第一篇：2017土地估價(jià)師《案例與報(bào)告》知識(shí)：常見(jiàn)的土地估價(jià)目的

2017土地估價(jià)師《案例與報(bào)告》知識(shí)：常見(jiàn)的土地估價(jià)目的

一、單項(xiàng)選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)；確需變更的，必須向提出申請(qǐng)。

A：城市、縣人民政府國(guó)土主管部門 B：城市、縣人民政府建設(shè)主管部門 C：城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門 D：城市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門 E：35％～50％

2、某房屋建筑面積40㎡，耐用年限50年，重置單價(jià)2000元／㎡，殘值率為5％，已使用5年，用直線法計(jì)算的總折舊額為。A：1520元 B：7600元 C：8000元 D：8444元 E：時(shí)間因素

3、第二次全國(guó)土地調(diào)查由國(guó)家統(tǒng)一部署，分步實(shí)施。2009年下半年，各地對(duì)調(diào)查成果進(jìn)行整理，并以（）為調(diào)查的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)，統(tǒng)一進(jìn)行變更調(diào)查數(shù)據(jù)更新，向國(guó)土資源部匯交成果，由國(guó)土資源部匯總形成第二次全國(guó)土地調(diào)查基本數(shù)據(jù)。A．2009年7月1日 B．2009年9月1日 C．2009年9月30日 D．2009年10月31日

4、地產(chǎn)的性和不可移動(dòng)性決定了土地市場(chǎng)是不完全的市場(chǎng)。A：價(jià)值 B：價(jià)格 C：普遍 D：個(gè)別 E：時(shí)間因素

5、我國(guó)社會(huì)主義初級(jí)階段的一項(xiàng)基本經(jīng)濟(jì)制度是。A：所有制為主體，公有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展 B：公有制為主體，多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展 C：私有制為主體，多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展 D：公有制為主體，私有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展 E：土地

6、《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)發(fā)[2006]31號(hào))規(guī)定，征地補(bǔ)償安置必須以__為原則。

A．確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低 B．確保被征地農(nóng)民長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障 C．確保被征地農(nóng)民長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有部分保障 D．確保被征地農(nóng)民原有生活水平不提高 E．確保被征地農(nóng)民原有生活水平平衡

7、因利用肥沃程度較高和位置較好的土地所創(chuàng)造的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化的地租稱為。A：級(jí)差地租I B：級(jí)差地租Ⅱ C：壟斷地租 D：絕對(duì)地租 E：時(shí)間因素

8、我國(guó)的土地價(jià)格不包含（）。A.土地所有權(quán)價(jià)格? B.土地使用權(quán)價(jià)格? C.土地租賃權(quán)價(jià)格? D.土地抵押權(quán)價(jià)格

9、地籍是土地的戶籍，它的特性有__性。A．空間 B．法律 C．精確 D．自主 E．連續(xù)性

10、《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)[2007]24號(hào))規(guī)定，新建廉租住房套型建筑面積控制在__平方米以內(nèi)，主要在經(jīng)濟(jì)適用住房以及普通商品住房小區(qū)中配建。A．50 B．55 C．60 D．65

11、農(nóng)業(yè)土地側(cè)重于土地的__ A．經(jīng)濟(jì)條件 B．地理位置 C．自然條件 D．土質(zhì)狀況

12、我國(guó)現(xiàn)行的城市規(guī)劃編制體系可以劃分為_(kāi)_。

A．城市總體規(guī)劃、城市分區(qū)規(guī)劃和城市詳細(xì)規(guī)劃三個(gè)層次 B．城市總體規(guī)劃和城市詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)層次

C．城市總體規(guī)劃(含市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃)、控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃三個(gè)層次

D．城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃三個(gè)層次

13、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，依法應(yīng)責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收非法所得，并可處所收預(yù)付款1%以下的罰款。行使該處罰權(quán)的是縣級(jí)以上人民政府__。A．土地管理部門 B．工商行政管理部門 C．規(guī)劃管理部門

D．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門

14、在城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素量化過(guò)程中，下列關(guān)于公式說(shuō)法中，不正確的是__。A．r是中心距某地塊實(shí)際距離和某中心功能影響半徑之比 B．r數(shù)值在(0，1)之間變化

C．離中心近時(shí)，r→1，距離達(dá)到了影響半徑時(shí)，r→0 D．r越小，ei越接近fi；r越小，ei越接近1

15、可行性研究的目的是使決策_(dá)_，提高決策的可靠性，并為項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供依據(jù)和參考。A．科學(xué)化 B．客觀化 C．具體化 D．可行化 E．程序化

16、某宗土地用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估其價(jià)格，在商業(yè)用途下的評(píng)估結(jié)果為900萬(wàn)元，在居住用途下的評(píng)估結(jié)果為1100萬(wàn)元．城市規(guī)劃規(guī)定該宗土地既可作商業(yè)用途，也可作居住用途，則該宗土地的評(píng)估價(jià)格應(yīng)為萬(wàn)元。【2004年考試真題】 A：900 B：1000 C：1100 D：2000 E：時(shí)間因素

17、某宗房地產(chǎn)，建筑層數(shù)6層，各層建筑面積相等，建筑覆蓋率50％，樓面地價(jià)100元／㎡，則其土地價(jià)格為元／㎡。A：100 B：200 C：300 D：600 E：時(shí)間因素

18、建設(shè)單位未依法取得，則不能開(kāi)工建設(shè)．【2002年考試真題】 A：《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》 B：《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批準(zhǔn)書(shū)》 C：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 D：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 E：土地

19、下列選項(xiàng)中，一般不作為剩余法評(píng)估中計(jì)算投資利潤(rùn)辦法的是。A：計(jì)算年利潤(rùn)折現(xiàn)

B：計(jì)算建造費(fèi)用的一定比例 C：計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的一定比例

D：計(jì)算全部預(yù)付總資本的一定比例 E：合法性

20、是收益現(xiàn)值法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵。A：確定預(yù)期收益 B：確定本金化率 C：確定可比市場(chǎng)交易案例 D：確定差異調(diào)整系數(shù) E：土地

21、土地統(tǒng)計(jì)不包括__。A．土地統(tǒng)計(jì)科學(xué) B．土地統(tǒng)計(jì)調(diào)查 C．土地統(tǒng)計(jì)工作 D．土地統(tǒng)計(jì)資料

22、個(gè)人所得稅的稅率有兩種，它們是__。A．比例稅率、超額稅率 B．比例稅率、名義稅率 C．名義稅率、實(shí)際稅率 D．實(shí)際稅率、超額稅率

23、某宗容積率為r(r＞1)的宗地，樓層數(shù)為n層，每層建筑面積均相等，樓面地價(jià)為，地面地價(jià)為，建筑覆蓋率為e，則下面描述錯(cuò)誤的是。A： B：

C：r=e×n D：

E：時(shí)間因素

24、重置凈價(jià)在數(shù)量上等于．【2002年考試真題】 A：重置全價(jià)扣除有形損耗 B：重置全價(jià)扣除各種損耗 C：重置全價(jià)扣除無(wú)形損耗

D：重置全價(jià)扣除有形及功能性損耗 E：土地

25、競(jìng)爭(zhēng)可以分為_(kāi)_競(jìng)爭(zhēng)。A．自由 B．不自由 C．充分 D．不充分 E．完全

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、土地價(jià)格形成的基礎(chǔ)有。A：土地的稀缺性 B：土地的效用大小 C：土地的生產(chǎn)成本 D：土地的需求 E：土地的可流轉(zhuǎn)

2、國(guó)家融資項(xiàng)目的范圍包括。

A：使用國(guó)家發(fā)行債券所籌資金的項(xiàng)目 B：使用各級(jí)財(cái)政預(yù)算資金的項(xiàng)目 C：使用國(guó)家政策性貸款的項(xiàng)目 D：使用國(guó)家對(duì)外借款或者擔(dān)保所籌資金的項(xiàng)目 E：使用國(guó)家對(duì)外征收的所得稅的項(xiàng)目

3、城市規(guī)劃法律體系中的配套法律是。A：《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 B：《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》 C：《城市規(guī)劃編制辦法》

D：《城鎮(zhèn)體系規(guī)劃編制審批辦法》 E：《中華人民共和國(guó)土地管理法》

4、根據(jù)信息對(duì)證券價(jià)格影響的不同程度，法瑪將有效性分為三類，其中__效率是證券市場(chǎng)效率的最低程度 A．弱 B．半弱型 C．強(qiáng)型 D．半強(qiáng)型

5、下列應(yīng)作為土地估價(jià)委托合同約定條款的有。

A：本項(xiàng)評(píng)估是為甲方以土地使用權(quán)作價(jià)入股提供價(jià)格參考

B：經(jīng)雙方協(xié)商，本項(xiàng)土地估價(jià)的基準(zhǔn)日確定為2007年8月1日

C：本項(xiàng)目評(píng)估設(shè)定土地用途為商業(yè)、住宅綜合，土地使用年限50年

D：甲方擁有乙方提交土地估價(jià)報(bào)告的使用權(quán)，但報(bào)告結(jié)論、內(nèi)容解釋權(quán)歸乙方 E：乙方評(píng)估價(jià)格水平應(yīng)滿足甲方的意愿

6、某開(kāi)發(fā)商購(gòu)得一宗土地，價(jià)格為100萬(wàn)元，并在該土地上建造一棟大樓，建筑費(fèi)為50萬(wàn)元，專業(yè)費(fèi)為10萬(wàn)元，利息為20萬(wàn)元，稅收為10萬(wàn)元，可獲得利潤(rùn)為30萬(wàn)元，則該棟樓的樓價(jià)為_(kāi)_萬(wàn)元。A．220 B．160 C．190 D．250

7、資產(chǎn)階級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)回避了地租所反映的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的本質(zhì)，把地租定義為_(kāi)_。A．土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式 B．為了使用土地本身而支付的

C．直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)中創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分 D．土地在生產(chǎn)利用中自然產(chǎn)生的或應(yīng)該產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬

8、我國(guó)銀行貸款一般遵循以下__三個(gè)原則。A．區(qū)別對(duì)待、擇優(yōu)扶持 B．經(jīng)濟(jì)擔(dān)保 C．按期償還

D．限制貸款金額 E．分期償還利息

9、國(guó)家從全社會(huì)利益和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度出發(fā)，推動(dòng)土地的轉(zhuǎn)移，限制某類土地的利用，以下說(shuō)法正確的是(．)。

A：以達(dá)到提高土地總體利用效益的目的 B：國(guó)家的干預(yù)，對(duì)土地價(jià)格影響重大

C：在影響土地價(jià)格水平的因素中，屬于行政因素

D：土地制度、住房制度、交通條件等都屬于此類影響因素 E：從對(duì)土地價(jià)格影響的因素分類中看，屬于影響價(jià)格的區(qū)域性因素

10、市城內(nèi)必須控制開(kāi)發(fā)的地域包括__。A．風(fēng)景名勝區(qū) B．濕地

C．水源保護(hù)區(qū)等生態(tài)敏感區(qū) D．歷史文化保護(hù)區(qū) E．特定市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地

11、關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的范圍包括__。A．煤炭、石油、天然氣、電力、新能源等能源項(xiàng)目 B．郵政、電信、樞紐、通信、信息網(wǎng)絡(luò)等郵電通信項(xiàng)目 C．供水、供電、供氣、供熱等市政工程項(xiàng)目

D．鐵路、公路、管道、水運(yùn)、航空以及其他交通運(yùn)輸項(xiàng)目 E．建筑、道路和綠地等的整修工程項(xiàng)目

12、可以設(shè)定行政許可。A：法律

B：尚未制定法律的，行政法規(guī)

C：尚未制定法律、行政法規(guī)的，地方性法規(guī) D：已制定法律、行政法規(guī)的，地方性法規(guī) E：國(guó)家部委

13、《征用土地公告辦法》規(guī)定，征收土地公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容。A：征地批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、批準(zhǔn)時(shí)間和批準(zhǔn)用途 B：被征收土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積 C：征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人員安置途徑 D：辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀钠谙?、地點(diǎn) E：公告的注意事項(xiàng)

14、國(guó)有土地上的房屋抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。目前，對(duì)這一條款有明確規(guī)定的法律法規(guī)有。(2009年試題)A：擔(dān)保法

B：城市房地產(chǎn)管理法 C：城鄉(xiāng)規(guī)劃法

D：確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定

E：城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例

15、在商品房營(yíng)銷過(guò)程中，銷售人員的工資可確認(rèn)為（）。A．間接費(fèi)用 B．銷售費(fèi)用 C．管理費(fèi)用 D．期間費(fèi)用

16、會(huì)計(jì)核算的基本前提是。A：謹(jǐn)慎性 B：會(huì)計(jì)分期 C：會(huì)計(jì)主體 D：貨幣計(jì)量 E：持續(xù)經(jīng)營(yíng)

17、委托外單位加工的存貨，其計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)有__。A．協(xié)議確認(rèn)

B．實(shí)際耗用的原材料 C．加工費(fèi)用 D．交納的稅金

E．標(biāo)準(zhǔn)計(jì)價(jià)原則法

18、我國(guó)土地權(quán)利總體上可以分為土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利三大類。其中土地他項(xiàng)權(quán)包括__等多項(xiàng)權(quán)利。A．土地所有權(quán) B．土地抵押權(quán)

C．建設(shè)用地使用權(quán) D．宅基地使用權(quán) E．地役權(quán)

19、在確定土地市場(chǎng)供需調(diào)控的時(shí)間問(wèn)題上，應(yīng)考慮的因素包括。A：調(diào)控效應(yīng)的慣性

B：供需調(diào)控措施的決策時(shí)間 C：供需調(diào)控效應(yīng)的滯后時(shí)間 D：供需調(diào)控效應(yīng)的超前時(shí)間 E：供需調(diào)控的措施

20、在城鎮(zhèn)土地定級(jí)中，對(duì)于住宅用地，公交便捷度作為分衰減屬于__形式。A．線狀因素線性衰減 B．線狀因素非線性衰減 C．非線狀因素線性衰減 D．非線狀因素非線性衰減

21、城市基本地形圖的復(fù)測(cè)周期一般為_(kāi)_年。A．3-5 B．3-8 C．5-8 D．5-10

22、總體規(guī)劃的主要內(nèi)容有__。

A．確定規(guī)劃期內(nèi)城市性質(zhì)、人口和用地規(guī)模，并劃定城市規(guī)范區(qū)范圍 B．確定城市用地發(fā)展方向和布局結(jié)構(gòu)，并確定市、區(qū)、中心區(qū)位置 C．確定城市河湖水系和綠化系統(tǒng)的治理、發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃布局 D．?dāng)M定城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)

E．確定城市居民區(qū)的承載面積，以及綠化環(huán)境區(qū)域的規(guī)劃布局

23、下列符合出讓建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件的是__。

A．按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū) B．屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件

C．按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的15%以上

D．按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上

E．按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的35%以上

24、建筑物的價(jià)格水平的影響因素主要包括__。A．建筑物重置價(jià) B．社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素 C．環(huán)境因素 D．其他因素 E．人口因素

25、國(guó)有土地上的房屋抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。目前，對(duì)這一條款有明確規(guī)定的法律法規(guī)有?！?009年考試真題】 A：擔(dān)保法

B：城市房地產(chǎn)管理法 C：城鄉(xiāng)規(guī)劃法

D：確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定 E：城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例

第二篇：2017土地估價(jià)師《案例與報(bào)告》：各種常見(jiàn)的土地估價(jià)目的考試試卷

2017土地估價(jià)師《案例與報(bào)告》：各種常見(jiàn)的土地估價(jià)目的考試試卷

一、單項(xiàng)選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、樓面地價(jià)和地價(jià)存在一定的關(guān)系，如果簡(jiǎn)化用數(shù)學(xué)式表示，最為準(zhǔn)確。A：?jiǎn)挝坏貎r(jià)／總建筑面積 B：總地價(jià)／(土地總面積 C：?jiǎn)挝坏貎r(jià)／容積率

D：總地價(jià)／建筑物占地面積 E：時(shí)間因素

2、土地利用總體規(guī)劃的本質(zhì)特征是__。A．綜合性和戰(zhàn)略性 B．綜合性和控制性 C．控制性和權(quán)威性 D．戰(zhàn)略性和長(zhǎng)期性

3、如下圖所示，某臨街宗地為正三角形土地，高9m，臨街地深度指數(shù)見(jiàn)下表，里地線為18M,根據(jù)路線價(jià)計(jì)算得該宗地單價(jià)為元／㎡． A：1000 B：1200 C：1250 D：1300 E：時(shí)間因素

4、當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投入的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金達(dá)到或超過(guò)項(xiàng)目總投資額的__時(shí)，經(jīng)行政主管部門批準(zhǔn)后即可預(yù)售。A．20% B．25% C．30% D．35%

5、按照我國(guó)城市規(guī)劃中對(duì)居住用地控制的分級(jí)規(guī)模要求，組團(tuán)的居住人口應(yīng)為_(kāi)_人。

A．1000～2000 B．1000～2500 C．1000～3000 D．2000～3500

6、全國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，不包括__指標(biāo)。A．總量 B．結(jié)構(gòu) C．房產(chǎn) D．動(dòng)態(tài)

7、凱恩斯學(xué)派的代表人物凱恩斯提出的稅收原則是__。A．公平B．效率 C．專制 D．穩(wěn)定 E．自由

8、近代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)把利用土地所獲得的超額利潤(rùn)稱為_(kāi)_。A．廣義地租 B．狹義地租 C．準(zhǔn)地租 D．地租

9、是指土地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和開(kāi)發(fā)狀況。A：土地建設(shè)狀況

B：基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件 C：環(huán)境質(zhì)量

D：土地開(kāi)發(fā)程度 E：時(shí)間因素

10、根據(jù)地價(jià)區(qū)段的劃分結(jié)果以及區(qū)段地價(jià)的計(jì)算，可分按照區(qū)段地價(jià)的高低，劃分出地價(jià)等級(jí)。A：價(jià)值 B：目的 C：價(jià)格 D：用途

E：國(guó)家實(shí)行土地估價(jià)師資格認(rèn)證制度

11、一般來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃主要內(nèi)容包括__。A．編制土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃方案 B．土地開(kāi)發(fā)的可行性論證

C．開(kāi)發(fā)區(qū)的總體布局與功能分區(qū) D．小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)

E．土地勘測(cè)調(diào)查和社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況的調(diào)查

12、下列土地估價(jià)中的技術(shù)處理不正確的是。【2009年考試真題】

A：當(dāng)采用市場(chǎng)比較法評(píng)估時(shí)，選擇的比較案例應(yīng)為2年內(nèi)成交的交易實(shí)例 B：當(dāng)采用成本逼近法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)準(zhǔn)確區(qū)分宗地紅線內(nèi)外的開(kāi)發(fā)程度

C：收益還原法中估價(jià)對(duì)象的凈收益應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析獲得

D：剩余法中未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)值可以采用市場(chǎng)比較法、收益還原法進(jìn)行測(cè)算

E：時(shí)間因素

13、我國(guó)宗地地價(jià)評(píng)估有三大基本方法，不包括。A：市場(chǎng)比較法 B：收益法 C：成本法 D：剩余法 E：合法性

14、按照__劃分，土地規(guī)劃可分為長(zhǎng)期規(guī)劃、中期規(guī)劃和短期規(guī)劃。A．規(guī)劃性質(zhì) B．時(shí)限不同

C．規(guī)劃任務(wù)大小 D．規(guī)劃范圍大小

15、不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析通常包括__分析。A．營(yíng)銷 B．回報(bào)率 C．供求

D．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 E．消費(fèi)者

16、某地在確定路線價(jià)中的標(biāo)準(zhǔn)深度時(shí)，根據(jù)資料測(cè)算得到了以下幾個(gè)深度值，為了使今后利用路線價(jià)法評(píng)估宗地價(jià)格的工作簡(jiǎn)便，通常應(yīng)以作為該路線段的標(biāo)準(zhǔn)深度。

A：路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗地的深度的眾數(shù) B：路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗地的深度的中位數(shù) C：路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗地的深度的最大值 D：路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗地的深度的最小值 E：合法性

17、某住宅小區(qū)的平均月租金為21元／平方米，年總費(fèi)用為72元／平方米，房地產(chǎn)總價(jià)為3000元／平方米，土地還原利率為4％，該小區(qū)土地樓面價(jià)格為900元／平方米，則建筑物還原利率為。【2008年考試真題】 A：5．23％ B：6．43％ C：6．86％ D：7．21％ E：時(shí)間因素

18、企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈(zèng)支出，在利潤(rùn)總額以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。A：6％ B：8％ C：12％ D：25％ E：土地

19、下列關(guān)于國(guó)有土地租賃的表述，不正確的是__。

A．國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充

B．國(guó)有土地租賃中，承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)讓給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效 C．租賃期限三個(gè)月以上的國(guó)有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同

D．國(guó)有土地租賃中，承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利

20、征用土地主要涉及的費(fèi)用不包括__。A．土地補(bǔ)償費(fèi) B．安置補(bǔ)助費(fèi) C．青苗補(bǔ)償費(fèi) D．拆遷補(bǔ)助費(fèi)

21、成本逼近法一般適合于的估價(jià)?！?002年考試真題】 A：有建筑的土地 B：有開(kāi)發(fā)潛力的土地 C：建成區(qū)已開(kāi)發(fā)的土地 D：新開(kāi)發(fā)的土地 E：時(shí)間因素

22、符合__條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，其土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

A．土地使用者為中國(guó)公民 B．領(lǐng)有國(guó)有土地使用證

C．具有合法的地上建筑物、其他附著物 D．具有合法的產(chǎn)權(quán)證明

E．土地使用者為其他經(jīng)濟(jì)組織

23、如果將出讓地價(jià)、承租地價(jià)、轉(zhuǎn)讓地價(jià)歸為一類，其劃分依據(jù)是土地的。【2007年考試真題】 A：管理方式 B：產(chǎn)權(quán)性質(zhì) C：交易方式

D：地價(jià)形成方式和目的 E：時(shí)間因素

24、經(jīng)批準(zhǔn)，某宗已出讓國(guó)有土地的用途由工業(yè)變更為居住，按規(guī)定應(yīng)補(bǔ)交土地差價(jià)，該差價(jià)可用批準(zhǔn)時(shí)居住用地出讓年期的市場(chǎng)價(jià)格扣減求得。A：批準(zhǔn)時(shí)工業(yè)用地法定最高使用年期的市場(chǎng)價(jià)格 B：原取得工業(yè)用地國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)實(shí)際支付的價(jià)格 C：批準(zhǔn)時(shí)工業(yè)用地剩余土地使用年期的市場(chǎng)價(jià)格 D：批準(zhǔn)時(shí)居住用地的土地使用權(quán)出讓金 E：合法性

25、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)中，監(jiān)測(cè)點(diǎn)必須采集的信息是__。A．土地實(shí)際利用狀況

B．設(shè)定內(nèi)涵條件下的評(píng)估地價(jià) C．現(xiàn)狀條件下的評(píng)估地價(jià) D．評(píng)估時(shí)間

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、在一土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中，估價(jià)師在運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估時(shí)引用“公用設(shè)施完備度”因素的修正系數(shù)范圍為-3．0%～4．0%，并在市場(chǎng)比較法試算過(guò)程中選取該因素參與比較。對(duì)于修正系數(shù)的確定，下列做法不恰當(dāng)?shù)氖莀_。A．兩種估價(jià)方法所采用的因素條件應(yīng)一致，但修正幅度可以不一致

B．根據(jù)比較實(shí)例宗地的具體特點(diǎn)，確定市場(chǎng)比較法中修正系數(shù)取值為-4．0%～8．0% C．不同的估價(jià)方法有不同的應(yīng)用特點(diǎn)，因此市場(chǎng)比較法中的修正系數(shù)可根據(jù)具體隋況確定

D．同一因素對(duì)地價(jià)的影響具有一致性，修正的幅度也應(yīng)一致，因此市場(chǎng)比較法中的修正系數(shù)取值范圍也應(yīng)為-3．0%～4．0%

2、下列選項(xiàng)中關(guān)于土地價(jià)格描述，正確的有?！?008年考試真題】 A：總體呈上升趨勢(shì)，上升速度較一般商品緩慢 B：具有明顯個(gè)別性和地區(qū)性

C：土地價(jià)格高低決定了地租水平高低 D：土地價(jià)格由開(kāi)發(fā)成本決定

E：土地價(jià)格高低與社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)

3、根據(jù)需要，工程結(jié)算一般有等幾種形式．【2008、2004年考試真題】 A：定期結(jié)算 B：階段結(jié)算 C：竣工結(jié)算 D：施工結(jié)算 E：投資結(jié)算

4、西部大開(kāi)發(fā)中，__保護(hù)要堅(jiān)持“在保護(hù)中開(kāi)發(fā)，在開(kāi)發(fā)中保護(hù)”的原則。A．土地 B．耕地 C．牧草地 D．地下水

5、經(jīng)批準(zhǔn)的水庫(kù)移民后期扶持規(guī)劃。A：是水庫(kù)移民后期扶持工作的基本依據(jù) B：是編制移民安置規(guī)劃的基本依據(jù)

C：應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行，不得隨意調(diào)整或者修改

D：確需調(diào)整或者修改的，應(yīng)當(dāng)報(bào)當(dāng)?shù)厝舜髾C(jī)關(guān)批準(zhǔn) E：確需調(diào)整或者修改的，應(yīng)當(dāng)報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)

6、根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，選擇__計(jì)算農(nóng)用地自然質(zhì)量分。A．因素法或主成分分析法 B．因素法或樣地法 C．樣地法或?qū)哟畏治龇?/p>

D．主成分分析法或?qū)哟畏治龇?/p>

7、土地估價(jià)中的貢獻(xiàn)原則可用于等。A：土地的追加投資 B：不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)

C：建筑物的追加投資

D：不動(dòng)產(chǎn)的部分改良、改造 E：不動(dòng)產(chǎn)的建造

8、下列關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓限制條件，說(shuō)法正確的是。

A：通過(guò)轉(zhuǎn)讓取得的土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限

B：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原出讓合同規(guī)定的土地使用權(quán)受讓人的權(quán)利、義務(wù)全部隨之轉(zhuǎn)移

C：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，如需改變?cè)鲎尯贤囊?guī)劃用途，必須事先向土地主管部門和規(guī)劃部門提出申請(qǐng)，經(jīng)審核批準(zhǔn)，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓 D：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，其他需求者有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

E：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

9、下列選項(xiàng)中，屬于地價(jià)管理目的的有。A：促進(jìn)土地的合理利用 B：防止國(guó)有土地收益流失

C：維護(hù)國(guó)家的利益，使國(guó)家利益達(dá)到最大化 D：規(guī)范土地估價(jià)的方法，提高土地估價(jià)精度 E：能使國(guó)家按照國(guó)家意志靈活地控制地價(jià)市場(chǎng)

10、中國(guó)公民王某將一幢自有住房對(duì)外出租取得年租金收入8000元，根據(jù)我國(guó)稅法有關(guān)規(guī)定，他應(yīng)繳納．【2007年考試真題】 A：房產(chǎn)稅 B：營(yíng)業(yè)稅

C：城市建設(shè)維護(hù)稅 D：教育費(fèi)附加 E：房地產(chǎn)稅

11、某企業(yè)以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，現(xiàn)在企業(yè)欲將該土地上的房產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，則下列說(shuō)法正確的是__。

A．任何情況下，企業(yè)不得出租其劃撥土地上的房產(chǎn)

B．經(jīng)過(guò)市、縣級(jí)人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)后，可以出租 C．企業(yè)只要向政府表示愿意繳納出租后相應(yīng)的土地收益即可 D．國(guó)家未明確規(guī)定，企業(yè)和政府可協(xié)商確定

12、根據(jù)國(guó)務(wù)院最近發(fā)布的規(guī)定，各類非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地的，建設(shè)單位必須補(bǔ)充數(shù)量、質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?，補(bǔ)充耕地的數(shù)量、質(zhì)量實(shí)行，防止占多補(bǔ)少、占優(yōu)補(bǔ)劣。

A：按面積占一補(bǔ)一 B：按等級(jí)折算 C：占少補(bǔ)多 D：按價(jià)補(bǔ)償 E：35％～50％

13、在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實(shí)施城市規(guī)劃占用土地的，按照下列規(guī)定辦理。A：市、縣人民政府按照土地利用計(jì)劃擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案，分批次逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府

B：市、縣人民政府土地行政主管部門按照土地利用計(jì)劃擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案，分批次逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府

C：有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案進(jìn)行審查，提出審查意見(jiàn)，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)；其中，補(bǔ)充耕地方案由批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案時(shí)一并批準(zhǔn)

D：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府組織實(shí)施，按具體建設(shè)項(xiàng)目分別供地

E：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門組織實(shí)施，按具體建設(shè)項(xiàng)目分別供地

14、土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定正確的是。A：居住用地70年 B：工業(yè)用地50年

C：教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年 D：商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年 E：綜合或其他用地40年

15、價(jià)格指數(shù)調(diào)整法通常適用于的機(jī)器設(shè)備的重置成本估測(cè)。A：技術(shù)進(jìn)步速度不快 B：技術(shù)進(jìn)步速度快

C：技術(shù)進(jìn)步因素對(duì)設(shè)備價(jià)格影響不大 D：技術(shù)進(jìn)步因素對(duì)設(shè)備價(jià)格影響大 E：?jiǎn)挝粌r(jià)值較小的自制設(shè)備

16、城市自然環(huán)境條件主要包括地貌、__、水文和氣候等方面。A．地質(zhì) B．地勢(shì) C．地形 D．地震

17、為實(shí)施土地調(diào)控，國(guó)家明確規(guī)定，各地在出讓工業(yè)用地時(shí)，價(jià)格不得低于之和?！?006年考試真題】 A：土地取得成本 B：拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) C：征地安置補(bǔ)償費(fèi) D：土地前期開(kāi)發(fā)成本

E：按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用

18、確定土地分等因素權(quán)重的方法有?！?002年考試真題】 A：多因素綜合評(píng)價(jià)法 B：層次分析法

C：級(jí)差收益測(cè)算法 D：因素成對(duì)比較法

E：對(duì)工業(yè)用地而言，工程地質(zhì)條件通常是要重點(diǎn)考慮的價(jià)格影響因素之一

19、對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)而言，土地作為一種特殊形態(tài)的商品，其區(qū)別于一般商品市場(chǎng)的特征表現(xiàn)為?！?004年考試真題】 A：土地供給彈性大 B：交易實(shí)體的非移動(dòng)性 C：流通方式的多樣性 D：壟斷性

E：土地使用權(quán)抵押不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定

20、（）是用來(lái)說(shuō)明建筑物所在具體位置和其周圍環(huán)境關(guān)系的平面圖。A．總平面圖 B．建筑平面圖 C．建筑立面圖 D．建筑剖面圖

21、新古典主義關(guān)于地租、地價(jià)的論述特點(diǎn)有（）等。A.對(duì)地租的本質(zhì)含義進(jìn)行了闡述? B.引入了區(qū)位平衡概念，使其更具實(shí)用價(jià)值? C.將土地市場(chǎng)作為一個(gè)“完善市場(chǎng)”進(jìn)行了闡述? D.建立了有關(guān)地租模型，解決了城市地租測(cè)算的理論方法問(wèn)題? E.更注重對(duì)政府政策的研究，如土地利用規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施政策對(duì)地價(jià)的影響

22、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起__日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案。A．30 B．15 C．60 D．90

23、關(guān)于印發(fā)《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》的通知(國(guó)土資發(fā)[1999]433號(hào))規(guī)定，國(guó)有企業(yè)與外資進(jìn)行合資、合作，凡以__方式取得土地使用權(quán)的，不再另行繳納場(chǎng)地使用費(fèi)。A．出讓 B．租賃

C．國(guó)家作價(jià)出資(入股)D．有償劃撥 E．無(wú)償劃撥

24、我國(guó)土地權(quán)利總體上可以分為土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利三大類。其中土地他項(xiàng)權(quán)包括等多項(xiàng)權(quán)利。A：土地所有權(quán) B：土地抵押權(quán)

C：建設(shè)用地使用權(quán) D：宅基地使用權(quán) E：地役權(quán)

25、土地執(zhí)法監(jiān)察的對(duì)象是與土地發(fā)生法律關(guān)系的。A：土地政策 B：土地管理者 C：土地所有者 D：土地使用者 E：土地制度

第三篇：2017土地估價(jià)師估價(jià)相關(guān)知識(shí)：契稅

2017土地估價(jià)師估價(jià)相關(guān)知識(shí)：契稅

一、單項(xiàng)選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、新古典主義城市地租理論的主要特征是將應(yīng)用于傳統(tǒng)地租理論中。A：供需分析 B：效用分析 C：價(jià)值分析 D：邊際分析 E：時(shí)間因素

2、公共財(cái)政具有的基本特征有__。A．彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈 B．無(wú)償求索性 C．非盈利性

D．法制化的財(cái)務(wù)

E．為市場(chǎng)主體提供一致性服務(wù)

3、我國(guó)的土地價(jià)格不包含?！?007年考試真題】 A：土地所有權(quán)價(jià)格 B：土地使用權(quán)價(jià)格 C：土地租賃權(quán)價(jià)格 D：土地抵押權(quán)價(jià)格 E：時(shí)間因素

4、是在一定期限中擁有土地的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價(jià)格。A：土地租賃權(quán)價(jià)格 B：土地使用權(quán)價(jià)格 C：土地所有權(quán)價(jià)格 D：土地抵押權(quán)價(jià)格 E：時(shí)間因素

5、影響土地利用的主要因素有。A：自然因素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素 B：社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素和制度因素

C：自然因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素以及制度因素 D：總體因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素 E：35％～50％

6、《國(guó)土資源行政復(fù)議規(guī)定》規(guī)定，開(kāi)庭審查由復(fù)議機(jī)構(gòu)組織進(jìn)行，復(fù)議機(jī)構(gòu)根據(jù)復(fù)議案件涉及的業(yè)務(wù)范圍，確定開(kāi)庭審查的組成人員，并指定其中一人為主持人。開(kāi)庭審查組成人員為不得少于__人的單數(shù)。A．1 B．3 C．5 D．7

7、征收土地主要涉及的費(fèi)用不包括__。A．土地補(bǔ)償費(fèi) B．安置補(bǔ)助費(fèi) C．青苗補(bǔ)償費(fèi) D．拆遷補(bǔ)助費(fèi)

8、金融市場(chǎng)可以按照不同標(biāo)準(zhǔn)來(lái)分類，按交割時(shí)間不同可將其分為（）。A．有形市場(chǎng)和無(wú)形市場(chǎng)

B．短期金融市場(chǎng)和長(zhǎng)期金融市場(chǎng) C．現(xiàn)貨市場(chǎng)和期貨市場(chǎng)

D．票據(jù)市場(chǎng)、證券市場(chǎng)和外匯市場(chǎng)

9、土地及建筑物出租會(huì)涉及各項(xiàng)費(fèi)用，其中，的計(jì)算一般與建筑物的重置價(jià)無(wú)關(guān)。

A：折舊費(fèi) B：維修費(fèi) C：保險(xiǎn)費(fèi) D：管理費(fèi) E：時(shí)間因素

10、在我國(guó)，市場(chǎng)中能夠流動(dòng)的僅是有限年期的土地__。A．使用權(quán) B．所有權(quán) C．抵押權(quán) D．租賃權(quán)

11、下列不屬于最高最佳使用具體內(nèi)容的是。A：最佳用途 B：最佳規(guī)模 C：最佳利潤(rùn) D：最佳集約度 E：時(shí)間因素

12、根據(jù)目前的人工和材料價(jià)格，使用與原建筑物一樣的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)和工藝，建造與原建筑物完全相同的新建筑物所需的成本，稱之為。A：重置成本 B：重建成本 C：建造成本 D：建筑造價(jià) E：時(shí)間因素

13、城市郊區(qū)菜地，是指連續(xù)年以上常年種菜或養(yǎng)殖魚(yú)、蝦的商品菜地和精養(yǎng)魚(yú)塘。A：半 B：1 C：2 D：3 E：35％～50％

14、是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是為購(gòu)買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)。A：土地價(jià)值 B：土地使用價(jià)值 C：土地價(jià)格 D：土地等級(jí) E：合法性

15、銀行機(jī)構(gòu)包括__。A．中國(guó)人民銀行 B．專業(yè)銀行 C．農(nóng)村信用社 D．商業(yè)銀行 E．農(nóng)業(yè)銀行

16、在土地面積總量一定的情況下，縮小宗地面積規(guī)模，會(huì)使一定區(qū)域土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度（）。A.不變? B.增加? C.降低? D.沒(méi)有規(guī)律

17、在進(jìn)行城鎮(zhèn)土地分等時(shí)，選取了五個(gè)因素，通過(guò)德?tīng)柗品ǎ汛_定出因素的重要程度為，若采用因素成對(duì)比法（0，0.5，1三種數(shù)值），下列說(shuō)法中不正確的是（）。

A．的權(quán)重為0.3 B．的權(quán)重為0.4 C．的權(quán)重為0.5 D．的權(quán)重為0.1

18、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲得的增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額150%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，其增值額適用稅率為（）。A．30% B．40% C．50% D．60%

19、一宗土地，目前的純收益為80萬(wàn)元，還原率為6％，若未來(lái)各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元，該土地?zé)o限年的收益價(jià)格最接近于萬(wàn)元。A：1350 B：1533 C：1611 D：1722 E：時(shí)間因素

20、市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)的首要工作是。A：確定比較案例 B：收集交易資料

C：進(jìn)行交易情況修正

D：進(jìn)行區(qū)域及個(gè)別因素修正 E：合法性

21、建設(shè)用地的__是指建設(shè)用地能夠從現(xiàn)有的建設(shè)用地即存量建設(shè)用地中經(jīng)過(guò)再開(kāi)發(fā)重新獲得。A．無(wú)限性 B．再生性 C．空間性 D．實(shí)體性

22、根據(jù)《農(nóng)用地分等規(guī)程》，農(nóng)用地分等的技術(shù)路線為：依據(jù)全國(guó)統(tǒng)一制定的標(biāo)準(zhǔn)耕作制度，以指定作物的光溫(氣候)生產(chǎn)潛力為基礎(chǔ)，通過(guò)對(duì)順序逐級(jí)修正綜合評(píng)定農(nóng)用地等別。

A：土地自然質(zhì)量、土地利用水平、土地經(jīng)濟(jì)水平B：土地自然質(zhì)量、土地經(jīng)濟(jì)水平、土地利用水平C：土地利用水平、土地經(jīng)濟(jì)水平、土地自然質(zhì)量 D：土地利用水平、土地自然質(zhì)量、土地經(jīng)濟(jì)水平E：合法性

23、城市的總體規(guī)劃中小城市用的圖紙比例為_(kāi)_。A．1:10000～1:25000 B．1:5000～1:10000 C．1:25000～1:50000 D．1:50000～1:100000

24、城鎮(zhèn)范圍內(nèi)新征收的非耕地應(yīng)__開(kāi)始繳納土地使用稅。A．自批準(zhǔn)征收次日起 B．自批準(zhǔn)征收次月起 C．自開(kāi)工之日起

D．自實(shí)際使用該地之日起

25、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格關(guān)系到不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)在上的實(shí)現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的秩序和不動(dòng)產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。A：價(jià)值 B：使用價(jià)值 C：貨幣 D：經(jīng)濟(jì) E：合法性

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、國(guó)土資源部《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》指出．租賃期限__個(gè)月以上的國(guó)有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。A．1 B．3 C．5 D．6

2、《征用土地公告辦法》規(guī)定，征收土地由征收土地所在地的市、縣人民政府__部門負(fù)責(zé)具體實(shí)施。A．建設(shè)行政主管 B．規(guī)劃行政主管 C．農(nóng)業(yè)行政主管 D．土地行政主管

3、下列屬于股票發(fā)行方式的是__發(fā)行。A．公開(kāi) B．不公開(kāi) C．企業(yè) D．合資 E．搭配

4、出讓國(guó)有土地使用權(quán)違約責(zé)任，主要包括__。

A．超過(guò)合同約定的期限滿一年未開(kāi)發(fā)土地的，國(guó)有土地所有者代表有權(quán)征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)

B．超過(guò)合同約定的期限滿一年未開(kāi)發(fā)土地的，國(guó)有土地所，有者代表有權(quán)征收相當(dāng)于項(xiàng)目總投資額20%以下的土地閑置費(fèi)

C．因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的，其閑置土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)

D．因不可抗力造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的，其閑置土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，不適用無(wú)償收回土地使用權(quán)

E．因政府有關(guān)部門的行為造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的，其閑置土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，適用無(wú)償收回土地使用權(quán)

5、建設(shè)用地中的特殊用地包括__用地。A．軍事設(shè)施 B．使領(lǐng)館 C．宗教 D．機(jī)場(chǎng)

E．監(jiān)教場(chǎng)所

6、按照契稅暫行條例的有關(guān)規(guī)定，下列有關(guān)契稅的敘述，正確的有．【2006年考試真題】

A：契稅實(shí)行3％～5％的幅度稅率

B：房屋買賣以評(píng)估價(jià)格為契稅計(jì)稅依據(jù)

C：國(guó)有土地使用權(quán)出讓以成交價(jià)格為契稅計(jì)稅依據(jù)

D：房屋贈(zèng)與由征收機(jī)關(guān)參照房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定契稅

E：土地使用權(quán)贈(zèng)與由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格核定契稅

7、H省W市A縣縣城居民孫某對(duì)A縣人民政府國(guó)土資源管理部門對(duì)其做出的處罰行為不服，孫某可以向申請(qǐng)行政復(fù)議。A：A縣人民政府

B：A縣人民政府國(guó)土資源管理部門 C：W市人民政府

D：W市人民政府國(guó)土資源管理部門 E：H省人民政府

8、下列耕地應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，嚴(yán)格管理。

A：經(jīng)國(guó)務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地 B：有良好的水利與水土保護(hù)設(shè)施的耕地，正在實(shí)施改造計(jì)劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田

C：蔬菜生產(chǎn)基地

D：農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗(yàn)田 E：不可以改造的中、低產(chǎn)田

9、根據(jù)地下水的成因和埋藏條件劃分，具有城市用水意義的地下水是．【2004年考試真題】 A：上層滯水 B：潛水 C：承壓水

D：所有地下水

E：市政代征用地比例

10、下列關(guān)于成本逼近法適用范圍描述正確的有。A：適用于新開(kāi)發(fā)土地的估價(jià) B：適用于建成區(qū)土地的估價(jià)

C：適用于山區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地的估價(jià) D：適用于商業(yè)用地的估價(jià)

E：適用于學(xué)校、公共設(shè)施用地的估價(jià)

11、對(duì)用于倉(cāng)儲(chǔ)加工區(qū)的某宗地內(nèi)辦公樓、食堂和職工活動(dòng)室用地，以下土地估價(jià)技術(shù)處理方式不正確的有（）。

A．將該部分用地分割出來(lái)，按辦公用途單獨(dú)進(jìn)行評(píng)估 B．該部分用地為工業(yè)配套設(shè)施用地，按工業(yè)用途進(jìn)行評(píng)估 C．將該部分用地分割出來(lái)，按其他商服用地進(jìn)行評(píng)估 D．按委托估價(jià)方的要求進(jìn)行用途設(shè)定和評(píng)估

E．將該部分用地分割出來(lái)，按住宅用途進(jìn)行評(píng)估

12、在我國(guó)的地價(jià)體系構(gòu)成中，從地價(jià)的特點(diǎn)看，基準(zhǔn)地價(jià)屬于__。A．區(qū)域平均地價(jià) B．市場(chǎng)價(jià)格的平均值 C．成交地價(jià)的平均水平D．評(píng)估價(jià)格的平均值

13、非公開(kāi)的市場(chǎng)價(jià)值包括__。A．不動(dòng)產(chǎn)的租賃價(jià)格 B．不動(dòng)產(chǎn)的抵押價(jià)值 C．征用拆遷補(bǔ)償價(jià)格 D．不動(dòng)產(chǎn)的征用價(jià)值 E．不動(dòng)產(chǎn)的投資價(jià)值

14、“九五”期間，全國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資累計(jì)完成21000億元，比“八五”時(shí)期增長(zhǎng)了68％，平均每年增長(zhǎng)10．93％．以上各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)依次為．【2004年考試真題】

A：總量指標(biāo)、相對(duì)指標(biāo)、平均指標(biāo) B：數(shù)量指標(biāo)、質(zhì)量指標(biāo)、相對(duì)指標(biāo) C：絕對(duì)數(shù)、比較相對(duì)指標(biāo)、算術(shù)平均數(shù) D：絕對(duì)數(shù)、動(dòng)態(tài)相對(duì)指標(biāo)、幾何平均數(shù) E：加權(quán)平均數(shù)

15、依據(jù)有關(guān)規(guī)定，可由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)使用劃撥土地的，包括等?！?008年考試真題】 A：國(guó)家機(jī)關(guān)辦公用地 B：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地 C：公共交通設(shè)施用地 D：國(guó)家重點(diǎn)扶持的水利設(shè)施用地 E：經(jīng)濟(jì)適用住房用地

16、土地估價(jià)報(bào)告中三級(jí)審批是指。A：主辦估價(jià)師自查 B：部門的二級(jí)審核 C：機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的審批 D：委托方負(fù)責(zé)人的審批 E：國(guó)土資源部門審查

17、下列關(guān)于現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用住房政策，表述正確的是。A：經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)以協(xié)議出讓方式供應(yīng)

B：經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右 C：經(jīng)濟(jì)適用住房面向城市中、低收入住房困難家庭供應(yīng) D：經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)

E：個(gè)人購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前可以用于出租經(jīng)營(yíng)

18、根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地，滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，國(guó)家將無(wú)償收回土地使用權(quán)，但是，下列情況例外。A：東南亞金融危機(jī)，作為投資一方的外方資金沒(méi)有到位

B：某工程動(dòng)工開(kāi)發(fā)所必需的前期工作未完成，造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延 C：鋼材價(jià)格的下跌，致使動(dòng)工開(kāi)發(fā)將給開(kāi)發(fā)商造成極大虧損 D：政府的行為使得無(wú)法按期開(kāi)發(fā)造成延誤的

E：政府有關(guān)部門的行為使得無(wú)法按期開(kāi)發(fā)造成延誤的

19、某比較案例宗地地價(jià)為2000元/m2，容積率修正系數(shù)為2.0，待估宗地規(guī)定容積率為1.6，修正系數(shù)為1.4，則待估宗地容積率修正后的地價(jià)為_(kāi)_元/m2。A．1400 B．1600 C．1800 D．2000 20、馬爾薩斯認(rèn)為地租是總產(chǎn)品價(jià)值中的剩余部分，這個(gè)剩余部分產(chǎn)生的原因是__。

A．土地的耕作制度 B．土地的性質(zhì) C．土地的位置

D．生活必需品所特有的性質(zhì) E．肥沃土地的相對(duì)稀少性

21、建筑物的耐用年限可分為_(kāi)_耐用年限。A．自然 B．物理 C．經(jīng)濟(jì) D．平均 E．預(yù)計(jì)

22、在居住區(qū)規(guī)劃中，住宅建筑群體組合的平面布置形式包括（）等類型。A．行列式布置 B．周邊式布置 C．混合式布置 D．自由式布置

23、由以下敘述，不能確定城市性質(zhì)的是__。

A．某市以生產(chǎn)紙箱為主．其產(chǎn)量在全國(guó)紙箱總產(chǎn)量中占57% B．某城市是全國(guó)最大的煤炭生產(chǎn)基地

C．某城市的紡織和鋼鐵工業(yè)產(chǎn)值占全市工業(yè)總產(chǎn)值的74% D．某城市的汽車家庭占有量為1.2輛，人們?nèi)粘Ｉ钆c汽車息息相關(guān)

24、收入總額中的收入為不征稅收入。A：財(cái)政撥款

B：依法收取并納入財(cái)政管理的行政事業(yè)性收費(fèi) C：政府性基金 D：轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入

E：國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他不征稅收入

25、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起__日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。A．5 B．10 C．30 D．60

第四篇：2014土地估價(jià)師考試統(tǒng)計(jì)知識(shí)

統(tǒng)計(jì)知識(shí)（4）

平均指標(biāo)

又稱統(tǒng)計(jì)平均數(shù)，說(shuō)明各總體單位的某一數(shù)量特征在一定時(shí)間、地點(diǎn)條件下一般水平的綜合指數(shù)。

特征：是對(duì)數(shù)量標(biāo)志在各總體單位間的數(shù)量羞慚中以抽象化的結(jié)果

說(shuō)明總體綜合數(shù)量特征的一般水平和集中趨勢(shì)

1、算術(shù)平均數(shù)，均值，應(yīng)用最多，也是最重要的一種平均指標(biāo)。

簡(jiǎn)單平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)

2、幾何平均數(shù)，一般適用于計(jì)算動(dòng)態(tài)相對(duì)數(shù)平均值，如平均發(fā)展速度、平均地價(jià)指數(shù)x為某期的比率值，對(duì)于各種動(dòng)態(tài)相對(duì)指標(biāo)(如環(huán)比物價(jià)指數(shù))一般不能采用算術(shù)平均值，而采用幾何平均法

1、中位數(shù)，又稱位置平均數(shù)，取決于數(shù)據(jù)所在的位置。反映數(shù)據(jù)的集中趨勢(shì)，克服算術(shù)平均數(shù)的缺點(diǎn)，大致反映總體的一般水平。對(duì)于經(jīng)過(guò)分組的組距數(shù)列資料，中位數(shù)無(wú)法直接確定，需要公式。

2、眾數(shù)，位置平均數(shù)，將各單位按某一標(biāo)志排序后整理成分布數(shù)列，如果其中某一標(biāo)志數(shù)值出現(xiàn)資料明顯多于其他值，則該標(biāo)志即為眾數(shù)值。

變量指標(biāo)

又稱標(biāo)志變動(dòng)度指標(biāo)，反映同總體中各單位標(biāo)志值差異程度的綜合指標(biāo)。離中趨勢(shì)、差異程度

作用：說(shuō)明現(xiàn)象變動(dòng)的均勻性和穩(wěn)定性;衡量平均指標(biāo)的代表性。

1、全距，又稱極差，一種簡(jiǎn)單的測(cè)試，最大值—最小值，表明該標(biāo)志的變動(dòng)范圍，粗略測(cè)度

2、方差，用于測(cè)度標(biāo)志變異程度的最重要指標(biāo)之一

3、標(biāo)準(zhǔn)差，方差的正平方根，表明標(biāo)志值的平均離散程度

4、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)，標(biāo)準(zhǔn)差與平均值比，可以消除不同平均水平對(duì)標(biāo)準(zhǔn)差的影響，從而使兩個(gè)或兩個(gè)以上的不同水平的代表性比較成為可能。

第五篇：2011年土地估價(jià)師考試估價(jià)案例與報(bào)告經(jīng)典題

2011年土地估價(jià)師考試估價(jià)案例與報(bào)告經(jīng)典題

一、單選題：

1、當(dāng)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中的樣本數(shù)量不足時(shí)，可采用下列方法解決()。

A.延長(zhǎng)收集資料時(shí)間、擴(kuò)資料收集范圍

B.減少樣本所需數(shù)量

C.重新分類、重新確定所需樣本數(shù)量

D.以上都不對(duì)

標(biāo)準(zhǔn)答案：a 解析：當(dāng)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中的樣本數(shù)量不足時(shí)，應(yīng)進(jìn)行樣點(diǎn)的補(bǔ)充調(diào)查。

2、下列不屬于城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的確定原則的是()。

A.以實(shí)際數(shù)據(jù)測(cè)算結(jié)果為輔，以比較、修正的結(jié)果為準(zhǔn)

B.土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)的以市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn)，級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證

C.土地市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的以級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn)，市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證

D.體現(xiàn)地|考試大|產(chǎn)管理政策 標(biāo)準(zhǔn)答案：a 解析：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)確定的原則

(1)以實(shí)際數(shù)據(jù)測(cè)算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較、修正的結(jié)果為輔;(2)土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)的以市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn)，級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證;(3)土地市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的以級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn)，市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證;(4)體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策。

3、下列說(shuō)法，正確的是()A.土地位置差異給土地使用者帶來(lái)不同的土地收益，是評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的依據(jù)

B.土地質(zhì)量即土地使用價(jià)值，完全由土地位置決定

C.評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的依據(jù)|考試大|是土地形狀

D.在一個(gè)均質(zhì)區(qū)域內(nèi)，無(wú)論分成多少土地用途，都只評(píng)估出一種基準(zhǔn)地價(jià)

標(biāo)準(zhǔn)答案：a 解析：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基本原理：

1.土地位置差異給土地使用者帶來(lái)不同的土地收益，是評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的依據(jù);2.各行業(yè)對(duì)土地質(zhì)量要求不同是形成不同行業(yè)、用地基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ);3.任何行業(yè)在城鎮(zhèn)中都應(yīng)有其最佳位置，不同用地基準(zhǔn)地價(jià)具有不同的空間分布規(guī)律;4.城鎮(zhèn)中土地利用的相對(duì)合理性和變化性是基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)穩(wěn)定和不斷演化的前提;5.土地收益是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)，市場(chǎng)交易價(jià)格是土地收益在土地市場(chǎng)中的直接反映。

確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍應(yīng)以影響土地價(jià)格的因素指標(biāo)的相對(duì)一致性為標(biāo)準(zhǔn)。

4、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估調(diào)查中，同一級(jí)別的樣本數(shù)一般不能少于()個(gè)。

A.35 B.45 C.30 D.15 標(biāo)準(zhǔn)答案：c 解析：基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估調(diào)查中，同一級(jí)別的樣本數(shù)一般不能少于30個(gè)。

5、下列關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)確定的原則，錯(cuò)誤的是()A.以實(shí)際數(shù)據(jù)測(cè)算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較評(píng)估的結(jié)果為輔。

B.要以評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)|考試大|，并充分體現(xiàn)地價(jià)管理政策。

C.土地市場(chǎng)發(fā)育的城市，應(yīng)以市場(chǎng)交易資料評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)。D.土地市場(chǎng)不發(fā)育的城市，可以租金剝離法評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)。

標(biāo)準(zhǔn)答案：d 解析：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)確定的原則：

(1)以實(shí)際數(shù)據(jù)測(cè)算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較、修正的結(jié)果為輔;(2)土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)的以市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn)，級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證;(3)土地市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的以級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn)，市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證;(4)體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策。

6、在一般情況下，基準(zhǔn)地價(jià)的修正因素應(yīng)主要選擇影響宗地地價(jià)的()A.個(gè)別因素

B.區(qū)域因素和個(gè)別因素

C.一般因素和個(gè)別因素

D.一般因素和區(qū)域因素

標(biāo)準(zhǔn)答案：b 解析：劃分均質(zhì)地域的城鎮(zhèn)土地條件為地價(jià)影響因素中的區(qū)域因素和個(gè)別因素，劃分方法為指標(biāo)判別歸類，將區(qū)域因素和個(gè)別因素相同的區(qū)域或區(qū)段作為一個(gè)均質(zhì)地域。

二、多選題：

7、下列關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原理描述正確的是()。

A.各行業(yè)對(duì)土地地質(zhì)狀況要求不同是評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的依據(jù)

B.土地形狀、大小差異給不同行業(yè)、使用者帶來(lái)不同的土地收益是形成不同行業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)

C.任何行業(yè)在城鎮(zhèn)中都應(yīng)有其最佳位置，使不同用地基準(zhǔn)地價(jià)具有不同的空間分布規(guī)律

D.城鎮(zhèn)中土地利用的相對(duì)合理性和變化性使基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)穩(wěn)定和不斷演化的前提

E.土地收益高低直接決定了地價(jià)的高低，是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)，而市場(chǎng)交易價(jià)格是土地收益在土地市場(chǎng)中的直接反映

標(biāo)準(zhǔn)答案：c，d 解析：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基本原理：

1.土地位置差異給土地使用者帶來(lái)不同的土地收益，是評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的依據(jù);2.各行業(yè)對(duì)土地質(zhì)量要求不同是形成不同行業(yè)、用地基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ);3.任何行業(yè)在城鎮(zhèn)中都應(yīng)有其最佳位置，不同用地基準(zhǔn)地價(jià)具有不同的空間分布規(guī)律;4.城鎮(zhèn)中土地利用的相對(duì)|考試大|合理性和變化性是基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)穩(wěn)定和不斷演化的前提;5.土地收益是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)，市場(chǎng)交易價(jià)格是土地收益在土地市場(chǎng)中的直接反映。

確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍應(yīng)以影響土地價(jià)格的因素指標(biāo)的相對(duì)一致性為標(biāo)準(zhǔn)。

8、評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，收集的資料應(yīng)()。

A.及時(shí)填人表格

B.具有代表性

C.均為市場(chǎng)交易價(jià)格

D.按實(shí)地位置標(biāo)注到工作的底圖上

E.分布均勻

標(biāo)準(zhǔn)答案：a，b，d 解析：

(1)調(diào)查、收集到有關(guān)的地價(jià)資料要按實(shí)地位置標(biāo)注到估價(jià)工作底圖上;(2)調(diào)查以土地級(jí)或均質(zhì)地域?yàn)閱挝贿M(jìn)行;(3)樣本抽樣采用分類不等比抽樣調(diào)查;(4)樣本要有代表性;(5)樣本分布要均勻;(6)調(diào)查樣本數(shù)應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求，每級(jí)樣本總數(shù)不少于30個(gè);(7)所選樣本應(yīng)能同時(shí)獲得地價(jià)或利用效益和相對(duì)應(yīng)的土地條件資料;(8)土地利用效益等經(jīng)濟(jì)資|考試大|料要求不少于近期連續(xù)兩年的數(shù)據(jù);(9)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建等地價(jià)和企業(yè)單位土地利用效益資料以人民幣元為單位，準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位;(10)調(diào)查資料必須填入相應(yīng)的調(diào)查表格。

9、影響地價(jià)的區(qū)域因素有()。

A.宗地市政設(shè)施條件

B.位置

C.交通條件

D.形狀、面積

E.規(guī)劃限制

標(biāo)準(zhǔn)答案：b，c 解析：影響土地價(jià)格區(qū)域因素主要有以下幾類：位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制。

三、判斷題：

10、根據(jù)商業(yè)柜臺(tái)出租資料評(píng)估地價(jià)的公式為：地價(jià)=出租柜臺(tái)土地收益÷(出租柜臺(tái)土地面積X土地還原利率)。()標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤

解析：地價(jià)=出租柜臺(tái)土地收益÷(出租柜臺(tái)分?jǐn)偼恋孛娣e×土地還原利率)

A貿(mào)易公司因資金周轉(zhuǎn)需要，以土地使用權(quán)向銀行抵押貸款。B土地評(píng)估公司受其委托，評(píng)估出該宗土地在2002年9月1日的價(jià)格為1200萬(wàn)元，銀行據(jù)此貸款給A公司1000萬(wàn)元。2004年3月1日，因A公司無(wú)力償還貸款，銀行申請(qǐng)經(jīng)法院判決將該土地拍賣，拍賣所得扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后為600萬(wàn)元，加上A公司已償還給銀行的部分本金和利息，A公司仍欠銀行110萬(wàn)元。為此，銀行向法院提起訴訟，要求B評(píng)估公司賠償該110萬(wàn)元損失。而B(niǎo)評(píng)估公司認(rèn)為自己沒(méi)有責(zé)任。請(qǐng)問(wèn)B評(píng)估公司是否有責(zé)任，并解釋其原因。

(1)銀行按照估價(jià)值的83%貸款給業(yè)主，比例過(guò)高，對(duì)抵押風(fēng)險(xiǎn)考慮不夠，而貸款比例的決定權(quán)在銀行，而非評(píng)估公司。

(2)抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2002年9月1日，拍賣時(shí)間為2004年3月1日，時(shí)隔1.5年，由于時(shí)間變化，房地產(chǎn)的價(jià)值也會(huì)發(fā)生變化。

(3)土地拍賣屬于短期(快速)和強(qiáng)制性變現(xiàn)因素，其成交價(jià)格可能低于公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。(4)土地拍賣所得扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后得款也可能低于公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

(5)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)在其出具的土地估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)，對(duì)估價(jià)報(bào)告內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任;如果B公司當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)果是客觀合理的，就沒(méi)有賠償責(zé)任。

某開(kāi)發(fā)商欲參加一經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)招標(biāo)出讓地塊的投標(biāo)報(bào)價(jià)，該地塊規(guī)劃用途為高級(jí)酒店。(1)作為代理開(kāi)發(fā)商投標(biāo)的估價(jià)人員，應(yīng)做哪些具體工作? 答：對(duì)土地的基本情況如土地的規(guī)劃條件、用途、面積做全面了解;對(duì)市場(chǎng)情況調(diào)查，對(duì)當(dāng)?shù)馗呒?jí)酒店的供求趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè);利用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法確定投標(biāo)報(bào)價(jià)。

(2)可采取哪幾種估價(jià)方法? 答：假設(shè)開(kāi)發(fā)法，市場(chǎng)比較法。

若通過(guò)招標(biāo)方式獲得了該國(guó)有土地使用權(quán)后，于2000年8月開(kāi)始施工，2002年3月該公司尋找合作伙伴，委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)已完工部分進(jìn)行評(píng)估，核定現(xiàn)狀價(jià)值為合作提供依據(jù)。

1)簡(jiǎn)述評(píng)估技術(shù)路線;假設(shè)開(kāi)發(fā)法：求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來(lái)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以次估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

市場(chǎng)比較法：按比較實(shí)例選擇原則，選取3個(gè)或3個(gè)以上房地產(chǎn)交易實(shí)例作為比較實(shí)例，進(jìn)行交易情況、交易期日、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正，從而得到比較實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格。

2)應(yīng)搜集審核的資料;國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū);建設(shè)用地規(guī)劃許可證;建設(shè)工程規(guī)劃許可證;土地使用權(quán)出讓合同;施工許可證;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)情況、投資情況及正常開(kāi)發(fā)尚需投資情況等;若采用市場(chǎng)比較法：

1)在選取可比案例時(shí)應(yīng)考慮哪些因素? 應(yīng)考慮是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)，包括在區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物三個(gè)方面應(yīng)相同或相近;交易類型與估價(jià)目的吻合;成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近或可以進(jìn)行比較修正;成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

2)確認(rèn)比準(zhǔn)價(jià)格有哪幾種方法?平均數(shù)法，包括算術(shù)平均數(shù)法和加權(quán)平均數(shù)法;中位數(shù)法;眾數(shù)法。