第一篇：東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報(bào)告

東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報(bào)告

目錄

一、宏觀層面

1.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境

1.2政策轉(zhuǎn)變

1.3規(guī)劃建設(shè)

二、土地市場(chǎng)

2.1土地供應(yīng)用途狀況

2.2整體供需走勢(shì)

2.3商住用地供需情況

三、房產(chǎn)市場(chǎng)

3.1新施工商品房分析 東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報(bào)告

3.2商品房供應(yīng)分析

3.3商品房成交分析

3.4成交價(jià)格分析

3.5營銷手法變化

3.6樓市總結(jié)

四、后市展望

一、宏觀層面

1.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境

發(fā)端于大洋彼岸的金融危機(jī)，依然沒有停下向全球蔓延的腳步。虛擬經(jīng)濟(jì)惹的禍，也在一步步地侵襲實(shí)體經(jīng)濟(jì)。作為全球知名的制造業(yè)基地，東莞首當(dāng)其沖。2008年，處于“風(fēng)暴眼”中的世界工廠，經(jīng)濟(jì)遭遇前所未有的嚴(yán)峻考驗(yàn)。東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報(bào)告

實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不景氣，大量中小企業(yè)的倒閉，注定了租賃人口的減少、租賃價(jià)格的下滑，帶來的是房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的萎縮。

1.1.1宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)

從國家統(tǒng)計(jì)局的宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警指數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)走勢(shì)可以發(fā)現(xiàn)，08年下半年開始，經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)明顯，特別是美國經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)，國家的宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)跌破理想水平，從經(jīng)濟(jì)過熱拐向與經(jīng)濟(jì)萎縮。

1.1.2存款準(zhǔn)備金調(diào)整 東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報(bào)告

國家對(duì)銀行存款準(zhǔn)備金在9月25日回調(diào)，表明面對(duì)全球經(jīng)濟(jì)放緩，國家出口受阻后，國家的貨幣政策面出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，逐步釋放資金流通以刺激投資，拉動(dòng)內(nèi)需。銀行存款準(zhǔn)備金率逐漸下調(diào)，展望09年經(jīng)濟(jì)繼續(xù)放緩，存款準(zhǔn)備金繼續(xù)下調(diào)的可能性高。

1.1.3消費(fèi)指數(shù)

08年初，國內(nèi)物價(jià)水平持續(xù)在高位運(yùn)行，居民購買力相對(duì)下降，國家為防止經(jīng)濟(jì)過熱，采取一系東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報(bào)告

列從緊的貨幣政策和穩(wěn)健的財(cái)政政策，控制物價(jià)的上漲，CPI逐步得到控制并有所回落；9月國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)，拖累國家經(jīng)濟(jì)放緩，因此，國家調(diào)控政策從防過熱到增加投資，鼓勵(lì)消費(fèi)，刺激內(nèi)需的寬松政策和積極的財(cái)政政策轉(zhuǎn)變。CPI回落明顯。

1.1.4負(fù)利率

拋開利息稅不計(jì)，從2007年2月至2008年11月，中國一年期定期存款利率已經(jīng)低于通貨膨脹長達(dá)22個(gè)月之久。居民儲(chǔ)蓄長期處于負(fù)利率水平。在08年末，國家控制物價(jià)措施加上外圍經(jīng)濟(jì)的影響，通貨膨脹率大幅下降，負(fù)利率結(jié)束。

面對(duì)未來經(jīng)濟(jì)狀況的不明朗，加上投資層面的受阻，保障體制的落后，中國傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念影響，居民出現(xiàn)存款回流現(xiàn)象，截止08年末，東莞存款余額達(dá)到4421億元，同比上升17.8%。

09年如何加快體制改革，激發(fā)潛在消費(fèi)力拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，值得關(guān)注。東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報(bào)告

1.2政策轉(zhuǎn)變

從政策打壓到鼓勵(lì)購房的轉(zhuǎn)變：

打壓： 東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報(bào)告

鼓勵(lì)：

隨著世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，全球經(jīng)濟(jì)放緩，拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“三駕馬車”中的出口受到抑制，為保證09年中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，中央政府在年末連續(xù)出臺(tái)政策拉動(dòng)內(nèi)需，刺激消費(fèi)增長。其中作為經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)受到的利好支持政策面明顯，在07年9.27新政一年后，房地產(chǎn)政策出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變，09年有望政策面更加寬松。東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報(bào)告

1.3規(guī)劃建設(shè)

《綱要》中表述：“以深圳市為核心，以東莞、惠州市為節(jié)點(diǎn)的珠江口東岸地區(qū)，要優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率，提升城市綜合服務(wù)水平，促進(jìn)要素集聚和集約化發(fā)展，增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力，面向世界大力推進(jìn)國際化，面向全國以服務(wù)創(chuàng)造發(fā)展的新空間，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力和輻射帶動(dòng)能力。

惠莞深一體化、廣佛同城化成為發(fā)展趨勢(shì)，城市間互補(bǔ)功能越來越緊密。東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報(bào)告

隨著城際交通的發(fā)展，區(qū)域一體化的成熟，城市之間的聯(lián)系越來越緊密。作為廣深價(jià)格洼地的東莞樓市迎來新的投資機(jī)遇。

二、土地市場(chǎng)

2.1土地供應(yīng)用途狀況

東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報(bào)告

08年東莞土地供應(yīng)整體成交類型逐漸多元化，包括松山湖的科研設(shè)計(jì)用地、虎門的倉儲(chǔ)用地、常平和南城的商業(yè)用地供應(yīng)，特別是各區(qū)域的工業(yè)用地供應(yīng)增量，都表明東莞在08年提供充足的土地供應(yīng)支持產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型。

商住用地的總體供應(yīng)比例和供應(yīng)量都出現(xiàn)萎縮，在08年東莞樓市相對(duì)蕭條的情況下，商住用地的供求的樓市“晴雨表”作用，反映明顯。隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的力度加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繼續(xù)調(diào)整，商住用地的供應(yīng)比例有可能繼續(xù)縮減，以期平衡后市的供求矛盾，商住用地均價(jià)也會(huì)隨之相對(duì)下跌。

2.2整體供需走勢(shì)

2.2.1土地供應(yīng)年度走勢(shì)

08年東莞土地總供應(yīng)量同比翻番，780萬㎡土地供應(yīng)量，同比增幅102%，是近幾年來東莞土地放量最大的一年。商住用地的供應(yīng)量是4年來的最低，同比下降23.3%，而商住用地供應(yīng)量所占總供應(yīng)量比重出現(xiàn)嚴(yán)重下滑，主要是東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型需要土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加上08年東莞樓市調(diào)整導(dǎo)致商住土東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報(bào)告

地市場(chǎng)的冷清，加重了政府對(duì)商住用地的供需調(diào)控。09年東莞供應(yīng)用地以工業(yè)用地為主。

2.2.2土地供應(yīng)月度走勢(shì)

08年東莞商住用地在的月度走勢(shì)在月供應(yīng)面積比重中逐漸下降，第四季度尤其明顯，在08年樓市調(diào)整尚未穩(wěn)定的情況下，加上當(dāng)前樓市供過于求的現(xiàn)狀，預(yù)計(jì)09年商住土地供應(yīng)比重會(huì)持續(xù)偏低，以控制未來1-2年的商品房供應(yīng)量。

2.3商住用地供需情況

2.3.1整體供需情況走勢(shì) 東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報(bào)告

近幾年東莞商住用地成交均價(jià)整體上升，07年房地產(chǎn)市場(chǎng)的過熱發(fā)展，開發(fā)商積極拿地開發(fā)，是導(dǎo)致07年整體商住用地成交均價(jià)過快上漲的主要因素，08年商住用地成交均價(jià)有所回落，成交均價(jià)達(dá)到3894元/㎡，對(duì)后市房價(jià)形成有力的支撐。08年東莞商住土地供需回落，特別是商住用地成交量萎縮嚴(yán)重，同比跌幅37.45%，主要是受樓市冷淡影響開發(fā)商拿地?zé)崆?，也是成交均價(jià)有所回落的主要原因。

2.3.2月度商住用地供需情況走勢(shì) 東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報(bào)告

08年東莞商住用地供需情況都呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，特別是商住用地成交情況，接連出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，11月份甚至出現(xiàn)無供需。商住土地地面成交均價(jià)也從年初的5950元/㎡逐漸下跌到3894元/㎡，全年土地拍賣大多出現(xiàn)一家開發(fā)商以底價(jià)成交情況，商住用地的供需冷清，表明開發(fā)商對(duì)未來中短期市場(chǎng)依然缺乏信心，拿地理性。后市展望在土地市場(chǎng)繼續(xù)遇弱的情況下，地價(jià)相對(duì)走低，開發(fā)商一定的資金回籠下，囤地入市開始活躍。

2.3.3各區(qū)域供需分析 東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報(bào)告

從上表可以清晰的觀察到東莞各區(qū)域的土地整體情況，鳳崗鎮(zhèn)的商住供需情況突出，而45萬㎡的商住用地成交量，對(duì)該地區(qū)后市的供求關(guān)系影響值得關(guān)注。樟木頭、橋頭、清溪和常平出現(xiàn)的流拍現(xiàn)象嚴(yán)重，其他各區(qū)商住用地供應(yīng)量相對(duì)減少，成交量得到有效支持，大嶺山、橫瀝、厚街等14個(gè)鎮(zhèn)區(qū)08年沒有商住用地供應(yīng)，四城區(qū)的商住用地供應(yīng)量也較少，表明未來1-2年這些區(qū)域以消化存量為主。

08年各區(qū)域的成交均價(jià)對(duì)未來1-2年該地區(qū)的樓價(jià)有支持作用，莞城區(qū)是由于08年1月初的編號(hào)為20081001地塊，在未見樓市調(diào)整影響的情況下，開發(fā)商經(jīng)過82輪競(jìng)拍，最終以東莞市城綁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以9.4億元拿下，樓面均價(jià)3783元/㎡，此后商住土地市場(chǎng)急速回轉(zhuǎn)，成交均價(jià)逐漸走低。東城、寮步、常平、長安，鳳崗的成交均價(jià)依然較高；南城、虎門、松山湖的成交均價(jià)則相對(duì)回落，預(yù)計(jì)未來，基本支撐當(dāng)前樓價(jià)。值得關(guān)注的是，萬江、橫瀝的商住用地成交均價(jià)較低。

三、房產(chǎn)市場(chǎng) 東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報(bào)告 3.1新施工商品房分析

據(jù)東莞建設(shè)局公布的工程施工許可數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，08年東莞新開工商品房面積約608萬㎡，其中已拿到商品房預(yù)售許可并在房產(chǎn)管理局備案預(yù)售的項(xiàng)目供應(yīng)面積282萬㎡，09年潛在供應(yīng)量約325萬㎡，加上08年以前的舊盤已拿商品房預(yù)售許可但沒推的新貨會(huì)在09年上市，預(yù)計(jì)09年總的潛在供應(yīng)約400萬㎡，供應(yīng)壓力依然龐大。

東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報(bào)告

08年各季度新開工面積呈下降趨勢(shì)，且同比下降幅度明顯，表明在樓市下調(diào)影響的情況下，部分開發(fā)商對(duì)后市觀望情緒較濃，放緩開發(fā)進(jìn)程。新開工面積的逐漸減少，不斷新增的供應(yīng)壓力相對(duì)緩和，09年以消化存量為主。

3.2商品房供應(yīng)分析

3.2.1 商品總體供應(yīng)情況

據(jù)東莞房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，08年東莞商品房的總體供應(yīng)情況同比2007年降幅達(dá)到15%左右，其中商品住宅供應(yīng)量下降接近20%，非住宅則上升16%。在08年東莞樓市調(diào)整中，供應(yīng)量的下降是起表現(xiàn)之一，而非住宅供應(yīng)量的上升，主要是由于商鋪量供應(yīng)的拉升，如大朗的毛織市場(chǎng)供應(yīng)量就達(dá)到11.5萬㎡。

3.2.2近年新增供應(yīng)量走勢(shì) 東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報(bào)告

近5年東莞商品房新增供應(yīng)量逐年上升，盡管08年相對(duì)回落，但供應(yīng)量依然龐大，主要原因是來自于07年房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，開發(fā)的滯后性，07年開工到08年上市供應(yīng)的項(xiàng)目實(shí)際供應(yīng)量達(dá)到397萬㎡，而08年開工的新增供應(yīng)量為282萬㎡，新開工供應(yīng)量在逐漸減少，而基于市場(chǎng)供過于求的現(xiàn)狀，預(yù)計(jì)09年新開工供應(yīng)量會(huì)減少，供應(yīng)壓力會(huì)放緩。

3.2.3 新增供應(yīng)量月度走勢(shì)

東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報(bào)告

據(jù)東莞房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，07年9月到08年10月，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的滯后性，新增供應(yīng)量明顯放大，在成交量相對(duì)萎縮的情況下，導(dǎo)致嚴(yán)重的供過于求，而可選擇性更多的可售存量，是導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)白熱化從而降價(jià)搶占市場(chǎng)回籠資金的主要原因之一。營銷節(jié)點(diǎn)的促銷力度明顯，3月初的萬科、光大團(tuán)購降價(jià)開始，5.1小黃金周，8月的北京奧運(yùn)會(huì)和10.1黃金周都是各開發(fā)商利用的促銷機(jī)會(huì)。9.27新政出臺(tái)一年后,作用開始顯現(xiàn)，11、12月新增供應(yīng)量減少，相關(guān)的貨幣寬松政策連續(xù)出臺(tái)，成交量回升，月供求比回到供求平衡水平。

根據(jù)東莞瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截止與2008年12月末，東莞商品房存量達(dá)到710萬㎡，主要在售商品住宅存量590萬㎡。08年以來，東莞商品房存量一直走高，消化壓力不斷加大，造成營銷競(jìng)爭(zhēng)的劇烈。存量在11月止住上升勢(shì)頭，連續(xù)兩個(gè)月基本保持平衡，預(yù)計(jì)09年將以消化存量為主，營銷競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈。

3.2.4 各區(qū)域供應(yīng)情況 東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報(bào)告

上表是對(duì)東莞主要在售樓盤的普通住宅作的累計(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)發(fā)展較快地區(qū)，可售存量較大，雖然銷售也相對(duì)量多，但其整體消化率僅5成左右，特別是東城、萬江、常平、長安、厚街、石龍和鳳崗等區(qū)域，吸化率低，消化壓力較之其他地區(qū)大。其他地區(qū)也存在差異，石碣、東坑、沙田，茶山和道滘等區(qū)域吸化低，消化壓力同樣巨大。

3.3商品房成交分析

3.3.1 商品房成交總體情況 東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報(bào)告

據(jù)東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，08年東莞商品房整體成交情況同比07年萎縮四成，其中住宅同比下降幅度較大，非住宅同比下降幅度相對(duì)較小，說明08年樓市調(diào)整中，商品住宅的調(diào)整力度較之非住宅大。

根據(jù)東莞市統(tǒng)計(jì)局和東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，07年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的不理性在08年得到回歸，銷量明顯回落。08年整體成交量比06年略好，剔除07年的不正常因素影響，近5年東莞商品房的成交走勢(shì)隨著房地產(chǎn)的發(fā)展基本呈上升趨勢(shì)。

3.3.2 商品房需求趨勢(shì)分析 東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報(bào)告

07年9.27新政和取消購房入戶政策對(duì)08年房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果是量價(jià)齊跌，從08年整體成交走勢(shì)看，成交量在穩(wěn)步回升，特別是9月份美國金融海嘯爆發(fā)后，國家第四季度寬松政策的連續(xù)出臺(tái)，東莞商品住宅成交量12月升到全年最高水平。

07年8月份之后公寓的集中上市，小面積戶型供應(yīng)量大增，而且當(dāng)時(shí)投資市場(chǎng)旺盛，月套均成交面積走低，特別是萬科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)的市場(chǎng)熱銷，套均成交面積低于100㎡，隨著二套房貸的影響加深，東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報(bào)告

加上高端大戶型的上市和投資向自主需求的轉(zhuǎn)變，月套均成交面積逐漸回升。而9月爆發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)放緩，二套房貸未完全松綁的情況下，投資性產(chǎn)品市場(chǎng)有限，預(yù)計(jì)09年消化住房為自主需求為主。

3.3.3 商品房成交區(qū)域分析

08年全年東莞城鎮(zhèn)區(qū)的銷售比重同比07年城區(qū)上升8%，說明08年東莞東莞城區(qū)的整體銷售情況比鎮(zhèn)區(qū)要好，經(jīng)過一年的調(diào)整，城區(qū)先與鎮(zhèn)區(qū)房價(jià)下跌，有的樓盤銷售均價(jià)下跌到鎮(zhèn)區(qū)水平，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)較鎮(zhèn)區(qū)大，吸引了一部分鎮(zhèn)區(qū)客戶。展望09年東莞樓價(jià)的繼續(xù)探底過程中，鎮(zhèn)區(qū)樓價(jià)的下調(diào)空間較城區(qū)大，成交比重基本保持在3：2幅度。東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報(bào)告

3月萬科、光大7折團(tuán)購開始城區(qū)的率先降價(jià)，城區(qū)先于鎮(zhèn)區(qū)打響價(jià)格戰(zhàn)，成交量上升，7月底8月初，鎮(zhèn)區(qū)才陸續(xù)調(diào)整樓價(jià)，成交比重有所上升，但其調(diào)整幅度較城區(qū)小，整體成交比重城區(qū)上升，且城區(qū)部分樓盤價(jià)格已達(dá)鎮(zhèn)區(qū)均價(jià)水平，性價(jià)比高，后市鎮(zhèn)區(qū)回調(diào)壓力大。

根據(jù)東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，08年東莞商品住宅的成交主要來自四城區(qū)和泛東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報(bào)告

城區(qū)東城東的寮步鎮(zhèn)，南城區(qū)依然是銷售榜首。房地產(chǎn)發(fā)展較快，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)如虎門、塘廈、常平、厚街和長安等的銷售情況在1000-1700套內(nèi)，接近松山湖的大朗、大嶺山銷售情況也良好；值得關(guān)注的是，鳳崗，樟木頭，石龍三個(gè)鎮(zhèn)的銷售情況相對(duì)該地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展程度來說，不樂觀。

3.3.4 樓盤銷售排名

08年東莞商品住宅銷售排名，東城區(qū)的大盤新世紀(jì)星城銷售排名第一，成交840套。萬科、光大、中惠和富通四大開發(fā)商的以其名牌質(zhì)量優(yōu)勢(shì)，占據(jù)8席，說明名牌的樹立對(duì)銷售效果有明顯的優(yōu)勢(shì)。塘廈的隆福花園排第十。

3.4成交價(jià)格分析

3.4.1 整體成交均價(jià)走勢(shì) 東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報(bào)告

08年東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷下跌調(diào)整期，全年整體趨勢(shì)價(jià)跌量增，自從3月份萬科、光大帶頭降價(jià)促銷以來，房價(jià)從07年虛高的房價(jià)逐漸理性回歸，在第四季度出現(xiàn)良增價(jià)穩(wěn)。個(gè)盤受其地段，品質(zhì)等之類因素的影響，價(jià)格依然有下跌的可能。整體成交趨勢(shì)隨著利好政策的出臺(tái)有所回升，但其背后龐大的供應(yīng)量存在，銷售壓力之大，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，也是促成樓價(jià)繼續(xù)下探的因素之一。

3.4.2 東莞與四大城市銷售價(jià)格走勢(shì)對(duì)比 東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報(bào)告

07年9·27新政出臺(tái)后，抑制了投資需求，各地樓市成交都不同程度出現(xiàn)了萎縮，通過對(duì)比深圳、廣州、北京、上海等城市的價(jià)格指數(shù)，可以看出珠三角的降幅比較大，東莞降幅最為明顯，12月同比下降接近26%。經(jīng)過兩年多調(diào)整的珠三角地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以先于全國市場(chǎng)下調(diào)，也可以先于全國房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇。

3.4.3 各區(qū)域成交均價(jià)

東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報(bào)告

據(jù)東莞瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部監(jiān)控，08年東莞普通住宅成交均價(jià)5472元，同比07年住宅成交均價(jià)上升8%，主要原因是07年上半年成交均價(jià)基本在4500-5000幅度，下半年房價(jià)才瘋狂上漲；而08年房價(jià)1月份的6124月持續(xù)下跌，在第四季度企穩(wěn)在5000元之上，整體成交均價(jià)較07年上升，預(yù)計(jì)經(jīng)過08年的調(diào)整，09年房價(jià)繼續(xù)下探，雖然下跌空間已經(jīng)不大，但整體成交均價(jià)回出現(xiàn)回落。

各區(qū)域08年成交均價(jià)，房地產(chǎn)發(fā)展較快地區(qū)與其他鎮(zhèn)區(qū)有較大差距。以片區(qū)來劃分，房價(jià)高的區(qū)域是城區(qū)、和東莞西南與東南較接近深圳片區(qū)，西北片區(qū)成交均價(jià)最低，中部東邊鎮(zhèn)區(qū)的均價(jià)也較低。

3.4.4 成交價(jià)格理性分析

東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報(bào)告

觀察03-08年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)作出對(duì)09年的樓價(jià)預(yù)測(cè)分析：從03年到08年東莞經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，剔除05年統(tǒng)計(jì)口徑差異的因素影響和07年東莞樓市的非理性情況，房價(jià)的增幅在GDP增幅與居民人均收入增幅（扣除物價(jià)影響）之間，且略高于居民人均收入增幅（扣除物價(jià)影響），也就是說，在理想狀態(tài)下，樓價(jià)會(huì)隨著居民的收入水平的提升而相應(yīng)上漲。

以05-08年的樓市分析對(duì)09年的樓價(jià)預(yù)測(cè)：07年東莞GDP增幅約18%，同比06年下跌1%，居民收入水平也隨之下降，因此07年的樓價(jià)理性增幅應(yīng)該在10%-11%之間，但實(shí)際上07年的經(jīng)濟(jì)過熱，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性行為的過度，導(dǎo)致樓價(jià)增幅嚴(yán)重偏離理性增幅，高達(dá)23%，偏離幅度12%-13%；08年受世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，年末出口受阻，東莞GDP增幅14%左右，經(jīng)濟(jì)相對(duì)蕭條，扣除消費(fèi)指數(shù)的影響，居民收入水平同比預(yù)計(jì)會(huì)有小幅下跌，理性樓價(jià)增幅預(yù)計(jì)在8%左右，實(shí)際中，東莞全年成交均價(jià)5472元/㎡（東莞瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部監(jiān)控），增幅8%，幅度已經(jīng)回歸理性水平，受樓價(jià)下跌的滯后性影響，08年東莞住宅成交均價(jià)依然偏離實(shí)際均價(jià)。

隨著世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響的加深，東莞受其影響下，GDP增速放緩，預(yù)計(jì)在12%，居民收入水平增幅進(jìn)一步受縮，東莞瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部估算認(rèn)為，09年東莞理性樓市增幅在5%上下，而實(shí)際上當(dāng)前樓價(jià)繼續(xù)調(diào)整下探幅度不大，因此，09年實(shí)際樓價(jià)會(huì)回歸理性樓價(jià)范圍。

3.5營銷手法變化 東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報(bào)告 3.5.1萬科、光大7折團(tuán)購

萬科降價(jià)的“鯰魚效應(yīng)”登陸東莞。2月29日—3月1日，萬科、光大兩大發(fā)展商先后對(duì)銀行員工發(fā)起“團(tuán)購”活動(dòng)，活動(dòng)推出的單位降價(jià)幅度達(dá)到30％以上。這一消息迅速震動(dòng)了東莞樓市。一場(chǎng)降價(jià)風(fēng)云在東莞樓市悄然醞釀。

3.5.2金色華庭首開補(bǔ)差價(jià)先河

3月，新中銀金色華庭主動(dòng)拋出的重磅炸彈“補(bǔ)差價(jià)”首開先河，決定對(duì)購買二期房子的首批50名業(yè)主進(jìn)行“真情回饋”，給予4.5萬到9萬不等的現(xiàn)金補(bǔ)償，或獲得等值的購買該樓盤車位的現(xiàn)金券等。該措施使得金色華庭在短時(shí)間內(nèi)迅速成為輿論焦點(diǎn)，并引發(fā)了之后各城市樓盤業(yè)主的效仿，大范圍出現(xiàn)業(yè)主“團(tuán)結(jié)”起來要求開發(fā)商給予補(bǔ)償損失的事件。

金色華庭補(bǔ)差價(jià)，于東莞乃至全國首開先例，產(chǎn)生的“爆炸式”轟動(dòng)效應(yīng)。

3.5.3借奧運(yùn)牌，打出奧運(yùn)特價(jià)房

東莞樓市經(jīng)過半年的調(diào)整后，鎮(zhèn)區(qū)部分樓盤價(jià)格開始下調(diào)，各開發(fā)商借助“迎百年夢(mèng)，共慶北京奧運(yùn)會(huì)”節(jié)點(diǎn)，紛紛推出奧運(yùn)特價(jià)房活動(dòng)。

3.5.4各式各樣的活動(dòng)，拉升人氣

受奧運(yùn)會(huì)特價(jià)促銷的影響，奧運(yùn)后整體成交量回落，傳統(tǒng)的“金九銀十”不復(fù)存在，各項(xiàng)目上門量冷清，因此，眾多開發(fā)商舉辦各式各樣的活動(dòng)，以求拉升上門人氣。東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報(bào)告 3.5.5“房屋銀行”概念

名門酒店打造東莞首例“房屋銀行”，其后石碣的皇冠銀座等個(gè)別樓盤也仿效，推出“房屋銀行”口號(hào)。

3.5.6極致演繹明星營銷

天驕峰景大腕級(jí)明星三天連軸演出；金域中央2周年慶典邀請(qǐng)香港電視劇《家好月圓》一眾演員演出；金域藍(lán)灣邀請(qǐng)郭可盈開盤；凱悅美景花園邀請(qǐng)奧運(yùn)會(huì)冠軍郭晶晶開盤等等，一段時(shí)間，東莞的明星營銷風(fēng)風(fēng)火火。

3.5.7低首付強(qiáng)占眼球

隨著年末國家政策的陸續(xù)出臺(tái)，首付和二套房貸的放松，降低購房門檻的低首付廣告琳瑯滿目，逐漸取代明星效應(yīng)，成為年末的主要營銷主題。

3.6樓市總結(jié)

1．盡管08年東莞房地產(chǎn)時(shí)常經(jīng)歷了一年的調(diào)整，但受市場(chǎng)滯后性影響，08年整體供過于求，造成存量消化壓力劇增。

2．08年成交情況比06年略高，同比07年大幅度下降，整體銷售情況并不是想象中差，只是政策和存量雙重壓力下，競(jìng)爭(zhēng)過于激烈，樓盤的銷售情況相對(duì)下降。

3．隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，開發(fā)商拿地?zé)崆楹烷_工工程進(jìn)度放緩，潛在供應(yīng)量減少。東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報(bào)告

4．樓市整體成交價(jià)格在08年得到回調(diào)，并在第四季度逐步企穩(wěn)，受成本的支撐，后市樓價(jià)下跌空間不大。

5．樓市競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致營銷手法的多樣化，營銷創(chuàng)新越發(fā)重要。

四、后市展望

東莞瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部認(rèn)為： 2009年會(huì)好過2008年

（1）全球性的危機(jī)很可能在2009年見底，會(huì)爭(zhēng)取消費(fèi)者的信心回升。

1、歷史上歷次危機(jī)的調(diào)整時(shí)間有越來越短的趨勢(shì)；

2、多國聯(lián)手救市將縮短經(jīng)濟(jì)衰退周期，加速信心回升；

3、中央4萬億救市，保經(jīng)濟(jì)增長；

4、格林斯潘：金融市場(chǎng)可能于6至12個(gè)月內(nèi)回暖。

（2）經(jīng)濟(jì)危機(jī)在教育國民的同時(shí)，更加教育的是地方政府，隨著行政體制的改革，行政效率的提高，辦事程序的透明化都會(huì)改善投資環(huán)境，也相應(yīng)的改變了消費(fèi)人群的結(jié)構(gòu)，利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報(bào)告

1、經(jīng)濟(jì)危機(jī)有助于推動(dòng)中國政治經(jīng)濟(jì)體制的突破

2、經(jīng)濟(jì)危機(jī)促使地方加快改革，廣東即將推行沿海城市體制改革

3、惡劣的國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境將縮短中國房地產(chǎn)調(diào)控周期

（3）社會(huì)充足的貨幣供應(yīng)量很可能刺激CPI在下半年上揚(yáng)，從而刺激投資性行為的發(fā)生。而在各類投資渠道的比較中間，購買固定資產(chǎn)型物業(yè)進(jìn)行保值性投資的傳統(tǒng)觀念會(huì)再次抬頭。

1、中央的金融貨幣政策將成為CPI上揚(yáng)動(dòng)力；

2、經(jīng)濟(jì)規(guī)律預(yù)示著CPI回調(diào)的可能性很大；

3、金融投資市場(chǎng)的疲軟將促使資金向固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域流動(dòng)。

（4）國家把珠江三角洲地區(qū)城市群發(fā)展重新納入國家發(fā)展綱要，從而加強(qiáng)城市間資源的互補(bǔ)，其中住宅需求的互補(bǔ)將成為城市發(fā)展的必然。

五大定位提升珠三角戰(zhàn)略地位，東莞定位為珠江口東岸地區(qū)重要節(jié)點(diǎn)城市。

（5）基礎(chǔ)設(shè)施的集中投入、特別是輕軌項(xiàng)目的投入加速了區(qū)域一體化的進(jìn)程，在絕對(duì)價(jià)位偏低下，會(huì)迎來投資行為的重新分配。東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報(bào)告

城際交通加快區(qū)域一體化，房地產(chǎn)面臨新的機(jī)遇。

（6）國家房地產(chǎn)政策發(fā)生根本變化，房地產(chǎn)作為拉動(dòng)內(nèi)需的有力武器，將會(huì)成為政策培育的對(duì)象，預(yù)計(jì)09年房地產(chǎn)政策將更加寬松。低利率等的誘惑有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。

利好政策出臺(tái)，刺激房地產(chǎn)需求。

（7）從房地產(chǎn)周期性調(diào)整來看，經(jīng)過兩年多調(diào)整的珠江三角洲地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以先于全國市場(chǎng)下調(diào)，也可以先于全國房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇。珠三角先行調(diào)整，降幅較大。

通過對(duì)比深圳、廣州、北京、上海等城市的價(jià)格指數(shù)，可以看出珠三角的降幅比較大，東莞降幅最為明顯，12月同比下降接近26%。

（8）房地產(chǎn)價(jià)格在經(jīng)過深幅調(diào)整后，基本在行業(yè)平均利潤區(qū)間內(nèi)，已具備了購買價(jià)值。

東莞普通住宅的綜合建筑成本約2500元/㎡，稅費(fèi)約占銷售額的20%，按5000元/㎡的銷售價(jià)格計(jì)算，稅費(fèi)成本約1000元/㎡，再加上地價(jià)成本，綜合開發(fā)成本已經(jīng)逼近樓價(jià)，利潤空間不大，消費(fèi)者開始認(rèn)同樓盤的價(jià)值。價(jià)格回歸成本，購買價(jià)值顯現(xiàn)。

（9）東莞產(chǎn)業(yè)升級(jí)戰(zhàn)略將逐步改變制造業(yè)單一形態(tài)的局面，催生更多服務(wù)業(yè)或新產(chǎn)業(yè)，郎咸平先生的“6+1”理論可能逐步變成現(xiàn)實(shí)，從而帶來更多高質(zhì)素的消費(fèi)人群。

1、地方政府10億貸款助中小企業(yè)升級(jí)；

2、松山湖科技產(chǎn)業(yè)園，力推產(chǎn)業(yè)升級(jí)； 東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報(bào)告

（10）08年的寒冬注定了發(fā)展商不會(huì)冒風(fēng)險(xiǎn)在09年加速開發(fā)形成預(yù)售條件，而存量資源在擴(kuò)張性積極財(cái)政和貨幣政策下的消化，推進(jìn)了供求關(guān)系的平衡，供應(yīng)量在減少，需求量相應(yīng)增多。

新開工面積減少，供需逐步趨于平衡；

（11）消費(fèi)者在經(jīng)過深度觀望后，有望在2009年釋放剛性需求。

東莞制造業(yè)的基礎(chǔ)尚未動(dòng)搖，剛性需求強(qiáng)勁：

1、東莞市委書記劉志庚：金融危機(jī)未動(dòng)搖東莞產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)；

2、東莞前兩年新增高素質(zhì)群體轉(zhuǎn)為有效需求； 3、08年四季度住宅“量增價(jià)穩(wěn)”，消費(fèi)者逐步走出觀望。

瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部 2009年1月19日

第二篇：2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報(bào)告

2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報(bào)告 目錄

一、重要新聞回顧

二、土地市場(chǎng) 1．新增供應(yīng)量 2．商住土地交易 3．土地預(yù)告 4．土地狀況分析

三、樓盤信息 1．新施工商品房分析 2．商品房供應(yīng)分析 3．商品房成交分析 4．成交價(jià)格走勢(shì)

四、樓盤監(jiān)控 1．城區(qū)個(gè)別樓盤監(jiān)測(cè) 2．樓盤活動(dòng)情況

五、總結(jié)

一、重要新聞回顧

——北京新政松綁90/70政策

2月5日,針對(duì)中高檔住房的開發(fā)建設(shè),北京銀行系統(tǒng)召集開發(fā)商,就開發(fā)貸問題向開發(fā)商和房地產(chǎn)協(xié)會(huì)征求意見。這次會(huì)議是為了落實(shí)1月22日北京制定的15條新政,讓開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)的需求來開發(fā)中高檔住房,銀行也將對(duì)中高檔樓盤建設(shè)提供信貸支持,這也預(yù)示著90/70政策悄悄松綁。2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報(bào)告

——百億發(fā)展“科技金融”莞重點(diǎn)扶持中小科技企業(yè)

東莞市計(jì)劃安排100億元財(cái)政資金，加快實(shí)施科技東莞、創(chuàng)業(yè)東莞、加工貿(mào)易升級(jí)轉(zhuǎn)型、重點(diǎn)中小企業(yè)和加工貿(mào)易企業(yè)融資支持計(jì)劃和企業(yè)減負(fù)計(jì)劃，并引導(dǎo)和調(diào)動(dòng)各鎮(zhèn)街和企業(yè)加大科技投入，且向重點(diǎn)向科技企業(yè)、中小科技企業(yè)傾斜?！?月份東莞CPI同比上漲0.2%

1月份東莞市居民消費(fèi)價(jià)格總水平（CPI）同比上漲0.2%，比2008年12月份收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)。繼2008年7月份以來，東莞市CPI已經(jīng)連續(xù)六個(gè)月呈走低態(tài)勢(shì)?！磥砦迥陽|莞計(jì)劃投資7300億元擴(kuò)內(nèi)需保增長

2月18日國務(wù)院參事調(diào)研組一行蒞臨東莞。東莞副市長冷曉明在座談時(shí)表示，未來五年，東莞市計(jì)劃投資7300億元擴(kuò)內(nèi)需保增長。其中今年將投資1400億元,實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)工程、城市功能配套建設(shè)工程和生態(tài)環(huán)境建設(shè)工程?！l(fā)改委副院長陳東琪：“兩會(huì)”前股市一直牛

09年以來，滬指經(jīng)歷了一段1800-2300點(diǎn)的上漲行情。國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長陳東琪昨天在上海參加廣發(fā)證券投資策略會(huì)時(shí)預(yù)計(jì)，全國“兩會(huì)”之前A股會(huì)維持上漲勢(shì)頭。同時(shí)，他指出，保守估計(jì)2009年第一波反彈的高點(diǎn)將在3410點(diǎn)。

——東莞2012年GDP邁入“5000億元俱樂部”

東莞市政府日前出臺(tái)《東莞市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃(2008—2017)》,為未來10年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指明了方向,并為未來5年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整制定了目標(biāo),預(yù)計(jì)到2012年全市生產(chǎn)總值超5000億元,年均增長10%以上,第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重提高到47%以上,常住人口控制在650萬人左右，人均GDP接近發(fā)達(dá)國家水平。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，規(guī)劃提出重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房；重申停止別墅類項(xiàng)目的土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房的土地供應(yīng)。在房地產(chǎn)開發(fā)布局上,商品房重點(diǎn)布局在軌道交通、大容量公共交通和主要交通走廊沿線以及城鎮(zhèn)中心區(qū)、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域,強(qiáng)化人口疏散功能。——莞惠高速城軌今年動(dòng)工 2014年建成

2月17日，廣東省十一屆人大二次會(huì)議決定莞惠城軌作為廣東省重點(diǎn)項(xiàng)目今年動(dòng)工。此項(xiàng)目投資額高達(dá)113億元，2014年建成。莞惠城際軌道在東莞市經(jīng)過洪梅、道滘、南城、東城、寮步、大朗、常平、樟木頭、謝崗等鎮(zhèn)（區(qū)），隨后從瀝林、陳江、惠環(huán)、規(guī)劃中的汽車客運(yùn)南站、西湖站，經(jīng)過惠州市政府到達(dá)惠州火車北站小金口。

——“購房落戶”政策在多個(gè)城市啟動(dòng)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)不振的背景下，中國多個(gè)城市近期紛紛提出開啟“購房落戶”政策，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)。2月21日，武漢公安局戶政處發(fā)布了“購房入戶新政”細(xì)則，明確一套房可辦理三人入戶。1月份成2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報(bào)告

都市公安局也已經(jīng)制定了鼓勵(lì)購房入戶的具體實(shí)施辦法?！兑庖姟芬?guī)定，凡在市五城區(qū)及高新區(qū)范圍內(nèi)購買商品住房可以辦理五城區(qū)及高新區(qū)戶口。此外，廈門自2008年8月放寬島外同安、翔安購房落戶政策之后，再次放寬購房落戶標(biāo)準(zhǔn)。——房地產(chǎn)業(yè)無緣十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃

國務(wù)院總理溫家寶2月25日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，審議并原則通過有色金屬產(chǎn)業(yè)和物流業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃。至此，國家確定的鋼鐵、汽車、船舶、石化、紡織、輕工、有色金屬、裝備制造和電子信息、物流這十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃全部出齊。此前傳出的房地產(chǎn)等行業(yè)將被列入產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的消息，可能性已不復(fù)存在。——新石龍火車站動(dòng)工2011年投入使用

新石龍火車站的功能定位將按照以廣深鐵路的城際鐵路為主，兼顧部分長途旅客列車，預(yù)留開行始發(fā)、終到長途旅客列車。建設(shè)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)則確定為廣深線上東莞境內(nèi)功能最完善、客車對(duì)數(shù)最多、旅客發(fā)送量最大、能夠直接服務(wù)于東莞中心城區(qū)的車站，主要承擔(dān)東莞往廣州、深圳、香港和惠州方向的短途客運(yùn)。建設(shè)項(xiàng)目與軌道R2 線工程同步實(shí)施，建設(shè)工期按1年考慮。新站力爭(zhēng)在石龍火車站建站100 周年時(shí)啟用，也就是2011年投入使用。——輕軌進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段

2月25日，廣州市建設(shè)工程交易中心發(fā)布公告，對(duì)穗莞深城際軌道麻涌-深圳機(jī)場(chǎng)段的勘察設(shè)計(jì)進(jìn)行公開招標(biāo)，這意味著投資估算156.78 億元的穗莞深城際軌道東莞至深圳段進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段。東莞瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部點(diǎn)評(píng):

1、國家拉動(dòng)內(nèi)需的措施逐步實(shí)施，將會(huì)促進(jìn)各相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，縮短經(jīng)濟(jì)下滑調(diào)整周期，帶來經(jīng)濟(jì)早日復(fù)蘇的曙光。

2、盡管房地產(chǎn)業(yè)落選了國家的十大產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃，但從國家和各地方出臺(tái)財(cái)政、貨幣和房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的利好作用，促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。后市或會(huì)有更多相關(guān)政策的出臺(tái)。

3、國家和地方的基礎(chǔ)建設(shè)的發(fā)展，直接和間接地對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深刻影響，促進(jìn)不同區(qū)域間房地產(chǎn)業(yè)的連帶發(fā)展。

二、土地市場(chǎng) 1．新增供應(yīng)量 2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報(bào)告

據(jù)東莞市國土資源局公布的土地交易數(shù)據(jù)顯示，2月新增土地總供應(yīng)量為424516.41㎡，商住用地供應(yīng)量141010㎡，1月因春節(jié)原因，國土局減少了土地的供應(yīng)，故2月環(huán)比1月供應(yīng)有了很大的增幅。但總供應(yīng)量、商住用地供應(yīng)量同比08年2月，仍在委縮。

2月新增商住用地供應(yīng)地塊有3宗，位于中堂、萬江，萬江區(qū)莞穗大道南面的兩塊商住用地，相近而不相鄰。另外松山湖的幾宗大面積工業(yè)、科研用地支撐了本月總供應(yīng)量。從市國土資源局發(fā)布供應(yīng)地塊信息顯示，近期東莞土地市場(chǎng)商住類用地開始慢慢增多，土地市場(chǎng)交易將會(huì)慢慢變得活躍。2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報(bào)告

據(jù)東莞瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部以東莞國土資源局公布信息統(tǒng)計(jì)顯示，2月土地供應(yīng)仍然以工業(yè)用地供應(yīng)為主，占60%比重；而本月科研設(shè)計(jì)用地有了7%比重的供應(yīng)。隨著東莞的雙轉(zhuǎn)型以及招商引資的進(jìn)行，進(jìn)駐東莞的企業(yè)陸續(xù)的增多，部分運(yùn)營效益好的企業(yè)也開始進(jìn)一步擴(kuò)展規(guī)模，增加了對(duì)工業(yè)用地的需求。從2008年起，東莞政府大幅提升了工業(yè)用地的供應(yīng)，特別是松山湖片區(qū)以及部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地，主要為滿足市場(chǎng)的需求。工業(yè)土地的供應(yīng)量激增也將引發(fā)后市一輪建設(shè)廠房的熱潮。松山湖繼08年的大量工業(yè)土地集中放量后，預(yù)計(jì)今年還將會(huì)有相當(dāng)充足的土地供應(yīng)。值得關(guān)注的是，商住用地占總供應(yīng)比重33%，供應(yīng)量在慢慢放大，預(yù)計(jì)09年商住土地市場(chǎng)交易將會(huì)慢慢變得活躍。2．商住土地交易

12日，大嶺山的一塊商住用地以底價(jià)成交，由東莞市信立實(shí)業(yè)有限公司競(jìng)得。

18日，本月第一塊從二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓的商住用地，以底價(jià)3187萬元的價(jià)格被東莞市濱江置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司買走。用地面積8986.1平方米。發(fā)展商稱將建一梯三兩戶樓盤，戶戶可望江。

2月20日下午3時(shí)，位于中堂鎮(zhèn)工業(yè)大道東側(cè)編號(hào)為2009G002的地塊在東莞國土局公開拍賣，因截止至2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報(bào)告

拍賣時(shí)止，沒人報(bào)價(jià)，掛牌不成立，該地塊流拍。

25日下午3點(diǎn)，編號(hào)為2009G003、2009G004的商住地在東莞市土地交易中心拍賣。截止拍賣時(shí)，僅深圳城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司報(bào)價(jià)，并以底價(jià)成交。

這兩塊地位于萬江區(qū)莞穗大道南面，相近而不相鄰。其中2009G003面積為3279平方米，起始價(jià)1050萬元，折合樓面地價(jià)1503元/平方米；2009G004面積為7607平方米，起始價(jià)2440萬元，折合樓面低價(jià)1506元/平方米。

根據(jù)深城投參與拍賣會(huì)的代表透露，這兩塊地將用來建造深城投旗下項(xiàng)目濱江公館的相關(guān)配套。

2月份商住用地成交有5宗，交易面積為16.8萬平方米。但僅有一塊商住用地流拍，其他幾塊都是以底價(jià)成交。隨著樓市利好政策的深入影響，目前東莞樓市相對(duì)向好，房價(jià)處于相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)，樓市供求矛盾得到一定減緩，土地市場(chǎng)開始活躍也屬于情理之中的事，但樓市市場(chǎng)存量巨大、購房信心未恢復(fù)、購買力下降等因素影響，盡管土地供應(yīng)開始增多，但土地交易能否理想則取決于房產(chǎn)商的資金實(shí)力了。3．土地預(yù)告 2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報(bào)告

從東土交（預(yù)告）[2009]1號(hào)的文件看到，近期又有13宗土地供應(yīng)，而商住用地即將供應(yīng)的總量達(dá)到21萬多㎡；虎門鎮(zhèn)和石碣鎮(zhèn)都將有幾宗大面積的商住用地土地供應(yīng)。另外還有4宗工業(yè)用地。預(yù)計(jì)2月份開始，東莞土地供應(yīng)在慢慢放量，特別是商住用地供應(yīng)面積在增量。4．土地狀況分析

國土資源局目前發(fā)布的供應(yīng)地塊信息顯示，相比前幾個(gè)月交易情況，隨著樓市利好政策的深入影響，東莞樓市相對(duì)有所好轉(zhuǎn)，房價(jià)處于相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)，樓市供求矛盾得到一定減緩，土地市場(chǎng)開始活躍也屬于情理之中的事，但樓市市場(chǎng)存量巨大、購房信心未恢復(fù)、購買力下降等因素影響，盡管土地供應(yīng)開始增多，但土地交易能否理想則取決于房產(chǎn)商的資金實(shí)力了。

三、樓盤信息 1．新施工商品房分析 新開工量走勢(shì) 2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報(bào)告

根據(jù)東莞市建設(shè)網(wǎng)新開工許可數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，隨著08年東莞樓市的調(diào)整，開發(fā)商受房地產(chǎn)市場(chǎng)短期不向好的影響，加之項(xiàng)目銷售不理想，資金回籠壓力等因素，大部分施工工程進(jìn)程放緩，新增開工面積整體減少，尤其在08年7月以后，新開工面積大幅度回落。工程時(shí)間延長和新開工許可備案的減少，未來半年樓盤供應(yīng)壓力不大。新開工明細(xì)

本月新開工商品房項(xiàng)目有4個(gè)，其中大朗就占了一半。凱東新城，新世紀(jì)星城，碧水天源都是舊盤分期開發(fā)的延續(xù)，特別是新世紀(jì)星城二期，近17萬㎡的新開工量是對(duì)未來東城去新增供應(yīng)量的主要來源。2．商品房供應(yīng)分析 商品總體供應(yīng)情況 2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報(bào)告

由于中國傳統(tǒng)農(nóng)歷新年年假的影響，1月底到2月初東莞房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)預(yù)售備案停頓，部分新增供應(yīng)量延后到2月供應(yīng)，如新世紀(jì)·上河居，是2月商品房供應(yīng)量環(huán)比同比有較大程度增幅的原因，因此理論分析2月整體供應(yīng)量略比1月下降，供應(yīng)量整體趨向減少。各區(qū)域供應(yīng)情況

本月新增供應(yīng)樓盤除了位于松山湖的松湖花園為新上市樓盤外，其余均為舊盤加推，其中新世紀(jì)·上河居首推洋房，世紀(jì)城·國際公館三期仁里的余貨本月全部備案預(yù)售，中信·德方斯加推小兩房、小三房公寓戶型。新增供應(yīng)量走勢(shì) 2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報(bào)告

成交量慢慢回升，供應(yīng)量有所回落，供需連續(xù)4個(gè)月控制在供需平衡線內(nèi)，與我們之前的預(yù)測(cè)相符。隨著銷售的逐步回暖，開發(fā)商資金回籠后，工程進(jìn)程推后現(xiàn)象會(huì)減少，未來預(yù)計(jì)會(huì)保持在30萬㎡/月左右供應(yīng)量，后市供需平衡狀況持續(xù)，以銷售存量為主。商品房存量

2月份商品房存量略微上升，但商品住宅則連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)微量下跌，說明商品住宅在樓市慢慢回升中消化存量，而非住宅依然供過于求，導(dǎo)致商品房存量繼續(xù)加大，后市商品房消化壓力依然巨大。截止于3月1日，東莞商品房存量達(dá)716萬㎡，其中商品住宅584萬㎡。新增供應(yīng)面積區(qū)間比例 2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報(bào)告

本月新增供應(yīng)中，世紀(jì)城國際公館與新世紀(jì)上河居都帶有部分雙拼戶型，以拼湊后套數(shù)為統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月大戶型供應(yīng)量較大，130㎡以上占新增供應(yīng)比重40%，其中200㎡以上的占總供應(yīng)量的15%，主要來自松山湖的松湖花園和常平的萬科城四期別墅。90-130㎡自住戶型占供應(yīng)比重50%。少量的公寓來自中信德方斯。二套房貸未松綁，投資市場(chǎng)受到打壓，市場(chǎng)調(diào)節(jié)逐漸以換房需求的自住戶型為主。3．商品房成交分析 商品房成交總體情況

2月東莞市商品房總體成交情況喜人，初顯回暖跡象，雖然受08、09年農(nóng)歷新年假期不同導(dǎo)致簽約量滯后的影響，但傳統(tǒng)淡季2月取得這樣的成交量，表明經(jīng)歷了一年調(diào)整，國家政策從打壓到鼓勵(lì)消費(fèi)的轉(zhuǎn)變后，積壓已久的剛性需求在理性中陸續(xù)入市。商品房需求趨勢(shì) 2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報(bào)告

2月每天成交量呈現(xiàn)明顯的上升趨勢(shì)，在年假后（元宵節(jié)）簽約日均150套，這其中有農(nóng)歷新年假期的關(guān)系，部分1月成交延后到新年假期結(jié)束后簽約和新年的成交量。而年后中國和外國兩個(gè)情人節(jié)的營銷活動(dòng)，拉升了樓盤人氣，也促進(jìn)了成交的達(dá)成。

樓市傳統(tǒng)淡季的2月份，商品住宅比08年月均成交量30萬㎡還要高出10%，僅比上年5月，奧運(yùn)月和國家陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)寬松貨幣財(cái)政政策的11、12月低，比傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”都高，表明東莞樓市經(jīng)歷過08年的一年調(diào)整，價(jià)格回歸理性后，加上寬松政策利好，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化下，房地產(chǎn)的保值增值性突現(xiàn)，刺激剛性需求的進(jìn)一步釋放，給東莞樓市新年后一個(gè)開門紅。商品房成交區(qū)域分析 2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報(bào)告

傳統(tǒng)銷售淡季的2月份，東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)整體成交量上升，各區(qū)域均有不同程度的簽約量增幅，尤其同比增幅幅度,均出現(xiàn)大幅度上揚(yáng)。與08年3月萬科帶頭降價(jià)前夕的同比數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，通過一年的市場(chǎng)調(diào)整，包括價(jià)格和營銷手段的轉(zhuǎn)變，特別關(guān)注幾大房地產(chǎn)發(fā)展較快區(qū)域，均錄得巨大的增幅，特別是虎門長安兩個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)；城區(qū)中莞城區(qū)只是由于萬科運(yùn)河?xùn)|的售罄成交量對(duì)比相對(duì)下降。環(huán)比1月，除長安、石龍年底新盤上市熱銷后簽約量回落和個(gè)別鎮(zhèn)區(qū)外，其余城鎮(zhèn)區(qū)大部分都出現(xiàn)不同程度的增幅表明，東莞整體市場(chǎng)有初步回暖跡象。樓盤銷售排名 2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報(bào)告

09年開春以來，東莞各樓盤銷售量較08年同期有極大升幅，從2月洋房的成交來看，東莞樓市終于在09年迎來了久違的小暖春。合正·上東國際周末加推20棟新品，主要為小面積91平米兩房與133平米三房，其優(yōu)惠的價(jià)格加上有利的地段，本月簽約141套，位居榜首。世紀(jì)城國際公館三期目前起價(jià)：5186元/平起，按揭93折，一次性付款92折的優(yōu)惠，130左右的戶型折后均價(jià)在5200-5600元/平方米左右，本月簽約124套，位居排行榜二；鹿港小鎮(zhèn)的合理價(jià)格加上有效的營銷手法，也使本月銷售得到了有效的提升，目前該項(xiàng)目49平方米一房、70-80平方米二房、97-130平方米的三房以及152-169平方米四房全面發(fā)售,3000元/平方米起。南峰·時(shí)代廣場(chǎng)推出優(yōu)惠單位，低月供高優(yōu)惠，情人節(jié)送鉆戒，抽獎(jiǎng)等促銷活動(dòng)也提高了本月的成交量。塞納城市嘉園的合理的價(jià)格、優(yōu)越的地段和不錯(cuò)的產(chǎn)品以及節(jié)日的優(yōu)惠活動(dòng)銷售情況一直不錯(cuò)。其他洋房也因各種優(yōu)惠禮包，促銷活動(dòng)、發(fā)展商品牌效應(yīng)等因素，拉升了本月成交量。

2月東莞公寓成交情況一般，從08年以來,東莞新增供應(yīng)持續(xù)減少,公寓供求矛盾在逐漸減緩,以消化庫存為主。尚書銀座更換了代理商之后，首付一成，開發(fā)商墊一成，若月供三十年，購房頭三年開發(fā)商幫墊月供、增送大面積等營銷手法加上其有利的地段，本月占公寓銷售排行之首。晶城的準(zhǔn)現(xiàn)樓、低首付、低月供使本月的成交有了一定的上升，位居榜二。其他以名門世家、景湖春曉等準(zhǔn)現(xiàn)樓、特價(jià)發(fā)售的公寓，近2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報(bào)告 幾個(gè)月的銷售情況較穩(wěn)定。附.城鎮(zhèn)區(qū)銷售排行

4．成交價(jià)格走勢(shì) 整體簽約均價(jià)走勢(shì) 2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報(bào)告

東莞瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部監(jiān)控顯示，東莞市2月普通住宅簽約均價(jià)5111元/㎡，環(huán)比下降1.2%，連續(xù)7個(gè)月簽約均價(jià)在5000-5200元/㎡的范圍內(nèi)，考慮到簽約樓盤的差異性，簽約均價(jià)波動(dòng)幅度在合理水平內(nèi)，表明東莞樓市整體價(jià)格調(diào)整空間基本穩(wěn)定，部分樓盤有減免一成首付返回簽約價(jià)格現(xiàn)象，實(shí)際成交均價(jià)在5000元/㎡左右。

東莞瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)顯示，2月份簽約面積前十六位全部位于東莞中南部，向北片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)落后。東莞各區(qū)域簽約均價(jià)參差不齊，中心城區(qū)均價(jià)在5500以上，萬江區(qū)因個(gè)別盤月份熱銷拉升簽約均價(jià)?；㈤T、長安經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房價(jià)也高居?xùn)|莞各區(qū)域前列，塘廈本月由于萬科棠樾別墅的簽約拉高簽約均2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報(bào)告

價(jià)；松山湖本月上市的松湖花園，簽約均價(jià)2542元/㎡拉低松山湖地區(qū)的整體簽約均價(jià)。

四、樓盤監(jiān)控 1．城區(qū)個(gè)別樓盤監(jiān)測(cè) 莞城區(qū)

項(xiàng)目2月整體簽約均價(jià)7915元/㎡，簽約7套，其中4套三房，簽約均價(jià)7222元/㎡；五房、六房共簽3套，簽約均價(jià)8383元/㎡。三房銷售情況較好，已銷售64%；整體銷售率19%。南城區(qū)

2月實(shí)際簽約32套（雙拼后）；

當(dāng)前主推：16-21#的三房（雙拼），簽約均價(jià)4970元/㎡； 11-15#寬屏美墅，簽約均價(jià)8110元/㎡。2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報(bào)告 東城區(qū)

2月簽約4套，簽約均價(jià)6516元/㎡。

良好的地段優(yōu)勢(shì)加上戶型設(shè)計(jì)實(shí)際美觀，整體銷售情況良好，銷售率76%；項(xiàng)目2、3#還沒推出市場(chǎng)。萬江區(qū)

2月網(wǎng)上簽約141套，實(shí)際簽約約80套（雙拼后）

靠路邊樓盤簽約均價(jià)4692元/㎡，靠社區(qū)樓盤簽約均價(jià)5030元/㎡，鉑宮簽約均價(jià)5862元/㎡。2．樓盤活動(dòng)情況 2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報(bào)告

五、總結(jié)

09年開年后，東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來開門紅，傳統(tǒng)銷售淡季2月份，銷售成績超過08年月均成交量，東莞瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部認(rèn)為：

1、經(jīng)過房地產(chǎn)調(diào)整一年后，積壓了大量剛性需求，隨著國家陸續(xù)出臺(tái)政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的扶持，加上房價(jià)調(diào)整到消費(fèi)者可接受范圍內(nèi)，下調(diào)空間有限，從而判斷當(dāng)前是入市時(shí)機(jī)的意愿，在消費(fèi)者當(dāng)中不斷上升，是成交上升的原因之一。

2、部分開發(fā)商08年調(diào)整期降價(jià)促銷特惠樓盤，高品質(zhì)戶型逐步在09年推向市場(chǎng)，加大了購房者的認(rèn)可度，2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報(bào)告

更多的樓盤準(zhǔn)現(xiàn)樓甚至即買即入住的現(xiàn)樓銷售，增加了購費(fèi)者的信心，縮短了消費(fèi)者考慮周期。

3、商品房存量依然龐大，各樓盤營銷競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)。潛在供應(yīng)量大，加上今年將動(dòng)工的新開工潛在量，將影響東莞樓市未來走勢(shì)。4、09年開年后，各項(xiàng)目節(jié)日暖場(chǎng)活動(dòng)，回流客戶集中成交拉升了本月的簽約成交量。樓市回暖還是反彈的判斷，還需繼續(xù)觀察。瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部 2009年3月5日

第三篇：2012-2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及展望

2012-2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及展望

今天要跟大家交流的是個(gè)人對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)方面做出的一些分析和展望，也是跟大家一起來探討，我們下一步是怎么樣一個(gè)狀況。

先談一談現(xiàn)狀，一：政策方面，因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)市場(chǎng)是離不開政策環(huán)境的，宏觀經(jīng)濟(jì)我們壓力是挺大的，前三個(gè)季度只有7.7%的增長，是我們好幾年以來最糟糕的一種增長，所以整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)政策是在不斷地寬松的。二：宏觀經(jīng)濟(jì)，就是這個(gè)貨幣政策的微調(diào)寬松，對(duì)房地產(chǎn)是有好處的，雖然它不是針對(duì)房地產(chǎn)，但是肯定對(duì)房地產(chǎn)多多少少會(huì)有支持。我們看到去年四季度以來央行已經(jīng)三次降調(diào)和三次降息，同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)政策，我們看到中央一再強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)的調(diào)控是不會(huì)放松的，而且通過不斷的督察，政策細(xì)化來加強(qiáng)房地產(chǎn)，所以我們看到第一個(gè)是房地產(chǎn)寬松，第二個(gè)又是房地產(chǎn)政策不動(dòng)搖。

兩年前政策開始調(diào)控，房價(jià)是從什么時(shí)候開始下降的？是從去年9月份才開始下降的，但9月份下降一直到今年6月份一直下降，但是今年6月份開始房價(jià)開始上升，一直到11月份一直是上升的，但是上升的幅度不大，每個(gè)月在0.5%之類，跟去年的價(jià)格同比價(jià)格還是有點(diǎn)下降的，或者1月份的時(shí)候價(jià)格跟去年比有一點(diǎn)持平，這是價(jià)格方面。

北京、上海回升得更快一些，漲的幅度也更快一些，而且同比全面的增長，這里面全國水平恢復(fù)得更快。我們看銷售情況，今年增長了2.3%，商用房、辦公樓增長得更快，11月單月商品我房銷售都超過了30%，這點(diǎn)也是我們要考慮去年的11月份，去年四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)是比較糟糕的，今年四季度都會(huì)有一個(gè)比較大幅度增長，也沒有什么很大的奇怪，但是總的趨勢(shì)，不管銷售面積還是銷售額都在快速的回升。

開發(fā)投資1-11月，全國的開發(fā)投資增速也有所提升，現(xiàn)在是16.7%，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月穩(wěn)定在15%以上，住宅開發(fā)投資還是在所有房地產(chǎn)類型當(dāng)中是最慢，只有10.9%。重點(diǎn)城市1-11月份，代表城市的月均總成交面積是同比增長了36%，這是我們看到這個(gè)幅度增長也是挺大的，比2010年同期增長也增長了23%，是2010年最好的一年，近兩個(gè)月的成交量是攀升比較厲害的，10月份創(chuàng)造了2012年的新高。重點(diǎn)城市新房的供應(yīng)比過去兩年基本相當(dāng)，十個(gè)代表城市月均新增供應(yīng)量同比下降5.6%，我們看到前十個(gè)月還是下降的，但是降幅只

有5.6%，比2010年的同期增長了1%，基本上水平相當(dāng)，所以現(xiàn)在的供應(yīng)狀況應(yīng)該是慢慢的回到一種平衡的狀態(tài)了。供求對(duì)比，庫存量是穩(wěn)中有降，代表城市庫存量就是截至10月底，10個(gè)代表城市可售面積迅速在回落，這個(gè)情況也不是很好的，庫存量下降可能會(huì)短期供應(yīng)不足，可能對(duì)下一期的價(jià)格壓力增大。我們的存量只有8.9個(gè)月，如果我們其他沒有新增量，存量只有8.9個(gè)月的消化時(shí)間，比年初縮短了9個(gè)月，這個(gè)下降速度是非?？斓?，這不僅僅對(duì)業(yè)績還有政策制定部門也應(yīng)該是一個(gè)很強(qiáng)的信號(hào)。

我們看這個(gè)大企業(yè)，從企業(yè)的銷售來看，今年的1-11月份，十家代表企業(yè)累計(jì)銷售額比2010年和2012年同期增長了41%和20%，代表企業(yè)十大他們的增長是領(lǐng)跑整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的增長的。代表企業(yè)當(dāng)中，我們這十大企業(yè)中有六家企業(yè)已經(jīng)提前完成了目標(biāo)，其他大企業(yè)基本完成了9成以上的目標(biāo)，所以我們看房地產(chǎn)是在調(diào)控之中，但是我們大企業(yè)的表現(xiàn)業(yè)績還是相當(dāng)優(yōu)秀的。

剛才簡單的一些數(shù)字對(duì)今年到11月底房地產(chǎn)的狀況做了一個(gè)小節(jié)，我們?cè)倏纯磳?duì)未來的展望。

一個(gè)是政策，經(jīng)濟(jì)下行的壓力之下，我們覺得宏觀經(jīng)濟(jì)政策特別是貨幣政策應(yīng)該不會(huì)有更緊的政策，應(yīng)該是有放松的可能，如果維持目前的狀況，或者較低的利率水平，或者信貸有所放松的話對(duì)房地產(chǎn)是有所利好的，但是另一方面我們又知道房地產(chǎn)和社會(huì)穩(wěn)定、社會(huì)問題息息相關(guān)，中央政府的態(tài)度是非常堅(jiān)決的，而且不斷通過督察、政策細(xì)化等方式強(qiáng)化現(xiàn)在的政策，我們指望在短期內(nèi)房地產(chǎn)政策有所放松也應(yīng)該是指望變成現(xiàn)實(shí)也不太可能，但是如果我們有更緊的政策出臺(tái)，除非價(jià)格再回到非常快的上行狀況，否則很緊的政策也不太可能。

我們看市場(chǎng)走勢(shì)，成交整個(gè)全年是穩(wěn)中有升的，同比繼續(xù)顯著增長，我們看去年，因?yàn)?1月份已經(jīng)過去了，我們看四季度，去年的四季度成交是很低迷的，去年國慶節(jié)后幾乎是處于一種冰凍期，所以今年同比去年四季度應(yīng)該會(huì)有所增長。這個(gè)價(jià)格，我們剛才說過不同城市的價(jià)格表現(xiàn)是分化的，一線城市供應(yīng)量趨向于短缺，未來住宅價(jià)格上漲壓力還是比較大的，但是小城市，三四線城市我們看到目前還沒有回升的現(xiàn)象，我們一二線城市價(jià)格是有回升的趨勢(shì)，但是三四線城市會(huì)有更長的時(shí)間處在政策的調(diào)控下。

最后一些隨想，十八大開完之后大家都在想，我們的樓市、經(jīng)濟(jì)往什么地方走，我們也在針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)簡單的思考，怎么來領(lǐng)會(huì)，現(xiàn)在來閱讀、來分析十八大以后的趨勢(shì)，總結(jié)了五個(gè)方面的想法。

第一，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)繼續(xù)與民生和社會(huì)穩(wěn)定緊密相連，因?yàn)槲覀兛吹浇鼉赡甑恼{(diào)控也好，或者房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過去十多年發(fā)展的軌跡都離不開跟整個(gè)社會(huì)息息相關(guān)，所以這一點(diǎn)我相信房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)是一個(gè)充分市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該跟國家發(fā)展、民生是緊密相關(guān)的，所以政府出臺(tái)政策，我們也不會(huì)有什么奇怪的地方，對(duì)于中國來說社會(huì)不穩(wěn)定會(huì)導(dǎo)致太多的問題，房地產(chǎn)肯定是跟社會(huì)穩(wěn)定息息相關(guān)。

第二，房地產(chǎn)業(yè)將在相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)處于調(diào)控狀態(tài)，包括限購政策，房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)控總的基調(diào)應(yīng)該是不會(huì)改變的，特別是限購，目前來看還是一個(gè)地方性的政策還不是一個(gè)國策，但是地方性的政策在國家的指導(dǎo)下也很難在短期之內(nèi)有什么調(diào)整。另外一個(gè)層面保障性用房的規(guī)模會(huì)保持快速的增長。

第三，我們雖然看到房地產(chǎn)業(yè)是受調(diào)控有壓力的，房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)長時(shí)間以內(nèi)依然會(huì)是中國的朝陽產(chǎn)業(yè)，如果我們把房地產(chǎn)業(yè)跟制造業(yè)比，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該還是會(huì)一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在未來十年、十五年當(dāng)中，在國民經(jīng)濟(jì)所也當(dāng)中最好做、也是最有希望的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，所以這是一個(gè)基本的判斷。這個(gè)判斷跟我們第四個(gè)判斷就是城市化進(jìn)城，將極大促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這點(diǎn)是一個(gè)保障，我們看到十八大對(duì)城鎮(zhèn)化的發(fā)展有很多的闡述，所以我們相信城鎮(zhèn)化的進(jìn)城會(huì)繼續(xù)。為什么這么說？只要中國國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，7%也好，6%也好只要不出現(xiàn)太大的波動(dòng)，只要還能持續(xù)十年，中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)城就不會(huì)停下來，中國城鎮(zhèn)化進(jìn)城不停下來，就會(huì)對(duì)中國房地產(chǎn)有一個(gè)巨大的需求。在跟各方面的投資者，或者說若干的論壇討論的時(shí)候有兩個(gè)基本的數(shù)字，來支持房地產(chǎn)業(yè)的朝陽產(chǎn)業(yè)未來十年是蓬勃發(fā)展的，在過去二十多年有2億人口從農(nóng)村走向了中心城市、大一點(diǎn)的城市，這兩2億多的城市會(huì)帶來對(duì)住宅、對(duì)辦公、購物、娛樂這些物業(yè)是一個(gè)非常大的需求，我們這20年來，十多年來是不是已經(jīng)滿足了這個(gè)需求？這還是一個(gè)問題，2億多人口，美國人口只有3億多，這個(gè)需求是最大的，這點(diǎn)確保了，我們以前的發(fā)展，甚至于我們現(xiàn)在的發(fā)展，甚至還確保了下來的發(fā)展，我們?cè)偻白?0年，只要中國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定的話，還會(huì)有2億多的人口進(jìn)入到這個(gè)中心城市，另外這2億人口又是另外一個(gè)美國，它會(huì)帶來住宅、辦公樓、電影院、購物中心的需求，所以我們看到為什么說這十年、十五年房地產(chǎn)業(yè)還會(huì)是一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)，而且十八大當(dāng)中一個(gè)很重要的因素就是城鎮(zhèn)化，而城鎮(zhèn)化會(huì)越來越明顯，這就促成了我們最后第五條，像北京、上海這些中心城市，包括廣州都將會(huì)成為世界上超大規(guī)模的城市，我們看十年，北京上?，F(xiàn)在是兩千多萬人，十年后北京、上海增長到五千萬人，我們做一個(gè)簡單國際性的比較，像墨西哥城，在墨西哥還有包括韓國的首爾，包括巴黎，這些城市基本上都占到了一個(gè)國家1/3多的人口，我們?cè)傧胍幌氡本?、上海，哪怕上海有五千萬人，對(duì)中國的占比有多大？我們看到這十年，說長不長，十年很快就到，如果我們沒有一些預(yù)先的準(zhǔn)備會(huì)帶來很多問題，但是這些城市化的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)也是有引導(dǎo)作用，我們?cè)?jīng)在幾年前說往三四線城市發(fā)展，但是真正發(fā)展的機(jī)會(huì)還是在以中心城市為主，或者中心城市旁邊的三四線城市，這個(gè)機(jī)會(huì)才是最大，因?yàn)橘徺I力或者需求都是在這些大城市的周圍。所以，十八大之后，我們看從中央政府開始，大家對(duì)城市化的發(fā)展的導(dǎo)向是非常強(qiáng)的，而這也是世界發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。

第四篇：2008年4月東莞房地產(chǎn)樓市分析報(bào)告-46DOC

08年4月東莞樓市分析報(bào)告

一、宏觀經(jīng)濟(jì)回顧

3月全國CPI同比上漲8.3% 東莞市CPI同比上漲6.7%，一季度，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲8.0%(3月份同比上漲8.3%，環(huán)比下降0.7%)，漲幅比上年同期高5.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，城市上漲7.8 %，農(nóng)村上漲8.7%。3月份東莞市居民消費(fèi)價(jià)格總水平(CPI)同比上漲6.7%，漲幅比2月份收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)，居民消費(fèi)價(jià)格總水平比2月份下降1.5%，一季度累計(jì)上漲7.1%，上漲勢(shì)頭有所放緩。其中居住類價(jià)格同比上漲8.4%，環(huán)比下降0.1%，自有住房價(jià)格同比上漲9.2%，建房及裝修材料價(jià)格同比上漲4.8%。

70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.7％

國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局公布的調(diào)查顯示，三月份，中國七十個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲百分之十點(diǎn)七，其中，深圳、南京、成都等十個(gè)城市房價(jià)環(huán)比出現(xiàn)下跌，下跌城市數(shù)量占被調(diào)查城市總數(shù)的比例達(dá)至七分之一。

中國人民銀行決定上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)

為繼續(xù)落實(shí)從緊的貨幣政策要求，加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，引導(dǎo)貨幣信貸合理增長，中國人民銀行決定從2008年4月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

證券交易印花稅下調(diào)至千分之一

經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，中國財(cái)政部和稅務(wù)總局宣布，從4月24日起，證券（股票）交易印花稅稅率由現(xiàn)行的千分之三調(diào)整為千分之一。這是繼2007年上調(diào)證券交易印花稅稅率后，中國又一次對(duì)該稅率進(jìn)行大的調(diào)整。

證監(jiān)會(huì)公告－上市公司解除限售存量股份轉(zhuǎn)讓指導(dǎo)意見

為規(guī)范和指導(dǎo)上市公司解除限售存量股份的轉(zhuǎn)讓行為，證監(jiān)會(huì)對(duì)上市公司存量股份的轉(zhuǎn)讓提出意見，意見強(qiáng)調(diào)：持有解除限售存量股份的股東預(yù)計(jì)未來一個(gè)月內(nèi)公開出售解除限售存量股份的數(shù)量超過該公司股份總數(shù)1%的，應(yīng)當(dāng)通過證券交易所大宗交易系統(tǒng)轉(zhuǎn)讓所持股份；上市公司的控股股東在該公司的年報(bào)、半年報(bào)公告前30日內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓解除限售存量股份；本次解除限售存量股份轉(zhuǎn)讓后導(dǎo)致股份出讓方不再是上市公司控股股東的，股份出讓方和受讓方應(yīng)當(dāng)遵守上市公司收購的相關(guān)規(guī)定；持有或控制上市公司5%以上股份的股東及其一致行動(dòng)人減持股份的，應(yīng)當(dāng)按照證券交易所的規(guī)則及時(shí)、準(zhǔn)確地履行信息披露義務(wù)。

人民幣匯率“破7”

4月10日，人民幣對(duì)美元的中間價(jià)突破7元大關(guān)，以６．９９２０改寫了匯改以來的新高紀(jì)錄，人民幣匯率毫無懸念地進(jìn)入“６時(shí)代”。

國家統(tǒng)計(jì)局：一季度消費(fèi)者信心指數(shù)，房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)回落

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國企業(yè)景氣調(diào)查結(jié)果顯示，今年一季度，消費(fèi)者信心指數(shù)為94.8，比上季度回落1.7個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)家信心指數(shù)與上季度持平，繼續(xù)置于景氣高位。值得關(guān)注的是，在多數(shù)行業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)上升或基本持平的情況下，一季度房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)為131.1，回落6.8點(diǎn)。

廣東：炒股資金大舉回流 銀行存款創(chuàng)新高

由于今年股市行情趨淡，越來越多的廣東人樂于將其理財(cái)資金轉(zhuǎn)存在銀行里。廣東省統(tǒng)計(jì)局１８日發(fā)布的資料顯示，由于“炒股資金”大舉回流，一季度廣東城鄉(xiāng)居民新增存款１２８３．６９億元，創(chuàng)下歷史新高。

一季度廣東房地產(chǎn)開發(fā)資金緊張，到位資金降8%

2008年一季度廣東房地產(chǎn)開發(fā)到位資金逾900億元，到位資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例同比下降約8%，從資金來源看，外資出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。根據(jù)廣東省房協(xié)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度廣東房地產(chǎn)開發(fā)到位資金926.91億元，同比增長25.35%，同比增加3個(gè)百分點(diǎn)。而一季度廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資558.77億元，增長36.86%，同比增加8.72個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資增長幅度較快。但從房地產(chǎn)到位資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例看，同比下降8.29%，這表明房地產(chǎn)開發(fā)資金有所緊張。

2008年第1季度東莞經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)主要指標(biāo)運(yùn)行情況：

總的來看，2008年第1季度東莞經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持平穩(wěn)較好的格局，經(jīng)濟(jì)增速放緩。受低溫災(zāi)害天氣、國際能源供應(yīng)趨緊影響，工業(yè)和固定資產(chǎn)投資增速放緩。受食品和能源價(jià)格上升的拉動(dòng)，市場(chǎng)物價(jià)延續(xù)去年的走勢(shì)，繼續(xù)上漲，并創(chuàng)近年來的新高。美國次貸危機(jī)、國家經(jīng)濟(jì)調(diào)控、加工貿(mào)易政策調(diào)整、新勞動(dòng)合同法的實(shí)施、人民幣升值、原材料價(jià)格上漲等因素對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將形成嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

東莞或?qū)⒊蔀椤皬V東省加工貿(mào)易轉(zhuǎn)型升級(jí)試點(diǎn)城市” 4月7日至8日，副省長萬慶良率隊(duì)來莞，對(duì)加工貿(mào)易企業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型進(jìn)行了專題調(diào)研。萬慶良對(duì)東莞在加工貿(mào)易轉(zhuǎn)型升級(jí)以及在外經(jīng)貿(mào)方面所取得的成績給予充分肯定，并表示，省政府相關(guān)部門將全力支持東莞的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，并原則同意將東莞市擬確定為“廣東省加工貿(mào)易轉(zhuǎn)型升級(jí)試點(diǎn)城市”。

東莞08年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃公布

東莞市政府在其官方網(wǎng)站正式公布了《東莞市2008年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃》?！队?jì)劃》提出，2008年要“加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)雙轉(zhuǎn)型，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展”。其中，計(jì)劃生產(chǎn)總值增長14%，低于去年預(yù)計(jì)增長的18.1%；出口總額增長10%，低于去年的24.5%；今年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)將控制在3%左右，全力盤活閑置土地等。

三、政策動(dòng)向

四、市政規(guī)劃

環(huán)城路、廣深高速年內(nèi)有望打通 從東莞市城建工程管理局獲悉，東莞市環(huán)城路-廣深高速石鼓連接線最后一個(gè)標(biāo)段——第五標(biāo)段工程已開始面向全國招標(biāo)，如果工程進(jìn)展順利，環(huán)城路-廣深高速石鼓連接線有望在年內(nèi)通車。該線建成后，不僅將廣深高速、東莞大道、環(huán)城路有效連通，極大地緩解東莞大道的貨運(yùn)交通壓力，并將進(jìn)一步帶動(dòng)西南片區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

廣深鐵路東莞段沿線景觀將打造成“綠色長廊”

廣深鐵路東莞段共58公里，主要途經(jīng)塘廈、樟木頭、常平、石龍、茶山等鎮(zhèn)。本次整治將重點(diǎn)突出“綠”這一主題，按照規(guī)劃，沿線鎮(zhèn)的綠化帶空隙都要連接起來，綠化帶寬度在5至10米，主要種植能夠快速成林的喬木，建成后將形成一條綿延50多公里的綠化帶，種植工作將在三個(gè)月內(nèi)完成。

五 市場(chǎng)及樓市動(dòng)態(tài)

(一)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

東莞：第二套房政策松動(dòng):人均<57.38m2再買算首套

在全國傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“第二套房貸”政策松動(dòng)采訪東莞市相關(guān)銀行時(shí)，建行東莞分行和東莞銀行（原商業(yè)銀行）表示，只要之前利用貸款買房已還清的，再買房仍然能按首套優(yōu)惠政策執(zhí)行。其他銀行也表示，只要能出具房產(chǎn)管理局證明之前用貸款買的房面積低于全市平均水平的，再貸款買房仍可算首套。東莞：叫停奧運(yùn)會(huì)前所有商業(yè)展覽

南方都市報(bào)從多個(gè)渠道證實(shí)，奧運(yùn)結(jié)束之前，東莞所有商業(yè)展覽都被公安部門叫停。東莞市公安局表示，為確保在奧運(yùn)會(huì)結(jié)束前的社會(huì)治安，故將暫停審批大型商業(yè)活動(dòng)。

東莞：部分銀行暫停外匯貸款發(fā)放

在央行實(shí)施從緊貨幣政策的同時(shí)，今年1-2月份外匯貸款增長卻歷史性地創(chuàng)下新高。近期，有消息稱監(jiān)管層已收緊外匯貸款發(fā)放，以確保信貸緊縮政策的落實(shí)。對(duì)此，東莞部分銀行表示已暫停外匯貸款。

深圳：一周之內(nèi)流拍六塊地

繼4月8日5塊地流拍4塊之后,11日,深圳土地交易中心3塊掛牌出讓土地再現(xiàn)流拍,3塊地中只有一塊地以樓面地價(jià)1149元/平方米成交。自此,深圳政府出讓居住用地共流拍6塊,總流拍的建筑面積已逾100萬平方米。

東莞：“和諧人居”樓盤評(píng)薦火爆進(jìn)行

由東莞市精神文明建設(shè)委員會(huì)和東莞日?qǐng)?bào)社聯(lián)合主辦、東莞時(shí)報(bào)承辦的“2008年文明東莞?和諧人居”大型地產(chǎn)評(píng)薦活動(dòng)進(jìn)入樓盤考察階段，來自廣州、東莞等地10多位專家學(xué)者、媒體代表組成了專家評(píng)審團(tuán)一同到金域中央、御花苑、中信森林湖、世紀(jì)城、東駿豪苑、景湖春曉、中信凱旋城和天驕峰景等樓盤進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)考察。千億美元資金逆市而入 伺機(jī)“抄底”中國樓市

自廣東省社科院一份監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，今年一季度，僅有據(jù)可查的涉嫌熱錢新增額就高達(dá)850億美元。據(jù)復(fù)旦大學(xué)中國反洗錢研究中心的估測(cè)，近一年來，流入中國的熱錢至少在千億美元以上。中國銀行總行資深財(cái)富管理專家黃金老博士表示，從央行數(shù)據(jù)分析，熱錢在國內(nèi)不是以存款形式存在，而是以資產(chǎn)形式存在。在股市調(diào)整這段時(shí)間，他們主要投向了房地產(chǎn)。

房管局:東莞設(shè)置限價(jià)房時(shí)機(jī)未成熟

東莞市政協(xié)界別座談會(huì)在市政協(xié)開展，座談上有委員提出東莞要引進(jìn)人才并留住人才，限價(jià)房的提供是一大吸引力。市房管局回應(yīng)稱，目前設(shè)置限價(jià)房的時(shí)機(jī)尚未成熟，要等經(jīng)濟(jì)適用房推出后才能提上日程。

上海：高撤銷率成為焦點(diǎn) 滬樓市交易量中“水分”大

清明節(jié)過后，上海樓市似乎仍未走出節(jié)日低迷的陰影。在成交量低迷的同時(shí)，上海樓市還正在經(jīng)歷另一場(chǎng)尷尬：許多樓盤出現(xiàn)成交后大幅撤單的現(xiàn)象，部分樓盤合同撤銷率高達(dá)達(dá)到100％，這引發(fā)了媒體的廣泛質(zhì)疑。

08粵地產(chǎn)資信20強(qiáng)出爐 莞兩家房企榜上有名 第七屆廣東地產(chǎn)資信20強(qiáng)在廣州揭曉，東莞本土兩家地產(chǎn)巨頭——光大和中惠榜上有名，同時(shí)獲本屆“資信20強(qiáng)”的還有碧桂園、雅居樂和中信華南等地產(chǎn)大鱷。

東莞希爾頓確定設(shè)計(jì)方案 總投資約為8.6億元

希爾頓酒店設(shè)計(jì)方案已全部完成，并有可能在今年動(dòng)工，預(yù)計(jì)2010年正式營業(yè)?？偼顿Y額約8.6億元的東莞希爾頓酒店，是希爾頓集團(tuán)在亞洲投資、運(yùn)營規(guī)模最大的酒店之一。

(二)開發(fā)商及代理商動(dòng)態(tài)

(三)樓市動(dòng)態(tài)（略）

五、土地市場(chǎng)

(一)新增土地供應(yīng)

08年4月共有4塊新增土地供應(yīng)，總供應(yīng)面積為32.556萬㎡，與07年4月份同期相較，供應(yīng)地塊減少了5宗，供應(yīng)面積減少了39473.32㎡，下降了10.81%。與08年3月份相比較，供應(yīng)面積減少了4宗，但供應(yīng)面積卻增加了68417.98㎡，增幅為26.61%，這主要是由于08年4月份南城區(qū)水濂山水庫北側(cè)新供應(yīng)了一宗面積為249943㎡商業(yè)金融用地，該地塊容積率僅為0.19。

(二)土地成交信息

08年4月成交土地共10塊，成交宗數(shù)相較去年同期7塊成交土地增長了42.86％，總成交面積為335909.02㎡，與07年4月份相較，成交面積下降了20.57%；成交金額為53868萬元，與07年相較，下降了67.18%。08年4月份的土地成交主要集中在鎮(zhèn)區(qū)，石龍是成交量最大的一區(qū)域。從土地用途上來看，商住土地占08年4月份總成交量的49.27%，其次是工業(yè)用地，占總量的47.81%。

(三)土地成交價(jià)格分析 2008年4月東莞成交10宗土地的平均交易單價(jià)為1603元/㎡；4宗商住用地土地平均單價(jià)為2666.46元/㎡，工業(yè)用地的成交單價(jià)為489.42元/㎡；

(四)東莞市國有土地使用權(quán)出讓預(yù)告：

40幅總面積達(dá)141萬余平米的土地將于近期出讓，其中包括53萬平米的商住用地和87萬余平方米的工業(yè)地塊。從這40幅地塊的實(shí)際用途看，有15幅屬于商住/商業(yè)用地，有25幅屬于工業(yè)用地。在25幅工業(yè)用地中，有23幅都是松山湖北部工業(yè)城內(nèi)的工業(yè)用地，總面積達(dá)到了687192平方米。作為商業(yè)用地，這次推出的15幅土地每塊面積都不大，最大面積僅為中堂107國道及濱江路邊一幅為71057平方米的商住用地。而從這些商住用地的分布情況看，常平、樟木頭、鳳崗、清溪山區(qū)片供應(yīng)量最大，共10塊，占公布商住/商業(yè)地塊的三分之二。40宗土地中無一主城區(qū)地塊，預(yù)計(jì)與08年第一季度主城區(qū)交易頻頻遇冷有關(guān)系。

盡管08年東莞的土地市場(chǎng)處于低迷狀態(tài)，但是從土地預(yù)告上來看，國土部門下一階段仍將大規(guī)?！伴_閘”放地。

（1）松山湖土地集中放量，08年東莞土地市場(chǎng)的“新星”

08年的松山湖板塊在東莞的土地交易市場(chǎng)，無疑是一顆“新星”。自08年以來，在東莞市土地交易中心,松山湖轄區(qū)內(nèi)掛出了多幅工業(yè)與商業(yè)土地進(jìn)行招拍掛，大量土地集中上市。近期土地預(yù)告，40幅土地中，有23幅都是松山湖北部工業(yè)城內(nèi)的工業(yè)用地，東莞目前正處在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)工作中，開發(fā)建設(shè)好松山湖園區(qū)，對(duì)推動(dòng)?xùn)|莞經(jīng)濟(jì)社會(huì)雙轉(zhuǎn)型尤其是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，將起到很好的示范帶動(dòng)作用。目前，松山湖科技園各項(xiàng)工作快速推進(jìn)，規(guī)劃建設(shè)、招商引資、招才引智成效顯著。近期松山湖加快生活配套設(shè)施建設(shè)，向國內(nèi)外商界大力推介松山湖創(chuàng)意生活城；開通園區(qū)內(nèi)的1元公交線路和直達(dá)廣深的客運(yùn)專線，營造便利的交通環(huán)境；同時(shí)大量土地集中上市，土地類型涉及辦公樓、商住、工業(yè)、加油站，這一系列的現(xiàn)象表明，08年松山湖發(fā)展將大放異彩。

（2）08、09年住房建設(shè)規(guī)劃公布，未來將有大量土地上市

從東莞市建設(shè)規(guī)劃局公布的數(shù)據(jù)可以看出，08年商品房總供應(yīng)土地量為920.8萬㎡，09年商品房土地供應(yīng)為605.6萬㎡，未來東莞商品房的供應(yīng)量合計(jì)08，09年約供應(yīng)2448.57萬㎡，可見08年之后東莞商品住房供應(yīng)是十分巨大的；從40幅總面積達(dá)141萬余平米的土地近期出讓的預(yù)告，無疑是一個(gè)開始，未來將持續(xù)不斷有大量土地集中上市

六、商品房供應(yīng)分析

1.新增供應(yīng)總體情況 2008年4月份，共25個(gè)樓盤項(xiàng)目新增供應(yīng)，較3月份有大幅回升，上升41.18%；同比07年4月持平；08年4月總供應(yīng)面積為74.51萬㎡，環(huán)比2008年3月上升71.6%，同比上升15.3%。其中，住宅供應(yīng)量為69.44萬㎡，共6383套；住宅供應(yīng)按面積環(huán)比上升128.7％，同比下降17.3％，按套數(shù)計(jì)算環(huán)比上升177%，同比上升21.65％。

不難看出，市場(chǎng)賣方推盤速度在逐步加大，推盤量較去年同期水平更高，在價(jià)格不斷的下調(diào)的情況下，樓市觀望情緒有所減弱，而且臨近五一傳統(tǒng)銷售旺季，開發(fā)商加大推盤的力度。

2008年4月份新增供應(yīng)項(xiàng)目主要集中在東莞城區(qū)、大嶺山、塘廈、鳳崗、虎門、橫瀝、樟木頭、寮步鎮(zhèn)。具體項(xiàng)目分布見下《2008年4月東莞樓市新增供應(yīng)項(xiàng)目分布圖》

2.新增供應(yīng)月度走勢(shì)

2008年4月，由于最近兩個(gè)月東莞樓盤價(jià)格不斷下調(diào)，樓市逐漸升溫，市場(chǎng)買方觀望氣氛被打破，加上鄰近五一假期，賣方熱情凝聚，紛紛推盤。環(huán)比漲幅高達(dá)71.6％，樓市再度成為關(guān)注焦點(diǎn)。

07年8月以來，東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)受價(jià)格高企和政策影響，銷售率不斷下降，而通過數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，累計(jì)供應(yīng)量和已銷售面積雖然都呈上升，但拉差越來越大，說明了供需比越來越大，市場(chǎng)的銷售壓力不斷的增大。

3.新增供應(yīng)物業(yè)類型

2008年4月份新增供應(yīng)中。主要以住宅供應(yīng)為主，普通住宅供應(yīng)項(xiàng)目18個(gè)，供應(yīng)量為64.37萬㎡；公寓供應(yīng)項(xiàng)目2個(gè)，供應(yīng)量為5.033萬㎡；別墅供應(yīng)項(xiàng)目1個(gè)，供應(yīng)量0.0379萬㎡；非住宅市場(chǎng)中商鋪供應(yīng)3.233萬㎡，車庫供應(yīng)1.28㎡，寫字樓供應(yīng)0.567萬㎡。環(huán)比3月，普通住宅供應(yīng)比重有所上升，上升26.16%，主要樓盤有：景湖.名郡、東城中心、聯(lián)華花園城、萬科城市高爾夫花園、風(fēng)臨美麗灣、香檳城市花園、長銀.東郡、世紀(jì)城.國際公館二期等；別墅供應(yīng)大幅度下降，只占了0.05%，只有臥龍山別墅一期，公寓供應(yīng)大幅度上升，主要是因?yàn)樯袝?銀座、晶城的推向市場(chǎng)，占6.75%；本月非住宅物業(yè)供應(yīng)急劇減少，寫字樓只占到了0.75%，供應(yīng)項(xiàng)目為尚書銀座和聚星島二期，商鋪供應(yīng)減少，占到4.34%%，車庫供應(yīng)也只占到1.75比例。

4.新增供應(yīng)區(qū)域分析

2008年4月東莞共有11個(gè)區(qū)鎮(zhèn)有新增供應(yīng)。城區(qū)供應(yīng)量大幅度上升，城區(qū)供應(yīng)面積43.48萬㎡，環(huán)比上升495.6%，占總供應(yīng)比重58.35%；鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)面積31.03萬㎡，環(huán)比下降13.9％，占總供應(yīng)比重為41.65％。東城、寮步、萬江、南城、松山湖、塘廈是2008年4月份主要供應(yīng)區(qū)域，6個(gè)區(qū)域新增供應(yīng)合占總體比例達(dá)到91.31％。其中，其中以東城的供應(yīng)量領(lǐng)跑全市供應(yīng)，東城的供應(yīng)量為27.63萬㎡，占全市供應(yīng)量的37.08%，主要因?yàn)楣獯缶昂ろ?xiàng)目單月就有17.86萬㎡建筑面積推向市場(chǎng)，占全市供應(yīng)的23.77%。

（其它區(qū)鎮(zhèn)項(xiàng)目分布可以查看《2008年4月東莞樓市新增供應(yīng)項(xiàng)目分布圖》）5.新增住宅供應(yīng)戶型分析

4月東莞新增供應(yīng)商品住宅面積區(qū)間主要集中在兩房和三房，其中三房占51.40%％，兩房占16.86%％，兩種戶型共占了68.26%%。公寓和一房戶型占了13.88%，主要是尚書銀座和晶城兩個(gè)小戶型項(xiàng)目被推向了市場(chǎng)。通過統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，三房單位供應(yīng)比例為近幾個(gè)月來的新高，短時(shí)間內(nèi)大量的三房進(jìn)入市場(chǎng)，容易造成產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，使三房銷售困難：四房單位比例下降10個(gè)百分點(diǎn)，兩房單位比例增加，市場(chǎng)面向自住型客戶尤其是首次置業(yè)者的供應(yīng)有所增加。

從4月份東莞戶型和面積區(qū)間分布來看，4月份東莞新增供應(yīng)戶型面積交叉少，小戶型單位主要集中在20~60㎡之間，其中公寓的面積集中在21~40㎡，一房單位的面積主要為41~60：兩房單位面積主要集中在61~100之間，三房四房單位面積呈多樣化，三房的面積區(qū)間為81~140，四房的面積區(qū)間為141~200，主要是三房、四房單位為市場(chǎng)的主力戶型，多樣化的面積適合不同層次需要的買家：復(fù)式單位主要分兩種，一種是81~100㎡的小復(fù)式和200㎡以上的大復(fù)式，其中81~100㎡占了絕大部分，主要是怡豐.翠云軒項(xiàng)目的上市。

從新增面積區(qū)間分布可得，4月東莞新增商品住宅供應(yīng)套數(shù)主要集中在81~140㎡，占了總套數(shù)的58.64%。

6.90/70政策對(duì)新增戶型面積的影響

從面積比重圖可以看出，在90/70新政推動(dòng)下，90㎡以下戶型所占比例沒有如預(yù)期那樣快速的調(diào)落。而縱觀整個(gè)走勢(shì)，東莞市場(chǎng)新增供應(yīng)量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到政策的要求，最高月份也只占35%，最低月份更只有8%，踏入4月份面積90㎡以下單位所占比例為18%，從供應(yīng)的項(xiàng)目戶型面積看，很多項(xiàng)目本月推貨戶型均為中大戶型，都是90㎡以上的產(chǎn)品，如東城中心御景臺(tái)、錦繡山河、萬科城市高爾夫、陽光海岸悅灣等項(xiàng)目。隨著受政策影響的項(xiàng)目上市，預(yù)期90㎡單位所占比例會(huì)逐漸增多。

七、商品房成交分析

2008年4月東莞樓市成交量較上月輕微下降，商品房銷售總面積為29.37萬㎡，環(huán)比下降7.41％，同比下降35.97％，其中住宅銷售面積為27.29萬㎡，環(huán)比下降7.87%，同比下降35.32％；住宅成交套數(shù)為2423套，環(huán)比下降16.88%，同比下降32.84％。

1.商品房總體成交情況

整個(gè)4月，總體成交基本飄綠，各項(xiàng)指標(biāo)環(huán)比約降1成，同比約降3成，市場(chǎng)觀望氣氛還沒得到扭轉(zhuǎn)。成交下降原因可歸結(jié)為：第一，4月初清明時(shí)節(jié)，東莞有不購房的傳統(tǒng)習(xí)俗，造成拉低本月成交數(shù)據(jù)的情況；第二，5.1國際勞動(dòng)節(jié)將至，消費(fèi)者蓄意待機(jī)，認(rèn)為5.1樓盤降價(jià)促銷激烈，因此，部分購房者選擇等待5月?lián)駲C(jī)入市。

2.住宅供求走勢(shì)

2008年4月東莞樓市成交出現(xiàn)低開高走情況，4月上半月的日去貨量為0.79m2；而進(jìn)入下半月則為1.03萬m2，上漲幅度為30.82％。，但由于整體成交量不高，因此不能拉高4月成交數(shù)據(jù)。（見日線圖）

從2008年4月東莞樓市的總體表現(xiàn)來說，基本和3月持平，只是4月受清明輕微影響，導(dǎo)致4月成交數(shù)據(jù)較3月輕微下降。另外，我們從月線圖可以看出，3月和4月夾在中國農(nóng)歷春節(jié)和5月傳統(tǒng)黃金月（勞動(dòng)節(jié)）之間，前受傳統(tǒng)低迷，后接傳統(tǒng)旺季，因此，3月和4月可以說是難兄難弟，樓市成交相對(duì)平穩(wěn)，但整體不高，均有蓄意待發(fā)之勢(shì)，預(yù)計(jì)5月成交將會(huì)迎來一個(gè)較大幅度的提高，2008年5月東莞的商品房成交面積約為40萬m2。

3.成交區(qū)域分析

2008年4月城區(qū)成交比重為50.24％，鎮(zhèn)區(qū)成交比重為49.79％，城區(qū)與鎮(zhèn)區(qū)的比例各占5成。從走勢(shì)看，城區(qū)成交所占比重自2007年11月以來呈現(xiàn)逐月上升的趨勢(shì)，一方面是由于城區(qū)樓盤價(jià)格有所回落，促進(jìn)了樓盤銷售；另一方面是受松山湖部分樓盤銷售所帶動(dòng)。

城區(qū)成交主要集中在景湖?名郡、錦繡山河、天驕峰景、尚書銀座、景湖春曉二期、陽光海岸?悅灣、萬科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)花園(三期)和花園城二期等項(xiàng)目，大部分為降價(jià)促銷樓盤，只有尚書銀座開盤熱賣；而鎮(zhèn)區(qū)的成交則集中在豐泰?東海山莊、香繽城市花園、怡豐翠云軒、中央公館?海德堡、豐泰城一期、錦繡半山花園、錦繡城市花園、凱東新城、三正財(cái)富新地等項(xiàng)目。

從區(qū)域成交面積看，成交面積排名前5的分別為東城、松山湖、寮步、南城和虎門。

4.商品房銷售率分析

東莞市2008年4月份全市商品房整體銷售率為62.16％，環(huán)比3月份銷售率63.39％下降1.26％。從2007年以來數(shù)據(jù)可以看出，東莞全市的累積供應(yīng)量保持穩(wěn)定的增長，但已售面積在2007年8月以后增幅放緩，存量逐漸增多，加之銷售率自2007年8月以來持續(xù)走低，導(dǎo)致銷售率與供應(yīng)量的叉口逐漸放大，后市消化壓力較大。

城區(qū)4月銷售率較高的片區(qū)是南城、莞城和東城，銷售率均超過60％，但在4月的銷售率增幅中，只有莞城和松山湖的銷售率有所上升，其余片區(qū)均有不同程度的下降，下降幅度較大的是萬江15.54％，其次是東城10.28％；鎮(zhèn)區(qū)4月份銷售率較高的有企石、橋頭、沙田和謝崗，銷售率均在80％以上，但如企石、橋頭等鎮(zhèn)區(qū)的銷售率高是相對(duì)該鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)量少而言的。從銷售率增幅看，4月份各鎮(zhèn)區(qū)的銷售率增幅普遍在6％以下，部分鎮(zhèn)區(qū)銷售率不升反降，而且幅度較大，寮步、塘廈、樟木頭和橫瀝等鎮(zhèn)區(qū)。（詳見下表）

根據(jù)區(qū)域銷售面積增幅、區(qū)域新增供應(yīng)面積增幅和區(qū)域銷售率建立了區(qū)域銷售率變幅分析模型（如下圖）。從下圖可以看出：萬江、東城、樟木頭等區(qū)域4月銷售率下降幅度較大，主要是因?yàn)樾略龉?yīng)增幅遠(yuǎn)超過銷售面積增幅；而寮步、塘廈等區(qū)域則是應(yīng)為銷售滯后，并且有新增供應(yīng)共同拉低；而黃江、長安等區(qū)域銷售率有所上升，是因?yàn)?月成交面積增幅較大，并且新增供應(yīng)面積增幅較小；而莞城的銷售率輕微上升則因?yàn)闆]有新增供應(yīng)，累積銷售所帶來的銷售率上升；松山湖則因?yàn)殇N售增幅稍大于新增供應(yīng)面積增幅，因此其銷售率稍有提高。

5.成交項(xiàng)目分析

下圖為2008年4月東莞城區(qū)主要成交住宅項(xiàng)目分布圖：

（三）各物業(yè)類型成交分析

2008年4月東莞樓市成交類型依然以普通住宅為主，占成交總面積的83.02％，相比3月上升1.7％；其次是公寓6.20％，相比3月下降4.10%；然后是別墅5％。（如下圖）

1.別墅成交分析

2008年4月別墅成交面積為1.41萬㎡，環(huán)比3月上升50％，成交套數(shù)為50套，環(huán)比2月上升47.06％，套均成交面積為281.84㎡，環(huán)比3月上升1.66％。成交項(xiàng)目主要集中在：譽(yù)景名居、豐泰?東海山莊、萬科?松山湖1號(hào)二期、旗峰天下、沿海?麗水佳園、銀湖山莊四期等。（詳見下表）

2.寫字樓成交分析

2008年4月份全市寫字樓成交面積為0.9萬m2，環(huán)比3月上升162.22％，共成交57套，環(huán)比3月上升111.11％，成交項(xiàng)目主要集中在：第一國際三期、匯成大廈、長安商業(yè)廣場(chǎng)和東莞財(cái)富廣場(chǎng)。

3.車庫成交分析 2008年4月車庫成交面積為0.39萬m2，與3月基本持平，成交套數(shù)為280套，環(huán)比3月下降5.08％，成交項(xiàng)目主要集中在：凱東新城二期、豐泰?東海山莊、御花苑、東田麗園三期和石竹山水園。

（四）行業(yè)及市場(chǎng)集中度分析

1）行業(yè)集中度分析

行業(yè)集中度指數(shù)又稱“行業(yè)集中率”是指該行業(yè)的相關(guān)市場(chǎng)內(nèi)前N家最大的企業(yè)所占市場(chǎng)份額（產(chǎn)值、產(chǎn)量、銷售額、銷售量、職工人數(shù)、資產(chǎn)總額等）的總和。根據(jù)行業(yè)集中度指數(shù)的計(jì)算公式：

計(jì)算得出4月結(jié)果：CR4＝47.32％；CR8＝58.20％

根據(jù)上述兩個(gè)指標(biāo)，確定東莞樓市本月銷售排名前4的行業(yè)集中度為47.32％；銷售排名前8的行業(yè)集中度為58.20％。說明目前東莞房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)集中度較高的行業(yè)。

盡管近年外來發(fā)展商相繼進(jìn)入東莞進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，使得開發(fā)商數(shù)量規(guī)模有所擴(kuò)大，但品牌開發(fā)商通過自身的戰(zhàn)略擴(kuò)張發(fā)展，整個(gè)行業(yè)集中度在逐步提高。而在目前信貸收緊、銷售緩慢的情況下，部分房地產(chǎn)開發(fā)商將由于得不到銀行信貸支持、資金無法快速回籠而逐漸被淘汰，房地產(chǎn)業(yè)將迎來新一輪洗牌，行業(yè)集中度預(yù)期逐步提高。

2）市場(chǎng)集中度分析

市場(chǎng)集中度(Market Concentration Rate)是對(duì)整個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)集中程度的測(cè)量指標(biāo)，是市場(chǎng)勢(shì)力的重要量化指標(biāo)。

2008年4月全市樓盤成交情況，以成交套數(shù)前8名的項(xiàng)目為樣本對(duì)象，計(jì)算得出東莞2008年4月的市場(chǎng)集中度為35.7％?？v觀2008年以來，東莞樓市成交集中度穩(wěn)定在33％-36％之間。2月份市場(chǎng)集中度為43.4%，市場(chǎng)集中度的上升說明市場(chǎng)資金向優(yōu)勢(shì)樓盤集中。而隨著未來東莞樓市供應(yīng)項(xiàng)目數(shù)量的增多，市場(chǎng)集中度預(yù)期走低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。

八、商品房成交價(jià)格分析

(一)商品房價(jià)格總體情況

2008年4月份東莞商品房各用途的銷售價(jià)格情況如下：

2008年4月東莞市商品房均價(jià)6647元/㎡，環(huán)比上升6.2%。住宅市場(chǎng)短期表現(xiàn)出價(jià)升量跌的狀況，成交量的下跌還是受市場(chǎng)不景氣的影響，較早推出的樓盤成交量依然比較低迷，部分新上市樓盤使短期成交量集中，4 月份優(yōu)質(zhì)樓盤上市供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性變化帶動(dòng)價(jià)格的上升。非住宅市場(chǎng)由于各月成交量較少，顯示出來數(shù)據(jù)基本代表了部分樓盤情況。

(二)商品住宅價(jià)格分析

1.商品住宅量價(jià)走勢(shì)

2008年4月商品住宅價(jià)格6298元/㎡，環(huán)比上升7.9%，住宅均價(jià)較大幅度的上升，主要由于本月住宅上市成交樓盤結(jié)構(gòu)性變化，其中包括尚書銀座、錦繡山河、萬科高爾夫七期等優(yōu)質(zhì)樓盤的成交，這些樓盤直接帶動(dòng)了住宅價(jià)格的上升。4月份共有145個(gè)樓盤成交，住宅價(jià)格在6000元/㎡以上成交面積占32%，6000以下占68%。

2.普通住宅銷售價(jià)格分析

4月份東莞市普通住宅價(jià)格5898元/㎡，環(huán)比上升7.6%，其中普通住宅成交的前五位的成交金額占據(jù)全市總成交金額的45.3%，包括錦繡山河、天驕峰景、萬科城市高爾夫花園七期、景湖名郡、香繽城市花園。

2.公寓銷售價(jià)格分析

4月份公寓的價(jià)格6736元/㎡，環(huán)比上升16.9%。4月公寓均價(jià)環(huán)比大幅上升，主要由于城區(qū)部分樓盤的成交帶動(dòng)，主要有尚書銀座、時(shí)尚島?藍(lán)鉆、卡布斯國際廣場(chǎng)、景湖春曉二期等，地段絕佳的尚書銀座本月上市，均價(jià)突破萬元大關(guān)，拉動(dòng)了公寓價(jià)格的上升。

3.別墅銷售價(jià)格分析

4月份東莞別墅均價(jià)13985元/㎡，環(huán)比下降12.9%。受大勢(shì)走弱拖累，投資熱情暫時(shí)平抑，別墅成交量較少，在短期內(nèi)價(jià)格受成交產(chǎn)品的影響較大，城區(qū)的旗峰天下依然保持高位，鎮(zhèn)區(qū)別墅價(jià)格差異教大。

(三)非住宅價(jià)格分析 1.寫字樓價(jià)格分析

4月份寫字樓均價(jià)8563元/㎡，環(huán)比下降12.7%，成交的樓盤有第一國際三期、匯成大廈、長安商業(yè)廣場(chǎng)、財(cái)富廣場(chǎng)、東江花園。東莞的寫字樓較少，體量均不是很大，成交也是多點(diǎn)開花。

2.商鋪價(jià)格分析

4月份東莞商鋪均價(jià)17479元/㎡，環(huán)比下降6.4%。三正財(cái)富新地、西城樓大街延續(xù)之前較好的銷售，其他商鋪銷售情況比較間斷。

東莞商鋪價(jià)格月度均線與季度均線有所下滑，并突破半年線，商鋪的價(jià)格回落到17000-18000元/㎡左右徘徊；可見，受大勢(shì)走弱拖累，市場(chǎng)投資熱情受到平抑，商鋪也難獨(dú)善其身。

(四)區(qū)域價(jià)格分析

1.城區(qū)鎮(zhèn)區(qū)住宅價(jià)格情況

4月份東莞城區(qū)商品房價(jià)格7056元/㎡，環(huán)比上升2.6%，鎮(zhèn)區(qū)價(jià)格6187元/㎡，環(huán)比下降6.2%。城區(qū)各用途的住宅價(jià)格有所上升，其中普通住宅上升6.1%，公寓上升21.6%，城區(qū)成交價(jià)格主要由新入市的中高端優(yōu)質(zhì)樓盤熱銷帶動(dòng)；鎮(zhèn)區(qū)別墅價(jià)格有所下降，主要由于譽(yù)景名居的別墅產(chǎn)品以實(shí)收6600元/㎡的價(jià)格入市，鎮(zhèn)區(qū)住宅價(jià)格的上升主要由于老盤成交的帶動(dòng)。

2.各區(qū)價(jià)格情況

2008年4月份的商品房均價(jià)鎮(zhèn)區(qū)的道滘、鳳崗、厚街排前三位，道滘主要是沿海麗水佳園的成交，一個(gè)盤的成交對(duì)房價(jià)的敏感性不是很強(qiáng)，而鳳崗與厚街兩個(gè)區(qū)對(duì)商品房價(jià)格較為敏感，成交的產(chǎn)品差異或許就造就價(jià)格的差別。鳳崗、石碣、莞城商品房與住宅均價(jià)相差較高，個(gè)別非住宅項(xiàng)目成交拉動(dòng)商品房價(jià)格。

3.各區(qū)域價(jià)格環(huán)比同比指數(shù)

4月份全市各區(qū)域的價(jià)格環(huán)比中有15個(gè)區(qū)域價(jià)格上升，13個(gè)下降。城區(qū)中，南城均價(jià)同比與環(huán)比均上升25%以上，主要由4月份成交樓盤尚書銀座、第一國際三期、時(shí)尚島?藍(lán)鉆、東駿豪苑三期等拉動(dòng)，東城均價(jià)有所下跌，天驕峰景、景湖春曉等均有不同程度的優(yōu)惠降價(jià)，萬江的回落幅度較大。4月大部分區(qū)鎮(zhèn)的均價(jià)同比各有升降，部分鎮(zhèn)區(qū)由于成交量較少，成交產(chǎn)品的差異造就價(jià)格的變化，其中大嶺山的均價(jià)已經(jīng)回到去年同期的水平。

4.區(qū)域普通住宅價(jià)格成交量增幅與價(jià)格增幅的關(guān)系

4月份東莞全市普通住宅價(jià)格上升8%，其中大多區(qū)域表現(xiàn)為成交下降，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。部分區(qū)域成交隨著短期供應(yīng)的變化而變化，黃江與樟木頭成交大幅增加，價(jià)格保持穩(wěn)定，主要由于黃江的中惠?金士柏山二期與樟木頭的中惠?香樟綠洲的成交較大。

長安的成交量與成交價(jià)格保持穩(wěn)定，主要由于長安1號(hào)的成交支撐；南城、石碣、謝崗、東坑等部分區(qū)域，價(jià)格上漲較多，成交回落較大。

3.技術(shù)指標(biāo)分析

2008年4月份，月度均線呈上升趨勢(shì)，黃金交叉三月均線，但量能依然有所不足，月度均線如“逆水行舟”般前進(jìn)一小步，近期作窄幅震蕩整理。雖然短期的月度均線有所反彈，但深入分析，本月的成交價(jià)格與新上市成交樓盤價(jià)格相關(guān)度較高，反映出來的價(jià)格受其影響較大。可以較準(zhǔn)確反映短期樓市的3月均線與中期的6月均線依然平緩下降，市場(chǎng)價(jià)格依然受需求走軟影響。

九、報(bào)紙廣告監(jiān)測(cè)分析

監(jiān)測(cè)時(shí)間：2008年4月1日－2008年4月30日

監(jiān)測(cè)對(duì)象：東莞市所有在建、在售房地產(chǎn)項(xiàng)目

監(jiān)測(cè)媒體：東莞日?qǐng)?bào)、廣州日?qǐng)?bào)、南方都市報(bào)、羊城晚報(bào)

監(jiān)測(cè)指標(biāo)說明：

1、版面：是指房產(chǎn)廣告刊登時(shí)占報(bào)紙版面的比例大小、與媒體對(duì)外公布的標(biāo)準(zhǔn)一致。

3、頻次：是以廣告在某一報(bào)刊上出現(xiàn)次數(shù)為準(zhǔn)，每出現(xiàn)一次，廣告投放次數(shù)累加，單位為次。

一、宏觀經(jīng)濟(jì)回顧

3月全國CPI同比上漲8.3% 東莞市CPI同比上漲6.7%，一季度，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲8.0%(3月份同比上漲8.3%，環(huán)比下降0.7%)，漲幅比上年同期高5.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，城市上漲7.8 %，農(nóng)村上漲8.7%。3月份東莞市居民消費(fèi)價(jià)格總水平(CPI)同比上漲6.7%，漲幅比2月份收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)，居民消費(fèi)價(jià)格總水平比2月份下降1.5%，一季度累計(jì)上漲7.1%，上漲勢(shì)頭有所放緩。其中居住類價(jià)格同比上漲8.4%，環(huán)比下降0.1%，自有住房價(jià)格同比上漲9.2%，建房及裝修材料價(jià)格同比上漲4.8%。

70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.7％

國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局公布的調(diào)查顯示，三月份，中國七十個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲百分之十點(diǎn)七，其中，深圳、南京、成都等十個(gè)城市房價(jià)環(huán)比出現(xiàn)下跌，下跌城市數(shù)量占被調(diào)查城市總數(shù)的比例達(dá)至七分之一。

中國人民銀行決定上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)

為繼續(xù)落實(shí)從緊的貨幣政策要求，加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，引導(dǎo)貨幣信貸合理增長，中國人民銀行決定從2008年4月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

第五篇：xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)暨xx年展望

xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)暨xx年展望

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xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)暨xx年展望

在此大環(huán)境下，作為華南樓市代表的廣州樓市也展現(xiàn)出相應(yīng)的特點(diǎn)，包括：市場(chǎng)完成了從供不應(yīng)求到供大于求的轉(zhuǎn)換，土地拍賣市場(chǎng)遇冷，一、二手樓市雙雙“量縮價(jià)跌”，行業(yè)面臨洗牌，等等。

一、宏觀調(diào)控政策風(fēng)云變幻，密集出臺(tái)，上半年“穩(wěn)健、從緊”，下半年“積極、適度寬松”，但是金融危機(jī)大環(huán)境下樓市調(diào)整的格局已經(jīng)形成，觀望氣氛無法打破，一、二手行業(yè)雙雙陷入困境。

不過，由于樓市調(diào)整的大格局已經(jīng)形成，再加上金融危機(jī)之下市民“現(xiàn)金為王”的理財(cái)觀念，頻頻出臺(tái)的政策始終無法徹底打破預(yù)期已經(jīng)改變的置業(yè)者的觀望情緒，因此并不能夠令廣州樓市的成交從低谷中走出來。在此情況下，包括大開發(fā)商在內(nèi)的大多數(shù)開發(fā)商一方面難以獲得資本市場(chǎng)和商業(yè)銀行的融資、信貸支持，另一方面新房的銷售情況又不理想，腹背受敵，只好用降價(jià)這個(gè)最原始有效的方式加大樓款回籠力度，緩解資金緊張的困局。

與一手開發(fā)企業(yè)的窘境一樣，廣州的二手中介行業(yè)在經(jīng)歷了過去幾年的高速擴(kuò)張之后，面對(duì)突然降溫的市場(chǎng)也不得不收縮陣線、開源節(jié)流。為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，一些品牌大中介紛紛開展與一手開發(fā)商的“一二手聯(lián)動(dòng)”代理合作，力爭(zhēng)多渠道度過經(jīng)營難關(guān)。

二、土地出讓市場(chǎng)低迷，土地出讓指標(biāo)兩度調(diào)低仍無法完成，“底價(jià)出讓”、“流拍”成為常態(tài)，中小開發(fā)商趁機(jī)抄底拿地，取代大開發(fā)商成為土地出讓市場(chǎng)的主角。

在地價(jià)回落的同時(shí)，包括員村絹麻廠地塊在內(nèi)的“地王”表情尷尬。以員村絹麻廠地塊為例，繳納土地出讓金的大限早已在xx月份過期，由于開發(fā)商沒有履行合約，按照正常手續(xù)該地塊將會(huì)被收回，但是至今無論是國土部門還是地產(chǎn)商都三緘其口，不得而知。在xx年產(chǎn)生的多個(gè)“地王”中，盡管對(duì)外宣稱的理由各不一樣，但是基本上都選擇了“拖”字訣，動(dòng)工的是極少數(shù)。開發(fā)商們對(duì)“地王”的冷處理，資金鏈緊張導(dǎo)致開發(fā)困難是一個(gè)原因，而現(xiàn)時(shí)不少“地王”所在的板塊“面粉比面包貴”也是現(xiàn)實(shí)。

不過盡管如此，廣州在xx年出讓的地塊加上之前兩年開發(fā)商拿下的地塊，仍然足以滿足未來兩三年的市場(chǎng)供應(yīng)需求，郊區(qū)地塊的大量出讓還有可能在局部市場(chǎng)形成比較突出的供大于求。高價(jià)地與低價(jià)地同臺(tái)共舞將大大考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)智慧。

三、新建商品住宅交易登記面積大幅減少33.5%，成交均價(jià)從xx年第四季度的萬元高位回落至9000多元/平方米；

具體到各個(gè)月份來看，前5個(gè)月市場(chǎng)受宏觀調(diào)控的影響成交持續(xù)低迷，一直徘徊在二、三十萬平方米左右，直到xx月份才首次沖破60萬平方米。下半年，隨著政府一系列救市政策的出臺(tái)，市場(chǎng)成交情況有所好轉(zhuǎn)，但是由于政策變化頻繁市場(chǎng)表現(xiàn)頗為反復(fù)，其中xx月份一度降至35.83萬平方米，但是xx月份又很快回到50萬平方米以上。以產(chǎn)品來看，全年銷售出色的是90/70產(chǎn)品，限價(jià)房以及以低價(jià)策略出擊的郊區(qū)樓盤長期盤踞陽光家緣成交榜的前列。此外，一些搶在市場(chǎng)前頭果斷降價(jià)的市區(qū)樓盤銷售情況也較樂觀。

總體來看，xx年廣州市區(qū)的一手樓價(jià)依然比較堅(jiān)挺，老城區(qū)、珠江新城等繁華區(qū)域的商品樓盤成交均價(jià)普遍保持在萬元以上，但是花都區(qū)等遠(yuǎn)郊地區(qū)的樓盤價(jià)格回調(diào)比較明顯，從去年高峰期的5000-6000元/平方米左右回到3000-4000元/平方米左右，與xx年、xx年的水平相當(dāng)。

四、存量住宅交易登記面積同比大幅減少28.5%，回到xx年之前的水平；

五、展望xx年，在復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境以及供大于求的行業(yè)環(huán)境下，廣州樓價(jià)仍有小幅下調(diào)空間，“緊貼經(jīng)濟(jì)脈搏，低位盤整等待回暖時(shí)機(jī)”將會(huì)是09樓市的典型概括。

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