第一篇：農(nóng)村集體土地上的房屋強(qiáng)制執(zhí)行創(chuàng)新案

農(nóng)村集體土地上的房屋強(qiáng)制執(zhí)行創(chuàng)新案

【引言】

根據(jù)目前法律的規(guī)定，集體土地之上建造的房屋所有權(quán)的流轉(zhuǎn)受到法律限制，這就直接導(dǎo)致了執(zhí)行中對此類財(cái)產(chǎn)的處置難，許多案件無法執(zhí)結(jié)。但是，這些房屋本身具有一定的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，特別是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，這些房屋還可能帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益。在法律允許的框架內(nèi)實(shí)現(xiàn)“物盡其用”，應(yīng)最大限度地將這些房屋的經(jīng)濟(jì)價(jià)值轉(zhuǎn)化為可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)。

【案情簡介】

萬某因合伙糾紛向法院起訴樓某返還投資款60萬元。一審法院判決樓某返還萬某投資款60萬元及利息。樓某不服提起上訴，二審法院終審判決駁回上訴，維持原判。法定履行期限屆滿后，樓某未履行還款義務(wù)。后萬某向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。

在執(zhí)行過程中，法院依法查封樓某所有的坐落于某村15幢二單元三間四層半的房屋一幢（其用地性質(zhì)為集體土地）。后案外人被執(zhí)行人樓某之子向法院提出執(zhí)行異議，認(rèn)為法院查封的房屋系其所有，請求解除查封。經(jīng)公開聽證，法院駁回異議人樓某之子的執(zhí)行異議，本案繼續(xù)執(zhí)行。樓某之子不服，向上一級法院申請復(fù)議。上一級人民法院駁回復(fù)議申請，維持原民事裁定。后法院對被執(zhí)行人樓某享有權(quán)益的某村15幢二單元三間四層半房屋實(shí)施強(qiáng)制管理，而后成功拍賣了該房屋三年的租賃權(quán)，用拍賣所得租金（扣除評估、拍賣等相關(guān)費(fèi)用）償還了被執(zhí)行人樓某部分債務(wù)。

【法院意見】

1、適用強(qiáng)制管理措施，應(yīng)當(dāng)征求申請執(zhí)行人和其他執(zhí)行債權(quán)人的意見。適用強(qiáng)制管理措施，應(yīng)當(dāng)征求申請執(zhí)行人和其他執(zhí)行債權(quán)人的意見。若申請執(zhí)行人或其他執(zhí)行債權(quán)人不同意采取強(qiáng)制管理措施或不愿墊付相關(guān)費(fèi)用的，不采取該項(xiàng)措施。若部分執(zhí)行申請人或執(zhí)行債權(quán)人不同意或不愿墊付相關(guān)費(fèi)用的，則 1

該部分申請人或債權(quán)人不得從該項(xiàng)措施所得收益中受償。

2、招租條件

招租成交價(jià)格不得低于評估價(jià)的80%，一次租賃期限一般不得超過三年，租金一般在房地產(chǎn)交付承租人時(shí)一次付清。多人意向承租的，以競價(jià)方式確定承租人。

3、招租不成功的處理

對外招租一個(gè)月仍無人承租的，可以將強(qiáng)制管理的房地產(chǎn)使用權(quán)以不得低于評估價(jià)的80%價(jià)格抵償債務(wù)，債權(quán)人拒絕接受的，終結(jié)強(qiáng)制管理程序。

【爭議焦點(diǎn)】

1、集體土地之上建造的房屋所有權(quán)的流轉(zhuǎn)受到法律限制，如何實(shí)現(xiàn)執(zhí)行效益？

2、房屋租賃權(quán)能否拍賣？

【律師點(diǎn)評】

一、強(qiáng)制管理、拍賣租賃權(quán)系新思路

法院在本案中采取的實(shí)施強(qiáng)制管理、拍賣租賃權(quán)的方法，為執(zhí)行中妥善處置集體土地上的房屋提供了一個(gè)新的思路。

強(qiáng)制管理是指執(zhí)行法院選任管理人對已查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)實(shí)施管理，以管理所得收益清償債權(quán)。強(qiáng)制管理是和拍賣、變賣、以物抵債相并列的執(zhí)行措施，其適用的情形主要有以下幾種：（1）該不動產(chǎn)不得或者不宜拍賣、變賣的；（2）該不動產(chǎn)經(jīng)拍賣、變賣無法成交的；（3）采取拍賣、變賣措施對被執(zhí)行人顯失公平的；（4）因其他事由確需適用強(qiáng)制管理的?？梢?，強(qiáng)制管理的對象是不動產(chǎn)的收益，這和租賃權(quán)的權(quán)利內(nèi)容是一致的，可以說，對不動產(chǎn)進(jìn)行租賃是一種重要的強(qiáng)制管理手段，特別是對無法直接變現(xiàn)的不動產(chǎn)而言，更是一項(xiàng)行之有效的執(zhí)行方法。

在實(shí)踐中，強(qiáng)制管理的收益往往不高，而且強(qiáng)制管理人難以確定：如果由申 2

請執(zhí)行人來管理，容易和被執(zhí)行人發(fā)生矛盾；如果由其他人員來管理，選擇標(biāo)準(zhǔn)不明容易導(dǎo)致腐敗。這就導(dǎo)致了法院采取強(qiáng)制管理的案件不多，成效不大。因此，如果采取租賃的方法，并對租賃權(quán)進(jìn)行拍賣的話，則能夠很好地解決這些問題：一是拍賣程序有法律明文規(guī)定可依，可以保證執(zhí)行過程的公開公正；二是拍賣的方式能夠?qū)崿F(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，發(fā)揮強(qiáng)制管理的功能，從而實(shí)現(xiàn)多方共贏的效果。

二、房屋租賃權(quán)能否拍賣

根據(jù)《拍賣法》第六條、第七條規(guī)定，拍賣標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利，法律、行政法規(guī)禁止買賣的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利，不得作為拍賣標(biāo)的。租賃權(quán)是基于租賃契約而產(chǎn)生的一種民法上的權(quán)利，其含義是指承租人依租賃合同取得的，對租賃物占有、使用和收益的權(quán)利，其性質(zhì)并非是單純的物權(quán)或債權(quán)，而是包含債權(quán)和用益物權(quán)兩種性質(zhì)的權(quán)利。債權(quán)存在于租賃契約成立至消滅的始終，承租人在對租賃物占有期間內(nèi)享有用益物權(quán)。可見，集體土地的房屋租賃權(quán)作為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，作為拍賣標(biāo)的并不違反法律規(guī)定。而且從實(shí)踐中看，許多臨近城區(qū)的農(nóng)村房屋價(jià)值增值較大，雖然房屋所有權(quán)流轉(zhuǎn)存在困難，但是對此房屋進(jìn)行出租可獲得較好的收益，如果不加以利用，勢必造成資源的浪費(fèi)，影響案件的執(zhí)行。

第二篇：農(nóng)村集體土地房屋拆遷流程

農(nóng)村集體土地房屋拆遷流程

首先我們來明確一下，我國的土地分為兩種性質(zhì)，分別為國有土地和農(nóng)村集體土地。這個(gè)比較容易理解，一般城市里的土地基本上都是國有土地，農(nóng)村的土地基本上來講都是農(nóng)村集體土地，農(nóng)村集體土地一般來講就是村民集體所有，有的呢，也是村民小組集體所有。

概念理清之后，咱們來說說農(nóng)村集體土地房屋的拆遷流程。

農(nóng)村集體土地拆遷，其實(shí)歸根結(jié)底，走的是農(nóng)村集體土地征收的程序。這種土地征收，是需要相關(guān)部門進(jìn)行審批才能進(jìn)行的，最低審批級別是省級人民政府，再高就是由國務(wù)院直接進(jìn)行審批，這個(gè)在《土地管理法》中明確規(guī)定的。

農(nóng)村集體土地房屋拆遷的法律程序是非常明確的，大致涉及國土局、各級政府、建設(shè)局、發(fā)改委、環(huán)保局。

涉及國土局的文件就是相關(guān)報(bào)批手續(xù)。一般來講就是用地預(yù)審、用地規(guī)劃、征地紅線圖、土地報(bào)批一書四方案（建設(shè)用地承報(bào)申請、農(nóng)用地專用方案、補(bǔ)充耕地方案等等）。

咱們市縣級人民政府應(yīng)該給老百姓出具補(bǔ)償安置方案。

省級人民政府或者國務(wù)院會出具土地的審批手續(xù)，對土地的征收進(jìn)行審批。接下來就是建設(shè)局：建設(shè)局分為兩個(gè)部門，建設(shè)局、城鄉(xiāng)規(guī)劃局，有的地方這兩個(gè)部門在一起，有的地方這兩個(gè)部門不在一起，規(guī)劃局，有他的規(guī)劃審批手續(xù)。建設(shè)局是城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，一個(gè)建設(shè)局一個(gè)規(guī)劃局，兩個(gè)部門發(fā)出的。有的工程比較特殊的還涉及建設(shè)項(xiàng)目選址意見書。

發(fā)改委：項(xiàng)目立項(xiàng)。環(huán)保局：環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告書。發(fā)改委項(xiàng)目立項(xiàng)之前就應(yīng)該出具。

所以涉及農(nóng)村集體土地征收涉及的部門是非常多，而且很專業(yè)很復(fù)雜，如果老百姓想要調(diào)取是很困難的，一般都是由專業(yè)律師有針對性的發(fā)出書面的信息公開申請。

以上說的是涉及征地相關(guān)部門應(yīng)該發(fā)出的文件文書等，接下來呢，咱們說說涉及征地應(yīng)該有什么流程，具體應(yīng)該給老百姓出具哪些文件。

一、首先，要征收土地，就要發(fā)布征地公告，這份文件是由國土局出具的，是需要有文號，有政府蓋章的。告訴咱老百姓要征地了，因?yàn)槭裁丛?，范圍，從誰家到誰家。大致情況應(yīng)該讓老百姓有所了解，對此不滿意的話，咱們可以申請組織聽證會。我們接到過很多被拆遷戶咨詢電話，許多當(dāng)事人會問，說我們這邊拆遷部門都沒給我們舉行聽證會。這里我要講一下，聽證會一般是咱們老百姓自己要求舉行的，這是咱們的權(quán)利，如果這個(gè)權(quán)利咱們不行使，一旦超期就等于放棄。在這我需要跟被拆遷戶再明確一點(diǎn)，如果涉及補(bǔ)償不合理或者拆遷不合理的話，咱們一定要及時(shí)主張權(quán)利，或者請專業(yè)律師維權(quán)或者自己及時(shí)提起法律程序，千萬不能一味坐等，法律不保護(hù)權(quán)利的沉睡者。

二、接下來就是要進(jìn)行登記調(diào)查，入戶登記調(diào)查表需經(jīng)老百姓簽字確認(rèn)。建筑面積多大，有多少間房屋，裝飾裝修，電視空調(diào)冰箱等等，是需要調(diào)查清楚，這個(gè)需要往上報(bào)批，直白說，報(bào)上去，政府往下?lián)芸顣r(shí)是要知道，現(xiàn)在征收范圍內(nèi)的這塊土地有多少畝，多少間房屋，面積多大，怎么安置，下?lián)芏嗌儋Y金，這是一個(gè)法律程序，也是報(bào)批的文件之一。

三、報(bào)批之后，審批下來叫做征地批文，這份批文必須給老百姓進(jìn)行公告，也需要有文號有蓋章，只能由省級政府或國務(wù)院的國土資源部出具。

四、按照原來的登記調(diào)查表，市縣級人民政府會做補(bǔ)償安置方案。針對這個(gè)項(xiàng)目作出的補(bǔ)償方案。這個(gè)補(bǔ)償方案公告45天，如果不滿意也有權(quán)利要求政府舉行聽證會，比方說，這個(gè)補(bǔ)償方案有的只有產(chǎn)權(quán)調(diào)，沒有貨幣補(bǔ)償，貨幣補(bǔ)償是我的權(quán)利，你不能剝奪我的權(quán)利。比如我們之前做過的山西高鐵的案件，安置到三十里之外，而且房屋還都沒建起來，那作為老百姓來講肯定不會同意，對于這種情況咱們老百姓同樣也有權(quán)利要求政府舉行聽證會，因?yàn)檠a(bǔ)償方案不合理，那拆遷方就有義務(wù)要給老百姓改，老百姓可以要求換安置地點(diǎn)，甚至要求直接貨幣補(bǔ)償，因?yàn)橐筘泿叛a(bǔ)償是我們的合法權(quán)利，拆遷方不能剝奪。其實(shí)這種聽證會放到我們專業(yè)律師操作的話其實(shí)是跟開庭差不多的，我們辦理的很多的案件，都在這個(gè)程序中直接解決，提高補(bǔ)償。

五、之后按照登記調(diào)查表和補(bǔ)償安置方案，相關(guān)部門就會來每家每戶進(jìn)行協(xié)商協(xié)調(diào)。協(xié)商不成，下一步就會出具責(zé)令限期交出土地決定了，這個(gè)文書一出，基本就是沖著強(qiáng)拆去的。如果生效，或者咱們的復(fù)議訴訟沒有得到支持，就會申請政府或法院進(jìn)行裁決，裁定一旦再出來，要求限期簽協(xié)議搬離，如果再沒有任何動作，基本就可以強(qiáng)拆了。

以上基本就是涉及農(nóng)村房屋拆遷，給老百姓出具的相關(guān)文件。我們建議，一旦遇到拆遷，如果涉及補(bǔ)償不合理或者拆遷不合理的話，咱們一定要及時(shí)主張權(quán)利，或者請專業(yè)律師維權(quán)或者自己及時(shí)提起法律程序，千萬不能一味坐等，法律不保護(hù)權(quán)利的沉睡者。

第三篇：農(nóng)村集體土地房屋購房協(xié)議

農(nóng)村集體土地房屋購房協(xié)議

農(nóng)村集體土地房屋購房協(xié)議1

甲乙雙方就位于的一處農(nóng)村房屋的買賣事項(xiàng)，根據(jù)我國民法典、土地管理法等相關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)充分、平等協(xié)商，自愿達(dá)成如下一致協(xié)議：

一、本合同雙方當(dāng)事人均為________市_______街道___________村__________組集體成員。

二、房屋情況：本合同項(xiàng)下的房屋位于_____市_____街道，相鄰為，建筑面積，北屋，東屋，西屋，南屋，院落面積為，房屋登記在名下或宅地基使用權(quán)證登記在名下。

三、該交易房屋由甲方全額出資建造，使用的土地為______村_____組集體土地，并征得其他村民和村集體同意，可以長期占有、使用。

四、在房屋交付給乙方前，甲方保證：

1、本合同項(xiàng)下的房屋甲方享有完整的處分權(quán)利，或已征得其他權(quán)利享有人的同意，擁有處分該房屋的權(quán)利;

2、本合同項(xiàng)下的房屋除乙方外未與任何第三方簽訂買賣協(xié)議或未因甲方個(gè)人或家庭債務(wù)與第三人簽訂賠償協(xié)議、抵押協(xié)議等或未因法院判決使第三人對該房屋享有權(quán)利;

3、如甲方違反本保證，須向乙方支付本合同全部購房價(jià)款30%的違約金。

五、本合同項(xiàng)下的房屋交易價(jià)格為人民幣_______萬元，該價(jià)格包括該房屋使用所占土地的費(fèi)用、房屋建造的費(fèi)用、附屬設(shè)施的價(jià)值、合理的增值價(jià)值以及應(yīng)當(dāng)繳付的相關(guān)稅費(fèi)。

六、房款支付：自該合同雙方簽字之日起____日，乙方一次性付清全部款項(xiàng)，并將該款項(xiàng)匯入甲方賬號為的賬戶;如未按期交付房款，乙方需每天額外向甲方支付房款總額的違約金，如乙方在合同簽訂之日起天仍未付清房款，甲方不經(jīng)乙方同意，可以解除本合同并享有追究乙方違約責(zé)任的權(quán)利。

七、房屋交付：乙方根據(jù)第二百零八條將全部房款匯入甲方提供的賬號之日起____日內(nèi)，甲方須將本合同項(xiàng)下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等全部相關(guān)資料原件交付給乙方并負(fù)責(zé)騰空房屋;如甲方未按期交付材料和房屋，須向乙方每天支付元的違約金，直至甲方交付全部材料和房屋為止;如甲方在合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)，仍未交付房屋，乙方不經(jīng)甲方同意，可以解除本合同并追究甲方的違約責(zé)任，因乙方未付清房款的原因除外。

八、在接到乙方辦理房產(chǎn)過戶的書面通知后____日，甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)乙方的需要，積極配合乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的相關(guān)手續(xù);如甲方拒絕或無故拖延，不予以配合，甲方須向乙方每日支付元違約金，直至協(xié)助乙方辦理完房產(chǎn)過戶為止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他與甲方無關(guān)的原因造成無法辦理過戶的，與甲方無關(guān)。

九、該房屋交付給乙方后，該房屋(包括土地、房屋及附屬設(shè)施)的所有權(quán)益歸乙方所有，包括但不僅限于征地補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)償?shù)?如甲方得到該上述補(bǔ)償款后應(yīng)當(dāng)將該款項(xiàng)全部給付乙方，如甲方無故拖延或拒絕給付乙方，除全部給付補(bǔ)償款外，須向乙方支付元的違約金。

十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜與甲方無關(guān)，甲方不得以任何理由妨礙或侵犯乙方基于本合同約定而享有的占有、使用和處分房屋的權(quán)利;甲方因包括但不限于房屋買賣、個(gè)人債務(wù)等個(gè)人原因侵犯乙方的權(quán)利，造成乙方無法繼續(xù)占有、使用或處分房屋的，甲方除返還本合同全部購房款外，須按照發(fā)生妨礙乙方占有、使用或侵犯乙方處分房屋權(quán)利的實(shí)質(zhì)性影響之時(shí)的市場價(jià)格補(bǔ)償乙方。

十一、在本合同簽訂之日起，甲方未經(jīng)乙方同意，不得將該房屋出賣給任何第三方：如甲方違反本約定，擅自處分房屋，甲方須返還全部購房款并支付全部購房款100%的違約金。

十二、其他事項(xiàng)：

1、如果雙方就本合同事項(xiàng)發(fā)生爭議，雙方無法協(xié)商解決時(shí)應(yīng)當(dāng)首先請求本村村委會、所在街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

2、雙方應(yīng)當(dāng)請至少兩名本村集體成員作為本次交易的見證人，并在本合同上簽字摁手印。

3、本合同正本一式六份，雙方各持三份;自雙方簽字摁手印之日起生效，并持續(xù)有效。

甲方(簽字捺印)：身份證號：乙方(簽字捺印)：身份證號：見證人(簽字捺印)：身份證號：見證人(簽字捺印)：身份證號：附：見證人聲明見證人聲明如下：

4、見證人與甲乙雙方同為集體組織成員;

5、見證人與甲方或乙方任何一方就本房屋買賣不存在任何利益糾紛;

6、本合同經(jīng)我們見證，雙方自愿、平等協(xié)商，不存在脅迫、暴力強(qiáng)迫等違法情況，合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示;

7、本合同在________年____月____日在家中簽訂，現(xiàn)場參與人員有甲方、乙方和見證人總計(jì)四人，雙方簽字蓋章后本合同生效。

見證人(簽字捺印)：

甲方：

乙方：

________年____月____日

________年____月____日

農(nóng)村集體土地房屋購房協(xié)議2

出賣人：________身份證號碼：________

買受人：________身份證號碼：________

鑒于：甲方擁有房屋性質(zhì)為農(nóng)村宅基地房屋，該房屋未取得宅基地使用權(quán)證，且甲方向________村民委員會購買該宅基地的建房配套款________萬元的發(fā)票現(xiàn)。乙方以對甲方所要出售的房屋情況及風(fēng)險(xiǎn)作了充分的了解，愿意購買該房產(chǎn)。

根據(jù)《民法典》等相關(guān)法律規(guī)定，甲乙雙方在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，現(xiàn)就乙方向甲方購買房屋事宜達(dá)成如下協(xié)議：

一、甲方自愿將其家庭所有的位于________市__________________號共________層的房屋及其附屬配套裝修和設(shè)施以人民幣________元整的價(jià)款出售給乙方。

二、為表示購買該房屋誠意，乙方在簽訂本協(xié)議后日內(nèi)向甲方支付購房定金________元，該定金折抵購房款。如甲方反悔對本協(xié)議反悔，則雙倍向乙方返回;如乙方反悔，甲方則不予退還定金。

三、甲方應(yīng)于________年________月________日前向乙方交付房屋并配合協(xié)調(diào)乙方到________村村委會辦理相關(guān)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。甲方交付房屋的當(dāng)日，乙方以銀行轉(zhuǎn)款方式一次性向甲方付清購房款，甲方向乙方出具相應(yīng)的收據(jù)。

四、本協(xié)議簽訂后，甲方對該的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、乙方購買該房屋后，因該房屋拆遷所得補(bǔ)償全部歸乙方所有，甲方應(yīng)配合乙方辦理拆遷補(bǔ)償手續(xù)事宜。

六、甲方將該房屋交付給乙方后應(yīng)向村集體備案登記，協(xié)調(diào)村集體不干涉阻礙乙方買受該房屋，保證乙方能正常使用該房屋，并將水電氣等戶頭過到乙方名下。

七、違約責(zé)任

1、甲方應(yīng)當(dāng)于________年________月________日向乙方交付房屋，甲方如不按本協(xié)議約定的日期交付房屋，每逾期1天按房價(jià)總額萬分之________計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過2個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本協(xié)議。解約時(shí)，甲方應(yīng)將已收的房價(jià)款全部退還乙方。

2、乙方全部或部分不履行本協(xié)議約定的付款日期及支付方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日萬分之________計(jì)算違約金支付給甲方。逾期超過1個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除本協(xié)議并要求乙方賠償甲方因履行本協(xié)議所產(chǎn)生的實(shí)際損失費(fèi)用。

3、如甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住或使用的，相應(yīng)賠償責(zé)任由甲方承擔(dān)，乙方有權(quán)向甲方追償。

4、本協(xié)議簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除協(xié)議。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場評估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。

八、本協(xié)議在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，雙方均可向房屋所在地法院起訴解決。

九、協(xié)議未盡事宜由雙方另行協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

十、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各持一份，協(xié)議自甲乙雙方簽字后生效。

甲方：________

聯(lián)系電話：________

簽訂日期：________年________月________日

乙方：________

聯(lián)系電話：________

簽訂日期：________年________________日

農(nóng)村集體土地房屋購房協(xié)議3

出賣人(甲方)：

身份證號碼：

買受人(乙方)：

身份證號碼：

鑒于：甲方擁有房屋性質(zhì)為農(nóng)村宅基地房屋，該房屋未取得宅基地使用權(quán)證，且甲方向xx村民委員會購買該宅基地的建房配套款24萬元的發(fā)票（識別號：000）現(xiàn)。乙方以對甲方所要出售的房屋情況及風(fēng)險(xiǎn)作了充分的了解，愿意購買該房產(chǎn)。

根據(jù)《民法典》等相關(guān)法律規(guī)定，甲乙雙方在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，現(xiàn)就乙方向甲方購買房屋事宜達(dá)成如下協(xié)議：

一、甲方自愿將其家庭所有的位于成都市號共六層的房屋及其附屬配套裝修和設(shè)施(建筑面積平方米)以人民幣元整(大寫元)的價(jià)款出售給乙方。

二、為表示購買該房屋誠意，乙方在簽訂本協(xié)議后日內(nèi)向甲方支付購房定金元（大寫），該定金折抵購房款。如甲方反悔對本協(xié)議反悔，則雙倍向乙方返回；如乙方反悔，甲方則不予退還定金。

三、甲方應(yīng)于 年 月 日前向乙方交付房屋并配合協(xié)調(diào)乙方到方碑村村委會辦理相關(guān)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。甲方交付房屋的當(dāng)日，乙方以銀行轉(zhuǎn)款方式一次性向甲方付清購房款，甲方向乙方出具相應(yīng)的收據(jù)。

四、本協(xié)議簽訂后，甲方對該的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、乙方購買該房屋后，因該房屋拆遷所得補(bǔ)償全部歸乙方所有，甲方應(yīng)配合乙方辦理拆遷補(bǔ)償手續(xù)事宜。

六、甲方將該房屋交付給乙方后應(yīng)向村集體備案登記，協(xié)調(diào)村集體不干涉阻礙乙方買受該房屋，保證乙方能正常使用該房屋，并將水電氣等戶頭過到乙方名下。

七、違約責(zé)任

1、甲方應(yīng)當(dāng)于 年 月 日向乙方交付房屋，甲方如不按本協(xié)議約定的日期交付房屋，每逾期1天按房價(jià)總額萬分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過2個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本協(xié)議。解約時(shí)，甲方應(yīng)將已收的房價(jià)款全部退還乙方。

2、乙方全部或部分不履行本協(xié)議約定的付款日期及支付方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日萬分之一計(jì)算違約金支付給甲方。逾期超過1個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除本協(xié)議并要求乙方賠償甲方因履行本協(xié)議所產(chǎn)生的實(shí)際損失費(fèi)用。

3、如甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住或使用的，相應(yīng)賠償責(zé)任由甲方承擔(dān)，乙方有權(quán)向甲方追償。

4、本協(xié)議簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除協(xié)議。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場評估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的`房屋裝修費(fèi)用。

八、本協(xié)議在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，雙方均可向房屋所在地法院起訴解決。

九、協(xié)議未盡事宜由雙方另行協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

十、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各持一份，協(xié)議自甲乙雙方簽字后生效。

甲方（簽字）：

聯(lián)系電話：

簽訂日期： 年 月 日

乙方（簽字）：

聯(lián)系電話：

簽訂日期： 年 月 日

農(nóng)村集體土地房屋購房協(xié)議4

本賣方(以下簡稱甲方)：____________

姓名：______

(身份證號碼)：____________

地址：____________

聯(lián)系電話：____________

共有人：______

姓名：______

(身份證號碼)：____________

地址：____________

聯(lián)系電話：____________

買方(以下簡稱乙方)：______

姓名：______

(身份證號碼)：____________

地址：______

聯(lián)系電話：____________

第一條房屋的基本情況：甲方房屋坐落于______;位于第______層______戶，房屋結(jié)構(gòu)為____，房產(chǎn)證登記面積________平方米，地下室一間，面積______平方，房屋權(quán)屬證書號為______。

第二條價(jià)格：以房產(chǎn)證登記面積為依據(jù)，每平米______元，該房屋售價(jià)總金額為______萬元整，大寫：______。

第三條：付款方式：乙方于本協(xié)議簽訂之日向甲方支付定金______元整，小寫：______(大寫______)，余款______元(大寫______)在房屋過戶手續(xù)辦理完畢之日支付。

第四條房屋交付期限：甲方應(yīng)于本合同簽訂之日起______日內(nèi)，將該房屋交付乙方。

第五條乙方逾期付款的違約責(zé)任：乙方如未按本合同第三條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約責(zé)任。

自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際付款之日止，每逾期一天，乙方按累計(jì)應(yīng)付款的____%向甲方支付違約金。

逾期超過____日，即視為乙方不履行本合同，甲方有權(quán)解除合同，追究乙方的違約責(zé)任。

第六條甲方逾期交付房屋的違約責(zé)任：除不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同第四條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，同時(shí)，本房屋目前尚處于出租狀態(tài)，甲方應(yīng)按照乙方的意愿解除原租賃關(guān)系或把租賃權(quán)轉(zhuǎn)給乙方。

乙方有權(quán)按已交付的房價(jià)款向甲方追究違約責(zé)任。

每逾期一天，甲方按累計(jì)已付款的____%向乙方支付違約金。

逾期超過____日，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)解除合同，追究甲方的違約責(zé)任。

第七條關(guān)于產(chǎn)權(quán)過戶登記的約定：甲方應(yīng)協(xié)助乙方在房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬過戶登記手續(xù)。

如因甲方的原因造成乙方不能在房屋交付之日起__________天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，乙方有權(quán)解除合同，甲方須在乙方提出退房要求之日起____天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的____%賠償乙方損失。

第八條：簽訂合同之后，所售房屋室內(nèi)設(shè)施不再變更。

甲方保證在交易時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，質(zhì)量符合國家有關(guān)規(guī)定，符合房屋出售的法定條件。

房屋交付使用之前的有關(guān)費(fèi)用包括水、電、氣、物業(yè)、有線等費(fèi)用有甲方承擔(dān)。

由此引發(fā)的糾紛有甲方自行處理，于乙方無關(guān)。

第九條：甲方保證在辦理完過戶手續(xù)之日起日內(nèi)，將戶口遷出，逾期超過______日，乙方每日按已付款的____%收取違約金。

第十條：因本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的稅費(fèi)均按國家的有關(guān)規(guī)定由甲乙雙方交納。

第十一條：本合同未盡事項(xiàng)，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第十二條：本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。

協(xié)商不成時(shí)，甲、乙雙方同意由方所在地人民法院起訴。

第十三條：本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，甲、乙雙方簽字之日起生效。均具有同等效力。

甲方：

____________(簽字，指紋)

乙方：

____________(簽字，指紋)

見證人：____________(簽字，指紋)

______年______月______日

第四篇：武漢江夏區(qū)集體土地上房屋

武漢市江夏區(qū)集體土地上房屋 征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法(試行)

(2018年2月5日再次征求意見稿)

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范本區(qū)集體土地上房屋征收與補(bǔ)償活動，維護(hù)公共利益，保障被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》《市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范征地工作的意見》（武政規(guī)〔2016〕28號）等法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)范性文件的規(guī)定，結(jié)合實(shí)際對《武漢市江夏區(qū)農(nóng)民集體所有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》（夏政規(guī)〔2013〕5號）進(jìn)行修改后重新公布本辦法。

第二條

在本行政區(qū)域內(nèi)征收集體土地，并對被拆除房屋及其附屬物的合法所有人（以下簡稱被拆遷人）實(shí)施補(bǔ)償?shù)?，適用本辦法。

第三條 區(qū)國土資源和規(guī)劃部門（以下簡稱征收部門）負(fù)責(zé)辦理本區(qū)集體土地征地手續(xù)，組織落實(shí)用地報(bào)批前告知、確認(rèn)、聽證和批后的公告及登記等工作。

區(qū)發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設(shè)、公安、城管、市場監(jiān)管、人力資源和社會保障、財(cái)政（經(jīng)管）、民政、審計(jì)、監(jiān)察等有關(guān)部門，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好集體土地上房屋征收與補(bǔ)償工作。

第四條

被征收集體土地所在地的街道辦事處、金水辦事處、江夏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)各辦事處、梁子湖風(fēng)景區(qū)管理委員會

公安部門辦理戶口遷入手續(xù)后，應(yīng)及時(shí)抄告征收部門。

第六條

征收部門擬訂涉及征收集體土地的面積、用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式等內(nèi)容的征地方案，以書面通知或者在被征地村組張貼公布等形式，充分聽取被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見并留存現(xiàn)場照片等資料；同時(shí)告知其對擬征收集體土地上房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式有申請聽證的權(quán)利。

告知后，在擬征收集體土地范圍內(nèi)搶栽、搶種的青苗和搶建的房屋及其他地上附著物，征收時(shí)不予補(bǔ)償。

第七條

被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在征收部門書面通知或者張貼公布等告知之日起10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)就征地相關(guān)事宜組織召開村民大會或者村民代表大會，并形成會議記錄或者紀(jì)要。

第八條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)配合征收指揮部做好征地項(xiàng)目土地現(xiàn)狀調(diào)查，組織被征地農(nóng)民對調(diào)查結(jié)果予以確認(rèn)，擬訂房屋拆遷補(bǔ)償安置方案，依法征求被征地農(nóng)民意見；加強(qiáng)對擬征收土地的管控，對“搶栽、搶種、搶建”等行為予以制止，并將“搶栽、搶種、搶建”的具體數(shù)據(jù)信息及時(shí)書面報(bào)告征收指揮部。

征地范圍包括多個(gè)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，由征收指揮部組織本次征地所涉及的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同擬訂房屋拆遷補(bǔ)償安置方案。

第九條

征收指揮部應(yīng)當(dāng)組織對擬征收土地、房屋的現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)，調(diào)查結(jié)果必須經(jīng)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民確認(rèn)。

被拆遷人不能親自確認(rèn)的，可以委托他人確認(rèn)；與被拆遷人無法聯(lián)系或者其拒絕確認(rèn)的，可以邀請農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組

（四）辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀钠谙?、地點(diǎn)。

第十五條

房屋拆遷補(bǔ)償安置方案公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)；

（二）征地拆遷的目的；

（三）征地拆遷的范圍；

（四）征地范圍內(nèi)房屋拆遷調(diào)查摸底情況；

（五）被拆遷房屋類型和建筑面積的認(rèn)定辦法；

（六）房屋拆遷補(bǔ)償方式、標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法；

（七）補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)；

（八）還建安置的房屋基本情況及相關(guān)資料、證明；

（九）拆遷期限（房屋拆遷補(bǔ)償安置的簽約期限）；

（十）征地拆遷實(shí)施單位名稱；

（十一）其他事項(xiàng)。

第三章 補(bǔ)償安置

第十六條 房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議由征收指揮部與被拆遷人協(xié)商簽訂。依法簽訂的房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守，任何一方不得擅自變更協(xié)議內(nèi)容。

在征收部門公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)，征收指揮部與被拆遷人應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定和經(jīng)批準(zhǔn)的房屋拆遷補(bǔ)償安置方案，就補(bǔ)償、安置等事項(xiàng)簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確載明補(bǔ)償形式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式、搬遷期限、臨時(shí)安置過渡期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。

被拆遷人以征地公告之日合法有效的房屋權(quán)屬證書登記的所有權(quán)人為準(zhǔn)。被拆遷房屋的建筑面積和房屋用途，以

合的補(bǔ)償。

選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，征收實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被拆遷人結(jié)算被拆遷房屋價(jià)值與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

住宅房屋選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，征收?shí)施單位應(yīng)當(dāng)按照房屋拆遷補(bǔ)償安置方案確定的還建安置房屋的市場評估價(jià)格給予補(bǔ)償。

第四章 補(bǔ)償對象和面積認(rèn)定

第二十一條

下列對象有選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償、貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合補(bǔ)償?shù)臋?quán)利：

（一）本村組戶籍且有房屋和承包土地的村民，本村組現(xiàn)役義務(wù)軍人、大中專院校在讀學(xué)生和服刑人員；

（二）戶口遷入本村組3年以上且有房屋和承包土地達(dá)到本村組人均承包面積或者林地100畝以上（以戶口簿、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證為依據(jù)）的遷入戶；

（三）2008年12月1日《武漢市個(gè)人建設(shè)住宅管理規(guī)定》（市人民政府令第192號）施行以前經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處審核同意，在集體土地上已建房屋的農(nóng)村村民。

第二十二條

下列對象只有選擇貨幣補(bǔ)償?shù)臋?quán)利：

（一）戶口遷入本村組，有房屋但沒有承包土地或者承包土地達(dá)不到本辦法第二十一條第（二）項(xiàng)規(guī)定條件的遷入戶；

（二）2008年12月1日以前已建成房屋，但不能提交鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處審核同意建房的農(nóng)村村民。

2008年12月1日以后，未經(jīng)依法批準(zhǔn)建設(shè)的房屋，其建筑測量數(shù)據(jù)作為有關(guān)部門認(rèn)定為違法建設(shè)的證據(jù)之一。

被拆遷房屋的建筑面積和層高以具有法定資質(zhì)的測量機(jī)構(gòu)的測量數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

第五章 補(bǔ)償補(bǔ)助與獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)

第二十六條

集體土地上住宅房屋被拆遷應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情形分別處理。

（一）下列房屋可以按登記或者按實(shí)測建筑面積選擇1:1房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償或者按被拆遷房屋評估價(jià)給予貨幣補(bǔ)償，或者房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的補(bǔ)償：

1.用于居住的主體房屋；

2.房屋天面永久性房屋整體層高超過2.20米（含本數(shù)）且用于居住的房屋；

3.地下層整體層高超過2.20米（含本數(shù)）且用于居住的房屋。

（二）下列房屋按層高和評估價(jià)給予貨幣補(bǔ)償： 1.簡易結(jié)構(gòu)房屋；

2.房屋隔熱層整體層高低于2.20米（不含本數(shù)，或者局部層高超過2.20米）高于0.80米（含本數(shù)）的；

3.地下架空層整體層高低于2.20米（不含本數(shù)，或者局部層高超過2.20米）高于0.80米（含本數(shù)）的。

（三）下列情形不予補(bǔ)償：

1.房屋隔熱層檐口距頂層低于0.80米（不含本數(shù)）的； 2.地下架空層層高低于0.80米（不含本數(shù)）的； 3.未經(jīng)批準(zhǔn)在房屋天面搭蓋的房屋。

過被拆遷房屋原有建筑面積的，由被拆遷人按本辦法第三十一條的規(guī)定補(bǔ)足差價(jià)；

（二）被拆遷房屋建筑面積人均高于40平方米（含本數(shù)）低于60平方米（不含本數(shù)）的，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的總建筑面積應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋建筑面積相近；但一戶房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換總建筑面積不得超過被拆遷房屋建筑面積的10%，并由被拆遷人對超過被拆遷房屋建筑面積的部分，按本辦法第三十一條的規(guī)定補(bǔ)足差價(jià)；

（三）被拆遷房屋建筑面積人均高于60平方米（含本數(shù)）的，可以按人均60平方米標(biāo)準(zhǔn)選擇相近的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋；但一戶房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換總建筑面積不得超過360平方米。對被拆遷房屋建筑面積減去產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積的差額面積，按本辦法第二十條第三款的規(guī)定對被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在擬訂房屋拆遷補(bǔ)償安置方案時(shí)，可以根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際降低本條第一款第（二）項(xiàng)、第（三）項(xiàng)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，另行確定具體數(shù)額，經(jīng)村民會議或村民代表會議決定通過。

第三十條

對符合房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換條件的獨(dú)生子女、“五保戶”等特殊家庭，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在擬訂房屋拆遷補(bǔ)償安置方案時(shí)，可以根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定制定具體優(yōu)惠措施。

第三十一條

符合房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換條件，除本辦法另有規(guī)定外，還建安置房屋與被拆遷房屋的建筑面積差額部分，按以下標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足差價(jià)。

（一）還建安置房屋建筑面積大于被拆遷房屋建筑面積的，按下列標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足差價(jià)：

的，應(yīng)當(dāng)按照增加50%的標(biāo)準(zhǔn)支付臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)。

第三十七條

拆遷集體土地上房屋，應(yīng)當(dāng)給予被拆遷人下列補(bǔ)助，補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)協(xié)商不能達(dá)成一致的，由區(qū)價(jià)格認(rèn)證機(jī)構(gòu)認(rèn)定。

（一）拆遷集體土地上住宅房屋的補(bǔ)助： 1.運(yùn)輸補(bǔ)助費(fèi)；

2.電話、空調(diào)、水表、電表、有線電視網(wǎng)絡(luò)、燃?xì)夤艿赖仍O(shè)施遷移補(bǔ)助費(fèi)。但還建安置房屋已有以上配套設(shè)施的，不予補(bǔ)助。

（二）拆遷集體土地上非住宅房屋的補(bǔ)助：

1.設(shè)備拆卸、設(shè)備安裝、設(shè)備和貨物運(yùn)輸費(fèi)用；

2.無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)與折舊結(jié)合計(jì)算的價(jià)格；

3.因征收造成的停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)。

第三十八條

征收指揮部對下列情形可以給予獎(jiǎng)勵(lì)：

（一）在拆遷期限（房屋拆遷補(bǔ)償安置簽約期限）內(nèi)被拆遷人與征收指揮部簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，給予增加房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)；面積指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)原則上不超過被拆遷房屋建筑面積的10%，對應(yīng)的建筑面積由被拆遷人按還建安置房屋的綜合成本價(jià)購買；

（二）在拆遷期限內(nèi)被拆遷人按房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議約定騰退房屋、交出土地的，給予貨幣獎(jiǎng)勵(lì)；

（三）被拆遷人主動請求拆除2008年12月1日以后建設(shè)的房屋的，給予貨幣獎(jiǎng)勵(lì)。

具體指標(biāo)和貨幣獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)，由征收實(shí)施單位另行制定。

第六章 還建安置房屋分配

征收指揮部本著公開、公平、公正的原則，根據(jù)各征地項(xiàng)目房屋拆遷補(bǔ)償安置方案，制訂安置房分配方案在被征地村組公告并組織實(shí)施。

第四十二條

安置房分配采取交付通知驗(yàn)收方式或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式。

現(xiàn)房安置或者安置房已完成詳細(xì)規(guī)劃能測算戶型面積及門牌號碼的，可以按房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂的先后順序，由被拆遷人優(yōu)先選擇安置房的區(qū)位、戶型、朝向和樓層，征收指揮部按協(xié)議約定采取交付通知驗(yàn)收方式分配安置房，但拒不騰退房屋及土地的除外。

安置房未完成詳細(xì)規(guī)劃或者不能測算戶型面積及門牌號碼的，由征收指揮部組織被拆遷人采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式分配安置房。

第四十三條

采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式進(jìn)行安置房分配的，由被拆遷人按戶委派家庭成員參加搖號、抽簽，每戶參加搖號、抽簽選房人數(shù)不得超過3人。

被拆遷人因故不能委派家庭成員參加安置房分配搖號、抽簽的，在選房大會舉行前3日內(nèi)，戶主本人到征收指揮部簽署委托書，由委托代理人持征收指揮部見證蓋章的委托書參與選房。

被拆遷人拒絕或者逾期未參加安置房分配選房，但在選房大會舉行之日起10日內(nèi)向征收指揮部書面申請參加下次選房大會，經(jīng)征收指揮部書面回復(fù)同意的，可以在下次安置房分配時(shí)安排參加選房。

第四十四條

采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式進(jìn)行安置房分配的，按下列流程進(jìn)行：

（一）村（社區(qū)）安置房分配工作專班調(diào)查核實(shí)被拆遷

戶主姓名并現(xiàn)場登記公證；

（八）被拆遷戶委派的家庭成員或其委托代理人現(xiàn)場選定房屋建筑面積和房型，不得更改，憑房卡簽訂確認(rèn)書，同時(shí)核算安置房差價(jià)及相關(guān)費(fèi)用；

（九）被拆遷人在抽簽分配結(jié)束后20日內(nèi)結(jié)清所有費(fèi)用，領(lǐng)取所選安置房鑰匙。

采取交付通知驗(yàn)收方式進(jìn)行安置房分配的，征收指揮部依照本條第一款第（一）項(xiàng)至第（四）項(xiàng)的規(guī)定實(shí)施相關(guān)流程后，應(yīng)當(dāng)按約定向被拆遷人送達(dá)《交付通知書》，辦理驗(yàn)收、結(jié)算費(fèi)用、安置房鑰匙交接等手續(xù)。被拆遷人逾期收房的，從《交付通知書》送達(dá)之日起，視為該安置房已交付。

第四十五條

安置房分配實(shí)行房源公開、安置對象公開，選房大會過程攝像記錄，安置分配結(jié)果在選房大會結(jié)束后30日內(nèi)在安置房區(qū)域張榜公示，接受群眾和社會監(jiān)督。

區(qū)監(jiān)察機(jī)關(guān)工作人員和10名被拆遷人代表全程監(jiān)督安置房分配過程。

第四十六條

本辦法第二十二條、第二十三條所列情形之一的遷入戶和農(nóng)村村民的房屋被拆后，可以按本項(xiàng)目安置房的市場評估價(jià)購買安置房。

第七章 強(qiáng)制執(zhí)行

第四十七條

征收指揮部與被拆遷人在房屋拆遷補(bǔ)償安置方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被拆遷房屋所有權(quán)人不明確的，由征收實(shí)施單位根據(jù)房屋拆遷補(bǔ)償安置方案形成房屋拆遷補(bǔ)償安置意見書，送達(dá)被拆遷人，并要求其在30日內(nèi)作出答復(fù)。

定的補(bǔ)償內(nèi)容已履行或者已提存的證據(jù)；

（五）溝通協(xié)商記錄材料；

（六）土地主管部門認(rèn)為需要提供的其他材料。

第五十條

征收部門收到征收實(shí)施單位提供的上述材料后，經(jīng)研究認(rèn)為符合作出責(zé)令交出土地決定情形的，應(yīng)當(dāng)向被拆遷人發(fā)出《交出土地通知書》，被拆遷人在《交出土地通知書》規(guī)定的期限內(nèi)提出異議的，征收部門應(yīng)當(dāng)組織調(diào)解；被拆遷人要求聽證的，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提出書面聽證申請，由征收部門負(fù)責(zé)組織聽證。

《交出土地通知書》規(guī)定期限屆滿，被拆遷人未提出異議或者異議不能成立，且拒不搬遷和交出土地的，征收部門應(yīng)當(dāng)作出《責(zé)令限期交出土地決定書》，并依法送達(dá)被拆遷人。

第五十一條

被拆遷人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，又不履行《責(zé)令限期交出土地決定書》的，征收部門可以自期限屆滿之日起3個(gè)月內(nèi)依法向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。

征收部門在向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行前，應(yīng)當(dāng)書面催告被拆遷人履行交出土地義務(wù)，同時(shí)由區(qū)人民政府負(fù)責(zé)組織征收實(shí)施單位按照相關(guān)規(guī)定對強(qiáng)制執(zhí)行進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估。

第五十二條

征地過程中，已依法獲得青苗及地上附著物補(bǔ)償或者無正當(dāng)理由拒絕接受補(bǔ)償，且拒不交出土地，影響征收工作正常進(jìn)行，需要申請強(qiáng)制執(zhí)行的，參照上述規(guī)定執(zhí)行。

第八章 法律責(zé)任

第五篇：集體土地上房屋拆遷法律問題探討

集體土地上房屋拆遷法律問題探討

城市土地所有權(quán)性質(zhì)包括國有土地和集體土地兩種性質(zhì)，所以，廣義的城市房屋拆遷包括國有土地上的房屋拆遷和集體土地上的房屋拆遷。關(guān)于國有土地上的房屋拆遷已經(jīng)有了較為系統(tǒng)的理論和操作規(guī)程，也有國家級規(guī)范性法規(guī)，但對集體土地上的房屋拆遷人們涉足不深，尚無系統(tǒng)的理論加以研究，亦無明確的規(guī)范性措施加以制約。

隨著城市框架的不斷拉大和城市周邊農(nóng)村集體土地的大量被征用，農(nóng)村房屋拆遷數(shù)量也不斷增加，尤其是近幾年迅速上升的態(tài)勢已達(dá)到歷史高峰。與此同時(shí)，由于因集體土地征用而產(chǎn)生的拆遷問題是我國工業(yè)化、城市化加快發(fā)展所引發(fā)矛盾的集中體現(xiàn)，其中涉及多方主體，交織著多種法律關(guān)系，背后又摻雜著多種利益沖突，所以，人民法院在審理征用土地和房屋拆遷安臵補(bǔ)償案件中，在依法保護(hù)房屋被拆遷人、土地被征用人的合法權(quán)益，監(jiān)督和支持行政機(jī)關(guān)依法行政，維護(hù)社會穩(wěn)定并實(shí)現(xiàn)裁判案件所要達(dá)到的法律效果、政治效果和社會效果的契合統(tǒng)一方面遇到了前所未有的困難。對于造成這些困難的原因如不能及時(shí)進(jìn)行分析、探討并加以解決，司法權(quán)就難以起到社會矛盾平衡器的作用，人民法院在人民群眾中的威望和形象也會受到嚴(yán)重影響。目前，對于城市房屋拆遷有《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》進(jìn)行規(guī)范，盡管還不完善，但畢竟有一個(gè)規(guī)范性法規(guī)。但對征用拆遷農(nóng)村集體土地上房屋這種事關(guān)農(nóng)民安身立命之本的重大事項(xiàng)上，國家層面上的法律缺失，使得許多地方農(nóng)民的合法權(quán)益受到嚴(yán)重侵犯，激化了社會矛盾，形成了影響社會安定的不穩(wěn)定因素。所以對于集體土地上房屋拆遷法律問題進(jìn)行研究探討，不僅是非常必要的，而且是非常迫切的。

一、集體土地上房屋拆遷中存在的主要問題

1、法定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的缺失造成集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償隨意性極大。

我國《土地管理法》第四十七條第二、第三款對耕地征用的補(bǔ)償費(fèi)，安臵補(bǔ)助費(fèi)進(jìn)行了規(guī)定并有具體的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，但對因土地征用而引起的農(nóng)民在宅基地上自建房屋的拆遷卻沒有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)實(shí)中，一般是由政府參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及《細(xì)則》進(jìn)行補(bǔ)償，由于城市國有土地上的房屋和農(nóng)村集體土地上的房屋在土地所有權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)主體、土地管理方式以及拆遷安臵對象等方面均有差異，所以，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》并不具有直接的參照性，導(dǎo)致在執(zhí)行過程中，各級政府制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)隨意性很大，拆遷程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)十分混亂。這種隨意性不但造成了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，也造成了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不合理性，因此也就不可避免地產(chǎn)生了許多糾紛，不僅極大地影響了黨和政府的聲譽(yù)，也直接影響了拆遷的進(jìn)程和效率。在一些地區(qū)，政府為了引進(jìn)投資，制定較低的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以犧牲農(nóng)民的利益換取所謂的投資環(huán)境，使農(nóng)民的利益得不到應(yīng)有保護(hù)。法定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的缺失導(dǎo)致此類糾紛矛盾尖銳，處理難度加大。

2、對拆遷中農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)不夠。

農(nóng)民通過宅基地依法取得集體土地的使用權(quán)，農(nóng)民在宅基地上所建的房屋屬農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)是無可非議的。但在征用農(nóng)村集體土地的現(xiàn)實(shí)中，由于缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范對農(nóng)村集體土地征用補(bǔ)償法律關(guān)系進(jìn)行明確的界定和規(guī)范，地方政府與村組簽訂《土地征用協(xié)議書》，協(xié)議中卻將屬于農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)的房屋一同處分。這種協(xié)議將私產(chǎn)與公產(chǎn)混為一談，其違法性顯而易見。從法理而論，房屋作為農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，農(nóng)民是房屋所有權(quán)的主體，只能由農(nóng)民自己進(jìn)行處分，所以關(guān)于集體土地上房屋拆遷的補(bǔ)償應(yīng)從土地征用補(bǔ)償中分離出來。

同時(shí)，房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議作為一種民事法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)由拆遷人和被拆遷人協(xié)商一致達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議。但是由于我國《土地管理法》將集體土地上的房屋納入到了土地征用補(bǔ)償之中，房屋所有權(quán)主體作為被拆遷人不直接參與協(xié)商，對被拆遷人的房屋進(jìn)行價(jià)格評估亦不通知被拆遷人到場，而是由拆遷人單方指定的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，有關(guān)拆遷補(bǔ)償和安臵通常是由開發(fā)商一方說了算，協(xié)議中的一些規(guī)定屬于霸王條款，加之一些地方政府為了“優(yōu)化”當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境，加大了行政權(quán)力的介入，被拆遷人無論是否同意都得拆，剝奪了農(nóng)民作為被拆遷人在整個(gè)拆遷過程中表達(dá)自己意愿、維護(hù)自己權(quán)益的機(jī)會，嚴(yán)重侵害了被拆遷人的權(quán)益。實(shí)際上，一攬子包括在土地征用費(fèi)中的房屋拆遷安臵補(bǔ)償費(fèi)就是農(nóng)民作為被拆遷人時(shí)喪失房屋所有權(quán)的對價(jià)，他們對此豈能沒有發(fā)言權(quán)？這顯然違反了民法上的意思自治原則，更不能體現(xiàn)拆遷人與被拆遷人作為法律意義上的平等主體關(guān)系。

3、房屋所有人和第三人合法權(quán)益得不到保障。

集體土地上的房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣，涉及很多法律關(guān)系。如拆遷居住房屋涉及的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過渡期內(nèi)的臨時(shí)安臵費(fèi)，拆遷農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股聯(lián)營等形式與其他單位、個(gè)人共同開辦的企業(yè)所有的非居住房屋涉及的補(bǔ)償費(fèi)問題及因拆遷造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失及預(yù)期收益的補(bǔ)償問題，對利用宅基地內(nèi)自建房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營并持工商營業(yè)執(zhí)照房屋的拆遷安臵問題，拆遷農(nóng)房租賃戶時(shí)涉及的租賃法律關(guān)系等等，其中既涉及房屋所有權(quán)人的權(quán)益，同時(shí)又涉及房屋所有人以外第三人的權(quán)益。由于我國目前尚無明確的法律、法規(guī)對上述問題進(jìn)行規(guī)范、相當(dāng)一部分地區(qū)對上述問題比較忽視，在實(shí)際拆遷時(shí)，只將房屋作為集體土地上的附著物進(jìn)行補(bǔ)償，并不細(xì)化區(qū)分農(nóng)村房屋的用途、性質(zhì)及相關(guān)的權(quán)利，嚴(yán)重?fù)p害了房屋所有人和第三人的合法權(quán)益。對任何私人房屋的拆遷都必須給予合理的補(bǔ)償，這是國際通行的一條基本準(zhǔn)則。國家發(fā)展必然要征用土地，城市化建設(shè)必須進(jìn)行拆遷，拆遷就需要補(bǔ)償。同時(shí)，不管是對城市居民還是對農(nóng)民，拆遷補(bǔ)償均應(yīng)該是公平合理的。如果能夠給予公平合理的補(bǔ)償，國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城市發(fā)展便不會造成更大的社會矛盾和利益沖突，這是迫切需要解決的重要問題。

4、剝奪了農(nóng)民作為被拆遷人時(shí)的訴權(quán)。

由于我國《土地管理法》并沒有將農(nóng)民的房屋從土地征用中分離出來，而是將其包含在“地上附著物”中，所以在具體操作時(shí)，征地單位通常是將土地補(bǔ)償費(fèi)及“地上附著物”補(bǔ)償費(fèi)按照補(bǔ)償方案一攬子支付給政府或村組，關(guān)于補(bǔ)償方案又是政府或村組與征地單位協(xié)商。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，補(bǔ)償方案要經(jīng)有關(guān)政府批準(zhǔn)，對補(bǔ)償方案有異議或不能達(dá)成協(xié)議的，由政府部門處理。從法理而言，當(dāng)一個(gè)私權(quán)利受到另一個(gè)私權(quán)利侵犯時(shí)，當(dāng)事人一方或雙方可以采取到法院提起民事訴訟等方式去解決，而當(dāng)私權(quán)利受到公權(quán)侵犯時(shí)，只有一個(gè)辦法，就是提請行政復(fù)議和提起行政訴訟，告的必須是具體行政行為，因?yàn)樵谖覈?dāng)事人不能起訴政府的抽象行政行為，同時(shí)，依據(jù)我國《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，被征用方與征用方就征用補(bǔ)償有關(guān)問題達(dá)不成協(xié)議，對行政裁決又不服，可以向人民法院提起行政訴訟。由于農(nóng)民個(gè)體作為被拆遷人時(shí)不是土地征用的一方當(dāng)事人，所以就不能行使這種訴權(quán)，農(nóng)民只能被迫接受政府裁決的方案。

二、關(guān)于集體土地上房屋拆遷立法的一些思考與建議

1、建立完善關(guān)于集體土地上房屋拆遷的法律、法規(guī)。

由于至今沒有一部獨(dú)立且具可操作性的關(guān)于集體土地上房屋拆遷安臵補(bǔ)償?shù)膰壹墶按蠓ā?，?dǎo)致實(shí)踐中無法可依，或回避了涉及被拆遷人權(quán)益的關(guān)鍵問題，或違法強(qiáng)制拆遷后將矛盾上交，其結(jié)果是引發(fā)了大量的矛盾和糾紛，甚至在有的地方出現(xiàn)了被拆遷人拎汽油桶找拆遷辦自焚等惡性事件，所以應(yīng)該立即啟動關(guān)于我國集體土地上房屋拆遷的立法工程。目前，集體土地上農(nóng)民房屋拆遷主要是土地征用和城中村改造中涉及的房屋拆遷，其中更多的是征用土地時(shí)引起的房屋拆遷。在土地征用中，我國《土地管理法》第四十七條規(guī)定了關(guān)于征用耕地的補(bǔ)償問題，但作為農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)的地上房屋僅被包含在“地上附著物”之中，且沒有對農(nóng)民房屋等私有財(cái)產(chǎn)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作出具體規(guī)定。在現(xiàn)實(shí)處理中，主要參照由國土資源部、建設(shè)部、各級地方政府部門發(fā)布的行政規(guī)章及文件處分在征用過程中涉及的農(nóng)民私產(chǎn)。如果說對于征用土地涉及的集體土地上農(nóng)民房屋拆遷補(bǔ)償還有《土地管理法》中的“附著物”將其提到的話，那么城中村改造和其它建設(shè)所涉及農(nóng)民房屋的拆遷更是成了無人顧及的“孤兒”。目前所見的行政法規(guī)、規(guī)章的適用范圍均是關(guān)于國有土地上的城市房屋拆遷補(bǔ)償之規(guī)定，而對集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償尚無規(guī)定，現(xiàn)實(shí)中一直是參照城市房屋拆遷補(bǔ)償辦理。但國有土地和集體土地在所有權(quán)主體、性質(zhì)及管理方法等方面存在諸多差異，房屋建造成本也不同，再加上城鄉(xiāng)居民生活條件的差異，所以說參照城市房屋拆遷補(bǔ)償是不妥當(dāng)?shù)?，也不是合理的，致使農(nóng)村集體土地房屋拆遷在現(xiàn)實(shí)中遇到許多難以解決的問題。因此，為加快城鄉(xiāng)各項(xiàng)建設(shè)的發(fā)展，規(guī)范征用土地補(bǔ)償行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，盡快制定一部關(guān)于集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安臵法十分必要。

2、明確公權(quán)干預(yù)之法律限制、保護(hù)集體土地上私有房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)。

在法治社會，公權(quán)限制干預(yù)私權(quán)是必要的，但必須依法進(jìn)行。在當(dāng)前集體土地上的房屋拆遷中，由于法律缺位，導(dǎo)致政府行為缺乏法律制約，行政權(quán)力在干預(yù)私權(quán)中過大且缺乏有效的監(jiān)督制約，各級政府集規(guī)則制定者、參與者與處罰機(jī)關(guān)等多種身份于一身，農(nóng)民作為被拆遷人時(shí)應(yīng)有的民事權(quán)利被限制，甚至被剝奪，所以，必須從立法上對拆遷行為加以限制。房屋拆遷可以分為兩種：一種是基于公共利益的需要通過土地征用而進(jìn)行的房屋拆遷，一種是基于商業(yè)開發(fā)目的實(shí)施的拆遷行為。土地征用是國家為了公共利益的需要，對集體所有的土地收歸國有的過程。從土地征用理論而言，土地所有權(quán)是物權(quán)的一種，是土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由使用和處理其土地的權(quán)利。土地所有權(quán)的行使具有排他性、絕對性和社會性的特點(diǎn)。這個(gè)社會性特點(diǎn)就是指土地所有者在行使自己的權(quán)利時(shí)要受到國家的限制，即國家為了公共利益的需要可以對土地所有者所有的土地實(shí)施強(qiáng)制購買，其方式是給予被購買者以合理補(bǔ)償。所以，對于基于公益征用土地，國家應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善征用土地的法律并嚴(yán)格按照法定程序進(jìn)行。對于第二種基于商業(yè)開發(fā)目的而實(shí)施的征地拆遷，實(shí)質(zhì)上是一種平等主體間的民事法律行為，國家行政權(quán)力不應(yīng)介入過多。因?yàn)榛谏虡I(yè)目的，房屋拆遷中涉及兩種法律關(guān)系，即行政管理法律關(guān)系和民事法律關(guān)系。在行政管理法律關(guān)系中，我國應(yīng)當(dāng)從立法上規(guī)范行政執(zhí)法行為，對涉及房屋拆遷的行政管理行為作出明確界定，以防止公權(quán)干預(yù)過大損害私權(quán)。在民事法律關(guān)系中，開發(fā)商作為拆遷人和被拆遷人之間應(yīng)當(dāng)是平等的民事主體之間的關(guān)系，對于房屋拆遷補(bǔ)償?shù)慕痤~、時(shí)間、支付方式、安臵方式等相關(guān)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在平等、協(xié)商的基礎(chǔ)上確立其相互之間的法律關(guān)系。同時(shí)，法律必須明確限制政府行為，政府在這種民事法律關(guān)系中的職責(zé)就是作好土地利用的發(fā)展規(guī)劃、作好土地利用的管理者并處于中立地位，而不能成為民事主體介入其間。如果政府為了開發(fā)商的商業(yè)目的，動用國家征用土地的公權(quán)力，就等于是開發(fā)商借政府之手對被拆遷人私人之房屋進(jìn)行強(qiáng)制購買，這不僅違背了土地征用必須基于公益的基本原則，而且也濫用了國家賦予政府的征用權(quán)。征用權(quán)的濫用迫使私人在拆遷問題上失去了選擇權(quán)，并使政府的權(quán)力和開發(fā)商的利益結(jié)合起來，使被拆遷人在這兩個(gè)強(qiáng)大勢力面前成為了弱勢群體，只能陷入任人宰割的窘地。這也正是當(dāng)前拆遷矛盾激化，政府成為矛盾焦點(diǎn)的根本原因。

3、完善集體土地征用中房屋拆遷的補(bǔ)償原則、標(biāo)準(zhǔn)和程序。

在集體土地上房屋拆遷立法中，首先應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定征地補(bǔ)償和房屋拆遷補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t。在前述中，筆者認(rèn)為，對集體土地的征用應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分為基于公共利益的土地征用和出于商業(yè)開發(fā)目的的土地征用，那么因此而引起的集體土地上房屋拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、原則和程序也就不同。對于商業(yè)開發(fā)目的而實(shí)施的征用集體土地引發(fā)的農(nóng)民房屋拆遷行為，適用相關(guān)民事法律規(guī)范進(jìn)行調(diào)整，上述已經(jīng)談到，在此不再贅述。對于出于公共利益的需要而實(shí)施的集體土地上的房屋拆遷在性質(zhì)上屬于國家對集體土地的強(qiáng)制購買，性質(zhì)上是公權(quán)對私權(quán)的干預(yù)限制，所以政府的行為必須受到嚴(yán)格的法律限制，包括行使權(quán)力的范圍和方式。同時(shí)，政府負(fù)有公平合理補(bǔ)償被拆遷農(nóng)民財(cái)產(chǎn)損失的職責(zé)和義務(wù)；農(nóng)民有要求政府給予公平合理補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和金額的確定應(yīng)遵循合理補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t?？v觀世界各國的土地征用補(bǔ)償法律規(guī)定，有兩種補(bǔ)償確定方法，一種是以西方國家為主的市場價(jià)確定方法，一種是以我國大陸為主的根據(jù)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)來確定地價(jià)補(bǔ)償方法，但無論哪種方法都必須以合理補(bǔ)償為基本原則?！昂侠怼睒?biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是地價(jià)既要體現(xiàn)土地所有權(quán)的價(jià)格，同時(shí)，還應(yīng)體現(xiàn)與土地所有權(quán)相關(guān)的權(quán)利如土地上的房屋所有權(quán)等方面的損失補(bǔ)償，使被征用方既無法獲取暴利，也不致遭受損失，以達(dá)到土地所有權(quán)人基本滿意。第二，細(xì)化補(bǔ)償項(xiàng)目，制定統(tǒng)一的拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。我國《土地管理法》第四十七條對土地使用權(quán)的征用補(bǔ)償規(guī)定比較明確，相應(yīng)的有具體的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。同理，對房屋等私產(chǎn)的征用補(bǔ)償也應(yīng)細(xì)化補(bǔ)償項(xiàng)目并確定補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。在此基礎(chǔ)上，由各地按照規(guī)定的計(jì)算方法確定具體的補(bǔ)償金額。通過制定法定的拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，既能防止征用方克扣、壓低征用補(bǔ)償費(fèi)用，損害農(nóng)民利益；也能防止被拆遷方漫天要價(jià)、謊報(bào)和擴(kuò)大面積，非法獲利，加重國家用地負(fù)擔(dān)的事件發(fā)生。第三，規(guī)定嚴(yán)格的法律程序。政府對農(nóng)民房屋拆遷必須依照嚴(yán)格的法定程序完成，如可以參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，規(guī)定嚴(yán)格的拆遷程序，包括財(cái)產(chǎn)評估程序、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)公示程序、聽證程序、強(qiáng)制拆遷程序等。第四，賦予農(nóng)民作為被拆遷人時(shí)的訴訟主體資格，使農(nóng)民能夠通過訴訟獲得司法救濟(jì)。第五，明確因拆遷行為損害第三人利益時(shí)，第三人獲得司法救濟(jì)的程序。

三、審判中的難點(diǎn)及解決方法

（一）行政審判

目前，集體土地上的房屋拆遷糾紛在我市以行政糾紛居多。人民法院在審理集體土地上房屋拆遷案件中遇到的難點(diǎn)問題，突出表現(xiàn)在司法的局限性方面。因?yàn)榉ㄔ涸趯彶楸辉V的具體行政行為是否合法時(shí)，所訴的房屋拆遷補(bǔ)償、安臵方案一般已經(jīng)經(jīng)過了有關(guān)政府部門的裁決，人民法院只能對行政裁決進(jìn)行合法性審查，最后只能做出維持或撤銷的判決而不能進(jìn)行司法變更，同時(shí)行政訴訟又不適用調(diào)解原則，所以法院判決的結(jié)果通常無法使當(dāng)事人訴訟的根本問題得到徹底解決，有時(shí)還因行政裁決案件引起拆遷許可、城市規(guī)劃、拆遷補(bǔ)償安臵合同等行政、民事多方面的連環(huán)訴訟，筆者贊同對于此類糾紛應(yīng)當(dāng)賦予法院司法變更權(quán)的觀點(diǎn)，建議確立合法性與合理性審查相結(jié)合的原則，以合理性原則審查判斷行政機(jī)關(guān)在房屋拆遷安臵行為中行使自由裁量權(quán)是否客觀、適度，用合理性審查判斷、支持、補(bǔ)充合法性審查原則。另外，筆者認(rèn)為，對此類糾紛應(yīng)允許進(jìn)行調(diào)解。實(shí)踐中，審判人員也經(jīng)常通過說服教育的調(diào)解工作，使雙方當(dāng)事人達(dá)成和解后，由一方當(dāng)事人撤訴結(jié)案，取得了較好的效果。因?yàn)樵谵r(nóng)村集體土地上的房屋拆遷安臵中，一方面涉及被拆遷人安家居業(yè)的重大利益，另一方面是政府謀求社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大措施，公權(quán)與私權(quán)形成強(qiáng)烈的沖突，以在不違背有關(guān)法律、法規(guī)的前提下以調(diào)解方式解決這類糾紛不但能夠平衡公權(quán)對私權(quán)的限制，亦有利于及時(shí)、徹底的解決當(dāng)事人之間的根本問題，更有利于發(fā)展、穩(wěn)定的大局，從而有力地支持行政機(jī)關(guān)依法行政和拆遷人依法拆遷，并以此支持和服務(wù)于地方政府的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村房屋拆遷和征用集體土地安臵補(bǔ)償工作的良性循環(huán)，最終實(shí)現(xiàn)審判的法律效果、政治效果和社會效果的有機(jī)統(tǒng)一。

（二）民事審判

1、集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償糾紛訴訟主體的確定。目前，由于集體土地上房屋拆遷同土地征用一并進(jìn)行，所以房屋的拆遷補(bǔ)償方案也同土地補(bǔ)償方案同時(shí)制定。而補(bǔ)償方案是由征地方制定，報(bào)政府批準(zhǔn)，因補(bǔ)償方案引起的糾紛，只能通過行政訴訟解決。筆者認(rèn)為，這只適用于解決國家基于公共利益的需要而實(shí)施的集體土地征用和房屋拆遷，正如前述所分析，對于基于商業(yè)開發(fā)之目的實(shí)施的征地拆遷補(bǔ)償應(yīng)直接適用民事法律規(guī)范進(jìn)行調(diào)整。同時(shí)在國家基于公益的征地拆遷中，由于在補(bǔ)償方案確定之后，補(bǔ)償協(xié)議大多是由集體經(jīng)濟(jì)組織與征地方簽訂，房屋所有人不參與簽訂協(xié)議，形成房屋所有權(quán)人和征地方無拆遷補(bǔ)償協(xié)議。那么發(fā)生糾紛時(shí)，房屋所有權(quán)人能否以自己的名義就補(bǔ)償方案中的補(bǔ)償數(shù)額、安臵方式等問題提起民事訴訟？從協(xié)議本身來說，房屋所有權(quán)人不是簽訂協(xié)議的一方，不能以自己名義提起訴訟，但從財(cái)產(chǎn)所有權(quán)法律關(guān)系來講，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)享有訴權(quán)。目前，人民法院對房屋所有人以自己名義起訴主張權(quán)利時(shí)，往往又以其不是協(xié)議一方當(dāng)事人而不予受理或裁定駁回起訴，導(dǎo)致房屋所有權(quán)人的權(quán)利得不到及時(shí)保護(hù)。筆者認(rèn)為，集體土地上房屋拆遷是一種社會活動，在這個(gè)活動中獨(dú)立享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的公民、法人是這一法律關(guān)系的主體，同時(shí)，集體土地上房屋所有人對其所有權(quán)的享有是排他的，所從法理上講，對房屋的處分，只能由房屋所有權(quán)人行使，其他任何單位和個(gè)人均無權(quán)處分，房屋拆遷實(shí)質(zhì)上是拆遷人將被拆遷人的房屋折價(jià)購買，是一種民事行為，應(yīng)由房屋所有權(quán)人和拆遷人協(xié)商一致達(dá)成協(xié)議，集體經(jīng)濟(jì)組織與征地單位簽訂協(xié)議的行為，只能認(rèn)定為一種代理行為，如無房屋所有人授權(quán)，其簽訂的協(xié)議應(yīng)為無效。所以房屋所有權(quán)人以自己名義就拆遷補(bǔ)償協(xié)議提起的民事訴訟，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。

在當(dāng)前現(xiàn)實(shí)中，拆遷人為了使拆遷順利進(jìn)行，往往借助政府權(quán)力，將補(bǔ)償?shù)氖乱私唤o政府處理，關(guān)于補(bǔ)償費(fèi)的支付也由政府代付，一旦發(fā)生糾紛，也存在訴訟主體的確定問題，在此情況下，筆者認(rèn)為應(yīng)區(qū)分不同情況，如果拆遷單位將補(bǔ)償款已支付給政府，此時(shí)政府就應(yīng)履行代付補(bǔ)償款的義務(wù)，屬民事法律關(guān)系，被拆遷人可以政府為被告提起訴訟；如果拆遷單位未按拆遷補(bǔ)償協(xié)議將補(bǔ)償費(fèi)支付被拆遷人，也未支付給政府，被拆遷人可以拆遷人為被告提起民事訴訟；如果拆遷協(xié)議是政府與被拆遷人簽訂的，被拆遷人則可以政府為被告，以拆遷人為第三人提起民事訴訟。

2、對集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償范圍的審查認(rèn)定。

目前只有北京、上海等為數(shù)不多的地區(qū)對集體土地上的房屋拆遷補(bǔ)償范圍進(jìn)行了規(guī)定，大多數(shù)地區(qū)對此并沒有規(guī)定。房屋拆遷補(bǔ)償?shù)哪康氖菍Ρ徊疬w人因拆遷所造成的財(cái)產(chǎn)損失和其他經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行補(bǔ)償，包括已經(jīng)造成的損失和將來必然造成的損失，換言之，就是被拆遷所得到的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)能夠恢復(fù)被拆遷人財(cái)產(chǎn)利益于被拆遷以前的狀態(tài)，以維持其生活的安定。所以，世界許多國家實(shí)行市價(jià)補(bǔ)償?shù)脑瓌t。我國也可以考慮將此作為認(rèn)定補(bǔ)償范圍的一個(gè)原則，補(bǔ)償范圍不能僅局限于對房屋自身價(jià)值的補(bǔ)償，還應(yīng)包括房屋的地理位臵、用途等方面的價(jià)值。在實(shí)踐中，拆遷單位僅就房屋進(jìn)行補(bǔ)償，對其他損失不進(jìn)行補(bǔ)償?shù)淖鞣ǎ羞`公平原則。所以人民法院在審理拆遷補(bǔ)償案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情況下農(nóng)村村民住宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房及其它用途房屋的補(bǔ)償范圍，給予合理的補(bǔ)償，如拆遷居住房屋，除對房屋進(jìn)行補(bǔ)償外，還應(yīng)補(bǔ)償被拆遷人的搬家補(bǔ)助費(fèi)，過渡期內(nèi)的臨時(shí)安臵費(fèi)。被拆遷人向人民法院起訴主張此部分補(bǔ)償費(fèi)，人民法院應(yīng)予支持。對利用宅基地內(nèi)自建房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營并持工商營業(yè)執(zhí)照房屋的拆遷、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房的拆遷，被拆遷人向拆遷人主張停產(chǎn)停業(yè)損失的，人民法院應(yīng)予支持。

3、房屋拆遷糾紛中第三人訴訟權(quán)利的保護(hù)。

集體土地上房屋拆遷與城市房屋拆遷一樣涉及很多法律關(guān)系，其中不可避免的要涉及第三人的利益。實(shí)踐中，通常的理解是拆遷人只對被拆遷人直接進(jìn)行補(bǔ)償，第三人要獲得補(bǔ)償，只能向被拆遷人主張。筆者認(rèn)為，第三人的損失是由于拆遷行為造成的，如此處理對被拆遷人也是不公平的，因?yàn)楸徊疬w人并無過錯(cuò)。在拆遷過程中，引起第三人利益的損失，往往是因拆遷行為導(dǎo)致房屋所有權(quán)人與第三人之間協(xié)議不能履行而造成的。所以，對于第三人通過訴訟尋求權(quán)利救濟(jì)時(shí)，要視不同法律關(guān)系確定訴訟主體。以租賃為例，在前述中筆者認(rèn)為拆遷安臵補(bǔ)償費(fèi)是農(nóng)民作為被拆遷人時(shí)喪失房屋所有權(quán)的對價(jià)，也就是拆遷人通過補(bǔ)償?shù)男问劫徺I了被拆遷人的房屋，成為房屋的所有權(quán)人，根據(jù)“買賣不破租賃”原則，原租賃協(xié)議對新的房屋所有人即拆遷人仍然有效，基于此，承租人（第三人）依據(jù)租賃協(xié)議將拆遷人作為被告主張自己的權(quán)利，是符合法律規(guī)定的。拆遷農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股聯(lián)營等形式與其他單位、個(gè)人共同開辦的企業(yè)所有的非居住房屋，可以理解為，拆遷人以征用行為取得了土地的使用權(quán)，在聯(lián)營中替代了原土地使用權(quán)人，成為了聯(lián)營的一方，可按合同法的有關(guān)規(guī)定處理。