第一篇：高臺(tái)縣采取多種模式流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地

高臺(tái)縣采取多種模式流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地

高臺(tái)縣積極探索合作社流轉(zhuǎn)、企業(yè)流轉(zhuǎn)等多種土地流轉(zhuǎn)模式，大力推進(jìn)土地規(guī)模經(jīng)營，加快轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)發(fā)展方式。一是互換模式。巷道鄉(xiāng)東聯(lián)村通過土地置換，將土地劃分等級(jí)二次分配給農(nóng)戶，既解決了農(nóng)戶不愿流轉(zhuǎn)土地的問題，又帶動(dòng)了農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營和機(jī)械化作業(yè)，節(jié)約了生產(chǎn)管理成本。二是村委牽頭模式。駱駝城鄉(xiāng)前進(jìn)村村干部帶頭流轉(zhuǎn)土地建設(shè)“四化”精品玉米制種基地，實(shí)現(xiàn)了土地的規(guī)?；?、集約化、機(jī)械化和節(jié)水化。三是合作社流轉(zhuǎn)模式。宣化鎮(zhèn)宣化村、朱家堡村通過組建專業(yè)合作社，由合作社流轉(zhuǎn)農(nóng)戶土地，采取“合作社+支部+農(nóng)戶”的生產(chǎn)模式，實(shí)行統(tǒng)一的生產(chǎn)管理，建立了標(biāo)準(zhǔn)化的夏菜生產(chǎn)基地。四是企業(yè)流轉(zhuǎn)模式。新壩鄉(xiāng)許三灣村積極引進(jìn)企業(yè)流轉(zhuǎn)農(nóng)戶土地，形成了企業(yè)與農(nóng)民之間互利共贏的利益連接新機(jī)制。五是集體發(fā)包模式。羅城鄉(xiāng)花墻子村將荒灘租賃給企業(yè)發(fā)展肉羊和一體化綜合養(yǎng)殖，引導(dǎo)農(nóng)戶組建合作社，并通過“公司+合作社+農(nóng)戶”的方式，鼓勵(lì)農(nóng)戶入股養(yǎng)殖，既解決了農(nóng)戶個(gè)體發(fā)展資金少、規(guī)模小、標(biāo)準(zhǔn)化不高的問題，又在服務(wù)中增加了村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)。以上這些模式，使土地由細(xì)碎變?yōu)檫B片，生產(chǎn)管理由粗放變?yōu)闃?biāo)準(zhǔn)，在節(jié)本增效的同時(shí)，搭建起了生產(chǎn)綠色有機(jī)農(nóng)畜產(chǎn)品與增加農(nóng)民收入相生相伴的增收體系。今年以來，全縣累計(jì)流轉(zhuǎn)土地9.68萬畝，占總耕地面積的23%。

第二篇：商丘市：創(chuàng)新模式加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)

“今年的麥?zhǔn)蘸颓锸詹辉倌敲疵β盗?，由于全村的土地去年?shí)行了整合和流轉(zhuǎn)，俺家的6.8畝耕地由十一塊變成了一塊，農(nóng)忙季節(jié)一個(gè)人在家就足夠了，其余五口人照樣在外打工?！苯?，虞城縣店集鄉(xiāng)李樓村農(nóng)民張圣江告訴記者。

近年來，商丘市在尊重群眾意愿和相關(guān)法律法規(guī)的前提下，堅(jiān)持“兩不變”原則(保留原有分地人口不變，保留原有耕地面積不變)，創(chuàng)造了“小塊并大塊，多塊并一塊”的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)互換新模式，建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，使全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)步伐明顯加快。

完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)制

目前，該市9個(gè)縣(市、區(qū))都建立了縣級(jí)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，成立165個(gè)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站，村級(jí)土地流轉(zhuǎn)工作信息員達(dá)3000多人。9個(gè)縣(市、區(qū))依法調(diào)整了縣級(jí)農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁委員會(huì)，重新聘任170余名仲裁員，并集中參加法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)。2010年以來，全市共調(diào)處農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛案件1251起，其中鄉(xiāng)村調(diào)解978起，縣級(jí)仲裁機(jī)構(gòu)調(diào)處273起，有效化解了農(nóng)村土地信訪問題，為加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)奠定了基礎(chǔ)。

建立健全政策激勵(lì)機(jī)制

該市將“小塊并大塊”和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)納入政府目標(biāo)考核，要求各縣(市、區(qū))結(jié)合高標(biāo)準(zhǔn)糧田建設(shè)工程，整合農(nóng)村土地，實(shí)現(xiàn)“小塊并大塊，多塊并一塊，一家一塊地”，按時(shí)完成農(nóng)村土地并塊工作。提前完成并塊任務(wù)的，市政府將給予表彰、獎(jiǎng)勵(lì)。全市20個(gè)土地流轉(zhuǎn)面積1000畝以上、糧食產(chǎn)量超過100萬斤的產(chǎn)糧大戶，市委、市政府給予價(jià)值10萬元的農(nóng)機(jī)具獎(jiǎng)勵(lì)。各縣(市、區(qū))也相繼出臺(tái)了促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的激勵(lì)措施。

截至目前，全市“小塊并大塊”面積達(dá)860萬畝，累計(jì)有122個(gè)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))4019個(gè)行政村實(shí)現(xiàn)了“小塊并大塊，多塊并一塊”，參與土地流轉(zhuǎn)互換的農(nóng)戶有162萬戶。通過農(nóng)村土地 “小塊并大塊，多塊并一塊”，該市發(fā)展土地流轉(zhuǎn)面積100畝以上的流轉(zhuǎn)大戶813戶、1000畝以上的流轉(zhuǎn)大戶116戶，促進(jìn)規(guī)模流轉(zhuǎn)面積183萬畝，占全市耕地總面積的16.9%。(河南日?qǐng)?bào)農(nóng)村版 記者侯博通訊員王義才)

第三篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式解析

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式解析

編者按：《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》中指出，按照依法、自愿、有償原則，允許農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。實(shí)際上，一些地方在此前已經(jīng)因地制宜進(jìn)行了一些嘗試?？梢哉f，這與十七屆三中全會(huì)的精神不謀而合。

各地目前探索出了哪些土地流轉(zhuǎn)模式?在實(shí)踐中又有何創(chuàng)造?為方便基層國土資源工作者深入了解農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)有關(guān)情況，把握好土地流轉(zhuǎn)政策，本版結(jié)合具體個(gè)例，對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式進(jìn)行解析。

模式一：轉(zhuǎn)包

轉(zhuǎn)包是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。接包方按轉(zhuǎn)包時(shí)約定的條件對(duì)轉(zhuǎn)包方(原承包方)負(fù)責(zé)。承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。

實(shí)踐

溫州：耕地向種田大戶集中

浙江省溫州市通過創(chuàng)新耕地流轉(zhuǎn)模式，實(shí)現(xiàn)耕地向種糧能手、村級(jí)集體、專業(yè)合作社集中，并實(shí)施全程機(jī)械化服務(wù)，這些舉措不僅遏制了耕地拋荒現(xiàn)象，還成功穩(wěn)定住了糧食生產(chǎn)。

人均耕地面積僅0．31畝的溫州是典型缺糧地區(qū)，糧食自給率只有35％。由于糧食生產(chǎn)受比較效益、耕種規(guī)模、臺(tái)風(fēng)災(zāi)害等因素影響，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民種糧積極性近年來持續(xù)下降，糧食生產(chǎn)特別是早稻生產(chǎn)出現(xiàn)連年下滑趨勢(shì)，一些地區(qū)出現(xiàn)耕地拋荒現(xiàn)象。

在基層政府的倡導(dǎo)下，溫州各地農(nóng)村近年來積極創(chuàng)新耕地流轉(zhuǎn)模式，促進(jìn)糧食規(guī)?；?jīng)營。其主要內(nèi)容為農(nóng)戶把承包田有償轉(zhuǎn)包給大戶集中經(jīng)營，模式包括“招投標(biāo)式轉(zhuǎn)包”、“中轉(zhuǎn)站式轉(zhuǎn)包”和“中介機(jī)構(gòu)合同轉(zhuǎn)包”等三種。作為溫州土地流轉(zhuǎn)的主要模式，目前種糧大戶轉(zhuǎn)包模式承擔(dān)著全市40％以上的早稻生產(chǎn)任務(wù)。

瑞安市梅嶼鄉(xiāng)馬中村部分耕地先由村集體承包形成基地，然后再轉(zhuǎn)包給種糧大戶，這種形式叫“中轉(zhuǎn)站式轉(zhuǎn)包”。今年承包了1000多畝耕地用于糧食種植的瑞安市馬嶼鎮(zhèn)的種糧大戶項(xiàng)寶榮，通過當(dāng)?shù)乩先藚f(xié)會(huì)出面協(xié)調(diào)，與農(nóng)民簽訂了轉(zhuǎn)包合同，他采用的是“中介機(jī)構(gòu)合同轉(zhuǎn)包”形式。而在瑞安市飛云鎮(zhèn)林中村，伯特利糧食專業(yè)合作社的陳慶福則是通過“招投標(biāo)式轉(zhuǎn)包”，以每畝高出當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)10至15元的價(jià)格，承包了1500畝水田。

除了大戶以外，村集體代耕代種也逐漸成為溫州糧食生產(chǎn)的主體之一。在瑞安市桐浦鄉(xiāng)，鄉(xiāng)政府明確規(guī)定，土地流轉(zhuǎn)超過2000畝的村集體可以獲得5000元的獎(jiǎng)勵(lì)。重賞之下，該鄉(xiāng)缺少青壯年勞動(dòng)力的嶺南村，由村集體一舉承包全村200余戶農(nóng)戶的600多畝水田，并聘請(qǐng)農(nóng)機(jī)合作社進(jìn)行集約化管理。往年6月仍是一片荒草的水田，今年5月便插滿了綠油油的秧苗。據(jù)統(tǒng)計(jì)，溫州目前由村集體直接或間接參與經(jīng)營的土地有10萬畝，占全市早稻播種面積的20％左右。這種由村集體出面進(jìn)行季節(jié)性土地流轉(zhuǎn)的模式，可以打消農(nóng)民一直以來擔(dān)心土地流轉(zhuǎn)后承包權(quán)變更的顧慮，農(nóng)民愿意，大戶放心，各得其所。

溫州三種土地流轉(zhuǎn)方式的廣泛運(yùn)用，已經(jīng)收到了遏制耕地拋荒、穩(wěn)定糧食生產(chǎn)的預(yù)期效果。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，今年溫州早稻播種面積達(dá) 51．89萬畝，比上年增5．5萬畝，超額完成了50萬畝的計(jì)劃任務(wù)，全市耕地拋荒現(xiàn)象得到了有效遏制。

模式二：互換

互換是指承包方之間為各自需要或者方便耕種管理，通過自愿平等協(xié)商，對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包地塊進(jìn)行交換，同時(shí)交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營權(quán)?；Q后，原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)可由原承包者承擔(dān)，也可隨互換而轉(zhuǎn)移，但如果轉(zhuǎn)移了則須按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。

實(shí)踐

沙灣農(nóng)地互換節(jié)地又增收

2004年，時(shí)任新疆維吾爾自治區(qū)沙灣縣四道河子鎮(zhèn)下八戶村黨支部書記的趙金財(cái)動(dòng)員村上八戶村民在自愿、公平、依法的原則下互換了土地。當(dāng)年，就增產(chǎn)豐收了。

2005年初，下八戶村在征求多數(shù)村民意見的基礎(chǔ)上作出決定：全村進(jìn)行大規(guī)模土地互換。多數(shù)支持土地互換的群眾按照合同約定開始換地，當(dāng)年，全村共互換土地1萬多畝。七零八落的上千塊土地，一下改造成一塊塊大條田，對(duì)這些大條田又開始大面積推廣滴水灌溉技術(shù)。土地互換后，下八戶村節(jié)水30％，增地 5％，人均增收347元，節(jié)省勞動(dòng)力50％。

趙金財(cái)上任時(shí)村里負(fù)債169萬元，3年后，不僅還清了外債，村集體經(jīng)濟(jì)還積累存款40萬元。村委會(huì)投資120萬元興建的辦公大樓也拔地而起。村里富了，農(nóng)民也在土地互換中得到了實(shí)惠。如今百分之百的土地實(shí)現(xiàn)滴水灌溉，1／3的農(nóng)民外出務(wù)工。

去年，下八戶村農(nóng)民人均純收入近8000元?！斑@個(gè)數(shù)字相當(dāng)保守，一些農(nóng)戶的收入在幾十萬元，甚至上百萬元。全村20多輛小轎車，70多戶農(nóng)民有電腦，家家戶戶都有拖拉機(jī)。他們的真正收入應(yīng)在萬元甚至幾萬元以上?！鄙碁晨h縣長努爾·加海說。

與2007年全國農(nóng)村居民人均純收入4140元相比，下八戶村農(nóng)民的收入是全國平均水平的一倍甚至幾倍!

模式三：入股

入股是指實(shí)行家庭承包方式的承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，將土地承包經(jīng)營權(quán)作為股權(quán)，自愿聯(lián)合從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營；其他承包方式的承包方將土地承包經(jīng)營權(quán)量化為股權(quán)，入股組成股份公司或者合作社等，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，承包方按股分紅。

實(shí)踐

甘肅成立首個(gè)土地股份合作社 甘肅省首個(gè)土地股份合作社——甘肅省慶陽市寧縣民生農(nóng)民專業(yè)合作社近期正式在工商部門登記成立。

該合作社由甘肅寧縣焦村鄉(xiāng)任村村黨支部書記兼焦村興達(dá)養(yǎng)殖有限責(zé)任公司經(jīng)理?xiàng)钴姲l(fā)起。近年，楊軍承包本村80畝耕地，效益不錯(cuò)。這讓當(dāng)?shù)剞r(nóng)民看到了土地規(guī)模經(jīng)營的好處。今年，由楊軍牽頭，該村開始成立土地股份合作社。

這一合作社以土地入股為主要方式，農(nóng)戶攜地入股，由合作社集中使用，由種田能手或企業(yè)承包租種，雙方簽訂合同，合作社統(tǒng)一管理。加入合作社時(shí)，農(nóng)民要有書面入社申請(qǐng)，準(zhǔn)入后，農(nóng)民以土地和現(xiàn)金兩種方式入股，土地每畝為1股，參與農(nóng)業(yè)收入分紅；現(xiàn)金股用于建辦企業(yè)，每股為500元，以100股封頂，參與企業(yè)利潤分紅。入現(xiàn)金股的農(nóng)戶必須入土地股，否則不予確認(rèn)。

目前，該村入社農(nóng)戶已達(dá)161戶、712人，分別占全村農(nóng)戶的51．4％、人口的 54．6％，入股土地達(dá)1150畝，古全村耕地的 33．5％。合作社成立后，入社農(nóng)民已開始根據(jù)村里的土地、勞力、基礎(chǔ)設(shè)施情況，對(duì)村里的土地制定發(fā)展規(guī)劃，尋找合適的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)方向。

專家介紹，當(dāng)前一家一戶的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)已難以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，農(nóng)民增收困難。進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，實(shí)施規(guī)模化種植已是農(nóng)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。土地股份合作社這種土地流轉(zhuǎn)形式的產(chǎn)生是農(nóng)村發(fā)展的需要；用土地入股成立合作社，不需要改變當(dāng)前土地承包政策，卻可實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營，提升農(nóng)業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的能力，增加農(nóng)民收入，并可將部分勞力從土地上徹底解放出來。

模式四：出租

出租是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限租賃給他人(包括個(gè)人、集體、企業(yè)或其他組織)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，出租人向承租人收取租金。出租后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。承租人按出租時(shí)約定的條件對(duì)出租人(承包方)負(fù)責(zé)。

實(shí)踐

從“分田到戶”到新型合作化

30年前，當(dāng)安徽省小崗村村民嚴(yán)金昌在曾經(jīng)推動(dòng)了中國農(nóng)村重大變革的“分田到戶”的秘密協(xié)議上摁下手印時(shí)，他沒有想到，有一天，他會(huì)把分到自家的田地又租出去。

兩年前，嚴(yán)金昌和十幾戶農(nóng)民一起，以每畝500元的價(jià)格把自家的兩畝土地出租給一家上海公司，發(fā)展規(guī)模經(jīng)營，年終參與分紅。

這些農(nóng)民們有的外出打工，有的則接受了這家上海公司的返聘，成為企業(yè)員工，每人每月領(lǐng)取600元左右的工資。

今年65歲的嚴(yán)金昌也接受了公司聘用。不僅如此，因?yàn)榻?jīng)驗(yàn)豐富、具有一定號(hào)召力，他還被提拔為這個(gè)占地200多畝的現(xiàn)代企業(yè)的管理者。

“年薪、土地租金，再加上年終分紅，這可比一年到頭種地劃算得多。糧食種得再好，一年的收成也不會(huì)超過1000元?！边@位30年前領(lǐng)頭實(shí)行分田到戶、自主生產(chǎn)的老農(nóng)現(xiàn)在成了土地集中流轉(zhuǎn)、發(fā)展合作經(jīng)濟(jì)的積極倡導(dǎo)者。這種集中利用土地、實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營的新型合作經(jīng)濟(jì)給當(dāng)?shù)剞r(nóng)民帶來了實(shí)惠。2007年，小崗村人均收入已達(dá)6000元，而當(dāng)年全國農(nóng)村居民人均純收入是4140元。

模式五：抵押

抵押是指抵押人(原承包方)在通過農(nóng)村土地承包方式取得物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)有效存在的前提下，以不轉(zhuǎn)移農(nóng)村土地之占有，將物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的行為。在抵押人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人(即抵押權(quán)人)依照擔(dān)保法規(guī)定拍賣、變賣物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)的價(jià)款中優(yōu)先受償或以物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)折價(jià)受償。

實(shí)踐

三明土地承包經(jīng)營權(quán)可抵押

福建三明農(nóng)村信用社從2006年起探索開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押業(yè)務(wù)，目前全市農(nóng)信社累計(jì)已發(fā)放該類貸款318萬余元。

2006年6月，將樂縣農(nóng)信社在全市率先推出農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。白蓮鎮(zhèn)小王村村民溫元寶以140畝農(nóng)地的承包經(jīng)營權(quán)作抵押，獲得首筆10萬元貸款，從事無公害水果、蔬菜規(guī)模種植。

將樂縣農(nóng)信社主任鐘先禮說：“近年來，隨著農(nóng)村勞動(dòng)力大量轉(zhuǎn)移，將自家土地交由同村農(nóng)戶經(jīng)營的現(xiàn)象越來越多，這給農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營創(chuàng)造了有利條件，融資難問題也隨之產(chǎn)生，探索土地承包經(jīng)營權(quán)的多種流轉(zhuǎn)方式是解決農(nóng)戶融資難的出路?！?/p>

近年來，三明市各地農(nóng)村信用聯(lián)社先后探索“公司+農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押”“基金擔(dān)保+農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押”和直接以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)為抵押等方式，解決農(nóng)民對(duì)土地規(guī)模化開發(fā)資金需求。

鐘先禮說，2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押作出明確規(guī)定，但由于與農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押相配套的登記、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)等制度尚未出臺(tái)，這些配套制度亟待完善。

（來源：中國國土資源報(bào)）

第四篇：我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式創(chuàng)新剖析[定稿]

我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式創(chuàng)新剖析

我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式創(chuàng)新剖析

推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營，解決土地細(xì)碎化問題成為破解“三農(nóng)”問題的關(guān)鍵。對(duì)土地互換、出租、入股、股份合作、轉(zhuǎn)包等土地流轉(zhuǎn)模式創(chuàng)新進(jìn)行剖析，既有成功的經(jīng)驗(yàn)，也存在改變耕地用途、法律沖突、風(fēng)險(xiǎn)不確定、侵害農(nóng)戶利益、融資困境等方面的問題，通過法律規(guī)范、制度創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、組織建設(shè)、政策支持等一系列政策措施，促進(jìn)我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式創(chuàng)新，對(duì)加快我國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化具有十分重要的意義。

在推動(dòng)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程中建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的規(guī)模化、集約化經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的時(shí)代背景下，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。以分散經(jīng)營為主要特點(diǎn)的家庭承包責(zé)任制，已經(jīng)越來越難適應(yīng)以規(guī)?；a(chǎn)、集約化經(jīng)營為特征的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展要求。自上世紀(jì)80年代以來，全國各地自發(fā)地開展了一系列為了克服家庭分散經(jīng)營的土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)新實(shí)踐。對(duì)這些地區(qū)的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式創(chuàng)新進(jìn)行剖析，推廣可行做法，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，分析其中存在的問題與不足，并采取相應(yīng)的對(duì)策與措施，對(duì)穩(wěn)定我國以家庭承包經(jīng)營責(zé)任制為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的農(nóng)村雙層經(jīng)營體制，促進(jìn)農(nóng)村土地管理制度變革，采取多種形式流轉(zhuǎn)我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)的規(guī)?；?、集約化、和現(xiàn)代化發(fā)展具有十分重要的理論意義和實(shí)踐價(jià)值。

一、我國現(xiàn)行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式創(chuàng)新的形式

對(duì)于流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營，目前一些地方已經(jīng)進(jìn)行了多種形式的探索，創(chuàng)造出各種不同的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式，比較典型的主要有如下幾種類型：

1、農(nóng)村土地互換

農(nóng)村土地互換是指村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部承包土地的承包方為了便于耕種或者規(guī)模種植的需要，交換自己的承包地，其土地承包經(jīng)營權(quán)也進(jìn)行相應(yīng)的交換。最具代表性的為重慶江津模式和新疆沙灣模式。

（1）重慶江津模式。重慶江津模式是農(nóng)村建設(shè)用地互換的典型代表。為推進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地市場(chǎng)化，自2007年9月到2008年8月，江津區(qū)在重慶市率先開展農(nóng)村集體建設(shè)用地置換試點(diǎn)。該試點(diǎn)的鮮明特點(diǎn)是由市場(chǎng)主導(dǎo)實(shí)施和指標(biāo)跨區(qū)流轉(zhuǎn)。2007年9月頒發(fā)的《農(nóng)村集體建設(shè)用地置換管理工作試行意見》是指導(dǎo)試點(diǎn)的綱領(lǐng)性文件。將農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾為耕地，范圍包括農(nóng)民宅基地、廢棄的工礦企業(yè)用地、公路等。江津區(qū)國土局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一期復(fù)墾，全區(qū)新增農(nóng)用地面積4160畝，其中耕地面積2781畝。以解決城市建設(shè)用地為核心的農(nóng)村建設(shè)用地減少與城市建設(shè)用地增加的掛鉤做法成為江津推行土地改革的重要?jiǎng)恿?。?dāng)然，實(shí)現(xiàn)指標(biāo)跨區(qū)流轉(zhuǎn)得益于農(nóng)村土地交易所的建成。農(nóng)村土地交易所是重慶進(jìn)行統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革而向國務(wù)院申請(qǐng)的重要政策之一，其主要交易品種是農(nóng)民宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、村落公用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地，經(jīng)過復(fù)墾整理并嚴(yán)格驗(yàn)收，置換出的建設(shè)用地指標(biāo)。江津模式中政府發(fā)揮著重要的角色，首先是提供經(jīng)費(fèi)支持，政府復(fù)墾土地的成本，包括勞動(dòng)力、安置補(bǔ)償、新居建設(shè)配套設(shè)施完善等，每畝花費(fèi)4-5萬元；其次是政府主導(dǎo)了指標(biāo)流轉(zhuǎn)、定價(jià)及收益分配。有利于土地的集約高效利用，有效緩解城鎮(zhèn)發(fā)展用地的供求矛盾，促進(jìn)了城市化和工業(yè)化發(fā)展進(jìn)程，改善了農(nóng)戶的生產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。

（2）新疆沙灣模式。新疆沙灣模式是農(nóng)村土地耕地互換的典型代表。為了推廣實(shí)施節(jié)水滴灌，節(jié)約成本，提高效率，實(shí)現(xiàn)連片規(guī)模種植，自2004年起，新疆沙灣縣四道河子鎮(zhèn)下八戶村率先發(fā)起土地互換，將農(nóng)戶原本分散在3－4處的土地集中到2塊統(tǒng)一種植，解決土地過于分散的問題，以便于耕種、鋪設(shè)管道。到2005年，全村所有耕地10368畝全部實(shí)現(xiàn)了互換，滴灌、微灌等高新節(jié)水技術(shù)普及率達(dá)到100%?；Q完成后，全年農(nóng)戶人均純收入達(dá)到8000元，土地利用率提高3%—5%，凈增加耕地400畝，增加的耕地可使農(nóng)民每年人均增收347元。由于土地互換的效益比較明顯，四道河子鎮(zhèn)下莊子村、中心村等6個(gè)村先后完成了土地互換，面積達(dá)4.27萬畝。通過土地互換，農(nóng)作物種植實(shí)現(xiàn)了相對(duì)集中、標(biāo)準(zhǔn)化種植、集約化生產(chǎn)的目的。老沙灣片鄉(xiāng)鎮(zhèn)棉花生產(chǎn)基地品種進(jìn)一步統(tǒng)一，品質(zhì)進(jìn)一步優(yōu)化，單產(chǎn)進(jìn)一步提高，有利的推動(dòng)了土地規(guī)模集約經(jīng)營，加速了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收，加快了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2、農(nóng)村土地出租

農(nóng)村土地出租是指農(nóng)戶簽訂租賃合同，將其所承包的全部或部分農(nóng)村土地租賃給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)大戶、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)或合作社從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，土地出租不改變農(nóng)村土地承包關(guān)系，原來承包土地的農(nóng)戶繼續(xù)按照原有的土地承包合同履行其義務(wù)，享受其權(quán)利。新參與的土地租賃方按照租賃合同的約定對(duì)土地承包方履行按其支付租金并不得改變農(nóng)村土地用途的義務(wù)。可以采取現(xiàn)金或者實(shí)物的方式按支付租金。農(nóng)村土地處租方式主要有農(nóng)業(yè)公司租賃型、農(nóng)業(yè)大戶租賃型及農(nóng)村反租倒包型等。安徽小崗模式較為典型。

安徽小崗?fù)恋亓鬓D(zhuǎn)始于當(dāng)初的“反包倒租”，就是鼓勵(lì)土地向種田大戶、能手流轉(zhuǎn)，進(jìn)行適度規(guī)模經(jīng)營，通過組織協(xié)調(diào)改變土地現(xiàn)轉(zhuǎn)，從而發(fā)揮其應(yīng)有效應(yīng)，已獲得更大的利潤。通過新農(nóng)村規(guī)劃，加大投入，大力支持中心村的發(fā)展，將村民向中心村集中。這樣可以節(jié)約土地，減少國家財(cái)政對(duì)公共設(shè)施的投入，促進(jìn)村民素質(zhì)的提高，改善村民的生產(chǎn)生活條件，同時(shí)促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。小崗村耕地面積大約2000畝，其中60%目前出租流轉(zhuǎn)被集中起來用于發(fā)展蘑菇、花卉、葡萄規(guī)模種植及家禽養(yǎng)殖等。采取土地集中利用，發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率的新型合作給當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶帶來巨大的經(jīng)濟(jì)實(shí)惠和利益。2009年，安徽小崗村的農(nóng)村人均收入達(dá)到6600元，比同期全國農(nóng)村居民家庭人均純收入5153.2元高出1446.8元。

3、農(nóng)村土地股份合作

土地股份合作制屬于村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的一種產(chǎn)權(quán)制度安排，即在按人口落實(shí)農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)上，按照依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，采取土地股份合作制的形式進(jìn)行農(nóng)戶土地承包使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。農(nóng)戶土地承包權(quán)轉(zhuǎn)化為股權(quán)，農(nóng)戶土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)給土地股份合作企業(yè)經(jīng)營。扣除相關(guān)項(xiàng)目的土地經(jīng)營收入剩余按照農(nóng)戶土地股份進(jìn)行分配。它代表當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式創(chuàng)新的方向，也是比較普遍的一種農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式。最具代表性的為廣東南海模式、山東棗莊模式。

（1）廣東南海模式。為了充分保障農(nóng)戶分享農(nóng)村土地增值收益，滿足城市化、工業(yè)化建設(shè)用地的需求，廣東省佛山市南海區(qū)（原廣東省南海市）上世紀(jì)90年代在其轄區(qū)內(nèi)實(shí)行農(nóng)村土地股份合作制。廣東南海模式的特點(diǎn)在于由股份合作組織直接出租土地或修建廠房再出租，村里的農(nóng)民出資入股，憑股權(quán)分享土地非農(nóng)化的增值收益。實(shí)行土地股份制的具體措施有如下兩點(diǎn)：一是采取分區(qū)規(guī)劃，把轄區(qū)土地按照土地功能及定位劃分為商業(yè)住居區(qū)域、經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域和基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)域，集約利用有限的農(nóng)村土地資源，充分發(fā)揮土地效益，合理實(shí)施城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，對(duì)基本農(nóng)田實(shí)行最嚴(yán)格的保護(hù)；二是明確股份份額和范圍?？梢詫⑥r(nóng)村土地、農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)及村集體經(jīng)濟(jì)組織集體財(cái)產(chǎn)折價(jià)入股，制訂股份公司章程，股東權(quán)利的范圍、股東紅利的分配及股東權(quán)利管理嚴(yán)格按照公司章程規(guī)定辦理。模式創(chuàng)新遵循的共同原則有以下幾條：第一，只有村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員才有權(quán)參與土地股份公司的土地分紅，“人人參與，個(gè)個(gè)有份”的制度設(shè)計(jì)與安排使成員權(quán)益得到了切實(shí)的考慮；第二，年齡成為集體組織成員股份分配差異的依據(jù)；第三，在股權(quán)變動(dòng)與調(diào)整時(shí)會(huì)充分體現(xiàn)人口變動(dòng)、村集體經(jīng)濟(jì)組織成員變化的情況；第四，為了便于村社管理，特別是為了執(zhí)行有關(guān)計(jì)劃生育和治安管理等，額外設(shè)置了一些村集體經(jīng)濟(jì)組織成員獲得股東權(quán)利或者參與股份分配的附加規(guī)定；第五，村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶分享的股份數(shù)額具有較強(qiáng)的福利性，只能自己享受，沒有繼承權(quán)，不得贈(zèng)送、轉(zhuǎn)讓與抵押。

廣東南海模式的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新用土地股份合作制取代原來的家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營責(zé)任制。這種制度創(chuàng)新不僅充分保障了農(nóng)戶承包土地的收益分享權(quán)利，而且從制度設(shè)計(jì)上通過股利分配的方式賦予農(nóng)戶分享農(nóng)村土地非農(nóng)化所帶來的巨大土地增值收入。這是南海土地股份合作制的核心，也是我國農(nóng)村現(xiàn)行土地利用制度和城市化、工業(yè)化建設(shè)進(jìn)程的有益嘗試。從土地收益分享的方面考察，這種土地制度創(chuàng)新不僅在承認(rèn)農(nóng)戶的農(nóng)村土地經(jīng)營收益分配權(quán)，而且保障了農(nóng)戶參與分享農(nóng)村土地非農(nóng)化的土地增值收益權(quán)。用農(nóng)村土地股份合作制取代農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營責(zé)任制，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地權(quán)利的過渡，由土地的自然狀態(tài)向土地的資本狀態(tài)過渡，此種以土地資本化為典型特征的土地使用制度創(chuàng)新，減少了土地流轉(zhuǎn)過程中的利益沖突，極大地調(diào)動(dòng)了農(nóng)戶的參與積極性，推動(dòng)了農(nóng)村土地資源的充分利用，促進(jìn)了農(nóng)村土地資源的有效流轉(zhuǎn)，推動(dòng)了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，帶動(dòng)了農(nóng)村第二、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（2）山東棗莊模式。山東棗莊市山亭區(qū)徐莊鎮(zhèn)于2008年9月成立了全國首家農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易所，為參與徐莊土地合作社的農(nóng)戶頒發(fā)了280份農(nóng)村土地使用權(quán)證。并創(chuàng)出了三個(gè)全國“第一”：首次創(chuàng)辦了獲得工商注冊(cè)的土地流轉(zhuǎn)合作社，首次由區(qū)政府向農(nóng)民頒發(fā)的農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證，首次建立了農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)交易所。這標(biāo)志著在國內(nèi)各地的農(nóng)村土地制度改革探索案例中，增加了一種新模式，村民可使用土地使用產(chǎn)權(quán)證作抵押，向信用聯(lián)社申請(qǐng)貸款，進(jìn)行農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)和采購。

棗莊市農(nóng)村土地制度改革由三個(gè)部分組成：首先，發(fā)放土地使用產(chǎn)權(quán)證。持有土地使用產(chǎn)權(quán)證的農(nóng)戶可以在其有效期限內(nèi)，自愿經(jīng)營或者進(jìn)行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，同時(shí)亦可將土地使用產(chǎn)權(quán)證入股經(jīng)營或者作為抵押擔(dān)保物。其次，從市自上而下建立市、縣（區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)三級(jí)有形的農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，解決市場(chǎng)缺位問題。再次，地方政府出臺(tái)政策引導(dǎo)農(nóng)戶走農(nóng)業(yè)合作化的道路，以土地為紐帶聯(lián)系農(nóng)戶與合作社，解除參與合作農(nóng)戶的后顧之憂，調(diào)動(dòng)農(nóng)戶參與合作社的積極性，同時(shí)通過制度設(shè)計(jì)避免農(nóng)戶的失地風(fēng)險(xiǎn)：一是農(nóng)業(yè)合作社成員的構(gòu)成比例，以土地入戶的農(nóng)戶數(shù)不得低于總成員的80%，其他成員不得超出總成員數(shù)的20%；同時(shí)對(duì)投票表決權(quán)的票數(shù)進(jìn)行限制，通過資金入戶的社員投票權(quán)不得超過投票權(quán)總票數(shù)的20%。二是構(gòu)建農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)體系，政府出資補(bǔ)貼涉農(nóng)保險(xiǎn)的企業(yè)的農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)項(xiàng)目。三是對(duì)土地使用權(quán)抵押的額度和年限進(jìn)行限制，抵押額度最多不得超過1/3，抵押年限不得超過3年。

棗莊農(nóng)村改革的主要?jiǎng)恿碜杂谵r(nóng)民，出發(fā)點(diǎn)是為了農(nóng)民，是“自下而上”由農(nóng)民自發(fā)開始的，做到了尊重農(nóng)民意愿。改革的重點(diǎn)放在農(nóng)業(yè)地區(qū)，而不是近郊區(qū)。向農(nóng)民發(fā)放“土地使用產(chǎn)權(quán)證”的最終目的，是為了追求土地的規(guī)模效益。

4、農(nóng)村土地入股

農(nóng)村土地入股是指村集體經(jīng)濟(jì)組織的承包戶為了發(fā)展規(guī)模農(nóng)業(yè)，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益，將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)折算為股權(quán)，自愿走農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展道路，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作，以土地承包權(quán)入股組成股份有限公司或者農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。此方式以上海奉賢模式較為典型。

上海奉賢的做法是：一是規(guī)定入股農(nóng)戶的最低收益保障數(shù)額，每畝土地的最低收益為400元，每畝土地的最低分紅為200元；二是規(guī)定合作社的利潤分配順序及方式。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，奉賢區(qū)的農(nóng)民專業(yè)合作社總數(shù)已經(jīng)達(dá)到350家，帶動(dòng)參與農(nóng)戶數(shù)額為6.5萬，全區(qū)農(nóng)民專業(yè)合作社銷售各類農(nóng)產(chǎn)品總額大約22億元，比上年增7.3%，利潤1.12億元，而由合作社統(tǒng)一購銷金額達(dá)16.8億元，約占總額的76%，同比增長8.4%。上海奉賢農(nóng)民專業(yè)合作社呈現(xiàn)典型的三大特征：一是合作社的產(chǎn)業(yè)類型齊全，除傳統(tǒng)的糧食、蔬菜、水果、花卉外，農(nóng)家樂和營銷類合作社發(fā)展迅速，達(dá)到29家，占總數(shù)的8%；二是合作社組織形式多元化，采取“合作社+基地+農(nóng)戶”和“合作社+農(nóng)戶”、“龍頭企業(yè)+合作社+農(nóng)戶”等多種形式，其中前兩種占了總數(shù)的80%；三是合作社運(yùn)行質(zhì)量逐年穩(wěn)固提高，運(yùn)行情況良好和較好的合作社有200多家，合作社實(shí)行民主管理，社務(wù)公開。承包人在用工上對(duì)合作社負(fù)責(zé)，合作社優(yōu)先安排就近社員工作，產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營能力強(qiáng)。

5、農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包

農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包是指村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部承包方將其承包經(jīng)營權(quán)的全部或者部分轉(zhuǎn)給同一村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。土地轉(zhuǎn)包不改變?cè)械霓r(nóng)村土地承包關(guān)系，原有的土地承包按照土地承包合同繼續(xù)履行原有合同的義務(wù)，并享有相應(yīng)的權(quán)利。農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包模式是目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積最大、比例最高的一種土地流轉(zhuǎn)形式，其中具有代表性的為浙江溫州模式和重慶忠縣模式。

（1）浙江溫州模式。浙江溫州模式具體而言主要有三種實(shí)現(xiàn)方式：一是村集體經(jīng)濟(jì)組織主導(dǎo)模式。該模式充分發(fā)揮村委會(huì)和村級(jí)經(jīng)濟(jì)合作社的主導(dǎo)作用，維持原有農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)不變的前提下實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。其具體做法是村集體轉(zhuǎn)包直接經(jīng)營和村集體代種代耕。村委會(huì)或村級(jí)經(jīng)濟(jì)合作社按照一定標(biāo)準(zhǔn)收取一定費(fèi)用的基礎(chǔ)上進(jìn)行代種代耕，農(nóng)戶只負(fù)責(zé)田間管理和糧食收割。二是種糧大戶承包模式。農(nóng)戶把土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包給種糧大戶是該模式的核心，采取有償轉(zhuǎn)讓的形式，通過招標(biāo)、中轉(zhuǎn)站轉(zhuǎn)包或中介機(jī)構(gòu)合同轉(zhuǎn)包等方法實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的有序流轉(zhuǎn)，減少農(nóng)村土地荒蕪，充分提高土地利用效率。三是社會(huì)化模式提供服務(wù)的方式。主要專業(yè)農(nóng)業(yè)合作、農(nóng)場(chǎng)或者糧食合作社對(duì)糧食生產(chǎn)實(shí)行 “一條龍”的有償服務(wù)，或提供某一關(guān)鍵環(huán)節(jié)有償服務(wù)。

（2）重慶忠縣模式。到2006年，重慶市通過轉(zhuǎn)包流轉(zhuǎn)土地總面積108.88萬畝，占土地流轉(zhuǎn)總量的50.33%。39個(gè)區(qū)縣中除大渡口外，流轉(zhuǎn)面積最大的是忠縣，達(dá)18.8萬畝，流轉(zhuǎn)比例最高，達(dá)98.3%。對(duì)于減少農(nóng)村土地撂荒，擴(kuò)大農(nóng)戶土地的規(guī)模經(jīng)營和連片種植起到了良好的推動(dòng)作用。

重慶忠縣模式的典型特征是政府引導(dǎo)、鼓勵(lì)、支持農(nóng)戶能人成立農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化企業(yè)從農(nóng)戶手中轉(zhuǎn)包土地，根據(jù)土地地理位置、土壤肥瘠程度不同支付不同的貨幣或?qū)嵨镒饨穑@取土地租金，轉(zhuǎn)包土地的部分農(nóng)戶還可在企業(yè)務(wù)工取得勞務(wù)收入。如2006年9月，博富文柑橘有限公司在忠縣的石寶、拔山等7個(gè)柑橘基地鄉(xiāng)鎮(zhèn)租賃果園4萬畝，租期30年，租金按每年田440元/畝、土360元/畝支付，較好地塊的租金上浮3%，合同簽訂后，每5年調(diào)整一次租金基價(jià)，戶均增加收入2185元，比農(nóng)戶原經(jīng)營收入增長3.5倍，實(shí)現(xiàn)企業(yè)增效，農(nóng)民增收。

6、宅基地?fù)Q住房，承包地?fù)Q社保

宅基地?fù)Q住房，承包地?fù)Q社保是指農(nóng)民以放棄農(nóng)村宅基地為代價(jià)，把農(nóng)村宅基地被置換為城市化、工業(yè)化發(fā)展用地，進(jìn)而農(nóng)戶可以在城里獲得一套住房。與此同時(shí)，農(nóng)民自愿放棄農(nóng)村土地承包權(quán)，與市民享受同等的醫(yī)療、養(yǎng)老等社會(huì)保障，逐步建立起統(tǒng)一城鄉(xiāng)的公共服務(wù)體系。其中以重慶九龍模式最具代表性。

重慶于2007年獲國家批準(zhǔn)成為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，九龍坡區(qū)作為重慶先行的試點(diǎn)區(qū)域，在農(nóng)村土地使用制度方面進(jìn)行了大膽嘗試，創(chuàng)造了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的重慶九龍模式。依靠“宅基地?fù)Q住房、承包地?fù)Q社?！钡姆绞剑龠M(jìn)了農(nóng)村土地的集約利用，充分發(fā)揮農(nóng)村土地使用效益，消除土地對(duì)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的束縛。

重慶九龍模式的基本做法有兩點(diǎn)：一是以宅基地?fù)Q住房。政府拿出原農(nóng)村宅基地的20%左右，集中興建新型農(nóng)村社區(qū)，騰出的80%左右復(fù)墾為耕地，其農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)，則置換為本城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)。對(duì)流轉(zhuǎn)的宅基地每個(gè)村民能免費(fèi)置換20m2住房，優(yōu)惠5m2住房，多余面積按580元/ m2計(jì)算。二是以承包地?fù)Q社保。第一，九龍坡區(qū)頒布相應(yīng)政策，凡是沒有穩(wěn)定收入來源又自愿放棄農(nóng)村宅基地使用權(quán)和農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的，就可以自愿申報(bào)為九龍坡區(qū)城鎮(zhèn)居民戶口，并在小孩上學(xué)、再就業(yè)培訓(xùn)、醫(yī)療保障與養(yǎng)老保險(xiǎn)等方面與市民享受相同待遇。同時(shí)大力推廣新農(nóng)村合作醫(yī)療，解決農(nóng)民的看病就醫(yī)問題。第二，以土地承包權(quán)出租，按稻谷每畝年平均產(chǎn)量折算約1000元的金額，收取租金。流轉(zhuǎn)以自愿為原則，其目的是將農(nóng)民從土地中解放出來，從農(nóng)業(yè)園區(qū)或城鎮(zhèn)企業(yè)獲得務(wù)工收入，由務(wù)工企業(yè)來解決社保問題，并享有固定土地收益，實(shí)現(xiàn)持續(xù)增收。

二、我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式創(chuàng)新存在的主要問題

1、耕地保護(hù)形勢(shì)嚴(yán)峻，部分模式創(chuàng)新改變農(nóng)村土地用途

我國耕地資源十分稀缺，一直存在人多地少的矛盾。根據(jù)國務(wù)院批準(zhǔn)的《全國土地利用總體規(guī)劃綱要（2006—2020年）》，從保障糧食安全、經(jīng)濟(jì)安全和社會(huì)穩(wěn)定出發(fā)，提出了堅(jiān)守18億畝耕地紅線的目標(biāo)。我 國可用作新增建設(shè)用地的土地資源十分有限，各項(xiàng)建設(shè)用地的供給面臨前所未有的壓力。嚴(yán)格保護(hù)耕地是我國的基本國策，土地用途管制是我國土地管理制度的核心。但土地流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的情況令人擔(dān)憂：首先，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改變用途，非農(nóng)化、非糧化現(xiàn)象明顯?！掇r(nóng)村土地承包法》第三十三條規(guī)定，“土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變土地所有權(quán)性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途?！?十七屆三中全會(huì)通過《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》明確提出農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變農(nóng)村土地的集體所有性質(zhì)，不得改變農(nóng)村土地用途。但是對(duì)現(xiàn)有土地流轉(zhuǎn)模式創(chuàng)新調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的過程中，農(nóng)地的用途發(fā)生了巨大的變化，受到各方高度關(guān)注。主要表現(xiàn)為：一是農(nóng)用地流轉(zhuǎn)后轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)建設(shè)用地。截至2007年底，重慶忠縣流轉(zhuǎn)耕地累計(jì)36.78萬畝，耕地流轉(zhuǎn)后用途發(fā)生變化的有25.43萬畝，占耕地流轉(zhuǎn)總量的69.13%。隨意改變耕地的農(nóng)業(yè)用途違背了《農(nóng)村土地承包法》中農(nóng)地流轉(zhuǎn)的用途限制規(guī)定。廣東南海模式流轉(zhuǎn)土地用于工業(yè)用地同樣如此。二是農(nóng)用地流轉(zhuǎn)后用途非糧化，多表現(xiàn)為耕地變?yōu)閳@地等其它農(nóng)地類型或者由種植糧食作物轉(zhuǎn)變?yōu)榉N植經(jīng)濟(jì)效益更高的經(jīng)濟(jì)作物。如重慶忠縣土地流轉(zhuǎn)后建立起的大面積柑橘、原料林等基地的土地原來大部分為基本農(nóng)田，這與《基本農(nóng)田保護(hù)條例》第十七條“禁止任何單位和個(gè)人占用基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚”相沖突。其次，農(nóng)村土地用途管制主體缺位、流轉(zhuǎn)機(jī)制缺陷?，F(xiàn)行農(nóng)地保護(hù)制度有基本農(nóng)田保護(hù)制度、耕地總量動(dòng)態(tài)平衡制度、土地用途管制制度、建設(shè)占用耕地補(bǔ)償制度等。但實(shí)際上在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，土地用途管制主體往往缺位，用途管制的執(zhí)行不力。由于各地情況不同，基本農(nóng)田的保護(hù)等級(jí)和管制缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而地方政府在任期內(nèi)為發(fā)展經(jīng)濟(jì)、追求經(jīng)濟(jì)增長和財(cái)稅收入，會(huì)想方設(shè)法通過各種招商引資渠道引入各類項(xiàng)目，而大規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)往往是由政府引導(dǎo)的，基于自身利益最大化的考慮自然選擇將耕地向收益高的用途流轉(zhuǎn)。

2、土地流轉(zhuǎn)模式創(chuàng)新與現(xiàn)行法律法規(guī)沖突，缺乏相應(yīng)的法律保障

對(duì)土地權(quán)屬管理、土地用途管制、耕地和基本農(nóng)田保護(hù)、建設(shè)用地供給等涉及農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營的問題，我國《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》、《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號(hào)）、《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[2006]31號(hào)）等法律法規(guī)做出了明確規(guī)定和要求。此外，《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《民法》、《公司法》等在一定程度上業(yè)制約了土地流轉(zhuǎn)。具體表現(xiàn)在：一是受土地權(quán)屬限制?！吨腥A人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定，“中華人民共和國實(shí)行社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制兩種形式?！泵鞔_規(guī)定全部土地屬于國家和農(nóng)民集體所有，土地所有權(quán)不得買賣和非法轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，土地流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)的只能是使用權(quán)，不能是所有權(quán)。二是土地用途限制?！吨腥A人民共和國土地管理法》第九條“國家對(duì)土地實(shí)行用途管制制度”、第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者用于出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！焙汀吨腥A人民共和國農(nóng)村土地承包法》第三十三條“土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途。”等限制農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不得改變農(nóng)業(yè)用途。三是嚴(yán)格耕地保護(hù)限制?！秶鴦?wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第十一條“基本農(nóng)田一經(jīng)劃定，任何單位和個(gè)人不得擅自占用，或者擅自改變用途，這是不可逾越的‘紅線’?！钡聦?shí)上農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營主體均需要建設(shè)生產(chǎn)管理用房，與法規(guī)沖突。四是土地流轉(zhuǎn)期限限制。很多土地流轉(zhuǎn)合同簽訂的流轉(zhuǎn)年限超過了承包期的剩余期限，與現(xiàn)行法律規(guī)定相悖。與現(xiàn)行法律法規(guī)相沖突的做法難以得到現(xiàn)行法律保障。同時(shí)我國缺乏專門的法律對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行規(guī)范，沒有頒布《中華人民共和國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法》，對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、土地流入流出方的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系、流轉(zhuǎn)期限、流轉(zhuǎn)方式、爭(zhēng)議解決辦法和法律責(zé)任等進(jìn)行明確規(guī)定。

3、土地流轉(zhuǎn)中農(nóng)民利益訴求難以得到充分保證

十七屆三中全會(huì)發(fā)布的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》明確指出農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變農(nóng)村土地的集體所有性質(zhì)，不得改變農(nóng)村土地的農(nóng)業(yè)用途，流轉(zhuǎn)過程中不得侵害農(nóng)民的正當(dāng)利益。賦予農(nóng)民更加充分而又有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)，自愿流轉(zhuǎn)土地是這一規(guī)定的精髓。但在實(shí)際執(zhí)行過程中，農(nóng)民利益訴求難以得到充分保證，侵權(quán)現(xiàn)象嚴(yán)重，主要表現(xiàn)為：一是土地流轉(zhuǎn)違背農(nóng)民意愿。一些由政府主導(dǎo)的土地流轉(zhuǎn)合同，既無農(nóng)戶簽名，又無書面委托，不尊重農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的主體資格，用變相的行政手段干預(yù)土地流轉(zhuǎn)，造成土地流轉(zhuǎn)雙方主體不合法，不尊重農(nóng)民的意愿，農(nóng)民的合法權(quán)益受到侵害。二是土地流轉(zhuǎn)定價(jià)不合理。推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)必須保護(hù)農(nóng)民土地的經(jīng)濟(jì)權(quán)益，讓流轉(zhuǎn)農(nóng)戶共享土地流轉(zhuǎn)帶來的經(jīng)濟(jì)效益。但現(xiàn)實(shí)是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)租金普遍都不高，一般一年在400-600元/畝，且租期很長，農(nóng)民僅僅獲得眼前實(shí)惠，難以分享未來土地增值收益，影響了農(nóng)民的長遠(yuǎn)利益。甚至有些地方熱衷推動(dòng)“反租倒包”，以較低的價(jià)格從農(nóng)民手中租賃土地，然后以較高的價(jià)格出租，換取差價(jià)。三是農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)收益不穩(wěn)定。一些農(nóng)業(yè)企業(yè)或承包大戶在其經(jīng)營項(xiàng)目的收益沒有達(dá)到預(yù)期時(shí)不兌現(xiàn)其租金承諾或要求降低租金，有的甚至攜款潛逃，農(nóng)民的收益得不到保障。四是流轉(zhuǎn)土地改變用途，影響農(nóng)民生計(jì)。外來企業(yè)取得土地經(jīng)營權(quán)后擅自建造的建筑物破壞了耕地，到期收回后很難繼續(xù)用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，影響了農(nóng)民的生計(jì)，農(nóng)民的權(quán)益受到損害。

4、難以控制規(guī)模經(jīng)營的不確定性風(fēng)險(xiǎn)

土地規(guī)模經(jīng)營后帶來的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于家庭承包經(jīng)營。這種風(fēng)險(xiǎn)主要來自于生產(chǎn)經(jīng)營過程中不可預(yù)料的自然災(zāi)害、市場(chǎng)供求變化的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)模經(jīng)營的契約風(fēng)險(xiǎn)。一是自然災(zāi)害發(fā)生頻繁。受全球氣溫變暖影響，我國自然災(zāi)害發(fā)生頻繁且不斷加劇。水災(zāi)、旱災(zāi)、冰雹等給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)帶來了巨大的損失，且呈逐年增加態(tài)勢(shì)。二是市場(chǎng)供求變化的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，生產(chǎn)者之間、生產(chǎn)者和消費(fèi)者之間均存在競(jìng)爭(zhēng)，農(nóng)產(chǎn)品的供求關(guān)系難以始終處于均衡狀態(tài)，導(dǎo)致農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，由此引發(fā)一系列的風(fēng)險(xiǎn)。如最近幾年大蒜、香蕉、蘋果等價(jià)格的大起大落都給種植經(jīng)營戶帶來重大的損失。三是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格大幅上漲增加了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本，獲利空間有限。近年來，受國際市場(chǎng)化肥、飼料、薄膜價(jià)格上漲的影響，國內(nèi)農(nóng)資價(jià)格普遍上漲，增加了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本。四是規(guī)模經(jīng)營的契約風(fēng)險(xiǎn)。租賃戶怕農(nóng)村土地政策不穩(wěn)，政府提前收回土地承包經(jīng)營租賃權(quán)而不敢大膽投入，影響規(guī)模經(jīng)營產(chǎn)量與產(chǎn)出。另外農(nóng)村品市場(chǎng)的不確定性也影響了大規(guī)模開發(fā)。

5、土地流轉(zhuǎn)的金融支持力度不夠

發(fā)展農(nóng)業(yè)，就必須有資金的積累和投入，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營更是如此。但事實(shí)上土地流轉(zhuǎn)的金融支持力度不夠，農(nóng)業(yè)融資難的問題，已成為制約農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民發(fā)展的重要因素。一是農(nóng)村金融發(fā)展滯后，服務(wù)不足。各家銀行大規(guī)模地縮減了農(nóng)村網(wǎng)點(diǎn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)基本全部撤出；各類金融機(jī)構(gòu)的貸款余額中，用于農(nóng)業(yè)貸款的所占比重很低。農(nóng)村融資難、貸款難，且農(nóng)村存款大部分流入了城市，農(nóng)業(yè)大戶和龍頭企業(yè)都面臨資金短缺和融資困難。二是農(nóng)業(yè)融資保障不足。體現(xiàn)在財(cái)政資金投入制約過多，主要用于農(nóng)業(yè)扶貧資金投入、農(nóng)村水利基礎(chǔ)設(shè)施投入等，用途管制嚴(yán)格；農(nóng)村信用社經(jīng)營體制僵化，難以適應(yīng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)多元化的需要；農(nóng)業(yè)資本向城市流入，成為工商業(yè)資本，抽走了農(nóng)業(yè)發(fā)展的資金；農(nóng)村土地抵押受到限制等。三是農(nóng)村保險(xiǎn)發(fā)展滯后，保險(xiǎn)公司推廣涉農(nóng)保險(xiǎn)積極性不夠。農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)是保護(hù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、保障農(nóng)民利益、提高農(nóng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的有效手段，但農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)、高費(fèi)率、高賠付和低保額、低收費(fèi)、低保障的“三高三低”特性使得農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)經(jīng)營陷入惡性循環(huán)，而政府又沒有對(duì)涉農(nóng)保險(xiǎn)實(shí)行補(bǔ)貼或政策優(yōu)惠等。這也是法律法規(guī)缺位，沒有專門針對(duì)農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)的法律法規(guī)；不符合保險(xiǎn)的大數(shù)法則；風(fēng)險(xiǎn)管理措施缺乏；農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)認(rèn)同缺失造成的。四是農(nóng)村社保體系還不健全，廣大農(nóng)戶仍然不愿意放棄土地承包經(jīng)營權(quán)。近年來，國家投入了大量資金用于農(nóng)村社會(huì)保障體系構(gòu)建，養(yǎng)老保險(xiǎn)、農(nóng)村合作醫(yī)療、農(nóng)村社會(huì)救助、農(nóng)村低保等，但還在逐步推廣、完善階段，保障的力度還不夠，農(nóng)村社保體系還不健全。還沒有消除農(nóng)村土地的收入保障、社會(huì)保障、就業(yè)保障功能，出于對(duì)經(jīng)營安全和土地保障功能的考慮，農(nóng)民仍把土地當(dāng)命根子來看待，認(rèn)為有了土地，生活就有了保障和退路，不愿意輕易離開土地。

三、促進(jìn)我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式創(chuàng)新的措施與對(duì)策

1、規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)用途管制。我國人口眾多，糧食安全保障責(zé)任重大，規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的用途管制必須引起高度重視。首先，創(chuàng)新耕地保護(hù)機(jī)制，落實(shí)耕地保護(hù)責(zé)任。耕地保護(hù)機(jī)制包括規(guī)劃機(jī)制、行政機(jī)制和市場(chǎng)機(jī)制等。耕地不僅是最重要的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料，而且是農(nóng)民最基本的生活保障。毫無疑問，保護(hù)耕地生產(chǎn)糧食的主體是農(nóng)民。我國法律規(guī)定保護(hù)耕地、保障糧食安全是各級(jí)政府的責(zé)任。廣大農(nóng)民承擔(dān)了種田保糧的義務(wù)，理應(yīng)得到各級(jí)政府的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，這也是建立“以城帶鄉(xiāng)、以工促農(nóng)”的必然要求。其次，適度放寬農(nóng)村土地的農(nóng)業(yè)用途管制。建議在不損害土地耕種條件和基本農(nóng)田保護(hù)的前提下，將農(nóng)作物種植，含果樹、經(jīng)濟(jì)作物、苗木、大棚等；畜禽、水產(chǎn)養(yǎng)殖等對(duì)視為農(nóng)業(yè)用途。鼓勵(lì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營主體參與農(nóng)村廢棄建設(shè)用地的復(fù)墾工作。再次，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地利用、開發(fā)整理規(guī)劃，提高農(nóng)村建設(shè)用地節(jié)約集約利用水平，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地減少與城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加掛鉤，提高土地的合理利用水平，土地開發(fā)整理專項(xiàng)資金主要用于保護(hù)耕地占補(bǔ)平衡和基本農(nóng)田建設(shè)，以增加有效耕地面積，提高耕地質(zhì)量。最后，嚴(yán)格耕地保護(hù)的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任追究制度。保護(hù)耕地是我國必須長期堅(jiān)持的基本國策，地方政府是耕地保護(hù)的第一責(zé)任人，但現(xiàn)實(shí)中往往成為耕地違法占用的推手。國土資源部的數(shù)據(jù)顯示，全國絕大部分的土地違法案件都涉及地方政府違法批地。嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制，就是對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)發(fā)生的土地違法違規(guī)案件造成嚴(yán)重后果的，對(duì)土地違法違規(guī)行為不制止、不組織查處的、隱瞞不報(bào)的，應(yīng)當(dāng)追究地方政府負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。

2、加強(qiáng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法制建設(shè)。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)形勢(shì)的變化，特別是農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營的開展和農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，迫切需要對(duì)已有的涉農(nóng)土地相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行修訂、修正和增訂。一是修訂完善我國現(xiàn)行土地流轉(zhuǎn)相關(guān)法律《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等的相關(guān)規(guī)定。比如在相關(guān)法律中明確農(nóng)村土地所有權(quán)的歸屬，界定農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的范圍等；二是針對(duì)農(nóng)村土地征用及征收過程中發(fā)生的各種矛盾和典型表現(xiàn)盡快制訂關(guān)于農(nóng)村土地征用和征收的專門法規(guī)。加強(qiáng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理、切實(shí)保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益、創(chuàng)新農(nóng)村土地管理制度必須在充分考慮我國國情的基礎(chǔ)上，運(yùn)用實(shí)踐與理論研究的方法，分步驟、分階段的制訂專門的諸如《中華人民共和國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益分配法》及《中華人民共和國農(nóng)村土地抵押法》等，為維護(hù)農(nóng)民正當(dāng)利益提供法制保障和政策支持。依靠法律的權(quán)威性與公正性特性，來界定與規(guī)范參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)各方的行為，引導(dǎo)其決策，維護(hù)其利益，保障參與各方的合法權(quán)益，特別是維護(hù)土地流轉(zhuǎn)參與方弱勢(shì)主體——農(nóng)戶的正當(dāng)、合法利益訴求。有效避免各種傷農(nóng)、害農(nóng)、損農(nóng)的短期行為出現(xiàn)，進(jìn)而為我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新，為我國農(nóng)村土地管理制度變革創(chuàng)造良好的法律約束與保障。與此同時(shí)，要在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中注重加強(qiáng)農(nóng)村普法力度和強(qiáng)度，采取宣傳墻報(bào)、宣傳標(biāo)語、視頻及培訓(xùn)的方式加大對(duì)現(xiàn)有涉農(nóng)法律的宣傳，在農(nóng)民學(xué)法、知法、懂法的過程中提升農(nóng)戶的法律意識(shí)，增強(qiáng)農(nóng)戶的法制觀念，使其達(dá)到運(yùn)用法律手段規(guī)范和約束其經(jīng)濟(jì)行為的目的。自覺抵制各種不公平、不合理、不合法的各種侵權(quán)行為，切實(shí)維護(hù)其正當(dāng)權(quán)益，保護(hù)其正當(dāng)訴求。

3、完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)管理制度。完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)管理制度，是推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營的必然要求。首先，尊重法律賦予農(nóng)民的土地權(quán)利，尊重農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)意愿，發(fā)揮廣大農(nóng)民的主體作用。其次，保障農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)收益，創(chuàng)造條件讓農(nóng)民擁有更多的財(cái)產(chǎn)性收入。堅(jiān)持和完善按勞分配為主體，多種分配方式并存的分配制度，健全勞動(dòng)、技術(shù)、資本等生產(chǎn)要素按貢獻(xiàn)參與分配的制度，允許農(nóng)村以土地承包經(jīng)營權(quán)作為財(cái)產(chǎn)抵押，取消限制農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)定。再次，做好農(nóng)村土地確權(quán)、登記、頒證工作，以法律形式明確農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體，賦予農(nóng)民更大的土地物權(quán)。最后，賦予農(nóng)民享有農(nóng)村土地的經(jīng)濟(jì)所有權(quán)，如占有支配權(quán)、經(jīng)營使用權(quán)、自主決策權(quán)、收益占有權(quán)、合理處分權(quán)、產(chǎn)權(quán)繼承權(quán)等，并不是單純的土地國有化，農(nóng)戶享有土地的經(jīng)濟(jì)所有權(quán)通過實(shí)際的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營來實(shí)現(xiàn)。原來農(nóng)村土地屬于集體組織所有則應(yīng)適應(yīng)改革的需要發(fā)生分解，在此基礎(chǔ)上形成法律所有權(quán)與經(jīng)濟(jì)所有權(quán)相分離、國家與農(nóng)民雙重所有的土地產(chǎn)權(quán)制度格局。當(dāng)然法律所有權(quán)是經(jīng)濟(jì)所有權(quán)存在的必要前提，而經(jīng)濟(jì)所有權(quán)則是法律所有權(quán)實(shí)現(xiàn)的必要條件。我們有必要對(duì)農(nóng)村土地處分權(quán)進(jìn)行分解，一是一般轉(zhuǎn)讓權(quán)，如出租、抵押等流轉(zhuǎn)權(quán)利；二是最終處分權(quán)。通過這種分解一方面農(nóng)民能以通過擁有一般轉(zhuǎn)讓權(quán)，實(shí)現(xiàn)土地的流轉(zhuǎn)；另一方面土地最終處分權(quán)歸國家所有，便于宏觀上的有效配置，也有利于農(nóng)民傳統(tǒng)思想體系的根本轉(zhuǎn)變，由此形成新型兩權(quán)分立、雙重所有的穩(wěn)定化、明晰化的土地產(chǎn)權(quán)制度格局。

4、推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的機(jī)制創(chuàng)新。始終把改革創(chuàng)新作為農(nóng)村發(fā)展的根本動(dòng)力，不斷解放和發(fā)展農(nóng)村社會(huì)生產(chǎn)力，推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的機(jī)制創(chuàng)新。首先，推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)化。引導(dǎo)農(nóng)村土地進(jìn)入市場(chǎng)依法、自愿、有償?shù)牧鬓D(zhuǎn)，在市場(chǎng)機(jī)制和政府宏觀調(diào)控的共同作用下，實(shí)現(xiàn)農(nóng)地資源合理配置。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)應(yīng)由兩個(gè)部分組成：一是農(nóng)村土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)。我國基本上是集體向國家的單方面流轉(zhuǎn)。二是農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。賦予農(nóng)民穩(wěn)定而完整的土地使用權(quán)，從而穩(wěn)定農(nóng)民對(duì)土地的收益預(yù)期，促進(jìn)農(nóng)民對(duì)土地的長期投資；穩(wěn)定農(nóng)民對(duì)土地經(jīng)營的預(yù)期，增加對(duì)土地的投入，提高農(nóng)業(yè)的比較效益。農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)包括一級(jí)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和二級(jí)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。一級(jí)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是村民委員會(huì)依法將土地使用權(quán)出讓或出租給農(nóng)戶和其他農(nóng)業(yè)生產(chǎn)單位的交易關(guān)系。二級(jí)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租市場(chǎng)。它是土地使用者在不違反土地使用權(quán)出讓(租賃)契約的前提下將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租給第三者的交易關(guān)系，當(dāng)前的重點(diǎn)就是加快培育農(nóng)村二級(jí)土地使用權(quán)市場(chǎng)。其次，推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的多元化。在保證農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)的前提下，因地制宜，允許農(nóng)民既可以采取土地轉(zhuǎn)包、土地出租、土地互換、土地轉(zhuǎn)讓、農(nóng)村土地股份合作等多種方式進(jìn)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，也可以根據(jù)流轉(zhuǎn)雙方的實(shí)際需要采取現(xiàn)行法律沒有明確禁止的方式進(jìn)行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)試驗(yàn)。鼓勵(lì)農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權(quán)入股的方式參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)企業(yè)的經(jīng)營。再次，農(nóng)村土地承包戶既可以自己直接進(jìn)行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，也可以委托所在村集體經(jīng)濟(jì)組織、中介組織和其它第三方進(jìn)行流轉(zhuǎn)。對(duì)于委托流轉(zhuǎn)的，承包方必須出具書面委托書，并明確委托的事項(xiàng)、期限和權(quán)限等。最后，建立健全農(nóng)村土地交易所的工作和監(jiān)管制度。

5、完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)保障體系。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化帶動(dòng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益增長，完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的保障體系，從而把農(nóng)民從土地上解放出來，把土地從對(duì)農(nóng)民的社會(huì)保障功能中解放出來。一是完善農(nóng)村社會(huì)保障體系，促進(jìn)農(nóng)民土地保障轉(zhuǎn)向社會(huì)保障。加大政府對(duì)農(nóng)村社會(huì)保障的投入力度，優(yōu)先解決農(nóng)民的基本生活保障問題，建立多層次的農(nóng)村社會(huì)保障體系，逐步縮小城鄉(xiāng)差距；完善農(nóng)村最低生活保障和農(nóng)村合作醫(yī)療制度，逐步建立農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)適當(dāng)提高參保人員繳費(fèi)水平，拓寬農(nóng)村社會(huì)保障籌資渠道；健全被征地農(nóng)民養(yǎng)老保障問題，減少“種田無地，就業(yè)無崗，低保無份”的階層產(chǎn)生，政府應(yīng)從財(cái)政土地出讓金中安排一定比例，通過“以土地?fù)Q保障”的形式建立農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)基金。二是建立現(xiàn)代農(nóng)村金融體系。放寬農(nóng)村金融準(zhǔn)入政策，加大對(duì)農(nóng)村金融發(fā)展的政策支持力度，拓展農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行支農(nóng)領(lǐng)域，擴(kuò)大郵政儲(chǔ)蓄銀行涉農(nóng)業(yè)務(wù)范圍，推動(dòng)村鎮(zhèn)銀行的發(fā)展；拓寬融資渠道，引導(dǎo)更多信貸資金和社會(huì)資金投向農(nóng)村；允許符合規(guī)定條件的農(nóng)村專業(yè)合作社開展農(nóng)村金融信用合作；理順農(nóng)村信貸關(guān)系，規(guī)范與引導(dǎo)農(nóng)村信貸擔(dān)保機(jī)制，擴(kuò)大農(nóng)村抵押擔(dān)保物的范圍；加大政府的資金支持力度，建立起以政策性保險(xiǎn)為主體的農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)體系。同時(shí)為了有效降低農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，需要構(gòu)建保障全面的農(nóng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)保障體系，建立農(nóng)業(yè)再保險(xiǎn)制度，完善農(nóng)業(yè)巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制，并適時(shí)發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品期貨等農(nóng)村金融衍生市場(chǎng)。三是發(fā)展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的服務(wù)體系。建立、健全農(nóng)業(yè)性區(qū)域或鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)技術(shù)引進(jìn)與推廣、農(nóng)村家畜家禽等動(dòng)物疫病的預(yù)防與控制、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全與監(jiān)控的機(jī)構(gòu)，設(shè)立專門的農(nóng)業(yè)技術(shù)員制度；建立健全專業(yè)的農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)流通體系，完善農(nóng)業(yè)信息收集和發(fā)布制度；提供優(yōu)惠政策支持農(nóng)用生產(chǎn)資料企業(yè)的生產(chǎn)，滿足農(nóng)戶的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)需求，規(guī)范整治農(nóng)村市場(chǎng)流通秩序，嚴(yán)厲懲處參與流通、銷售的各種制假、售假行為，加大對(duì)假農(nóng)藥、假化肥、假種子的打擊力度；加強(qiáng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的登記制度建設(shè)，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)合同的文本；建立農(nóng)村土地承包和流轉(zhuǎn)的仲裁機(jī)構(gòu)，配合司法部門協(xié)調(diào)處理和仲裁農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛。

第五篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的幾種典型模式

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農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的幾種典型模式

摘要:農(nóng)村土地流轉(zhuǎn),在實(shí)踐中形成了以地方試點(diǎn)為形式、以探索試驗(yàn)為主要特征的諸多模式。其中比較典型的有:南海模式、監(jiān)利模式、嘉興模式、蕪湖模式、昆山模式、廣東模式、成都模式、天津模式等等。各類模式的共同特征是,在某一方面突破了當(dāng)時(shí)政策規(guī)則的一些限制,對(duì)當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民增收和農(nóng)村發(fā)展起到了一定的積極作用,但也都存在有一定的問題和瑕疵。

關(guān)鍵詞:土地流轉(zhuǎn);農(nóng)民;農(nóng)村

黨的十七屆三中全會(huì)對(duì)土地承包期限的表述為“長久不變”,使得農(nóng)民對(duì)承包土地的權(quán)屬更為確定。與穩(wěn)定承包經(jīng)營權(quán)相對(duì)應(yīng),農(nóng)村土地的規(guī)模經(jīng)營所要求的土地流轉(zhuǎn)問題,是實(shí)踐中和政策上一直探討和關(guān)注的農(nóng)村熱點(diǎn)問題。

模式,原指制造器物的模型,在紙型上澆鑄的鉛版用來印制出與原版完全一樣的文字和圖案,現(xiàn)在一般指可以加以仿效的范本、模本,是范型、雛形、樣式、典型的近義詞。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn),是指土地作為一種生產(chǎn)要素在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者之間流動(dòng),從而達(dá)到土地資源優(yōu)化配置的過程?？偨Y(jié)改革開放以來農(nóng)村實(shí)踐,可以把中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的模式歸結(jié)為以下幾種:

一、以土地股份合作制為特征的南海模式

20世紀(jì)90年代改革開放初期,大量外資涌入沿海以后,廣東沿邊--------------------------精-------

品

文

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地區(qū)的土地市場(chǎng)全面告急,以承包權(quán)入股組建社區(qū)股份合作經(jīng)濟(jì)的“南海模式”應(yīng)運(yùn)而生。1992年春,佛山市南海區(qū)羅村鎮(zhèn)下柏管理區(qū),把轄區(qū)內(nèi)農(nóng)民的土地劃分為農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)、工業(yè)開發(fā)區(qū)及群眾商住區(qū),同時(shí)以行政村或村民小組為單位,將農(nóng)民承包的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織擁有的集體土地集中起來,然后由股份合作組織將土地統(tǒng)一發(fā)包給專業(yè)隊(duì)或少數(shù)中標(biāo)農(nóng)戶規(guī)模經(jīng)營,或由集體統(tǒng)一開發(fā)和使用;農(nóng)民依據(jù)土地股份分享土地非農(nóng)化的增值收益、經(jīng)營收益;初期股權(quán)不得繼承、轉(zhuǎn)讓、抵押和提取。

南海模式打破了政策上的種種限定,是中國最早的一種農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)實(shí)踐探索。之后許多地方的一些做法,可是說是南海模式的一種延伸,如重慶模式。2007年6月29日,重慶市工商局《關(guān)于全面貫徹落實(shí)市第三次黨代會(huì)精神服務(wù)重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的實(shí)施意見》規(guī)定,“在農(nóng)村土地承包期限內(nèi)和不改變土地用途的前提下,允許以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出資入股設(shè)立農(nóng)民專業(yè)合作社;經(jīng)區(qū)縣人民政府批準(zhǔn),在條件成熟的地區(qū)開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出資入股設(shè)立有限責(zé)任公司和獨(dú)資、合伙等企業(yè)的試點(diǎn)工作”,農(nóng)地入股這種原本模糊的土地流轉(zhuǎn)形式得到地方政府的明確支持。

二、以兩田制為特征的監(jiān)利模式

1994年,湖北監(jiān)利縣趙家村將宅基地、自留地、口糧田之外的水田、旱地、水面等土地一律公開競(jìng)價(jià)發(fā)包。改革的具體舉措為:人均宅基地、自留地和口糧田0.5畝,這部分土地屬于福利地,增人增地、減人--------------------------精-------

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減地,每五年調(diào)整一次;宅基地、自留地、口糧田之外的水田、旱地、水面等,一律公開競(jìng)價(jià)發(fā)包,同等標(biāo)的,本村人具有優(yōu)先承包權(quán),最低承包面積不得少于50畝,承包期一定五年,不得轉(zhuǎn)包,承包費(fèi)除用于必要的公共支出外,其余按照人頭分配到個(gè)人。

兩田制是一些地方出于土地重組的需要突破政策界限而推行的一種土地制度創(chuàng)新,20世紀(jì)90年代中期在許多地方試行、推廣。在堅(jiān)持土地集體所有和家庭承包經(jīng)營的前提下,將集體的土地劃分為口糧田和責(zé)任田(或稱之為商品田或經(jīng)濟(jì)田)兩部分?？诩Z田按人平均承包,一般只負(fù)擔(dān)農(nóng)業(yè)稅,責(zé)任田一般要繳納農(nóng)業(yè)稅,或按人承包、或按勞承包、或招標(biāo)承包。兩田制在學(xué)術(shù)界一直充滿著爭(zhēng)議,1997年中央發(fā)文明令禁止。

三、以土地?fù)Q社保為特征的嘉興模式

1998年,《嘉興市區(qū)土地征用人員分流辦法》出臺(tái),針對(duì)傳統(tǒng)征地制度中征地范圍廣、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低和失地農(nóng)民沒有保障等問題和弊端,采取“三統(tǒng)”、“一分別”的新辦法?！叭y(tǒng)”即政府統(tǒng)一征地,統(tǒng)一補(bǔ)償政策,統(tǒng)一辦理失地人員農(nóng)轉(zhuǎn)非和養(yǎng)老保險(xiǎn);“一分別”即政府將所有費(fèi)用轉(zhuǎn)入到勞動(dòng)社保部門的社保專戶,直接落實(shí)到安置人員個(gè)人賬戶上,并按照不同年齡段對(duì)被征地人員分別進(jìn)行安置。

嘉興模式把土地流轉(zhuǎn)中農(nóng)民的安置補(bǔ)助費(fèi)和土地補(bǔ)償費(fèi),用于農(nóng)民的社會(huì)保障,開創(chuàng)性地解決了失地農(nóng)民的社會(huì)保障問題,成為以后許多地方政府借鑒的樣板。

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四、以農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)為特征的蕪湖模式

1999年底,安徽省蕪湖市被國土資源部確定為農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)市。具體實(shí)施方案的核心是,村集體擁有的土地所有權(quán)不發(fā)生變化,由各試點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立建設(shè)發(fā)展投資有限公司作為土地的假定使用方,按若干程序和條件與村集體簽訂協(xié)議,取得農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán),鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)投資有限公司再按照需要向工業(yè)企業(yè)等實(shí)際用地方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),在轉(zhuǎn)讓、租賃、作價(jià)入股等形式的流轉(zhuǎn)行為期限結(jié)束后,土地仍然是農(nóng)民集體所有。土地收益金由縣、鄉(xiāng)、村集體按照1∶4∶5三級(jí)分成。

在蕪湖模式中,各鄉(xiāng)鎮(zhèn)既是土地流轉(zhuǎn)的組織者,又作為中介人具體參與到流轉(zhuǎn)之中,村民處于比較被動(dòng)的地位。

五、以集資辦社為特征的昆山模式

2000年,昆山陸家鎮(zhèn)車塘村6戶農(nóng)民投資25萬成立了一個(gè)“民間投資協(xié)會(huì)”,通過合約向集體租用1.3畝村集體建設(shè)預(yù)留地,建造起450平方米打工樓出租,年租金3.6萬元。之后,投資協(xié)會(huì)改稱富民合作社。陸家鎮(zhèn)車塘村的制度創(chuàng)新和富民效應(yīng),迎來了眾多的效仿者,2003年前后,昆山農(nóng)村普遍采取該模式的做法。當(dāng)?shù)卣畛醯膽B(tài)度是,“只指導(dǎo),不指揮,只服務(wù),不介入?！彪S著該模式的日益成熟,政府將其列入富民工程計(jì)劃,把協(xié)會(huì)的運(yùn)作方式在整個(gè)昆山市推廣,使有錢的農(nóng)民以及擁有地利的村組,找到增加財(cái)產(chǎn)性收入的捷徑。

昆山模式的做法是,首先,村集體通過復(fù)墾等方式獲得一些非農(nóng)建--------------------------精-------

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設(shè)用地的“額度”,然后向本村農(nóng)戶“招標(biāo)”,由農(nóng)戶和農(nóng)戶入股成立的合作經(jīng)濟(jì)組織在村里的建設(shè)用地上建造標(biāo)準(zhǔn)廠房、打工樓、店面房、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等出租,租金年底分紅。土地股權(quán)在30年承包期內(nèi)可以繼承、饋贈(zèng),經(jīng)合作社和村委會(huì)同意也可以轉(zhuǎn)讓?！袄ド侥Ｊ健毕碌姆寝r(nóng)用途的土地轉(zhuǎn)讓權(quán),主要通過集體與農(nóng)戶的合約直接界定給農(nóng)戶或農(nóng)民的合作組織,不再完全歸集體所有,原有的僅限于農(nóng)業(yè)用途的土地,也轉(zhuǎn)換為非農(nóng)用途的土地。

六、以農(nóng)地直接入市為特征的廣東模式

2003年,廣東省發(fā)布《關(guān)于試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的通知》,試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。2005年10月1日,廣東省政府發(fā)出《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法(草案)》,明確規(guī)定廣東省內(nèi)的集體建設(shè)用地可以直接進(jìn)入市場(chǎng)交易,自由出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押,與國有土地“同地、同價(jià)、同權(quán)”,并要求農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的收益50%以上要用于農(nóng)民的社會(huì)保障。這是農(nóng)地第一次贏得合法直接入市的權(quán)利,從此打破了“非經(jīng)政府征地,任何農(nóng)地不得合法轉(zhuǎn)為非農(nóng)用途”的傳統(tǒng),征地制與農(nóng)地直接入市并存,由此被有關(guān)專家稱作“農(nóng)地直接入市”。

七、以農(nóng)村土地資本化為特征的成都模式

2007年7月31日,作為首批國務(wù)院批準(zhǔn)的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展試驗(yàn)區(qū)之一,成都市第37號(hào)文件明確提出了農(nóng)村集體土地資本化,鼓勵(lì)農(nóng)民以土地承包經(jīng)營權(quán)入股,組建農(nóng)村土地股份合作社。2008年10月13日,十七--------------------------精-------

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屆三中全會(huì)閉幕的第二天,中國首家農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)——成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所正式成立,受到了海內(nèi)外的廣泛關(guān)注。成都產(chǎn)權(quán)交易所以創(chuàng)新為手段、以市場(chǎng)為導(dǎo)向,為林權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)業(yè)類知識(shí)產(chǎn)權(quán)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織股權(quán)等農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目投融資提供專業(yè)化的服務(wù),并憑借廣泛的資源、信息渠道及規(guī)范的市場(chǎng)體系,為推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的合理流動(dòng)、促進(jìn)農(nóng)村資本的有序流轉(zhuǎn)、優(yōu)化農(nóng)村資源配置、促進(jìn)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)跨越、增加農(nóng)民收入、繁榮農(nóng)業(yè)提供了有效的平臺(tái)。此后幾個(gè)月,成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所在成都市、縣、鄉(xiāng)三級(jí)設(shè)點(diǎn)建立了網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。

八、以宅基地?fù)Q房為特征的天津模式

從2005年下半年開始,天津在“十二鎮(zhèn)五村”開展試點(diǎn),推出了以“宅基地?fù)Q房”來加快小城鎮(zhèn)建設(shè)的方案,涉及到津郊近18萬農(nóng)民。所謂“宅基地?fù)Q房”,即農(nóng)民用自有的宅基地,按照規(guī)定的置換標(biāo)準(zhǔn)換取小城鎮(zhèn)內(nèi)的一套住宅,遷入小城鎮(zhèn)居住。之后對(duì)原有的村莊建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)耕,節(jié)約下來的土地整合后再“招”、“拍”、“掛”出售,用土地收益彌補(bǔ)小城鎮(zhèn)建設(shè)資金缺口。在新的小城鎮(zhèn),除了農(nóng)民的住宅區(qū)外,還規(guī)劃出一塊商務(wù)區(qū)或經(jīng)濟(jì)功能區(qū),用未來這部分土地的出讓收入平衡小城鎮(zhèn)建設(shè)資金和增加就業(yè)崗位。

天津模式是目前影響比較大的一種實(shí)踐探索,2008年3月,天津?yàn)I海新區(qū)的綜改方案獲中央批準(zhǔn),而土地制度改革正是其中重要的一塊試點(diǎn)內(nèi)容。北京借鑒天津模式,推行集體土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作,以項(xiàng)目包--------------------------精-------

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裝模式為主,試點(diǎn)區(qū)域農(nóng)民整體拆遷,共同搬進(jìn)新蓋的樓房;農(nóng)民原居住區(qū)域用于耕地保護(hù)和適度的商業(yè)開發(fā)。

從各地的實(shí)踐探索看,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的各類模式的共同的特征是,在某一方面突破了當(dāng)時(shí)政策規(guī)則的一些限制,對(duì)當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民增收和農(nóng)村發(fā)展,起到了一定的積極作用,但也都存在一定的問題和瑕疵。從小崗村的18戶農(nóng)民冒著殺頭坐牢的危險(xiǎn)私下進(jìn)行的包產(chǎn)到戶,到1982年中央“一號(hào)文件”對(duì)這種新的農(nóng)村土地制度加以確認(rèn),實(shí)踐中和政策上,都經(jīng)歷了一系列排斥、適應(yīng)、調(diào)整直至修正、接納、規(guī)范的過程。當(dāng)前,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的探索和實(shí)踐仍在持續(xù)中,對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的政策也在逐漸調(diào)整中,并向著有利于農(nóng)民、有利于農(nóng)業(yè)發(fā)展的角度傾斜。2009年2月1日,《中共中央國務(wù)院關(guān)于2009年促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收的若干意見》的中央一號(hào)文件,對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)提出了明確意見,指出了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中的三條紅線,即不得改變土地集體所有性質(zhì),不得改變土地用途,不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。按照完善管理、加強(qiáng)服務(wù)的要求,規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn),并鼓勵(lì)有條件的地方發(fā)展流轉(zhuǎn)服務(wù)組織,為流轉(zhuǎn)雙方提供信息溝通、法規(guī)咨詢、價(jià)格評(píng)估、合同簽訂、糾紛調(diào)處等服務(wù)。第十一個(gè)一號(hào)文件,無疑是今后一定時(shí)間內(nèi)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)性綱領(lǐng)。

文檔來源：湖北農(nóng)業(yè)廳網(wǎng)站http://004km.cn/tabid/64/InfoID/11446/frtid/72/Default.aspx

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