第一篇：問：城鎮(zhèn)居民可否購買農(nóng)村集體土地上的房屋？
問：城鎮(zhèn)居民可否購買農(nóng)村集體土地上的房屋？
'F':'378717EA', 'F1':'9D73F1E4', 'F2':'4CA6DE6B', 'F3':'54E5343F', 'T':'1441865352'，}” 'y':'FFF7EFDF' href=“http://004km.cn/link?url=aScZwLmjBeQtUMFLOIDgRq18h-npwwZ77fB3otRBfAXp7yof0VOKJ87C9-TBAP7Hv7LcpZx78c7VOeeQb5Khg8sFt4Lndyz1_IGJO_65Nbe&wd=&eqid=84d2f52800002***55f11e87” target=“_blank” style=“font-size: 21px;”>城鎮(zhèn)居民可否購買農(nóng)村集體土地上的房屋?問：城鎮(zhèn)居民可否購買農(nóng)村集體土地上的房屋？ 'F':'778717FA', 'F1':'9D73F1E4', 'F2':'4CA6DE6B', 'F3':'54E5243F'，'T':'1441865434'，}” 'y':'A69DEFFC' href=“http://004km.cn/link?url=LEm6ua1hRrihzxqJqMbXZufzONpgEDWyl5jQ1a5nefQ2P7STx9Rx4f3SACz759tzagKD_tyDdlXE3hVF0RYsYQpVlv0sJdoaIsP0YGoHutD6IUbY46v7G_hgrsn9Om-J” target=“_blank” style=“font-size: 21px;”>城鎮(zhèn)居民可以購買農(nóng)村房屋嗎-法律快車土地管理法2011/12/24推薦房地產(chǎn)律師：李文謙律師在房地不可分割的情況下，農(nóng)村房屋交易的對象不僅僅是地上建筑物，還必然包括該房屋占用的農(nóng)村宅基地。農(nóng)村宅基地屬農(nóng)村集體所有?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l明確規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設?！锻恋毓芾矸ā冯m未明確規(guī)定宅 在房地不可分割的情況下，農(nóng)村房屋交易的對象不僅僅是地上建筑物，還必然包括該房屋占用的農(nóng)村宅基地。農(nóng)村宅基地屬農(nóng)村集體所有?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l明確規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設?！?《土地管理法》雖未明確規(guī)定宅基地使用權不得轉讓和抵押，但有關“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規(guī)定，以及《土地管理法》之后頒布、生效的《擔保法》第三十七“宅基地使用權不得抵押”的規(guī)定，均反映出立法者不允許宅基地使用權向集體經(jīng)濟組織之外的城鎮(zhèn)居民轉讓的立法本意。 1999年5月6日《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。 2004年12月，《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調(diào)“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。2007年12月11日，溫家寶總理在國務院常務會議上再次重申“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)村住宅或小產(chǎn)權房”。 最高人民法院副院長黃松有同志主編的《中華人民共和國物權法條文理解與適用》一書認為，轉讓農(nóng)村房屋和宅基地使用權的的，應當認定無效。黃松有在2007年8月10日《人民法院報》第8版“法院不支持城鎮(zhèn)居民農(nóng)村購房”一文中再次指出“民法通則第六條規(guī)定，民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策。因此，人民法院在審理案件的時候，如果法律對某類糾紛沒有明確規(guī)定，應該查找國家政策對此有沒有規(guī)定。國定政策有規(guī)定的，適用國家政策進行裁判，而不能根據(jù)法官個人的理解進行自由裁量。”“人民法院不應支持城鎮(zhèn)居民要求在農(nóng)村購買宅基地或者房屋的訴訟請求”。 從司法實踐上看，其他地區(qū)的人民法院都認為現(xiàn)行法律禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，如山東省高級人民法院《全省民事審判工作座談會紀要》[魯高法〔2005〕201號]和《北京市高級人民法院關于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》（京高法發(fā)[2004]391號）均認為“農(nóng)村私有房屋買賣合同應當認定無效”。 2007年12月11日，溫家寶總理在國務院常務會議上再次重申“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)村住宅或小產(chǎn)權房”。2007年12月17日，北京市第二高級人民法院對北京市通州區(qū)畫家村“宋莊房訟”一案作出終審判決，認定農(nóng)村房屋買賣合同無效（2007年12月18日《人民法院報》第4版）。 綜上所述，我國現(xiàn)行法律禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，涉案房屋買賣合同應屬無效合同。 'F':'778717FA', 'F1':'9D73F1E4', 'F2':'4CA6DE6B', 'F3':'54E5243F', 'T':'1441865508'，}” 'y':'EBAFA9DF' href=“http://004km.cn/link?url=9-IEKO9RR46gwopb8BxpHI4gBGD1XcvrNAmpV66_s6zvMG7R2tyoW1LyCJ47Kki4yMH9PP9ebnOyzH09Dc5DiZgCXpBKQ4-SlQFaFqVLMmr_esmVwtpmNuL8HWVUqf_Q” target=“_blank” style=“font-size: 21px;”>農(nóng)民在承包的耕地中挖魚塘、種果樹、造林等應否允許?2011/01/15推薦房地產(chǎn)律師：李文謙律師解答挖魚塘、種果樹、造林等屬農(nóng)業(yè)內(nèi)部結構調(diào)整范疇。農(nóng)業(yè)內(nèi)部結構高速要有計劃地進行，要嚴格控制占用耕地，要堅持林果上山、魚塘下灘的方針。山區(qū)、半山區(qū)和丘陵地帶林果要向山上發(fā)展，平原區(qū)栽果。造林要選在路邊、田埂、渠壩、荒灘、村頭、宅院等閑散的地方，實行林糧間作的，要保護糧食的持續(xù)增長，新開挖魚塘要選擇澇洼地、河灘、鹽堿地和海涂等不適宜耕種的地方。嚴禁私自在承包的耕地中挖魚塘、種果樹、造林等。凡屬于有計劃地進行農(nóng)業(yè)內(nèi)部結構調(diào)整的挖魚塘、栽果樹和營造速生豐產(chǎn)林等占用耕地的，應當辦理報批手續(xù)，經(jīng)批準后按批準計劃進行，即鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)結構調(diào)整占用耕地計劃需經(jīng)縣農(nóng)業(yè)部門和土地管理部門審批，縣農(nóng)業(yè)結構調(diào)整占用耕地計劃，投行署、市農(nóng)業(yè)土地管理部門審批。省、自治區(qū)、百轄市每年農(nóng)業(yè)內(nèi)部結構調(diào)整占用耕地要編制計劃。 'F':'778717FA', 'F1':'9D73F1E4', 'F2':'4CA6DE6B', 'F3':'54E5243F'，'T':'1441865533'，}” 'y':'DEDDFFFF' href=“http://004km.cn/link?url=or0Z3fRQ7BHYw7mJhrnyed6rqscr0hUturAtsRRR4upJjP_ePZCitFODcuJkFwm03Z9Kjwc2pDtd982QQKlDK_” target=“_blank” style=“font-size: 21px;”>城鎮(zhèn)居民能不能購買農(nóng)村房屋2012-10-23 我國法律明確規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。 《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調(diào)“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。轉讓農(nóng)村房屋和宅基地使用權的的，應當認定無效。 此外，民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策。因此，人民法院在審理案件的時候，如果法律對某類糾紛沒有明確規(guī)定，應該查找國家政策對此有沒有規(guī)定。國定政策有規(guī)定的，適用國家政策進行裁判，而不能根據(jù)法官個人的理解進行自由裁量。從司法實踐上看，人民法院不支持城鎮(zhèn)居民要求在農(nóng)村購買宅基地或者房屋的訴訟請求。一般農(nóng)村私有房屋買賣合同是會被認定無效的。綜上所述，我國現(xiàn)行法律禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，涉案房屋買賣合同應屬無效合同。 以上就是關于“農(nóng)村房屋能不能買賣以及城鎮(zhèn)居民能不能購買農(nóng)村房屋”的相關內(nèi)容，在這里要注意，相統(tǒng)一集體經(jīng)濟組織的農(nóng)村居民轉讓農(nóng)村私有房屋是有效的，但是城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同是否有效是有爭議的，實踐中很多情況下會認定為無效，因此建議您如果不符合購買條件盡量不要購買農(nóng)村房屋，以免最后出現(xiàn)糾紛法律又不予以保護。淺談城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋過程中的有關法律問題曾智2011-08-22【內(nèi)容摘要】近年來，隨著我國社會主義新農(nóng)村建設和城鎮(zhèn)化進程的加快，各地城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋或土地建房的現(xiàn)象很多，房價不斷攀升，及隨著農(nóng)村土地被征用房屋拆遷后獲得高額的安置費用等原因，此外，特別是近幾年國務院出臺政策多次強調(diào)禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，使得對這些合同的效力判斷似乎有了更加充分的依據(jù)，引發(fā)的農(nóng)村房屋買賣糾紛也隨之增加。城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的情況，按房屋性質(zhì)不同，可分為兩種，第一種是購買農(nóng)村村民或城鎮(zhèn)居民通過自件、繼承、買賣等方式合法取得的集體土地上的農(nóng)村房屋；第二種是購買鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會單獨或者與開發(fā)商合作在集體土地上建設的房屋。本文主要陳述針對第一種情況進行闡述。 一、我國城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的法律及有關規(guī)范性文件的規(guī)定 1962年《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》（第45條第2款）和1963年《中央關于對社員宅基地問題作一些補充規(guī)定的通知》的規(guī)定，農(nóng)村社員有買賣房屋的權利；房屋出賣以后，宅基地使用權即隨之轉移給新房主。 1986年《土地管理法》繼續(xù)承認“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的”，可以經(jīng)縣級人民政府批準，取得對集體土地的使用權（第41條）。 1993年《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》第18條第2款、第3款規(guī)定：“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，應當經(jīng)其所在單位或者居民委員會同意后，依照前款第（一）項規(guī)定的審批程序辦理。”“回原籍村莊、集鎮(zhèn)落戶的職工、退伍軍人和離休、退休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞，在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，依照本條第一款第（一）項規(guī)定的審批程序辦理”。 1989年《國家土地管理局關于確定土地權屬問題的若干意見》(1989國土〔籍〕字第73號）第6條還規(guī)定：“農(nóng)民集體經(jīng)濟組織將原集體土地上的建筑物出售給全民所有制單位、城市集體所有制單位或城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民，其用地屬于國家所有?！薄俺擎?zhèn)及市郊農(nóng)民集體土地上的房屋出售給本集體以外的農(nóng)民集體或個人，其所售房屋占用的土地屬于國家所有”。 1998年修改的《土地管理法》刪除了原法第41條有關城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民可以使用集體土地建住宅的規(guī)定，同時又增加了如下規(guī)定：除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設住宅或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設可依法使用農(nóng)民集體所有的土地外，其他任何單位和個人進行建設需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地（第43條第1款）；農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設（第63條）。 1999年《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999] 39號）明確要求：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。 2004年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004] 28號）則指出：“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。 2007年《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)[2007] 71號）又強調(diào)：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權房’。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)”。 2008年《中共中央、國務院關于切實加強農(nóng)業(yè)基礎建設進一步促進農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收（中發(fā)[2008] 1號）則重申：“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權房”。 2008年建設部發(fā)布的《房屋登記辦法》第87條規(guī)定：“申請農(nóng)村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構應當不予辦理”。 2004年《國土資源部關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)[2004] 234號）要求“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。 2008年《國土資源部關于進一步加快宅基地使用權登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)[2008] 146號）再次強調(diào)“嚴格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購買和違法建造住宅的規(guī)定。對城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權登記的，不予受理”。 從上述我國有關法律和規(guī)范性文件可以看出，我國對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的態(tài)度有一個從允許到禁止的過程。分界線為2009年1月1日《土地管理法》修改后及1999年《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》。 二、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同效力 判斷合同的效力，應當以合同法規(guī)定的合同有效要件為標準，符合合同有效要件的合同為有效合同，欠缺任何一個有效要件的合同均為無效合同。我國合同法規(guī)定的合同有效要件主要包括四個方面：一是合同當事人是具有民事權利能力和民事行為能力的自然人和法人。無民事行為能力人訂立的合同無效，限制民事行為能力人訂立的與其年齡、智力狀況不符的合同，其法定代理人不予追認的無效；無處分權的人訂立的合同，權利人不予追認的無效；無代理人權的人訂立的合同，被代理人不予追認的無效；二是意思表示真實，因欺詐、脅迫而訂立的合同為可撤銷的合同，法院應根據(jù)受欺詐、脅迫方的請求撤銷或者變更該合同；因重大誤解而訂立的合同，法院可根據(jù)任何一方當事人的請求撤銷或者變更該合同；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效；以合法形式掩蓋非法目的的合同無效；三是內(nèi)容不違背法律強制性規(guī)定和公序良俗。因欺詐、脅迫損害國家利益的合同無效；損害社會公共利益的合同無效；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效；顯失公平的合同，應根據(jù)當事人任何一方的請求予以變更或者撤銷；四是形式上符合法律的要求或者當事人的約定，法律規(guī)定或者當事人約定必須采用特定形式，未采用特定形式的無效。 從合同的有效要件來看，對于1999年之前訂立并已履行完畢的合同應當有效，因為公民個人對其房屋享有受法律保護的財產(chǎn)所有權，有權依法對自己的財產(chǎn)以出賣、互易、贈與等方式進行處分，當時的法律法規(guī)無禁止農(nóng)民處分其房屋的規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返?2條第4款也沒有禁止農(nóng)村房屋的出賣。按照私法中“法不禁止即自由”的原則，農(nóng)民原則上可以出賣自己的房屋，購買者既可以是本村村民，也可以是包括城市居民在內(nèi)的其他人，故符合以上四個合同的生效要件，應當認定的效力。1999年1月1日土地管理法修改后，國家有關部門出臺了一系列有關禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的規(guī)定，之后簽訂的城鎮(zhèn)居民買賣農(nóng)村房屋的合同違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應當認定合同無效，其理由有，我國實行房地一體的法律規(guī)定，即地隨房走，宅基地使用權是集體經(jīng)濟組織的成員享有的權利，與特定的身份相關聯(lián)，不允許轉讓，轉讓了房屋，實際上也就轉讓了房屋所占有的土地，而土地的所有權屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，這樣就損害了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員的利益。宅基地的流轉必然帶來宅基地需求的加大，造成宅基地向耕地延伸，造成大量耕地變?yōu)榻ㄔO用地，必然不利于耕地的保護，也與《土地管理法》有關保護耕地的立法意圖相違背。 雖然禁止農(nóng)村集體土地流轉是處理此類案件的一般原則，但維護交易的穩(wěn)定是合同法的立法宗旨。個案存在下述情況，與國家法律、法規(guī)、政策不相沖突的，可根據(jù)實際情況依照以下原則處理。 （1）出賣人將宅基地上所建房屋賣與城鎮(zhèn)居民前或同時，該房屋所占宅基地因征用已轉為國有土地，原為農(nóng)民身份的出賣人也轉為城鎮(zhèn)居民，則宅基地性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生轉變，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。 （2）城鎮(zhèn)居民買賣農(nóng)村房屋后，如果已購房屋已經(jīng)有批注權的機關批準并取得合法權屬證書的，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。 （3）城鎮(zhèn)居民買賣農(nóng)村房屋后已將戶口遷入購買房屋所在地，并轉為農(nóng)民身份，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。 （4）買受方協(xié)議簽字人為居民，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體組織成員，且在購買房屋時系家庭成員共同出資，也共同居住，村集體經(jīng)濟組織同意其買賣合同內(nèi)容的，可以認定為家庭共同購房，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。 （5）1999年1月1日土地管理法修訂之前，將房屋轉讓給回鄉(xiāng)落戶干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。 （6）對同一房屋經(jīng)多次轉讓的效力，可以根據(jù)最后一手買受人的身份情況，結合前述處理原則進行判斷。 三、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律后果。 （一）返還財產(chǎn)、折價補償 根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定可知，合同被確認無效后，雙方當事人因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。在此情形，在原物存在的情況下，出賣人享有的返還財產(chǎn)請求權，性質(zhì)上屬于所有物返還請求權。 合同無效后，雙方當事人返還財產(chǎn)的范圍，包括原物及孳息。嚴格說來，在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被確認無效后，買受人除須返還房屋外，還應將其占有房屋期間獲得的使用利益折價補償給出賣人；而出賣人除須返還購房款之外，還應向買受人返還占有購房款期間的利息。在筆者接觸到的大多數(shù)此類案件中，法院都不要求買賣雙方相互返還房屋使用費和購房款利息，而是直接就房屋及價金的返還、裝修等添附價值的補償、賠償損失等項內(nèi)容做出判決，甚至將裝修等添附價值的補償納入賠償損失之中不作區(qū)分。 在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認定無效時，買受人可能已對房屋進行裝修、改建、翻建或者擴建。一般說來，出賣人對房屋所做的裝修或改建，并未改變原有房屋的性質(zhì)，僅僅構成動產(chǎn)對不動產(chǎn)的附合，故應按照添附中有關附合的規(guī)則處理：由買受人取得其所有權，出賣人則向買受人返還不當?shù)美?。也就是說，出賣人可基于所有物返還請求權，要求買受人返還裝修或擴建后的房屋。與裝修或改建不同，在翻建或擴建的場合，買受人已將原房屋拆毀重建，或者是在原宅基地的空閑處另建新房，與原有房屋并未構成附合關系。于此情形，按照《物權法》第30條關于“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力”的規(guī)定，原房屋的所有權即因房屋被拆除而歸于消滅，翻建或擴建的新房則應由買受人取得所有權。由此，在原房屋的返還上，出賣人雖仍享有所有物返還請求權，但對于翻建或擴建房屋的返還，其請求權基礎則非所有物返還請求權?？紤]到城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認定無效后，買受人必須將宅基地使用權返還給出賣人，而我國的不動產(chǎn)登記制度又不允許房屋所有權與土地使用權分屬于不同的主體，故在買受人無法將翻建或擴建的房屋與宅基地相分離而取回的情況下，就只能將其與宅基地以及原房屋一并返還給出賣人，再由出賣人向買受人進行折價補償，而不允許買受人與出賣人形成房屋共有關系。因此，買受人翻建或擴建的房屋系附合于宅基地之上，故出賣人得基于宅基地使用權的返還請求權，要求買受人在返還宅基地的同時一并返還房屋，添附物的價值首先由雙方協(xié)商確定，協(xié)商不成，由法院委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構進行評估。在司法實踐中，有些法院雖然也是按照添附規(guī)則來解決買受人翻建或者擴建房屋的問題的，北京市高級人民法院《關于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》（京高法[2004]391號）。但從法理上來說，不宜將翻建或擴建的房屋解釋為添附于原房屋之上。 在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋后，又將其轉賣給第三人，而第三人與原出賣人屬于同一集體經(jīng)濟組織，且符合購買農(nóng)村房屋的條件的，則第三人可根據(jù)《物權法》第106條的規(guī)定，善意取得該房屋的所有權。于此情形，原出賣人與買受人之間的房屋買賣合同仍為無效合同，唯因買受人無法再向出賣人返還原物，故只能折價補償而已。但是，如果第三人不具備購買農(nóng)村房屋的合法條件，則無從依善意取得制度取得房屋的所有權。 （二）賠償損失 合同無效的法律后果，除了返還財產(chǎn)或折價補償外，按照《合同法》第58條的規(guī)定，有過錯的一方還應賠償對方因此受到的損失；雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。這種賠償損失的責任，主要是締約過失責任。所謂“雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”，是指雙方當事人都有向對方請求賠償損失的權利，而非雙方各自承受自己的損失，互不賠償。在雙方互負賠償責任的情況下，于其賠償數(shù)額相同的范圍內(nèi)，可以適用債的抵消規(guī)則，結果是由承擔賠償責任較多的一方向對方賠償相應的差額。當然，在雙方當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的情況下，法律沒有保護惡意之人的必要，應例外地否定締約過失責任的成立。一般來說，在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認定無效的情況下，雙方當事人對于合同的無效往往都存在過錯，且過錯程度難以區(qū)分，因為雙方通常都知道或者應當知道買賣的房屋屬于農(nóng)村房屋。于此情形，按照《合同法》第58條的規(guī)定，買賣雙方應各自向對方承擔締約過失責任。理論上認為，締約過失責任的賠償范圍大多為信賴利益的損失，包括直接損失和間接損失。其中，直接損失包括締約費用、準備履行所支出的費用以及兩項費用的利息；間接損失是受害人喪失與第三人另訂同類合同的機會所產(chǎn)生的損失。在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同中，由于出賣人和買受人實際支出的締約費用和準備履行的費用不盡相同，所以雙方當事人因合同無效而遭受的直接損失也存在差異。例如，出賣人通常需支出查看房屋、籌集房款的費用，買受人則無需支出此類費用。就間接損失的認定而言，由于出賣人擁有的農(nóng)村房屋通常只允許向符合條件的同村村民轉讓，而這類交易機會在實踐中極為稀少，加之即便其他村民愿意購買，其價格也會較低，所以在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認定無效后，出賣人通常很難舉證證明自己因喪失了與第三人另訂合同的機會而遭受了間接損失。也就是說，房屋買賣合同被認定無效，對出賣人通常不會造成間接損失，或者僅造成很少的間接損失。非但如此，在房價不斷上漲或者房屋面臨拆遷的情況下，出賣人主張合同無效后，如能收回房屋，還可獲得較多的利益。或許是基于此一原因，在審判實踐中，法院一般不考慮出賣人一方遭受的間接損失問題。與出賣人的情況不同，由于買受人對所要購買的房屋存在著較多的選擇機會，故購買農(nóng)村房屋的合同無效必然導致買受人喪失與其他人另訂合同的機會，結果是買受人無法享有因房屋價格上漲而帶來的增值利益，從而遭受較多的間接損失。顯然，對于買受人的這種間接損失，理應由出賣人予以賠償。不過，就出賣人承擔的賠償買受人間接損失的責任而言，應當注意兩個事項：第一，因買受人實際購買的是農(nóng)村房屋而非城市中的商品房，且其價格通常大大低于同類型商品房，故買受人不得主張完全按照城市中同類商品房的增值數(shù)額來賠償間接損失。第二，由于買受人自身對合同的無效往往也存在過錯，故其要求出賣人賠償間接損失時，應當適用與有過失規(guī)則，以便減輕出賣人的賠償責任。 四、對規(guī)范城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋糾紛解決的一點建議 土地問題是涉及到廣大農(nóng)民切身利益和安身立命之本的根本問題，在審判實踐中解決各地法院對法律理解上的分歧導致同案不同判情況發(fā)生，應當由全國人民代表大會及其常委會以立法的形式對農(nóng)村宅基地以及農(nóng)村房屋的產(chǎn)權歸屬以及產(chǎn)權流轉作出明確規(guī)定，從根本上解決政出多門的問題。在全國人民代表大會及其常委會作出法律規(guī)定之前，建議由國務院制訂相應的行政法規(guī)也不失為規(guī)范統(tǒng)一全國各地不同做法的權宜之計。 城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買房屋、宅基地 案例：王某和丈夫都是城鎮(zhèn)居民，退休后想到農(nóng)村居住。適逢老家一村民想將其一棟2層土胚房屋出售，他們看過后非常滿意，隨即與之簽定了《買賣房屋及宅院使用權轉讓協(xié)議》，并另有9位村民見證。王某近日準備前往付款時，有人告訴她該合同無效。對嗎？ 分析：的確，雖然簽定《買賣房屋及宅院使用權轉讓協(xié)議》是他們雙方的真實意思表示，但由于農(nóng)村房屋的買賣涉及宅基地的買賣，而宅基地買賣為現(xiàn)行法律、法規(guī)所明確禁止，加之宅基地的使用權是集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯(lián)系，不允許擅自出讓、轉讓，故城市居民與村民簽定的此種房屋買賣、宅基地轉讓合同無效。 《合同法》第五十二條規(guī)定下列合同無效： （一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益； （二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益； （三）以合法形式掩蓋非法目的； （四）損害社會公共利益； （五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。城市居民與村民簽定的此種房屋買賣、宅基地轉讓合同即屬于第（五）種情形。因為《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999]39號）規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！秶鴦赵宏P于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）第(十)條也指出：“改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！眹临Y源部《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)[2004]234號）規(guī)定進一步明確：嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。2007年12月11日國務院常務會議再次重申：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權房”，單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。 現(xiàn)行關于房屋買賣的所有法律、法規(guī)和規(guī)章都只適用于城市，專門關于農(nóng)村房屋買賣的法律、法規(guī)和規(guī)章一個也沒有。涉及農(nóng)村房屋買賣的法律性文件只有最高人民法院的一個批復。在這個批復里，最高人民法院的觀點是：如果農(nóng)村房屋的買賣雙方已經(jīng)實際交付了房屋和全部價款，買賣關系有效，人民法院應予保護。 關鍵詞: 農(nóng)村房屋；宅基地；合同；無效 內(nèi)容提要: 我國現(xiàn)行法律、行政法規(guī)并未禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，但國務院的有關文件卻多次明確禁止此類交易。法律與政策之間的這種差異在實踐中引起了混亂，導致不同法院對于同樣的房屋買賣合同糾紛采取了不盡相同的解決規(guī)則：不僅在合同效力的認定上存在分歧，而且在認定合同無效的根據(jù)以及締約過失責任的承擔方面也不盡相同?？傮w上看，各地法院在處理此類糾紛時，既試圖將法律與政策協(xié)調(diào)起來，又盡量照顧到一般情理，對不守誠信者予以譴責。不過，如何在嚴格遵守現(xiàn)行法的前提下，通過對《合同法》及相關法律的解釋適用，妥善解決城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的糾紛，是目前理論上需要引起重視、實務中需要盡快解決的問題。 一、概述 改革開放以后，尤其自20世紀90年代以來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市住房制度改革的展開，農(nóng)村房屋買賣日趨活躍。近年來，受房屋價格大幅度上漲、拆遷補償標準提高、國家政策發(fā)生變化等因素的影響，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件日益增多。[1] 在我國目前的司法實踐中，通常根據(jù)買方身份的不同，將農(nóng)村房屋買賣區(qū)分為三種類型：第一類是本集體經(jīng)濟組織的成員購買農(nóng)村房屋；第二類是其他集體經(jīng)濟組織的成員購買農(nóng)村房屋；第三類是城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋。對于第一類合同，法院一般認定為有效。[2]第二類合同雖然性質(zhì)上與第三類合同基本相同，但在審判實踐中既有被認定為有效的，[3]也有被認定為無效的。[4]在理論和實務中爭議最大、糾紛最多的，是第三類合同。[5] 2007至2008年發(fā)生在北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村的馬海濤與李玉蘭房屋買賣合同糾紛案，[6]就因涉及城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的問題，加上房屋地處“畫家村”以及購買方的畫家身份，引起了媒體的廣泛關注，成為社會討論的熱點。[7] 就城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的情況來說，根據(jù)房屋性質(zhì)的不同，又可以劃分為兩種類型：第一類是購買農(nóng)村村民或城鎮(zhèn)居民通過自建、繼承、買賣等方式合法取得的集體土地上的農(nóng)村房屋。第二類是購買鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會單獨或者與開發(fā)商合作在集體土地上建設的房屋，俗稱“小產(chǎn)權房”。在理論研究和新聞報道中，往往把宅基地上的農(nóng)民住宅也當作小產(chǎn)權房對待，[8]實際上兩者并不相同。國務院的有關文件將農(nóng)民住宅與小產(chǎn)權房兩個概念并列使用，足可表明二者并非一事。[9] 對于所謂的小產(chǎn)權房，根據(jù)其合法與否，又可分為兩種情況：第一種是建設單位依法辦理了用地、規(guī)劃及建設等審批手續(xù)后合法建成的房屋，例如鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會利用空心村改造、新農(nóng)村建設等整理集體建設用地的機會，在集體土地上建設的農(nóng)民新居、回遷房、老年公寓等房屋。第二種是建設單位未依法辦理用地、規(guī)劃及建設等審批手續(xù)而違法建造的房屋，例如鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會擅自占用耕地、河道等開發(fā)建設的商品房，或者將集體土地出讓、轉讓、出租給房地產(chǎn)開發(fā)商建設的商品房。此類房屋性質(zhì)上屬于違章建筑，不僅當事人簽訂的房屋買賣合同歸于無效，還可能產(chǎn)生依法拆除或者沒收違章建筑物的法律后果。[10] 本文所要研究的城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋問題，主要是指城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民住宅和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等合法建設的“小產(chǎn)權房”這兩種情況，不包括城鎮(zhèn)居民購買違法建設的小產(chǎn)權房的情形。之所以如此限定，是因為對于違法建設的小產(chǎn)權房及其交易合法性的討論，主要涉及國家政策的選擇和立法論方面的爭議，難以轉化為具有可操作性的司法技術問題，對于相關糾紛的解決意義不大。另外，本文主要從解釋論的角度出發(fā)，在整理司法實踐中的各種觀點和判決意見的基礎上，探討法院應如何處理城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同糾紛問題。至于怎樣從立法論的角度提出完善之策，學界已有較多討論，[11]本文不再關注。 二、我國有關城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的法律及政策變遷 從總體上看，自改革開放以來，我國的立法和政策對待城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的態(tài)度，可以劃分為兩個不同的階段。 （一）第一階段：從改革開放以后至1999年1月1日 1999年1月1日，第九屆全國人大常委會第四次會議于1998年8月29日修訂通過的《土地管理法》開始實施。在此之前（包括在改革開放以前），國家有關立法和政策非但沒有禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，而且還允許城鎮(zhèn)居民通過“申請一審批”的方式取得農(nóng)村的宅基地使用權。例如，根據(jù)1962年《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》（第45條第2款）和1963年《中央關于對社員宅基地問題作一些補充規(guī)定的通知》的規(guī)定，農(nóng)村社員有買賣房屋的權利；房屋出賣以后，宅基地使用權即隨之轉移給新房主。1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》雖然嚴禁買賣、出租和違法轉讓建房用地（第4條第2款、第21條），但承認“回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職職工和軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑”以及“集鎮(zhèn)內(nèi)非農(nóng)業(yè)戶”為建房之需，可以通過“申請一審批”程序取得宅基地使用權（第14、18條）；由于買賣房屋而轉移宅基地使用權的，應按第14條的規(guī)定辦理申請、審查、批準手續(xù)（第15條第1款）。1986年《土地管理法》繼續(xù)承認“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的”，可以經(jīng)縣級人民政府批準，取得對集體土地的使用權（第41條）。1988年修改《土地管理法》時，保留了這一規(guī)定。1993年《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》第18條第2款、第3款規(guī)定：“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，應當經(jīng)其所在單位或者居民委員會同意后，依照前款第（一）項規(guī)定的審批程序辦理?！薄盎卦迩f、集鎮(zhèn)落戶的職工、退伍軍人和離休、退休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞，在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，依照本條第一款第（一）項規(guī)定的審批程序辦理?！边@些法律既然承認城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民可以通過“申請一審批”方式獲得集體土地使用權，舉重以明輕，對于城鎮(zhèn)居民依法購買農(nóng)村房屋的行為，自無禁止之理。 在當時的國務院及國務院有關部門的文件中，也沒有明文禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋。非但如此，1989年《國家土地管理局關于確定土地權屬問題的若干意見》(1989國土〔籍〕字第73號）第6條還規(guī)定：“農(nóng)民集體經(jīng)濟組織將原集體土地上的建筑物出售給全民所有制單位、城市集體所有制單位或城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民，其用地屬于國家所有?！薄俺擎?zhèn)及市郊農(nóng)民集體土地上的房屋出售給本集體以外的農(nóng)民集體或個人，其所售房屋占用的土地屬于國家所有。”這一規(guī)定顯然承認農(nóng)村房屋可以出售給城鎮(zhèn)居民，只不過房屋占用范圍內(nèi)的土地的所有權應隨之轉歸國家所有而已。 從這一階段的司法實踐來看，實際上也是承認城鎮(zhèn)居民可以購買農(nóng)村房屋及其占用范圍內(nèi)的集體土地的使用權的。例如，1984年《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第56條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續(xù)?！钡?0條規(guī)定：“村鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉移宅基地使用權而發(fā)生的糾紛，應根據(jù)國務院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定的審查、批準手續(xù)處理?！?992年《最高人民法院關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》又指出：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證明，按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應依法辦理該項手續(xù)后，方能認定買賣有效?！边@些司法解釋所提出的農(nóng)村房屋買賣的有效要件，雖然不無可議之處，例如以辦理過戶手續(xù)作為買賣的有效要件明顯欠妥，但并未要求購買人必須是農(nóng)村村民。 （二）第二階段：從1999年1月1日至今 自1999年以來，隨著修改后的《土地管理法》的實施，國家在立法層面上加強了對集體建設用地的管制，在政策層面上開始禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋。從立法上來看，1998年修改的《土地管理法》刪除了原法第41條有關城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民可以使用集體土地建住宅的規(guī)定，同時又增加了如下規(guī)定：除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設住宅或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設可依法使用農(nóng)民集體所有的土地外，其他任何單位和個人進行建設需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地（第43條第1款）；農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設（第63條）。據(jù)此可知，城鎮(zhèn)居民建住宅不得再申請使用集體土地。不過，這些規(guī)定并未禁止城鎮(zhèn)居民通過購買農(nóng)村房屋的方式獲得集體土地使用權。從該法第62條第4款關于“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規(guī)定來看，也無禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的意思。《物權法》第184條第2項雖然規(guī)定宅基地使用權除法律另有規(guī)定外不得抵押，但亦未禁止宅基地使用權與房屋所有權一并轉讓。 實際上，明確禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的，是國務院及其有關部門發(fā)布的文件。1999年《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999] 39號）明確要求：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?004年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004] 28號）則指出：“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！?007年《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)[2007] 71號）又強調(diào)：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權房’。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)?！?008年《中共中央、國務院關于切實加強農(nóng)業(yè)基礎建設進一步促進農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》（中發(fā)[2008] 1號）則重申：“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權房’?！笔艿竭@些國家政策的影響，有些地方性法規(guī)和規(guī)章也直接或間接地禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋。[12] 從有關的不動產(chǎn)登記實務來看，建設部2008年發(fā)布的《房屋登記辦法》第87條規(guī)定：“申請農(nóng)村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構應當不予辦理?！庇捎诂F(xiàn)行法律、法規(guī)并未明確指出城鎮(zhèn)居民可以購買農(nóng)村房屋，故該規(guī)定表明房屋登記部門不會為城鎮(zhèn)居民購買的農(nóng)村房屋辦理所有權轉移登記手續(xù)。在土地使用權登記方面，2004年《國土資源部關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)[2004] 234號）要求“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！?008年《國土資源部關于進一步加快宅基地使用權登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)[2008] 146號）再次強調(diào)：“嚴格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購買和違法建造住宅的規(guī)定。對城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權登記的，不予受理。”顯然，我國不動產(chǎn)登記主管部門的這些要求實際上意味著，無論城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同是否有效，作為買受人的城鎮(zhèn)居民都無法辦理房屋所有權及集體土地使用權的變更登記手續(xù)，因而不可能獲得房屋所有權和房屋占用范圍內(nèi)的集體土地的使用權。 綜上可見，在對待城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的態(tài)度上，現(xiàn)行的國家政策與法律的有關規(guī)定之間存在著差異。由此，在司法實踐中難免產(chǎn)生這樣的問題：對于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，法院應當認定為有效還是無效？如果認定合同無效，其法律依據(jù)何在？合同無效后，又該如何處理買賣雙方之間的關系？ 三、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同：有效還是無效？ 從當前的理論研究和司法實踐來看，對于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同的法律效力，主要存在著有效說、無效說和部分無效說三種觀點。[13] （一）有效說 主張城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同應當為有效的理由，主要有以下幾個方面：第一，公民個人對其房屋享有受法律保護的財產(chǎn)所有權，有權依法對自己的財產(chǎn)以出賣、互易、贈與等方式進行處分?，F(xiàn)行有效的法律法規(guī)，并無禁止農(nóng)民處分其房屋的規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返?2條第4款也沒有禁止農(nóng)村房屋的出賣。按照私法中“法不禁止即屬自由”的原則，農(nóng)民原則上可以出賣自己的房屋，購買者既可以是本村村民，也可以是包括城市居民在內(nèi)的其他人。[14]第二，根據(jù)《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋 （一）》第4條的規(guī)定，“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！眹鴦赵杭皣鴦赵河嘘P部門的文件雖然明確禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，但其規(guī)定并不屬于法律和行政法規(guī)的范疇，故不得作為認定合同無效的根據(jù)。[15]第三，認定合同無效會同時大大降低法院判決的法律效果和社會效果。從法律效果方面看，判決農(nóng)村房屋買賣合同無效不僅無任何法律依據(jù)，而且與憲法有關“中華人民共和國公民在法律面前一律平等”的憲法原則相抵觸，與合同法等基本法律的有關規(guī)定不符，是對現(xiàn)行法律法規(guī)的一種漠視。從社會效果方面看，認定此類合同無效會極大地阻礙社會主義市場經(jīng)濟正常、有序地運行，破壞交易秩序的安全和穩(wěn)定，損害農(nóng)民和農(nóng)村的利益。[16]反之，如果認定合同有效，不僅有利于制約農(nóng)民隨意處分自己的房屋和宅基地，有利于穩(wěn)定現(xiàn)有的房屋占有關系；而且對出賣人事后主張合同無效進行必要的限制，還有利于維護買受人的善意信賴，這也是“禁反言”和誠實信用原則的要求。[17] 從相關司法實踐來看，有的法院認為，“我國農(nóng)村土地屬于集體所有，村民出賣自有房屋，所涉宅基地的轉讓未經(jīng)村集體批準的，其買賣行為無效。”[18]這似乎意味著，如果買賣行為得到村集體的批準，就可以認定為有效。也有法院認為，“對于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效?！盵19]而北京市懷柔區(qū)人民法院組織的一項調(diào)研則發(fā)現(xiàn)，近年來該法院對農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的判決呈現(xiàn)出一個特點，即認定合同有效的比率呈逐漸增高的趨勢。2005年該比率為 14.3%, 2006年為23.1%, 2007年為30.7%。法院在買受方為城鎮(zhèn)居民的糾紛判決中，認定買賣行為有效的也呈逐年上升趨勢。這部分案件認定有效的原因包括：一是部分城鎮(zhèn)居民在購買農(nóng)村房屋后進行了依法登記和產(chǎn)權變更手續(xù)；二是出賣方已經(jīng)轉為城鎮(zhèn)居民；三是法院認定買賣行為發(fā)生的時間較長，且房屋已經(jīng)翻蓋或者重建，從保障當事人權利的角度認定有效。[20] 從理想的角度來看，主張城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同為有效的觀點，既不違背《土地管理法》、《物權法》和《合同法》等法律的相關規(guī)定，也可產(chǎn)生否定出賣人的背信行為、有利于保護買受人利益等良好的社會效果，值得肯定。不過，如果從務實的角度來思考，就不難發(fā)現(xiàn)，由于現(xiàn)行國家政策明確禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，故若法院認定此類買賣合同有效，必然會使判決的結果與國家政策相抵觸，進而導致相關國家政策被削弱乃至變相地廢止?？紤]到我國目前所采的司法體制和所處的法制環(huán)境，顯然不可能期望整個法院系統(tǒng)對此類案件都做出不符合國家政策的判決。另一方面，由于目前的不動產(chǎn)登記制度明確禁止為城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋辦理物權變動登記，法院如果認定此類合同有效，也會帶來判決執(zhí)行上的難題。溫州市中級人民法院所做的一項調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在2004年國土資源部《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》出臺后，溫州地區(qū)國土資源局停止辦理農(nóng)村房屋土地使用權的過戶手續(xù)。此舉對法院做出農(nóng)村房屋買賣有效的判決產(chǎn)生了很大的影響，導致判決無法履行，形成“房產(chǎn)交易合法，土地交易非法”的被動局面。為了應對這種局面，法院采取了一些措施。例如，甌海區(qū)人民法院一般先建議原告對要求被告協(xié)助辦理土地證過戶手續(xù)的訴訟請求撤訴，若原告堅持的，則采取其他一些做法：比如，有的在判決主文中注明“因政策等客觀原因不能辦理土地使用權過戶的，被告方不負責任”，有的在判決被告協(xié)助辦理土地過戶手續(xù)的同時要求申請執(zhí)行人保證暫不申請法院執(zhí)行過戶手續(xù)，等等。而瑞安市人民法院仍判決被告履行合同的協(xié)助義務，同時建議有關部門對法院協(xié)助執(zhí)行通知書進行登記備案，在舊村改造、拆遷安置等政策處理時作為依據(jù)。但是，從法律的角度看，這些做法不盡妥當。比如，要求原告保證暫不申請執(zhí)行的做法，實際上損害了原告的權利。又如，在判決主文中注明“因政策等客觀原因不能辦理土地使用權過戶的，被告方不負責任”的做法，使得判決的結果不確定，與判決應當具有的確定性特征不符。再如，判決被告履行合同的協(xié)助義務的做法，雖然是出于保護買受人的權利的考慮，但這將損害判決的嚴肅性，因為土地使用權過戶手續(xù)根本無法辦理，并且權利人的權利保護最終能否落實還是個未知數(shù)。[21]《房屋登記辦法》第87條關于原則上不為非本集體經(jīng)濟組織的成員辦理農(nóng)村村民住房所有權轉移登記的規(guī)定，無疑進一步加劇了上述司法困境。 （二）無效說 在1999年之后的司法實踐中，受國務院多次禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的政策的影響，法院通常認定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同為無效合同。[22]其理由主要包括：第一，宅基地使用權是集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯(lián)系，不允許轉讓。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟組織的權益，是法律法規(guī)明確禁止的。第二，目前，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。第三，認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益。在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉其生存權益。[23]第四，宅基地使用權的流轉必然帶來宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地延伸，顯然不符合《土地管理法》等相關法律關于保護耕地的立法意圖。第五，認定合同無效雖然可能引發(fā)一些訴訟，但可以制約眾多潛在的房屋買受人，發(fā)揮司法應有的導向作用。[24]第六，對于農(nóng)村房屋買賣問題，我國法律包括物權法均沒有明確規(guī)定，因此應當適用國家有關政策的規(guī)定進行裁判。由于國家現(xiàn)行政策明確禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地或者地上建筑物，故應認定當事人簽訂的此類合同為無效。[25] 無效說的優(yōu)越之處是能夠與現(xiàn)行國家政策保持一致，并且符合當前的不動產(chǎn)登記制度。其主要缺點則像有效說所批評的那樣，社會效果和法律效果不夠理想。例如，就社會效果而言，奉行無效說可能導致部分買受人失去房屋，無房可??；可能引發(fā)大量的出賣人主張合同無效以及買受人要求出賣人賠償損失的訴訟，影響社會穩(wěn)定。另外，允許不守諾言的出賣人主張合同無效并收回房屋，也會嚴重損害社會的公序良俗和誠實信用。[26]就法律效果而言，以違反國務院的有關政策為由認定合同無效，確實不符合《合同法》第52條第5項和《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋 （一）》第4條的規(guī)定；以違反《土地管理法》的相關規(guī)定為由認定合同無效，在法律解釋學上也顯得比較牽強。 或許受無效說的影響，在司法實踐中，有些法院將1999年之前訂立的城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同也認定為無效。[27]這種做法顯然不妥。因為1999年之前的國家政策并未禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，而且當時的《土地管理法》還承認城鎮(zhèn)居民可以通過“申請一審批”程序獲得農(nóng)村宅基地使用權。即使1999年之后的有關法律或者國家政策開始禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，根據(jù)《立法法》第84條關于“法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章不溯及既往，但為了更好地保護公民、法人和其他組織的權利和利益而作的特別規(guī)定除外”的規(guī)定，法院也不應判決此前成立的房屋買賣合同無效。相比之下，《廣東省高級人民法院關于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設糾紛案件若干問題的指導意見》（粵高法發(fā)[2001]42號）第12條規(guī)定：“當事人將農(nóng)村村民住宅建設用地轉讓、出租或以合建形式變相轉讓農(nóng)村村民住宅建設用地而簽訂的合同，一般應認定無效。但1999年1月1日《土地管理法》修訂以前，農(nóng)村村民將經(jīng)依法取得的宅基地使用權連同房屋轉讓給本村村民、回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，??可認定轉讓合同有效?！边@種區(qū)別對待的做法無疑更值得贊同。 （三）部分無效說 有些學者認為，在我國現(xiàn)行法上，房與地是兩個不同的物，宅基地使用權與房屋所有權是兩個獨立的財產(chǎn)權利。盡管宅基地使用權須與房屋所有權一體轉讓，但其轉讓的合同效力可以分別加以認定，即當事人有關轉讓宅基地使用權這一部分的意思表示無效，在法律上并不當然影響到轉讓房屋所有權這部分意思表示的效力。因而，對于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，可以解釋為轉讓宅基地使用權的意思表示無效，而轉讓房屋所有權的意思表示仍然有效。由此，該房屋買賣合同就屬于部分有效、部分無效的合同。[28]在上海市寶山區(qū)人民法院審理的一個案件中，法院認為，被告雖非系爭房屋所屬土地的集體經(jīng)濟組織的成員，不能取得宅基地使用權，但對系爭房屋的買賣行為系雙方真實意思的表示，雙方均應信守承諾。被告基于房屋買賣合同占有系爭房屋，系合法占有。原告要求被告遷出系爭房屋的訴訟請求，無法律依據(jù)，判決駁回。[29]該判決一方面認為買方不能取得宅基地使用權，另一方面又判定買方對房屋的占有屬合法占有，不必返還出賣人，顯然是對合同的效力采用了部分無效說。 其實，部分無效說的出發(fā)點，乃是在維護房屋買賣行為的有效性的情況下，解決國家政策不允許買受人取得宅基地使用權的問題。這種做法雖然有助于保護買受人的利益，但在實踐中會帶來兩個無法克服的難題： 第一，不符合我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度。《房屋登記辦法》第8條規(guī)定：“辦理房屋登記，應當遵循房屋所有權和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權權利主體一致的原則。”這意味著農(nóng)村房屋所有權和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權在處分上須實行一體主義，不得將兩者分別登記給不同的主體。另外，根據(jù)《房屋登記辦法》第87條的規(guī)定，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構不會為其辦理房屋所有權轉移登記。由此可知，部分無效說非但不符合房地一體主義的登記規(guī)則，而且買受人還無法辦理房屋所有權轉移登記。其結果是，不僅房、地分屬于不同的主體，而且房屋所有權與房屋使用權還將永久地處于分離狀態(tài)，顯然不妥。 第二，在采納部分無效說的情況下，由于我國現(xiàn)行法未承認法定土地租賃權制度，[30]那么在出賣人以宅基地使用權轉讓無效為由要求買受人返還宅基地時，就會發(fā)生買受人應否返還宅基地以及地上房屋的問題。于此情形，如果認為買受人應向出賣人返還，則其結果將與全部無效說無異，部分無效說就失去了存在意義；如果認為買受人不應向出賣人返還，則一方面不符合《合同法》第58條關于合同無效的法律后果的規(guī)定，另一方面也會導致部分無效說難以與有效說區(qū)別開來?？梢?，部分無效說對于合同部分無效的法律后果，缺乏合乎法律的處理辦法。 注釋: [1]以溫州市甌海區(qū)人民法院和瑞安市人民法院受理的農(nóng)村房屋買賣糾紛案件為例，瑞安市人民法院2002年受理13件，2003年受理29件，2004年受理97件，2005年1至4月受理35件，共計174件。甌海區(qū)人民法院從2003年1月到2005年4月，共受理119件；特別是從2005年開始，這類案件快速增長態(tài)勢明顯，到當年5月中旬，已受理50多件。參見鄭永勝、鞠海亭、鄭文平：“農(nóng)村房屋買賣：是耶，非耶？—農(nóng)村房屋買賣糾紛案件的調(diào)查與思考”，載《人民法院報》2006年2月21日，第12版。 [2]參見北京市高級人民法院《關于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》（京高法發(fā)[2004] 391號）；上海市高級人民法院《關于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民一[2004] 4號）；青島市中級人民法院《關于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件相關問題的意見》（青中法[2006] 232號）。相關的判決，可參見“勞達源與勞柱堅房地產(chǎn)轉讓合同糾紛上訴案”，廣東省佛山市中級人民法院（2003)佛中法民一終字第3151號民事判決書；“馮竹吉等與唐國民等房屋買賣糾紛上訴案”，云南省曲靖市中級人民法院（2008)曲中民終字第718號民事判決書。 [3]例如，上海市高級人民法院《關于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民一(2004)4號）規(guī)定：“對于發(fā)生在本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效。”“對于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效?！?/p> [4]例如，《山東省高級人民法院2008年民事審判工作會議紀要》（魯高法[2008] 243號）指出：“對本集體經(jīng)濟組織之外的村民購買本集體經(jīng)濟組織成員的宅基地和房屋的，原則上也應當確認為無效?！鼻鄭u市中級人民法院《關于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件相關問題的意見》（青中法[2006] 232號）規(guī)定：“非同一集體經(jīng)濟組織成員之間購買宅基地上房屋的，認定買賣合同無效?！痹凇跋慕B瓊與周先英等房屋買賣合同糾紛上訴案”中，法院認為，根據(jù)《土地管理法》第63條關于“農(nóng)村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設”的規(guī)定以及相關法律法規(guī)，農(nóng)村宅基地使用權的主體僅限于本集體經(jīng)濟組織成員。向本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)村居民轉讓農(nóng)村住房和宅基地的，因違反了集體經(jīng)濟組織的成員權屬性，應當認定無效。參見四川省成都市中級人民法院（2008)成民終字第434號民事判決書。 [5]北京市懷柔區(qū)人民法院的一項調(diào)研結果顯示，在進入訴訟的農(nóng)村房屋買賣糾紛中，75％發(fā)生在村民與城鎮(zhèn)居民之間，而這些糾紛遠不足整個農(nóng)村房屋買賣交易行為總量的10%。按照北京市高級人民法院有關研討會會議紀要的精神，懷柔區(qū)人民法院在近些年來判決該類案件時，7成以上都判決為無效，但社會效果并不理想。參見李松、朱雨晨、黃潔：“北京法院調(diào)研建議允許農(nóng)村房屋產(chǎn)權流轉”，載《法制日報》2008年12月7日，第8版。[6]該案涉及兩個訴訟，四份判決。第一個訴訟是馬海濤訴李玉蘭房屋買賣合同無效案。一審法院判決合同無效，李玉蘭將現(xiàn)有房屋及院落騰退給馬海濤，馬海濤給付李玉蘭補償款93808元；二審法院維持原判（參見北京市第二中級人民法院（2007)二中民終字第13692號民事判決書）。第二個訴訟是李玉蘭訴馬海濤房屋買賣合同無效賠償損失案。一審法院判決馬海濤賠償李玉蘭損失185290元，二審法院維持原判。參見北京市通州區(qū)人民法院（2008）通民初字第02041號民事判決書；周法：“宋莊房屋買賣案李玉蘭上訴被駁回”，載《人民法院報》2009年6月28日，第2版。 [7]參見張光宇、劉婭琳、秦弓、婭琳：“‘小產(chǎn)權房’沒名分”，載《人民法院報》2007年8月10日，第8版；吳玉蓉：“北京‘畫家村’小產(chǎn)權房案再調(diào)查”，載《東方早報》2008年3月3日，第A14版；孫蕾、李德欣、王璐：“北京宋莊小產(chǎn)權房難題困擾‘畫家村”’，載《新華每日電訊》2008年4月26日，第5版。 [8]參見王娟、王楠：“何去何從的小產(chǎn)權房—由北京市郊宋莊鎮(zhèn)辛店村（畫家村）房屋糾紛案引起的思考”，《中共鄭州市委黨校學報》2008年第3期；岳曉武：“‘小產(chǎn)權房’應當分類處理”，《中國土地》2009年第3期；?王一波：“宋莊藝術家陷小產(chǎn)權困局”，載《京華時報》2007年7月30日，第3版；同上，吳玉蓉文，孫蕾、李德欣、王璐文。 [9]參見《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)[2007] 71號）；《中共中央、國務院關于切實加強農(nóng)業(yè)基礎建設進一步促進農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》（中發(fā)[2008] 1號）。 [10]參見《土地管理法》第73、81條。司法實踐中通常也是如此處理的。例如，江蘇省高級人民法院《關于審理房地產(chǎn)案件若干問題的意見》（蘇高法[1995] 2號）第66條規(guī)定：“以違章建筑物為標的發(fā)生的買賣、租賃、抵押糾紛，原則上應認定該買賣、租賃、抵押關系無效，并建議有關行政部門依法處理，如果第三人善意、有償取得該建筑物的，第三人的經(jīng)濟損失應由過錯方賠償?！鄙蜿柺兄屑壢嗣穹ㄔ骸蛾P于審理房地產(chǎn)案件若干問題的處理意見（之一）》(2004年3月27日）指出：農(nóng)用地轉為建設用地必須辦理農(nóng)用地征用（轉用）審批手續(xù)。在未經(jīng)征用的農(nóng)用地上建設的房屋，屬于依法應予拆除或沒收之物，買賣此類商品房的合同應當認定為無效合同。對于這類房屋出賣人不享有所有權。對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓或非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀。對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉讓或非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施。 [11]參見孟勤國：“物權法開禁農(nóng)村宅基地交易之辯”，《法學評論》2005年第4期；韓世遠：“宅基地的立法問題—兼析物權法草案第十三章‘宅基地使用權’”，《政治與法律》2005年第5期；朱巖：“‘宅基地使用權’評釋—評《物權法草案》第十三章”，《中外法學》2006年第1期；王崇敏、孫靜：“農(nóng)村宅基地使用權流轉析論”，《海南大學學報（人文社會科學版）》2006年第2期；郭明瑞：“關于宅基地使用權的立法建議”，《法學論壇》2007年第1期。 [12]參見《天津市土地管理條例》(2006年修訂）第65條第4款；《河北省土地管理條例》(2005年修訂）第55條第4款；《湖南省集體建設用地管理暫行辦法》第28條；《湖北省農(nóng)民集體所有建設用地使用權流轉管理試行辦法》第19條。 [13]司法實踐中還存在著一種試圖回避合同效力問題的做法。例如，上海市高級人民法院《關于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民-[2004]4號）指出：“對于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實際處理中應本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權利?！?/p> [14]參見韓世遠：“居民買農(nóng)房糾紛的裁判之道”，載《人民法院報》2007年12月6日，第5版。 [15]同上注。參見應秀良：“農(nóng)村房屋買賣合同效力辨析”，《法律適用》2009年第7期。溫州市中級人民法院組織的一項調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該市法院系統(tǒng)的大多數(shù)法官認為農(nóng)村房屋買賣有效。參見前注[1]，鄭永勝、鞠海亭、鄭文平文。 [16]同上注。 [17]參見《北京市法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要》(2006年9月14日）。這是該研討會上少數(shù)人員的看法。 [18]《湖北省高級人民法院民事審判若干問題研討會紀要》(2004年10月30日）。 [19]上海市高級人民法院《關于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民-[2004]4號）。[20]參見魯桂華：“北京市懷柔區(qū)人民法院經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)—山區(qū)成農(nóng)村房屋買賣合同糾紛多發(fā)地帶”，載《人民政協(xié)報》2008年12月1日，第B4版；前注[5]，李松、朱雨晨、黃潔文。 [21]參見前注[1]，鄭永勝、鞠海亭、鄭文平文。 [22]參見北京市高級人民法院《關于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》（京高法發(fā)[2004] 391號）；《山東省高級人民法院2008年民事審判工作會議紀要》（魯高法[2008] 243號）；青島市中級人民法院《關于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件相關問題的意見》（青中法[2006] 232號）。 [23]以上三個理由參見北京市高級人民法院《關于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》（京高法發(fā)[2004] 391號）。在馬海濤訴李玉蘭房屋買賣合同無效案中，二審法院認為：“宅基地使用權是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟組織成員無權取得或變相取得。馬海濤與李玉蘭所簽之《買賣房協(xié)議書》的買賣標的物不僅是房屋，還包含相應的宅基地使用權。李玉蘭并非通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村村民，且訴爭院落的《集體土地建設用地使用證》至今未由原土地登記機關依法變更登記至李玉蘭名下。因此，原審法院根據(jù)我國現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)、政策之規(guī)定，對于合同效力的認定是正確的。上訴人李玉蘭關于合同有效之上訴請求，本院不予支持?！眳⒁姳本┦械诙屑壢嗣穹ㄔ海?007)二中民終字第13692號民事判決書。這一判決顯然是按照北京市高級人民法院前述會議紀要的精神處理的。 [24]以上兩個理由參見《北京市法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要》(2006年9月14日）。 [25]參見《山東省高級人民法院2008年民事審判工作會議紀要》（魯高法[2008] 243號）。 [26]參見前注[5]，李松、朱雨晨、黃潔文。 [27]參見王秋實：“農(nóng)民賣房后告買主討拆遷款—法院認定原告違背誠信原則判決買主除去房款后返還20%"，載《京華時報》2009年6月12日，第11版；顧輝、韓霜：“城市居民購買農(nóng)村房屋合同無效”，載《遼西商報》2008年11月25日，第B6版；王秋實：“市民買農(nóng)民住宅被判無效”，載《京華時報》2007年12月22日，第7版。 [28]參見陳甦：“在法條與法理之間把握審判的張力”，載《人民法院報》2007年12月6日，第5版；前注[15]，韓世遠文。 [29]參見薄萱：“賣房后遇動遷反悔要趕人走農(nóng)村私房買賣也要講誠信”，上海法院網(wǎng)2005年5月16日發(fā)布，載http: //004km.cn/shfy/gweb/xxnr.jsp? pa ＝ aaWQ9MjkwNzEmeGg9MQPdcssPdcssz，最后登陸時間：2009年8月3日。 [30]在制定物權法的過程中，有學者主張構建宅基地法定租賃權制度，解決允許城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋但卻不允許其獲得宅基地使用權的難題。參見前注[11]，韓世遠文。 《清華法學》2009年第5期 城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋糾紛的司法規(guī)制 （二）關鍵詞: 農(nóng)村房屋；宅基地；合同；無效 內(nèi)容提要: 我國現(xiàn)行法律、行政法規(guī)并未禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，但國務院的有關文件卻多次明確禁止此類交易。法律與政策之間的這種差異在實踐中引起了混亂，導致不同法院對于同樣的房屋買賣合同糾紛采取了不盡相同的解決規(guī)則：不僅在合同效力的認定上存在分歧，而且在認定合同無效的根據(jù)以及締約過失責任的承擔方面也不盡相同?？傮w上看，各地法院在處理此類糾紛時，既試圖將法律與政策協(xié)調(diào)起來，又盡量照顧到一般情理，對不守誠信者予以譴責。不過，如何在嚴格遵守現(xiàn)行法的前提下，通過對《合同法》及相關法律的解釋適用，妥善解決城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的糾紛，是目前理論上需要引起重視、實務中需要盡快解決的問題。 四、如何尋找判決房屋買賣合同無效的法律根據(jù)？ 如果從務實而非理想的角度來考慮就會發(fā)現(xiàn)，由于國務院三番五次地發(fā)文禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，加上建設部和國土資源部又明確要求房地產(chǎn)登記機構不得為城鎮(zhèn)居民購買的農(nóng)村房屋辦理房屋所有權和集體土地使用權轉移登記手續(xù)，所以法院在審判實踐中最現(xiàn)實的選擇，莫過于認定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效，以便與現(xiàn)行的國家政策和不動產(chǎn)登記制度保持一致。否則，就會出現(xiàn)雖然房屋買賣合同有效，但法院的生效判決卻無法執(zhí)行，買受人也不能獲得房屋所有權和土地使用權的悖謬之事。問題是，法院該如何為判決此類合同無效尋找合適的法律根據(jù)呢？ （一）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定說 在理論上和司法實踐中，主張城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同為無效者，最主要的理由就是該合同違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故應依《合同法》第52條第5項的規(guī)定認定無效。然而，《合同法》第52條第5項本身只是一個引致規(guī)范，僅僅為適用有關法律、行政法規(guī)中的具體強制性規(guī)定提供了規(guī)范基礎。[31]必須將此一規(guī)定與有關法律、行政法規(guī)中的具體強制性規(guī)定相結合，并且該具體強制性規(guī)定性質(zhì)上屬于效力性規(guī)定，[32]才可以認定合同無效。那么，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，究竟違反了哪一或者哪些法律、行政法規(guī)中的具體強制性規(guī)定呢？ 實務中有一種觀點認為，《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。”城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同違反了該條規(guī)定，故應依《合同法》第52條第5項認定為無效。[33]筆者認為這種觀點值得商榷。首先，《土地管理法》第63條的立法目的，應當是加強土地用途管制，限制農(nóng)用地轉為建設用地。然而，在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的情況下，由于宅基地本身即為建設用地，其使用權主體的變更并不會改變宅基地的性質(zhì)，故第63條顯然不能用來調(diào)整宅基地使用權的流轉問題。[34]其次，從文義解釋的角度看，第63條不過是禁止將集體土地的使用權以出讓、轉讓或者出租的形式用于非農(nóng)業(yè)建設，并未禁止已在集體土地上合法建造的房屋及其土地使用權的轉讓，也未禁止農(nóng)村村民出賣其房屋，當然更談不上禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的問題。最后，從《土地管理法》第62條第4款關于“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規(guī)定中，可以看出該法實際上是允許農(nóng)村村民出賣住房的，只不過禁止其出賣住房后再申請宅基地而已?？梢姡锻恋毓芾矸ā返?3條顯然不屬于《合同法》第52條第5項中所說的“法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，不能作為認定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律依據(jù)。 實務中還有一種觀點認為，《土地管理法》第62條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。宅基地是農(nóng)民的重要財產(chǎn)權利，嚴禁宅基地進入市場進行交易。由于宅基地關系到農(nóng)民的基本居住條件，所以獲得農(nóng)村宅基地要受農(nóng)業(yè)人口身份上的限制，只有具有農(nóng)村戶口的人才能在本集體所有的土地范圍內(nèi)申請宅基地。由于農(nóng)村房屋的轉讓必然導致宅基地使用權的轉移，故依據(jù)當前我國的土地法律和政策，農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有買賣雙方均是同一集體經(jīng)濟組織的成員的，才可以認定合同有效。[35]這種觀點似乎將《土地管理法》第62條作為認定城鎮(zhèn)居民等非本集體經(jīng)濟組織成員購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律依據(jù)。其實，根據(jù)《土地管理法》第59條的規(guī)定可知，農(nóng)村村民建住宅需要使用集體土地的，應當依照第62條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。從第62條規(guī)定的具體內(nèi)容來看，第1款規(guī)范農(nóng)村村民擁有宅基地的數(shù)量和面積，第2款規(guī)范農(nóng)村村民建住宅的基本要求，第3款規(guī)定農(nóng)村村民申請宅基地的審批程序，第4款禁止農(nóng)村村民出賣、出租住房后再申請宅基地。據(jù)此可知，該條乃是對農(nóng)村村民通過“申請一審批”程序初始取得宅基地使用權的規(guī)定，其中既未禁止農(nóng)村村民出賣住房，也未禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋。[36]其實，《土地管理法》第62條的規(guī)范目的，并非要禁止或限制農(nóng)村村民轉讓宅基地使用權，而是禁止農(nóng)村村民通過“申請一審批”程序獲得兩處以上的宅基地。[37]以其作為認定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律依據(jù)，顯然不妥。 由上可見，無論是《土地管理法》第62條還是第63條，都無法解釋出含有禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的意思，故在司法實踐中不宜將它們作為認定合同無效的法律根據(jù)。[38]實際上，從其他法律和行政法規(guī)中，同樣找不到可據(jù)以認定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同為無效的強制性規(guī)定。 （二）違反國家政策說 有一種觀點認為，《民法通則》第6條規(guī)定：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策。”據(jù)此可知，法院審理的民事案件如果法律沒有規(guī)定而國家政策有規(guī)定的，應當適用國家政策進行裁判。對于集體土地上的宅基地使用權的買賣問題，包括《物權法》在內(nèi)的現(xiàn)行法律均沒有明確規(guī)定，故應適用國家有關政策的規(guī)定進行裁判。由于國家現(xiàn)行政策明確禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地或者地上建筑物，因此法院應當認定城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買賣合同為無效合同。[39]筆者認為，這種觀點也不妥當。首先，從我國合同無效制度的立法變遷史來看，1981年《經(jīng)濟合同法》曾經(jīng)規(guī)定違反國家政策的經(jīng)濟合同為無效合同（第7條第1款第1項），但在《民法通則》第58條規(guī)定的七種無效民事行為中，已無違反國家政策一項。1993年修改《經(jīng)濟合同法》時，又刪除了有關違反國家政策的經(jīng)濟合同無效的規(guī)定（第7條第1款）?！逗贤ā返?2條也未規(guī)定違反國家政策的合同無效。這一變化過程表明，我國立法者已經(jīng)拋棄以是否違反國家政策來認定合同效力的做法。以違反國家政策為由認定合同無效，顯然不符合立法者的本意。其次，從《合同法》第7條與《民法通則》第6條的關系來看，前者要求“當事人訂立、履行合同，應當??尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益”，并未沿襲后者有關民事活動應當遵守國家政策的規(guī)定。并且，《合同法》第52條規(guī)定的合同無效的五種事由中，也不包括違反國家政策一項。據(jù)此可以斷定，《合同法》第7條實際上已在合同領域中默示地廢止了《民法通則》第6條關于遵守國家政策的規(guī)定。認為違反國家政策的合同無效，在《合同法》上找不到依據(jù)。最后，就像有效說所強調(diào)的那樣，國務院以及國務院有關部門發(fā)布的禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的文件，不屬于法律和行政法規(guī)的范疇，自不得作為認定合同無效的根據(jù)。 《物權法》第153條規(guī)定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定?！逼渌^“國家有關規(guī)定”，是否包括國家政策在內(nèi)？王兆國副委員長2007年3月8日在第十屆全國人民代表大會第五次會議上所作的“關于《中華人民共和國物權法（草案）》的說明”中指出：考慮到目前我國農(nóng)村社會保障體系尚未全面建立，宅基地使用權是農(nóng)民安身立命之本，從全國范圍看，現(xiàn)在放開宅基地使用權的轉讓和抵押的條件尚不成熟。“為了維護現(xiàn)行法律和現(xiàn)階段國家有關農(nóng)村土地政策，并為今后修改有關法律或者調(diào)整有關政策留有余地”，物權法草案規(guī)定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定?！边@就是后來的《物權法》第153條。由此看來，第153條中所稱的“國家有關規(guī)定”，似乎是指國家政策。有一種觀點就認為，該條將“法律”和“國家有關規(guī)定”并列使用，可以推斷其所謂“國家有關規(guī)定”不僅僅是指國家法律規(guī)定，也包括國家行政法規(guī)和國家行政規(guī)章。例如，《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999] 39號）中有關“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售”的規(guī)定，以及《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004] 28號）中“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”的規(guī)定，均屬“國家有關規(guī)定”的范疇。在《物權法》實施以后，根據(jù)這些規(guī)定認定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效，便可名正言順了。[40] 應當看到，在《物權法》中，除第153條之外，第126條第2款也使用了“國家有關規(guī)定”的概念；第53條、第54條和第133條還采用了“國務院的有關規(guī)定”的表述。由于《物權法》在有關引致性質(zhì)的規(guī)定中，大量采用了“法律、行政法規(guī)”的表述，[41]故若將前述條文中所稱的“國家有關規(guī)定”、“國務院的有關規(guī)定”解釋為僅僅指行政法規(guī)，而不包括國務院的有關通知、決定、意見在內(nèi)，顯然不符合立法用語應保持一致性的邏輯。因此，將第153條中的“國家有關規(guī)定”解釋為包括國家政策，從文義解釋和體系解釋的角度來說，可以接受。但是，如果當事人訂立的有關合同違反了前述條文所要求的“國家有關規(guī)定”或者“國務院的有關規(guī)定”，而這些規(guī)定又不屬于行政法規(guī)的范疇，那么法院在實務操作上，仍無法根據(jù)《合同法》第52條第5項的規(guī)定認定合同無效。 （三）損害社會公共利益說 筆者認為，為解決認定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律依據(jù)問題，與其牽強地適用《合同法》第52條第5項或者《民法通則》第6條的規(guī)定，還不如通過對《合同法》第52條第4項的解釋適用，直接認定合同無效。 《合同法》第52條第4項規(guī)定：“損害社會公共利益”的合同無效。此所謂“社會公共利益”，相當于大陸法系民法中的公序良俗概念，在范圍上包括了《合同法》第7條中規(guī)定的“社會公德”、“社會經(jīng)濟秩序”和狹義的“社會公共利益”三項內(nèi)容。相對于《合同法》第52條第5項而言，第52條第4項的規(guī)定旨在解決法律條文的有限性與合同行為的無限性之間的矛盾，通過將雖未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，但卻損害社會公共利益的合同規(guī)定為無效，來實現(xiàn)維護社會公共利益的目的。 在理論上，有學者認為，如果地方性法規(guī)及規(guī)章的制定，旨在保護國家和社會公共利益，而違反了地方性法規(guī)及規(guī)章將損害國家和社會公共利益，則可以損害國家和社會公共利益為由，依據(jù)合同法的有關規(guī)定確認合同無效。[42]在司法實踐中，有些法院也持有類似的看法。例如，《江蘇省高級人民法院關于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的討論紀要 （一）》(2005年9月23日）第1條第2款指出：“違反行政規(guī)章、地方性法規(guī)強制性規(guī)定的民事合同損害社會公共利益，當事人請求確定民事合同無效的，人民法院應予支持。但應當以合同法第五十二條第（四）項作為判決的法律依據(jù)。”《山東省高級人民法院2008年民事審判工作會議紀要》（魯高法[2008] 243號）也指出：關于房地產(chǎn)合同效力的認定問題，“根據(jù)最高人民法院關于適用合同法司法解釋的規(guī)定，人民法院只能依據(jù)法律和行政法規(guī)來認定合同效力，而不能直接援引地方性法規(guī)和行政規(guī)章作為判斷合同效力的依據(jù)，可以根據(jù)《合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定，以損害社會公共利益為由確認合同無效”。問題是，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，是否損害了社會公共利益呢？這就需要探究國務院有關文件禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的目的何在。 《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999] 39號）指出，其出臺目的是為了“進一步加強土地轉讓管理，防止出現(xiàn)新的‘炒地熱’，保持農(nóng)村穩(wěn)定，保護農(nóng)民利益，保障經(jīng)濟和社會可持續(xù)發(fā)展?！痹撏ㄖ砸蟆稗r(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”，顯然是為了實現(xiàn)上述目的?！秶鴦赵宏P于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004] 28號）也指出：“實行最嚴格的土地管理制度，是由我國人多地少的國情決定的，也是貫徹落實科學發(fā)展觀，保證經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的必然要求。??必須正確處理保障經(jīng)濟社會發(fā)展與保護土地資源的關系，??進一步完善符合我國國情的最嚴格的土地管理制度?！痹摏Q定中有關“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”的規(guī)定，顯然是為了實現(xiàn)這一目標?！秶鴦赵恨k公廳關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)[2007] 71號）還指出：“土地利用涉及全民族的根本利益，必須服從國家的統(tǒng)一管理。我國人多地少，為保證經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，必須實行最嚴格的土地管理制度。土地用途管制制度是最嚴格土地管理制度的核心?！倍渌蟮摹俺擎?zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權房”’，當然屬于“實行最嚴格的土地管理制度”的一環(huán)。此外，《中共中央、國務院關于切實加強農(nóng)業(yè)基礎建設進一步促進農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》（中發(fā)[2008] 1號）之所以重申“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權房”，的要求，也是出于“切實保障農(nóng)民土地權益”的目的。 由上可見，自1999年以來，國務院之所以反復強調(diào)禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，主要是為了保護農(nóng)民利益、保持農(nóng)村穩(wěn)定、保障經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展、保護全民族的根本利益。在制定物權法的過程中，之所以沒有放開宅基地使用權的轉讓條件，也是為了保障農(nóng)民的基本生存條件，維護社會穩(wěn)定。[43]顯然，無論是保護農(nóng)民利益、保持農(nóng)村穩(wěn)定還是保障經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，都屬于社會公共利益的范疇。進而言之，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，在違反現(xiàn)行國家政策的同時，也損害了其所維護的社會公共利益，故應按照《合同法》第52條第4項的規(guī)定認定無效。當然，對于1999年之前訂立并已履行完畢的合同而言，因當時的國家政策并未禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，故不涉及損害社會公共利益的問題，自然也不應當以損害社會公共利益為由認定其無效。 五、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律后果 （一）返還財產(chǎn)、折價補償 根據(jù)《合同法》第58條第1句的規(guī)定可知，合同被確認無效后，雙方當事人因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。于此情形，在原物存在的情況下，出賣人享有的返還財產(chǎn)請求權，性質(zhì)上屬于所有物返還請求權。[44]對于已登記的物權，權利人的返還財產(chǎn)請求權不適用訴訟時效。[45]在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被確認無效后，同樣應適用這些規(guī)則。 合同無效后，雙方當事人返還財產(chǎn)的范圍，包括原物及孳息。[46]嚴格說來，在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被確認無效后，買受人除須返還房屋外，還應將其占有房屋期間獲得的使用利益折價補償給出賣人；而出賣人除須返還購房款之外，還應向買受人返還占有購房款期間的利息。不過，在司法實踐中，法院出于追求簡便的考慮，或因對返還財產(chǎn)的認識過于狹隘，往往不完全遵守這些要求。例如，在“靳永增與代玲房屋買賣糾紛上訴案”中，法院僅判決買受人按照同區(qū)域、同類房屋的租金標準，向出賣人支付相應的租金，而未判決出賣人向買受人返還購房款的利息。[47]在上海市青浦區(qū)人民法院審理的一起案件中，由于房屋尚未交付，法院判決出賣人將收取的購房款退還買受人，并按照中國人民銀行同期流動資金貸款利率賠償買受人的經(jīng)濟損失。[48]在筆者接觸到的大多數(shù)此類案件中，法院都不要求買賣雙方相互返還房屋使用費和購房款利息，而是直接就房屋及價金的返還、裝修等添附價值的補償、賠償損失等項內(nèi)容做出判決，甚至將裝修等添附價值的補償納入賠償損失之中不作區(qū)分。[49]這種做法雖然簡單易行，也容易為當事人理解，但卻不符合合同無效所具有的自始無效的性質(zhì)，有失妥當。 在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認定無效時，買受人可能已對房屋進行裝修、改建、翻建或者擴建。一般說來，出賣人對房屋所做的裝修或改建，并未改變原有房屋的性質(zhì)，僅僅構成動產(chǎn)對不動產(chǎn)的附合，故應按照添附中有關附合的規(guī)則處理：由買受人取得其所有權，出賣人則向買受人返還不當?shù)美?。[50]也就是說，出賣人可基于所有物返還請求權，要求買受人返還裝修或擴建后的房屋。與裝修或改建不同，在翻建或擴建的場合，買受人已將原房屋拆毀重建，或者是在原宅基地的空閑處另建新房，與原有房屋并未構成附合關系。于此情形，按照《物權法》第30條關于“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力”的規(guī)定，原房屋的所有權即因房屋被拆除而歸于消滅，翻建或擴建的新房則應由買受人取得所有權。由此，在原房屋的返還上，出賣人雖仍享有所有物返還請求權，但對于翻建或擴建房屋的返還，其請求權基礎則非所有物返還請求權?？紤]到城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認定無效后，買受人必須將宅基地使用權返還給出賣人，而我國的不動產(chǎn)登記制度又不允許房屋所有權與土地使用權分屬于不同的主體，故在買受人無法將翻建或擴建的房屋與宅基地相分離而取回的情況下，就只能將其與宅基地以及原房屋一并返還給出賣人，再由出賣人向買受人進行折價補償，而不允許買受人與出賣人形成房屋共有關系。有鑒于此，似可解釋為買受人翻建或擴建的房屋系附合于宅基地之上，故出賣人得基于宅基地使用權的返還請求權，要求買受人在返還宅基地的同時一并返還房屋。在司法實踐中，有些法院雖然也是按照添附規(guī)則來解決買受人翻建或者擴建房屋的問題的，[51]但從法理上來說，不宜將翻建或擴建的房屋解釋為添附于原房屋之上。 實務中有一種觀點認為，對于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，出于保護買受人和制裁出賣人的考慮，應當采取“無效認定、有效處理”的辦法，即一方面認定買賣合同無效，另一方面不支持出賣人返還房屋的訴訟請求，[52]或者將買受人占有的房屋當作“沒有必要返還”來處理。[53]這種做法一方面不符合《合同法》第58條關于合同無效的法律后果的規(guī)定；另一方面，若法院認定合同無效后又駁回出賣人的返還請求，難免導致買受人雖占有房屋但無法取得房屋所有權、出賣人雖享有房屋所有權但卻無法取回房屋的尷尬局面，顯然不妥。上海市高級人民法院《關于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民-[2004] 4號）認為：“對于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實際處理中應本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權利?！边@種做法的實際效果類似于前述“無效認定、有效處理”的辦法，也不夠妥當。 在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋后，又將其轉賣給第三人，而第三人與原出賣人屬于同一集體經(jīng)濟組織，且符合購買農(nóng)村房屋的條件的，則第三人可根據(jù)《物權法》第106條的規(guī)定，善意取得該房屋的所有權。于此情形，原出賣人與買受人之間的房屋買賣合同仍為無效合同，唯因買受人無法再向出賣人返還原物，故只能折價補償而已。[54]但是，如果第三人不具備購買農(nóng)村房屋的合法條件，例如同為城鎮(zhèn)居民，則無從依善意取得制度取得房屋的所有權。 （二）賠償損失 合同無效的法律后果，除了返還財產(chǎn)或折價補償外，按照《合同法》第58條第2句的規(guī)定，有過錯的一方還應賠償對方因此受到的損失；雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。這種賠償損失的責任，主要是締約過失責任。所謂“雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”，是指雙方當事人都有向對方請求賠償損失的權利，[55]而非雙方各自承受自己的損失，互不賠償。在雙方互負賠償責任的情況下，于其賠償數(shù)額相同的范圍內(nèi)，可以適用債的抵消規(guī)則，結果是由承擔賠償責任較多的一方向對方賠償相應的差額。當然，在雙方當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的情況下，法律沒有保護惡意之人的必要，應例外地否定締約過失責任的成立。[56]城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同作為無效合同的一種，也應適用上述規(guī)則。 一般來說，在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認定無效的情況下，雙方當事人對于合同的無效往往都存在過錯，且過錯程度難分伯仲，因為雙方通常都知道或者應當知道買賣的房屋屬于農(nóng)村房屋。于此情形，按照《合同法》第58條第2句的規(guī)定，買賣雙方應各自向對方承擔締約過失責任。理論上認為，締約過失責任的賠償范圍大多為信賴利益的損失，包括直接損失和間接損失。其中，直接損失包括締約費用、準備履行所支出的費用以及兩項費用的利息；間接損失是受害人喪失與第三人另訂同類合同的機會所產(chǎn)生的損失。[57]在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同中，由于出賣人和買受人實際支出的締約費用和準備履行的費用不盡相同，所以雙方當事人因合同無效而遭受的直接損失也存在差異。例如，出賣人通常需支出查看房屋、籌集房款的費用，買受人則無需支出此類費用。在司法實踐中，有些法院判決當事人須賠償對方的直接損失，[58]有些法院則不考慮直接損失的賠償問題，而僅就應否以及如何賠償間接損失加以認定。[59] 就間接損失的認定而言，由于出賣人擁有的農(nóng)村房屋通常只允許向符合條件的同村村民轉讓，而這類交易機會在實踐中極為稀少，加之即便其他村民愿意購買，其價格也會較低，所以在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認定無效后，出賣人通常很難舉證證明自己因喪失了與第三人另訂合同的機會而遭受了間接損失。也就是說，房屋買賣合同被認定無效，對出賣人通常不會造成間接損失，或者僅造成很少的間接損失。非但如此，在房價不斷上漲或者房屋面臨拆遷的情況下，出賣人主張合同無效后，如能收回房屋，還可獲得較多的利益?；蛟S是基于此一原因，在審判實踐中，法院一般不考慮出賣人一方遭受的間接損失問題。[60] 與出賣人的情況不同，由于買受人對所要購買的房屋存在著較多的選擇機會，故購買農(nóng)村房屋的合同無效必然導致買受人喪失與其他人另訂合同的機會，結果是買受人無法享有因房屋價格上漲而帶來的增值利益，從而遭受較多的間接損失。顯然，對于買受人的這種間接損失，理應由出賣人予以賠償。不過，就出賣人承擔的賠償買受人間接損失的責任而言，應當注意兩個事項：第一，因買受人實際購買的是農(nóng)村房屋而非城市中的商品房，且其價格通常大大低于同類型商品房，故買受人不得主張完全按照城市中同類商品房的增值數(shù)額來賠償間接損失?！侗本┦蟹ㄔ好袷聦徟袑崉找呻y問題研討會會議紀要》(2006年9月14日）指出：“在合同無效的處理上，應全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認定合同無效給當事人造成利益失衡”。此一觀點可資贊同。第二，由于買受人自身對合同的無效往往也存在過錯，故其要求出賣人賠償間接損失時，應當適用與有過失規(guī)則，以便減輕出賣人的賠償責任。[61]問題是，如何比較買受人與出賣人的過錯程度呢？或者說，應當按照什么比例來減輕出賣人的賠償責任呢？ 應當看到，實踐中發(fā)生的城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同糾紛，大多是由于房價上漲或者發(fā)生拆遷補償，出賣人想要收回房屋或者取得補償款而釀成的。而買受人通常已依約支付了全部購房款，對房屋形成了較為穩(wěn)定的占有、使用關系，甚至翻建或者擴建了房屋，故從情理上來說更值得受到保護。為此，法院在審理因出賣人主張合同無效，買受人遂要求出賣人賠償損失的案件中，往往以出賣人對合同無效負有主要責任為由，[62]將房屋的增值額或者拆遷補償款中的較大部分判給買受人。至于判給買賣雙方的具體比例，各地法院的做法不盡相同。有些法院按照7:3的比例進行分配，[63]有些法院按照8: 2的比例進行分配。[64]也有一些法院按照5: 5的比例進行分配。[65]比較而言，筆者贊同以7:3的比例進行分配，這樣一方面可以體現(xiàn)對惡意之人的主張所持的譴責和否定態(tài)度，[66]另一方面也能在一定程度上遏制出賣人要求收回房屋的不誠信行為，避免買受人因返還房屋而陷入流離失所的境地。[67] 在房屋尚未交付的情況下，買受人因房屋無法辦理過戶手續(xù)而主動提起合同無效之訴時，有的法院判令買受人賠償出賣人的直接損失，[68]有的法院駁回買受人主張的賠償房屋差價損失的訴訟請求。[69]這些做法沒有考慮到買受人對于合同無效并無過錯或者過錯較小，不夠妥當。在房屋已經(jīng)交付的情況下，如果買受人受利益驅動，在土地并未進人征收動遷程序時，就起訴到法院請求確認合同無效，并要求出賣人賠償間接損失的，法院該如何處理呢？北京市高級人民法院所持的態(tài)度是，就已經(jīng)取得的區(qū)位補償價或者房價升值的部分，按照北京市高級人民法院《關于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》（京高法發(fā)[2004]391號）和《北京市法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要》(2006年9月14日）的精神處理，但買受人受利益驅動起訴到法院，有違誠信原則，可考慮減輕出賣人的賠償責任。[70]這些做法同樣體現(xiàn)了對惡意之人的譴責和否定態(tài)度，可資贊同。 （三）出賣人應否受到行政處罰？ 《土地管理法》第73條規(guī)定：“買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得??可以并處罰款”。有一種觀點認為，對于借賣房之名出賣農(nóng)村宅基地的行為，應嚴格按照《土地管理法》第73條的規(guī)定進行制裁。[71]廣州市國土房管局有關負責人甚至認為，銷售“小產(chǎn)權房”并不合法，其銷售所得的購房款屬于非法所得，應予沒收，而不會退還給買房人。[72]《天津市土地管理條例》第81條也規(guī)定：“將村民宅基地或者宅基地上建設的住宅向城鎮(zhèn)居民出售的，由土地行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，沒收違法所得，并處違法所得百分之五十以下罰款?！边@些觀點和做法令人擔憂。一方面，從《土地管理法》的規(guī)定來看，買賣或者以其他形式非法轉讓土地，明顯不同于買賣房屋：前者是該法明確禁止的行為（第2條第3款），后者則是該法所允許的行為（第62條第4款）。另一方面，從社會效果來說，禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的現(xiàn)行政策，已經(jīng)嚴重限制了農(nóng)村村民處分其財產(chǎn)的自由，大大降低了農(nóng)村不動產(chǎn)的交易價值，違背了人們對房屋交易的合理預期，破壞了大量本可正常進行的交易。若為貫徹此一政策而對出賣農(nóng)村房屋的人乃至購買人施以行政處罰，將會更為嚴重地損害農(nóng)村村民的利益，甚至導致購買人傾家蕩產(chǎn)，流離失所。因此，上述觀點和做法絕不可取。 從實踐來看，原國家土地管理局《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》（[1990]國土函字第97號）認定，原宅基地使用者未經(jīng)依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權，是屬1988年《土地管理法》第47條規(guī)定的“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。不過，該答復并未將出賣農(nóng)村房屋作為“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為。全國人大常委會法制工作委員會《關于賣房等行為是否按土地管理法第47條規(guī)定的買賣或以其他形式非法轉讓土地的行為予以處罰的答復》(1991年5月23日）則明確指出：“所述賣房等行為有些確實有問題，涉及的法律問題須另行研究作出規(guī)定，不宜將這些行為按土地管理法第四十七條規(guī)定的買賣或以其他形式非法轉讓土地行為予以處罰?！盵73]據(jù)此可知，買賣農(nóng)村房屋不屬于非法轉讓土地的范疇，不應按照《土地管理法》第73條的規(guī)定進行處罰。 六、可以認定房屋買賣合同有效的幾種情形 以損害社會公共利益為由，認定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效，雖然有助于國家政策的貫徹實施，但畢竟在理論上和實踐中容易引起爭議，社會效果欠佳。在現(xiàn)行政策沒有做出調(diào)整的情況下，為減少實施這一政策帶來的各種弊端，不妨考慮有條件地承認在某些情況下，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同為有效。 首先要指出的是，對于1999年《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999] 39號）出臺之前訂立的城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，因當時的法律和政策并未明確禁止，故只要符合當時的法律所規(guī)定的合同有效要件的，都應一概認定為有效，而不論當事人是否己辦理房屋過戶登記手續(xù)。在司法實踐中，有些法院認為，對于1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，農(nóng)村村民將房屋轉讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，可以認定轉讓合同有效。[74]這種做法原則上可資贊同，但將其他城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同認定為無效，仍屬不妥。原因在于，在1999年1月1日之前，1988年《土地管理法》還允許城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅可以依法使用集體所有的土地（第41條）。在當時的這種立法背景下，若在司法實踐中禁止城鎮(zhèn)居民通過購買農(nóng)村房屋的方式來獲得集體土地使用權，顯然不妥。 對于1999年《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)〔1999〕39號）出臺之后訂立的城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，如果因特定情況的發(fā)生，導致國家禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的政策所要保護的社會公共利益不復存在的，也應認定合同為有效。具體包括如下幾種情形： 其一，房屋所在地的集體經(jīng)濟組織的全部成員轉為城鎮(zhèn)居民，集體土地相應轉為國有土地的，應認定在此之前訂立的房屋買賣合同為有效。在司法實踐中，已有法院采納了這種做法。[75]類似地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會等開發(fā)并出售的小產(chǎn)權房，補辦有關手續(xù)后依法轉為城市商品房的，也應認定此前訂立的房屋買賣合同為有效。 其二，合同訂立后，買方的戶口已遷人房屋所在地的集體經(jīng)濟組織，成為該組織成員的，應當認定合同有效。[76]司法實踐中已出現(xiàn)過此類判決。[77]有的法院也是據(jù)此操作的。[78] 其三，出賣人在訂立合同時已經(jīng)是城鎮(zhèn)居民，或者雖非城鎮(zhèn)居民，但在起訴前已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民的，應當認定合同有效。[79] 其四，買賣雙方本屬同一家庭成員的，例如在因分家、離婚或繼承而分割家庭財產(chǎn)后，具有城鎮(zhèn)居民身份的一方購買另一方的農(nóng)村房屋的，也應認定為有效。 其五，買受人雖然為城鎮(zhèn)居民，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體經(jīng)濟組織的成員，在購買房屋時系家庭成員共同出資、共同居住，并且當?shù)丶w經(jīng)濟組織同意其買賣房屋的，應當認定為家庭共同購房，買賣房屋合同有效。[80] 注釋: [31]參見耿林：“強制規(guī)范與合同效力—以合同法第52條第5項為中心”，清華大學法學院2006年博士學位論文，第146～147頁。 [32]參見《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋 （二）》第14條規(guī)定：“合同法第52條第（五）項規(guī)定的‘強制性規(guī)定’，是指效力性強制性規(guī)定?！?/p> [33]參見前注[1]，鄭永勝、鞠海亭、鄭文平文；孫啟明、徐德利：“小產(chǎn)權房買賣合同無效”，載《今晚報》2007年12月27日，第16版；周迎飚、劉龍泉、劉粵紅：“購買農(nóng)村集體土地上‘小產(chǎn)權房’需謹慎”，載《人民法院報》2007年6月28日，第4版；武春華、楊金志：“上海：買郊區(qū)農(nóng)民別墅，法院判合同無效”，載《新華每日電訊》2005年11月4日，第7版；“黎蓮英與謝沛嬋等土地使用權轉讓合同糾紛上訴案”，廣東省佛山市中級人民法院（2007）佛中法民五終字第86號民事判決書。 [34]參見劉英全：“農(nóng)村私有房屋轉讓中涉及的相關法律問題”，《法律適用》2008年第11期。 [35]參見《山東省高級人民法院全省民事審判工作座談會紀要》（魯高法[2005] 201號）。在“劉淑蘭訴翟克常等農(nóng)村房屋買賣案”中，買賣雙方都是農(nóng)村村民，且為兄弟關系，買方購房時已在其他村取得一處宅基地的使用權。一審法院認為，買受人購買出賣人的房屋違反了《土地管理法》第62條規(guī)定的“一戶一宅”原則，且未辦理變更登記審批手續(xù)，故判決房屋買賣合同無效。二審法院則認為，所謂“一戶一宅”原則，指村民在出售自己宅基地上的房屋后無權再次申請宅基地，并不是村民不得買賣本集體經(jīng)濟組織成員的私有房屋，故一審判決認定房屋買賣合同違反“一戶一宅”原則，缺乏法律依據(jù)。參見北京市第一中級人民法院（2006)一中民終字第1329號民事判決書。在該案中，二審法院對《土地管理法》第62條的解釋無疑是正確的。 [36]在“馮竹吉等與唐國民等房屋買賣糾紛上訴案”中，法院認為《土地管理法》第62條、《土地管理法實施條例》第6條中并未規(guī)定農(nóng)村房屋禁止在本村村民中買賣，故原告主張雙方自愿簽訂的《賣房協(xié)議書》真實、合法有效的事實理由成立，予以支持。參見云南省曲靖市中級人民法院（2008）曲中民終字第718號民事判決書。如果遵循該法院的推理邏輯，可以得出如下結論：《土地管理法》第62條也沒有禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，故當事人自愿簽訂的此類合同應當是合法、有效的。 [37]在“李孟國與李繼成等互易合同糾紛上訴案”中，法院認為原告擁有兩處宅基地是否構成行政違法，不屬于本案的審查范圍，被告以原告有兩處宅基地為由主張宅院互易協(xié)議無效，不予支持。參見山東省東營市中級人民法院（2005）東民四終字第94號民事判決書。 [38]在“張元樹與閔謹言房屋買賣合同糾紛上訴案”中，一審法院援引《土地管理法》第62條的規(guī)定，認為從我國現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定來看，對于不屬同一村的村民及城鎮(zhèn)居民，能否買賣村鎮(zhèn)房屋并無明確禁止性規(guī)定，故買受人張元樹要求確認合同無效的理由不充分，不予支持。二審法院則根據(jù)《土地管理法》第63條的規(guī)定，認為如果農(nóng)村房屋買賣成立，就是將與房屋相連接的宅基地使用權作為標的物出賣了，實質(zhì)上就是對農(nóng)民集體所有的土地使用權的非農(nóng)業(yè)建設，不能允許，故判決雙方簽訂的售房合同無效。參見四川省成都市中級人民法院（2007）成民終字第102號民事判決書。在“劉月杰等與秦莉等房屋買賣合同糾紛上訴案”中，法院在認定兩被告作為城鎮(zhèn)居民，其購買農(nóng)村房屋的合同因違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定而無效時，同時援引了《土地管理法》第62條、第63條和《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999] 39號）作為依據(jù)。參見遼寧省沈陽市中級人民法院[2007]沈民（2)房終字第56號民事判決書。 [39]參見《山東省高級人民法院2008年民事審判工作會議紀要》（魯高法[2008] 243號）。另可參見魏建國、聶文遼、馮建曉：“農(nóng)村房屋買賣合同效力認定和處理原則”，載《人民法院報》2009年3月24日，第6版；孫之智：“小產(chǎn)權房愛你容易‘有’你難—法官解析幾個真實案例中反映出的小產(chǎn)權房法律問題”，載《工人日報》2009年6月1日，第7版；崔秀美、徐曉偉、喻雯：“城里人農(nóng)村買房被判‘無效”’，載《齊魯晚報》2009年6月8日．第C15版。 [40]參見許瑜華：“論《物權法》出臺后農(nóng)村房屋買賣糾紛的司法抉擇—以宅基地使用權之保障功能和效率功能的博弈為中心”，上海法院網(wǎng)2008年6月3日發(fā)布，載http: //004km.cn/shfy/gweb/xxnr.jsp?pa ＝ aaWQ9NzE5MTcmeGg9MQPdcssPdcssz。最后登陸時間：2009年8月3日。 [41]參見《物權法》第10條第2款、第12條第1款第4項、第55條、第61條、第62條、第68條、第137條第2款、第149條第2款、第180條第I款第7項、第184條第6項、第209條、第223條第7項、第246條。 [42]參見王利明：“關于無效合同確認的若干問題”，《法制與社會發(fā)展》2002年第5期。 [43]參見全國人大法律委員會關于《中華人民共和國物權法（草案）》修改情況的匯報（2006年12月24日）；王兆國：“關于《中華人民共和國物權法（草案）》的說明”(2007年3月8日在第十屆全國人民代表大會第五次會議上）。 [44]參見崔建遠：《合同法總論》（上），中國人民大學出版社2008年版，第357頁。 [45]同上，第375頁。實務中也有法院持同樣的看法。例如，《湖北省高級人民法院民事審判若干問題研討會紀要》(2004年10月30日）指出：“合同無效，當事人請求返還原物、不當?shù)美蛸r償損失的，應適用訴訟時效的規(guī)定，但要求返還的原物為已進行登記的不動產(chǎn)除外。” [46]參見王利明：《合同法研究》（第一卷），中國人民大學出版社2002年版，第717頁。 [47]參見河南省鄭州市中級人民法院（2009）鄭民二終字第9號民事判決書。在該案中，法院認為，代玲與靳永增簽訂的雖然是買賣合同，但是由于合同被解除，房屋和房屋價款要相互返還，代玲居住靳永增的房屋也就沒有了依據(jù)，故代玲應當就其居住靳永增的房屋給予相應的補償，該補償以租金形式來體現(xiàn)較為適宜。在與該案相關的另一案件中，靳永增將代玲訴至法院，要求解除雙方簽訂的房屋買賣合同。 一、二審法院一方面認定雙方買賣的房屋系在集體土地上開發(fā)的小產(chǎn)權房，不能辦理房屋過戶手續(xù)，合同違反相關政策及法律規(guī)定，另一方面又判決解除雙方簽訂的購房合同，代玲應將房屋返還給靳永增。參見鄭州市中原區(qū)人民法院(2007）中民一初字第2262號民事判決書；鄭州市中級人民法院（2008)鄭民二終字第154號民事判決書中。嚴格說來，在后一案件中，法院應判決合同無效，而不能判決解除合同。 [48]參見前注[33]，武春華、楊金志文。 [49]參見錢軍、徐愛賢、許桂林：“城里人鄉(xiāng)下買房行不通！”，《江南時報》2002年12月8日，第7版；前注[40]，孫之智文；王秋實：“賣小產(chǎn)權房反悔被判補錢”，載《京華時報》2008年1月24日，第13版；北京市第二中級人民法院（2007）二中民終字第13692號民事判決書。在“劉月杰等與秦莉等房屋買賣合同糾紛上訴案”中，二審法院認為：關于上訴人要求被上訴人給付房屋宅基地土地使用費1400元的問題，“因上訴人出賣爭議房時，房屋占有的宅基地亦應一并轉讓，被上訴人占有爭議房所在的宅基地有合同依據(jù)，且上訴人至今還占有雙方約定的合同對價，故上訴人的此項主張，因沒有法律依據(jù)，本院亦不予支持。”參見遼寧省沈陽市中級人民法院〔2007〕沈民（2)房終字第56號民事判決書。此外，在一些非法轉讓集體土地使用權或宅基地使用權的案件中，法院認定買方自身對合同無效也存在過錯，故不支持其要求賣方賠償利息損失的訴訟請求。參見“樂清市樂成鎮(zhèn)馬車河村村民委員會與章賢芬土地使用權轉讓糾紛上訴案”，浙江省高級人民法院（2001)浙法民終字第47號民事判決書；“吳木勝訴黃荷花等宅基地使用權糾紛案”，海南省海南中級人民法院（2002)海南民二終字第252號民事判決書；“宗燕與陳蓉等房屋買賣合同糾紛上訴案”，四川省成都市中級人民法院(2008)成民終字第942號民事判決書；金某訴盛某房屋買賣合同糾紛案，上海市青浦區(qū)人民法院（2008）青民三（民）初字第737號民事判決書。 [50]參見梁慧星、陳華彬：《物權法》，法律出版社2007年版，第227～228頁、第232頁。最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第86條規(guī)定：“非產(chǎn)權人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物，財產(chǎn)所有人同意增添，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理，沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)所有人，造成財產(chǎn)所有人損失的，應當負賠償責任?！?/p> [51]例如，北京市高級人民法院《關于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》（京高法發(fā)[2004] 391號）、《北京市法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要》(2006年9月14日）都指出：合同被認定無效后，對于買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的，應由出賣人對其添附價值進行補償。在馬海濤訴李玉蘭房屋買賣合同無效案中，二審法院認為，買受人李玉蘭在購買房屋后自行出資對房屋及院落進行了新建及裝修，考慮到李玉蘭對于房屋及院落的添附系附合于出賣人所有的原物上，無法識別與分離；即便能夠分離，分離后添附部分的使用價值亦極大貶損。故原審法院判決買受人將原物及添附一并返還給出賣人，由出賣人將原房及添附部分的價值折價補償給買受人，并無不當。參見北京市第二中級人民法院（2007）二中民終字第13692號民事判決書。類似的判決，可參見前注[39]，崔秀美、徐曉偉、喻雯文；崔玲玲：“宅基地院房轉讓無效后，買受人的合理損失應予賠償”，北京法院網(wǎng)2008年9月27日發(fā)布，載http: //bjgy.chinacourt.org/public/detail.php? id ＝ 71298&k_ w＝農(nóng)村房屋，最后登陸時間：2009年8月3日。 [52]參見《江蘇省高級人民法院“房屋買賣合同糾紛案件疑難問題法律適用”研討會綜述》；錢暉、吳永飛：“農(nóng)村房屋買賣合同的法律困境及其破解—兼論宅基地使用權制度的構建”，載萬鄂湘主編：《最新民事法律文件解讀》2007年第5輯，人民法院出版社2007年版，第197～206頁。 [53]參見前注[15]，應秀良文。 [54]在北京市順義區(qū)人民法院審理的一個案件中，原告莊某將其位于順義張村的房屋以4.5萬元的價格賣給了杜村村民林某，后林某將其賣給同屬張村村民的尤某。莊某將林某訴至法院，要求返還房屋。法院經(jīng)審理認為，被告并非涉訴房屋集體經(jīng)濟組織成員，亦未辦理相關審批手續(xù)，故應認定買賣行為無效。但涉訴房屋已賣給第三人，且第三人系張村村民，被告已無能力承擔返還財產(chǎn)的義務，故根據(jù)相關法律規(guī)定，應當折價補償。參見仇越峰：“房屋買賣判無效無奈房子收不回”，北京法院網(wǎng)2007年9月25日發(fā)布，載http: //bjgy.chinacourt.org/public/detail.php? id＝56897&k_ w＝農(nóng)村房屋，最后登陸時間：2009年8月3日。 [55]參見謝懷拭等：《合同法原理》，法律出版社2000年版，第139頁。 [56]參見前注[44]，崔建遠書，第367頁。 [57]同上，第369～372頁。 [58]在天津市河西區(qū)人民法院審理的一起案件中，法院判決出賣人賠償買受人因解除與中德住房儲蓄銀行簽訂的儲蓄合同而繳納的部分服務費損失。參見前注[33]，孫啟明、徐德利文。在北京市順義區(qū)人民法院審理的另一起案件中，法院判決買受人賠償出賣人因將房屋騰出而在外租房的650元租金損失。參見裴曉蘭：“小產(chǎn)權房主被判還訂金”，載《京華時報》2008年7月30日，第12版。兩起案件的共同特征是：買方通過中介機構與賣方簽訂了房屋買賣合同，并交付了定金。后來買方因發(fā)現(xiàn)賣方的房屋屬于小產(chǎn)權房，無法辦理過戶手續(xù)，遂起訴賣方要求返還定金。其實，在這兩起案件中，合同無效的責任完全或者主要在于賣方，理應判決賣方向買方承擔締約過失責任。如果僅僅因為買方主動提起合同無效之訴，就判決其賠償賣方的直接損失，實際上是在懲罰無過錯或者過錯較小的買方，顯然不妥。 [59]參見前注[39]，孫之智文；崔秀美、徐曉偉、喻雯文；李罡：“農(nóng)民收回出售房買房人可獲補償”，載《北京青年報》2007年12月22日，第AS版；北京市通州區(qū)人民法院（2008)通民初字第02041號民事判決書。如此處理的原因可能包括：一是雙方對于合同的無效均有過錯；二是雙方均難以證明各自遭受的直接損失的數(shù)額；三是判決雙方相互賠償直接損失，然后再適用抵消制度，使雙方互不賠償，在處理程序上過于繁瑣。 [60]同上注；北京市通州區(qū)人民法院（2008)通民初字第02041號民事判決書。 [61]在直接損失的賠償方面，也可以適用于有過失規(guī)則。相關案件參見前注[33]，孫啟明、徐德利文。 [62]例如，《北京市法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要》(2006年9月14日）指出：“此類案件成訟多緣于土地增值以及因土地征用、房屋拆遷將獲得補償安置等原因，出賣人受利益驅動而起訴。在合同無效的原因方面，出賣人負有主要責任，買受人負有次要責任”。 [63]例如，上海市高級人民法院《關于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民－(2004)4號）認為，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，但合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，若系爭房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7:3左右。北京市懷柔區(qū)人民法院院長魯桂華指出：在房屋標的面臨拆遷的情況下，法院會將區(qū)位補償價款的60％至70％判給買受人。因為出賣人出爾反爾的目的，就是要獲得拆遷補償款等高額回報。參見前注[5]，李松、朱雨晨、黃潔文。在北京市海淀區(qū)人民法院2007年審結的4起城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同糾紛中，法院在認定合同無效的同時，判決出賣人按照經(jīng)評估的涉案房屋的重置成新價和區(qū)位補償價總額的70%,賠償買受人因合同無效所受到的損失。參見前注[59]，李罡文。在李玉蘭訴馬海濤房屋買賣合同無效賠償損失一案中，法院判決被告馬海濤按照經(jīng)評估的涉案房屋宅基地區(qū)位總價的70％賠償原告李玉蘭的損失。參見北京市通州區(qū)人民法院（2008)通民初字第02041號民事判決書。 [64]在北京市第一中級人民法院審理的一起案件中，法院判決買受人向出賣人返還20％的拆遷補償款。參見前注[27]，王秋實文。在靳永增與代玲房屋買賣糾紛案中，法院判決出賣人靳永增應當對買受人代玲的損失承擔80％的責任。參見河南省鄭州市中級人民法院（2009）鄭民二終字第9號民事判決書。 [65]例如，青島市中級人民法院《關于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件相關問題的意見》（青中法(2006)232號）指出：“宅基地房屋買賣合同被確認無效后，依據(jù)合同取得的財產(chǎn)應予以返還。不能返還或沒有必要返還的，應按照起訴之日宅基地房屋的評估價格折價補償。合同無效雙方均有過錯，各自承擔責任份額約為50%”在金某訴盛某房屋買賣合同糾紛案中，法院認為，造成本案的合同無效，原、被告均有過錯，雙方應各自承擔一半的責任。故被告提出的損失請求，亦應由雙方各半承擔。參見上海市青浦區(qū)人民法院（2008）青民三（民）初字第737號民事判決書。在北京市房山區(qū)人民法院審結的一起案件中，法院判決房屋升值利益應由買賣雙方均分。參見辛崇增：“房屋買賣合同無效升值利益公平分配”，北京法院網(wǎng)2008年9月22日發(fā)布，載http: //bjgy.chinacourt.org/public/detail.php? id ＝71055&k_ w＝農(nóng)村房屋，最后登陸時間：2009年8月3日。 [66]其法律機理類似于惡意抗辯。關于惡意抗辯，可參見前注[44]，崔建遠書，第260～261頁。在司法實踐中，已經(jīng)有法院注意運用惡意抗辯的原理，制裁不守誠信的一方當事人。參見《山東省高級人民法院2008年民事審判工作會議紀要》（魯高法[2008] 243號）。 [67]參見前注[5]，李松、朱雨晨、黃潔文。在北京市海淀區(qū)人民法院審理的一起出賣人要回已售房屋的案件中，法院判決賣方除返還買方12萬元購房款外，還需向買方支付45萬元補償款。法院在判決時，一方面充分考慮房屋的翻擴建帶來的添附價值，另一方面全面考慮土地升值帶來的拆遷補償?shù)念A期利益及購房者因房屋現(xiàn)值和原購房價格差異遭受的損失，從而確定出賣方應當對購房方進行補償?shù)臄?shù)額。同時，在履行的先后順序上，往往給購房者以便利，要求出賣方先履行付款義務，再由購房者騰退房屋，并給購房者留出合理的騰退時間。參見劉偉、唐盈盈：“市民購買農(nóng)村房被判無效—賣房村民補償對方重置費用及利益損失”，載《人民法院報》2008年1月24日，第4版。 [68]參見前注[58]，裴曉蘭文。 [69]參見前注[33]，武春華、楊金志文。 [70]參見北京市高級人民法院《關于房山法院請示農(nóng)村私有房屋買賣合同糾紛案件相關問題的答復》(2009年7月6日）。 [71]參見楊宗華、胡新鋒：“城市近郊農(nóng)村宅基地買賣應當遏止”，載《人民法院報》2006年7月12日，第7版。 [72]參見鄧新建、肖月：“廣州下狠招遏制‘小產(chǎn)權房’買賣房款沒收不會退還給買房人”，載《法制日報》2009年6月22日，第6版。 [73]1988年《土地管理法》第47條。其中關于“買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，沒收非法所得??并可以對當事人處以罰款”的規(guī)定，與現(xiàn)行《土地管理法》第73條的規(guī)定基本相同。 [74]參見《北京市法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要》(2006年9月14日）；《廣東省高級人民法院關于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設糾紛案件若干問題的指導意見》（粵高法發(fā)[2001]42號）第12條。 [75]參見青島市中級人民法院《關于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件相關問題的意見》（青中法(2006)232號）；高洪超、魏亦斌、秦憲東：“村民要毀約法院判購房有效”，載《齊魯晚報》2008年4月15日，第A14版。 [76]參見《北京市法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要》(2006年9月14日）。 [77]參見王陽：“農(nóng)村私房買賣首獲司法支持”，載《京華時報》2007年9月29日，第12版。 [78]參見鄧紅陽：“大量‘小產(chǎn)權房’糾紛案件涌進法院”，載《法制日報》2008年10月26日，第8版。 [79]同上注。北京市懷柔區(qū)人民法院嘗試采取了如下做法：城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，如果在購買后進行了依法登記和產(chǎn)權變更手續(xù)，并且買賣行為發(fā)生時間較長，購買方已經(jīng)在此長時間居住，房屋也已經(jīng)翻蓋或重建，而出賣方已經(jīng)轉為城鎮(zhèn)居民的，該法院會認定合同有效。參見前注[5]，李松、朱雨晨、黃潔文。 [80]參見李馨：“城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私有房屋的合同無效”，《人民司法?案例》2008年第10期。 《清華法學》2009年第5期 房屋買賣合同效力認定--違反法律強制性規(guī)定的合同必然無效么? 文 白 晶(北京市人民檢察院第一分院民事行政檢察處北京10oo0o)基本案情： 2003年1月l6日，楊某與王某簽訂了《協(xié)議書》，約定：經(jīng)楊某同意賣給王某新住宅樓面積70平方米，每平方米1800元整，共計12600元整。在登記新樓表時，應把新樓房產(chǎn)權的姓名寫為王某的名字，付款方式定于2003年1月16日，在回龍觀鎮(zhèn)某小區(qū)辦理交款手續(xù)，現(xiàn)金一次付清，樓層給哪層是哪層。協(xié)議簽訂當日，王某便將購房款一次付清。2004年12年15日，楊某將房屋交付給王某。后楊某訴至法院稱其將不具有房屋產(chǎn)權證書的房屋轉賣給對方的行為違反了房屋買賣的有關法律規(guī)定，且本案的訴爭房屋為經(jīng)濟適用房，經(jīng)濟適用房不能交易，故要求確認房屋買賣合同無效。 一審法院認定房屋買賣合同系雙方當事人真實意思的表示，我國關于不具有房屋產(chǎn)權證書的房屋不得買賣的規(guī)定屬于管理性禁止規(guī)范而非效力性禁止規(guī)范，且雙方當事人之間的買賣合同并不存在損害國家、集體或他人利益之情形，故判決買賣合同有效，駁回楊某的訴訟請求。 楊某不服，上訴至二審法院，二審法院維持原判。案件解析： 通過法院的判決情況來看，同事不同判反映了在實踐中對尚未取得產(chǎn)權證書的房屋買賣合同的效力問題爭議很大，這種現(xiàn)象嚴重損害了司法穩(wěn)定性。為維護司法權威，對于存在爭議的此類案件的處理，上下級法院之間、法院與檢察院之間必須做到嚴格適用法律、統(tǒng)一認識。在案件討論時，對本案的處理主要有兩種意見：一種意見認為，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)項的規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉讓。本案中，雙方當事人訴爭的房產(chǎn)在簽訂買賣協(xié)議時尚未取得產(chǎn)權證書，依照我國《合同法》的相關規(guī)定，違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定的合同，應當認定為無效。故本案的房屋買賣合同應當認定為無效。且本案訴爭房屋屬于農(nóng)村拆遷后給農(nóng)民的回遷房，若屬于經(jīng)濟適用房性質(zhì)，按照《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第三十條的規(guī)定，經(jīng)濟適用住房屬于限制產(chǎn)權住房，購買經(jīng)濟適用住房不滿5年的，不得直接上市交易的規(guī)定，本案的房屋買賣合同亦應當認定為無效：還有一種意見認為，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定屬于行政管理性質(zhì)的法規(guī)，其立法目的旨在規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為，用宏觀調(diào)控的方式規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的售房行為，屬于經(jīng)濟法的范疇。本案的房屋買賣協(xié)議是平等民事主體的交易行為，應當優(yōu)先適用《合同法》的相關規(guī)定，從尊重當事人的真實意思表示、維護交易穩(wěn)定的角度，應認定合同有效。筆者傾向于第二種觀點。 筆者認為，此條規(guī)定不屬于《合同法》第五十二條可以認定合同無效的強制性規(guī)定的范疇。調(diào)整民事法律行為的強制性民事法律規(guī)范分為效力性強制規(guī)范與管理性強制規(guī)范，所謂的效力性強制規(guī)范主要是指可以確認民事法律行為效力的規(guī)范，如果違反則可以認定合同無效；而所謂的管理性規(guī)范主要是指為了加強行政管理而被賦予公法責任的強制性規(guī)范，如果違反，違反者將承擔行政責任。判斷合同行為是否違反了強制性規(guī)定而無效，就要確定合同行為所違反的強制性規(guī)定是否是調(diào)整民事法律行為的強制性規(guī)范、此條強制性規(guī)范是否是效力性的強制性規(guī)范，只有違反了效力性的強制性規(guī)范，合同才符合《合同法》第五十二條的規(guī)定可以認定為無效，若僅僅是違反了管理性的強制性規(guī)范，只產(chǎn)生行政管理上即公法上的法律后果，并不能影響當事人之間簽訂合同的效力?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第一條就開章明義”為了加強對城市房地產(chǎn)管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權利人的合法權益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。”，可見其主要是規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的經(jīng)營行為，其立法目的是國家為了加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督和管理、減少房地產(chǎn)交易糾紛、保護購房人的合法權益而制定的。該法第三十六條主要是對房屋出售方的強制性規(guī)范，是管理性的，如果出售房屋的一方違反該條規(guī)定，將尚未辦理權屬登記的房屋出售給購房者，則要受到行政處罰，承擔相應的責任，其效力范圍僅及于出售方而不及于買受人，故該條規(guī)定雖然是強制性規(guī)定，但是屬于管理性的強制性規(guī)定，并不能援引到本案作為認定合同無效的依據(jù)。即本案中，楊某違反此條規(guī)定與王某簽訂房屋買賣合同，楊某應當承擔行政管理上的法律責任，而這并不影響其與王某之間民事合同的效力。故法院的判決是正確的。 本案中，楊某還提到一個問題，就是本案的涉案房屋屬于經(jīng)濟適用房性質(zhì)，依據(jù)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第三十條，經(jīng)濟適用房不滿5年，不得上市交易的規(guī)定，合同亦應認定為無效。經(jīng)查，本案涉案房屋雖為農(nóng)民回遷房，但屬于按照經(jīng)濟適用房管理，而非標準意義上的經(jīng)濟適用房，故其不受5年交易期限的限制，楊某的訴訟請求不能得到支持。 然而本案給我們的思考是，如果本案涉案房屋為標準意義上的經(jīng)濟適用房，本案的處理結果又會怎樣昵?按照上述問題的思考邏輯，我們應判斷《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的立法目的及第十三條的性質(zhì)。所謂的經(jīng)濟適用住房，是指政府提供優(yōu)惠政策，限定面積和銷售價格，按照合理標準建筑，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質(zhì)的政策性住房?！督?jīng)濟適用房管理辦法》的立法目的就是要規(guī)范經(jīng)濟適用房的相關制度，保障和解決城市低收入家庭的住房困難。該辦法第十三條規(guī)定，經(jīng)濟適用房購房人享有有限產(chǎn)權，不滿5年不得上市交易，如確有特殊原因需要交易的，由政府優(yōu)先回購。從此條我們不難看出，有資格購買經(jīng)濟適用房的購房者享有的并不是完全的產(chǎn)權，其對經(jīng)濟適用房與國家享有共同產(chǎn)權，即其只是共有人之一。按照共有財產(chǎn)的處分原則，共有財產(chǎn)的處分要經(jīng)共有人協(xié)商一致處分行為方有效，故經(jīng)濟適用房不滿5年購房者擅自處分的行為是無效的。此外，經(jīng)濟適用房是為保障低收入家庭的住房要求而設的國家補貼性的住房，其價格低于商品房是因為國家的財政補貼，如購房者違反規(guī)定擅自處分并獲益，在某種程度上也侵害了國家利益，依照《合同法》第五十二條的規(guī)定，侵害國家、集體或第三人的合同亦應認定為無效?？梢?，《經(jīng)濟適用房管理辦法》第三十條的規(guī)定，屬于效力性的強制規(guī)范，當事人若違反該條進行交易，合同應當認定為無效。在當前房地產(chǎn)價格不斷攀升的今天，房屋出賣人以合同違反法律的強制性規(guī)定為由要求確認房屋買賣合同無效，并試圖通過確認合同無效，返還正在不斷升值的房屋的案例屢見不鮮。對于此類案件的處理，我們更應慎之又慎。妄圖通過極小的法律代價取得更多的經(jīng)濟利益的行為如果得到支持，不但是對交易安全、交易穩(wěn)定的破壞，更是對民法所極力倡導的誠實信用原則的極大挑釁，法律固然不應支持，然而，在具體案件中，司法者亦應考慮法律所平衡和調(diào)整的各方面利益，了解和掌握立法者的立法目的，綜合地做出判斷。 贏了網(wǎng)s.yingle.com 遇到房屋土地糾紛問題？贏了網(wǎng)律師為你免費解惑！訪問>> http://s.yingle.com 城鎮(zhèn)居民何時能購買農(nóng)村宅基地 當朋友們在城市里生活條件好了，就會想著置辦自己的房產(chǎn)，農(nóng)村的農(nóng)村宅基地就是大多數(shù)朋友們的首要想法，那么就會出現(xiàn)一個問題，城鎮(zhèn)居民何時能夠購買農(nóng)村宅基地呢？當讀者們看完贏了網(wǎng)小編下面的介紹，就會明白到底能不能滿足自己的想法。 一、出賣房屋的，宅基地使用權也應當一并轉移。 1、《中華人民共和國物權法》第一百五十三條規(guī)定“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定”; 2、第一百四十七條規(guī)定“建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并處分”。 二、農(nóng)民集體所有土地不得出讓。 法律咨詢s.yingle.com 贏了網(wǎng)s.yingle.com 1、《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設;但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。 2、國務院辦公廳1999年《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》第2條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。3、2004年11月，國土資源部《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》又進一步規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。 三、訂立合同的主體不合法。 根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款和第六十二條第四款規(guī)定以及國土資源部《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》的規(guī)定，每個村民只能申請一處宅基地，特定的宅基地僅限集體經(jīng)濟組織特定的成員享有使用權。特定村民申請取得宅基地后只可自己建房，不可將其出賣、轉讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，城鎮(zhèn)居民不能購 法律咨詢s.yingle.com 贏了網(wǎng)s.yingle.com 買農(nóng)村的宅基地。法律禁止宅基地從農(nóng)民手中向城鎮(zhèn)居民流轉。從上述法律規(guī)定來看，農(nóng)村宅基地不得轉讓給城鎮(zhèn)居民，而在本案中劉某是城鎮(zhèn)居民，屬于法律禁止主體的范疇，因此，張某與劉某之間訂立的合同無效。 三、合同的標的物不合法。 宅基地是村民基于其身份而無償取得的，與集體經(jīng)濟組織成員的資格是聯(lián)系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能。根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設?！睆埬吵鲑u給劉某的土地是其作為農(nóng)村村民所享有的福利，屬于法律禁止出賣的標的物;根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條：“有下列情形之一的，合同無效……(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”。在本案中，由于張某與劉某之間的買賣行為違反了法律禁止性規(guī)定，所訂立的合同理應認定為無效。因此，張某與劉某訂立的買賣協(xié)議應當認定為無效。 從實踐來看，農(nóng)村宅基地是農(nóng)民賴以生存、安身立命的最后保障，是國家為了保護農(nóng)民的切身利益、維護農(nóng)村的穩(wěn)定、促進農(nóng)業(yè)的發(fā)展而給予農(nóng)民的一項福利，如果允許宅基地的轉讓，一旦農(nóng)民進城打工無法在城市立足，就會造成農(nóng)民流離失所，居無定所，帶來社會問題，損害農(nóng)民的利益、影響農(nóng)村的穩(wěn)定、抑制農(nóng)業(yè)的發(fā)展。同時，城鎮(zhèn)居 法律咨詢s.yingle.com 贏了網(wǎng)s.yingle.com 民在農(nóng)村購置宅基地一般不是為了滿足基本的居住要求，如果允許城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地，在如今城市房價飆升的現(xiàn)狀下，很多人為了牟利，將會不斷助長買賣農(nóng)村宅基地的行為，違反法律規(guī)定，破壞社會穩(wěn)定。 1984年最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》中規(guī)定：“公民在城鎮(zhèn)依法買賣房屋時，該房屋宅基地的使用權應隨房屋所有權一起轉歸新房主使用?！标P于辦理農(nóng)村房屋宅基地使用權轉移手續(xù)問題，實踐中應注意掌握一個時間界限，即在1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》發(fā)布之前，農(nóng)村房屋買賣中宅基地使用權均隨房轉移，無須辦理批準手續(xù);但自該《條例》之后，宅基地使用權須經(jīng)過申請批準后方可隨房轉移。 五、未經(jīng)審查批準，宅基地使用權不能隨房轉移給買方，房屋買賣亦無效，但買主可將房屋拆走。 村民遷居或者拆除房屋后騰出的宅基地，由集體收回使用，另作統(tǒng)一安排。但在農(nóng)村合法繼承的房屋，其宅基地使用權可以隨房屋所有權而轉移。 1、宅基地使用權是指農(nóng)村村民為建造自有房屋對集體土地占有、使用的權利。我國農(nóng)村宅基地在一定程度上帶有福利和社會保障的功 法律咨詢s.yingle.com 贏了網(wǎng)s.yingle.com 能?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準;農(nóng)村村民出賣、2、出租住房后，再申請宅基地將不予批準。 3、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規(guī)定：加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地。國土資源部文件規(guī)定：嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。 4、根據(jù)上述規(guī)定，農(nóng)村村民的房屋是私有財產(chǎn)，村民可以依法處置。城鎮(zhèn)居民不能購買農(nóng)村的宅基地，國土資源管理部門不能為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的 綜上所述，就是我為大家整理的城鎮(zhèn)居民何時能購買農(nóng)村宅基地的解決方法，就是農(nóng)村宅基地是農(nóng)村村民所在集體的集體所有財產(chǎn)，是可以依法在集體內(nèi)部處置的，但是城鎮(zhèn)居民是不能購買農(nóng)村宅基地的，這是國家國土資源管理部門的規(guī)定。更多相關知識您可以咨詢贏了網(wǎng)。 ? 稅后利潤分配時還要繳個人所得稅嗎 http://s.yingle.com/l/cs/679812.html 法律咨詢s.yingle.com 贏了網(wǎng)s.yingle.com ? 鋼材熱處理加工企業(yè)成本要如何核算 http://s.yingle.com/l/cs/679811.html ? 編制會計分錄小技巧有哪些 http://s.yingle.com/l/cs/679810.html ? 為什么會計師事務所的勞動報酬支出高 http://s.yingle.com/l/cs/679809.html ? 會計剛入職接手各類假亂錯賬時要如何處理 http://s.yingle.com/l/cs/679808.html ? 關于完善中央與地方出口退稅負擔機制的通知 http://s.yingle.com/l/cs/679807.html ? 小企業(yè)的營業(yè)外支出主要包括什么 http://s.yingle.com/l/cs/679806.html ? ? 超額累進稅率計算 http://s.yingle.com/l/cs/679805.html 財務分析常用指標及計算公式有哪些 http://s.yingle.com/l/cs/679804.html ? 現(xiàn)階段企業(yè)都執(zhí)行哪些會計制度,這些會計制度都是哪年頒布實施的 http://s.yingle.com/l/cs/679803.html ? 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近年來，隨著我國社會主義新農(nóng)村建設和城鎮(zhèn)化進程的加快，各地城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋或土地建房的現(xiàn)象很多，房價不斷攀升，及隨著農(nóng)村土地被征用房屋拆遷后獲得高額的安臵費用等原因，此外，特別是近幾年國務院出臺政策多次強調(diào)禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，使得對這些合同的效力判斷似乎有了更加充分的依據(jù)，引發(fā)的農(nóng)村房屋買賣糾紛也隨之增加。城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的情況，按房屋性質(zhì)不同，可分為兩種，第一種是購買農(nóng)村村民或城鎮(zhèn)居民通過自件、繼承、買賣等方式合法取得的集體土地上的農(nóng)村房屋；第二種是購買鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會單獨或者與開發(fā)商合作在集體土地上建設的房屋。本文主要陳述針對第一種情況進行闡述。 【關鍵詞】 城鎮(zhèn)居民農(nóng)村房屋合同無效返還財產(chǎn)賠償損失 一、我國城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的法律及有關規(guī)范性文件的規(guī)定 1962年《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》（第45條第2款）和1963年《中央關于對社員宅基地問題作一些補充規(guī)定的通知》的規(guī)定，農(nóng)村社員有買賣房屋的權利；房屋出賣以后，宅基地使用權即隨之轉移給新房主。 1986年《土地管理法》繼續(xù)承認?城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的?，可以經(jīng)縣級人民政府批準，取得對集體土地的使用權（第41條）。 1993年《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》第18條第2款、第3款規(guī)定：?城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，應當經(jīng)其所在單位或者居民委員會同意后，依照前款第（一）項規(guī)定的審批程序辦理。??回原籍村莊、集鎮(zhèn)落戶的職工、退伍軍人和離休、退休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞，在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，依照本條第一款第（一）項規(guī)定的審批程序辦理?。 1989年《國家土地管理局關于確定土地權屬問題的若干意見》(1989國土“籍”字第73號） 第6條還規(guī)定：?農(nóng)民集體經(jīng)濟組織將原集體土地上的建筑物出售給全民所有制單位、城市集體所有制單位或城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民，其用地屬于國家所有。??城鎮(zhèn)及市郊農(nóng)民集體土地上的房屋出售給本集體以外的農(nóng)民集體或個人，其所售房屋占用的土地屬于國家所有?。1998年修改的《土地管理法》刪除了原法第41條有關城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民可以使用集體土地建住宅的規(guī)定，同時又增加了如下規(guī)定：除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設住宅或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設可依法使用農(nóng)民集體所有的土地外，其他任何單位和個人進行建設需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地（第43條第1款）；農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設（第63條）。 1999年《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999] 39號）明確要求：?農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?。 2004年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004] 28號）則指出：?禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購臵宅基地?。 2007年《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發(fā) [2007] 71號）又強調(diào)：?農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權房’。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)?。 2008年《中共中央、國務院關于切實加強農(nóng)業(yè)基礎建設進一步促進農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收（中發(fā)[2008] 1號）則重申：?城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權房?。 2008年建設部發(fā)布的《房屋登記辦法》第87條規(guī)定：?申請農(nóng)村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構應當不予辦理?。 2004年《國土資源部關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)[2004] 234號）要求?嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購臵宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?。 2008年《國土資源部關于進一步加快宅基地使用權登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)[2008] 146號）再次強調(diào)?嚴格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購買和違法建造住宅的規(guī)定。對城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權登記的，不予受理?。 從上述我國有關法律和規(guī)范性文件可以看出，我國對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的態(tài)度有一個從允許到禁止的過程。分界線為2009年1月1日《土地管理法》修改后及1999年《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》。 二、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同效力 判斷合同的效力，應當以合同法規(guī)定的合同有效要件為標準，符合合同有效要件的合同為有效合同，欠缺任何一個有效要件的合同均為無效合同。我國合同法規(guī)定的合同有效要件主要包括四個方面：一是合同當事人是具有民事權利能力和民事行為能力的自然人和法人。無民事行為能力人訂立的合同無效，限制民事行為能力人訂立的與其年齡、智力狀況不符的合同，其法定代理人不予追認的無效；無處分權的人訂立的合同，權利人不予追認的無效；無代理人權的人訂立的合同，被代理人不予追認的無效；二是意思表示真實，因欺詐、脅迫而訂立的合同為可撤銷的合同，法院應根據(jù)受欺詐、脅迫方的請求撤銷或者變更該合同；因重大誤解而訂立的合同，法院可根據(jù)任何一方當事人的請求撤銷或者變更該合同；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效；以合法形式掩蓋非法目的的合同無效；三是內(nèi)容不違背法律強制性規(guī)定和公序良俗。因欺詐、脅迫損害國家利益的合同無效；損害社會公共利益的合同無效；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效；顯失公平的合同，應根據(jù)當事人任何一方的請求予以變更或者撤銷；四是形式上符合法律的要求或者當事人的約定，法律規(guī)定或者當事人約定必須采用特定形式，未采用特定形式的無效。 從合同的有效要件來看，對于1999年之前訂立并已履行完畢的合同應當有效，因為公民個人對其房屋享有受法律保護的財產(chǎn)所有權，有權依法對自己的財產(chǎn)以出賣、互易、贈與等方式進行處分，當時的法律法規(guī)無禁止農(nóng)民處分其房屋的規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返?2條第4款也沒有禁止農(nóng)村房屋的出賣。按照私法中?法不禁止即自由?的原則，農(nóng)民原則上可以出賣自己的房屋，購買者既可以是本村村民，也可以是包括城市居民在內(nèi)的其他人，故符合以上四個合同的生效要件，應當認定的效力。1999年1月1日土地管理法修改后，國家有關部門出臺了一系列有關禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的規(guī)定，之后簽訂的城鎮(zhèn)居民買賣農(nóng)村房屋的合同違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應當認定合同無效，其理由有，我國實行房地一體的法律規(guī)定，即地隨房走，宅基地使用權是集體經(jīng)濟組織的成員享有的權利，與特定的身份相關聯(lián)，不允許轉讓，轉讓了房屋，實際上也就轉讓了房屋所占有的土地，而土地的所有權屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，這樣就損害了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員的利益。宅基地的流轉必然帶來宅基地需求的加大，造成宅基地向耕地延伸，造成大量耕地變?yōu)榻ㄔO用地，必然不利于耕地的保護，也與《土地管理法》有關保護耕地的立法意圖相違背。 雖然禁止農(nóng)村集體土地流轉是處理此類案件的一般原則，但維護交易的穩(wěn)定是合同法的立法宗旨。個案存在下述情況，與國家法律、法規(guī)、政策不相沖突的，可根據(jù)實際情況依照以下原則處理。 （1）出賣人將宅基地上所建房屋賣與城鎮(zhèn)居民前或同時，該房屋所占宅基地因征用已轉為 國有土地，原為農(nóng)民身份的出賣人也轉為城鎮(zhèn)居民，則宅基地性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生轉變，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。 （2）城鎮(zhèn)居民買賣農(nóng)村房屋后，如果已購房屋已經(jīng)有批注權的機關批準并取得合法權屬證書的，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。 （3）城鎮(zhèn)居民買賣農(nóng)村房屋后已將戶口遷入購買房屋所在地，并轉為農(nóng)民身份，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。 （4）買受方協(xié)議簽字人為居民，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體組織成員，且在購買房屋時系家庭成員共同出資，也共同居住，村集體經(jīng)濟組織同意其買賣合同內(nèi)容的，可以認定為家庭共同購房，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。 （5）1999年1月1日土地管理法修訂之前，將房屋轉讓給回鄉(xiāng)落戶干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。 （6）對同一房屋經(jīng)多次轉讓的效力，可以根據(jù)最后一手買受人的身份情況，結合前述處理原則進行判斷。 三、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律后果。 （一）返還財產(chǎn)、折價補償 根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定可知，合同被確認無效后，雙方當事人因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。在此情形，在原物存在的情況下，出賣人享有的返還財產(chǎn)請求權，性質(zhì)上屬于所有物返還請求權。 合同無效后，雙方當事人返還財產(chǎn)的范圍，包括原物及孳息。嚴格說來，在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被確認無效后，買受人除須返還房屋外，還應將其占有房屋期間獲得的使用利益折價補償給出賣人；而出賣人除須返還購房款之外，還應向買受人返還占有購房款期間的利息。在筆者接觸到的大多數(shù)此類案件中，法院都不要求買賣雙方相互返還房屋使用費和購房款利息，而是直接就房屋及價金的返還、裝修等添附價值的補償、賠償損失等項內(nèi)容做出判決，甚至將裝修等添附價值的補償納入賠償損失之中不作區(qū)分。 在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認定無效時，買受人可能已對房屋進行裝修、改建、翻建或者擴建。一般說來，出賣人對房屋所做的裝修或改建，并未改變原有房屋的性質(zhì)，僅僅構成動產(chǎn)對不動產(chǎn)的附合，故應按照添附中有關附合的規(guī)則處理：由買受人取得其所有權，出賣人則向買受人返還不當?shù)美?。也就是說，出賣人可基于所有物返還請求權，要求買受人返還裝修或擴建后的房屋。與裝修或改建不同，在翻建或擴建的場合，買受人已將原房屋拆毀重建，或者是在原宅基地的空閑處另建新房，與原有房屋并未構成附合關系。于此情形，按照《物權法》第30條關于?因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力?的規(guī)定，原房屋的所有權即因房屋被拆除而歸于消滅，翻建或擴建的新房則應由買受人取得所有權。由此，在原房屋的返還上，出賣人雖仍享有所有物返還請求權，但對于翻建或擴建房屋的返還，其請求權基礎則非所有物返還請求權。考慮到城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認定無效后，買受人必須將宅基地使用權返還給出賣人，而我國的不動產(chǎn)登記制度又不允許房屋所有權與土地使用權分屬于不同的主體，故在買受人無法將翻建或擴建的房屋與宅基地相分離而取回的情況下，就只能將其與宅基地以及原房屋一并返還給出賣人，再由出賣人向買受人進行折價補償，而不允許買受人與出賣人形成房屋共有關系。因此，買受人翻建或擴建的房屋系附合于宅基地之上，故出賣人得基于宅基地使用權的返還請求權，要求買受人在返還宅基地的同時一并返還房屋，添附物的價值首先由雙方協(xié)商確定，協(xié)商不成，由法院委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構進行評估。在司法實踐中，有些法院雖然也是按照添附規(guī)則來解決買受人翻建或者擴建房屋的問題的，北京市高級人民法院《關于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》（京高法[2004]391號）。但從法理上來說，不宜將翻建或擴建的房屋解釋為添附于原房屋之上。 在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋后，又將其轉賣給第三人，而第三人與原出賣人屬于同一集體經(jīng)濟組織，且符合購買農(nóng)村房屋的條件的，則第三人可根據(jù)《物權法》第106條的規(guī)定，善意取得該房屋的所有權。于此情形，原出賣人與買受人之間的房屋買賣合同仍為無效合同，唯因買受人無法再向出賣人返還原物，故只能折價補償而已。但是，如果第三人不具備購買農(nóng)村房屋的合法條件，則無從依善意取得制度取得房屋的所有權。 （二）賠償損失 合同無效的法律后果，除了返還財產(chǎn)或折價補償外，按照《合同法》第58條的規(guī)定，有過錯的一方還應賠償對方因此受到的損失；雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。這種賠償損失的責任，主要是締約過失責任。所謂?雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任?，是指雙方當事人都有向對方請求賠償損失的權利，而非雙方各自承受自己的損失，互不賠償。在雙方互負賠償責任的情況下，于其賠償數(shù)額相同的范圍內(nèi)，可以適用債的抵消規(guī)則，結果是由承擔賠償責任較多的一方向對方賠償相應的差額。當然，在雙方當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的情況下，法律沒有保護惡意之人的必要，應例外地否定締約過失責任的成立。一般來說，在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認定無效的情況下，雙方當事人對于合同的無效往往都存在過錯，且過錯程度難以區(qū)分，因為雙方通常都知道或者應當知道買賣的房屋屬于農(nóng)村房屋。于此情形，按照《合同法》第58條的規(guī)定，買賣雙方應各自向對方承擔締約過失責任。理論上認為，締約過失責任的賠償范圍大多為信賴利益的損失，包括直接損失和間接損失。其中，直接損失包括締約費用、準備履行所支出的費用以及兩項費用的利息；間接損失是受害人喪失與第三人另訂同類合同的機會所產(chǎn)生的損失。在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同中，由于出賣人和買受人實際支出的締約費用和準備履行的費用不盡相同，所以雙方當事人因合同無效而遭受的直接損失也存在差異。例如，出賣人通常需支出查看房屋、籌集房款的費用，買受人則無需支出此類費用。就間接損失的認定而言，由于出賣人擁有的農(nóng)村房屋通常只允許向符合條件的同村村民轉讓，而這類交易機會在實踐中極為稀少，加之即便其他村民愿意購買，其價格也會較低，所以在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認定無效后，出賣人通常很難舉證證明自己因喪失了與第三人另訂合同的機會而遭受了間接損失。也就是說，房屋買賣合同被認定無效，對出賣人通常不會造成間接損失，或者僅造成很少的間接損失。非但如此，在房價不斷上漲或者房屋面臨拆遷的情況下，出賣人主張合同無效后，如能收回房屋，還可獲得較多的利益?；蛟S是基于此一原因，在審判實踐中，法院一般不考慮出賣人一方遭受的間接損失問題。與出賣人的情況不同，由于買受人對所要購買的房屋存在著較多的選擇機會，故購買農(nóng)村房屋的合同無效必然導致買受人喪失與其他人另訂合同的機會，結果是買受人無法享有因房屋價格上漲而帶來的增值利益，從而遭受較多的間接損失。顯然，對于買受人的這種間接損失，理應由出賣人予以賠償。不過，就出賣人承擔的賠償買受人間接損失的責任而言，應當注意兩個事項：第一，因買受人實際購買的是農(nóng)村房屋而非城市中的商品房，且其價格通常大大低于同類型商品房，故買受人不得主張完全按照城市中同類商品房的增值數(shù)額來賠償間接損失。第二，由于買受人自身對合同的無效往往也存在過錯，故其要求出賣人賠償間接損失時，應當適用與有過失規(guī)則，以便減輕出賣人的賠償責任。 四、對規(guī)范城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋糾紛解決的一點建議 土地問題是涉及到廣大農(nóng)民切身利益和安身立命之本的根本問題，在審判實踐中解決各地法院對法律理解上的分歧導致同案不同判情況發(fā)生，應當由全國人民代表大會及其常委會以立法的形式對農(nóng)村宅基地以及農(nóng)村房屋的產(chǎn)權歸屬以及產(chǎn)權流轉作出明確規(guī)定，從根本上解決政出多門的問題。在全國人民代表大會及其常委會作出法律規(guī)定之前，建議由國務院制訂相應的行政法規(guī)也不失為規(guī)范統(tǒng)一全國各地不同做法的權宜之計。第二篇：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買房屋、宅基地
第三篇：城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋糾紛司法規(guī)制
第四篇：城鎮(zhèn)居民何時能購買農(nóng)村宅基地
第五篇：淺談城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋過程中的有關法律問題
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