第一篇：世界主要國(guó)家地區(qū)住房調(diào)控政策20100728

世界主要國(guó)家地區(qū)住房調(diào)控政策

一、主要國(guó)家和地區(qū)抑制房地產(chǎn)投機(jī)的政策措施

（一）對(duì)房地產(chǎn)交易和保有環(huán)節(jié)課以重稅

一是分檔征收交易印花稅。如在英國(guó)，居民購(gòu)買(mǎi)17.5萬(wàn)鎊到25萬(wàn)鎊的房產(chǎn)須按房?jī)r(jià)的1%納稅；購(gòu)買(mǎi)25萬(wàn)到50萬(wàn)英鎊以及50萬(wàn)英鎊以上價(jià)格的房產(chǎn)，稅率分別增至3%和4%；購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有達(dá)到17.5萬(wàn)英鎊的房屋則無(wú)須征稅。不同檔次的稅率設(shè)置，既有利于抑制投機(jī)者大量購(gòu)買(mǎi)豪宅或高端物業(yè)進(jìn)行投機(jī)，又不會(huì)給普通商品房購(gòu)買(mǎi)者造成太大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

二是征收累進(jìn)資本增值稅。韓國(guó)是采用累進(jìn)稅制、征收重稅整治房地產(chǎn)投機(jī)的典型國(guó)家。從2006年起，韓國(guó)對(duì)出售第二套或第三套房產(chǎn)的賣(mài)主征收30%的資本增值稅，從2007年起，改為對(duì)出售第二套房產(chǎn)的賣(mài)主征收50%的資本增值稅，對(duì)擁有第三套住房的賣(mài)主征收60%的資本增值稅。同樣，在英國(guó)，除居民出售其擁有的唯一一套住房無(wú)需繳納資本增值稅而外，政府對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的收益部分開(kāi)征資本增值稅，稅率從10%到40%不等。事實(shí)證明，征收資本增值稅是抑制投機(jī)性需求最有效的手段。因?yàn)橥稒C(jī)者購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)就是看中了未來(lái)升值空間，一旦要繳納高額增值稅，其預(yù)期收益將大大降低。

三是征收收入所得稅。在英國(guó)，私人出租房產(chǎn)也要繳納收入 所得稅，而且稅率較高。如個(gè)人出租房產(chǎn)所獲收入如果超過(guò)每年規(guī)定的免稅額（6745鎊），就要繳納收入所得稅，稅率按收入多少分20%-40%兩檔。

四是征收遺產(chǎn)稅。英國(guó)政府還對(duì)價(jià)值超過(guò)一定金額的房地產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅。遺產(chǎn)稅的征收對(duì)象是房主去世后的房產(chǎn)以及在世時(shí)贈(zèng)與或由子女繼承的房產(chǎn)。2009至2010年度，價(jià)值超過(guò)32.5萬(wàn)英鎊的上述類別房產(chǎn)都要繳納遺產(chǎn)稅，稅率高達(dá)40%。

五是征收不動(dòng)產(chǎn)稅。在美國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)稅的計(jì)算基數(shù)通常是稅務(wù)部門(mén)根據(jù)法律規(guī)定在公平的市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)上評(píng)估的價(jià)格，而稅率在各州則各有不同。英國(guó)不僅征收不動(dòng)產(chǎn)所有稅，近幾年還不斷上調(diào)不動(dòng)產(chǎn)所有稅稅率，如從2008年起，不動(dòng)產(chǎn)所有稅稅率由以前的1%-3%上調(diào)到5%，并且還在醞釀進(jìn)一步提高。

英國(guó)、韓國(guó)等國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)交易轉(zhuǎn)讓和保有環(huán)節(jié)征以重稅的稅收制度，不僅客觀上起到了抑制投機(jī)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用，而且還把房?jī)r(jià)上漲的很大一部分收益以稅收形式納入國(guó)庫(kù)和地方財(cái)政，擴(kuò)大了各級(jí)政府增加保障性住房的財(cái)源，維護(hù)了社會(huì)公平。

（二）法律嚴(yán)禁炒地炒房行為。為了抑制地價(jià)、房?jī)r(jià)不斷飆升，日本于1991年公布了《綜合土地政策推進(jìn)綱要》，按照法律規(guī)定，日本對(duì)買(mǎi)賣(mài)土地的買(mǎi)方征收相當(dāng)于成交額3%的不動(dòng)產(chǎn)所得稅。對(duì)取得土地者兩年之內(nèi)將土地賣(mài)出的，征收9%的土地轉(zhuǎn)讓稅，以后逐年遞減，10年降為3%。以此鼓勵(lì)土地開(kāi)發(fā)利用，制止倒買(mǎi)倒賣(mài)。為運(yùn)用國(guó)土規(guī)劃法控制地價(jià)，日本規(guī)定超過(guò)一定 規(guī)模的土地交易，經(jīng)營(yíng)者有義務(wù)向地方政府知事報(bào)告交易價(jià)格、土地使用目的等。如果知事認(rèn)為價(jià)格過(guò)高或使用目的不當(dāng)，可勸告其降低價(jià)格或中止交易。

二十世紀(jì)60年代以來(lái)，新加坡先后頒布了《新加坡建屋與發(fā)展法》、《建屋局法》和《特別物產(chǎn)法》等法律，對(duì)解決建房問(wèn)題和抑制住房炒賣(mài)行為發(fā)揮了獨(dú)特的作用。如組屋的明確定位是“以自住為主”，嚴(yán)格限制居民購(gòu)買(mǎi)組屋的次數(shù)。規(guī)定新的組屋在購(gòu)買(mǎi)后五年之內(nèi)不得轉(zhuǎn)售，也不能用于商業(yè)性經(jīng)營(yíng)。如確需在五年之內(nèi)出售，必須到政府機(jī)構(gòu)登記，不得自行在市場(chǎng)上出售。一個(gè)家庭不允許購(gòu)買(mǎi)兩次組屋，更不允許以投資為目的購(gòu)買(mǎi)組屋。居民在獲得組屋后五年之內(nèi)不可以出租，五年后允許騰出半套出租，但房主必須與房客合住，不能將整套住房出租。所有申請(qǐng)租住組屋的人都需要持有有效期內(nèi)的新加坡工作許可證或相關(guān)簽證。如果住戶違反規(guī)定倒賣(mài)或出租組屋，不僅面臨高額罰款，而且還會(huì)被起訴判刑。由于嚴(yán)格執(zhí)行限制炒房的法律和法規(guī)，新加坡政府有效地抑制了“炒房”行為，市場(chǎng)中的投機(jī)性需求很小。

（三）及時(shí)公布供求信息、限制最高空置率。完善的市場(chǎng)秩序是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的前提。墨西哥全國(guó)勞動(dòng)者住房基金機(jī)構(gòu)依據(jù)各城市申請(qǐng)購(gòu)房貸款的數(shù)量向開(kāi)發(fā)商傳遞市場(chǎng)需求的信號(hào)，引導(dǎo)他們到供不應(yīng)求的區(qū)域投資。同時(shí)，新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和二手房必須依法在該機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估和驗(yàn)收注冊(cè)，成為該機(jī)構(gòu)房源的正式供應(yīng)方。為了防止出現(xiàn)囤積居奇、哄抬房?jī)r(jià)的情況，該機(jī)構(gòu)采 取了限制最高空房率、設(shè)定最高房?jī)r(jià)以及提供官方參考房?jī)r(jià)等措施，確保住房?jī)r(jià)格如實(shí)反映市場(chǎng)供需狀況。任何新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)和二手房在上市前，必須經(jīng)過(guò)國(guó)有聯(lián)邦抵押貸款公司授權(quán)的商品房和經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)格網(wǎng)上系統(tǒng)評(píng)估房屋的“參考價(jià)值”，評(píng)估參數(shù)包括地理位置、配套設(shè)施、破損率等，這樣可讓購(gòu)房者準(zhǔn)確了解所購(gòu)房屋的真正價(jià)值，防止房?jī)r(jià)虛高。為了防止投機(jī)商炒房，政府規(guī)定只有在全國(guó)勞動(dòng)者住房基金機(jī)構(gòu)注冊(cè)的正式職工才可以申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)此類房屋，同時(shí)對(duì)申請(qǐng)人的資格進(jìn)行嚴(yán)格審查。

二、主要國(guó)家和地區(qū)住房保障模式

（一）實(shí)物與貨幣補(bǔ)貼相結(jié)合模式。在美國(guó)，通常年收入低于2萬(wàn)美元的家庭被視為低收入或者是貧困家庭，來(lái)自這樣家庭的人口目前約有3900萬(wàn)人，占美國(guó)總?cè)丝诘?2.1%。美國(guó)建立了一套比較完善的住房保障制度。

1、實(shí)物補(bǔ)貼。一是公共住房，指政府房屋署撥款建設(shè)并直接管理的房屋。這種房屋主要用于出租，其租金標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)家庭收入而定，一般為家庭收入的1/3。二是廉租公屋，指政府為低收入偏上家庭提供租住的公有住房。其家庭年收入限制標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較高，如一家一口為28150美元，兩口為32150美元，一般租金標(biāo)準(zhǔn)要超過(guò)家庭收入的1/3。一旦家庭收入超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)，便要搬出去，否則，將大幅度提高租金，租金高達(dá)基準(zhǔn)租金的5倍以上。根據(jù)分類供應(yīng)制度的要求，采取切實(shí)可行的措施，保證中低收入者能買(mǎi)得起或租得到相應(yīng)的住房。低收入者租住符合政府規(guī)定要求的 住房，只支付其家庭收入25%的租金，超過(guò)部分的房租由政府代付。

2、貨幣補(bǔ)貼。一是租金補(bǔ)貼。主要是針對(duì)低收入者承租私人房屋的，政府鼓勵(lì)私人將符合出租標(biāo)準(zhǔn)的房屋出租給低收入者。當(dāng)?shù)褪杖胝叱凶夂?，低收入者將自己收入?/3付給房主，其余部分房租由政府代付。二是購(gòu)房補(bǔ)貼。根據(jù)美國(guó)前總統(tǒng)布什2003年簽署的《美國(guó)首付款法案》，凡能夠支付月供房屋抵押貸款、但沒(méi)有足夠的錢(qián)支付房屋首付款的美國(guó)家庭，可向地方相關(guān)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)低收入家庭特別資助，政府將幫助購(gòu)房者交齊首付款和辦理房屋過(guò)戶手續(xù)時(shí)的有關(guān)費(fèi)用。為購(gòu)房的中低收入家庭提供1萬(wàn)美元或者是住房買(mǎi)入價(jià)格6%的首付款資助，該法案每年至少幫助6萬(wàn)低收入家庭支付首付款和交易費(fèi)用。

3、用義工降低修繕成本。鼓勵(lì)年輕的志愿者無(wú)償幫助低收入者進(jìn)行房屋修繕，大大降低了他們的修繕成本。志愿者借此得到較好的履歷記錄，在今后的就業(yè)過(guò)程中受到用人單位的優(yōu)先錄取，而接受援助的居民則有義務(wù)以社區(qū)義工等形式回報(bào)社會(huì)。

（二）發(fā)放住房補(bǔ)貼為主的模式。租房補(bǔ)貼制度是目前德國(guó)對(duì)低收入居民住房保障的主要方式。德國(guó)約有60%左右的居民租住住房，其中約1/3租住公共住房，2/3租住私人住房。近年來(lái)，為保證每一家庭都能夠有足夠的住房租金支付能力，德國(guó)住宅補(bǔ)貼法規(guī)定，居民實(shí)際繳納租金與可以承受租金（一般為家庭收入的1/3）的差額由政府承擔(dān)，補(bǔ)貼資金的來(lái)源由聯(lián)邦政府和州政 府各承擔(dān)50%。此外，財(cái)政還給予收入較低的購(gòu)房人不同程度的購(gòu)房補(bǔ)貼。目前，約有86%的德國(guó)人都可以享受不同額度的住房補(bǔ)貼。

至于將房子租給誰(shuí)，德國(guó)政策規(guī)定主要取決于誰(shuí)“對(duì)社會(huì)幫助的需求最緊迫”。首先，無(wú)房戶原則上會(huì)得到優(yōu)先照顧。其次，收入低也是一個(gè)重要的參考因素。如果一個(gè)家庭每月用于房租的支出大大超過(guò)月收入的30%，就算困難戶。第三，失業(yè)者、多子女家庭、孕婦、單身母親、殘疾人、病人、社會(huì)弱勢(shì)群體，以及原住房條件惡劣等等，也都在考慮之中。

（三）政府建房為主的模式。該模式以新加坡為典型代表。按照1964年推出的“居者有其屋”組屋計(jì)劃，新加坡政府成立專門(mén)的法定機(jī)構(gòu)，對(duì)占住戶80%的中低收入者，統(tǒng)一供應(yīng)組屋，并實(shí)行嚴(yán)格的限房?jī)r(jià)、限戶型政策，保證大多數(shù)居民買(mǎi)得起組屋。政府規(guī)定，每戶中低收入家庭可以購(gòu)買(mǎi)一套組屋，購(gòu)買(mǎi)組屋居住不滿5年出售要交較高的稅。同時(shí)，還對(duì)少數(shù)低收入困難家庭實(shí)行更加優(yōu)惠的住房保障政策。（1）對(duì)占居民家庭總數(shù)8.5%的困難戶供應(yīng)由政府補(bǔ)貼的小戶型組屋。政府補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為：兩室一套的，政府補(bǔ)貼購(gòu)房總價(jià)的1/3；三室一套的，政府只補(bǔ)貼5%；四室以上大戶型的不補(bǔ)貼。（2）對(duì)占居民家庭總數(shù)8.5%的特困戶（月收入不超過(guò)800新元的家庭）政府租給面積更小的舊組屋（一般為40平方米左右），月租金僅為十幾新元。

（四）法律強(qiáng)制模式。該模式以法國(guó)、德國(guó)為典型代表。法國(guó)政府專門(mén)頒布法律，從2000年開(kāi)始，規(guī)定任何開(kāi)發(fā)商在住宅建造規(guī)劃中，至少拿出20%的面積，賣(mài)給社會(huì)福利房屋管理公司，由其出租或出售給低收入者，并提供房屋的日常維護(hù)和管理，其余80%則按市場(chǎng)價(jià)格銷售。這樣做的好處：一是促進(jìn)了不同社會(huì)層次的居民相互摻雜和融合，防止人為地將一座城市分割為富人區(qū)和窮人區(qū)，特別是避免出現(xiàn)貧民窟；二是促進(jìn)了街區(qū)內(nèi)多種多樣的經(jīng)濟(jì)文化生活的融合。

德國(guó)政府于1950年頒布了第一個(gè)《住宅建設(shè)法》，推動(dòng)福利性公共住宅的建設(shè)。其中大眾化的公共住宅全部由國(guó)家投資興建，主要向低收入、多子女及領(lǐng)取養(yǎng)老金者等家庭提供。為了避免人為造成兩極分化，形成富人區(qū)和貧民窟，德國(guó)政府也規(guī)定，房地產(chǎn)商興建一個(gè)住宅區(qū)，必須用20%的面積用來(lái)建造“福利住房”。經(jīng)過(guò)多年努力，德國(guó)較好地解決了中低收入者的住房問(wèn)題。

日本政府在1951年頒布了《公營(yíng)住宅法》，明確指出公營(yíng)住宅的受益對(duì)象為低收入家庭。公營(yíng)住宅計(jì)劃極大地緩解了低收入家庭的住房緊張狀況。根據(jù)1996年新修訂的《公營(yíng)住宅法》，日本公營(yíng)住宅的來(lái)源有三：一是地方公共團(tuán)體建設(shè)公營(yíng)住宅；二是地方公共團(tuán)體收購(gòu)民間住宅；三是地方公共團(tuán)體租用民間住宅。

（五）租售并舉模式。該模式以香港為代表。主要包括：（1）居屋政策，是對(duì)中低收入者實(shí)施的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。政府無(wú)償提供土地，由房委會(huì)組織建造居屋，并設(shè)立專項(xiàng)基金。設(shè)定優(yōu)惠對(duì)象，一般要求家庭月收入不超過(guò)2萬(wàn)元，并進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。實(shí)行優(yōu)惠 價(jià)格，居屋的銷售價(jià)格相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)格的60%-70%。政府提供抵押貸款擔(dān)保，貸款比例為房?jī)r(jià)的95%，期限20年，具體由房委會(huì)擔(dān)保。限制產(chǎn)權(quán)，5年內(nèi)出售，只能按原價(jià)出售給房委會(huì)，第二個(gè)5年內(nèi)出售，要以房屋時(shí)價(jià)出售給房委會(huì)；10年以后出售，可以自由上市，但同時(shí)要將增值收益的45%-55%交給房委會(huì)。（2）公屋政策，即優(yōu)惠租房政策。租房資格限定為：?jiǎn)紊碓率杖?600元以下；兩口之家月收入不超過(guò)7600元，三口之家月收入不超過(guò)9500元，四口以上之家月收入不超過(guò)2萬(wàn)元。根據(jù)不同居住情況，實(shí)施低租金政策。人均建筑面積5.5平方米以下的，租金占家庭收入的15%；人均7平方米的，租金占家庭收入18.5%。公屋平均租金水平僅相當(dāng)于市場(chǎng)租金的30%。

第二篇：國(guó)家房?jī)r(jià)調(diào)控政策

可是，自2003年國(guó)家頒布房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策以來(lái)，房?jī)r(jià)不但沒(méi)有名校下降，反而“越調(diào)越漲”。

此前的幾輪調(diào)控也都出現(xiàn)過(guò)短期降價(jià)現(xiàn)象，但沒(méi)過(guò)多久又“舊態(tài)復(fù)萌”，然后是新一輪的瘋狂上漲?

中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控基本可以分為四個(gè)階段。

中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)化運(yùn)作最早始于1998年，當(dāng)時(shí)伴隨著亞洲金融危機(jī)和全流域性大洪水的巨大沖擊，直接經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)2500億元；同時(shí)為了兌現(xiàn)中國(guó)政府“人民幣不貶值”的承諾，出口增長(zhǎng)率也出現(xiàn)下滑。為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，提高內(nèi)需。

1998年7月3日，國(guó)務(wù)院頒布了“關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知”，福利分房取消，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革正式拉開(kāi)帷幕。

即便如此，2002年下半年開(kāi)始了“地產(chǎn)泡沫論”之爭(zhēng)，央行也認(rèn)為房地產(chǎn)投資過(guò)熱，應(yīng)積極防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，于是在2003年6月5日印發(fā)了《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，意在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，通過(guò)“管貸款”的方式，以期達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的目的。121號(hào)文件一出臺(tái)，房產(chǎn)商動(dòng)作頻頻，各種研討會(huì)相繼召開(kāi)。而最重要的動(dòng)作則是在房產(chǎn)商的力推下，全國(guó)工商聯(lián)邀集眾多房產(chǎn)商同心協(xié)力，寫(xiě)出一個(gè)報(bào)告上報(bào)國(guó)務(wù)院，上演了一出“地產(chǎn)大佬圍攻121號(hào)文件”的好戲。

2003年，中國(guó)遭遇罕見(jiàn)的“非典”疫情沖擊，前兩個(gè)季度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑到

6.7%。于是，在121號(hào)文件頒布僅僅2個(gè)月后，由建設(shè)部起草的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》出臺(tái)，明確把房地產(chǎn)業(yè)列為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。18號(hào)文被視為房地產(chǎn)商利益群體的一次公開(kāi)勝利，顯示了中國(guó)房地產(chǎn)界已經(jīng)崛起，并第一次公開(kāi)了與政府進(jìn)行政策博弈的能量。2003年中國(guó)的GDP增速依然達(dá)到9.1%，成為1997年以來(lái)增長(zhǎng)最快的年份。這個(gè)奇跡的背后是房地產(chǎn)推動(dòng)的強(qiáng)勁內(nèi)需。一年后，中國(guó)社科院金融研究所易憲容博士在其那篇著名的《謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)》文章中提出警告：“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)把地方政府、國(guó)家經(jīng)濟(jì)及民眾利益捆綁在一起，房地產(chǎn)正在要挾著整個(gè)中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)?！?/p>

根據(jù)中國(guó)社科院藍(lán)皮書(shū)報(bào)告，從1998年到2003年，全國(guó)商品住房每平方米的價(jià)格僅增加343元，比較符合家庭承受能力。

政策失靈 房?jī)r(jià)兇猛

從2003年開(kāi)始，房地產(chǎn)調(diào)控從擴(kuò)張型轉(zhuǎn)為緊縮型政策。但中國(guó)房?jī)r(jià)卻不斷飛漲，政策成了“空調(diào)”，這一局面持續(xù)到2008年下半年全球金融危機(jī)爆發(fā)——不是房?jī)r(jià)不漲了，而是政府出面說(shuō)的托市，終于“名副其實(shí)”了，之前的調(diào)控則以進(jìn)一步漲價(jià)而告終。

在緊縮型調(diào)控政策實(shí)行一年后，2004年中國(guó)商品房平均銷售價(jià)格同比上漲

14.4%，漲幅比2003年提高10.6個(gè)百分點(diǎn)，其中商品住宅價(jià)格上漲15.2%，顯然政府最初通過(guò)宏觀調(diào)控的方式來(lái)抑制房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度和幅度太快的目的沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)中，出現(xiàn)了“市場(chǎng)失靈和地方政府失靈”，老百姓對(duì)房?jī)r(jià)暴漲普遍表示了不滿。

回顧2004年，中央政府似乎表明了對(duì)樓市的調(diào)控“努力”，聶日明稱2004年為房地產(chǎn)的政策年。中央在土地轉(zhuǎn)讓的方式、開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、貸款條件、貨幣政策等方面出臺(tái)了多個(gè)政策，以規(guī)范市場(chǎng)、控制房?jī)r(jià)。2004年3月31日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號(hào)令)，在一定程度上梳理了房地產(chǎn)行業(yè)混亂的市場(chǎng)秩序，但房?jī)r(jià)還在瘋漲。2004年5月12日，我國(guó)第一部經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法頒布施行，地方政府積極性很低，個(gè)別一線城市直到2009年才正式啟動(dòng)經(jīng)適房。較早實(shí)現(xiàn)經(jīng)適房的城市也存在投機(jī)客炒作的負(fù)面新聞，有的甚至成了公務(wù)員的變相福利分房。

2004年調(diào)控的失效，導(dǎo)致而后幾年的中央樓市政策似乎像個(gè)笑話。

2005年3月26日，一份名為《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》的文件發(fā)出，業(yè)界稱之“老國(guó)八條”。要求各地政府重視房?jī)r(jià)上漲過(guò)快這一現(xiàn)象，如控制措施不力則要追究責(zé)任。2005年4月27日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出8項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，業(yè)界稱之為“新國(guó)八條”，著重提出“保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)”，“強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)”，“完善城鎮(zhèn)廉租住房制度”。這一年，中國(guó)住宅平均售價(jià)繼續(xù)上漲12.6%。

進(jìn)入2006年，調(diào)控繼續(xù)細(xì)化。2006年5月17日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的6項(xiàng)措施(簡(jiǎn)稱“國(guó)六條”)。5月29日，“九部委37號(hào)文”出臺(tái)，對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化，并首次提出“90/70”政策。這一年，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.4%，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.3%。

2007年，房?jī)r(jià)問(wèn)題成為城市發(fā)展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建設(shè)相對(duì)滯后。8月13日，中央出臺(tái)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》?！氨Ｕ闲宰》俊北惶岬搅饲八从械母叨?。此外，新政開(kāi)始考慮增加供應(yīng)端和構(gòu)建多元化體系。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了“二套房”新政，二套房首

付比例不低于40%，利率1.1倍。而這一年的市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一段觀望后，再度出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅上漲的高峰——全國(guó)住宅平均售價(jià)增長(zhǎng)率為16.86%。

“總結(jié)調(diào)控的歷史經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)與房?jī)r(jià)的調(diào)控政策呈現(xiàn)順周期操作的特色，實(shí)際效果往往是加劇了經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)幅度?！甭櫲彰髦赋觯盎仡?006、2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)控政策越猛烈、嚴(yán)厲，房?jī)r(jià)漲得就越兇猛。這是因?yàn)檎甙l(fā)揮作用有時(shí)滯效應(yīng)，調(diào)控政策的效果顯現(xiàn)需要一定時(shí)間”。

在楊紅旭看來(lái)，中國(guó)樓市調(diào)控的第二階段始于2008年下半年，由地方到中央開(kāi)始放松調(diào)控，其性質(zhì)是松綁，這輪過(guò)渡性的擴(kuò)張型調(diào)控一直持續(xù)到2009年12月。針對(duì)自2008年下半年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化、房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)衰退的局面，在出臺(tái)“4萬(wàn)億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃之下，同時(shí)也出臺(tái)了房地產(chǎn)刺激政策，例如對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)了0.27個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出臺(tái)針對(duì)樓市的救市措施，上海更直接命令國(guó)有企業(yè)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，以維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

聶日明認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和炒房者來(lái)說(shuō)，2008年底的救市是天大的好消息，日趨緊張的資金鏈、購(gòu)房乏力的需求面，在政府強(qiáng)力推動(dòng)下的救市局面上煥然一新，房子熱銷到北京數(shù)年間積累的爛尾樓全數(shù)售罄、上海豪華新盤(pán)星河灣一天賣(mài)出40億。房地產(chǎn)增值占到2009年中國(guó)GDP的6%，50多個(gè)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系密切。但2009年中國(guó)樓市的繁榮，只是增加了更多泡沫。據(jù)國(guó)家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)在全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大約6540萬(wàn)套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為零。以每套住宅平均100平方米計(jì)算，65.4億平方米的空置商品房相當(dāng)于2009年住宅竣工面積的11.3倍，這相當(dāng)于2009年住宅銷售面積的7.7倍。

今年3月，中國(guó)70個(gè)大中城市的房屋銷售價(jià)格較上年同期上漲11.7%，為2005年7月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局將房地產(chǎn)價(jià)格投機(jī)數(shù)據(jù)從35個(gè)城市擴(kuò)大到70個(gè)城市以來(lái)的最大漲幅。中國(guó)樓市處于1998年房改以來(lái)的最高點(diǎn)。隨后，中央政府的密集型調(diào)控政策在4月中旬陸續(xù)出臺(tái)，暫時(shí)遏制了瘋漲的房?jī)r(jià)，但是這樣的調(diào)控效果將會(huì)維系多久還是個(gè)未知數(shù)，誰(shuí)都難以保證這次不是“狼來(lái)了”。

分稅惹的禍？

中國(guó)地產(chǎn)界有這樣一條金科玉律：“執(zhí)政者不會(huì)出臺(tái)對(duì)自己不利的政策。”聶日明一針見(jiàn)血地指出：“目前看來(lái)，政府平抑房?jī)r(jià)的激勵(lì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，其主要?jiǎng)恿?lái)源于公眾對(duì)房?jī)r(jià)上漲的敏感程度，需要政府給予必要的重視。但事實(shí)上，政府更有激勵(lì)的是推高房?jī)r(jià)以保持土地出讓金、稅收和GDP的高速增長(zhǎng)?！?/p>

中國(guó)宏觀調(diào)控的主要方式是“中央定政策，地方來(lái)執(zhí)行”，同時(shí)地方政府也有一定的決策自由權(quán)。而在財(cái)政和分稅制改革之后，在宏觀調(diào)控方面中央對(duì)地方政府的約

束力已經(jīng)大不如前，地方政府為了經(jīng)濟(jì)利益和自身發(fā)展的需要而消極執(zhí)行中央政策的情況時(shí)有發(fā)生。房地產(chǎn)就是最好的例證。

實(shí)施分稅制以后，中央財(cái)政收入占整個(gè)財(cái)政收入的68%，地方政府的收入僅占32%，但地方政府支出卻占60%，中央政府支出只占30%左右。毫無(wú)疑問(wèn)，地方財(cái)政缺錢(qián)。分稅16年來(lái)，爭(zhēng)項(xiàng)目、爭(zhēng)資金、跑貸款、忙舉債幾乎成了基層政府的必然之舉。2009年，杭州土地收入達(dá)1200億元，超過(guò)上海、北京居中國(guó)城市之首。過(guò)去10年間杭州房?jī)r(jià)上漲了將近10倍，這座城市的城建資金支出幾乎全部來(lái)自土地出讓金。而北京2009年由于土地市場(chǎng)的火爆，賣(mài)地收入5倍于財(cái)政赤字。

在城市建設(shè)拉動(dòng)當(dāng)?shù)谿DP的同時(shí)，由于對(duì)地方政府官員的考核以GDP為主，這種政府經(jīng)營(yíng)城市的模式已經(jīng)被廣為復(fù)制。事實(shí)上，地方財(cái)政早已經(jīng)被這種模式“綁架”。2009年全國(guó)賣(mài)地收入1.6萬(wàn)億，同比大增60%。當(dāng)?shù)胤截?cái)政成為“賣(mài)地財(cái)政”時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控也成為中央與地方的利益博弈。

陳柳欽等學(xué)者指出，在地方政府看來(lái)，執(zhí)行中央下達(dá)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”意味著在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，希望房?jī)r(jià)不要再跌了；在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”意味著希望房?jī)r(jià)不要漲得這么快。也就是說(shuō)，政府推出的政策原本是平抑房地產(chǎn)的波動(dòng)幅度，希望房?jī)r(jià)可以做阻尼運(yùn)動(dòng)式的上升。如果非要說(shuō)政府在多年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控中有所作為的話，政府只是希望房?jī)r(jià)可以慢一點(diǎn)地上漲，一方面可以保住房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的諸多利益，另一方面讓公眾對(duì)高房?jī)r(jià)的批評(píng)少一些、小一些。東邊日出西邊雨

樓市調(diào)控猶如蹺蹺板，壓下了一頭，卻抬起了另一頭。

在上海已有多套住宅的羅先生，本想繼續(xù)在新昌城及古北板塊購(gòu)買(mǎi)高檔住宅，但因橫空出世的房貸新政，讓他資金和心理產(chǎn)生極大落差，不得不暫時(shí)選擇等待觀望。他對(duì)《新民周刊》表示，在目前這段時(shí)間內(nèi)，更愿意購(gòu)買(mǎi)上海的商鋪或酒店式公寓等商業(yè)項(xiàng)目，當(dāng)然也不排除到受房貸新政影響較小的部分二三線城市投資。

正如美聯(lián)物業(yè)指出，當(dāng)中央的密集調(diào)控嚴(yán)重制約投資客在住宅市場(chǎng)的手腳時(shí)，一部分投資客開(kāi)始將目光投向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。因?yàn)槟壳白≌抠J新政以將二套房的標(biāo)準(zhǔn)提升至等同于商業(yè)類項(xiàng)目房貸的標(biāo)準(zhǔn)，只是兩者間可貸年限不同，商業(yè)類項(xiàng)目不可超過(guò)10年罷了。地產(chǎn)大佬潘石屹也表達(dá)了相似觀點(diǎn)，此輪新政剛出臺(tái)，潘石屹就在博客上表示：“商業(yè)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)不會(huì)受到任何影響?！痹谒磥?lái)，過(guò)去幾年商業(yè)地產(chǎn)一直很少受到政策影響，既沒(méi)有得到政府的鼓勵(lì)和支持，目前也不會(huì)受到政策的限制和打壓。

說(shuō)白了，二套房限制，對(duì)住宅市場(chǎng)是短期利空，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)卻是當(dāng)下的利好，雨水不能總下在一個(gè)地方，商業(yè)地產(chǎn)大旱很久了，也該下點(diǎn)雨了。住宅市場(chǎng)的資本雨水下得太多，已經(jīng)泛濫成災(zāi)了，資本已經(jīng)開(kāi)始布局商業(yè)地產(chǎn)。

另一方面，由于通脹預(yù)期依然強(qiáng)烈，市場(chǎng)上的投資資金急需尋找出路，在目前黃金和股票市場(chǎng)的走向難以認(rèn)清的情況下，資金有可能更多地涌向相對(duì)穩(wěn)健的商鋪。弘毅營(yíng)銷顧問(wèn)有限公司副總經(jīng)理張偉山指出：“2008年樓市調(diào)控，結(jié)果是冷了住宅，熱了商鋪。今天這一歷史有可能重演。”

中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2010年商業(yè)地產(chǎn)新趨勢(shì)報(bào)告》顯示，我國(guó)經(jīng)濟(jì)在2009年已經(jīng)開(kāi)始全面企穩(wěn)回升，但商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)卻不盡理想，突出表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展停滯，開(kāi)發(fā)、招商、經(jīng)營(yíng)面臨巨大的困境，供大于求的現(xiàn)象沒(méi)有任何改善，酒店入住率下降，寫(xiě)字樓租金持續(xù)下跌，空置率居高不下。報(bào)告預(yù)測(cè)，2010年商鋪市場(chǎng)整體需求將會(huì)上升，市場(chǎng)整體租金水平將大致保持平穩(wěn)上升趨勢(shì)。核心商圈的高性價(jià)比商鋪將成為2010投資首選。政策方面，2010年國(guó)家將繼續(xù)實(shí)行寬松的貨幣政策和資本金比例下調(diào)的政策，這將大大改善商業(yè)地產(chǎn)的投融資環(huán)境。

中原地產(chǎn)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，也讓樓市投資客們看到了商業(yè)地產(chǎn)的可喜前景。日前寫(xiě)字樓租賃面積環(huán)比出現(xiàn)大幅增加，其中四大城市租賃面積環(huán)比增長(zhǎng)均超過(guò)50%。在租賃回暖的影響下，寫(xiě)字樓空置率進(jìn)一步下降，北京、上海、廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率環(huán)比分別下滑6.39%、2.50%、14.33%。租金方面，上海、廣州、深圳租金上漲，漲幅分別為1.44%、0.89%、2.96%，北京租金出現(xiàn)回落，跌幅為0.51%；準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓方面，除廣州保持持平外，北京、上海、深圳租金全面上漲，漲幅分別為4.24%、0.15%、2.14%。

第三篇：2003~2013國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策匯總

2003年-2013年中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策一覽

【摘要】完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，增加普通商品住房及用地供應(yīng)，加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，一直都是中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的核心宗旨。

2003年(1項(xiàng)政策)

2003年8月份，國(guó)務(wù)院明確將房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè);

——《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，簡(jiǎn)稱18號(hào)文件，將房地產(chǎn)行業(yè)定位拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，要求充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要意義。

2004年(2項(xiàng)政策)

2004年3月，831大限提高拿地“門(mén)檻”，調(diào)控開(kāi)始

——國(guó)土資源部、監(jiān)察部又聯(lián)合發(fā)文，嚴(yán)令各地須在當(dāng)年8月31日前將協(xié)議出讓土地中的“遺留問(wèn)題”處理完畢，否則國(guó)土部門(mén)有權(quán)收回土地，納入國(guó)家土地儲(chǔ)備，是為“8.31”大限，此舉是中央政府從土地供給抑制房地產(chǎn)過(guò)熱的舉措。

2004年10月，央行10年來(lái)首次宣布上調(diào)存貸款利率

——中國(guó)人民銀行決定從2004年10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

2005年(6項(xiàng)政策)

2005年3月，房貸優(yōu)惠政策取消，調(diào)控涉及消費(fèi)層面

——央行決定即日起調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策，宣布取消住房貸款利率優(yōu)惠政策;對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的城市或地區(qū)，個(gè)人房貸首付比例從20%上調(diào)到30%。2005年3月，房地產(chǎn)稅改革深入，調(diào)控涉及交易環(huán)節(jié)

——財(cái)政部副部長(zhǎng)肖捷在出席“中國(guó)發(fā)展高層論壇”時(shí)表示，中國(guó)目前房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)偏輕，今后將重點(diǎn)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。

2005年3月，國(guó)八條出臺(tái)，調(diào)控上升到政治高度(老國(guó)八條)

國(guó)務(wù)院出臺(tái)八點(diǎn)意見(jiàn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，一是高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，二是將穩(wěn)定房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制。

三是大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房的土地供應(yīng)，并督促建設(shè);

四是嚴(yán)格控制被動(dòng)型住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量;

五是正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求;

六是全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行;

七是積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施;

八是認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查;

2005年5月，七部委意見(jiàn)，調(diào)控加強(qiáng)、細(xì)則出臺(tái)(新國(guó)八條)

——國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，要求各地區(qū)、各部門(mén)要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大、價(jià)格上漲幅度過(guò)快等問(wèn)題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。

2005年9月，銀監(jiān)會(huì)212號(hào)文件收緊房產(chǎn)信托

2005年10月，國(guó)稅總局重申二手房繳納個(gè)稅

——2005年10月11日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問(wèn)題的通知》，文件正式明確個(gè)人買(mǎi)賣(mài)二手房，須繳納個(gè)人稅。

2006年(11項(xiàng)政策，調(diào)控從指導(dǎo)意見(jiàn)轉(zhuǎn)向可操作性)

2006年4月27日，房貸利率再次上調(diào)

——央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，其中5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由6.12%上調(diào)到6.39%。

2006年5月24日，國(guó)六條出臺(tái)，新一輪調(diào)控大幕開(kāi)啟

——溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施：

一是切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu);

二是進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用;

三是合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)型住房需求過(guò)快增長(zhǎng);

四是進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序;

五是加快城鎮(zhèn)廉租房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟解決低收入家庭住房困難;

六是完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度。

2006年5月29日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)限制套型90/70政策

——國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，人稱9部委15條，對(duì)國(guó)六條進(jìn)一步細(xì)化，而且再套型面積，小戶型比例、新房首付比例等方面做出量化規(guī)定。2006年5月31日，國(guó)稅總局出臺(tái)二手房營(yíng)業(yè)稅政策

——《關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求各級(jí)地方稅務(wù)部門(mén)要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅政策。2006年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷售全額征收營(yíng)業(yè)稅。

2006年7月6日，未取得預(yù)售許可證的樓盤(pán)不得發(fā)布預(yù)售廣告

2006年7月11日，建設(shè)部出臺(tái)171號(hào)“外資限炒令”

——建設(shè)部聯(lián)合其他5部委下發(fā)171號(hào)文件《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)?！?/p>

2006年7月26日，108號(hào)文件全國(guó)范圍內(nèi)強(qiáng)制征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅;

2006年8月1日，土地新政出臺(tái)<招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范> 和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》正式施行。

2006年8月19日，央行調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)

2006年8月30日，建設(shè)部出臺(tái)《城鎮(zhèn)廉租房工作規(guī)范化管理實(shí)施辦法》

2006年9月，房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》

2007年(8項(xiàng)政策，5次加息，從金融層面打壓房地產(chǎn))

2007年1月，建設(shè)部規(guī)范房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約、標(biāo)準(zhǔn)買(mǎi)賣(mài)合同三大詳盡相互配合的文件一起出臺(tái)，引導(dǎo)二手房交易進(jìn)入良性、正規(guī)的軌道。

2007年3月18日，央行再次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn);

2007年5月19日，央行再次加息，上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款利率上調(diào)0.18個(gè)百

分點(diǎn)。個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)。6月5日期，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

2007年7月20日，央行第三次加息，此次針對(duì)活期存款利率上調(diào)，由0.72%上調(diào)至0.81%，為2002年2月以來(lái)首次上調(diào)活期存款利率。

2007年8月，央行第四次加息，存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn);

2007年8月，央行第五次加息，存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，一年期存款利率達(dá)到3.87%，一年期貸款利率達(dá)到7.29%。

2007年9月27日，央行出臺(tái)新政，二套房首付比例不得低于50%，貸款利率上浮至1.1倍。

2008年(16項(xiàng)政策，金融危機(jī)爆發(fā)成為政策分水嶺)

2008年3月，建設(shè)部70/90政策適用范圍擴(kuò)大到經(jīng)濟(jì)適用住房。

2008年3月25日，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到15.5%，創(chuàng)下歷史新高。

4月20日，再次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn);

5月20日，再次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn);

2008年5月30日，國(guó)家多項(xiàng)調(diào)控近期開(kāi)始施行，土地閥門(mén)再度把緊。

——商品住宅開(kāi)發(fā)不得超過(guò)3年，土地管理不作為將受?chē)?yán)懲，6月1日起執(zhí)行。2008年6月10日，稅務(wù)總局：企業(yè)為個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)需征個(gè)人所得稅。

2008年7月14日，國(guó)土部表示：小產(chǎn)權(quán)房不給宅基地證。

2008年8月11日，國(guó)務(wù)院新規(guī)：商品房銷售應(yīng)明示能源消耗指標(biāo)，并附上住房保修書(shū)和住宅產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)。

2008年8月14日，三部委聯(lián)合印發(fā)《2008年廉租房工作計(jì)劃》，新增廉租住房保障戶數(shù)250萬(wàn)戶，達(dá)到350戶。

2008年8月25日，央行銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文要求嚴(yán)格建設(shè)項(xiàng)目貸款管理

——土地質(zhì)押必須有土地證，貸款額度不得超過(guò)質(zhì)押物價(jià)值的7成，貸款期限原則不超過(guò)2年。對(duì)利用農(nóng)村集體土地開(kāi)發(fā)商業(yè)性房地產(chǎn)，不得發(fā)放任何形式的貸款，對(duì)購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村集體土地上建設(shè)的住房的城鎮(zhèn)居民，不得發(fā)放住房貸款。

美國(guó)金融危機(jī)拯救了奄奄一息的房地產(chǎn)，在政策支持、通脹恐慌、外貿(mào)出口受阻的三大因素下，房地產(chǎn)又迎來(lái)一次暴漲，連續(xù)數(shù)年的宏觀調(diào)控努力在即將取得成效的時(shí)候，嘎然而止。

2008年9月15日，央行宣布“雙率”齊降

——受美國(guó)金融危機(jī)影響，央行宣布9月16日期，下調(diào)一年期貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

2008年10月9日，西方央行聯(lián)社降息，中國(guó)打出“降率免稅”組合拳

——10月19日期，下調(diào)一年期存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)儲(chǔ)蓄存款利息所得稅暫免征收個(gè)人所得稅。

2008年10月12日，十七屆三中全會(huì)：土地或可轉(zhuǎn)讓抵押繼承，小產(chǎn)權(quán)房有望破題;2008年10月12日，系列新政支持房地產(chǎn)

——11月1日期，個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方以下普通住房，契稅下調(diào)到1%，免征印花稅，免征土地增值稅。首次購(gòu)買(mǎi)住房和改善性普通住房提供貸款利率7折優(yōu)惠，最低首付下調(diào)為20%。

個(gè)人住房公積金貸款利率同時(shí)下調(diào)，5年期內(nèi)和5年期以上的貸款利率分別下調(diào)0.27個(gè)

百分點(diǎn)，分別為4.05%和4.59%。

地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。(杭州救市24條，包括購(gòu)房入戶等政策，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆)

2008年10月28日，央行年內(nèi)第三次下調(diào)利率，存貸款分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

2009年

2009年政策整體來(lái)看，從5月開(kāi)始為政策分水嶺，在保八的前提下，前半年出臺(tái)的政策仍然有利房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，大大促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。尤其是地方政府可自主出臺(tái)救市政策，對(duì)沿海一帶樓市的推波助瀾起到關(guān)鍵性作用。

后半年由于房?jī)r(jià)快速飆升，投機(jī)日盛，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控再次卷土重來(lái)。

2009年5月21日，為加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，國(guó)家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工完成銷售的;

2是整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的;

3是直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2009年5月25日，發(fā)改委提出今年將由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部負(fù)責(zé)研究開(kāi)征物業(yè)稅。

2009年10月，營(yíng)業(yè)稅免征優(yōu)惠政策終止。

——國(guó)務(wù)院總理溫家寶10月9日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議決定，2010年1月1日起，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。2009年10月24日，溫家寶主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，國(guó)四條出籠：

1、增加普通商品住房的有效供給;

2要繼續(xù)支持居民自主和改善性住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度;

3是要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管;

四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。

2010年

2010年4月份，在國(guó)內(nèi)各大城市房?jī)r(jià)狂飆的情形下，在一季度GDP增長(zhǎng)超過(guò)11%的前提下，中央終于下定決心，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控《國(guó)十條》，限制異地購(gòu)房、二套房貸標(biāo)準(zhǔn)大幅提高等具體可執(zhí)行性的措施一下子將高溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)打入冰窖，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)交易嚴(yán)重萎縮。杭州2010年5月份房地產(chǎn)交易量同比萎縮9成，環(huán)比四月份成交量萎縮8成。小幅折扣優(yōu)惠現(xiàn)象重現(xiàn)樓市，最低達(dá)到82折(保利東灣)，但大部分房地產(chǎn)公司仍在觀望。

1月10日,國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十一條”,嚴(yán)格二套房貸款管理,首付不得低于40%,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo);

1月21日,國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》提出,申報(bào)住宅用地的,經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%;

3月10日,國(guó)土資源部再次出臺(tái)了19條土地調(diào)控新政,即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》,該通知明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商競(jìng)買(mǎi)保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50%、囤地開(kāi)發(fā)商將被“凍結(jié)”等19條內(nèi)容;

3月22日,國(guó)土資源部會(huì)議提出,在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒(méi)有編制公布前,各

地不得出讓住房用地;

將在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市開(kāi)展土地出讓招拍掛制度完善試點(diǎn);

各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量;

房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、過(guò)高的城市,要嚴(yán)控向大套型住房建設(shè)供地;

3月23日,國(guó)資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè),要加快進(jìn)行調(diào)整重組,在完成企業(yè)自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作後要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù),并在15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案;

4月2日,財(cái)政部下發(fā)通知稱,對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的,該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買(mǎi)人均不適用首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的契稅優(yōu)惠政策;

4月7日,國(guó)家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作重點(diǎn)提出,要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,增加普通商品住房的有效供給,支持普通自住和改善性住房消費(fèi),大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序;4月14日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出,全球金融危機(jī)的影響仍在持續(xù),將保持貨幣信貸適度增長(zhǎng),堅(jiān)決抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲,并將加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策;

4月15日,國(guó)務(wù)院出臺(tái)具體措施,要求對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍.對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%;

4月15日,國(guó)土資源部公布2010年住房供地計(jì)劃,今年擬計(jì)劃供應(yīng)住房用地總量同比增長(zhǎng)逾130%,其中中小套型商品房將占四成多,超過(guò)去年全國(guó)實(shí)際住房用地總量;

4月18日,國(guó)務(wù)院發(fā)布通知指出,商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款;

國(guó)土資源部：在建及在售小產(chǎn)權(quán)房須停建停售;

住建部：開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地不得貸款;

國(guó)務(wù)院:引導(dǎo)民間資本進(jìn)入政策性住房建設(shè);

2011年

2011年1月18日 銀監(jiān)會(huì)：繼續(xù)實(shí)施差別話房貸政策

2011年1月26日公布的新“國(guó)八條”

把二套房貸首付比例提至60%，貸款利率提至基準(zhǔn)利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商業(yè)貸款的首付為30%，第三套及以上住房不發(fā)放商業(yè)貸款。在東莞無(wú)法提供一年的納稅證明或社保證明的家庭，也無(wú)法獲得商業(yè)貸款。

2011年1月28日房產(chǎn)稅試點(diǎn)：上海;重慶

2011年2月218日：住建部與地方簽訂保障房責(zé)任書(shū)

加大保障性住房建設(shè)和供應(yīng)

增加住房用地有效供應(yīng)

2012年

住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)

住建部啟動(dòng)的全國(guó)40個(gè)城市的個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)工作將在年底前完成。該40個(gè)城市包括省會(huì)城市，計(jì)劃單列城市，及一批大型的地級(jí)市。

四大行首套房貸利率降到基準(zhǔn)線

工、農(nóng)、中、建四大行在內(nèi)部召開(kāi)了研究全面落實(shí)差別化房貸政策的座談會(huì)，會(huì)上，四大行共同提出，將切實(shí)滿足居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求，合理權(quán)衡定價(jià)，在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)原則合理定價(jià)首套房貸款利率，但首套房首付比例仍然執(zhí)行30%的標(biāo)準(zhǔn)。此外，還將提高住房貸款審批效率。

2013

(一)完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度。

(二)堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類型、購(gòu)房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。其他城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。

(三)增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。

(四)加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/p>

(五)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布管理。

第四篇：國(guó)家房?jī)r(jià)調(diào)控政策

在中國(guó)房地產(chǎn)界，有一個(gè)和“發(fā)改委打飛機(jī)”并駕齊驅(qū)的典故，那就是中央政府每次調(diào)控房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)就會(huì)飛漲，所謂“調(diào)控調(diào)控，越調(diào)越恐”。的確，縱觀2003年以來(lái)的樓市調(diào)控政策，“八年抗戰(zhàn)”的結(jié)果是越調(diào)越漲，如同“狼來(lái)了”的故事，講多了，最終就沒(méi)人信了。

哪怕是此次被業(yè)界稱為“史上最嚴(yán)厲新政”的樓市調(diào)控，雖然一線城市的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)降價(jià)拋售、一些新樓盤(pán)也打起了折，但中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵認(rèn)為未來(lái)12至18個(gè)月內(nèi)才能收到明顯成效。獨(dú)立房地產(chǎn)評(píng)論員顧海波更是擔(dān)心，樓市“重拳”可能演變成“花拳”，畢竟“上有政策，下有對(duì)策”，此前的幾輪調(diào)控也都出現(xiàn)過(guò)短期降價(jià)現(xiàn)象，但沒(méi)過(guò)多久又“舊態(tài)復(fù)萌”，然后是新一輪的瘋狂上漲??正如上海金融與法律研究院研究員聶日明的判斷：“別迷戀調(diào)控，調(diào)控只是一個(gè)傳說(shuō)?！毕Ｍ粫?huì)一語(yǔ)成讖。

2003：分水嶺

在上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭看來(lái)，中國(guó)樓市調(diào)控分為四個(gè)階段，而真正意義上的調(diào)控始于2003年，那時(shí)恰逢我國(guó)住房改革5周年，房地產(chǎn)調(diào)控從擴(kuò)張型轉(zhuǎn)為緊縮型政策。

中國(guó)樓市的市場(chǎng)化運(yùn)作始于1998年，當(dāng)時(shí)亞洲金融危機(jī)的余威正在影響中國(guó)，而1998年的中國(guó)又遭遇了長(zhǎng)江流域的大洪水，直接經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)2500億元；同時(shí)為了兌現(xiàn)中國(guó)政府“人民幣不貶值”的承諾，出口增長(zhǎng)率也出現(xiàn)下滑。要扭轉(zhuǎn)局面，啟動(dòng)內(nèi)需是唯一的選擇。

1998年7月3日，隨著“國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知”(國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)，簡(jiǎn)稱23號(hào)文)的公布實(shí)施，福利分房取消，中國(guó)住房制度改革拉開(kāi)大幕。房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用是明顯的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每100元的房地產(chǎn)需求(或建筑業(yè)的產(chǎn)出)可以帶動(dòng)34元的機(jī)械設(shè)備制造業(yè)需求、33元的金屬產(chǎn)品制造業(yè)需求、19元的建筑材料及其他非金屬礦物制品業(yè)需求、19元的化學(xué)工業(yè)需求、17元的煉焦、煤氣及石油加工業(yè)需求、17元的采掘業(yè)需求，以及10元的住房裝修支出。

那時(shí)的房?jī)r(jià)也似乎令人“懷念”。根據(jù)中國(guó)社科院藍(lán)皮書(shū)報(bào)告，1998年至2003年全國(guó)商品住房每平方米的價(jià)格只增加了343元，2003年的房?jī)r(jià)大約是普通家庭收入的4-5倍，比較符合家庭承受能力。

即便如此，2002年下半年開(kāi)始了“地產(chǎn)泡沫論”之爭(zhēng)，房地產(chǎn)行業(yè)倍受非議。這一年，國(guó)家九部委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，內(nèi)部稱為217號(hào)文，針對(duì)局部地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資增幅過(guò)大、土地供應(yīng)過(guò)量、價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快等問(wèn)題，九部委從土地供應(yīng)、金融信貸、住房結(jié)構(gòu)等方面強(qiáng)調(diào)要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

央行也認(rèn)為房地產(chǎn)投資過(guò)熱，應(yīng)積極防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，于是在2003年6月5日印發(fā)了《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(銀發(fā)［2003］121號(hào))，意在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，通過(guò)“管貸款”的方式，以期達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的目的。

121號(hào)文件一出臺(tái)，房產(chǎn)商動(dòng)作頻頻，各種研討會(huì)相繼召開(kāi)。而最重要的動(dòng)作則是在房產(chǎn)商的力推下，全國(guó)工商聯(lián)邀集眾多房產(chǎn)商同心協(xié)力，寫(xiě)出一個(gè)報(bào)告上報(bào)國(guó)務(wù)院，上演了一出“地產(chǎn)大佬圍攻121號(hào)文件”的好戲。

不幸的是，“摸著石頭過(guò)河”的調(diào)控政策，常因眼前利益而詭譎多變。2003年，中國(guó)遭遇罕見(jiàn)的“非典”疫情沖擊，前兩個(gè)季度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑到6.7%。于是，在121號(hào)文件頒布僅僅2個(gè)月后，由建設(shè)部起草的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)，簡(jiǎn)稱“18號(hào)文”)出臺(tái)，明確把房地產(chǎn)業(yè)列為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。18號(hào)文被視為房地產(chǎn)商利益群體的一次公開(kāi)勝利，顯示了中國(guó)房地產(chǎn)界已經(jīng)崛起，并第一次公開(kāi)了與政府進(jìn)行政策博弈的能量。2003年中國(guó)的GDP增速依然達(dá)到9.1%，成為1997年以來(lái)增長(zhǎng)最快的年份。這個(gè)奇跡的背后是房地產(chǎn)推動(dòng)的強(qiáng)勁內(nèi)需。一年后，中國(guó)社科院金融研究所易憲容博士在其那篇著名的《謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)》文章中提出警告：“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)把地方政府、國(guó)家經(jīng)濟(jì)及民眾利益捆綁在一起，房地產(chǎn)正在要挾著整個(gè)中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)?！?/p>

政策失靈 房?jī)r(jià)兇猛

從2003年開(kāi)始，緊縮型調(diào)控年年出臺(tái)新政，但中國(guó)房?jī)r(jià)卻不斷飛漲，政策成了“空調(diào)”，這一局面持續(xù)到2008年下半年全球金融危機(jī)爆發(fā)——不是房?jī)r(jià)不漲了，而是政府出面說(shuō)的托市，終于“名副其實(shí)”了，之前的調(diào)控則以進(jìn)一步漲價(jià)而告終。在緊縮型調(diào)控政策實(shí)行一年后，2004年中國(guó)商品房平均銷售價(jià)格同比上漲

14.4%，漲幅比2003年提高10.6個(gè)百分點(diǎn)，其中商品住宅價(jià)格上漲15.2%，顯然政府最初通過(guò)宏觀調(diào)控的方式來(lái)抑制房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度和幅度太快的目的沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)中，出現(xiàn)了“市場(chǎng)失靈和地方政府失靈”，老百姓對(duì)房?jī)r(jià)暴漲普遍表示了不滿。

回顧2004年，中央政府似乎表明了對(duì)樓市的調(diào)控“努力”，聶日明稱2004年為房地產(chǎn)的政策年。中央在土地轉(zhuǎn)讓的方式、開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、貸款條件、貨幣政策等方面出臺(tái)了多個(gè)政策，以規(guī)范市場(chǎng)、控制房?jī)r(jià)。2004年3月31日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號(hào)令)，在一定程度上梳理了房地產(chǎn)行業(yè)混亂的市場(chǎng)秩序，但房?jī)r(jià)還在瘋漲。2004年5月12日，我國(guó)第一部經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法頒布施行，地方政府積極性很低，個(gè)別一線城市直到2009年才正式啟動(dòng)經(jīng)適房。較早實(shí)現(xiàn)經(jīng)適房的城市也存在投機(jī)客炒作的負(fù)面新聞，有的甚至成了公務(wù)員的變相福利分房。

2004年調(diào)控的失效，導(dǎo)致而后幾年的中央樓市政策似乎像個(gè)笑話。

2005年3月26日，一份名為《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》的文件發(fā)出，業(yè)界稱之“老國(guó)八條”。要求各地政府重視房?jī)r(jià)上漲過(guò)快這一現(xiàn)象，如控制措施不力則要追究責(zé)任。2005年4月27日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出8項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，業(yè)界稱之為“新國(guó)八條”，著重提出“保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)”，“強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)”，“完善城鎮(zhèn)廉租住房制度”。這一年，中國(guó)住宅平均售價(jià)繼續(xù)上漲12.6%。

進(jìn)入2006年，調(diào)控繼續(xù)細(xì)化。2006年5月17日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的6項(xiàng)措施(簡(jiǎn)稱“國(guó)六條”)。5月29日，“九部委37號(hào)文”出臺(tái)，對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化，并首次提出“90/70”政策。這一年，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.4%，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.3%。

2007年，房?jī)r(jià)問(wèn)題成為城市發(fā)展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建設(shè)相對(duì)滯后。8月13日，中央出臺(tái)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》。“保障性住房”被提到了前所未有的高度。此外，新政開(kāi)始考慮增加供應(yīng)端和構(gòu)建多元化體系。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了“二套房”新政，二套房首付比例不低于40%，利率1.1倍。而這一年的市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一段觀望后，再度出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅上漲的高峰——全國(guó)住宅平均售價(jià)增長(zhǎng)率為16.86%。

“總結(jié)調(diào)控的歷史經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)與房?jī)r(jià)的調(diào)控政策呈現(xiàn)順周期操作的特色，實(shí)際效果往往是加劇了經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)幅度?！甭櫲彰髦赋?，“回顧2006、2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)控政策越猛烈、嚴(yán)厲，房?jī)r(jià)漲得就越兇猛。這是因?yàn)檎甙l(fā)揮作用有時(shí)滯效應(yīng)，調(diào)控政策的效果顯現(xiàn)需要一定時(shí)間”。

在楊紅旭看來(lái)，中國(guó)樓市調(diào)控的第二階段始于2008年下半年，由地方到中央開(kāi)始放松調(diào)控，其性質(zhì)是松綁，這輪過(guò)渡性的擴(kuò)張型調(diào)控一直持續(xù)到2009年12月。針對(duì)自2008年下半年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化、房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)衰退的局面，在出臺(tái)“4萬(wàn)億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃之下，同時(shí)也出臺(tái)了房地產(chǎn)刺激政策，例如對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)了0.27個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出臺(tái)針對(duì)樓市的救市措施，上海更直接命令國(guó)有企業(yè)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，以維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

聶日明認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和炒房者來(lái)說(shuō)，2008年底的救市是天大的好消息，日趨緊張的資金鏈、購(gòu)房乏力的需求面，在政府強(qiáng)力推動(dòng)下的救市局面上煥然一新，房子熱銷到北京數(shù)年間積累的爛尾樓全數(shù)售罄、上海豪華新盤(pán)星河灣一天賣(mài)出40億。房地產(chǎn)增值占到2009年中國(guó)GDP的6%，50多個(gè)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系密切。但2009年中國(guó)樓市的繁榮，只是增加了更多泡沫。據(jù)國(guó)家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)在全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大約6540萬(wàn)套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為零。以每套住宅平均100

平方米計(jì)算，65.4億平方米的空置商品房相當(dāng)于2009年住宅竣工面積的11.3倍，這相當(dāng)于2009年住宅銷售面積的7.7倍。

今年3月，中國(guó)70個(gè)大中城市的房屋銷售價(jià)格較上年同期上漲11.7%，為2005年7月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局將房地產(chǎn)價(jià)格投機(jī)數(shù)據(jù)從35個(gè)城市擴(kuò)大到70個(gè)城市以來(lái)的最大漲幅。中國(guó)樓市處于1998年房改以來(lái)的最高點(diǎn)。隨后，中央政府的密集型調(diào)控政策在4月中旬陸續(xù)出臺(tái)，暫時(shí)遏制了瘋漲的房?jī)r(jià)，但是這樣的調(diào)控效果將會(huì)維系多久還是個(gè)未知數(shù)，誰(shuí)都難以保證這次不是“狼來(lái)了”。

分稅惹的禍？

中國(guó)地產(chǎn)界有這樣一條金科玉律：“執(zhí)政者不會(huì)出臺(tái)對(duì)自己不利的政策?！甭櫲彰饕会樢?jiàn)血地指出：“目前看來(lái)，政府平抑房?jī)r(jià)的激勵(lì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，其主要?jiǎng)恿?lái)源于公眾對(duì)房?jī)r(jià)上漲的敏感程度，需要政府給予必要的重視。但事實(shí)上，政府更有激勵(lì)的是推高房?jī)r(jià)以保持土地出讓金、稅收和GDP的高速增長(zhǎng)?！?/p>

中國(guó)宏觀調(diào)控的主要方式是“中央定政策，地方來(lái)執(zhí)行”，同時(shí)地方政府也有一定的決策自由權(quán)。而在財(cái)政和分稅制改革之后，在宏觀調(diào)控方面中央對(duì)地方政府的約束力已經(jīng)大不如前，地方政府為了經(jīng)濟(jì)利益和自身發(fā)展的需要而消極執(zhí)行中央政策的情況時(shí)有發(fā)生。房地產(chǎn)就是最好的例證。

實(shí)施分稅制以后，中央財(cái)政收入占整個(gè)財(cái)政收入的68%，地方政府的收入僅占32%，但地方政府支出卻占60%，中央政府支出只占30%左右。毫無(wú)疑問(wèn)，地方財(cái)政缺錢(qián)。分稅16年來(lái)，爭(zhēng)項(xiàng)目、爭(zhēng)資金、跑貸款、忙舉債幾乎成了基層政府的必然之舉。2009年，杭州土地收入達(dá)1200億元，超過(guò)上海、北京居中國(guó)城市之首。過(guò)去10年間杭州房?jī)r(jià)上漲了將近10倍，這座城市的城建資金支出幾乎全部來(lái)自土地出讓金。而北京2009年由于土地市場(chǎng)的火爆，賣(mài)地收入5倍于財(cái)政赤字。

在城市建設(shè)拉動(dòng)當(dāng)?shù)谿DP的同時(shí)，由于對(duì)地方政府官員的考核以GDP為主，這種政府經(jīng)營(yíng)城市的模式已經(jīng)被廣為復(fù)制。事實(shí)上，地方財(cái)政早已經(jīng)被這種模式“綁架”。2009年全國(guó)賣(mài)地收入1.6萬(wàn)億，同比大增60%。當(dāng)?shù)胤截?cái)政成為“賣(mài)地財(cái)政”時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控也成為中央與地方的利益博弈。

陳柳欽等學(xué)者指出，在地方政府看來(lái)，執(zhí)行中央下達(dá)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”意味著在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，希望房?jī)r(jià)不要再跌了；在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”意味著希望房?jī)r(jià)不要漲得這么快。也就是說(shuō)，政府推出的政策原本是平抑房地產(chǎn)的波動(dòng)幅度，希望房?jī)r(jià)可以做阻尼運(yùn)動(dòng)式的上升。如果非要說(shuō)政府在多年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控中有所作為的話，政府只是希望房?jī)r(jià)可以慢一點(diǎn)地上漲，一方面可以保住房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的諸多利益，另一方面讓公眾對(duì)高房?jī)r(jià)的批評(píng)少一些、小一些。東邊日出西邊雨

樓市調(diào)控猶如蹺蹺板，壓下了一頭，卻抬起了另一頭。

在上海已有多套住宅的羅先生，本想繼續(xù)在新昌城及古北板塊購(gòu)買(mǎi)高檔住宅，但因橫空出世的房貸新政，讓他資金和心理產(chǎn)生極大落差，不得不暫時(shí)選擇等待觀望。他對(duì)《新民周刊》表示，在目前這段時(shí)間內(nèi)，更愿意購(gòu)買(mǎi)上海的商鋪或酒店式公寓等商業(yè)項(xiàng)目，當(dāng)然也不排除到受房貸新政影響較小的部分二三線城市投資。

正如美聯(lián)物業(yè)指出，當(dāng)中央的密集調(diào)控嚴(yán)重制約投資客在住宅市場(chǎng)的手腳時(shí)，一部分投資客開(kāi)始將目光投向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。因?yàn)槟壳白≌抠J新政以將二套房的標(biāo)準(zhǔn)提升至等同于商業(yè)類項(xiàng)目房貸的標(biāo)準(zhǔn)，只是兩者間可貸年限不同，商業(yè)類項(xiàng)目不可超過(guò)10年罷了。地產(chǎn)大佬潘石屹也表達(dá)了相似觀點(diǎn)，此輪新政剛出臺(tái)，潘石屹就在博客上表示：“商業(yè)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)不會(huì)受到任何影響。”在他看來(lái)，過(guò)去幾年商業(yè)地產(chǎn)一直很少受到政策影響，既沒(méi)有得到政府的鼓勵(lì)和支持，目前也不會(huì)受到政策的限制和打壓。

說(shuō)白了，二套房限制，對(duì)住宅市場(chǎng)是短期利空，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)卻是當(dāng)下的利好，雨水不能總下在一個(gè)地方，商業(yè)地產(chǎn)大旱很久了，也該下點(diǎn)雨了。住宅市場(chǎng)的資本雨水下得太多，已經(jīng)泛濫成災(zāi)了，資本已經(jīng)開(kāi)始布局商業(yè)地產(chǎn)。

另一方面，由于通脹預(yù)期依然強(qiáng)烈，市場(chǎng)上的投資資金急需尋找出路，在目前黃金和股票市場(chǎng)的走向難以認(rèn)清的情況下，資金有可能更多地涌向相對(duì)穩(wěn)健的商鋪。弘毅營(yíng)銷顧問(wèn)有限公司副總經(jīng)理張偉山指出：“2008年樓市調(diào)控，結(jié)果是冷了住宅，熱了商鋪。今天這一歷史有可能重演?！?/p>

中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2010年商業(yè)地產(chǎn)新趨勢(shì)報(bào)告》顯示，我國(guó)經(jīng)濟(jì)在2009年已經(jīng)開(kāi)始全面企穩(wěn)回升，但商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)卻不盡理想，突出表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展停滯，開(kāi)發(fā)、招商、經(jīng)營(yíng)面臨巨大的困境，供大于求的現(xiàn)象沒(méi)有任何改善，酒店入住率下降，寫(xiě)字樓租金持續(xù)下跌，空置率居高不下。報(bào)告預(yù)測(cè)，2010年商鋪市場(chǎng)整體需求將會(huì)上升，市場(chǎng)整體租金水平將大致保持平穩(wěn)上升趨勢(shì)。核心商圈的高性價(jià)比商鋪將成為2010投資首選。政策方面，2010年國(guó)家將繼續(xù)實(shí)行寬松的貨幣政策和資本金比例下調(diào)的政策，這將大大改善商業(yè)地產(chǎn)的投融資環(huán)境。

中原地產(chǎn)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，也讓樓市投資客們看到了商業(yè)地產(chǎn)的可喜前景。日前寫(xiě)字樓租賃面積環(huán)比出現(xiàn)大幅增加，其中四大城市租賃面積環(huán)比增長(zhǎng)均超過(guò)50%。在租賃回暖的影響下，寫(xiě)字樓空置率進(jìn)一步下降，北京、上海、廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率環(huán)比分別下滑6.39%、2.50%、14.33%。租金方面，上海、廣州、深圳租金上漲，漲幅分別為1.44%、0.89%、2.96%，北京租金出現(xiàn)回落，跌幅為0.51%；準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓方面，除廣州保持持平外，北京、上海、深圳租金全面上漲，漲幅分別為4.24%、0.15%、2.14%。

第五篇：2012年國(guó)家房?jī)r(jià)調(diào)控政策

在中國(guó)房地產(chǎn)界，有一個(gè)和“發(fā)改委打飛機(jī)”并駕齊驅(qū)的典故，那就是中央政府每次調(diào)控房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)就會(huì)飛漲，所謂“調(diào)控調(diào)控，越調(diào)越恐”。的確，縱觀2003年以來(lái)的樓市調(diào)控政策，“八年抗戰(zhàn)”的結(jié)果是越調(diào)越漲，如同“狼來(lái)了”的故事，講多了，最終就沒(méi)人信了。

哪怕是此次被業(yè)界稱為“史上最嚴(yán)厲新政”的樓市調(diào)控，雖然一線城市的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)降價(jià)拋售、一些新樓盤(pán)也打起了折，但中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵認(rèn)為未來(lái)12至18個(gè)月內(nèi)才能收到明顯成效。獨(dú)立房地產(chǎn)評(píng)論員顧海波更是擔(dān)心，樓市“重拳”可能演變成“花拳”，畢竟“上有政策，下有對(duì)策”，此前的幾輪調(diào)控也都出現(xiàn)過(guò)短期降價(jià)現(xiàn)象，但沒(méi)過(guò)多久又“舊態(tài)復(fù)萌”，然后是新一輪的瘋狂上漲??正如上海金融與法律研究院研究員聶日明的判斷：“別迷戀調(diào)控，調(diào)控只是一個(gè)傳說(shuō)?！毕Ｍ粫?huì)一語(yǔ)成讖。

2003：分水嶺

在上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭看來(lái)，中國(guó)樓市調(diào)控分為四個(gè)階段，而真正意義上的調(diào)控始于2003年，那時(shí)恰逢我國(guó)住房改革5周年，房地產(chǎn)調(diào)控從擴(kuò)張型轉(zhuǎn)為緊縮型政策。

中國(guó)樓市的市場(chǎng)化運(yùn)作始于1998年，當(dāng)時(shí)亞洲金融危機(jī)的余威正在影響中國(guó)，而1998年的中國(guó)又遭遇了長(zhǎng)江流域的大洪水，直接經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)2500億元；同時(shí)為了兌現(xiàn)中國(guó)政府“人民幣不貶值”的承諾，出口增長(zhǎng)率也出現(xiàn)下滑。要扭轉(zhuǎn)局面，啟動(dòng)內(nèi)需是唯一的選擇。

1998年7月3日，隨著“國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知”(國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)，簡(jiǎn)稱23號(hào)文)的公布實(shí)施，福利分房取消，中國(guó)住房制度改革拉開(kāi)大幕。房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用是明顯的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每100元的房地產(chǎn)需求(或建筑業(yè)的產(chǎn)出)可以帶動(dòng)34元的機(jī)械設(shè)備制造業(yè)需求、33元的金屬產(chǎn)品制造業(yè)需求、19元的建筑材料及其他非金屬礦物制品業(yè)需求、19元的化學(xué)工業(yè)需求、17元的煉焦、煤氣及石油加工業(yè)需求、17元的采掘業(yè)需求，以及10元的住房裝修支出。

那時(shí)的房?jī)r(jià)也似乎令人“懷念”。根據(jù)中國(guó)社科院藍(lán)皮書(shū)報(bào)告，1998年至2003年全國(guó)商品住房每平方米的價(jià)格只增加了343元，2003年的房?jī)r(jià)大約是普通家庭收入的4-5倍，比較符合家庭承受能力。

即便如此，2002年下半年開(kāi)始了“地產(chǎn)泡沫論”之爭(zhēng)，房地產(chǎn)行業(yè)倍受非議。這一年，國(guó)家九部委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，內(nèi)部稱為217號(hào)文，針對(duì)局部地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資增幅過(guò)大、土地供應(yīng)過(guò)量、價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快等問(wèn)題，九部委從土地供應(yīng)、金融信貸、住房結(jié)構(gòu)等方面強(qiáng)調(diào)要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

央行也認(rèn)為房地產(chǎn)投資過(guò)熱，應(yīng)積極防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，于是在2003年6月5日印發(fā)了《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(銀發(fā)［2003］121號(hào))，意在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，通過(guò)“管貸款”的方式，以期達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的目的。

121號(hào)文件一出臺(tái)，房產(chǎn)商動(dòng)作頻頻，各種研討會(huì)相繼召開(kāi)。而最重要的動(dòng)作則是在房產(chǎn)商的力推下，全國(guó)工商聯(lián)邀集眾多房產(chǎn)商同心協(xié)力，寫(xiě)出一個(gè)報(bào)告上報(bào)國(guó)務(wù)院，上演了一出“地產(chǎn)大佬圍攻121號(hào)文件”的好戲。

不幸的是，“摸著石頭過(guò)河”的調(diào)控政策，常因眼前利益而詭譎多變。2003年，中國(guó)遭遇罕見(jiàn)的“非典”疫情沖擊，前兩個(gè)季度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑到6.7%。于是，在121號(hào)文件頒布僅僅2個(gè)月后，由建設(shè)部起草的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)，簡(jiǎn)稱“18號(hào)文”)出臺(tái)，明確把房地產(chǎn)業(yè)列為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。18號(hào)文被視為房地產(chǎn)商利益群體的一次公開(kāi)勝利，顯示了中國(guó)房地產(chǎn)界已經(jīng)崛起，并第一次公開(kāi)了與政府進(jìn)行政策博弈的能量。2003年中國(guó)的GDP增速依然達(dá)到9.1%，成為1997年以來(lái)增長(zhǎng)最快的年份。這個(gè)奇跡的背后是房地產(chǎn)推動(dòng)的強(qiáng)勁內(nèi)需。一年后，中國(guó)社科院金融研究所易憲容博士在其那篇著名的《謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)》文章中提出警告：“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)把地方政府、國(guó)家經(jīng)濟(jì)及民眾利益捆綁在一起，房地產(chǎn)正在要挾著整個(gè)中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)?！?/p>

政策失靈 房?jī)r(jià)兇猛

從2003年開(kāi)始，緊縮型調(diào)控年年出臺(tái)新政，但中國(guó)房?jī)r(jià)卻不斷飛漲，政策成了“空調(diào)”，這一局面持續(xù)到2008年下半年全球金融危機(jī)爆發(fā)——不是房?jī)r(jià)不漲了，而是政府出面說(shuō)的托市，終于“名副其實(shí)”了，之前的調(diào)控則以進(jìn)一步漲價(jià)而告終。在緊縮型調(diào)控政策實(shí)行一年后，2004年中國(guó)商品房平均銷售價(jià)格同比上漲

14.4%，漲幅比2003年提高10.6個(gè)百分點(diǎn)，其中商品住宅價(jià)格上漲15.2%，顯然政府最初通過(guò)宏觀調(diào)控的方式來(lái)抑制房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度和幅度太快的目的沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)中，出現(xiàn)了“市場(chǎng)失靈和地方政府失靈”，老百姓對(duì)房?jī)r(jià)暴漲普遍表示了不滿。

回顧2004年，中央政府似乎表明了對(duì)樓市的調(diào)控“努力”，聶日明稱2004年為房地產(chǎn)的政策年。中央在土地轉(zhuǎn)讓的方式、開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、貸款條件、貨幣政策等方面出臺(tái)了多個(gè)政策，以規(guī)范市場(chǎng)、控制房?jī)r(jià)。2004年3月31日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號(hào)令)，在一定程度上梳理了房地產(chǎn)行業(yè)混亂的市場(chǎng)秩序，但房?jī)r(jià)還在瘋漲。2004年5月12日，我國(guó)第一部經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法頒布施行，地方政府積極性很低，個(gè)別一線城市直到2009年才正式啟動(dòng)經(jīng)適房。較早實(shí)現(xiàn)經(jīng)適房的城市也存在投機(jī)客炒作的負(fù)面新聞，有的甚至成了公務(wù)員的變相福利分房。

2004年調(diào)控的失效，導(dǎo)致而后幾年的中央樓市政策似乎像個(gè)笑話。

2005年3月26日，一份名為《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》的文件發(fā)出，業(yè)界稱之“老國(guó)八條”。要求各地政府重視房?jī)r(jià)上漲過(guò)快這一現(xiàn)象，如控制措施不力則要追究責(zé)任。2005年4月27日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出8項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，業(yè)界稱之為“新國(guó)八條”，著重提出“保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)”，“強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)”，“完善城鎮(zhèn)廉租住房制度”。這一年，中國(guó)住宅平均售價(jià)繼續(xù)上漲12.6%。

進(jìn)入2006年，調(diào)控繼續(xù)細(xì)化。2006年5月17日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的6項(xiàng)措施(簡(jiǎn)稱“國(guó)六條”)。5月29日，“九部委37號(hào)文”出臺(tái)，對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化，并首次提出“90/70”政策。這一年，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.4%，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.3%。

2007年，房?jī)r(jià)問(wèn)題成為城市發(fā)展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建設(shè)相對(duì)滯后。8月13日，中央出臺(tái)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》?！氨Ｕ闲宰》俊北惶岬搅饲八从械母叨?。此外，新政開(kāi)始考慮增加供應(yīng)端和構(gòu)建多元化體系。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了“二套房”新政，二套房首付比例不低于40%，利率1.1倍。而這一年的市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一段觀望后，再度出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅上漲的高峰——全國(guó)住宅平均售價(jià)增長(zhǎng)率為16.86%。

“總結(jié)調(diào)控的歷史經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)與房?jī)r(jià)的調(diào)控政策呈現(xiàn)順周期操作的特色，實(shí)際效果往往是加劇了經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)幅度?！甭櫲彰髦赋?，“回顧2006、2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)控政策越猛烈、嚴(yán)厲，房?jī)r(jià)漲得就越兇猛。這是因?yàn)檎甙l(fā)揮作用有時(shí)滯效應(yīng)，調(diào)控政策的效果顯現(xiàn)需要一定時(shí)間”。

在楊紅旭看來(lái)，中國(guó)樓市調(diào)控的第二階段始于2008年下半年，由地方到中央開(kāi)始放松調(diào)控，其性質(zhì)是松綁，這輪過(guò)渡性的擴(kuò)張型調(diào)控一直持續(xù)到2009年12月。針對(duì)自2008年下半年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化、房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)衰退的局面，在出臺(tái)“4萬(wàn)億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃之下，同時(shí)也出臺(tái)了房地產(chǎn)刺激政策，例如對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)了0.27個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出臺(tái)針對(duì)樓市的救市措施，上海更直接命令國(guó)有企業(yè)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，以維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

聶日明認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和炒房者來(lái)說(shuō)，2008年底的救市是天大的好消息，日趨緊張的資金鏈、購(gòu)房乏力的需求面，在政府強(qiáng)力推動(dòng)下的救市局面上煥然一新，房子熱銷到北京數(shù)年間積累的爛尾樓全數(shù)售罄、上海豪華新盤(pán)星河灣一天賣(mài)出40億。房地產(chǎn)增值占到2009年中國(guó)GDP的6%，50多個(gè)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系密切。但2009年中國(guó)樓市的繁榮，只是增加了更多泡沫。據(jù)國(guó)家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)在全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大約6540萬(wàn)套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為零。以每套住宅平均100

平方米計(jì)算，65.4億平方米的空置商品房相當(dāng)于2009年住宅竣工面積的11.3倍，這相當(dāng)于2009年住宅銷售面積的7.7倍。

今年3月，中國(guó)70個(gè)大中城市的房屋銷售價(jià)格較上年同期上漲11.7%，為2005年7月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局將房地產(chǎn)價(jià)格投機(jī)數(shù)據(jù)從35個(gè)城市擴(kuò)大到70個(gè)城市以來(lái)的最大漲幅。中國(guó)樓市處于1998年房改以來(lái)的最高點(diǎn)。隨后，中央政府的密集型調(diào)控政策在4月中旬陸續(xù)出臺(tái)，暫時(shí)遏制了瘋漲的房?jī)r(jià)，但是這樣的調(diào)控效果將會(huì)維系多久還是個(gè)未知數(shù)，誰(shuí)都難以保證這次不是“狼來(lái)了”。

分稅惹的禍？

中國(guó)地產(chǎn)界有這樣一條金科玉律：“執(zhí)政者不會(huì)出臺(tái)對(duì)自己不利的政策?！甭櫲彰饕会樢?jiàn)血地指出：“目前看來(lái)，政府平抑房?jī)r(jià)的激勵(lì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，其主要?jiǎng)恿?lái)源于公眾對(duì)房?jī)r(jià)上漲的敏感程度，需要政府給予必要的重視。但事實(shí)上，政府更有激勵(lì)的是推高房?jī)r(jià)以保持土地出讓金、稅收和GDP的高速增長(zhǎng)?！?/p>

中國(guó)宏觀調(diào)控的主要方式是“中央定政策，地方來(lái)執(zhí)行”，同時(shí)地方政府也有一定的決策自由權(quán)。而在財(cái)政和分稅制改革之后，在宏觀調(diào)控方面中央對(duì)地方政府的約束力已經(jīng)大不如前，地方政府為了經(jīng)濟(jì)利益和自身發(fā)展的需要而消極執(zhí)行中央政策的情況時(shí)有發(fā)生。房地產(chǎn)就是最好的例證。

實(shí)施分稅制以后，中央財(cái)政收入占整個(gè)財(cái)政收入的68%，地方政府的收入僅占32%，但地方政府支出卻占60%，中央政府支出只占30%左右。毫無(wú)疑問(wèn)，地方財(cái)政缺錢(qián)。分稅16年來(lái)，爭(zhēng)項(xiàng)目、爭(zhēng)資金、跑貸款、忙舉債幾乎成了基層政府的必然之舉。2009年，杭州土地收入達(dá)1200億元，超過(guò)上海、北京居中國(guó)城市之首。過(guò)去10年間杭州房?jī)r(jià)上漲了將近10倍，這座城市的城建資金支出幾乎全部來(lái)自土地出讓金。而北京2009年由于土地市場(chǎng)的火爆，賣(mài)地收入5倍于財(cái)政赤字。

在城市建設(shè)拉動(dòng)當(dāng)?shù)谿DP的同時(shí)，由于對(duì)地方政府官員的考核以GDP為主，這種政府經(jīng)營(yíng)城市的模式已經(jīng)被廣為復(fù)制。事實(shí)上，地方財(cái)政早已經(jīng)被這種模式“綁架”。2009年全國(guó)賣(mài)地收入1.6萬(wàn)億，同比大增60%。當(dāng)?shù)胤截?cái)政成為“賣(mài)地財(cái)政”時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控也成為中央與地方的利益博弈。

陳柳欽等學(xué)者指出，在地方政府看來(lái)，執(zhí)行中央下達(dá)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”意味著在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，希望房?jī)r(jià)不要再跌了；在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”意味著希望房?jī)r(jià)不要漲得這么快。也就是說(shuō)，政府推出的政策原本是平抑房地產(chǎn)的波動(dòng)幅度，希望房?jī)r(jià)可以做阻尼運(yùn)動(dòng)式的上升。如果非要說(shuō)政府在多年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控中有所作為的話，政府只是希望房?jī)r(jià)可以慢一點(diǎn)地上漲，一方面可以保住房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的諸多利益，另一方面讓公眾對(duì)高房?jī)r(jià)的批評(píng)少一些、小一些。東邊日出西邊雨