第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務主要會計核算與稅收處理_會計學堂

會計學堂官網(wǎng)http://004km.cn 第一章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本常識與特點

1、房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)介紹與特點

2、房地產(chǎn)企業(yè)一般經(jīng)營模式與流程

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計科目

4、房地產(chǎn)開發(fā)階段的劃分與涉及稅種

第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)介紹與特點

一、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展概述

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，所涉及上下游產(chǎn)業(yè)近五六十個，地方政府除了稅收收入外，“土地出讓金”占地方財政收入比例逐年加大，有的地區(qū)更是超過了50%以上.房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程

在78-91年這個時間段，理論與小范圍發(fā)展的階段，也是個初步探索的階段

1992年鄧小平南巡之后，全國掀起房產(chǎn)熱，同年也發(fā)生“下海潮”,在全國各地很普遍。那時也出了一大批房產(chǎn)大佬像萬通的 馮侖 陽光壹佰的易小迪 SOHO 潘石屹等等 95到07-08年從海南成功抽身的房企更多表現(xiàn)出的是穩(wěn)健和謹慎。到千禧年，福利分房制度基本廢止，住房推向市場化。

一直到現(xiàn)在，期間出了多輪稅制、土地出讓、全面調(diào)整等等改革！房地產(chǎn)行業(yè)也完成了一個從無到有，日見規(guī)范的過程

二、房地產(chǎn)企業(yè)的基本業(yè)務介紹

房地產(chǎn)行業(yè)通過市場機制從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設、銷售、出租、管理、服務、自行等項目的產(chǎn)業(yè)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)的特點

房地產(chǎn)行業(yè)是一個資源整合型企業(yè) 開發(fā)產(chǎn)品類型多，用途多樣性 開發(fā)流程長、資金密集 房地產(chǎn)行業(yè)涉及行政主管部門多 銷售收入種類多，銷售行為接受政府監(jiān)管

第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)一般經(jīng)營模式與流程

會計學堂官網(wǎng)http://004km.cn

一、經(jīng)營模式（開發(fā)與自持物業(yè)）

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、（南萬科 北順馳 主要以銷售開發(fā)產(chǎn)品為主）后來房企發(fā)展自己的物業(yè)公司、也有投資房地產(chǎn)中介、后期自持物業(yè)如 萬達的商業(yè)地產(chǎn)，隨著經(jīng)營模式不斷變化與創(chuàng)新，給我財務人員賬務核算也帶了新的挑戰(zhàn)和機遇。

二、房地產(chǎn)開發(fā)流程

第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計科目

一、會計科目設置

會計科目案其提供會計信息的詳細程度不同，可以分為總分類科目和明細分類科目，根據(jù)【會計準則】的統(tǒng)一規(guī)定，并結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的特點和會計核算的需要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設置五大類會計科目：資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益、成本、損益類 1.資產(chǎn)類科目

用來核算和反映企業(yè)各類不同的資產(chǎn)增減變化情況，其中包括流動資產(chǎn)和各項長期資產(chǎn)。其中資產(chǎn)類科目中開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房等科目是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別設置的會計科目。其他科目屬于各類企業(yè)通用的會計科目。

會計學堂官網(wǎng)http://004km.cn 2.負債類科目

用來核算和反映企業(yè)各類不同的負債增減變化情況，其中包括各項流動負債和各項長期負債，負債類科目是各類企業(yè)通用的會計科目 3.所有者權(quán)益類科目

是用來核算所有者權(quán)益增減變化的科目，這類科目也是各類企業(yè)通用的科目 4.成本類科目

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的成本科目主要有：“開發(fā)成本”、“ 開發(fā)間接費用”，這兩個科目是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特有的會計科目，主要用于房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本核算。

如果房地產(chǎn)企業(yè)本身也有施工隊伍，有施工業(yè)務，那么還需要在成本類科目中增設“工程施工”“輔助生產(chǎn)”“工程結(jié)算”等科目。5.損益類科目

是核算企業(yè)損益的會計科目，其有月末無余額的特點（轉(zhuǎn)入本年利潤科目），這類科目也是各類企業(yè)通用的會計科目。

注意：許多會計科目需要設置明細科目，以便設置明細賬，更細致的反映有關(guān)會計信息。如房地產(chǎn)公司在原材料下面增加“鋼材”“水泥”等明細科目

二、重點會計科目的核算

（一）開發(fā)成本

本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項成本。

借方登記開發(fā)過程中所發(fā)生的各項成本

貸方登記開發(fā)完成已竣工驗收的開發(fā)產(chǎn)品的成本。借方余額反映未完開發(fā)項目的實際成本。開發(fā)成本應設置明細賬戶如下：（1）土地征用及拆遷補償費：

指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容： 1）政府地價：支付的土地出讓金、土地補償費、土地開發(fā)費

2）土地有關(guān)的稅費：向政府部門交納的契稅、土地使用稅、土地使用金、耕地占用稅、土地使用權(quán)初始登記費，土地變更用途和超面積補交的地價等。

會計學堂官網(wǎng)http://004km.cn 3）合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。

4）拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費、征地包干管理費、拆遷管理費等。（2）前期工程費

指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：

1）勘察丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、環(huán)境評估費、交通影響分析、基礎(chǔ)樁應變及質(zhì)量測試費、防雷檢測費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。

2）規(guī)劃設計費：

規(guī)劃費：規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費。設計費：地質(zhì)勘察設計費、施工圖設計費、修改設計費、環(huán)境景觀設計費、綜合管網(wǎng)設計費、排水方案設計費等所有設計費。

其他：其他：可行性研究費、審圖費、制圖費、曬圖費、趕圖費、樣品制作費等。3）政府報批報建費：

包括安檢費、質(zhì)檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設施費、集中供熱參建費、散裝水泥專項資金、白蟻防治費、墻改基金、路口開設費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、招投標管理費、地名費、地籍地形圖核地、合同審核費等。

還包括項目整體性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費、**費（如建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、預售證等）。

4）招標及失標費：包含所有招標及失標費，如勘察工程、設計、監(jiān)理、施工等的招標及失標費。

5）“三通一平”費（3）基礎(chǔ)設施費

1）市政配套費：向政府部門繳納的紅線外大市政配套費，如果開發(fā)商做大市政配套，則為實際發(fā)生的紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費等；

2）給水系統(tǒng)費：管道系統(tǒng)、水泵房、用水增容、施工用水、雨污水系統(tǒng)費

會計學堂官網(wǎng)http://004km.cn 3）供電系統(tǒng)費：管道及電纜系統(tǒng)、配電房、用電增容、施工用電 4）燃氣系統(tǒng)費：室外管道系統(tǒng)、調(diào)壓站、煤氣增容費 5）有線電視工程費：管道預埋、檢查井等費用 6）電話通訊工程費：管道預埋、檢查井、寬帶工程費

7）智能化系統(tǒng)費：停車管理系統(tǒng)費用、小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用、周界紅外防越系統(tǒng)費用、小區(qū)門禁系統(tǒng)費用、電子巡更系統(tǒng)費用、電子公告屏費用、室外背景音樂。

8）采暖系統(tǒng)費：管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房

9）園林環(huán)境工程費：綠化建設費、建筑小品、道路、廣場建造費、圍墻建造費、室外照明、室外背景音樂、室外零星設施（4）建安工程費

1）土建工程費：基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)及粗裝修工程、門窗工程、公共部位精裝修、室內(nèi)裝修、幕墻、幕墻泛光、甲供材料。

2）、安裝工程費：室內(nèi)水暖氣電管線設備費、室內(nèi)設備及其安裝費、弱電系統(tǒng)費、甲供材料

（5）公共配套設施費

指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)入的公共配套設施費用。如：居委會、派出所、游泳池、業(yè)主會所、幼兒園、學校、球場、車站、自行車棚、公廁等設施支出

（6）開發(fā)間接費用

指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用。如：

1）工程管理費：監(jiān)理費、預結(jié)算編審費、施工合同外獎金、工程質(zhì)量監(jiān)督費、安全監(jiān)督費、工程保險費、其他

2）營銷設施建造費：廣告設施費、銷售環(huán)境改造費、售樓處裝修、樣板間裝修、其他。3）物業(yè)管理完善費

包括按規(guī)定應由開發(fā)商承擔的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。

4）行政管理費：工資、職工福利費、職工社會保險、住房公積金及房貼、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保護費、辦公費、業(yè)務招待費、差旅費、出國費用、租賃費、運輸費、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、無形資產(chǎn)攤銷、咨詢費、勞務費、手續(xù)費、其他

會計學堂官網(wǎng)http://004km.cn

（二）、“開發(fā)間接費”科目（一級科目）

開發(fā)間接費用核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出，以及項目營銷設施建造費。

應由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔的費用，應先通過“開發(fā)間接費”一級科目分項目歸集開發(fā)間接費的實際發(fā)生數(shù)，在期末，根據(jù)其實際發(fā)生數(shù)按一定標準分配計入各成本項目的各成本核算對象。

（三）、開發(fā)產(chǎn)品

開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)建設過程，并已驗收合格，符合國家建設標準和設計要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購單位，或者作為對外銷售、出租的產(chǎn)品。

國稅發(fā)【2009】31號第三條規(guī)定，除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品如何下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工。

1.開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案 2.開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用 3.開發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權(quán)證明

開發(fā)產(chǎn)品賬戶設置二級明細如“土地”“商品房”“配套設施”“代建工程”等 借方登記完工開發(fā)產(chǎn)品成本（開發(fā)成本貸方轉(zhuǎn)出至本科目借方）

貸方登記已對外銷售開發(fā)產(chǎn)品（銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)）或轉(zhuǎn)作出租（投資性房地產(chǎn)）、自用（固定資產(chǎn)）的開發(fā)產(chǎn)品 賬務處理： 竣工驗收時 借：開發(fā)產(chǎn)品 貸：開發(fā)成本 對外銷售時： 借：主營業(yè)務成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品

（四）、周轉(zhuǎn)房

周轉(zhuǎn)房是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用。增加明細核算，“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”

會計學堂官網(wǎng)http://004km.cn 開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實際搭建的成本 借：周轉(zhuǎn)房-在用周轉(zhuǎn)房 貸：開發(fā)產(chǎn)品 按月計提的周轉(zhuǎn)房攤銷 借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用 貸：周轉(zhuǎn)房-周轉(zhuǎn)房攤銷 期間發(fā)生的維修費

借：開發(fā)成本/開發(fā)間接費用 貸：銀行存款

第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)階段的劃分與不同階段涉稅稅種

一、房地產(chǎn)公司涉稅現(xiàn)狀

除消費稅、關(guān)稅外，房地產(chǎn)行業(yè)幾乎涉及現(xiàn)狀所有稅種，房地產(chǎn)還是一個高稅負的行業(yè)，一般情況下稅收占整個企業(yè)收入的17%-25%。是僅次于建筑安裝成本（含土地）的第二大支出。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種 1.前期準備階段---契稅、印花稅 2.建設施工階段---城鎮(zhèn)土地使用稅 3.銷售階段---增值稅 4.自持階段---房產(chǎn)稅

5.預繳清算階段---企業(yè)所得稅、土地增值稅

備注：房地產(chǎn)企業(yè)除了重點涉及的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅外，還需要繳納附加稅費（城建稅、教育費附加、地方教育費附加）以增值稅為依據(jù)。

會計學堂問答：004km.cn/ask

第二篇：農(nóng)產(chǎn)品收購業(yè)務的會計和稅收處理

農(nóng)產(chǎn)品收購業(yè)務的會計和稅收處理

一、農(nóng)產(chǎn)品收購企業(yè)概論

農(nóng)產(chǎn)品（包括種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、水產(chǎn)業(yè)）生產(chǎn)單位和個人銷售的自產(chǎn)初級農(nóng)業(yè)產(chǎn)品免征增值稅。免征增值稅的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品必須符合兩個條件：一是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者自己生產(chǎn)的初級農(nóng)業(yè)產(chǎn)品；二是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者自己銷售的初級農(nóng)業(yè)產(chǎn)品。特別要注意的還有必須是初級農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，經(jīng)過深加工的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品是不能免稅的，如自己生產(chǎn)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品做成熟食或罐頭后銷售。詳細的可以看一下增值稅的稅目注釋。

增值稅一般納稅人購進免稅農(nóng)產(chǎn)品，按照《增值稅暫行條例》及《實施細則》的相關(guān)規(guī)定，準予按13%的稅率抵扣進項稅額。

二、主要的賬務處理

農(nóng)產(chǎn)品商貿(mào)企業(yè)和以農(nóng)產(chǎn)品為原料的生產(chǎn)企業(yè)都會涉及到農(nóng)產(chǎn)品的一系列會計處理和相關(guān)的稅收業(yè)務，農(nóng)產(chǎn)品業(yè)務與其它業(yè)務有較大的差別，其中的農(nóng)產(chǎn)品商貿(mào)企業(yè)和以農(nóng)產(chǎn)品為原料的生產(chǎn)企業(yè)又有所區(qū)別。

（一）農(nóng)產(chǎn)品商貿(mào)企業(yè)的賬務處理

某商貿(mào)企業(yè)，增值稅一般納稅人，8月份發(fā)生如下業(yè)務：1.購進農(nóng)產(chǎn)品的會計分錄月10日收購桃子10000斤，單價0.50元/斤，共支付收購款5,000元。從收購地運回企業(yè)所在地支付運費500元，已收到開具的運費發(fā)票，款項已支付。

賬務處理如下：

支付收購款時：

借：庫存商品4,350.00應交稅費――應交增值稅(進項稅額)650.00

貸： 現(xiàn)金5,000.00

支付運費時：

借：銷售費用465.00應交稅費――應交增值稅(進項稅額)35.00貸：現(xiàn)金500.00

依據(jù)小企業(yè)會計制度規(guī)定，從事商品流通的小企業(yè)購入商品抵達倉庫前發(fā)生的包裝費、運雜費、保險費、裝卸費、運輸途中的合理損耗和入庫前的挑選整理費用等采購費用直接計入當期銷售費用。

2.企業(yè)整理倉庫時發(fā)現(xiàn)庫存的土豆有6,000斤已變質(zhì)，成本1,800元，賬務處理如下：

借：待處理財產(chǎn)損失 2,068.97貸：庫存商品 1,800

應交稅費――應交增值稅(進項稅額轉(zhuǎn)出)268.97

應轉(zhuǎn)出稅金1,800/(1-13%)×13%=268.97

3.將購進的桃子銷售給某超市，10000斤，售價1.00/斤元，貨款尚未收回。

賬務處理如下：

借：應收賬款10,000貸：主營業(yè)務收入8,849.56應交稅費――應交增值稅(銷項稅額)1,150.4

4同時結(jié)轉(zhuǎn)成本：

借：主營業(yè)務成本4,350.00

貸：庫存商品4,350.00

4.收到超市電匯貨款9,500元，超市扣傭發(fā)票500元。

賬務處理如下：

借：銀行存款9,500.00

銷售費用500.00

貸：應收賬款10,000.00

（二）工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)(增值稅一般納稅人)的會計處理某工生產(chǎn)企業(yè)，8月份發(fā)生如下業(yè)務：

1.從某小規(guī)模納稅人處購入大米70000斤，取得普通發(fā)票注明金額35,000元。同進支付運費2,000元，取得貨運發(fā)票。材料已入庫，貨款已通過轉(zhuǎn)賬支票支付。賬務處理如下：

借：原材料32,310.00應交稅費――應交增值稅(進項稅額)4,690.00貸：銀行存款37,000.00

(進項稅額=35,000×13%+2,000×7%=4,690.00)

2.將企業(yè)庫存大米10000斤作為福利發(fā)給職工，成本18,330.00元，其中運費930.00元。賬務處理如下：

借：應付職工薪酬21,000.00貸：原材料18,330.00應交稅費――應交增值稅(進項稅額轉(zhuǎn)出)2,670.00

應轉(zhuǎn)出進項稅額：

(18,330.00-930)/(1-13)×13%+(930/(1-7%)×7%=2,600.00+70=2,670.00

因為購進貨物用于職工福利屬于改變用途，按稅法規(guī)定，改變用途的購進貨物要作進項稅額轉(zhuǎn)出處理。而購進的農(nóng)產(chǎn)品和支付的是按扣除率計算的進項稅額，所以在作進項稅額轉(zhuǎn)出時，也要還原為購進貨物的價格計算轉(zhuǎn)出的稅額。

3.車間本月發(fā)生電費2,340.00元，取得增值稅專用發(fā)票，費用已通過轉(zhuǎn)賬支票已支付，發(fā)票本月已認證抵扣。賬務處理如下：

借：制造費用2,000.00

應交稅費――應交增值稅(進項稅額)340.00

貸：銀行存款2,340.00

4.銷售給某商場掛面1000箱，售價60元/箱，貨款尚未收回，實際成本45 元/箱。賬務處理如下：

借：應收賬款60,000.00貸：主營業(yè)務收入53,097.35應交稅費――應交增值稅(銷項稅額)6,902.6

5同時結(jié)轉(zhuǎn)成本:

借：主營業(yè)務成本45,000.00

貸：庫存商品45,000.00

三、農(nóng)產(chǎn)品收購企業(yè)購買發(fā)票流程

企業(yè)第一次申購農(nóng)副產(chǎn)品收購發(fā)票應先到主管稅務機關(guān)領(lǐng)取《企業(yè)申請購買收購發(fā)票審批表》，提供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者自產(chǎn)自銷初級農(nóng)產(chǎn)品證明單、企業(yè)與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者的農(nóng)業(yè)品購銷售合同，填寫完整并加蓋公章后提交以下證件資料到主管稅務機關(guān)發(fā)票柜臺辦理領(lǐng)購手續(xù)：

1、《稅務登記證》副本及其復印件；

2、購票人員身份證及身份證復印件；

3、《企業(yè)申請購買收購發(fā)票審批表》（一式四份）；

4、法人代表身份證復印件；

5、一般納稅人資格證書；

6、營業(yè)執(zhí)照復印件（營業(yè)執(zhí)照中應有收購業(yè)務）。

第三篇：試述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓部建設成本的會計核算與稅收處理

試述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓部建設成本的的會計核算

與稅收處理

售樓部是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所特有的，它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的場所。售樓部的會計如何核算、如何進行稅務處理，《企業(yè)會計準則》并無細化、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計》教科書均無明確，值得我們認真探討。

（一）售樓部的會計核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓部如何核算，在財政部會計核算的相關(guān)文件里沒有進行規(guī)范，僅僅是國家稅務總局發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅若干問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）第八條作出了明確規(guī)定：

1、開發(fā)企業(yè)建造的售樓部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。

2、售房部裝修費用，無論數(shù)額大小，均應計入其建造成本。

筆者認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓部，根據(jù)其建設與使用的特點，一般說來不外乎存在以下四種情況：

1、利用企業(yè)開發(fā)的商品房臨時性作為售樓部，待銷售基本完成后，再將該售樓部的房屋銷售；

2、利用企業(yè)開發(fā)的商品房臨時性作為售樓部，待銷售完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租；

3、在開發(fā)的商品房附近重新修建售樓部，待銷售基本完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租；

4、在開發(fā)的商品房附近重新修建售樓部，待銷售完成后，將其拆除。

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓部的以上四種情況，售樓部的會計核算可分為以下2種模式：

1、使用“生產(chǎn)成本”（或開發(fā)成本）核算模式，適用于上述的1、2情況

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算售樓部成本，仍然使用“生產(chǎn)成本”（或開發(fā)成本）會計科目，售樓部建設、裝修發(fā)生的成本費用均在該科目反映。

（2）當售樓部與其他商品房一起竣工驗收時，從“生產(chǎn)成本”（或開發(fā)成本）轉(zhuǎn)入“庫存商品”（或開發(fā)產(chǎn)品）科目。

（3）當售樓部（商品房）銷售后，分別結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本。其成本從“庫存商品”（或開發(fā)產(chǎn)品）轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務成本”。

（4）當售樓部轉(zhuǎn)作自用時，其成本從“庫存商品”（或開發(fā)產(chǎn)品）轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”。當售樓部出租時，其成本從“庫存商品”（或開發(fā)產(chǎn)品）轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。

（5）售樓部由開發(fā)商自用或出租時，僅僅是計提折舊，不作其他帳務處理。

2、使用“在建工程”核算模式，適用于上述3、4情況

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修建售樓部，根據(jù)《企業(yè)會計準則》規(guī)定，其發(fā)生的建設成本及裝修費用應該在“在建工程”科目核算。

（1）修建售樓部的成本費用先在“在建工程”科目核算；

（2）待售樓部竣工驗收后，將其成本從“在建工程”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”；

（3）售樓部使用過程中，計提的折舊費，計入“銷售費用”；

（4）售樓部拆除時，按照“固定資產(chǎn)清理”的程序進行處理；

（5）售樓部由開發(fā)商自用或出租時，僅僅是計提折舊，不作其他帳務處理。當售

樓部出租時，其成本從“固定資產(chǎn)”轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。

（二）售樓部的稅務處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓部具有特殊性，不僅在建設期涉及稅金處理，而且在使用期、拆除時等均涉及相關(guān)稅金處理?，F(xiàn)根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)稅收政策，就涉稅處理探討如下：

1、建設期的涉稅處理

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓部與開發(fā)的商品房一起建設時，其售樓部的建設（含裝修費）均發(fā)包給施工單位完成，支付售樓部工程款時，取得施工單位的建筑業(yè)發(fā)票即可，不存在涉稅處理；如果售樓部的裝修由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行完成（自購材料、自請工人施工），計入開發(fā)成本，則這部分價值，應該補繳建筑業(yè)營業(yè)稅金及附加。

（2）重新修建售樓部，在“在建工程”核算，無論是自建還是發(fā)包完成，竣工投入使用時均不存在涉稅處理問題。（3）城鎮(zhèn)土地使用稅，不管是利用商品房還是重新修建的，根據(jù)《財政部、國家稅務總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》財稅[2006]186號

二、關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間問題，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

2、使用期的涉稅處理

（1）售樓部在使用過程中，不管是利用商品房還是重新修建的，從開始使用的次

月，應該繳納房產(chǎn)稅的，其依據(jù)如下：

A按照《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）

第二條第四款“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅”之規(guī)定，開發(fā)企業(yè)的利用商品房作售樓部，應自開始使用之次月繳納房產(chǎn)稅。

B根據(jù)《財政部稅務總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（86）財稅地字第008號：“十九,關(guān)于新建的房屋如何征稅？納稅人自建的房屋,自建成之次月起征收房產(chǎn)稅.”，開發(fā)企業(yè)自建售樓部，應自開始使用之次月繳納房產(chǎn)稅。

（2）售樓部的折舊費

按照《企業(yè)所得稅法》第十一條規(guī)定，按照固定資產(chǎn)管理的售樓部可以計提折舊，可以在稅前予以扣除。

3、拆除時的涉稅處理

固定資產(chǎn)管理的售樓部拆除時，按照固定資產(chǎn)清理的程序進行。一般說來，清理的凈值均是負數(shù)（也就是有損失），這是由于沒有達到固定資產(chǎn)的使用年限。根據(jù)《企業(yè)財產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》國家稅務總局令第13號，《企業(yè)所得稅法實施條例》第三十二條企業(yè)所得稅法第八條所稱損失，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的固定資產(chǎn)和存貨的盤虧、毀損、報廢損失，轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)損失，呆賬損失，壞賬損失，自然災害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失。企業(yè)發(fā)生的損失，減除責任人賠償和保險賠款后的余額，依照國務院財政、稅務主管部門的規(guī)定扣除。因此，售樓部拆除時的凈損失，可以在稅前扣除。

4、轉(zhuǎn)作自用或出租的涉稅處理

（1）修建的售樓部轉(zhuǎn)作自用或出租時，應該繳以下稅金：

A 售樓部轉(zhuǎn)作自用（辦公等）時，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，按照其原值的70％的1.2％，繳納房產(chǎn)稅；

B 售樓部進行出租時，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，按照租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅；根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，按照租金收入繳納5%的營業(yè)稅；還應該繳納城建稅、教育費附加等。

（2）利用商品房的售樓部轉(zhuǎn)作自用或出租時，應繳納以下稅金：

A將售樓部轉(zhuǎn)作自用或出租時，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。新稅法排除了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅若干問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）“

六、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務處理問題”的“開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)視同銷售”，因為自用或出租并沒發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，所以說不繳納納企業(yè)所得稅。

B 售樓部出租或自用時與“修建的售樓部轉(zhuǎn)作自用或出租時，應該繳納以下稅金”一致。

5、銷售的涉稅處理

將售樓部銷售后，其稅務處理與一般商品房銷售一致，即應該繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等，并確認收入、結(jié)轉(zhuǎn)成本稅金。其依據(jù)是：

國家稅務局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅若干問題的通知》（國稅發(fā)

[2006]31號）相關(guān)規(guī)定，已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品應當視為已經(jīng)完工的開發(fā)產(chǎn)品。開發(fā)企業(yè)按照收入確認原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應的計稅成本。因此，只有當該售樓部實現(xiàn)銷售，該售樓部所對應的成本才能予以結(jié)轉(zhuǎn)，在稅前扣除。

以上根據(jù)從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的實際，結(jié)合現(xiàn)行稅收政策的一家之言，不妥之處在所難免，還望與同行多多交流探討。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)間接費用的會計核算與稅務處理

房地產(chǎn)開發(fā)間接費用的會計核算與稅務處理

字號選擇:大 中 小

作者: 唐維模 宋世高 日期： 2012-01-18 來源: 中國稅網(wǎng)

在具體實務中，房地產(chǎn)企業(yè)通常容易將房地產(chǎn)開發(fā)費用與房地產(chǎn)開發(fā)間接費用相互混淆，從而帶來稅收上的風險。房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務費用。房地產(chǎn)開發(fā)費用作為期間費用，直接計入當期損益，并于當期依法在企業(yè)所得稅前扣除。計算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)費用按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的一定比例扣除。而房地產(chǎn)開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用。房地產(chǎn)開發(fā)間接費用應當予以資本化，是組成商品房的計稅成本。在計算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)間接費用按照實際發(fā)生額依法在企業(yè)所得稅前扣除，同時，房地產(chǎn)開發(fā)間接費用還可以作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除的基數(shù)，并且還可以作為20%加計扣除的基數(shù)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所發(fā)生的開發(fā)間接費用如何歸集，以及開發(fā)間接費用如何分攤，不僅直接影響到企業(yè)所得稅的匯算清繳，同時還直接影響著土地增值稅的計算。本文擬就房地產(chǎn)開發(fā)間接費用的會計處理及其與土地增值稅和企業(yè)所得稅之間的差異進行簡要分析。

一、房地產(chǎn)開發(fā)間接費用的組成《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》（[1993]財預字第6號）規(guī)定：“開發(fā)間接費用是指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等?！薄吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》第七條規(guī)定：“開發(fā)間接費用，是指直接組織，管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。”由此可見，土地增值稅中的開發(fā)間接費用，與當時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算中“開發(fā)間接費用”科目的口徑是完全一致的。而《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009] 31號）規(guī)定：“開發(fā)間接費用指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設施建造費等?！睆耐恋卦鲋刀惣捌髽I(yè)所得稅各自對開發(fā)間接費用范圍的表述看，土地增值稅中的開發(fā)間接費用并未包括企業(yè)所得稅中列舉的工程管理費、項目營銷設施建造費，但這并非意味著工程管理費、項目營銷設施建造費不能在土地增值稅前扣除，因為土地增值稅中列舉的開發(fā)間接費用項目并非是窮盡了所有，其中有一個“等”字作為兜底。

借款費用是組成房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)間接費用的一項重要內(nèi)容。現(xiàn)行《企業(yè)會計準則第17號——借款費用》規(guī)定：對于需要經(jīng)過相當長時間的購建或者生產(chǎn)活動才能達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)的存貨而發(fā)生的借款費用（含專門借款和一般借款費用）應當予以資本化。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房屬于存貨范疇，并且房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房要達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)，一般都要經(jīng)過一年以上時間，所以，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)商品房而發(fā)生的借款費用一般應當予以資本化。根據(jù)相關(guān)性原則，對于多個成本核算對象發(fā)生的借款費用，還應當按照一定的標準在不同成本核算對象中進行分攤。

借款費用包括借款利息、折價或者溢價的攤銷、輔助費用以

及因外幣借款而發(fā)生的匯兌差額等。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第三款的規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能提供金融機構(gòu)證明的，以及全部使用自有資金，沒有發(fā)生利息支出的，利息支出按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%以內(nèi)計算扣除。除利息費用外的其他借款費用是否應當作為開發(fā)成本在土地增值稅稅前扣除？對這個問題，需要從土地增值稅的立法背景進行分析。

原有會計制度中，對于企業(yè)為生產(chǎn)存貨而發(fā)生的借款費用，不論該貨物生產(chǎn)時間是否超過一年以上，借款費用均計入“財務費用”科目。而《土地增值稅暫行條例》的出臺也是以原有會計制度為背景，這從《土地增值稅暫行條例》中有關(guān)“財務費用科目中的利息支出”的表述中就可以看出?！柏攧召M用”科目正是依據(jù)當初會計制度應當計入的會計科目（現(xiàn)行會計制度所發(fā)生的借款費用是計入“開發(fā)成本”或“開發(fā)間接費用”科目）。對于生產(chǎn)存貨發(fā)生的借款費用予以資本化是后期會計政策的調(diào)整，而會計政策的調(diào)整并非意味著土地增值稅政策也應當隨之調(diào)整。根據(jù)土地增值稅政策，除利息支出外的其他開發(fā)費用按照土地和開發(fā)成本兩項之和的5%以內(nèi)計算扣除。而除利息支出外的其他開發(fā)費用包括了除利息支出以外的借款費用、管理費用和銷售費用。所以，在現(xiàn)行會計制度下，借款費用雖然應當計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，但在土地增值稅清算時應當進行納稅調(diào)整。

房地產(chǎn)企業(yè)延期還貸所支付的利息以及銀行罰息雖然不屬于行政性罰款，但根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第八條第二款，對于超過貸款期限的利息部分以及加罰的利息不允許在土地增值稅前扣除。

借款費用的企業(yè)所得稅稅前扣除上，在《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》列舉的開發(fā)間接費用中并未提到借款費用。這是否意味著借款費用就不能計入開發(fā)間接費予以稅前扣除？其實未必。首先，《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》中列舉的是開發(fā)間接費用僅是主要內(nèi)容，而并非窮盡了所有。其次，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第三十七條的規(guī)定，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的合理的不需要資本化的借款費用，準予扣除；企業(yè)為購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個月以上的建造才能達到預定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購置、建造期間發(fā)生的合理的借款費用，應當作為資本性支出計入有關(guān)資產(chǎn)的成本，并依照規(guī)定扣除。可見，《企業(yè)所得稅法實施條例》繼新企業(yè)會計準則出臺之后，為了減少與會計之間的差異而吸納了新企業(yè)會計準則對借款費用資本化的規(guī)定。只不過企業(yè)所得稅法中將會計準則中的“經(jīng)過相當長時間”進行了具體細化，細化到12個月以上，以便于實務操作。《企業(yè)所得稅法》規(guī)定：非金融企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出、金融企業(yè)的各項存款利息支出和同業(yè)拆借利息支出、企業(yè)經(jīng)批準發(fā)行債券的利息支出允許全額稅前扣除；非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分允許稅前扣除。可見，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分，應當進行納稅調(diào)整。

二、房地產(chǎn)開發(fā)間接費用的分攤

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅開發(fā)一個項目或是僅有一個成本對象，則開發(fā)間接費用屬于能夠直接計入成本對象的成本，可以視同建筑安裝費用按照單位面積成本在完工開發(fā)產(chǎn)品與未完工開發(fā)產(chǎn)品之間進行分配。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)多個項目或有多個成本對象，則開發(fā)間接費用就需要在完工開發(fā)對象與未完工開發(fā)對象之間進行分配。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》第二十九條，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本的分配方法有4種：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法。不同的成本分配方法計算出來的成本可能會有一定差異。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應于每月終了對開發(fā)間接費用進行分配，并計人有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。比如，選擇直接成本法分攤開發(fā)間接費用，則某項開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費用一本月實際發(fā)生的開發(fā)間接費用×月份內(nèi)該項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本÷月份內(nèi)各項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本總額。但對借款費用分配方法的選擇上，《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》第三十條明確規(guī)定：借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，只能選擇按直接成本法或預算造價法進行分配。

三、房地產(chǎn)開發(fā)間接費用的處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定成本核算對象為2個以上的情況下，應當將“開發(fā)間接費用”作為一級會計科目設置。開發(fā)間接費用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的成本，但由于不能清晰地歸入某個成本對象，因而需要將“開發(fā)間接費用”作為過渡會計科目，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的開發(fā)間接費用應先記入“開發(fā)間接費用”科目，然后按照適當分配標準，將它分配記人各個成本對象下的“開發(fā)成本——開發(fā)間接費用”二級科目，期末“開發(fā)間接費用”科目無余額。只有一個成本核算對象而發(fā)生的開發(fā)間接費用，則直接記入“開發(fā)成本——開發(fā)間接費用”科目。開發(fā)間接費用的總分類核算在“開發(fā)間接費用”賬戶進行，企業(yè)所屬各內(nèi)部獨立核算單位發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，都要自“應付工資”、“應付福利費”、“累計折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“銀行存款”、“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費用”賬戶的借方。

舉例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部獨立核算單位在2011年5月份共發(fā)生開發(fā)間接費用41600元，發(fā)生時的會計分錄如下：

借：開發(fā)間接費用

41600

貸：銀行存款（或應付工資等）41600

該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當月各成本對象實際發(fā)生的直接成本520000元，確定的成本對象為3個，其中，商品房A直接成本為200000元，商品房B的直接成本為240000元，配套設施直接成本為80000元。假設間接費用采取直接成本法分攤，由此計算5月份各成本對象應分配的開發(fā)間接費：

商品房A： 41600×200000÷520000=16000（元）；

商品房B： 41600×240000÷520000 =19200（元）；

配套設施：41600×80000÷520000=6400（元）。

具體會計分錄如下：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本A

16000

開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本B

19200

開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本 6400

貸：開發(fā)間接費用

41600

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售業(yè)務涉稅會計處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售業(yè)務涉稅會計處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，房地產(chǎn)通常以土地、建筑物及房地合一等三種形態(tài)存在。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有高投入、高風險、回報周期長、綜合性強、關(guān)聯(lián)效應大等特征，銷售方式一般包括現(xiàn)房銷售、期房銷售，當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍采用期房銷售方式。所謂期房銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，將正在建設中的商品房預先出售給購買人，并向購買人收取定金或房款的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售業(yè)務的處理方法，企業(yè)會計準則與稅法的規(guī)定是一致的；而期房銷售業(yè)務的處理方法，會計準則和稅法的規(guī)定有所不同，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預售業(yè)務在會計處理和稅務處理上存在著很大的差異。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要采用預售制度，故本文只討論期房銷售業(yè)務涉稅會計處理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售房屋時涉及的稅種主要有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期房銷售業(yè)務的會計處理

根據(jù)《企業(yè)會計準則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期房銷售業(yè)務的會計處理為：由于企業(yè)銷售商品不滿足收入確認條件，當收到預售款時應確認為負債，等預售房屋竣工并交付給購買方時，再確認收入。即收到期房房款時，借記“銀行存款”科目，貸記“預收賬款”科目；房屋竣工并交付給購買方時，借記“預收賬款”科目，貸記“主營業(yè)務收入”科目，同時結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，借記“主營業(yè)務成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。

例：C市M房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，具有二級開發(fā)資質(zhì)，2007年2月新開工建設S樓盤，該項目占地面積90畝（約60000平米），規(guī)劃許可建筑面積為200000平米，共13棟高層普通住宅，分三期建設（其中第1期建設10—13號樓共60000平米、第二期建設6－9號樓共60000平米、第三期建設1－5號樓共80000平米）。2007年5月10日取得第1期建設的預售許可證，M公司根據(jù)前期客戶儲備情況決定于5月16日開盤銷售，開盤當日即熱銷70％，取得收入20000萬元，截至10月30日一期房源全部銷售完畢共取得預售收入30000萬元。M公司根據(jù)市場需求情況，決定于2007年12月開始進行二期建設，并于2008年4月5日取得第2期的預售許可證，同時開始進行二期的預售，截至2008年8月二期房源銷售完畢并取得預售收入33000萬元。鑒于第1、2期的銷售情況，M公司決定于2008年10月開始建設第3期，并于2009年2月取得第3期預售許可證，截至6月30日第3期房源全部銷售完畢，并取得48000萬元收入。S項目第1期于2008年12月30日竣工交房，第2期于2009年5月31日竣工交房，第3期于2010年6月30日竣工交房，該項目共發(fā)生開發(fā)成本70000萬元（其中1期成本20000萬元、2期成本21000萬元、3期成本29000萬元）。2010年10月30日取得稅務部門土地增值稅清算報告，該項目清算土地增值稅款為1500萬元。土地增值稅預征比率為1％，所得稅稅率為25％。

M公司2007年取得第1期預售房款時的會計分錄為：

借：銀行存款 300000000

貸：預收賬款——S項目——第1期 300000000

2008年、2009年取得預售房款時的會計分錄同上。

2008年12月第1期竣工交房結(jié)轉(zhuǎn)第1期收入及成本：

借：預收賬款——S項目——第1期 300000000

貸：主營業(yè)務收入——S項目——第1期 300000000

借：主營業(yè)務成本——S項目——第1期 200000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品——S項目——第1期 200000000

2009年、2010年第2期、第3期竣工交房結(jié)轉(zhuǎn)收入及成本的會計分錄同上。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期房銷售業(yè)務的涉稅會計處理

（一）營業(yè)稅的處理

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第五條規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全

部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其他納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。因此當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售房屋收到預收款項時，應計算并繳納營業(yè)稅，應納營業(yè)稅＝收到的預收款項×5％，會計分錄為：借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應交稅費——應交營業(yè)稅”科目，同時計算城建稅及教育費附加，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應交稅費——應交城建稅”、“應交稅費——應交教育費附加”科目。承上例，2007年取得第1期預售房款時應納營業(yè)稅金及附加的會計分錄為：

借：營業(yè)稅金及附加 16500000

貸：應交稅費——應交營業(yè)稅 15000000

——應交城建稅 1050000

——應交教育費附加 450000

2008年、2009年取得第2期、第3期預售房款時應納營業(yè)稅會計分錄同上。

（二）土地增值稅的處理

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，計算方法是：應納稅額＝∑（每級距的土地增值額×適用稅率）。在實際工作中，分步計算比較繁瑣，一般采用速算扣除法計算，即：土地增值稅稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)，其中增值額是銷售房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額，扣除項目包括取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、其他扣除項目。為了鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)還可以按照取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％扣除。

由以上土地增值稅的計算方法來看，房地產(chǎn)企業(yè)要計算其應交的土地增值稅首先要計算出房地產(chǎn)銷售的增值額，而計算增值額要先計算出該房地產(chǎn)可扣除的成本費用等扣除項目。對于房地產(chǎn)企業(yè)的預售業(yè)務，在銷售時，房地產(chǎn)的開發(fā)還沒有竣工，成本還不能核算出來，所以其土地增值稅無法計算。對于這種情況，《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定：納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。房地產(chǎn)企業(yè)的預售業(yè)務收到預售款項時，應按照收到款項和各地規(guī)定的預征比例計算應預交的土地增值稅。根據(jù)計算出的預征土地增值稅金額借記“待攤費用——預繳土地增值稅”科目，貸記“應交稅費——應交土地增值稅”科目；實際繳納時，借記“應交稅費——應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。項目竣工后符合收入確認條件時，按照當期的結(jié)算收入、成本自行以土地增值稅清算方式計算的當期結(jié)算收入應承擔的土地增值稅費用：借記“營業(yè)稅金及附加——土地增值稅”科目（按照當期結(jié)算收入、結(jié)算成本以清算口徑計算），貸記“待攤費用——預繳土地增值稅”科目。項目全部竣工、辦理結(jié)算后進行土地增值稅清算，對前期預征的土地增值稅款和計提的土地增值稅費用進行調(diào)整，在取得稅務機關(guān)土地增值稅清算報告、土地增值稅清算金額確定后，借記“營業(yè)稅金及附加——土地增值稅”科目（清算稅款總金額－前期累計計提的土地增值稅費用）、“待攤費用——預繳土地增值稅”科目（差額），貸記“應交稅費——應交土地增值稅”科目（清算稅款總金額－前期累計已繳納的土地增值稅）；實際補交時，借記“應交稅費——應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目（清算稅款總金額－前期累計已預繳的土地增值稅款）。若為退稅，則做相反的賬務處理。

由于會計和稅法的規(guī)定不同，企業(yè)實際繳納土地增值稅時在企業(yè)所得稅前扣除，而會計上確認的費用滯后，故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅成本在企業(yè)所得稅前扣除是可抵扣的暫時性差異，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最終的企業(yè)所得稅沒有影響，但考慮到資金的時間價值，還是應該注意到會計和稅法上的差異。在填報企業(yè)所得稅納稅申報表時也應注意到這一點，在該項目生命周期所分布的幾年中將土地增值稅費用進行連續(xù)跟蹤調(diào)整。

承上例，2007年M公司取得第1期預售房款時，預交土地增值稅的會計分錄為：

借：待攤費用——預繳土地增值稅 3000000

貸：應交稅費——應交土地增值稅 3000000

借：應交稅費——應交土地增值稅 3000000

貸：銀行存款 3000000

2008年、2009年第2期、第3期預售房款，預交土地增值稅的會計分錄同上。

2008年12月S項目第1期竣工，自行計算土地增值稅會計分錄為：

借：營業(yè)稅金及附加——土地增值稅 3000000

貸：待攤費用——預繳土地增值稅 3000000

2009年5月、2010年6月第2期、第3期竣工，自行計算土地增值稅會計分錄同上。

2010年10月30日，清算土地增值稅款為1500萬元，而預繳土地增值稅為1100萬元，應補交土地增值稅款400萬元，會計分錄為：

借：營業(yè)稅金及附加——土地增值稅 4000000

貸：應交稅費——應交土地增值稅 4000000

借：應交稅費——應交土地增值稅 4000000

貸：銀行存款 4000000

（三）企業(yè)所得稅的處理

根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知》（國稅函[2008]299號）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤據(jù)實分季（或月）預繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規(guī)定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目預計利潤率暫按以下規(guī)定的標準確定：位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％；位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15％；位于其他地區(qū)的，不得低于10％。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第九條規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

承上例，2007年M公司預售業(yè)務毛利為6000萬元（30000×20％），預交營業(yè)稅及附加1650萬元，預交土地增值稅300萬元，預售業(yè)務應調(diào)整的應納稅額為4050萬元（6000－1650－300），預售業(yè)務應預交的企業(yè)所得稅為1012.50萬元（4050×25％），會計分錄為：

借：所得稅費用 10125000

貸：應交稅費——應交企業(yè)所得稅 10125000

《企業(yè)會計準則》對預售業(yè)務不確認收入，而稅法規(guī)定取得預收款項時應交所得稅，從而產(chǎn)生可抵扣的暫時性差異。房地產(chǎn)企業(yè)應確認遞延所得稅資產(chǎn)，根據(jù)預收賬款的賬面價值和計稅基礎(chǔ)產(chǎn)生的可抵扣暫時性差異計算出遞延所得稅資產(chǎn)，借記“遞延所得稅資產(chǎn)”科目，貸記“所得稅費用”科目，同時調(diào)整該的應納稅額。

承上例，假設2008年實現(xiàn)利潤總額8000萬元，其中：資產(chǎn)減值損失100萬元，業(yè)務招待費開支400萬元（允許稅前扣除金額為280萬元），公益性捐贈支出300萬元，贊助支出100萬元，該預收賬款凈增加33000萬元（預計毛利率為20％）。則2008年的企業(yè)所得稅的會計處理如下：

應交所得稅＝應稅所得額×所得稅稅率＝（利潤總額±納稅調(diào)整項目）×所得稅稅率＝（8000＋100＋120＋100＋33000×20％）×25％＝3730（萬元）

遞延所得稅資產(chǎn)＝100×25％＋33000×20％×25％＝1675（萬元）

所得稅費用＝3730－1675＝2055（萬元）

會計分錄為：

借：所得稅費用 20550000

遞延所得稅資產(chǎn) 16750000

貸：應交稅費——應交企業(yè)所得稅 37300000

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應做好企業(yè)所得稅的會計核算工作，并設置“遞延稅款備查登記簿”，詳細記錄每項暫時性差異發(fā)生的原因、金額、預計轉(zhuǎn)回期限、已轉(zhuǎn)回金額等。做到原預計多少利潤，銷售結(jié)算時抵減多少，遞延所得稅資產(chǎn)增加多少，銷售結(jié)算轉(zhuǎn)回多少，哪個項目結(jié)算，就抵減哪個項目的預計利潤。