第一篇：土地估價案例與報告沖刺練習(xí)三與答案

一、案例分析題(2題，每題20分，共40分。請閱讀，并根據(jù)有關(guān)條件綜合分析回答問題)

(一)某開發(fā)公司欲參與A宗地的土地使用權(quán)招標(biāo)競投，現(xiàn)委托某土地估價機(jī)構(gòu)對A宗地進(jìn)行招標(biāo)地價評估。該估價機(jī)構(gòu)收集到有關(guān)資料如下：

(1)A宗地面積為2000m2，規(guī)劃用途為住宅用地，最大容積率為4．0，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施狀況為“五通一平”，出讓年期為住宅用地法定最高年限。

(2)該開發(fā)公司擬取得該地塊的土地使用權(quán)后，建造商品住宅樓，預(yù)計開發(fā)期為2年，建筑費為600萬元，專業(yè)費和不可預(yù)見費分別為建筑費的6%和4%，建造成本均勻投入，建成后即可全部售出。

(3)該開發(fā)公司預(yù)計的投資回報率為房地產(chǎn)售價的15%；稅金為房地產(chǎn)總價的6%；銀行年貸款利率為11%，土地還原利率為8%。

(4)在A宗地所在區(qū)域內(nèi)建筑結(jié)構(gòu)及裝修水平相同的三幢商品住宅樓的正常售價分別為：實例8：2370元/m2；

實例C：2730元/m2；實例D：2500．,1/m2。A宗地上建成后的房地產(chǎn)與上述三個比較實例的影響因素修正指數(shù)如下表，表中數(shù)值表示

各案例條件與待估房地產(chǎn)的比較，負(fù)號表示案例條件比待估房地產(chǎn)差，正號表示案例條件優(yōu)于待估房地產(chǎn)。

根據(jù)以上資料，評估出該公司的投標(biāo)地價。

(二)某城市擬對市中心區(qū)域進(jìn)行舊城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地總面積為20000m2。其中宗地A為一舊住宅區(qū)，土地總面積為8500m2；宗地B為企業(yè)甲所使用的國有劃撥土地，土地面積為7000m2，土地現(xiàn)狀用途為工業(yè)，由于規(guī)劃限制，該企業(yè)計劃搬遷到城市郊區(qū)；宗地C為公司乙所使用的國有出讓土地，土地面積為1500m2，出讓用途為商業(yè)，出讓年期為4C年，已使用5年；宗地D為公司丙所使用的國有出讓土地，土地面積為3000m2，出讓用途為商業(yè)性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏建設(shè)資金，該宗地已閑置5年。

上述四宗地由當(dāng)?shù)厥型恋厥召弮渲行拇碚M(jìn)行統(tǒng)一收購，經(jīng)整理后按照規(guī)劃擬建威一商業(yè)中心．規(guī)劃建筑容積率為2．0～3．5。

請根據(jù)以上情況?；卮鹣铝袉栴}：

1．市土地收購儲備中心在對宗地A進(jìn)行收購補(bǔ)償時，有人認(rèn)為只應(yīng)對房屋進(jìn)行補(bǔ)償，不包括土地補(bǔ)償，請從土地資產(chǎn)管理的角度判斷該說法是否正確，并簡述理由。

2．為保證企業(yè)甲的順利搬遷，市土地收購儲備中心需對其所使用的國有劃撥土地進(jìn)行補(bǔ)償，試問：如以現(xiàn)狀用途的評估價作為補(bǔ)償依據(jù)，如何對該國有劃撥土地價格進(jìn)行評估，請簡述評估思路。

3．根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，市土地收購儲備中心在收購宗地C時，應(yīng)對公司乙的土地使用

權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，請問：如何確定補(bǔ)償價格?

4．根據(jù)法律規(guī)定，對宗地D應(yīng)如何處置，并說明法律依據(jù)。

5．該中心區(qū)域經(jīng)整理后，擬將土地進(jìn)行公開出讓，請問可采用哪幾種方式出讓，并簡述不同出讓方式的基本特點。

6．市土地收購儲備中心為確定公開出讓底價，擬委托一土地估價機(jī)構(gòu)對該宗地的價格進(jìn)行評估，請問：

(1)該土地估價機(jī)構(gòu)接受委托后，應(yīng)按何程序進(jìn)行評估?

(2)可以選用哪兩種方法進(jìn)行評估，為此應(yīng)收集哪些資料？

二、報告判讀題(共3題，分別為10分、25分、25分。共60分。第一題為土地估價技術(shù)報告片段。根據(jù)提問回答。第二題和第三題為1個完整的土地估價技術(shù)報告，其中存在多處錯誤，閱讀后指出錯誤并說明原因)

(一)下面是一份土地估價技術(shù)報告的市場比較法測算說明部分(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)，請閱讀后回答相關(guān)問題(答案寫在題目下方空白處)。

1．比較案例的選擇

根據(jù)收集到的近幾年商業(yè)用地交易案例資料，確定了與待估宗地類似的三宗土地作為比較對象，基本情況見下表。

2．建立價格可比基礎(chǔ)(略)3．因素條件說明

整理估價人員收集的有關(guān)資料，將待估宗地與比較實例的因素條件列表表示，詳見下表。

請根據(jù)以上情況，回答下列問題：

1．在對所選案例的說明中，隱含了一個前提性條件，請問這一前提性條件是什么?

2．比較案例中，有掛牌出讓案例，并且沒有對掛牌方式進(jìn)行價格修正，是否合理?為什么?試比較一般情況下土地掛牌出讓與土地轉(zhuǎn)讓交易在市場環(huán)境方面的不同。

3．在交易時間的修正中，案例B的修正系數(shù)為100，說明（）(只有1個選項)。

A．以案例B作為比較基準(zhǔn)

B．案例B所在時點是地價指數(shù)基期

C．案例B所在時點與地價指數(shù)基期的市場地價水平一致

D．案例B與評估對象比較市場價格相差為零

4．該部分作為估價技術(shù)報告的內(nèi)容，還有哪些錯誤和不完善的地方

(二)下面是一個完整的土地估價技術(shù)報告(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)，請閱讀后指出錯誤點并說明原因。

土地估價技術(shù)報告

第一部分

一、估價項目名稱：××廠地價評估

二、委托估價方(略)

三、受托估價方(略)

四、估價對象(略)

五、估價目的：對××廠的土地使用權(quán)價格進(jìn)行評估。

六、估價依據(jù)

(1)《中華人民共和國土地管理法》及實施條例。

(2)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。

(3)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。

(4)國家土地管理局、國家體改委《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行條例》。

(5)××市有關(guān)土地的法律法規(guī)及文件規(guī)定。

(6)委托方提供的有關(guān)資料(略)。

(7)估價人員實地勘察和調(diào)查收集的有關(guān)資料。

七、地價定義

此次評估地價是評估對象50年期工業(yè)用地國有土地使用權(quán)于評估期日的價格。

八、估價期日：2009年6月30日

九、估價日期：2009年8月13日

十、估價結(jié)果

總地價：40605565．80元估價結(jié)果一覽表(略)

十一、需要特殊說明的事項

(1)本報告提供的土地價格構(gòu)成中不包含評估地塊紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施，如管線、碼頭、道路等的費用。

(2)本報告評估地塊為××廠劃撥土地的一部分，評估范圍由委托方劃定，其面積以土地勘測定界機(jī)構(gòu)勘測定界結(jié)果為準(zhǔn)。

(3)本報告中采用的房屋建筑面積由委托方提供，作為評估時的參考。

(4)本報告需按國家規(guī)定，經(jīng)政府土地管理部門確認(rèn)后，方可作為確定股份制改造企業(yè)土地使用權(quán)價格的依據(jù)。

(5)未經(jīng)評估單位書面同意，本評估報告的全部或任何一部分均不得以任何方式公開發(fā)表或

引用。

(6)本報告自估價期日起半年內(nèi)有效。

十二、土地估價師

姓名簽名×××(略)×××(略)×××(略)

十三、土地估價機(jī)構(gòu)(略)

2009年8月22日

第二部分估價對象描述及地價影響因素分析

一、估價對象描述

1．土地位置狀況

委估地塊為××廠用地范圍內(nèi)的一部分，位于××區(qū)××大道××號，西臨××江、北靠××路、東臨××大道、南至××廠，距××大橋約3．5km。

2．土地登記狀況

××廠用地為國有劃撥用地，用途為工業(yè)，土地使用者為××廠。

評估對象為××廠廠區(qū)用地的一部分，包括南區(qū)、西區(qū)、北區(qū)三個地塊，其對應(yīng)土地登記狀況為：南區(qū)：國有建設(shè)用地使用證號為第××號，圖號為××，地號為××，土地總面積為7601m2，其中估價對象勘測定界面積為7477m2。西區(qū)和北區(qū)：國有建設(shè)用地使用證號為第××號，圖號為××，地號為××，土地總面積為628319m2，其中待估地塊北區(qū)勘測定界面積為40108m2，西區(qū)勘測定界面積為24449m2。

3．土地權(quán)利狀況

估價對象土地使用權(quán)為××廠以行政劃撥方式取得。

4．建筑物及地上附著物狀況(略)

二、地價影響因素分析

1．一般因素(略)

2．區(qū)域因素

(1)位置。評估對象位于××新區(qū)××江東岸，距市中心約12km，距××口岸約1km，距××大橋約3．5km。

(2)交通條件(略)

(3)區(qū)域性質(zhì)。由于城市發(fā)展的結(jié)果，已形成工業(yè)和居住混雜的區(qū)域。

(4)集聚條件。評估對象周邊規(guī)劃為開發(fā)區(qū)，有××保稅區(qū)、××出口加工區(qū)、××高科技園區(qū)等，工業(yè)集聚規(guī)模較高。

(5)地塊面積及形狀。待估地塊總面積為72034m2，其中南區(qū)7477m2，北區(qū)40108m2，西區(qū)24449m2。該地塊整體形狀不規(guī)則，西、北區(qū)近似長方形，南區(qū)近似三角形。

3．個別因素

(1)環(huán)境條件。評估對象所在區(qū)域附近工廠相對集中，如××化工廠、××煤氣廠等，有一定的空氣污染。

(2)地質(zhì)條件。評估地塊所在區(qū)域，為第四紀(jì)地層。該待估地塊地質(zhì)條件對地表工程利用無

影啊。

(3)臨江條件。評估地塊臨××江，有較理想的水運條件。

(4)土地使用權(quán)年限。取國家規(guī)定的工業(yè)用地出讓最高年限為50年。第三部分土地估價

一、估價原則(略)

二、評估思路與方法選擇

根據(jù)此次評估目的和評估價格類型，結(jié)合區(qū)域土地市場的特點，選擇相應(yīng)的評估方法。近年來，××新區(qū)工業(yè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓、作價人股等較為活躍，市場價格信息相對豐富，故選用市場比較法。同時根據(jù)工業(yè)用地的性質(zhì)，采用成本逼近法評估待估宗地價格。

三、估價過程

(一)市場比較法

市場比較法是指在一定市場條件下，選擇條件類似或使用價值相同的若干土地交易實例，就交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素等條件與待估土地進(jìn)行對照比較，并對交易實例土地價格加以修正，從而確定待估土地價格的方法。該方法基本公式如下：

待估土地價格=交易實例土地價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)

1．比較實例的選擇

通過對市場交易實例的調(diào)查與分析，選擇3個可比性較強(qiáng)的交易實例作為比較實例。

2．比較因素的選擇

根據(jù)影響工業(yè)用地地價的主要因素，結(jié)合評估對象和比較實例的差異情況，選擇若干比

較因素。3．因素條件說明

待估宗地和比較實例的各因素條件說明如下表。

4．編制比較因素條件指數(shù)表

經(jīng)對上表中各因素條件的相互比較，賦予相應(yīng)的指數(shù)，結(jié)果見下表。

6．實例修正后的地價計算

經(jīng)比較分析，對各比較實例經(jīng)因素修正后得到的地價眾數(shù)值作為市場比較法所得待估宗地價格。

待估宗地地價=(503．80+625．40+502．00)元/m2/3=563．73元/m2(二)成本逼近法

成本逼近法指以土地取得和開發(fā)過程中發(fā)生的客觀正常費用為基礎(chǔ)，加上適當(dāng)?shù)耐顿Y利息、利潤及土地增值，從而確定土地價格的方法。該方法基本公式如下：

地價=土地取得費用+土地開發(fā)費用+投資利息+投資利潤

(1)土地取得費用：根據(jù)征用該地實際發(fā)生費用計算。

1)耕地占用稅：6．0元/m2。

2)菜地建設(shè)基金：45．0元/m2。

3)糧油差價補(bǔ)償費：3．7元/m2。

4)土地補(bǔ)償費：11．5元/m2。

5)青苗補(bǔ)償費：2．0元/m2。．

6)土地平整費：15元/m2。

7)勞動力安置費：60．0元/m2。

8)養(yǎng)老費：49．5元/m2。

9)征地管理費：按(②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧)×2%計，即3．7元/m2。

10)不可預(yù)見費：(④+⑤+⑥+⑦+⑧)×2%=2．8元/m2。

上述各項費合計，得到土地取得費用為199．2元/m2。

(2)土地開發(fā)費用：取110元/m2。

(3)投資利息。假定土地取得后即進(jìn)行開發(fā)，開發(fā)期限為一年，則

利息=(199．2×10．08%×1+110×10．08%×1)元/m2=31．2元/m2(4)投資利潤。土地開發(fā)投資利潤率取12%，則

投資利潤=(土地取得費用+土地開發(fā)費用)×12%

=(199．2+110)元/m2×12%=37．1元/m2上述各項之和，即為成本逼近法所得待估土地價格：V=(1)+(2)+(3)+(4)=(199．2+110+31．2+37．1)元/m2=377．5元/m2

(三)評估結(jié)果的確定

上述兩種方法評估結(jié)果分別為563．73元/m2和377．5元/m2。由于近年來××新區(qū)工業(yè)用地市場相對較發(fā)達(dá)，故以市場比較法的評估結(jié)果作為待估土地最終評估結(jié)果比較合理，則待估土地單位面積地價為563．73元/m2。由于待估土地總面積為72034m2，則評估總價格為40605565．8元。

第四部分附件(略)

下面是一個完整的土地估價技術(shù)報告(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)，請閱讀后指出錯誤點并說明原因。

土地估價技術(shù)報告

第一部分總述

一、估價項目名稱××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司涉及法律訴訟的土地價格評估。

二、委托估價方

××市中級人民法院。

三、受托估價方(略)

四、估價目的 根據(jù)××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的《國有土地使用證》，權(quán)利人為××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，已設(shè)定抵押權(quán)，抵押權(quán)人為××銀行，因未能按期還款，估價對象土地已由××市中級人民法院查封。現(xiàn)受委托評估土地的市場價格，供委托方確定拍賣價格提供參考；同時也為市國土資源局在辦理土地變更登記手續(xù)時，了解該土地交易價格是否合理提供決策依據(jù)。

五、估價依據(jù)

1．《中華人民共和國土地管理法》及實施條例

2．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

3．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

4．《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》

5．《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》

6．委托方及案件當(dāng)事人提供的有關(guān)資料

7．委托評估函

8．《國有土地使用證》[××字(2003)第×××××號]

9．《國有土地使用權(quán)出讓合同》[××土地出讓合同字第×××號]

10．《關(guān)于××商品住宅項目可行性研究報告的批復(fù)》[××計投××號]

11．《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》[××規(guī)地×第×××號]

12．其他有關(guān)資料

13．估價人員實地勘察、調(diào)查資料

六、估價基準(zhǔn)日

2009年7月5 1日。

七、估價日期

2009年7月5日～7月14日。

八、地價定義

本報告提供的土地價格是2009年7月5日住宅用地使用權(quán)市場價格。

九、估價結(jié)果

經(jīng)評估，待估宗地于估價基準(zhǔn)日在現(xiàn)狀條件下67年4個月使用期限的土地使用權(quán)價格為：土地單價：4562元/m2；

總價：10237128元；

大寫：壹仟零貳拾叁萬柒仟壹佰貳拾捌元整(人民幣元)。

十、需要特殊說明的事項

1．本估價報告提供的評估結(jié)果是在全部限制條件下于估價期日的公開市場價值，所謂公開市場價值指評估對象于估價基準(zhǔn)日在市場上出售并按以下條件可取得的合理價格。

(1)買賣雙方不因任何特殊利益抬高或降低土地真實價值。

(2)有一段合理交易時間。

(3)在此期間土地市場保持穩(wěn)定。

(4)房地產(chǎn)買賣程序符合國家法律規(guī)定。

2．由于待估宗地的土地權(quán)屬性質(zhì)為國有劃撥，考慮到未來轉(zhuǎn)讓土地的需要，本評估價格中包括土地使用權(quán)出讓金；根據(jù)國家規(guī)定，該劃撥土地轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)交納土地出讓金。

3．本報告的評估價格系全部限制條件下求得的。根據(jù)××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的《國有土地使用證》，該土地已設(shè)定抵押權(quán)，因抵押人未能按期還款，該土地已由××市中級人民法院查封?？紤]到本次評估是為法院處置該土地提供價格依據(jù)，所以未考慮抵押權(quán)對價格的影響。

4．本報告自估價基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效。

十一、土地估價師簽字

姓名土地估價師資格證書號簽字

王××××××(簽字)李××××××(簽字)

十二、土地估價機(jī)構(gòu)(章)

2009年7月14日

第二部分估價對象描述及地價影響因素分析

一、估價對象描述

1．土地登記狀況

根據(jù)××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的《國有土地使用證》，該土地所有權(quán)屬于國家所有，土地使用權(quán)人為××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，土地權(quán)屬性質(zhì)為國有出讓。該宗地已設(shè)定抵押權(quán)，抵押權(quán)人為××銀行，因未能按期還款，估價對象土地已由××市中級人民法院查封。

估價對象土地為國有出讓土地使用權(quán)，土地使用期限為2006年11月19日至2077年11月18日，自評估基準(zhǔn)日起還剩余67年4個月。

2．土地權(quán)利狀況

根據(jù)××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的國有土地使用權(quán)證，估價對象宗地編號為：××××，圖號：××××，地號為：××××，規(guī)劃用途為住宅用地，土地總面積為1020．0m2，處于基準(zhǔn)地價三級區(qū)域。國有土地使用證號：××××××。

3．土地利用狀況

(1)規(guī)劃指標(biāo)。根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同，項目批準(zhǔn)建造

4層公寓式商品住宅兩幢，總建筑面積為2244m2。

(2)地塊目前尚未開發(fā)，除沿××路還有3戶待拆遷房屋外，其余已于2007年9月拆平。

二、地價影響因素分析

1．一般因素(略)。

2．區(qū)域因素

估價對象地塊周邊公交線路多，交通方便，距市中心直線距離約4km，四周多為2層或多層住宅，幼托、小學(xué)、商店、郵局、銀行等公共設(shè)施齊全，人均公共綠化面積大，為該城市低密度居住區(qū)。

3．個別因素

評估地塊基本規(guī)則，面積小，土地開發(fā)工程建設(shè)所需的水、電尚未接通。第三部分土地估價

一、估價原則

本項目評估遵循土地估價的合法原則、公平公正原則、估價時點原則、供求原則。

二、估價方法和估價過程

由于估價對象位于城市低密度居住區(qū)，房地產(chǎn)市場和土地市場比較發(fā)達(dá)，有較多的成交實例可以選擇，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》)并結(jié)合估價對象的具體特點，選擇市場比較法及成本逼近法進(jìn)行評估。

(一)市場比較法

根據(jù)替代原則，將估價對象土地與較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地實例進(jìn)行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出估價對象在評估期日地價的一種方法。其計算公式為

各因素比較說明：期日因素：

委估對象相對于比較實例A、B、C為不同時期的價格，2005年至今住宅用地出讓價格平穩(wěn)上升。交易情況修正：

A、B、C為正常出讓地價(市場價格)；估價對象土地為市場價格，考慮到法院對估價對象土地的處理，交易情況略向下修正。

區(qū)域因素修正：

該項因素主要包括地理位置(土地等級)條件、道路交通通達(dá)程度和環(huán)境，委估對象及比較實例均處××區(qū)內(nèi)，但估價對象較實例

8、C略差，進(jìn)行修正。

個別因素修正：

主要包括臨街因素、面積大小、基礎(chǔ)設(shè)施、容積率、年期修正。比較因素分值計算見下表。

5．確定待估宗地的比準(zhǔn)價格

經(jīng)測算，三個比較實例經(jīng)修正后的價格分別是4501元/m2、4437：元/m2和4748：元/m2，取三個比較實例修正價格的算術(shù)平均值作為待估宗地的價格，即為4562元/m2。

(二)成本逼近法

成本逼近法是以土地取得費、土地開發(fā)所耗各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益(土地使用權(quán)出讓金)來確定土地價格的估價方法。

1．計算公式

土地價格一土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+稅費+土地增值收益(土地出讓金)2．土地取得費

(1)評估地塊原為新中國成立前留下的棚戶區(qū)，密度大，共需拆遷安置51戶居民，除沿××路還有三戶待拆遷房屋外，其余已于2007年9月拆平，按當(dāng)時居民拆遷安置費用平均水平，每戶居民平均為12萬元。

則：居民拆遷安置費為：12萬元/戶×(51-3)戶=576萬元

(2)土地開發(fā)費用。場地未平整，建筑垃圾未清理，工程未開工，臨時水、電未到位，未發(fā)生土地開發(fā)費。

(3)管理費及不可預(yù)見費。計3W6萬元×3%=17．28萬元

(4)利息。利率按銀行一年期貸款利率5．85%計，該地塊動拆遷于2007年3月開始，拆遷周期約0．5年，計算利息為：

576萬元×5．85%×0．5=16．85萬元

(5)利潤。評估目的為法院處置用，利潤不計。

(6)稅費。未發(fā)生經(jīng)營收入，稅費不計。

(7)土地增值收益。土地出讓金以××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司與市國土資源局于2006年11月簽訂的土地出讓合同載明的出讓金57．18萬元(70年土地使用期限)并扣除2年零8個月的土地增值收益計：(57．18×67．33/70)萬元=55萬元。

(8)成本逼近法計算土地價格為：(576+0+17．28+16．85+0+0+55)萬元=665.13萬元。單位土地面積單價=665．13萬元/1020m2=6520．88元/m2。

三、地價的確定

1．地價的確定方法

成本逼近法估價結(jié)果為6520．88元/m2，市場比較法估價結(jié)果為4562元/m2，說明××房地產(chǎn)有限公司當(dāng)初取得此地塊成本較高，但考慮開發(fā)后利潤不大(容積率受控制，可建面積僅為2244m2)，結(jié)合評估目的，市場比較法結(jié)果較能反映現(xiàn)時該類地塊的市場價格，故以市場比較法價格為最終結(jié)果。

2．估價結(jié)果

經(jīng)評估，待估宗地于估價基準(zhǔn)日在現(xiàn)狀條件下67年4個月使用期限的土地使用權(quán)價格為：土地單價為4562元/m2；

總價為4562元/m2×2244m2=10237128元；

大寫：壹仟零貳拾叁萬柒仟壹佰貳拾捌元整(人民幣元)。第四部分附件

1．委托估價函。

2．待估宗地位置示意圖。

3．國有土地出讓合同復(fù)印件。

4．待估宗地所在區(qū)域拆遷審批文件復(fù)印件。

5．估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。

6．估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件。

7．土地估價師資質(zhì)證書復(fù)印件。

2009年7月14日

參考答案

一、案例分析題

(一)先用市場比較法計算不動產(chǎn)總價，再用剩余法評估土地價格。第一步：采用市場比較法確定不動產(chǎn)總價

(1)分別計算三個案例盼試算價格：

(二)1．該說法不正確，其補(bǔ)償應(yīng)包括土地的價格補(bǔ)償。因為：

(1)由于土地的資產(chǎn)屬性，住戶作為土地使用者，享有一定的土地收益權(quán)。

(2)由于土地區(qū)位和收益的差異，住戶也應(yīng)得到補(bǔ)償。

2．(1)劃撥土地使用權(quán)的價格應(yīng)為出讓土地使用權(quán)價格扣減土地出讓金后的余額。

(2)劃撥土地使用權(quán)的價格應(yīng)按現(xiàn)狀工業(yè)用途進(jìn)行評估。

評估方法可以選用成本逼近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、市場比較法、收益還原法。

3．對宗地C應(yīng)按原出讓用途及其年限下的市場價格給予適當(dāng)補(bǔ)償。

(1)土地用途應(yīng)設(shè)定為商業(yè)。

土地使用權(quán)年限應(yīng)為出讓剩余年限35年。

(2)可選擇采用收益還原法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、市場比較法、剩余法等方法。

4．對于宗地D應(yīng)由政府無償收回，因為：

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，如滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回。

5．作為商業(yè)中心用地，屬于經(jīng)營性用地，根據(jù)國土資源部2002年第11號令的規(guī)定，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式公開出讓。

各出讓方式的基本特征如下：

招標(biāo)：由投標(biāo)者制作并投送標(biāo)書，根據(jù)標(biāo)書所示的設(shè)計方案和投標(biāo)價格確定中標(biāo)者，投標(biāo)者一般在3個以上。

拍賣：先由出讓方公布拍賣土地的使用條件及有關(guān)限制，然后在固定的場所集中競買，出價高者成交。

掛牌：由出讓方發(fā)布掛牌公告，公布出讓土地的交易條件和期限，掛牌期限截止時的最高價格即為成交價格。

6．(1)估價機(jī)構(gòu)接受評估委托后，應(yīng)按以下程序進(jìn)行評估：

1)確定估價的基本事項，包括估價對象、估價目的、估價期日、價格類型、估價日期等。

2)擬定估價作業(yè)計劃，確定估價項目、內(nèi)容、資料類型、來源、調(diào)查方法、人員安排、時間進(jìn)度等。

3)資料收集與實地查勘，主要收集社會、經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境等一般資料及宗地個別資料等。4)相關(guān)資料分析，對影響地價的一般因素、區(qū)域因素、個別因素等進(jìn)行分析。

5)按照一定的原則，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法，試算宗地價格。

6)試算價格調(diào)整，確定最后估價結(jié)果。

7)撰寫土地估價報告書。

8)將土地估價報告提交給委托方。

(2)由于待估宗地為商業(yè)用途，為此應(yīng)選用收益還原法、市場比較法、剩余法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中的兩種。

收集的資料包括：

1)收益還原法應(yīng)收集以下資料：

2)①開發(fā)后的房地產(chǎn)出租收益。

②房地產(chǎn)出租費用及有關(guān)稅費等。

③房屋重置成本。

④土地還原率、房屋還原率等參數(shù)。

⑤當(dāng)?shù)赝恋厥袌觥⒎康禺a(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等。

2)市場比較法應(yīng)收集以下資料：

①三個以上與待估宗地用途相同、交易類型相同、區(qū)域及個別條件相近、交易時間相近等條件的比較實例。

②土地還原率等參數(shù)。

③當(dāng)?shù)赝恋厥袌觥⒎康禺a(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等。

3)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法應(yīng)收集以下資料：

①當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價及修正體系。

②待估宗地所在土地級別。

③土地還原率等參數(shù)。

④當(dāng)?shù)赝恋厥袌觥⒎康禺a(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等。

4)剩余法應(yīng)收集以下資料：

①開發(fā)后的不動產(chǎn)市場售價。

②開發(fā)中的有關(guān)建筑費、專業(yè)費用及其他費用。

③土地還原率、年貸款利率等參數(shù)。

④當(dāng)?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等。

二、報告判讀題

(一)1．隱含的前提性條件是所選案例與估價對象在同一區(qū)域或同一供需圈。

2．沒有對掛牌出讓價格進(jìn)行修正不合理。

因為掛牌是一種特殊的交易方式，交易結(jié)果可能偏離正常市場水平，只有掛牌出讓與股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格形成環(huán)境基本一致的情況下才能確定可以不修正。

土地掛牌出讓與土地轉(zhuǎn)讓交易在市場環(huán)境方面的區(qū)別：

①掛牌供給土地數(shù)量有限，供需不易平衡。

②掛牌時問有限制。

③掛牌場地少(交易場地少，缺乏靈活性)。

④掛牌土地信息有限。

3．C

4．存在錯誤和不完善的地方如下：

①編制比較因素條件指數(shù)表中，缺少地價指數(shù)和各因素條件指數(shù)的編制依據(jù)。②未進(jìn)行容積率修正。③未進(jìn)行使用年期修正。④未說明由3個比準(zhǔn)價格確定的單位面積地價的方法及原因。

(二)土地估價技術(shù)報告的錯誤之處：

1．第一部分后面應(yīng)寫上“總述”。

2．估價項目名稱不明確。

3．“估價目的”中未說明估價的應(yīng)用方向。

4．“估價依據(jù)”中未列出土地估價的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，即估價規(guī)程。

5．“地價定義”中未說明土地開發(fā)程度。

6．“估價日期”中未注明估價的截止日期。

7．“估價結(jié)果”無單位地價和大寫。

8．“需要特殊說明的事項”中未說明估價的假設(shè)條件。

9．“估價師簽名欄”無估價師資格證書號。

10．“土地登記狀況”中證書名錯，應(yīng)為國有土地使用證。

11．登記狀況中無四至、登記等。

12．“土地權(quán)利狀況”欄未說明他項權(quán)利狀況。

13．區(qū)域因素與個別因素混淆(其中：將個別因素(宗地形狀、面積)列入了區(qū)域因素；將區(qū)域因素(環(huán)境條件)列入了個別因素；個別因素中未說明宗地的基礎(chǔ)設(shè)施狀況及土地最有效用途)。

14．在市場比較法的計算公式中無個別因素修正。

15．交易情況說明不正確。

16．在因素條件表中應(yīng)將“宗地面積形狀”列入個別因素欄，將“環(huán)境條件”列人區(qū)域因素欄。17．在選取的實例中，實例3超過了規(guī)定年限(5年)。

18．個別因素修正中，“面積形狀”修正錯誤。19．“基礎(chǔ)設(shè)施狀況”未作修正。

20．交易時問未作修正。

21．期日修正未作詳細(xì)說明，只一般描述為“地價下跌了5%”。

22．實例2“容積率”修正錯誤；實例

1、實例3容積率未修正。

23．實例2年期修正錯，應(yīng)為實例1年期修正，30次方和50次方。

24．年期修正未對，r的取值作說明。

25．市場比較法的最終結(jié)果應(yīng)取算術(shù)平均數(shù)，不應(yīng)為眾數(shù)。

26．成本逼近法公式錯，無土地增值收益。

27．在成本逼近法中，計算土地取得費不能以項目實際發(fā)生的費用為依據(jù)。

28．“土地平整費”不應(yīng)計入“土地取得費”。

29．“土地開發(fā)費”無取費依據(jù)。

30．利息計算中的“利息率”的確定無依據(jù)。

31．投資利息中開發(fā)期沒有乘1/2；按復(fù)利計算。

32．利潤率的確定沒有依據(jù)。

33．成本逼近法計算過程中沒有計算土地增值收益。

34．成本逼近法的最終結(jié)果沒有進(jìn)行年期修正。

35．估價結(jié)果未大寫。

36．第四部分應(yīng)為“附錄”。

(三)土地估價技術(shù)報告中存在的主要錯誤及其致錯原因如下：

1．估價目的不能同時有兩個目的，如為兩個目的，應(yīng)分別出具報告。

2．地價定義不清，應(yīng)明確對應(yīng)的土地用途、使用年期、土地開發(fā)程度等內(nèi)容。

3．需要特殊說明的事項中，待估宗地的土地權(quán)屬為國有劃撥，與后面描述的土地權(quán)利狀況為國有出讓前后不一致，說法有誤。

4．土地估價機(jī)構(gòu)蓋章欄，沒有估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的簽字。

5．土地登記狀況中描述的內(nèi)容與登記狀況不符，此中描述的內(nèi)容應(yīng)為土地權(quán)利狀況的內(nèi)容。

6．土地權(quán)利狀況中描述的內(nèi)容與權(quán)利狀況不符，此中描述的內(nèi)容應(yīng)為土地登記的內(nèi)容。

7．估價對象的土地使用期限2006年11月19日至2077年11月18日有誤，超過了法定最高年限。．

8．估價原則中，缺替代原則、預(yù)期收益原則等。

9．在市場比較法中對待估宗地的描述容積率計算有誤，應(yīng)為2．2。

10．市場比較法中，采用物價指數(shù)作為地價指數(shù)，沒有說明理由和依據(jù)。

11．比較案例進(jìn)行交易情況修正，依據(jù)不充分，因為法院委托評估的也是正常市場價格，不應(yīng)進(jìn)行交易情況修正。

12．市場比較法中沒有進(jìn)行土地使用年期修正，有誤。

13．動拆遷費用按當(dāng)時(2006年5月)的標(biāo)準(zhǔn)計算不妥。應(yīng)按照估價時點時的拆遷補(bǔ)償費用水平計算。

14．按估價對象實際的拆遷戶數(shù)計算動拆遷費用不妥，應(yīng)按照區(qū)域平均拆遷居民密度計算拆遷戶數(shù)。

15．按估價對象實際的拆遷周期計算利息不妥，應(yīng)說明該周期是否為社會平均拆遷周期。16．利息率取值有誤，2007年2月起，一年期利息率調(diào)整為5．31%。

17．因為是法院處置而不計算利潤不妥，應(yīng)計算利潤。

18．估價對象出讓時間為2006年11月，估價時點為2009年，以合同所載土地出讓金作為土地增值收益不妥，應(yīng)按照估價時點應(yīng)有的土地增值收益水平計算。

19．扣除2年零8個月的土地增值收益時采用直線折舊方式不妥，應(yīng)采用年期修正方式，計算公式為：57．18×[1-1/(1+r)67．33]/[1-1/(1+r)70]，r為土地還原率。

20．因?qū)嶋H未發(fā)生經(jīng)營收入而不計稅費不妥，應(yīng)按規(guī)定計入有關(guān)稅費。

21．成本逼近法評估結(jié)果應(yīng)作年期修正，修正系數(shù)計算公式為：1/[1-1/(1+r)67.33]，r為土地還原率。

22．總地價計算有誤，應(yīng)將單價乘以土地面積，而不是建筑面積。

23．附件中缺土地權(quán)屬來源文件。

24．附件中缺估價對象利用照片。

第二篇：土地估價案例與報告沖刺練習(xí)四與答案

一、案例分析題(2題，每題20分，共40分。請閱讀，并根據(jù)有關(guān)條件綜合分析回答問題)

(一)本部分包括一個國有企業(yè)改制中土地估價和資產(chǎn)處置案例，要求認(rèn)真理解題意，并根據(jù)給定條件，運用所學(xué)知識綜合分析回答有關(guān)問題。

某國有企業(yè)擬發(fā)起組建股份有限公司，并委托土地評估機(jī)構(gòu)對所涉及的兩宗土地A和B進(jìn)行評估。A宗地為商業(yè)用地；B宗地為工業(yè)用地，容積率為0．6。請根據(jù)以下給定條件分析并回答下列問題：

1．A宗地位于城市市區(qū)，評估機(jī)構(gòu)同時選用了市場比較法和收益還原法進(jìn)行評估，市場比較法的評估結(jié)果為1320元/m2，收益還原法的評估結(jié)果為970元/m2。

試問：有哪幾種方法可以確定最終的評估結(jié)果?簡述理由。

2．B宗地位于城市郊區(qū)，為當(dāng)?shù)卣诙嗄昵罢魇辙r(nóng)村集體土地后劃撥給該企業(yè)使用，此后該區(qū)域未發(fā)生征地案例。

請問：

(1)在這種情況下，采用成本逼近法評估地價時，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)收集哪幾方面的資料和標(biāo)準(zhǔn)作為評估依據(jù)?

(2)運用成本逼近法評估該宗地50年期的出讓土地使用權(quán)價格時，基本步驟應(yīng)有哪些?

3．根據(jù)資產(chǎn)重組的需要，在土地資產(chǎn)的處置上，該國有企業(yè)擬選擇如下兩種處置方式：對A宗地的處置采取由企業(yè)辦理土地出讓手續(xù)后租賃給股份有限公司使用；對8宗地采取以國家作價入股的方式投入到股份有限公司。

請簡要分析這兩種土地資產(chǎn)處置方式的不同點，并從產(chǎn)權(quán)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系上說明這兩種處置方式對國家、國有企業(yè)、股份有限公司的利弊。

4．股份有限公司成立以后，由于城市的發(fā)展，B宗地變?yōu)榕R街地，所在區(qū)域的土地用途規(guī)劃為商業(yè)用途，平均容積率為1．5。股份有限公司擬對該宗地上原有建筑進(jìn)行改造，增加建筑層數(shù)，使該宗地的容積率達(dá)到2，并全部用于出租。

請問：

(1)為實現(xiàn)上述計劃，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，股份有限公司應(yīng)到政府部門辦理哪些手續(xù)?

(2)如對該宗地重新進(jìn)行評估，可選擇哪兩種方法進(jìn)行評估?簡述估價思路及所用方法估價的基本程序。

(二)某公司于2008年10月通過出讓方式獲得一5000m2土地的使用權(quán)，出讓年限為50年，根據(jù)規(guī)劃，該地塊用途為綜合，容積率為3。該公司于2009年10月動工興建一座鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的綜合大樓。由于建設(shè)資金緊張，該公司擬于2010年10月將土地使用權(quán)向銀行抵押。

項目其他有關(guān)資料如下：

(1)該大樓1～3層為商場，建筑面積為3000m2，4～15層為辦公樓。

(2)大樓開發(fā)周期預(yù)期2年，第一年投入60%，第二年投入40%。

(3)大樓建成后該公司計劃自留2000m2用作辦公用房，其余部分以出租方式經(jīng)營，預(yù)計商場與辦公樓的出租率分別為90%和80%。目前同類建筑物的建安綜合造價為3000元/m2(建筑面積)，同類物業(yè)的商場市場租金水平每月為300元/m2，辦公樓市場租金水平每月為150元/m2。

(4)經(jīng)過調(diào)查，有關(guān)參數(shù)確定為，房屋出租年經(jīng)營費用中管理費為年租金的10%，維修費為租金的8%，保險費為建安造價的2‰，稅金為年租金的12%；項目投資回報率取建安造價的30%建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，殘值率為2 %。另外，當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為8%，綜合還原率為10%，銀行貸款利息率為10%。

如果以該宗土地使用權(quán)評估價的70%貸款，請問該公司最多可貸多少款?

二、報告判讀題(共3題，分別為10分、25分、25分，共60分。第一題為土地估價技術(shù)報告片段。根據(jù)提問回答。第二題和第三題均為1個完整的土地估價技術(shù)報告，其中存在多處錯誤，請閱讀后指出錯誤并說明原因)

(一)下面是一份土地估價技術(shù)報告中收益還原法測算說明部分(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)。請閱讀后回答相關(guān)問題。

1．確定房地出租客觀租金

應(yīng)用市場比較法確定房地出租客觀租金。根據(jù)收集的房地出租案例資料，選取了與待估房地產(chǎn)處于同一供需圈內(nèi)區(qū)位條件相似，規(guī)模相當(dāng)，臨街狀況和建筑物相似的3個房地出租交易實例A、B、C。經(jīng)過比較分析，計算得到3個案例的比準(zhǔn)租金，其中，比準(zhǔn)租金A=295．60元/m2，比準(zhǔn)租金B(yǎng)=311．50元/m2，比準(zhǔn)租金C=280．88元/m2。

根據(jù)對市場信息及對估價對象條件的分析，確定取三個比準(zhǔn)租金的算術(shù)平均值作為評估對象的客觀租金，計算過程如下：

客觀租金=(295．60+311．50+280．88)元/m2÷3=295．99元/m2

2．計算房地出租年總收益(注：房屋建筑面積為9015mz)房地年總收益=房屋建筑面積×租金

=9015m2×295．99元/m2=2134680元

3．計算房地出租年總費用

房地出租年總費用包括管理費、維修費、保險費、稅金和房屋年折舊費等。

(1)管理費。根據(jù)調(diào)查了解，當(dāng)?shù)胤课莸慕?jīng)營管理費一般為房地年租金的3%，所以，房屋出租經(jīng)營管理費=房地年總收益×3%

=2134680元×3%．=64040元

(2)維修費。根據(jù)××市建設(shè)和房管部門提供的資料，市區(qū)房屋出租年維修費通常為房屋重置價的2%。待估宗地上房屋為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，參照××市房產(chǎn)和物價管理部門公布的各類房屋重置價及耐用年限等標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合土地估價師經(jīng)驗判斷，確定與待估宗地上房屋同類結(jié)構(gòu)的房屋重置價格為750元/m2，耐用年限60年，殘值率為0。

房屋出租維修費=房屋重置價×2%

=9015m2×750元/m2×2%=135225元

(3)保險費。根據(jù)調(diào)查，××市市區(qū)房屋保險費率為房屋重置價的0．2%。根據(jù)估價師現(xiàn)場勘察和對照《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》，確定待估宗地上房屋在估價期日為基本完好房，成新率為75%。

房屋年保險費=房屋重置價×0．2%

=9015m2×750元/m2×0．2%=13522元

(4)稅金。稅金包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅兩項，其中，房產(chǎn)稅按房屋出租年租金的12%計，營業(yè)稅

按房屋出租年租金的5%計。

房產(chǎn)稅=房地年總收益×12%=2134680元×12%=256162元

營業(yè)稅=房地年總收益×5%=2134680元×5%=106734元

稅金合計=房產(chǎn)稅+營業(yè)稅

=(256162+106734)元=362896元

(5)房屋年折舊費。折舊費按照土地剩余使用年期35計算，殘值率為零。房屋年折舊費=房屋重置價×(1-殘值率)/剩余使用年期

=9015m2×750元/m2×(1-0)/35=193179元

(6)房地出租年總費用=管理費+維修費+保險費+稅金+房屋年折舊費=(64040+135225+13522+362896+193179)元=768862元

4．計算房地純收益

房地年純收益=房地出租年總收益-房地出租年總費用

=(2134680-768862)元=1365818元

5．計算土地純收益

(1)土地還原利率的確定。根據(jù)市場調(diào)查分析，確定土地還原利率為8%。

(2)房屋還原利率的確定。根據(jù)市場調(diào)查分析，確定房屋還原利率為10%。

(3)計算房屋純收益。房屋純收益根據(jù)房屋現(xiàn)值還原得到。

房屋現(xiàn)值=房屋重置價×房屋成新度

=9015m2×750元/m2×75%-5070938元

房屋純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原利率

=5070938元×10%=507094元

土地純收益=房地純收益-房屋純收益=(1365818-507094)元

=858724元

6．計算土地價格

總地價一土地年純收益/土地還原利率×[1-1/(1+土地還原利率)使用年期]

=858724/8%×[1-1/(1+8%)35]元=10008428元

土地單價=10008428元/2504．1m2

=3996．82元/m2(注：土地面積為2504．1m2)

請根據(jù)上述報告片斷回答以下問題：

1．上述報告對所選案例的租金說明不清楚，依據(jù)報告的具體內(nèi)容看，缺少哪些方面的說明?

2．上述報告計算房地出租年總收益時，直接使用建筑面積乘以租金標(biāo)準(zhǔn)，漏掉了哪些對總收益有影響的參數(shù)?

3．上述報告確定土地還原利率為8%，但是缺乏明確的依據(jù)。請問確定土地還原利率的方法一般有哪些?

4．上述報告中計算房屋純收益的目的是計算土地純收益，這種從不動產(chǎn)總收益中剝離出某一部分或者要素的價值的方法，其所遵循的估價原則是（）。(只有一個選項正確，并請?zhí)钤诶ㄌ杻?nèi))

A．替代原則

B．最有效使用原則

C．預(yù)期收益原則

D．貢獻(xiàn)原則

(二)下面是一個完整的土地估價技術(shù)報告(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)，請閱讀后指出錯誤并說明原因。

土地估價技術(shù)報告

第一部分總述

一、估價項目名稱：××××地價評估

二、委托估價方：××××市新區(qū)塑料建材廠(其他略)

三、受托估價方：××××市地產(chǎn)評估咨詢中心(其他略)

四、估價對象：本項評估是對××××市新區(qū)塑料建材廠所占宗地的地價評估

五、估價目的：本報告為××××市新區(qū)塑料建材廠抵押貸款提供地價依據(jù)

六、估價依據(jù)：(略)

七、地價定義：50年土地使用權(quán)的現(xiàn)實市場價格

八、估價期日：2008年5月20日～6月1日

九、估價日期：2008年5月31日

十、估價結(jié)果：

總地價：1551．88萬元；單位地價：519元/m2樓面地價：1174元/m2

評估價格貨幣種類：人民幣

十一、需要特殊說明的事項

(1)此項評估是評估期日的價格現(xiàn)值，假設(shè)在此期間物業(yè)價格值保持穩(wěn)定。

(2)本報告只為××××塑料建材廠抵押貸款提供地價依據(jù)，用于其他方面的可行性未做探討。

(3)樓房沒有進(jìn)行結(jié)構(gòu)測試和檢驗設(shè)施，因此不能確定其設(shè)施的完備性。

(4)報告之中有關(guān)證明材料由當(dāng)事人提供。

(5)本報告有效期為半年。

(6)本報告全文或部分內(nèi)容公布之前，需征得本中心同意，國家法律規(guī)定者除外。

十二、土地估價人員

(略)

2008年6月8日

第二部分估價對象描述及地價影響因素分析

一、估價對象描述

1．土地位置狀況

待估宗地位于××××市新區(qū)××××號，屬工業(yè)用地，宗地四至：東為×公司；西為×路；南為×道；北為×廠。占地面積為29887．5m2，土地級別屬于二級甲。國家建設(shè)用地使用證證號為：××國用(2008)字第411號。

2．土地權(quán)利狀況

該宗地以劃撥方式取得土地使用權(quán)，使用期限為50年，剩余45年，已使用5年，該單位享有土地的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)等他項權(quán)利，地上附著物及建筑物所有權(quán)歸××塑料建材廠。

3．建筑物和地上附著物狀況

××塑料建材廠除辦公樓4層外，其他兩座廠房、傳達(dá)室等土地附著物均為平房，砌體結(jié)構(gòu)，耐用年限為30年，建筑面積為13217．39m2，均為水泥地面，內(nèi)墻為涂料粉刷，外墻用水刷石裝飾，建筑高度為12m，門窗均為塑鋼材料。

二、地價影響因素分析

1．一般因素

××塑料建材廠歷年來為新區(qū)支柱企業(yè)。近年來，由于受市場影響，效益開始滑坡，經(jīng)營處于低谷，導(dǎo)致該廠負(fù)擔(dān)沉重，資金較為緊張，影響了發(fā)展，職工工資連續(xù)3個月沒有兌

現(xiàn)。根據(jù)國家有關(guān)政策，該企業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)變經(jīng)營機(jī)構(gòu)，正在上新的國家級項目。

2．區(qū)域因素

該宗地土地級別為二級甲工業(yè)用地，但交通條件較優(yōu)越，新城道為城市生活型主干道，有通往市區(qū)和外縣的公共汽車，各種建筑均符合規(guī)劃要求。商業(yè)、服務(wù)業(yè)基本配套，環(huán)境有輕度污染，市政設(shè)施良好，上水、排水與區(qū)主干線連接。供電有保障。通信線路與市區(qū)電話聯(lián)網(wǎng)，可以全國直撥。供暖為統(tǒng)一供熱，是較為理想的工業(yè)用地。

3．個別因素

該宗地用地規(guī)劃、綠化、美化較好，有花窖一座，道路都已硬化，布局合理，公用設(shè)施配套，最有效用途為工業(yè)，實際用途與最有效用途一致。宗地的寬度、進(jìn)深、形狀等對工業(yè)用地沒有影響。按照區(qū)規(guī)劃要求，地上容積率為0．5～4。

第三部分土地估價

一、估價原則

(一)主要遵循替代原則可以概括為：

(1)土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格決定。

(2)地價水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格。

(3)土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。

(二)最有效利用原則

由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。

(三)上述原則加上多種評估方法綜合分析、判斷以體現(xiàn)客觀、公正、科學(xué)、合法。

二、估價方法與估價過程

依據(jù)文件有關(guān)規(guī)定，宗地地價評估選用兩種方法以上同時測算，綜合分析確定最終地價。根據(jù)評估對象的實際情況，以市場比較法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修訂法進(jìn)行評估。

1．市場比較法

(1)比較實例選擇?，F(xiàn)收集到與待估宗地(H)條件類似的A、B、C三宗案例進(jìn)行比較，因素條件說明見下表

(3)因素條件說明見下表。

樓面地價=15873000元/13217．39m2=1200．92元/m2

三、地價的確定

1．地價確定的方法

選取市場比較法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修訂法求取委估地塊地價，結(jié)果非常接近，無實質(zhì)性差異，故我們?nèi)煞N結(jié)果的算術(shù)平均值作為委估宗地的地價評估結(jié)果。

2．估價結(jié)果

總地價：1587．3萬元；單位地價：519元/m2；樓面地價：1174元/m2。第四部分附件

1．國家建設(shè)用地使用證

2．××單位房產(chǎn)所有證復(fù)印件

(三)下面是一個完整的土地估價技術(shù)報告(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)。請閱讀后指出錯誤點并說明原因。

土地估價技術(shù)報告

第一部分總述

一、估價項目名稱××縣××工業(yè)園區(qū)A2號地塊土地使用權(quán)出讓價格評估

二、委托估價方(略)

三、受托估價方(略)

四、估價目的

根據(jù)委托方提供的資料，估價對象擬通過掛牌方式進(jìn)行出讓，本次評估價格即為確定該土地使用權(quán)掛牌出讓的保留價。

五、估價依據(jù)

1．《中華人民共和國土地管理法》。

2．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。

3．關(guān)于發(fā)布實施《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》的通知(國土資發(fā)[2006]307號)。

4．××省、××市及××縣等各級政府關(guān)于土地管理、地價管理的有關(guān)政策、法規(guī)。

5．××縣基準(zhǔn)地價成果資料。

6．委托方提供的估價對象規(guī)劃控制指標(biāo)等其他有關(guān)估價對象資料。

7．××評估有限公司掌握的有關(guān)地價信息資料。

8．評估人員實地踏勘及調(diào)查取得的資料。

六、估價基準(zhǔn)日

2008年6月26日

七、估價日期

2008年5月5日至2008年5月16日

八、地價定義

本次評估根據(jù)估價目的，將估價對象地價定義為待估宗地在評估基準(zhǔn)日2008年6月26日，設(shè)定用途為工業(yè)用地，設(shè)定使用年限為其最高使用年限50年，設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“三通”(通路、通電、通水)及紅線內(nèi)場地平整待建設(shè)的國有土地使用權(quán)價格。

九、估價結(jié)果

土地單價：116元/m2；總地價：348．29萬元；總地價大寫：叁佰肆拾捌萬貳仟玖佰元整；

估價結(jié)果詳見《土地估價結(jié)果一覽表》(表略)。

十、需要特殊說明的事項

(一)估價假設(shè)條件

1．本次評估時，估價對象尚未進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，因此在精度允許范圍內(nèi)，本次評估涉及的一些用地指標(biāo)等中間數(shù)據(jù)，以委托方提供的估價對象規(guī)劃控制指標(biāo)數(shù)據(jù)上限為依據(jù)，并參照區(qū)域一般情況來確定。

2．估價對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足今后生產(chǎn)、生活、經(jīng)營的正常進(jìn)行。

3．在估價基準(zhǔn)日地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿、理性的交易市場。

4．任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。

(二)報告使用的限制條件

1．本報告結(jié)果僅為本次估價目的服務(wù)，不得用于任何與本次估價目的無關(guān)的其他事項；不得擅改報告及歪曲理解報告的有關(guān)內(nèi)容。

2．估價報告和估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，本評估報告由××評估有限公司負(fù)責(zé)解釋。

3．本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托估價機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。

4．本報告的技術(shù)報告未經(jīng)許可，不得隨意查閱、轉(zhuǎn)用、發(fā)表。

(三)土地估價結(jié)果有效條件

1．在地產(chǎn)市場不發(fā)生突發(fā)變化情況下，本報告估價結(jié)果有效期為半年。

2．本報告估價結(jié)果是在估價基準(zhǔn)日，本報告價格定義中設(shè)定的條件下的土地使用權(quán)權(quán)益價格。如果改變價格定義中的條件，本報告估價結(jié)果不成立。

3．委托方提供的資料真實、有效。

(四)其他需要說明事項

1．委托方對所提供資料的真實性負(fù)責(zé)，如因委托方提供資料有誤，造成估價結(jié)果失真，受托方不承擔(dān)責(zé)任。

2．本次評估的估價報告分為“土地估價報告”和“土地估價技術(shù)報告”兩部分?！巴恋毓纼r技術(shù)報告”供委托方使用，“土地估價報告”僅供估價機(jī)構(gòu)存檔和提交當(dāng)?shù)貒临Y源部門審查。

3．本報告所評估地塊地下資源、地下埋藏物等所有權(quán)仍屬國家，本報告評估價格不包含上述方面的價格。

十一、土地估價師簽字

估價師姓名估價師證號簽名××××××××(簽字)××××××××(簽字)

十二、土地估價機(jī)構(gòu)

××評估有限公司(公章)

2008年5月16日

第二部分估價對象描述及地價影響因素分析

一、估價對象描述

1．土地登記狀況估價對象位于××縣××工業(yè)園區(qū)，其四至為：東至××，南至××，西至××，北至××。

地塊總面積為30025．23m2，土地擬出讓用途為工業(yè)用地，出讓年限為工業(yè)用地法定最高出讓年限50年。地號××，圖號××。

2．土地權(quán)利狀況

根據(jù)委托方提供的資料，估價對象現(xiàn)狀為國有待出讓土地，擬以掛牌方式進(jìn)行出讓，擬出讓用途為工業(yè)用地，出讓年限為50年。根據(jù)估價目的，假定在估價基準(zhǔn)日估價對象無抵押、出租等他項權(quán)利存在。

3．土地利用狀況

根據(jù)委托方提供的資料及估價人員現(xiàn)場踏勘，估價對象內(nèi)部現(xiàn)狀為平整待開發(fā)土地。該估價對象主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)為：總用地面積為30025．23m2，建筑密度為40%～60%，容積率小于或等于1．

4．綠地率大于或等于15%。(以下略)

二、地價影響因素分析

1．一般因素(略)

2．區(qū)域因素

估價對象位于××縣××工業(yè)園區(qū)。該工業(yè)園區(qū)為省級開發(fā)區(qū)，園區(qū)總體規(guī)劃面積為5km2，位于××縣縣城工業(yè)用地級別的三級地范圍內(nèi)，屬三級地內(nèi)較好的區(qū)域。目前區(qū)域內(nèi)對外交通主干道主要為××交通干道，交通便利。其他供水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)到五通配套。目前園區(qū)已引人多家資源型企業(yè)和汽摩配等非資源型企業(yè)，具有一定的工業(yè)集聚效應(yīng)。園區(qū)作為全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主攻方向和主要載體，發(fā)展?jié)摿^大，工業(yè)用地需求量大，地價預(yù)期增長空間較大。

3．個別因素(略)

第三部分土地估價

一、估價原則

1．替代原則(略)

2．需求與供給原則(略)

3．變動原則(略)

二、估價方法與估價過程

(一)估價方法選擇

估價方法的選擇應(yīng)根據(jù)估價對象所在區(qū)域的地產(chǎn)市場狀況、估價基礎(chǔ)資料的可用性和估價對象的性質(zhì)、特點等因素來確定。估價對象為工業(yè)用地，一般用成本逼近法或者市場比較法測算，本案選用成本逼近法來測算。同時估價對象位于××縣基準(zhǔn)地價覆蓋范圍內(nèi)，故基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法也是一種可選的方法。

綜上所述，本次評估決定采用成本逼近法及基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法分別評估其計算價格和收

益價格。在上述兩種方法試算結(jié)果基礎(chǔ)上，經(jīng)綜合分析，最終確定估價對象的地價。

(二)估價過程

1．成本逼近法

成本逼近法是以取得和開發(fā)土地所耗費的各項實際費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利息利潤、土地增值收益來確定土地價格的估價方法，地價測算基本公式為

成本地價=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤

評估地價=(成本地價+土地增值收益)×位置修正系數(shù)×使用年期修正系數(shù)

(1)土地取得費

土地取得費包括農(nóng)地取得費和有關(guān)稅費，按國家現(xiàn)行的《土地管理法》、《土地管理法實施條例》等法律規(guī)定，政府征收農(nóng)地要向農(nóng)民支付征地費用，即農(nóng)地取得費，一般包括土地補(bǔ)償費、勞力安置補(bǔ)助費、青苗及地上附著物補(bǔ)償費等。

根據(jù)××縣人民政府《關(guān)于實施征地區(qū)片綜合價標(biāo)準(zhǔn)的通知》(政發(fā)[2001]207號)，確定估價對象農(nóng)地取得費為45．85元/m2。征地稅費根據(jù)經(jīng)驗確定為18元/m2。

根據(jù)上述，得到估價對象土地取得費合計為63．85元/m2。

(2)土地開發(fā)費

土地開發(fā)費包括外圍基礎(chǔ)設(shè)施配套費和內(nèi)部場地平整費兩部分。根據(jù)工業(yè)園區(qū)管委會提供的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)實際投資資料數(shù)據(jù)，同時考慮估價對象內(nèi)部實際為未平整土地的情況，經(jīng)綜合分析，確定估價對象土地開發(fā)費為37元/m2(其中通水10元/m2，通電10元/m2，通路17元/m2)。

(3)利息

計算投資利息是評估土地時考慮資金的時間價值。設(shè)定土地開發(fā)周期為一年，利息率取評估基準(zhǔn)日通行的半年期銀行貸款年利率為6．572，按慣例設(shè)定土地取得費為一次性支付，土地開發(fā)費為均勻投入，則

利息={63．85×[(1+6．57%)1-1]+37×[(1+6．57%)1/2-1])元/m2=5．39元/m2

(4)利潤

投資的目的是為了取得利潤，視開發(fā)土地為投資，也同樣應(yīng)獲得相應(yīng)的利潤。考慮到目前工業(yè)園區(qū)的一般工業(yè)企業(yè)情況，本次評估確定利潤率為10%。則投資利潤為

利潤=(63．85+37)元/m2×10%=10．09元m2

(5)土地增值收益

土地增值收益包括土地用途改變增值收益和土地開發(fā)增值收益，是土地在市場中能夠?qū)崿F(xiàn)的增值價值的體現(xiàn)。在成本逼近法中，城郊新增建設(shè)用地增值收益通常是按土地投入成本的10%～25%計算。經(jīng)對比分析，考慮到區(qū)域土地市場需求量不大，確定無限年土地使用權(quán)的工業(yè)用地土地增值收益率為10%，則

土地增值收益=成本地價×增值收益率

=(土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤)×增值收益率

土地增值收益=(63．85+37+5．39+10．09)元/m2×10%

=11．63元/m2

(6)區(qū)域及個別因素修正

在以上地價測算過程中，土地取得費、開發(fā)費和土地增值收益均以估價對象所在區(qū)域的一般費用水平為基礎(chǔ)，要具體測算估價對象的地價還需根據(jù)其區(qū)域及個別情況進(jìn)行修正。

經(jīng)評估人員現(xiàn)場踏勘調(diào)查，估價對象雖位于××縣工業(yè)園區(qū)內(nèi)，但是位置相對較偏，綜合考慮后確定估價對象區(qū)位條件修正系數(shù)為0．96。

(7)使用年限修正

積算價格是無限年土地使用權(quán)價格，估價對象評估設(shè)定使用年限為50年，故需要進(jìn)行使用年限修正，其使用年限修正系數(shù)為：

使用年限修正系數(shù)=1-1/(1+土地還原利率)剩余使用年限

=1-1/(1+6%)50=0．9457

(8)單位地價計算

土地單價=(63．85+37+5．39+10．09+11．63)元/m2×0．96×0．9457

=116元/m22．基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等估價成果，按照估價對

象的區(qū)域條件和個別條件與基準(zhǔn)地價的基準(zhǔn)條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價對象在估價基準(zhǔn)日價格的方法。其計算公式為

宗地地價=基準(zhǔn)地價×K1K2(1+∑K)+F

式中

K1—期日修正系數(shù)；

K2—土地使用年期修正系數(shù)；

∑K—影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和；

F—開發(fā)程度差異修正值。

(1)基準(zhǔn)地價成果介紹

根據(jù)××縣人民政府《關(guān)于××縣城區(qū)商業(yè)、住宅及全縣工業(yè)用地基準(zhǔn)地價的通告》，××縣城區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價劃分為三個級別，具體地價詳見下表。

工業(yè)用地基準(zhǔn)地價內(nèi)涵為：基準(zhǔn)期日為2002年8月25日；開發(fā)程度為“五通一平”(外圍通路、通水、排水、通電、通信，內(nèi)部場地平整)土地開發(fā)程度下的區(qū)域國有出讓土地使用權(quán)平均價格；容積率按規(guī)劃用地要求；土地使用年限為50年。

(2)估價對象基準(zhǔn)地價的確定

估價對象位于××縣工業(yè)園區(qū)，屬三級地區(qū)，其工業(yè)用地基準(zhǔn)地價為110元/m2。

(3)地價影響因素及修正系數(shù)確定

基準(zhǔn)地價是同一地區(qū)工業(yè)用地平均地價水平的反映，具體地塊地價受到多方面因素的影

響。以下是××縣三級地區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表。

(4)估價對象地價影響因素條件說明和修正系數(shù)的規(guī)定

經(jīng)實地調(diào)查，估價對象地價影響因素條件具體情況及相應(yīng)的修正系數(shù)如下表。

(5)期日修正系數(shù)的確定

由于本次采用的基準(zhǔn)地價的基準(zhǔn)日為2002年8月25日，而估價基準(zhǔn)日為2008年6月26日，時間相隔比較遠(yuǎn)，根據(jù)本公司對該縣近幾年來掌握的地價變動信息資料，經(jīng)測算，本次評估地價期日修正系數(shù)為1．０6。

(6)年限修正系數(shù)的確定

基準(zhǔn)地價是50年使用權(quán)的地價，而估價對象設(shè)定的土地使用年限也是50年，故不需進(jìn)行年限修正。

(7)確定土地開發(fā)程度差異修正值

本次采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估的基準(zhǔn)條件中，土地開發(fā)程度為達(dá)到“五通一平”(即外圍通路、通水、排水、通電、通信“五通”和內(nèi)部場地平整)市政配套要求的熟地，而本次

評估設(shè)定待估宗地土地開發(fā)程度為“三通一平”(即外圍通路、通水、通電“三通”和內(nèi)部場地平整)，故需進(jìn)行土地開發(fā)程度差異修正，即應(yīng)扣除排水和通信費用。根據(jù)調(diào)查，待估宗地所在區(qū)域開發(fā)程度達(dá)到“外圍五通，內(nèi)部場地平整”的開發(fā)費用為60元/m2，即通路17元/m2、通水10元/m2、排水20元/m2、通電10元/m２、通信8元/m2和場地平整5元/m2。確定“外圍三通，內(nèi)部場地平整”與“外圍五通，內(nèi)部場地平整”的土地開發(fā)程度的修正值為(-20-8)元/m2=-28元/m2。

(8)單位面積地價計算

綜上所述，評估宗地修正地價為

單位面積地價=基準(zhǔn)地價×(1+∑修正系數(shù))×期日修正系數(shù)×年限修正系數(shù)+

土地開發(fā)程度差異值

=[-110×(1-5．0%)×1．06-28]元/m2

=83元/m2

三、地價的確定

1．地價確定的方法

由成本逼近法得到土地單價為116元/m2，由基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法得到土地單價為83元/m2，兩種方法測算的地價結(jié)果有一定差距。因此本次評估以成本逼近法測算結(jié)果為主，最終確定本次估價對象的土地單價為1 16元/m2。

2．估價結(jié)果

估價人員經(jīng)現(xiàn)場查勘和對當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場分析，按照地價評估的基本原則和估價程序，選擇合適的估價方法，評估得到待估宗地在估價設(shè)定用途、使用年限、土地開發(fā)程度和利用條件下，于估價基準(zhǔn)日2008年6月26日的國有出讓土地使用權(quán)價格為

土地用途：工業(yè)用地；使用年限：50年；

土地面積：30025．23m2；土地單價：116元/m2；總地價：348．29萬元；總地價大寫(人民幣)：叁佰肆拾捌萬貳仟玖佰元整。

第四部分附件

附件一：土地估價委托書復(fù)印件

附件二：待估宗地《國有土地使用證》復(fù)印件

附件三：委托估價方營業(yè)執(zhí)照及法人代表身份證復(fù)印件附件四：待估宗地區(qū)域位置圖

附件五：待估宗地現(xiàn)狀照片

附件六：受托估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書及營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

參考答案：

一、案例分析題

(一)1．答案要點

(1)簡單算術(shù)平均法。

(2)加權(quán)平均法。

(3)直接取市場比較法的評估結(jié)果。

(4)以市場比較法評估結(jié)果為主，以收益還原法作適當(dāng)減價修正。

2．答案要點

(1)搜集的資料包括：

①國家或當(dāng)?shù)啬壳罢鞯匮a(bǔ)償、安置補(bǔ)償以及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)文件。②當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)費用、市政設(shè)施開發(fā)費用或市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費的收取標(biāo)準(zhǔn)。③征地過程中的有關(guān)稅費標(biāo)準(zhǔn)或耕地占用稅、土地管理費等。④土地出讓金或土地增值收益資料。⑤國家或當(dāng)?shù)厥袌龅睦仕健＂奘袌龌蛐袠I(yè)平均利潤率或投資回報率。

(2)基本步驟：

①求算土地取得費(或分別求算土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、青苗及地上附著物賠償、征地稅費等)。②確定土地開發(fā)費。③計算利息。④計算土地開發(fā)利潤。⑤計算土地增值收益。⑥計算有限年期土地使用權(quán)價格。

3．答案要點(1)不同點：①A宗地的處置方式是由企業(yè)取得土地使用權(quán)，土地使用者為企業(yè)而非股份公司，企業(yè)與

股份公司是土地租賃關(guān)系，由股份公司向企業(yè)支付租金。②8宗地的處置方式是國家作價入股，國家持有國家股，土地使用者為股份公司。

(2)從產(chǎn)權(quán)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系說明對國家、國有企業(yè)、股份公司的利弊：

A宗地的處置方式：①對國家而言，國家作為土地所有者，可以一次收取土地收益，風(fēng)險較小，但不能得到出讓后的土地增值部分。②對企業(yè)而言，可以取得完整的土地使用權(quán)，獲得較穩(wěn)定的租金收入，但需一次性支付數(shù)額較大的出讓金。③對股份公司而言，不能獲得完整的土地使用權(quán)，不必一次性支付數(shù)額較大的出讓金，只需每年支付租金。

B宗地處置方式：①對國家而言，以出讓金作價折為國家股，可參加分紅，和企業(yè)共同承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，國家不能一次性收取土地收益。②對企業(yè)而言，不能獲得土地使用權(quán)，不必一次性支付數(shù)額較大的出讓金。③對股份公司而言，可以獲得完整的土地使用權(quán)，可以不必一次性支付數(shù)額較大的出讓金，但增加了國家股本。

4．答案要點

(1)辦理的手續(xù)：

①股份公司持處置文件辦理變更登記手續(xù)。②辦理有關(guān)規(guī)劃變更、審批手續(xù)．③到土地管理部門辦理用途變更登記或用途變更審批手續(xù)。④辦理補(bǔ)交土地出讓金的手續(xù)。⑤到房屋管理

邵門辦理房屋用途、容積率的變更手續(xù)。(2)評估方法選擇及程序：

可在以下方法中選擇兩種：市場比較法、收益還原法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、剩余法和路線價法。方法選擇和思路描述超過兩種的，只對分值較高的兩種方法進(jìn)行評分。

方法選擇得分：市場比較法；收益還原法；基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法；剩余法；路線價法。

估價思路描述得分：市場比較法；收益還原法；基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法；剩余法；路線價法。

市場比較法的估價程序：①選擇市場比較案例。②確定比較因素。③因素描述及比較分析。④確定比較因素的修正系數(shù)。⑤求算比準(zhǔn)地價。

收益還原法估價程序：①確定房地出租總收益。②確定房地出租總費用。③計算房地出租純收益。④計算房屋純收益。⑤計算土地純收益。⑥計算土地價格。

基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法估價的程序：①確定土地及基準(zhǔn)地價。②因素描述及比較分析。③確定修正系數(shù)。④計算地價。

剩余法估價的程序：①計算房地出租總收益。②計算房地出租總費用。③計算房地出租純收益。④計算房地產(chǎn)總價格。⑤計算房屋現(xiàn)值。⑥計算土地價格。

路線價法評估的程序：①確定路線價。②確定宗地的臨街深度、寬度等條件。③確定條件修正系數(shù)；④計算土地價格。

(二)1．明確解題思路

本題需要先用收益還原法估算建設(shè)完成后的房地產(chǎn)價值，再用剩余法估算土地使用權(quán)價格，最后估算允許貸款的額度。

2．用收益還原法測算房地產(chǎn)總價第一步：計算年出租總收入

房地產(chǎn)總建筑面積=土地面積×容積率=5000m2×3

=15000m2

商場建筑面積=3000m2

辦公樓建筑面積=(15000-3000)m2=12000m2

商場年出租收入=300元/月?m2×3000m2×12月×90%

=9720000元=972萬元

辦公樓年出租收入=(150×12000×12×80%)元=17280000元=1728萬元年出租總收入=商場年出租收入+辦公樓年出租收入

=(972+1728)萬元=2700萬元

第二步：計算年房地費用

年管理費=年租金×10%=2700萬元×10%=270萬元年維修費=年租金×8%=2700萬元×8%=216萬元年保險費=安造價×2‰=[-3000×(3×5000)×22‰]元；=90000元=9萬元

年稅金=年租金×12%=324萬元

年折舊=建安造價/47=(4500/47)萬元=95．74萬元

年房地費用合計：(270+216+9+324+95．74)萬元=914．74萬元第三步：計算年房地純收益

年房地純收益一年出租總收入一年房地費用

=(2700-914．74)萬元=1785．26萬元

第四步：計算房地產(chǎn)總價

假設(shè)P為房地產(chǎn)價格，a為年房地純收益，r為綜合還原利率，n為使用年期。則根據(jù)有限年收益法的計算公式

P－[1－1/(1+r)n]a/r

在本題中，還原利率為綜合還原利率(10％)，項目建成后使用年限應(yīng)和剩余土地使用年限一致，為(50-3)年=47年

根據(jù)已知條件，有：P={[1-1/(1+10%)47]1785．26/10%)萬元=17650．18萬元

3．應(yīng)用剩余法計算地價

第一步：計算總建筑成本

項目總建筑成本=項目建筑面積×建安綜合造價

=3000m2×15000元/m2：45000000元=4500萬元

第二步：計算利息

假設(shè)：地價為u，銀行貸款利率為10%，則利息為

u×[-(1+10%)3-1]+4500×60%×[(1+10%)1.5-1]+4500×40%×[(1+10%)0.5-1]=0．33u+414．96+87．86=0．33u+502．82萬元

第三步：計算利潤

利潤=建安造價×項目投資回報率=4500萬元×30%=1350萬元第四步：計算地價

根據(jù)公式：地價=房地產(chǎn)價格-總建筑成本-利息-利潤u=17650．18-4500-0．33u-502．82-1350

u=8494．26萬元

該地價的土地使用權(quán)涉及年期為50年。而考慮估價時點2009年10月，尚剩余土地使

用年期48年，需要進(jìn)行年期修正，故估價時點的地價為

8494．26×([1-1/(1+8%)48]/[1-1/(1+8%)50]}萬元=8463．47萬元

4．計算可抵押貸款額

可抵押貸款額=地價×70%=8463．47萬元×70%=5924．43萬元

二、報告判讀題

(一)1．依據(jù)報告的具體內(nèi)容，缺少以下方面的說明

(1)沒有說明租金時間單位(是年租金、月租金，還是日租金)。

(2)沒有說明租金類型(是市場平均租金，還是個別租金)。

(3)沒有說明租金時點。

(4)沒有說明租金情況(是正常情況，還是特殊情況)。

2．上述報告漏掉了以下對總收益有影響的參數(shù)

(1)可利用率(建筑可利用率)。

(2)出租率(空置狀況)。

(3)損失率(租賃變動)。

3．計算土地還原利率的方法

(1)純收益與價格比率法(或稱市場法、市場提取法)。

(2)安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法(或稱累加法)。

(3)投資風(fēng)險和投資收益率綜合排序插入法。

(4)其他合理答案。

4．D

(二)1．專業(yè)術(shù)語不規(guī)范，如：“國家建設(shè)用地使用證”應(yīng)為“國有土地使用證”等。

2．估價期日錯誤，應(yīng)為一個時點。

3．估價日期錯誤，應(yīng)為一個時間段。

4．地價定義中未界定所評估土地的開發(fā)程度。

5．估價結(jié)果無大寫。

6．估價人員不具備土地估價師資格，無土地估價師簽名。

7．落款處未注明土地估價機(jī)構(gòu)名稱，也未加蓋公章。

8．產(chǎn)權(quán)狀況描述有誤，劃撥土地使用權(quán)不應(yīng)有年限限制，也不應(yīng)有擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)等權(quán)利。9．劃撥土地使用權(quán)作為抵押貸款評估時未注明相應(yīng)的限定條件和后果。

10．一般因素描述混亂，所描述的內(nèi)容不屬于一般因素的內(nèi)容。

11．容積率混亂，報告中在市場比較法說明待估宗地容積率為4，基準(zhǔn)地價系數(shù)修訂法中容積率為1．8，個別因素描述中又稱容積率規(guī)劃要求為0．5～4，而根據(jù)報告中的土地和建筑面積數(shù)據(jù)，待估宗地容積率實際為0．44。

12．市場比較法運用中存在嚴(yán)重問題：

(1)虛假比較案例，所選的3個比較案例均為工業(yè)用地，但所描述條件中的容積率高達(dá)2．5～4．5，距市中心距離均在250～400m以內(nèi)，與實際不符。

(2)條件說明表中待估宗地條件與前面因素描述不一致，如：容積率不符，前文講待估宗地在城市新區(qū)，比較時卻表述為距離市中心僅200m等。

(3)所選的比較因素及比較過程，完全照搬報告規(guī)范格式中的有關(guān)內(nèi)容，不能反映工業(yè)用地的特點。

(4)地價指數(shù)混亂，不符合常理且存在明顯錯誤，如：B、C案例交易時間均在2007年7

月，地價指數(shù)分別為90和105等。

(5)條件指數(shù)表中因素定量化錯誤較多，如：作為工業(yè)用地四地塊距離市中心距離差異很小，均在200～400m之間，對地價基本無影響，但表中的條件指數(shù)差異卻很大，分別為100、90、75、00，且00明顯屬于報告打印錯誤。

(6)修正過程中，期日、區(qū)域因素和個別因素均與前述比較過程不一致，數(shù)據(jù)不知從何而來。(7)三個比較結(jié)果差異較大，在414．8～597．08之間，差異超過40%，不能直接用三個結(jié)果平均。

(8)樓面地價計算公式與結(jié)果不符，算式有誤。

13．基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法應(yīng)用存在問題：

(1)容積率錯誤，修正方法不妥。

(2)期日修正與前后不一致。

(3)修正過程及修正系數(shù)的來源及標(biāo)準(zhǔn)未交代。

(4)單位地價計算結(jié)果與計算算式不一致。

14．附件中缺少估價機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件

(三)土地估價技術(shù)報告的錯誤之處

1．評估目的表述錯誤，評估結(jié)果不能直接作為出讓保留價，只能為保留價確定參考依據(jù)。2．評估依據(jù)不全，缺少《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等技術(shù)規(guī)范。

3．開發(fā)程度設(shè)定不全，未說明地塊實際開發(fā)程度。

4．價格類型定義不準(zhǔn)確，應(yīng)明確價格類型為國有土地使用權(quán)出讓市場價格。

5．估價結(jié)果不準(zhǔn)確，大寫有誤，少幣種。

6．估價假設(shè)條件不全，由于評估時間在估價基準(zhǔn)日之前，假設(shè)條件說明中缺少了估價對象在估價基準(zhǔn)日土地利用現(xiàn)狀、區(qū)位環(huán)境條件方面的假設(shè)說明。

7．估價報告有效期不清，報告有效期沒有明確自何時算起。

8．責(zé)任界定錯誤，沒有說明評估人員無法查證其真實性的情況。

9．估價報告應(yīng)用規(guī)定錯誤，土地估價報告與土地估價技術(shù)報告應(yīng)用對象顛倒。

10．缺少估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字。

11．土地登記不全，缺少待估宗地所在土地級別說明。

12．他項權(quán)利說明錯誤，他項權(quán)利說明采用假定不妥。

13．開發(fā)程度描述矛盾，區(qū)域因素中描述紅線外開發(fā)程度都已達(dá)“五通”配套，與地價定義中

設(shè)定為“三通”配套相矛盾。

14．方法選擇依據(jù)錯誤，因為是工業(yè)用地，就選擇成本逼近法來測算地價，選擇依據(jù)牽強(qiáng)。15．地價稱謂錯誤，基準(zhǔn)地價修正得出的地價不是收益地價，是比準(zhǔn)地價。

16．實際費用錯誤，取得費和開發(fā)費應(yīng)取客觀費用，而不是實際費用。

17．在確定土地取得費時，未說明該地塊原狀是否耕地等情況。

18．區(qū)片價說明不清，采取征地區(qū)片價作為農(nóng)地取得費必須詳細(xì)說明區(qū)片價的適用范圍、有效期及地塊位于幾級區(qū)片等。特別應(yīng)說明該區(qū)片價是2001年公布的，現(xiàn)在是否還在實施。

19．征地稅費缺乏依據(jù)，征地稅費根據(jù)經(jīng)驗確定欠妥。

20．開發(fā)費中缺乏平整費，地價定義為設(shè)定內(nèi)部平整，這里按實際未平整確定開發(fā)費不正確。

21．利率計算期錯誤，開發(fā)期一年，利息率取半年期利率不正確。應(yīng)采用一年期利息率。

22．增值收益率分析錯誤，土地增值收益率取值分析與區(qū)域因素分析矛盾。

23．修正錯誤，修正的具體格式過于簡單，因素太少。

24．土地還原利率的確定沒有依據(jù)說明。

25．修正體系中缺少因素條件說明表。

26．修正體系的來源不清，未說明該修正體系的來源和依據(jù)。27．因素說明矛盾，該因素說明與區(qū)域因素中描述有矛盾。

28．估價對象地價影響因素條件說明和修正系數(shù)表中缺少周圍土地利用狀況因素。29．結(jié)果確定方法錯誤，如否定一方法的測算結(jié)果錯誤，應(yīng)列舉理由分析說明。30．附件不全，附件中缺本次評估土地估價師資格證書復(fù)印件。

第三篇：2013土地估價案例與報告考試技巧指導(dǎo)

2013土地估價案例與報告考試技巧指導(dǎo)

來源：考試吧（Exam8.com）2013-3-4 1>考試時，如果自己時間夠，則要先把答案寫在草稿紙上，答完后把答案排一下序，把自己認(rèn)為肯定的答案寫在前面，并且要每一條占據(jù)一行，把自己懷疑態(tài)度的答案盡量擠在后面的一行里。

2>如果在“估價對象”中已找出三個錯誤，則不必再仔細(xì)尋找，應(yīng)接著往下閱讀，以免一個地方糾纏太多而沒有時間閱讀報告的其余部分，等有時間再來仔細(xì)閱讀“估價對象”一項的內(nèi)容。

3>如果考試的估價報告中有“個別因素分析”、“區(qū)域因素分析”和“市場背景分析”的內(nèi)容，而且篇幅較長，則可以跳過該三個部分，以節(jié)省時間來尋找估價方法運用上的錯誤。

4>在按照自己的理解指定錯誤后，對照本資料對指錯題常見錯誤的概括進(jìn)行一遍檢查，看看是否有漏指的錯誤。

案例分析中的題型有：問答，單選，挑錯，改錯。

一、問答及單選題答題技巧：

1、解決的辦法是：仔細(xì)研究正確答案是分哪幾點分別回答的，他的思路是怎樣的。順著它的思路走，才能解決問題。

2、另外，問答題一般每題都有3~5個小點，在數(shù)量上也要有個底。

3、條理清楚，論點突出，明顯

4、結(jié)構(gòu)清晰：

二、挑錯題答題技巧

1、指錯題指出的錯誤根本不只13處，……這樣的情況下應(yīng)該如何取舍?

這是因為錯誤的嚴(yán)重程度不一樣，有些錯誤是因為前面錯了引起的連鎖錯誤，有些是次要的錯誤，你要把自己覺得有把握的錯誤寫在前面，否則，13個錯誤寫完了，后面你再寫得多也沒分!

2、揣摩評卷人的心理

3、先理草稿，再答題

三、改錯題答題技巧

(一)閱讀報告：

1、先了解估價基本事項。

2、了解價值定義。

3、了解方 法技術(shù)思路。

4、看估價依據(jù)全不全，假設(shè)限制條件，特殊說明。

5、測算過程。

6、估價結(jié)果

(二)錯誤類型

1、不全面。①缺有效期、價格內(nèi)涵、資質(zhì)等;②假設(shè)限制條件;③估價依據(jù)、基準(zhǔn)地價、估價人員現(xiàn)場調(diào)查;④估價結(jié)果。

2、不規(guī)范。①術(shù)語不規(guī)范;② 表達(dá)方式不規(guī)范(帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概);③錯別字。

3、不充分。(1)取值依據(jù)不充分(數(shù)據(jù)來源、資本化率取值);(2)推理說明不充分。① 時間修正未說明市場狀況分析。② 比準(zhǔn)價格的未說明理由。如加權(quán)、平均。③ 各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。

4、不一致。①結(jié)果報告與技術(shù)報告不一致;②兩種方法之間參數(shù)不一致(基準(zhǔn)地價、比較法中的年期修正、資本化率);③報告中有兩個估價對象，分開評時參數(shù)不對應(yīng);④前面的因素分析和后而后面的取值計算不一致;⑤推理說明與結(jié)論不一致。

5、不正確。①每一項描述不正確(評估目的);②推理分析不正確(與常理相悖);③方法選用不正確;④技術(shù)路線不正確(公式、價值內(nèi)涵、時點、形成過程)

綜述：

1、問答：考估價的基本事項，估價目的、對象、時點(市場變化對估價結(jié)果的影響)，價值內(nèi)涵，技術(shù)路線，方法運用過程中應(yīng)注意的問題(如參數(shù)應(yīng)選取客觀值，計算折舊時應(yīng)用有效經(jīng)過年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命)等。

2、單選：考適用法律、適用方法、估價時點、價值內(nèi)涵。

3、挑錯：考對估價的一般要求，對報告的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價方法掌握。

4、改錯：考估價方法在應(yīng)用中的難點。

四、改錯題

改錯題一般是改估價方法運用上的錯誤，各種方法常見的改錯項目為：

(一)市場比較法

1、交易情況修正對于交易情況非正常負(fù)擔(dān)的修正，具體見《房地產(chǎn)估價理論與方法》P112例4-4和例4-5。

2、交易日期修正中關(guān)于定基價格指數(shù)，環(huán)比價格指數(shù)，逐漸遞增或遞減(等比)，期內(nèi)平均上升或下降(等差)的修正，具體見《房地產(chǎn)估價理論與方法》P115的有關(guān)內(nèi)容。

3、區(qū)域因素和個別因素修正中的間接比較修正和用加權(quán)平均法綜合可比實例的得分問題，具體見《房地產(chǎn)估價理論與方法》P128例4-14。

4、比較物與參照物互相顛倒的問題。

(二)收益法

1、租約期內(nèi)與租約期外年客觀收益的計算問題。

2、利息不能作為管理費和稅金的計算基礎(chǔ)之一的問題。

3、收益年限確定錯誤的公式。

4、漏算了營業(yè)稅及其附加的問題。

5、沒有考慮出租率或公共流通比的問題。

(三)成本法

1、沒有選擇估價時點的正常成本(如：重臵價)的問題。

2、耐用年限確定錯誤的問題。

3、計息期確定錯誤的問題。

4、沒有將各成本項目統(tǒng)一到相同的年限內(nèi)的問題。

5、對有償出讓土地的評估，當(dāng)估價對象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時，沒有對結(jié)果進(jìn)行年限修正的問題。

6、利息的計費基礎(chǔ)多少項目的問題。如：銷售稅費不能計算利息。

7、銷售稅費的計算基礎(chǔ)錯誤的問題。

(四)假設(shè)開發(fā)法

1、貼現(xiàn)期確定錯誤的問題。

2、管理費、銷售稅費及利潤的計算基礎(chǔ)錯誤的問題。

(五)基準(zhǔn)地價修正法

動態(tài)方式不存在投資利息。

4、假設(shè)開發(fā)法

(1)沒有確定最佳的開發(fā)利用方式

最佳開發(fā)利用方式的確定需要依據(jù)規(guī)劃限制條件，但不能把規(guī)劃限制條件 直接作為最佳的開發(fā)利用方式。

(2)沒有計算待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的利潤

(3)把利息和稅金也作為計算利潤的基礎(chǔ)

(4)貼現(xiàn)期確定錯誤

(5)當(dāng)利息率和貼現(xiàn)率一致時，還計算了利息。

(6)未來樓價的確定完全依據(jù)市場比較法，沒有結(jié)合長期趨勢法。

(7)遺漏了買方購買待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的稅費，具體見教材P69-71及案例3-1分析的第8項。

(四)沒有結(jié)合估價目的的要求

1、抵押估價的常見錯誤

(1)沒有說明未來市場風(fēng)險變化和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價值的影響。

(2)抵押估價結(jié)果中，沒有扣除需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金。

2、保險估價的常見錯誤

(1)沒有分清投保價值評估和保險損失程度評估。

(2)保險損失程度的評估，沒有明確是按“可修復(fù)的情況”進(jìn)行評估，還是按“不可修復(fù)的情況”進(jìn)行評估。

(3)保險損失程度的評估沒有依據(jù)保險合同，估價依據(jù)中也缺少保險合同。

(4)保險損失程度的評估，沒有明確估價范圍是否包括間接損失。

(5)按“不可修復(fù)情況”評估損失時，沒有扣減房屋受損后的殘余價值。

(6)把土地也作為了保險估價的估價對象。

3、其他估價目的的常見錯誤

(1)合資入股的評估，沒有說明入股后的用途。

(2)拍賣底價的評估，沒有確定出拍賣保留價。

(3)合并的評估，沒有說明合并前、后的用途，沒有以加權(quán)處理方式計算最終分配率。

(4)糾紛的估價，在“估價對象”一項中，僅說明了土地使用權(quán)的取得方式(劃撥或出讓)，對出讓方式?jīng)]有告之出讓時間，出讓方及受讓方、出讓的有關(guān)文件或合同等證明出讓合法的文書;沒有說明糾紛緣何而起，估價對象為何需要估價。

(5)征用或拆遷補(bǔ)償估價違背了國家制定的征用或拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)定。

(6)出讓土地的評估只說明了原用途，沒有說明規(guī)劃、出讓的用途。

(五)其他類型的錯誤

1、對估價對象的某一部分重復(fù)計價

如教材案例4-6，用收益法對有收益的部分進(jìn)行了估價，然后又對無收益的第六層辦公(自用部分)進(jìn)行估價，這樣第六層的價值就有重復(fù)計價的問題。因為無收益的第六層價值已體現(xiàn)在有收益部分的價值中，也就是說，沒有無收益的第六層，其他有收益部分的價值將會降低。

2、計算前提與計算結(jié)果不一致

如：計算前提為評估單價，但計算結(jié)果卻為總價，具體見案例4-2及其分析。

3、遺漏了估價對象部分的價值

如：用市場法評估出了某寫字樓的地上各層的價格，但卻遺漏了地下車庫的價格。

4、在建工程的評估，沒有說明有關(guān)各方是否按設(shè)計方案的要求按期完工。

5、報告的有效期起算日期錯誤。

報告的有效期是估價報告完成之日起計，而不是自估價時點起計。

6、估價時點確定錯誤。

土地估價報告易出錯要點

報告中可能出現(xiàn)的錯誤 第一部分 總述

一、估價項目名稱：

二、委托估價方：

三、受托估價方：

四、估價對象： 包括：

1、土地使用者

2、土地位臵

3、宗地數(shù)

4、面積

5、用途

6、權(quán)利狀況

7、年限

可能會出現(xiàn)的錯誤：漏項、描述不規(guī)范

五、估價目的：

包括：

1、為什么評估

2、誰委托評估的

3、應(yīng)用方向

可能會出現(xiàn)的錯誤：缺少應(yīng)用方向。

六、估價依據(jù)： 包含：

1、法律、法規(guī)、政策文件依據(jù)

2、技術(shù)規(guī)程及當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)地價評估的文件及規(guī)定

3、委托方提供資料

4、評估人員調(diào)查收集的資料

可能出現(xiàn)的錯誤：1）缺少《城市土地估價規(guī)程》(1998年考題)；2）評估中采用了基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，依據(jù)中缺少當(dāng)?shù)氐摹痘鶞?zhǔn)地價評估報告》或政府公布的基準(zhǔn)地文件。

七、地價定義：

包含：

1、基準(zhǔn)日；

2、土地用途(設(shè)定、實際)；

3、開發(fā)程度(設(shè)定、實際)；

4、土地使用年期(設(shè)定、實際)；

5、土地使用權(quán)價格類型(所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、抵押權(quán)價格)。

價格定義敘述時要說明：①估價期日土地實際開發(fā)程度；②評估宗地外圍目前的土地開發(fā)程度；③估價期日設(shè)定土地開發(fā)程度必要時列表說明），設(shè)定開 發(fā)程度可以界定為宗地紅線內(nèi)外“幾通”和宗地內(nèi)場地平整，和宗地外“幾通”及宗地內(nèi)場地平整。④土地用途若土地證明不標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范，需重新設(shè)定時也需在此敘述）；⑤最后進(jìn)行地價定義。

之所以要外圍的開發(fā)程度，是因為外圍的開發(fā)程度體現(xiàn)著周圍的地價水平，體現(xiàn)著現(xiàn)狀利用狀況，反映了設(shè)定土地開發(fā)程度是否合理。

可能會出現(xiàn)的錯誤：漏項、不規(guī)范、錯誤。

1）未界定土地開發(fā)程度或界定不準(zhǔn)確、不匹配情況；

2）未說明用途或用途界定不符合用地類型劃分標(biāo)準(zhǔn)或與土地證不符； 3）使用年限有計算不準(zhǔn)，選取不當(dāng)情況；

4）價格類型描述不準(zhǔn)確如1996年改錯“現(xiàn)實市場價格”改為估“價期日的市場價格”）；

5）漏掉基準(zhǔn)日、年限等。

八、估價期日：是決定估價額的時間，是一個時點?？赡軙霈F(xiàn)的錯誤：1）寫成一個時間段；2）缺少日、月。

九、估價日期：是評估報告的起止時間。

可能會出現(xiàn)的錯誤：1）只有起點，無截止點或相反；2）漏寫某項，如：1998年10月—11月12日；3）寫為一個時間點。

十、估價結(jié)果： 估價結(jié)果包含：

(1)土地面積；(2)單位面積地價；(3)總地價；(4)大寫；(5)貨幣種類；(6)土地估價結(jié)果一覽表。

可能會出現(xiàn)的錯誤：漏項、術(shù)語不規(guī)范、估價結(jié)果表中有問題。

十一、需要特殊說明事項 包含內(nèi)容：

1、估價假設(shè)條件。

2、該報告使用的限制條件。

3、資料來源及未經(jīng)實地確認(rèn)或無法實地確認(rèn)的資料和估價事項。

4、估價中未考慮的因素及一特殊處理，必要時說明這樣做的原因或依據(jù)。

5、土地估價結(jié)果有效的條件和結(jié)果對外提供的限制條件、要求等。

6、其它需要說明的問題。

可能出現(xiàn)錯誤：漏項、與報告無關(guān)、術(shù)語不規(guī)范、錯誤。如：1）以劃撥土地進(jìn)行抵押評估，但確少相應(yīng)的限定條件和后果在滿足抵押規(guī)定，設(shè)定為評估對象用途法定最高出讓年限條件下的土地使用權(quán)，評估價格不能作為最終的抵押額應(yīng)以銀行為準(zhǔn)等）；2）說明中有錯誤，土地面積寫成“以規(guī)劃局核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》為準(zhǔn)”應(yīng)改為“以當(dāng)?shù)赝恋毓芾砭趾税l(fā)的《國有土地使用證》或權(quán)屬證明為準(zhǔn)”；3）報告有效期過長。

十二、土地估價師簽名

包含內(nèi)容：

1、估價機(jī)構(gòu)內(nèi)的

2、名估價師簽字、資格證書編號。一般出錯：1）估價師未簽署；2）不是土地估價師。

十三、土地估價機(jī)構(gòu)蓋章

包含內(nèi)容：

1、估價機(jī)構(gòu)名稱、公章。

一般出錯：1）估價機(jī)構(gòu)未蓋章；2）估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)不符合規(guī)定。第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析

一、估價對象描述

1、土地位臵狀況

包含內(nèi)容：位臵、用途、四至、面積、土地等級、地籍圖號、宗地號?？赡艹霈F(xiàn)的錯誤：漏項、描述過于煩瑣或簡單、前后不一致、內(nèi)容不符、專業(yè)術(shù)語不規(guī)范。

2、土地權(quán)利狀況

包含內(nèi)容：

1）待估宗地為國有土地；

2）估價期日的土地使用權(quán)性質(zhì)為國有劃撥土地或出讓土地）； 3）是否設(shè)有他項權(quán)利，若有需表述；

4）出讓土地說明使用年限起止日）和剩余年限截止估價期日）； 5）宗地使用的特殊規(guī)定無則不寫）；

6）權(quán)屬來源描述包括首次用地批文，初始登記，變更登記的簡單過程。宗 地多時需列國有土地使用權(quán)劃撥、出讓）一覽表。

可能出現(xiàn)的錯誤：漏項、描述過于煩瑣或簡單、前后不一致、內(nèi)容不符、專業(yè)術(shù)語不規(guī)范。如：1）未注明待估宗地現(xiàn)有的權(quán)利狀況是國有出讓土地或國有劃撥土地）；2）描述有錯：A、術(shù)語錯誤，“在估價期日內(nèi)未發(fā)現(xiàn)他項權(quán)利存在”應(yīng)改期為“至評估基準(zhǔn)日未發(fā)現(xiàn)他項權(quán)利存在”；B、不合法，“待估宗地為劃撥土地使用權(quán)，使用者享有土地的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)等它項權(quán)利”應(yīng)改為“待估宗地為劃撥土地使用權(quán)，至評估基準(zhǔn)日無抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)等它項權(quán)利存在”。3）前后不致；4）不該寫的盡量不寫。

3、建筑物和地上附著物狀況

1）建筑物的耐用年限； 2）已使用年限； 3）建筑面積； 4）建筑結(jié)構(gòu)； 5）建筑細(xì)部說明； 6）設(shè)備和安裝狀況； 7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)和各層建筑用途以及其它地上附著物狀況。

可能出現(xiàn)的錯誤：漏項、用語不準(zhǔn)確。

二、地價影響因素分析

說明影響待估宗地地價水平的因素

1、一般因素說明稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展等對地價產(chǎn)生影響的一般因素）

包含內(nèi)容：

1）稅收、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策描述；

2）自然經(jīng)濟(jì)狀況、描述區(qū)域內(nèi)的自然經(jīng)濟(jì)狀況，包括：地理位臵、地勢地貌、氣候、水文地質(zhì)；區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)）經(jīng)濟(jì)狀況；

3）城市規(guī)劃等一般因素對地價產(chǎn)生影響的分析。

2、區(qū)域因素

包含：

(1)城市商業(yè)中心等級及其影響、道路等級及路網(wǎng)條件、公共交通狀況、對外交通狀況、基本生活設(shè)施條件；

(2)環(huán)境條件；(3)產(chǎn)業(yè)集聚；(4)規(guī)劃限制；(5)相鄰區(qū)域土地利用等對估價對象地價水平產(chǎn)生影響的區(qū)域基準(zhǔn)地價水平等。

要求描述：

①城市商業(yè)中心等級，用商業(yè)繁華度、距商服中心距離、人口密度等指標(biāo)反映。

②交通條件：交通優(yōu)劣，包括市內(nèi)交通和對外交通。描述交通條件的主要指標(biāo)有：

A、道路通達(dá)度：交通類型主、次干道、支路）、道路級別、寬度、長度、道路相對位臵；

B、公交便捷度：公交路線、站點分布、車流量及停車次數(shù)；

C、對外交通便捷度：距離對外交通設(shè)施火車站、長途汽車站、航空站）遠(yuǎn)近及設(shè)施狀況；

D、路網(wǎng)密度

③基本生活設(shè)施條件

衡量設(shè)施完善度從三個方面進(jìn)行：

A、設(shè)施類型是否齊備，主要指：給水、排水、供電、電訊、熱力、煤氣等與生活條件有關(guān)的設(shè)施；

B、設(shè)施水平，如供水設(shè)施到戶、到院、到街坊、設(shè)施水平是否同的； C、設(shè)施保證率。

④環(huán)境條件：包括環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣、自然條件優(yōu)劣、文體設(shè)施優(yōu)劣、綠地覆蓋度優(yōu)劣；

A、環(huán)境質(zhì)量：衡量環(huán)境質(zhì)量好壞一般是對大氣污染、水體污染、土壤污染、噪音污染等多項污染狀況的分析。目前有三類衡量指標(biāo)；

a環(huán)境質(zhì)量綜合指標(biāo)；

b大多數(shù)城市一般都有環(huán)境污染監(jiān)測和單項污染評價

c無環(huán)境質(zhì)量資料的城市，對環(huán)境狀況作定性分析，劃分優(yōu)劣。B、自然條件主要指地形、工程地質(zhì)、水文和氣候條件

C、文體設(shè)施主要指圖書館、影劇院、文化館、體育場館、公園等。⑤產(chǎn)業(yè)集聚：區(qū)域內(nèi)大中型企業(yè)數(shù)量、開發(fā)

第四篇：2011年土地估價與報告模擬題

2011年土地估價案例與報告模擬試題

一、判斷題(共10題，題號1-10，每題1分，共10分。請判斷下列說法的正確或錯誤，并在答題卡上相應(yīng)位置涂黑，認(rèn)為正確的涂“√”，認(rèn)為錯誤的涂“×”。答題錯誤倒扣1分，本題總得分最多扣至0分)

1．由于土地經(jīng)濟(jì)供給稀缺性的特性，對一塊土地的利用，常常同時產(chǎn)生兩個以上用途的競爭，并可以從一種用途轉(zhuǎn)換到另一種用途。（）

答案：×

解析：土地具有多種用途，如可作工業(yè)用地，也可作居住用地、商業(yè)、軍事、辦公用地等。由于這一特性，對一塊土地的利用，常常同時產(chǎn)生兩個以上用途的競爭，并可以從一種用途轉(zhuǎn)換到另一種用途。

2．我國土地產(chǎn)權(quán)總體上可以分為：土地所有權(quán)、土地用益物權(quán)和土地?fù)?dān)保物權(quán)三大類。（）

答案：√

解析：我國土地產(chǎn)權(quán)總體上可以分為：土地所有權(quán)、土地用益物權(quán)和土地?fù)?dān)保物權(quán)三大類。

3．林地包括跡地、居民點內(nèi)部的綠化林木用地，但不包括鐵路、公路征地范圍內(nèi)的林木，以及河流、溝渠的護(hù)堤林。（）

答案：×

解析：林地。林地指生長喬木、竹類、灌木的土地，及沿海生長紅樹林的土地。包括跡地，不包括居民點內(nèi)部的綠化林木用地，鐵路、公路征地范圍內(nèi)的林木，以及河流、溝渠的護(hù)堤林。林地包括有林地、灌木林地、其它林地。

4．非住宅建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于期滿前半年向土地管理部門提出申請。（）

答案：×

解析：建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于期滿前1年向土地管理部門提出申請。

5．需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征地單位所有耕地的數(shù)量計算。（）

答案：×

解析：需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。

6．城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目執(zhí)行廉租住房建設(shè)項目資本金占20%的規(guī)定。（）

答案：√

解析：城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目執(zhí)行廉租住房建設(shè)項目資本金占20%的規(guī)定。

7．所有的耕地都是基本農(nóng)田。（）

答案：×

解析：基本農(nóng)田是耕地的一部分，而且主要是高產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的那一部分耕地，但并不是所有的耕地都是基本農(nóng)田。

8．建設(shè)用地項目呈報材料“一書四方案”包括：建設(shè)項目用地呈報說明書，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征地方案和供地方案。（）

答案：√

解析：建設(shè)用地項目呈報材料“一書四方案”包括：建設(shè)項目用地呈報說明書，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征地方案和供地方案。

9． 2010年1月1日起，個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。（）

答案：×

解析： 2010年1月1日起，個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

10．當(dāng)前，保障性住房中的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房用地及其配套建設(shè)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性設(shè)施用地實行劃撥供應(yīng)，并按規(guī)定減免相關(guān)費用。（）

答案：×

解析：保障性住房中的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房用地實行劃撥供應(yīng)，并按規(guī)定減免相關(guān)費用，但對于配套建設(shè)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性設(shè)施用地，必須實行有償使用，嚴(yán)格堅持以招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式供地。

二、單項選擇題(共40題，題號11-50，每題1分，共40分。每題有A、B、C、D四個備選答案，其中只有一個最符合題意，請在答題卡上將所選答案對應(yīng)的字母涂黑。選錯不得分、不倒扣分)

11．人地關(guān)系是人類在利用土地的過程中形成的（）之間的相互關(guān)系。

A．人與人

B．人與自然

C．地與地

D．土地使用者與土地所有者

答案：B

解析：《土地基本術(shù)語》（GB/T19231—2003）規(guī)定，人地關(guān)系是人類在利用土地的過程中形成的人與自然之間的相互關(guān)系。土地關(guān)系是人類在利用土地的過程中形成的人與人之間的資源利用和財產(chǎn)關(guān)系。

12．按照現(xiàn)行土地利用現(xiàn)狀分類，監(jiān)教所用地屬于（）。

A．公共管理與公共服務(wù)用地

B．其它土地

C．商服用地

D．特殊用地

答案：D

解析：特殊用地指用于軍事設(shè)施、涉外、宗教、監(jiān)教、殯葬等的土地。

13．人類雖然能移山填海，擴(kuò)展陸地；或圍湖造田，增加耕地，但這僅僅是土地用途的轉(zhuǎn)換，并沒有增加土地面積。這表明了土地的（）自然特性。

A．土地面積的有限性

B．土地位置的固定性

C．土地質(zhì)量的差異性

D．土地永續(xù)利用的相對性

答案：A

解析：人類雖然能移山填海，擴(kuò)展陸地；或圍湖造田，增加耕地，但這僅僅是土地用途的轉(zhuǎn)換，并沒有增加土地面積。表明了土地自然特性中的土地面積的有限性。

14．甲向乙借款，丙將自己所有的房屋抵押給乙，作為甲向乙履行債務(wù)的擔(dān)保，在這一抵押法律關(guān)系中，抵押人是（）。

A、甲

B、乙

C、丙

D、甲和丙

答案：D

解析：《物權(quán)法》第一百七十九條規(guī)定，為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。

15．下列關(guān)于國有土地租賃的表述，不正確的是（）。

A．國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充

B．國有土地租賃中，承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)讓給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效

C．租賃期限三個月以上的國有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同

D．國有土地租賃中，承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項權(quán)利

答案：C

解析：租賃期限六個月以上的國有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。

16．地籍按功能的不同可分為（）。

A．初始地籍、日常地籍

B．常規(guī)地籍、數(shù)字地籍

C．城鎮(zhèn)地籍、農(nóng)村地籍

D．稅收地籍、產(chǎn)權(quán)地籍和多用途地籍

答案：D

解析：按照功能的不同，可將地籍分為稅收地籍、產(chǎn)權(quán)地籍和多用途地籍。

17．單位與單位之間發(fā)生的爭議案件，必須由（）處理。

A．縣級人民政府

B．縣級人民政府國土資源行政主管部門

Ｃ．鄉(xiāng)級人民政府

Ｄ．單位所在地人民政府

答案：B

解析：《土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理辦法》第五條 個人之間、個人與單位之間、單位與單位之間發(fā)生的爭議案件，由爭議土地所在地的縣級國土資源行政主管部門調(diào)查處理。前款規(guī)定的個人之間、個人與單位之間發(fā)生的爭議案件，可以根據(jù)當(dāng)事人的申請，由鄉(xiāng)級人民政府受理和處理。

18．土地統(tǒng)計不包括（）。

A．土地統(tǒng)計科學(xué)

B．土地統(tǒng)計調(diào)查

C．土地統(tǒng)計工作

D．土地統(tǒng)計資料

答案：B

解析：土地統(tǒng)計包括三個方面的含義：土地統(tǒng)計工作、土地統(tǒng)計資料和土地統(tǒng)計科學(xué)。

19．根據(jù)法律規(guī)定，各省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農(nóng)田應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)內(nèi)耕地的（）以上。

A．60%

B．80%

C．90%

D．95%

答案：B

解析：各省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農(nóng)田應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80％以上。

20．因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞的，用地單位和個人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)復(fù)墾。復(fù)墾的土地應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于（）。

A．農(nóng)業(yè)

B．復(fù)墾單位的生產(chǎn)建設(shè)

C．工業(yè)

D．房地產(chǎn)開發(fā)

答案：A

解析：其恢復(fù)后的土地；要因地制宜，可作為農(nóng)、林、牧業(yè)用地，也可用作工礦用地，有的還可作為建房、游覽、娛樂用地，但應(yīng)優(yōu)先用于農(nóng)用地。

21．下列不屬于基本農(nóng)田保護(hù)方針的是（）。

A．全面規(guī)劃

B．合理利用

C．用養(yǎng)分離

D．嚴(yán)格保護(hù)

答案：C

解析：應(yīng)是“用養(yǎng)結(jié)合”。

22．大中型水利水電工程建設(shè)征收耕地的，土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費之和為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的（）倍。

A．10

B．15

C．16

D．30

答案：C

解析：大中型水利水電工程建設(shè)征收耕地的，土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費之和為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的16倍。

23．下列關(guān)于征收集體土地的補(bǔ)償費用的表述中，不正確的有（）。

A．土地補(bǔ)償費歸農(nóng)村集體組織所有

B．安置補(bǔ)助費不得發(fā)放給農(nóng)民個人

C．由農(nóng)村集體組織安置的人員，安置補(bǔ)助費由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用

D．地上附著物和青苗補(bǔ)償費歸其所有者所有

答案：B

解析：土地補(bǔ)償費歸農(nóng)村集體組織所有；地上附著物和青苗補(bǔ)償費歸地上附著物和青苗的所有者所有。由農(nóng)村集體組織安置的人員，安置補(bǔ)助費由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用；由其他單位安置的人員，安置補(bǔ)助費支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的人員，補(bǔ)助費發(fā)放給個人。

24．下列關(guān)于城市規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃的關(guān)系，表述錯誤的是（）。

A．從規(guī)劃區(qū)域的角度看，兩者是點與面的關(guān)系

B．土地利用總體規(guī)劃解決城市建設(shè)用地與農(nóng)業(yè)用地之間的數(shù)量和空間配置關(guān)系；而城市規(guī)劃解決各類城市內(nèi)部用地之間數(shù)量和空間的關(guān)系

C．從規(guī)劃的空間范圍看，城市總體規(guī)劃的范疇比土地利用總體規(guī)劃大，兩者是局部與整體的關(guān)系

D．城市總體規(guī)劃的空間范圍局限于城市建成區(qū)和規(guī)劃區(qū)；土地利用總體規(guī)劃的空間范圍是整個區(qū)域或行政區(qū)劃單位

答案：C

解析：土地利用總體規(guī)劃與城市規(guī)劃的關(guān)系中，從規(guī)劃的空間范圍看，城市總體規(guī)劃的范疇比土地利用總體規(guī)劃小，兩者是局部與整體的關(guān)系，城市總體規(guī)劃的空間范圍局限于城市建成區(qū)和規(guī)劃區(qū)；土地利用總體規(guī)劃的空間范圍是整個區(qū)域或行政區(qū)劃單位。

25．《憲法》規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行（）并給予補(bǔ)償。

A．沒收

B．沒收或者征收

C．沒收或者征用

D．征收或者征用

答案：D

解析：2004年3月，全國人大對《憲法》作了修改，將《憲法》原第十條“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用?！备臑椤皣覟榱斯怖娴男枰梢砸勒辗梢?guī)定對土地實行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。

26．預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起（）個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

A．三

B． 六

C． 九

D．十二

答案：A

解析：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

27．下列不屬于建設(shè)用地的特點的是（）。

A．承載性與非生態(tài)利用性

B．土地利用逆轉(zhuǎn)相對容易

C．土地利用的集約性

D．無限性與再生性

答案：B

解析：建設(shè)用地的特點中，土地利用逆轉(zhuǎn)相對困難。

28．下列關(guān)于合同履行的表述中，正確的是（）。

A．當(dāng)事人對價款或報酬沒有約定的可終止履行合同

B．當(dāng)事人對履行地點約定不明確的，可隨意選擇履行地點

C．當(dāng)事人對履行期限約定不明確的，債務(wù)人可以隨時履行，債權(quán)人也可以隨時要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對方必要的準(zhǔn)備時間

D．當(dāng)事人對履行費用約定不明確的，履行費用應(yīng)由當(dāng)事人共同承擔(dān)

答案：C

解析：價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行；依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價或者政府指導(dǎo)價的，按照規(guī)定履行。履行地點不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動產(chǎn)的，在不動產(chǎn)所在地履行；其他標(biāo)的，在履行義務(wù)一方所在地履行。履行費用的負(fù)擔(dān)不明確的，由履行義務(wù)一方負(fù)擔(dān)。

29．鄭某與吳某在抵押合同中約定，若鄭某在債務(wù)履行期屆滿時不能清償吳某的債務(wù)，則作為抵押物的房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為吳某所有。該約定的效力為（）。

A．有效

B．無效

C．效力待定

D．可變更

答案：B

解析：《物權(quán)法》第186條規(guī)定，“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。”這是關(guān)于禁止流押的規(guī)定。《擔(dān)保法若干問題解釋》第57條也規(guī)定，當(dāng)事人在抵押合同中約定，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的內(nèi)容無效，但所約定內(nèi)容的無效不影響抵押合同其他部分內(nèi)容的效力。

30．2009年7月11日，經(jīng)B縣土地管理部門查處，C房地產(chǎn)開發(fā)公司非法轉(zhuǎn)讓土地行為，且有非法所得120萬元，根據(jù)《土地管理法實施條例》，B縣土地管理部門可以對C房地產(chǎn)開發(fā)公司處以（）萬元以下的罰款。

A．10

B．30

C．60

D．120

答案：C

解析：對買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，《中華人民共和國土地管理法實施條例》第三十八條規(guī)定，處以罰款的，罰款額為非法所得的百分之五十以下。非法所得120萬元×50%=60萬元

31．《基本農(nóng)田保護(hù)條例》屬于（）。

A．法律

B．行政法規(guī)

C．政府規(guī)章

D．部門規(guī)章

答案：B

解析：《基本農(nóng)田保護(hù)條例》屬于行政法規(guī)。

32．拍賣活動中，屬于要約的行為是（）。

A．拍賣公告

B．競買人提出公開報價

C．拍賣人同意競買人參與報價

D．競買人與拍賣人簽訂書面合同

答案：B

解析：拍賣公告屬于要約邀請，拍賣人同意競買人參與報價屬于承諾。競買人提出公開報價，屬于要約的行為。

33．甲房地產(chǎn)開發(fā)公司取得一居住用地使用權(quán)后2年未動工開發(fā)，國家依法將其收回，并改為商業(yè)用地出讓給乙房地產(chǎn)開發(fā)公司。乙房地產(chǎn)開發(fā)公司取得該土地使用權(quán)的最高年限為（）年。

A．38

B．40

C．68

D．70

答案：B

解析：商業(yè)用地土地使用權(quán)法定最高出讓年限為40年。不應(yīng)考慮甲房地產(chǎn)開發(fā)公司的“2年未動工開發(fā)”時間。

34．下列用地中，必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的是（）。

A．軍隊干休所用地

B．國家機(jī)關(guān)用地

C．孤兒院用地

D．學(xué)校經(jīng)營性用地

答案：D

解析：下列建設(shè)用地可由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)劃撥；(1)國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地；(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

35．土地使用權(quán)出讓金由（）。

A．轉(zhuǎn)讓方繳納

B．受讓方繳納

C．轉(zhuǎn)讓方和受讓方各繳納一半

D．轉(zhuǎn)讓方與受讓方協(xié)商繳納

答案：B

解析：土地使用權(quán)出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。

36．商品住宅用地不能采?。ǎ┓绞匠鲎?。

A．掛牌出讓

B．招標(biāo)

C．拍賣

D．協(xié)議

答案：D

解析：《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第39號)規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標(biāo)或者掛牌方式出讓。

37．根據(jù)國家供地政策，建設(shè)用地項目分類不包括（）。

A．國家鼓勵類

B．國家限制類

C．國家重點建設(shè)類

D．國家禁止類

答案：C

解析：依據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，對于不同類別的項目，有不同的供地政策。一般分為以下三類：（1）國家鼓勵類項目——可以供地，甚至要積極供地。（2）國家限制類項目——限制供地。（3）國家禁止類項目——禁止供地。

36．在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外，單獨選址的建設(shè)項目使用土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向土地所在地的（）提出用地申請。

A．市、縣人民政府

B．市、縣人民政府規(guī)劃行政主管部門

C．市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門

D．市、縣人民政府國土資源行政主管部門

答案：D

解析：在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外，單獨選址的建設(shè)項目使用土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門提出用地申請。

38．以出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，并應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自（）時設(shè)立。

A．合同訂立

B．合同生效

C．登記

D．批準(zhǔn)

答案：C

解析：《物權(quán)法》第一百三十九條規(guī)定，設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。

39．《物權(quán)法》規(guī)定，宅基地因（）等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。

A．突發(fā)性事件

B．不可抗力

C．政府公共行為

D．自然災(zāi)害

答案：D

解析：《物權(quán)法》第一百五十四條規(guī)定，宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。

40．A公司因生產(chǎn)建設(shè)需要取得了一幅國有土地的使用權(quán)，可土地使用權(quán)取得后，該投資計劃被股東大會否決。公司欲改變該幅土地的用途，為此，它必須（）。

A．取得出讓方的同意,并相應(yīng)補(bǔ)交土地使用權(quán)的出讓金

B．取得出讓方的同意,簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議

C．取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,并對土地使用權(quán)出讓金作相應(yīng)的調(diào)整

D．取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金

答案：D

解析：參見《城市房地產(chǎn)管理法》第17條。土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用出讓金

41．被告為縣級以上人民政府的行政案件，通常由（）管轄，但以縣級人民政府名義辦理不動產(chǎn)物權(quán)登記的案件除外。

A．基層人民法院

B．最高人民法院

C．高級人民法院

D．中級人民法院

答案：D

解析：中級人民法院管轄三類案件：①確認(rèn)發(fā)明專利權(quán)的案件和海關(guān)處理的案件；②對國務(wù)院各部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府所作出的具體行政行為提起訴訟的案件；③本轄區(qū)內(nèi)重大、復(fù)雜的案件。有下列情形之一的，屬于“本轄區(qū)內(nèi)重大、復(fù)雜的案件”：被告為縣級以上人民政府的案件，但以縣級人民政府名義辦理不動產(chǎn)物權(quán)登記的案件可以除外。

42．《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，（）有優(yōu)先購買權(quán)。

A．出價最高者

B．市、縣土地管理部門

C．市、縣人民政府

D．鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府

答案：C

解析：《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十六條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。

43．某房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓一塊以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓收入為2 900萬元，土地增值稅規(guī)定的扣除項目金額為1 800萬元，土地增值稅應(yīng)納稅額為（）萬元。

A．330

B．350

C． 440

D．870

答案：B

解析：（1）土地增值額=2900萬元－1800萬元＝1100萬元。

（2）適用公式：土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的，應(yīng)納稅額：土地增值額×40%-扣除項目×5%=1100×40%％-1800×5%=350萬元。

44．下列項目用地必須辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)的是（）。

A．“鳥巢”場館建設(shè)用地

B．國家大劇院建設(shè)用地

C．地方政協(xié)辦公用地

D．上市公司辦公用地

答案：D

解析：《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第39號)同時規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標(biāo)或者掛牌方式出讓。

45．某市在某年的土地出讓總面積為2萬平方米，土地平均出讓純收益標(biāo)準(zhǔn)為100元/平方米，則該年應(yīng)從出讓金中劃出的農(nóng)業(yè)開發(fā)資金最低為（）萬元。

A．18

B．20

C．30

D．50

答案：C

解析：土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的比例，由各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市人民政府根據(jù)不同情況，按各市、縣不低于土地出讓平均純收益的15％確定。

46．下列行為中，不屬于房地產(chǎn)交易的是（）。

A．房地產(chǎn)買賣

B．房地產(chǎn)抵押

C．房屋租賃

D．房地產(chǎn)設(shè)立地役權(quán)

答案：D

解析：房地產(chǎn)設(shè)立地役權(quán)，屬于擔(dān)保物權(quán)。

47．下列不屬于《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步完善農(nóng)村宅基地管理制度切實維護(hù)農(nóng)民權(quán)益的通知》(國土資發(fā)[2010]28號)規(guī)定的是（）。

A．在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)擴(kuò)展邊界外的村莊，要組織編制 “兩圖一表”

B．凡村內(nèi)有空閑宅基地未利用的，不得批準(zhǔn)新增建設(shè)用地

C．宅基地審批應(yīng)堅持實施“三到場”

D．在留足村民必需的居住用地（宅基地）前提下，其他土地用于商品住宅開發(fā)

答案：D

解析：在留足村民必需的居住用地（宅基地）前提下，其他土地可依法用于發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，但不得用于商品住宅開發(fā)。

48．按照規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛當(dāng)事人不服仲裁裁決的，可以自收到裁決書之日起（）日內(nèi)向人民法院起訴。逾期不起訴的，裁決書即發(fā)生法律效力。

A．10

B．15

C．30

D．60

答案：C

解析：當(dāng)事人不服仲裁裁決的，可以自收到裁決書之日起三十日內(nèi)向人民法院起訴。逾期不起訴的，裁決書即發(fā)生法律效力。

49．《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的（）以下的土地閑置費。

A．10%

B．15%

C．20%

D．25%

答案：C

解析：用地單位必須按合同約定開發(fā)使用土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費。

50．《農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁法》規(guī)定，解決農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛的途徑不包括（）。

A．可以請求村民委員會、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府等調(diào)解

B．可以向農(nóng)村土地承包仲裁委員會申請仲裁

C．可通過行政復(fù)議方式解決

D．可以直接向人民法院起訴

答案：C

解析：發(fā)生農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛的，當(dāng)事人可以自行和解，也可以請求村民委員會、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府等調(diào)解。當(dāng)事人和解、調(diào)解不成或者不愿和解、調(diào)解的，可以向農(nóng)村土地承包仲裁委員會申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴

三、多項選擇題(共15題，題號51-65，每題2分，共30分。每題有A、B、C、D、E五個備選答案，其中有兩個或兩個以上最符合題意，請在答題卡上將所選答案對應(yīng)的字母涂黑。多選或錯選不得分、不倒扣分；少選但選擇正確的每個選項得0．5分)

51．按照土地的特性區(qū)分，下列選項中屬于土地的自然特性屬性的有（）。

A．土地利用方向變更的困難性

B．土地永續(xù)利用的相對性

C．土地面積的有限性

D．土地位置的固定性

E．土地質(zhì)量的差異性

答案：BCDE

解析：土地的經(jīng)濟(jì)特性包括：土地供給的稀缺性、土地用途的多樣性、土地利用方向變更的困難性(土地用途變更的困難性)、土地增值性、土地報酬遞減的可能性、土地利用方式的相對分散性、土地利用后果的社會性等。土地的自然特性包括：土地面積的有限性、土地位置的固定性、土地質(zhì)量的差異性(多樣性)、土地永續(xù)利用的相對性(土地功能的永久性)等。

52．按照《土地管理法》規(guī)定，有土地利用總體規(guī)劃審批權(quán)的機(jī)關(guān)包括（）。

A．國務(wù)院

B．省級人民政府

C．省級人民政府土地管理部門

D．省級人民政府授權(quán)的設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府

E．縣人民政府

答案：ABD

解析：按照《土地管理法》規(guī)定，有土地利用總體規(guī)劃審批權(quán)的機(jī)關(guān)分別為：國務(wù)院、省級人民政府或省級人民政府授權(quán)的設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府。

53．基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)劃定中，應(yīng)優(yōu)先劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的是（）。

A．城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地周邊的耕地

B．根據(jù)總體利用規(guī)劃，鐵路交通沿線的耕地

C．根據(jù)總體利用規(guī)劃，公路交通沿線的耕地

D．需要退耕還林的耕地、E．需要退耕還牧的耕地

答案：ABC

解析：根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，鐵路、公路等交通沿線，城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)周邊的耕地，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。

54．征收（），不需國務(wù)院批準(zhǔn)。

A．基本農(nóng)田10公頃以下的B．基本農(nóng)田以外的耕地不超過35公頃的

C．基本農(nóng)田以外的耕地超過70公頃的D．其他土地不超過35公頃的E．其他土地超過70公頃的答案：BD

解析：征收基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國務(wù)院審批。

55．按照《禁止供地項目目錄》禁止提供建設(shè)用地的是（）。

A．國家產(chǎn)業(yè)政策明令淘汰的生產(chǎn)方式、產(chǎn)品和工藝涉及的，B．國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定禁止投資的

C．大量毀損引地資源或以土壤為生產(chǎn)原料的D．危害國家安全或者損害社會公共利益的E．對須在全國范圍內(nèi)統(tǒng)籌規(guī)劃布點的答案：ABD

解析：按照《禁止供地項目目錄》禁止提供建設(shè)用地的是：危害國家安全或者損害社會公共利益的，國家產(chǎn)業(yè)政策明令淘汰的生產(chǎn)方式、產(chǎn)品和工藝涉及的，國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定禁止投資的，按照法律法規(guī)規(guī)定禁止的其它建設(shè)項目。

56．下列房地產(chǎn)中，不得設(shè)定抵押的有（）。

A．共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的B．未解決權(quán)屬爭議的房屋

C．已出租的房屋

D．被執(zhí)法機(jī)關(guān)查封的房屋

E．普通商品住宅

答案：ABD

解析：《物權(quán)法》規(guī)定，下列財產(chǎn)不得抵押：

（一）土地所有權(quán)；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；

（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；

（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；

（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。

57．擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括（）等。

A．主債權(quán)及利息

B．違約金

C．定金

D．損害賠償金

E．實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費用

答案：ABDE

解析：《物權(quán)法》規(guī)定，擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財產(chǎn)和實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費用。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。

58．下列關(guān)于行政處罰的設(shè)定，說法正確的是()。

A．法律可以設(shè)定各種行政處罰

B．限制人身自由的行政處罰，只能由法律設(shè)定

C．行政法規(guī)可以設(shè)定限制人身自由的行政處罰

D．行政法規(guī)可以設(shè)定除限制人身自由以外的行政處罰

E．地方性法規(guī)可以設(shè)定限制人身自由的行政處罰

答案：ABD

解析：限制人身自由的行政處罰，只能由法律設(shè)定。行政法規(guī)不可設(shè)定限制人身自由的行政處罰。

59．根據(jù)《刑法》規(guī)定，國家機(jī)關(guān)工作人員徇私舞弊，違反土地管理法規(guī)，濫用職權(quán)，非法批準(zhǔn)征用、占用土地，或者非法低價出讓國有土地使用權(quán)，下列有關(guān)刑事責(zé)任，正確的是（）。

A．情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑或者拘役

B．情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以下有期徒刑或者拘役

C．致使國家或者集體利益遭受特別重大損失的，處三年以上七年以下有期徒刑

D．致使國家或者集體利益遭受特別重大損失的，處三年以上十年以下有期徒刑

D．致使國家或者集體利益遭受特別重大損失的，處七年以上有期徒刑

答案：AC

解析：國家機(jī)關(guān)工作人員徇私舞弊，違反土地管理法規(guī)，濫用職權(quán)，非法批準(zhǔn)征用、占用土地，或者非法低價出讓國有土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑或者拘役；致使國家或者集體利益遭受特別重大損失的，處三年以上七年以下有期徒刑。

60．土地變更登記是指因（）等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。

A．土地權(quán)利人發(fā)生改變

B．因土地權(quán)利人姓名發(fā)生變更

C．因土地權(quán)利人名稱發(fā)生變更

D．因土地權(quán)利人地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更

E．土地權(quán)利的消滅

答案：ABCD

解析：變更登記是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。

61．城市和國有工礦棚戶區(qū)改造的基本原則包括（）等。

A．以人為本，依法拆遷

B．科學(xué)規(guī)劃，分步實施

C．因地制宜，區(qū)別對待

D．市場主導(dǎo)，政府運作

E．統(tǒng)籌兼顧，配套建設(shè)

答案：ABCE

解析：城市和國有工礦棚戶區(qū)改造的基本原則包括：1．以人為本，依法拆遷。2．科學(xué)規(guī)劃，分步實施。3．政府主導(dǎo)，市場運作。4．因地制宜，區(qū)別對待。5．統(tǒng)籌兼顧，配套建設(shè)。

62．《征地區(qū)片綜合地價測算指導(dǎo)性意見（暫行）》規(guī)定，征地區(qū)片綜合地價測算的基本原則包括（）。

A．維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益原則

B．同地不同價原則

C．同地同價原則

D．協(xié)調(diào)平衡原則

E．公開聽證原則

答案：ACDE

解析：征地區(qū)片綜合地價測算的基本原則包括：

（一）維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益原則。

（二）同地同價原則。

（三）協(xié)調(diào)平衡原則。

（四）公開聽證原則。

63．《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)（）。

A．不得出讓

B．可以出讓

C．不得轉(zhuǎn)讓

D．不得出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)

E．可以出租用于農(nóng)業(yè)建設(shè)

答案：ACDE

解析：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

64．《耕地占補(bǔ)平衡考核辦法》規(guī)定，耕地占補(bǔ)平衡考核，以建設(shè)用地項目為單位進(jìn)行，主要考核經(jīng)依法批準(zhǔn)的補(bǔ)充耕地方案確定的補(bǔ)充耕地的（）。

A．?dāng)?shù)量

B．形狀

C．質(zhì)量

D．資金

E．大小

答案：ACD

解析：耕地占補(bǔ)平衡考核，以建設(shè)用地項目為單位進(jìn)行，主要考核經(jīng)依法批準(zhǔn)的補(bǔ)充耕地方案確定的補(bǔ)充耕地的數(shù)量、質(zhì)量和資金。

65．《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控的通知》（國發(fā)[2006]31號）規(guī)定，工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)不得低于（）之和。

A．土地取得成本

B．房地產(chǎn)開發(fā)成本

C．土地前期開發(fā)成本

D．土地后期開發(fā)成本

E．按規(guī)定收取的相關(guān)費用

答案：ACE

解析：工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費用之和。

四、情景分析題(有10小題，題號66-75，每小題有A、B、C、D四個備選項，其中至少有一個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。每小題2分，共20分。選錯、多選不得分，不倒扣分；少選但選擇正確的每選項得0．5分)

(一)H省Z房地產(chǎn)公司擬獲得A市B縣城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)C村所有的集體土地從事經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)。C村原耕地面積為80h㎡（公頃，下同），農(nóng)業(yè)總?cè)丝跒?00人，現(xiàn)征收C村基本農(nóng)田以外的耕地30hm2，該耕地被征收前三年每平均年產(chǎn)值分別為600元。經(jīng)商定，土地補(bǔ)償費為該耕地前三年平均年產(chǎn)值的8倍；每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的5倍。被征收土地上的附著物及青苗補(bǔ)償費為25萬元。問：

66、征收該塊土地需由（）部門批準(zhǔn)。

A．國務(wù)院

B．H省人民政府

C．A市人民政府

D．B縣人民政府

答案：B

解析：征收基本農(nóng)田以外的耕地30h㎡，應(yīng)由省人民政府批準(zhǔn)。

67．C村平均每人占有耕地數(shù)量為（）畝。

A．20

B．2

C．0．133

D．0．05

答案：B

解析：C村原耕地面積為80h㎡，農(nóng)業(yè)總?cè)丝跒?00人。1公頃=15畝。80公頃=80×15畝=1200畝。1200畝÷600人=2畝。

68．需要安置C村的農(nóng)業(yè)人口數(shù)為（）人。

A．225

B．325

C．415

D．600

答案：A

解析：需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算?，F(xiàn)征收基本農(nóng)田以外的耕地30h㎡。30h㎡=30×15畝=450畝。450畝/2畝=225人。

69．Z開發(fā)公司應(yīng)支付給C村的土地補(bǔ)償費為（）萬元。

A．116

B．216

C．316

D．516

答案：B

解析：現(xiàn)征收C村基本農(nóng)田以外的耕地30h㎡，該耕地被征收前三年每平均年產(chǎn)值分別為600元。征收耕地的補(bǔ)償費，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍。經(jīng)商定，土地補(bǔ)償費為該耕地前三年平均年產(chǎn)值的8倍。600元／畝×450畝×8=216萬元。

70．Z開發(fā)公司應(yīng)支付給C村的安置補(bǔ)助費為（）萬元。

A．37．5

B．57．5

C．67．5

D．87．5

答案：C

解析：每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。經(jīng)商定，每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的5倍。該耕地被征收前三年每平均年產(chǎn)值分別為600元。該項目需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)為225人。225人×600元×5=67．5萬元。

71．Z開發(fā)公司應(yīng)支付給C村的補(bǔ)償費用總額為（）萬元。

A．183．5

B．283．5

C．308．5

D．483．5

答案：C

解析：被征收土地上的附著物及青苗補(bǔ)償費為25萬元。67．5萬元+216萬元+25萬元=308．5萬元。

(二)2007年1月，W省A縣甲公司以出讓方式取得了該縣城的一塊5000平方米的土地使用權(quán)，完成了土地征收、交納土地出讓金、前期開發(fā)等項工作，共計投資500萬元。2007年3月，后因轉(zhuǎn)向其他投資，將該項目以1600萬元的價格，轉(zhuǎn)讓給乙公司。2010年3月，乙公司按照原批準(zhǔn)用途建成商品房，并對外出售。

72、甲公司應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起()日內(nèi)，到該項目所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理交納土地增值稅申報。

A．5

B．7

C．10

D．15

答案：B

73、甲公司在辦理交納土地增值稅申報時，應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交的資料包括()。

A．土地使用權(quán)證書

B．項目轉(zhuǎn)讓合同

C．項目評估報告

D．其他項目的資料

E．其他與該項目轉(zhuǎn)讓有關(guān)的資料

答案：ABCE

74、甲公司在交納土地使用稅，每平方米的年幅度稅額為()元。

A．1．5至30 B．1．2至24

C．0．9至18 D．0．6至12

答案：D

解析：根據(jù)國務(wù)院令第483號《國務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》每平方米的年幅度稅額按城市大小分4個檔次：①大城市1．5至30元；②中等城市1．2至24元；③小城市0．9至18元；④縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0．6至12元。

75、按照交納的最低限度，甲公司應(yīng)交納土地使用稅()元。

A．3000 B．10000

C．20000

D．24000

答案：A

解析：根據(jù)國務(wù)院令第483號《國務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》每平方米的年幅度稅額按城市大小分4個檔次：①大城市1．5至30元；②中等城市1．2至24元；③小城市0．9至18元；④縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0．6至12元。應(yīng)適用“縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0．6至12元”，按照交納的最高限度，5000×0．6＝3000元

第五篇：2011年土地估價師考試估價案例與報告經(jīng)典題

2011年土地估價師考試估價案例與報告經(jīng)典題

一、單選題：

1、當(dāng)基準(zhǔn)地價評估中的樣本數(shù)量不足時，可采用下列方法解決()。

A.延長收集資料時間、擴(kuò)資料收集范圍

B.減少樣本所需數(shù)量

C.重新分類、重新確定所需樣本數(shù)量

D.以上都不對

標(biāo)準(zhǔn)答案：a 解析：當(dāng)基準(zhǔn)地價評估中的樣本數(shù)量不足時，應(yīng)進(jìn)行樣點的補(bǔ)充調(diào)查。

2、下列不屬于城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的確定原則的是()。

A.以實際數(shù)據(jù)測算結(jié)果為輔，以比較、修正的結(jié)果為準(zhǔn)

B.土地市場發(fā)達(dá)的以市場交易資料測算結(jié)果為準(zhǔn)，級差收益測算結(jié)果驗證

C.土地市場不發(fā)達(dá)的以級差收益測算結(jié)果為準(zhǔn)，市場交易資料測算結(jié)果驗證

D.體現(xiàn)地|考試大|產(chǎn)管理政策 標(biāo)準(zhǔn)答案：a 解析：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價確定的原則

(1)以實際數(shù)據(jù)測算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較、修正的結(jié)果為輔;(2)土地市場發(fā)達(dá)的以市場交易資料測算結(jié)果為準(zhǔn)，級差收益測算結(jié)果驗證;(3)土地市場不發(fā)達(dá)的以級差收益測算結(jié)果為準(zhǔn)，市場交易資料測算結(jié)果驗證;(4)體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策。

3、下列說法，正確的是()A.土地位置差異給土地使用者帶來不同的土地收益，是評估基準(zhǔn)地價的依據(jù)

B.土地質(zhì)量即土地使用價值，完全由土地位置決定

C.評估基準(zhǔn)地價的依據(jù)|考試大|是土地形狀

D.在一個均質(zhì)區(qū)域內(nèi)，無論分成多少土地用途，都只評估出一種基準(zhǔn)地價

標(biāo)準(zhǔn)答案：a 解析：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估基本原理：

1.土地位置差異給土地使用者帶來不同的土地收益，是評估基準(zhǔn)地價的依據(jù);2.各行業(yè)對土地質(zhì)量要求不同是形成不同行業(yè)、用地基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ);3.任何行業(yè)在城鎮(zhèn)中都應(yīng)有其最佳位置，不同用地基準(zhǔn)地價具有不同的空間分布規(guī)律;4.城鎮(zhèn)中土地利用的相對合理性和變化性是基準(zhǔn)地價相對穩(wěn)定和不斷演化的前提;5.土地收益是基準(zhǔn)地價評估的基礎(chǔ)，市場交易價格是土地收益在土地市場中的直接反映。

確定基準(zhǔn)地價評估范圍應(yīng)以影響土地價格的因素指標(biāo)的相對一致性為標(biāo)準(zhǔn)。

4、基準(zhǔn)地價評估調(diào)查中，同一級別的樣本數(shù)一般不能少于()個。

A.35 B.45 C.30 D.15 標(biāo)準(zhǔn)答案：c 解析：基準(zhǔn)地價評估調(diào)查中，同一級別的樣本數(shù)一般不能少于30個。

5、下列關(guān)于基準(zhǔn)地價確定的原則，錯誤的是()A.以實際數(shù)據(jù)測算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較評估的結(jié)果為輔。

B.要以評估結(jié)果為準(zhǔn)|考試大|，并充分體現(xiàn)地價管理政策。

C.土地市場發(fā)育的城市，應(yīng)以市場交易資料評估結(jié)果為準(zhǔn)。D.土地市場不發(fā)育的城市，可以租金剝離法評估結(jié)果為準(zhǔn)。

標(biāo)準(zhǔn)答案：d 解析：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價確定的原則：

(1)以實際數(shù)據(jù)測算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較、修正的結(jié)果為輔;(2)土地市場發(fā)達(dá)的以市場交易資料測算結(jié)果為準(zhǔn)，級差收益測算結(jié)果驗證;(3)土地市場不發(fā)達(dá)的以級差收益測算結(jié)果為準(zhǔn)，市場交易資料測算結(jié)果驗證;(4)體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策。

6、在一般情況下，基準(zhǔn)地價的修正因素應(yīng)主要選擇影響宗地地價的()A.個別因素

B.區(qū)域因素和個別因素

C.一般因素和個別因素

D.一般因素和區(qū)域因素

標(biāo)準(zhǔn)答案：b 解析：劃分均質(zhì)地域的城鎮(zhèn)土地條件為地價影響因素中的區(qū)域因素和個別因素，劃分方法為指標(biāo)判別歸類，將區(qū)域因素和個別因素相同的區(qū)域或區(qū)段作為一個均質(zhì)地域。

二、多選題：

7、下列關(guān)于基準(zhǔn)地價評估的原理描述正確的是()。

A.各行業(yè)對土地地質(zhì)狀況要求不同是評估基準(zhǔn)地價的依據(jù)

B.土地形狀、大小差異給不同行業(yè)、使用者帶來不同的土地收益是形成不同行業(yè)用地基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)

C.任何行業(yè)在城鎮(zhèn)中都應(yīng)有其最佳位置，使不同用地基準(zhǔn)地價具有不同的空間分布規(guī)律

D.城鎮(zhèn)中土地利用的相對合理性和變化性使基準(zhǔn)地價相對穩(wěn)定和不斷演化的前提

E.土地收益高低直接決定了地價的高低，是基準(zhǔn)地價評估的基礎(chǔ)，而市場交易價格是土地收益在土地市場中的直接反映

標(biāo)準(zhǔn)答案：c，d 解析：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估基本原理：

1.土地位置差異給土地使用者帶來不同的土地收益，是評估基準(zhǔn)地價的依據(jù);2.各行業(yè)對土地質(zhì)量要求不同是形成不同行業(yè)、用地基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ);3.任何行業(yè)在城鎮(zhèn)中都應(yīng)有其最佳位置，不同用地基準(zhǔn)地價具有不同的空間分布規(guī)律;4.城鎮(zhèn)中土地利用的相對|考試大|合理性和變化性是基準(zhǔn)地價相對穩(wěn)定和不斷演化的前提;5.土地收益是基準(zhǔn)地價評估的基礎(chǔ)，市場交易價格是土地收益在土地市場中的直接反映。

確定基準(zhǔn)地價評估范圍應(yīng)以影響土地價格的因素指標(biāo)的相對一致性為標(biāo)準(zhǔn)。

8、評估基準(zhǔn)地價時，收集的資料應(yīng)()。

A.及時填人表格

B.具有代表性

C.均為市場交易價格

D.按實地位置標(biāo)注到工作的底圖上

E.分布均勻

標(biāo)準(zhǔn)答案：a，b，d 解析：

(1)調(diào)查、收集到有關(guān)的地價資料要按實地位置標(biāo)注到估價工作底圖上;(2)調(diào)查以土地級或均質(zhì)地域為單位進(jìn)行;(3)樣本抽樣采用分類不等比抽樣調(diào)查;(4)樣本要有代表性;(5)樣本分布要均勻;(6)調(diào)查樣本數(shù)應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計要求，每級樣本總數(shù)不少于30個;(7)所選樣本應(yīng)能同時獲得地價或利用效益和相對應(yīng)的土地條件資料;(8)土地利用效益等經(jīng)濟(jì)資|考試大|料要求不少于近期連續(xù)兩年的數(shù)據(jù);(9)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、聯(lián)營、聯(lián)建等地價和企業(yè)單位土地利用效益資料以人民幣元為單位，準(zhǔn)確到小數(shù)點后一位;(10)調(diào)查資料必須填入相應(yīng)的調(diào)查表格。

9、影響地價的區(qū)域因素有()。

A.宗地市政設(shè)施條件

B.位置

C.交通條件

D.形狀、面積

E.規(guī)劃限制

標(biāo)準(zhǔn)答案：b，c 解析：影響土地價格區(qū)域因素主要有以下幾類：位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制。

三、判斷題：

10、根據(jù)商業(yè)柜臺出租資料評估地價的公式為：地價=出租柜臺土地收益÷(出租柜臺土地面積X土地還原利率)。()標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤

解析：地價=出租柜臺土地收益÷(出租柜臺分?jǐn)偼恋孛娣e×土地還原利率)

A貿(mào)易公司因資金周轉(zhuǎn)需要，以土地使用權(quán)向銀行抵押貸款。B土地評估公司受其委托，評估出該宗土地在2002年9月1日的價格為1200萬元，銀行據(jù)此貸款給A公司1000萬元。2004年3月1日，因A公司無力償還貸款，銀行申請經(jīng)法院判決將該土地拍賣，拍賣所得扣除各項稅費后為600萬元，加上A公司已償還給銀行的部分本金和利息，A公司仍欠銀行110萬元。為此，銀行向法院提起訴訟，要求B評估公司賠償該110萬元損失。而B評估公司認(rèn)為自己沒有責(zé)任。請問B評估公司是否有責(zé)任，并解釋其原因。

(1)銀行按照估價值的83%貸款給業(yè)主，比例過高，對抵押風(fēng)險考慮不夠，而貸款比例的決定權(quán)在銀行，而非評估公司。

(2)抵押估價時點為2002年9月1日，拍賣時間為2004年3月1日，時隔1.5年，由于時間變化，房地產(chǎn)的價值也會發(fā)生變化。

(3)土地拍賣屬于短期(快速)和強(qiáng)制性變現(xiàn)因素，其成交價格可能低于公開市場價格。(4)土地拍賣所得扣除各項稅費后得款也可能低于公開市場價值。

(5)土地估價機(jī)構(gòu)在其出具的土地估價報告有效期內(nèi)，對估價報告內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任;如果B公司當(dāng)時的估價結(jié)果是客觀合理的，就沒有賠償責(zé)任。

某開發(fā)商欲參加一經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)招標(biāo)出讓地塊的投標(biāo)報價，該地塊規(guī)劃用途為高級酒店。(1)作為代理開發(fā)商投標(biāo)的估價人員，應(yīng)做哪些具體工作? 答：對土地的基本情況如土地的規(guī)劃條件、用途、面積做全面了解;對市場情況調(diào)查，對當(dāng)?shù)馗呒壘频甑墓┣筅厔葸M(jìn)行預(yù)測;利用適當(dāng)?shù)墓纼r方法確定投標(biāo)報價。

(2)可采取哪幾種估價方法? 答：假設(shè)開發(fā)法，市場比較法。

若通過招標(biāo)方式獲得了該國有土地使用權(quán)后，于2000年8月開始施工，2002年3月該公司尋找合作伙伴，委托評估機(jī)構(gòu)對已完工部分進(jìn)行評估，核定現(xiàn)狀價值為合作提供依據(jù)。

1)簡述評估技術(shù)路線;假設(shè)開發(fā)法：求取估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以次估算估價對象的客觀合理價格或價值。

市場比較法：按比較實例選擇原則，選取3個或3個以上房地產(chǎn)交易實例作為比較實例，進(jìn)行交易情況、交易期日、區(qū)域因素、個別因素修正，從而得到比較實例的比準(zhǔn)價格。

2)應(yīng)搜集審核的資料;國有土地使用權(quán)證書;建設(shè)用地規(guī)劃許可證;建設(shè)工程規(guī)劃許可證;土地使用權(quán)出讓合同;施工許可證;房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況、投資情況及正常開發(fā)尚需投資情況等;若采用市場比較法：

1)在選取可比案例時應(yīng)考慮哪些因素? 應(yīng)考慮是估價對象的類似房地產(chǎn)，包括在區(qū)位、權(quán)益和實物三個方面應(yīng)相同或相近;交易類型與估價目的吻合;成交日期與估價時點接近或可以進(jìn)行比較修正;成交價格是正常價格或可修正為正常價格。

2)確認(rèn)比準(zhǔn)價格有哪幾種方法?平均數(shù)法，包括算術(shù)平均數(shù)法和加權(quán)平均數(shù)法;中位數(shù)法;眾數(shù)法。