第一篇：農(nóng)村私有房屋買賣糾紛之思考——城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地上房屋初探

農(nóng)村私有房屋買賣糾紛之思考——城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地上房屋初探

2006年12月13日 大興區(qū)人民檢察院 彭孟起 閱讀次數(shù): 62

近年來，農(nóng)村私有房屋買賣糾紛不斷出現(xiàn)，尤其是城市居民購買農(nóng)民住宅房屋的紛爭，更是突出，反映出的問題，表現(xiàn)的后果發(fā)人深思。當(dāng)事人到人民檢察院申訴的比例在全部申訴案件中占有相當(dāng)大的份額，當(dāng)事人往往情緒激動(dòng)，言詞激烈，給息訴服判造成了一定程度的困難，訴訟紛爭的后果很是嚴(yán)重。據(jù)筆者調(diào)查，訴訟的當(dāng)事人謾罵法庭、拒絕執(zhí)行的情況時(shí)有發(fā)生，人民法院執(zhí)行的難度相當(dāng)大，甚至在我區(qū)舊宮鎮(zhèn)還出現(xiàn)了傷害致人死亡的惡劣后果，直接造成了社會(huì)的不穩(wěn)定，影響了和諧社會(huì)的建設(shè)，必須引起我們的高度重視，以維護(hù)法律法規(guī)的嚴(yán)肅性和國家政策的連續(xù)性。

筆者現(xiàn)就我院受理的農(nóng)民私有房屋買賣既城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地上房屋糾紛案件的具體情況，國家法律、法規(guī)、政策的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)民私有房屋買賣合同效力的認(rèn)定和處理原則，以及國家相關(guān)部門對(duì)這類案件應(yīng)當(dāng)采取的措施、解決的方式方法等方面，談?wù)勛约旱膸c(diǎn)不太成熟的想法，以供參考。

一、涉及農(nóng)民私有房屋買賣糾紛案件的主要情況

從我院受理農(nóng)民私有房屋買賣糾紛申訴案件，以及經(jīng)人民法院審理的這類案件的調(diào)查情況看，主要有以下幾個(gè)方面：從訴訟雙方和案由看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認(rèn)合同無效并收回房屋；從標(biāo)的物現(xiàn)狀來看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為；從交易發(fā)生的時(shí)間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上，有的甚至在十年以上；從買賣雙方身份來看，出賣人為村民，買受人主要是城市居民或者外村村民，也有出賣人同村村民的情況；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)；從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價(jià)格，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴。

二、關(guān)于集體土地上房屋買賣有關(guān)問題的法律、法規(guī)及政策規(guī)定

（一）城市居民購買農(nóng)村宅基地上房屋以及城鎮(zhèn)居民利用集體土地建住宅問題

1983年3月29日，北京市人民政府發(fā)布的《關(guān)于處理非法租賃買賣社隊(duì)土地建職工住宅問題的通知》（京政發(fā)[1983]51號(hào)）中規(guī)定：“所有非法租賃、買賣（包括變相租賃買賣）社、隊(duì)土地的‘協(xié)議'、‘合同'一律無效。其土地、房屋由區(qū)人民政府沒收。”

1986年第六屆全國人大16次會(huì)議通過（1988年第七屆全國人大5次會(huì)議修正的）的《中華人民共和過土地管理法》第41條規(guī)定：“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有土地的，必須經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，其使用面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并參照國家建設(shè)征用土地的標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。”

《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》(1991年國務(wù)院73號(hào)令)第26條規(guī)定：“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅需要使用集體所有土地的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其所在單位或居民委員會(huì)同意后，向土地所在的村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織提出用地申請(qǐng)。使用的土地屬于村民集體所有的,由村民代表大會(huì)或者村民大會(huì)討論通過,使用的土地屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織討論通過,再經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審查同意后,報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。”第27條規(guī)定：“回原籍鄉(xiāng)村落戶的職工、退伍軍人和離退休干部，以及回家鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺(tái)同胞，需要使用集體所有的土地建住宅的，依照《土地管理法》第38條和本條例第25條的規(guī)定辦理?！?/p>

1998年8月29日，九屆全國人大4次會(huì)議修訂通過并自1999年1月1日起實(shí)施的新《土地管理法》對(duì)城鎮(zhèn)居民利用集體土地建住宅問題未作規(guī)定。

1999年5月6日，國務(wù)院辦公廳在《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999]39號(hào)）中規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”

為認(rèn)真貫徹落實(shí)（國發(fā)[2004]）《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第28號(hào)文件精神，國土資源部在2004年11月2日下發(fā)了（國土資發(fā)[2004]）《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》第234號(hào)通知，對(duì)上述有關(guān)法律法規(guī)及政策規(guī)定作了進(jìn)一步的強(qiáng)調(diào)和明確，尤其是在（十三）條中特別重申：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。

（二）關(guān)于農(nóng)民之間的房屋買賣問題

新《土地管理法》第四十條規(guī)定，村民建住宅應(yīng)當(dāng)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地。因此，房屋買賣也應(yīng)當(dāng)在本集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上進(jìn)行。

（三）關(guān)于農(nóng)村村民住宅用地的批準(zhǔn)權(quán)限

1986年、1988年原《土地管理法》第三十八條規(guī)定：“農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級(jí)人民政府審核后，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；使用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

而1999年1月新《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民住宅用地，一律經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

三、農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則

（一）合同效力的認(rèn)定

從上述國家的法律法規(guī)中不難看出，買賣集體土地上的房屋違反相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定（特別規(guī)定的除外，如本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的交易），因此對(duì)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同的效力應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，其主要理由是：

第一、房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理。國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不斷為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！眹彝恋毓芾砭?990國土函字第97號(hào)《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請(qǐng)示的答復(fù)》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。

第二、宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實(shí)際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。

第三、目前，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得法律對(duì)所有權(quán)人的保護(hù)。

第四、認(rèn)定買賣合同無效不利于保護(hù)出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對(duì)處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉到其生存權(quán)益。

所以認(rèn)為，此類合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買賣雙方是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。

（二）處理原則

第一、要尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)。農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動(dòng)加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，相關(guān)部門監(jiān)管不力、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)相對(duì)渙散是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)壤骝?qū)動(dòng)是引起此類案件的直接原因。對(duì)此類案件應(yīng)實(shí)事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織仍有一定的封閉性，農(nóng)村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)是一種現(xiàn)實(shí)；同時(shí)要認(rèn)識(shí)到此類案件產(chǎn)生的復(fù)雜性，應(yīng)妥善解決相關(guān)的利益沖突和矛盾。

第二、要注重法律效果和社會(huì)效果。以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。

第三、要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。首先要考慮到合同無效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失；其次，處理的同時(shí)應(yīng)注意妥善安置房屋買受人，體現(xiàn)人性化，避免消極影響。

四綜合治理，以維護(hù)國家法律的權(quán)威，切實(shí)保護(hù)農(nóng)村集體解決組織和買賣雙方的合法權(quán)益

（一）完善機(jī)制，加強(qiáng)管理

有些人主張將農(nóng)村宅基地私有化，相關(guān)問題就可以解決了，有一定的道理，但當(dāng)前國家法律規(guī)定的土地所有權(quán)形式只有兩種，一是國有，二是集體所有，隨著改革的深入和國家政策的調(diào)整，應(yīng)會(huì)得到解決的。面對(duì)當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)和農(nóng)村的現(xiàn)狀，還是以完善機(jī)制，加強(qiáng)管理入手，政府尤其是基層土地主管部門，要進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，正確引導(dǎo)農(nóng)村村民住宅建設(shè)合理、節(jié)約使用土地，切實(shí)保護(hù)耕地。嚴(yán)格實(shí)施規(guī)劃，從嚴(yán)控制村鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地用地計(jì)劃管理；改革和完善宅基地審批制度，規(guī)范審批程序，嚴(yán)格宅基地申請(qǐng)條件，健全宅基地管理制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作。村民全家遷出或“農(nóng)轉(zhuǎn)非”后另有住房的，其宅基地本村集體經(jīng)濟(jì)組織要依法收回，宅基地上的房屋和其他附著物應(yīng)自行拆除；或者經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，按照規(guī)定的價(jià)格出售給符合申請(qǐng)建房用地條件的村民。從源頭上截?cái)噢r(nóng)民私有房屋買賣違法交易的行為。

（二）加強(qiáng)宣傳，嚴(yán)格執(zhí)法

加強(qiáng)土地法制和國策的宣傳教育。國土資源部門要深入持久地開展宣傳教育活動(dòng)，廣泛宣傳土地國策國情和法規(guī)政策，提高干部群眾遵守土地法律和珍惜土地的意識(shí)，增強(qiáng)依法管地用地、集約用地和保護(hù)耕地的自覺性。嚴(yán)格日常監(jiān)管制度。各級(jí)政府和主管部門要進(jìn)一步健全和完善動(dòng)態(tài)巡查制度，切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地的日常監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止各類土地違法行為。尤其是要重點(diǎn)加強(qiáng)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)農(nóng)村宅基地的監(jiān)督管理。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。要強(qiáng)化鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源管理機(jī)構(gòu)和職能，充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源管理所在宅基地管理中的作用。積極探索防范土地違法行為的有效措施，充分發(fā)揮社會(huì)公眾的監(jiān)督作用。嚴(yán)格執(zhí)法，違法必究，對(duì)嚴(yán)重違法行為，要公開處理，教育群眾、擴(kuò)大宣傳效果。

（三）堵漏維權(quán)，減少訴訟

城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地上的房屋，違法建房，其問題的出現(xiàn)不是偶然的，也不是孤立的，社會(huì)的大背景和環(huán)境自不必說，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不履行職責(zé)和基層土地管理部門監(jiān)管不力，是其能夠得到解決的現(xiàn)實(shí)直接原因。有些村級(jí)組織不但不能積極維護(hù)自身權(quán)益，還充當(dāng)了農(nóng)村私有房屋違法交易的“中間人”和“調(diào)解人”，更有甚者還為城鎮(zhèn)居民非法買賣農(nóng)村房屋訴訟案件出具證明和充當(dāng)證人，使其組織的合法權(quán)益既得不到保護(hù)，更使為非法買賣農(nóng)村房屋的非法行為起到了推波助瀾的作用，無形中增大了司法機(jī)關(guān)的訴訟成本和查辦力度，為國家農(nóng)村集體土地政策的貫徹和管理造成了危害及影響，也與國家以人為本，關(guān)注弱者的政策相違背。

總之，維護(hù)國家關(guān)于農(nóng)村集體所有土地法律法規(guī)及其政策的貫徹實(shí)施，保護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地所有的合法權(quán)益，保護(hù)因買賣農(nóng)民私有房屋和城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地上的房屋訴訟雙方的權(quán)益，不但是司法機(jī)關(guān)的職責(zé)，也是基層人民政府及相關(guān)土地主管部門義不容辭的職責(zé)，更是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)盡的權(quán)利和義務(wù)。在解決處理此類案件訴訟的同時(shí)，要區(qū)分不同情況，妥善處分，盡可能的維護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。在司法、行政、宣傳等方面，形成合力，綜合治理，從國家穩(wěn)定，創(chuàng)建和諧社會(huì)的高度，正確處理和解決好農(nóng)村私有房屋買賣糾紛之問題。

第二篇：對(duì)農(nóng)村宅基地上房屋買賣糾紛的思考

對(duì)農(nóng)村宅基地上房屋買賣糾紛的思考

隨著城市化進(jìn)程的加快，拆遷工作大面積展開，因拆遷而帶來的收益使出讓方發(fā)現(xiàn)了其原有房屋的巨大升值潛力，出讓方因而反悔，并以轉(zhuǎn)讓行為違反法律規(guī)定、房屋買賣協(xié)議無效為由，要求受讓方返還房產(chǎn)。因此，宅基地上房屋買賣糾紛呈激增態(tài)勢。農(nóng)民宅基地上房屋的轉(zhuǎn)讓，系由權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。本文僅就宅基地上房屋買賣行為作較為粗淺的探討。

一、宅基地上房屋買賣的若干情形

農(nóng)村村民因另有住房、住房空閑或農(nóng)轉(zhuǎn)非遷出等原因，將其自己宅基地上所有的房屋自行處分。從受讓方的主體特點(diǎn)上看，包括城市居民、外村村民、本村村民。因本村村民之間買賣房屋，其當(dāng)事人雙方畢竟沒有脫離本集體經(jīng)濟(jì)組織，一般爭議不大，進(jìn)入訴訟程序解決爭議的較少。目前主要爭議仍在城市居民和外村村民購買房屋的效力問題上，主要形式表現(xiàn)在：

1、城市居民取得農(nóng)村村民宅基地上房屋的方式：有依據(jù)繼承、贈(zèng)與等行為取得的；有因農(nóng)轉(zhuǎn)非后仍繼續(xù)持有的；有依據(jù)買賣協(xié)議取得的；有購得訴爭房屋后又將房屋轉(zhuǎn)賣本村村民或外村村民的；也有轉(zhuǎn)手賣給其他城市居民的。

2、外村村民取得本村村民宅基地上房屋的方式：這種情況包括不同省份、市區(qū)之間，乃至同一區(qū)縣不同村鎮(zhèn)之間的房屋買賣情形。除單純的買賣行為外，還有轉(zhuǎn)讓后該買方的外村村民又與本村村民結(jié)婚的；有為規(guī)避法律以本村他人的名義購買房屋實(shí)際居住的。由于土地所有權(quán)人不同及審批權(quán)限不同，現(xiàn)有訴爭的買賣協(xié)議上可見從村委會(huì)到鄉(xiāng)政府蓋章確認(rèn)的多種形式，更以無任何組織確認(rèn)的情況居多。從宅基地使用權(quán)的權(quán)屬變化上看，訴爭房屋轉(zhuǎn)讓過程中及其后，宅基地使用權(quán)多以未發(fā)生改變?yōu)橹?，也有受讓方取得行政機(jī)關(guān)核發(fā)的宅基地使用權(quán)證書的情況，有取得建房批示許可以及訴爭土地被征為國有的情形。

由于現(xiàn)有法律規(guī)定不夠完善，不夠詳盡，房屋土地管理行政機(jī)關(guān)又處于以不予核發(fā)土地使用權(quán)證書為手段的消極管理狀態(tài)，近年來審判實(shí)踐中對(duì)宅基地上房屋買賣行為的法律適用問題存在諸多爭議。

二、外村農(nóng)民購買本村宅基地上住房的效力

關(guān)于外村村民能否購買宅基地上房屋的問題，房屋土地行政管理部門認(rèn)為：根據(jù)土地管理法的相關(guān)規(guī)定，是不允許農(nóng)民將本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的宅基地及房屋賣給外村農(nóng)民的。其法律依據(jù)為1999 年《土地管理法》的第43 條規(guī)定，該規(guī)定的內(nèi)容為：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！狈课萃恋匦姓芾聿块T由此

規(guī)定引申出只允許本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地上的房屋。

關(guān)于如何理解這些規(guī)定的含義，普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為：集體經(jīng)濟(jì)組織成員可以使用本集體經(jīng)濟(jì)的土地辦企業(yè)或建住房，但不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租，因此集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)在法律上是被禁止的。農(nóng)民之間的宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓應(yīng)限定在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部。即使本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間的轉(zhuǎn)讓亦應(yīng)經(jīng)法定機(jī)關(guān)審批方為有效。本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民之間房屋買賣應(yīng)為無效。

當(dāng)然，對(duì)此也有相反的觀點(diǎn)。該觀點(diǎn)認(rèn)為：目前已有的規(guī)定都沒有明確禁止非本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民之間的宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓行為，從土地管理法及北京市等地方性規(guī)定中得出禁止該類轉(zhuǎn)讓行為的結(jié)論，只是一種對(duì)法律規(guī)定的理解和引申，該結(jié)論并不準(zhǔn)確。因此，不能在法律沒有明確禁止性規(guī)定的前提下從法律條文中當(dāng)然理解并引申出禁止某類民事行為的含義，并加以廣泛適用。根據(jù)農(nóng)村集體土地三級(jí)所有的所有權(quán)狀態(tài)，村內(nèi)各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組、村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織均對(duì)其所有的集體土地享有相應(yīng)的處分權(quán)。對(duì)于宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓行為，只要訴爭土地的所有權(quán)人表示同意即可，嚴(yán)格的限制流轉(zhuǎn)不符合客觀存在的人口流動(dòng)狀況及社會(huì)發(fā)展的趨勢。

三、宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓的審批權(quán)限

1986 年《土地管理法》第38 條規(guī)定，“農(nóng)村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府批準(zhǔn)。”1999年修訂后的《土地管理法》第62 條則修改為：“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)”。

從目前訟爭房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議中反映出的情況可見，對(duì)于當(dāng)事人之間的轉(zhuǎn)讓行為有經(jīng)鄉(xiāng)政府相關(guān)部門蓋章確認(rèn)的，有經(jīng)村委會(huì)蓋章確認(rèn)的，也有當(dāng)事人之間自行簽訂協(xié)議轉(zhuǎn)讓的。整體上處于一種無序的混亂狀態(tài)。對(duì)于鄉(xiāng)、村兩級(jí)的確認(rèn)行為，其效力是否相當(dāng)，當(dāng)事人則各執(zhí)一詞，意見不一。

關(guān)于宅基地上住房轉(zhuǎn)讓的審批權(quán)尚未見明確的法律規(guī)定，1986 年及1999 年《土地管理法》的不同規(guī)定，僅表述為農(nóng)村村民建住宅用地，并未明確規(guī)定為轉(zhuǎn)讓行為的審批權(quán)。但土地管理法中審批權(quán)限的變化，可以反映出來的傾向卻是集體土地的管理趨向嚴(yán)格。

四、審判中的處理原則

在審判實(shí)踐中，關(guān)于宅基地買賣的法律適用問題業(yè)已長期、反復(fù)、深入地進(jìn)行過討論，但爭議頗多、觀點(diǎn)頗多，無法作出定論。占主流的觀點(diǎn)認(rèn)為：應(yīng)堅(jiān)持限制擅自轉(zhuǎn)讓宅基地、房地

一體轉(zhuǎn)讓、誠實(shí)信用、平等保護(hù)雙方合法權(quán)益的原則。在審理此類案件的過程中應(yīng)當(dāng)查明的事實(shí)包括：

1、買賣雙方的主體身份情況；

2、轉(zhuǎn)讓時(shí)間、約定形式、協(xié)議履行情況；

3、出讓方是否為宅基地和房屋的權(quán)利人，有無無權(quán)處分的情形；

4、轉(zhuǎn)讓行為有無按規(guī)定經(jīng)過審批；

5、土地所有權(quán)人對(duì)土地使用權(quán)歸屬問題的意見；

6、買受人有無再行轉(zhuǎn)讓的行為；

7、房屋有無裝修，有無翻建、擴(kuò)建等情形，有無翻擴(kuò)建的合法根據(jù)；

8、現(xiàn)房屋使用人有無其他住所，是否具備騰房條件。結(jié)合客觀事實(shí)的審查及當(dāng)事人過錯(cuò)的判斷，針對(duì)每個(gè)案件的具體情況，裁判結(jié)果也會(huì)有所不同。

為避免此類案件在各級(jí)各地人民法院審理過程中出現(xiàn)“同案不同判”的現(xiàn)象，統(tǒng)一執(zhí)法尺度，使農(nóng)村房地產(chǎn)買賣行為有章可循，有法可依，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)盡快出臺(tái)相關(guān)法律規(guī)范，維護(hù)農(nóng)村整體穩(wěn)定，促進(jìn)農(nóng)村集體土地交易走向健康發(fā)展的良性循環(huán)軌道。

江西省鄱陽縣人民法院王澤生 程必愛

第三篇：城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋糾紛司法規(guī)制

現(xiàn)行關(guān)于房屋買賣的所有法律、法規(guī)和規(guī)章都只適用于城市，專門關(guān)于農(nóng)村房屋買賣的法律、法規(guī)和規(guī)章一個(gè)也沒有。涉及農(nóng)村房屋買賣的法律性文件只有最高人民法院的一個(gè)批復(fù)。在這個(gè)批復(fù)里，最高人民法院的觀點(diǎn)是：如果農(nóng)村房屋的買賣雙方已經(jīng)實(shí)際交付了房屋和全部價(jià)款，買賣關(guān)系有效，人民法院應(yīng)予保護(hù)。

關(guān)鍵詞: 農(nóng)村房屋；宅基地；合同；無效

內(nèi)容提要: 我國現(xiàn)行法律、行政法規(guī)并未禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，但國務(wù)院的有關(guān)文件卻多次明確禁止此類交易。法律與政策之間的這種差異在實(shí)踐中引起了混亂，導(dǎo)致不同法院對(duì)于同樣的房屋買賣合同糾紛采取了不盡相同的解決規(guī)則：不僅在合同效力的認(rèn)定上存在分歧，而且在認(rèn)定合同無效的根據(jù)以及締約過失責(zé)任的承擔(dān)方面也不盡相同?？傮w上看，各地法院在處理此類糾紛時(shí)，既試圖將法律與政策協(xié)調(diào)起來，又盡量照顧到一般情理，對(duì)不守誠信者予以譴責(zé)。不過，如何在嚴(yán)格遵守現(xiàn)行法的前提下，通過對(duì)《合同法》及相關(guān)法律的解釋適用，妥善解決城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的糾紛，是目前理論上需要引起重視、實(shí)務(wù)中需要盡快解決的問題。

一、概述

改革開放以后，尤其自20世紀(jì)90年代以來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市住房制度改革的展開，農(nóng)村房屋買賣日趨活躍。近年來，受房屋價(jià)格大幅度上漲、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高、國家政策發(fā)生變化等因素的影響，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件日益增多。[1]

在我國目前的司法實(shí)踐中，通常根據(jù)買方身份的不同，將農(nóng)村房屋買賣區(qū)分為三種類型：第一類是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員購買農(nóng)村房屋；第二類是其他集體經(jīng)濟(jì)組織的成員購買農(nóng)村房屋；第三類是城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋。對(duì)于第一類合同，法院一般認(rèn)定為有效。[2]第二類合同雖然性質(zhì)上與第三類合同基本相同，但在審判實(shí)踐中既有被認(rèn)定為有效的，[3]也有被認(rèn)定為無效的。[4]在理論和實(shí)務(wù)中爭議最大、糾紛最多的，是第三類合同。[5] 2007至2008年發(fā)生在北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村的馬海濤與李玉蘭房屋買賣合同糾紛案，[6]就因涉及城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的問題，加上房屋地處“畫家村”以及購買方的畫家身份，引起了媒體的廣泛關(guān)注，成為社會(huì)討論的熱點(diǎn)。[7]

就城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的情況來說，根據(jù)房屋性質(zhì)的不同，又可以劃分為兩種類型：第一類是購買農(nóng)村村民或城鎮(zhèn)居民通過自建、繼承、買賣等方式合法取得的集體土地上的農(nóng)村房屋。第二類是購買鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)單獨(dú)或者與開發(fā)商合作在集體土地上建設(shè)的房屋，俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”。在理論研究和新聞報(bào)道中，往往把宅基地上的農(nóng)民住宅也當(dāng)作小產(chǎn)權(quán)房對(duì)待，[8]實(shí)際上兩者并不相同。國務(wù)院的有關(guān)文件將農(nóng)民住宅與小產(chǎn)權(quán)房兩個(gè)概念并列使用，足可表明二者并非一事。[9]

對(duì)于所謂的小產(chǎn)權(quán)房，根據(jù)其合法與否，又可分為兩種情況：第一種是建設(shè)單位依法辦理了用地、規(guī)劃及建設(shè)等審批手續(xù)后合法建成的房屋，例如鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)利用空心村改造、新農(nóng)村建設(shè)等整理集體建設(shè)用地的機(jī)會(huì)，在集體土地上建設(shè)的農(nóng)民新居、回遷房、老年公寓等房屋。第二種是建設(shè)單位未依法辦理用地、規(guī)劃及建設(shè)等審批手續(xù)而違法建造的房屋，例如鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)擅自占用耕地、河道等開發(fā)建設(shè)的商品房，或者將集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租給房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)的商品房。此類房屋性質(zhì)上屬于違章建筑，不僅當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同歸于無效，還可能產(chǎn)生依法拆除或者沒收違章建筑物的法律后果。[10]

本文所要研究的城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋問題，主要是指城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民住宅和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等合法建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”這兩種情況，不包括城鎮(zhèn)居民購買違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房的情形。之所以如此限定，是因?yàn)閷?duì)于違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房及其交易合法性的討論，主要涉及國家政策的選擇和立法論方面的爭議，難以轉(zhuǎn)化為具有可操作性的司法技術(shù)問題，對(duì)于相關(guān)糾紛的解決意義不大。另外，本文主要從解釋論的角度出發(fā)，在整理司法實(shí)踐中的各種觀點(diǎn)和判決意見的基礎(chǔ)上，探討法院應(yīng)如何處理城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同糾紛問題。至于怎樣從立法論的角度提出完善之策，學(xué)界已有較多討論，[11]本文不再關(guān)注。

二、我國有關(guān)城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的法律及政策變遷

從總體上看，自改革開放以來，我國的立法和政策對(duì)待城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的態(tài)度，可以劃分為兩個(gè)不同的階段。

（一）第一階段：從改革開放以后至1999年1月1日

1999年1月1日，第九屆全國人大常委會(huì)第四次會(huì)議于1998年8月29日修訂通過的《土地管理法》開始實(shí)施。在此之前（包括在改革開放以前），國家有關(guān)立法和政策非但沒有禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，而且還允許城鎮(zhèn)居民通過“申請(qǐng)一審批”的方式取得農(nóng)村的宅基地使用權(quán)。例如，根據(jù)1962年《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》（第45條第2款）和1963年《中央關(guān)于對(duì)社員宅基地問題作一些補(bǔ)充規(guī)定的通知》的規(guī)定，農(nóng)村社員有買賣房屋的權(quán)利；房屋出賣以后，宅基地使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給新房主。1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》雖然嚴(yán)禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓建房用地（第4條第2款、第21條），但承認(rèn)“回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職職工和軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑”以及“集鎮(zhèn)內(nèi)非農(nóng)業(yè)戶”為建房之需，可以通過“申請(qǐng)一審批”程序取得宅基地使用權(quán)（第14、18條）；由于買賣房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的，應(yīng)按第14條的規(guī)定辦理申請(qǐng)、審查、批準(zhǔn)手續(xù)（第15條第1款）。1986年《土地管理法》繼續(xù)承認(rèn)“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的”，可以經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，取得對(duì)集體土地的使用權(quán)（第41條）。1988年修改《土地管理法》時(shí)，保留了這一規(guī)定。1993年《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》第18條第2款、第3款規(guī)定：“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其所在單位或者居民委員會(huì)同意后，依照前款第（一）項(xiàng)規(guī)定的審批程序辦理。”“回原籍村莊、集鎮(zhèn)落戶的職工、退伍軍人和離休、退休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺(tái)同胞，在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，依照本條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定的審批程序辦理?！边@些法律既然承認(rèn)城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民可以通過“申請(qǐng)一審批”方式獲得集體土地使用權(quán)，舉重以明輕，對(duì)于城鎮(zhèn)居民依法購買農(nóng)村房屋的行為，自無禁止之理。

在當(dāng)時(shí)的國務(wù)院及國務(wù)院有關(guān)部門的文件中，也沒有明文禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋。非但如此，1989年《國家土地管理局關(guān)于確定土地權(quán)屬問題的若干意見》(1989國土〔籍〕字第73號(hào)）第6條還規(guī)定：“農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織將原集體土地上的建筑物出售給全民所有制單位、城市集體所有制單位或城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民，其用地屬于國家所有。”“城鎮(zhèn)及市郊農(nóng)民集體土地上的房屋出售給本集體以外的農(nóng)民集體或個(gè)人，其所售房屋占用的土地屬于國家所有?！边@一規(guī)定顯然承認(rèn)農(nóng)村房屋可以出售給城鎮(zhèn)居民，只不過房屋占用范圍內(nèi)的土地的所有權(quán)應(yīng)隨之轉(zhuǎn)歸國家所有而已。

從這一階段的司法實(shí)踐來看，實(shí)際上也是承認(rèn)城鎮(zhèn)居民可以購買農(nóng)村房屋及其占用范圍內(nèi)的集體土地的使用權(quán)的。例如，1984年《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第56條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)?！钡?0條規(guī)定：“村鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)而發(fā)生的糾紛，應(yīng)根據(jù)國務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定的審查、批準(zhǔn)手續(xù)處理?！?992年《最高人民法院關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復(fù)函》又指出：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂有書面契約、中人證明，按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效?！边@些司法解釋所提出的農(nóng)村房屋買賣的有效要件，雖然不無可議之處，例如以辦理過戶手續(xù)作為買賣的有效要件明顯欠妥，但并未要求購買人必須是農(nóng)村村民。

（二）第二階段：從1999年1月1日至今

自1999年以來，隨著修改后的《土地管理法》的實(shí)施，國家在立法層面上加強(qiáng)了對(duì)集體建設(shè)用地的管制，在政策層面上開始禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋。從立法上來看，1998年修改的《土地管理法》刪除了原法第41條有關(guān)城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民可以使用集體土地建住宅的規(guī)定，同時(shí)又增加了如下規(guī)定：除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)可依法使用農(nóng)民集體所有的土地外，其他任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地（第43條第1款）；農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)（第63條）。據(jù)此可知，城鎮(zhèn)居民建住宅不得再申請(qǐng)使用集體土地。不過，這些規(guī)定并未禁止城鎮(zhèn)居民通過購買農(nóng)村房屋的方式獲得集體土地使用權(quán)。從該法第62條第4款關(guān)于“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定來看，也無禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的意思?！段餀?quán)法》第184條第2項(xiàng)雖然規(guī)定宅基地使用權(quán)除法律另有規(guī)定外不得抵押，但亦未禁止宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

實(shí)際上，明確禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的，是國務(wù)院及其有關(guān)部門發(fā)布的文件。1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999] 39號(hào)）明確要求：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?004年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004] 28號(hào)）則指出：“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！?007年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)[2007] 71號(hào)）又強(qiáng)調(diào)：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’。單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)?！?008年《中共中央、國務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》（中發(fā)[2008] 1號(hào)）則重申：“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’?！笔艿竭@些國家政策的影響，有些地方性法規(guī)和規(guī)章也直接或間接地禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋。[12]

從有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)來看，建設(shè)部2008年發(fā)布的《房屋登記辦法》第87條規(guī)定：“申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理?！庇捎诂F(xiàn)行法律、法規(guī)并未明確指出城鎮(zhèn)居民可以購買農(nóng)村房屋，故該規(guī)定表明房屋登記部門不會(huì)為城鎮(zhèn)居民購買的農(nóng)村房屋辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。在土地使用權(quán)登記方面，2004年《國土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)[2004] 234號(hào)）要求“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！?008年《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)[2008] 146號(hào)）再次強(qiáng)調(diào)：“嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購買和違法建造住宅的規(guī)定。對(duì)城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造住宅申請(qǐng)宅基地使用權(quán)登記的，不予受理?！憋@然，我國不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門的這些要求實(shí)際上意味著，無論城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同是否有效，作為買受人的城鎮(zhèn)居民都無法辦理房屋所有權(quán)及集體土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)，因而不可能獲得房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的集體土地的使用權(quán)。

綜上可見，在對(duì)待城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的態(tài)度上，現(xiàn)行的國家政策與法律的有關(guān)規(guī)定之間存在著差異。由此，在司法實(shí)踐中難免產(chǎn)生這樣的問題：對(duì)于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效還是無效？如果認(rèn)定合同無效，其法律依據(jù)何在？合同無效后，又該如何處理買賣雙方之間的關(guān)系？

三、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同：有效還是無效？

從當(dāng)前的理論研究和司法實(shí)踐來看，對(duì)于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同的法律效力，主要存在著有效說、無效說和部分無效說三種觀點(diǎn)。[13]

（一）有效說

主張城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同應(yīng)當(dāng)為有效的理由，主要有以下幾個(gè)方面：第一，公民個(gè)人對(duì)其房屋享有受法律保護(hù)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，有權(quán)依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)以出賣、互易、贈(zèng)與等方式進(jìn)行處分?，F(xiàn)行有效的法律法規(guī)，并無禁止農(nóng)民處分其房屋的規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返?2條第4款也沒有禁止農(nóng)村房屋的出賣。按照私法中“法不禁止即屬自由”的原則，農(nóng)民原則上可以出賣自己的房屋，購買者既可以是本村村民，也可以是包括城市居民在內(nèi)的其他人。[14]第二，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋

（一）》第4條的規(guī)定，“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！眹鴦?wù)院及國務(wù)院有關(guān)部門的文件雖然明確禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，但其規(guī)定并不屬于法律和行政法規(guī)的范疇，故不得作為認(rèn)定合同無效的根據(jù)。[15]第三，認(rèn)定合同無效會(huì)同時(shí)大大降低法院判決的法律效果和社會(huì)效果。從法律效果方面看，判決農(nóng)村房屋買賣合同無效不僅無任何法律依據(jù)，而且與憲法有關(guān)“中華人民共和國公民在法律面前一律平等”的憲法原則相抵觸，與合同法等基本法律的有關(guān)規(guī)定不符，是對(duì)現(xiàn)行法律法規(guī)的一種漠視。從社會(huì)效果方面看，認(rèn)定此類合同無效會(huì)極大地阻礙社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)正常、有序地運(yùn)行，破壞交易秩序的安全和穩(wěn)定，損害農(nóng)民和農(nóng)村的利益。[16]反之，如果認(rèn)定合同有效，不僅有利于制約農(nóng)民隨意處分自己的房屋和宅基地，有利于穩(wěn)定現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系；而且對(duì)出賣人事后主張合同無效進(jìn)行必要的限制，還有利于維護(hù)買受人的善意信賴，這也是“禁反言”和誠實(shí)信用原則的要求。[17]

從相關(guān)司法實(shí)踐來看，有的法院認(rèn)為，“我國農(nóng)村土地屬于集體所有，村民出賣自有房屋，所涉宅基地的轉(zhuǎn)讓未經(jīng)村集體批準(zhǔn)的，其買賣行為無效?！盵18]這似乎意味著，如果買賣行為得到村集體的批準(zhǔn)，就可以認(rèn)定為有效。也有法院認(rèn)為，“對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效?！盵19]而北京市懷柔區(qū)人民法院組織的一項(xiàng)調(diào)研則發(fā)現(xiàn)，近年來該法院對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的判決呈現(xiàn)出一個(gè)特點(diǎn)，即認(rèn)定合同有效的比率呈逐漸增高的趨勢。2005年該比率為 14.3%, 2006年為23.1%, 2007年為30.7%。法院在買受方為城鎮(zhèn)居民的糾紛判決中，認(rèn)定買賣行為有效的也呈逐年上升趨勢。這部分案件認(rèn)定有效的原因包括：一是部分城鎮(zhèn)居民在購買農(nóng)村房屋后進(jìn)行了依法登記和產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)；二是出賣方已經(jīng)轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民；三是法院認(rèn)定買賣行為發(fā)生的時(shí)間較長，且房屋已經(jīng)翻蓋或者重建，從保障當(dāng)事人權(quán)利的角度認(rèn)定有效。[20]

從理想的角度來看，主張城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同為有效的觀點(diǎn)，既不違背《土地管理法》、《物權(quán)法》和《合同法》等法律的相關(guān)規(guī)定，也可產(chǎn)生否定出賣人的背信行為、有利于保護(hù)買受人利益等良好的社會(huì)效果，值得肯定。不過，如果從務(wù)實(shí)的角度來思考，就不難發(fā)現(xiàn)，由于現(xiàn)行國家政策明確禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，故若法院認(rèn)定此類買賣合同有效，必然會(huì)使判決的結(jié)果與國家政策相抵觸，進(jìn)而導(dǎo)致相關(guān)國家政策被削弱乃至變相地廢止。考慮到我國目前所采的司法體制和所處的法制環(huán)境，顯然不可能期望整個(gè)法院系統(tǒng)對(duì)此類案件都做出不符合國家政策的判決。另一方面，由于目前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度明確禁止為城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋辦理物權(quán)變動(dòng)登記，法院如果認(rèn)定此類合同有效，也會(huì)帶來判決執(zhí)行上的難題。溫州市中級(jí)人民法院所做的一項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在2004年國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》出臺(tái)后，溫州地區(qū)國土資源局停止辦理農(nóng)村房屋土地使用權(quán)的過戶手續(xù)。此舉對(duì)法院做出農(nóng)村房屋買賣有效的判決產(chǎn)生了很大的影響，導(dǎo)致判決無法履行，形成“房產(chǎn)交易合法，土地交易非法”的被動(dòng)局面。為了應(yīng)對(duì)這種局面，法院采取了一些措施。例如，甌海區(qū)人民法院一般先建議原告對(duì)要求被告協(xié)助辦理土地證過戶手續(xù)的訴訟請(qǐng)求撤訴，若原告堅(jiān)持的，則采取其他一些做法：比如，有的在判決主文中注明“因政策等客觀原因不能辦理土地使用權(quán)過戶的，被告方不負(fù)責(zé)任”，有的在判決被告協(xié)助辦理土地過戶手續(xù)的同時(shí)要求申請(qǐng)執(zhí)行人保證暫不申請(qǐng)法院執(zhí)行過戶手續(xù)，等等。而瑞安市人民法院仍判決被告履行合同的協(xié)助義務(wù)，同時(shí)建議有關(guān)部門對(duì)法院協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行登記備案，在舊村改造、拆遷安置等政策處理時(shí)作為依據(jù)。但是，從法律的角度看，這些做法不盡妥當(dāng)。比如，要求原告保證暫不申請(qǐng)執(zhí)行的做法，實(shí)際上損害了原告的權(quán)利。又如，在判決主文中注明“因政策等客觀原因不能辦理土地使用權(quán)過戶的，被告方不負(fù)責(zé)任”的做法，使得判決的結(jié)果不確定，與判決應(yīng)當(dāng)具有的確定性特征不符。再如，判決被告履行合同的協(xié)助義務(wù)的做法，雖然是出于保護(hù)買受人的權(quán)利的考慮，但這將損害判決的嚴(yán)肅性，因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)過戶手續(xù)根本無法辦理，并且權(quán)利人的權(quán)利保護(hù)最終能否落實(shí)還是個(gè)未知數(shù)。[21]《房屋登記辦法》第87條關(guān)于原則上不為非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員辦理農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的規(guī)定，無疑進(jìn)一步加劇了上述司法困境。

（二）無效說

在1999年之后的司法實(shí)踐中，受國務(wù)院多次禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的政策的影響，法院通常認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同為無效合同。[22]其理由主要包括：第一，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實(shí)際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。第二，目前，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。第三，認(rèn)定買賣合同有效不利于保護(hù)出賣人的利益。在許多案件中，出賣人相對(duì)處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉其生存權(quán)益。[23]第四，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)必然帶來宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地延伸，顯然不符合《土地管理法》等相關(guān)法律關(guān)于保護(hù)耕地的立法意圖。第五，認(rèn)定合同無效雖然可能引發(fā)一些訴訟，但可以制約眾多潛在的房屋買受人，發(fā)揮司法應(yīng)有的導(dǎo)向作用。[24]第六，對(duì)于農(nóng)村房屋買賣問題，我國法律包括物權(quán)法均沒有明確規(guī)定，因此應(yīng)當(dāng)適用國家有關(guān)政策的規(guī)定進(jìn)行裁判。由于國家現(xiàn)行政策明確禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地或者地上建筑物，故應(yīng)認(rèn)定當(dāng)事人簽訂的此類合同為無效。[25]

無效說的優(yōu)越之處是能夠與現(xiàn)行國家政策保持一致，并且符合當(dāng)前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。其主要缺點(diǎn)則像有效說所批評(píng)的那樣，社會(huì)效果和法律效果不夠理想。例如，就社會(huì)效果而言，奉行無效說可能導(dǎo)致部分買受人失去房屋，無房可?。豢赡芤l(fā)大量的出賣人主張合同無效以及買受人要求出賣人賠償損失的訴訟，影響社會(huì)穩(wěn)定。另外，允許不守諾言的出賣人主張合同無效并收回房屋，也會(huì)嚴(yán)重?fù)p害社會(huì)的公序良俗和誠實(shí)信用。[26]就法律效果而言，以違反國務(wù)院的有關(guān)政策為由認(rèn)定合同無效，確實(shí)不符合《合同法》第52條第5項(xiàng)和《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋

（一）》第4條的規(guī)定；以違反《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定為由認(rèn)定合同無效，在法律解釋學(xué)上也顯得比較牽強(qiáng)。

或許受無效說的影響，在司法實(shí)踐中，有些法院將1999年之前訂立的城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同也認(rèn)定為無效。[27]這種做法顯然不妥。因?yàn)?999年之前的國家政策并未禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，而且當(dāng)時(shí)的《土地管理法》還承認(rèn)城鎮(zhèn)居民可以通過“申請(qǐng)一審批”程序獲得農(nóng)村宅基地使用權(quán)。即使1999年之后的有關(guān)法律或者國家政策開始禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，根據(jù)《立法法》第84條關(guān)于“法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章不溯及既往，但為了更好地保護(hù)公民、法人和其他組織的權(quán)利和利益而作的特別規(guī)定除外”的規(guī)定，法院也不應(yīng)判決此前成立的房屋買賣合同無效。相比之下，《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（粵高法發(fā)[2001]42號(hào)）第12條規(guī)定：“當(dāng)事人將農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租或以合建形式變相轉(zhuǎn)讓農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地而簽訂的合同，一般應(yīng)認(rèn)定無效。但1999年1月1日《土地管理法》修訂以前，農(nóng)村村民將經(jīng)依法取得的宅基地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓給本村村民、回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺(tái)同胞的，??可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效?！边@種區(qū)別對(duì)待的做法無疑更值得贊同。

（三）部分無效說

有些學(xué)者認(rèn)為，在我國現(xiàn)行法上，房與地是兩個(gè)不同的物，宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)是兩個(gè)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。盡管宅基地使用權(quán)須與房屋所有權(quán)一體轉(zhuǎn)讓，但其轉(zhuǎn)讓的合同效力可以分別加以認(rèn)定，即當(dāng)事人有關(guān)轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)這一部分的意思表示無效，在法律上并不當(dāng)然影響到轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)這部分意思表示的效力。因而，對(duì)于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，可以解釋為轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的意思表示無效，而轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的意思表示仍然有效。由此，該房屋買賣合同就屬于部分有效、部分無效的合同。[28]在上海市寶山區(qū)人民法院審理的一個(gè)案件中，法院認(rèn)為，被告雖非系爭房屋所屬土地的集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不能取得宅基地使用權(quán)，但對(duì)系爭房屋的買賣行為系雙方真實(shí)意思的表示，雙方均應(yīng)信守承諾。被告基于房屋買賣合同占有系爭房屋，系合法占有。原告要求被告遷出系爭房屋的訴訟請(qǐng)求，無法律依據(jù)，判決駁回。[29]該判決一方面認(rèn)為買方不能取得宅基地使用權(quán)，另一方面又判定買方對(duì)房屋的占有屬合法占有，不必返還出賣人，顯然是對(duì)合同的效力采用了部分無效說。

其實(shí)，部分無效說的出發(fā)點(diǎn)，乃是在維護(hù)房屋買賣行為的有效性的情況下，解決國家政策不允許買受人取得宅基地使用權(quán)的問題。這種做法雖然有助于保護(hù)買受人的利益，但在實(shí)踐中會(huì)帶來兩個(gè)無法克服的難題：

第一，不符合我國現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度?！斗课莸怯涋k法》第8條規(guī)定：“辦理房屋登記，應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則?！边@意味著農(nóng)村房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在處分上須實(shí)行一體主義，不得將兩者分別登記給不同的主體。另外，根據(jù)《房屋登記辦法》第87條的規(guī)定，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)不會(huì)為其辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。由此可知，部分無效說非但不符合房地一體主義的登記規(guī)則，而且買受人還無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。其結(jié)果是，不僅房、地分屬于不同的主體，而且房屋所有權(quán)與房屋使用權(quán)還將永久地處于分離狀態(tài)，顯然不妥。

第二，在采納部分無效說的情況下，由于我國現(xiàn)行法未承認(rèn)法定土地租賃權(quán)制度，[30]那么在出賣人以宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓無效為由要求買受人返還宅基地時(shí)，就會(huì)發(fā)生買受人應(yīng)否返還宅基地以及地上房屋的問題。于此情形，如果認(rèn)為買受人應(yīng)向出賣人返還，則其結(jié)果將與全部無效說無異，部分無效說就失去了存在意義；如果認(rèn)為買受人不應(yīng)向出賣人返還，則一方面不符合《合同法》第58條關(guān)于合同無效的法律后果的規(guī)定，另一方面也會(huì)導(dǎo)致部分無效說難以與有效說區(qū)別開來。可見，部分無效說對(duì)于合同部分無效的法律后果，缺乏合乎法律的處理辦法。

注釋:

[1]以溫州市甌海區(qū)人民法院和瑞安市人民法院受理的農(nóng)村房屋買賣糾紛案件為例，瑞安市人民法院2002年受理13件，2003年受理29件，2004年受理97件，2005年1至4月受理35件，共計(jì)174件。甌海區(qū)人民法院從2003年1月到2005年4月，共受理119件；特別是從2005年開始，這類案件快速增長態(tài)勢明顯，到當(dāng)年5月中旬，已受理50多件。參見鄭永勝、鞠海亭、鄭文平：“農(nóng)村房屋買賣：是耶，非耶？—農(nóng)村房屋買賣糾紛案件的調(diào)查與思考”，載《人民法院報(bào)》2006年2月21日，第12版。

[2]參見北京市高級(jí)人民法院《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》（京高法發(fā)[2004] 391號(hào)）；上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民一[2004] 4號(hào)）；青島市中級(jí)人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件相關(guān)問題的意見》（青中法[2006] 232號(hào)）。相關(guān)的判決，可參見“勞達(dá)源與勞柱堅(jiān)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案”，廣東省佛山市中級(jí)人民法院（2003)佛中法民一終字第3151號(hào)民事判決書；“馮竹吉等與唐國民等房屋買賣糾紛上訴案”，云南省曲靖市中級(jí)人民法院（2008)曲中民終字第718號(hào)民事判決書。

[3]例如，上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民一(2004)4號(hào)）規(guī)定：“對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定為有效?！薄皩?duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效?！?/p>

[4]例如，《山東省高級(jí)人民法院2008年民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（魯高法[2008] 243號(hào)）指出：“對(duì)本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的村民購買本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的宅基地和房屋的，原則上也應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為無效?！鼻鄭u市中級(jí)人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件相關(guān)問題的意見》（青中法[2006] 232號(hào)）規(guī)定：“非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間購買宅基地上房屋的，認(rèn)定買賣合同無效?！痹凇跋慕B瓊與周先英等房屋買賣合同糾紛上訴案”中，法院認(rèn)為，根據(jù)《土地管理法》第63條關(guān)于“農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的規(guī)定以及相關(guān)法律法規(guī)，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地的，因違反了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)屬性，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。參見四川省成都市中級(jí)人民法院（2008)成民終字第434號(hào)民事判決書。

[5]北京市懷柔區(qū)人民法院的一項(xiàng)調(diào)研結(jié)果顯示，在進(jìn)入訴訟的農(nóng)村房屋買賣糾紛中，75％發(fā)生在村民與城鎮(zhèn)居民之間，而這些糾紛遠(yuǎn)不足整個(gè)農(nóng)村房屋買賣交易行為總量的10%。按照北京市高級(jí)人民法院有關(guān)研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的精神，懷柔區(qū)人民法院在近些年來判決該類案件時(shí)，7成以上都判決為無效，但社會(huì)效果并不理想。參見李松、朱雨晨、黃潔：“北京法院調(diào)研建議允許農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)”，載《法制日?qǐng)?bào)》2008年12月7日，第8版。[6]該案涉及兩個(gè)訴訟，四份判決。第一個(gè)訴訟是馬海濤訴李玉蘭房屋買賣合同無效案。一審法院判決合同無效，李玉蘭將現(xiàn)有房屋及院落騰退給馬海濤，馬海濤給付李玉蘭補(bǔ)償款93808元；二審法院維持原判（參見北京市第二中級(jí)人民法院（2007)二中民終字第13692號(hào)民事判決書）。第二個(gè)訴訟是李玉蘭訴馬海濤房屋買賣合同無效賠償損失案。一審法院判決馬海濤賠償李玉蘭損失185290元，二審法院維持原判。參見北京市通州區(qū)人民法院（2008）通民初字第02041號(hào)民事判決書；周法：“宋莊房屋買賣案李玉蘭上訴被駁回”，載《人民法院報(bào)》2009年6月28日，第2版。

[7]參見張光宇、劉婭琳、秦弓、婭琳：“‘小產(chǎn)權(quán)房’沒名分”，載《人民法院報(bào)》2007年8月10日，第8版；吳玉蓉：“北京‘畫家村’小產(chǎn)權(quán)房案再調(diào)查”，載《東方早報(bào)》2008年3月3日，第A14版；孫蕾、李德欣、王璐：“北京宋莊小產(chǎn)權(quán)房難題困擾‘畫家村”’，載《新華每日電訊》2008年4月26日，第5版。

[8]參見王娟、王楠：“何去何從的小產(chǎn)權(quán)房—由北京市郊宋莊鎮(zhèn)辛店村（畫家村）房屋糾紛案引起的思考”，《中共鄭州市委黨校學(xué)報(bào)》2008年第3期；岳曉武：“‘小產(chǎn)權(quán)房’應(yīng)當(dāng)分類處理”，《中國土地》2009年第3期；?王一波：“宋莊藝術(shù)家陷小產(chǎn)權(quán)困局”，載《京華時(shí)報(bào)》2007年7月30日，第3版；同上，吳玉蓉文，孫蕾、李德欣、王璐文。

[9]參見《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)[2007] 71號(hào)）；《中共中央、國務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》（中發(fā)[2008] 1號(hào)）。

[10]參見《土地管理法》第73、81條。司法實(shí)踐中通常也是如此處理的。例如，江蘇省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的意見》（蘇高法[1995] 2號(hào)）第66條規(guī)定：“以違章建筑物為標(biāo)的發(fā)生的買賣、租賃、抵押糾紛，原則上應(yīng)認(rèn)定該買賣、租賃、抵押關(guān)系無效，并建議有關(guān)行政部門依法處理，如果第三人善意、有償取得該建筑物的，第三人的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)由過錯(cuò)方賠償?！鄙蜿柺兄屑?jí)人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的處理意見（之一）》(2004年3月27日）指出：農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地必須辦理農(nóng)用地征用（轉(zhuǎn)用）審批手續(xù)。在未經(jīng)征用的農(nóng)用地上建設(shè)的房屋，屬于依法應(yīng)予拆除或沒收之物，買賣此類商品房的合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。對(duì)于這類房屋出賣人不享有所有權(quán)。對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓或非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀。對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓或非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施。

[11]參見孟勤國：“物權(quán)法開禁農(nóng)村宅基地交易之辯”，《法學(xué)評(píng)論》2005年第4期；韓世遠(yuǎn)：“宅基地的立法問題—兼析物權(quán)法草案第十三章‘宅基地使用權(quán)’”，《政治與法律》2005年第5期；朱巖：“‘宅基地使用權(quán)’評(píng)釋—評(píng)《物權(quán)法草案》第十三章”，《中外法學(xué)》2006年第1期；王崇敏、孫靜：“農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)析論”，《海南大學(xué)學(xué)報(bào)（人文社會(huì)科學(xué)版）》2006年第2期；郭明瑞：“關(guān)于宅基地使用權(quán)的立法建議”，《法學(xué)論壇》2007年第1期。

[12]參見《天津市土地管理?xiàng)l例》(2006年修訂）第65條第4款；《河北省土地管理?xiàng)l例》(2005年修訂）第55條第4款；《湖南省集體建設(shè)用地管理暫行辦法》第28條；《湖北省農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理試行辦法》第19條。

[13]司法實(shí)踐中還存在著一種試圖回避合同效力問題的做法。例如，上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民-[2004]4號(hào)）指出：“對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對(duì)合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對(duì)房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利?！?/p>

[14]參見韓世遠(yuǎn)：“居民買農(nóng)房糾紛的裁判之道”，載《人民法院報(bào)》2007年12月6日，第5版。

[15]同上注。參見應(yīng)秀良：“農(nóng)村房屋買賣合同效力辨析”，《法律適用》2009年第7期。溫州市中級(jí)人民法院組織的一項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該市法院系統(tǒng)的大多數(shù)法官認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣有效。參見前注[1]，鄭永勝、鞠海亭、鄭文平文。

[16]同上注。

[17]參見《北京市法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問題研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》(2006年9月14日）。這是該研討會(huì)上少數(shù)人員的看法。

[18]《湖北省高級(jí)人民法院民事審判若干問題研討會(huì)紀(jì)要》(2004年10月30日）。

[19]上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民-[2004]4號(hào)）。[20]參見魯桂華：“北京市懷柔區(qū)人民法院經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)—山區(qū)成農(nóng)村房屋買賣合同糾紛多發(fā)地帶”，載《人民政協(xié)報(bào)》2008年12月1日，第B4版；前注[5]，李松、朱雨晨、黃潔文。

[21]參見前注[1]，鄭永勝、鞠海亭、鄭文平文。

[22]參見北京市高級(jí)人民法院《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》（京高法發(fā)[2004] 391號(hào)）；《山東省高級(jí)人民法院2008年民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（魯高法[2008] 243號(hào)）；青島市中級(jí)人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件相關(guān)問題的意見》（青中法[2006] 232號(hào)）。

[23]以上三個(gè)理由參見北京市高級(jí)人民法院《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》（京高法發(fā)[2004] 391號(hào)）。在馬海濤訴李玉蘭房屋買賣合同無效案中，二審法院認(rèn)為：“宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。馬海濤與李玉蘭所簽之《買賣房協(xié)議書》的買賣標(biāo)的物不僅是房屋，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。李玉蘭并非通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村村民，且訴爭院落的《集體土地建設(shè)用地使用證》至今未由原土地登記機(jī)關(guān)依法變更登記至李玉蘭名下。因此，原審法院根據(jù)我國現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)、政策之規(guī)定，對(duì)于合同效力的認(rèn)定是正確的。上訴人李玉蘭關(guān)于合同有效之上訴請(qǐng)求，本院不予支持?！眳⒁姳本┦械诙屑?jí)人民法院（2007)二中民終字第13692號(hào)民事判決書。這一判決顯然是按照北京市高級(jí)人民法院前述會(huì)議紀(jì)要的精神處理的。

[24]以上兩個(gè)理由參見《北京市法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問題研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》(2006年9月14日）。

[25]參見《山東省高級(jí)人民法院2008年民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（魯高法[2008] 243號(hào)）。

[26]參見前注[5]，李松、朱雨晨、黃潔文。

[27]參見王秋實(shí)：“農(nóng)民賣房后告買主討拆遷款—法院認(rèn)定原告違背誠信原則判決買主除去房款后返還20%"，載《京華時(shí)報(bào)》2009年6月12日，第11版；顧輝、韓霜：“城市居民購買農(nóng)村房屋合同無效”，載《遼西商報(bào)》2008年11月25日，第B6版；王秋實(shí)：“市民買農(nóng)民住宅被判無效”，載《京華時(shí)報(bào)》2007年12月22日，第7版。

[28]參見陳甦：“在法條與法理之間把握審判的張力”，載《人民法院報(bào)》2007年12月6日，第5版；前注[15]，韓世遠(yuǎn)文。

[29]參見薄萱：“賣房后遇動(dòng)遷反悔要趕人走農(nóng)村私房買賣也要講誠信”，上海法院網(wǎng)2005年5月16日發(fā)布，載http: //004km.cn/shfy/gweb/xxnr.jsp? pa ＝ aaWQ9MjkwNzEmeGg9MQPdcssPdcssz，最后登陸時(shí)間：2009年8月3日。

[30]在制定物權(quán)法的過程中，有學(xué)者主張構(gòu)建宅基地法定租賃權(quán)制度，解決允許城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋但卻不允許其獲得宅基地使用權(quán)的難題。參見前注[11]，韓世遠(yuǎn)文。

《清華法學(xué)》2009年第5期

城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋糾紛的司法規(guī)制

（二）關(guān)鍵詞: 農(nóng)村房屋；宅基地；合同；無效

內(nèi)容提要: 我國現(xiàn)行法律、行政法規(guī)并未禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，但國務(wù)院的有關(guān)文件卻多次明確禁止此類交易。法律與政策之間的這種差異在實(shí)踐中引起了混亂，導(dǎo)致不同法院對(duì)于同樣的房屋買賣合同糾紛采取了不盡相同的解決規(guī)則：不僅在合同效力的認(rèn)定上存在分歧，而且在認(rèn)定合同無效的根據(jù)以及締約過失責(zé)任的承擔(dān)方面也不盡相同?？傮w上看，各地法院在處理此類糾紛時(shí)，既試圖將法律與政策協(xié)調(diào)起來，又盡量照顧到一般情理，對(duì)不守誠信者予以譴責(zé)。不過，如何在嚴(yán)格遵守現(xiàn)行法的前提下，通過對(duì)《合同法》及相關(guān)法律的解釋適用，妥善解決城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的糾紛，是目前理論上需要引起重視、實(shí)務(wù)中需要盡快解決的問題。

四、如何尋找判決房屋買賣合同無效的法律根據(jù)？

如果從務(wù)實(shí)而非理想的角度來考慮就會(huì)發(fā)現(xiàn)，由于國務(wù)院三番五次地發(fā)文禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，加上建設(shè)部和國土資源部又明確要求房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得為城鎮(zhèn)居民購買的農(nóng)村房屋辦理房屋所有權(quán)和集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，所以法院在審判實(shí)踐中最現(xiàn)實(shí)的選擇，莫過于認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效，以便與現(xiàn)行的國家政策和不動(dòng)產(chǎn)登記制度保持一致。否則，就會(huì)出現(xiàn)雖然房屋買賣合同有效，但法院的生效判決卻無法執(zhí)行，買受人也不能獲得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的悖謬之事。問題是，法院該如何為判決此類合同無效尋找合適的法律根據(jù)呢？

（一）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定說

在理論上和司法實(shí)踐中，主張城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同為無效者，最主要的理由就是該合同違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故應(yīng)依《合同法》第52條第5項(xiàng)的規(guī)定認(rèn)定無效。然而，《合同法》第52條第5項(xiàng)本身只是一個(gè)引致規(guī)范，僅僅為適用有關(guān)法律、行政法規(guī)中的具體強(qiáng)制性規(guī)定提供了規(guī)范基礎(chǔ)。[31]必須將此一規(guī)定與有關(guān)法律、行政法規(guī)中的具體強(qiáng)制性規(guī)定相結(jié)合，并且該具體強(qiáng)制性規(guī)定性質(zhì)上屬于效力性規(guī)定，[32]才可以認(rèn)定合同無效。那么，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，究竟違反了哪一或者哪些法律、行政法規(guī)中的具體強(qiáng)制性規(guī)定呢？

實(shí)務(wù)中有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！背擎?zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同違反了該條規(guī)定，故應(yīng)依《合同法》第52條第5項(xiàng)認(rèn)定為無效。[33]筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)值得商榷。首先，《土地管理法》第63條的立法目的，應(yīng)當(dāng)是加強(qiáng)土地用途管制，限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。然而，在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的情況下，由于宅基地本身即為建設(shè)用地，其使用權(quán)主體的變更并不會(huì)改變宅基地的性質(zhì)，故第63條顯然不能用來調(diào)整宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題。[34]其次，從文義解釋的角度看，第63條不過是禁止將集體土地的使用權(quán)以出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租的形式用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，并未禁止已在集體土地上合法建造的房屋及其土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也未禁止農(nóng)村村民出賣其房屋，當(dāng)然更談不上禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的問題。最后，從《土地管理法》第62條第4款關(guān)于“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定中，可以看出該法實(shí)際上是允許農(nóng)村村民出賣住房的，只不過禁止其出賣住房后再申請(qǐng)宅基地而已?？梢?，《土地管理法》第63條顯然不屬于《合同法》第52條第5項(xiàng)中所說的“法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，不能作為認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律依據(jù)。

實(shí)務(wù)中還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《土地管理法》第62條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。宅基地是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)權(quán)利，嚴(yán)禁宅基地進(jìn)入市場進(jìn)行交易。由于宅基地關(guān)系到農(nóng)民的基本居住條件，所以獲得農(nóng)村宅基地要受農(nóng)業(yè)人口身份上的限制，只有具有農(nóng)村戶口的人才能在本集體所有的土地范圍內(nèi)申請(qǐng)宅基地。由于農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，故依據(jù)當(dāng)前我國的土地法律和政策，農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有買賣雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，才可以認(rèn)定合同有效。[35]這種觀點(diǎn)似乎將《土地管理法》第62條作為認(rèn)定城鎮(zhèn)居民等非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律依據(jù)。其實(shí)，根據(jù)《土地管理法》第59條的規(guī)定可知，農(nóng)村村民建住宅需要使用集體土地的，應(yīng)當(dāng)依照第62條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。從第62條規(guī)定的具體內(nèi)容來看，第1款規(guī)范農(nóng)村村民擁有宅基地的數(shù)量和面積，第2款規(guī)范農(nóng)村村民建住宅的基本要求，第3款規(guī)定農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地的審批程序，第4款禁止農(nóng)村村民出賣、出租住房后再申請(qǐng)宅基地。據(jù)此可知，該條乃是對(duì)農(nóng)村村民通過“申請(qǐng)一審批”程序初始取得宅基地使用權(quán)的規(guī)定，其中既未禁止農(nóng)村村民出賣住房，也未禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋。[36]其實(shí)，《土地管理法》第62條的規(guī)范目的，并非要禁止或限制農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，而是禁止農(nóng)村村民通過“申請(qǐng)一審批”程序獲得兩處以上的宅基地。[37]以其作為認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律依據(jù)，顯然不妥。

由上可見，無論是《土地管理法》第62條還是第63條，都無法解釋出含有禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的意思，故在司法實(shí)踐中不宜將它們作為認(rèn)定合同無效的法律根據(jù)。[38]實(shí)際上，從其他法律和行政法規(guī)中，同樣找不到可據(jù)以認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同為無效的強(qiáng)制性規(guī)定。

（二）違反國家政策說

有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《民法通則》第6條規(guī)定：“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策?！睋?jù)此可知，法院審理的民事案件如果法律沒有規(guī)定而國家政策有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)適用國家政策進(jìn)行裁判。對(duì)于集體土地上的宅基地使用權(quán)的買賣問題，包括《物權(quán)法》在內(nèi)的現(xiàn)行法律均沒有明確規(guī)定，故應(yīng)適用國家有關(guān)政策的規(guī)定進(jìn)行裁判。由于國家現(xiàn)行政策明確禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地或者地上建筑物，因此法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買賣合同為無效合同。[39]筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)也不妥當(dāng)。首先，從我國合同無效制度的立法變遷史來看，1981年《經(jīng)濟(jì)合同法》曾經(jīng)規(guī)定違反國家政策的經(jīng)濟(jì)合同為無效合同（第7條第1款第1項(xiàng)），但在《民法通則》第58條規(guī)定的七種無效民事行為中，已無違反國家政策一項(xiàng)。1993年修改《經(jīng)濟(jì)合同法》時(shí)，又刪除了有關(guān)違反國家政策的經(jīng)濟(jì)合同無效的規(guī)定（第7條第1款）?！逗贤ā返?2條也未規(guī)定違反國家政策的合同無效。這一變化過程表明，我國立法者已經(jīng)拋棄以是否違反國家政策來認(rèn)定合同效力的做法。以違反國家政策為由認(rèn)定合同無效，顯然不符合立法者的本意。其次，從《合同法》第7條與《民法通則》第6條的關(guān)系來看，前者要求“當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)??尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益”，并未沿襲后者有關(guān)民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守國家政策的規(guī)定。并且，《合同法》第52條規(guī)定的合同無效的五種事由中，也不包括違反國家政策一項(xiàng)。據(jù)此可以斷定，《合同法》第7條實(shí)際上已在合同領(lǐng)域中默示地廢止了《民法通則》第6條關(guān)于遵守國家政策的規(guī)定。認(rèn)為違反國家政策的合同無效，在《合同法》上找不到依據(jù)。最后，就像有效說所強(qiáng)調(diào)的那樣，國務(wù)院以及國務(wù)院有關(guān)部門發(fā)布的禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的文件，不屬于法律和行政法規(guī)的范疇，自不得作為認(rèn)定合同無效的根據(jù)。

《物權(quán)法》第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！逼渌^“國家有關(guān)規(guī)定”，是否包括國家政策在內(nèi)？王兆國副委員長2007年3月8日在第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議上所作的“關(guān)于《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》的說明”中指出：考慮到目前我國農(nóng)村社會(huì)保障體系尚未全面建立，宅基地使用權(quán)是農(nóng)民安身立命之本，從全國范圍看，現(xiàn)在放開宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押的條件尚不成熟。“為了維護(hù)現(xiàn)行法律和現(xiàn)階段國家有關(guān)農(nóng)村土地政策，并為今后修改有關(guān)法律或者調(diào)整有關(guān)政策留有余地”，物權(quán)法草案規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！边@就是后來的《物權(quán)法》第153條。由此看來，第153條中所稱的“國家有關(guān)規(guī)定”，似乎是指國家政策。有一種觀點(diǎn)就認(rèn)為，該條將“法律”和“國家有關(guān)規(guī)定”并列使用，可以推斷其所謂“國家有關(guān)規(guī)定”不僅僅是指國家法律規(guī)定，也包括國家行政法規(guī)和國家行政規(guī)章。例如，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999] 39號(hào)）中有關(guān)“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售”的規(guī)定，以及《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004] 28號(hào)）中“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”的規(guī)定，均屬“國家有關(guān)規(guī)定”的范疇。在《物權(quán)法》實(shí)施以后，根據(jù)這些規(guī)定認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效，便可名正言順了。[40]

應(yīng)當(dāng)看到，在《物權(quán)法》中，除第153條之外，第126條第2款也使用了“國家有關(guān)規(guī)定”的概念；第53條、第54條和第133條還采用了“國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定”的表述。由于《物權(quán)法》在有關(guān)引致性質(zhì)的規(guī)定中，大量采用了“法律、行政法規(guī)”的表述，[41]故若將前述條文中所稱的“國家有關(guān)規(guī)定”、“國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定”解釋為僅僅指行政法規(guī)，而不包括國務(wù)院的有關(guān)通知、決定、意見在內(nèi)，顯然不符合立法用語應(yīng)保持一致性的邏輯。因此，將第153條中的“國家有關(guān)規(guī)定”解釋為包括國家政策，從文義解釋和體系解釋的角度來說，可以接受。但是，如果當(dāng)事人訂立的有關(guān)合同違反了前述條文所要求的“國家有關(guān)規(guī)定”或者“國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定”，而這些規(guī)定又不屬于行政法規(guī)的范疇，那么法院在實(shí)務(wù)操作上，仍無法根據(jù)《合同法》第52條第5項(xiàng)的規(guī)定認(rèn)定合同無效。

（三）損害社會(huì)公共利益說

筆者認(rèn)為，為解決認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律依據(jù)問題，與其牽強(qiáng)地適用《合同法》第52條第5項(xiàng)或者《民法通則》第6條的規(guī)定，還不如通過對(duì)《合同法》第52條第4項(xiàng)的解釋適用，直接認(rèn)定合同無效。

《合同法》第52條第4項(xiàng)規(guī)定：“損害社會(huì)公共利益”的合同無效。此所謂“社會(huì)公共利益”，相當(dāng)于大陸法系民法中的公序良俗概念，在范圍上包括了《合同法》第7條中規(guī)定的“社會(huì)公德”、“社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序”和狹義的“社會(huì)公共利益”三項(xiàng)內(nèi)容。相對(duì)于《合同法》第52條第5項(xiàng)而言，第52條第4項(xiàng)的規(guī)定旨在解決法律條文的有限性與合同行為的無限性之間的矛盾，通過將雖未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，但卻損害社會(huì)公共利益的合同規(guī)定為無效，來實(shí)現(xiàn)維護(hù)社會(huì)公共利益的目的。

在理論上，有學(xué)者認(rèn)為，如果地方性法規(guī)及規(guī)章的制定，旨在保護(hù)國家和社會(huì)公共利益，而違反了地方性法規(guī)及規(guī)章將損害國家和社會(huì)公共利益，則可以損害國家和社會(huì)公共利益為由，依據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定確認(rèn)合同無效。[42]在司法實(shí)踐中，有些法院也持有類似的看法。例如，《江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的討論紀(jì)要

（一）》(2005年9月23日）第1條第2款指出：“違反行政規(guī)章、地方性法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的民事合同損害社會(huì)公共利益，當(dāng)事人請(qǐng)求確定民事合同無效的，人民法院應(yīng)予支持。但應(yīng)當(dāng)以合同法第五十二條第（四）項(xiàng)作為判決的法律依據(jù)。”《山東省高級(jí)人民法院2008年民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（魯高法[2008] 243號(hào)）也指出：關(guān)于房地產(chǎn)合同效力的認(rèn)定問題，“根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用合同法司法解釋的規(guī)定，人民法院只能依據(jù)法律和行政法規(guī)來認(rèn)定合同效力，而不能直接援引地方性法規(guī)和行政規(guī)章作為判斷合同效力的依據(jù)，可以根據(jù)《合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定，以損害社會(huì)公共利益為由確認(rèn)合同無效”。問題是，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，是否損害了社會(huì)公共利益呢？這就需要探究國務(wù)院有關(guān)文件禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的目的何在。

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999] 39號(hào)）指出，其出臺(tái)目的是為了“進(jìn)一步加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理，防止出現(xiàn)新的‘炒地?zé)帷?，保持農(nóng)村穩(wěn)定，保護(hù)農(nóng)民利益，保障經(jīng)濟(jì)和社會(huì)可持續(xù)發(fā)展?！痹撏ㄖ砸蟆稗r(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”，顯然是為了實(shí)現(xiàn)上述目的?！秶鴦?wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004] 28號(hào)）也指出：“實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，是由我國人多地少的國情決定的，也是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，保證經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。??必須正確處理保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與保護(hù)土地資源的關(guān)系，??進(jìn)一步完善符合我國國情的最嚴(yán)格的土地管理制度?！痹摏Q定中有關(guān)“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”的規(guī)定，顯然是為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)[2007] 71號(hào)）還指出：“土地利用涉及全民族的根本利益，必須服從國家的統(tǒng)一管理。我國人多地少，為保證經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，必須實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度。土地用途管制制度是最嚴(yán)格土地管理制度的核心?！倍渌蟮摹俺擎?zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房”’，當(dāng)然屬于“實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度”的一環(huán)。此外，《中共中央、國務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》（中發(fā)[2008] 1號(hào)）之所以重申“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房”，的要求，也是出于“切實(shí)保障農(nóng)民土地權(quán)益”的目的。

由上可見，自1999年以來，國務(wù)院之所以反復(fù)強(qiáng)調(diào)禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，主要是為了保護(hù)農(nóng)民利益、保持農(nóng)村穩(wěn)定、保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展、保護(hù)全民族的根本利益。在制定物權(quán)法的過程中，之所以沒有放開宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件，也是為了保障農(nóng)民的基本生存條件，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。[43]顯然，無論是保護(hù)農(nóng)民利益、保持農(nóng)村穩(wěn)定還是保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，都屬于社會(huì)公共利益的范疇。進(jìn)而言之，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，在違反現(xiàn)行國家政策的同時(shí)，也損害了其所維護(hù)的社會(huì)公共利益，故應(yīng)按照《合同法》第52條第4項(xiàng)的規(guī)定認(rèn)定無效。當(dāng)然，對(duì)于1999年之前訂立并已履行完畢的合同而言，因當(dāng)時(shí)的國家政策并未禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，故不涉及損害社會(huì)公共利益的問題，自然也不應(yīng)當(dāng)以損害社會(huì)公共利益為由認(rèn)定其無效。

五、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律后果

（一）返還財(cái)產(chǎn)、折價(jià)補(bǔ)償

根據(jù)《合同法》第58條第1句的規(guī)定可知，合同被確認(rèn)無效后，雙方當(dāng)事人因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。于此情形，在原物存在的情況下，出賣人享有的返還財(cái)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)，性質(zhì)上屬于所有物返還請(qǐng)求權(quán)。[44]對(duì)于已登記的物權(quán)，權(quán)利人的返還財(cái)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)不適用訴訟時(shí)效。[45]在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被確認(rèn)無效后，同樣應(yīng)適用這些規(guī)則。

合同無效后，雙方當(dāng)事人返還財(cái)產(chǎn)的范圍，包括原物及孳息。[46]嚴(yán)格說來，在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被確認(rèn)無效后，買受人除須返還房屋外，還應(yīng)將其占有房屋期間獲得的使用利益折價(jià)補(bǔ)償給出賣人；而出賣人除須返還購房款之外，還應(yīng)向買受人返還占有購房款期間的利息。不過，在司法實(shí)踐中，法院出于追求簡便的考慮，或因?qū)Ψ颠€財(cái)產(chǎn)的認(rèn)識(shí)過于狹隘，往往不完全遵守這些要求。例如，在“靳永增與代玲房屋買賣糾紛上訴案”中，法院僅判決買受人按照同區(qū)域、同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)，向出賣人支付相應(yīng)的租金，而未判決出賣人向買受人返還購房款的利息。[47]在上海市青浦區(qū)人民法院審理的一起案件中，由于房屋尚未交付，法院判決出賣人將收取的購房款退還買受人，并按照中國人民銀行同期流動(dòng)資金貸款利率賠償買受人的經(jīng)濟(jì)損失。[48]在筆者接觸到的大多數(shù)此類案件中，法院都不要求買賣雙方相互返還房屋使用費(fèi)和購房款利息，而是直接就房屋及價(jià)金的返還、裝修等添附價(jià)值的補(bǔ)償、賠償損失等項(xiàng)內(nèi)容做出判決，甚至將裝修等添附價(jià)值的補(bǔ)償納入賠償損失之中不作區(qū)分。[49]這種做法雖然簡單易行，也容易為當(dāng)事人理解，但卻不符合合同無效所具有的自始無效的性質(zhì)，有失妥當(dāng)。

在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認(rèn)定無效時(shí)，買受人可能已對(duì)房屋進(jìn)行裝修、改建、翻建或者擴(kuò)建。一般說來，出賣人對(duì)房屋所做的裝修或改建，并未改變?cè)蟹课莸男再|(zhì)，僅僅構(gòu)成動(dòng)產(chǎn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的附合，故應(yīng)按照添附中有關(guān)附合的規(guī)則處理：由買受人取得其所有權(quán)，出賣人則向買受人返還不當(dāng)?shù)美?。[50]也就是說，出賣人可基于所有物返還請(qǐng)求權(quán)，要求買受人返還裝修或擴(kuò)建后的房屋。與裝修或改建不同，在翻建或擴(kuò)建的場合，買受人已將原房屋拆毀重建，或者是在原宅基地的空閑處另建新房，與原有房屋并未構(gòu)成附合關(guān)系。于此情形，按照《物權(quán)法》第30條關(guān)于“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力”的規(guī)定，原房屋的所有權(quán)即因房屋被拆除而歸于消滅，翻建或擴(kuò)建的新房則應(yīng)由買受人取得所有權(quán)。由此，在原房屋的返還上，出賣人雖仍享有所有物返還請(qǐng)求權(quán)，但對(duì)于翻建或擴(kuò)建房屋的返還，其請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)則非所有物返還請(qǐng)求權(quán)。考慮到城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認(rèn)定無效后，買受人必須將宅基地使用權(quán)返還給出賣人，而我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度又不允許房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分屬于不同的主體，故在買受人無法將翻建或擴(kuò)建的房屋與宅基地相分離而取回的情況下，就只能將其與宅基地以及原房屋一并返還給出賣人，再由出賣人向買受人進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償，而不允許買受人與出賣人形成房屋共有關(guān)系。有鑒于此，似可解釋為買受人翻建或擴(kuò)建的房屋系附合于宅基地之上，故出賣人得基于宅基地使用權(quán)的返還請(qǐng)求權(quán)，要求買受人在返還宅基地的同時(shí)一并返還房屋。在司法實(shí)踐中，有些法院雖然也是按照添附規(guī)則來解決買受人翻建或者擴(kuò)建房屋的問題的，[51]但從法理上來說，不宜將翻建或擴(kuò)建的房屋解釋為添附于原房屋之上。

實(shí)務(wù)中有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，出于保護(hù)買受人和制裁出賣人的考慮，應(yīng)當(dāng)采取“無效認(rèn)定、有效處理”的辦法，即一方面認(rèn)定買賣合同無效，另一方面不支持出賣人返還房屋的訴訟請(qǐng)求，[52]或者將買受人占有的房屋當(dāng)作“沒有必要返還”來處理。[53]這種做法一方面不符合《合同法》第58條關(guān)于合同無效的法律后果的規(guī)定；另一方面，若法院認(rèn)定合同無效后又駁回出賣人的返還請(qǐng)求，難免導(dǎo)致買受人雖占有房屋但無法取得房屋所有權(quán)、出賣人雖享有房屋所有權(quán)但卻無法取回房屋的尷尬局面，顯然不妥。上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民-[2004] 4號(hào)）認(rèn)為：“對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對(duì)合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對(duì)房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利?！边@種做法的實(shí)際效果類似于前述“無效認(rèn)定、有效處理”的辦法，也不夠妥當(dāng)。

在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋后，又將其轉(zhuǎn)賣給第三人，而第三人與原出賣人屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織，且符合購買農(nóng)村房屋的條件的，則第三人可根據(jù)《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，善意取得該房屋的所有權(quán)。于此情形，原出賣人與買受人之間的房屋買賣合同仍為無效合同，唯因買受人無法再向出賣人返還原物，故只能折價(jià)補(bǔ)償而已。[54]但是，如果第三人不具備購買農(nóng)村房屋的合法條件，例如同為城鎮(zhèn)居民，則無從依善意取得制度取得房屋的所有權(quán)。

（二）賠償損失

合同無效的法律后果，除了返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)補(bǔ)償外，按照《合同法》第58條第2句的規(guī)定，有過錯(cuò)的一方還應(yīng)賠償對(duì)方因此受到的損失；雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這種賠償損失的責(zé)任，主要是締約過失責(zé)任。所謂“雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”，是指雙方當(dāng)事人都有向?qū)Ψ秸?qǐng)求賠償損失的權(quán)利，[55]而非雙方各自承受自己的損失，互不賠償。在雙方互負(fù)賠償責(zé)任的情況下，于其賠償數(shù)額相同的范圍內(nèi)，可以適用債的抵消規(guī)則，結(jié)果是由承擔(dān)賠償責(zé)任較多的一方向?qū)Ψ劫r償相應(yīng)的差額。當(dāng)然，在雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的情況下，法律沒有保護(hù)惡意之人的必要，應(yīng)例外地否定締約過失責(zé)任的成立。[56]城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同作為無效合同的一種，也應(yīng)適用上述規(guī)則。

一般來說，在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認(rèn)定無效的情況下，雙方當(dāng)事人對(duì)于合同的無效往往都存在過錯(cuò)，且過錯(cuò)程度難分伯仲，因?yàn)殡p方通常都知道或者應(yīng)當(dāng)知道買賣的房屋屬于農(nóng)村房屋。于此情形，按照《合同法》第58條第2句的規(guī)定，買賣雙方應(yīng)各自向?qū)Ψ匠袚?dān)締約過失責(zé)任。理論上認(rèn)為，締約過失責(zé)任的賠償范圍大多為信賴?yán)娴膿p失，包括直接損失和間接損失。其中，直接損失包括締約費(fèi)用、準(zhǔn)備履行所支出的費(fèi)用以及兩項(xiàng)費(fèi)用的利息；間接損失是受害人喪失與第三人另訂同類合同的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失。[57]在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同中，由于出賣人和買受人實(shí)際支出的締約費(fèi)用和準(zhǔn)備履行的費(fèi)用不盡相同，所以雙方當(dāng)事人因合同無效而遭受的直接損失也存在差異。例如，出賣人通常需支出查看房屋、籌集房款的費(fèi)用，買受人則無需支出此類費(fèi)用。在司法實(shí)踐中，有些法院判決當(dāng)事人須賠償對(duì)方的直接損失，[58]有些法院則不考慮直接損失的賠償問題，而僅就應(yīng)否以及如何賠償間接損失加以認(rèn)定。[59]

就間接損失的認(rèn)定而言，由于出賣人擁有的農(nóng)村房屋通常只允許向符合條件的同村村民轉(zhuǎn)讓，而這類交易機(jī)會(huì)在實(shí)踐中極為稀少，加之即便其他村民愿意購買，其價(jià)格也會(huì)較低，所以在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認(rèn)定無效后，出賣人通常很難舉證證明自己因喪失了與第三人另訂合同的機(jī)會(huì)而遭受了間接損失。也就是說，房屋買賣合同被認(rèn)定無效，對(duì)出賣人通常不會(huì)造成間接損失，或者僅造成很少的間接損失。非但如此，在房價(jià)不斷上漲或者房屋面臨拆遷的情況下，出賣人主張合同無效后，如能收回房屋，還可獲得較多的利益?；蛟S是基于此一原因，在審判實(shí)踐中，法院一般不考慮出賣人一方遭受的間接損失問題。[60]

與出賣人的情況不同，由于買受人對(duì)所要購買的房屋存在著較多的選擇機(jī)會(huì)，故購買農(nóng)村房屋的合同無效必然導(dǎo)致買受人喪失與其他人另訂合同的機(jī)會(huì)，結(jié)果是買受人無法享有因房屋價(jià)格上漲而帶來的增值利益，從而遭受較多的間接損失。顯然，對(duì)于買受人的這種間接損失，理應(yīng)由出賣人予以賠償。不過，就出賣人承擔(dān)的賠償買受人間接損失的責(zé)任而言，應(yīng)當(dāng)注意兩個(gè)事項(xiàng)：第一，因買受人實(shí)際購買的是農(nóng)村房屋而非城市中的商品房，且其價(jià)格通常大大低于同類型商品房，故買受人不得主張完全按照城市中同類商品房的增值數(shù)額來賠償間接損失。《北京市法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問題研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》(2006年9月14日）指出：“在合同無效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認(rèn)定合同無效給當(dāng)事人造成利益失衡”。此一觀點(diǎn)可資贊同。第二，由于買受人自身對(duì)合同的無效往往也存在過錯(cuò)，故其要求出賣人賠償間接損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)適用與有過失規(guī)則，以便減輕出賣人的賠償責(zé)任。[61]問題是，如何比較買受人與出賣人的過錯(cuò)程度呢？或者說，應(yīng)當(dāng)按照什么比例來減輕出賣人的賠償責(zé)任呢？

應(yīng)當(dāng)看到，實(shí)踐中發(fā)生的城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同糾紛，大多是由于房價(jià)上漲或者發(fā)生拆遷補(bǔ)償，出賣人想要收回房屋或者取得補(bǔ)償款而釀成的。而買受人通常已依約支付了全部購房款，對(duì)房屋形成了較為穩(wěn)定的占有、使用關(guān)系，甚至翻建或者擴(kuò)建了房屋，故從情理上來說更值得受到保護(hù)。為此，法院在審理因出賣人主張合同無效，買受人遂要求出賣人賠償損失的案件中，往往以出賣人對(duì)合同無效負(fù)有主要責(zé)任為由，[62]將房屋的增值額或者拆遷補(bǔ)償款中的較大部分判給買受人。至于判給買賣雙方的具體比例，各地法院的做法不盡相同。有些法院按照7:3的比例進(jìn)行分配，[63]有些法院按照8: 2的比例進(jìn)行分配。[64]也有一些法院按照5: 5的比例進(jìn)行分配。[65]比較而言，筆者贊同以7:3的比例進(jìn)行分配，這樣一方面可以體現(xiàn)對(duì)惡意之人的主張所持的譴責(zé)和否定態(tài)度，[66]另一方面也能在一定程度上遏制出賣人要求收回房屋的不誠信行為，避免買受人因返還房屋而陷入流離失所的境地。[67]

在房屋尚未交付的情況下，買受人因房屋無法辦理過戶手續(xù)而主動(dòng)提起合同無效之訴時(shí)，有的法院判令買受人賠償出賣人的直接損失，[68]有的法院駁回買受人主張的賠償房屋差價(jià)損失的訴訟請(qǐng)求。[69]這些做法沒有考慮到買受人對(duì)于合同無效并無過錯(cuò)或者過錯(cuò)較小，不夠妥當(dāng)。在房屋已經(jīng)交付的情況下，如果買受人受利益驅(qū)動(dòng)，在土地并未進(jìn)人征收動(dòng)遷程序時(shí)，就起訴到法院請(qǐng)求確認(rèn)合同無效，并要求出賣人賠償間接損失的，法院該如何處理呢？北京市高級(jí)人民法院所持的態(tài)度是，就已經(jīng)取得的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)或者房價(jià)升值的部分，按照北京市高級(jí)人民法院《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》（京高法發(fā)[2004]391號(hào)）和《北京市法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問題研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》(2006年9月14日）的精神處理，但買受人受利益驅(qū)動(dòng)起訴到法院，有違誠信原則，可考慮減輕出賣人的賠償責(zé)任。[70]這些做法同樣體現(xiàn)了對(duì)惡意之人的譴責(zé)和否定態(tài)度，可資贊同。

（三）出賣人應(yīng)否受到行政處罰？

《土地管理法》第73條規(guī)定：“買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得??可以并處罰款”。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)于借賣房之名出賣農(nóng)村宅基地的行為，應(yīng)嚴(yán)格按照《土地管理法》第73條的規(guī)定進(jìn)行制裁。[71]廣州市國土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人甚至認(rèn)為，銷售“小產(chǎn)權(quán)房”并不合法，其銷售所得的購房款屬于非法所得，應(yīng)予沒收，而不會(huì)退還給買房人。[72]《天津市土地管理?xiàng)l例》第81條也規(guī)定：“將村民宅基地或者宅基地上建設(shè)的住宅向城鎮(zhèn)居民出售的，由土地行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，沒收違法所得，并處違法所得百分之五十以下罰款?！边@些觀點(diǎn)和做法令人擔(dān)憂。一方面，從《土地管理法》的規(guī)定來看，買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，明顯不同于買賣房屋：前者是該法明確禁止的行為（第2條第3款），后者則是該法所允許的行為（第62條第4款）。另一方面，從社會(huì)效果來說，禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的現(xiàn)行政策，已經(jīng)嚴(yán)重限制了農(nóng)村村民處分其財(cái)產(chǎn)的自由，大大降低了農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的交易價(jià)值，違背了人們對(duì)房屋交易的合理預(yù)期，破壞了大量本可正常進(jìn)行的交易。若為貫徹此一政策而對(duì)出賣農(nóng)村房屋的人乃至購買人施以行政處罰，將會(huì)更為嚴(yán)重地?fù)p害農(nóng)村村民的利益，甚至導(dǎo)致購買人傾家蕩產(chǎn)，流離失所。因此，上述觀點(diǎn)和做法絕不可取。

從實(shí)踐來看，原國家土地管理局《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請(qǐng)示的答復(fù)》（[1990]國土函字第97號(hào)）認(rèn)定，原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬1988年《土地管理法》第47條規(guī)定的“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。不過，該答復(fù)并未將出賣農(nóng)村房屋作為“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為。全國人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)《關(guān)于賣房等行為是否按土地管理法第47條規(guī)定的買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的行為予以處罰的答復(fù)》(1991年5月23日）則明確指出：“所述賣房等行為有些確實(shí)有問題，涉及的法律問題須另行研究作出規(guī)定，不宜將這些行為按土地管理法第四十七條規(guī)定的買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地行為予以處罰?！盵73]據(jù)此可知，買賣農(nóng)村房屋不屬于非法轉(zhuǎn)讓土地的范疇，不應(yīng)按照《土地管理法》第73條的規(guī)定進(jìn)行處罰。

六、可以認(rèn)定房屋買賣合同有效的幾種情形

以損害社會(huì)公共利益為由，認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效，雖然有助于國家政策的貫徹實(shí)施，但畢竟在理論上和實(shí)踐中容易引起爭議，社會(huì)效果欠佳。在現(xiàn)行政策沒有做出調(diào)整的情況下，為減少實(shí)施這一政策帶來的各種弊端，不妨考慮有條件地承認(rèn)在某些情況下，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同為有效。

首先要指出的是，對(duì)于1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999] 39號(hào)）出臺(tái)之前訂立的城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，因當(dāng)時(shí)的法律和政策并未明確禁止，故只要符合當(dāng)時(shí)的法律所規(guī)定的合同有效要件的，都應(yīng)一概認(rèn)定為有效，而不論當(dāng)事人是否己辦理房屋過戶登記手續(xù)。在司法實(shí)踐中，有些法院認(rèn)為，對(duì)于1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，農(nóng)村村民將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺(tái)同胞的，可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。[74]這種做法原則上可資贊同，但將其他城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同認(rèn)定為無效，仍屬不妥。原因在于，在1999年1月1日之前，1988年《土地管理法》還允許城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅可以依法使用集體所有的土地（第41條）。在當(dāng)時(shí)的這種立法背景下，若在司法實(shí)踐中禁止城鎮(zhèn)居民通過購買農(nóng)村房屋的方式來獲得集體土地使用權(quán)，顯然不妥。

對(duì)于1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)〔1999〕39號(hào)）出臺(tái)之后訂立的城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，如果因特定情況的發(fā)生，導(dǎo)致國家禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的政策所要保護(hù)的社會(huì)公共利益不復(fù)存在的，也應(yīng)認(rèn)定合同為有效。具體包括如下幾種情形：

其一，房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織的全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，集體土地相應(yīng)轉(zhuǎn)為國有土地的，應(yīng)認(rèn)定在此之前訂立的房屋買賣合同為有效。在司法實(shí)踐中，已有法院采納了這種做法。[75]類似地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)等開發(fā)并出售的小產(chǎn)權(quán)房，補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)后依法轉(zhuǎn)為城市商品房的，也應(yīng)認(rèn)定此前訂立的房屋買賣合同為有效。

其二，合同訂立后，買方的戶口已遷人房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織，成為該組織成員的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。[76]司法實(shí)踐中已出現(xiàn)過此類判決。[77]有的法院也是據(jù)此操作的。[78]

其三，出賣人在訂立合同時(shí)已經(jīng)是城鎮(zhèn)居民，或者雖非城鎮(zhèn)居民，但在起訴前已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。[79]

其四，買賣雙方本屬同一家庭成員的，例如在因分家、離婚或繼承而分割家庭財(cái)產(chǎn)后，具有城鎮(zhèn)居民身份的一方購買另一方的農(nóng)村房屋的，也應(yīng)認(rèn)定為有效。

其五，買受人雖然為城鎮(zhèn)居民，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，在購買房屋時(shí)系家庭成員共同出資、共同居住，并且當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織同意其買賣房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為家庭共同購房，買賣房屋合同有效。[80]

注釋:

[31]參見耿林：“強(qiáng)制規(guī)范與合同效力—以合同法第52條第5項(xiàng)為中心”，清華大學(xué)法學(xué)院2006年博士學(xué)位論文，第146～147頁。

[32]參見《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋

（二）》第14條規(guī)定：“合同法第52條第（五）項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定?！?/p>

[33]參見前注[1]，鄭永勝、鞠海亭、鄭文平文；孫啟明、徐德利：“小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效”，載《今晚報(bào)》2007年12月27日，第16版；周迎飚、劉龍泉、劉粵紅：“購買農(nóng)村集體土地上‘小產(chǎn)權(quán)房’需謹(jǐn)慎”，載《人民法院報(bào)》2007年6月28日，第4版；武春華、楊金志：“上海：買郊區(qū)農(nóng)民別墅，法院判合同無效”，載《新華每日電訊》2005年11月4日，第7版；“黎蓮英與謝沛嬋等土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案”，廣東省佛山市中級(jí)人民法院（2007）佛中法民五終字第86號(hào)民事判決書。

[34]參見劉英全：“農(nóng)村私有房屋轉(zhuǎn)讓中涉及的相關(guān)法律問題”，《法律適用》2008年第11期。

[35]參見《山東省高級(jí)人民法院全省民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》（魯高法[2005] 201號(hào)）。在“劉淑蘭訴翟克常等農(nóng)村房屋買賣案”中，買賣雙方都是農(nóng)村村民，且為兄弟關(guān)系，買方購房時(shí)已在其他村取得一處宅基地的使用權(quán)。一審法院認(rèn)為，買受人購買出賣人的房屋違反了《土地管理法》第62條規(guī)定的“一戶一宅”原則，且未辦理變更登記審批手續(xù)，故判決房屋買賣合同無效。二審法院則認(rèn)為，所謂“一戶一宅”原則，指村民在出售自己宅基地上的房屋后無權(quán)再次申請(qǐng)宅基地，并不是村民不得買賣本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的私有房屋，故一審判決認(rèn)定房屋買賣合同違反“一戶一宅”原則，缺乏法律依據(jù)。參見北京市第一中級(jí)人民法院（2006)一中民終字第1329號(hào)民事判決書。在該案中，二審法院對(duì)《土地管理法》第62條的解釋無疑是正確的。

[36]在“馮竹吉等與唐國民等房屋買賣糾紛上訴案”中，法院認(rèn)為《土地管理法》第62條、《土地管理法實(shí)施條例》第6條中并未規(guī)定農(nóng)村房屋禁止在本村村民中買賣，故原告主張雙方自愿簽訂的《賣房協(xié)議書》真實(shí)、合法有效的事實(shí)理由成立，予以支持。參見云南省曲靖市中級(jí)人民法院（2008）曲中民終字第718號(hào)民事判決書。如果遵循該法院的推理邏輯，可以得出如下結(jié)論：《土地管理法》第62條也沒有禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，故當(dāng)事人自愿簽訂的此類合同應(yīng)當(dāng)是合法、有效的。

[37]在“李孟國與李繼成等互易合同糾紛上訴案”中，法院認(rèn)為原告擁有兩處宅基地是否構(gòu)成行政違法，不屬于本案的審查范圍，被告以原告有兩處宅基地為由主張宅院互易協(xié)議無效，不予支持。參見山東省東營市中級(jí)人民法院（2005）東民四終字第94號(hào)民事判決書。

[38]在“張?jiān)獦渑c閔謹(jǐn)言房屋買賣合同糾紛上訴案”中，一審法院援引《土地管理法》第62條的規(guī)定，認(rèn)為從我國現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定來看，對(duì)于不屬同一村的村民及城鎮(zhèn)居民，能否買賣村鎮(zhèn)房屋并無明確禁止性規(guī)定，故買受人張?jiān)獦湟蟠_認(rèn)合同無效的理由不充分，不予支持。二審法院則根據(jù)《土地管理法》第63條的規(guī)定，認(rèn)為如果農(nóng)村房屋買賣成立，就是將與房屋相連接的宅基地使用權(quán)作為標(biāo)的物出賣了，實(shí)質(zhì)上就是對(duì)農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)，不能允許，故判決雙方簽訂的售房合同無效。參見四川省成都市中級(jí)人民法院（2007）成民終字第102號(hào)民事判決書。在“劉月杰等與秦莉等房屋買賣合同糾紛上訴案”中，法院在認(rèn)定兩被告作為城鎮(zhèn)居民，其購買農(nóng)村房屋的合同因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無效時(shí)，同時(shí)援引了《土地管理法》第62條、第63條和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999] 39號(hào)）作為依據(jù)。參見遼寧省沈陽市中級(jí)人民法院[2007]沈民（2)房終字第56號(hào)民事判決書。

[39]參見《山東省高級(jí)人民法院2008年民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（魯高法[2008] 243號(hào)）。另可參見魏建國、聶文遼、馮建曉：“農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定和處理原則”，載《人民法院報(bào)》2009年3月24日，第6版；孫之智：“小產(chǎn)權(quán)房愛你容易‘有’你難—法官解析幾個(gè)真實(shí)案例中反映出的小產(chǎn)權(quán)房法律問題”，載《工人日?qǐng)?bào)》2009年6月1日，第7版；崔秀美、徐曉偉、喻雯：“城里人農(nóng)村買房被判‘無效”’，載《齊魯晚報(bào)》2009年6月8日．第C15版。

[40]參見許瑜華：“論《物權(quán)法》出臺(tái)后農(nóng)村房屋買賣糾紛的司法抉擇—以宅基地使用權(quán)之保障功能和效率功能的博弈為中心”，上海法院網(wǎng)2008年6月3日發(fā)布，載http: //004km.cn/shfy/gweb/xxnr.jsp?pa ＝ aaWQ9NzE5MTcmeGg9MQPdcssPdcssz。最后登陸時(shí)間：2009年8月3日。

[41]參見《物權(quán)法》第10條第2款、第12條第1款第4項(xiàng)、第55條、第61條、第62條、第68條、第137條第2款、第149條第2款、第180條第I款第7項(xiàng)、第184條第6項(xiàng)、第209條、第223條第7項(xiàng)、第246條。

[42]參見王利明：“關(guān)于無效合同確認(rèn)的若干問題”，《法制與社會(huì)發(fā)展》2002年第5期。

[43]參見全國人大法律委員會(huì)關(guān)于《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》修改情況的匯報(bào)（2006年12月24日）；王兆國：“關(guān)于《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》的說明”(2007年3月8日在第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議上）。

[44]參見崔建遠(yuǎn)：《合同法總論》（上），中國人民大學(xué)出版社2008年版，第357頁。

[45]同上，第375頁。實(shí)務(wù)中也有法院持同樣的看法。例如，《湖北省高級(jí)人民法院民事審判若干問題研討會(huì)紀(jì)要》(2004年10月30日）指出：“合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求返還原物、不當(dāng)?shù)美蛸r償損失的，應(yīng)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定，但要求返還的原物為已進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)除外?！?/p>

[46]參見王利明：《合同法研究》（第一卷），中國人民大學(xué)出版社2002年版，第717頁。

[47]參見河南省鄭州市中級(jí)人民法院（2009）鄭民二終字第9號(hào)民事判決書。在該案中，法院認(rèn)為，代玲與靳永增簽訂的雖然是買賣合同，但是由于合同被解除，房屋和房屋價(jià)款要相互返還，代玲居住靳永增的房屋也就沒有了依據(jù)，故代玲應(yīng)當(dāng)就其居住靳永增的房屋給予相應(yīng)的補(bǔ)償，該補(bǔ)償以租金形式來體現(xiàn)較為適宜。在與該案相關(guān)的另一案件中，靳永增將代玲訴至法院，要求解除雙方簽訂的房屋買賣合同。

一、二審法院一方面認(rèn)定雙方買賣的房屋系在集體土地上開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房，不能辦理房屋過戶手續(xù)，合同違反相關(guān)政策及法律規(guī)定，另一方面又判決解除雙方簽訂的購房合同，代玲應(yīng)將房屋返還給靳永增。參見鄭州市中原區(qū)人民法院(2007）中民一初字第2262號(hào)民事判決書；鄭州市中級(jí)人民法院（2008)鄭民二終字第154號(hào)民事判決書中。嚴(yán)格說來，在后一案件中，法院應(yīng)判決合同無效，而不能判決解除合同。

[48]參見前注[33]，武春華、楊金志文。

[49]參見錢軍、徐愛賢、許桂林：“城里人鄉(xiāng)下買房行不通！”，《江南時(shí)報(bào)》2002年12月8日，第7版；前注[40]，孫之智文；王秋實(shí)：“賣小產(chǎn)權(quán)房反悔被判補(bǔ)錢”，載《京華時(shí)報(bào)》2008年1月24日，第13版；北京市第二中級(jí)人民法院（2007）二中民終字第13692號(hào)民事判決書。在“劉月杰等與秦莉等房屋買賣合同糾紛上訴案”中，二審法院認(rèn)為：關(guān)于上訴人要求被上訴人給付房屋宅基地土地使用費(fèi)1400元的問題，“因上訴人出賣爭議房時(shí)，房屋占有的宅基地亦應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓，被上訴人占有爭議房所在的宅基地有合同依據(jù)，且上訴人至今還占有雙方約定的合同對(duì)價(jià)，故上訴人的此項(xiàng)主張，因沒有法律依據(jù)，本院亦不予支持?！眳⒁娺|寧省沈陽市中級(jí)人民法院〔2007〕沈民（2)房終字第56號(hào)民事判決書。此外，在一些非法轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)或宅基地使用權(quán)的案件中，法院認(rèn)定買方自身對(duì)合同無效也存在過錯(cuò)，故不支持其要求賣方賠償利息損失的訴訟請(qǐng)求。參見“樂清市樂成鎮(zhèn)馬車河村村民委員會(huì)與章賢芬土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛上訴案”，浙江省高級(jí)人民法院（2001)浙法民終字第47號(hào)民事判決書；“吳木勝訴黃荷花等宅基地使用權(quán)糾紛案”，海南省海南中級(jí)人民法院（2002)海南民二終字第252號(hào)民事判決書；“宗燕與陳蓉等房屋買賣合同糾紛上訴案”，四川省成都市中級(jí)人民法院(2008)成民終字第942號(hào)民事判決書；金某訴盛某房屋買賣合同糾紛案，上海市青浦區(qū)人民法院（2008）青民三（民）初字第737號(hào)民事判決書。

[50]參見梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社2007年版，第227～228頁、第232頁。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第86條規(guī)定：“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理，沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人，造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任?！?/p>

[51]例如，北京市高級(jí)人民法院《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》（京高法發(fā)[2004] 391號(hào)）、《北京市法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問題研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》(2006年9月14日）都指出：合同被認(rèn)定無效后，對(duì)于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的，應(yīng)由出賣人對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。在馬海濤訴李玉蘭房屋買賣合同無效案中，二審法院認(rèn)為，買受人李玉蘭在購買房屋后自行出資對(duì)房屋及院落進(jìn)行了新建及裝修，考慮到李玉蘭對(duì)于房屋及院落的添附系附合于出賣人所有的原物上，無法識(shí)別與分離；即便能夠分離，分離后添附部分的使用價(jià)值亦極大貶損。故原審法院判決買受人將原物及添附一并返還給出賣人，由出賣人將原房及添附部分的價(jià)值折價(jià)補(bǔ)償給買受人，并無不當(dāng)。參見北京市第二中級(jí)人民法院（2007）二中民終字第13692號(hào)民事判決書。類似的判決，可參見前注[39]，崔秀美、徐曉偉、喻雯文；崔玲玲：“宅基地院房轉(zhuǎn)讓無效后，買受人的合理損失應(yīng)予賠償”，北京法院網(wǎng)2008年9月27日發(fā)布，載http: //bjgy.chinacourt.org/public/detail.php? id ＝ 71298&k_ w＝農(nóng)村房屋，最后登陸時(shí)間：2009年8月3日。

[52]參見《江蘇省高級(jí)人民法院“房屋買賣合同糾紛案件疑難問題法律適用”研討會(huì)綜述》；錢暉、吳永飛：“農(nóng)村房屋買賣合同的法律困境及其破解—兼論宅基地使用權(quán)制度的構(gòu)建”，載萬鄂湘主編：《最新民事法律文件解讀》2007年第5輯，人民法院出版社2007年版，第197～206頁。

[53]參見前注[15]，應(yīng)秀良文。

[54]在北京市順義區(qū)人民法院審理的一個(gè)案件中，原告莊某將其位于順義張村的房屋以4.5萬元的價(jià)格賣給了杜村村民林某，后林某將其賣給同屬張村村民的尤某。莊某將林某訴至法院，要求返還房屋。法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告并非涉訴房屋集體經(jīng)濟(jì)組織成員，亦未辦理相關(guān)審批手續(xù)，故應(yīng)認(rèn)定買賣行為無效。但涉訴房屋已賣給第三人，且第三人系張村村民，被告已無能力承擔(dān)返還財(cái)產(chǎn)的義務(wù)，故根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。參見仇越峰：“房屋買賣判無效無奈房子收不回”，北京法院網(wǎng)2007年9月25日發(fā)布，載http: //bjgy.chinacourt.org/public/detail.php? id＝56897&k_ w＝農(nóng)村房屋，最后登陸時(shí)間：2009年8月3日。

[55]參見謝懷拭等：《合同法原理》，法律出版社2000年版，第139頁。

[56]參見前注[44]，崔建遠(yuǎn)書，第367頁。

[57]同上，第369～372頁。

[58]在天津市河西區(qū)人民法院審理的一起案件中，法院判決出賣人賠償買受人因解除與中德住房儲(chǔ)蓄銀行簽訂的儲(chǔ)蓄合同而繳納的部分服務(wù)費(fèi)損失。參見前注[33]，孫啟明、徐德利文。在北京市順義區(qū)人民法院審理的另一起案件中，法院判決買受人賠償出賣人因?qū)⒎课蒡v出而在外租房的650元租金損失。參見裴曉蘭：“小產(chǎn)權(quán)房主被判還訂金”，載《京華時(shí)報(bào)》2008年7月30日，第12版。兩起案件的共同特征是：買方通過中介機(jī)構(gòu)與賣方簽訂了房屋買賣合同，并交付了定金。后來買方因發(fā)現(xiàn)賣方的房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房，無法辦理過戶手續(xù)，遂起訴賣方要求返還定金。其實(shí)，在這兩起案件中，合同無效的責(zé)任完全或者主要在于賣方，理應(yīng)判決賣方向買方承擔(dān)締約過失責(zé)任。如果僅僅因?yàn)橘I方主動(dòng)提起合同無效之訴，就判決其賠償賣方的直接損失，實(shí)際上是在懲罰無過錯(cuò)或者過錯(cuò)較小的買方，顯然不妥。

[59]參見前注[39]，孫之智文；崔秀美、徐曉偉、喻雯文；李罡：“農(nóng)民收回出售房買房人可獲補(bǔ)償”，載《北京青年報(bào)》2007年12月22日，第AS版；北京市通州區(qū)人民法院（2008)通民初字第02041號(hào)民事判決書。如此處理的原因可能包括：一是雙方對(duì)于合同的無效均有過錯(cuò)；二是雙方均難以證明各自遭受的直接損失的數(shù)額；三是判決雙方相互賠償直接損失，然后再適用抵消制度，使雙方互不賠償，在處理程序上過于繁瑣。

[60]同上注；北京市通州區(qū)人民法院（2008)通民初字第02041號(hào)民事判決書。

[61]在直接損失的賠償方面，也可以適用于有過失規(guī)則。相關(guān)案件參見前注[33]，孫啟明、徐德利文。

[62]例如，《北京市法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問題研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》(2006年9月14日）指出：“此類案件成訟多緣于土地增值以及因土地征用、房屋拆遷將獲得補(bǔ)償安置等原因，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴。在合同無效的原因方面，出賣人負(fù)有主要責(zé)任，買受人負(fù)有次要責(zé)任”。

[63]例如，上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民－(2004)4號(hào)）認(rèn)為，對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，但合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的，若系爭房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應(yīng)在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補(bǔ)償款，其分割比例一般可以考慮在7:3左右。北京市懷柔區(qū)人民法院院長魯桂華指出：在房屋標(biāo)的面臨拆遷的情況下，法院會(huì)將區(qū)位補(bǔ)償價(jià)款的60％至70％判給買受人。因?yàn)槌鲑u人出爾反爾的目的，就是要獲得拆遷補(bǔ)償款等高額回報(bào)。參見前注[5]，李松、朱雨晨、黃潔文。在北京市海淀區(qū)人民法院2007年審結(jié)的4起城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同糾紛中，法院在認(rèn)定合同無效的同時(shí)，判決出賣人按照經(jīng)評(píng)估的涉案房屋的重置成新價(jià)和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)總額的70%,賠償買受人因合同無效所受到的損失。參見前注[59]，李罡文。在李玉蘭訴馬海濤房屋買賣合同無效賠償損失一案中，法院判決被告馬海濤按照經(jīng)評(píng)估的涉案房屋宅基地區(qū)位總價(jià)的70％賠償原告李玉蘭的損失。參見北京市通州區(qū)人民法院（2008)通民初字第02041號(hào)民事判決書。

[64]在北京市第一中級(jí)人民法院審理的一起案件中，法院判決買受人向出賣人返還20％的拆遷補(bǔ)償款。參見前注[27]，王秋實(shí)文。在靳永增與代玲房屋買賣糾紛案中，法院判決出賣人靳永增應(yīng)當(dāng)對(duì)買受人代玲的損失承擔(dān)80％的責(zé)任。參見河南省鄭州市中級(jí)人民法院（2009）鄭民二終字第9號(hào)民事判決書。

[65]例如，青島市中級(jí)人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件相關(guān)問題的意見》（青中法(2006)232號(hào)）指出：“宅基地房屋買賣合同被確認(rèn)無效后，依據(jù)合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予以返還。不能返還或沒有必要返還的，應(yīng)按照起訴之日宅基地房屋的評(píng)估價(jià)格折價(jià)補(bǔ)償。合同無效雙方均有過錯(cuò)，各自承擔(dān)責(zé)任份額約為50%”在金某訴盛某房屋買賣合同糾紛案中，法院認(rèn)為，造成本案的合同無效，原、被告均有過錯(cuò)，雙方應(yīng)各自承擔(dān)一半的責(zé)任。故被告提出的損失請(qǐng)求，亦應(yīng)由雙方各半承擔(dān)。參見上海市青浦區(qū)人民法院（2008）青民三（民）初字第737號(hào)民事判決書。在北京市房山區(qū)人民法院審結(jié)的一起案件中，法院判決房屋升值利益應(yīng)由買賣雙方均分。參見辛崇增：“房屋買賣合同無效升值利益公平分配”，北京法院網(wǎng)2008年9月22日發(fā)布，載http: //bjgy.chinacourt.org/public/detail.php? id ＝71055&k_ w＝農(nóng)村房屋，最后登陸時(shí)間：2009年8月3日。

[66]其法律機(jī)理類似于惡意抗辯。關(guān)于惡意抗辯，可參見前注[44]，崔建遠(yuǎn)書，第260～261頁。在司法實(shí)踐中，已經(jīng)有法院注意運(yùn)用惡意抗辯的原理，制裁不守誠信的一方當(dāng)事人。參見《山東省高級(jí)人民法院2008年民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（魯高法[2008] 243號(hào)）。

[67]參見前注[5]，李松、朱雨晨、黃潔文。在北京市海淀區(qū)人民法院審理的一起出賣人要回已售房屋的案件中，法院判決賣方除返還買方12萬元購房款外，還需向買方支付45萬元補(bǔ)償款。法院在判決時(shí)，一方面充分考慮房屋的翻擴(kuò)建帶來的添附價(jià)值，另一方面全面考慮土地升值帶來的拆遷補(bǔ)償?shù)念A(yù)期利益及購房者因房屋現(xiàn)值和原購房價(jià)格差異遭受的損失，從而確定出賣方應(yīng)當(dāng)對(duì)購房方進(jìn)行補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。同時(shí)，在履行的先后順序上，往往給購房者以便利，要求出賣方先履行付款義務(wù)，再由購房者騰退房屋，并給購房者留出合理的騰退時(shí)間。參見劉偉、唐盈盈：“市民購買農(nóng)村房被判無效—賣房村民補(bǔ)償對(duì)方重置費(fèi)用及利益損失”，載《人民法院報(bào)》2008年1月24日，第4版。

[68]參見前注[58]，裴曉蘭文。

[69]參見前注[33]，武春華、楊金志文。

[70]參見北京市高級(jí)人民法院《關(guān)于房山法院請(qǐng)示農(nóng)村私有房屋買賣合同糾紛案件相關(guān)問題的答復(fù)》(2009年7月6日）。

[71]參見楊宗華、胡新鋒：“城市近郊農(nóng)村宅基地買賣應(yīng)當(dāng)遏止”，載《人民法院報(bào)》2006年7月12日，第7版。

[72]參見鄧新建、肖月：“廣州下狠招遏制‘小產(chǎn)權(quán)房’買賣房款沒收不會(huì)退還給買房人”，載《法制日?qǐng)?bào)》2009年6月22日，第6版。

[73]1988年《土地管理法》第47條。其中關(guān)于“買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，沒收非法所得??并可以對(duì)當(dāng)事人處以罰款”的規(guī)定，與現(xiàn)行《土地管理法》第73條的規(guī)定基本相同。

[74]參見《北京市法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問題研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》(2006年9月14日）；《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（粵高法發(fā)[2001]42號(hào)）第12條。

[75]參見青島市中級(jí)人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件相關(guān)問題的意見》（青中法(2006)232號(hào)）；高洪超、魏亦斌、秦憲東：“村民要?dú)Ъs法院判購房有效”，載《齊魯晚報(bào)》2008年4月15日，第A14版。

[76]參見《北京市法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問題研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》(2006年9月14日）。

[77]參見王陽：“農(nóng)村私房買賣首獲司法支持”，載《京華時(shí)報(bào)》2007年9月29日，第12版。

[78]參見鄧紅陽：“大量‘小產(chǎn)權(quán)房’糾紛案件涌進(jìn)法院”，載《法制日?qǐng)?bào)》2008年10月26日，第8版。

[79]同上注。北京市懷柔區(qū)人民法院嘗試采取了如下做法：城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，如果在購買后進(jìn)行了依法登記和產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并且買賣行為發(fā)生時(shí)間較長，購買方已經(jīng)在此長時(shí)間居住，房屋也已經(jīng)翻蓋或重建，而出賣方已經(jīng)轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，該法院會(huì)認(rèn)定合同有效。參見前注[5]，李松、朱雨晨、黃潔文。

[80]參見李馨：“城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私有房屋的合同無效”，《人民司法?案例》2008年第10期。

《清華法學(xué)》2009年第5期

房屋買賣合同效力認(rèn)定--違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的合同必然無效么?

文 白 晶(北京市人民檢察院第一分院民事行政檢察處北京10oo0o)基本案情：

2003年1月l6日，楊某與王某簽訂了《協(xié)議書》，約定：經(jīng)楊某同意賣給王某新住宅樓面積70平方米，每平方米1800元整，共計(jì)12600元整。在登記新樓表時(shí)，應(yīng)把新樓房產(chǎn)權(quán)的姓名寫為王某的名字，付款方式定于2003年1月16日，在回龍觀鎮(zhèn)某小區(qū)辦理交款手續(xù)，現(xiàn)金一次付清，樓層給哪層是哪層。協(xié)議簽訂當(dāng)日，王某便將購房款一次付清。2004年12年15日，楊某將房屋交付給王某。后楊某訴至法院稱其將不具有房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋轉(zhuǎn)賣給對(duì)方的行為違反了房屋買賣的有關(guān)法律規(guī)定，且本案的訴爭房屋為經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房不能交易，故要求確認(rèn)房屋買賣合同無效。

一審法院認(rèn)定房屋買賣合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，我國關(guān)于不具有房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋不得買賣的規(guī)定屬于管理性禁止規(guī)范而非效力性禁止規(guī)范，且雙方當(dāng)事人之間的買賣合同并不存在損害國家、集體或他人利益之情形，故判決買賣合同有效，駁回楊某的訴訟請(qǐng)求。

楊某不服，上訴至二審法院，二審法院維持原判。案件解析：

通過法院的判決情況來看，同事不同判反映了在實(shí)踐中對(duì)尚未取得產(chǎn)權(quán)證書的房屋買賣合同的效力問題爭議很大，這種現(xiàn)象嚴(yán)重?fù)p害了司法穩(wěn)定性。為維護(hù)司法權(quán)威，對(duì)于存在爭議的此類案件的處理，上下級(jí)法院之間、法院與檢察院之間必須做到嚴(yán)格適用法律、統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。在案件討論時(shí)，對(duì)本案的處理主要有兩種意見：一種意見認(rèn)為，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)項(xiàng)的規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。本案中，雙方當(dāng)事人訴爭的房產(chǎn)在簽訂買賣協(xié)議時(shí)尚未取得產(chǎn)權(quán)證書，依照我國《合同法》的相關(guān)規(guī)定，違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。故本案的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。且本案訴爭房屋屬于農(nóng)村拆遷后給農(nóng)民的回遷房，若屬于經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)，按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第三十條的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房屬于限制產(chǎn)權(quán)住房，購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年的，不得直接上市交易的規(guī)定，本案的房屋買賣合同亦應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效：還有一種意見認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定屬于行政管理性質(zhì)的法規(guī)，其立法目的旨在規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為，用宏觀調(diào)控的方式規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的售房行為，屬于經(jīng)濟(jì)法的范疇。本案的房屋買賣協(xié)議是平等民事主體的交易行為，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用《合同法》的相關(guān)規(guī)定，從尊重當(dāng)事人的真實(shí)意思表示、維護(hù)交易穩(wěn)定的角度，應(yīng)認(rèn)定合同有效。筆者傾向于第二種觀點(diǎn)。

筆者認(rèn)為，此條規(guī)定不屬于《合同法》第五十二條可以認(rèn)定合同無效的強(qiáng)制性規(guī)定的范疇。調(diào)整民事法律行為的強(qiáng)制性民事法律規(guī)范分為效力性強(qiáng)制規(guī)范與管理性強(qiáng)制規(guī)范，所謂的效力性強(qiáng)制規(guī)范主要是指可以確認(rèn)民事法律行為效力的規(guī)范，如果違反則可以認(rèn)定合同無效；而所謂的管理性規(guī)范主要是指為了加強(qiáng)行政管理而被賦予公法責(zé)任的強(qiáng)制性規(guī)范，如果違反，違反者將承擔(dān)行政責(zé)任。判斷合同行為是否違反了強(qiáng)制性規(guī)定而無效，就要確定合同行為所違反的強(qiáng)制性規(guī)定是否是調(diào)整民事法律行為的強(qiáng)制性規(guī)范、此條強(qiáng)制性規(guī)范是否是效力性的強(qiáng)制性規(guī)范，只有違反了效力性的強(qiáng)制性規(guī)范，合同才符合《合同法》第五十二條的規(guī)定可以認(rèn)定為無效，若僅僅是違反了管理性的強(qiáng)制性規(guī)范，只產(chǎn)生行政管理上即公法上的法律后果，并不能影響當(dāng)事人之間簽訂合同的效力?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第一條就開章明義”為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法?！?，可見其主要是規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的經(jīng)營行為，其立法目的是國家為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)督和管理、減少房地產(chǎn)交易糾紛、保護(hù)購房人的合法權(quán)益而制定的。該法第三十六條主要是對(duì)房屋出售方的強(qiáng)制性規(guī)范，是管理性的，如果出售房屋的一方違反該條規(guī)定，將尚未辦理權(quán)屬登記的房屋出售給購房者，則要受到行政處罰，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，其效力范圍僅及于出售方而不及于買受人，故該條規(guī)定雖然是強(qiáng)制性規(guī)定，但是屬于管理性的強(qiáng)制性規(guī)定，并不能援引到本案作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。即本案中，楊某違反此條規(guī)定與王某簽訂房屋買賣合同，楊某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)行政管理上的法律責(zé)任，而這并不影響其與王某之間民事合同的效力。故法院的判決是正確的。

本案中，楊某還提到一個(gè)問題，就是本案的涉案房屋屬于經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)，依據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第三十條，經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年，不得上市交易的規(guī)定，合同亦應(yīng)認(rèn)定為無效。經(jīng)查，本案涉案房屋雖為農(nóng)民回遷房，但屬于按照經(jīng)濟(jì)適用房管理，而非標(biāo)準(zhǔn)意義上的經(jīng)濟(jì)適用房，故其不受5年交易期限的限制，楊某的訴訟請(qǐng)求不能得到支持。

然而本案給我們的思考是，如果本案涉案房屋為標(biāo)準(zhǔn)意義上的經(jīng)濟(jì)適用房，本案的處理結(jié)果又會(huì)怎樣昵?按照上述問題的思考邏輯，我們應(yīng)判斷《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的立法目的及第十三條的性質(zhì)。所謂的經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供優(yōu)惠政策，限定面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建筑，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房?！督?jīng)濟(jì)適用房管理辦法》的立法目的就是要規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)制度，保障和解決城市低收入家庭的住房困難。該辦法第十三條規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房購房人享有有限產(chǎn)權(quán)，不滿5年不得上市交易，如確有特殊原因需要交易的，由政府優(yōu)先回購。從此條我們不難看出，有資格購買經(jīng)濟(jì)適用房的購房者享有的并不是完全的產(chǎn)權(quán)，其對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房與國家享有共同產(chǎn)權(quán)，即其只是共有人之一。按照共有財(cái)產(chǎn)的處分原則，共有財(cái)產(chǎn)的處分要經(jīng)共有人協(xié)商一致處分行為方有效，故經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年購房者擅自處分的行為是無效的。此外，經(jīng)濟(jì)適用房是為保障低收入家庭的住房要求而設(shè)的國家補(bǔ)貼性的住房，其價(jià)格低于商品房是因?yàn)閲业呢?cái)政補(bǔ)貼，如購房者違反規(guī)定擅自處分并獲益，在某種程度上也侵害了國家利益，依照《合同法》第五十二條的規(guī)定，侵害國家、集體或第三人的合同亦應(yīng)認(rèn)定為無效?？梢?，《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》第三十條的規(guī)定，屬于效力性的強(qiáng)制規(guī)范，當(dāng)事人若違反該條進(jìn)行交易，合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。在當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升的今天，房屋出賣人以合同違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定為由要求確認(rèn)房屋買賣合同無效，并試圖通過確認(rèn)合同無效，返還正在不斷升值的房屋的案例屢見不鮮。對(duì)于此類案件的處理，我們更應(yīng)慎之又慎。妄圖通過極小的法律代價(jià)取得更多的經(jīng)濟(jì)利益的行為如果得到支持，不但是對(duì)交易安全、交易穩(wěn)定的破壞，更是對(duì)民法所極力倡導(dǎo)的誠實(shí)信用原則的極大挑釁，法律固然不應(yīng)支持，然而，在具體案件中，司法者亦應(yīng)考慮法律所平衡和調(diào)整的各方面利益，了解和掌握立法者的立法目的，綜合地做出判斷。

第四篇：農(nóng)村宅基房屋買賣合同

農(nóng)村宅基房屋買賣合同

農(nóng)村宅基房屋買賣合同1

賣方（以下簡稱甲方）：____

（本人）（法定代表人）姓名：_____

國籍：____

居民身份證號(hào)碼：________

地址：_________

聯(lián)系電話：_______

郵政編碼：____

買方（以下簡稱乙方）：____

（本人）（法定代表人）姓名：_______

國籍：____

居民身份證號(hào)碼：________

地址：_____________

聯(lián)系電話：_______

郵政編碼：____

甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一致，并經(jīng)土地所有權(quán)人張啟祥同意，達(dá)成以下合同條款：

第一條房屋的基本情況

因?yàn)榧追降娜齻€(gè)女兒都在外工作，現(xiàn)在甲方也在自家田地上養(yǎng)魚為生，位于張家組的老房已經(jīng)無人居住，現(xiàn)在甲方自愿將坐落在__省__市__縣__鎮(zhèn)__村委會(huì)__組的房屋院落（包括：主房一間，廚房一間，豬圈一間）及其一些附屬物出賣給乙方，并將與所出賣房屋相關(guān)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓給乙方。該房屋始建于1981年，房屋結(jié)構(gòu)為土木結(jié)構(gòu)，建筑面積__________平方米（其中實(shí)際建筑面積______平方米），房屋用途為_______；該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋附屬土地平面圖見附件二；（房屋所有權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)證號(hào)）（房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)）為_______。該院落具體位置為：

東鄰：________

西鄰：________

南鄰：________

北鄰：________

登記長度為：________米、寬度為________米，面積共________平米。

該院落相關(guān)的附屬物同時(shí)全部轉(zhuǎn)讓，附屬物包括：房屋后兩分的茶園一塊，房屋前后的所有果樹，原來的老水池及其水源一個(gè)，房屋后的一畝菜地及其后山5分的一塊耕田一并轉(zhuǎn)讓，并且允許乙方家人過世以后可以在甲方家的林權(quán)山內(nèi)安葬，到時(shí)不收分文安葬地塊錢。

第二條房屋面積的特殊約定

本合同第一條所約定的面積為（甲方暫測）（原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明）（房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定）面積。如暫測面積或原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的面積（以下簡稱暫測面積）與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定面積（以下簡稱實(shí)際面積）為準(zhǔn)。

該房屋交付時(shí)，房屋實(shí)際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的±10%時(shí)，房價(jià)款保持不變。實(shí)際面積與暫測面積差別超過暫測面積的±50%時(shí)，甲乙雙方同意另協(xié)商處理。

第三條土地使用權(quán)性質(zhì)

該房屋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得方式為__________；土地使用權(quán)年限自______年______月______日至______年______月______日止。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)為__________；該房屋買賣后，按照有關(guān)規(guī)定，乙方無須補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

第四條價(jià)格

雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價(jià)款為人民幣大寫

即人民幣小寫________元。其中（小寫：________）為房屋實(shí)際價(jià)款，（小寫：________）用于購買__房屋后的地塊（面積為平米）作為道路，（小寫：________）用于購買__家地塊（面積為平米）作為道路，（小寫）用于購買徐羅組家地塊（面積為平米）作為道路。乙方在合同生效時(shí)一次性付清所有款項(xiàng)。

甲方應(yīng)在前將該房屋交付乙方；屆時(shí)該房產(chǎn)應(yīng)無任何擔(dān)保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，無人租住、使用；無欠賬，如電話費(fèi)、水電費(fèi)、有線電視費(fèi)等。

第五條付款方式

乙方應(yīng)于本合同生效之日向甲方支付定金（幣）______萬______千______百______拾______元整，并應(yīng)于本合同生效之日起__________日內(nèi)將該房屋全部價(jià)款付給甲方。具體付款方式可由雙方另行約定。

第六條交付期限

甲方應(yīng)于本合同生效之日起三十日內(nèi)，將該房屋的產(chǎn)權(quán)證書交給乙方，并應(yīng)收到該房屋全部價(jià)款之日起__________日內(nèi)，將該房屋付給乙方。

第七條乙方逾期付款的違約責(zé)任

乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對(duì)乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約利息。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際付款之日止，月利息按__________計(jì)算。逾期超過________天后，即視為乙方不履行本合同。屆時(shí)，甲方有權(quán)按下述第________種約定，追究乙方的違約責(zé)任。

1、終止合同，乙方按累計(jì)應(yīng)付款的5%向甲方支付違約金。甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過乙方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實(shí)賠償。

2、乙方按累計(jì)應(yīng)付款的5%向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

第八條甲方逾期交付房屋的違約責(zé)任

除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同第五條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房價(jià)款向甲方追究違約利息。按本合同第十一條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，月利息在__________個(gè)月內(nèi)按__________利率計(jì)算；自第__________個(gè)月起，月利息則按__________利率計(jì)算。逾期超過__________個(gè)月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)追究甲方的違約責(zé)任。

1、終止合同，甲方按乙方累計(jì)已付款的5%向乙方支付違約金。乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過甲方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實(shí)賠償。

2、甲方按乙方累計(jì)已付款的5%向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

第九條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)。并已經(jīng)取得全部共有人的一致同意。若因產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)或其他產(chǎn)權(quán)原因而導(dǎo)致乙方無法正常使用，甲方愿意賠付乙方全部轉(zhuǎn)讓款、房屋的改造、建造、裝修等費(fèi)用及土地增值部分。

合同生效后甲方有配合乙方辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移義務(wù)，如因政府原因確實(shí)無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，甲方須把相關(guān)證件交乙方保存。如遇政府征地拆遷，該院落的拆遷利益（包括拆遷補(bǔ)償款、回遷房等）全部歸乙方所有。

第十條甲方保證在交易時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛

有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項(xiàng)及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。

第十一條本合同未盡事項(xiàng)

由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第十二條本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。

本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

第十三條本合同在履行中發(fā)生爭議

由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，甲、乙雙方同意由__村委會(huì)仲裁。

第十四條本合同（經(jīng)甲、乙雙方簽字）之日起生效。

第十五條本合同連同附表

共__________頁，一式__________份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，__________各執(zhí)一份，均具有同等效力。

甲方（簽章）：________

______年___月___日

簽于__________

乙方（簽章）：________

______年____月____日

簽于__________

農(nóng)村宅基房屋買賣合同2

合同編號(hào)：_____________________

合同雙方當(dāng)事人：

出賣人：_____________________

身份證________________

聯(lián)系電話：______________________

買受人：_____________________________

本人姓名：___________________

身份證________________

聯(lián)系電話：________________________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣宅基地達(dá)成如下協(xié)議：

第一條宅基地建設(shè)依據(jù)。

出賣人以____________方式取得位于____________的地塊的土地使用權(quán)，該地塊土地面積為____________，規(guī)劃用途為___________________________________________________________出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)宅基地。

第二條買受人所購宅基地的基本情況。

買受人購買的宅基地其房屋平面圖見本合同附件一，面積為120平米。

第三條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。

按建筑面積計(jì)算，該宅基地總金額人民幣_(tái)___拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

第四條面積確認(rèn)及面積差異處理。

根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以套內(nèi)建筑面積（本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。

宅基地交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方協(xié)商方式進(jìn)行處理：

雙方自行約定：

A：辦理房產(chǎn)證需要證明材料時(shí)出賣方必須為買方出具必需的證明。

B：本宅基地除所分配的平整費(fèi)用歸出賣方所有之外后期所分配的費(fèi)用歸買方所有。

第五條付款方式及期限：

買受人按一次性付_______________________元給出賣方后土地的所有權(quán)歸買方所有，后續(xù)__的所需的費(fèi)用有買方自己處理。

第六條本合同應(yīng)當(dāng)在簽字后生效。

第七條本合同在履行過程中發(fā)生的`爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，依法向人民法院起訴。

第八條本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第九條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第十條本合同連同附件共_____頁，一式_____份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：出賣人_____份，買受人_____份，_____份，_____份。

第十一條本合同自雙方簽訂之日起生效。

出賣人（簽章）__________________

買受人（簽章）__________________

見證人（簽章）__________________

簽于_____年_____月_____日簽于______年_____月_____日

農(nóng)村宅基房屋買賣合同3

甲方：

乙方：

經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，本著互讓、互諒、公平、自愿的原則，達(dá)成宅基地買賣合同，具體條款如下：

一、甲方愿將座落張樓鄉(xiāng)茶庵村豐李組北邊建設(shè)用地，路西側(cè)，門面兩間宅基地面積寬_______,南鄰以人民幣給乙方。

二、乙方先支付作為預(yù)付款，在甲方付款________元(大寫元(大寫)個(gè)月做好建房準(zhǔn)備后，開始在該)。

西鄰，元(大寫米，長東鄰米，北鄰，)的價(jià)格出售處建房時(shí)，無四鄰權(quán)屬糾紛，順利做完地梁后一次性付清余三、甲方保證宅基無任何四鄰糾紛，無與宅基相關(guān)的債權(quán)糾紛，若有糾紛，甲方有權(quán)全力協(xié)助乙方調(diào)解。

四、本合同甲乙雙方簽訂后不得違約，一方若違約，將支付對(duì)方該宅基款50%作為違約金。

五、本合同受《合同法》保護(hù)。本合同未盡事宜另行協(xié)商。

六、本合同簽字之日起生效。

七、本合同一式叁份，甲乙雙方及公證人各持一份。

甲方：

公證人：

乙方：

年月日

農(nóng)村宅基房屋買賣合同4

甲方(賣方)

身份證號(hào)碼：

乙方(買方)

身份證號(hào)碼：

甲、乙雙方就宅基地及房屋買賣事宜，經(jīng)協(xié)商自愿達(dá)成如下協(xié)議：

1、甲方自愿將坐落在 的宅基地及房屋出售給乙方。

2、甲方陳述：該宅基地及房屋的所有權(quán)完全歸甲方個(gè)人，該宅基地及房屋沒有任何的債權(quán)債務(wù)糾紛，其轉(zhuǎn)讓符合法律規(guī)定的條件，如因甲方原因?qū)е乱曳綋p失，甲方愿承擔(dān)全部賠償責(zé)任。

3、雙方簽署本合同以后，乙方即向甲方支付 元定金;甲乙雙方約定在___________前向乙方交付房屋，并于__________前辦理土地使用證及房產(chǎn)證手續(xù)。如因甲方原因，該房屋未在約定時(shí)間內(nèi)交付給乙方，甲方雙倍返還定金給乙方;如乙方因自身原因不愿買受該房，甲方定金不予返還。

4、在約定期限內(nèi)不能辦好土地使用證及房產(chǎn)證手續(xù)，導(dǎo)致本合同無法履行，乙方可向甲方提出解除合同的請(qǐng)求，甲方接到請(qǐng)求后應(yīng)向乙方返還所有已收房款。

5、土地稅由甲方承擔(dān)，契稅由乙方承擔(dān);其他稅務(wù)由國家指定各自承擔(dān)。

6、土地使用證及房產(chǎn)證手續(xù)完善后，甲方將房屋及相關(guān)原件交付給乙方，乙方即向甲方付清最后一筆房款。

7、甲方確保房屋建筑質(zhì)量達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，該房屋發(fā)生的任何質(zhì)量問題均由甲方承擔(dān)。

8、自本合同簽訂生效起，該宅基地及房屋的所有權(quán)、處置權(quán)、以及因國家動(dòng)拆遷安置政策帶來的所有權(quán)益均與甲方無關(guān)。

9、土地使用證及房產(chǎn)證等其他證件未能辦理前，以本合同為準(zhǔn)。

10、本合同自雙方簽章之日起生效，未盡事宜，雙方協(xié)商解決，由此達(dá)成的補(bǔ)充協(xié)議與本合同有同等效力。

11、按《合同法》履行，合同履行地點(diǎn)為乙方戶籍所在地。

12、本合同一式叁份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，每份具有同等效力。

甲方簽字： 乙方簽字：

聯(lián)系地址： 聯(lián)系地址：

電話： 電話：

年 月 日 年 月 日

農(nóng)村宅基房屋買賣合同5

轉(zhuǎn)讓方：______（以下簡稱甲方）

受讓方：______（以下簡稱乙方）

甲乙雙方就宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，經(jīng)自愿、平等、友好協(xié)商，達(dá)成轉(zhuǎn)讓合同如下：

一、宅基地坐落、面積甲方將拆______________________宅基地轉(zhuǎn)讓給乙方（見附：圖1），上述宅基地的使用權(quán)歸乙方享有。

二、轉(zhuǎn)讓金額該宗地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣_(tái)___萬元。

三、付款方式及期限：乙方在與甲方簽訂本合同3日內(nèi)向甲方支付人民幣_(tái)__萬元訂金，余款在取得土地使用權(quán)證并交付給乙方后付清。

四、房產(chǎn)歸屬

1、在該宅基地上的房屋由乙方自行出資建造，房產(chǎn)及土地歸乙方所有。

2、建房手續(xù)由甲方配合辦理，所涉費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

3、房屋建成后，在法律政策許可的前提下，甲方應(yīng)無條件配合乙方將土地證和房產(chǎn)證辦理到乙方名下，所涉的相關(guān)費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。

五、違約責(zé)任本合同簽訂后，任何一方均不得反悔。如甲方反悔應(yīng)當(dāng)向乙方全額退還宅基地轉(zhuǎn)讓款___萬元，并償付同等轉(zhuǎn)讓款為違約金，如造成乙方損失的，還應(yīng)賠償乙方的損失（包括建房、裝修工程款等相關(guān)費(fèi)用）；如乙方反悔，則已付的土地轉(zhuǎn)讓款作為違約金償付給甲方。

六、合同生效條件本合同經(jīng)雙方簽字后生效。

七、解釋：本合同的理解與解釋應(yīng)依據(jù)合同目的和文本原義進(jìn)行，本合同的標(biāo)題僅是為了閱讀方便而設(shè)，不應(yīng)影響本合同的解釋。

八、未盡事宜、補(bǔ)充與附件：本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書面補(bǔ)充合同。本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

九、合同份數(shù)本合同一式二份，雙方各執(zhí)一份。

甲方（公章）：_________

乙方（公章）：_________

法定代表人（簽字）：_________

法定代表人（簽字）：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

農(nóng)村宅基房屋買賣合同6

甲方:___身份證號(hào)碼___

乙方:___身份證號(hào)碼___

乙方購買甲方房屋,雙方經(jīng)友好協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議以資共同遵守:

一、甲方轉(zhuǎn)讓的宅基地位置為_該宅基地登記面積共___平方。

出賣人：_____________________

買受人：_____________________

證人：_____________________

宅基地買賣協(xié)議協(xié)議雙方當(dāng)事人：

出賣人：_____________________

身份證________________

聯(lián)系電話：______________________

買賣人：_____________________________

本人姓名：___________________

身份證________________

聯(lián)系電話：________________________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣宅基地達(dá)成如下出賣人以____________方式取得位于____________的地塊的土地使用權(quán)，該地塊土地面積為____________，規(guī)劃用途為__________________________________________________________

1、出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)宅基地。

該宅基地總金額人民幣_(tái)____萬_____千_____百_____拾_____元整

2、買受人按一次性付_______________________元給出賣方后土地的所有權(quán)歸買方所有。

3、本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

4、合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

5、本合同連同附件共_____頁，一式_____份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：出賣人_____份，買受人_____份，_____份，_____份。

6、本合同自雙方簽訂之日起生效。

出賣人(簽章)：簽于_____年_____月_____日

見證人(簽章)：簽于______年_____月_____日

買受人(簽章)：

農(nóng)村宅基房屋買賣合同7

甲方（出讓方）__________________

身份證號(hào)：__________________

乙方（受讓方）__________________

身份證號(hào)：__________________

甲、乙雙方在自愿、公平協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)達(dá)成以下協(xié)議：

一、甲方自愿將位于宋家橋三組河堤邊沙田前第一排一座宅基地，四至坐落如下：東至__________，南至__________，西至__________，北至__________，占地面積__________平方米，出賣給乙方所有。

二、甲方自愿將該宅基地出賣給乙方，甲方保證本宗出賣的宅基地四至分明，產(chǎn)權(quán)清晰，與他人無涉，若出現(xiàn)債權(quán)等糾紛，均由甲方負(fù)責(zé)，與乙方無關(guān)。

三、經(jīng)雙方議定并一至確認(rèn)宅基地的成交價(jià)為人民幣壹拾伍萬元整。

四、付款方式：乙方分別于_____年_____月_____日、_____年_____月_____日以現(xiàn)金方式支付甲方人民幣合計(jì)壹拾伍萬元整，甲方確認(rèn)該筆款項(xiàng)已全部收訖，后附“抵押協(xié)議”復(fù)印件1份、收條復(fù)印件1份。

五、該兩項(xiàng)宅基地日后在政策性統(tǒng)一整轉(zhuǎn)為國有出讓土地或宅基使用證時(shí)，甲方必須無條件配合乙方辦理過戶簽字等相關(guān)手續(xù)，但不承擔(dān)費(fèi)用。

六、本協(xié)議自簽訂后甲乙雙方均不得反悔，甲方亦不得干涉乙方在該兩宗土地行使宅基地使用權(quán)。

七、如有未盡事宜，雙方可協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，該協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，該協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽字后生效。

甲方（公章）：_________

法定代表人（簽字）：_________

_________年____月____日

乙方（公章）：_________

法定代表人（簽字）：_________

_________年____月____日

第五篇：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買房屋、宅基地

城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買房屋、宅基地

案例：王某和丈夫都是城鎮(zhèn)居民，退休后想到農(nóng)村居住。適逢老家一村民想將其一棟2層土胚房屋出售，他們看過后非常滿意，隨即與之簽定了《買賣房屋及宅院使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，并另有9位村民見證。王某近日準(zhǔn)備前往付款時(shí)，有人告訴她該合同無效。對(duì)嗎？

分析：的確，雖然簽定《買賣房屋及宅院使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是他們雙方的真實(shí)意思表示，但由于農(nóng)村房屋的買賣涉及宅基地的買賣，而宅基地買賣為現(xiàn)行法律、法規(guī)所明確禁止，加之宅基地的使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許擅自出讓、轉(zhuǎn)讓，故城市居民與村民簽定的此種房屋買賣、宅基地轉(zhuǎn)讓合同無效。

《合同法》第五十二條規(guī)定下列合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會(huì)公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。城市居民與村民簽定的此種房屋買賣、宅基地轉(zhuǎn)讓合同即屬于第（五）種情形。因?yàn)椤秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999]39號(hào)）規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！秶鴦?wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號(hào)）第(十)條也指出：“改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！眹临Y源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)[2004]234號(hào)）規(guī)定進(jìn)一步明確：嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。2007年12月11日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次重申：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。