(fā)展商，從而換成發(fā)展商為其開具爭議房產(chǎn)的購房發(fā)票。

黃某主張是向徐某購買，而其舉證的證據(jù)卻證明其向發(fā)展商購買，前后矛盾。

六、無論是徐某還是發(fā)展商，都不能處分爭議房產(chǎn)，因?yàn)闋幾h房產(chǎn)歸李某所有，房管局的發(fā)證行為因違背事實(shí)而應(yīng)予撤銷。

1、黃某主張從徐某買房根本沒有證據(jù)，徐某根本無權(quán)處分爭議房產(chǎn)。

黃某提交的其與徐某以及徐某與李某的合同有偽造之嫌，王女士已提出司法技術(shù)鑒定申請。黃某提交的其向徐某交6.98萬元房款的收據(jù)有偽造之嫌，王女士也提出了司法技術(shù)鑒定申請。

更為關(guān)鍵的是，黃某除了證明他從徐某買房付款的真實(shí)性外，還必須證明徐某從李某買房付款的真實(shí)性。黃某兩邊都未能證明，他沒有證明徐某向李某支付6.1萬元房款的任何證據(jù)。黃某申請徐某當(dāng)庭作證，徐某當(dāng)庭作證與黃某主張自相矛盾，反而印證了王女士關(guān)于徐某并未向李某支付房款的主張。因?yàn)樽C人徐某當(dāng)庭回答審判長、王女士代理律師的發(fā)問時，都堅(jiān)決肯定地說他付給了李某16萬左右的房款。在黃某代理律師的誘導(dǎo)性提問提示下，證人徐某發(fā)覺了他主張付李某16萬左右房款的說法，與黃某主張徐某付李某6.1萬元房款的主張矛盾，證人徐某便改口說16萬左右不僅是房款，還包括福山鎮(zhèn)賣給李某的果園款。而事實(shí)是，李某的確在福山鎮(zhèn)購買了果園，但不是從徐某買的，而是從一臺資企業(yè)購買，雙方為此還打了官司，有判決書為證。

如前所述，黃某主張向徐某交納6.98萬元購房款的事實(shí)，也與其主張向發(fā)展商交納17.1612萬元購房款的事實(shí)矛盾。黃某買一套房子同時向兩個人付兩次房款，顯然不符合情理，不可信。其實(shí)，因?yàn)闆]有徐某向李某交納購房款的事實(shí)，徐某便無權(quán)處分爭議房產(chǎn)。所以說，假如退一萬步講，黃某的說法前后不矛盾，他也不能取得爭議房產(chǎn)，他買錯了對象，徐某因未交購房款，他無權(quán)將李某的房產(chǎn)賣于黃某。

2、發(fā)展商也無權(quán)處分爭議房產(chǎn)。

發(fā)展商已將爭議房產(chǎn)賣給了通創(chuàng)公司，這是三方當(dāng)事人都無爭議的事實(shí)。既然如此，發(fā)展商怎么還能與黃某簽合同，向黃某收取17.1612萬元的購房發(fā)票？顯然，房管局的發(fā)證行為侵害了李某的合法權(quán)益，依法應(yīng)予撤銷。

本文來自于：004km.cn

第二篇：高校教師聘任制的法律透析

高校教師聘任制的法律透析

江西工業(yè)工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院 夏淵源

摘要：高校教師聘任制是國家以法律的形式確定的教師管理制度，是高校與教師在平等自愿的基礎(chǔ)上，以合同形式確認(rèn)教師的職務(wù)、職責(zé)以及雙方權(quán)利和義務(wù)的教師任用制度。但由于現(xiàn)行教育法律、法規(guī)對高等學(xué)校與教師權(quán)利、義務(wù)規(guī)定的不對等，以及高等學(xué)校同時擁有管理者與聘任者的雙重身份，導(dǎo)致高校教師聘任形式上的平等和實(shí)際上的不平等。因此，只有完善現(xiàn)行教育法律、法規(guī)，加強(qiáng)對高等學(xué)校聘任權(quán)的監(jiān)督，明確教師聘任適用的法律依據(jù)，才能保證教師聘任制的依法實(shí)施。

關(guān)鍵詞：高等學(xué)校；聘任；教師聘任制；教育法

高校教師聘任制是國家以法律的形式確定的教師管理制度，是高校與教師在平等自愿的基礎(chǔ)上，以合同形式確認(rèn)教師的職務(wù)、職責(zé)以及雙方權(quán)利和義務(wù)的教師任用制度。1993年，《教師法》首先以法律的形式規(guī)定“學(xué)校和其他教育機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)逐步實(shí)行教師聘任制”。1995年，《教育法》以基本法的形式規(guī)定：“國家實(shí)行教師資格、職務(wù)、聘任制度，通過考核、獎勵、培養(yǎng)和培訓(xùn)，提高教師素質(zhì)，加強(qiáng)教師隊(duì)伍建設(shè)。”1998年公布的《高等教育法》第48條規(guī)定：“高等學(xué)校實(shí)行教師聘任制。”至此，高校教師聘任制步人法制軌道。

一、應(yīng)然的高等學(xué)校教師聘任制

從應(yīng)然層面講，高校教師聘任制的法律內(nèi)涵主要有以下 幾方面：

1．高校教師聘任制應(yīng)當(dāng)遵循雙方地位平等的原則?！督處煼ā返?7條規(guī)定：“教師的聘任應(yīng)當(dāng)遵循雙方地位平等的原則，由學(xué)校和教師簽訂聘任合同，明確規(guī)定雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。”《高等教育法》第48條進(jìn)一步明確規(guī)定：“高等學(xué)校實(shí)行教師聘任制。教師經(jīng)評定具備任職條件的，由高等學(xué)校按照教師職務(wù)的職責(zé)、條件和任期聘任。高等學(xué)校的教師的聘任，應(yīng)當(dāng)遵循雙方平等自愿的原則，由高等學(xué)校校長與受聘教師簽訂聘任合同?！睆姆梢?guī)定來看，高校是擁有充分自主的聘任權(quán)利的主體，具有高校教師資格的公民則是享有自主受聘權(quán)利的勞動主體。雙方就聘任問題充分協(xié)商，基于意見一致或相互同意而建立聘任關(guān)系。在聘任過程中，作為聘任人的高等學(xué)校和作為受聘人的具有高校教師資格的公民在權(quán)利與義務(wù)方面是對等的，應(yīng)該遵循公正、公平的原則，不能把單方面的意愿強(qiáng)加給另一方。“實(shí)施聘任制的學(xué)校，學(xué)校與教師的關(guān)系是以共同意愿為前提，以平等互利為原則，雙方的權(quán)利與義務(wù)是對等的，沒有行政隸屬關(guān)系。”[１] 2．高校教師聘任制是聘任人與受聘人雙方的法律行為。表現(xiàn)在三個方面：第一，聘任關(guān)系的建立。聘任關(guān)系建立的法律實(shí)事是聘任人和受聘人簽訂聘任合同。合同的簽訂應(yīng)建立在雙方地位平等的基礎(chǔ)上，應(yīng)充分體現(xiàn)聘任人的聘任決定權(quán)和受聘人的自主選擇權(quán)。作為聘任人的高等學(xué)校應(yīng)在聘任前根據(jù)學(xué)校的實(shí)際需要，制定所聘任的教師職務(wù)和職位，并對各崗位的職責(zé)、待遇等情況予以具體說明，接受符合具備高校教師資格的公民的競聘報名，并對競聘者的資格進(jìn)行審查、考核，從符合任職資格的競聘者中擇優(yōu)聘任，形成聘任意見或聘任決定。而具有高校教師資格的公民，則可以自主選擇教師工作崗位，根據(jù)自己的實(shí)際情況決定應(yīng)聘或拒聘。當(dāng)聘任人與受聘人在共同意思表達(dá)的基礎(chǔ)上，雙方簽訂聘任合同，高校與受聘教師的聘任關(guān)系得以建立。第二，聘任關(guān)系的維持。聘任人與受聘人在聘任 合同續(xù)存期間，雙方應(yīng)遵守合同內(nèi)容。高校依據(jù)合同為教師提供教學(xué)、科研、學(xué)術(shù)交流、進(jìn)修提高的條件，解決教師住房、支付教師工資報酬；教師則按照合同行使權(quán)利，履行義務(wù)，完成教育教學(xué)任務(wù)。第三，聘任關(guān)系的終止。聘任期滿后，聘任人與受聘人關(guān)系自動解除。另外，聘任期間，教師因種種原因提出辭聘或 高校解聘教師，也會導(dǎo)致聘任關(guān)系的終止。[２

3．聘任過程中的法律責(zé)任。法律責(zé)任有廣義與狹義兩種。廣義上的法律責(zé)任既包括法律規(guī)范所規(guī)定的不必強(qiáng)制履行的各種義務(wù)，也包括由于實(shí)際違反了法律規(guī)定而應(yīng)當(dāng)具體承擔(dān)的強(qiáng)制履行的義務(wù)。而這里所說的法律責(zé)任是狹義的法律責(zé)任。法律責(zé)任的解釋有兩個含義：第一，揭示了違法行為與法律責(zé)任之間的因 果關(guān)系，即法律責(zé)任是違法行為引起的后果。沒有違法行為的發(fā)生，就不會也不應(yīng)該有法律責(zé)任的出現(xiàn)。因此，只有實(shí)施了某種違法行為，才談得上追究法律責(zé)任。第二，強(qiáng)調(diào)法律責(zé)任的國家強(qiáng)制性，即國家通過強(qiáng)制力對責(zé)任人的財(cái)產(chǎn)或人身自由的強(qiáng)制限制或剝奪。按照我國現(xiàn)行法律、法規(guī)，在聘任過程中，作為聘任人的高等學(xué)校的法律責(zé)任主要有：行使權(quán)力不當(dāng)，聘任的程序與方法違反法律規(guī)定；在聘任期間，未盡合同規(guī)定的義務(wù)，違反合同的規(guī)定；沒有正當(dāng)理由，缺乏充足依據(jù)，解聘教師等侵害教師合法權(quán)益，造成受聘人的合法權(quán)益損害的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。作為受聘人的教師，在其聘任合同簽訂后，不履行合同規(guī)定的義務(wù)，給學(xué)校教育教學(xué)工作造成損失的；或在聘任期間，主動請求用人單位解聘任用合同，給用人單位造成損失的，應(yīng)依照相關(guān)規(guī)定與合同約定，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

二、實(shí)然的高等學(xué)校教師聘任制

應(yīng)然的教師聘任制與實(shí)然的教師聘任制存在較大的差距，甚至相互沖突。一方面，教師聘任制度與教師的資格制度、職務(wù)制度緊密相關(guān)，取得高校教師資格和教師職務(wù)才能有資格受聘高等學(xué)校從事教育教學(xué)工作。在教師資格制度中，高等學(xué)校接受教育行政部門的委托，對本校教師以及擬聘本校的教師實(shí)施資格認(rèn)定，代替履行教育行政部門的職責(zé)；在教師職務(wù)評審中，高等學(xué)校作為法律、法規(guī)的授權(quán)組織，具有行政主體資格。因此，無論是在教師資格認(rèn)定還是在教師職務(wù)評審過程中，高等學(xué)校與教師之間形成教育行政法律關(guān)系，教師作為行政相對人與作為行政主體的高等學(xué)校或教育行政機(jī)關(guān)的法律地位不對等，教師必須服從國家、學(xué)校的命令，聽從分配與調(diào)配。因此，在聘任制過程之中，他們不可能充分表達(dá)自己的意愿并以自己的意愿自主地選擇聘任崗位，雖然《教師法》、《高等教育法》將平等作為教師聘任的基本原則，但因?yàn)榻處熧Y格的取得和職務(wù)的評定大多有賴于受聘的高等學(xué)校，因此，在實(shí)際聘任過程中，受聘教師很難以平等主體的身份與聘任的高等學(xué)校平起平坐。另一方面，法律對高等學(xué)校與教師權(quán)利與義務(wù)規(guī)定的不對等性，也使聘任制在實(shí)施過程中步履艱難?！督逃ā芬?guī)定，學(xué)校有“聘任教師及其他職工，實(shí)施獎勵或者處分”的權(quán)利，而沒有規(guī)定教師有受聘與否的自主權(quán)?！督處煼ā芬?guī)定：“學(xué)校和其他教育機(jī)構(gòu)根據(jù)國家規(guī)定，自主進(jìn)行教育管理工作?！薄督處煼ā焚x予高等學(xué)校管理教師的權(quán)利；而教師要“貫徹國家的教育方針，遵守規(guī)章制度，執(zhí)行學(xué)校的教學(xué)計(jì)劃，履行教師聘約，完成教育教學(xué)工作任務(wù)”。這種不對等性規(guī)定，造成在聘任過程中教師的被動格局。同時，作為法律、法規(guī)的授權(quán)的行政主體，高等學(xué)校擁有法律、法規(guī)賦予的管理教師的權(quán)限，其中教師聘任就是學(xué)校師資隊(duì)伍建設(shè)的重要內(nèi)容。這就形成了一種非常微妙的格局：作為管理者，高等學(xué)校與教師之間是不平等的管理與被管理的法律關(guān)系，學(xué)校處于領(lǐng)導(dǎo)的、管理的、命令的、主導(dǎo)的地位，教師則處于被領(lǐng)導(dǎo)的、被管理的、服從的、被動的地位；而作為聘任人，高等學(xué)校與受聘教師是平等主體之間的法律關(guān)系，聘任合同的達(dá)成，是平等雙方基于共同意思表達(dá)基礎(chǔ)上形成的。高等學(xué)校同時擁有管理者和聘任者雙重身份。在這種雙重身份下，高等學(xué)校很難主動放棄行政職權(quán)，而把自己擺在與教師平等的地位，與教師進(jìn)行平等的協(xié)商、對話，學(xué)?？梢岳碇睔鈮训貙處熯M(jìn)行領(lǐng)導(dǎo)與支配，特別是法律對聘任合同缺乏詳細(xì)規(guī)定的情況下，高校更習(xí)慣于通過行政手段干預(yù)聘任過程，從而導(dǎo)致在高校教師聘任制實(shí)施中形式上的平等協(xié)商和實(shí)際上的單邊任命，教師聘任制并沒有走出傳統(tǒng)的教師任命制的陰影。加之長期以來教師與高等學(xué)校形成的復(fù)雜的關(guān)系，如人事關(guān)系、住房、子女就學(xué)等等，使教師在聘任過程中處于被動的地位。這種現(xiàn)實(shí)與《教師法》、《教育法》、《高等教育法》的精神是不一致的。

三、高校教師聘任制的完善

完善高等學(xué)校教師聘任制度是我國高等教育改革的重要內(nèi)容，也是克服當(dāng)前高校教師聘任制存在問題的必由之路。

1．從立法上講，對教育法中相關(guān)法律條款進(jìn)行修改、補(bǔ)充，并及時制定與上述法律相配套的行政法規(guī)和地方性法規(guī)、行政規(guī)章等下位法規(guī)是十分必要的。現(xiàn)行教育法在對高等學(xué)校教師聘任制進(jìn)行規(guī)范的過程之中，依然沒有擺脫傳統(tǒng)的“管理論”的價值取向，更多地將教育法理解為管理法而非維權(quán)法；更多地是從提高管理效率的理念出發(fā)，而非從維護(hù)公平、正義的視角設(shè)置法律條款。立法者在考慮政府與學(xué)校的關(guān)系時，更多地是考慮政府如何實(shí)施對學(xué)校的管理，將權(quán)力的天平傾斜到政府一邊；在設(shè)置學(xué)校與教師、學(xué)生的關(guān)系時，更多地是思考學(xué)校如何有效地管理教師與學(xué)生，實(shí)現(xiàn)學(xué)校的教育目標(biāo)。這種價值選擇，造成現(xiàn)行教育法在對學(xué)校與教師權(quán)利與義務(wù)的配置上的不對等?！督逃ā返?8條在關(guān)于學(xué)校的權(quán)利中，明確規(guī)定學(xué)校行使“聘任教師及其他職工，實(shí)施獎勵或者處分”的權(quán)利，在這里，法律賦予學(xué)校的聘任決定權(quán)是非常明確的，但現(xiàn)行法律對教師行使拒聘權(quán)卻沒有做出相應(yīng)的規(guī)定，教師無法合理行使拒聘權(quán)，法律的公正、公平原則得不到實(shí)現(xiàn)。在實(shí)踐當(dāng)中，教師拒聘原本是合法的行為，但因法律沒有明確的規(guī)定，教師的拒聘權(quán)在一定程度上被剝奪或受到限制。而這一現(xiàn)象的形成與教育法對教師拒聘權(quán)的規(guī)定的缺失不無關(guān)系。

2．從法律適用的角度看，明確教師聘任的法律依據(jù)是化解聘任糾紛的有效途徑。高校教師聘任制是高等學(xué)校與教師在遵循公開招聘、平等競爭、擇優(yōu)錄用的原則下，在雙方法律地位平等的基礎(chǔ)上簽訂聘任合同、明確雙方權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，形成的高校教師任用制度。聘任制就是聘任合同制，聘任關(guān)系就是合同關(guān)系，合同關(guān)系是高等學(xué)校與教師法律關(guān)系的基礎(chǔ)。對這一性質(zhì)，以及聘任爭議適用《教育法》、《教師法》和《高等教育法》以及《民法通則》和《合同法》，理論界與司法實(shí)踐界幾乎沒有爭議。但高校教師聘任制與勞動合同制是否有本質(zhì)區(qū)別？高等學(xué)校與教師的法律關(guān)系是否可以認(rèn)定為勞動合同關(guān)系？是否適用《勞動法》調(diào)整，理論界與司法實(shí)踐界存在較大爭議。

筆者認(rèn)為，高校教師聘任合同無論就其形式，還是就其合同的內(nèi)容及其產(chǎn)生的權(quán)利與義務(wù)，都應(yīng)屬于勞動合同的范疇?！皠趧臃☉?yīng)該是勞動領(lǐng)域的基本法，應(yīng)該統(tǒng)領(lǐng)一切勞動關(guān)系。所有有關(guān)勞動關(guān)系的立法都應(yīng)以它為基礎(chǔ)。事業(yè)單位與其職工的關(guān)系，包括學(xué)校與教師的關(guān)系，本質(zhì)上也是勞動雇傭關(guān)系，應(yīng)該可以使 用勞動法?！盵３]教育法對于教師聘任制的規(guī)定與《勞動法》中有關(guān)勞動合同的規(guī)定是一致的。聘任制的一切原則、聘任合同的簽訂和效力的評價，合同的變更、轉(zhuǎn)讓，合同的履行、終止、爭}義的解決都與勞動法的相關(guān)規(guī)定相一致。高等學(xué)校與教師簽訂聘任合同就是勞動合同，適用于勞動法?！敖處熂炔皇枪珓?wù)員，也不是從事國家公務(wù)的工作人員。因此，在聘任制條件下，教師的勞動適用《勞動法》?！盵4]最高人民法院做出的《最高人民法院關(guān)于人民法院審理事業(yè)單位人事爭議案件若干問題的決定》(法釋[2003]13號)也進(jìn)一步明確了高校教師聘任的法律適用問題。這一司法解釋拋棄了原來的“人事制度適用于干部的使用和管理，勞動制度適用于工人的招用與管理”的規(guī)定，做出“事業(yè)單位與工作人員之間的辭職、辭退及履行聘任合同所發(fā)生的爭議，適用《中華人民共和國勞動法》”的決定，同時賦予教師聘任爭議的可訴性，即“當(dāng)事人對依照國家有關(guān)規(guī)定設(shè)立的人事爭議仲裁機(jī)構(gòu)所作的人事爭議仲裁不服，自收到仲裁裁決之日起15日內(nèi)向人民法院提起訴訟，人民法院應(yīng)依法受理?！睆亩菇處熎溉螤幾h從單純的申訴救濟(jì)途徑擴(kuò)展到司法救濟(jì)渠道。

參考文獻(xiàn)

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［3］勞凱聲主編．中國教育法制評論(第1輯)[J]．北京：教育科學(xué)出版社，2002：254． ［4］郭春發(fā)．教師聘任制中的兩個法律問題[J]．中小學(xué)管理，2000(6)：25．

第三篇：入住率低客房部封房及保養(yǎng)計(jì)劃[小編推薦]

客房部封房操作事宜

由于春節(jié)期間，酒店出租率普遍呈現(xiàn)下降的趨勢，為了降低經(jīng)營的壓力及減少員工的工作量，特制定以下封房計(jì)劃。

根據(jù)春節(jié)期間客房每日的實(shí)時預(yù)訂情況，將固定對個別樓層進(jìn)行封房，集中精力保證開放房間的衛(wèi)生質(zhì)量，固定封房的具體操作如下：

1.春節(jié)期間客房部將對所有房間進(jìn)行檢查，主要檢查房間的設(shè)施設(shè)備及房間維修大問題，及時做好統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)一列出詳細(xì)維修內(nèi)容下工程維修單進(jìn)行維修。（詳細(xì)內(nèi)容見工程維修單）。

2.對固定封房的樓層安排專人跟進(jìn)配合工程部的維修保養(yǎng)。

3.對固定封房的樓層聯(lián)系PA部對整個房間進(jìn)行地毯清洗及房間家私打蠟保養(yǎng)。具體來說，固定樓層的封房需要注意以下操作事項(xiàng)：

1.要根據(jù)每個樓層的房型情況和各個房型的出租情況，先確定不同出租率情況下樓層的開放標(biāo)準(zhǔn)，以便員工操作。

2.需要安排合理人員對固定樓層進(jìn)行房間全面大清潔計(jì)劃衛(wèi)生。

3.客房部根據(jù)春節(jié)期間客房的出租情況，臨時對樓層人員進(jìn)行調(diào)整，及安排提休及補(bǔ)假。

4.前臺和預(yù)訂部在預(yù)訂和出租客房時應(yīng)對客人在房型選擇上做一些引導(dǎo)，同時需要個別房型缺少時，建議可做選擇性的升級，避免因?yàn)閭€別情況而需要臨時開放封房的房間。

5.等春節(jié)過后，根據(jù)客房的出租情況，開始對客房進(jìn)行恢復(fù)衛(wèi)生，并且逐步樓層的放房。

第四篇：收房簽字的法律意義分析

收房簽字的法律意義分析

現(xiàn)在開發(fā)商都是要求大家先簽字再收樓，很多業(yè)主都不清楚簽一個字的含義，所以開發(fā)商都是哄騙大家先簽字再拿鑰匙，說如果有問題的話他們會繼續(xù)整改，等整改通過以后業(yè)主還要簽一個字才表示驗(yàn)收通過。實(shí)際上并不是這樣的，第一個簽字就代表業(yè)主同意收樓，最多是有些遺留問題需要開發(fā)商跟進(jìn)解決的； 第二個字表示遺留問題完全解決。但是簽了第一個字以后，就意味著；

(1)業(yè)主同意收樓，物業(yè)就可以開始收管理費(fèi)了，如果沒有簽字，物業(yè)是不能收管理費(fèi)的;

(2)大家之前交的錢還有一部分是在開發(fā)商的監(jiān)控帳戶上，這最后的一部分是必須要大家簽第一個字以后開發(fā)商才允許挪用的，所以這就是開發(fā)商為什么連哄帶騙的要求大家簽第一個字的原因;

(3)如果房子存在較大問題的話，如果大家還沒有簽字的話，開發(fā)商就會比較急著幫大家解決問題，因?yàn)樗麄兿Ｍ蠹液炞炙麄儾拍苣玫藉X；而如果大家已經(jīng)簽了字，這個維修工作就成了物業(yè)的業(yè)務(wù)了，那他就會給大家排一個期，慢慢修，只要在規(guī)定的時間之內(nèi)整改就可以了，但是已經(jīng)沒有錢的約束在這里了;

(4)大家不用擔(dān)心開發(fā)商所說的不簽字就不讓驗(yàn)樓的說法，房管局本來就規(guī)定是先驗(yàn)收再簽字的，而且開發(fā)商如果不讓我們驗(yàn)樓的話我們就堅(jiān)決不簽字，開發(fā)商一個取不到錢，第二個超過合同規(guī)定的時間開發(fā)商還要陪我們的錢，所以我們完全沒有必要擔(dān)心開發(fā)商不讓我們驗(yàn)樓;

(5)廣州市規(guī)定必須三證一書齊全才允許驗(yàn)收，所以如果開發(fā)商這些證件不齊全的話我們本來就有理由不簽字的。

總之一句話，沒有簽字之前我們占主動，是開發(fā)商急，等簽了字以后，就成了我們是被動，而是我們急開發(fā)商不急了。建議大家團(tuán)結(jié)起來，維護(hù)我們的正當(dāng)權(quán)益。

如果業(yè)主確實(shí)打算簽收該確認(rèn)書，可以注明：沒有看到竣工驗(yàn)收備案表，沒有驗(yàn)房，簽收不視為收樓確認(rèn)。

如果開發(fā)商的收樓單上有鑰匙若干條，這時簽收了，則視為收到鑰匙，通常法律上視為收樓。這時，為了避免上述情形，業(yè)主可以不簽收而要求先使用鑰匙，或者由其工作人員持有鑰匙幫你開門，或者簽收該鑰匙，但是注明：“收到鑰匙，但是尚未驗(yàn)樓，不視為收樓。姓名年 月日”。

第五篇：小產(chǎn)權(quán)房法律治理問題研究

小產(chǎn)權(quán)房法律治理問題研究

The Research on Legal Regulation of Small Property Room

Wang Juan，Hebei University of Economics and Business

Abstract: The small property room should be divided into some ways and be ruled.One way is, after the small property rooms are to be examine and verify by the related departments, some built on village collective construction lands should be reserved, others demolished according to law.Another way is, in line with the different years of building and selling, the owners can conduct the legal property right after paying land transfer fees, or the lands can be reverted to the state, then the houses become the low-rent ones, or the village collective can buy back the small property rooms back.Keywords: houses with limited property rights，village collective construction lands，low-rent housing，一、小產(chǎn)權(quán)的界定

所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，并不是一個法律術(shù)語，它是學(xué)術(shù)界約定俗成的一種稱謂，主要是指沒有國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證的房屋。而這種房屋中占比重最大的，也是學(xué)術(shù)界討論最多的就是在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋。本文也主要是針對此類房屋進(jìn)行探討，本文中提及的“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)并向集體經(jīng)濟(jì)組織之外的居民出售的房屋，此類房屋不能獲得國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，只能獲得鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)的房產(chǎn)憑證，實(shí)際上沒有真正意義上的產(chǎn)權(quán)。

二、小產(chǎn)權(quán)房的成因

國家早在2007年就頒布了相關(guān)的政策嚴(yán)禁購買“小產(chǎn)權(quán)房”；同時由于“小產(chǎn)權(quán)房”的房產(chǎn)憑證不具有法律效力，購買者各方面都要冒很大的風(fēng)險，但為何人們?nèi)在呏酊F。究其原因主要有以下幾個方面：

（一）從制度層面來說，兩種所有制形式上的平等與實(shí)質(zhì)上的不平等是“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的根本原因。我國《憲法》第六條規(guī)定，中華人民共和國的社會主義經(jīng)濟(jì)制度的基礎(chǔ)是生產(chǎn)資料的社會主義公有制,即全民所有制和勞動群眾集體所有制?？梢姡瑖宜兄坪图w所有制是我國公有制的兩種基本形式,其法律地位是平等的。然而小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)暴露了兩種所有制主體的不平等地位。根據(jù)我國《土地管理法》第四十三條規(guī)定，任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。從上述兩個條文可以看出，農(nóng)民集體土地不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，要進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須使用國有土地，或按照法律規(guī)定的程序辦理批準(zhǔn)手續(xù)改變農(nóng)民集體所有制的土地用途。這造成了只有國有土地才能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的不平等局面?！?】

（二）從農(nóng)戶方面來說，按照我國目前的土地征用制度，巨額利潤被開發(fā)商和政府拿走，而農(nóng)戶一方面失去了賴以生存的土地，另一方面又得不到合理的公平的補(bǔ)償。按照我國《土地管理法》的規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。這直接導(dǎo)致失地農(nóng)民的社會保障、長遠(yuǎn)利益等諸多層面的要求得不到真正的落實(shí)。而農(nóng)民自行開發(fā)建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”，房地產(chǎn)開發(fā)所帶來的巨額利潤由農(nóng)民集體獲得，這樣就會使一部分人不顧法律的規(guī)定自行建造并銷售“小產(chǎn)權(quán)房”。

（三）從房地產(chǎn)開發(fā)商方面來說，“小產(chǎn)權(quán)房”因未經(jīng)土地征用和審批程序，省去了很多開發(fā)的中間環(huán)節(jié)，節(jié)省了如土地出讓金、土地增值稅、契稅、營業(yè)稅等費(fèi)用，開發(fā)商只需與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織直接商定使用其土地的成本費(fèi)用，土地取得的成本很低。而且還有一些“小產(chǎn)權(quán)房”就是村集體經(jīng)濟(jì)組織在其自有的土地上自行開發(fā)的。低廉的成本和高額的利潤使得開發(fā)商覺得值得冒險。

（四）從購房者方面來說，日益高漲的房地產(chǎn)價格、社會保障性住房供應(yīng)不足，導(dǎo)致很多中低收入家庭無力購買普通商品房，而“小產(chǎn)權(quán)房”的價格一般只有相同位置的普通商品房價格的40%至60%。所以很多購房者為了“安居樂業(yè)”寧愿冒著利益得不到保護(hù)的風(fēng)險購買“小產(chǎn)權(quán)房”。當(dāng)然還有一部分購房者是出于投資的目的，他們根據(jù)我國《物權(quán)法》對私人財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，抱著“法不責(zé)眾”的僥幸心理，預(yù)期我國法律最終會給“小產(chǎn)權(quán)房”以合法身份，屆時小產(chǎn)權(quán)房的價格會翻幾番，以達(dá)到投資的目的。

三、“小產(chǎn)權(quán)房”合法性分析

（一）學(xué)術(shù)界觀點(diǎn)

小產(chǎn)權(quán)房是否合法，一般學(xué)術(shù)界有兩種觀點(diǎn)。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)違反了我國《土地管理法》的規(guī)定：“農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”以及“農(nóng)民的宅

基地不能流轉(zhuǎn)給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員”。

而另一種規(guī)定則認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”是符合我國憲法規(guī)定的。他們的依據(jù)是《憲法》第八條：“參加農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的勞動者，有權(quán)在法律規(guī)定的范內(nèi)經(jīng)營自留地、自留山”和《憲法》第十條：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬集體所有；宅基地和自留地、自留山也屬于集體所有”的規(guī)定。提出小產(chǎn)權(quán)房是集體組織在本集體所有的土地上建造并出售的，根據(jù)以上兩條法律規(guī)定，是屬于合法經(jīng)營范圍。并且“小產(chǎn)權(quán)房”也是符合社會主義經(jīng)濟(jì)規(guī)律的產(chǎn)物，禁止“小產(chǎn)權(quán)房”違反了公平與法治的原則，我國法律關(guān)于農(nóng)民集體建設(shè)用地的相關(guān)規(guī)定已經(jīng)滯后于城市發(fā)展的需要。

（二）本文觀點(diǎn)

筆者認(rèn)為，雖然“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)一方面滿足了我國一部分中低收入人群的購房需要，緩解了城市購房壓力；另一方面也增加了農(nóng)民的收入，提高了農(nóng)民生活水平，拓寬了農(nóng)民創(chuàng)業(yè)融資渠道，有利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是簡單的直接賦予“小產(chǎn)權(quán)房”以合法地位恐有不妥。

第一，“小產(chǎn)權(quán)房”如果無序建造會破壞土地利用總體規(guī)劃，造成建設(shè)用地失控，并且私自開發(fā)集體所有土地的會影響耕地保護(hù)，甚至于危及糧食安全；

第二，我國農(nóng)村社會保障制度不健全，土地起著農(nóng)民社會保障的作用。農(nóng)民受眼前利益的驅(qū)使，盲目出售自己的土地，導(dǎo)致無地后的生活沒有保障，會引發(fā)更多的社會問題。

第三，在小產(chǎn)權(quán)房的購買者中一部分是中低收入人群，但是也有相當(dāng)一部分的高收入人群，利用“小產(chǎn)權(quán)房”低廉的價格進(jìn)行投資，對這部分需求如果不加以制止，就會嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場秩序，更會導(dǎo)致國土資源的大量流失。

結(jié)合我國來看，對于“小產(chǎn)權(quán)房”不能一棒子打死，應(yīng)該分而治之。國土資源部副部長鹿心社就《全國土地利用總體規(guī)劃綱要（2006—2020年）》有關(guān)問題接受專訪時，談到小產(chǎn)權(quán)房問題解決對策時說：“要深入研究，分類分析，采取有針對性的措施，來化解歷史上形成的小產(chǎn)權(quán)房問題?！笨梢娽槍π‘a(chǎn)權(quán)房問題的解決對策要從多角度，多方面著手。

三、“小產(chǎn)權(quán)房”的治理措施

在農(nóng)村，集體所有的土地是農(nóng)民賴以生存和發(fā)展的重要保障，不能輕易改變

其所有制性質(zhì)。要在現(xiàn)有的制度框架內(nèi)，尋求小產(chǎn)權(quán)房的解決之道，應(yīng)將“小產(chǎn)權(quán)房”按照其建設(shè)的時間地點(diǎn)進(jìn)行梳理歸類，采取有針對性的措施。本文首先按照“小產(chǎn)權(quán)房”的建設(shè)地點(diǎn)，將其分為兩大類；再按照“小產(chǎn)權(quán)房”的建設(shè)時間將其分為若干小類，分門別類進(jìn)行治理措施的探討。

（一）在耕地上建造的“小產(chǎn)權(quán)房”

對于違反土地利用總體規(guī)劃，未經(jīng)相關(guān)部門審批的占用耕地特別是基本農(nóng)田建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房要予以拆除，并追究相關(guān)責(zé)任人的法律責(zé)任。但是按照我國《土地管理法》第三十一條的規(guī)定國家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，?？钣糜陂_墾新的耕地。雖然“小產(chǎn)權(quán)房”在建設(shè)時都沒有履行相關(guān)的審批手續(xù)，但是出于節(jié)約社會成本的考慮，如果占用的不是基本農(nóng)田，而且又能基本符合城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，可在建設(shè)單位能夠開墾與所占用的耕地?cái)?shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母氐那疤嵯?，對其建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”予以保留。視為其在農(nóng)村集體建設(shè)用地上建立的房屋。

（二）在農(nóng)村集體建設(shè)用地上建造的“小產(chǎn)權(quán)房”

農(nóng)村集體建設(shè)用地是指因農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公用設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，經(jīng)依法批準(zhǔn)使用所在集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地?！?】

1、已經(jīng)建成并已出售的可納入城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃的“小產(chǎn)權(quán)房”

對于已經(jīng)建成并已出售的可納入城市規(guī)劃的“小產(chǎn)權(quán)房”。應(yīng)該責(zé)令責(zé)任人在補(bǔ)交土地出讓金和各種稅費(fèi)后，由相關(guān)部門予以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證件。目前一些“小產(chǎn)權(quán)房”由于其相對低廉的價格確實(shí)解決了一大批普通老百姓的住房問題，可以說這部分“小產(chǎn)權(quán)房”承擔(dān)了一部分政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的社會保障責(zé)任。在保障國家合理土地收益的前提下對符合條件的給予確認(rèn)即符合社會主義“居有其所”的和諧精神，又能使已購房的普通老百姓能夠買得一套相對便宜的住房，維護(hù)社會的長治久安。

2、已經(jīng)建成并已出售的不能納入城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃的“小產(chǎn)權(quán)房”

對于已經(jīng)建成并已出售的不能納入城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃的“小產(chǎn)權(quán)房”，出于維護(hù)社

會長治久安、保護(hù)公民利益、減少資源浪費(fèi)的角度考慮，按前文所述，在農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的制度框架內(nèi)，可按“租賃”方式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)管理。【3】由農(nóng)村集體將已售出的“小產(chǎn)權(quán)房”買回；“小產(chǎn)權(quán)房”的購買者可轉(zhuǎn)變?yōu)樵摲课莸某凶馊恕３凶夥较碛凶赓U期滿優(yōu)先租賃權(quán)、轉(zhuǎn)租權(quán)以及解除租賃合同要求出租方退還剩余租金的權(quán)利。

3、對于2007年12月30日后新建、續(xù)建的“小產(chǎn)權(quán)房”

根據(jù)我國國務(wù)院2007年12月30日《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》的規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。在此之后新建、續(xù)建的“小產(chǎn)權(quán)房”，原則上應(yīng)當(dāng)予以拆除，但是從維護(hù)社會穩(wěn)定、節(jié)約社會資源的角度考慮，可參照前兩點(diǎn)方法進(jìn)行處理，同時沒收該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和房地產(chǎn)開發(fā)商的違法所得，并處以一定的罰款。

4、對于2007年12月30日前已經(jīng)建成但尚未銷售的“小產(chǎn)權(quán)房”

對于已經(jīng)建成但尚未銷售的“小產(chǎn)權(quán)房”，可以根據(jù)實(shí)際情況，可納入城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃的，結(jié)合國家推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的建設(shè)要求，將這類小產(chǎn)權(quán)房收歸國有轉(zhuǎn)換為保障性住房。不能納入城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃的，在農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的制度框架內(nèi)，允許以合作、入股、聯(lián)營等方式將農(nóng)村集體建設(shè)用地上建造的房屋使用權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

要真正解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題，僅將已存在的“小產(chǎn)區(qū)房”進(jìn)行清理整頓是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，最根本的方法是建立科學(xué)的農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。根據(jù)我國《憲法》和《土地管理法》的規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。同時《土地管理法》第六十條規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)?？梢娢覈梢呀?jīng)允許農(nóng)村集體建設(shè)用地入股、聯(lián)營等方式流轉(zhuǎn)。同時該法第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。通過該條可以看出，農(nóng)民的宅基地是可以出賣、出租的。因此，不改變土地權(quán)屬的前提下，允許農(nóng)村集體土地使用權(quán)在一定的范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，使農(nóng)民的土地從實(shí)物形態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)閮r值形態(tài)，一方面，可以為農(nóng)民提供穩(wěn)定有效的資金來源，另一方面降低了農(nóng)民喪失生活保障的風(fēng)險?！?】從而平衡城鄉(xiāng)建設(shè)的利益

沖突，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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