第一篇：酒店籌建籌備運作方案

酒店籌建籌備運作方案

酒店籌建籌開運作方案

籌建籌開是一個酒店從“孕育”到“出生”的重要階段，它作為酒店基礎建設和開業(yè)運營的關鍵環(huán)節(jié)，對酒店建設、投資、標準以及后期營運是否成功，營運成本高低等均產(chǎn)生決定性的影響。經(jīng)驗表明，酒店投資者在籌劃建設一座酒店時，通常需要找到設計單位和承建商，并在開業(yè)前期從社會招聘一個經(jīng)驗豐富的管理團隊為其籌建籌開。如果一個酒店項目沒有經(jīng)過科學而充分的市場調(diào)研、規(guī)劃設計、投資分析和清晰的經(jīng)營管理模式設計，盲目決策將極大地增加項目投資的風險性，其結果往往是在經(jīng)營中自食苦果。所以尋找一個好的酒店管理團隊，策劃一個成功的籌建籌開方案，將有效提高酒店投資的科學性、未來發(fā)展的可持續(xù)性，并且極大地歸避風險。1 籌建方案

1.1籌建階段的主要內(nèi)容

酒店籌建工作分兩個階段展開。1 市場定位策劃與可行性及財務分析階段

市場定位策劃、可行性及財務分析是籌建前期需要完成的主要工作。重點是依據(jù)當?shù)亟?jīng)濟、社會、旅游和酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，新建酒店地理位置以及周邊環(huán)境狀況，分析新建酒店在本區(qū)域市場中的優(yōu)勢和劣勢；結合當?shù)亟?jīng)濟及旅游發(fā)展規(guī)劃，判斷該區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展趨勢，對新建酒店進行清晰的市場定位；根據(jù)市場定位預測主要受眾人群、客源結構、市場競爭力及未來經(jīng)營狀況，進行投資回報分析。

酒店規(guī)劃設計階段

規(guī)劃設計是描繪酒店發(fā)展藍圖的關鍵環(huán)節(jié)，也是酒店成功運營的重要保障。主要是根據(jù)酒店市場定位和客源結構，以滿足市場需求和后期的經(jīng)營管理為前提，詳細規(guī)劃酒店的平面布局、機電和裝修設計。這個階段是最容易被國內(nèi)酒店投資者忽視的方面。缺少統(tǒng)籌規(guī)劃設計，往往會使酒店功能分區(qū)和裝修設計等各方面存在很多缺陷，這些問題在酒店開業(yè)初期就會逐步凸顯出來，給后期運營帶來諸多不利。由于先天不足，它就會象一個弱智的幼兒，即使請最高明的教師也很難達到預期。

1.2籌建團隊組成

作為酒店建設期的項目團隊，將對酒店未來的運營產(chǎn)生巨大的影響，尤其是團隊組成人員的專業(yè)技能、從業(yè)經(jīng)驗、市場分析能力以及對酒店業(yè)發(fā)展趨勢的前瞻性把握等都直接決定著新建酒店的市場前景和未來經(jīng)營成果。

一個酒店成功的籌建需要一個復合型團隊，既要有酒店建設的專業(yè)人員，又要有經(jīng)營管理者的參與。多數(shù)投資者在此階段往往只重視設計師、承建商的能力，而忽略了經(jīng)營管理者的參與。一個酒店項目的成功是離不開經(jīng)營管理者的，好的經(jīng)營管理者可以在項目設計階段把酒店布局、功能分區(qū)以及經(jīng)營管理模式等考慮清晰，避免工程的反復、延誤，甚至出現(xiàn)一些日后難以彌補的遺憾。

在籌建團隊中應包括以下幾個方面的專業(yè)人士：

◆酒店布局和工程方面的專業(yè)人士，尤其是在機電設計、設備選型等方面具有豐富經(jīng)驗

◆酒店投資方面的專業(yè)人士

◆ 財務經(jīng)營分析方面的專業(yè)人士

◆餐飲配套設施和客房經(jīng)營方面的專業(yè)人士

◆酒店整體市場營銷方面的專業(yè)人士 1.3籌建階段進度安排

籌建中兩個階段的進度，要遵循酒店建設的慣例和客觀規(guī)律，堅持如下原則：

◆實事求是，遵循規(guī)律。要考慮工程目前的實際狀況、工程總量、設計師能力、投資方的資金準備等多種因素，尤其是已有土建基礎的項目。

◆合理安排，有序銜接。進度安排要將市場定位、酒店設計、工程建設等多項工作進行有機結合，有序銜接，避免產(chǎn)生相互脫節(jié)的現(xiàn)象。

◆精心設計，保證質(zhì)量。計劃中要給予設計師充足的時間，設計方案的精雕細琢，是施工進度和設計效果的根本保證。

◆平面立面，有機結合。機電方案要在平面布局規(guī)劃的基礎上與立體裝修設計充分融合，千萬不可分割開來。

◆超前謀劃，規(guī)范運作。要充分考慮不可抗拒的因素，留出提前量；同時，注意規(guī)范運作，盡量避免與當?shù)卣叻ㄒ?guī)相悖?；I建階段進度

階 段

市場定位策劃和市場及 財務可行性研究階段

主要內(nèi)容

◆

市場定位策劃

◆

市場及財務可行性研究

◆

平面規(guī)劃

規(guī)劃設計階段

◆

機電設計規(guī)劃

◆

裝修設計規(guī)劃

天至120天天至60天

時間

1.4市場及財務可行性研究

（一）市場及財務可行性研究的要點

◆ 根據(jù)近年當?shù)芈糜问袌隹土髑闆r，結合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃，預測酒店需求市場未來增長趨勢；

◆ 根據(jù)酒店的地理位置、分析和評估交通便利程度、酒店可見度、周圍的客源需求以及其他可能影響酒店市場營銷的主要因素；

◆ 綜合分析新建酒店的項目優(yōu)劣勢，確定酒店的定位和檔次標準；

◆ 分析與新建酒店同檔次酒店市場需求潛力，從需求來源的角度預測酒店市場競爭力及其建設的必要性；

◆ 從顧客需求角度，規(guī)劃新建酒店的設施構成。

◆ 確定對新建酒店構成不同程度競爭的現(xiàn)有及擬新建酒店狀況，主要是考慮競爭因素；

◆ 分析新建酒店區(qū)域市場可比較的酒店及經(jīng)營業(yè)績情況。例如：出租率、平均房價和客源構成等。

◆ 考慮投資者的利益，分析至少首個五年的財務表現(xiàn)，測算投資回報率及投資回收期； 可行性研究報告的撰寫，不單純是對當?shù)亟?jīng)濟、交通、旅游、酒店現(xiàn)狀等方面的情況介紹，更要根據(jù)當?shù)匚磥淼慕?jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃，未來新增酒店情況，對市場占有率，新增供給量、平均滲透率以及以目前市場變化為參照的合理預測分析。在對酒店設施需求的分析中，要有足夠的前瞻性，準確地把握酒店未來發(fā)展的趨勢，保證酒店設計理念和硬件設施的超前性與領先性?？尚行匝芯渴且粋€集市場、經(jīng)濟、經(jīng)營管理和設計要求的多角度和因素的系統(tǒng)分析。其中，經(jīng)濟可行性分析既包括項目的投資分析與回報分析，又與建筑設計、市場調(diào)研和經(jīng)營方案等緊密聯(lián)系，是項目發(fā)展方案的匯總,對項目起決策性作用。

此外，可行性研究中應著重對經(jīng)營理念進行闡述和分析。國內(nèi)酒店通常需要以客房、餐飲、商務中心、商場、寫字樓、公寓及娛樂等為獨立的經(jīng)營中心，并以每個經(jīng)營中心為基點制定經(jīng)營理念。其中，包括經(jīng)營思路、產(chǎn)品描述、目標客戶、價格政策、服務模式、主要硬件要求（如其在整個建筑物的位置及樓層高度要求）等。經(jīng)營理念的確定，是建立在對市場進行深入調(diào)查、專業(yè)的經(jīng)驗及問題綜合分析的基礎上，同時也要考慮到投資方的意向和基礎硬件配備等因素。明確酒店“經(jīng)營理念”，可有效統(tǒng)一投資方、設計師、承建商、管理者、員工等所有參與者對項目的認識，同時也為制定設計任務書、規(guī)劃布局、投資與回報、操作流程和標準、以及所有的管理與執(zhí)行方案奠定基礎。

（二）市場及財務可行性研究報告的主要內(nèi)容

1、酒店所在地區(qū)概況1.1 基本情況介紹1.2 經(jīng)濟發(fā)展情況1.3 交通設施狀況1.4 主要旅游客源結構1.5 酒店所在區(qū)域介紹

2、項目地理位置分析

2.1 周邊區(qū)域狀況2.2 交通便捷程度2.3 與需求來源鄰近度分析2.4 項目地點優(yōu)劣勢分析

3、競爭酒店市場概況

3.1 酒店市場整體環(huán)境3.2 競爭酒店概況3.3 需求分析3.4 未來新增酒店供給情況3.5 整體市場預測

4、設施需求

4.1 市場定位分析4.2 客房設施定位4.3 餐飲設施定位4.4 會議設施定位4.5 娛樂設施定位 4.5 其他設施定位

5、經(jīng)營預測

5.1固定和變動成本5.2營運現(xiàn)金流

6、投資分析

6.1 預計成本6.2 稅前內(nèi)部回報率 1.5酒店規(guī)劃設計階段

在 “經(jīng)營理念”設計的基礎上，形成規(guī)劃設計階段性成果,即給設計師提供設計指引及相應的設備與系統(tǒng)要求，為其后的詳細設計提供依據(jù)。通常，階段性成果會包括形成平面布局方案、機電方案和裝修設計方案等，以協(xié)助設計師及供應商更好地理解和把握“經(jīng)營理念”。在一些建筑布局已大致確定的項目中，平面布局草圖將顯示出各功能區(qū)域的大約比例、相互之間的關系，以及客人、員工、貨物的交通路線。

經(jīng)營管理方案設計。經(jīng)營管理需求是經(jīng)濟可行性研究的重要數(shù)據(jù)基礎,無論是在投資決策時還是在設計時,以經(jīng)營管理為根本要求的研究做得越細致,項目的質(zhì)量就會越高。一個優(yōu)質(zhì)的設計方案應該是經(jīng)過綜合分析比選后的最優(yōu)化方案,需綜合平衡使用者、經(jīng)營管理者、經(jīng)濟或規(guī)劃等方面的需求,兼顧藝術效果。同時,設計工作由總體規(guī)劃到施工圖是一個不斷深化和漸進的過程, 期間出現(xiàn)個別細微調(diào)整是很正常并且可以理解的。但如果一些因素在開始時未被考慮到或未充分地考慮, 就會導致修正設計方案的難度加大,難以達到理想效果, 并且造成時間及資源上的極大浪費。所以說，市場調(diào)研和經(jīng)營管理方案等設計的基礎工作很關健。

功能布局設計。功能布局設計必須科學、嚴謹，同時又符合酒店運營規(guī)律。(附件為英國著名酒店研究專家勞森在二十世紀九十年代經(jīng)過對全球酒店規(guī)劃設計進行了大量的調(diào)研之后，總結了部分酒店設計與經(jīng)營間的規(guī)律性資料)。

機電設計。機電設計是酒店設計中技術性最強，應用新技術最直接，體現(xiàn)酒店先進性的重要方面。機電設計與酒店運營息息相關，是酒店服務品質(zhì)的重要組成部分之一，是酒店保持其高運營標準的根本保證，更是酒店未來的利潤中心之一。

機電設計要遵循以下原則：

◆合理性，能滿足酒店運營的需要；

◆科技性，要使用成熟技術，保證運行的穩(wěn)定和維護的便利性；

◆因地制宜性，根據(jù)當?shù)氐臓顩r，進行有機利用；

◆經(jīng)濟性，運營在相對在較低成本上；

◆前瞻性，具有技術領先，滿足管理和使用者的最大需求；

◆環(huán)保性，符合國家法律法規(guī)要求。裝修設計。裝修設計方案是對酒店裝修風格、功能要求等進行詳細闡述，以達到設計師能把握細節(jié)的標準，滿足各種使用和需求功能。

（一）功能布局方案

1、酒店理念及等級

闡述酒店的星級、客源類型、位置、房間數(shù)量、餐飲和娛樂設施以及設計理念和風格。

2、設計流線和主要物征

2.1設計流線系統(tǒng)：分為客人流線、服務流線、貨物流線和信息流線四大系統(tǒng) 2.2主要特征：

2.2.1客房數(shù)量，包括行政樓層、無煙樓層等特殊客房的比例

2.2.2各餐廳餐位數(shù)，包括各類型餐廳以及大堂吧、行政酒廊等

2.2.3多功能廳面積

2.2.4各類型會議室面積

2.2.5各娛樂功能設施面積

3、客房

3.1面積，基本類型客房的面積3.2房型分析，各類型客房的比例3.3客房設施，包括家具、電器以及裝飾品等

4、公共區(qū)域

4.1 大堂設施和面積估算

描述大堂內(nèi)設施和面積，包括但不限于總服務臺、禮賓部、行李寄存處（貴重物品保險室）、公共休息區(qū)域、商場、鮮花店或精品店、團體接待處、公用電話、公共衛(wèi)生間、垂直交通工具、商務中心、前臺辦公室等。4.2 餐飲設施和面積估算

描述各類型餐廳的設施和面積，包括但不限于餐廳入口、餐廳堂座區(qū)、包廂及客座區(qū)、收銀臺、備餐間、餐廳辦公室、中餐的海鮮池（如有）和出品明檔（如有）；西餐的自助餐臺、送餐部、餅屋等等。

4.3會議設施和面積估算

描述各類型會議設施和面積，包括但不限于中小型會議室、多功能廳、前室、儲藏室、控制室等。4.4娛樂設施和面積估算

描述各類型娛樂設施和面積，也包括各娛樂設施中的功能設施和面積，例如：游泳池的水面、平臺、倉庫、儲藏室、更衣間、衛(wèi)生間等。

5、后勤區(qū)域 5.1廚房及倉庫

5.1.1描述各餐廳廚房的面積，包括但不限于格類型餐廳廚房、多功能廳廚房、面包房等。

5.1.2描述廚房所需倉庫的面積，包括但不限于冷庫、干調(diào)類庫、酒水庫等。5.2倉庫

描述酒店各類倉庫的面積，包括但不限于玻璃瓷器、清潔和辦公用品、卸貨平臺、垃圾房、其他(工程材料)、倉庫辦公和收貨區(qū)等等。

5.3洗衣房 描述洗衣房及其輔助設施的面積，包括但不限于洗衣房(車間)、污穢布草倉庫、干凈布草倉庫、制服房、化學品儲藏室、壓縮機房等 5.4行政辦公區(qū)域

描述各行政辦公室及其所包含的輔助設施的面積，包括但不限于客房部、餐飲部、財務部、市場營銷部、安全部、工程部、人力資源部、服務中心（總機、客房中心）、弱電機房(IT)等。5.5員工生活區(qū)

描述與員工生活有關設施的面積，包括但不限于員工通道、員工餐廳、洗手間、醫(yī)務室等。

6、機電部位

（二）機電設計

1、空調(diào)、通風系統(tǒng)描述

2、給排水系統(tǒng)描述

3、供電系統(tǒng)描述

4、供氣系統(tǒng)描述

5、垂直交通系統(tǒng)配備描述

6、消防系統(tǒng)描述

7、報警系統(tǒng)描述

8、弱電集成系統(tǒng)描述

9、建筑防雷系統(tǒng)描述

10、網(wǎng)站、辦公智能化系統(tǒng)描述

11、會議音響和智能化系統(tǒng)描述

12、酒店標識系統(tǒng)描述

13、室外景觀系統(tǒng)描述

（三）裝修設計

1、外觀

對整體外觀提出裝修設計要求，包括但不限于外立面、窗戶、燈箱(霓虹燈)、大堂正門、屋頂、外圍綠化、停車場、垃圾房等。

2、大堂

對大堂內(nèi)功能區(qū)的裝修設計描述及附屬設施清單，包括但不限于總服務臺、禮賓臺、貴重物品保險室、大堂副理、休息區(qū)、公用電話、公共衛(wèi)生間、商店以及燈光、照明、插座等。

3、餐廳

對各類型餐廳包括中餐、西餐、風味以及酒吧的定位、色彩搭配、風格、流線設計、通風和排煙、燈光照明、藝術設計、功能配置以及家具等。

4、客房

4.1客房包括隔音要求、客房面積、入戶門、門鎖、插座、照明開關、衣櫥、活動家具、床型、迷你吧、智能化系統(tǒng)（如有）等。

4.2客房衛(wèi)生間包括衛(wèi)生間面積、五金件、潔具、洗臉臺、恭桶、燈具照明、淋浴間、浴缸以及燈光、照明、排風、天花、地面等。

4.3客房走廊 包括走廊的裝飾、燈光照明、標識照明、地面墻面、插座等。4.4 客房服務間 包括儲藏間、消毒間和衛(wèi)生間。4.5總統(tǒng)套房4.6 防火樓梯

5、庫房和機房

6、燈光環(huán)境設計和應急照明系統(tǒng)

7、殘疾人系統(tǒng)

8、背景音樂系統(tǒng)

9、標識系統(tǒng)

10、家具

11、員工服飾系統(tǒng)

12、會議音響系統(tǒng)（專業(yè)公司）

13、廚房設計（專業(yè)公司）2 開業(yè)統(tǒng)籌（籌開）方案 開業(yè)統(tǒng)籌階段主要是酒店開業(yè)前一系列工作的規(guī)劃和實施，例如：組織架構、員工招聘、員工培訓、開業(yè)和經(jīng)營預算、物資采購、市場推廣、證照辦理、酒店驗收、開業(yè)慶典等。

開業(yè)統(tǒng)籌的主要內(nèi)容：

組建籌開項目組并設立籌開辦公室 了解酒店施工進度 制訂籌開工作進度計劃 人事和培訓 經(jīng)營計劃和預算 編制各部門運轉手冊 采購和印刷 開業(yè)廣告和推廣計劃 證照辦理 員工招聘 員工培訓 開業(yè)慶典計劃 場地驗收 模擬營運 開業(yè)前檢查 2.1組建籌開項目組并設立籌開辦公室

1、籌開項目組：包括酒店各部門負責人要盡量保證各部門總監(jiān)或經(jīng)理到位，實現(xiàn)對各個部門的有效控制，保證各部門能按照總體籌開計劃順利推進。

2、確定籌開辦公室

3、安排辦公用品到位

4、建立酒店檔案資料庫 酒店籌開過程中的各項資料(包括工程資料)都要入庫存檔。2.2了解酒店施工進度

1、與籌建辦開會了解工程進度及機電設備狀況

只有在詳細了解工程進度的基礎上，才能準確安排籌開進度并進行有效的銜接，避免由于步驟不一致而造成的延誤和損失。

2、索取酒店工程進度表

3、索取酒店平面施工圖

保證各級管理人員熟悉酒店布局和各自負責的工作場所，編制工作流程和制定本部門的籌開計劃。

2.3人事和培訓

1、制定酒店各部門的組織架構

2、制訂酒店籌備期、試營業(yè)期和正式營業(yè)后的薪酬福利標準

薪酬福利標準要符合當?shù)厥袌鰻顩r，往往不同時期會有不同的薪酬和福利。

3、制訂員工招聘計劃，要制定針對人員不足的預備方案

招聘計劃中要明確時間、發(fā)布的媒體、招聘崗位、地點以及預算等。其中在招聘渠道上要進一步拓寬，尤其是中高層管理人員。目前酒店業(yè)均面臨著人員短缺的現(xiàn)象，在招聘計劃中要做好一旦招聘人員不足的預案，保證招聘的順利進行。招聘廣告的發(fā)布，同時也是作為開業(yè)前酒店市場推廣的一部分，是樹立形象的一個機會，需認真準備，充分利用。

4、制訂開業(yè)前的培訓計劃

培訓計劃分為酒店級和部門級，要按照部門和崗位予以制定。培訓計劃中要給予實際操作預留足夠的時間，尤其關于食品衛(wèi)生知識、消防演習、應急預案等要高度重視。

5、制訂酒店的權限制度

6、組織修訂運轉手冊

任何一部運轉手冊由于酒店所處的環(huán)境不同，酒店的功能布局不同等，都要進行相應的修改。

7、制訂酒店各項管理制度 2.4經(jīng)營計劃和預算

1、確定各部門的經(jīng)營理念

2、編制籌備開業(yè)費用預算

3、編制酒店開業(yè)年度經(jīng)營預算

4、編制酒店市場推廣預算 2.5編制各部門運轉手冊

1、制定編制計劃

2、設計服務標準

根據(jù)酒店檔次，設計滿足需求的標準及服務環(huán)節(jié)的關鍵點。

3、各崗位運轉流程

4、規(guī)章制度 2.6采購和印刷

1、編制各部門采購物資清單

按照類別和部門分類，例如：客房一次性易耗品、客房布草、餐飲布草、酒店管理軟件等等。

2、編寫各部門印刷品清單

以部門為單位，根據(jù)實際需求控制使用量，盡量采用酒店辦公和管理系統(tǒng)軟件，避免紙張浪費。

3、市場尋價

4、編制采購和印刷的資金預算

5、制定資金使用計劃要根據(jù)市場中通行規(guī)律，合理安排采購資金的使用。

6、所需物資和印刷品標準定版

7、簽訂采購合同

8、驗貨和收貨

2.7開業(yè)廣告和推廣計劃

1、酒店企業(yè)識別手冊

2、酒店所有標志和指示牌的設計制作

3、拍攝宣傳照片

4、制定戶外宣傳牌

5、制作宣傳冊

6、制訂各類媒體的宣傳廣告計劃

7、開展市場推廣及宣傳促銷工作

8、開展客戶拜訪活動2.8證照辦理

酒店開業(yè)前需辦理的審批文件包括：工商登記、稅務登記證、衛(wèi)生許可證、環(huán)保審批證、消防合格證、旅游行業(yè)管理登記證、煙草專賣證、文化項目經(jīng)營許可證（歌舞廳）、特種行業(yè)經(jīng)營審批、銀行開戶、企業(yè)代碼、衛(wèi)星電視轉播等。

文件辦理相關部門：環(huán)保、衛(wèi)生、工商、物價、公安（消防、治安）、電信（總機電話號碼）、稅務、技術監(jiān)督局、銀行、市客、城管、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、勞動部門（用工、工資審核）、旅游局（市局、省局）、報社、廣電局、文化局等。2.9開業(yè)慶典計劃

1、制訂開業(yè)慶典行動計劃

2、開業(yè)慶典工作檢查

3、開業(yè)慶典彩排 2.10場地接收

1、編寫各部門場地接收檢查表

2、制訂各部門場地接收時間計劃

3、實地場地接收工作

2.11開荒

1、制訂酒店開荒計劃

2、編寫開荒培訓計劃

3、實施開荒培訓

4、實施開荒計劃 2.12模擬營運

1、制訂模擬營運期邀請客戶名單和計劃

2、餐飲試菜

3、客房試住 2.13開業(yè)前檢查

1、設備最終調(diào)試

2、開荒收尾

酒店的籌建籌開是一個繁瑣且要求很強技術性的復雜過程，前文所描述的僅僅是一個酒店從立項、設計直到籌備開業(yè)的過程，并沒有涉及工程施工管理，其中還有大量的細致工作需要在實際中予以完善。由于每個項目都存在不同方面的差異，籌建籌開工作也存在著差別，需實際操作者予以甄別和控制。

目前國內(nèi)越來越多的酒店投資者、設計者、經(jīng)營者開始逐漸認識到籌建籌開工作的重要性?？茖W的市場定位和功能定位是建立在充分的市場調(diào)研分析基礎上，投資決策是建立在可行性及財務分析的基礎上，經(jīng)營管理是建立在一個高度專業(yè)化的管理團隊基礎上。投資者在酒店立項階段就聘請專業(yè)的咨詢公司進行市場定位策劃和可行性及財務分析，在酒店設計階段聘請專業(yè)的顧問公司進行設計技術階段的咨詢顧問，在籌開階段委托專業(yè)的酒店管理公司進行籌開及后期的經(jīng)營管理，保證酒店項目取得良好的經(jīng)營成果。附： 酒店公共區(qū)及服務區(qū)面積計算參考

（英國）弗萊德·勞森

位 置

餐飲區(qū)

主要餐廳

特色餐廳

咖啡廳、酒吧

夜總會 1.8 2.0 1.6 2.1

每臺不少于2位

包括主題式餐廳

包括酒水服務臺

包括舞池

主題式或常規(guī)酒吧

自助餐式

有長沙發(fā)的

封閉式座位，包括小舞臺

快餐式 m2 / 每位

說 明

公共式酒吧、大堂吧

1.5 雞尾酒廊

大堂休息區(qū) 1.6 2.0

娛樂酒廊（有表演的）

1.6 員工餐廳

多功能廳

宴會廳：

一般宴會

自助餐

接待

前區(qū)

團體用餐

大型會議：

劇場式

課堂式

宴會式

服務區(qū) 0.9 1.6 2.0 1.2 0.8 0.6 0.3 1.6 1.4

1.0-1.4 m2，依據(jù)設計調(diào)整

0.7-1.0，依據(jù)設計調(diào)整

站立式

準備區(qū)或間休區(qū)

圓桌式

封閉式排列擺位

含有書寫條桌

10-20 張圓桌

按餐飲客人總數(shù)量

存衣間

流通區(qū)

家具設備庫房

主廚房

附屬廚房

宴會廚房備餐室

客房送餐備餐室

餐飲食品庫

0.04 0.2 0.14 0.8 0.3 0.2 0.2 0.2

20% 的調(diào)整量，依據(jù)設計

0.5-1.0，依據(jù)設計調(diào)整

由主廚房供應

主廚房的附加部分

每室為30間客房服務

依據(jù)全部餐飲座位計算

第二篇：星級酒店籌建籌備實用手冊

星級酒店籌建籌備實用手冊 目錄

序言

編寫感言

一、星級酒店籌建與開業(yè)籌備的關系

二、星級酒店籌建與開業(yè)籌備的主要內(nèi)容

三、星級酒店籌建與開業(yè)籌備的工作重點

1、前期準備的工作重點

2、基建實施的工作重點

3、工程竣工驗收的工作重點

4、裝修裝飾的工作重點

5、開業(yè)準備的工作重點

四、星級酒店投資的可行性研究

1、可行性研究的重要性和必要性

2、可行性研究報告的基本模式

3、可行性研究報告的SWOT分析

4、投資概算及經(jīng)營預測分析

---投資概算編制

---酒店開房率、經(jīng)營收入預測走勢分析---酒店成本費用預測分析---財務評價指標

---酒店經(jīng)營分析表單模式

五、星級酒店籌建工作的基本原則

六、星級酒店籌建的組織架構

七、星級酒店建設實施的總體計劃

八、星級酒店的定位

---規(guī)模定位

---功能布局定位

---裝修標準定位

---目標市場定位

---價格定位

九、星級酒店定價規(guī)則

---客房定價

---餐飲定價

---洗浴定價

十、舊店改造裝修

1、舊店改造的主要目的2、舊店改造須把握的主要原則

3、舊店改造應注意的主要問題

十一、星級酒店開業(yè)前的準備

1、酒店開業(yè)前準備工作的主要內(nèi)容

2、酒店的經(jīng)營關系承接

3、酒店章程制定

4、酒店相關證件報批

5、酒店組織架構及管理模式

6、酒店經(jīng)營管理體系建立

7、酒店的人員招聘及定崗定編

8、酒店各部門工作流程

9、酒店的資金管理及運作

10、酒店的設備用品配備及采購

11、酒店管理制度及規(guī)范運作程序建立

12、酒店開業(yè)前營銷計劃及營銷管理

13、酒店開業(yè)典禮籌備策劃

14、酒店開業(yè)典禮公關活動

15、酒店開業(yè)時間的確定

第三篇：籌備籌建協(xié)議書

授權籌備籌建協(xié)議書

甲方：廈門車快美汽車服務有限公司

乙方：

甲乙雙方經(jīng)過多次的相互了解、溝通和協(xié)商，甲方同意乙方關于加盟甲方品牌、代理銷售甲方產(chǎn)品和服務項目的申請。在正式簽定《代理合同》之前，為了使乙方有充分的時間進行籌備籌建工作、甲方有足夠的時間提供細致完善的協(xié)助，特此制定本協(xié)議。

一、甲方授權乙方為省/市級代理商，特許其在省/市區(qū)域內(nèi)代理經(jīng)營甲方特許的“車快美”汽車服務項目及其產(chǎn)品，使用甲方品牌。

二、甲方將協(xié)助乙方設計、裝潢車快美體驗店，培訓乙方技術工人。

三、乙方須在簽定本協(xié)議時，向甲方交付首批代理銷售產(chǎn)品貨款的預付款合計人民幣萬元。貨款需要轉入甲方指定的賬戶。

四、乙方須在本協(xié)議簽定之日起三個月內(nèi)，與甲方正式簽定《代理合同》，完成體驗店的裝潢工程。如遇不可抗力因素等特殊情況，雙方可以協(xié)商延期。

五、若乙方無故拖延時間導致籌備籌建超期，甲方有權收回授權。

六、雙方之一在簽定《代理合同》之前若有違約行為，須向?qū)Ψ街Ц哆`約金萬元，并承擔由此引發(fā)的其他法律責任。

甲方：廈門車快美汽車服務有限公司乙方：

法人或授權代表：法人或授權代表：

簽約日期：2013年月日簽約日期：2013年月日

【預付款請轉入賬戶：中國工商銀行***9322寧昊昊】

第四篇：酒店營銷策劃籌建方案

攜進酒店營銷策劃籌建方案-酒店經(jīng)營管理九大酒店發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃

一、酒店管理經(jīng)營主題戰(zhàn)略綜觀中國沿海地區(qū)酒店業(yè)二十余年的發(fā)展歷程，隨著我國經(jīng)濟改革步伐加快，政治觀調(diào)控有力舉措，促使經(jīng)濟繁榮發(fā)展，經(jīng)貿(mào)旅游亦呈現(xiàn)出旺盛的生命力并保持高速蓬勃發(fā)展強勢。酒店業(yè)的應運而生已成為時代經(jīng)濟的必然產(chǎn)物。

酒店作為其具備投資回報利潤豐厚、強化區(qū)域間政府關系、社會公眾公共關系的融和、整體品牌的輻射與帶動、投資資金沉淀、享受政府投資優(yōu)惠等優(yōu)勢，利益的驅(qū)動吸引了眾多投資者爭先恐后融巨資搶灘市場，并呈現(xiàn)出投建規(guī)模越大越豪華之勢，更有甚者乃至于逐步形成集團化經(jīng)營，力圖在行業(yè)市場打造領航地位，競爭者的不斷增加，隨之而來的市場競爭亦愈演愈熾烈，從酒店投資、酒店經(jīng)營、酒店管理乃至酒店籌建規(guī)劃戰(zhàn)略、戰(zhàn)術、定位、營銷、服務、乃至促銷、質(zhì)量、效率……全面展開過招。

競爭的不斷擴大與客戶資源有限，造成僧多粥少，供過于求，逐利空間也不大了，又由于某些酒店的市場定位、酒店經(jīng)營決策、酒店戰(zhàn)略規(guī)劃及酒店管理執(zhí)行等方面的盲目不精確，造成的惡性削價、產(chǎn)品日趨同質(zhì)化是區(qū)域酒店業(yè)面臨的生死劫。走在行業(yè)前沿、酒店密度最大、競爭最激烈的廣東東莞市，其成功發(fā)展的歷程與經(jīng)驗，特別是酒店業(yè)人才，酒店管理營銷創(chuàng)新方面，可成為酒店行業(yè)的有力借鑒。逆水行舟不進則退，市場的的千變?nèi)f化，誰家最切入地迎合了市場，誰家才能在行業(yè)的競爭中脫穎而出，處于卓越地位。

酒店的競爭包含了產(chǎn)品、氛圍、服務、企業(yè)文化、經(jīng)營創(chuàng)新、管理水平、營銷創(chuàng)新等方面，但歸根到底是人才的競爭。發(fā)掘市場現(xiàn)實和潛在的需求，因變而變，靈活調(diào)整，整合酒店內(nèi)外資源，并逐步使其最優(yōu)化，走出一條屬于自身品牌的發(fā)展之路！

1、怎樣才能定位好一間酒店呢？

酒店是一個壽命比較長的且品牌特性比較濃的經(jīng)營項目，綜觀今天的酒店運營市場來審時度勢，投資中酒店的準確定位是先天性至關重要的因素。從區(qū)域政策、經(jīng)濟水平及趨勢、當?shù)芈糜翁厣?商務經(jīng)貿(mào)狀態(tài)、本地及外來消費者的消費現(xiàn)實和潛在的需求特性、消費總量、消費水平、客源市場細分、氣候特性等因素，在酒店項目定位、規(guī)模、特色三大主體要素都要鏈接到。酒店管理永遠為酒店經(jīng)營服務的，有了戰(zhàn)略上的準確定位，其后的酒店設計、酒店裝修、酒店布局、酒店資源整合、酒店資金運作乃至酒店管理就能有方針了！理順起來就能夠有一個軌道指南針！

2、擁有一個什么樣的特色才能吸引客人源源不斷來呢？

下面我們再來縱深分析一下酒店特色演變的歷程。從改革開放初期的引入“酒店”理念到全面模仿抄襲，洋文化在中國風行一時（當時我們國家與有些發(fā)達國家確實存在幾十年的距離，物質(zhì)文明和經(jīng)濟文明都有很大的懸差，任何地方的人對新奇的事物都會關注和向往體驗，直至今天來看，當時的反映也是無可厚非?。?，酒店的洋風格越來越普遍，換言之特色越來越模糊，同質(zhì)化越來越重。接著就是這一類型的客源總量就那么些，于是相互之間為爭奪客源大打價格戰(zhàn)，形成群體苦苦支撐、舉步唯艱。今天加入WTO已經(jīng)三年了，洋品牌又一次大舉進入國門，市場又是一片混亂，作為廣東東莞是國家最早開放的地區(qū)和酒店最多的地區(qū)，在市場的洗禮中渡過了洗牌的考驗，各出奇招，尋找空隙定位，特色紛呈，遍地開花，累積了不少相對其他地區(qū)而言不可多得的經(jīng)驗。

做過五星級的老板們和老總們都體會得到，五星級做的是文化，一個區(qū)域的五星級酒店不但是區(qū)域?qū)ν忾_放的形象窗口，還是區(qū)域標志，還有一層責任是，她負有引導人文素質(zhì)提升的責任！剛才提道，任何地方的人對新奇的事物都會關注和向往體驗，這一點不會隨著經(jīng)濟變幻而受影響！另外，中國經(jīng)濟已經(jīng)趕上某些發(fā)達國家，教育在世界排行前矛，精神文明有了巨大的提高，民族自信心也有了巨大的提高！對洋文化已經(jīng)降低了熱度，2005年有關部門、專家已經(jīng)意識到中國的經(jīng)濟在高速發(fā)展的過程中，民族歷史文化正在逐步消隱，而發(fā)出了呼吁和實施了相關的措施。

做一個換位思考來講，假如我們（身份是國外客和國內(nèi)客都好）到另外一個從事商務或旅游，最讓我們想了解和體驗的是當?shù)氐奈幕L俗民情，酒店既然是一個對外窗口，那么把這些當?shù)氐臍v史文化給發(fā)掘出來，那她這一間形成的經(jīng)濟效應和品牌傳播效應又是什么？！歷史文化有其獨特的令人向往的魅力，你相信她會過時嗎？！這樣的酒店經(jīng)營壽命會是怎樣呢？！

是成功的酒店經(jīng)營者/酒店老板也知道，在某個區(qū)域看準了而去投資經(jīng)營一個項目，對于時段的掌控是，既不能超前一個節(jié)拍，否則就要用金錢來養(yǎng)這個項目，直至成熟！又不能慢一個節(jié)拍，而去跟蹤摹仿，否則利潤薄、競爭大！最合適的應是超半拍，做好前期的籌備工作，從酒店硬件風格、檔次、規(guī)模、布局，到軟件的服務、系統(tǒng)、操作、規(guī)范、流程、人員整合，再到軟件的以市場為中心的思維、舉辦營業(yè)活動、公關、傳播、價值取向定位，迅速形成自身的核心競爭力！讓他人難以摹仿。

筆者在酒店業(yè)是從事十多年的總經(jīng)理，也是資深酒店營銷籌建策劃師、企劃師，所以以我的眼光和感覺認為，這是目前及未來酒店市場的明智選擇！

3、如何將目前最先進的HCM經(jīng)營管理模式充分發(fā)揮出來？

HCM管理模式是一種將西方的科學規(guī)范化管理、中國歷史文化酒店建筑及裝飾藝術與東方人傳統(tǒng)的服務風格和辯證唯物主義哲學思想和引導&滿足賓客現(xiàn)實&潛在需求的市場導向思維相結合的管理模式。

A、當今社會發(fā)展日新月異，工業(yè)化、現(xiàn)代化使社會取得了極大進步，地球“變小”，但人與人之間的關系并沒有因此而拉近，生活在現(xiàn)代都市中的人們普遍有一種孤獨感、寂寞感和懷舊心理，在這種狀況下，為客人提供熱情、周到、細膩、超常的服務，使客人享受到家庭式的溫馨，更能滿足客人的心理需求，而這種服務是由酒店員工提供的，因此，必須首先把酒店辦成“員工之家”?！爸挥袧M意的員工，才會有滿意的客人?！?/p>

B、酒店要改變等客上門為主動出擊，把自身特色通過連續(xù)不短的鮮明并具有引導潮流性主題營銷戰(zhàn)術活動，充分調(diào)動客源消費的積極性，實現(xiàn)搶占市場、提升效益和增值品牌目的。

要點：造勢&造市

經(jīng)營之勢要如大海之波濤，生生不息，因此總經(jīng)理必須懂得不斷依市造勢，策劃造勢，務求保持旺盛，不斷形成波濤效應，推動營業(yè)，防止疲軟和下滑。就像高山滾石，起點越高，自身越重，其勢不可擋；又如筑壩攔水，壩越高越堅固，蓄水容量就越多，因此，產(chǎn)生的勢能越持久；經(jīng)營管理者在籌備時就要構筑好一個盡可能高的平臺和大壩，并在經(jīng)營管理過程中不斷推出活動。配置好資源，利用一切有利的形勢、信息、物力、財力、人力，使市場充滿活力，使團隊充滿動力。造勢是震撼人心，造市是征服人心。沒有淡季的市場，只有淡季的思維；沒有封閉的市場，只有封閉的思想。要善于發(fā)現(xiàn)興奮點（例：酒店成立“商務俱樂部”，今天是信息時代，一則供求信息都可以轉化為財富，酒店組建一個平臺，俱樂部實行會員制，定期為會員組織以商務界為中心，有政界、文藝界、知識界、外交界、法律界等人士參加的各種社交活動（如酒會、晚會、座談會、講座、新聞發(fā)布會等），促其交誼、達成共識與合作。商務客人在酒店內(nèi)逗留時間長，需求層次高。在酒店內(nèi)成立“商務俱樂部”，不但可以使商務客人享受到酒店為其提供的住宿、商務洽談、信息收集、娛樂消遣以及社交等活動的多種優(yōu)惠和便利，使其產(chǎn)生一種榮譽感，而且還為商務客人結交政界、文藝界朋友創(chuàng)造了條件，使政界、文藝界人士能夠為商務客人服務。又為酒店增加了永久性收益。）等等舉措，由此策劃活動，把興奮點變成熱點，所謂的淡季就變成旺市了。

C、酒店為客人提供博物館的文化藝術氛圍。從大堂到客房，從客房到餐廳以至于所有酒店公共場所布局、設置、格調(diào)，都要通過繪畫、雕塑、照片、文物等文化藝術形式反映酒店或酒店所在地的歷史，將酒店辦成一個能夠展示該地區(qū)歷史文化藝術的殿堂，從而為客人

提供一種視覺上和心理上的高雅享受。這種建筑凝重、典雅，富有藝術性，對于外國外地客人來講，能滿足其獵奇和了解異族文化的心理；對于本地客人而言，則可滿足其懷舊心態(tài)。公司建造、經(jīng)營和管理的酒店要以其獨特、優(yōu)美、藝術性的建筑造型和內(nèi)外部裝修（在裝修中，除考慮一般原則以外，還可在局部充分體現(xiàn)當?shù)氐臍v史典故和民族風格），力爭成為所在城市的標志之一，成為一處頗具吸引力的人文景觀。在酒店內(nèi)營造博物館的氛圍，不但使客人可以獲得一種高雅的文化藝術享受，而且無形中也提高了客人的身份、地位和品位。同時，這種強烈的文化色彩也能夠使公司經(jīng)營管理的酒店在眾多的國內(nèi)酒店中“脫俗”，為酒店贏得一個高品位的市場形象，從而為酒店的市場營銷工作創(chuàng)造極好的條件。

D、運用“系統(tǒng)理論”管理酒店。酒店是一個龐大的系統(tǒng)，其內(nèi)部又存在許多相互聯(lián)系、相互作用、相互影響的子系統(tǒng)。按照性質(zhì)和職能的不同，可劃分為決策系統(tǒng)、管理系統(tǒng)、協(xié)調(diào)系統(tǒng)、督導和反饋系統(tǒng)等四個系統(tǒng)。進入酒店決策系統(tǒng)的有總經(jīng)理室、人力資源開發(fā)部、計財部和市場營銷部四個部門，這些部門的高級管理人員要與總經(jīng)理一起對涉及酒店經(jīng)營與發(fā)展的許多重大問題作出決策；酒店的前廳部、客房部、餐飲部、娛樂部、桑拿部、沐足部以及工程部、采購部、保安部等則屬于管理部門，它們對酒店的日常經(jīng)營管理活動負責，要確保酒店日常經(jīng)營管理活動的正常進行，并在充分滿足客人需要的基礎上，努力提高經(jīng)濟效益；由公關部、勞資關系協(xié)調(diào)部以及酒店各部門內(nèi)各級管理人員組成的系統(tǒng)屬于協(xié)調(diào)系統(tǒng)，他們通過自己的工作，針對酒店管理中出現(xiàn)的問題，不斷地協(xié)調(diào)酒店與政府及各界的關系，協(xié)調(diào)部門與部門之間、班組與班組之間以及人與人之間和上下級之間的各種關系，為酒店的正常經(jīng)營鋪平道路；酒店的督導部與各部門、各班組督導人員一起，則構成酒店的三級督導反饋系統(tǒng)，其主要職責是貫徹落實酒店為實現(xiàn)經(jīng)營目標而制定的各項規(guī)章制度和方針政策，對員工的工作進行監(jiān)督和指導，同時，要負責將執(zhí)行情況、員工的意見和建議、工作中出現(xiàn)的問題等信息反饋給上級管理者，為管理者的決策提供依據(jù)。

E、服務和管理工作以最大程度地滿足客人的需求，最大限度地獲取利潤為宗旨，講究靈活性，多為客人提供“個性化服務”和“超常服務”。服務規(guī)范是指導服務工作的綱領，制定服務規(guī)范是提高服務質(zhì)量的基礎。沒有服務規(guī)范，酒店的服務和管理工作就沒有統(tǒng)一的標準，更談不上提高服務質(zhì)量。但是，客人的需求又并非千篇一律，要進一步提高服務質(zhì)量，力爭滿足每一位客人的需求，就不能刻板地執(zhí)行服務規(guī)范，而應根據(jù)時間、地點、場合以及服務對象的不同，為客人提供“個性化服務”和“超常服務”，這是服務的最高境界，是服務工作的靈魂。

第五篇：資產(chǎn)管理公司籌備及運作方案

資深人士談商業(yè)地產(chǎn)運營

當拐點這個詞成為房地產(chǎn)行業(yè)熱議的話題，住宅地產(chǎn)似乎已不再是炒房團的寵兒，開發(fā)商和投資者不約而同地把目光投向商業(yè)地產(chǎn)。目前多數(shù)商業(yè)項目普遍采取只租不售的策略，但是越來越緊的資金鏈條使開發(fā)商捉襟見肘；大家都在強調(diào)商業(yè)物業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營，但是各商業(yè)項目運營的市場表現(xiàn)很難令人滿意。這些問題應該如何解決？商業(yè)地產(chǎn)到底路在何方？ 帶著這些疑問我們走訪了業(yè)內(nèi)資深人士----北京豪斯康袤商業(yè)管理公司原總經(jīng)理駱煜先生

筆者：駱總您好！從去年至今北京商業(yè)地產(chǎn)供應量很大，在住宅類項

目銷售不景氣的情況下，您認為商業(yè)地產(chǎn)會不會成為房地產(chǎn)市

場的新熱點？目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展存在哪些問題？

駱總：好的，從各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)我們可以看出近一年來北京商業(yè)地產(chǎn)供

應放量，市場反響積極。作為一個新興的房地產(chǎn)細分市場，未

來的發(fā)展空間很大；作為一種附加值較高的產(chǎn)品，必然會吸引

投資者的關注。我認為市場潛力巨大。

當然，我們也應該看到商業(yè)地產(chǎn)市場存在的一些問題：首先是

經(jīng)營模式還不成熟。盡管很多開發(fā)商成立了商業(yè)管理公司，但

是運作效率還不高。由于普遍缺乏專業(yè)人才，導致各公司還沒

有形成自己的PNP/SOP，很難實現(xiàn)良好的商業(yè)運營管理，也就

更談不上經(jīng)營模式的創(chuàng)新以及企業(yè)核心競爭力的形成。對于一

個處于起步階段的行業(yè)，這需要一個過程。其次是宏觀金融政

策與階段性市場供大于求對商業(yè)地產(chǎn)項目的影響。商業(yè)地產(chǎn)開

發(fā)商面臨的就是項目整體運營與資金回籠的矛盾，簡單地講就

是租與售的矛盾。我們知道很多商業(yè)地產(chǎn)項目的失敗都是因分

割銷售造成的。所以開發(fā)商普遍采用整體持有，租賃經(jīng)營的方

式經(jīng)營商業(yè)物業(yè)。但是這個過程中遇到很多困難，很多商業(yè)地

產(chǎn)項目的運營效果與預期相差甚遠。

筆者：您認為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商怎樣才能形成自己的核心競爭力,從

而成為商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)領袖？

駱總：商業(yè)地產(chǎn)項目的運營是一個復雜的過程：市場定位、價格策略、商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合、策劃招商、市場推廣、運營管理，每一

個環(huán)節(jié)都需要相應的技術支持作為保障。當前的商業(yè)地產(chǎn)項目

供應量很大，招商宣傳鋪天蓋地，但成功的商業(yè)運營案例不多。

究其原因，主要是缺乏專業(yè)的商業(yè)運營管理機構，項目運營工

作沒有章法。盡管目前有很多投資顧問機構為商業(yè)地產(chǎn)項目提

供顧問咨詢服務，但這種服務并不能取代商業(yè)運營管理工作。

我個人認為：對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商而言，目前的市場形勢既

是挑戰(zhàn)也是機遇。整合一批擁有商業(yè)運營技術的高素質(zhì)專業(yè)人

才，建立一個專業(yè)的商業(yè)運營管理機構，形成一套科學的商業(yè)

運營工作流程，為這個行業(yè)創(chuàng)建一套標準，才能真正培養(yǎng)出商

業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的核心競爭力。否則無法保證商業(yè)項目的長期運

營，也就更談不上長期穩(wěn)定的收益。

筆者：目前很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商遇到資金鏈緊張的問題，您認為運用怎樣的經(jīng)營手段可以解決這個問題？

駱總：房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)住宅地產(chǎn)的資金滾動模式不能簡單地移植到商業(yè)地產(chǎn)上。商業(yè)地產(chǎn)項目真正的利潤來源于商業(yè)運營的長期收益，開發(fā)商持有的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，依靠這種長期收益實現(xiàn)保值、增值。同時與金融機構對接，使之成為公眾投資者的一種理財工具，進而形成長期、穩(wěn)定的融資渠道。這是一個復雜而且充滿技術壁壘的過程，包括品牌運營與資本運營兩個層面的工作，但這是商業(yè)地產(chǎn)正確的經(jīng)營模式。

大多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)習慣于“開發(fā) — 銷售 — 再開發(fā)”這種模式，一個項目的運作周期短則兩三年長則四五年。商業(yè)地產(chǎn)的運營是一個長期過程，運作周期長，初期資金回籠較慢。但是隨著市場機制的健全與運營工作的不斷完善，商業(yè)地產(chǎn)運營企業(yè)在品牌運營與資本運營兩個層面的收獲將是巨大的。同時，這種成長模式符合企業(yè)縱向一體化發(fā)展的需要，房地產(chǎn)領域?qū)⒁虼苏Q生出一批專業(yè)開發(fā)商，形成若干有市場影響力的商業(yè)地產(chǎn)品牌。所以轉變觀念是抓住這次歷史機遇，完成企業(yè)核心競爭力提升的前提。

筆者：前面您提到商業(yè)地產(chǎn)是一種附加值較高的產(chǎn)品，這是一種什么樣的附加值？怎樣實現(xiàn)這種附加值？

駱總：簡單地講就是商業(yè)地產(chǎn)對資本市場的吸引力。我們知道住宅地產(chǎn)的市場需求屬于生活性需求，商業(yè)地產(chǎn)的市場需求屬于經(jīng)營性需求。巨大的消費需求是商業(yè)經(jīng)營的基礎，它只有階段性變化而不會消失；優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目是商業(yè)經(jīng)營的平臺，它因土地資源的稀缺而不可再生。同時商業(yè)經(jīng)營所產(chǎn)生的現(xiàn)金流也是各種金融信貸產(chǎn)品的設計要素，資本市場不會在這里留下空白。另外，大、中型商業(yè)地產(chǎn)項目所產(chǎn)生的商圈聚合效應與品牌效應可以衍生出很多市場機會，其直接影響就是商業(yè)地產(chǎn)本身價值的提升。

實現(xiàn)這種附加值的有效途徑就是商業(yè)運營。它包括以下幾個主要環(huán)節(jié)：

項目的市場定位

（經(jīng)營規(guī)模定位、經(jīng)營方式定位、目標消費群定位、目標投資人定位、主題定位、業(yè)態(tài)定位、功能定位。）

項目的商業(yè)規(guī)劃設計

（總體商業(yè)布局規(guī)劃、使用功能規(guī)劃、服務設施規(guī)劃、空間利用規(guī)劃、內(nèi)部動線規(guī)劃、外部交通規(guī)劃。）

項目的市場營銷方案

（價格方案、宣傳推廣方案、策劃招商方案。）

項目的運營管理方案

（組織機構、管理標準、服務流程、成本控制、市場環(huán)境動態(tài)監(jiān)控、品牌運營、資本運營。）

這些環(huán)節(jié)的專業(yè)化運作水平直接決定了項目的運營效率與品牌價值。商業(yè)運營就是依靠每個層面的專業(yè)價值體現(xiàn)，形成整體價值的提升。

筆者：目前有些商業(yè)地產(chǎn)項目招商工作進展緩慢，項目投入運營后，商戶退租甚至法律糾紛等現(xiàn)象時有發(fā)生，您認為這些問題如何解決？

駱總：是的，很多商業(yè)地產(chǎn)項目在招商階段和運營初期階段經(jīng)常會遇到這類問題，它的形成原因是多種多樣的：有些是項目的商業(yè)定位不準確、有些是業(yè)態(tài)布局不合理、有些是運營管理工作不到位、有些是價格因素。這些原因既有技術層面的也有運營理念層面的，直接的結果就是運營不暢。解決問題的關鍵有兩點：一個是專業(yè)化，一個是理念創(chuàng)新。

前面我已經(jīng)講到了商業(yè)運營的專業(yè)化運作體系，這里我重點談一下理念的創(chuàng)新。我更愿意把項目招商理解為資源整合。在商業(yè)項目的運營中，存在著運營管理者、商業(yè)經(jīng)營者、金融機構（投資者）三個關聯(lián)因素，我們可以把他們理解為三種資源。三者的利益既矛盾又統(tǒng)一。作為共同點，三者都需要商業(yè)物業(yè)作為產(chǎn)生經(jīng)濟效益的平臺，三者也都看重穩(wěn)定的永續(xù)經(jīng)營，所以共贏才是唯一出路；作為矛盾方，三者的利益沖突是顯而易見的。在這種情況下，以資源整合為理念；以平衡為導向；以時間和空間層面的利益交換為方法，形成一種新的模式，則可以產(chǎn)生“1+1＞2”的效果。在這種模式下，招商工作就變成了簡單的技術性工作、程序性工作；項目運營會很快步入正軌。商業(yè)運營管理機構應該在這種模式下把相應的技術性工作、程序性工作標準化，才能使商業(yè)地產(chǎn)的運營工作更有效率。很多實例告訴我們，商業(yè)項目招商運營中產(chǎn)生的問題往往有其深層次的原因。僅僅靠一些表面功夫是無法解決的。

筆者：作為商業(yè)地產(chǎn)領域的資深人士，請您對小業(yè)主投資商業(yè)地產(chǎn)的前景和要注意的事項提供一些建議。

駱總：好的，考慮市場成長空間、升值潛力、經(jīng)營穩(wěn)定性、變現(xiàn)能力等方面因素，商業(yè)地產(chǎn)是不動產(chǎn)投資項下一個很好的品種，它的市場表現(xiàn)是值得期待的。但是，由于商業(yè)地產(chǎn)對運營有很高的技術要求，通常要由專業(yè)的商業(yè)管理公司來完成，所以小業(yè)主投資商業(yè)地產(chǎn)應當理性與謹慎并重。

用嶄新的觀念看待商業(yè)地產(chǎn)投資

（所有權與經(jīng)營權分離是小業(yè)主投資大、中型商業(yè)地產(chǎn)項目的一種趨勢；）

（隨著金融理財產(chǎn)品的推陳出新，投資于相應的證券類產(chǎn)品不失為一種很好的選擇。）

深入了解擬投資的商業(yè)地產(chǎn)項目

（商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)商的背景情況：品牌知名度、專業(yè)經(jīng)驗、成功案例、運營管理團隊等；）

（項目類型、項目規(guī)模、所處位置、交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境；）（理性地看待商業(yè)地產(chǎn)的價格與宣傳，對投資回報不要盲目樂觀，要有風險意識。）

需要指出的是，對商業(yè)地產(chǎn)的投資是一種長線投資行為而不是投機行為，需要有平和的心態(tài)。

筆者：最后請您對商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展談一些看法。

駱總：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是房地產(chǎn)市場細分的必然結果，是房地產(chǎn)市場走向成熟的標志。未來的商業(yè)地產(chǎn)將由四大板塊構成：寫字樓板塊、酒店板塊、購物中心板塊和普通零售商業(yè)板塊。它的發(fā)展趨勢將由一線城市逐步向二、三線城市滲透。它的主要利益集團將由開發(fā)商、商業(yè)運營管理機構、經(jīng)營者和投資人（金融機構與個人投資者）構成。四者間既有分工又有合作，從而產(chǎn)生更高的運營效率。其中商業(yè)運營管理機構處于產(chǎn)業(yè)鏈的主導地位，它的工作貫穿于商業(yè)地產(chǎn)項目投資的全過程。在商業(yè)地產(chǎn)這個平臺上，它是產(chǎn)業(yè)資源的整合者，是產(chǎn)業(yè)新的利潤增長點的策劃者與實施者。我們應該注意到，商業(yè)地產(chǎn)有著很長的產(chǎn)業(yè)鏈條和很廣的產(chǎn)業(yè)輻射面，這就為實現(xiàn)未來的產(chǎn)業(yè)一體化發(fā)展創(chuàng)造了有利的條件。而這個發(fā)展的主導者也將成為最大的受益者。在這里我舉一個簡單的例子：商業(yè)地產(chǎn)因其特殊的經(jīng)營需求，它的發(fā)展一定會帶動相關商業(yè)展示設計、商業(yè)店堂裝修行業(yè)的發(fā)展。同時，由于這種需求的周期性和規(guī)?；?，它將成為裝飾裝修行業(yè)一個新興的細分市場，此中商機不言而喻。運營管理機構完全有條件憑此契機與相關的品牌機構合作搶占市場，形成新的利潤增長點，進而實現(xiàn)新業(yè)務的可持續(xù)發(fā)展。類似的市場機會還有很多，商業(yè)運營管理機構可以有選擇地以不同的合作形式參與其中創(chuàng)造出新的贏利模式。

綜上所述我們清晰地可以看出，商業(yè)運營管理機構的品牌訴求就是“標準化、系統(tǒng)化、專業(yè)化”。這也是商業(yè)運營走向成熟的必由之路。