第一篇：土地抵押流程

土地抵押流程

一、辦理土地使用權(quán)抵押的前提及準(zhǔn)備工作

1、土地使用權(quán)抵押必須以初始土地登記作為前提，領(lǐng)取土地使用證。

2、以劃撥、租賃、入股方式取得的土地使用權(quán)，必須連同地上建筑物一同抵押。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以抵押。

3、土地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。

(1)以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果由抵押權(quán)人認(rèn)可并經(jīng)國(guó)土管理部門確認(rèn)后，發(fā)放確認(rèn)文件，并批準(zhǔn)抵押;(2)以劃撥、出租、入股方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)可按不同的用途、性質(zhì)實(shí)行差額抵押，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果經(jīng)土地管理部門確認(rèn)，發(fā)放確認(rèn)文件并批準(zhǔn)抵押，核定出讓金數(shù)額后，由抵押人和抵押權(quán)人簽定抵押合同。

4、抵押人向土地管理部門申領(lǐng)《抵押許可證》。土地管理部門在《抵押許可證》上應(yīng)根據(jù)不同的用地性質(zhì)規(guī)定該宗地抵押率，最高抵押金額。同時(shí)在《抵押許可證》上注明“本證僅作為可以抵押之證明，在貸款，抵押協(xié)議簽訂后，應(yīng)到國(guó)土部門辦理抵押登記，未經(jīng)登記的抵押行為無效”這一限制性條款。

二、向當(dāng)?shù)卣?wù)中心提交抵押權(quán)申辦材料

1、填寫《國(guó)有土地使用權(quán)抵押登記申請(qǐng)審批表》

2、抵押雙方簽訂的不動(dòng)產(chǎn)抵押合同和借款合同(原件)

3、抵押雙方法人代表身份證明(原件，個(gè)人為身份證復(fù)印件)

4、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)

5、國(guó)有土地使用證(原件)

6、地價(jià)評(píng)估報(bào)告及技術(shù)報(bào)告

7、房屋所有權(quán)證(土地上有房屋的)

7、土地部門認(rèn)為應(yīng)提交的其它材料

說明：①地上沒有附著物的劃撥土地使用權(quán)申請(qǐng)抵押的，不受理報(bào)件。②地上有附著物的劃撥土地使用權(quán)抵押，需提供雙方就處置土地時(shí)優(yōu)先補(bǔ)交土地出讓金的承諾書。③屬于分割土地設(shè)定抵押登記的，需提供具有土地勘測(cè)定界資質(zhì)的機(jī)構(gòu)出具的抵押土地界線圖，并由抵押雙方共同認(rèn)可。抵押期滿后涉及法院裁定需處分土地的，應(yīng)由規(guī)劃部門出具規(guī)劃蘭線圖。④以上材料要求報(bào)送一式一份。

三、受理流程

1、當(dāng)?shù)胤志值丶每剖芾?/p>

2、對(duì)欲抵押土地進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查

3、分局對(duì)該申請(qǐng)進(jìn)行審核

4、市局會(huì)簽

5、申請(qǐng)人繳納登記費(fèi)

6、分局地籍利用科記載于登記簿

7、申請(qǐng)人領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證

盱眙

第二篇：土地使用權(quán)抵押流程

地產(chǎn)抵押按房地產(chǎn)的現(xiàn)狀主要可分為：土地使用權(quán)抵押、建設(shè)工程抵押、預(yù)購商品房期權(quán)抵押、現(xiàn)房抵押。

(一)土地使用權(quán)抵押流程

土地使用權(quán)抵押是指以政府有償出讓方式取得的土地，且土地上尚未建造房屋的土地使用權(quán)設(shè)定抵押。在中國(guó)，土地所有權(quán)不能抵押，以行政劃拔方式取得的土地使用權(quán)不能單獨(dú)抵押。土地使用權(quán)抵押的一般流程為：

第一步，債務(wù)合同(主合同)依法成立，為履行債務(wù)合同，抵押人提供其依法擁有的土地使用權(quán)作擔(dān)保，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在從事土地使用權(quán)抵押經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中要注意區(qū)分土地使用權(quán)取得的方式。

以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押，應(yīng)符合以下條件：

1、該土地使用權(quán)的出讓金必須全部付清，并經(jīng)登記取得土地使用權(quán)證；

2、該土地使用權(quán)所擔(dān)保的主債權(quán)限于開發(fā)建設(shè)該出讓或轉(zhuǎn)讓地塊的貸款；

3、所擔(dān)保的債權(quán)不得超出國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的款額。

4、土地使用權(quán)設(shè)定抵押不得違反國(guó)家關(guān)于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的規(guī)定和出讓合同的約定。

第二步，抵押人與抵押權(quán)人簽訂土地使用權(quán)抵押合同(從合同)，將依法取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押

第三步，抵押雙方將抵押合同、債務(wù)合同及房地產(chǎn)權(quán)屬證書等有關(guān)資料到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。

第四步，領(lǐng)取房地產(chǎn)其他權(quán)利證明及經(jīng)登記的房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)其他權(quán)利證明交抵押權(quán)人保管，而房地產(chǎn)權(quán)利證書經(jīng)登記后應(yīng)歸還給產(chǎn)權(quán)人，抵押權(quán)人不能擅自扣押房地產(chǎn)權(quán)利證書。

第五步，債務(wù)履行完畢，抵押雙方向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理抵押注銷手續(xù)。

房產(chǎn)抵押登記辦理如下：

抵押當(dāng)事人應(yīng)自房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，到登記部門辦理抵押登記。以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用證書的管理部門;以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)

(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門。辦理抵押物登記，應(yīng)當(dāng)向登記部門提供下列文件或其復(fù)印件：

(1)主合同及抵押合同;(2)抵押當(dāng)事人的資格證明或法人資格證明;(3)《國(guó)有土地使用證》或《房屋所有權(quán)證》，共有的房屋須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明;(4)以期權(quán)房屋作抵押的，須提交有效的預(yù)售(購)房屋合同;(5)有效的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告;(6)上級(jí)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)其以房地產(chǎn)作抵押的證明。登記機(jī)關(guān)審查后，對(duì)合法的抵押予以登記，在權(quán)屬證書上辦理登記，核發(fā)載明抵押權(quán)的《他項(xiàng)權(quán)證》?！端?xiàng)權(quán)證》由抵押權(quán)人領(lǐng)取及持有，經(jīng)注記的權(quán)屬證書發(fā)還抵押人保管。登記機(jī)關(guān)將有關(guān)材料復(fù)印存檔，登記資料允許查閱、抄錄或者復(fù)印。

在建工程抵押必須具備以下幾方面條件：

1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續(xù)建造所需資金?！段餀?quán)法》出臺(tái)前信貸客戶不得用在建工程為他人的債務(wù)提供擔(dān)保，也不能為自己其它用途的債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保，而只能為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款擔(dān)保?！段餀?quán)法》實(shí)施后在建工程抵押可以為其他債權(quán)種類設(shè)定抵押，對(duì)在建工程抵押擔(dān)保的種類沒有限定。

2、在建工程占用范圍內(nèi)的土地，已經(jīng)交納全部土地出讓金，并取得國(guó)有土地使用權(quán)證。

3、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定，在建工程抵押合同應(yīng)載明土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證三證的編號(hào)，故在建工程抵押必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。同時(shí)，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設(shè)工程施工許可證。

4、投入工程的自有資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定工程施工進(jìn)度和工程竣工交付日期。

工程款受償?shù)姆ǘ▋?yōu)先權(quán)絕對(duì)地優(yōu)先于抵押權(quán)，而無論抵押權(quán)登記與否、成立的時(shí)間是否在工程款法定優(yōu)先權(quán)之前。按照該司法解釋，對(duì)銀行來說，在建工程抵押貸款最大的風(fēng)險(xiǎn)就是工程款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)問題。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)作為法定優(yōu)先權(quán)，不僅是由法律直接予以規(guī)定的，而且無須辦理登記手續(xù)，其受償額不屬公示信息，從而導(dǎo)致抵押權(quán)人對(duì)自己的風(fēng)險(xiǎn)無法預(yù)測(cè)和控制。所以，銀行在審查時(shí)應(yīng)重點(diǎn)要把握以下三點(diǎn)：

1、要求客戶提供與在建工程施工單位簽訂的建設(shè)工程合同，注意審查合同約定工程的總造價(jià)、工程款支付條件、支付方式以及是否存在施工單位墊資建設(shè)等情況。

2、確定在建工程可抵押擔(dān)保額度時(shí)，應(yīng)將尚欠施工單位的工程款從抵押物價(jià)值中剔除。對(duì)尚欠工程款的情況，應(yīng)要求工程施工單位出具書面證明材料。

3、要求工程施工單位對(duì)銀行貸款提供擔(dān)?；驎娉兄Z放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)。銀行在辦理貸款時(shí)除在建工程抵押外，還可以要求增加工程施工單位作連帶責(zé)任保證擔(dān)保，如出現(xiàn)施工單位主張工程款優(yōu)先權(quán)時(shí)，銀行可要求施工單位承擔(dān)抵押物不足清償部分的保證責(zé)任，使貸款資金不受損失。另外，在客戶以在建工程申請(qǐng)抵押貸款時(shí)，銀行可要求施工單位出具放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)的書面承諾，從源頭上避免出現(xiàn)抵押權(quán)與工程款優(yōu)先受償權(quán)之間的沖突。

（四）在建工程的建筑物與土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。這也是與我國(guó)房地產(chǎn)法律中的“房隨地走”或“地隨房走”保持一致的要求。當(dāng)在建工程竣工，客戶已取得房屋所有權(quán)證后，銀行應(yīng)根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十四條的規(guī)定，與客戶重新簽訂抵押合同，按規(guī)定辦理房地產(chǎn)抵押登記.

第三篇：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款流程

土地流轉(zhuǎn)，經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款流程

一、土地在本村的農(nóng)戶到村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)室提出土地流轉(zhuǎn)意向，村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)室提供合同文本，流轉(zhuǎn)雙方達(dá)成協(xié)議的，指導(dǎo)簽訂土地流轉(zhuǎn)合同，由村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)室登記、備案并上傳到鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站（一式四份）；

二、需要貸款的農(nóng)戶，向村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)室提出貸款申請(qǐng)；村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)室將通過審核(貸款農(nóng)戶是否有集體土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地是否進(jìn)行流轉(zhuǎn)等)的全村農(nóng)戶貸款申請(qǐng)整理后，統(tǒng)一向鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站上報(bào)，同時(shí)填寫貸款申請(qǐng)表，提出貸款申請(qǐng)（貸款標(biāo)準(zhǔn)為：

1、村集體承包地每坰地可貸款25,000元—30,000元；

2、土地轉(zhuǎn)入戶及國(guó)有土地按“剩余年限×面積（坰）×1,000元”計(jì)算）；

三、銀行進(jìn)村入戶進(jìn)行資信調(diào)查，填寫貸款受理單。

1、入戶征信，主要是入戶調(diào)查農(nóng)戶家庭實(shí)際情況及種植面積情況，并拍照存檔；

2、網(wǎng)絡(luò)征信，主要是通過人民銀行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)查詢貸款戶有無不良貸款記錄；

四、擔(dān)保公司根據(jù)銀行提供的貸款戶名單同鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站對(duì)農(nóng)戶土地經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行審核，并由村三職干部簽字蓋章確認(rèn)；

五、貸款戶及土地共有人攜帶身份證、戶口簿、結(jié)婚證、糧補(bǔ)存折到鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站與擔(dān)保公司簽訂土地流轉(zhuǎn)合 1

同，同時(shí)，鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站對(duì)合同（《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益貸款申請(qǐng)書》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓委托書》、《土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同》、《土地承包經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀情況證明》、《農(nóng)戶動(dòng)產(chǎn)或土地預(yù)期收益》等）進(jìn)行鑒證，并匯總錄入網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫；

六、擔(dān)保公司入村將貸款戶抵押的土地進(jìn)行為期7天的公示，同時(shí)在陽光村務(wù)工程網(wǎng)上進(jìn)行公示；

七、擔(dān)保公司為銀行出具擔(dān)保函及與農(nóng)戶簽訂的土地流轉(zhuǎn)合同復(fù)印件；

八、銀行同農(nóng)戶簽訂借款合同，同時(shí)向農(nóng)戶發(fā)放貸款。

第四篇：土地抵押授權(quán)委托書

授權(quán)委托書

委托人：XXXXXX銀行股份有限公司XXXX分行受托人： XXXXXXX身份證號(hào)：XXXXXXXXXXX

委托事項(xiàng)：到XXXXXX國(guó)土資源局辦理土地抵押登記手續(xù)及相關(guān)事宜 委托權(quán)限：以XXXXXXXXXX分行的名義代負(fù)責(zé)人XXXXXXXX簽字 委托期限：2012年12月15日—2013年1月14日，共31天。

我單位對(duì)受托人XXXXXX辦理委托事項(xiàng)的簽字及承諾均認(rèn)可并承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律后果。

委托人：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX分行

二〇一二年十二月十七日

第五篇：土地抵押評(píng)估

相關(guān)知識(shí)與案例:土地抵押貸款評(píng)估探討

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步確立，各類專業(yè)銀行正向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變，信用貸款也逐步被抵押貸款所取代。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，同時(shí)規(guī)定，抵押的土地使用權(quán)要進(jìn)行評(píng)估?，F(xiàn)將土地使用權(quán)抵押貸款抵押權(quán)設(shè)定時(shí)評(píng)估中要注意的一些問題作如下探討。

一、評(píng)估目的問題

土地使用權(quán)抵押的目的，是為債務(wù)人如期履行債務(wù)提供物質(zhì)擔(dān)保。其特點(diǎn)是抵押人不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)。就抵押人而言，設(shè)定抵押權(quán)的根本目的，是提供債務(wù)履行擔(dān)保而不是取得或變賣土地使用權(quán)。土地使用權(quán)抵押貸款抵押權(quán)設(shè)定時(shí)，評(píng)估的目的，是為抵押行為雙方提供被抵押土地使用權(quán)的抵押擔(dān)保價(jià)格，而不是土地使用權(quán)本身的價(jià)格。被抵押土地使用權(quán)的這種抵押價(jià)格就抵押方而言，表示他所能夠取得的貸款數(shù)據(jù)，以及因抵押而承擔(dān)的額外風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于抵押權(quán)人而言，則意味著他所取得的債務(wù)履行擔(dān)保的程度，而不是取得土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格或清算價(jià)格。

二、評(píng)估對(duì)象問題

土地資產(chǎn)的抵押是土地使用權(quán)的抵押，而不是土地所有權(quán)的抵押。這一點(diǎn)，《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中都有了明確的規(guī)定。另外，抵押權(quán)設(shè)定和抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，評(píng)估的對(duì)象是有區(qū)別的。根據(jù)《國(guó)資企函發(fā)（1994）36號(hào)》文件的規(guī)定，抵押實(shí)現(xiàn)時(shí)，必須進(jìn)行評(píng)估，以確定底價(jià)。這就從制度上保證了抵押權(quán)設(shè)定時(shí)和抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)應(yīng)分別進(jìn)行評(píng)估。在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，由于土地使用權(quán)必須采用某種方式短期內(nèi)強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓或出售，由抵押權(quán)人優(yōu)先受償。此時(shí)的評(píng)估對(duì)象是土地使用權(quán)的清算價(jià)格，完全應(yīng)該采用清算價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估土地使用權(quán)的清算價(jià)格。但是，在抵押權(quán)設(shè)定時(shí)，抵押人向抵押人轉(zhuǎn)移的，不是土地使用權(quán)，而是土地使用權(quán)的抵押權(quán)，同時(shí)，由于此時(shí)抵押是否用于強(qiáng)制清償尚未確定，由此可知，在土地使用權(quán)抵押貸款評(píng)估行為中評(píng)估的，應(yīng)該不是抵押物的市場(chǎng)價(jià)格或清算價(jià)格，而是抵押人向抵押人轉(zhuǎn)移的抵押物的那一部分權(quán)利的價(jià)格，即土地使用權(quán)的抵押權(quán)價(jià)格。

三、土地產(chǎn)權(quán)問題

在明確評(píng)估對(duì)象以后，評(píng)估人員必須對(duì)土地資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行仔細(xì)和嚴(yán)格的界定。

第一，評(píng)估人員在驗(yàn)證抵押人土地使用證時(shí)，必須親眼驗(yàn)證證書原件，并在復(fù)印件上簽定注明“原件已審閱”字樣，以示負(fù)責(zé)。

第二，抵押人的名稱必須與土地使用證上所注明的使用權(quán)人的名稱一致。如有差異，必究其原因，弄清來龍去脈，并予以說明。

第三，核實(shí)國(guó)有土地還是集體土地，并核實(shí)是否存在他項(xiàng)權(quán)力，如是否已經(jīng)抵押貸款過等，以避免抵押人將土地使用權(quán)重復(fù)抵押貸款而造成金融機(jī)構(gòu)損失的情況發(fā)生。

第四，土地面積和四至必須明確，在實(shí)地踏勘時(shí)，必須認(rèn)真核實(shí)。

四、土地資產(chǎn)再抵押評(píng)估問題

在一般情況下，當(dāng)債務(wù)人還清銀行貸款后，抵押人與銀行的抵押貸款關(guān)系就告結(jié)束，抵押權(quán)這一土地他項(xiàng)權(quán)力不再存在。此時(shí)，已撤銷抵押的地產(chǎn)與未曾抵押的地產(chǎn)一樣，可以進(jìn)行抵押貸款。另外，如果抵押人已經(jīng)抵押的地產(chǎn)是整個(gè)地產(chǎn)的一部分，則未曾抵押的其余部分仍再抵押。如果抵押地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格為1000萬元，按銀行抵押代款率70%計(jì)，可以貸款700萬元，而抵押人第一次貸款300萬元，那么，在這種情況下，抵押人還可以第二次向銀行申請(qǐng)不超過400萬元的貸款。因?yàn)檫@種再抵押貸款情況，銀行仍有收回貸款的保證。但是，如果在評(píng)估報(bào)告有效期內(nèi)，第一次抵押和第二次抵押的時(shí)間相隔較長(zhǎng)，而且，地價(jià)已明顯上漲或下跌，必須重新評(píng)估。如果兩次抵押相隔超過評(píng)估報(bào)告的有效期，在這種情況下，地產(chǎn)一般要重新評(píng)估或至少要由土地評(píng)估機(jī)構(gòu)出具注明證實(shí)在此期間地價(jià)無明顯變動(dòng)。

五、評(píng)估原則問題

地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估是各類不同目的的地產(chǎn)評(píng)估的一種，遵循獨(dú)立性、客觀性和科學(xué)性的工作原則之外，還要遵循地產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)原則、替代性原則和綜合分析原則等操作性原則。除此之外，根據(jù)地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)自身的特點(diǎn)，還應(yīng)遵循以下原則：

（一）真實(shí)性原則由于抵押期間被抵押土地產(chǎn)權(quán)的未來不確定性，所以在評(píng)估時(shí)，務(wù)必核實(shí)抵押人產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。包括土地使用者、面積和四至的真實(shí)性，排除任何不真實(shí)的因素，以確保抵押人的合法權(quán)益。對(duì)于產(chǎn)權(quán)不清晰或不完整的情況，應(yīng)予以詳細(xì)調(diào)查，并在評(píng)估報(bào)告中說明。

（二）保守性原則由于抵押貸款自身特性，評(píng)估人員對(duì)抵押地產(chǎn)的未來收益或市場(chǎng)狀況，不應(yīng)予以太樂觀的估計(jì)。盡管統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)或經(jīng)驗(yàn)表明地產(chǎn)價(jià)格有可能上升，但在評(píng)估時(shí)，仍以當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為評(píng)估值，對(duì)未來的升值不予考慮。然而，對(duì)未來可能的減值，則應(yīng)給予充分的重視。

六、評(píng)估方法問題

由于抵押貸款抵押設(shè)定時(shí)，評(píng)估是為抵押人決定將多少款額貸給抵押人提供依據(jù)，因此，在評(píng)估時(shí)，一方面要嚴(yán)格遵循評(píng)估保守性原則，盡可能避免銀行的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，也不應(yīng)該隨意壓低地產(chǎn)價(jià)格，評(píng)估人員應(yīng)盡量做到評(píng)估公平合理。

地產(chǎn)抵押貸款抵押權(quán)設(shè)定時(shí)，評(píng)估的對(duì)象是土地使用權(quán)的抵押貸款價(jià)格，由此可見，地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定評(píng)估與一般的以市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)的其他地產(chǎn)評(píng)估方法基本相同，即可以用市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法來進(jìn)行評(píng)估。一般說來，在地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)育的區(qū)域里，可選用市場(chǎng)比較法評(píng)估；商業(yè)用地用收益還原法比較合理；工業(yè)用地選用成本法較合理；在已完成基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系的區(qū)域，也可考慮選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。當(dāng)然，在具體地產(chǎn)評(píng)估中，往往幾種方法同時(shí)運(yùn)用。值得再次強(qiáng)調(diào)的是，地產(chǎn)抵押貸款抵押權(quán)設(shè)定時(shí)評(píng)估和其他目的評(píng)估不同的是，運(yùn)用各種評(píng)估方法時(shí)，都要充分重視保守性原則。