第一篇：農(nóng)村土地流轉抵押貸款——發(fā)展模式制約因素

農(nóng)村土地流轉抵押貸款：發(fā)展模式、制約因素及策略安排

摘要：加快農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉，增強信貸支持農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營是進一步優(yōu)化農(nóng)村資源配置和推進農(nóng)村金融創(chuàng)新，促進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的必然選擇。本文以湖南省益陽市為案例，深入分析了農(nóng)村土地流轉的現(xiàn)狀和作用、金融部門創(chuàng)新農(nóng)村土地流轉抵押貸款的做法和成效及農(nóng)村土地流轉和土地流轉抵押貸款的制約因素，在此基礎上提出了加快農(nóng)村土地流轉和土地流轉抵押貸款的對策和建議。

農(nóng)村土地流轉抵押貸款在優(yōu)化農(nóng)村資源配置和推進農(nóng)村金融創(chuàng)新、穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關系和加快農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉等方面有著積極的作用。中國人民銀行益陽市中心支行在湖南益陽市南縣開展了涉農(nóng)金融機構農(nóng)村土地流轉抵押貸款的創(chuàng)新試點工作，創(chuàng)新“公司（農(nóng)戶或農(nóng)合組織）+土地經(jīng)營權抵押（產(chǎn)品預期收入質押）+信貸”的貸款模式，對促進農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營和農(nóng)民增收起到了積極作用。

一、農(nóng)村土地流轉貸款管理模式的創(chuàng)新舉措

（一）明確流轉主體對象

在保障農(nóng)民基本生活的前提下，選擇“拋荒”地、城鎮(zhèn)一體化土地和開發(fā)成本核算低或增值潛力大的土地作為抵押土地。以流轉土地使用權作抵押向取得土地使用權的個體承包戶、家庭農(nóng)場和土地合作社等發(fā)放貸款。涉農(nóng)金融機構有權根據(jù)貸款合同，監(jiān)督項目資金運行，到期償還有困難的，可依法對土地使用權及地面作物進行

拍賣。

（二）政策措施配套支持到位

當?shù)卣畬k理土地流轉貸款實行“三優(yōu)”：即政策優(yōu)先。當?shù)卣鞔_提出所有相關政策均依據(jù)《中共中央關于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》的相關精神，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉包出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經(jīng)營權，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。

1.抵押便利。鑒于目前農(nóng)民土地流轉抵押登記無相關法律規(guī)定，當?shù)卣e極支持由村委會及村民代表與信用社簽訂“土地流轉使用權抵押協(xié)議”，無需到土地、房產(chǎn)部門辦理抵押登記，繳納相關費用。

2.處置便利。當土地流轉受讓大戶、企業(yè)或公司由于經(jīng)營管理不善出現(xiàn)不能按期歸還信用社貸款時，當?shù)卣e極支持并協(xié)調流轉土地使用權的處置拍賣，拍賣所得優(yōu)先償還農(nóng)信部門貸款本息，農(nóng)民土地轉讓費由土地再次受讓方支付。

3.信用社則實行流轉貸款“三優(yōu)”政策，即資金計劃優(yōu)先，在考慮全年信貸計劃時優(yōu)先

做好流轉貸款資金計劃安排。資金安排優(yōu)先，在貸款投放上優(yōu)先安排并盡量滿足流轉貸款資金。貸款利率優(yōu)惠，流轉貸款利率優(yōu)惠于其他貸款利率。

（三）流轉模式因地而異

根據(jù)流轉土地的屬性以及要求，明確了可供選擇的“三種”流轉模式。一是和諧互利模式。該模式先由村支兩委與企業(yè)洽談意向，再由村委會向農(nóng)民發(fā)放土地流轉意見征求書，農(nóng)民在自愿的前提下跟村委會簽訂合同，農(nóng)信社憑合同辦理抵押貸款。二是價格引導模式。該模式先由村委會墊資，按市場價格從農(nóng)戶手中收購土地種植權，進行規(guī)模整合后，對外招商承包。如浪撥湖農(nóng)村信用社以土地經(jīng)營權為抵押，對8戶承包戶的600畝土地發(fā)放了土地流轉貸款60萬元。三是能人經(jīng)濟模式。該模式將土地流轉給長期從事規(guī)模種養(yǎng)殖經(jīng)營的本村或外地種植大戶[1]。

農(nóng)村土地經(jīng)營權抵（質）押貸款模式的創(chuàng)新延伸，不僅有效保證了農(nóng)村規(guī)模經(jīng)營主體的資金需求，有效促進了農(nóng)村土地經(jīng)營權的合理流轉，實現(xiàn)了政、銀、企、農(nóng)村規(guī)模經(jīng)營業(yè)主等多方共贏。通過土地流轉，一方面，使農(nóng)民自愿將無力經(jīng)營或不愿經(jīng)營的土地及時轉讓出去。另一方面，使部分經(jīng)營有方、有能力擴大經(jīng)營規(guī)模的農(nóng)民能及時獲得相應的土地，解決“有人無田種、有田無人種”，“多種不能、少種不行”的人地矛盾，為土地規(guī)?；?jīng)營創(chuàng)造了有利條件，如南縣低洼土地開發(fā)后其收益助長了20倍，土地流轉加快提高了農(nóng)村土地的規(guī)?；?jīng)營水平。通過土地流轉，探索出三種流轉農(nóng)民利益保障機制。一是建立了糧食收購及土地租金價格浮動機制。如大通湖糧食加工企業(yè)每年每畝以300元的保底價格受讓農(nóng)民水田的種植權，國家糧食補貼由農(nóng)戶享受。當糧食價格超過100元／50公斤時，糧食企業(yè)按每畝150公斤稻谷總價計付給農(nóng)戶，而土地租金隨糧價的上漲而浮動。二是建立了價格協(xié)商機制。以“公司+農(nóng)戶+基地”的生產(chǎn)模式為基礎，打破壟斷經(jīng)營，由當?shù)卣坝嘘P部門引進多家

糧食加工企業(yè)參與價格競爭，保障農(nóng)民利益。三是建立了價格聯(lián)動機制。如大通湖新裕村，每畝糧食加工企業(yè)付農(nóng)戶租金400元，種糧補貼由企業(yè)享受。每兩年由企業(yè)、村委會及村民代表根據(jù)市場和國家糧食補貼政策變化情況，共同確定價格補償辦法。

二、農(nóng)村土地流轉和土地流轉抵押貸款的制約因素

（一）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權主體不明確

益陽市在1998年開始農(nóng)村土地二輪延包工作。過去，由于種田負擔過重，比較效益低，農(nóng)民承包積極性不高，有的自愿放棄承包土地，不愿簽訂二輪土地延包合同。近年來，承包土地有補貼，農(nóng)戶又要求土地承包經(jīng)營權，加之有的地方新增人口承包土地無著落，導致人

地矛盾日益突出，確權發(fā)證工作難度很大。尤其是部分村組實行“三年小調整，五年大調整”的“土政策”，確權確地向農(nóng)戶頒發(fā)土地承包經(jīng)營權證的少。以南縣為例，由于前些年許多農(nóng)戶棄耕拋荒外出務工等特定原因的影響，該縣確權確地向農(nóng)戶頒發(fā)土地承包經(jīng)營權證的比例不到30%。目前，益陽市農(nóng)用地中，新簽農(nóng)村二輪土地承包合同802145份，簽訂率86.1%，換發(fā)新經(jīng)營權證書706510份,到戶率76%。由于土地權屬不確定，致使外來承包者的投資安全和投資利益缺乏強有力的法律保障，制約了土地的順利流轉。由于土地承包經(jīng)營權證發(fā)放不到位，導致農(nóng)村土地流轉糾紛不斷，以土地承包經(jīng)營權作為抵押的信貸業(yè)務就失去了存在的基礎。

（二）農(nóng)村土地流轉手續(xù)不完備

調查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村土地流轉呈以下“三多三少”的現(xiàn)象：即集中流轉的少，零星流轉的多；合同流轉的少，口頭流轉的多；長期流轉的少，短期流轉的多。農(nóng)戶與農(nóng)戶之間、農(nóng)戶與經(jīng)營承包大戶之間的土地流轉大多是采用“田頭協(xié)議”或“委托村組協(xié)議”的方式，無合同或合同不規(guī)范現(xiàn)象較為普遍。即使部分農(nóng)戶采用“簽訂合同”的形式進行流轉，也無任何簽證手續(xù)。截至2009年6月末，以書面合同形式進行土地流轉的農(nóng)戶為1252戶，僅占涉及農(nóng)戶的4.1%；面積9736畝，僅占流轉面積的5.9%，且大多數(shù)流轉合同不規(guī)范。流轉土地約定期限短，在兩年以內達到67.9%，且一般規(guī)定為一年。由于農(nóng)村土地流轉手續(xù)不完備，零星流轉且期限短，農(nóng)村土地經(jīng)營權的法律效用不強，導致農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款失去推廣應用的條件，大多涉農(nóng)金融機構也不敢以土地承包經(jīng)營權作為抵押物。

（三）農(nóng)村土地流轉操作不規(guī)范

盡管各級對農(nóng)村土地基本政策是穩(wěn)定明確的，但由于基層在土地流轉操作過程中存在不規(guī)范行為，導致流轉權益難以得到保障。如安化縣CT鎮(zhèn)HZ村村委會將該村265戶農(nóng)戶經(jīng)國土整理后的1600畝水田出租給資陽區(qū)8位農(nóng)民種糧，按每年每畝400斤稻谷的條件承租期限三年。目前，承租農(nóng)民已經(jīng)開始耕作，并已交村上24.8萬元租金,但該村遲遲不能與承租農(nóng)民簽訂有流轉農(nóng)戶簽名認可的租賃合同，承租農(nóng)民權益得不到保障。

（四）農(nóng)村土地流轉信息網(wǎng)絡和渠道不暢

《農(nóng)村土地承包法》明確規(guī)定，“農(nóng)村土地承包權證的發(fā)放和管理機關是農(nóng)業(yè)主管部門”；《關于積極推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉促進農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》（湘辦發(fā)[2009]15號）中明確，“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉雙方要簽訂規(guī)范的流轉合同，到鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村經(jīng)營管理機構辦理流轉合同簽證手續(xù)。”但據(jù)調查，目前基層土地流轉信息網(wǎng)絡和流轉渠道不暢，甚至部分鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）還沒有明確土地流轉和糾紛仲裁機構。有的土地流轉即使通過了合同簽證，而一旦發(fā)生糾紛，大多農(nóng)戶根本不予認可。

（五）缺乏專業(yè)的土地評估機構

由于目前尚無具備專業(yè)資質的土地經(jīng)營權價值評估機構和評估人員，沒有相對獨立的評估價值作參照，金融機構開辦農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款，如果僅以土地租金及地上種養(yǎng)物價值來確定抵押物的評估價值，主觀意愿成份較大，實際價值難以合理確定。

（六）缺乏土地流轉市場要素

由于沒有建立土地流轉市場，土地流轉大多由農(nóng)戶私下進行，流轉對象也僅限于親朋好友之間。由于流轉市場發(fā)育緩慢，缺少有權威的流轉中介，流轉信息不暢，無法對農(nóng)村土地經(jīng)營權進行公開競標，無法對林權、“四荒”資源、水面等使用權進行公開拍賣，一旦經(jīng)營戶出現(xiàn)貸款違約，農(nóng)信社處置抵押物難度較大，土地經(jīng)營權難以

變現(xiàn)。由于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權變現(xiàn)能力差，較大程度上制約了金融機構開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款的積極性，影響了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款業(yè)務的推廣步伐。

（七）風險保障機制缺失

因農(nóng)業(yè)抵御自然災害或市場風險的能力較弱，存在不可預知的風險。一旦承包經(jīng)營戶遇到自然災害，造成地上附著物重大損失；或因市場形勢變化導致地上附著物價值大幅降低，都會直接影響土地流轉價值。貸款人對這些因素難以有效掌控，也缺乏應對措施，導致信貸風險防范困難加大，金融機構的積極性不高。

（八）相關法律法規(guī)制約

《擔保法》規(guī)定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押”；《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉”，但沒有明確土地承包經(jīng)營權可以抵押，農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押貸款操作難度較大。

三、對策建議

（一）加大《農(nóng)村土地承包法》的宣傳力度

有關部門要采取貼近農(nóng)村、貼近農(nóng)民等多種方式，通過宣傳教育提高廣大農(nóng)村干部的法律水平，增強依法行政、依法維護農(nóng)民土地承包權益的主動性和自覺性，增強廣大農(nóng)民群眾依法維護自身合法土地承包權益的意識和能力，以穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關系，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權合理、合法流轉提供堅實基礎。

（二）建立農(nóng)村土地價值評估專業(yè)機構

制定《農(nóng)村土地經(jīng)營權價值評估管理辦法》，引入中介機構對農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押價值

進行評估。土地管理部門也可組建成立獨立的土地流轉評估中心，自主經(jīng)營，自負盈虧，培養(yǎng)專業(yè)資質評估人員，規(guī)范土地承包經(jīng)營權價值的評估，為金融機構開展農(nóng)村土地承包權抵押貸款創(chuàng)造有利條件。同時，建立科學的農(nóng)村土地資產(chǎn)評估體系，合理評價農(nóng)村土地價值。

（三）加快推進農(nóng)村土地流轉市場建設

建立健全土地流轉管理和服務中介機構以及土地經(jīng)營權爭議仲裁機制，為農(nóng)村土地經(jīng)營權流轉提供服務，并明確其相關法定職責。即土地流轉供求登記和信息發(fā)布，接受供求雙方質詢；協(xié)調供求雙方有關事宜，落實契約關系，辦理合同簽證手續(xù)；對土地流轉跟蹤服務，調節(jié)糾紛，協(xié)調供求關系，維護土地所有者、承包者和經(jīng)營者三方的合法權益。

（四）逐步建立農(nóng)業(yè)保障機制

加快成立農(nóng)業(yè)信貸擔保機構和發(fā)展農(nóng)業(yè)保險，降低土地經(jīng)營權抵押貸款的信貸風險。鼓勵和支持保險公司開辦農(nóng)業(yè)保險業(yè)務，對農(nóng)業(yè)保險的虧損進行適當?shù)难a償。農(nóng)村信用社要積極探索多種擔保方式，對額度較大的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款，推行“農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押+公司擔?！?、“農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押+基金擔保”和“農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押+經(jīng)營戶擔?！钡确绞剑M一步防范信貸風險。

（五）修訂和完善農(nóng)村土地相關法律制度

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權既然被定義為農(nóng)民的“用益物權”，就屬于農(nóng)民的“財產(chǎn)權”，應該允許土地承包經(jīng)營權抵押。建議修改和完善《農(nóng)村土地承包法》、《擔保法》等相關法律，明確規(guī)定土地承包經(jīng)營權可以抵押，為開辦土地承包經(jīng)營權抵押貸款提供法律支持。

（六）建立農(nóng)村土地流轉長效機制

農(nóng)村土地流轉在很大程度上取決于當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度的高低。依托特色產(chǎn)業(yè)，抓好產(chǎn)業(yè)培育，加大農(nóng)業(yè)項目招商引資力度，用大項目和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)帶動土地規(guī)?；?jīng)營，提高農(nóng)業(yè)經(jīng)濟效益，努力推進由農(nóng)業(yè)大市向農(nóng)業(yè)強市的發(fā)展轉變。堅持走“公司+科技+基地+農(nóng)戶”的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展模式,穩(wěn)妥推進流轉土地使用權逐步向具有較高生產(chǎn)技術的專業(yè)化公司、協(xié)會、經(jīng)紀人集中，建立土地流轉長效機制，實現(xiàn)土地規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化經(jīng)營，不斷提升土地綜合經(jīng)濟效益，促進農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。

（七）著力推進農(nóng)民素質技能培訓

大力扶持農(nóng)村教育事業(yè)發(fā)展，在鞏固九年制義務教育基礎上，努力發(fā)展高中階段教育和職業(yè)技術教育培訓體系，擴大農(nóng)民子弟就學面。繼續(xù)實施“陽光工程”，抓好

農(nóng)村轉移勞動力就業(yè)技能培訓，把傳統(tǒng)農(nóng)民改造培養(yǎng)成為能適應時代發(fā)展需要的新型農(nóng)民，為農(nóng)村勞動力轉移創(chuàng)造條件。抓住國家實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策、擴

大基礎建設投入這一契機，加快建設小城鎮(zhèn)步伐，搞好規(guī)劃，把小城鎮(zhèn)建設成上檔次、上規(guī)模，商業(yè)發(fā)達，環(huán)境優(yōu)美的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)聚集地，鼓勵農(nóng)村勞動力到小城鎮(zhèn)務工、經(jīng)商、辦企業(yè)，就地將農(nóng)民轉為市民。

第二篇：吉林省農(nóng)村土地流轉的制約因素與對策

吉林省農(nóng)村土地流轉的制約因素與對策

摘要：從總體上看，吉林省農(nóng)村土地流轉處于全國的中下游水平，在一定程度上制約了農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。應采取多方面措施進一步促進農(nóng)村土地流轉。

關鍵詞：土地流轉；制約因素；對策

中圖分類號：F327．34 文獻標識碼：A

文章編號：1007―7685(2006)05―0046―03

自農(nóng)村實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制以來，吉林省農(nóng)村土地流轉一直呈現(xiàn)規(guī)模小、數(shù)量少、范圍窄的特點，并多是一種零星、分散式的流轉。目前，農(nóng)業(yè)逐步成為投資的新領域，專業(yè)大戶、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、工商企事業(yè)單位、科技人員、再就業(yè)職工等紛紛進入農(nóng)業(yè)領域，擴大了對流轉土地的需求，加速了農(nóng)村土地的流轉。據(jù)對全省19個縣(市)、340個村中3400個農(nóng)戶的抽樣調查，2004年人均流轉土地0．29畝，占承包土地面積的6％，比上年提高1個百分點。從總體上看，吉林省農(nóng)村土地流轉在全國處于中下游水平。

一、吉林省農(nóng)村土地流轉的特征

1．土地流轉地域擴大化。過去農(nóng)村土地流轉主要發(fā)生在二、三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達、農(nóng)民非農(nóng)就業(yè)和收入比較穩(wěn)定的大中城市郊區(qū)，欠發(fā)達地區(qū)農(nóng)民因就業(yè)門路少，家庭收入對土地依存度高，很少發(fā)生土地流轉。近兩年，土地流轉地域由大中城市郊區(qū)向大中城市遠郊和欠發(fā)達地區(qū)擴展。

2．土地流轉主體多元化。過去農(nóng)村土地流轉主要在農(nóng)戶間進行，參與的主體主要是農(nóng)產(chǎn)?，F(xiàn)在，參與農(nóng)村土地流轉的主體除農(nóng)戶外，工商企業(yè)、科研機構、城鎮(zhèn)居民等都紛紛到農(nóng)村租地、包地。

3．土地流轉形式多樣化。土地流轉形式主要有轉包(承包方將自己承包期內的部分或全部土地，以一定條件轉給第三者，承包方與發(fā)包方仍按原承包合同履行權利和義務)、轉讓(承包方經(jīng)發(fā)包方同意將承包期內全部或部分承包土地轉讓給第三方。由第三方履行相應土地承包合同的權利和義務。轉讓后原承包戶在承包期內的土地承包經(jīng)營權自然喪失)、互換(承包方之間或集體經(jīng)濟組織之間為各自需要和便于耕種管理，交換其承包地塊?；Q后原土地承包合同規(guī)定的權利義務有的仍由原承包者承擔，有的經(jīng)發(fā)包方同意后隨互換而轉移)、人股(即承包方將土地承包經(jīng)營權量化為股權，農(nóng)民憑股權入股組成土地股份合作社或股份公司，合作社或股份公司對土地實行招標承包，或對外租賃，或直接開發(fā)，農(nóng)民按股分紅)、租賃(承包農(nóng)戶將承包土地租給第三方經(jīng)營，并收取一定租金)等。其中以轉包、轉讓為主。

應該指出的是，隨著土地流轉的深化，土地流轉出現(xiàn)的各種糾紛也逐漸增多。主要表現(xiàn)在兩個方面。一是農(nóng)戶之間的糾紛。近年來由于耕地產(chǎn)出效益偏低，使個別農(nóng)戶將土地使用權有償轉讓，甚至出售，而現(xiàn)在看到糧價及其它農(nóng)產(chǎn)品價格上漲，中央出臺了取消農(nóng)業(yè)稅等增加農(nóng)民收入的優(yōu)惠政策，有償轉讓土地使用權的農(nóng)戶，現(xiàn)在又想要回土地使用權。但承包方農(nóng)民又不愿意輕易交出自己耕種多年的這塊土地，從而產(chǎn)生矛盾和糾紛。二是農(nóng)戶與村委會之間的糾紛。一方面，過去，有的農(nóng)產(chǎn)由于種種原因把自己的耕地退回給村委會后，村委會又將其耕地轉包給其他農(nóng)戶耕種。今天，這部分棄耕農(nóng)戶又找到村委會索要原本屬于自己的耕地，由自己來重新經(jīng)營。因此，產(chǎn)生糾紛。另一方面，承包鄉(xiāng)村兩級“機動地”產(chǎn)生糾紛。第二輪土地承包時，鄉(xiāng)村兩級抽出了一定比例的機動地，現(xiàn)在這部分土地已大部分承包出去，承包期5年至20年不等。這部分土地當初的承包價每公頃多在1000元以下，2004年農(nóng)村的土地承包價每公頃均在2000元以上。由于價格上漲，加上當初承包時不夠公開，導致農(nóng)民與鄉(xiāng)村兩級組織間產(chǎn)生矛盾。

二、吉林省農(nóng)村土地流轉的主要制約因素

影響土地流轉的主要制約因素如下：

(一)部分農(nóng)民不愿離開土地。吉林省的地理位置和自然條件使其適合水稻、玉米、大豆的生產(chǎn)，是世界三大玉米帶之一，農(nóng)民人均占有耕地面積5．1畝，比全國平均水平高出近2倍，發(fā)展糧食生產(chǎn)具有得天獨厚的資源優(yōu)勢。多年來，全省糧食商品率始終保持在80％以上，高出全國平均水平20個百分點。而土地是吉林省農(nóng)民收入來源的主要載體。特別是由于“一免三補”政策的落實，引發(fā)了農(nóng)民新一輪的種糧熱和承包熱。據(jù)對19個縣(市)380個農(nóng)產(chǎn)的抽樣調查，82．6％的農(nóng)戶希望承包更多的土地，僅有1．3％的農(nóng)戶想把土地轉包給他人?？梢?，農(nóng)民對土地的依賴性很強。

(二)部分農(nóng)民難以走出去。主要原因是：

1．沒有門路。一是農(nóng)村勞動力不但文化水平低，而且缺少技術(外出勞動力接受系統(tǒng)職業(yè)培訓的只占19％，而發(fā)達省份有的達到40％以上)。自己沒有技術，不知道出去干什么，找不到工作，致富無門。二是即使有技術，由于缺少用工信息，也不知道到哪里能找到工作。

2．農(nóng)民工再就業(yè)的環(huán)境不理想。一是前些年農(nóng)民工的工資得不到保障，拖欠農(nóng)民TI．資的現(xiàn)象比比皆是。二是農(nóng)民工轉移的成本太高。如子女就學費用特別高等，許多農(nóng)民對此望而生畏，打消了外出務工的想法。

3．農(nóng)民外出從業(yè)的組織化程度較低。吉林省農(nóng)民外出從業(yè)主要是以自行外出和親友介紹為主，占全部外出從業(yè)人數(shù)的92．1％，經(jīng)政府組織、市場中介等方式出去的僅占6．9％。在流動方式上存在很大程度的盲目性。一些地方政府由于在觀念認識上不到位，認為勞務輸出是富民不富縣的事，往往只注重資金回歸的效應，而對以勞務輸出為主尋求就業(yè)門路的農(nóng)民卻很少給予主動有效的服務，更沒有把組織農(nóng)民勞務輸出納入政府的重要職能。

(三)農(nóng)村土地流轉的服務、監(jiān)管體系沒有建立起來。農(nóng)村土地使用權流轉仍以農(nóng)民自發(fā)、私下進行為主，大多數(shù)地方還處在自然流轉狀態(tài)。部分基層干部對土地流轉認識不足，認為土地承包期已延長30年不變，土地承包經(jīng)營權流轉屬承包者個人的事情，不積極引導和規(guī)范，造成土地流轉糾紛無人受理，處于放任自流狀態(tài)，留下許多弊端和隱患。

三、進一步促進吉林省農(nóng)村土地流轉的對策

(一)基層政府應把為土地流轉服務列為重要職能。一是加強對農(nóng)村土地流轉情況的調查研究，掌握農(nóng)村土地流轉動態(tài)，把握農(nóng)村土地承包關系的實際狀況和發(fā)展趨勢。二是指導農(nóng)村土地流轉合同的訂立。對已形成穩(wěn)定流轉關系的要督促流轉雙方訂立流轉合同。三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)部門要建立并管理好農(nóng)村土地流轉的檔案。四是及時調節(jié)處理土地流轉糾紛。

(二)制定相關的政策，確保農(nóng)村土地合理流轉。土地流轉過程中，要認真執(zhí)行現(xiàn)行土地制度，按照自愿、有償?shù)脑瓌t依法進行，不應以任何理由強制農(nóng)戶轉讓。一定要做到確保所有權，穩(wěn)定承包權，搞活使用權。對土地的流轉，要在政策上給予鼓勵和支持的同時，對流轉的程序、合同關系的變更等問題要做出明確的規(guī)定。

(三)加強管理，規(guī)范流轉秩序

1．加強土地轉出方的管理。首先，加強農(nóng)戶自發(fā)的土地流轉管理。農(nóng)戶自愿將承包土地以轉包、轉讓、互換、人股、出租等形式流轉，應簽訂書面流轉協(xié)議，并報所屬村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)村土地承包合同管理機關備案。流轉土地的稅費繳納方式要在流轉協(xié)議上予以明確。其次，規(guī)范鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟組織和鄉(xiāng)村行政組織參與土地流轉的行為。鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟組織和鄉(xiāng)村行政組織不得以任何名義強迫農(nóng)戶流轉土地，也不得阻撓農(nóng)戶自愿合理地流轉其土地經(jīng)營承包權。再次，農(nóng)戶可委托中介組織進行土地流轉。委托流轉要簽訂委托流轉協(xié)議，并報集體經(jīng)濟組織和鄉(xiāng)農(nóng)村土地承包合同管理機關備案。

2．加強土地轉入方的管理。首先，農(nóng)村土地流轉期限不得超過農(nóng)產(chǎn)家庭承包土地的剩余承包期。流轉期滿后，經(jīng)雙方協(xié)商，可續(xù)簽土地流轉協(xié)議。為防止土地投機行為，已流轉的農(nóng)村土地，受讓方不得進行再流轉。其次，引導、監(jiān)督工商企業(yè)選擇適當方式開發(fā)農(nóng)業(yè)。工商企業(yè)開發(fā)農(nóng)業(yè)要不侵害農(nóng)民利益，要有利于保護和鞏固農(nóng)村基本經(jīng)營制度。政府應鼓勵他們采取公司加農(nóng)戶、訂單農(nóng)業(yè)等方式，帶動農(nóng)戶發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。再次，應允許有條件的地方探索組建土地股份合作社。農(nóng)戶間以土地使用權為股權，本著自愿、互利的原則，發(fā)展土地股份合作制，這是新時期穩(wěn)定農(nóng)村土地家庭承包關系、發(fā)展農(nóng)村合作經(jīng)濟、克服小生產(chǎn)與大市場矛盾的一種有效形式，應密切關注并積極加以引導。

(四)積極為土地流轉創(chuàng)造條件。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉不能只靠農(nóng)民自發(fā)進行，各級政府和有關部門要在堅持農(nóng)民自愿的前提下，采取有效措施，積極進行推動。一是把剩余勞動力的轉移和培訓工作列為政府重要職能。加快對剩余勞動力的培訓，建立勞動用工發(fā)布制度。二是加快農(nóng)村經(jīng)營制度和組織制度的創(chuàng)新，引導和扶持農(nóng)民專業(yè)合作組織建設，積極推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。三是大力發(fā)展農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)，為農(nóng)民流轉土地后創(chuàng)造足夠的就業(yè)空間。四是逐步建立土地流轉市場和農(nóng)村社會保障機制。通過這些綜合措施，使農(nóng)民能愿意走出去，而且能走出去，進而為土地流轉創(chuàng)造良好條件。

課題負責人：吳美林

課題組成員：王曉紅、于國印、孫靖濤、王洪娟、喬 壯、范秋明、臧寶穎

執(zhí)筆：吳美林、王曉紅

(責任編輯：耿玉春)

第三篇：淺談制約農(nóng)戶擔保貸款因素（精選）

農(nóng)信社發(fā)展農(nóng)戶擔保貸款的新思路是以農(nóng)民合作組織為橋梁，提高農(nóng)民合作化程度，使貸款與擔保、保險相互結合、相互促進，逐步解決農(nóng)民貸款難和農(nóng)信社難貸款的問題。

一、農(nóng)戶擔保貸款拓展中的制約因素

（一）農(nóng)業(yè)保險體系不健全，制約著農(nóng)戶擔保貸款拓展。

這里的農(nóng)業(yè)保險是針對農(nóng)業(yè)（種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)）生產(chǎn)的保險

業(yè)務，是指通過農(nóng)戶投保在更大范圍內分散經(jīng)營風險，在受災后及時得到損失賠償?shù)闹贫刃问健?jù)調查，轄區(qū)農(nóng)業(yè)沒有上保險，保證不了受災后農(nóng)民的收益，因而制約了擔保貸款的拓展。

（二）農(nóng)業(yè)的分散經(jīng)營和高風險性，制約了一些金融機構的信貸投向。目前農(nóng)戶的分散經(jīng)營方式，使得面向農(nóng)戶的貸款工作瑣碎而復雜，且盈利不易，也從客觀上給進一步加大金融支農(nóng)力度帶來了難題。如果沒有政府引導或者其他組織協(xié)調和農(nóng)戶的融資關系，農(nóng)信社很可能會因為風險大而不予貸款。

（三）農(nóng)村專業(yè)合作組織的缺乏，制約了信息的準確傳遞。農(nóng)民對于銀行之所以缺乏信用，除了抵押物不足，主要原因是兩者之間信息不對稱，管理半徑過長。沒有農(nóng)村專業(yè)合作組織提高農(nóng)民的組織化程度，就不能依托地緣、業(yè)緣關系發(fā)展和規(guī)范農(nóng)村金融，包括發(fā)展和規(guī)范合作金融業(yè)務。當前某些地方自發(fā)成立的農(nóng)村專業(yè)合作組織雖然在一定時間內起到了作用，但由于缺乏專業(yè)性的指導和運作不規(guī)范，真正作用難以顯現(xiàn)。

（四）農(nóng)信社信貸員隊伍超負荷運轉，限制了其對農(nóng)戶貸款的支持力度。農(nóng)信社辦理的貸款大部分是農(nóng)戶小額信用貸款，具有點多、面廣、額小的特點。據(jù)調查，一個信貸員平均負責５個村左右的信貸業(yè)務，業(yè)務分散，客戶管理上很難到位。

（五）農(nóng)村信用環(huán)境差和資金需求日趨多元化，使信貸管理體制亟需改觀。當前，農(nóng)村社會信用體系建設不完善，制度上也不健全，在部分農(nóng)村地區(qū)還存在一些問題，大量強壯勞動力外出務工，剩下所謂“3861部隊”，即婦女和兒童，信用意識淡薄，還款能力有限，農(nóng)村信貸業(yè)務難以開展。隨著經(jīng)濟結構和收入結構的多元化、復雜化，農(nóng)村各經(jīng)濟主體的需求呈現(xiàn)多樣化的特征，現(xiàn)有的信貸管理方式、信貸業(yè)務品種和金融服務水平滯后，難以滿足農(nóng)業(yè)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的客觀需要。

二、發(fā)展農(nóng)戶擔保貸款的新思路

（一）以農(nóng)業(yè)保險來分散信貸風險。農(nóng)信社應與保險公司建立合作關系，在具體運作中，農(nóng)業(yè)保險保單如指定銀行作為第一受益人的，保單可作為質物質押給銀行從而獲得貸款。

（二）建設多層次、多元化的農(nóng)貸擔保體系。通過建立政府引導型擔?；?，進行市場化運作，具體的運作方式可以采取從中央和上級政府下?lián)芙o農(nóng)村的扶持資金中劃出一部分、地方政府小財政收入中擠出一部分的辦法建立縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）兩級農(nóng)貸擔?；稹＾r(nóng)貸擔?；饘舸鎯υ谵r(nóng)信社，專人負責管理，專門為農(nóng)戶大額貸款提供擔保。

（三）因地制宜，發(fā)揮農(nóng)村金融機構的優(yōu)勢。農(nóng)信社應將傳統(tǒng)的信貸業(yè)務向支持農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整的方向轉變。主動引導農(nóng)民改變傳統(tǒng)的耕作模式，優(yōu)化種植結構，發(fā)展高效農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)和觀光農(nóng)業(yè)。在支持畜牧養(yǎng)殖業(yè)方面，應以發(fā)展標準化規(guī)模養(yǎng)殖為重點，把信貸資金投向效益高、風險小、潛力大、市場穩(wěn)定的綠色環(huán)保養(yǎng)殖項目上。

（四）推進農(nóng)民組織化。農(nóng)村金融問題與農(nóng)民組織化問題是一個硬幣的兩面。破解農(nóng)村金融問題需從提高農(nóng)民組織化入手，反之提高農(nóng)民組織化要從發(fā)展金融組織著眼。信用合作社以金融為核心，以信用為脈絡，通過支持和引導農(nóng)民發(fā)展合作組織，并在合作社與合作協(xié)會平臺上開展農(nóng)村信用評級和信用聯(lián)保，實現(xiàn)與現(xiàn)有銀行體系的對接和互補，將社會資本有效轉化為經(jīng)濟資本。

（五）創(chuàng)新服務方式，打造特色金融服務。堅持以農(nóng)戶為中心，圍繞支農(nóng)重點，拓寬服務領域，結合市場對不同的客戶“量體裁衣”，提供個性化、差異化信貸服務。

（六）建立科學的人力資源管理體制。加大人才培育力度，建立一支高素質的信貸管理隊伍。要采取引進來、派出去、上下交流、異地交流等方式，多渠道培育信貸管理人才，逐步優(yōu)化信貸隊伍。在用人的激勵機制方面加以優(yōu)化。

第四篇：農(nóng)村土地流轉模式解析

農(nóng)村土地流轉模式解析

編者按：《中共中央關于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》中指出，按照依法、自愿、有償原則，允許農(nóng)民流轉土地承包經(jīng)營權，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。實際上，一些地方在此前已經(jīng)因地制宜進行了一些嘗試?？梢哉f，這與十七屆三中全會的精神不謀而合。

各地目前探索出了哪些土地流轉模式?在實踐中又有何創(chuàng)造?為方便基層國土資源工作者深入了解農(nóng)村土地流轉有關情況，把握好土地流轉政策，本版結合具體個例，對農(nóng)村土地流轉模式進行解析。

模式一：轉包

轉包是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權以一定期限轉給同一集體經(jīng)濟組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。轉包后原土地承包關系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權利和義務。接包方按轉包時約定的條件對轉包方(原承包方)負責。承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。

實踐

溫州：耕地向種田大戶集中

浙江省溫州市通過創(chuàng)新耕地流轉模式，實現(xiàn)耕地向種糧能手、村級集體、專業(yè)合作社集中，并實施全程機械化服務，這些舉措不僅遏制了耕地拋荒現(xiàn)象，還成功穩(wěn)定住了糧食生產(chǎn)。

人均耕地面積僅0．31畝的溫州是典型缺糧地區(qū)，糧食自給率只有35％。由于糧食生產(chǎn)受比較效益、耕種規(guī)模、臺風災害等因素影響，當?shù)剞r(nóng)民種糧積極性近年來持續(xù)下降，糧食生產(chǎn)特別是早稻生產(chǎn)出現(xiàn)連年下滑趨勢，一些地區(qū)出現(xiàn)耕地拋荒現(xiàn)象。

在基層政府的倡導下，溫州各地農(nóng)村近年來積極創(chuàng)新耕地流轉模式，促進糧食規(guī)?；?jīng)營。其主要內容為農(nóng)戶把承包田有償轉包給大戶集中經(jīng)營，模式包括“招投標式轉包”、“中轉站式轉包”和“中介機構合同轉包”等三種。作為溫州土地流轉的主要模式，目前種糧大戶轉包模式承擔著全市40％以上的早稻生產(chǎn)任務。

瑞安市梅嶼鄉(xiāng)馬中村部分耕地先由村集體承包形成基地，然后再轉包給種糧大戶，這種形式叫“中轉站式轉包”。今年承包了1000多畝耕地用于糧食種植的瑞安市馬嶼鎮(zhèn)的種糧大戶項寶榮，通過當?shù)乩先藚f(xié)會出面協(xié)調，與農(nóng)民簽訂了轉包合同，他采用的是“中介機構合同轉包”形式。而在瑞安市飛云鎮(zhèn)林中村，伯特利糧食專業(yè)合作社的陳慶福則是通過“招投標式轉包”，以每畝高出當?shù)厥袌鰞r10至15元的價格，承包了1500畝水田。

除了大戶以外，村集體代耕代種也逐漸成為溫州糧食生產(chǎn)的主體之一。在瑞安市桐浦鄉(xiāng)，鄉(xiāng)政府明確規(guī)定，土地流轉超過2000畝的村集體可以獲得5000元的獎勵。重賞之下，該鄉(xiāng)缺少青壯年勞動力的嶺南村，由村集體一舉承包全村200余戶農(nóng)戶的600多畝水田，并聘請農(nóng)機合作社進行集約化管理。往年6月仍是一片荒草的水田，今年5月便插滿了綠油油的秧苗。據(jù)統(tǒng)計，溫州目前由村集體直接或間接參與經(jīng)營的土地有10萬畝，占全市早稻播種面積的20％左右。這種由村集體出面進行季節(jié)性土地流轉的模式，可以打消農(nóng)民一直以來擔心土地流轉后承包權變更的顧慮，農(nóng)民愿意，大戶放心，各得其所。

溫州三種土地流轉方式的廣泛運用，已經(jīng)收到了遏制耕地拋荒、穩(wěn)定糧食生產(chǎn)的預期效果。據(jù)最新統(tǒng)計，今年溫州早稻播種面積達 51．89萬畝，比上年增5．5萬畝，超額完成了50萬畝的計劃任務，全市耕地拋荒現(xiàn)象得到了有效遏制。

模式二：互換

互換是指承包方之間為各自需要或者方便耕種管理，通過自愿平等協(xié)商，對屬于同一集體經(jīng)濟組織的承包地塊進行交換，同時交換相應的土地承包經(jīng)營權?；Q后，原土地承包合同規(guī)定的權利義務可由原承包者承擔，也可隨互換而轉移，但如果轉移了則須按規(guī)定辦理相關手續(xù)。

實踐

沙灣農(nóng)地互換節(jié)地又增收

2004年，時任新疆維吾爾自治區(qū)沙灣縣四道河子鎮(zhèn)下八戶村黨支部書記的趙金財動員村上八戶村民在自愿、公平、依法的原則下互換了土地。當年，就增產(chǎn)豐收了。

2005年初，下八戶村在征求多數(shù)村民意見的基礎上作出決定：全村進行大規(guī)模土地互換。多數(shù)支持土地互換的群眾按照合同約定開始換地，當年，全村共互換土地1萬多畝。七零八落的上千塊土地，一下改造成一塊塊大條田，對這些大條田又開始大面積推廣滴水灌溉技術。土地互換后，下八戶村節(jié)水30％，增地 5％，人均增收347元，節(jié)省勞動力50％。

趙金財上任時村里負債169萬元，3年后，不僅還清了外債，村集體經(jīng)濟還積累存款40萬元。村委會投資120萬元興建的辦公大樓也拔地而起。村里富了，農(nóng)民也在土地互換中得到了實惠。如今百分之百的土地實現(xiàn)滴水灌溉，1／3的農(nóng)民外出務工。

去年，下八戶村農(nóng)民人均純收入近8000元?！斑@個數(shù)字相當保守，一些農(nóng)戶的收入在幾十萬元，甚至上百萬元。全村20多輛小轎車，70多戶農(nóng)民有電腦，家家戶戶都有拖拉機。他們的真正收入應在萬元甚至幾萬元以上。”沙灣縣縣長努爾·加海說。

與2007年全國農(nóng)村居民人均純收入4140元相比，下八戶村農(nóng)民的收入是全國平均水平的一倍甚至幾倍!

模式三：入股

入股是指實行家庭承包方式的承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，將土地承包經(jīng)營權作為股權，自愿聯(lián)合從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營；其他承包方式的承包方將土地承包經(jīng)營權量化為股權，入股組成股份公司或者合作社等，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，承包方按股分紅。

實踐

甘肅成立首個土地股份合作社 甘肅省首個土地股份合作社——甘肅省慶陽市寧縣民生農(nóng)民專業(yè)合作社近期正式在工商部門登記成立。

該合作社由甘肅寧縣焦村鄉(xiāng)任村村黨支部書記兼焦村興達養(yǎng)殖有限責任公司經(jīng)理楊軍發(fā)起。近年，楊軍承包本村80畝耕地，效益不錯。這讓當?shù)剞r(nóng)民看到了土地規(guī)模經(jīng)營的好處。今年，由楊軍牽頭，該村開始成立土地股份合作社。

這一合作社以土地入股為主要方式，農(nóng)戶攜地入股，由合作社集中使用，由種田能手或企業(yè)承包租種，雙方簽訂合同，合作社統(tǒng)一管理。加入合作社時，農(nóng)民要有書面入社申請，準入后，農(nóng)民以土地和現(xiàn)金兩種方式入股，土地每畝為1股，參與農(nóng)業(yè)收入分紅；現(xiàn)金股用于建辦企業(yè)，每股為500元，以100股封頂，參與企業(yè)利潤分紅。入現(xiàn)金股的農(nóng)戶必須入土地股，否則不予確認。

目前，該村入社農(nóng)戶已達161戶、712人，分別占全村農(nóng)戶的51．4％、人口的 54．6％，入股土地達1150畝，古全村耕地的 33．5％。合作社成立后，入社農(nóng)民已開始根據(jù)村里的土地、勞力、基礎設施情況，對村里的土地制定發(fā)展規(guī)劃，尋找合適的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)方向。

專家介紹，當前一家一戶的小農(nóng)經(jīng)濟已難以應對市場，農(nóng)民增收困難。進行土地流轉，實施規(guī)模化種植已是農(nóng)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。土地股份合作社這種土地流轉形式的產(chǎn)生是農(nóng)村發(fā)展的需要；用土地入股成立合作社，不需要改變當前土地承包政策，卻可實現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營，提升農(nóng)業(yè)應對市場的能力，增加農(nóng)民收入，并可將部分勞力從土地上徹底解放出來。

模式四：出租

出租是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權以一定期限租賃給他人(包括個人、集體、企業(yè)或其他組織)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，出租人向承租人收取租金。出租后原土地承包關系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權利和義務。承租人按出租時約定的條件對出租人(承包方)負責。

實踐

從“分田到戶”到新型合作化

30年前，當安徽省小崗村村民嚴金昌在曾經(jīng)推動了中國農(nóng)村重大變革的“分田到戶”的秘密協(xié)議上摁下手印時，他沒有想到，有一天，他會把分到自家的田地又租出去。

兩年前，嚴金昌和十幾戶農(nóng)民一起，以每畝500元的價格把自家的兩畝土地出租給一家上海公司，發(fā)展規(guī)模經(jīng)營，年終參與分紅。

這些農(nóng)民們有的外出打工，有的則接受了這家上海公司的返聘，成為企業(yè)員工，每人每月領取600元左右的工資。

今年65歲的嚴金昌也接受了公司聘用。不僅如此，因為經(jīng)驗豐富、具有一定號召力，他還被提拔為這個占地200多畝的現(xiàn)代企業(yè)的管理者。

“年薪、土地租金，再加上年終分紅，這可比一年到頭種地劃算得多。糧食種得再好，一年的收成也不會超過1000元?！边@位30年前領頭實行分田到戶、自主生產(chǎn)的老農(nóng)現(xiàn)在成了土地集中流轉、發(fā)展合作經(jīng)濟的積極倡導者。這種集中利用土地、實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營的新型合作經(jīng)濟給當?shù)剞r(nóng)民帶來了實惠。2007年，小崗村人均收入已達6000元，而當年全國農(nóng)村居民人均純收入是4140元。

模式五：抵押

抵押是指抵押人(原承包方)在通過農(nóng)村土地承包方式取得物權性質土地承包經(jīng)營權有效存在的前提下，以不轉移農(nóng)村土地之占有，將物權性質土地承包經(jīng)營權作為債權擔保的行為。在抵押人不履行債務時，債權人(即抵押權人)依照擔保法規(guī)定拍賣、變賣物權性質土地承包經(jīng)營權的價款中優(yōu)先受償或以物權性質土地承包經(jīng)營權折價受償。

實踐

三明土地承包經(jīng)營權可抵押

福建三明農(nóng)村信用社從2006年起探索開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押業(yè)務，目前全市農(nóng)信社累計已發(fā)放該類貸款318萬余元。

2006年6月，將樂縣農(nóng)信社在全市率先推出農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權抵押貸款業(yè)務。白蓮鎮(zhèn)小王村村民溫元寶以140畝農(nóng)地的承包經(jīng)營權作抵押，獲得首筆10萬元貸款，從事無公害水果、蔬菜規(guī)模種植。

將樂縣農(nóng)信社主任鐘先禮說：“近年來，隨著農(nóng)村勞動力大量轉移，將自家土地交由同村農(nóng)戶經(jīng)營的現(xiàn)象越來越多，這給農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營創(chuàng)造了有利條件，融資難問題也隨之產(chǎn)生，探索土地承包經(jīng)營權的多種流轉方式是解決農(nóng)戶融資難的出路?！?/p>

近年來，三明市各地農(nóng)村信用聯(lián)社先后探索“公司+農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押”“基金擔保+農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押”和直接以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權為抵押等方式，解決農(nóng)民對土地規(guī)?；_發(fā)資金需求。

鐘先禮說，2007年10月1日實施的《物權法》對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押作出明確規(guī)定，但由于與農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押相配套的登記、風險評估、抵押權實現(xiàn)等制度尚未出臺，這些配套制度亟待完善。

（來源：中國國土資源報）

第五篇：農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉與抵押貸款問題調研報告

一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉的現(xiàn)狀

至200*年底，全市頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權證446119份，簽訂家庭承包合同452788份，簽訂土地流轉合同13155份，流轉面積17.77萬畝，占耕地總面積的7.8%。主要呈現(xiàn)四個特點：

1、有償流轉租金不高。尤溪縣調查，家庭土地承包經(jīng)營權的流轉以實物支付或以實物折價支付租金那一世小說網(wǎng) http://004km.cn為主，以實物或實物折價支付的占75%，以現(xiàn)金支付租金的占22%，不付租金的占3%。租金支付差距大，每畝租金最低為10元，最高為980元，多數(shù)在100元以內。

2、流轉以短期為主。據(jù)調查，全市土地流轉期限在1年以內的占58%，1-5年的占37%，5-10年的占3%，10年以上的占2%。說明經(jīng)營權流轉的短期及非穩(wěn)定性。

3、轉包和出租居多。全市轉包、轉讓、互換、出租土地承包經(jīng)營權的分別為6.91萬畝、1.28萬畝、1.34萬畝、7.53萬畝，分別占流轉總面積的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%，其中轉包和出租的占81.3%。說明農(nóng)民流轉的大多數(shù)是有償?shù)摹?/p>

4、農(nóng)民自發(fā)流轉為主。從承包地流轉的過程看，農(nóng)村土地使用權流轉主要是在農(nóng)戶之間進行，但農(nóng)戶與企業(yè)連片出租、規(guī)模經(jīng)營的比重正在提高。從尤溪縣調查來看，農(nóng)村中有90%土地流轉操作是在農(nóng)戶與農(nóng)戶之間進行，且流轉土地數(shù)量小，只有10%是成規(guī)模的土地流轉，操作發(fā)生在農(nóng)戶與農(nóng)業(yè)企業(yè)之間。

二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款試點工作成效與主要做法

去年我市在**、將樂縣開展了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押信貸試點工作。至200*年底，**縣農(nóng)村信用聯(lián)社通過公司、基金擔保及土地承包經(jīng)營權抵押等各類形式共發(fā)放15.6萬元貸款支持紅豆杉規(guī)模種植戶，涉及土地流轉187畝。將樂縣已發(fā)放以140畝土地承包經(jīng)營權作抵押的貸款20萬元。其主要做法是：

1、明確農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押條件和范圍。一是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權必須是合法流轉取得或通過招標、拍賣和公開協(xié)商等其他合法方式取得，并擁有具備法律效力的權屬證明材料；二是土地承包經(jīng)營權產(chǎn)權關系清晰、合法，村委會或發(fā)包方對土地未做“禁止抵押和再流轉”限制。承包經(jīng)營租賃協(xié)議和手續(xù)符合國家法規(guī)政策；三是抵押期限為《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定的承包期以內，同時抵押人取得的土地承包經(jīng)營權期限應為3年以上，截止信貸抵押之日起，剩余期限不短于2年。

2、建立土地承包經(jīng)營權的抵押價值認定和抵押登記制度。由貸款人對土地承包經(jīng)營權抵押價值進行認定，認定的一般原則：土地承包經(jīng)營權抵押價值=年租地平均收益×經(jīng)營期限+種養(yǎng)物價值。同時明確了縣農(nóng)業(yè)行政主管部門為土地承包經(jīng)營權抵押信貸業(yè)務的抵押登記部門。抵押登記后，還要將情況抄報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村土地管理部門和村集體經(jīng)濟組織備案，以方便農(nóng)村土地管理。

3、設計農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款的風險防范措施。一是把好貸款用途關，防范信貸風險和用地政策風險。借款人取得貸款必須用于農(nóng)業(yè)開發(fā)項目及拋荒地復耕；二是合理確定貸款金額與期限。土地承包經(jīng)營權抵押貸款金額不超過土地承包經(jīng)營權抵押認定價值的70%。貸款期限由貸款人按中短期流動資金貸款期限確定；三是建立擔保機制，創(chuàng)新貸款模式。①“公司+土地經(jīng)營權抵押”，即農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化企業(yè)是承貸主體，并將企業(yè)擁有的土地承包經(jīng)營權作為抵押物，同時企業(yè)負連帶責任；②“基金擔保+土地經(jīng)營權抵押”，即行業(yè)設立基金，由基金擔保和經(jīng)營戶的土地承包經(jīng)營權抵押共同擔保以獲得貸款，擔保責任由基金和土地承包經(jīng)營權按約定比例分擔；③“土地承包經(jīng)營權作股權抵押”，即兩個以上經(jīng)營戶以擁有土地承包經(jīng)營權作為股權成立聯(lián)營公司，把股權作抵押申請貸款；④直接以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權為抵押取得貸款；⑤其他符合法規(guī)的貸款模式。

4、政府支持，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款提供組織保障。**縣政府下發(fā)了《關于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理的實施意見》，對農(nóng)村土地流轉進行了規(guī)范，成立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉服務中介組織，在試點區(qū)域建立鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉服務中心和村級土地流轉服務站，以協(xié)助抵押權人對經(jīng)營權抵押的土地進行管理和流轉，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押信貸業(yè)務試點工作提供強有力的組織保障。

三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款利弊分析

（一）有利因素

1、增加農(nóng)村融資渠道，突破農(nóng)業(yè)融資的“瓶頸”制約。開展農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押貸款，突破了農(nóng)村土地不能作為抵押物的瓶頸制約，使經(jīng)營戶認識到土地不僅是一種生產(chǎn)生存的資源，還可以作為一種生產(chǎn)要素參與融資，既可提高農(nóng)戶保護土地的意識，也可為在農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展過程中解決資金不足問題提供有效的途徑。

2、促進土地合理流轉，實現(xiàn)土地、金融等各生產(chǎn)要素的有效配置。通過流轉，改變了傳統(tǒng)簡單生產(chǎn)模式，農(nóng)村土地逐步向集約和規(guī)模方向發(fā)

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展，有效提高土地的產(chǎn)出率和農(nóng)產(chǎn)品的商品化程度。同時，一旦抵押人出現(xiàn)貸款違約，銀行可以將經(jīng)營權及附著物一起進入土地流轉市場拍賣轉讓，土地資源的配置將更加合理。

3、推動了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)村金融業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)了雙方互利多贏。土地經(jīng)營權抵押信貸業(yè)務的開辦，一方面促進了土地的合理流轉和土地的適度規(guī)模經(jīng)營，推動了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。另一那一世小說網(wǎng) http://004km.cn方面，引導金融機構改變了過去以小額信貸為主的單一信貸模式，吸引了更多的資金投入到農(nóng)村經(jīng)濟建設中去，從而推動了集約化金融模式與小額信貸等農(nóng)村金融發(fā)展多元模式的形成。

4、解決了農(nóng)民特別是種養(yǎng)大戶擔保難的問題。由于經(jīng)營大戶生產(chǎn)成本投入大，資金缺口較大，對信貸資金需求迫切，通過設定土地經(jīng)營權抵押信貸，可以支持其開展生產(chǎn)種植，從而方便土地集中使用，使拋荒的耕地重新得到利用和開發(fā)，提高土地利用率。

（二）不利因素

1、金融風險加大。農(nóng)業(yè)抵御自然災害的能力弱，農(nóng)業(yè)保險業(yè)務尚未全面展開，如遇到較大的自然災害或市場因素影響，將給開展土地經(jīng)營權抵押貸款業(yè)務的金融機構帶來不可預知的風險，影響了金融部門對這項業(yè)務的全面開展。

2、辦理農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押貸款手續(xù)繁雜。金融部門為了保障其既得利益，最大限度降低金融風險，設立了防范信貸風險的有關措施，手續(xù)繁雜。加上評估機制不健全，農(nóng)民文化素質偏低，農(nóng)戶要實現(xiàn)以農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押貸款，困難很多，部分農(nóng)戶寧愿以更高的利息通過商業(yè)貸款或民間融資的方式更為便捷，影響了農(nóng)戶參與的積極性。

四、土地流轉和抵押存在的主要問題

1、流轉程序不規(guī)范。目前，在土地流轉過程中，主要以轉包為主，流轉形式比較單一，且大部分是在親戚、朋友或相互關系較好的村民之間內部、私下流轉，流轉規(guī)模較小，且當事雙方?jīng)]有簽訂書面合同，也未向發(fā)包的村委會或村小組登記備案，或未經(jīng)發(fā)包方同意，合同條款的公平、完整、規(guī)范等也較欠缺。即使個別簽訂了書面合同，也都是農(nóng)戶間的不規(guī)范合同，極易產(chǎn)生土地糾紛。

2、中介組織及流轉市場發(fā)育緩慢。由于農(nóng)民思想觀念守舊，嚴重制約了農(nóng)村土地流轉中介組織及流轉市場的發(fā)育。如**縣沙溪鄉(xiāng)于2001年組織到浙江等發(fā)達地區(qū)考察土地流轉工作后，成立了土地信托服務站，但至今都沒有正常運作。尤溪縣反映，目前全縣15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都沒有建立土地流轉服務中心，農(nóng)村土地流轉管理機構不健全，導致全縣絕大部分農(nóng)村土地流轉不規(guī)范，出現(xiàn)自發(fā)性無序流轉。

3、鄉(xiāng)村組織越俎代皰。一些鄉(xiāng)村組織不尊重農(nóng)民的意愿，隨意改變土地承包關系，搞強制性的土地流轉。有的把土地流轉收益中的一部分作為鄉(xiāng)村集體收入，損害了農(nóng)民和集體利益。三元區(qū)反映，盡管國家規(guī)定第二輪土地承包期再延長30年，但個別地方依然以村規(guī)民約的形式規(guī)定每3-5年對承包土地進行調整。有的地方不顧客觀實際，以產(chǎn)業(yè)化規(guī)模經(jīng)營為由強行流轉，嚴重侵害了農(nóng)戶利益。

4、農(nóng)村保障機制不健全。當前的農(nóng)村土地擔負產(chǎn)出農(nóng)產(chǎn)品的經(jīng)濟功能和農(nóng)民的社會保障功能，他們不愿將所承包的耕地的經(jīng)營使用權長期地轉出去，而是把耕地轉包給兄弟姐妹和親戚；在轉包給“非自家人”時，一般寧愿把耕地轉包給外村人或同村不同組的人，也不愿給同村同組的農(nóng)戶。同時也造成想種地的沒地種，有地的不想種的粗放式經(jīng)營，降低耕地的利用率。

5、農(nóng)村土地抵押價值認定不夠科學。農(nóng)村價值評估權威機構尚未建立，對農(nóng)村土地抵押價值認定不夠科學，貸款人主觀意愿成份比較大，抵押權人實現(xiàn)農(nóng)村土地經(jīng)營權這個抵押物的價值也相對比較困難。

五、對策與建議

1、穩(wěn)妥推進，保障權益。要進一步完善和落實黨的農(nóng)村土地政策，保障農(nóng)民的土地權益。在實施《農(nóng)村土地承包法》過程中，必須十分明確和做到：在30年承包期內，除非農(nóng)民主動放棄土地的承包權，否則任何組織或個人都不得通過任何手段使農(nóng)民失去承包的土地（國家需要征用除外）。只有這樣，才能使農(nóng)民感到自己是土地的主人，才能真正使農(nóng)民在土地制度上形成長期穩(wěn)定的預期。要進一步明確界定農(nóng)民的土地權利，讓農(nóng)戶真正享有占有、使用、收益和處置四權統(tǒng)一的承包經(jīng)營權，讓農(nóng)戶對承包的土地享有轉讓、出租、入股、抵押等權利。同時，要采取政府、村集體和個人合理負擔籌集保險費的原則，積極探索“土地換保障”的辦法，逐步建立失地農(nóng)民保障制度。對承包期內將承包土地全部流轉進城從事二、三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)村居民，享受城鎮(zhèn)居民的同等待遇，參與城鎮(zhèn)最低生活保障和社保等福利待遇，并在進城鎮(zhèn)經(jīng)商或辦企業(yè)或就業(yè)等方面給予優(yōu)先和方便。對受讓經(jīng)營土地的外地經(jīng)營主體，在農(nóng)業(yè)技術培訓、戶口、子女就學等方面給予照顧。

2、建章立制，規(guī)范運作。建議及時出臺農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉的政策法規(guī)和制度，明確土地承包經(jīng)營權流轉的原則、范圍及操作程序，構建適應市場化及農(nóng)村實際的土地承包經(jīng)營權流轉制度。要進一步規(guī)范土地流轉行為，體現(xiàn)土地經(jīng)營權流轉中自愿原則。流轉時必須經(jīng)雙方當事人協(xié)商一致，簽訂流轉合同，報村集體經(jīng)濟組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包管理部門備案。土地流轉的期限應由雙方協(xié)商約定，但最長的期限不得超過第二輪土地承包期。應簽訂流轉的合同，以合同的形式將流轉雙方的權利義務固定下來，流轉合同應標明雙方當事人的姓名、住址、流轉期限、流轉土地的用途、流轉價款以及違約責任，使雙方一旦發(fā)生糾紛，調處有據(jù)。

3、創(chuàng)新機制，培育市場。一是建立土地流轉風險保障金制度。土地流轉合同簽訂后，業(yè)主每年應交納一定數(shù)量的風險保證金，如合同到期無糾紛發(fā)生，風險保證金如數(shù)退還。二是要積極探索土地股份合作制。按照“明確所有權、穩(wěn)定承包權、搞活經(jīng)營權”的原則，在有條件的村組組建生產(chǎn)企業(yè)，以土地承包權入股的方式，組織開展土地股份合作制的試點探索工作，在試點成功的基礎上逐步推開。三是要積極培育農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉市場。流轉市場的培育應遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，確立集體經(jīng)濟組織與農(nóng)民、農(nóng)戶作為流轉市場主體的地位。鄉(xiāng)村組織應堅持土地承包經(jīng)營權流轉條件和自愿、有償原則，不應強行集中土地。政府部門應著重做好法律政策宣傳、制定流轉規(guī)則、發(fā)布流轉耕地供求及價格信息、監(jiān)督土地流轉公開公正和保護正當交易，不要輕易干預農(nóng)民的市場選擇行為。要加快土地承包經(jīng)營權流轉服務體系建設。

4、宏觀調控，嚴禁包辦。一是政府要對土地流轉有宏觀上的調控。完善產(chǎn)權登記制度，建立科學的農(nóng)地資產(chǎn)評估體系，合理評價農(nóng)村土地價值，逐漸形成城鄉(xiāng)一體化的管理。二是要建立約束政府行為過度干預的機制。準確定位政府在推進土地流轉中的角色，監(jiān)控土地供需總量的動態(tài)平衡，而不是運用行政手段去調整土地資源，與民爭利。三是加強宣傳力度，增加農(nóng)民對有關法規(guī)和政策的了解，使土地流轉由自發(fā)逐步轉向自覺。

5、積極探索，推動抵押。要強化地方政府與金融部門互動作用，以農(nóng)村金融體系改革與創(chuàng)新為契機，加大試點力度。要抓緊研究制訂土地承包權和經(jīng)營權相互分離、用土地經(jīng)營權抵押貸款的可操作性意見，讓更多的農(nóng)民在穩(wěn)定承包權30年不變的基礎上，以土地承包經(jīng)營權抵押融資的方式，使農(nóng)民較為方便地獲得急需的啟動資金。要建立健全農(nóng)村土地價值評估制度。應建立農(nóng)村土地價值評估機構，可以委托有資質中介機構來承擔，使土地流轉、抵押、清償?shù)刃袨樽龅焦⒑侠怼?/p>

6、加強引導，優(yōu)化服務。要把農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉工作擺上各級黨委和政府議事日程，切實加強領導。要加強黨的農(nóng)村政策的學習和宣傳教育，認真搞好調查研究，發(fā)現(xiàn)與解決新問題，總結新經(jīng)驗，探索新路子，處理好各方面的利益關系。對二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)達、就業(yè)門路較多、農(nóng)民收入比較穩(wěn)定、部分農(nóng)民不再以土地收入為主要來源的地方，要積極引導，做好工作，確保農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉工作的順利進行。要切實執(zhí)行黨的土地承包政策，為土地流轉及時提供法律、政策、信息服務和搞好協(xié)調服務，建立土地經(jīng)營權流轉機制，促進土地適度規(guī)模經(jīng)營和集約經(jīng)營。

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