第一篇：以作價出資的土地使用權抵押問題的法律意見書

以作價出資的土地使用權抵押問題的法律意見書

(2006-12-05 13:01:48)由于該企業(yè)提供了使用權類型為作價出資的國有土地使用權作為抵押物，對此能否作為抵押物的問題，我查閱了相關文件并且走訪了省國土資源廳，現(xiàn)將情況總結(jié)如下：

根據(jù)《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定》（1998年2月17日國家土地管理局發(fā)布）第三條的規(guī)定：“國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權，應當依法逐步實行有償使用制度。對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。國家以土地使用權作價出資（入股），是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入改組后的新設企業(yè)，該土地使用權由新設企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關于出讓土地使用權的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押?！?/p>

1999年，國土資源部在《關于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》（國土資發(fā)[1999]443號）中也明確指出，企業(yè)改制時，“采用國家以劃撥土地使用權作價出資（入股）方式處置土地資產(chǎn)的，按政府應收取的土地出讓金額計作國家資本金或股本金”，“以作價出資（入股）方式處置的，土地使用權在使用年期內(nèi)可依法轉(zhuǎn)讓、作價出資、租賃或抵押，改變用途的應補繳不同用途的土地出讓金差價；以授權經(jīng)營方式處置的，土地使用權在使用年期內(nèi)可依法作價出資（入股）、租賃或在集團公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓，但改變用途或向集團公司以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓時，應報經(jīng)土地行政主管部門批準，并補繳土地出讓金”；2001年，國土資源部在《關于改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法》（國土資發(fā)[2001]44號）第三部分第（五）條進一步指出，企業(yè)改制后，企業(yè)在財政部門辦理國有資本金轉(zhuǎn)增手續(xù)后，應“到土地所在的市、縣土地行政主管部門辦理土地變更登記”。

從上述規(guī)定來看，企業(yè)改制時，國家以劃撥土地使用權作價入股的，實際上是以企業(yè)應繳納的土地出讓金進行出資并享受股權，原劃撥土地使用權歸改制后的企業(yè)所有。企業(yè)在辦理完國有資本金轉(zhuǎn)增手續(xù)后，應到土地管理部門辦理原劃撥土地使用權的變更登記手續(xù)，并可按照國家關于出讓土地使用權的有關規(guī)定進行處分。因此，銀行在辦理國家作價入股的原劃撥土地使用權抵押時，應要求企業(yè)根據(jù)上述規(guī)定辦理土地變更登記手續(xù)，并提供國有出讓土地使用權證。企業(yè)辦完土地變更登記并能夠提供國有出讓土地使用權證的，銀行可按照我國關于出讓土地使用權的管理規(guī)定辦理抵押；如果企業(yè)不能取得國有出讓土地使用權證的，從謹慎的角度出發(fā)，銀行仍應按照劃撥土地使用權的管理規(guī)定辦理有關抵押手續(xù)。

從企業(yè)提供的資料來看，國家同意以劃撥土地使用權作價出資是在2003年（見《關于對XX省造紙印刷工業(yè)總公司土地使用權處置的批復》），批復中規(guī)定該土地使用權可以依法抵押。企業(yè)提供的國有土地使用權證上顯示的權利人為XX輕工實業(yè)有限公司，辦證時間為2003年，由此可見，企業(yè)已經(jīng)履行了土地使用權變更手續(xù)，將劃撥性質(zhì)的土地使用權變更為有償使用形式。

根據(jù)《土地登記規(guī)則》(1995年12月18日國家土地管理局發(fā)布)第二十七條的規(guī)定，“國家將國有土地使用權以作價入股方式讓與股份制企業(yè)的，該企業(yè)應當在簽訂入股合同之日起三十日內(nèi)，持土地使用權入股合同和其他有關證明文件申請國有土地使用權設定登記”。但是由于各地對于法律法規(guī)的理解不同，因此產(chǎn)生的操作結(jié)果也不完全一致，有的地方的國土資源管理部門可能頒發(fā)了出讓性質(zhì)土地使用權證書，但是有的地方（比如XX省國土資源廳）就頒發(fā)了作價出資性質(zhì)的土地使用權證書。5月29日，我去了XX省國土資源廳，就作價出資和出讓的區(qū)別和該幅土地是否要補繳土地出讓金的問題向省廳的地籍管理處和土地利用處進行了咨詢，得到的答復是：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》（中華人民共和國國務院令第256號，1999年1月1日起施行）第二十九條的規(guī)定，作價出資和出讓同屬國有土地使用權的有償使用方式，企業(yè)不需要再向國家補繳出讓金了。根據(jù)《XX省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國辦發(fā)?2003?8號文關于進一步做好國有企業(yè)債權轉(zhuǎn)股權工作的通知》中的規(guī)定：“不符合劃撥用地范圍的，可采取國家以土地使用權作價出資(入股)方式處置。由此增加的國有資本由原企業(yè)持有。原企業(yè)可免交除工本費以外的土地使用權變更登記費和手續(xù)費?！?此外，我們還了解到，企業(yè)曾經(jīng)在2005年用該幅土地使用權向中國銀行XX省分行抵押貸款100萬元，并取得了他項權證書。該貸款已于2006年4月到期，企業(yè)已經(jīng)歸還了貸款。

綜合上述情況，該企業(yè)提供的土地已經(jīng)辦理了劃撥土地變更手續(xù)，取得了土地使用權證書，符合有關規(guī)定，目前土地的使用權人為XX輕工實業(yè)有限公司，企業(yè)可以將該作價出資的土地使用權抵押，如果在抵押期間出現(xiàn)需要變現(xiàn)的情況，按照省國土資源廳的解釋是也不需要向國家補繳土地出讓金，因此抵押率可以參照出讓用地的標準執(zhí)行。因此我認為該抵押物符合有關國家規(guī)定，具備抵押的條件，可以辦理抵押貸款手續(xù)，同時建議客戶經(jīng)理應主動要求企業(yè)辦理出讓性質(zhì)的土地使用權證書，以減少不必要的爭議。

第二篇：劃撥土地使用權作價出資若干問題

劃撥土地使用權作價出資若干問題

來源：未知作者：佚名l日期：10-01-10

劃撥土地使用權是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權，一般為無償取得。根據(jù)《土地管理法》第五十八條第一款第四項及國務院《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》?穴以下稱國務院55號令?雪第四十七條的規(guī)定，有關人民政府可以收回劃撥土地使用權。《最高人民法院關于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權應否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復》也認為，劃撥土地使用權不屬于破產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)財產(chǎn)。由此可以看出，劃撥土地使用權和出讓土地使用權的權利內(nèi)容不同，劃撥土地使用權人無權對劃撥土地進行轉(zhuǎn)讓、出租或抵押等處分，這是因為劃撥土地使用權是土地使用者無償

取得的，相對出讓土地使用權而言，是一種有限制的土地使用權。

能否以劃撥土地使用權作價出資

《公司法》第二十七條規(guī)定，股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權、土地使用權等作價出資。土地所有人或者土地使用權人都可以以土地使用權作價出資，這里主要討論土地使用權人以土地使用權作價出資的問題。以土地使用權作價出資，實際上是將土地使用權以貨幣估價投入到企業(yè)中作為出資的一種形式。可以根據(jù)土地使用權主體是否發(fā)生變

化，來判斷這種出資方式是土地使用權轉(zhuǎn)讓還是土地使用權出租。

對于出讓土地，土地使用權人可以進行轉(zhuǎn)讓、抵押等，其作價出資沒有法律障礙。但是，劃撥土地使用權能否作價出資，應當進一步分析。根據(jù)國務院55號令第四十四條的規(guī)定，劃撥土地使用權不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，因此，劃撥土地使用權人無權對劃撥土地使用權進行處分。但是，并非在任何情況下使用權人都不能處分其劃撥土地使用權。如果符合一定條件，經(jīng)依法批準后，劃撥土地使用權可以進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。前提條件是劃撥土地使用權必須和地上建筑物、其他附著物的所有權一同轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。盡管這種情況下，劃撥土地使用權是一種“被動式”地跟隨地上建筑物、其他附著物流轉(zhuǎn)而流轉(zhuǎn)，但這仍然為劃撥

土地使用權進入市場提供了合法途徑。

綜上所述，劃撥土地使用權并不是企業(yè)的財產(chǎn)，企業(yè)無權對其進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等處分，所以企業(yè)不能單純以劃撥土地使用權作價入股。但是企業(yè)可通過以其所有的在劃撥土地上建筑的廠房等建筑物或其他附著物作價出資，來促使劃撥土地使用權被動作價出資。這種被動式流轉(zhuǎn)可以通過兩種方式來實現(xiàn)：一是國家先收回劃撥土地使用權，再進行作價出資或者入股，國家成為新企業(yè)的股東。二是原劃撥土地使用權人按照有關規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，并補交或以轉(zhuǎn)讓所獲收益抵交土地使用權出讓金，原劃撥土地使用權人成為新企

業(yè)的股東。

外商投資企業(yè)用地制度沿革

1979年頒布的《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》明確規(guī)定，中方合營者可用場地使用權投資。其后的《中外合資經(jīng)營企業(yè)法實施條例》、《中外合作經(jīng)營企業(yè)法》及其實施細則等也有類

似規(guī)定。隨著中國土地使用制度改革的深化，上述法律明確外商投資企業(yè)除可通過繳納場地使用費方式取得場地使用權外，還可以依照中國其他法律法規(guī)取得土地使用權。如1990年國務院55號令公布后，外商投資企業(yè)可以通過出讓方式取得土地使用權。1999年8月《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)外經(jīng)貿(mào)部等部門關于當前進一步鼓勵外商投資意見的通知》明確規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權的外商投資企業(yè)，不再繳納場地使用費。其后，逐步允許外商企業(yè)在一定情形下以劃撥方式用地。《國土資源部關于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》明確規(guī)定，國有企業(yè)與外資進行合資、合作，凡符合《劃撥用地目錄》的，經(jīng)批準可以劃撥方式用地。2001年《劃撥用地目錄》進一步明確規(guī)定，不再區(qū)分使用者身份，凡符合該目錄的建設項目用地，經(jīng)批準均可以劃撥方式提供。至此，外商投資企業(yè)與其他土

地使用者用地政策方面的差別已經(jīng)微乎其微了。

能否以劃撥土地使用權作價出資合資合作企業(yè)

《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》規(guī)定，中國合營者的投資可包括為合營企業(yè)經(jīng)營期間提供的場地使用權?！吨型夂献鹘?jīng)營企業(yè)法》規(guī)定，中外合作者的投資或者提供的合作條件可以是現(xiàn)金、實物、土地使用權、工業(yè)產(chǎn)權、非專利技術和其他財產(chǎn)權利。根據(jù)上述法律規(guī)定，中國

企業(yè)與外國投資者進行合作時，可以以土地使用權或場地使用權作價出資。

但是，《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》和《中外合作經(jīng)營企業(yè)法》并沒有明確規(guī)定劃撥土地使用權能否作價出資問題。按照現(xiàn)行法律規(guī)定，中方企業(yè)不能直接以劃撥土地使用權作價出資與外國投資者進行合資、合作經(jīng)營。以劃撥土地使用權作價出資，可以通過三種途徑來實現(xiàn)。第一種，進行國有企業(yè)改制，國家以劃撥土地使用權作價出資投入到國有企業(yè)中，此時的土地使用權應視為出讓性質(zhì)，這樣，國有企業(yè)就可以對其進行轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。根據(jù)《公

司法》等有關法律規(guī)定，國有企業(yè)可以以土地使用權作價出資。

第二種，國有企業(yè)以建筑物、廠房等作價出資，該建筑物、廠房占用范圍內(nèi)的劃撥建設

用地同時“被動”地作價出資，但是國有企業(yè)應補交或抵交土地出讓金。

第三種，如果符合《劃撥用地目錄》，外商投資企業(yè)可以取得劃撥土地使用權，但按照有關規(guī)定，應繳納場地使用費。這種情況下，應當允許國有企業(yè)以劃撥土地使用權作價出資，但應由國有企業(yè)繳納場地使用費，國有企業(yè)和外國投資者也可以約定由外商投資企業(yè)繳納。這樣，新成立的外商投資企業(yè)就取得了劃撥土地使用權。因為外商投資企業(yè)要繳納場地使用費，所以對于此種用地是否為劃撥，有人存在疑問，認為場地使用費具有土地租金性質(zhì)，這

種看法不無道理。

對于劃撥土地使用權能否直接作價出資，也有人持肯定態(tài)度，認為中方企業(yè)經(jīng)批準，可將其原使用的土地使用權作價入股或作為合作條件，與外商組成合資、合作企業(yè)。具體做法為：中方企業(yè)入股的土地為出讓方式取得的，入股或合作前中方企業(yè)應已取得出讓土地使用證，并按出讓合同約定完成相應的開發(fā)建設投資;入股土地為行政劃撥方式取得的，應由中方企

業(yè)補辦國有土地出讓手續(xù)，或按規(guī)定交納場地使用費。

我們認為，如果把《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》和《中外合作經(jīng)營企業(yè)法》中的“土地使用權”或“場地使用權”理解為包括劃撥土地使用權，則上述認識并無不可之處，因為相對于

《合同法》、《土地管理法》和國務院55號令，《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》和《中外合作經(jīng)營企業(yè)法》是特別法。但是，中國加入WTO以后，按照非歧視待遇等原則，國內(nèi)企業(yè)、外國企業(yè)在適用法律等方面應該沒有差別。另外，從國家對于收取場地使用費以及劃撥土地使用方面對外商投資企業(yè)的政策變化，以及劃撥土地使用權的性質(zhì)來看，應該理解為，任何企業(yè)

都不能直接以劃撥土地使用權作價出資。

當然，按照法不溯及既往原則，對國務院55號令實施前，中方合資、合作者以依法取

得的劃撥土地使用權作價出資的，也應予以承認。

作價出資后土地使用權的性質(zhì)

從上述分析可以看出，作價出資的土地使用權實際上有兩種情況：一種是土地使用權轉(zhuǎn)讓(不包括國家以土地所有者身份投資);一種是土地使用權出租(一般表述為場地使用權)。以出讓土地使用權作價出資后，新成立的企業(yè)可以轉(zhuǎn)讓、出租或抵押該土地使用權。原國家土地管理局頒布的《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定》規(guī)定，對于國有企業(yè)的原劃撥土地，國家可以以土地使用權作價出資投入到改組后的新設企業(yè)，該土地使用權由新設企業(yè)持有，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。原國家土地管理局《對關于執(zhí)行股份有限公司土地使用權管理暫行規(guī)定中幾個問題的請示的批復》也有類似規(guī)定，對原劃撥土地使用權采取國家股入股的，股份制企業(yè)對入股的土地享有與出讓土地使用權者同樣的權利。股份制企業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權時，應當按照國務院55號令的規(guī)定辦理有關手續(xù)。對于出租性質(zhì)的作價出資，一般要求外商投資企業(yè)繳納場地使用費，場地使用權不能轉(zhuǎn)

讓、出租或抵押。

第三篇：政府以土地作價出資(入股)相關規(guī)定

政府以土地作價出資（入股）相關規(guī)定

中華人民共和國土地管理法實施條例（自１９９９年１月１日起施行）第二十九條 國有土地有償使用的方式包括：

（一）國有土地使用權出讓；

（二）國有土地租賃；

（三）國有土地使用權作價出資或者入股。

土地登記辦法(國土資源部令第40號，自2008年2月1日起施行)

第三十條 依法以國有土地使用權作價出資或者入股方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持原國有土地使用證、土地使用權出資或者入股批準文件和其他相關證明材料，申請作價出資或者入股國有建設用地使用權初始登記。

第三十九條 依法以出讓、國有土地租賃、作價出資或者入股方式取得的國有建設用地使用權轉(zhuǎn)讓的，當事人應當持原國有土地使用證和土地權利發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關證明材料，申請國有建設用地使用權變更登記。

湖南省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法

第二十九條縣級以上人民政府以國有土地使用權作價出資或者入股形成的股權，可以委托有資格的國有股權單位持有，所得收益應當繳入同級財政。

河北省土地管理條例（99年修訂草案）（通過的正式文本以下內(nèi)容刪除）

第四十七條 縣（市）以上人民政府以國有土地使用權作價出資或者入股的，由土地行政主管部門簽署國有土地使用權作價出資或者入股決定書。

國有土地使用權作價出資或者入股形成的國家股股權，由土地行政主管部門或者其委托的國有股權持股單位持有。

擁有土地使用權的企業(yè)，可以依照土地管理法律、法規(guī)中出讓國有土地使用權的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓、出租、抵押其土地使用權。

長沙市國有土地有償使用規(guī)定

一、本規(guī)定適用于長沙市行政區(qū)域內(nèi)國有土地使用權出讓、租賃（包括政府租讓和土地使用權者出租）、作價出資或入股、轉(zhuǎn)讓（包括出售、交換、贈與）、抵押等有償使用行為。

五、國有建設用地的供應，除法律、法規(guī)及國家《劃撥用地目錄》規(guī)定可使用劃撥土地使用權外，一律實行有償使用。商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等各類經(jīng)營性用地必須采取招標、拍賣、掛牌方式出讓。經(jīng)營性基礎設施用地逐步實行有償使用。工業(yè)項目用地也應逐步實行招標拍賣掛牌方式出讓。經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)不得采取租賃、作價出資或入股方式供應土地。

遼寧省國有土地使用權作價出資入股和授權經(jīng)營管理暫行規(guī)定的通知(遼國土資發(fā)[2001]36號 2001年2月28日)各市土地管理局：

現(xiàn)將《遼寧省國有土地使用權作價出資入股和授權經(jīng)營管理暫行規(guī)定》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

本規(guī)定下發(fā)前，各地在企業(yè)改制中涉及的土地資產(chǎn)采取作價出資、入股和授權經(jīng)營方式處置的，由市土地行政主管部門以市為單位進行復查，并將復查結(jié)果在5月1日前上報省國土資源廳土地利用管理處。凡有關處置手續(xù)不符合本規(guī)定要求的，一律按本規(guī)定重新進行規(guī)范。

遼寧省國有土地使用權作價出資入股和授權經(jīng)營管理暫行規(guī)定 第一條 為規(guī)范國有土地使用權作價出資、入股和授權經(jīng)營管理，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定》，結(jié)合本省實際，制定本規(guī)定。

第二條 凡在本省行政區(qū)域內(nèi)實行國有土地使用權作價出資、入股和授權經(jīng)營，必須遵守本規(guī)定。

第三條 省國土資源廳負責本省行政區(qū)域內(nèi)的國有土地使用權作價出資、入股和授權經(jīng)營管理工作。

第四條 國育土地使用權作價出資、入股和授權經(jīng)營是國有土地有償使用的重要方式，是出讓方式和國有土地租賃方式的補充。

本規(guī)定所稱國有土地使用權作價出資、入股是指國家將一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入股份有限公司或有限責任公司，土地資產(chǎn)計作國家資本金或界定為國家股股本金。

本規(guī)定所稱國有土地使用權授權經(jīng)營是指國家將一定年期的國有土地使用權作價后，授權給國家控股公司、作為國家授權投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司經(jīng)營管理，土地資產(chǎn)計作國家資本金。

第五條 自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務的行業(yè)、支柱性產(chǎn)業(yè)以及高新技術產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，具備下列條件之一的，土地資產(chǎn)可以采取作價出資、入股和授權經(jīng)營方式處置：

(一)對國有大中型企業(yè)和承擔國家計劃內(nèi)重點技術改造項目的國有企業(yè)改制為股份有限公司或有限責任公司的，土地資產(chǎn)可以采取作價出資、入股方式處置，將土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成為國家向企業(yè)注入的國家資本金或股本金；

(二)對經(jīng)省級以上人民政府批準設立的國家控股公司、作為國家授權投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司，土地資產(chǎn)可以采取授權經(jīng)營方式處置，土地作價后轉(zhuǎn)為國家資本金。

第六條 國有土地使用權作價出資、入股和授權經(jīng)營，屬于國務院或國務院授權部門批準設立的公司和境外上市公司的，土地估價結(jié)果和土地使用權處置方案經(jīng)省國土資源廳審核后報國土資源部備案、批準。

屬于省級以下人民政府或其授權部門批準設立的公司和境內(nèi)上市公司的，土地估價結(jié)果和土地使用權處置方案經(jīng)市土地行政主管部門初審后報省國土資源廳核準、批準。

經(jīng)省級人民政府批準設立的國家控股公司、作為國家授權投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司，國有土地使用權采取授權經(jīng)營方式處置的，土地估價結(jié)果和土地使用權處置方案經(jīng)省國土資源廳核準、批準后，報國土資源部備案。

第七條 國有土地使用權作價出資、入股和授權經(jīng)營，應當按照下列程序辦理：(一)作價出資、入股和授權經(jīng)營的土地資產(chǎn)必須辦理地價評估，經(jīng)省國土資源廳立項后，由具備A級資質(zhì)的土地估價機構(gòu)出具規(guī)范的土地估價報告；

(二)企業(yè)應當根據(jù)土地資產(chǎn)狀況和地價評估結(jié)果，會同當?shù)乜h級以上人民政府土地行政主管部門擬訂土地使用權處置方案；

(三)土地估價結(jié)果和企業(yè)擬訂的土地使用權處置方案經(jīng)市土地行政豐管部門初審后，報省國土資源廳核準、批準；需報國土資源部批準的，必須經(jīng)省國土資源廳審核后上報；

(四)企業(yè)應當根據(jù)土地估價結(jié)果確認和土地使用權處置方案批準文件及《國有土地使用權作價出資(入股)決定書》、《國有土地使用權經(jīng)營管理授權書》和《委托持股合同》、《土地使用合同》辦理土地變更登記。

第八條 國有土地使用權采取作價入股方式處置的，由省級以上土地行政主管部門下達《國有土地使用權作價入股決定書》，并由省國土資源廳與國家控股公司、作為國家授權投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司簽訂《委托持股合同》。國有土地使用權采取作價出資方式處置的，由省級以上土地行政主管部門下達《國有土地使用權作價出資決定書》，并由省國土資源廳與國有獨資公司簽訂《土地使用合同》。

國有土地使用權采取授權經(jīng)營方式處置的，由省級以上土地行政主管部門下達《國有土地使用權經(jīng)營管理授權書》，并由省國土資源廳與國家控股公司、作為國家授權投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司簽訂《土地使用合同》。

《國有土地使用權作價出資(入股)決定書》、《國有土地使用權經(jīng)營管理授權書》和《委托持股合同》、《土地使用合同》示范文本由省國土資源廳另行制定。

第九條 國有土地使用權作價出資、入股和授權經(jīng)營，企業(yè)應當按照不低于經(jīng)核準的土地估價結(jié)果核定的年租金的20％的標準繳納土地收益。國有土地使用權采取作價入股方式處置的，土地收益的繳納標準還應當結(jié)合土地資產(chǎn)折合的國家股股權收益情況綜合確定。

土地收益由省國土資源廳按收繳，并上交省財政，專項用于城市土地開發(fā)整理和土地收購儲備。

第十條 國有土地使用權作價出資、入股和授權經(jīng)營的最高年限不得超過同類用途土地的法定最高出讓年限。

第十一條 國有土地使用權作價出資、入股和授權經(jīng)營，土地資產(chǎn)作為國家出資的價格水平要區(qū)分下列情況分別確定：

(一)土地所在地已經(jīng)實行土地出讓金標準的，按照當?shù)卣?guī)定的出讓金標準計作國家資本金或國家股本金；

(二)土地所在地沒有實行土地出讓金標準的，按照評估確認地價的20-30％計作國家資本金或界定為國家股本金。

第十二條 在作價出資、入股和授權經(jīng)營年限內(nèi)，企業(yè)可以依照《國有土地使用權 作價出資(入股)決定書》、《國有土地使用權經(jīng)營管理授權書》和《委托持股合同》、《土地使用合同》的規(guī)定，對作價入股的土地享有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的權利；對作價出資或授權經(jīng)營的土地享有在其直屬企業(yè)、控股企業(yè)以再次作價出資(入股)、租賃等方式配置土地的權利，也可以依照法律的規(guī)定抵押。

土地資產(chǎn)在重新配置時，涉及改變土地用途或向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)以外的單位和個人轉(zhuǎn)讓的，應報經(jīng)原批準機關批準，并要補交不同用途的土地出讓金差價款或轉(zhuǎn)增國家資本金或股本金。

第十三條 以作價出資、入股和授權經(jīng)營方式處置的土地在企業(yè)依法重新配置時，必須向省國土資源廳申請立項，由省國土資源廳委托具備A級土地估價資格的土地估價機構(gòu)進行地價重佶，并以重估價格為底價進行轉(zhuǎn)讓、再行作價出資(入股)、出租、抵押或從事其他經(jīng)濟活動，在土地資產(chǎn)重新配置后30日內(nèi)將有關配置情況報省國土資源廳備案。

第十四條 企業(yè)應當在每年12月31日前向省國土資源廳提供土地資產(chǎn)營運情況報并按照省國土資源廳的規(guī)定，承擔國有土地資產(chǎn)保值增值的義務。

第十五條 省國土資源廳每年對企業(yè)經(jīng)營土地資產(chǎn)情況和執(zhí)行土地管理法律、法規(guī)情況進行監(jiān)督檢查，對企業(yè)違反土地管理法律、法規(guī)或超越委托或授權權限使用或處置土地的，要予以嚴肅查處，直至追究有關當事人的責任。

根據(jù)需要，省國土資源廳也可以委托市土地行政主管部門對采取國有土地使用權作價出資、入股或授權經(jīng)營的市屬企業(yè)進行土地資產(chǎn)監(jiān)管。

第十六條 有下列情形之一的，省國土資源廳有權予以糾正或取消國有土地使用權作價出資、入股或授權經(jīng)營：

(一)未按照規(guī)定全額、及時繳納土地收益的；

(二)擅自改變土地用途或超越委托、授權范圍配置土地；(三)土地資產(chǎn)重新配置后未按照規(guī)定報省國土資源廳備案的；(四)未及時向省國土資源廳提供土地資產(chǎn)營運情況報告的；(五)出現(xiàn)其他違反土地管理法律、法規(guī)情形的。

第十七條 本規(guī)定實施前，國有土地使用權采取作價出資、入股和授權經(jīng)營處置，有關處置手續(xù)不符合本規(guī)定要求的，必須按照本規(guī)定重新進行規(guī)范。

第十八條 本規(guī)定由遼寧省國土資源廳負責解釋，本規(guī)定自發(fā)布之日起實施。國家作價出資（入股）國有土地使用權有哪些法律特征？（1）國有土地使用權作價出資（入股）必須依法審批；（2）國有土地使用權作價出資（入股）方式受范圍限制；

（3）國有土地使用權作價出資（入股）前必須進行地價評估，估價結(jié)果要備案；（4）作價出資（入股）取得的土地使用權可以依法轉(zhuǎn)讓、作價出資、租賃或抵押；（5）土地行政主管部門應與國有股權持股單位簽訂委托持股合同。

第四篇：以土地使用權作為公司出資的稅費問題

關于母公司A將其持有的土地使用權作為非貨幣資產(chǎn)出資至全資子公司B公司名下的稅費問題：

一、契稅（無）

根據(jù)（財稅[2018]17號）規(guī)定：

（一）公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對分立后公司承受原公司土地、房屋權屬，免征契稅。

（二）同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。

母公司以土地、房屋權屬向其全資子公司增資，視同劃轉(zhuǎn)，免征契稅。

二、土地增值稅（很有可能征收）

根據(jù)《財稅[2018]57號》規(guī)定：

按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

此外，根據(jù)《國家稅務總局關于納稅人資產(chǎn)重組有關增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第13號）規(guī)定：“納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關聯(lián)的債權、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅。

三、企業(yè)所得稅（可以分期繳納）

根據(jù)《財稅〔2014〕116號》規(guī)定：

居民企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）以非貨幣性資產(chǎn)對外投資確認的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過5年期限內(nèi)，分期均勻計入相應的應納稅所得額，按規(guī)

定計算繳納企業(yè)所得稅。

四、印花稅（需繳納）

根據(jù)《財稅[2006]162號》規(guī)定：

對土地使用權出讓合同、土地使用權轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。

第五篇：土地使用權抵押合同書

篇一：土地使用權抵押合同范本 土地使用權抵押合同范本

本合同雙方當事人：

抵押人（以下簡稱甲方）：

抵押權人（以下簡稱乙方）：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《江蘇省土地管理條例》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就抵押土地使用權及地上建筑物和其他附著物達成如下協(xié)議： 第一條：甲方以出讓（劃撥）方式取得位于，地號為 的地塊的土地使用權，土地使用權證號為 [ ]字第 號，土地面積平方米，抵押面積平方米，土地規(guī)劃用途為 用地，土地使用權年限自 年 月 日至 年 月 日止。

經(jīng)土地價格評估，甲方土地使用權價格： 元/平方米，評估用途：土地使用權抵押，評估使用年期 年。

甲方使用土地上的房屋建筑總面積為平方米，產(chǎn)權證號為 字第 號，為 結(jié)構(gòu)，經(jīng)評估房屋價格為 元。

甲方土地位置與四至范圍如本合同附宗地圖所示，附圖已經(jīng)甲、乙雙方確認。

第二條：甲方同意以上述土地使用權作抵押物，抵押價值以土地使用權總地價的 %，作價 萬元，為最高額抵押，抵押物的最終價值以抵押權實現(xiàn)時實際處理抵押物的凈收入為準。抵押期限 年，從 年 月 日至 年 月 日止。

第三條：抵押擔保的范圍包括債務本金、利息、處分抵押物所需費用、違約金以及甲、乙雙方應繳納的有關稅費。

第四條：抵押物的占管：

1、本合同項下抵押物由甲方占管。甲方對抵押物負有妥善管理的責任。乙方有權檢查抵押物的管理情況。

2、在本合同有效期內(nèi)，未經(jīng)乙方書面同意，甲方不得對抵押物做出饋贈、轉(zhuǎn)讓、出售、出租、再抵押或其他任何方式的處分。經(jīng)乙方書面同意轉(zhuǎn)讓、出租、出售抵押物所得價款，應優(yōu)先用于償還主合同項下債務。

3、本合同有效期內(nèi)，抵押物發(fā)生毀損、滅失的，甲方應及時采取有效措施防止損失擴大，同時立即通知乙方，甲方由此所獲得的賠償金、補償金等應優(yōu)先用于償還主合同項下的債務。

第五條：抵押物的處分：

本宗地土地使用權若原以劃撥方式取得，土地使用權抵押期滿, 甲方不能履行債務，乙方占有或處分土地使用權時，處分土地使用

權所得價款，雙方一致同意首先向政府交納該幅土地使用權出讓金（土地收益）或租金以及處分抵押物的費用。

雙方同意處分抵押物方式為：。

第六條：違約責任及處理方式：

1、甲方未按規(guī)定用途使用貸款，乙方可以提前收回抵押貸款，并按有關規(guī)定處理罰息。

2、甲方擅自將抵押物轉(zhuǎn)讓、出租或以其他方式處分時，其行為無效。乙方有權提前收回貸款，并可要求抵押人支付一定的違約金。

3、抵押到期不能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，乙方有權依照法律規(guī)定和抵押合同的規(guī)定處分抵押財產(chǎn)。處分抵押財產(chǎn)所得，乙方有優(yōu)先受償權。因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，應當依照有關規(guī)定辦理房地產(chǎn)過戶登記。

4、甲方因隱瞞抵押物的共有、爭議、查封、扣押或已經(jīng)設定過抵押權等情況所產(chǎn)生的后果，由抵押人承擔責任。

5、由甲方占管的抵押物發(fā)生毀損，導致土地價值減少甚至破壞，乙方可要求甲方恢復土地的原價值或賠償損失，或減少擔保金額。

6、抵押物的受贈人、繼承人拒絕償還貸款本息的，乙方可以依照法律的規(guī)定向人民法院起訴。

7、抵押雙方當事人在履行合同過程中發(fā)生爭議，不能協(xié)商解決時，按《合同法》有關規(guī)定處理。

第七條：甲方必須在本合同簽訂后15日內(nèi)到大豐市國土資源局申辦抵押登記手續(xù)，并將抵押物的他項權利證書，抵押登記文件，交抵押權人，否則，其抵押行為無效。第八條：本合同項下的登記、評估、鑒定、公證等有關費用由甲方承擔。

第九條：本合同在履行中若發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可向所轄人民法院起訴。

第十條：本合同一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，大豐市土地交易服務中心留檔一份。第十一條：本合同于 年 月 日在中華人民共和國江蘇省大豐市簽訂。

第十二條：本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為本合同附件，與本合同具有同等法律效力。

第十三條：本合同經(jīng)雙方法定代表人（授權委托代理人）簽字或蓋章后生效。甲方（簽章）乙方（簽章

甲方 代表人/代理人 乙方 代表人/代理人

（簽章）（簽章）

年 月 日 年 月 日

鑒證單位：xx市土地交易服務中心

年 月 日篇二：國有土地使用權抵押合同 國有土地使用權抵押合同

抵 押 人（以下簡稱甲方）：福建南安穎華裝飾材料有限公司 抵押權人（以下簡稱乙方）：戴榮勝

甲、乙雙方根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國擔保法》的有關規(guī)定，本著自愿、互利、公平和誠實信用的原則，就土地使用權抵押事項進行充分協(xié)商，特訂立以下合同以資共同遵守。

一、甲方為清償債務以合法擁有的座落在南安市康美鎮(zhèn)赤嶺村南國用（籍）第00090244號土地使用權作抵押，向乙方提供經(jīng)濟擔保。其四至為：東鄰規(guī)劃路；西鄰雜地；南鄰康福公路；北鄰雜地；抵押土地面積5296.00平方米，現(xiàn)用途為工業(yè)用地，使用權類型：出讓，終止使用日期為2043年02月27日。地上建筑物建有倉庫廠房等一并作為抵押物。

二、擔保范圍：

1、抵押借款的貸款本息。

2、處分抵押物所需費用。

3、甲、乙雙方應繳納的稅費。

4、其它

三、抵押期限及抵押額：

甲方以上述土地使用權抵押于乙方，期限 月，時間從 年月 日至 年 月 日止。抵押地塊經(jīng)評估 年 月 日土地使用權抵押出讓總價為人民幣元，大寫。甲方同意以土地使用權總地價的 %，折合人民幣 元，大寫，為最高額貸款付給乙方。

四、民事責任：

1、甲方對產(chǎn)權的責任。抵押期間，甲方應維護抵押地塊土地使用現(xiàn)狀的完好。乙方有權按抵押合同約定，檢查由甲方占管的抵押物使用狀況。

2、甲方占管期間，未征得乙方書面同意，不得擅自將抵押的土地出租、變賣、贈與、調(diào)換，不得任意改變其用途和再次抵押。

五、違約責任及爭議處理辦法。甲方違反合同約定，擅自處分抵押財產(chǎn)的行為無效。甲方因隱瞞抵押財產(chǎn)存在共有、爭議、被查封、被扣押或已經(jīng)設定過抵押權等情況或違反本合同的約定，給乙方造成經(jīng)濟損失的應給乙方賠償，并支付乙方主合同借款總額20%的違約金。出現(xiàn)上述情況乙方可提前收回借款。

六、抵押物的處分：

本宗地土地使用權原以出讓方式取得，土地使用權抵押期滿，抵押人不能履行債務，抵押權人占有或處分土地使用權時，處分土地使用權所得價款，雙方一致同意首先向政府交納抵押人與 福建省南安市國土資源局簽訂的《國有土地使用權出讓合同》所規(guī)定應交的出讓金處分抵押物的費用。

七、合同的登記與解除：

1、自本合同生效之日起15個工作日內(nèi)甲乙雙方需及時共同辦理抵押財產(chǎn)的登記手續(xù)，甲方 不得無故拖延，登記費用由甲方承擔。

2、抵押關系終止，甲、乙雙方應在終止之日起二十日（港、澳、臺地區(qū)或境外當事人在三個月）內(nèi)，向福建省南安市國土資源局申請注銷抵押登記。

八、本合同若有未盡事宜，雙方議定補充如下：-—————————————————————————————————————————————————————。

九、本合同經(jīng)甲、乙雙方簽章，并經(jīng)福建省南安市國土資源局辦理登記后生效。

十、本合同及補充協(xié)議、附件一式一份，甲、乙雙方、登記機關有關部門各執(zhí)一份。合同及補充協(xié)議、附件具有同等法律效力。

抵押人（簽章）： 法定代表人（簽章）： 委托代理人（簽章）：

簽約時間： 年 簽約地點：

月日 抵押權人（簽章）： 法定代表人（簽章）； 委托代理人（簽章）：篇三：土地使用權抵押合同

國有土地使用權抵押合同

該宗地曾于 年 月 日抵押予，期限為年月日起至年月日止，擔保債務為 抵押人(甲方)：(人民幣大寫元。立合同單位： 抵押權人(乙方)：甲方依據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律規(guī)定將國有土地使用權抵押予乙方，作為甲方元債務的擔保，為明確雙方責任，恪守信用，雙方遵循自愿、互利、公平、誠信的原則，經(jīng)共同協(xié)商，特簽定本合同。

第一條 宗地坐落于街號，面積平方米，土地用途，使用年限 年，自 年 月 日起至年月日止。土地使用證編號為土地使用權出讓合同編號。

經(jīng)評估，并由(備案)使用權總價值為(人民幣大寫許可抵押限額為(人民幣大寫)元。第二條 甲方根據(jù)土地使用權抵押許可抵押的限

額，將上述土地使用權全部(部分)抵押給乙方，土地范圍已經(jīng)雙方確認(見附圖)。第三條 擔保價值為(人民幣大寫元。

第四條 設定抵押之土地使用權擔保范圍為被擔保債務的本金、利息、罰金、違約金、有關稅費和乙方為實現(xiàn)債權所支付的律師費。

第五條 抵押期限(月)，自年日起至年月日止。

第六條 抵押期間，已設定的土地使用權由甲方占管。甲方應保證土地的完整。甲方在占管期間未征得乙方書面同意，不得改變土地用途，土地及地上附著物不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以及作其它權屬處分，乙方對抵押物有檢查監(jiān)督權。第七條 發(fā)生自然災害造成抵押物和附著物毀損

時，甲方應采取有效措施，減少損失并及時通知乙方。

第八條 抵押期間，甲乙雙方的任何一方應企業(yè)兼并、更名、分立或死亡時，應通知對方并由新的企業(yè)或繼承人、遺產(chǎn)受贈人繼續(xù)履行本合同。根據(jù)國家的有關規(guī)定，落實債務、債權關系、承擔本合同的權利、義務，并于發(fā)生變更后三十日共同向原登記機關辦理抵押變更登記。第九條 違約責任：需要變更合同條款或解除合同的，當事人需以書面形式通知對方，得到對方認可后，應簽定本合同補充文本。否則為違約。任何一方無權單方面變更、解除合同。第十條 甲方逾期不能履行債務或未按抵押合同規(guī)定履行債務，乙方有權依法向原登記機關申請?zhí)幏值盅旱耐恋厥褂脵唷?/p>

第十一條乙方申請?zhí)幏值盅和恋厥褂脵鄷r，應當書面通知甲方或其他當事人。第十二條乙方可采取轉(zhuǎn)讓方式處分抵押物，也可委托土地所在地的土地管理部門處分抵押物。第十三條處分抵押土地使用權所得款項，按下 列順序分配：

(一)支付處分抵押物的費用；(二)扣繳抵押物應當繳納的稅費；

(三)支付劃拔土地使用權應繳納的土地出讓金；(四)償還抵押權人的債權本息、罰金、違約金和乙方為實現(xiàn)債權所支付的律師費；

(五)剩余價款交還抵押人。第十四條雙方約定的其它事項。

第十五條 本合同簽訂之日起十五日內(nèi)，甲、乙雙方應向土地管理部門申請抵押登記，領取《土地他項權利證明書》。

第十六條 甲、乙雙方在履行合同中發(fā)生爭議，應協(xié)商解決，協(xié)商不成的任何一方可依法向土地管理部門申請調(diào)解，也可向人民法院起訴。

第十七條 甲方債務履行完畢，抵押合同即告終結(jié)。甲、乙雙方應于履行終結(jié)之日起十五日內(nèi)向原登記機關辦理抵押注銷登記。

第十八條 抵押合同期滿，經(jīng)甲、乙雙方當事人協(xié)商同意，抵押合同可延期或續(xù)期，并報原登記機關備案。

第十九條本合同經(jīng)雙方簽章，并經(jīng)土地管理部門登記后生效。第二十條本合同，式叁份，甲、乙雙方各持壹份，登記部門壹份。

甲方(蓋章)法定代表人(蓋章)銀行帳號： 法定地址： 委托代理人(簽章)： 簽約地點： 登記機關(蓋章)乙方(蓋章)法定代表人(蓋章)銀行帳號：

法定地址： 委托代理人(簽章)簽約時間： 年 月 日年月日