第一篇：房地產開發(fā)業(yè)務流程、審批要求及會計處理

房地產開發(fā)業(yè)務流程、審批要求及會計處理

導讀：受房地產商品特性和監(jiān)管政策影響，房地產開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)相比在經營上呈現出開發(fā)周期長、前期投入大、實行預售制度、合作開發(fā)普遍等特點，這些經營特點也決定了房地產企業(yè)在會計核算和財務表現方面具有其特殊性。本文梳理了房企的一般項目開發(fā)銷售流程，概括為土地獲取、開發(fā)建設、銷售（預售）三個階段，明確了各個階段需注意的節(jié)點和前提條件，整理了各階段的會計處理方法，并且提示了在目前調控趨嚴的市場環(huán)境下房企開發(fā)流程發(fā)生了哪些變化，為之后的房企會計科目分析、“明股實債”模式研究和財務指標分析做鋪墊。

一、概述房地產行業(yè)是資金密集型行業(yè)，在經營過程中受政策影響較大，國內房地產開發(fā)銷售的前、中、后期均受到嚴格的監(jiān)管審批限制要求，因此房企與其他企業(yè)相比在經營上有所差異，呈現出不同特點：例如項目開發(fā)周期長、前期投入大、實行預售制度、合作開發(fā)現象普遍等，這些經營特點也決定了房地產企業(yè)在會計核算和財務表現方面也有其特殊性，中債資信房地產行業(yè)研究團隊推出房地產財務分析寶典系列專題旨在通過分析經營特點理清房地產開發(fā)企業(yè)從開發(fā)到銷售過程中的財務特點和存在的問題，對房企的信用分析提供參考與指導。專題共分為四篇，第一篇介紹房地產項目開發(fā)一般流程和其中涉及的會計核算方式，其流程的特殊性決定了房地產開發(fā)企業(yè)在經營和財務上的特點；基于開發(fā)流程，第二篇主要分析了房企財報中主要科目的特點和風險，例如存貨、預收賬款等科目的構成和規(guī)模均與其他行業(yè)有著明顯的差異；第三篇主要研究在融資端衍生出的一種特殊模式“明股實債”，對房企隱藏在表外的風險做出揭示；第四篇我們結合以上經營和財務上的特點，對房企的各項財務指標進行分析，說明其在盈利能力、周轉能力上的特點，揭露其在償債上的風險。本文為房地產財務分析寶典系列專題第一篇，主要進行房地產開發(fā)企業(yè)從土地獲取到收入結轉的一般項目開發(fā)流程及相關會計處理的梳理。敬請期待后續(xù)房企會計科目風險關注、“明股實債”模式分析、財務指標分析篇。

二、房地產企業(yè)開發(fā)流程

（一）土地獲取階段

1、土地獲取方式

土地使用權是房地產開發(fā)企業(yè)最重要的生產資源，是房地產開發(fā)的首要條件。目前土地使用權獲取方式可分為三大類：通過“招拍掛”受讓土地是房地產企業(yè)最主要的土地獲取方式，協(xié)議出讓則適用于公共福利事業(yè)和非營利性的社會團體、機關單位用地和某些特殊用地，此外，近年來兼并重組也成為房地產企業(yè)越來越常見的土地獲取方式之一，兼并重組的優(yōu)點是可以避免直接公開購買土地帶來的競爭，節(jié)省直接轉讓土地需要繳納的各種稅費?！罢信膾臁狈绞降木唧w區(qū)別如下：

2、土地獲取流程

房地產企業(yè)通過政府土地出讓獲取土地的一般流程如圖2：①

首先進行土地競拍前準備：包括價值研究判斷、確定項目定位和方案等；②

支付保證金后參與“招拍掛”競得土地；③

競拍成功后繳納土地出讓金、契稅、交易費等，簽訂《國有土地使用權出讓合同》；④

憑土地出讓合同、用地紅線圖、項目批準文件等向規(guī)劃部門申請辦理《建設用地規(guī)劃許可證》；⑤

在完善規(guī)劃手續(xù)后，公司備齊規(guī)劃許可證、土地出讓合同和土地出讓金、稅費支付憑證等材料辦理《國有土地使用證》，完成確權。競買保證金方面，一般情況下土地出讓保證金不低于標的金額的20%，但是目前多地調控政策中提高了保證金比例（例如武漢、南昌已提高至60%），并縮短了土地出讓金繳款期限，對企業(yè)資金實力提出了較高要求。

3、獲取土地階段的會計核算

根據會計準則，企業(yè)取得的土地使用權通常應確認為無形資產，但改變土地使用權用途等具體分為：（1）土地用于建造對外出售的房屋建筑物：相關的土地使用權賬面價值應當做為存貨，計入所建造的房屋建筑物成本，具體會計處理如下：（2）土地用于賺取租金或資本增值：應當將其轉為投資性房地產。土地使用權的取得成本直接計入“無形資產”賬戶，且土地使用權的賬面價值不與地上建筑物合并計算成本，而仍作為無形資產進行核算，土地使用權與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊，所繳納的契稅計入“無形資產”賬戶，具體會計處理如下：

4、獲取土地階段的稅務處理

房地產企業(yè)獲取土地階段涉及的稅收主要有契稅和印花稅等。契稅稅率由地方政府根據本地實際情況確定（3~5%），在納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天發(fā)生納稅義務，需在之后10日內進行納稅申報并在契稅征收機關核定期限內繳納稅款；契稅一般不通過“應交稅費”科目進行核算，視取得土地使用權的用途計入不同的會計科目。房地產企業(yè)為進行房地產開發(fā)而取得的土地使用權所繳納的契稅，計入“開發(fā)成本科目”，為建造辦公樓等自用而取得的土地使用權所繳納的契稅，計入“無形資產”科目。印花稅在簽訂土地出讓合同時發(fā)生，稅額為土地出讓金額的0.5‰，若開發(fā)商在商品住房項目中配套建造廉租房和經濟適用房，可按廉租房和經濟適用房建筑面積占比免征印花稅。

（二）開發(fā)建設階段

1、房地產開發(fā)建設流程

房地產開發(fā)建設過程可分為四個階段：項目策劃設計階段、項目準備階段、項目施工階段和項目竣工驗收階段。房地產開發(fā)企業(yè)在取得《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》后才可進行項目開發(fā)的施工。首先，獲取《建設工程規(guī)劃許可證》及《建設工程施工許可證》之前企業(yè)需進行詳細的項目策劃設計，這一過程需要與項目所在地相關政府部門溝通協(xié)商（通常需要半年至一年）；此后，根據申報報告和發(fā)改委批文、用地規(guī)劃許可證、土地證、已審批規(guī)劃圖和建筑設計圖辦理《建設工程規(guī)劃許可證》；與承包商談判并簽訂建設工程施工承包合同；根據土地證、規(guī)劃許可證、招標確定施工隊、施工圖審查證明、質量安全監(jiān)督手續(xù)等辦理《建設工程施工許可證》；進入項目施工的階段，開發(fā)商在此階段的主要任務是控制成本，支付工程進度款，確保工程按預先進度計劃實施。建筑施工單位的一般施工流程如下：項目竣工驗收主要包括兩個階段，一是項目完工后由房地產開發(fā)企業(yè)及勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位進行驗收、結算、備案；二是進行產權初始登記，新建的房屋申請人應當提交“四證（《建設用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》）”和房屋竣工驗收資料等，在房屋竣工后的三個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記，對于購房者來說，開發(fā)商辦理完畢初始產權登記就可以辦理每一戶購房人的房屋所有權證。

2、開發(fā)建設階段的會計核算

房地產開發(fā)企業(yè)與建筑工程施工企業(yè)之間簽訂的建筑安裝承包合同，一般是采取三中承包方式：包工包料方式、包工不包料（甲供材）方式、發(fā)包方控料（甲控材）方式。包工包料承包和發(fā)包方控料（甲控材）承包方式下建筑安裝工程結算價款基本相同，房地產開發(fā)企業(yè)的會計處理比較簡單。由于房地產企業(yè)在與建筑施工企業(yè)合作關系中地位較高，極少采用預付款的方式。開發(fā)項目竣工時，房地產企業(yè)按照合同預定的工程價款扣除質保金后的余額結算工程款，并收到建筑施工企業(yè)全額開具的建筑安裝發(fā)票。由于是施工方購買材料，所以工程價款發(fā)票金額中包含了材料價款，房地產開發(fā)企業(yè)可以根據施工方開具的發(fā)票確認成本。具體會計處理如下：包工不包料承包（甲供材）方式下：甲供材建筑工程，是指由房地產企業(yè)提供原材料，施工單位僅提供建筑勞務的工程。一般而言，材料占商品房建造成本的30%~40%。具體的會計處理如下：

3、開發(fā)建設階段的稅務處理

一般情況下，在開發(fā)建設階段的應納稅種主要有城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。城鎮(zhèn)土地使用稅稅率由地方政府根據地方人口規(guī)模和經濟條件確定，以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規(guī)定稅額計算征收（0.6~30元/平方米/年）。通過“招拍掛”方式取得的建設用地，納稅人應從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納，會計處理方面企業(yè)繳納的土地使用稅計入管理費用。此外，若開發(fā)商在商品住房項目中配套建造廉租房和經濟適用房，可按廉租房和經濟適用房建筑面積占比免征城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產企業(yè)在開發(fā)建設階段，涉及各種施工及承包合同的簽訂，應當按規(guī)定繳納印花稅。

（三）銷售（預售）階段

1、銷售（預售）條件

根據《城市房地產管理法》規(guī)定，商品房預售應當符合以下條件：但是在目前房地產市場過熱的情況下，多地在出臺的調控政策中提高了預售條件，具體見表3：近期廈門、廣州、西安等地調控要求土地溢價率達到一定程度后需現房銷售，根據《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定，現房銷售的一般應具備以下條件：

2、銷售（預售）流程

房地產企業(yè)商品房預售的主要流程如下：在取得預售許可證后，可以確定開盤日期對外發(fā)售，與有認購意向的客戶簽訂《房屋認購協(xié)議書》，該協(xié)議書作為認購人簽訂《商品房預售合同》的保證，并向開發(fā)商支付一定數額的定金，之后按認購協(xié)議書約定正式簽訂《商品房預售合同》，合同簽訂后要在規(guī)定時間內向當地房管部門辦理備案，備案登記后合同生效。合同簽訂后，購買者要根據合同約定的付款時間交付房價款及契稅。此外，現房銷售的不簽訂預售合同，應簽訂《商品房買賣合同》。

3、預售階段的會計核算

房地產銷售（預售）階段是房地產開發(fā)企業(yè)取得收入、實現資金回籠的重要階段，主要涉及誠意金、定金、按揭保證金、預售房款的會計核算。誠意金是在簽訂商品房認購協(xié)議書之前收取的款項，最終退還給客戶或轉作購房款。商品房認購協(xié)議書要在房地產企業(yè)取得預售許可證之后才能與客戶簽訂，因此誠意金是在預售之前收取的款項，約束性很低，購房者可隨時收回此款項。故會計核算上不作為預收賬款處理，而應作為企業(yè)的應付賬款處理，具體如下：定金是在簽訂商品房銷售（預售）合同之前收取的款項，在銷售合同簽訂后轉作購房款，如果客戶在協(xié)議規(guī)定的期限內不簽訂購房合同，房地產企業(yè)一般情況下將不再退還已經交付的定金。由于定金是在企業(yè)已取得預售許可證并已與客戶簽訂商品房認購協(xié)議基礎上收取的款項，實質上講它屬于銷售款的一部分。因此，定金應視同收取收房款，在“預收賬款”科目核算，具體處理如下：按揭貸款保證金是銀行在按揭貸款過程中按照貸款總額的一定比例向開發(fā)商收取的錢，并承擔按揭貸款的連帶保證責任，直至房產證辦理出來并完成抵押登記后，銀行才將按揭貸款保證金退回開發(fā)商。在此期間內，若購房借款人未按合同約定按期還本付息的，由開發(fā)商代為償還，銀行有權直接從按揭保證金賬戶中扣劃相關款項。會計核算方式如下：

4、預售房款確認收入的會計核算 預售房款是指房地產企業(yè)在所售房屋未竣工前收取的商品房銷售款（實際收到的售房款、工程款抵房款轉入的房款、因換房從其他房源轉入的房款），屬于預收性質的款項，通過“預收賬款”科目進行核算。對于房地產企業(yè)，商品房銷售滿足下列條件則應確認收入：①

工程已經竣工，并且驗收合格，符合銷售合同約定的交付條件。②

已通知購房業(yè)主接收房屋，并且將結算賬單提交業(yè)主也取得其認可。實際工作中，有的企業(yè)采取發(fā)出《交房通知書》即可確認銷售收入，有的企業(yè)采取“領取鑰匙”才可以確認銷售收入。預售房款會計處理方式如下：這里值得注意的是，有的企業(yè)為了達到一定的目的，在銷售收入確認時點方面存在一定的差異，例如：有些民營企業(yè)由于確認收入后涉及交納所得稅的問題，所以總是將應當確認的收入以未辦理完竣工驗收手續(xù)、未辦理房產證等各種理由推遲確認收入，以達到少交稅的目的；而有的上市公司為了實現既定的利潤目標，在確認房地產銷售收入時，往往在未辦理竣工驗收、未交付使用前就將預售的房價款提前確認了收入。

5、商品房銷售成本的會計核算

房地產開發(fā)企業(yè)銷售成本的核算是本著收入和成本配比的原則進行的，即房地產開發(fā)企業(yè)根據收入確認原則確認實現銷售收入和銷售面積時，應同時結轉相應的開發(fā)產品銷售成本。開發(fā)產品竣工驗收達到預定可使用狀態(tài)，成本結算完成后，編制“開發(fā)產品成本明細表”，詳細列明每種開發(fā)產品的總成本、總面積、單位面積成本和總套數等信息，“開發(fā)產品成本明細表”作為開發(fā)產品成本結轉的依據，附在憑證后面，借記“開發(fā)產品”的相關明細科目，貸記“開發(fā)成本”的相關明細科目。這里需要注意的是，結轉的已實現銷售開發(fā)產品成本=實現的銷售面積*（總成本÷總可售建筑面積）。

三、總結房企在整個開發(fā)銷售流程上，從土地獲取階段到銷售、預收階段都受到嚴格的政策限制，本文介紹了一般開發(fā)銷售過程，但隨著中央對房地產調控的升級，在以“抑制資產”泡沫和防止房地產市場“大起大落”的背景下，目前在各地在開發(fā)銷售各個環(huán)節(jié)的審批逐漸趨緊。具體來看，在土地獲取階段，競拍不再是價高者得，而是在溢價率達到一定程度后轉為“競配建”、“競自持”等，并且提高了保證金比例，縮短了土地出讓金繳納期限；在銷售階段，多地提高了預售條件或要求現房（準現房）銷售，提出房價備案管理，對于預售證的審批更為嚴格；此外，部分城市要求房企拿地后要在約定的期限內開工，加快項目建設進度，并要求職能部門加快項目報建審批，使房企開發(fā)建設周期縮短。

第二篇：會計業(yè)務流程

會計財務流程

一、大致環(huán)節(jié)：

1、根據原始憑證或原始憑證匯總表填制記賬憑證。

2、根據收付記賬憑證登記現金日記賬和銀行存款日記賬。

3、根據記賬憑證登記明細分類賬。

4、根據記賬憑證匯總、編制科目匯總表

5、根據科目匯總表登記總賬。

6、期末，根據總賬和明細分類賬編制資產負債表和利潤表。

如果企業(yè)的規(guī)模小，業(yè)務量不多，可以不設置明細分類賬，直接將逐筆業(yè)務登記總賬。實際會計實務要求會計人員每發(fā)生一筆業(yè)務就要登記入明細分類賬中。而總賬中的數額是直接將科目匯總表的數額抄過去。企業(yè)可以根據業(yè)務量每隔五天，十天，十五天，或是一個月編制一次科目匯總表。如果業(yè)務相當大。也可以一天一編的。

二、具體內容：

1、每個月所要做的第一件事就是根據原始憑證登記記賬憑證（做記賬憑證時一定要有財務（經理）有簽字權的人簽字后你在做），然后月末或定期編制科目匯總表登記總賬（之所以月末登記就是因為要通過科目匯總表試算平衡，保證記錄記算不出錯），每發(fā)生一筆業(yè)務就根據記賬憑證登記明細賬。

2、月末還要注意提取折舊，待攤費用的攤銷等，若是新的企業(yè)開辦費在第一個月全部轉入費用.計提折舊的分錄是借管理費用或是制造費用貸累計折舊，這個折舊額是根據固定資產原值，凈值和使用年限計算出來的。月末還要提取稅金及附加，實際是地稅這一塊。就是提取稅金及附加，有城建稅，教育費附加等，有稅務決定.3、月末編制完科目匯總表之后，編制兩個分錄。第一個分錄：將損益類科目的總發(fā)生額轉入本年利潤，借主營業(yè)務收入（投資收益，其他業(yè)務收入等）貸本年利潤。第二個分錄：借本年利潤貸主營業(yè)務成本（主營業(yè)務稅金及附加，其他業(yè)務成本等）。轉入后如果差額在借方則為虧損不需要交所得稅，如果在貸方則說明盈利需交所得稅，計算方法，所得稅=貸方差額*所得稅稅率，然后做記賬憑證，借所得稅貸應交稅金——應交所得稅，借本年利潤貸所得稅（所得稅雖然和利潤有關，但并不是虧損一定不交納所得稅，主要是看調整后的應納稅所得額是否是正數，如果是正數就要計算所得稅，同時還要注意所得稅核算方法，采用應付稅款法時，所得稅科目和應交稅金科目金額是相等的，采用納稅影響法時，存在時間性差異時所得稅科目和應交稅金科目金額是不相等的）。

4、最后根據總賬的資產（貨幣資金，固定資產，應收賬款，應收票據，短期投資等）負債（應付票據，應附賬款等）所有者權益（實收資料，資本公積，未分配利潤，盈余公積）科目的余額（是指總賬科目上的最后一天上面所登記的數額）編制資產負債表，根據總賬或科目匯總表的損益類科目（如管理費用，主營業(yè)務成本，投資收益，主營業(yè)務附加等）的發(fā)生額（發(fā)生額是指本月的發(fā)生額）編制利潤表。

（關于主營業(yè)務收入及應交稅金，應該根據每一個月在國稅所抄稅的數額來確定。因為稅控機會打印一份表格上面會有具體的數字）

5、其余的就是裝訂憑證，寫報表附注，分析情況表之類

6、注意問題：

a、以上除編制記賬憑證和登記明細賬之外，均在月末進行。

b、月末結現金，銀行賬，一定要賬證相符，賬實相符。每月月初根據銀行對賬單調銀行賬余額調節(jié)表，注意分析未達款項。月初報稅時注意時間，不要逾期報稅。另外，當月開出的發(fā)票當月入賬。每月分析往來的賬齡和金額，包括：應收，應付，其他應收。

三、報表問題：

企業(yè)會計報表包括四個報表，除了資產負債表和利潤表之外還利潤分配表和現金流量表。而利潤分配表只需要在年末編制，因為只有在年末企業(yè)才會對所盈利的利潤進行分配。而現金流量表只是根據稅務部門的要求而進行編制，不同地區(qū)不同省要求不同。在四月年檢時稅務部門會要求對你提出要求的。（管理，財務，營業(yè)，制造等費用月末沒有余額，結帳方法采用表結法下，損益科目月末可留余額；制造費用如果有余額，是屬于在產品的待分配費用，在負債表上視同存貨。鐘書補充）你要看你在利潤表有的東西，只要你的賬上有你就結轉利潤，這樣不容易錯，利潤表的本年利潤要和資產表的相吻合。

幾個很有用的分錄：

1、現金長款

借：現金

貸：待處理財產損溢

借：待處理財產損溢

貸：營業(yè)外收入（注：無法查明原因）

2、現金短款

借：待處理財產損溢

貸：現金

借：其他應收款——應收現金短缺款（個人）

——應收保險賠償款

管理費用——現金短缺（注：無法查明原因）

貸：待處理財產損溢

3、提取福利費

借：生產成本

營業(yè)費用

管理費用

貸：應付福利費

4、計提工會經費

借：管理費用——工會經費

貸：其他應付款——工會經費

5、計提職工教育經費

借：管理費用——職工教育費

貸：其他應付款——職工教育費

6、支付工資

借：應付工資

貸：現金

應交稅金——應交個人所得稅

其他應付款

其他應收款（代扣款項）

7、提取城建稅

借：主營業(yè)務稅金及附加/其他業(yè)務支出

貸：應交稅金——應交城建稅

8、計提教育費附加

借：主營業(yè)務稅金及附加

貸：其他應交款——教育費附加

9、印花稅

借：管理費用/待攤費用

貸：銀行存款/現金（每本賬簿貼五元印花稅）

出納工作

一、辦理銀行存款和現金領取。

二、負責支票、匯票、發(fā)票、收據管理。

三、做銀行賬和現金賬，并負責保管財務章。

四、負責報銷差旅費的工作。

1、員工出差分借支和不可借支，若需要借支就必須填寫借支單，然后交總經理審批簽名，交由財務審核，確認無誤后，由出納發(fā)款。

2、員工出差回來后，據實填寫支付證明單，并在單后面貼上收據或發(fā)票，先交由證明人簽名，然后給總經理簽名，進行實報實銷，再經會計審核后，由出納給予報銷。

五、員工工資的發(fā)放。

A現金收付

1、現金收付的，要當面點清金額，并注意票面的真?zhèn)巍Ｈ羰盏郊賻庞枰詻]收，由責任人負責。

2、現金一經付清，應在原單據上加蓋“現金付訖章”。多付或少付金額，由責任人負責。

3、把每日收到的現金送到銀行，不得“坐支”。

4、每日做好日常的現金盤存工作，做到賬實相符。做好現金結報單，防止現金盈虧。下班后現金與等價物交還總經理處。

5、一般不辦理大面額現金的支付業(yè)務，支付用轉賬或匯兌手續(xù)。特殊情況需審批。

6、員工外出借款無論金額多少，都須總經理簽字，批準并用借支單借款。若無批準借款，引起糾紛，由責任人自負。

B 銀行賬處理

1、登記銀行日記賬時先分清賬戶，避免張冠李戴。開匯兌手續(xù)。

2、每日結出各賬戶存款余額，以便總經理及財務會計了解公司資金運作情況，以調度資金。每日下班之前填制結報單。

3、保管好各種空白支票，不得隨意亂放。

4、公司賬務章平時由出納保管。

C報銷審核

1、在支付證明單上經辦人是否簽字，證明人是否簽字。若無，應補。

2、附在支付證明單后的原始票據是否有涂改。若有，問明原因或不予報銷。

3、正規(guī)發(fā)票是否與收據混貼，若有，應分開貼（原則上除印有財政監(jiān)制章的財政票據外，其余收據不得報銷，也不得稅前扣除，鐘書補充）。

4、支付證明單上填寫的項目是否超過3項。若超過，應重填。

5、大、小金額是否相符。若不相符，應更正重填。

6、報銷內容是否屬合理的報銷。若不屬，應拒絕報銷，有特殊原因，應經審批。

7、支付證明單上是否有總經理簽字。若無，不予報銷

我是小小鐘11:51:23

計月末、月初工作實務

每月月末和月初是會計最為忙碌、最為重要的時間，一個月的工作結果都要在這幾天進行歸

集、編制報表和納稅申報。越是忙亂的時候，越容易出現差錯，因此會計應將每月的工作進行歸類，區(qū)分輕重緩急，不要盲目的工作。現以增值稅一般納稅人為例，列舉每月會計應該注意的工作重點：

一、增值稅稅額計算

（一）積極核對銷售業(yè)務，盡快填開銷項發(fā)票，確定當月銷項稅額。

銷售是企業(yè)日常工作的重點，是企業(yè)經營的核心。銷售發(fā)票是財務記賬，確定業(yè)務發(fā)生的合法憑據，因此企業(yè)在發(fā)生銷售業(yè)務時應盡快給對方開具發(fā)票，確定當月銷售情況。

一個業(yè)務從合同簽定，到公司發(fā)貨、對方驗收確認、發(fā)票填開是有一段時間的，這段時間又因為客戶的大小、業(yè)務往來的頻率、各公司驗收程序的不同存在差異。有時銷售企業(yè)甚至不能自主確定開票時間，只能根據客戶的需要進行開票，與稅法規(guī)定的開票要求不符。做為企業(yè)的財務人員，特別是負責稅務工作的人員，必須對企業(yè)日常銷售業(yè)務的處理相當明確，熟悉主要客戶的開票要求，能夠在滿足客戶要求的同時，又不耽誤本公司正常的工作處理。為了很好的協(xié)調雙方的工作，會計人員應當在每月20號左右就開始核實當月開票稅額，將應該開具發(fā)票的業(yè)務盡早完成，通常企業(yè)在每月結束前3天就會停止填開發(fā)票。因此企業(yè)若是需要對方給其開具發(fā)票應盡快聯系，不要拖到月底再同對方交涉。

（二）認真核對當月進項發(fā)票，保證發(fā)票及時認證，確定當月進項稅額。

通常商品要比發(fā)票提前到達企業(yè)，企業(yè)在收好貨物的同時還應確認發(fā)票的開具情況，在規(guī)定時間未收到發(fā)票時應與對方聯系，索要發(fā)票。

進項發(fā)票只有通過稅務機關認證審核通過之后，方能進行抵扣稅額。目前專用發(fā)票認證一般是通過網上遠程認證系統(tǒng)自行認證，未在單位自行認證的應去稅務機關或中介機構代理認證。因此企業(yè)會計應在規(guī)定時間及時辦理認證，確定當月進項稅額。

一個企業(yè)每月進項發(fā)票較多時，通常不會在一個月全部認證，而是有選擇的認證部分發(fā)票。發(fā)票認證時主要考慮三個因素：第一，當月繳納稅金金額。在稅務機關規(guī)定稅負范圍上下計算當月稅金；第二，考慮會計存貨和成本處理。有些商品當月購入當月銷售，這些發(fā)票應該在當月認證，否則將導致賬面庫存為負數；生產企業(yè)成本計算需要原材料，若當月生產領用材料發(fā)票未進行認證處理，將會降低產品成本；第三，發(fā)票是否將要到期。按照稅法要求，發(fā)票自填開之日起90日內（不同類別的發(fā)票有效期限略有不同，詳細介紹參見前面“進項稅額抵扣時限的規(guī)定”）進行認證。因為多數企業(yè)特別是商業(yè)零售企業(yè)存在銷售不開發(fā)票現象，導致進項發(fā)票盈余，遲遲無法認證。因此企業(yè)在認證發(fā)票時應認真查看當月進項發(fā)票情況，先將快要到期發(fā)票進行認證。

（三）控制銷項開票稅額，調控進項發(fā)票稅額，做好稅款計算與繳納。

增值稅一般納稅企業(yè)繳納的主要稅種就是增值稅，增值稅的通常計算是用當月銷項稅額減去當月進項稅額和上月留存的未抵扣進項稅額。增值稅計算較為簡單，但是控制起來非常復雜，企業(yè)要同時考慮到當月銷項開票情況和進項發(fā)票到達、認證情況，還要考慮稅務機關對企業(yè)的稅負要求。

稅務機關為了控制企業(yè)增值稅的繳納情況，根據不同類型的企業(yè)制定了相應的稅負，即全年應該繳納的增值稅金額（計算方法可參見前面介紹）。防止企業(yè)通過非法操作少繳納增值稅。企業(yè)通常是將繳納的增值稅金額控制在稅負標準線附近，有時還會略微低于稅負標準。各地稅負標準不一，執(zhí)行力度也存在差異，企業(yè)應根據當地情況認真執(zhí)行。

稅務機關的稅負標準是指全年企業(yè)完成的稅務要求，企業(yè)個別月份繳納稅金金額低于或高于稅負標準都是正常的。但是個別企業(yè)負責人在處理時往往比較“認真”，通過多種途徑將每月增值稅的繳納金額都控制在稅負標準線上，這樣處理是沒必要的。

二、計提地稅稅金

按照稅法要求，企業(yè)在計算繳納增值稅的同時，還應計提繳納部分地稅稅金，主要包括城市

維護建設稅和教育費附加，多數地區(qū)已開始計提地方教育費附加。企業(yè)應在月末計提，月初申報繳納，取得完稅憑證沖銷計提金額。

這些計提的稅金屬于企業(yè)費用，因此企業(yè)在估算當月利潤時，也應考慮這些數據。

三、其他稅種計算及繳納

正常月份，企業(yè)只需考慮計算增值稅及計提的地稅稅金，但個別月份如季度、年末結束應計算繳納所得稅；根據稅務機關要求按季度或半年繳納印花稅、房產稅、土地使用稅等。

（一）所得稅

所得稅一般是按季預繳，年終匯算清繳（詳細介紹可看前面內容）。會計在季度結束月份進行賬務處理時應全面考慮該季度各月份的經營情況，在做賬之前估算該季度應繳納所得稅金額，不足之處及時調整。

所得稅征收和計算方法較多，會計應根據企業(yè)所得稅的征收方式，處理企業(yè)的收入與費用單據的比例。所得稅也應在季度結束月份計提，次月納稅申報取得完稅憑證后沖減計提金額。

（二）按季度或半年繳納的稅種處理

有些稅種通常不是按月份計算的，如印花稅中的購銷合同通常是按季度繳納；房產稅、土地使用稅一般是按半年繳納，具體繳納月份由當地稅務機關規(guī)定。會計在進入企業(yè)后應首先確定企業(yè)日常主要申報稅種和具體申報時間，在申報月份按時申報，足額繳納稅金。

（三）特殊稅種單獨處理

有些稅種如車輛購置稅、車船稅、契稅、土地增值稅，平時一般不會遇到，因此也不要特別在意，只要在實際發(fā)生時，確定繳納和申報方法認真處理即可。

四、做賬資料準備

（一）現金、銀行存款明細核對

貨幣資金是企業(yè)最容易出現問題的資產，因此企業(yè)每月都應認真核對每筆款項的進出記錄。月底打出銀行對賬單同企業(yè)銀行明細賬認真核對往來，對存在出入的地方及時處理，確保銀行賬務明確。

在工作實務中，多數企業(yè)的銀行賬務都存在出入，不能與實際業(yè)務相吻合，有時因為處理不當導致月底銀行賬面余額出現負數，所以每月結賬前的銀行核對是很必要的，發(fā)現問題及時處理。

歸集當月所有費用單據和費用項目，確定賬面有足夠現金能夠支付，防止賬面現金余額出現負數。

（二）業(yè)務往來核對

將本月入賬進項和銷項發(fā)票仔細核對，確定每張發(fā)票的結算方式，是現金結算的索要收據證明，是銀行結算的應取得對應的銀行結算憑據，是往來掛賬的按號入座認真入賬。

（三）存貨成本核算

每月做賬前最好將上月底賬面庫存商品的名稱、單價、金額詳細列出，結合當月銷售發(fā)票和進項發(fā)票的開票信息，計算入賬后賬面存貨成本變動對利潤的影響，不要盲目的認證發(fā)票和領用存貨，導致賬面庫存出現負數或成本變動浮動太大，影響當期利潤。

根據當月銷售情況，及時收集存貨出入庫單據，計算產品成本或銷售成本，估算當月利潤。

五、編制憑證

同一企業(yè)日常業(yè)務內容比較固定，所以憑證編制內容變化不大，會計只要按照固定模式逐一編制憑證即可。企業(yè)通常業(yè)務憑證類別有以下幾類：

（一）完稅憑證

每月月初企業(yè)成功申報后，可去銀行打印完稅憑證，不能在銀行打印完稅憑證的應去稅務機關打印。取得憑證后及時入賬，沖減上月計提稅金或直接記入當月費用（如印花稅等不需要預先計提的稅金，在取得時直接記入費用）。

（二）業(yè)務發(fā)票處理

將當月填開和取得發(fā)票分類入賬，按照發(fā)票的性質分別通過存貨、現金、銀行存款、往來賬戶、應交稅費以及費用科目進行核算。將全部專用發(fā)票入賬后，查看進項稅額和銷項稅額明細賬的金額合計，是否與當月防偽稅控開票系統(tǒng)統(tǒng)計的金額以及網上認證返回的認證金額是否一致，然后計算當月繳納稅金金額。

（三）費用類發(fā)票處理

做好內部單據報銷制度，規(guī)定報銷時間，及時收集公司員工手中的費用單據，將其歸類入賬。認真查看費用單據是否合法，未取得合法憑據的費用是無法得到稅務機關的認可的。平時還應做好費用入賬金額控制，對類似招待費、廣告費等存在抵扣限額規(guī)定的費用科目，應及時核對發(fā)生金額，對超過抵扣標準的費用應減少其入賬金額。

（四）成本計算及入賬處理

對生產性企業(yè)，應做好內部單據傳遞規(guī)定，將公司發(fā)生的所有與生產有關的內部單據及時有效的傳遞到財務手中，進行成本核算，確保成本計算的準確。及時編制制造費用歸集、分配憑證；生產成本歸集、分配憑證；產品入庫憑證以及銷售成本結轉憑證。

（五）做好費用計提及攤銷

做好每月固定發(fā)生的計提業(yè)務，如固定資產計提折舊、無形資產攤銷、水電費計提、工資計提以及以工資為基數計提的福利費、教育經費、工會經費等，做到不漏提也不多提；對存在需要攤銷的費用如開辦費、材料成本差異等每月攤銷的費用，及時做好攤銷分配憑證。

（六）歸集損益類科目，結轉本年利潤

將所有單據入賬后應認真歸集當月損益類科目發(fā)生金額，將其分類轉入“本年利潤”科目，查看當月利潤實現情況。

六、納稅申報

前面所做的工作基本是為納稅申報準備的，因為企業(yè)只有進行了納稅申報，稅務機關才能對企業(yè)進行稅款征收，而傳統(tǒng)意義上的會計報表只是記錄企業(yè)經營狀況的報表，不是稅務機關征收稅款的依據，企業(yè)應根據申報的不同稅種填制和申報對應的納稅申報表。

企業(yè)應根據自身的經營性質確定納稅稅種，并根據當地稅務機關要求的申報方式按時進行申報。納稅申報成功后應及時打印完稅憑證，取得完稅憑證后，一個月的會計工作才算結束

第三篇：房地產開發(fā)項目審批流程圖

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項

目 規(guī)劃院 市拆遷辦 資金落實 市規(guī)劃局 勘測院 安置用房審批表 驗資報告 初步設計 《選址意見書》 立 項 規(guī) 劃 總詳規(guī)劃 規(guī)劃院 地質勘察報告 《固定資產投資許可證》 土地局 需拆遷 土地騰遷 拆 遷 辦 拆遷范圍 產權認證 市房產局 房屋評估 評估公司 注銷產籍 市房產局 拆遷許可 市拆遷辦 政府拍賣所得（費用已交完）土地開發(fā)權批復 拆遷協(xié)議 區(qū)拆遷辦 拆遷安置 土地使用證 三通一平規(guī)劃局 《用地規(guī)劃許可證》 地形勘察 擴初設計 聯合會簽 規(guī)劃審定書 消防局 防疫站 建 委 民政局 人防辦 《消防審批意見書》 《衛(wèi)生防疫意見書》 項目注冊 《社區(qū)用房協(xié)議》 《人防審批意見書》 園林管理所 自來水公司 交通大隊 電業(yè)局平整 建委收費辦 《建設工程規(guī)劃許可證》 施工圖 工程招標 招標辦 施工圖審查 樹木砍伐手續(xù) 臨時水 臨時占道手續(xù) 臨時電 場 地 開工 2 開工 3 規(guī)劃局 設計院 定線 驗線 標底制作 招標文件 開工 1 綜合管網設計 規(guī)劃局 綜合管網審圖 給、排水、熱網、電訊、煤氣許可證

國家政策 總體發(fā)展 選 址

可研報告 市場調查定位

開工 1 工 商 局 質量站 合同鑒證 施工隊伍資質審查 工程施工合同 外埠施工單位備案 勞保辦 定額站 安全站 《建設工程施工許可證》 開工 市建委 開工 3 開工 2

工程監(jiān)理 技術檔案 供電 工 程 量 室內外裝修 基礎 主體 區(qū)內大配套 煤氣 供暖 環(huán)境設施 區(qū)內道路 景點綠化 殘土外運 地名辦 區(qū)建委 門 牌 號 掛信報箱 物價局 定 價 住宅辦 施 工 開 聯 栓 網 供水 排水 掛表送電 衛(wèi)生防疫 施 工 竣工 驗收 報 戶 衛(wèi)生許可證 質檢站 規(guī)劃局 消 人 防 防 驗收備案 測繪院 上 圖

衛(wèi)生防疫 設計院 街道辦事處 施工單位 項目部

房產局測繪大隊

銷售面積審核

房產局市場處

預銷售許可證

產權登記發(fā)證中心

產權出始備案登記

預銷售

銷售

入住

第四篇：房地產開發(fā)企業(yè)會計處理

房地產企業(yè)會計財務處理流程

房地產企業(yè)開發(fā)項目的發(fā)生的所有開發(fā)費用都在“開發(fā)成本”下核算。開發(fā)成本下一般設置以下明細科目：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費以及開發(fā)間接費用這幾個明細核算跟商品房開發(fā)有關的所有費用支出。

取得的借款在其他應付款按單位明細核算，取得的銀行貸款在長短期借款里核算，借款和銀行貸款的利息支出計入開發(fā)間接費中。

一般房地產投入資本達到總投資的一定比例就可以預售商品房了，而預售的房款在預收賬款里核算。在客戶用預收款發(fā)票換正規(guī)的商品房銷售發(fā)票的時候，把從預收賬款中的收入結轉計入銷售收入，同時把比例從開發(fā)成本中結轉銷售成本，還有把應交稅金中借方預繳的稅金一并結轉到銷售稅金及附加。

房開企業(yè)是按預收賬款和銷售收入預繳所有的稅金（營業(yè)稅，城建稅，教育費附加，地方教育費附，印花稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅）的，等整個開發(fā)項目完成以后，在做土地值稅和企業(yè)所得稅的項目匯算清繳的。

一、關于售房的財務核算。

房地產開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房租金收入，以及其他業(yè)務收入。

確認為營業(yè)收入的實現。房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地、商品房在移交后，將結算帳單提交買方并得到認可時，確認為營業(yè)收入的實現；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)，價款結算帳單經委托單位簽證后，確認為營業(yè)收入的實現；出租房屋按合同、協(xié)議約定的承租方付租日期應付的租金，確認為營業(yè)收入的實現。

1、以賒銷或分期收款方式銷售的開發(fā)產品，以本期收到的價款或按合同約定的本期應收款，確認為營業(yè)收入的實現。

2、企業(yè)發(fā)生的產品銷售退回、折讓或折扣，沖減銷售收入。

3．對土地和商品房采取分期收款銷售辦法的，可按合同規(guī)定的收款時間分次轉入收入。

企業(yè)實現的經營收入，應按實際價款記賬。本期實現的經營收入，借記“應收賬款...一、由于房地產開發(fā)企業(yè)生產周期長，一般在工程竣工后進行收入和成本的結轉。

二、收入帳務處理

1、收到房屋首付、銀行按揭款 借：銀行存款（或現金）貸：預收帳款--商品房

2、工程完工結轉收入 借：經營收入 貸：預收帳款--商品房

3、將收入轉入利潤 借：經營收入 貸：本年利潤

三、成本帳務處理

1、發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建安費、公共配套設施費時。借:開發(fā)成本

貸：銀行存款（或現金）

2、工程竣工 借：開發(fā)產品 貸：開發(fā)成本

3、結轉成本 借：經營成本 貸：開發(fā)產品

4、將成本轉利潤 借：本年利潤 貸：經營成本

四、以上是房地產企業(yè)成本、收入的結轉方法。

五、你單位發(fā)生的成本支出在建工程掛著。

1、成本科目用錯。

2、由于工程已完工，調整開發(fā)成本明細核算會有很大的工作量。所以，為了簡便核算，直接將在建工程科目轉出 借：開發(fā)產品--住宅、辦公樓 貸：在建工程

3、結轉成本 借：經營成本

貸：開發(fā)產品--住宅、辦公樓

4、結轉利潤 借：本年利潤 貸：經營成本

我按資產負債成本費用分類說明：

1、資產類主要會計科目核算：（1）現金 從銀行提取現金 借：現金 貸：銀行存款

支取現金或是預支現金

借：其他應收賬——XX成本類或材料類科目 貸：現金（2）銀行存款（3）應收賬款：主要是核算在開發(fā)經營過程中，轉讓和銷售開發(fā)產品，提供出租房屋和提供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。

①出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票）借：應收賬款——XX公司或個人 貸：主營業(yè)務收入

②出讓材料而應收取的未收款項 借：應收賬款——XX公司 貸：其他業(yè)務收入 收回款項時： 借：銀行存款 貸：應收賬款

（4）壞賬準備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷法，二是備抵法 提取壞賬準備金 借：管理費用 貸：壞賬準備 發(fā)生壞賬時 借：壞賬準備 貸：應收賬款

收回已轉銷的應收賬款 借：應收賬款 貸：壞賬準備 借：銀行存款 貸：應收賬款

（5）應收票據：指房地產開發(fā)企業(yè)因轉讓、銷售開發(fā)產品而收到的商業(yè)匯票。

銷售商品房而收到的商業(yè)匯票 借：應收票據——XX公司 貸：主營業(yè)務收入 商業(yè)匯票到期：

若為無息商業(yè)匯票（所附單據：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議）借：銀行存款 貸：應收賬款 若為有息商業(yè)匯票 借：銀行存款

貸：應收票據——XX公司 財務費用

（6）預付賬款：是指房地產開發(fā)企業(yè)按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置“預付承包單位款”和“預付供應單位款”兩個明細科目。

①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書、付款單）借：預付賬款——預付承包單位款 貸：銀行存款

拔付承包單位抵作備料款的材料 借：預付賬款——預付承包單位款 貸：庫存材料

企業(yè)與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據：工程價款結算單）借：開發(fā)成本

貸：應付賬款——應付工程款

同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款 借：應付賬款——應付工程款 貸：預付賬款——預付承包單位款 用銀行存款補付余額

借：應付賬款——應付工程款貸：銀行存款 ②預付給供應商的材料價款 借：預付賬款——預付供應單位款 貸：銀行存款

材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款 借：應付賬款——應付購貨款 貸：預付賬款——預付供應單位款 用銀行存款補付余額 借：應付賬款——應付購貨款 貸：銀行存款

（7）材料采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。

（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等

（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。

（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本

（11）庫存設備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設備的實際成本

①購入設備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發(fā)票、付款單）借：材料采購——設備采購 貸：銀行存款

計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格）借：材料采購——設備采購 貸：采購保管費

采購保管費的計算公式如下：

采購保管費的實際分配率=材料實際發(fā)生的采保費/本月購入材料實際發(fā)生的買價和運雜費

某種物資應分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率 材料驗收入庫（所附單據：入為單、設備管理單）借：庫存設備 貸：材料采購

②訂購設備與材料，所發(fā)生的買價與動雜費、稅款（所附單據：購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據、運輸費單據）借：預付賬款 貸：銀行存款 設備到達驗收入庫 借：材料采購——設備采購 貸：應付賬款——應付購貨款 沖減預付的設備貨款 借：應付賬款——應付供貨款 貸：預付賬款

支付余下應付的設備材料采購款 借：應付賬款 貸：銀行存款

③設備和材料發(fā)出，領用設備進行安裝，用作房屋建設（所附憑據：發(fā)出材料匯總表、設備出庫單）借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：庫存設備 銷售積壓設備（所附單據：設備出庫單、銀行單據、銷售發(fā)票）借：銀行存款 貸：其他業(yè)務收入 結轉成本

借：其他業(yè)務成本 貸：庫存設備

（12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際成本。應與加工單位簽訂加工合同。發(fā)出材料，委托外單位加工 借：委托加工材料 貸：庫存材料 材料成本差異 加工完后驗收入庫 借：委托加工材料 貸：銀行存款

借：庫存材料——XX材料 貸：委托加工材料

（13）低值易耗品：是指未達到固定資產標準的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等

自營工程領用生產工具，一次性攤銷計入成本費用 借：開發(fā)間接費用 貸：低值易耗品 倉庫領用工具一批，用五五攤銷法： 借：待攤費用 貸：低值易耗品 借：采購保管費 貸：待攤費用

（14）開發(fā)產品：是指企業(yè)已經完成全部開發(fā)過程并驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產品，包括開發(fā)完工的建設場地、房屋、配套設施和代建工程等企業(yè)開發(fā)的產品，在竣工驗收時 借：開發(fā)產品 貸：開發(fā)成本

對外銷售轉讓的開發(fā)產品，月份終了按時結轉開發(fā)成本 借：主營業(yè)務成本 貸：開發(fā)產品

（15）分期開發(fā)產品：應根據分期銷售合同進行結算，可以根據需要設置“分期收款開發(fā)產品備查賬”。借：主營業(yè)務成本 貸：分期收款開發(fā)產品

（16）出租開發(fā)產品：是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進行商業(yè)性出租的一種經營活動。主要是通過收取租金的形式實現的。應下設“出租產品”“出租產品攤銷”兩個明細科目 出租土地或是房屋時 借：投資性房地產——出租產品 貸：開發(fā)產品 租金收入：

借：銀行存款或應收賬款 貸：主營業(yè)務收入

（17）周轉房：是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉使用，下設“在用周轉房”和“周轉房攤銷”兩個明細科目

開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉房，按實際搭建的成本 借：周轉房——在用周轉房 貸：開發(fā)產品——房屋 按月計提的周轉房攤銷 借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用 貸：周轉房——周轉房攤銷

其間發(fā)生的維修費用，如果金額不大 借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用 貸：銀行存款 如果金額較大的

借：待攤費用或長期待攤費用 貸：銀行存款

最后再分次攤入到有關成本費用科目

（18）固定資產（需安裝及自建的，先計入在建工程科目）①購入的固定資產（所附原始憑證：運雜費專用發(fā)票、現金支出憑單、銀行單據、購貨發(fā)票等）借：固定資產 貸：銀行存款

購入需要安裝的固定資產 借：固定資產購建支出 貸：銀行存款 支付安裝費用

借：固定資產購建支出 貸：銀行存款

安裝完畢交付使用時借：固定資產 貸：固定資產購建支出

②自制自建的固定資產（所附單據：移交使用單、工程結算單）支付的土地征用費及堪設計費 借：固定資產購建支出 貸：銀行存款 領用材料時

借：固定資產購建支出 貸：庫存材料

分配建筑工人工資和福利費 借：固定資產購建支出 貸：應付職工薪酬 應付職工薪酬

完畢建筑交付使用 借：固定資產

貸：固定資產購建支出

③其他單位投資轉入的固定資產（所附單據：投資證明、合同）借：固定資產 貸：實收資本 累計折舊

④改擴建的固定資產（所附單據：擴建通知單）借：固定資產——未使用固定資產 貸：固定資產——生產生用固定資產 殘料變賣時 借：銀行存款

貸：固定資產購建支出 支付擴建工程款時 借：固定資產購建支出 貸：銀行存款

工程竣工時（所附單據：工程竣工結算單）借：固定資產——未使用固定資產 貸：固定資產購建支出 交付使用時

借：固定資產——生產用固定資產 貸：固定資產——未使用固定資產（19）無形資產：企業(yè)長期使用而沒有實物形態(tài)的資產，包括專利權、非專利技術、商標權、土地使用權.2、負債的主要會計科目的核算

（1）應付賬款：因購買材料物資或接受勞務應付給供應單位的款項支付給承包單位轉來的工程價款結算預支單 借：開發(fā)成本 貸：應付賬款

以預支款抵沖應付款時 借：應付賬款 貸：預付賬款 補付其余款時 借：應付賬款 貸：銀行存款

（2）預收賬款：按照規(guī)定合同或協(xié)議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到預付款時 借：銀行存款

貸：預收賬款——預收代建工程款 提交工程價款結算單時 借：應收賬款 貸；主營業(yè)務收入

借：預收賬款——預收代建工程款 貸：應收賬款 收回全部余款 借：銀行存款 貸：應收賬款（3）應付職工薪酬 開出現金支票，發(fā)放工資 借：現金 貸：銀行存款 借：應付職工薪酬 貸：現金 結轉代扣款項 借：應付職工薪酬

貸：其他應收款——代扣水電費 代扣房租

月末分配工資費用 借：開發(fā)成本（建安）開發(fā)間接費用（開發(fā)項目現場）銷售用費（銷售機構）管理費用（行政管理部門）采購保管費（采購部門）

管理費用——勞動保險費（長期放假員工）應付職工薪酬（醫(yī)務人員）（4）應付職工薪酬（按工資總額的14%計提）借：開發(fā)成本（建安）開發(fā)間接費用（開發(fā)項目現場）銷售用費（銷售機構）管理費用（行政管理部門）采購保管費（采購部門）貸：應付職工薪酬 用現金支付福利費時 借：應付職工薪酬 貸：現金

（5）應交稅費：核算應向國家交納的各項稅金，主要包括（營業(yè)稅、城市維護建設稅、固定資產調節(jié)稅、所得稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）月末按照實現的經營收入計算應交稅費 借：營業(yè)稅金及附加 貸：應交稅費——應交營業(yè)稅 ——應交城市維護建設稅

月末按照實現的其他業(yè)務收入計算出應交納的稅金 借：其他業(yè)務成本

貸：應交稅費——應交營業(yè)稅 ——應交城市維護建設稅

月末如按規(guī)定計算當月應交納的房產稅、車船使用稅 借：管理費用

貸：應交稅費——房產稅 ——車船使用稅 ——土地使用稅 月末計算的所得稅 借：所得稅

貸：應交稅費——應交所得稅 實際交納的稅金 借：應交稅費——XX稅 貸：銀行存款

（6）其他應交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應交款

月末按規(guī)定提取教育附加 借：營業(yè)稅金及附加

貸：其他應交款——教育費附加

3、成本、費用主要會計科目核算

（1）開發(fā)成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發(fā)成本”，主要包括：土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、“三通一平”）；基礎設施費（小區(qū)道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置“土地開發(fā)”與“配套設施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設置二級明細。可根據上述六項來設置三級明細科目 ①開發(fā)土地成本費用： 借：開發(fā)成本——土地開發(fā) 貸：銀行存款

或應付賬款——XX公司 分配開發(fā)的間接費用 借：開發(fā)成本——土地開發(fā) 貸：開發(fā)間接費用 結轉開發(fā)土地成本費用 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)。②配套設施開發(fā) 計算公式：

某項開發(fā)產品預提配套設施開發(fā)費=該項開發(fā)產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發(fā)產品的預算成本（或計劃成本）*100%發(fā)生的配套設施費用（自用的建筑場地的開發(fā)）借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā) 貸：開發(fā)產品 支付的配套設施開發(fā)費用 借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā) 貸：銀行存款

同時領用庫存設備或是材料開發(fā) 借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā) 貸：庫存設備或庫存材料 分配應負擔的開發(fā)間接費用 借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā) 貸：開發(fā)間接費用 結轉配套設施開發(fā)成本 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)

③房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費用（能夠分清對象的）借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：銀行存款

④開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種 出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：銀行存款

或應付賬款——應付工程款 自已組織施工的 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：銀行存款

或應付賬款——應付工程款 應付職工薪酬 庫存材料或設備

⑤代建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設的工程項目

企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費用支出 借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā) 貸：銀行存款 或庫存材料 或現金

結轉開發(fā)的間接費用

借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā) 貸：開發(fā)間接費用 工程竣工后結轉成本 借：開發(fā)成本——代建工程 貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā) 移交委托單位后，根據移交手續(xù)

借：主營業(yè)務成本——代建工程結算成本 貸：開發(fā)成本——代建工程

（2）開發(fā)間接費用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷 發(fā)生的間接費用時 借：開發(fā)間接費用 貸：銀行存款 或應付賬款 或應付職工薪酬 分配開發(fā)的間接費用 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：開發(fā)間接費用 竣工房屋開發(fā)成本的結轉 借：開發(fā)產品——房屋 貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

（3）管理費用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理療門為管理和組織房地產開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項費用

（4）財務費用：包括開發(fā)經營期產的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續(xù)用、金融機構手續(xù)費用

（5）銷售費用：為銷售產品或提供勞務過程中所發(fā)生的各項費用。主要包括：產品銷售之前的改裝修復費、不品看護費、水電費、采暖費；產品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業(yè)的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業(yè)務費等經常費用 發(fā)生的銷售費用 借：銷售費用 貸：銀行存款 或應付賬款

以上三部分為全部內容，不知是否符合你的想法 房地產企業(yè)的具體會計處理流程

1、計算營業(yè)稅可以減去購入成本，不必重復納稅。請參考財稅〔2003〕16號文。要不房產公司都成立銷售公司干么呢？ 財稅〔2003〕16號文第三條第20款：

（二十）單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。

單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業(yè)額。

參考

網

址

：http://hi.baidu.com/yimu601/blog/item/0229b4093a24f3256b60fb1b.html

2、繳納土地增值稅。請參考國稅發(fā)[2006]187號文《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》。順便給你一個網址：http://

3、房地產企業(yè)需要繳納的稅基本都涉及到，樓上已說過，還需要繳納城建稅、教育費附加、房產稅、土地使用稅、印花稅、、所得稅等

4、你朋友的公司買進的漏盤，出售前，不征收房產稅；但出售前已使用或出租、出借的，按規(guī)定征收房產稅。國稅發(fā)〔2003〕89號文。

5、擁有土地使用權的單位和個人，按實際占用面積繳納土地使用稅。你朋友公司購買了樓盤，當然也擁有了該土地的使用權，應該繳納土地使用稅。

國稅〔1989〕140號文：房產公司原則應繳納土地使用稅，但出售前有困難的，可減免。

國稅〔2003〕89號文：房產企業(yè)自用、出租、出借的，自交付或使用之次月起繳納。也就是說，在建和銷售過程中，不必繳納。但房產太熱了，國家又后悔了。國稅〔2004〕100號文：除經濟房外，一律不得減免土地稅。售樓處財務工作流程詳細介紹

簽定認購書 →收定金 簽征信聲明→開定金票據

↓提供按揭所需材料明細7天（土地 在建工程解押）

簽購房買賣合同→收集核對按揭材料、收首付款→開首付票據

↓（增加監(jiān)管銀行）

辦理銀行按揭

↓

銀行審核材料（建行信貸審核→專審審批）

↓

7天

國土局抵押放款（開貸款票據到銀行）

↓

銀行通知客戶還款

↓

銀行取件、通知客戶領取按揭材料

↓

辦理產權、代收稅費，根據面積誤差多退少補

↓

向銀行借已抵押發(fā)票辦理產權

第五篇：房地產開發(fā)暫定資質有關規(guī)定及審批程序

關于印發(fā)《房地產開發(fā)暫定資質有關規(guī)定

及審批程序》的通知

各縣市區(qū)開發(fā)辦，各開發(fā)企業(yè)：

為便于新成立的房地產開發(fā)企業(yè)申報暫定資質，規(guī)范申報文本，了解審批流程，根據《山東省房地產開發(fā)企業(yè)資質行政許可指南》要求，結合我市實際，市開發(fā)辦修訂了《房地產開發(fā)暫定資質有關規(guī)定及審批程序》，現印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。

附件：房地產開發(fā)暫定資質有關規(guī)定及審批程序

房地產開發(fā)暫定資質有關規(guī)定及審批程序

一、暫定資質標準

1、注冊資本不低于1000萬元。

以營業(yè)執(zhí)照、驗資報告為準，其實收資本不得少于1000萬元。

2、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中，具有中級以上職稱的不少于8人（高級職稱的2人）。

1）建筑、結構類主要是指以工民建、建筑規(guī)劃、建筑施工、工程結構等專業(yè)為主的專業(yè)類型；財務主要是會計專業(yè)；房地產及有關經濟類主要是房地產管理、經濟、審計、統(tǒng)計等專業(yè)。

高級職稱2人，其中：建筑、結構類2人；中級職稱6人，其中：建筑、結構類4人，財務類、房地產及有關經濟類2人。

高級職稱證書須由省、市人事部門組織評審、發(fā)證。退休、離崗人員可計入有職稱專業(yè)人員數，但需提供退休、離崗證書，且年齡均不得超過70歲，原則上不得超過3人。

2）凡高級職稱證書中工作單位不是本公司的，均需提供原單位的解除勞動關系證明，或市勞動主管部門出具的與原單位的解聘合同證明。

3）對職稱證書借用、空掛、兼職、偽造等行為，一經查出，即作不予許可處理。4）實行崗位資格證書制度后，企業(yè)專業(yè)技術人員需持有崗位資格證書（取得暫定資質證書后，按要求參加培訓），具體標準為：持有崗位資格證書10人，其中，建筑、結構、房地產4人；會計2人；企業(yè)經理、項目和銷售經理3人；統(tǒng)計1人。

3、工程技術、銷售、財務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱。

查對任職文件及職稱證件。

4、有3萬平方米以上的房地產開發(fā)項目。

已取得土地使用權證書，取得方式必須為出讓。項目規(guī)劃建筑面積必須在3萬平方米以上。未取得土地使用權證書，可提供與土地主管部門簽訂的土地出讓合同及土地出讓金繳清證明。

二、報送材料要求

（一）基本要求

1、材料用A4紙，要求不用膠裝、線裝，請打孔裝訂，若需補充材料時方便拆裝；

2、申報材料一套，申報表一式兩份。

（二）分項要求

1、申報材料目錄（材料排列順序）（1）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本（2）企業(yè)法人組織機構代碼證（3）企業(yè)稅務登記證（4）企業(yè)章程（5）企業(yè)的驗資報告

（6）企業(yè)法人代表、總經理的任職文件，企業(yè)經濟、技術、財務等負責人的任職文件，企業(yè)專業(yè)技術人員的職稱、資格證件，勞動合同花名冊，企業(yè)人員交納的養(yǎng)老保險證明材料（7）企業(yè)獲得開發(fā)項目證明文件

2、房地產開發(fā)企業(yè)資質申報表（封面加蓋單位公章）1）書面申報表一式兩份均為打印原件，分別單獨左向裝訂，不要與申報材料一起裝訂；

2）相應的電子文檔模板下載：在“煙臺房地產開發(fā)網”（http://004km.cn）上下載，路徑為：登錄“煙臺房地產開發(fā)網”→點擊“資料下載”→點擊“房地產開發(fā)企業(yè)資質申報表”。

3、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本

1）企業(yè)名稱必須有“房地產開發(fā)”或“置業(yè)”等表明該企業(yè)是從事房地產開發(fā)、經營活動字樣的專營企業(yè)（集團公司除外）；

2）企業(yè)地址不可以居民住宅作為辦公地點，租賃用房的，提交房主的《房產證》復印件及租賃合同；

3）法定代表人不得擔任政府部門行政職務；

4）經營范圍必須有房地產開發(fā)、經營或商品房屋開發(fā)、經營等內容；

5）經營期限要在有效期內。

4、企業(yè)法人組織機構代碼證復印件

5、企業(yè)稅務登記證復印件

6、企業(yè)章程

股份制企業(yè)需有全體股東簽字。

7、企業(yè)的驗資報告

需為本公司驗資報告，不是審計報告，如企業(yè)變更名稱、注冊資本、股權等，要同時提供工商變更證明。

8、企業(yè)法人代表、總經理的任職文件，企業(yè)經濟、技術、財務等負責人的任職文件，企業(yè)專業(yè)技術人員的職稱、資格證件，勞動合同花名冊，企業(yè)人員交納的養(yǎng)老保險證明材料

1）企業(yè)法人任職文件：是指法人代表證或股東會議決議（需要有所有股東的簽字）；

2）企業(yè)總經理、部門負責人任職文件：需是公司紅頭文件，有正式文號；

3）專業(yè)技術人員必須和勞動合同、交納養(yǎng)老保險人員相一致； 4）勞動合同須與本企業(yè)簽訂，其花名冊中必須要有合同簽訂期限（花名冊加蓋單位公章，無須再提供每個人的勞動合同復印件）；

5）企業(yè)交納的養(yǎng)老保險證明分為兩部分：一是半年以上繳款憑證；二是具體交納人員情況明細表，表中需要有保險證編號、人員姓名、保險事項、交款標準等內容，且需有社保主管部門蓋章。6）外地進煙企業(yè)（含開發(fā)企業(yè)及其它類型企業(yè)）在當地成立新的開發(fā)公司申報暫定資質的，必須在當地以新公司名義設立保險帳戶，為在本地聘用的人員交納養(yǎng)老保險；同時，本著實事求是的原則，允許使用原（外地）單位人員職稱證書，但數量原則上不得超過5個。對不是在本單位交納養(yǎng)老保險的,需提供個人或其他單位交費后的養(yǎng)老保險證書。

9、企業(yè)獲得開發(fā)項目證明文件

指土地使用權證及出讓合同等相關證明文件（不含土地成交確認書）。土地證及出讓合同的受讓方必須與申報暫定資質企業(yè)名稱一致。

三、審批程序

1、申報資質企業(yè)依法取得國有土地后，屬縣市區(qū)（不含芝罘、萊山兩區(qū)，下同）的，向所在地開發(fā)主管部門提出申請，當地主管部門同意后以正式文件向市住建局提出書面申請；屬芝罘、萊山兩區(qū)的，直接向市住建局提出書面申請。

2、申請完畢，企業(yè)按照暫定資質標準及要求準備申辦材料，并將原件及復印件一并報市開發(fā)辦。

3、市開發(fā)辦對原件當場予以核驗后退回申報單位，原件與復印件一致者，下達《行政許可受理通知書》；未報原件者，一律不予受理。

4、市開發(fā)辦按照程序到企業(yè)及項目現場進行查看，結合企業(yè)申報的材料進行評審，有問題者，下達《行政許可補正材料通知書》；不合格者，下達《行政許可不予受理決定書》并退回申報資料。

5、市開發(fā)辦對考察合格企業(yè)按批次形成批復文件，報市住建局審批。

6、市住建局審批完畢，市開發(fā)辦向開發(fā)企業(yè)發(fā)放資質證書。

7、市開發(fā)辦對新審批企業(yè)向省住建廳進行暫定資質證書備案。