第一篇：進(jìn)軍三四線：機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

“限購”使更多企業(yè)的目光聚焦到三四線城市。自38個城市的限購令頒布以來，一二線城市成交下滑顯著，特別是限購較嚴(yán)格的北京、上海，同比跌幅超過1/3。而受政策影響較小的三四線城市，如鎮(zhèn)江、佛山等地同比漲幅呈現(xiàn)翻番態(tài)勢。

土地市場上，一二線城市土地成交價格實(shí)現(xiàn)了回歸。樓板價及溢價率排行門檻大幅度下降。3月溢價率入榜門檻僅為55.71%，企業(yè)對三四線城市土地獲取表現(xiàn)得更為積極。事實(shí)上，從09下半年開始，萬科、恒大、綠地等大型企業(yè)就已成為先行者，在CRIC發(fā)布的2011一季度房企銷售排行榜中也顯示出，TOP30企業(yè)成交結(jié)構(gòu)正在加速向三四線轉(zhuǎn)移。

縱觀一二線城市樓市發(fā)展不難發(fā)現(xiàn)，“城市化”成為推動中國房地產(chǎn)發(fā)展的最核心因素。大城市所走過的城市化進(jìn)程預(yù)示著三四線城市的未來?？梢钥吹揭欢€城市在此過程中，所一并經(jīng)歷的5-10年房地產(chǎn)高速發(fā)展期。同樣，在當(dāng)下一些人均GDP達(dá)3000-8000美元的三四線城市，亦然也會迎來快速發(fā)展的3-5年。

當(dāng)上海在聚集全國乃至世界的客戶群時；當(dāng)武漢、長沙在聚集整個省內(nèi)城市的客戶群時；三四線城市同樣也在經(jīng)歷這個過程，即：客戶群聚集后產(chǎn)生的消費(fèi)爆發(fā)。換言之，也就是當(dāng)一個城市最高消費(fèi)還只是寶馬車的時候，這個城市高端房地產(chǎn)消費(fèi)正醞釀著一個爆發(fā)點(diǎn)。這從恒大地產(chǎn)短短幾年快速發(fā)展軌跡中，也能窺見一斑。CRIC標(biāo)桿企業(yè)研究顯示，恒大2011一季度進(jìn)入城市達(dá)62個，囊入201億元，較去年同期增長135%。弱市下持續(xù)高增長，得益于其三四線的戰(zhàn)略布局，也正因其抓準(zhǔn)了這些聚集城市的拓展業(yè)務(wù)，才實(shí)現(xiàn)了飛躍。

此外，在我們津津樂道于三四線蓬勃發(fā)展時，一些不容忽視的風(fēng)險也孕育并生。最值得關(guān)注的便是市場容量及消費(fèi)兩極化問題。一旦短時間（1-2年）內(nèi)滿足了這些城市周邊高端消費(fèi)者，和因限購被擠出的需求后，這些大鱷動輒百萬的項目，在進(jìn)入第三、四期銷售時將陷入供過于求的境地。

宏觀：利好

城市化與房地產(chǎn)市場發(fā)展之間有著一種微妙的正相關(guān)發(fā)展的關(guān)系。隨著近年三四線城市宏觀經(jīng)濟(jì)及城市人口的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場也隨之快速發(fā)展。尤其是在城市化速度不斷加快的前提下，其市場容量也在同步不斷擴(kuò)大。

? ? ? 九成三四線城市處于城市率加速階段

根據(jù)國家發(fā)展改革委公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年，中國統(tǒng)計口徑的城鎮(zhèn)人口達(dá)到 6.22億人，城鎮(zhèn)化率為46.6%。國際經(jīng)驗表明，城市化率處于30%-70%之間。城市化率推高商品住宅需求 ? 雖然增加的商品住宅需求并不僅僅是由于城市化擴(kuò)張所引起的，但城市擴(kuò)張的確對于中國的房地產(chǎn)市場起到了巨大的推動作用。從全國城市化率與商品住宅成交總量數(shù)據(jù)對比來看，隨著城市化水平的不斷提高，商品住宅成交量也在快速增加。

? ? 三四線城市間價差待補(bǔ)空間巨大

從能級來看，受城市化的影響，三四線城市與一二線城市房價水平段差距仍十分明顯。從全國房價的整體水平來看，目前三四線城市商品房價格水平基本集中于3000元/平方米以下，其中5成城市的商品均價處于2000-3000元/平方米的價格區(qū)間，而2000元/平方米以下和3000-5000元/平方米價格段的城市各占2成左右。

土地：升溫

和一、二線城市房企眾多，競爭激烈，并且土地成本越來越高相比，當(dāng)前三、四線城市政策相對寬松外，其豐富的可開發(fā)土地資源，相對較低的拿地成本，新城開發(fā)等帶來的各類需求等也正促使更多的房企進(jìn)入三、四線城市。

? 土地資源較一、二線城市更豐富

? CRIC監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，近幾年來三、四線城市的土地出讓占比也正不斷提升。從近十年的數(shù)據(jù)來看，2003年后，全國房地產(chǎn)土地購置面積中三、四線城市占比明顯，從2003、2004年的占比50%左右，上升2005年以后的占比60%左右，這一穩(wěn)定數(shù)據(jù)也正說明，三、四線城市正成為土地出讓的主力。

? 地方政府土地出讓意愿強(qiáng)烈

? 在當(dāng)前的城市發(fā)展中，土地出讓收入已經(jīng)成為地方財政收入不可缺少的一部分。對于一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市基礎(chǔ)設(shè)施相對落后的三、四線城市，一些知名房企的進(jìn)入，往往會帶動三、四線城市樓盤品質(zhì)的提升和先進(jìn)開發(fā)建設(shè)觀念的培育，加快城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)市場的發(fā)展。除了給當(dāng)?shù)貛砀嗟呢斦杖胪?，也會促使城市基礎(chǔ)設(shè)施得到改善，并會給當(dāng)?shù)卣畮砀嗟木蜆I(yè)率，提升地方政府的業(yè)績。

? 拿地成本低，土地容易獲取

? 與一、二線城市相比，三、四線城市由于房地產(chǎn)市場起步較晚，發(fā)展也不成熟，再加上經(jīng)濟(jì)能力有限，因此拿地成本較低。從各大典型企業(yè)一、二線城市與三、四線城市拿地成本的比較來看，整體而言三、四線城市的拿地成本僅為一、二線城市的1/3左右，進(jìn)入門檻較低。

? 競爭相對較小，吸引房企加速進(jìn)軍

? 當(dāng)前三、四線城市房地產(chǎn)正處于快速上升期，競爭也相對較小的情況下，因此越來越多的知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展布局戰(zhàn)略逐步向三、四線城市傾斜。

市場：可期

數(shù)據(jù)顯示，中國地大物博、幅員遼闊，包含：286個地級市、600余個縣級市，以及2000余個縣城一級地區(qū)。這些區(qū)域的房地產(chǎn)市場起步都相對較晚、大部分尚處于未開發(fā)階段；一旦城鎮(zhèn)化發(fā)展加速度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快、當(dāng)?shù)鼐用褙敻辉黾?，其購房需求必然會逐漸釋放，未來的市場發(fā)展前景大有可為。

? ? 城市化進(jìn)程加速，三四線城市經(jīng)濟(jì)增長

從宏觀層面上看，去年年底十七屆五中全會正式通過了《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議》，其中與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)的，即是對未來5年我國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的部署。綜合來看，“十二五”期間政府在城鎮(zhèn)化路徑上的思考已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化——從過往重點(diǎn)打造核心城市，轉(zhuǎn)變?yōu)槲磥碇刂行〕鞘薪ㄔO(shè)。

? ? 房價漲幅相對較小，后發(fā)潛力逐漸體現(xiàn)

另一方面，從近三年各線城市商品房房價上漲情況對比來看，三四線城市漲幅明顯低于一二線城市。在環(huán)渤海區(qū)域內(nèi)，北京和濟(jì)南近三年年商品房價格漲幅分別達(dá)到43.19%和46.46%，而同區(qū)域的煙臺漲幅卻僅為14.75%；在珠三角區(qū)域內(nèi)，深圳和福州近三年商品房價格漲幅分別達(dá)到51.36%和49.86%，而同區(qū)域的東莞漲幅卻僅為13.74%；同樣在長三角區(qū)域內(nèi)上海和南京的房價漲幅也明顯高于三線城市南通。

? ? 調(diào)控政策暫未覆蓋，三四線城市抗周期性凸顯

去年至今，政策敏感性較低的三四線城市和極具成長性的區(qū)域優(yōu)勢正在呈現(xiàn)，從市場成交量的反饋來看，2011年1月底“國八條”出臺后，一、二線城市商品房市場成交量出現(xiàn)大幅下滑，2月份一線城市平均成交31.59萬平方米，環(huán)比減少66.65%，二線城市平均成交33.33萬平方米，環(huán)比也減少59.2%，與此同時，三四線城市市場的表現(xiàn)則明顯抗跌，平均成交32.6萬平方米環(huán)比僅減少25.74%。

? ? 2010年樓市成交創(chuàng)新高，源于三線市場崛起

從近兩年的發(fā)展現(xiàn)狀來看，已經(jīng)有相當(dāng)一部分地級市的住宅市場出現(xiàn)了顯著的增長。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，2010年雖然全國商品房銷售面積沖到了10.43億平方米的歷史新高，但一、二線城市的成交量占比卻降到了35%的歷史新低，而相對的，三、四線城市的成交量占比達(dá)到了64%。

政策：利好 ? 《成渝經(jīng)濟(jì)特區(qū)規(guī)劃》經(jīng)國務(wù)院常務(wù)會議討論并原則通過——2011.3.2

? 按照規(guī)劃，未來的成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)將成為西部大開發(fā)的增長極和經(jīng)濟(jì)高地，國家重要的先進(jìn)裝備制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品基地，全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，國家內(nèi)陸開放示范區(qū)和國家生態(tài)安全保障區(qū)。

? 《長株潭城市群一體化規(guī)劃》通過國內(nèi)專家評審——2010.10 ? 《規(guī)劃》布局科學(xué)優(yōu)化，城鄉(xiāng)一體化目標(biāo)明確。依托長株潭都市區(qū)化發(fā)展，構(gòu)建千萬級區(qū)域核心城市(都市)，同時在區(qū)域內(nèi)發(fā)展由多個實(shí)力強(qiáng)大、活力充沛、輻射帶動能力強(qiáng)、區(qū)位與功能協(xié)調(diào)的百萬級城市構(gòu)成的次中心城市群體。

? 《長江三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃》經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)正式實(shí)施——2010.5.24

? 依據(jù)規(guī)劃，長江三角洲地區(qū)發(fā)展的戰(zhàn)略定位是：亞太地區(qū)重要的國際門戶、全球重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)中心、具有較強(qiáng)國際競爭力的世界級城市群。發(fā)展目標(biāo)是到2015年，率先實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)；到2020年，力爭率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。

? 國務(wù)院發(fā)布《推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展若干意見》——2010.1

? 根據(jù)規(guī)劃，到2015年旅游管理、營銷、服務(wù)和產(chǎn)品開發(fā)的市場化、國際化水平顯著提升。旅游業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達(dá)到8%以上，第三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達(dá)到47%以上，第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)比重達(dá)到45%以上，力爭全省人均生產(chǎn)總值、城鄉(xiāng)居民收入達(dá)到全國中上水平。

? 國家發(fā)改委正式印發(fā)《遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃》——2009.9.8

? 《規(guī)劃》提出了遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展的戰(zhàn)略定位：立足遼寧，依托環(huán)渤海，服務(wù)東北，面向東北亞，建設(shè)成為東北地區(qū)對外開放的重要平臺、東北亞重要的國際航運(yùn)中心、具有國際競爭力的臨港產(chǎn)業(yè)帶、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美和人民生活富足的宜居區(qū)，形成我國沿海地區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長極。

百億房企布局三四線

從2010年中旬即開始的密集調(diào)控，使提早布局三四線城市的房企在2011年一季度頗為受益。排名《2011年一季度銷售排行榜》前30強(qiáng)的房企萬科、恒大、綠城、保利、萬達(dá)等眾多地產(chǎn)上市公司，旗下均有不少在三四線城市開發(fā)的項目。

? 百億房企在三、四線城市力求破局

? 從2011年一季度房企TOP30榜單來看，提前布局三、四線城市的房企業(yè)績表現(xiàn)格外搶眼。萬科、恒大、碧桂園等重點(diǎn)房企均大舉進(jìn)攻三、四線城市。以占據(jù)2011年一季度銷售面積排行榜榜首的恒大為例，在其已進(jìn)入的62個城市中，三線城市占比63%，達(dá)39個。

從項目數(shù)量來說，恒大有44個項目在三線城市，占了總項目的40%；碧桂園2011也憑借著三、四線城市的銷售收入，帶動銷售面積達(dá)150萬平方米，榮登三甲。由于三、四線城市房地產(chǎn)市場基本不在2011年政策限購范圍內(nèi)，得益于這種三、四線城市的前瞻性戰(zhàn)略，萬科、恒大、碧桂園等房企有效規(guī)避了政策風(fēng)險。

? 原生房企依勢本土割據(jù)一方

? 雖然多數(shù)百億房企都確定了加大三、四線城市布局的基調(diào)，但由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡，截至到2011年一季度，百億房企依舊多擁簇在華南、華東等較發(fā)達(dá)的部分三、四線城市，比如華南的東莞、佛山等地。從全國層面來看，百億企業(yè)尚未在三、四線城市形成一定的規(guī)模優(yōu)勢。而一直深耕于三、四線城市的本土房企較之外埠企業(yè)，在政府合作、開發(fā)融資及客戶渠道上更具備資源優(yōu)勢，且具備過去積累的當(dāng)?shù)赝恋貎?，依舊占據(jù)著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的較大份額。同時，本地的開發(fā)企業(yè)在面對百億企業(yè)的競爭下，也更積極的提升自身，注重品牌建設(shè)，形成區(qū)域品牌形象，并且更加注重對產(chǎn)品的創(chuàng)新，增加產(chǎn)品的附加值。

? 品牌、規(guī)模及差異化將笑傲三四線主戰(zhàn)場

? 萬科、恒大、碧桂園等房企正憑借著他們在管理、品牌等方面的綜合優(yōu)勢快速打開三四線市場。萬科作為首家銷售額超千億的地產(chǎn)企業(yè)，已開始著手對管理工具和組織架構(gòu)更新，以便更好的開拓三四線城市，尤其是一些一線城市周邊的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，比如廣州附近的東莞、佛山等地；而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也開始精煉內(nèi)功，推動企業(yè)文化隨公司的戰(zhàn)略發(fā)展同步提升。

解密百億房企三四線擴(kuò)張

? 農(nóng)村包圍城市：碧桂園式擴(kuò)張

? 不同于有著深厚央企背景的房企，碧桂園作為私營企業(yè)所面臨的最大問題就是資金問題。能否妥善解決資金問題也是衡量一個企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的杠桿。為此，拿地方面，碧桂園制定了農(nóng)村包圍城市”的布局戰(zhàn)略，在三四線城市大規(guī)模、低成本拿地，其每一個項目幾乎都是一次造城運(yùn)動，極大地改變了區(qū)域的居住氛圍，推動城市發(fā)展。這樣一來，一方面低成本拿地為企業(yè)節(jié)約了資金，另一方面造城運(yùn)動可以在較長一段時間為企業(yè)帶來資金流并擴(kuò)大企業(yè)的品牌影響力。目前，碧桂園在售項目中65%以上的項目個數(shù)都是位于三四線城市。

? 先布局占優(yōu)勢：萬科、恒大未雨綢繆

? 2010年萬科大幅降低了在二線城市新增土地的占比，而將投資重心轉(zhuǎn)移至三、四線城市。從新增項目的建筑面積上看，企業(yè)在一線城市的投資比重基本穩(wěn)定在同一水平，2009年及2010年比重均為12%。兩年間最為顯著的變化就在于2010年萬科對二線城市的投資顯著減少，轉(zhuǎn)而向三、四線城市加大投資，二線城市占比從09年的64%下降為10年的42%，建筑面積1116.17萬平方米，三、四線城市占比從09年的24%增至10年的46%，增長了22個百分點(diǎn)，建筑面積達(dá)1219.60萬平方米。而截止到2011年3月底，萬科先后在蕪湖、蘇州等三、四線城市獲取土地，總建筑面積達(dá)149萬平方米。

? 挖潛力謀發(fā)展：保利、中海順勢而為

? 保利地產(chǎn)不是最早進(jìn)軍三、四線城市的企業(yè)，但卻是最迅猛的一個，一年之中新開辟11個城市的速度也是其它企業(yè)從來沒有做到過的。去年一年保利在這11個三、四線城市將17宗土地收入囊中，新增了657.28萬平方米的土地儲備，在總土地儲備中的比率從2009年的27%躍居到38%。2010年，中海除了繼續(xù)鞏固二線城市土地儲備以外，也加大了對三、四線城市的投資，以深入挖掘潛力市場。中海地產(chǎn)2010年1月在中山以及珠海兩塊建筑面積總計48.07萬平方米的土地，以及通過收購宏洋集團(tuán)獲得的土地，三、四線新增土地占比為55%。

? 找出路求突破：綠城、龍湖全國化

? 從2010年綠城在新增土地儲備城市分布情況來看，企業(yè)在一線城市占比小幅上升，二線城市占比較上年有明顯下降，三、四線城市占比有較大上升。截止2010年12月底，三、四線城市新增建筑面積290.78萬平方米，占比53%，與2009年相比有較大幅度提升。< br/>< br/> 與綠城同類型的企業(yè)龍湖地產(chǎn)在土地策略上也同樣選擇了加大三、四線城市的土地擴(kuò)張。根據(jù)龍湖2010年的企業(yè)年報，龍湖新增14幅土地，三、四線城市貢獻(xiàn)了近940萬平方米的土地面積，貢獻(xiàn)率78.5%。

隨著2008年蘇通大橋的通車以及區(qū)域產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，南通的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了新的格局，市場長期供過于求的局面得以改變，大型房企也紛紛開始進(jìn)駐。

2010年，CRIC重點(diǎn)監(jiān)控的30家全國型房企中有5家已進(jìn)入南通，其中綠城玉蘭公寓最早進(jìn)入，已經(jīng)銷售999套，橡樹灣最近開盤強(qiáng)銷108套，而09年南通房產(chǎn)界的大事便是萬科、保利、綠地集團(tuán)連續(xù)在南通拿地，可見大品牌房企對南通市場的重視以及對南通市場前景的樂觀預(yù)計。

南通，位于江蘇省東部，東抵黃海，南望長江，隔江與上海及蘇南地區(qū)相依，是中國首批對外開放的14個沿海城市之一，被稱為“中國近代第一城”。

1.1 南通是上海大都市圈的副中心城市，長三角重要的現(xiàn)代物流中心 2.1 房地產(chǎn)發(fā)展速度落后于經(jīng)濟(jì)總量，未來增長預(yù)期強(qiáng)烈

3.1 工業(yè)驅(qū)動城市，GPD增速較快，形成改善型市場為主，剛性市場為輔的市場架構(gòu) 4.1 內(nèi)部區(qū)域價格層次未形成，市場成熟度相對較低

惠州市房價水平處于珠三角價格洼地，遠(yuǎn)低于毗鄰的深圳、廣州與東莞。也正是這種巨大的價格差距，促使不少珠三角的人們更愿意在此地置業(yè)落戶。

惠州房地產(chǎn)市場發(fā)展程度不高，表現(xiàn)為商品房價差總體集中，各區(qū)域間的房價層次還未形成。較低的市場成熟度使得著各區(qū)域均有較好的發(fā)展?jié)摿?，對于伺機(jī)進(jìn)入惠州房地產(chǎn)市場的開發(fā)企業(yè)而言是個尚好的機(jī)會。

惠州位于廣東省東南部，珠江三角洲東北端。南臨南海大亞灣，與深圳、香港毗鄰，是中國大陸除深圳以外距離香港最近的城市，也是著名華僑之鄉(xiāng)。

1.1 外來購房需求涌入，調(diào)控給惠州房地產(chǎn)帶來新的契機(jī) 2.1 房地產(chǎn)投資將成為惠州“十二五”規(guī)劃經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn) 3.1 珠三角一體化建設(shè)，利好惠州房地產(chǎn)市場 4.1 200萬人口導(dǎo)入，購房需求或進(jìn)一步增加 5.1 內(nèi)部區(qū)域價格層次未形成，市場成熟度相對較低

昆山房地產(chǎn)市場在經(jīng)過2009年的迅猛發(fā)展之后，量價都達(dá)到一個新的高度。作為長三角區(qū)域的價格洼地，吸引了大量投資性購房者的涌入。

隨著全國型房企浙江綠城地產(chǎn)進(jìn)駐昆山后，嘉業(yè)房產(chǎn)、世茂集團(tuán)、深圳中航集團(tuán)、合生創(chuàng)展、川普建設(shè)等巨頭已先后在昆山投資建設(shè)大型樓盤，銷售業(yè)績不錯，萬科地產(chǎn)、華僑城地產(chǎn)等著名開發(fā)商也于近日入駐昆山，后續(xù)昆山房地產(chǎn)行業(yè)競爭將愈發(fā)激烈。

昆山位于江蘇省東南部、上海與蘇州之間。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。

1.1 城市地域區(qū)位優(yōu)勢

2.1 城市交通規(guī)?；?，實(shí)現(xiàn)首個跨省輕軌規(guī)劃方案，與上海無縫連接 3.1 多個經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在省內(nèi)名列前茅

4.1 房地產(chǎn)發(fā)展速度高于經(jīng)濟(jì)總量，未來增長預(yù)期強(qiáng)烈

5.1 城鄉(xiāng)差距明顯，內(nèi)部價差不夠明顯，市場價格梯度未真正體現(xiàn) 6.1 住房需求面積偏大，市場需求較為集中

從近兩年城市的整體發(fā)展角度及房地產(chǎn)投資力度來看，煙臺相比青島來說并不遜色，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化率提升及城市房價的正相關(guān)性分析來看，其房價也具有強(qiáng)烈的補(bǔ)漲需求。

2010年龍湖49億兩次煙臺拿地6300余畝，龍湖兩次獲得的地塊均屬于同一個區(qū)域——煙臺牟平區(qū)養(yǎng)馬島。項目所在的牟平區(qū)位于大連、青島、煙臺和威海四個濱海旅游城市的中間地帶，周邊旅游資源豐富。

煙臺，地處山東半島中部，與大連隔海相望，共同形成拱衛(wèi)首都北京的海上門戶。作為我國首批沿海開放城市之一，煙臺市土地面積13745.95平方千米，海岸線曲長702.5千米，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)以及東亞地區(qū)國際性港城、商城、旅游城。

1.1 構(gòu)建公鐵?？宅F(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò)，滿足多元化購房群體需求 2.1 消費(fèi)力增強(qiáng)加重樓市供求矛盾，市場需求日益凸顯 3.1 外部價差依然較大,房價補(bǔ)漲需求強(qiáng)烈

4.1 內(nèi)部區(qū)域房價層次不明顯，市場成熟度相對較低 5.1 藍(lán)色煙臺“一核兩帶全覆蓋”，蘊(yùn)含巨大發(fā)展?jié)摿?/p>

烏魯木齊商品房市場化時間短，2006年之前主要以經(jīng)濟(jì)適用房為主，自2007年開始，商品房市場開始快速發(fā)展；市場供應(yīng)比較平穩(wěn)，商品房每年基本保持在500萬㎡的供應(yīng)量； 2010年的供應(yīng)量約545萬㎡，市場呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢。

至2020年，烏市計劃建設(shè)軌道交通三條，規(guī)劃長度52.7公里，其中1、4號線為南北線，2號線為東西向線路，預(yù)期2020年全部建成。隨著道路的通暢，城市發(fā)展的速度將會明顯加快，土地價值也將快速提升。而未來這樣的利好效應(yīng)同樣也將提升城市房地產(chǎn)需求方的活躍度。

烏魯木齊是新疆的唯一核心城市，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力和人均指標(biāo)均居自治區(qū)前列。截至2010年底，烏魯木齊市GDP1311億元；人均GDP為4.18萬元。隨著中央援疆政策的逐步推進(jìn)，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入加速周期。

1.1 城市內(nèi)外交通網(wǎng)絡(luò)逐漸成型，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場同時受益 2.1 商品房發(fā)展滯后，需求積累下市場將迎增長期 3.1 中高端的市場環(huán)境不斷成熟，樓市潛力較大 4.1 周邊市場價差較大，房價補(bǔ)漲需求強(qiáng)烈 5.1 全國型房企陸續(xù)入駐，競爭優(yōu)化行業(yè)格局

寶雞市GDP在全國253個三四線城市中排名第86位，人均可支配收入進(jìn)入到55位，這兩項經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)在陜西省也位列前三，但寶雞市城市化率只有不到30%。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展刺激著寶雞的房地產(chǎn)市場開始起飛。

進(jìn)入寶雞市場的外來企業(yè)，初始階段均為外地非品牌化開發(fā)商，其已通過強(qiáng)大的資金實(shí)力以及先進(jìn)的開發(fā)理念占據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅囊幌?，進(jìn)入到2010年，中海、恒大等一批全國一線地產(chǎn)大鱷紛紛登陸寶雞，市場競爭日趨激烈。外埠開發(fā)商進(jìn)入寶雞市場，憑借雄厚的資金實(shí)力和較為先進(jìn)的開發(fā)理念，多選擇城東新興區(qū)域和東高新區(qū)大手筆拿地，開發(fā)項目體量明顯高于本地項目。

寶雞位于“關(guān)中——天水經(jīng)濟(jì)區(qū)”的中心，構(gòu)筑了關(guān)中城市群1小時經(jīng)濟(jì)圈和連接成都、蘭州、鄭州等9個省會城市的“一日交通圈”。國家批準(zhǔn)寶雞為對外開放和二類陸路口岸城市，同時被確定為新亞歐大陸橋上樞紐城市。

1.1 “大城市發(fā)展戰(zhàn)略”、“關(guān)-天經(jīng)濟(jì)區(qū)”規(guī)劃實(shí)施，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了持久動力 2.1 整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，房地產(chǎn)發(fā)展相對滯后，市場增長預(yù)期強(qiáng)烈 3.1 “大城市發(fā)展”戰(zhàn)略規(guī)劃已經(jīng)確定，樓市未來發(fā)展空間明朗 4.1 人均居住面積大大低于省內(nèi)其他城市，剛性需求明顯

在廣東省地級市中，東莞市經(jīng)濟(jì)總量緊跟佛山之后，房地產(chǎn)投資額、城市化率雖都不及前者，但是人均可支配收入，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過佛山，甚至超過了廣州和深圳。

2010年，CRIC重點(diǎn)監(jiān)控的30家全國型房企中有5家已進(jìn)入東莞，這12家房企2010年度在東莞的項目銷售業(yè)績達(dá)64.19億元，占當(dāng)?shù)卣w市場年度銷售額的15.54%。

東莞位于廣東省中南部，珠江口東岸，東江下游的珠江三角洲。是廣東歷史文化名城。距今1700多年前的三國時期建郡，也是嶺南文明的重要發(fā)源地、中國近代史的開篇地和改革開放的先行地。

1.1 “四縱一橫”城市交通網(wǎng)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)全市一小時生活圈

2.1 人均可支配收入全省最高，消費(fèi)群體實(shí)力雄厚，且改善型消費(fèi)為樓市主流軍 3.1近年土地溢價率達(dá)20%-30%，房企拿地成本逐年增加，預(yù)示未來房價上漲可期 4.1 新房市場已顯現(xiàn)三級價差，區(qū)域樓市成熟度不同 5.1 全國型房企近年陸續(xù)入駐，本土外來品牌競爭加劇

恒大、萬達(dá)等全國型房企的進(jìn)入，打破了宜昌本土房企的“閉門造車”模式，外地實(shí)力型開發(fā)企業(yè)主導(dǎo)宜昌房市的時代已悄然來臨。

2002年以來，外地資金進(jìn)入宜昌房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的速度明顯加快，其開發(fā)量已與宜昌本土企業(yè)旗鼓相當(dāng)。目前，已進(jìn)駐宜昌的全國性大型開發(fā)集團(tuán)僅恒大、萬達(dá)、葛洲壩3家，但開發(fā)總體量已超過200萬方。這些大型開發(fā)商所開發(fā)項目均為大體量、去化周期較長項目，且售價也較周邊同質(zhì)樓盤高。

宜昌市位于湖北西南部，地處長江上游與中游的結(jié)合部，鄂西山區(qū)向江漢平原的過渡地帶?！吧峡匕褪瘢乱G襄”，東鄰荊州市和荊門市，南抵湖南省石門縣，西接恩施土家族苗族自治州，北靠神農(nóng)架林區(qū)和襄樊市。

1.1 清晰的城市定位將帶來宜昌的飛速發(fā)展

2.1 三峽工程提升拉動了宜昌的第二次振興，放大了宜昌的城市品牌效應(yīng) 3.1 以外來資金為主、外地實(shí)力型開發(fā)企業(yè)主導(dǎo)宜昌房市的時代已悄然來臨

近三年來，廊坊市商品房市場供不應(yīng)求狀況較為嚴(yán)重。數(shù)據(jù)顯示2007-2009年三年間，商品房供求缺口為625萬平方米，而商品房市場銷售量、價格卻逐年攀升。2009年商品房均價已超過4600元/平方米。

2010年廊坊市土地成交量為372萬平方米，其中市區(qū)內(nèi)住宅類用地土地總成交242.7萬平方米，商業(yè)類用地成交57.5萬平方米，土地計劃完成率為84%，預(yù)計未來兩年廊坊市房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)“井噴式”增長，市場競爭日趨激烈。

廊坊，位于河北省中部偏東，不僅扼守京九鐵路咽喉，京津塘高速更從西北至東南貫穿全市，京津高鐵和建設(shè)中的京滬高鐵在廊坊均設(shè)有車站。規(guī)劃中的輕軌通車后，從北京亦莊到廊坊城區(qū)只需15分鐘。

1.1 連接京、津兩大城市的走廊，共享京津兩地資源 2.1 居民消費(fèi)能力增長較快，購買力較為旺盛 3.1 外來企業(yè)進(jìn)駐，本地企業(yè)占據(jù)市場大部分份額 4.1 市場呈現(xiàn)“井噴式”發(fā)展，競爭日趨激烈

2000年以來，大慶這座因油而生的城市徹底告別福利分房時代，住房作為一種商品迅速走進(jìn)人們的生活，并得到迅速發(fā)展，其中薩爾圖區(qū)、讓胡路區(qū)未來是將是大慶市房地產(chǎn)市場發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。

2010年，萬達(dá)進(jìn)入大慶，這家房企當(dāng)年度在大慶的項目銷售業(yè)績達(dá)10.63億元，占當(dāng)?shù)卣w市場年度銷售額的10%。

大慶位于黑龍江西部，松嫩平原中部，是一座以石油石化和高科技產(chǎn)業(yè)著稱的新興城市。120公頃的廣闊濕地占大慶市土地總面積的六成，濕地景觀類型豐富。

1.1 石油產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、生態(tài)景觀優(yōu)越

2.1 房地產(chǎn)發(fā)展速度落后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，未來增長預(yù)期強(qiáng)烈

3.1 城市交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)進(jìn)一步完善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場同時受益 4.1 人口逐年增長，購房需求進(jìn)一步增加

5.1 內(nèi)部區(qū)域價格層次未形成，市場成熟度相對較低

贏——外來房企的本地化謀略

從目前來看，為適應(yīng)全國性大規(guī)模擴(kuò)張，不少全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將在某一區(qū)域獲得成功的產(chǎn)品通過標(biāo)準(zhǔn)化之后復(fù)制到新拓展區(qū)域的做法，以加快開發(fā)節(jié)奏，降低成本。盡管如此，開發(fā)企業(yè)也應(yīng)理性選擇戰(zhàn)略布局，不要盲目貪大貪多，高估市場購買力。

? ? ? ? 合作開發(fā)規(guī)避初期風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)具有一定的地域性特征，而僅憑借品牌戰(zhàn)略和產(chǎn)品改良是不夠的，在此前提下，越多越多的外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)走上與本地企業(yè)的“合作”之路。做足本地化功課很重要

對比占盡先機(jī)、坐享地利的本土開發(fā)商，外來開發(fā)企業(yè)在政府公關(guān)、市場購買力以及區(qū)域規(guī)劃和定價策略上都稍顯薄弱。在此前提下，企業(yè)應(yīng)充分維持好與地方政府的關(guān)系，并充分了解本土本土化的運(yùn)作方式。

? ? 或借道保障房謀求擴(kuò)張

在房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)期加深、銀根收縮的背景下，參與保障房建設(shè)已然成為大勢所趨。尤其是對參建三四線城市保障房的企業(yè)而言，一方面，可以迅速與當(dāng)?shù)卣⒑献?，獲得成本更為低廉且大面積的土地及其他多重優(yōu)惠，而在另外一方面，在房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)期加深、銀根收縮的前提下，三、四線城市憑借較低的資金成本和龐大的市場需求，其盈利機(jī)會早已得到凸顯。

? 理性布局避免盲目貪大 ? 從目前來看，為全國性大規(guī)模擴(kuò)張，不少全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用在某一區(qū)域獲得成功的產(chǎn)品通過標(biāo)準(zhǔn)化之后復(fù)制到新拓展區(qū)域的做法，以加快開發(fā)節(jié)奏，降低成本。

融——當(dāng)?shù)乜蛻襞c文化的協(xié)同三、四線城市購房者對于住宅有著一些不同于一、二線城市購房者的想法，他們所表現(xiàn)出來的購房需求，亦是值得深究的。本文即根據(jù)中房信集團(tuán)多年跟蹤三、四線城市購房者，來描繪三、四線城市不同的購房需求。

? 購房者承受能力相對更強(qiáng)

? 從本質(zhì)上來看，購房者的需求其實(shí)大同小異，他們或?qū)ひ拰?shí)惠的住房，或追求奢華的享受，無論何種，均是為了滿足自身意識而做出的行為；從本質(zhì)上來看，一、二線城市購房者和三、四線城市購房者亦區(qū)別不大，中低端購房者偏好實(shí)用性，高端購房者偏好舒適性。我們發(fā)現(xiàn)三、四線城市購房者能接受接近城市均價的住宅，承受度好于一、二線城市，同時對于戶型、面積等方面，均偏好大戶型和大面積段產(chǎn)品，相對而言，一、二線城市購房者在高房價的影響下，價格承受力低，產(chǎn)品方面亦偏向于小戶型產(chǎn)品，以降低高昂的總價。

? 城市內(nèi)房價接受度相對略高

? 調(diào)研結(jié)果顯示，三、四線購房者對于房價的承受度均較低，考慮到三、四線城市和一、二線城市之間住宅均價的差異，我們在此引入一個“價均比”的概念，即用購房者所偏好的單價比上城市的均價，以此來衡量購房者所偏好的單價，相對于城市均價來說處于哪一位置。從價均比來看，三、四線城市購房者意向價與均價的比值高于一、二線城市的同一數(shù)值，表現(xiàn)出三、四線城市購房者，對于自己城市內(nèi)的房價接受程度相對略高。

?近五成購房者喜好三房

? 在房型方面，一、二線城市購房者偏好二房最多，接近半數(shù)達(dá)48.57%，而三、四線方面則對三房更為青睞，偏好度達(dá)48.44%。造成如此差異的原因，我們認(rèn)為在于一、二線城市房屋價格與三、四線城市之間的落差。

? 超六成購房者青睞大面積段

? 三四線城市購房者面積偏好與房型偏好呈現(xiàn)一致趨勢，由于三、四線城市房價相對較低，購房者接受能力相對較強(qiáng)，當(dāng)?shù)刭彿空邔τ趯挸ǖ?0-120平米面積段較為關(guān)注；而一、二線城市來看，由于高房價的影響，總體更青睞低面積段住宅。三、四線城市購房者，看似購買力有限，但是由于所在城市的房屋單價較低，購房者所能承受的單價相對于城市均價來說已非常接近，其對大戶型、大面積段產(chǎn)品的青睞度高，也表現(xiàn)出了三、四線城市購房者的消費(fèi)潛力是巨大的。

第二篇：耐火材料工業(yè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

耐火材料工業(yè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

十二五”是我國全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵時期，是深化改革開放，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的攻堅時期，我國耐火材料工業(yè)的發(fā)展，既面臨難得的歷史機(jī)遇，也將面對諸多風(fēng)險和挑戰(zhàn)。

“十二五”是我國全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵時期，是深化改革開放，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的攻堅時期，我國耐火材料工業(yè)的發(fā)展，既面臨難得的歷史機(jī)遇，也將面對諸多風(fēng)險和挑戰(zhàn)。

國際形勢：從全球局勢看，國際環(huán)境總體上對我國工業(yè)發(fā)展有利。但與過去的十年相比，我國工業(yè)發(fā)展的國際環(huán)境將逐漸趨緊。首先是全球經(jīng)濟(jì)可能進(jìn)入低速增長期，在后金融危機(jī)時期，世界經(jīng)濟(jì)將在一定時段內(nèi)處于低速增長。其次是全球供需結(jié)構(gòu)會發(fā)生明顯變化，現(xiàn)在一些主要經(jīng)濟(jì)體國家紛紛謀劃經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)深度調(diào)整，謀求以先進(jìn)制造業(yè)為核心的再工業(yè)化，希望振興制造業(yè)，擴(kuò)大出口。而新興經(jīng)濟(jì)體和發(fā)展中國家也在加速發(fā)展具有自身比較優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)和技術(shù)。我國傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)將面臨更加激烈的國際竟?fàn)?。再次是國際貿(mào)易環(huán)境不容樂觀，金融危機(jī)加劇了貿(mào)易保護(hù)，貿(mào)易保護(hù)主義色彩日漸濃厚，貿(mào)易摩擦明顯增加，世界貿(mào)易環(huán)境日趨復(fù)雜，國際貿(mào)易總量將呈下降趨勢。“十二五”我國耐火材料工業(yè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

國內(nèi)形勢：隨著國家積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策的施行，我國耐火材料工業(yè)面臨的風(fēng)險和挑戰(zhàn)也顯而易見。一是以大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主的超常規(guī)固定資產(chǎn)投資已轉(zhuǎn)入下行減速通道，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速將有所降低?？傮w固定資產(chǎn)投資增速的大幅回落，對鋼鐵、水泥、玻璃等產(chǎn)業(yè)的需求就會下降，進(jìn)而對耐火材料的市場也必然產(chǎn)生影響。二是貨幣政策由適度寬松轉(zhuǎn)為穩(wěn)健，原燃材料價格可能繼續(xù)上漲，實(shí)體經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)要素成本將呈逐步上升趨勢，行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的利潤空間也會受到擠壓。三是資源環(huán)境約束將進(jìn)一步趨緊。隨著政府對資源、能源和環(huán)境管理力度的加強(qiáng)，對耐材工業(yè)生產(chǎn)的制約日益明顯，全行業(yè)節(jié)能降耗，治污減排的任務(wù)十分繁重。部分耐火原料資源緊張的形勢在短期內(nèi)也難以緩解。

行業(yè)形勢：從我國耐火材料工業(yè)自身看，盡管近年來取得了長足進(jìn)展，但全行業(yè)的目前狀況與國民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)，尤其是高溫行業(yè)的發(fā)展相比仍存在許多不適應(yīng)的地方，與發(fā)達(dá)國家也還有一定的差距。除了前面提到的，行業(yè)普遍存在的總量過剩，產(chǎn)業(yè)集中度低，資源利用率不高等問題，我們特別應(yīng)該認(rèn)識到，作為全球耐材生產(chǎn)和消費(fèi)大國，盡管耐材產(chǎn)品產(chǎn)能很大，但高技術(shù)含量的品種較少，“綠色新型”耐火制品的比重偏低;面對潛力很大的國際市場，高檔次、高技術(shù)含量、高附加值的產(chǎn)品不多;普通制品比例高，不定型耐材制品比重低。偏硅酸鈉此外，我國耐火材料工業(yè)科技創(chuàng)新、清潔生產(chǎn)的整體水平也低于國際先進(jìn)水平。未來主要任務(wù)：“十二五”時期的中國耐火材料行業(yè)工業(yè)，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。我們必須認(rèn)清形勢，堅定信心，牢固樹立全局意識、國際視野和戰(zhàn)略思維，在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，以加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式為主線，研究新思路，制定新舉措，開創(chuàng)新局面，切實(shí)抓住和用好重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，把行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展建立在結(jié)構(gòu)升級、產(chǎn)品優(yōu)化、節(jié)能環(huán)保、綜合實(shí)力提高的基礎(chǔ)上，在發(fā)展中促轉(zhuǎn)變，在轉(zhuǎn)變中謀發(fā)展。特種耐火材料 “十二五”期間，中國耐火材料工業(yè)圍繞《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》，以促進(jìn)我國耐火材料工業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展為目標(biāo)，努力實(shí)現(xiàn)五個明顯提高：產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展質(zhì)量明顯提高;自主創(chuàng)新能力明顯提高;技術(shù)裝備水平明顯提高;資源綜合利用明顯提高;節(jié)能減排成效明顯提高。

第三篇：慈善信托-機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

慈善信托——機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

2016年9月1日《中華人民共和國慈善法》（下稱慈善法）正式實(shí)施。隨著《慈善法》的正式實(shí)施，更加細(xì)化的配套文件不斷出臺，國內(nèi)慈善事業(yè)將得到進(jìn)一步的發(fā)展，通過立法的形式，使得慈善信托在中國得以落地，這也從側(cè)面體現(xiàn)出社會多方于慈善信托制度有了進(jìn)一步的認(rèn)識，這對慈善信托的發(fā)展有積極意義，但慈善信托是一把雙刃劍，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。

《慈善法》第四十四條對“慈善信托”的定義為:“慈善信托屬于公益信托，是指委托人基于慈善目的，依法將其財產(chǎn)委托給受托人，由受托人按照委托人意愿以受托人名義進(jìn)行管理和處分，開展慈善活動的行為?！保瑥拇藯l規(guī)定來看，現(xiàn)在的慈善信托可謂有法可依，相比之前的公益信托，也具有諸多優(yōu)勢：首先，明確了監(jiān)管部門為民政部門?！缎磐蟹ā返诹l規(guī)定，“公益信托的設(shè)立和確立其信托人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)公益事業(yè)的管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)?！钡@個管理機(jī)構(gòu)在法律上沒有明確規(guī)定，而慈善信托明確了民政部門的監(jiān)管部門地位，解決了審批的難題，避免了相互推諉或者爭奪監(jiān)管權(quán)的可能。其次，與傳統(tǒng)慈善方式相比，慈善信托是一種隔離型的資產(chǎn)，傳統(tǒng)的捐款很多是個人將財產(chǎn)捐贈給基金會，如果基金會破產(chǎn)，基金會的所有財產(chǎn)都會被清算，這會導(dǎo)致捐款人的財產(chǎn)也會被清算，從而導(dǎo)致捐款人的捐款意愿不能實(shí)現(xiàn)。而慈善信托，無論信托公司破產(chǎn)與否，這部分資金與公司財產(chǎn)1 是相互隔離的，公司如果破產(chǎn)，這筆資金則會轉(zhuǎn)交其他愿意作為受托人的機(jī)構(gòu)繼續(xù)保證運(yùn)行，這就保證了慈善事業(yè)的繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。再次，慈善信托更加便捷、靈活，公益信托設(shè)立必須經(jīng)過批準(zhǔn)，這為公益信托的設(shè)立增加了很大難度，而慈善信托設(shè)立只需備案即可，備案制的選擇體現(xiàn)了主管機(jī)關(guān)簡放政權(quán)的思想。此外，公益信托的監(jiān)察人為必設(shè)機(jī)構(gòu)，而慈善信托監(jiān)察人根據(jù)委托人意愿設(shè)立，把是否設(shè)置監(jiān)察人作為委托人自愿選擇的事項，這極大地便利了慈善信托的設(shè)立。

都說2016年是中國慈善信托“元年”，在《慈善法》正式實(shí)施后，可以預(yù)見慈善信托將進(jìn)入快速發(fā)展階段，公益信托的規(guī)模也將不斷擴(kuò)大，在看到慈善信托不斷發(fā)展的同時，也給我們帶來了挑戰(zhàn)，仍有很多問題值得我們思考：我國開展慈善信托仍存在一些技術(shù)性問題，比如稅收問題沒有明確規(guī)定，民政部門對備案要求不統(tǒng)一等執(zhí)行問題會導(dǎo)致實(shí)際操作中存在一定的不確定。畢竟慈善信托獲得社會關(guān)注是暫時的，而相關(guān)更加細(xì)致、具體的配套政策需要進(jìn)一步落地以及信托公司需設(shè)計完美的慈善信托產(chǎn)品，從而使其帶動小到企業(yè)業(yè)績，大到促進(jìn)公益慈善事業(yè)的發(fā)展，才是更值得關(guān)注與深思。

面對目前慈善信托面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，慈善信托還有一段路要走，而且有賴于各方推動，鑒于此，我認(rèn)為在下一階段帶動慈善信托發(fā)展可以從以下幾方面嘗試：

一、與公益基金會實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)。采用“信托公司 + 基金會”的業(yè)務(wù)模式，信托公司基于自身的制度優(yōu)勢和資產(chǎn)管理能力而更擅長投資運(yùn)作，有利于實(shí)現(xiàn)慈善信托財產(chǎn)的保值增值，同時信托公司也存2 在一些明顯的劣勢，如在慈善項目來源以及項目篩選、運(yùn)營及效果評估上普遍缺乏經(jīng)驗。而公益基金會的優(yōu)勢恰恰體現(xiàn)在慈善項目運(yùn)作實(shí)施方面。長期以來，慈善基金會是我國慈善事業(yè)的主要實(shí)施主體，在受益人的篩選、慈善項目的運(yùn)營管理及評估等方面積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗。信托給慈善行業(yè)提供了一個更靈活高效的行善方式，是現(xiàn)有的慈善形式的重要補(bǔ)充，以慈善信托為載體，“信托公司 + 基金會”的業(yè)務(wù)模式必將成為未來發(fā)展慈善事業(yè)的主流模式，從而推動中國慈善事業(yè)發(fā)展翻開新的篇章。

二、與互聯(lián)網(wǎng)相結(jié)合，慈善也要搭上“互聯(lián)網(wǎng)”快車。采用實(shí)現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+慈善信托”的業(yè)務(wù)模式，隨著互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，已經(jīng)有太多的行業(yè)和產(chǎn)業(yè)加入到“互聯(lián)網(wǎng)+”的大隊伍中來，順應(yīng)“互聯(lián)網(wǎng)+”趨勢，適應(yīng)新時期慈善事業(yè)發(fā)展的步伐，利用互聯(lián)網(wǎng)工具比如官方微信公眾號，創(chuàng)新推出更多的平臺，比如當(dāng)前某慈善總會創(chuàng)新推出了“為眾籌”模式，此平臺完全是公益性的，推出這種眾籌平臺，公信力強(qiáng)，操作便捷，實(shí)用性強(qiáng)。

三、與家族信托業(yè)務(wù)有機(jī)結(jié)合?！凹易逍磐?慈善信托”模式在目前社會中頗受關(guān)注。近年來，隨著我國高凈值客戶財富的日益膨脹，高凈值客戶回饋社會，踐行公益的需求也日漸增強(qiáng)，以家族財富傳承為目標(biāo)的家族信托業(yè)務(wù)得到飛速發(fā)展。在此背景下，信托公司可通過慈善信托與高凈值人群家庭財富管理的結(jié)合，通過家族信托和慈善信托的方案設(shè)計，為高凈值客戶提供綜合的財富服務(wù)安排，設(shè)計出既有財富傳承功能、又能達(dá)到慈善目的的“家族信托+慈善信托”的新解3 決方案，以有效拓展慈善信托業(yè)務(wù)增量及合作伙伴。

現(xiàn)代信托法之父Austine W.Scott曾這樣評價信托：“信托作為處理財產(chǎn)之設(shè)計，其靈活性沒有其他法律能匹敵，設(shè)定信托之目的就如同律師的想象力一樣無限?！笨梢姶壬菩磐械陌l(fā)揮空間十分寬廣，在國內(nèi)外一些經(jīng)典的成功案例當(dāng)中，富豪往往采取“基金會 + 慈善信托”的模式進(jìn)行運(yùn)作。比如：邵逸夫、牛根生、王永慶等都是設(shè)立慈善信托基金，采取這種慈善信托家族企業(yè)傳承模式，一方面可以回報社會，推行公益慈善事業(yè)；另一方面企業(yè)股權(quán)與其他家族財產(chǎn)分離，在其去世之后，其慈善事業(yè)能夠繼續(xù)的同時他的家人也獲得了信托的受益權(quán)，即使有遺產(chǎn)糾紛，企業(yè)的正常運(yùn)營不會受到影響，家族企業(yè)永續(xù)經(jīng)營的理想得以實(shí)現(xiàn)。因此，在新的《慈善法》的實(shí)施下，努力實(shí)現(xiàn)財富傳承的私益目的與社會公益目的的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，是一條長遠(yuǎn)的慈善信托與家族企業(yè)發(fā)展之路。

從整體來看，慈善信托目前還處于萌芽階段，要不斷發(fā)展壯大還需要一段時間的嘗試，通過長期積累實(shí)踐經(jīng)驗并在探索中不斷完善，逐步建立起科學(xué)有效的運(yùn)行模式，再加上其具有獨(dú)有的優(yōu)勢，慈善信托一定會發(fā)展的越大越好。

參考文獻(xiàn)

［1］ ［2］ ［3］ ［4］ 王金東：《英美慈善信托法律制度研究》 林靜：《慈善信托——慈善事業(yè)與財富管理的跨界》 高傳捷：《慈善信托機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存》 馬劍銀：《中國慈善信托實(shí)踐的愿望》

第四篇：環(huán)衛(wèi)改革 機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

環(huán)衛(wèi)改革 機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

環(huán)衛(wèi)體制改革宣傳動員了好幾年，人們在等待中已漸漸習(xí)慣了“改制”這一原本陌生的名詞。6月30日，這個日子對于我們整個系統(tǒng)而言，意義非比尋常。翻牌，即意味著兩大基層正式由國家全額撥款的事業(yè)單位搖身一變?yōu)楠?dú)立經(jīng)營、自主盈虧的企業(yè)。上千職工也由全額保障的國家人變?yōu)榱似髽I(yè)人。長期在公有制寬大羽翼下受到保護(hù)的環(huán)衛(wèi)行業(yè)，能否適應(yīng)這一翻天覆地的變化？廣大職工能否接受這樣的角色轉(zhuǎn)變？特別是青年又有什么想法？我們團(tuán)委對各個基層（運(yùn)輸場、街管所、服務(wù)所）的青年做了部分調(diào)查。

一 思想狀況

50％左右青年認(rèn)為環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)改革是好的積極的表現(xiàn)，對我們現(xiàn)階段各方面工作都有促進(jìn)作用。另一方面也能對自己起到鞭策作用，使自己產(chǎn)生危機(jī)感而不斷提高對自己的要求。其中服務(wù)所青年就提出了“完善改革體制，激發(fā)自身活力”的口號。他們認(rèn)識到環(huán)衛(wèi)體制改革后必將帶來新問題、新情況，他們將及時調(diào)整個人的心態(tài)，發(fā)揮特長，突出個性。35％左右的青年對環(huán)衛(wèi)體制事業(yè)轉(zhuǎn)企業(yè)不以為然，認(rèn)為對青年人的沖擊不大，只要服從分配，努力做好做精自己的本職工作就是最重要的事。

還有少部分青年對環(huán)衛(wèi)改革還報觀望態(tài)度。對自己今后的個人待遇表現(xiàn)出一定的擔(dān)憂。

二 對策思考

面對改革，青年不能坐以待斃，基層青年苦苦思索著應(yīng)對之策與未來發(fā)展的方向?；蛟S不成熟，或許還有待時間和實(shí)踐的驗證，但這樣的思考與探索對于改革而言是一個好的開頭。

一、完善體制，服務(wù)大局

1、環(huán)衛(wèi)體制改革后必將帶來新問題、新情況，及時調(diào)整個人的心態(tài)，做出積極的應(yīng)對，不被新局勢所淘汰。

2、把環(huán)衛(wèi)事業(yè)推向市場就會有競爭，從根本上改變陳舊的管理模式及獎懲制度，用先進(jìn)的、現(xiàn)代化的管理理念來充實(shí)我們，進(jìn)一步完善改革后的各項體制。

3、以環(huán)衛(wèi)事業(yè)的服務(wù)理念作引導(dǎo)，在滿足物質(zhì)水平的同時也加強(qiáng)精神文明建設(shè)。

二、發(fā)揮特長，突出個性

1、從實(shí)際出發(fā)，抓住環(huán)衛(wèi)行業(yè)的特點(diǎn)，體現(xiàn)各作業(yè)隊的工作特色，對工作中存在的鄙陋可提出有創(chuàng)新、有創(chuàng)意的方案。

2、在崗位上要充分發(fā)揮自己的特長，利用自己對工作中一些最熟悉、最了解的細(xì)節(jié)，進(jìn)行思考和梳理，使其成為自己工作中的強(qiáng)項。

3、參與學(xué)習(xí)技術(shù)理論、業(yè)務(wù)知識，并將學(xué)以致用，通過學(xué)習(xí)與實(shí)踐的結(jié)合，提高自己的業(yè)務(wù)技能，并能把自己的想法和看法通過合適的語言進(jìn)行表達(dá)。

4、加強(qiáng)自身的文化修養(yǎng)，利用業(yè)余時間提高自身的文化素質(zhì)，如：汽車維修（駕駛）、電腦維修、行政管理、電子商務(wù)等等，還可定期組織進(jìn)行小組討論。

5、激發(fā)創(chuàng)新意識，結(jié)合自己所學(xué)的理論知識運(yùn)用到實(shí)際工作中去，如：對現(xiàn)有設(shè)備或機(jī)械進(jìn)行改進(jìn)、改裝，對丟棄物進(jìn)行廢物利用等等。

三、注重實(shí)踐，發(fā)掘自我

1、對日常工作中的機(jī)修與機(jī)掃班加強(qiáng)技術(shù)考核力度，結(jié)合考評機(jī)制進(jìn)行獎懲，力爭在每年市環(huán)衛(wèi)技術(shù)比武中取得優(yōu)異的成績。

2、工作上積極配合班組做好各項任務(wù)檢查，在做好本職工作的同時為我所體制改革獻(xiàn)計獻(xiàn)策。

3、對事業(yè)轉(zhuǎn)制有正確的認(rèn)識，并能正確的理解。事業(yè)轉(zhuǎn)制后將創(chuàng)造出許多機(jī)遇與挑戰(zhàn)，要抓住時機(jī)，發(fā)掘自身的潛力，樹立正確的價值觀。

第五篇：區(qū)塊鏈,機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

從實(shí)踐進(jìn)展來看，區(qū)塊鏈技術(shù)在商業(yè)銀行的應(yīng)用大部分仍在構(gòu)想和測試之中，距離在生活、生產(chǎn)中的運(yùn)用還有很長的路，而要獲得市場的認(rèn)可也面臨不少困難。

(一)受到現(xiàn)行觀念、制度、法律制約。

區(qū)塊鏈去中心化、自我管理、集體維護(hù)的特性顛覆了人們目前的生產(chǎn)生活方式，淡化了國家、監(jiān)管概念，沖擊了現(xiàn)行法律安排。

對于這些，整個世界完全缺少理論準(zhǔn)備和制度探討。即使是區(qū)塊鏈應(yīng)用最成熟的比特幣，不同國家持有態(tài)度也不相同，不可避免阻礙了區(qū)塊鏈技術(shù)的應(yīng)用與發(fā)展。解決這類問題，顯然還有很長的路要走。

(二)在技術(shù)層面，區(qū)塊鏈尚需突破性進(jìn)展。

目前，區(qū)塊鏈應(yīng)用尚在實(shí)驗室初創(chuàng)開發(fā)階段，沒有直觀可用的成熟產(chǎn)品。

比之于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，人們可以用瀏覽器、APP等具體應(yīng)用程序，實(shí)現(xiàn)信息的瀏覽、傳遞、交換和應(yīng)用，但區(qū)塊鏈明顯缺乏這類突破性的應(yīng)用程序，面臨高技術(shù)門檻障礙。再比如，區(qū)塊容量問題，由于區(qū)塊鏈需要承載復(fù)制之前產(chǎn)生的全部信息，下一個區(qū)塊信息量要大于之前區(qū)塊信息量，這樣傳遞下去，區(qū)塊寫入信息會無限增大，帶來的信息存儲、驗證、容量問題有待解決。

(三)競爭性技術(shù)挑戰(zhàn)。

雖然有很多人看好區(qū)塊鏈技術(shù)，但也要看到推動人類發(fā)展的技術(shù)有很多種，哪種技術(shù)更方便更高效，人們就會應(yīng)用該技術(shù)。

比如，如果在通信領(lǐng)域應(yīng)用區(qū)塊鏈技術(shù)，通過發(fā)信息的方式是每次發(fā)給全網(wǎng)的所有人，但是只有那個有私鑰的人才能解密打開信件，這樣信息傳遞的安全性會大大增加。

同樣，量子技術(shù)也可以做到，量子通信——利用量子糾纏效應(yīng)進(jìn)行信息傳遞——同樣具有高效安全的特點(diǎn)，近年來更是取得了不小的進(jìn)展，這對于區(qū)塊鏈技術(shù)來說，就具有很強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。

影響區(qū)塊鏈采用的另一障礙就是管理層擔(dān)心這項技術(shù)在試點(diǎn)項目與概念驗證（POC）中尚未得到充分測試。那么最終，區(qū)塊鏈的局限性又在哪里？早期的概念驗證項目驗證的是區(qū)塊鏈的可擴(kuò)展性，但這項技術(shù)在處理大量企業(yè)交易以及數(shù)據(jù)時又會存在什么樣的局限性？隨著區(qū)塊鏈越來越廣泛地得到采用，不同的應(yīng)用程序?qū)⒚媾R不同的可擴(kuò)展性問題。

那么處理大量交易需要多少時間和算力？早期的概念驗證項目還驗證了區(qū)塊鏈防篡改交易的安全性。

但是一些管理層關(guān)心的是，區(qū)塊鏈中的非公開信息是否仍然可以在區(qū)塊鏈之外共享。因此，就出現(xiàn)了有關(guān)于這項技術(shù)的信任問題。目前各類供應(yīng)商都正致力于創(chuàng)建強(qiáng)大的加密和安全機(jī)制，而且多個區(qū)塊鏈實(shí)體和聯(lián)盟也正在評估不同的方法，以確保這項技術(shù)在保護(hù)非公開信息方面是可信任的。

如所有新興技術(shù)一樣，區(qū)塊鏈也將逐步發(fā)展。但由于這項技術(shù)可能會對所有行業(yè)帶來的顛覆性力量，我相信它的發(fā)展會十分迅速。當(dāng)然，服務(wù)供應(yīng)商行業(yè)也將積極發(fā)揮作用推動區(qū)塊鏈技術(shù)的采用。

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