第一篇：土地登記代理 土地登記代理實務(wù) 課堂講義 第3講

第三節(jié)

我國土地登記的法律依據(jù)及效力

一、內(nèi)容提要：本講主要講述了我國土地登記的法律依據(jù)及效力、土地登記的特點與基本原則、土地登記的內(nèi)容與分類。

二、重點、難點

大綱要求：掌握土地登記的法律依據(jù)、效力、特點，土地登記的基本原則、內(nèi)容與分類。熟悉土地權(quán)屬性質(zhì)與來源，土地權(quán)利主體、客體;土地登記的基本單元、土地登記機關(guān)。第三節(jié)

我國土地登記的法律依據(jù)及效力

一、土地登記的法律依據(jù)(一)實體法律依據(jù)

土地登記的實體法律依據(jù)是指包含有土地權(quán)利規(guī)定性內(nèi)容的法律、法規(guī)和規(guī)定。如《中華人民共和國憲法》。《物權(quán)法》等等。

由于土地是人類生產(chǎn)和生活的載體，任何社會經(jīng)濟活動都必然涉及土地利用，相應(yīng)有許多法律法規(guī)都包含有關(guān)于土地權(quán)利的內(nèi)容。

如《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國草原法》、《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國漁業(yè)法》，以及《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等。(二)程序法律依據(jù)

土地登記的程序法律依據(jù)是指包含有規(guī)定土地登記的程序性內(nèi)容的法律、法規(guī)和規(guī)定。如《中華人民共和國土地管理法》第十一條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權(quán)。

關(guān)于我國土地登記的程序法律依據(jù)，主要有《物權(quán)法》第十條、第十一條；《中華人民共和國土地管理法》第十一條；《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六十條、第六十一條、第六十二條；《中華人民共和國擔保法》第四十二條；《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四條、第五條、第六條、第七條，以及國土資源部最新頒布實施的《土地登記辦法》等。

《土地登記辦法》是現(xiàn)行最全面、最集中規(guī)定土地登記程序的部門規(guī)章。2007年12月30日由國土資源部40號令頒布，自2008年2月1日起施行。

題目：土地登記的實體法律依據(jù)是指包含有土地權(quán)利規(guī)定性內(nèi)容的法律、法規(guī)和規(guī)定。下列屬于實體法律依據(jù)的有（）。A.《中華人民共和國民法通則》 B.《中華人民共和國土地管理法》 C.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 D.《中華人民共和國草原法》

E.《土地登記辦法》

答案：（ABCD）

土地登記的效力

二、土地登記的效力

所謂土地登記的效力，就是指進行土地登記后的法律后果。這也是每一個土地權(quán)利人極為關(guān)心的問題。即一塊土地上的權(quán)利是否必須登記，土地登記與否對土地權(quán)利的保護有什么不同。(一)兩種立法思想

按照民法立法思想，土地登記所產(chǎn)生的一般效力主要分兩種：一種是采用意思主義的立法，一種是采用形式主義的立法。

采用意思主義的立法，規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)的變動只因當事人的意思表示而發(fā)生效力，不動產(chǎn)的登記只是對抗第三人的要件。

在土地權(quán)利變動過程中，只要土地權(quán)利變動當事人雙方意思表示一致，如簽署了有關(guān)土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓的協(xié)議書或讓與書，即產(chǎn)生土地權(quán)利變動的法律后果，至于是否到土地登記機構(gòu)辦理土地權(quán)屬變更登記，當事人可以辦理，也可以不去辦理，只不過在土地權(quán)利變動的法律效力上有所差別。

辦理了登記的土地權(quán)利變動，可以對抗第三人，即第三人不得主張登記了的土地權(quán)利變動為無效；而沒有辦理土地登記的土地權(quán)利變動，第三人可以主張該土地權(quán)利變動無效。例如，甲把一塊土地轉(zhuǎn)讓給乙，雙方只要訂立了土地轉(zhuǎn)讓合同，就在法律上產(chǎn)生了土地權(quán)利變動效果。但該項土地權(quán)利變動是否辦理登記，在對抗第三人方面效力不同。雙方訂立土地轉(zhuǎn)讓合同后，到土地登記機構(gòu)履行了登記手續(xù)的，當?shù)谌胫鲝堅撏恋貦?quán)利變動無效時，法律不予支持；但如果雙方未到土地登記機構(gòu)履行登記手續(xù)，當?shù)谌酥鲝堅擁椡恋貦?quán)利變動無效，法律上有可能認定該項土地權(quán)利變動無效。土地登記是對抗第三人的要件。基于這種立法思想的不動產(chǎn)登記，也稱作登記的對抗要件主義、登記的公示主義。

采用形式主義的立法，規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)的變動非經(jīng)登記不得生效，不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件。土地權(quán)利變動當事人簽署了土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓協(xié)議或讓與書，只表示物權(quán)行為成立，不直接產(chǎn)生土地權(quán)利變動的法律后果。只有經(jīng)當事人雙方到土地登記機構(gòu)辦理了土地登記后，土地權(quán)利變動才產(chǎn)生法律效力。

例如，甲、乙雙方訂立了土地轉(zhuǎn)讓合同書后，轉(zhuǎn)讓土地的物權(quán)行為已經(jīng)成立，但并沒有生效，只有當雙方在土地登記機構(gòu)辦理登記后，土地權(quán)利才真正由賣方轉(zhuǎn)移給了買方。在登記前，土地權(quán)利變動并未生效，此時，若賣方反悔，買方只能要求按照約定辦理登記，而不能以侵權(quán)要求把土地權(quán)利確認給自己，即不動產(chǎn)的登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件?；谶@種立法思想的不動產(chǎn)登記，也稱為登記的生效要件主義，登記要件主義。(二)我國土地登記的效力

《物權(quán)法》第六條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當依照法律規(guī)定登記?！钡诰艞l規(guī)定，“對不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。”這是關(guān)于我國土地登記效力最基本的規(guī)定。

對有關(guān)土地登記效力的規(guī)定還散見于現(xiàn)行的其他一些法律、法規(guī)。如《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，依法改變土地的權(quán)屬和用途的，應(yīng)當辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)?！吨腥A人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當事人應(yīng)當辦理權(quán)屬登記?！吨腥A人民共和國土地管理法實施條例》規(guī)定，國家依法實行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機構(gòu)依法進行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。

土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。依法改變土地用途的，必須持批準文件，向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機構(gòu)依法進行變更登記。

綜合以上法律法規(guī)規(guī)定，我國的土地登記原則上采用的是形式主義的立法思想，可以歸為登記的生效要件主義、登記要件主義，進言之，我國土地登記的一般效力是土地權(quán)利變動非經(jīng)登記不得生效，土地登記是土地權(quán)利變動的生效要件。

在特定情況下也采取意思主義的立法思想。如地役權(quán)等的設(shè)立，不以土地登記作為權(quán)利取得的生效要件，而以當事人簽訂的合同生效作為權(quán)利取得的條件。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

第四節(jié) 土地登記的特點與基本原則

第四節(jié)

土地登記的特點與基本原則

一、土地登記的特點(一)統(tǒng)一性

對附設(shè)在土地上的全部土地權(quán)利進行的登記，在地域上應(yīng)覆蓋所有的土地。(二)唯一性

對同一塊土地上的登記結(jié)果應(yīng)當是唯一的，不能同時存有兩個或兩個以上的登記結(jié)果。

(三)連續(xù)性

在現(xiàn)實中，土地權(quán)利狀況是經(jīng)常變化的，為了保持現(xiàn)勢性，土地登記結(jié)果也必須不斷更新，所以土地登記具有連續(xù)性的特點。(四)公開性

土地登記是國土資源行政主管部門依照法律規(guī)定對土地權(quán)利進行登記的過程，是一項直接影響到土地權(quán)利人權(quán)益的行政行為。土地登記的實質(zhì)在于公示，就是將土地權(quán)利變動的意思向社會公眾顯示，讓公眾知曉土地的權(quán)利狀況特別是土地權(quán)利的變動情況。土地登記的公開包括登記依據(jù)的公開，登記程序的公開和登記結(jié)果的公開，土地登記資料可公開查詢就是土地登記公開性的內(nèi)在要求。(五)公信力

由國家專門機關(guān)依法登記的土地權(quán)利具有公信力，值得社會公眾信賴。

題目：

對附設(shè)在土地上的全部土地權(quán)利進行的登記，在地域上應(yīng)覆蓋所有的土地是（）的基本內(nèi)容。A.統(tǒng)一性

B.唯一性

C.連續(xù)性 D.公開性 答案：（A）

第二篇：土地登記代理 土地登記代理實務(wù) 課堂講義 第6講

土地登記申請人應(yīng)提交的文件資料

三、土地登記申請人應(yīng)提交的文件資料

申請人向土地登記機構(gòu)申請土地登記，應(yīng)當根據(jù)不同的登記事項提交下列材料：(1)土地登記申請書；

(2)申請人身份證明材料：

(3)土地權(quán)屬來源證明；

(4)地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標；

(5)地上附著物權(quán)屬證明；

(6)法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證；

(7)其他證明材料。

其中，地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標可以委托有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位進行地籍調(diào)查獲得。

申請人身份證明一項因申請人類型的不同而不同，申請人是法人的，提交單位法人證明，但有的法人如機關(guān)法人不需提交，此外還有法定代表人或負責人身份證明書(參考樣例見表2—2)、法定代表人或負責人的個人身份證或戶籍簿；申請人是自然人的，提交個人身份證或戶籍證明，個體工商戶也視為自然人對待；不具備法人條件的其他組織提交的身份證明文件參照法人。

凡是委托他人代理申請土地登記的，均須同時提交《土地登記委托書》和委托代理人的個人身份證。

代理人為法定代理人的，不需簽署《土地登記委托書》，但須提交其為法定代理人的證明，如表明親屬關(guān)系的戶口簿、村委會或居委會開具的監(jiān)護人身份證明等。申請人應(yīng)當如實向國土資源行政主管部門提交有關(guān)材料和反映真實情況，并對申請材料實質(zhì)內(nèi)容的真實性負責。

四、土地登記申請書及填寫說明

《土地登記申請書》是土地權(quán)利人申請土地登記的法律文書，是申請人向土地登記機構(gòu)陳述其合法使用或擁有的土地權(quán)屬來源和土地現(xiàn)狀，請求對其土地權(quán)利給予法律承認和保護的一種表格式樣的書面申請。

(一)《土地登記申請書》一般包括下列基本事項

(1)申請人情況：申請人名稱(姓名)、證件種類、證件編號、單位性質(zhì)、通訊地址、法定代表人或負責人姓名及聯(lián)系方式、代理人相關(guān)信息等；

(2)申請登記的土地情況：土地坐落、面積、用途、權(quán)利設(shè)立情況、取得價格、權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型等；

(3)申請登記的內(nèi)容；

(4)其他事項。

(二)《土地登記申請書》填寫基本要求

(1)《土地登記申請書》由申請人或其代理人填寫；

(2)《土地登記申請書》以宗地為單位填寫；

(3)一個土地權(quán)利人擁有兩宗以上土地的，按宗地分別填寫；

(4)一宗地有多個土地權(quán)利人的，由各共有土地權(quán)利人分別填寫。

(5)申請書必須如實填寫，確屬不填的欄目用上斜線填充。

(6)土地登記申請人在填寫完《土地登記申請書》后，應(yīng)在《土地登記申請書》上簽名蓋章。

附件一：土地登記申請書

題目：下列關(guān)于《土地登記申請書》填寫基本要求表述正確的有()。

A．《土地登記申請書》由申請人或其代理人填寫

B．《土地登記申請書》以宗地為單位填寫

c．一個土地權(quán)利人擁有兩宗以上土地的，按一宗地進行填寫

D．一宗地有多個土地權(quán)利人的，由各共有土地權(quán)利人分別填寫

E.土地登記申請人在填寫完《土地登記申請書》后，應(yīng)在《土地登記申請書》上簽名蓋章

答案：

ABDE

土地登記申請的受理和審查

五、土地登記申請的受理和審查

根據(jù)《土地登記辦法》第十二條規(guī)定，對當事人提出的土地登記申請，國土資源行政主管部門應(yīng)當根據(jù)下列情況分別做出處理：

(1)申請登記的土地不在本登記轄區(qū)的，應(yīng)當當場作出不予受理的決定，并告知申請人向有管轄權(quán)的國土資源行政主管部門申請；

(2)申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應(yīng)當允許申請人當場更正；(3)申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當當場或者在五日內(nèi)一次告知申請人需要補正的全部內(nèi)容；

(4)申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應(yīng)當受理土地登記申請。

土地登記機構(gòu)收到申請人提交的《土地登記申請書》和其他證明文件資料后，應(yīng)及時進行申請審查。

審查的內(nèi)容主要是：

(一)對法人資格的審查

對申請土地登記的法人資格審查的依據(jù)是法人資格證明。按照法人組織的不同類型可以分別按企業(yè)法人、機關(guān)法人、事業(yè)法人和社團法人登記或依法成立的法律規(guī)定進行分別審查。

1．對企業(yè)法人的審查按照《中華人民共和國企業(yè)法人管理條例》規(guī)定，經(jīng)國務(wù)院授權(quán)部門批準的全國性公司、企業(yè)集團、經(jīng)營進出口業(yè)務(wù)的公司，以及中外合資、合作、外資企業(yè)，持組織機構(gòu)代碼證或國家工商行政管理部門核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》 ；

全國性子公司、經(jīng)地方人民政府或其授權(quán)部門批準設(shè)立的企業(yè)集團、經(jīng)營進出口業(yè)務(wù)的公司等地方企業(yè)，持組織機構(gòu)代碼證或同級工商行政管理局核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。

2．對社會團體法人的審查社會團體包括依法成立的各種社會組織，如各種擁有獨立財產(chǎn)或經(jīng)費的群眾團體，包括工會、共青團、婦聯(lián)、行業(yè)協(xié)會、學術(shù)團體等。按照中華人民共和國國務(wù)院令第43號《社會團體登記管理條例》規(guī)定，全國性的社會團體、地方性的社會團體和跨行政區(qū)的社會團體，分別持組織機構(gòu)代碼證或民政部社會團體辦事機構(gòu)所在地的民政部門和跨行政區(qū)的共同的上一級民政部門頒發(fā)的社會團體登記證書。

對法律上規(guī)定或依照法律、行政命令成立的機關(guān)法人、事、業(yè)單位法人，凡沒有資格證明的，應(yīng)持組織機構(gòu)代碼證或批準成立的證件或文件。

(二)對法定代表人或負責人身份證明的審查

法定代表人或負責人身份證明，必須是法人組織開具的證明。一是必須有法人組織公章；二是單位名稱是全稱且與公章名稱一致；三是開具證明時間，應(yīng)在法定代表人或負責人任期之內(nèi)，不能由已過期的任命書代替。

(三)對戶主的資格審查

戶主必須是戶口薄上登記的合法戶主，戶主變更與戶口簿不一致的或農(nóng)村無戶口簿的土地使用權(quán)人，應(yīng)由基層組織開具證明。

對法人或個人土地登記申請人資格審查除上述內(nèi)容外，還包括對提交的住所證明進行認真核定，它表明法人或個人進行主要經(jīng)濟活動的地點，涉及到債務(wù)、訴訟等管轄以及清算的地點，具有重要的法律意義。

(四)對代理人代理手續(xù)的審查

代理土地登記申請的，主要審查代理委托書或指定委托書。委托書代理事項、代理期限、代理人和被代理人名稱、代理書擬定時間必須清楚、準確無誤。對代理境外申請人申請土地登記的，要審查授權(quán)委托書和被代理人身份證明是否經(jīng)依法公證或者認證。按法律規(guī)定，法定代理人不需要再辦委托書的，應(yīng)有村委會或居委會開具的證明和戶籍證明。

(五)對土地權(quán)源證件的審查

此階段對土地權(quán)源證件進行的審查，主要是對有無權(quán)源證件和已提交證件效力等內(nèi)容進行審查。

土地登記機構(gòu)審核時發(fā)現(xiàn)有不符合要求的，應(yīng)向土地申請人說明情況改正或退回。對提交的證件是復印件的，應(yīng)與原件核對，核對無誤的，土地登記機構(gòu)在復印件上加蓋印鑒，對發(fā)現(xiàn)的疑點，不經(jīng)處理核準，不能收存。

(六)對其他問題的審查

其他問題是指除上述主要內(nèi)容外的一些細節(jié)問題，如申請登記程序是否正確，申請?zhí)峤坏奈募Y料有無頁碼不準等等。

題目：土地登記機構(gòu)收到申請人提交的《土地登記申請書》和其他證明文件資料后，應(yīng)及時進行申請審查。審查的內(nèi)容中對法定代表人或負責人身份證明的審查表述正確的有：()。

A．必須有法人組織公章

B．單位名稱是全稱且與公章名稱一致

c．開具證明時間，應(yīng)在法定代表人或負責人任期之內(nèi)，可以由已過期的任命書代替

D．開具證明時間，應(yīng)在法定代表人或負責人任期之內(nèi)，不能由已過期的任命書代替 E.單位名稱是全稱且與營業(yè)執(zhí)照名稱一致

答案：

ABD

收件

六、收件

土地登記申請人提交的文件資料，經(jīng)審查無誤后，土地登記機構(gòu)應(yīng)在事先準備好的《土地登記收件單》(參考樣式見表2—

3、表2—4)上進行登記、編號，裝袋人案。

表2—3土地登記收件單

(一)土地登記收件單的填寫

土地登記申報中提交的文件資料，應(yīng)按照順序編號后，填寫土地登記收件單。土地登記收件單一式兩聯(lián)，一聯(lián)為存根，由土地登記機構(gòu)保存；一聯(lián)為收據(jù)，由土地登記申請人收存，作為土地登記申請人領(lǐng)取土地證書的憑據(jù)。

土地登記收件單有以下幾項內(nèi)容：收件編號、土地權(quán)利人名稱、單位性質(zhì)、通訊地址、電話、序號、土地權(quán)屬證件名稱、頁數(shù)、備注、交件人、收件人和收件日期。其主要項目填寫要求如下：

收件編號：收件編號(收件單右上方編號)，可以與申請書上編號相同，以便查找，也可以按照土地權(quán)利人申請土地登記的先后順序編流水號。無論采用哪種方法，要做到不重不漏不亂。

土地登記收件單上的序號，按照提交的文件件數(shù)順序編號，如收到3份文件，序號編到3。

收件單上的頁數(shù)，指每一份文件的頁數(shù)和所交文件的總頁數(shù)。收繳的每一份文件的頁數(shù)填在相應(yīng)文件的頁數(shù)格內(nèi)，再將全部文件的頁數(shù)相加為總頁數(shù)。

土地登記收件單備注欄，交件時有要說明的事項，可以在此欄填寫。如：因使用共用宗地的、權(quán)源文件只有一份的或者批準文件與現(xiàn)狀不一致的原因等等。

交件人姓名必須是親自向土地登記人員提交文件、資料的人員姓名。如交件人是

土地登記代理人的，應(yīng)填寫代理人姓名，不能填寫申請人姓名。

收件人、交件人填寫的收交件日期應(yīng)一致，即收件完成后，雙方應(yīng)立即在收件單上簽署日期。

(二)收件整理

收件整理是指對收取的文件資料進行整理裝袋的過程。整理的方法一般應(yīng)隨收隨整，按照《土地登記申請書》在前，其他文件、資料在后的順序，一戶一份，裝入袋子，并將袋子封好，袋皮按規(guī)定的編號，填寫申請人名稱。袋皮編號盡量與申請書、收件單編號一致，以便查找。

第三篇：土地登記代理合同書

編號：

土地登記代理合同書

云南省國土資源廳監(jiān)制

甲方（委托方）：

乙方（代理方）：

土地登記代理許可證號：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《云南省土地登記條例》、《云南省土地登記代理暫行方法》的規(guī)定，甲方委托乙方開展土地使用權(quán)的登記代理工作，雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，經(jīng)友好協(xié)商達成如下協(xié)議：

一、甲方委托乙方代理的事項（在□中打√）：

□ 代寫（填）辦證所需的文字；

□ 收集、整理錄入宗地的土地權(quán)屬來源證明材料等與土地登記

有關(guān)資料；

□ 幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)；

□ 在國土資源部門的指導下，開展土地權(quán)屬調(diào)查工作，填寫地

籍調(diào)查表，完善四鄰簽字蓋章手續(xù)；

□ 根據(jù)業(yè)務(wù)、技術(shù)規(guī)范要求，實施宗地的地籍測繪，制作宗地

圖，形成宗地界址點成果表；

□ 制作土地登記所需資料電子文檔，向有權(quán)登記的國土資源部

門或登記辦理服務(wù)窗口提交土地登記申請及相關(guān)成果資料；

□ 在規(guī)定的時間內(nèi)到國土資源部門或登記辦證服務(wù)窗口繳納土

地登記費、證書工本費等，領(lǐng)取土地證書，驗證并及時交給

委托方；

□ 查詢土地登記資料；

□ 查證土地產(chǎn)權(quán)；

□ 提供土地登記業(yè)務(wù)相關(guān)的其他事項：

二、甲方在本合同簽定之日起7日內(nèi)向乙方如實提供以下資

料，以便代理工作的開展：

1、土地權(quán)屬來源證明材料，包括

2、單位法人證明、法定代表人身份證明或個人身份證明。

3、房產(chǎn)證等地上附著物權(quán)屬證明；

4、其他證明文件：

三、代理期限自本協(xié)議簽定之日起至年月日止

（含國土資源部門受理的工作時限日）。

四、甲方負責如實提供土地登記所需的文件材料，協(xié)助乙方開展

工作，按時支付代理費用；乙方負責在規(guī)定時間內(nèi)按要求完成代理工作，并保守乙方秘密。

五、乙方在代理工作完成后，應(yīng)向甲方提交以下成果資料（根據(jù)

雙方約定在□中打√）：

□依法登記后國土資源管理部門頒發(fā)的土地證書；

□收集、整理有關(guān)土地權(quán)屬資料，以及對土地權(quán)屬來源情況或查

證土地產(chǎn)權(quán)后的分析報告；

□解決土地權(quán)屬糾紛的方案建議；

□經(jīng)國土資源部門鑒證蓋章的土地登記資料；

□相關(guān)法律咨詢報告；

□其他：

六、代理費為人民幣：

七、甲方在本合同簽定后日內(nèi)向乙方支付代理費的℅，計人民幣元（大寫）；代理工作完成后，甲方向乙方支付代理費余額，計人民幣元（大寫）。

八、違約責任：如乙方未按時完成工作，每逾期一天按代理費的支付違約金給甲方；如甲方未按時提供辦理登記所需的資料或不配合代理工作的開展，代理期限順延。

九：其他約定：

十、本協(xié)議未盡事宜雙方另行協(xié)商解決。

十一、本協(xié)議一式三份，甲方、乙方及受理登記的國土資源部門各一份。

十二、本合同經(jīng)甲、乙方雙方簽字蓋章后生效。

甲方：（簽字或蓋章）乙方：

（蓋章）法定代表人：法定代表人：

經(jīng)辦人：

聯(lián)系電話：

地址：

開戶銀行：

賬號：

經(jīng)辦人： 聯(lián)系電話：地址： 開戶銀行：賬號：

年月日

第四篇：2014年土地登記代理實務(wù)初始土地登記輔導

環(huán)球網(wǎng)校移動課堂 手機IPAD隨身看 第一節(jié) 初始土地登記概述

三、我國初始土地登記概況

(一)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)初始登記1987年9月，為了適應(yīng)土地管理體制、土地使用制度改革和開征土地使用稅的需要，原國家土地管理局要求各地 開展城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的申報工作，建立初步的地籍檔案。1987年冬和1988年春，在上海市、山東青州市、廣東省花縣進行了土地登記發(fā)證試點，并取得 了初步經(jīng)驗。根據(jù)國務(wù)院關(guān)于進一步擴大土地登記發(fā)證試點的指示精神，原國家土地管理局分別于1988年5月18日和1988年7月19日，連續(xù)下發(fā)了《關(guān) 于擴大土地登記發(fā)證試點和開展城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)申報工作的通知》((88)國土[籍]字第67號)、《關(guān)于加快城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)申報工作的通知》((88)國土[籍]字第100號)，決定全面開展城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的申報。

城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)申報工作是依法進行國有土地登記發(fā)證的第一步，根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)申報工作的若干規(guī)定》，土地使用權(quán)的申報以市、縣為 單位組織進行，申報范圍是全國城市、縣城、建制鎮(zhèn)建成區(qū)，獨立工礦及企事業(yè)單位的國有土地使用權(quán);土地使用權(quán)申報者是申報范圍內(nèi)一切使用國有土地的單位和 個人;具體工作由市、縣土地管理部門承辦。1990年11月原國家土地管理局在西安召開“全國地籍管理研討會”，會議在總結(jié)試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，提出了地籍 管理的發(fā)展戰(zhàn)略，明確了地籍管理的目標和技術(shù)路線。會后，中國的地籍管理工作進入全面開展時期，全國初始土地登記工作全面鋪開。1993年至1994年，土地登記在地籍調(diào)查的基礎(chǔ)上明顯加快，“國有土地使用證”發(fā)證率達到55%。同期，制定了《土地變更登記若干規(guī)定》和《土地登記規(guī)范化意見》，并在5個城 市開展了城鎮(zhèn)日常地籍試點，土地登記在規(guī)范土地市場中的作用得到初步發(fā)揮。

(二)農(nóng)村集體土地所有權(quán)初始登記

2001年11月9日，國土資源部發(fā)出了《關(guān)于依法加快集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作的通知》(國土資發(fā)[2001]359號)，決定在已有基礎(chǔ) 上，進一步加大力度，全面部署開展全國集體土地所有權(quán)初始登記工作。并強調(diào)要嚴格按照《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，確定集體土地所有權(quán)主體。

具體確權(quán)要求如下：

1.凡是土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包中未打破村民小組(原生產(chǎn)隊)界線，不論是以村的名義還是以組的名義與農(nóng)戶簽訂承包合同，土地應(yīng)確認給村民小組農(nóng)民集 體所有?？紤]到各地的差異和村民小組組織機構(gòu)不健全的實際，在具體登記發(fā)證時，可采取兩種方式進行：一是有條件的地區(qū)，可將《集體土地所有權(quán)證》直接發(fā)放 到村民小組農(nóng)民集體;二是采取“組有村管”的方式，將《集體土地所有權(quán)證》發(fā)放到村，由村委會代管。為體現(xiàn)村民小組農(nóng)民集體的所有權(quán)主體地位，土地證書所 有者一欄仍填寫村內(nèi)各村民小組農(nóng)民集體的名稱，并注明土地所有權(quán)分別由村內(nèi)各村民小組農(nóng)民集體所有。待條件成熟時，可將《集體土地所有權(quán)證》換發(fā)到組。對 于已經(jīng)打破了村民小組農(nóng)民集體土地界線的地區(qū)，應(yīng)本著尊重歷史，環(huán)球網(wǎng)校移動課堂 手機IPAD隨身看 承認現(xiàn)實的原則，對這部分土地承認現(xiàn)狀，明確由村農(nóng)民集體所有。

2.能夠證明土地已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，土地所有權(quán)應(yīng)依法確認給鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體。沒有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體經(jīng)濟組織的，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體土地所有權(quán)由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府代管。

3.不能證明屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有或村民小組農(nóng)民集體所有的集體土地，應(yīng)依法確認給村農(nóng)民集體所有。土地所有權(quán)主體以“XX村(組、鄉(xiāng))農(nóng)民集體”表示。集體土地所有權(quán)初始登記的基本單元也是宗地。

在集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作中，宗地的劃分要注意以下幾點：

1.屬同一農(nóng)民集體擁有的權(quán)屬界址線所封閉的集體土地(含該集體所有的建設(shè)用地)劃分為一宗地。

2.同一所有者的集體土地被鐵路、公路、河流、溝渠等線狀國有或其他集體土地分割的，原則上應(yīng)分別劃分宗地。對線狀地物狹窄、圖上難以準確反映其實地狀況的，也可不單獨分宗，但要在調(diào)查時注明，并相應(yīng)扣除其面積。

3.有爭議的土地，不得劃入任何宗地，待爭議調(diào)解、處理、確權(quán)后，再行劃入相關(guān)宗地或單獨立宗。

第五篇：土地登記代理合同

土 地 登 記 代 理 合 同

項目名稱：合同編號：

委托方：

承接方：

二〇 年 月 日

土地登記代理合同

委托方（甲方）： 受托方（乙方）：

根據(jù)工作需要，現(xiàn)甲方委托乙方完成土地證代辦工作，結(jié)合《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國測繪法》和有關(guān)法律規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，共同簽訂本協(xié)議。

第一條 工程范圍

工程名稱：

工程地點： 第二條 工作內(nèi)容及提交成果 工作內(nèi)容：

2.1、開展土地調(diào)查，包括土地權(quán)屬界線調(diào)查及土地權(quán)屬調(diào)查； 2.2、用全站儀測量并用CAD制圖； 2.3、分戶圖制作、分戶報告的編制； 2.4、其他相關(guān)工作內(nèi)容。

提交成果： 第三條

執(zhí)行標準

根據(jù)《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》、《土地分類》和國家土地資源管理及測繪管理部門制定的相關(guān)技術(shù)標準執(zhí)行。

第四條 項目內(nèi)容及費用

項目內(nèi)容：共有，其中： ； 項目單價：（不包含土地證工本費、印花稅票）。項目總價：(大寫：），按實際提供土地證數(shù)量乘以單價進行結(jié)算。

第五條 付款方式

分批辦理，按甲方實際取得土地證戶數(shù)分批結(jié)算。第六條 雙方義務(wù) 甲方：

6.1、提供乙方辦證所需資料，按合同約定支付款項；

6.2、提供各戶身份證、房產(chǎn)證、房屋買賣契稅復印件；（交件時將房產(chǎn)證與契稅原件交予乙方進行核對，核對后退回）；

6.3、提供第一次辦小證所需房地產(chǎn)公司營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證（一般要正本、或是正副本，副本不能單獨使用）、法人代表身份證復印件，甲方對乙方的委托書原件。

乙方：

6.4、必須按國家相關(guān)規(guī)定、程序、手續(xù)進行辦理土地證； 6.5、按時按量提交成果：各戶土地證、分戶報告（一式三份）。第六條 工作完成期限

本合同簽訂后，按甲方實際要求提交成果時間執(zhí)行。

第七條 違約責任

7.1、由于乙方未按期完成工作或工作成果未達到國家標準，乙方應(yīng)賠償給甲方帶來的損失；

7.2、乙方進場工作后甲方無故終止工作，甲方應(yīng)賠償由此給乙方帶來的損失；

7.3、甲方不按付款要求向乙方付款的，逾期按照合同總價的 %每天收取滯納金；

7.4、合同簽訂后，任何一方擅自停止或解除合同，應(yīng)向?qū)Ψ诫p倍支付合同費用；

7.5、因不可抗力或甲方提供的材料不準確等原因造成的測繪逾期，乙方不承擔責任； 7.6、甲方不履行協(xié)議，無權(quán)要求返還乙方已收取的服務(wù)費用，乙方不履行協(xié)議，應(yīng)返還已收取的服務(wù)費用。

第八條 其他

8.1、合同未盡事宜，雙方協(xié)商解決，本合同未盡事宜，雙方協(xié)商解決, 協(xié)商達成的條款作為本合同的補充附件具備與本合同同等的法律效力；協(xié)商不成的則由甲、乙雙方約定仲裁機構(gòu)裁定。

8.2、本合同由雙方法人或代表簽字并加蓋公章或合同專用章后即生效。全部成果交接完畢和測繪工程費結(jié)算完成后，本合同終止。

8.3、本合同一式 份，甲方 份，乙方 份。

甲方：（蓋章）乙方：（蓋章）

法定代表人： 法定代表人： 委托人（經(jīng)辦人）： 委托人（經(jīng)辦人）：

地址： 地址： 開戶銀行： 開戶銀行： 銀行賬號： 銀行賬號： 簽訂日期： 年 月 日 簽訂日期： 年 月 日