第一篇：青島市物業(yè)管理條例
青島市物業(yè)管理條例
發(fā)布單位：物業(yè)管理處 發(fā)布時間：2010-07-21
青島市人民代表大會常務(wù)委員會公告
《（1998年11月20日市十二屆人大常委會第六次會議通過 1998年12月25日省九屆人大常委會第六次會議批準 1998年12月25日市人大常委會公告公布
根據(jù)2001年7月19日市十二屆人大常委會第二十八次會議《關(guān)于修改〈青島市古樹名木保護管理辦法〉等九件地方性法規(guī)部分條款的決定》修正）
第一章 總則
第一條 為規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，提高城市管理水平，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本條例。
第二條 本條例所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的城市住宅、公共建筑以及相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。
本條例所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)依照合同約定對物業(yè)實行專業(yè)化管理和為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供的綜合性服務(wù)。
本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。
本條例所稱非業(yè)主使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。
第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理適用本條例。
第四條 青島市物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱市物業(yè)行政主管部門）主管全市物業(yè)管理工作。青島市物業(yè)管理部門和各區(qū)（市）人民政府確定的部門（以下稱物業(yè)行政管理部門）按照本條例規(guī)定具體負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的行政管理工作。
其他有關(guān)部門按照各自的職責，協(xié)同做好物業(yè)管理的有關(guān)行政管理工作。
街道辦事處對涉及城市管理的物業(yè)管理工作進行監(jiān)督檢查，對物業(yè)管理與居委會工作、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進行協(xié)調(diào)。
第二章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第五條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成；業(yè)主人數(shù)較多的，應(yīng)當按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會。
業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)物業(yè)行政管理部門登記，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。
一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主委員會。物業(yè)管理區(qū)域的范圍由物業(yè)行政管理部門按照實際情況劃定。
第六條 實行物業(yè)管理的新建物業(yè)由物業(yè)行政管理部門會同開發(fā)建設(shè)單位組織召開首次業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議；原有物業(yè)由物業(yè)行政管理部門組織召開首次業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議。
第七條 業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議，應(yīng)當由過半數(shù)持有表決權(quán)的業(yè)主或業(yè)主代表出席方可舉行。
表決權(quán)實行住宅房屋一戶一票；非住宅房屋每一百平方米的建筑面積為一票，一百平方米以下的有房屋所有權(quán)證的每證一票。
第八條 業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議每年至少召開一次。經(jīng)百分之十五的業(yè)主或業(yè)主代表提議，應(yīng)當就所提議題召開業(yè)主大會會 議或業(yè)主代表大會會議。
業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議應(yīng)當邀請非業(yè)主使用人和有關(guān)部門及街道辦事處、居委會代表列席。
第九條 業(yè)主委員會成員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，由七至十一人組成，設(shè)主任一人、副主任一至二人。
業(yè)主不足七人的物業(yè)，業(yè)主委員會的組成，由全體業(yè)主協(xié)商確定。業(yè)主委員會每屆任期三年，主任、副主任、委員可以連選連任。
第十條 業(yè)主大會和業(yè)主代表大會行使下列職權(quán):
（一）選舉、罷免 業(yè)主委員會的組成人員；
（二）聽取和審議業(yè)主委員會的工作報告，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（三）通過和修訂業(yè)主公約，批準業(yè)主委員會章程；（四）改變和撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；
（五）決定聘用或解聘物業(yè)管 理企業(yè)；
（六）決定物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。
第十一條 業(yè)主委員會履行下列職責:
（一）召集業(yè)主大會會議或業(yè) 主代表大會會議并報告工作；
（二）負責選聘物業(yè)管理企業(yè)的具體工作，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理聘用合同；
（三）審議物業(yè)管 理企業(yè)提出的年度物業(yè)管理工作計劃，監(jiān)督和評價物業(yè)管理企業(yè)的工作 情況；
（四）審議物業(yè)管 理各項有關(guān)資金的收取與使用計劃，監(jiān)督物業(yè)管 理企業(yè)按年度公布收支情況；
（五）聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人及物業(yè)管理 企業(yè)對物業(yè)管理工作的意見和建議；
（六）配合物業(yè)管理企業(yè)落實各項管 理措施，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)追交欠費；
（七）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責。
第十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當定期召開會議。業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當經(jīng)全體組成人員過半數(shù)通過。
第十三條 實行物業(yè)管理的，應(yīng)當制定業(yè)主公約。業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議討論通過后生效。
第十四條 業(yè)主公約和業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有約束力。
業(yè)主公約和業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸。
第三章 企業(yè)與市場管理
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)是指依照法定程序設(shè)立，以物業(yè)管理服務(wù)為經(jīng)營業(yè)務(wù)，并具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟組織。
第十六條 物業(yè)管理企業(yè)成立應(yīng)當具備下列條件:
（一）有企業(yè)名稱、章程和固定的辦公場所；
（二）有健全的組織管理機構(gòu)和一定數(shù)量的專業(yè)技術(shù)及管理人員；
（三）有符合規(guī)定的注冊資金；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十七條 申辦物業(yè)管理企業(yè)，在市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)范圍內(nèi)的，經(jīng)所在區(qū)物業(yè)行政管理部門審查后，報市物業(yè)行政主管部門審批；在嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū)和各縣級市范圍內(nèi)的，報所在區(qū)（市）物業(yè)行政管理部門審批。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按規(guī)定辦理工商、稅務(wù)等有關(guān)登記手續(xù)。
第十八條 申辦物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當提交下列文書資料:
（一）企業(yè)法定代表人和專業(yè)技術(shù)及管理人員的職稱證件；
（二）資信證明；
（三）其他規(guī)定的文書資料。
第十九條 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理，按國家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十條 物業(yè)管理企業(yè)需變更登記事項或撤銷的，應(yīng)當?shù)皆瓕徟?、登記部門辦理變更或注銷登記手續(xù)。
第二十一條 業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當與其簽訂物業(yè)管理聘用合 同，報物業(yè)行政管理部門備案。
選聘物業(yè)管理企業(yè)，一般應(yīng)當采取公開招標的方式。
物業(yè)管理聘用合同有效期一般不超過三年，到期可續(xù)簽或重新簽訂。
第二十二條 物業(yè)管理聘用合同期滿一方不再續(xù)簽的，應(yīng)當在合同期滿前兩個月通知對方，由業(yè)主委員會在合同期滿前確定新聘用的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理聘用合同期滿前，物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)或被撤銷的，由物業(yè)行政管理部門指定一家物業(yè)管理企業(yè)臨時實施該區(qū)域的物業(yè)管 理，至業(yè)主委員會聘用新的物業(yè)管理企業(yè)止。在合同執(zhí)行期間發(fā)生爭議的，在爭議解決之前，合同雙方不得停止履行義務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在合同終止后的一個月內(nèi)，騰出占用的有關(guān)物業(yè)管理辦公和商業(yè)網(wǎng)點用房等各項經(jīng)營設(shè)施，交出有關(guān)資料，辦理退租和費用結(jié)算等手續(xù)。
第二十三條 物業(yè)管理收費標準，采取政府定價或協(xié)商定價的方式確定。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十四條 新建物業(yè)投入使用至業(yè)主委員會成立并聘用物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理前的前期物業(yè)管理，由開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理 企業(yè)實施，費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔。
開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)投入使用前制定物業(yè)使用規(guī)定。開發(fā)建設(shè)單位持工程竣工質(zhì)量驗收和規(guī)劃管理驗收證明、物業(yè)使用規(guī)定、前 期物業(yè)管理聘用合同向物業(yè)行政管理部門提出物業(yè)投入使用申請，經(jīng)批準后方可投入使用。
物業(yè)投入使用且入住率達到百分之五十的，應(yīng)當在業(yè)主委員會成立后的兩個月內(nèi)完成物業(yè)管理企業(yè)的選聘、物業(yè)管理聘用合同及入住合同的簽訂、實施物業(yè)管理審批手續(xù)的辦理以及物業(yè)管理移交手續(xù)等項工作。
第二十五條 原有物業(yè)實行物業(yè)管理的，須經(jīng)物業(yè)行政管理部門審查同意。
第二十六條 業(yè)主委員會聘用物業(yè)管理企業(yè)后，開發(fā)建設(shè)單位或原管理單位和部門應(yīng)當將物業(yè)管理有關(guān)工作移交給業(yè)主委員會及物業(yè)管理企業(yè)，并提供涉及物業(yè)管理的有關(guān)檔案資料。
第二十七條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按規(guī)定繳納物業(yè)管理公共資金，公共資金實行專項管理，?？顚Ｓ谩Ｔ撡Y金的具體收取、使用和管理辦法，由市人民政府制定。
第二十八條 住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理移交時，應(yīng)當按開發(fā)建設(shè)各類房屋總建筑面積百分之零點五的比例向業(yè)主委員會提供配套的商業(yè)網(wǎng)點用房以及一定面積的物業(yè)管理辦公用房、停車場（庫）、自行車棚（房）等，用于業(yè)主委員會辦公和物業(yè)管理企業(yè)辦公及經(jīng)營活動，經(jīng)營所得收入用于該物業(yè)管理區(qū)域管理經(jīng)費的支出。
第二十九條 物業(yè)管理辦公用房、配套商業(yè)網(wǎng)點用房以及停車場（庫）、自行車棚（房）等設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，任何單位和個人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交換、買賣。已經(jīng)占用或改作他 用的，應(yīng)當在物業(yè)行政管理部門限定的期限內(nèi)騰出并恢復(fù)原使用功能。
第三十條 物業(yè)管理聘用合同應(yīng)包括以下內(nèi)容:
（一）物業(yè)管理的項目、范圍、內(nèi)容及費用；
（二）雙方當事人的權(quán)利和義務(wù)；
（三）管理與服務(wù)的標準；
（四）合同期限及違約責任；
（五）其他條款。
第三十一條 業(yè)主和非業(yè)主使用人應(yīng)當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂入住合同。
入住合同應(yīng)當包括下列主要內(nèi)容:
（一）物業(yè)名稱；
（二）物業(yè)管理企業(yè)名稱；
（三）業(yè)主或非業(yè)主使用人情況；
（四）所使用房屋情況；
（五）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；
（六）雙方的權(quán)利與義務(wù)；
（七）費用 標準及交納時限；
（八）違約責任；
（九）其他有關(guān)事項。
第三十二條 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容一般應(yīng)包括:
（一）房屋公共部位及其附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護；
（二）電梯、二次供水設(shè)施等的運行服務(wù)；（三）生活垃圾收集和環(huán)境清掃保潔；
（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛及停放秩序的管理；
（五）協(xié)助當?shù)毓矙C關(guān)和基層治保組織搞好物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)公共秩序及安全巡查工作；
（六）庭院綠地及其設(shè)施的養(yǎng)護管理；
（七）通知有關(guān)單位維修有關(guān)市政公用設(shè)施；
（八）物業(yè)管理聘用合同確定的其 他事項。
第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的市政公用設(shè)施管理與物業(yè)管理的具體內(nèi)容和界限，由市人民政府確定。原由市政公用設(shè)施管理單位承擔 的管理職責和服 務(wù)事項，不得轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)承擔。
第三十四條 房屋公共部位及其附屬設(shè)施的維修費用，按有關(guān)規(guī)定從建立的公共部位維修金中支出，未建立公共部位維修金或維修金不足 的，由業(yè)主依其房屋所占建筑物總面積的比例承擔。
第三十五條 業(yè)主房屋內(nèi)部的維修，由業(yè)主自行負責。租賃房屋的維修責任由出租方承擔，但當事人雙方另有約定的除外。
第三十六條 在保修期內(nèi)新建物業(yè)的維修，按國家規(guī)定或房屋出售合同規(guī)定的期限由開發(fā)建設(shè)單位負責維修；委托物業(yè)管理企業(yè)保修的，保修費用由雙方另行約定。
第三十七條 物業(yè)管理企業(yè)提供第三十二條
（二）、（三）、（五）、（六）項服務(wù)的，應(yīng)當按價格行政主管部門核定的收費標準和范圍或合同約定向業(yè)主、非業(yè)主使用人收取公共性服務(wù)費用。
新建物業(yè)尚未售出部分的房屋，應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位交納物業(yè)管理有關(guān)服務(wù)費用，交納標準按已入住房屋收費標準的百分之五十執(zhí)行。雙方另有約定的按合同執(zhí)行。
第三十八條 物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供的專項服務(wù)事項，應(yīng)明碼標價；提供特約服務(wù)項目，費用可由雙方商定。
第三十九條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等市政公用設(shè)施的管理單位，可以按規(guī)定將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)服務(wù)事項，委托給物業(yè)管理企業(yè)實行統(tǒng)一服務(wù)，委托服務(wù)費用按市有關(guān)規(guī)定或委托合同執(zhí)行。不實行委托服務(wù)的，應(yīng)由有關(guān)市政公用設(shè)施管理單位服務(wù)到戶。
第四十條 供水、供電、供氣、供熱、道路、排水、通信、有線電視等市政公用設(shè)施在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新增、維修、更新和改造工程，應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)通報，按有關(guān)規(guī)定辦理施工手續(xù)，并做好施工后的恢復(fù)工作。
第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)可以開展并應(yīng)當支持社區(qū)服務(wù)工作。社區(qū)服務(wù)工作應(yīng)當遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定。
第五章 法律責任
第四十二條 對未經(jīng)批準從事物業(yè)管理經(jīng)營的，由物業(yè)行政管理部門責令停止違法行為、沒收非法所得，并處以一萬元以下罰款。
第四十三條 物業(yè)管理企業(yè)違反規(guī)定收取費用的，由價格行政主管部門依法 給予處罰；違反工商行政管理規(guī)定的，由工商行政管理部門依法給予處罰。
第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主、非業(yè)主使用人違反入住合同，一方當事人有權(quán)要求對方當事人依法承擔違約責任。
第四十五條 對不按規(guī)定交納費用的業(yè)主和非業(yè)主使用人，物業(yè)管理企業(yè)可以要求其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可依法追交。
第四十六條 開發(fā)建設(shè)單位未辦理審批手續(xù)即將新建物業(yè)投入使用的，由物業(yè)行政管理部門處以五萬元以上、十萬元以下罰款。
第四十七條 開發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)定繳納物業(yè)管理公共資金，或在物業(yè)管理移交時未按規(guī)定移交物業(yè)管理辦公用房等設(shè)施的，由物業(yè)行政管理部門責令其繳納或移交，并可處五萬元以上、十萬元以下罰款。
第四十八條 物業(yè)行政管理部門工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊、失職瀆職的，由有關(guān)部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。
第四十九條 業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)因履行物業(yè)管理聘用合同發(fā)生糾紛時，可由物業(yè)行政管理部門調(diào)解，也可以依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
第五十條 當事人對行政處罰決定不服的，可依照《中華人民共和國行政訴訟法》和《行政復(fù)議條例》的規(guī)定申請復(fù)議或提起訴訟。逾期不申請復(fù)議、不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的部門申請人民法院強制執(zhí)行。
第六章 附 則
第五十一條 本條例自1999年5月1日起施行。
第二篇：青島市物業(yè)管理規(guī)范最新標準
ICS
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DB 地
方
標
準
青島市
DB XX/ XXXXX—XXXX 青島市住宅物業(yè)服務(wù)管理規(guī)范
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（征求意見稿）
（本稿完成日期：）
XXXXXX發(fā)布 XXXXXX實施
青島市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局 發(fā)布
DBXX/ XXXXX—XXXX
前言
本標準是按GB/T 1.1-2009《標準化工作導(dǎo)則 第1部分:標準的結(jié)構(gòu)和編寫》的規(guī)則起草。本標準由青島市國土資源和房屋管理局提出并歸口。
本標準起草單位：青島市國土資源和房屋管理局、青島市物業(yè)管理辦公室、青島市技術(shù)監(jiān)督科技信息所（青島市技術(shù)標準科學(xué)研究所）。
本標準主要起草人：王咸寧、王西濤、崔靜、劉毅、王增連、楊錦燕、嚴雄波、王祥慶、李建明、李振華。
I
DBXX/ XXXXX—XXXX
青島市住宅物業(yè)服務(wù)管理規(guī)范 范圍
本標準規(guī)定了住宅物業(yè)的術(shù)語和定義、基本要求、服務(wù)質(zhì)量要求及監(jiān)督與投訴。
本標準適用于青島市區(qū)域內(nèi)居住建筑類中住宅（含普通商品住房、保障性安居工程等）的物業(yè)服務(wù)管理。
注1：本標準涉及的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，應(yīng)根據(jù)《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
注2：在物業(yè)服務(wù)實踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主（或物業(yè)使用人）可根據(jù)實際情況，參照本標準選擇服務(wù)內(nèi)容，增減服務(wù)項目。
注3：供水、供電、供氣、供熱、通訊、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)已經(jīng)移交給專營單位的，可對各服務(wù)等級中的相關(guān)內(nèi)容進行刪減。術(shù)語和定義
下列術(shù)語和定義適用于本文件。2.1
物業(yè)服務(wù)企業(yè)
依照法定程序設(shè)立，以物業(yè)管理服務(wù)為經(jīng)營業(yè)務(wù)，并具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟組織。2.2
業(yè)主
物業(yè)的所有權(quán)人。2.3
物業(yè)使用人
物業(yè)的承租人和其他實際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。2.4
特約服務(wù)
物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)。2.5
房屋專項維修資金
專項用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。
DBXX/ XXXXX—XXXX 3 基本要求 3.1 服務(wù)機構(gòu)
應(yīng)在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)，并符合以下要求： a)具有符合《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》要求的資質(zhì)； b)有委托方提供的服務(wù)場所； c)配備滿足服務(wù)需要的設(shè)施設(shè)備；
d)服務(wù)窗口應(yīng)公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)流程、收費依據(jù)、收費標準、投訴渠道等。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目、服務(wù)流程及收費標準等； e)有客戶服務(wù)人員，為業(yè)主或物業(yè)使用人提供咨詢、繳費、報修、受理投訴等服務(wù)。3.2 人員
物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)符合以下要求： a)具有良好的職業(yè)道德；
b)管理人員、專業(yè)技術(shù)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書； c)進駐物業(yè)服務(wù)區(qū)域后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)針對實際情況對所有上崗人員進行崗前培訓(xùn)，合格后上崗；
d)統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標志，儀容儀表整潔；服務(wù)主動熱情，窗口服務(wù)人員宜使用普通話； e)定期參加專業(yè)技能、法律法規(guī)、安全等相應(yīng)的培訓(xùn)。3.3 規(guī)章制度
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立完善的規(guī)章制度，主要包括： a)物業(yè)服務(wù)方案；
b)崗位職責、工作流程及服務(wù)規(guī)范；
c)內(nèi)部管理制度，如財務(wù)管理制度、節(jié)能管理制度等。3.4 財務(wù)管理
財務(wù)管理應(yīng)符合以下要求：
a)物業(yè)服務(wù)費和其它費用收支應(yīng)符合《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》、《山東省物業(yè)管理條例》、《青島市物業(yè)管理條例》等相關(guān)要求；
b)對于合同約定的收費項目及標準，應(yīng)按合同要求執(zhí)行；
c)為業(yè)主或物業(yè)使用人提供的特約服務(wù)應(yīng)按雙方約定收費并單獨結(jié)算； d)規(guī)范操作，賬目清晰。3.5 檔案 3.5.1 基本要求
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立和完善檔案管理制度，做到檔案、記錄等內(nèi)容完整、準確，系統(tǒng)、及時的對文件資料和記錄進行歸檔保存。3.5.2 技術(shù)檔案
主要包括：
a)工程竣工驗收檔案；
DBXX/ XXXXX—XXXX b)項目竣工綜合驗收檔案； c)物業(yè)承接查驗檔案； d)其它資料。
3.5.3 日常檔案
主要包括：
a)設(shè)施設(shè)備管理檔案； b)裝飾裝修管理檔案； c)業(yè)主或物業(yè)使用人檔案；
d)物業(yè)服務(wù)日常管理文件、記錄； e)公共秩序維護與管理檔案； f)保潔、綠化、消殺檔案； g)應(yīng)急事件處理檔案； h)處理投訴檔案； i)其它資料。3.6 消防管理
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)協(xié)助公安機關(guān)消防機構(gòu)、公安派出所做好消防安全工作。3.6.1 消防安全職責
應(yīng)符合以下要求：
a)制定消防安全管理制度，明確消防安全責任，確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全責任人、消防安全管理人，明確專人維護、管理消防器材； b)制定符合本小區(qū)實際情況的滅火疏散預(yù)案，每年組織業(yè)主進行以撲救初起火災(zāi)、逃生自救為內(nèi)容的消防演練；應(yīng)利用消防宣傳教育設(shè)施普及消防安全知識；
c)工作人員應(yīng)參加消防培訓(xùn)，具備檢查消除火災(zāi)隱患的能力、組織撲救初起火災(zāi)的能力、組織人員疏散逃生的能力和消防宣傳教育培訓(xùn)的能力； d)建立消防檔案，存檔備查； e)其他依法履行的消防安全職責。3.6.2 消防安全防范服務(wù)
應(yīng)對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進行維護管理，提供消防安全防范服務(wù)，并符合以下要求：
a)與建設(shè)單位交接時，確保消防技術(shù)資料齊全，消防設(shè)施運行正常，消防器材、消防宣傳設(shè)施、消防設(shè)施警示標識配備符合要求且完好有效；
b)保持疏散通道、安全出口、消防車道暢通，無堵塞、占用、鎖閉現(xiàn)象，常閉式防火門處于常閉狀態(tài)；在消防車道設(shè)置禁止占用的明顯標志；
c)定期進行防火巡查、防火檢查，至少每周進行1次防火巡查，每季度進行1次防火檢查，及時消除火災(zāi)隱患；巡查、檢查應(yīng)做記錄，由檢查人及主管人員簽字，歸檔備查；應(yīng)對住宅小區(qū)中的商業(yè)服務(wù)區(qū)域加強管理，增加巡查頻次，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理工作； d)水泵房、風機房、配電室等消防安全重點部位由專人每日巡查，做好巡查記錄。e)設(shè)有自動消防設(shè)施的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)委托具備資質(zhì)的檢測、維修保養(yǎng)機構(gòu)每年對自動消防系統(tǒng)至少進行1次全面檢測和維保，并做好記錄；
DBXX/ XXXXX—XXXX f)確保管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施運行正常，器材完好有效，如有故障、損壞，及時維修更換，滅火器應(yīng)定期維修；不得擅自停用自動消防設(shè)施；
g)發(fā)現(xiàn)違法行為應(yīng)及時糾正，當事人拒不糾正的，應(yīng)立即報告當?shù)毓才沙鏊?.7 供水管理
a)泵房設(shè)備運行情況每日檢查1次；地下室、管道井等部位明裝管線、閥門巡查每月1次； b)水泵、閥門全面檢查、檢測、保養(yǎng)每年1次，保證正常供水；
c)水箱、水池每年清洗2次，檢查保養(yǎng)附屬配件，并對水質(zhì)進行化驗，二次供水水質(zhì)符合國家飲用水標準；
d)每年秋冬季對暴露水管進行防凍保溫處理，確保供水的安全性；
e)泵房環(huán)境整潔，通風良好，無雜物存放，能有效防止蛇鼠等小動物進入。4 服務(wù)質(zhì)量要求 4.1 質(zhì)量分級
依據(jù)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求的不同，將物業(yè)服務(wù)質(zhì)量分為初級、一級、二級、三級、四級和五級六個等級。其中初級為最低等級，五級為最高等級，等級越高，物業(yè)服務(wù)標準、收費標準越高。4.2 服務(wù)分類
日常物業(yè)服務(wù)標準共分為六個部分，即綜合管理服務(wù)；房屋管理、維修養(yǎng)護服務(wù)；共用設(shè)備設(shè)施運行、維修、保養(yǎng)服務(wù)；協(xié)助公共秩序維護服務(wù)；保潔服務(wù)；綠化服務(wù)。4.3 綜合管理服務(wù) 4.3.1 初級
4.3.1.1 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊。
4.3.1.2 承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。4.3.1.3 具有客戶服務(wù)接待場所，有人值守，設(shè)置并公示服務(wù)電話。4.3.1.4 報修服務(wù)按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修記錄。
4.3.1.5 實行酬金制物業(yè)服務(wù)收費方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公布1次服務(wù)資金的收支情況。4.3.1.6 每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率達75%以上。對不滿意事項進行分析、整改、回訪。4.3.2 一級
4.3.2.1 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊。
4.3.2.2 承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。4.3.2.3 客戶服務(wù)接待場所工作時間不少于8小時，設(shè)置并公示24小時服務(wù)電話。4.3.2.4 報修服務(wù)按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修記錄。
4.3.2.5 實行酬金制物業(yè)服務(wù)收費方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公布1次服務(wù)資金的收支情況。4.3.2.6 每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的50%，每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率達80%以上。對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達70%，處理率達80%以上。4.3.3 二級
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.3.3.1 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊。
4.3.3.2 承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。4.3.3.3 客戶服務(wù)接待場所工作時間不少于8小時，設(shè)置并公示24小時服務(wù)電話。
4.3.3.4 24小時受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修。急修60分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理3日內(nèi)完成，若無法按時修復(fù)，應(yīng)有措施，做出限時承諾。
4.3.3.5 對業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在3日內(nèi)答復(fù)處理。
4.3.3.6 實行酬金制物業(yè)服務(wù)收費方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公布1次服務(wù)資金的收支情況。4.3.3.7 每年開展不少于1次的一定規(guī)模的社區(qū)文化活動。
4.3.3.8 每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的60%，每年至少2次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率達85%以上。對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達80%，處理率達85%以上。4.3.4 三級
4.3.4.1 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊。
4.3.4.2 承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。4.3.4.3 客戶服務(wù)接待場所工作時間不少于8小時，設(shè)置并公示24小時服務(wù)電話。
4.3.4.4 24小時受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修。急修45分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理2日內(nèi)完成，若無法按時修復(fù)，應(yīng)有措施，做出限時承諾。
4.3.4.5 對業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在2日內(nèi)答復(fù)處理。
4.3.4.6 實行酬金制物業(yè)服務(wù)收費方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公布1次服務(wù)資金的收支情況。4.3.4.7 能提供3種以上便民（無償）服務(wù)，如配置手推車、郵件收發(fā)、信息咨詢等。4.3.4.8 每年開展1次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動。
4.3.4.9 每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的70%，每年至少2次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率達90%以上。對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達80%，處理率達90%以上。4.3.5 四級
4.3.5.1 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊。
4.3.5.2 承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。4.3.5.3 客戶服務(wù)接待場所工作時間不少于9小時，設(shè)置并公示24小時服務(wù)電話。
4.3.5.4 24小時受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修。急修20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理應(yīng)按照專項維修資金使用相關(guān)流程完成（專有部位和預(yù)約除外）。
4.3.5.5 業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在2天內(nèi)答復(fù)處理。
4.3.5.6 住宅小區(qū)項目經(jīng)理應(yīng)具有物業(yè)管理相關(guān)資格證書，有4年以上的物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)驗。4.3.5.7 實行酬金制物業(yè)服務(wù)收費方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)至少每半年公布1次服務(wù)資金的收支情況。4.3.5.8 能提供5種以上便民（無償）服務(wù)，如配置手推車、短時間內(nèi)物品存放、郵件收發(fā)、信息咨詢等。
4.3.5.9 積極配合所轄社區(qū)每年開展2次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動，節(jié)假日有專題環(huán)境布置。4.3.5.10 每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的80%，每季至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率達90%以上。對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達90%，處理率達85%以上。4.3.6 五級
4.3.6.1 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊。
4.3.6.2 承接項目時，應(yīng)成立接管驗收組，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.3.6.3 客戶服務(wù)接待場所工作時間不少于10小時，設(shè)置并公示24小時服務(wù)電話。
4.3.6.4 24小時受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修。急修15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，一般修理應(yīng)按照專項維修資金使用相關(guān)流程完成（專有部位和預(yù)約除外）。
4.3.6.5 對業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在24小時內(nèi)答復(fù)處理。
4.3.6.6 住宅小區(qū)項目經(jīng)理應(yīng)具有物業(yè)管理相關(guān)資格證書，有6年以上的物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)驗。4.3.6.7 實行酬金制物業(yè)服務(wù)收費方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)至少每季度公布1次服務(wù)資金的收支情況。4.3.6.8 能提供6種以上便民（無償）服務(wù)，如代收郵件、電瓶車接送、配置手推車、短時間內(nèi)物品存放、配備雨具、信息咨詢等。
4.3.6.9 積極配合所轄社區(qū)每年開展3次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動，節(jié)假日有專題環(huán)境布置。4.3.6.10 每年的溝通面達到小區(qū)住戶的100%，每季至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，并定期向業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，滿意率達95%以上。對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達100%，處理率達95%以上。4.4 房屋管理、維修養(yǎng)護服務(wù) 4.4.1 初級
4.4.1.1 制定房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法等規(guī)章制度。4.4.1.2 業(yè)主或物業(yè)使用人裝修前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依規(guī)定與其簽訂裝修協(xié)議，告知裝修須知，并監(jiān)督裝修過程。對違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益的情況，應(yīng)及時勸阻或制止。如制止無效，應(yīng)及時告知業(yè)主委員會和相關(guān)主管部門處理，并做好記錄檔案。4.4.1.3 發(fā)現(xiàn)房屋結(jié)構(gòu)損壞時，應(yīng)及時告知相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會及其他相關(guān)部門并按照雙方約定或按照專項維修資金使用相關(guān)流程組織維修。
4.4.1.4 發(fā)現(xiàn)道路、路面、側(cè)石、窨井蓋損壞時，應(yīng)及時告知相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會及其他相關(guān)部門并按照雙方約定或按照專項維修資金使用相關(guān)流程組織維修。
4.4.1.5 雨、污水管道及化糞池遇有堵塞時應(yīng)及時進行清理、清掏。4.4.1.6 對危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標志。4.4.2 一級
4.4.2.1 制定房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法等規(guī)章制度。4.4.2.2 業(yè)主或物業(yè)使用人裝修前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依規(guī)定與其簽訂裝修協(xié)議，告知裝修須知，并監(jiān)督裝修過程。對違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益的情況，應(yīng)及時勸阻或制止，如制止無效，應(yīng)及時告知業(yè)主委員會和相關(guān)主管部門處理，并做好記錄檔案。4.4.2.3 對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并做好檔案記錄。
4.4.2.4 發(fā)現(xiàn)房屋結(jié)構(gòu)損壞時，應(yīng)及時告知相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會及其他相關(guān)部門并按照雙方約定或按照專項維修資金使用相關(guān)流程組織維修。
4.4.2.5 發(fā)現(xiàn)道路、路面、側(cè)石、窨井蓋損壞時，應(yīng)及時告知相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會及其他相關(guān)部門并按照雙方約定或按照專項維修資金使用相關(guān)流程組織維修。
4.4.2.6 雨、污水管道及化糞池遇有堵塞時應(yīng)及時進行清理、清掏。4.4.2.7 對危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標志。4.4.3 二級
4.4.3.1 制定房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法等規(guī)章制度。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.4.3.2 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃。
4.4.3.3 業(yè)主或物業(yè)使用人裝修前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依規(guī)定與其簽訂裝修協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知，并監(jiān)督裝修過程。對違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時勸阻或制止。如制止無效，應(yīng)及時告知業(yè)主委員會和相關(guān)主管部門處理，并做好記錄檔案。
4.4.3.4 對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并做好記錄檔案。
4.4.3.5 每年對房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進行1次檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)房屋結(jié)構(gòu)損壞時，應(yīng)及時告知相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會及其他相關(guān)部門并按照雙方約定或按照專項維修資金使用相關(guān)流程組織維修。
4.4.3.6 每季對樓內(nèi)公共部位門窗進行1次巡視，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。
4.4.3.7 每季對路面、側(cè)石、窨井蓋等設(shè)施進行1次巡檢，發(fā)現(xiàn)損壞時，應(yīng)及時告知相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會及其他相關(guān)部門并按照雙方約定或按照專項維修資金使用相關(guān)流程組織維修。要求窨井不漫溢，井蓋不缺損，能正常使用。
4.4.3.8 適時清理、清掏樓外雨、污水管道及地面排水溝，并保持暢通。4.4.4 三級 4.4.4.1 房屋管理
4.4.4.1.1 制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。
4.4.4.1.2 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃。
4.4.4.1.3 小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標，組團及幢、單元（門）、戶門標號標志明顯。
4.4.4.1.4 房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無明顯污跡。
4.4.4.1.5 樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)施等共有部分牢固、無裂縫、無破損、無明顯污漬，使用安全。
4.4.4.1.6 室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔、統(tǒng)一、美觀，無安全隱患或破損。4.4.4.1.7 對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，如制止無效，應(yīng)及時告知業(yè)主委員會和相關(guān)主管部門處理，并做好記錄檔案。4.4.4.2 巡查與維修養(yǎng)護 4.4.4.2.1 巡查
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)實際情況選擇房屋維護巡查項目，包括： a)每年1次觀測房屋結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時報告業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主，必要時請專業(yè)單位進行檢測評定；
b)每年檢查1次墻體、墻面； c)每年檢查1次頂棚；
d)每年檢查1次樓梯、扶手；
e)每年檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層； f)每年檢查1次散水坡、雨檐臺、連廊； g)每年全面檢查1次樓板、地面磚； h)每季巡查1次小區(qū)各標識；
DBXX/ XXXXX—XXXX i)每月全面檢查1次公共門窗； j)每月巡查1次路面、側(cè)石、井蓋等； k)每月巡查1次圍墻；
l)每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品； m)每月巡查1次室外健身設(shè)施、兒童樂園；
n)根據(jù)特殊情況（如異常危害性天氣、特殊季節(jié)等）需要，臨時安排對服務(wù)區(qū)重點建筑部位和重點設(shè)施設(shè)備進行針對性檢查；
4.4.4.2.2 維修服務(wù)
在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時安排專項修理。需要使用專項維修資金的，應(yīng)按照專項維修資金使用相關(guān)流程組織實施。4.4.4.3 裝飾裝修管理
4.4.4.3.1 受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請登記，與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注意事項。
4.4.4.3.2 裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記或違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時勸阻或制止；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主委員會，并做好記錄檔案。4.4.4.3.3 裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當事人按照約定處理。4.4.4.3.4 委托清運裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在3～5日內(nèi)清運。自行清運裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞?，?～5日內(nèi)清運。4.4.5 四級 4.4.5.1 房屋管理
4.4.5.1.1 制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。
4.4.5.1.2 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃。
4.4.5.1.3 小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標，組團及幢、單元（門）、戶門標號標志明顯。
4.4.5.1.4 房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。
4.4.5.1.5 樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)施等共有部分牢固、無裂縫、無破損、無明顯污漬，使用安全。
4.4.5.1.6 室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損。4.4.5.1.7 封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面。
4.4.5.1.8 建筑設(shè)計有要求外不應(yīng)安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等。
4.4.5.1.9 對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，如制止無效，應(yīng)及時告知業(yè)主委員會和相關(guān)主管部門處理，并做好記錄檔案。4.4.5.2 維修養(yǎng)護 4.4.5.2.1 巡查
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)實際情況選擇房屋維護巡查項目，包括：
DBXX/ XXXXX—XXXX a)每年1次觀測房屋結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時報告業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主，必要時請專業(yè)單位b)c)d)e)f)g)h)i)j)k)l)m)n)o)進行檢測評定；
每季檢查1次墻體、墻面； 每年檢查2次頂棚；
每年檢查2次樓梯、扶手；
每年檢查2次屋面保溫隔熱層、防水層； 每年檢查2次天臺扶欄、公共防盜網(wǎng)； 每年檢查2次散水坡、雨檐臺、連廊； 每年全面檢查2次樓板、地面磚； 每年檢查2次通風口；
每月巡查1次小區(qū)各標識； 每2周全面檢查1次公共門窗；
每2周巡查1次路面、側(cè)石、井蓋等； 每2周巡查1次圍墻；
每2周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品； 每2周巡查1次室外健身設(shè)施、兒童樂園。
4.4.5.2.2 維修服務(wù)
在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時安排專項修理。需要使用專項維修資金的，應(yīng)按照專項維修資金使用相關(guān)流程組織實施。4.4.5.3 裝飾裝修管理
4.4.5.3.1 受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請登記，與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注意事項。
4.4.5.3.2 裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記或違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時勸阻或制止；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主委員會，并做好記錄檔案。4.4.5.3.3 裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當事人按照約定處理。4.4.5.3.4 委托清運裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在2～3日內(nèi)清運。自行清運裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞?，?～3日內(nèi)清運。4.4.6 五級 4.4.6.1 房屋管理
4.4.6.1.1 制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。
4.4.6.1.2 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃。
4.4.6.1.3 小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標，組團及幢、單元（門）、戶門標號標志明顯。
4.4.6.1.4 房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。
4.4.6.1.5 樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)施等共有部分牢固、無裂縫、無破損、無明顯污漬，使用安全。
4.4.6.1.6 室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔、統(tǒng)一、美觀，無安全隱患或破損。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.4.6.1.7 封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面。
4.4.6.1.8 建筑設(shè)計有要求外不應(yīng)安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等。
4.4.6.1.9 空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，無空調(diào)外機位的每年對空調(diào)外機支架進行1次檢查并督促更換。
4.4.6.1.10 對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，如制止無效，應(yīng)及時告知業(yè)主委員會和相關(guān)主管部門處理，并做好記錄檔案。4.4.6.2 維修養(yǎng)護 4.4.6.2.1 巡查
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)實際情況選擇房屋維護巡查項目，包括：
a)每年1次觀測房屋結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時報告業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主，必要時請專業(yè)單位進行檢測評定；
b)每季檢查1次墻體、墻面； c)每季檢查1次頂棚；
d)每季檢查1次樓梯、扶手；
e)每季檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層； f)每季檢查1次天臺扶欄、公共防盜網(wǎng)； g)每季檢查1次散水坡、雨檐臺、連廊； h)每季全面檢查1次樓板、地面磚； i)每季檢查1次通風口；
j)每半月巡查1次小區(qū)各標識； k)每周全面檢查1次公共門窗；
l)每周巡查1次路面、側(cè)石、井蓋等； m)每周巡查1次圍墻；
n)每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品； o)每周巡查1次室外健身設(shè)施、兒童樂園。4.4.6.2.2 維修服務(wù)
在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時安排專項修理。需要使用專項維修資金的，應(yīng)按照專項維修資金使用相關(guān)流程組織實施。4.4.6.3 裝飾裝修管理
4.4.6.3.1 受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請登記，與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注意事項。
4.4.6.3.2 裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記或違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時勸阻或制止；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主委員會，并做好記錄檔案。4.4.6.3.3 裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當事人按照約定處理。4.4.6.3.4 委托清運裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在2日內(nèi)清運。自行清運裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞剑?日內(nèi)清運。4.5 共用設(shè)備設(shè)施運行、維修、保養(yǎng)服務(wù)
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.5.1 初級
4.5.1.1 路燈、樓道燈基本完好，院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。
4.5.1.2 按質(zhì)監(jiān)部門要求定期對電梯進行保養(yǎng)，每年進行安全檢測，并在轎廂內(nèi)張貼《年檢合格證》；電梯發(fā)生故障時，物業(yè)管理人員應(yīng)及時通知電梯維保單位，并監(jiān)督維保單位對故障進行修復(fù)。4.5.2 一級
4.5.2.1 路燈、樓道燈完好率不低于80%，院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。
4.5.2.2 委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求定期對電梯進行保養(yǎng)，每年進行安全檢測，并在轎廂內(nèi)張貼《年檢合格證》；電梯發(fā)生損壞時，應(yīng)按照專項維修資金使用相關(guān)流程組織修復(fù)。
4.5.2.3 發(fā)現(xiàn)道路、路面、側(cè)石、窨井蓋損壞時，應(yīng)及時告知相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會及其他相關(guān)部門并按照雙方約定或按照專項維修資金使用相關(guān)流程組織維修。
4.5.2.4 雨、污水管道及化糞池遇有堵塞時應(yīng)及時進行清理、清掏。4.5.3 二級
4.5.3.1 對存在危險隱患的共用設(shè)施、設(shè)備維護部位設(shè)置安全防范警示標志。4.5.3.2 路燈、樓道燈完好率不低于85%，院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。4.5.3.3 載人電梯24小時正常運行；委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求對電梯定期進行保養(yǎng)，每年進行安全檢測，并在轎廂內(nèi)張貼《年檢合格證》；電梯發(fā)生故障時，物業(yè)管理人員應(yīng)及時通知電梯維保單位，并監(jiān)督維保單位對故障進行修復(fù)。需動用專項維修資金的，及時編制計劃提交業(yè)主委員會及相關(guān)部門審核批準，并組織維修。
4.5.3.4 每季對路面、側(cè)石、窨井蓋等設(shè)施進行1次巡檢，發(fā)現(xiàn)損壞時，應(yīng)及時告知相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會及其他相關(guān)部門并按照雙方約定或按照專項維修資金使用相關(guān)流程組織維修。要求窨井不漫溢，井蓋不缺損，能正常使用。
4.5.3.5 適時清理、清掏樓外雨、污水管道及地面排水溝，并保持暢通。4.5.4 三級 4.5.4.1 供配電
4.5.4.1.1 每日1次對設(shè)備運行狀況進行檢查，低壓配電室可每月巡查1次。
4.5.4.1.2 高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵，按要求對高低壓配電設(shè)備、絕緣工具進行打壓檢測。
4.5.4.1.3 配電室安全標識、安全防護用品齊全，通風照明良好，能有效防止蛇鼠等小動物進入；無有毒有害危險品及雜物存放，環(huán)境整潔。
4.5.4.1.4 無自身系統(tǒng)故障引起的計劃外大面積停電。4.5.4.2 公共照明
4.5.4.2.1 院落、樓道照明每月巡查1次，及時修復(fù)損壞的開關(guān)、燈口、燈泡；保持公共照明燈具清潔，亮燈率90%以上；院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。
4.5.4.2.2 公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，控制柜工作正常，無損壞組件；燈具基本無損壞、無變形、無銹蝕，完好率85%以上。4.5.4.3 電梯
4.5.4.3.1 電梯設(shè)備運行情況每日巡查1次，建立記錄。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.5.4.3.2 保證電梯24小時運行，轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內(nèi)整潔。
4.5.4.3.3 委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求定期對電梯進行保養(yǎng)，每年進行安全檢測，并在轎廂內(nèi)張貼《年檢合格證》。對維保單位保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，保存相關(guān)記錄。4.5.4.3.4 電梯發(fā)生故障，物業(yè)管理人員應(yīng)及時通知電梯維保單位，并督促維保單位對故障進行修復(fù)，一般性換件維修1日內(nèi)完成，較為復(fù)雜維修3日內(nèi)完成；發(fā)生困人或其它重大事故，物業(yè)管理人員在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，同時通知電梯維保單位，開展應(yīng)急處理，協(xié)助專業(yè)維修人員進行救助；物業(yè)服務(wù)企業(yè)保存相關(guān)記錄。4.5.4.4 雨污水排放 4.5.4.4.1 4.5.4.4.2 4.5.4.4.3 4.5.4.4.4 4.5.4.4.5 公共污水管道每年檢查1次，視情況進行清通，排水暢通。
雨水管道、化糞池等部位每半年檢查1次，視情況進行清通，排水暢通，無堵塞。污水提升泵檢查保養(yǎng)每年1次，對化糞池進行清挖、清抽，集水坑定期清理。雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖。
不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換。
4.5.4.5 安全防范設(shè)施
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)前期配備的安全防范設(shè)施的實際情況，選擇做好下列維護保養(yǎng)工作： a)監(jiān)控系統(tǒng)，做到：
1)設(shè)備設(shè)施24小時運轉(zhuǎn)正常，實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰； 2)按設(shè)備隨機使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設(shè)備進行檢修保養(yǎng)； 3)設(shè)備出現(xiàn)故障，能及時修復(fù)。b)門禁系統(tǒng)，做到：
1)每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常； 2)門鎖、對講主機檢查保養(yǎng)每季1次； c)電子巡更，做到：
1)調(diào)試保養(yǎng)每季1次，保證正常運行；
2)保持巡更時間、地點、人員和數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。
d)周界防范系統(tǒng)，做到：
1)主機除塵，壓線端子牢固，每年對射探頭牢固性檢查1次； 2)報警系統(tǒng)有效性測試每周1次，中心報警控制主機能準確顯示報警或故障發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光報警信號；
3)系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障1小時內(nèi)修復(fù)，較為復(fù)雜的故障24小時內(nèi)修復(fù)。4.5.5 四級 4.5.5.1 供配電
4.5.5.1.1 總配電室專人值守，每4小時檢查1次設(shè)備運行狀況，對主要運行參數(shù)進行查抄；具備無人值守條件的配電室每日檢查1次，用電高峰時期適當增加巡視次數(shù)；其它低壓配電室每2周巡查1次。
4.5.5.1.2 高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵，按要求對高低壓配電設(shè)備、絕緣工具進行打壓檢測。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.5.5.1.3 配電室安全標識、安全防護用品齊全，通風照明良好，配備防鼠板、防蟲網(wǎng)等設(shè)施，能有效防止蛇鼠等小動物進入；無有毒有害危險品及雜物存放，環(huán)境整潔。4.5.5.1.4 無自身系統(tǒng)故障引起的計劃外大面積停電。4.5.5.2 公共照明
4.5.5.2.1 院落、樓道照明每2周巡查1次，并及時修復(fù)損壞的開關(guān)、燈口、燈泡。
4.5.5.2.2 保持公共照明燈具清潔，亮燈率95%以上；院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。
4.5.5.2.3 公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，控制柜工作正常，無損壞組件；燈具無損壞、無變形、無銹蝕，完好率90%以上。4.5.5.3 電梯
4.5.5.3.1 配備專業(yè)管理人員，電梯設(shè)備運行情況每日巡查2次，記錄規(guī)范、詳實；
4.5.5.3.2 保證電梯24小時運行，轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內(nèi)整潔。
4.5.5.3.3 委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求定期進行保養(yǎng)，每年進行安全檢測，并在轎廂內(nèi)張貼《年檢合格證》。對維保單位保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，保存相關(guān)記錄。
4.5.5.3.4 電梯發(fā)生損壞時，應(yīng)按照專項維修資金使用相關(guān)流程組織電梯維保單位對故障進行修復(fù)。發(fā)生困人或其它重大事故，物業(yè)管理人員在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，同時通知電梯維保單位，開展應(yīng)急處理，協(xié)助專業(yè)維修人員進行救助；物業(yè)服務(wù)企業(yè)保存相關(guān)記錄。4.5.5.4 雨污水排放 4.5.5.4.1 4.5.5.4.2 4.5.5.4.3 4.5.5.4.4 4.5.5.4.5 公共污水管道每年檢查2次，視情況進行清通，排水暢通。
雨水管道、化糞池等部位每季檢查1次，視情況進行清通，排水暢通，無堵塞。污水提升泵檢查保養(yǎng)每半年1次，對化糞池進行清挖、清抽，集水坑定期清理。雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖。
不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換。
4.5.5.5 安全防范設(shè)施
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)前期配備的安全防范設(shè)施的實際情況，選擇做好下列維護保養(yǎng)工作： a)監(jiān)控系統(tǒng)，做到：
1)設(shè)備設(shè)施24小時運轉(zhuǎn)正常，實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰； 2)按設(shè)備隨機使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設(shè)備進行檢修保養(yǎng)； 3)設(shè)備出現(xiàn)故障，能及時修復(fù)。b)門禁系統(tǒng)，做到：
1)每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常； 2)門鎖、對講主機檢查保養(yǎng)每季1次； c)電子巡更，做到：
1)調(diào)試保養(yǎng)每季1次，保證正常運行；
2)保持巡更時間、地點、人員和數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。
d)周界防范系統(tǒng)，做到：
1)主機除塵，壓線端子牢固，對射探頭牢固性檢查每年1次； 2)報警系統(tǒng)有效性測試每周1次，中心報警控制主機能準確顯示報警或故障發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光報警信號；
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.5.5.6 前期配備的景觀配套附屬設(shè)施設(shè)備
4.5.5.6.1 每日按時開啟；每2月檢查1次。
4.5.5.6.2 重大節(jié)日前對景觀附屬設(shè)施設(shè)備進行安全功能檢修，保證各項設(shè)施運行正常。4.5.6 五級 4.5.6.1 供配電
4.5.6.1.1 總配電室專人值守，每2小時檢查1次設(shè)備運行狀況，對主要運行參數(shù)進行查抄；具備無人值守條件的配電室每日檢查1次，用電高峰時期適當增加巡視次數(shù)；其它低壓配電室每周巡查1次。4.5.6.1.2 高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵，按要求對高低壓配電設(shè)備、絕緣工具進行打壓檢測。
4.5.6.1.3 配電室安全標識、安全防護用品齊全，通風照明良好，配備防鼠板、防蟲網(wǎng)等設(shè)施，能有效防止蛇鼠等小動物進入；無有毒有害危險品及雜物存放，環(huán)境整潔。4.5.6.1.4 無自身系統(tǒng)故障引起的計劃外大面積停電。4.5.6.2 公共照明
4.5.6.2.1 院落、樓道照明巡查每周1次，不定期巡視，及時修復(fù)損壞的開關(guān)、燈口、燈泡。4.5.6.2.2 保持公共照明燈具清潔，亮燈率100%；院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。
4.5.6.2.3 公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，控制柜工作正常，無損壞組件；燈具無損壞、無變形、無銹蝕，完好率100%。4.5.6.3 電梯
4.5.6.3.1 配備專業(yè)管理人員，電梯設(shè)備運行情況每日巡查2次，記錄規(guī)范、詳實。
4.5.6.3.2 保證電梯24小時運行，轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內(nèi)整潔。
4.5.6.3.3 委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求定期進行保養(yǎng)，每年進行安全檢測，并在轎廂內(nèi)張貼《年檢合格證》。對維保單位保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，保存相關(guān)記錄。4.5.6.3.4 電梯發(fā)生故障，物業(yè)管理人員應(yīng)及時通知電梯維保單位，并督促維保單位對故障進行修復(fù)，電梯發(fā)生損壞時，應(yīng)按照專項維修資金使用相關(guān)流程組織電梯維保單位對故障進行修復(fù)；發(fā)生困人或其它重大事故，物業(yè)管理人員應(yīng)立即通知電梯維保單位，并在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，開展應(yīng)急處理，協(xié)助專業(yè)維修人員進行救助；物業(yè)服務(wù)企業(yè)保存相關(guān)記錄。4.5.6.4 雨污水排放 4.5.6.4.1 4.5.6.4.2 4.5.6.4.3 4.5.6.4.4 4.5.6.4.5 公共污水管道每季檢查1次，視情況進行清通，排水暢通。
雨水管道、化糞池等部位每季檢查1次，視情況進行清通，排水暢通，無堵塞。污水提升泵檢查保養(yǎng)每半年1次，對化糞池進行清挖、清抽，集水坑定期清理。雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖。
不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換。
4.5.6.5 安全防范設(shè)施
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)前期配備的安全防范設(shè)施配備的實際情況，選擇做好下列維護保養(yǎng)工作： a)監(jiān)控系統(tǒng)，做到：
1)設(shè)備設(shè)施24小時運轉(zhuǎn)正常，實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰； 2)按設(shè)備隨機使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設(shè)備進行檢修保養(yǎng)；
DBXX/ XXXXX—XXXX 3)設(shè)備出現(xiàn)故障，能及時修復(fù)。b)門禁系統(tǒng)，做到：
1)每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常； 2)門鎖、對講主機檢查保養(yǎng)每季1次；
3)發(fā)生故障2小時內(nèi)修復(fù)；較為復(fù)雜的故障2日內(nèi)修復(fù)。c)電子巡更，做到：
1)調(diào)試保養(yǎng)每季1次，保證正常運行；
2)保持巡更時間、地點、人員和數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規(guī)記錄提
示功能正常。
d)周界防范系統(tǒng)，做到：
1)主機除塵，壓線端子牢固，對射探頭牢固性檢查每年1次； 2)報警系統(tǒng)有效性測試每周1次，中心報警控制主機能準確顯示報警或故障發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光報警信號；
3)系統(tǒng)發(fā)生故障1小時內(nèi)修復(fù)，較為復(fù)雜的故障24小時內(nèi)修復(fù)。4.5.6.6 前期配備的景觀配套附屬設(shè)施設(shè)備
4.5.6.6.1 每日按時開啟；每2月檢查1次。
4.5.6.6.2 重大節(jié)日前對景觀附屬設(shè)施設(shè)備進行安全功能檢修，保證各項設(shè)施運行正常 4.6 協(xié)助公共秩序維護服務(wù) 4.6.1 初級 4.6.1.1 人員要求
4.6.1.1.1 公共秩序維護人員應(yīng)身體健康，有較強的責任心，能協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序。4.6.1.1.2 對小區(qū)日常護衛(wèi)事項保持高度警惕，并做出正確反應(yīng)。4.6.1.2 門崗
4.6.1.2.1 健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位。4.6.1.2.2 保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。4.6.1.3 巡邏
4.6.1.3.1 定時在小區(qū)內(nèi)巡邏。
4.6.1.3.2 巡邏中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施。4.6.1.4 車輛管理
4.6.1.4.1 小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)置簡易的交通標志。
4.6.1.4.2 按照合同約定對車輛進行管理，消防通道中禁止停放車輛，對不按規(guī)定停車的行為進行勸阻、糾正。
4.6.1.4.3 機動車停車場制度完善，管理責任明確，車輛出入記錄規(guī)范。4.6.1.4.4 車場、車庫不應(yīng)私自改建、分隔、拆除。4.6.1.4.5 非機動車按規(guī)定位置停放。4.6.1.5 緊急事故防范
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.6.1.5.1 對洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責任人。事發(fā)時及時報告相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。
4.6.1.5.2 對因故障導(dǎo)致的臨時性停水、停電事故，應(yīng)及時采取措施并報告相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會和有關(guān)部門。4.6.2 一級 4.6.2.1 人員要求
4.6.2.1.1 公共秩序維護人員應(yīng)身體健康，有較強的責任心，能協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序。4.6.2.1.2 對小區(qū)日常護衛(wèi)事項保持高度警惕，并做出正確反應(yīng)。4.6.2.2 門崗
4.6.2.2.1 健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位。4.6.2.2.2 保障值班電話暢通，接聽及時。
4.6.2.2.3 主出入口有專人24小時值勤，按照服務(wù)合同要求進行進出車輛管理、訪客登記。4.6.2.2.4 按照服務(wù)合同要求對大型物品搬出進行登記，記錄規(guī)范、詳實。
4.6.2.2.5 按照服務(wù)合同要求對裝修及其它臨時施工人員的出入進行登記并加強詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意進入。
4.6.2.2.6 保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。4.6.2.3 巡邏
4.6.2.3.1 每8小時在小區(qū)內(nèi)巡邏1次。
4.6.2.3.2 巡邏中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施。4.6.2.4 車輛管理
4.6.2.4.1 小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)置簡易的交通標志。
4.6.2.4.2 按照合同約定對車輛進行管理，消防通道中禁止停放車輛，對不按規(guī)定停車的行為進行勸阻、糾正。
4.6.2.4.3 前期配備的車庫門禁系統(tǒng)、車庫內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施配置齊全并保持正常使用。4.6.2.4.4 機動車停車場制度完善，管理責任明確，車輛出入記錄規(guī)范。4.6.2.4.5 車場、車庫不應(yīng)私自改建、分隔、拆除。4.6.2.4.6 非機動車按規(guī)定位置停放，管理有序。4.6.2.5 緊急事故防范
4.6.2.5.1 對洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責任人。事發(fā)時及時報告相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。
4.6.2.5.2 對因故障導(dǎo)致的臨時性停水、停電事故，應(yīng)及時排除故障并報告相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會和有關(guān)部門。4.6.3 二級 4.6.3.1 人員要求
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.6.3.1.1 有專職公共秩序維護人員，身體健康，有較強的責任心，能協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序。
4.6.3.1.2 對小區(qū)日常護衛(wèi)事項保持高度警惕，并做出正確反應(yīng)。4.6.3.2 門崗 4.6.3.2.1 4.6.3.2.2 4.6.3.2.3 4.6.3.2.4 4.6.3.2.5 意進入。4.6.3.2.6 建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位。保障值班電話暢通，接聽及時。
主出入口有專人24小時值勤，按照服務(wù)合同要求進行進出車輛管理、訪客登記。對大型物品搬出進行登記，記錄規(guī)范、詳實。
對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問，阻止小商小販、可疑人員隨保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。
4.6.3.3 巡邏
4.6.3.3.1 制定巡查方案，每6小時巡查1次，重點部位增加巡查頻次。
4.6.3.3.2 每天不定時巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域，保持樓道暢通，無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象。4.6.3.3.3 巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施。4.6.3.4 車輛管理
4.6.3.4.1 小區(qū)內(nèi)設(shè)置簡易的交通標志，地面有停車點。
4.6.3.4.2 按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進行勸阻、糾正。
4.6.3.4.3 車庫門禁系統(tǒng)、車庫內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施配置齊全并保持正常使用。
4.6.3.4.4 收取車輛看管費的車場、車庫設(shè)專人24小時值班，車輛出入記錄規(guī)范、詳實。4.6.3.4.5 車場、車庫不應(yīng)私自改建、分隔、拆除。4.6.3.4.6 非機動車應(yīng)定點停放。4.6.3.5 緊急事故防范
4.6.3.5.1 對洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責任人。事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。4.6.3.5.2 對因故障導(dǎo)致的臨時性停水、停電事故，應(yīng)及時排除故障并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。4.6.3.5.3 每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。4.6.4 三級 4.6.4.1 人員要求
4.6.4.1.1 專職公共秩序維護人員中55周歲以下的人員占總數(shù)的50%以上，身體健康，有較強的責任心，能協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序。
4.6.4.1.2 有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、安防器械和設(shè)備。4.6.4.1.3 配備對講裝置或必要的安全護衛(wèi)器械。4.6.4.2 門崗
4.6.4.2.1 建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.6.4.2.2 4.6.4.2.3 4.6.4.2.4 4.6.4.2.5 4.6.4.2.6 保障值班電話暢通，接聽及時。
各出入口24小時值班，按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記。對大型物品搬出進行登記，記錄規(guī)范、詳實。
對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問。
保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通，阻止小商小販、可疑人員隨意入內(nèi)。
4.6.4.3 巡邏
4.6.4.3.1 制定詳細的巡查方案，小區(qū)院落、車庫、車場每3小時巡查1次，重點部位增加巡查頻次。4.6.4.3.2 每天定時巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象。4.6.4.3.3 巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施。4.6.4.4 車輛管理
4.6.4.4.1 按車輛行駛要求設(shè)立標識牌和標線，指定車輛停放區(qū)域，地上車位標識規(guī)范。
4.6.4.4.2 按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進行勸阻、糾正。
4.6.4.4.3 車庫門禁系統(tǒng)、車庫內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施配置齊全并保持正常使用。
4.6.4.4.4 收取車輛看管費的車場、車庫設(shè)專人24小時值班，車輛出入記錄規(guī)范、詳實。4.6.4.4.5 車場、車庫不應(yīng)私自改建、分隔、拆除。4.6.4.4.6 非機動車應(yīng)定點停放。4.6.4.5 監(jiān)控
4.6.4.5.1 設(shè)有監(jiān)控室的應(yīng)有專人24小時值班，交接班記錄規(guī)范、詳實。
4.6.4.5.2 監(jiān)控室收到報警信號后，及時通知公共秩序維護人員趕到現(xiàn)場進行處理。
4.6.4.5.3 監(jiān)控的錄入資料至少保持30日，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標準執(zhí)行。4.6.4.6 緊急事故防范
4.6.4.6.1 對洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責任人。事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。4.6.4.6.2 對因故障導(dǎo)致的臨時性停水、停電事故，應(yīng)及時排除故障并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。4.6.4.6.3 每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。4.6.5 四級 4.6.5.1 人員要求
4.6.5.1.1 專職公共秩序維護人員中45周歲以下的人員占總數(shù)的40%以上，身體健康，有較強的責任心，并定期接受專業(yè)培訓(xùn)。
4.6.5.1.2 能處理和應(yīng)對小區(qū)公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、安防器械和設(shè)備。4.6.5.1.3 配備對講裝置或必要的安全護衛(wèi)器械。4.6.5.2 門崗
4.6.5.2.1 建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位。4.6.5.2.2 保障值班電話暢通，接聽及時。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.6.5.2.3 各出入口24小時值班，主出入口雙人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00設(shè)立崗，按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記。
4.6.5.2.4 對大型物品搬出進行登記，記錄規(guī)范、詳實。
4.6.5.2.5 對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意進入。
4.6.5.2.6 保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。4.6.5.3 巡邏
4.6.5.3.1 制定詳細的巡查方案，小區(qū)院落、車庫、車場每2小時巡查1次。重點部位增加巡查頻次，記錄規(guī)范、詳實。
4.6.5.3.2 每天定時巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象。4.6.5.3.3 巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施，隨時準備啟動相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。4.6.5.4 車輛管理
4.6.5.4.1 按車輛行駛要求設(shè)立標識牌和標線，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停放區(qū)域，地上車位標識規(guī)范。
4.6.5.4.2 按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進行勸阻、糾正。
4.6.5.4.3 車庫門禁系統(tǒng)、車庫內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施配置齊全并保持正常使用。
4.6.5.4.4 收取車輛看管費的車場、車庫設(shè)專人24小時值班，車輛出入記錄規(guī)范、詳實。4.6.5.4.5 有條件的住宅小區(qū)宜建設(shè)立體化停車設(shè)施。
4.6.5.4.6 建有立體停車設(shè)備的車庫應(yīng)設(shè)專業(yè)技術(shù)人員值守，并對設(shè)備使用人進行專業(yè)培訓(xùn)。4.6.5.4.7 車場、車庫不應(yīng)私自改建、分隔、拆除。4.6.5.4.8 非機動車應(yīng)定點停放。4.6.5.5 監(jiān)控
4.6.5.5.1 設(shè)有監(jiān)控室的應(yīng)有專人24小時值班，交接班記錄規(guī)范、詳實。
4.6.5.5.2 監(jiān)控室收到報警信號后，公共秩序維護人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理。4.6.5.5.3 做好監(jiān)控的錄入資料保存工作，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標準執(zhí)行。4.6.5.6 緊急事故防范
4.6.5.6.1 對洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責任人。事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。4.6.5.6.2 對因故障導(dǎo)致的臨時性停水、停電事故，應(yīng)及時排除故障并報告相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會和有關(guān)部門。
4.6.5.6.3 每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。4.6.6 五級 4.6.6.1 人員要求
4.6.6.1.1 專職公共秩序維護人員以中青年為主，45周歲以下的人員占總數(shù)60%以上，身體健康，有較強的責任心，并定期接受專業(yè)培訓(xùn)。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.6.6.1.2 能處理和應(yīng)對小區(qū)公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、安防器械和設(shè)備。4.6.6.1.3 配備對講裝置或必要的安全護衛(wèi)器械。4.6.6.2 門崗
4.6.6.2.1 建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位。4.6.6.2.2 保障值班電話暢通，接聽及時。
4.6.6.2.3 各出入口24小時值班，主出入口雙人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00設(shè)立崗，按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記。
4.6.6.2.4 對大型物品搬出進行登記，記錄規(guī)范、詳實。
4.6.6.2.5 對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意進入。
4.6.6.2.6 保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。4.6.6.3 巡邏
4.6.6.3.1 制定詳細的巡查方案。公共秩序維護人員手持巡更采集器，按指定的時間和路線每2小時巡查1次，重點部位增加巡查頻次。
4.6.6.3.2 每日定時巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象。4.6.6.3.3 巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施，隨時準備啟動相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。4.6.6.4 車輛管理
4.6.6.4.1 按車輛行駛要求設(shè)立標識牌和標線，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停放區(qū)域，地上車位標識規(guī)范。有條件住宅小區(qū)宜設(shè)立臨時停車位。
4.6.6.4.2 按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進行勸阻、糾正。
4.6.6.4.3 車庫門禁系統(tǒng)、車庫內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施配置齊全并保持正常使用。
4.6.6.4.4 收取車輛看管費的車場、車庫設(shè)專人24小時值班，車輛出入記錄規(guī)范、詳實。4.6.6.4.5 有條件的住宅小區(qū)宜建設(shè)立體化停車設(shè)施。
4.6.6.4.6 建有立體停車設(shè)備的車庫應(yīng)設(shè)專業(yè)技術(shù)人員值守，并對設(shè)備使用人進行專業(yè)培訓(xùn)。4.6.6.4.7 車場、車庫不應(yīng)私自改建、分隔、拆除。4.6.6.4.8 非機動車應(yīng)定點停放。4.6.6.5 監(jiān)控
4.6.6.5.1 設(shè)有監(jiān)控室的應(yīng)有專人24小時值班，交接班記錄規(guī)范、詳實。
4.6.6.5.2 監(jiān)控室收到報警信號后，公共秩序維護人員應(yīng)在20分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理。4.6.6.5.3 做好監(jiān)控的錄入資料保存工作，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標準執(zhí)行。4.6.6.6 緊急事故防范
4.6.6.6.1 對洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責任人。事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。4.6.6.6.2 對因故障導(dǎo)致的臨時性停水、停電事故，應(yīng)及時排除故障并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。4.6.6.6.3 每年組織2次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.7 保潔服務(wù) 4.7.1 初級 4.7.1.1 樓內(nèi)保潔 4.7.1.1.1 樓層通道和樓梯臺階，每周清掃1次。
4.7.1.1.2 樓梯扶手、窗臺、防火門、消火栓、指示牌、欄桿等每季度清潔1次。4.7.1.1.3 共用門窗玻璃，每半年擦拭1次。
4.7.1.1.4 電梯轎廂地面、四壁每月清潔2次，無積塵。
4.7.1.2 外圍保潔 4.7.1.2.1 道路每日清掃1次。雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行。4.7.1.2.2 停車場、共用車庫或車棚定期清掃。4.7.1.2.3 綠化帶及草坪上的垃圾每周清掃1次。4.7.1.2.4 天臺、明溝、上人屋面每半年清掃1次。4.7.1.2.5 路燈、樓道燈每半年清潔1次。
4.7.1.2.6 設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔1次，保持通風，無雜物。
4.7.1.3 垃圾收集與處理
4.7.1.3.1 應(yīng)設(shè)置生活垃圾集中投放點，并協(xié)助做好垃圾分類工作。4.7.1.3.2 垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾。4.7.1.3.3 垃圾桶、果皮箱定期清潔。4.7.2 一級 4.7.2.1 樓內(nèi)保潔 4.7.2.1.1 樓層通道和樓梯臺階，每周清掃2次，地面每月濕拖1次。
4.7.2.1.2 樓梯扶手、窗臺、防火門、消火栓、指示牌、欄桿等每月清潔1次。4.7.2.1.3 共用門窗玻璃，每季度擦拭1次。
4.7.2.1.4 電梯轎廂地面、四壁每周清潔2次，無積塵。
4.7.2.2 外圍保潔 4.7.2.2.1 道路每日清掃1次。雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行。4.7.2.2.2 停車場、共用車庫或車棚每周清掃1次。4.7.2.2.3 綠化帶及草坪上的垃圾每周清掃1次。4.7.2.2.4 天臺、明溝、上人屋面每半年清掃1次。4.7.2.2.5 路燈、樓道燈每半年清潔1次。
4.7.2.2.6 設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔1次，保持通風，無雜物。
4.7.2.3 垃圾收集與處理
4.7.2.3.1 應(yīng)設(shè)置生活垃圾集中投放點，并協(xié)助做好垃圾分類工作。4.7.2.3.2 垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾。4.7.2.3.3 垃圾桶、果皮箱每月清潔1次。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.7.3 二級 4.7.3.1 樓內(nèi)保潔 4.7.3.1.1 4.7.3.1.2 4.7.3.1.3 4.7.3.1.4 樓層通道和樓梯臺階，每周清掃3次，地面每2周濕拖1次。
樓梯扶手、窗臺、防火門、消火栓、指示牌、欄桿等每月清潔2次； 共用門窗玻璃，每2月擦拭1次，目視干凈。電梯轎廂地面、四壁每2天清潔1次，無積塵。
4.7.3.2 外圍保潔 4.7.3.2.1 4.7.3.2.2 4.7.3.2.3 4.7.3.2.4 4.7.3.2.5 4.7.3.2.6 4.7.3.2.7 4.7.3.2.8 道路每日清掃1次。雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行。停車場、共用車庫或車棚每周清掃2次。休閑、娛樂、健身設(shè)施每周清潔2次。綠化帶及草坪上的垃圾每周清掃2次。門衛(wèi)、崗?fù)っ恐芮鍜?次。
天臺、明溝、上人屋面每季清掃1次。路燈、樓道燈每季清潔1次。
設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔1次；每月1次對公共衛(wèi)生間進行消殺。
4.7.3.3 垃圾收集與處理 4.7.3.3.1 4.7.3.3.2 4.7.3.3.3 4.7.3.3.4 應(yīng)設(shè)置生活垃圾集中投放點，并協(xié)助做好垃圾分類工作。垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾。
建筑垃圾設(shè)置臨時垃圾池，集中存放，定期外運。垃圾桶、果皮箱每月清潔1次。
4.7.3.4 衛(wèi)生消殺
針對滅蚊、蠅、蟑螂、鼠的實際需要和季節(jié)特點制定具體計劃，開展衛(wèi)生消殺。4.7.4 三級 4.7.4.1 樓內(nèi)保潔 4.7.4.1.1 4.7.4.1.2 4.7.4.1.3 4.7.4.1.4 4.7.4.1.5 樓層通道和樓梯臺階，每日清潔1次，地面每周濕拖1次。
樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每周清潔1次。天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每季清潔1次。共用門窗玻璃，每2月擦拭1次，目視干凈。電梯轎廂地面、四壁每日清潔1次，目視干凈。
4.7.4.2 外圍保潔 4.7.4.2.1 行。
4.7.4.2.2 4.7.4.2.3 4.7.4.2.4 4.7.4.2.5 道路每日清掃1次，目視無明顯雜物、污跡和積水；雨雪天氣及時清掃主要道路，方便出綠化帶每2日清潔1次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)，目視無雜物。水景開放期內(nèi)，每2日清潔1次，水面無明顯漂浮物。
休閑娛樂、健身設(shè)施每2日擦拭1次。設(shè)施表面干凈，地面無雜物。米以下庭院燈、草坪燈每月清潔1次，目視干凈。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.7.4.2.6 標識、宣傳牌、信報箱、景觀小品每月清潔1次，目視干凈。4.7.4.2.7 天臺、明溝、上人屋面每2月清潔1次，無垃圾堆放，排水順暢。4.7.4.2.8 有公共衛(wèi)生間的，每日清潔1次；每月1次對公共衛(wèi)生間進行消殺。4.7.4.3 車庫、車棚
4.7.4.3.1 地面每2日清潔1次，每2月沖刷1次。保持空氣流通，地面無明顯雜物、垃圾、積水。4.7.4.3.2 天花板、墻面每季清潔1次，無蜘蛛網(wǎng)。
4.7.4.3.3 門窗、消防箱、指示牌、指示燈、防火門、箱柜等公共設(shè)施每季清潔1次。4.7.4.4 垃圾收集與處理 4.7.4.4.1 4.7.4.4.2 4.7.4.4.3 4.7.4.4.4 應(yīng)設(shè)置生活垃圾集中投放點，并協(xié)助做好垃圾分類工作。垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾。
建筑垃圾設(shè)置臨時垃圾點，集中存放，定期外運。垃圾桶、果皮箱每月清潔2次。
4.7.4.5 衛(wèi)生消殺
蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)每月消殺1次，其它根據(jù)季節(jié)和當?shù)厍闆r制定具體計劃；滅鼠每半年進行1次，無明顯鼠跡。4.7.5 四級 4.7.5.1 樓內(nèi)保潔
4.7.5.1.1 大堂及休閑區(qū)域，客戶聚集區(qū)域每日清潔2次，地面每周濕拖2次。每月消毒處理1次。4.7.5.1.2 樓層通道和樓梯臺階，每日清潔2次。
4.7.5.1.3 樓梯扶手、窗臺、防火門、消防栓、指示牌每周清潔3次。潔凈、無灰塵、無污物。4.7.5.1.4 天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每2月清潔1次。4.7.5.1.5 共用門窗玻璃，每月擦拭1次。玻璃明亮、目視干凈。
4.7.5.1.6 電梯轎廂地面、轎廂四壁每日清潔1次，燈飾及轎廂頂部每月清潔1次，保持干凈、整潔。轎廂每月消毒1次。4.7.5.2 外圍保潔
4.7.5.2.1 道路每日清掃2次；雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行。
4.7.5.2.2 綠化帶每日清潔1次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)，目視無雜物?；▔砻鏉崈魺o污跡。
4.7.5.2.3 水景開放期內(nèi)，每日清潔1次。水面無漂浮物，水體無異味。
4.7.5.2.4 休閑娛樂、健身設(shè)施每2日擦拭1次，每2周刷洗消毒1次。設(shè)施表面干凈，地面無雜物。4.7.5.2.5 米以下庭院燈、草坪燈每2周清潔1次，目視干凈。
4.7.5.2.6 標識、宣傳牌、信報箱、景觀小品每2周清潔1次，目視干凈。4.7.5.2.7 天臺、明溝、上人屋面每2月清潔1次，排水順暢、無垃圾堆放。4.7.5.2.8 設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔2次；每周1次對公共衛(wèi)生間進行消殺。4.7.5.3 車庫、車棚
4.7.5.3.1 地面每2日清潔1次，每月沖刷1次。保持空氣流通，地面無垃圾和雜物。
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.7.5.3.2 天花板、墻面每2月清潔1次，無明顯污跡、蜘蛛網(wǎng)。
4.7.5.3.3 門窗、消防箱、指示牌、指示燈、防火門、箱柜等公共設(shè)施每2月清潔1次。4.7.5.4 垃圾收集與處理 4.7.5.4.1 4.7.5.4.2 4.7.5.4.3 4.7.5.4.4 4.7.5.4.5 垃圾桶布局合理，方便業(yè)主使用。
垃圾日產(chǎn)日清，應(yīng)設(shè)置生活垃圾集中投放點，并協(xié)助做好垃圾分類工作。周圍地面無散落垃圾、無垃圾外溢、無污水、無明顯異味。建筑垃圾設(shè)置臨時垃圾池，集中存放，定期外運。垃圾桶、果皮箱每周清潔1次。
4.7.5.5 衛(wèi)生消殺
蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)每月消殺2次，其它根據(jù)季節(jié)和當?shù)厍闆r制定具體計劃；滅鼠每季進行1次，無明顯鼠跡。4.7.6 五級 4.7.6.1 樓內(nèi)保潔
4.7.6.1.1 大堂及休閑區(qū)域，客戶聚集區(qū)域每日清潔2次，地面每周濕拖2次，每月消毒處理2次。4.7.6.1.2 樓層通道和樓梯臺階，每日清潔3次。
4.7.6.1.3 樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消防栓、指示牌每日清潔1次。
4.7.6.1.4 天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每月清潔1次，目視無積塵、無蜘蛛網(wǎng)。4.7.6.1.5 共用門窗玻璃，每月擦拭2次，玻璃明亮、目視干凈。
4.7.6.1.6 電梯轎廂地面、轎廂四壁每日清潔2次，燈飾及轎廂頂部每月清潔2次，保持干凈、整潔。轎廂每月消毒2次。4.7.6.2 外圍保潔
4.7.6.2.1 道路每日清掃2次；雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行。
4.7.6.2.2 綠化帶每日清潔2次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)，目視無雜物。花壇表面潔凈無污跡。
4.7.6.2.3 水景開放期內(nèi)，每日清潔2次。定期對水體投放藥劑或進行其它處理。水面無漂浮物，水體無異味。
4.7.6.2.4 休閑娛樂、健身設(shè)施每日擦拭1次，每周刷洗消毒1次，設(shè)施表面干凈。4.7.6.2.5 2米以下庭院燈、草坪燈每周清潔1次，目視干凈。
4.7.6.2.6 標識、宣傳牌、信報箱、景觀小品每周清潔1次，目視干凈。4.7.6.2.7 天臺、明溝、上人屋面每月清潔1次，無垃圾堆放，排水順暢。
4.7.6.2.8 設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔2次；每周2次對公共衛(wèi)生間進行消殺。4.7.6.3 車庫、車棚 4.7.6.3.1 4.7.6.3.2 4.7.6.3.3 4.7.6.3.4 地面每日清潔1次，每月沖刷2次。保持空氣流通，地面無垃圾和雜物。天花板、墻面每月清潔1次，目視無積塵、蜘蛛網(wǎng)。
門窗、消防箱、防火門、箱柜等公共設(shè)施每月清潔1次，目視無積塵。指示牌、指示燈保持整潔。
4.7.6.4 垃圾收集與處理
DBXX/ XXXXX—XXXX 4.7.6.4.1 4.7.6.4.2 4.7.6.4.3 4.7.6.4.4 4.7.6.4.5 4.7.6.4.6 垃圾桶布局合理，并協(xié)助做好垃圾分類工作。
樓道內(nèi)每層宜設(shè)置1個垃圾投擲點，方便業(yè)主使用。
垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾、無垃圾外溢、無污水、無明顯異味。建筑垃圾設(shè)置臨時垃圾池，集中存放，及時外運。垃圾桶、果皮箱每日清潔1次。
能正常使用并維護垃圾生物處理設(shè)備、中水處理設(shè)備等。
4.7.6.5 衛(wèi)生消殺
蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)每月消殺2次，其它根據(jù)季節(jié)和當?shù)厍闆r制定具體計劃；滅鼠每季進行1次，無明顯鼠跡。4.8 綠化服務(wù) 4.8.1 初級
根據(jù)住宅小區(qū)內(nèi)綠化實際情況做到：
a)對草坪、花卉、樹籬、樹木進行每年至少1次的修剪、養(yǎng)護； b)定期清除綠地垃圾、石塊等雜物； c)無大面積病蟲害。4.8.2 一級
根據(jù)住宅小區(qū)內(nèi)綠化實際情況做到：
a)對草坪、花卉、樹籬、樹木每年至少2次修剪、養(yǎng)護； b)定期清除綠地垃圾、石塊等雜物； c)無大面積病蟲害和露黃。4.8.3 二級
根據(jù)住宅小區(qū)內(nèi)綠化實際情況應(yīng)做到：
a)對草坪、花卉、樹籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護； b)定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于15%；
c)對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補植更新，存活率達到70%； d)適時進行防凍保暖，預(yù)防病蟲害；
e)樹木側(cè)枝分布基本均勻，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦。4.8.4 三級
根據(jù)住宅小區(qū)內(nèi)綠化實際情況應(yīng)做到：
a)對草坪、花卉、樹籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護，保持觀賞效果； b)定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于10%；
c)對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補植更新，存活率達到80%，土地無明顯裸露； d)適時進行防凍保暖，定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害；
e)樹木側(cè)枝分布基本均勻，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦。4.8.5 四級 4.8.5.1 綠化養(yǎng)護
DBXX/ XXXXX—XXXX 有專業(yè)人員對住宅小區(qū)實施綠化養(yǎng)護管理，并做到：
a)對草坪、花卉、樹籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護，保持觀賞效果； b)定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于5%；
c)對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補植更新，缺株率小于5%，存活率不小于90%，行道樹缺株率小于5%，土地無明顯裸露；
d)適時進行防凍保暖，定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害；
e)對樹木每年至少修剪1次，樹冠整齊，側(cè)枝分布均勻，根干部無萌枝，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦。4.8.5.2 環(huán)境布置
4.8.5.2.1 綠化總體布局合理，喬、灌、花、草配置得當、層次豐富，視覺效果良好，滿足居住環(huán)境需要，無侵占現(xiàn)象。
4.8.5.2.2 綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀保持常年完好，無人為破壞現(xiàn)象。
4.8.5.2.3 加強綠化宣傳，對古樹名木，保護措施到位，使其生長正常；對稀有樹木進行掛牌標識，注明其名稱、科屬、產(chǎn)地、生長習(xí)性等。4.8.6 五級 4.8.6.1 綠化養(yǎng)護
有專業(yè)人員對住宅小區(qū)實施綠化養(yǎng)護管理，并做到： a)對草坪、花卉、樹籬等定期進行修剪、養(yǎng)護； b)定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于2%；
c)對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補植更新，缺株率小于3%，存活率不小于95%，行道樹缺株率小于3%，土地無明顯裸露；
d)綠籬、色帶及造型植物，輪廓清晰、層次分明、無殘枝敗葉，造型植物枝葉緊密、圓整，觀賞效果良好；
e)適時進行防凍保暖，定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害；
f)樹木每年修剪1次以上，樹冠整齊，側(cè)枝分布均勻，根干部無萌枝，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦；
g)定期組織澆灌、施肥和松土。4.8.6.2 環(huán)境布置
4.8.6.2.1 綠化總體布局合理，喬、灌、花、草配置得當、層次豐富，視覺效果良好，滿足居住環(huán)境需要，無侵占現(xiàn)象。
4.8.6.2.2 綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀保持常年完好，無人為破壞現(xiàn)象。
4.8.6.2.3 設(shè)有景觀湖的，保持三季有水，每年春季投放觀賞魚苗，水質(zhì)良好，每月至少補水1次，每年清淤1次。
4.8.6.2.4 重大節(jié)日或慶典活動，對公共區(qū)域進行花木裝飾。
4.8.6.2.5 加強綠化宣傳，對古樹名木，保護措施到位，使其生長正常；對稀有樹木進行掛牌標識，注明其名稱、科屬、產(chǎn)地、生長習(xí)性等。5 監(jiān)督與投訴
DBXX/ XXXXX—XXXX 5.1 信息收集
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)以各種方式收集業(yè)主及物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的信息，及時分析這些信息，不斷改進服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量。業(yè)主及物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)滿意度信息的收集可以采用以下方式：
a)直接與業(yè)主溝通； b)向業(yè)主發(fā)放調(diào)查問卷； c)來自各種媒體的報道；
d)收集各種渠道的業(yè)主投訴。5.2 投訴處理
5.2.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)主動接受業(yè)主的監(jiān)督，建立投訴處理機構(gòu)，明確責任 人，對外公布監(jiān)督、投訴電話。
5.2.2 積極配合有關(guān)部門做好投訴處理工作，對投訴處理結(jié)果進行回訪。認真及時地處理業(yè)主的意見和建議，并將處理結(jié)果及時通知投訴者。
5.2.3 受理、處置業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴應(yīng)進行記錄，并分下列情況進行處理：
5.2.3.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接受理的投訴，應(yīng)核實情況，在一個工作日內(nèi)回復(fù)處理結(jié)果，最長不得超過三個工作日。屬于物業(yè)管理責任的，應(yīng)當按照相關(guān)要求立即整改；屬無效投訴的應(yīng)做好解釋工作。物業(yè)服務(wù)機構(gòu)與投訴人無法協(xié)商解決的，應(yīng)及時上報相關(guān)部門協(xié)調(diào)處理；
5.2.3.2 業(yè)主或物業(yè)使用人直接向相關(guān)部門投訴或者相關(guān)部門轉(zhuǎn)來的投訴，應(yīng)查明事實，分清責任，在規(guī)定時限內(nèi)如實反映情況或上報書面材料，協(xié)助相關(guān)部門做好工作； 5.2.3.3 涉及依法裁決的，應(yīng)按法律程序處理。5.3 公示監(jiān)督
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、計費方式、計費起始時間、服務(wù)項目、收費標準、收費依據(jù)及12358價格舉報電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督。
DBXX/ XXXXX—XXXX
參 考 文 獻
[1] 中華人民共和國主席令第六十二號《中華人民共和國物權(quán)法》 [2] 中華人民共和國主席令第十五號《中華人民共和國合同法》 [3] 中華人民共和國國務(wù)院令 第379號《物業(yè)管理條例》
[4] 中華人民共和國國務(wù)院令 第549號《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》 [5]《中華人民共和國消防條例》 [6] 《山東省物業(yè)管理條例》
[7]《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》 [8] 《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》 [9] 《城市環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)置標準》 [10] 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》 [11]《青島市物業(yè)管理條例》
[12]《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》 [13]《青島市物價局物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》
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第三篇：青島市物業(yè)管理協(xié)會章程 -（定稿）
青島市物業(yè)管理協(xié)會章程
（修訂草案）
二00九年七月三日 二0一五年 月 日
第一章 總則
第一條 本團體名稱為：青島市物業(yè)管理協(xié)會 本協(xié)會名稱為：青島市物業(yè)管理協(xié)會
第二條 本協(xié)會的性質(zhì)為：全市物業(yè)管理組織（含機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位及國內(nèi)和外商在本市設(shè)立的物業(yè)管理機構(gòu)）和物業(yè)管理工作人員自愿結(jié)成的社會性行業(yè)組織，是具有法人資格的非營利性社會團體。
本協(xié)會的性質(zhì)為：全市物業(yè)管理組織（含機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位及國內(nèi)和外商在本市設(shè)立的物業(yè)管理機構(gòu)）和物業(yè)管理工作的專業(yè)人士自愿結(jié)成的社會性行業(yè)組織，是具有法人資格的非營利性社會組織。
第三條 本協(xié)會的宗旨是：堅持黨的基本路線和發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的方針，執(zhí)行國家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，積極推行物業(yè)管理，維護全市物業(yè)管理組織和個人的合法權(quán)益。給城市居民提供舒適方便、安定整潔、優(yōu)美文明的工作、學(xué)習(xí)娛樂和生活環(huán)境，不斷提高居民生活質(zhì)量、提高城市管理水平，為建設(shè)現(xiàn)代化國際城市而努力服務(wù)。
本協(xié)會的宗旨是：以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，堅持和落實科學(xué)發(fā)展觀，堅持“三嚴三實”的思想作風和工作作風，堅持黨的基本路線和發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的方針，遵守憲法、法律、法規(guī)和國家、省、市政策，遵守社會道德風尚；團結(jié)、組織本會會員，堅持為行業(yè)行政主管部門及相關(guān)政府機構(gòu)決策服務(wù)，為行業(yè)和企業(yè)改革發(fā)展服務(wù)，積極推行物業(yè)管理，維護全市物業(yè)管理組織和物業(yè)所有權(quán)人的合法權(quán)益。不斷提高居民生活質(zhì)量、提高城市管理水平，為建設(shè)現(xiàn)代化國際城市而努力服務(wù)。及時反映廣大會員單位的愿望和要求，成為政府行政管理部門與企業(yè)間的橋梁和紐帶。
第四條 本協(xié)會接受業(yè)務(wù)主管部門青島市建設(shè)委員會的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和登記管理機關(guān)青島市民政局的監(jiān)督管理。
本協(xié)會接受業(yè)務(wù)主管部門青島市國土資源和房屋管理局和登記管理機關(guān)青島市民政局的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督管理。
第五條 本協(xié)會的住所位于：山東省青島市澳門路121號423室。本協(xié)會的住所位于：山東省青島市 路 號。
第二章 業(yè)務(wù)范圍
第六條 本協(xié)會的業(yè)務(wù)范圍
（一）探討社會主義市場經(jīng)濟條件下城市管理和物業(yè)管理的理論和發(fā)展方向； 探討社會主義市場經(jīng)濟條件下物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)的理論和發(fā)展方向；
（二）參與本市有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章草案的調(diào)研論證，當好政府的參謀和助手；
（三）為物業(yè)管理組織提供法律咨詢和中介服務(wù)；
（四）提出物業(yè)管理的建議和對策，幫助物業(yè)管理組織搞好管理與服務(wù)工作；
（五）進行物業(yè)管理信息交流、經(jīng)驗交流和開展宣傳教育活動及有益于本行業(yè)發(fā)展的各項活動；
（六）承辦政府機關(guān)和社會團體委托辦理的有關(guān)事宜；編輯出版物業(yè)管理讀物和本協(xié)會會刊；
（七）根據(jù)物業(yè)行政管理部門的委托，對行業(yè)內(nèi)的重要事件和活動進行調(diào)研；
（八）承接上級協(xié)會部署的有關(guān)工作。
第三章 會員
第七條 本協(xié)會會員分為以下兩類：
（一）單位會員：其代表是物業(yè)管理組織的負責人或其委托的代理人；
（二）個人會員：從事物業(yè)管理或與物業(yè)管理相關(guān)的單位中層以上領(lǐng)導(dǎo)、有關(guān)管理人員、技術(shù)人員和熱心物業(yè)管理的其他有關(guān)人員。
第八條 申請加入本協(xié)會的會員，必須具備下列條件：
（一）擁護本協(xié)會章程；
（二）有加入本協(xié)會的意愿；
（三）在物業(yè)管理行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)具有一定影響； 在物業(yè)管理行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)具有一定影響力；
（四）參加本協(xié)會活動，按期交納會費者。第九條 會員入會的程序是：
（一）要求加入本協(xié)會的組織和個人，必須提出書面申請；
（二）經(jīng)常務(wù)理事會討論通過；
（三）由理事會或理事會授權(quán)機構(gòu)發(fā)給會員證，方可成為本協(xié)會會員。第十條 會員享有下列權(quán)力：
（一）在本協(xié)會內(nèi)有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和表決權(quán)；
（二）參加本協(xié)會各項活動；
（三）獲得本協(xié)會服務(wù)的優(yōu)先權(quán)；
（四）有優(yōu)先進行法律咨詢和獲得信息的權(quán)利；
（五）對本協(xié)會工作有督促權(quán)、批評權(quán)和建議權(quán)；
（六）有優(yōu)先獲得本協(xié)會會刊物和在本協(xié)會刊物登載文章、圖片、廣告的權(quán)利；
（七）入會自愿退會自由。第十一條 會員必須履行下列義務(wù)：
（一）遵守本協(xié)會章程，執(zhí)行本協(xié)會決議，維護本協(xié)會利益；
（二）積極參加本協(xié)會活動，努力完成本協(xié)會委托辦理的各項任務(wù)；
（三）主動向本協(xié)會反映情況提供有關(guān)資料；
（四）接受本協(xié)會的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督；
（五）接受本協(xié)會組織的學(xué)習(xí)、培訓(xùn)和考察活動；
（六）按期交納會費。
第十二條 會員退會應(yīng)書面通知本協(xié)會，并交回會員證。會員若一年不交會費或不參加本協(xié)會活動，視為自動退會。
第十三條 對違反本會章程又不聽勸告者，經(jīng)理事會表決通過可撤銷其會員資格。會員退會須交還會員證件。
第四章 組織機構(gòu)和負責人產(chǎn)生、罷免
第十四條 本協(xié)會的最高權(quán)利機構(gòu)是全體會員代表大會。會員代表大會的主要任務(wù)：
（一）制定和修改本協(xié)會的章程； 選舉和罷免理事；
（二）選舉和罷免理事；
（二）審議本協(xié)會工作報告和財務(wù)報告；
（三）審議本協(xié)會工作報告和財務(wù)報告；
（三）決定終止事宜；
（四）決定終止事宜；
（四）討論本協(xié)會重大事宜。
（五）討論本協(xié)會重大事宜。
第十五條 會員代表大會須有三分之二以上的會員出席方能召開，其決議須經(jīng)到會代表半數(shù)以上表決通過才能生效。
第十六條 會員代表大會每屆五年。因特殊情況需提前或延期換屆的，須由理事會表決通過，報青島市建設(shè)委員會審查并經(jīng)青島市民間組織管理局批準同意。但延期換屆最長不超過一年。
會員代表大會每屆五年。因特殊情況需提前或延期換屆的，須由理事會表決通過，報青島市國土資源和房屋管理局審查并經(jīng)青島市民間組織管理局批準同意。但延期換屆最長不超過一年。
第十七條 理事會是會員代表大會的執(zhí)行機構(gòu)，在閉會期間領(lǐng)導(dǎo)本協(xié)會開展日常工作，對會員代表大會負責。
第十八條 理事會職權(quán)是：
（一）執(zhí)行會員代表大會的決議；
（二）選舉和罷免會長、副會長、秘書長、副秘書長；
（三）籌備召開會員代表大會；
（四）向會員代表大會報告工作和財務(wù)狀況；
（五）決定會員的吸收或除名；
（六）決定設(shè)立辦事機構(gòu)、分支機構(gòu)、代表機構(gòu)和實體機構(gòu)；
（七）決定各機構(gòu)主要負責的聘任；
（八）制定本協(xié)會工作規(guī)劃計劃；
（九）組織會員單位和個人履行權(quán)利和義務(wù)；
（十）協(xié)調(diào)會員單位關(guān)系，對會員單位進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)與服務(wù)。
第十九條 理事會須有三分之二以上理事出席方能召開，其決議須經(jīng)到會理事三分之二以上表決通過方能生效。
第二十條 理事會每年召開一次；情況特殊的，也可采取通訊形式召開。第二十一條 本團體設(shè)立常務(wù)理事會。常務(wù)理事會由理事會選舉產(chǎn)生，在理事會閉會期間行使第十八條第一、三、五、六、七、八、九項的職權(quán)，對理事會負責。
本協(xié)會設(shè)立常務(wù)理事會。常務(wù)理事會由理事會選舉產(chǎn)生，在理事會閉會期間行使第十八條第一、三、五、六、七、八、九項的職權(quán)，對理事會負責。
第二十二條 常務(wù)理事會須有2/3以上常務(wù)理事出席方能召開，其決議須經(jīng)到會常務(wù)理事2/3以上表決通過方能生效。
第二十三條 常務(wù)理事會至少半年召開一次會議；情況特殊的也可采用通訊形式召開。
第二十四條 本團體的會長、副會長、秘書長必須具備下列條件： 本協(xié)會的會長、副會長、秘書長必須具備下列條件：
（一）堅持黨的路線、方針、政策、政治素質(zhì)好；
（二）在本團體業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)有較大影響； 在本協(xié)會業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)有較大影響；
（三）會長、副會長、秘書長最高任職年齡不超過70周歲，秘書長為兼職；
（四）身體健康，能堅持正常工作；
（五）未受過剝奪政治權(quán)利的刑事處罰的；
（六）具有完全民事行為能力。
第二十五條 本團體會長、副會長、秘書長如超過最高任職年齡的，須經(jīng)理事會表決通過，報青島市建設(shè)委員會審查并經(jīng)民政局批準同意后，方可任職。
本協(xié)會會長、副會長、秘書長如超過最高任職年齡的，須經(jīng)理事會表決通過，報青島市國土資源和房屋管理局審查并經(jīng)民政局批準同意后，方可任職。
第二十六條 本團體會長、副會長、秘書長任期5年。因特殊情況需延長任期的，須經(jīng)會員大會（或會員代表大會）2/3以上會員（或會員代表）表決通過，報青島市建設(shè)委員會審查并經(jīng)青島市民政局批準同意后方可任職。
本協(xié)會會長、副會長、秘書長任期5年。因特殊情況需延長任期的，須經(jīng)會員大會（或會員代表大會）2/3以上會員（或會員代表）表決通過，報青島市國土資源和房屋管理局審查并經(jīng)青島市民政局批準同意后方可任職。
第二十七條 本團體會長為本團體法定代表人。本團體法定代表人不兼任其他團體的法定代表人。
本協(xié)會會長為本團體法定代表人。本協(xié)會法定代表人不兼任其他團體的法定代表人。會長因故不能擔任時，可授權(quán)委托副會長或秘書長擔任。
第二十八條 本團體會長行使下列職權(quán)： 本協(xié)會會長行使下列職權(quán)：
（一）召集和主持理事會（或常務(wù)理事會）；
（二）檢查會員代表大會、理事會（或常務(wù)理事會）決議的落實情況；
（三）代表本團體簽署有關(guān)重要文件。代表本協(xié)會簽署有關(guān)重要文件。
第二十九條 本團體秘書長行使下列職權(quán)： 本協(xié)會秘書長行使下列職權(quán)：
（一）主持辦事機構(gòu)開展日常工作，組織實施工作計劃；
（二）協(xié)調(diào)各分支機構(gòu)、代表機構(gòu)、實體機構(gòu)開展工作；
（三）提名副秘書長以及各辦事機構(gòu)、分支機構(gòu)、代表機構(gòu)和實體機構(gòu)主要負責人，交理事會或常務(wù)理事會決定；
（四）決定辦事機構(gòu)、代表機構(gòu)、實體機構(gòu)專職工作人員的聘用。
第五章 資產(chǎn)管理、使用原則
第三十條 本協(xié)會經(jīng)費來源：
（一）會員會費；
（二）贊助費；
（三）捐款；
（四）在核準的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)開展活動或服務(wù)收入；
（五）利息。
第三十一條 本協(xié)會按照國家有關(guān)規(guī)定收取會員會費。
本協(xié)會會員會費的標準與收取辦法，經(jīng)會員代表大會批準后執(zhí)行。第三十二條 本協(xié)會經(jīng)費使用：
（一）本協(xié)會會議、辦公開支；
（二）本協(xié)會業(yè)務(wù)活動、出差開支；
（三）編輯出版刊物、資料開支；
（四）組織專業(yè)學(xué)習(xí)、培訓(xùn)開支；
（五）其他合理開支。
第三十三條 本協(xié)會建立嚴格的財務(wù)管理制度，保證會計資料合法、真實、準確、完整。
第三十四條 本協(xié)會具有專業(yè)資格的會計人員。會計人員必須進行會計核算，實行會計監(jiān)督。會計人員調(diào)動工作或離職時，必須與接管人員辦清交接手續(xù)。
第三十五條 本協(xié)會的資產(chǎn)管理必須執(zhí)行國家規(guī)定的財務(wù)管理制度，接受會員代表大會和財政部門的監(jiān)督。資產(chǎn)來源屬于國家撥款或者社會捐贈、資助的，必須接受審計機關(guān)的監(jiān)督，并將有關(guān)情況以適當方式向社會面公布。
第三十六條 本協(xié)會換屆或更換法定代表人之前必須接受社團登記機關(guān)和業(yè)務(wù)主管單位組織的財務(wù)審計。
本協(xié)會換屆或更換法定代表人之前必須接受青島市民政局和青島市國土資源和房屋管理局組織的財務(wù)審計。
第三十七條 本協(xié)會的資產(chǎn)，任何單位、個人不得侵占、私分和挪用。第三十八條 本協(xié)會專職工作人員的工資和保險、福利待遇，參照國家對事業(yè)單位有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六章 章程的修改程序
第三十九條 對本協(xié)會章程的修改，須經(jīng)理事會表決通過后報會員代表大會審議。
第四十條 本協(xié)會修改的章程，須在會員代表大會通過后十五日內(nèi)，經(jīng)青島市建設(shè)委員會審查同意，并報青島市民間組織管理局核準后生效。
本協(xié)會修改的章程，須在會員代表大會通過后十五日內(nèi)，經(jīng)青島市國土資源和房屋管理局審查同意，并報青島市民政局核準后生效。第七章 終止程序及終止后的財產(chǎn)處理
第四十一條 本協(xié)會完成宗旨或自行解散或由于分立、合并等原因需要注銷的，由理事會或常務(wù)理事會提出終止動議。
第四十二條 本協(xié)會終止動議須經(jīng)會員代表大會表決通過，并報青島市建設(shè)委員會及青島市民間組織管理局指導(dǎo)下成立清算組織，清理債權(quán)債務(wù)，處理善后事宜。清算期間，不開展清算以外的活動。
本協(xié)會終止動議須經(jīng)會員代表大會表決通過，并報青島市國土資源和房屋管理局及青島市民政局同意并在其指導(dǎo)下成立清算組織，清理債權(quán)債務(wù)，處理善后事宜。清算期間，不開展清算以外的活動。
第四十三條 本協(xié)會須經(jīng)青島市民間組織管理局辦理注銷登記手續(xù)后即為終止。
本協(xié)會須經(jīng)青島市民政局辦理注銷登記手續(xù)后即為終止。
第四十四條 本協(xié)會終止后的剩余財產(chǎn)，在青島市國土資源和房屋管理局和青島市民政局的監(jiān)督下，按照國家有關(guān)規(guī)定，用于發(fā)展與本協(xié)會宗旨相關(guān)事宜。
第八章 附則
第四十四條 本章程經(jīng)二00九年七月三日的第三屆一次會員代表大會表決通過。
第四十五條 本章程經(jīng)二00九年七月三日的第三屆一次會員代表大會表決通過。
第四十五條 本章程的解釋權(quán)屬于本協(xié)會的理事會。第四十六條 本章程的解釋權(quán)屬于本協(xié)會的理事會。第四十六條 本章程自登記管理機關(guān)核準之日起生效。第四十七條 本章程自青島市民政局核準之日起生效。
第四篇：青島市物業(yè)管理業(yè)主委員會規(guī)則
青島市物業(yè)管理業(yè)主委員會規(guī)則
第一章 目的一、為了進一步規(guī)范物業(yè)管理的業(yè)主委員會工作，明確業(yè)主委員會在物業(yè)管理工作中的權(quán)利與義務(wù)，根據(jù)《青島市物業(yè)管理條例》，制定本規(guī)則。
二、本規(guī)則適用于本市行政管轄區(qū)域。
第二章 對業(yè)主委員會的管理三、一個物業(yè)區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，所在區(qū)、市的物業(yè)行政管理部門應(yīng)當會同物業(yè)出售單位組織召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：
（一）新建商品物業(yè)出售建筑面積達到50％以上；
（二）新建商品物業(yè)首批業(yè)主正式入住物業(yè)已滿18個月；
（三）原有居住物業(yè)區(qū)域公有住宅出售達到40％以上。
四、一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主委員會。
物業(yè)區(qū)域的范圍，由市、區(qū)物業(yè)行政管理部門按照物業(yè)的具體情況劃定。
五、各區(qū)物業(yè)行政管理部門是各區(qū)業(yè)主委員會工作的主管部門（以下簡稱區(qū)主管部門），負責組織或協(xié)同房屋出售單位召集首次業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議，并對選舉產(chǎn)生和改選的業(yè)主委員會進行登記批準：承擔對轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)區(qū)域業(yè)主委員會的日常管理、指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查與考核工作；協(xié)調(diào)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，提高業(yè)主委員會的運作水平。
六、各區(qū)主管部門應(yīng)經(jīng)常檢查考核各業(yè)主委員會的運作情況，定期組織業(yè)主委員會人員學(xué)習(xí)物業(yè)管理法規(guī)政策和業(yè)務(wù)知識，及時派員出席或主持業(yè)主大會會議，業(yè)主代表大會會議及業(yè)主委員會的重要會議；糾正或撤銷業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的不符合法規(guī)政策的決議、決定；對運行管理混亂、嚴重影響工作或侵害多數(shù)業(yè)主權(quán)益的業(yè)主委員會，應(yīng)當及時組織改組或重新組織選舉。
七、業(yè)主委員會應(yīng)主動向區(qū)主管部門請示匯報工作，重要會議應(yīng)請市、區(qū)主管部門派員出席或主持，定期組織學(xué)習(xí)，提高人員素質(zhì)和工作水平。
第三章 業(yè)主委員會及其委員的生產(chǎn)
八、業(yè)主委員會須業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議投票選舉生產(chǎn)。
九、一個物業(yè)區(qū)域內(nèi)，業(yè)主人數(shù)超過一百人的，應(yīng)當召開業(yè)主代表大會。業(yè)主代表由有關(guān)業(yè)主按幢或單元協(xié)商產(chǎn)生，一般不超過一百人。公房業(yè)主和開發(fā)建設(shè)單位按擁有的物業(yè)建筑面積比例生產(chǎn)業(yè)主代表大會成員數(shù)。業(yè)主代表大會成員需具有完全民事行為能力。業(yè)主代表大會成員缺額時，應(yīng)在下次代表大會召開前予以補選或增補。
十、一個物業(yè)區(qū)域內(nèi)，具備業(yè)主委員會成立條件之一的，房屋出售單位應(yīng)將出售房屋建筑面積、房屋出售時間、業(yè)主清冊等材料報物業(yè)所在區(qū)主管部門，區(qū)主管部門應(yīng)在接到材料后的45日內(nèi)，會同住宅出售單位組織業(yè)主做好召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的下列籌備工作：
（1）成立第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會籌備組。籌備組由區(qū)主管部門、房屋出售單位、業(yè)主代表組成，可以邀請街道辦事處、居委會人員參加；
（2）協(xié)商產(chǎn)生業(yè)主代表；
（3）協(xié)商推薦業(yè)主委員會候選人，一般采取差額選舉，候選人數(shù)不超過應(yīng)選業(yè)主委員會成員數(shù)額的一倍；
（4）起草或確定業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約草案并向參加會議的成員征求意見，修改完善；
（5）確定會議的時間、地點、并做好各項會務(wù)準備工作。
十一、第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會按下列程序召開：
（1）由大會籌備組介紹大會籌備情況；
（2）由籌備組介紹業(yè)主委員會候選人情況；
（3）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的成員投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會成員；
（4）審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；
（5）審議決定物業(yè)管理其他重大事項。
十二、業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持下列文件到區(qū)主管部門辦理登記：
（一）成立業(yè)主委員會登記申請書；
（二）業(yè)主委員會委員名單；
（三）業(yè)主委員會章程。
成立業(yè)主委員會申請書應(yīng)當包括下列內(nèi)容：
（1）業(yè)主委員會的名稱；
（2）業(yè)主委員會所在的物業(yè)區(qū)域范圍；
（3）房屋建筑總面積和其中已出售面積、時間；
（4）出售房屋戶數(shù)（套數(shù)）；
（5）第一次業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議記錄（紀要），內(nèi)容應(yīng)包括會議應(yīng)到人數(shù)和名冊，實到人數(shù)和名冊，投票選舉結(jié)果及會議作出的決定等。業(yè)主委員會自區(qū)主管部門核準登記之日起成立。
十三、業(yè)主委員會每屆任期三年，任期期滿3個月前，應(yīng)選舉新一屆業(yè)主委員會。新一屆業(yè)主委員會成員名單報所在區(qū)主管部門備案。業(yè)主缺額需補選的，應(yīng)在業(yè)主委員會章程中予以約定，業(yè)主委員會章程沒有約定的，一般應(yīng)在半年內(nèi)召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會予以補選。業(yè)主委員會成員辭職或因長期外出、物業(yè)轉(zhuǎn)讓、疾病等不能履行職責的，需書面通知業(yè)主委員會。
十四、業(yè)主委員會成員按業(yè)主大會或業(yè)主代表大會中各方代表的比例選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會成員須符合下列條件：
（1）能夠遵守物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件和業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程；
（2）具有初中以上文化程度，主任具有高中以上文化程度，熱心公益事業(yè)；
（3）身體健康，有較充足的時間履行業(yè)主委員會成員職責；（4）品行端正；（5）其他規(guī)定的條件。業(yè)主委員會成員不得兼任本區(qū)域物業(yè)管理企業(yè)的工作。
第四章 業(yè)主委員會工作要點
十五、業(yè)主委員會是代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織，具有獨立的民事行為能力，其合法權(quán)益受國家法律保護，一切活動均應(yīng)遵守國家和物業(yè)管理的政策法規(guī)。
十六、業(yè)主委員會與所聘物業(yè)管理企業(yè)之間是平等的民事主體關(guān)系，其權(quán)利義務(wù)由聘用合同和有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策確定。
十七、業(yè)主委員會應(yīng)當建立健全各項工作和內(nèi)部制度，并將所定制度報區(qū)主管部門備案。業(yè)主委員會不設(shè)專門編制，不設(shè)財務(wù)，不從事任何具體經(jīng)營活動；業(yè)主委員會人員工作屬義務(wù)性質(zhì)，不領(lǐng)取固定工資和津貼；業(yè)主委員會的辦公費用由業(yè)主委員會年初提出計劃，經(jīng)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商后由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會通過，一并列入管理費項目，由雙方共同公布帳目，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
十八、業(yè)主委員會不設(shè)專門的辦公用房，工作和召開會議時由物業(yè)管理企業(yè)提供場地和條件。開發(fā)建設(shè)單位按《青島市物業(yè)管理條例》及其配套文
件提供的商業(yè)用房和管理房不得以任何方式轉(zhuǎn)讓、抵押，不得出租借用給物業(yè)管理企業(yè)以外的任何單位或個人。業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)因辦公費用和專用辦公用房協(xié)商不一致的，由區(qū)主管部門裁定。
十九、涉及到物業(yè)管理區(qū)域與區(qū)街綜合管理、市政公用配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)與管理責任、受益及廣大業(yè)主利益的重大事項等，由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)共同出面，向有關(guān)方向交涉解決。
二十、業(yè)主委員會接管物業(yè)時，應(yīng)當要求開發(fā)建設(shè)單位和原有物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用配套設(shè)施設(shè)備、業(yè)主共有資產(chǎn)、物業(yè)管理辦公用房、商業(yè)網(wǎng)點用房、管理費節(jié)余、公共收益項目，有關(guān)圖紙資料等，進行具體明確的劃分和交割，并簽訂接管協(xié)議。
二十一、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物價行政管理部門發(fā)布的指導(dǎo)標準或批準文件標準收取物業(yè)管理公共性服務(wù)費和公共部位維修費并實際用于管理和支出，每年提出收支預(yù)算，交業(yè)主委員會審議后，提交業(yè)主大會或業(yè)主代表大會會議通過實施，業(yè)主委員會應(yīng)當督促業(yè)主按時交費，業(yè)主委員會如不同意物業(yè)管理企業(yè)的收支預(yù)算，可請區(qū)主管部門核定，也可請審計部門對年終結(jié)算報告和帳目進行審計，所發(fā)生費用單獨列入管理費帳目并向業(yè)主公布。
二十二、對于稅務(wù)、工商等部門收取的有關(guān)稅、費、以及物業(yè)管理企業(yè)所應(yīng)提留的利潤，應(yīng)當列入管理費成本，并向全體業(yè)主告知。
二十三、業(yè)主委員會經(jīng)區(qū)主管部門批準后可持有關(guān)批準文件到當?shù)毓膊块T刻制印章。印章由業(yè)主委員會指定專人管理并按有關(guān)管理制度使用；涉及重要事項需使用印章時，應(yīng)由多數(shù)委員會簽字認可；凡違反制度使用印章，造成經(jīng)濟損失或嚴重不良影響的，由市、區(qū)主管部門嚴肅查處，并由責任人承擔全部經(jīng)濟責任及相關(guān)責任。
二十四、業(yè)主委員會成員的停任、任免、撤換、增減，須經(jīng)業(yè)主委員會會議或市、區(qū)主管部門確認；業(yè)主委員會的以上決議、決定及其他有關(guān)物業(yè)管理事項的決議，決定，應(yīng)當及時報送區(qū)主管部門備案，并向全體業(yè)主或非業(yè)主使用人公告；重要會議可以報請市、區(qū)主管部門出席并指導(dǎo)工作；
二十五、業(yè)主委員會應(yīng)當教育并督促全體業(yè)主及非業(yè)主使用人遵守物業(yè)管理法規(guī)政策，尊重與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的聘用合同，主動配合企業(yè)的正常管理和服務(wù)工作，按時繳納公共生性服務(wù)費、房屋共用部位維修費等有關(guān)費用，維護公共物業(yè)，對危害公共安全或影響房屋外觀的設(shè)施、設(shè)備及現(xiàn)象（如違法建筑、違章裝修、亂搭亂占及妨礙他人的空調(diào)室外機、防盜網(wǎng)安裝等），應(yīng)及時督促整改。
二十六、廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，對業(yè)主委員會及其人員的違法違規(guī)行為，應(yīng)及時勸告和制止，并報市或區(qū)主管部門查處。
二十七、業(yè)主委員會委員或業(yè)主委員會主任不遵守物業(yè)管理法規(guī)政策和業(yè)主委員會章程、決議、制度、經(jīng)教育拒不改正，或造成嚴重不良影響的，由業(yè)主委員會決定，或由市、區(qū)主管部門責令停任、罷免或撤換，報下次業(yè)主委員會或業(yè)主代表大會確認，造成經(jīng)濟損失的應(yīng)承擔經(jīng)濟責任。
第五篇：青島市住宅小區(qū)物業(yè)管理實施細則
第一章 總則
第一條 根據(jù)《青島市住宅小區(qū)物業(yè)管理試行辦法》（以下簡稱《辦法》，制定本細則。
第二條 《辦法》所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理單位對住宅小區(qū)實行的專業(yè)化統(tǒng)一管理和綜合性服務(wù)。包括對房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠地等維護與修繕和環(huán)境衛(wèi)生、交通、治安保衛(wèi)、環(huán)境容貌等管理和服務(wù)活動。
第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)的建筑面積在5萬平方米以上的新建城市住宅小區(qū)、建筑面積在2萬平方米以上的舊城改造區(qū)（片）住宅小區(qū)（以下簡稱住宅小區(qū)），應(yīng)實行物業(yè)管理。
《辦法》發(fā)布前，已入住居民、暫不具備條件的住宅小區(qū)，應(yīng)搞好規(guī)劃，創(chuàng)造條件，并在市政府規(guī)定的期限內(nèi)逐步實行物業(yè)管理。
公寓、商住樓、寫字樓、辦公樓、別墅區(qū)及建筑面積在2萬平方米以下的居住組團等，亦應(yīng)創(chuàng)造條件，實行物業(yè)管理。
第四條 物業(yè)管理納入住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃。住宅小區(qū)建設(shè)可行性研究報告應(yīng)載明實行物業(yè)管理的意向。
第五條 青島市城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門是本市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門（以下簡稱市物業(yè)主管部門），下設(shè)市物業(yè)管理辦公室（以下簡稱市物業(yè)管理部門），按規(guī)定的權(quán)限分工，負責物業(yè)管理的具體行政管理工作。
市和各縣級市（含黃島區(qū)、嶗山區(qū)、城陽區(qū)，下同）物業(yè)管理部門的職責：
（一）貫徹執(zhí)行有關(guān)住宅小區(qū)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章，制定住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃；
（二）負責本轄區(qū)物業(yè)管理單位的資質(zhì)審核管理工作；
（三）對住宅小區(qū)物業(yè)管理招標、招聘工作進行監(jiān)督和管理；
（四）負責組織轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)綜合驗收和交接工作。
（五）按權(quán)限分工負責住宅小區(qū)管理基金的管理和使用。
市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)（以下簡稱四區(qū)）物業(yè)管理部門的職責：
（一）負責本轄區(qū)物業(yè)管理單位的資質(zhì)初審管理工作；
（二）參與本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的竣工驗收和交接工作；
（三）參與本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理的招標、招聘工作的監(jiān)督和管理；
（四）負責本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理承包合同、委托管理合同的登記備案工作；
（五）協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)有關(guān)管理部門與住宅小區(qū)管委會、物業(yè)管理單位的工作關(guān)系。
第六條 房管、市政、園林、環(huán)衛(wèi)、公用事業(yè)、公安、交通、工商、物價等行政主管部門，按照職責權(quán)限分工，負責對住宅小區(qū)委托物業(yè)管理單位管理事項進行監(jiān)督與指導(dǎo)。
第二章 管委會
第七條 住宅小區(qū)交付使用且入住率達到50％以上時，縣級市、區(qū)物業(yè)管理部門應(yīng)會同開發(fā)建設(shè)單位和縣級市、區(qū)人民政府指定的街道辦事處，召集首次房屋所有人和使用人（以下稱業(yè)主）代表大會，選舉產(chǎn)生住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）。
管委會委員數(shù)額，根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)模大小確定，一般為11至15人，設(shè)主任1人（由當?shù)厝嗣裾付ǖ慕值擂k事處主任或副主任兼任），副主任2人（由業(yè)主代表中產(chǎn)生）。
管委會每屆任期為3年，管委會委員可連選連任。管委會委員在任職期間如有變動，應(yīng)召開業(yè)主代表大會及時補選。
管委會下設(shè)辦公室，聘請工作人員1至3人，負責處理日常工作，其費用由物業(yè)管理單位負擔。
第八條 管委會為社團法人組織，依法登記備案，取得社團法人資格。
第九條 管委會全體會議應(yīng)每季度召開一次。經(jīng)管委會主任提議或有三分之一以上委員建議，可隨時召開會議。涉及本住宅小區(qū)物業(yè)管理的重大事項，由管委會過半數(shù)以上組成人員實行無記名投票表決制度。決定事項，必須達到三分之二以上多數(shù)通過。
住宅小區(qū)業(yè)主代表大會應(yīng)每年召開一次，由管委會組織并報告工作。
第十條 管委會通過招標、招聘等形式確定本住宅小區(qū)的物業(yè)管理單位并與其簽定《住宅小區(qū)管理承包合同》?！蹲≌^(qū)管理承包合同》應(yīng)報市和縣級市、區(qū)物業(yè)管理部門備案。
《住宅小區(qū)管理承包合同》應(yīng)包括管理項目、管理內(nèi)容、管理費用、雙方權(quán)利和義務(wù)、管理與服務(wù)質(zhì)量、合同期限、違約責任等內(nèi)容。
《住宅小區(qū)管理承包合同》期限一般不超過3年，到期可續(xù)簽或重新簽訂。
第三章 物業(yè)管理單位
第十一條 實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由物業(yè)管理單位實行專業(yè)化統(tǒng)一管理和綜合性服務(wù)。
物業(yè)管理單位是具備相應(yīng)資質(zhì)條件的企業(yè)法人。
第十二條 物業(yè)管理單位成立應(yīng)當具備下列條件：
（一）有明確的章程和固定的辦公地點；
（二）有獨立健全的組織管理機構(gòu)，以及與其管理相適應(yīng)的專業(yè)、技術(shù)和管理人員5人以上；
（三）有自有流動資金10萬元以上，注冊資金不低于10萬元。
第十三條 申請物業(yè)管理單位資質(zhì)應(yīng)當提交下列證明文件：
（一）資質(zhì)申請表；
（二）主管部門的批準成立文件；
（三）企業(yè)法定代表人和專業(yè)、技術(shù)、管理人員的職稱證件；
（四）資信證明；
（五）當?shù)匚飿I(yè)管理部門的初審意見。
第十四條 物業(yè)管理單位必須持有市物業(yè)主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理資質(zhì)證書》，并向工商行政管理部門領(lǐng)取《營業(yè)執(zhí)照》后，方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
外地和境外物業(yè)管理單位進入本市從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，須經(jīng)市物業(yè)主管部門審查登記。
未按規(guī)定辦理手續(xù)從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，應(yīng)在本細則發(fā)布后一個月內(nèi)申請補辦手續(xù)。
第十五條 住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在業(yè)主入住前6個月，向市或縣級市物業(yè)管理部門申請自行或委托物業(yè)管理單位對住宅小區(qū)實行前期管理。管理費用由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔，也可向市或縣級市物業(yè)管理部門申請借用部分住宅小區(qū)管理基金。
在同等條件下，住宅小區(qū)原開發(fā)建設(shè)單位，具有物業(yè)管理的優(yōu)先承包權(quán)。
第十六條 開發(fā)建設(shè)單位自行或委托物業(yè)管理單位對住宅小區(qū)實行前期管理期間，應(yīng)接受業(yè)主及有關(guān)部門的監(jiān)督。
第十七條 住宅小區(qū)經(jīng)竣工綜合驗收合格交付使用后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按《辦法》第十條的規(guī)定向負責接收的管委會提供完整的檔案資料。
第十八條 分期驗收的住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在居民入住前6個月，按規(guī)定向物業(yè)管理部門申請自行或委托物業(yè)管理單位實行前期管理的同時提出分期驗收的申請。分期驗收合格，其房屋及配套設(shè)施具備基本使用功能和符合實行物業(yè)管理規(guī)定條件的，可入住業(yè)主。
分期驗收中，對按規(guī)則要求應(yīng)配套建設(shè)的設(shè)施未全部建成的，應(yīng)明確期限，逐步完善。
第二十條 住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)工程質(zhì)量驗收合格的房屋自入住之日起，其開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理單位一次性支付該房屋建筑總面積每平方米3元的保修金，1年內(nèi)由物業(yè)管理單位負責養(yǎng)護修繕，并由雙方簽定《住宅小區(qū)房屋回修與保修合同》。
第四章 業(yè)主
第二十一條 入住住宅小區(qū)的業(yè)主須遵守以下規(guī)定：
（一）不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)、外形及色調(diào)；不得擅自改裝、拆除公用房屋原附屬設(shè)施；裝修房屋應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定。
（二）保持房屋及其他建筑物的完好、整潔和安全；禁止在公用院落、走廊、屋頂、樓梯內(nèi)堆放雜物、砌煤池、建違法建筑；禁止在陽臺上砌墻和存放超重的物品。
（三）禁止隨意接引、拆除和損壞市政公用設(shè)施；不得擅自在住宅小區(qū)內(nèi)占用和挖掘道路；禁止向下水管道中亂扔雜物。
（四）愛護住宅小區(qū)內(nèi)的綠地和花草樹木及綠化設(shè)施；嚴禁損壞、占用綠地。
（五）按規(guī)定的時間、地點存放垃圾，逐步實行袋裝化；禁止亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔瓜果皮核和紙屑；禁止在建筑物和構(gòu)筑物上涂寫、刻劃、張貼；禁止違法飼養(yǎng)家禽、家畜；二樓以上陽臺圍欄上擺設(shè)花盆，必須采取固定保護措施，防止墜落傷人。
（六）嚴禁打架斗毆、酗酒滋事、賭博、傳播淫穢物品；禁止使用高音喇叭，使用組合音響不得影響相鄰關(guān)系；禁止存放易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品。
（七）不得在住宅小區(qū)內(nèi)隨意停放自行車和機動車輛；非經(jīng)批準，禁止載重車進入住宅小區(qū)（通過住宅小區(qū)內(nèi)的城市道路除外）。
（八）居民應(yīng)按規(guī)定辦理房屋、戶口登記、變更、遷移手續(xù)；暫住人員，應(yīng)按規(guī)定及時辦理暫住戶口登記手續(xù)。
（九）不得開辦污染住宅小區(qū)環(huán)境的生產(chǎn)、加工型企業(yè)。
（十）居民利用家庭住所從事經(jīng)營服務(wù)活動和業(yè)主在住宅小區(qū)內(nèi)的公共場地設(shè)點從事經(jīng)營服務(wù)活動，須征得物業(yè)管理單位的同意，并到有關(guān)管理部門辦理審批手續(xù)。禁止在住宅小區(qū)內(nèi)的公共場所和道路兩側(cè)亂設(shè)攤點。
（十一）其他有關(guān)事項第二十二條 業(yè)主入住住宅小區(qū)前，須與物業(yè)管理單位簽訂住宅小區(qū)入住合約；已入住住宅小區(qū)未簽訂住宅小區(qū)入住合約的，應(yīng)在本住宅小區(qū)實行物業(yè)管理后一個月內(nèi)補簽入住合約。
第二十三條 入住合約應(yīng)包括下列內(nèi)容：
（一）住宅小區(qū)名稱，戶主及居住地點、面積；
（二）物業(yè)管理單位名稱及其應(yīng)提供的服務(wù)內(nèi)容；
（三）業(yè)主使用住宅小區(qū)物業(yè)的權(quán)益；
（四）業(yè)主參與住宅小區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利；
（五）業(yè)主對管委會和物業(yè)管理單位的監(jiān)督權(quán)；
（六）住宅小區(qū)物業(yè)維修、養(yǎng)護和管理費用以及預(yù)備金的繳納；
（七）業(yè)主的義務(wù)；
（八）違反入住合約的責任；
（九）其他有關(guān)事項。
第五章 委托管理與有償服務(wù)
第二十四條 物業(yè)管理單位應(yīng)根據(jù)住宅小區(qū)管理服務(wù)的實際內(nèi)容，建立健全住宅小區(qū)管理的規(guī)章制度，制定住宅小區(qū)住戶手冊，住宅小區(qū)管理項目和標準等，方便業(yè)主，提高管理服務(wù)水平。
第二十五條 按《辦法》第七條、第八條規(guī)定，凡納入住宅小區(qū)物業(yè)管理的委托管理事項，有關(guān)管理部門、產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)在接到物業(yè)管理部門的通知后一個月內(nèi)與所在小區(qū)物業(yè)管理單位簽訂托管合同，明確雙方的管理權(quán)限和責任。托管合同期限應(yīng)與《住宅小區(qū)管理承包合同》期限一致。對托管事項，應(yīng)支付委托管理費用，具體數(shù)額，國家、省或市有規(guī)定的按規(guī)定執(zhí)行；未規(guī)定的，由雙方商定。
第二十六條 對委托物業(yè)管理單位管理的房產(chǎn)及其附屬設(shè)施（包括各種管線），除由委托人支付相應(yīng)托管費用外，其托管房屋的管理費和修繕費，由產(chǎn)權(quán)人支付。四區(qū)內(nèi)支付房產(chǎn)管理費、修繕費的具體標準是：
（一）屬國有直管房產(chǎn)的，由市房產(chǎn)管理部門按市有關(guān)規(guī)定扣除應(yīng)上繳部分后，剩余部分撥給區(qū)房產(chǎn)管理部門，其中10％留作管理費，90％定期劃撥給物業(yè)管理單位；
（二）屬單位自管房產(chǎn)的，由市房租匯繳中心每月將管理費的15％返還給產(chǎn)權(quán)單位，剩余部分全部劃撥給物業(yè)管理單位；
（三）屬私有房屋的，由物業(yè)管理單位按規(guī)定收取委托管理費和公用部位的管理費和修繕費。具體標準，由市房產(chǎn)管理部門另行制定。對未托管的房屋，只收取公用部位的管理費和修繕費。
各縣級市內(nèi)支付房產(chǎn)管理費、修繕費的具體標準，由各縣級市根據(jù)實際情況制定。
第二十七條 凡已收取托管費用的房產(chǎn)及附屬設(shè)施（包括各種管線），屬自然損壞的由物業(yè)管理單位負責維修，并保證正常使用和安全；屬人為損壞的由損壞責任人自行維修或承擔維修費用，由物業(yè)管理單位負責維修。
第二十八條 房屋租金?？顚Ｓ?，不得挪作他用。住宅小區(qū)物業(yè)管理單位合同終止或被解聘時，應(yīng)將結(jié)轉(zhuǎn)的房屋租金全部上繳所在區(qū)管委會代管，由住宅小區(qū)新聘用的物業(yè)管理單位接收使用。
第二十九條 凡實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，水、電、供氣、供熱等費用，由物業(yè)管理單位負責統(tǒng)一代收。有關(guān)管理部門、單位可向其支付所收費用1％至3％的勞務(wù)費。具體標準由雙方商定。
第三十條 住宅小區(qū)社會治安綜合治理工作仍實行屬地化管理。
按照統(tǒng)一管理的原則，住宅小區(qū)日常安全巡邏納入物業(yè)管理單位的公共服務(wù)范圍。物業(yè)管理單位應(yīng)在當?shù)毓才沙鏊臉I(yè)務(wù)指導(dǎo)下，負責住宅小區(qū)的日常治安保衛(wèi)工作。物業(yè)管理單位應(yīng)從住宅小區(qū)停車場、自行車棚看車費中提取凈收入的30％交當?shù)毓才沙鏊?，用于住宅小區(qū)社會治安管理。
第三十一條 物業(yè)管理單位按規(guī)定向住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主收取綜合服務(wù)費，用于住宅小區(qū)內(nèi)的公共服務(wù)項目支出。公共服務(wù)項目包括下列內(nèi)容：
（一）負責住宅小區(qū)內(nèi)的道路、樓道、甬道、庭院、公廁及公共場所的衛(wèi)生保潔；
（二）按時登門為業(yè)主代收生活垃圾和營業(yè)性垃圾；
（三）負責住宅小區(qū)內(nèi)花、草、樹木和綠籬的修剪、補植、澆水、滅蟲等；
（四）負責為業(yè)主代收水、電、供氣、供熱等費用。
（五）負責住宅小區(qū)日常治安保衛(wèi)工作，落實防范措施。
綜合服務(wù)費的收取標準根據(jù)住宅小區(qū)實際需要和服務(wù)內(nèi)容由所在管委會提出意見，經(jīng)市和縣級市、區(qū)物業(yè)管理部門同意后報物價部門批準。管委會應(yīng)到物價部門申領(lǐng)《行政性事業(yè)性收費許可證》，并使用財政部門統(tǒng)一印制的收費票據(jù)。
綜合服務(wù)費的收取標準需要調(diào)整時，仍按上款規(guī)定辦理。
第三十二條 物業(yè)管理單位為住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供專項和特約等服務(wù)項目，應(yīng)公開收費的基本價格，也可由雙方議定。
專項和特約服務(wù)項目一般包括：代管房屋、代購（送）物品、代送（接）兒童、代送（護）病人、代雇（兼）保姆、代送報刊郵件等；修理車輛、水電設(shè)備、家用電器等；以及預(yù)約上門洗滌衣物、清掃室內(nèi)衛(wèi)生、粉刷、裝修等。
第三十三條 物業(yè)管理單位可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。
第三十四條 住宅小區(qū)管理服務(wù)經(jīng)費的收支情況，由物業(yè)管理單位每半年向管委會報告一次，每年向業(yè)主公布一次，并隨時接受市或縣級市、區(qū)物業(yè)管理部門，以及物價、稅務(wù)、審計等部門和管委會的監(jiān)督檢查。
由管委會代收、代管的房屋租金，應(yīng)專戶儲存，按規(guī)定用途使用或移交，不得擅自挪作他用。
第六章 管理基金與管理用房
第三十五條 住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按上全市住宅建設(shè)平均建筑面積每平方米實際造價的3.6％的比例，向市或縣級市物業(yè)管理部門繳納住宅小區(qū)管理基金，用于住宅小區(qū)的公共設(shè)施更新、大型設(shè)施的增改以及為其他已建成住宅小區(qū)實行物業(yè)管理提供補助資金。其中管理基金的30％，委托金融機構(gòu)一次性貼息貸款給物業(yè)管理單位作為流動資金使用。該項貸款由物業(yè)管理單位分期償還或在解除物業(yè)管理承包合同時，一次性退還。
管理基金在住宅小區(qū)建設(shè)工程報批時應(yīng)繳納50％，由市或縣級市建設(shè)工程收費部門統(tǒng)一代收，開發(fā)建設(shè)單位憑繳費證明辦理開工報告。其余部分待住宅小區(qū)竣工綜合驗收時繳納；邊建設(shè)邊遷入住宅小區(qū)應(yīng)在業(yè)主入住時繳納。
凡符合第三條規(guī)定條件的在建住宅小區(qū)，其管理基金應(yīng)在竣工綜合驗收時一次性補繳。
第三十六條 住宅小區(qū)按規(guī)劃建設(shè)的專業(yè)管理用房，以及停車場、自行車棚等設(shè)施，屬國有資產(chǎn)，經(jīng)房管部門驗收后，委托管委會負責接收，并按民用住宅房屋租金標準提供給物業(yè)管理單位使用和經(jīng)營。房屋、場地租金由管委會負責代收，并按有關(guān)規(guī)定返還和使用。
依照《辦法》規(guī)定，《住宅小區(qū)管理承包合同》終止時，原物業(yè)管理單位應(yīng)同時辦理退租手續(xù)并騰空房屋及設(shè)施，委托管委會出租給新聘用的物業(yè)管理單位使用和經(jīng)營。
第七章 獎懲
第三十八條 住宅小區(qū)物業(yè)管理納入城市管理目標考核責任制。對物業(yè)管理成績突出的住宅小區(qū)，由市物業(yè)主管部門提請市人民政府予以表彰獎勵。并每年進行一次優(yōu)秀管理住宅小區(qū)評選活動。具體評定標準，由市物業(yè)主管部門參照《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》制定。
第三十九條 開發(fā)建設(shè)單位違反本細則第十五條規(guī)定，不自行或委托物業(yè)管理規(guī)定條件而擅自辦理居民入住的，房產(chǎn)管理部門和當?shù)毓才沙鏊?，不予辦理居民入住手續(xù)。
第四十一條 開發(fā)建設(shè)單位違反本細則第三十五條規(guī)定，不按期繳納住宅小區(qū)管理基金的，建設(shè)工程竣工驗收部門，不予進行竣工綜合驗收；在住宅小區(qū)管理基金未繳齊之前，不得承擔新的建設(shè)項目。
第四十二條 新建住宅小區(qū)，凡未簽訂入住合約的，不得入住。已經(jīng)入住，未按規(guī)定期限補簽入住合約的，物業(yè)管理單位可提請管委會予以處理。
第四十三條 物業(yè)管理單位違反入住合約規(guī)定，未給住宅小區(qū)業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)和造成損失的，業(yè)主可向管委會投訴，管委會有權(quán)責令其改正，履行合約，予以補償或賠償。
業(yè)主違反入住合約或有其他違法行為，除由物業(yè)管理單位按合約的規(guī)定追究違約責任外，還可提請相應(yīng)的行政管理部門依法予以處理。
第四十四條 對住宅小區(qū)業(yè)主無故不繳應(yīng)繳費用的，物業(yè)管理單位可責令其限期繳納，期滿仍不繳納的，可依法追償。
第四十五條 管委會和物業(yè)管理單位任何一方違反《住宅小區(qū)管理承包合同》的，雙方均可申請市或縣級市、區(qū)物業(yè)管理部門予以調(diào)解，調(diào)解不成的，雙方均有權(quán)依照合同規(guī)定，追究對方違約責任直至解除合同；造成經(jīng)濟損失的，責任方應(yīng)依法予以賠償。
合同生效期間，管委會發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理單位違反合同有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)要求其改正。對拒不改正的，管委會可申請物業(yè)管理部門予以處理。
第四十六條 管委會和物業(yè)管理單位有違反行政管理法律、法規(guī)、規(guī)章行為的，由有關(guān)行政管理部門依法予以處罰。
有關(guān)管理部門、產(chǎn)權(quán)單位違反托管合同，給物業(yè)管理單位造成經(jīng)濟損失的，應(yīng)承擔相應(yīng)的賠償責任。
第八章 附則
第四十七條 本細則具體執(zhí)行中的問題由青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會負責解釋。
第四十八條 本細則自發(fā)布之日起施行。
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