第一篇：2011中國房地產(chǎn)新政分析及市場展望研討會

2011中國房地產(chǎn)新政分析及市場展望研討會

時間：3月17日周四下午2：30

地點(diǎn)：大華賓館28樓

主持人：中國指數(shù)研究院華中分院唐明

主講人：中國指數(shù)院研究員張偉

盈科律師事務(wù)所執(zhí)行主任李建波

邀請媒體：晨報、晚報、搜房網(wǎng)、新浪網(wǎng)、金牌雜志、新聞頻道、現(xiàn)代房產(chǎn)頻道 論壇嘉賓：

事務(wù)流程：

1、會場布置，2、接待簽到、贈送禮品；

3、交換名片；

4、入場；

5、3：00開場白，介紹嘉賓，介紹會議議題（10分鐘）；

6、胡超介紹中指院及服務(wù)內(nèi)容。（20分鐘）

7、張偉介紹武漢等中部城市限購令出臺后市場情況及開發(fā)商的思路和應(yīng)對方案；后限購時代的政策走向；國內(nèi)大型房產(chǎn)的戰(zhàn)略走向；（40分鐘）；

8、李建波介紹在限購令下可能出現(xiàn)的法律糾紛（20分鐘）；

9、唐明介紹長沙分院下一步的研究工作和調(diào)研員的邀請（10分鐘）。

10、散會。

資料準(zhǔn)備：

1、政策展望；

2、服務(wù)內(nèi)容；

3、滿意度調(diào)查；

4、測評新聞稿；

5、政策評估；

6、盈科資料；

第二篇：2011中國房地產(chǎn)市場展望

2011中國房地產(chǎn)市場展望

于澤遠(yuǎn)

2010年最能攪動中國各方神經(jīng)的當(dāng)屬房地產(chǎn)市場。從年初房價飆升，到4月中旬“國十條”出臺抑制房價；從9月房價再度上揚(yáng)，到9月底官方祭出第二輪調(diào)控措施；從11月樓市量價齊升，到官方將進(jìn)行新一輪調(diào)控的傳言，中央高層、地方政府、房地產(chǎn)商、境內(nèi)外投資投機(jī)者，及普通消費(fèi)者在混沌的中國樓市博弈混戰(zhàn)，一時殺得難解難分。樓市風(fēng)起云涌

由于房價最能吸引普羅大眾的眼球，今年中國各路媒體對房地產(chǎn)市場的關(guān)注程度前所未有。風(fēng)起云涌的樓市也為媒體提供無盡的刺激素材：高層希望調(diào)控房價、地方政府指望賣地生錢、央企紛紛圈地賺錢、國內(nèi)外炒家抬高樓市撈錢、剛性需求的普通人沒錢，加上經(jīng)濟(jì)學(xué)家種種分析、地產(chǎn)大嘴屢屢放炮等等，房地產(chǎn)市場隔三差五就會成為各路媒體的封面或主打。如果要盤點(diǎn)2010年中國最熱門的話題，房地產(chǎn)市場輪番上演的漲價與調(diào)控當(dāng)能拔得頭籌。

但漲價與調(diào)控誰勝誰負(fù)，目前還很難給出答案。有人將房價的上漲與調(diào)控戲稱為“強(qiáng)強(qiáng)博弈”?！皬?qiáng)強(qiáng)”指的是主導(dǎo)官方調(diào)控政策的常務(wù)副總理李克強(qiáng)與代表房地產(chǎn)商利益的“名嘴”任志強(qiáng)。任志強(qiáng)向來對官方調(diào)控房價的努力嗤之以鼻，認(rèn)為房價只能是越調(diào)越高。雖然他今年勸告地產(chǎn)商“從了”調(diào)控政策，象征性降些價格配合官方動作，但今年11月中國70個大中城市房屋銷售價格仍然同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.3%。這說明，在“強(qiáng)強(qiáng)之爭”中，任志強(qiáng)們并未處于下風(fēng)。

在房價堅(jiān)挺的現(xiàn)實(shí)面前，曾對調(diào)控樓市抱有厚望的人開始失望。他們認(rèn)為，在權(quán)力大于市場的中國，官方應(yīng)該有能力、有辦法讓房價回歸理性。但大半年過去了，北京、上海等大城市的房價不僅沒有明顯下跌，甚至還略有上揚(yáng)。這說明官方調(diào)控房價的意愿并不強(qiáng)烈，或是調(diào)控的手段不大對癥。

用降價多少來衡量官方調(diào)控房市的成敗，多少有些片面或誤讀。因?yàn)?，在地方政府仍依賴土地財政、國?nèi)外熱錢隨時可能涌入房地產(chǎn)市場的大背景下，官方能摁住中國一線城市房價快速上漲的勢頭，已屬不易。

降價并不是官方調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要目標(biāo)，官方也沒有提出過房價應(yīng)該下降多少。按照李克強(qiáng)的說法，官方的目標(biāo)是要完善住房體制機(jī)制和政策體系，滿足普通民眾的住房需求，要通過財稅、金融、土地等政策調(diào)節(jié)，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制投資投機(jī)性住房需求。

多數(shù)人買不起

這些調(diào)控措施如果落實(shí)，泡沫明顯的中國一線城市房價應(yīng)該有所下降，至少不會再快速上漲。但對于廣大中低收入者來說，房價的漲跌已經(jīng)和自己關(guān)系不大，因?yàn)榧词钩鞘械姆績r大幅下降，他們中的大多數(shù)仍然買不起，有些人甚至也租不起。

中國實(shí)行住房市場化10多年來，巨額收益讓地方政府不愿把土地、尤其是位置較好的土地投向保障性住房，廣大中低收入者也被拋入市場去尋找住所。在權(quán)貴和富有階層因樓市繁榮而迅速積累財富的時候，中低收入者要么當(dāng)房市的看客，要么淪為“房奴”。房價與占人口大多數(shù)的中低收入者不相干，早已不僅是經(jīng)濟(jì)或民生問題，更是關(guān)系到社會能否穩(wěn)定的政治問題。高層近來之所以不顧一些地方政府和任志強(qiáng)們明里暗里的推諉干擾，強(qiáng)力整頓房地產(chǎn)市場，主要目的是讓大多數(shù)人能住有所居，為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展提供基本保障。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了“兩強(qiáng)博弈”的利益糾葛，而回歸到政府的良知、職能和責(zé)任等基本政治理念。

要讓大多數(shù)人住有所居，抑制投機(jī)、調(diào)控房價其實(shí)只是規(guī)范房地產(chǎn)市場的一方面，官方更重要的工作是為廣大中低收入者提供保障性住房。李克強(qiáng)十分清楚，大規(guī)模建設(shè)保障性住房不僅是社會穩(wěn)定的需要，也是最終理順中國房地產(chǎn)市場的治本之道。由于地方政府在保障性住房建設(shè)上往往都欠賬巨大，且缺乏還債動力，中央必須下大決心、花大力氣才能推動他們承擔(dān)這部分責(zé)任。這是今年8月以來，他頻繁在各地考察、督促地方政府按時按量興建保障房的重要原因。

事實(shí)上，興建保障性住房才是房地產(chǎn)市場調(diào)控最為艱巨的部分，因?yàn)榕c任志強(qiáng)代表的逐利地產(chǎn)商相比，地方政府對土地財政的依賴是中央調(diào)控房市面臨的更“強(qiáng)”的對手。因此，中國房地產(chǎn)市場上的“強(qiáng)強(qiáng)之爭”不僅是李克強(qiáng)與任志強(qiáng)，也是李克強(qiáng)所代表的中央與地方“豪強(qiáng)”之間的博弈。

在今年建成580萬套保障房的基礎(chǔ)上，中國近日宣布將明年的保障房建設(shè)規(guī)模從680萬套大幅提升到1000萬套，保障性住房工程投資將超過1萬億元人民幣（約2000億新元），達(dá)到全國房地產(chǎn)投資規(guī)模的20%?？磥?，中國房地產(chǎn)市場的“強(qiáng)強(qiáng)博弈”中，李克強(qiáng)的砝碼在增加，勝算也在增加。

第三篇：中國房地產(chǎn)市場2013總結(jié) 2014年展望

中國房地產(chǎn)市場2013總結(jié) 2014年展望

2013-12-27 06:48中國指數(shù)研究院| 分享 掃描到手機(jī)

[摘要]中國房地產(chǎn)市場2013總結(jié) 2014年展望

中國房地產(chǎn)市場2013總結(jié)2014年展望

一、2013年中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

1.政策環(huán)境：中央著力深化改革、調(diào)控以穩(wěn)為主，不同城市政策分化

2013年，“宏觀穩(wěn)、微觀活”成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞，全國整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。年初“國五條”及各地細(xì)則出臺，繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動搖，“有保有壓”方向明確。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機(jī)制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會將政府工作重心明確為全面深化改革；不動產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長效機(jī)制工作繼續(xù)推進(jìn)，而限購、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場走勢分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺措施平抑房價上漲預(yù)期，而溫州、蕪湖等市場持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，微調(diào)當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策以促進(jìn)需求釋放。

2.新房：百城價格指數(shù)持續(xù)上漲，重點(diǎn)城市供需兩旺創(chuàng)近四年新高，全國銷售創(chuàng)紀(jì)錄，投資開工上行

價格方面，百城價格指數(shù)環(huán)比連續(xù)18個月上漲，今年以來累計上漲10.74%，同比連續(xù)12個月上漲，漲幅擴(kuò)大至10.98%，十大城市漲幅明顯高于百城平均水平，北京、廣州、深圳尤為突出。成交方面，重點(diǎn)城市住宅成交量同比增長16%，總量為近四年同期最高，一二線城市由于上年成交量回升力度較大，今年同比增速略低于三線城市。供應(yīng)方面，重點(diǎn)城市新批上市面積總量同比增長15%，為近四年最高，“金九”為年內(nèi)高峰，即使在11月季節(jié)性低點(diǎn)，多數(shù)城市供應(yīng)量仍在高位，多數(shù)城市庫存水平止跌上揚(yáng)，出清周期略有延長但仍處于近年較低水平。全國來看，商品房銷售面積和銷售額增速明顯好于去年，規(guī)模創(chuàng)歷史新高；投資額增速高于去年；新開工面積止跌反彈，規(guī)模有望超越2011年高點(diǎn)；資金來源整體增速有所回升，總體高于同期開發(fā)投資增速，企業(yè)資金狀況處于歷史較好水平。

3.二手房：十大城市量價創(chuàng)新高，上半年尤為突出，下半年漸趨平穩(wěn) 價格方面，2013年1-11月，十大城市主城區(qū)二手住宅均價累計上漲18.5%，漲幅超過新房2.5個百分點(diǎn)，三季度以來漲幅漸趨平穩(wěn)，11月價格達(dá)26484元/平方米，創(chuàng)歷史新高。成交方面，受3月成交量激增帶動，1-8月十大城市二手住宅總成交量已超過去年全年，之后幾個月總體平穩(wěn)，前11月共成交94.13萬套，同比增長64.5%，為近四年最高；上海、北京月均分別成交2.3萬套和1.6萬套，規(guī)模最為突出，占十大城市比重近五成。

4.土地：全國量價明顯好于去年，一線城市增長最為顯著，地王頻出

供求方面，2013年1-11月，全國300個城市住宅用地推出及成交量同比分別增長17.9%、34.2%，總出讓金同比大幅增長69.8%，一線城市成交面積和成交額分別增長73.8%和139.5%，增長最為顯著。價格方面，全國300個城市住宅用地樓面均價同比上漲25.9%，溢價率達(dá)19.5%。今年以來地王總價水平明顯提高，約為去年的1.8倍，樓面均價突破1萬元/平方米，創(chuàng)歷史新高。

5.企業(yè)：銷售業(yè)績再上新臺階，拿地回歸一二線，融資渠道多樣化

銷售方面，2013年1-11月，龍頭企業(yè)銷售業(yè)績再上新臺階，推動行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，十家代表企業(yè)銷售額和銷售面積同比分別增長32%和26%，均有望超額完成目標(biāo)，千億俱樂部中新增中海、恒大、碧桂園3家。拿地方面，十大企業(yè)拿地規(guī)模和金額均大幅增長，分別同比增長47%和87%，品牌房企回歸一二線城市，一線城市拿地占比明顯提高，拿地金額占比由去年的22%上升至29%，導(dǎo)致企業(yè)平均拿地成本提高近30%。資金方面，全行業(yè)整體償付能力有所提升，企業(yè)融資渠道多樣化，債券、票據(jù)等直接融資方式明顯增多，優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資成本降低。

二、2014年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望

1.宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)合理增長，貨幣政策保持穩(wěn)健，調(diào)控政策日趨分化

宏觀經(jīng)濟(jì)方面，2014年經(jīng)濟(jì)工作的核心是堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，不再單純重視經(jīng)濟(jì)增速，穩(wěn)中求進(jìn)與改革創(chuàng)新兩者并重，結(jié)構(gòu)優(yōu)化是關(guān)鍵。貨幣政策方面，央行繼續(xù)保持穩(wěn)健的貨幣政策，短期內(nèi)信貸和社會融資仍將平穩(wěn)增長，但利率市場化、匯率改革等金融改革也將穩(wěn)步推進(jìn)，中長期貨幣信貸環(huán)境不再寬松。房地產(chǎn)調(diào)控方面，隨著不同區(qū)域市場表現(xiàn)分化進(jìn)一步加劇，調(diào)控政策取向進(jìn)一步差異化。隨著土地、財稅制度改革和住房供應(yīng)體系的穩(wěn)步推進(jìn)，以市場為決定作用的調(diào)控機(jī)制將逐步形成，行業(yè)中長期環(huán)境日趨明晰，有助于社會經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的健康理性發(fā)展。

2.市場趨勢：整體繼續(xù)向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩 根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，在宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣信貸平穩(wěn)增長、房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下，2014年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價繼續(xù)增長但增速放慢，投資新開工增長平穩(wěn)”的特點(diǎn)。成交方面，明年新增貸款和社會融資額增長繼續(xù)推動商品房需求增長，但貨幣政策保持穩(wěn)健、信貸擴(kuò)張放慢和高基數(shù)導(dǎo)致增速放緩，預(yù)計2014年全國商品房銷售面積同比增長5.5%-7.8%，增幅明顯低于2013年；市場慣性使得明年上半年同比增速相對較高，同比增長7.9%，下半年總量高但同比增速放緩至6.1%。供應(yīng)方面，土地成交回暖推動新開工面積繼續(xù)增長，但在多數(shù)城市潛在供應(yīng)充足、銷售增長趨緩、貨幣政策穩(wěn)健的背景下，全國新開工和投資增速放緩，預(yù)計明年全國新開工面積同比增長6.0%-8.0%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長15.0%-17.5%。價格方面，供應(yīng)加大及信貸投放趨緩，減緩房價上漲勢頭，預(yù)計全國商品房銷售均價同比上漲7.0%-7.6%，但熱點(diǎn)城市受供求矛盾突出和高地價推動，房價上行壓力依然較大。

表：2014年全國房地產(chǎn)市場各項(xiàng)指標(biāo)預(yù)測 指標(biāo) 絕對量 同比增速 特點(diǎn)

商品房銷售面積 13.7-14.0億平方米 5.5%-7.8% 銷售面積繼續(xù)增長但全年增速放緩，上半年增速較高下半年漸趨平緩 商品房銷售價格 6705-6746元/平方米 7.0%-7.6% 全國價格漲幅收窄，熱點(diǎn)城市價格上行壓力依舊突出 房屋新開工面積 20.9-21.3億平方米 6.0%-8.0% 新開工面積繼續(xù)增長，但增速放緩 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 9.8-10.0萬億元 15.0%-17.5% 開發(fā)投資額平穩(wěn)增長，增速略有回落

3.關(guān)注點(diǎn)：分化加劇與風(fēng)險積聚促使行業(yè)轉(zhuǎn)型，市場逐步回歸理性

1)分化加?。翰煌鞘辛績r走勢和政策導(dǎo)向分化繼續(xù)加劇，企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯 不同城市量價走勢和政策分化進(jìn)一步加劇，一線城市和熱點(diǎn)二線城市供不應(yīng)求壓力持續(xù)，雖然2013年新開工項(xiàng)目將增加2014年供應(yīng)，但高地價使得當(dāng)?shù)胤績r上漲壓力依然突出，政策有加碼可能；多數(shù)二線城市供需均衡價格平穩(wěn)；大多數(shù)三四線城市供應(yīng)充足，部分城市需警惕供應(yīng)過剩和價格下行風(fēng)險，少數(shù)城市或?qū)⒗^續(xù)松綁政策鼓勵需求，而毗鄰核心城市的三四線城市量價仍有空間。企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯，大企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢繼續(xù)擴(kuò)大，中型企業(yè)不進(jìn)則退，小企業(yè)邊緣化。

2)風(fēng)險積聚：經(jīng)濟(jì)降速、制度變革、需求透支等風(fēng)險進(jìn)一步積聚，高速增長后回歸理性勢在必行

經(jīng)濟(jì)方面，中長期來看經(jīng)濟(jì)增速和貨幣信貸投放將趨緩，2014年全面深化改革落地也將加大短期經(jīng)濟(jì)波動，支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動力減弱；政策方面，稅收、土地、金融等關(guān)鍵要素改革逐步落實(shí)，長效機(jī)制完善促進(jìn)行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)變；需求方面，過去多年量價快速增長使得需求透支，人口老齡化和城鎮(zhèn)化速度放慢等行業(yè)風(fēng)險進(jìn)一步積聚，在2013年商品房量價創(chuàng)下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來理性回歸勢在必行。

3)行業(yè)轉(zhuǎn)型：消費(fèi)升級、政策支持促使更多企業(yè)轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)等新領(lǐng)域，但去化周期長等風(fēng)險亟待關(guān)注近年來，在消費(fèi)升級、政策支持下，更多企業(yè)轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)領(lǐng)域之外的旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等，品牌房企拓展力度尤其突出。對規(guī)模在100萬平米以上的300個樣本項(xiàng)目統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，總規(guī)模接近8億平方米，海南、山東等東南沿海地區(qū)最為明顯，規(guī)模在500萬甚至1000萬平米以上的項(xiàng)目時有出現(xiàn)。但是，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目資金投入大、去化周期長、供應(yīng)規(guī)模龐大可能超過潛在需求、同質(zhì)化競爭等風(fēng)險亟待關(guān)注。

第四篇：房地產(chǎn)市場形勢分析與展望

房地產(chǎn)市場形勢分析與展望

2008年，受國際金融危機(jī)及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響，住房銷售 低迷，房價漲勢逐步回落，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度 逐步加深。208年下半年，作為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重點(diǎn)，中央及地方政府連續(xù)出臺了多項(xiàng)鼓勵住房消費(fèi)、活躍房地產(chǎn)市場 的調(diào)控政策。2009年較高的房價將有一定下行空間，隨著房價的 合理回歸，政策逐步落實(shí)，自住型需求將陸續(xù)釋放。

一、我國仍處在房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展階段

與美國等發(fā)達(dá)國家住房市場已進(jìn)入成熟期不同，我國正處在 城市化和工業(yè)化進(jìn)程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是 我國住房市場快速發(fā)展的市場基礎(chǔ)，其中除了少數(shù)低收入群體住 房需要政府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市 場：

一

類是剛剛步入社會不久，成家立業(yè)需要住房的年輕人，包

括本地離開父母獨(dú)立生活和外地進(jìn)入大中城市工作的年輕人。他 們需要的住房是功能設(shè)施齊全、舒適、方便，小戶型、價格適中，可以承受得起的住房。一類是已經(jīng)購買房改房，生活水平提高，希望以小換大改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和 經(jīng)濟(jì)能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會的基 本群體，占大多數(shù)，也是住房市場自住型的基本需求群體。還有

一

類是投資型需求。改革開放使中國人民財富有了較大增長，需 要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場。購置住 宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價后出 售獲利，是通過購房實(shí)現(xiàn)手中的貨幣增值。

二、此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整是市場經(jīng)濟(jì)內(nèi)在規(guī)律的作用

從2007年年末開始，住房市場形勢急轉(zhuǎn)直下進(jìn)入調(diào)整期，其 根本原因是市場內(nèi)在規(guī)律對房地產(chǎn)行業(yè)幾年高速增長積累的矛盾

和問題進(jìn)行自我強(qiáng)制調(diào)整的結(jié)果。2004年以來，在我國經(jīng)濟(jì)較快 增長，居民收入不斷提高，對房地產(chǎn)市場預(yù)期向好的基礎(chǔ)上，投 資型住房消費(fèi)大量入市，不斷推高房價以獲利；開發(fā)商大量高價 拍地，以獲取更高的回報，推高了住房的成本；自住型消費(fèi)者在“買漲不買落”的心理驅(qū)使下，集親戚朋友之力提前購房，透支 了部分基礎(chǔ)消費(fèi)需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導(dǎo)致了目前 住房市場需求減少、調(diào)整期的到來。

第一，大量投資者進(jìn)入，市場需求過旺，使房價快速上漲，脫離了普通居民的承受能力，加之市場供應(yīng)的中小戶型、中低價 位的住房偏少，將普通消費(fèi)需求擠出了市場。

第二，房地產(chǎn)市場過快發(fā)展、房價過高弓l起了國家連續(xù)實(shí)施 房地產(chǎn)調(diào)控政策，隨著宏觀調(diào)控的累積效應(yīng)發(fā)揮作用，尤其是對 第二套住房貸款政策的調(diào)控，一些投資性和投機(jī)性資金撤出住房 市場。

第三，今年以來國際金融危機(jī)愈演愈烈，中國經(jīng)濟(jì)向下調(diào)整，消費(fèi)者收入預(yù)期及對房價預(yù)期發(fā)生變化，觀望氣氛濃厚，加劇了 市場調(diào)整的程度。

雖然房地產(chǎn)市場的調(diào)整短期內(nèi)對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長帶來了較大影

響，但此次調(diào)整是對前幾年房地產(chǎn)業(yè)過快增長和房價虛高的修正。將使過高的房價逐步向合理水平回歸；使供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)更 加合理。這次調(diào)整是我國房地產(chǎn)業(yè)自198年市場化改革以來，經(jīng)

歷的真正市場周期性調(diào)整，得到市場的錘煉和洗禮的房地產(chǎn)業(yè)將 更具競爭力。房地產(chǎn)市場只有充分調(diào)整到位，才具備持續(xù)、健康 發(fā)展的基礎(chǔ)。

三、影響209年房地產(chǎn)市場走勢的因素分析

1、影響住房消費(fèi)者預(yù)期變化的因素分析

2008年在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下行、前期國家偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策

影響下，消費(fèi)者預(yù)期比較悲觀，持幣觀望。隨著國家宏觀調(diào)控政 策的調(diào)整，消費(fèi)者預(yù)期將逐漸發(fā)生變化，在觀望中尋找機(jī)會。一

是國家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，并 連續(xù)出臺一系列鼓勵住房消費(fèi)的政策，從政策層面上給予消費(fèi)者 信心。二是我國連續(xù)出臺強(qiáng)力度的刺激經(jīng)濟(jì)的措施，力爭2009年 經(jīng)濟(jì)增長保持在8％以上，在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了 預(yù)期。三是由于我國人多地少，目前仍然處在經(jīng)濟(jì)較快增長階段。從較長時間看，住房價格仍然是穩(wěn)步上升的趨勢。近期房價下行 是對前期房價過高的修正，而且國家連續(xù)出臺多項(xiàng)鼓勵住房消費(fèi) 政策，一旦房價調(diào)整到位，將會出現(xiàn)反彈。因此，部分自住型消 費(fèi)者開始關(guān)注房市，而理智的投資型消費(fèi)者也在觀察抄底的機(jī)會。

2、國家一系列調(diào)控政策影響分析

2008年下半年，國家連續(xù)五次降低貸款利息，五年以上的貸

款利息降低1．9個百分點(diǎn)；為了鼓勵住房消費(fèi)，將購買普通住房

8的貸款優(yōu)惠利率由基準(zhǔn)利率的0．5倍下調(diào)到O7倍，使利用按揭

8．..貸款購房者節(jié)約了較大的利息費(fèi)用。據(jù)銀行計算，按等額本息還 款方式的按揭貸款，以上兩項(xiàng)因素使月還款額節(jié)約18％左右。1O月份，財政部、稅務(wù)局決定購買9O平米以下的普通住房契稅減按 1％收取，使購房成本降低了2％以上。同時，對個人購買和出售住 房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對出售普通住房 給予營業(yè)稅的優(yōu)惠，降低了二手房的交易成本。

3、住房的市場價格走勢分析

2004年以來，尤其是2007年，我國住房價格較快上漲，一定 程度偏離了居民的承受能力，使得住房市場量縮、價落。經(jīng)過一 年的調(diào)整，房價僅回落到2007年末的水平，2007年價格虛高的水 分并沒有擠掉，雖然國家優(yōu)惠政策降低了居民購房成本，但與居 民的實(shí)際支付能力還有距離。據(jù)央行第三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查，居民未來三個月有購房意向占比僅為133分別比上季和同期下

．％，..降1．8和2．8個百分點(diǎn)，為1999年以來的最低點(diǎn)，反映出房價調(diào) 整還沒有到位。

綜上分析，住房市場調(diào)整正在進(jìn)行中，消費(fèi)者持幣觀望等待

機(jī)會，市場存量房較多，房價還有下行的空間，直至下跌到消費(fèi) 者接受的水平，整體看調(diào)整有向深度發(fā)展的勢頭。由此預(yù)計2009年上半年，房價承接2008年的下滑勢頭，房價水平將繼續(xù)回落。由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的差異性，各地區(qū)調(diào)整的進(jìn)度和幅度不盡一致。一 些調(diào)整比較早、調(diào)整幅度較深的城市，隨著價格的下降，將有自 住型需求陸續(xù)入市。隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價房大量入市，下半年 市場成交量將出現(xiàn)趨穩(wěn)的跡象。

四、政策建議

在國家已經(jīng)出臺較多的調(diào)控政策條件下，2009年政策的立足

點(diǎn)應(yīng)該關(guān)注和解決房地產(chǎn)市場調(diào)整過程中出現(xiàn)的新問題、新情況，并遵循市場運(yùn)行的客觀規(guī)律，促進(jìn)房價合理回歸。

第一，在市場調(diào)整中，應(yīng)以開發(fā)企業(yè)自救為主，鼓勵開發(fā)商

針對市場需求開展多種方式營銷、合理定價，協(xié)助緩解與老業(yè)主 矛盾，打消開發(fā)商降價的后顧之憂，只有房價合理回歸，才能釋 放需求。

第二，應(yīng)注重發(fā)揮市場機(jī)制調(diào)節(jié)和自我修正作用，利用市場的力量擠出泡沫，這樣有利于行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展，促進(jìn)行業(yè)的 調(diào)整和市場洗牌，促進(jìn)行業(yè)集中度的提高。

第三，各地要因地制宜，不斷探索，解決經(jīng)濟(jì)適用房和限價

房建設(shè)和銷售中出現(xiàn)的問題。應(yīng)適時調(diào)整規(guī)劃，可嘗試采取政府 收購作為廉租房，或擴(kuò)大申購范圍，甚至可以轉(zhuǎn)為商品房的方式 解決棄購現(xiàn)象。根據(jù)市場形勢變化科學(xué)、合理的核算經(jīng)濟(jì)適用房 和限價房的發(fā)標(biāo)價格，選擇交通方便的地點(diǎn)。對于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用 房和限價房增加成本、甚至虧損的開發(fā)商，要給予減免稅費(fèi)、資 金支持等優(yōu)惠政策，鼓勵開發(fā)商積極參-9保障性住房的建設(shè)。

第四，重視開發(fā)商資金緊張和存量房增加的問題，地方政府

可以收購資金鏈斷裂的項(xiàng)目作為廉租房，避免出現(xiàn)爛尾樓；并鼓 勵社會資金(包括企業(yè)和機(jī)構(gòu))低價收購部分存量房，用于做周 轉(zhuǎn)宿舍或出租。

第五，著手研究和解決制約房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的體制、機(jī)制

問題，應(yīng)抓住調(diào)整機(jī)遇建立行業(yè)良性發(fā)展的長效機(jī)制，如地方財 政與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系、物業(yè)稅、規(guī)范市場及房地產(chǎn)融資機(jī)制創(chuàng)新 等，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展奠定制度基礎(chǔ)。

(國務(wù)院發(fā)展研究中心廖英敏)

經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景有待觀察

從一季度主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)保持了2008年

下半年以來的回落趨勢，GDP增速進(jìn)一步下降到6．％，比上年四

季度回落0．7個百分點(diǎn)。但是，隨著政府一攬子經(jīng)濟(jì)刺激方案的實(shí) 施和效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，一系列宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和先行指標(biāo)明顯好轉(zhuǎn)。3月份，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值同比增長8．％，比—2月份加

快4．5個百分點(diǎn)。一季度，全社會固定資產(chǎn)投資和社會消費(fèi)品零售 總額同比增長28．8％和15．9％，分別比上年同期加快4．2和3．6個 百分點(diǎn)?？梢耘袛?，一季度應(yīng)為本輪經(jīng)濟(jì)回落的底部，二季度經(jīng) 濟(jì)增長將出現(xiàn)一定幅度的回升。這樣，在全球經(jīng)濟(jì)普遍低迷的情 況下，我國經(jīng)濟(jì)有望率先復(fù)蘇。

值得注意的是，目前經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，復(fù)蘇前景及

可持續(xù)性不容樂觀。

首先，一季度消費(fèi)、投資增長達(dá)到較高水平，但在相當(dāng)程度

上是政府政策效應(yīng)的反映，如政府大規(guī)模增加投資、信貸規(guī)模急 劇擴(kuò)張、家電下鄉(xiāng)等，而市場主導(dǎo)的內(nèi)需擴(kuò)張缺乏有力支撐。經(jīng) 濟(jì)增長持續(xù)下降，對就業(yè)和收入預(yù)期均產(chǎn)生較大不利影響。大量 畢業(yè)生難以找到工作、農(nóng)民工就業(yè)機(jī)會減少和收入下降，不利于 消費(fèi)需求的持續(xù)擴(kuò)張。如果短期需求回升主要來自中間需求而非 最終消費(fèi)需求，將無法從根本上解決需求不足問題，還會加劇已 經(jīng)存在的產(chǎn)能過剩。從投資看，年初以來，出口占比較高的外向 型企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益比上年四季度進(jìn)一步下降。通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)和收入

第五篇：2013年房地產(chǎn)市場展望

2013年房地產(chǎn)市場展望

作者：房地產(chǎn)管理專家－李豪

2012年房地產(chǎn)市場依然在“新國八條”政策之下渡過，整體市場情況明顯好于2011年，尤其是下半年。那么即將到來的2013年，房地產(chǎn)市場將如何？是否依然持續(xù)2011年的政策，或者是否有更嚴(yán)厲的政策呢？結(jié)合多種因素，我做一個大膽的預(yù)測：

1、2013年房地產(chǎn)市場表面波瀾不驚，實(shí)際暗潮洶涌——表面量升價穩(wěn)，實(shí)際上是土地與市場競爭，各大商企競爭加劇，未來房地產(chǎn)企業(yè)競爭是拼戰(zhàn)略、拼模式、拼資本、拼管理、拼人才。

2、一、二線城市走暖，三、四線看量

3、大開發(fā)商繼續(xù)兼并，小開發(fā)商依然難受

4、復(fù)合地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多業(yè)態(tài)、復(fù)合型地產(chǎn)形勢逐步成為主流

5、保障房進(jìn)一步推動，房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)

6、稅制改革，經(jīng)濟(jì)回暖，股市不看好，樓市依然是主流

7、各地地鐵大進(jìn)軍，繼續(xù)推動城市化和城郊一體化

8、大城市發(fā)展暫告一段落，城鎮(zhèn)鄉(xiāng)是下一波經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展的動力