第一篇：【成都】房地產(chǎn)全程營銷之定位、產(chǎn)品策劃及營銷推廣創(chuàng)新實戰(zhàn)(6月7)[精選]

【成都】房地產(chǎn)全程營銷之定位、產(chǎn)品策劃及營銷推廣創(chuàng)新實戰(zhàn)(6月7)

【課程說明】

? 主

辦：中房商學(xué)院

中房博越地產(chǎn)機(jī)構(gòu) ? 時

間：2014年6月7-8日 ? 地

點(diǎn)：成 都

【課程價值】

1、掌握房地產(chǎn)全程營銷的基礎(chǔ)邏輯及工具

2、學(xué)習(xí)如何分析市場、發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會，掌握項目定位的基礎(chǔ)邏輯、項目盈利模型、項目決策的方法

3、學(xué)習(xí)科學(xué)的思維邏輯及思維方法，掌握項目定位的成果如何以競爭思維及站在運(yùn)營視角上進(jìn)行產(chǎn)品決策

4、學(xué)習(xí)如何通過科學(xué)的營銷提升項目的價值并獲取溢價

5、學(xué)習(xí)與探討新行業(yè)形勢下及網(wǎng)絡(luò)營銷背景下的推廣策略創(chuàng)新方法

6、學(xué)習(xí)標(biāo)桿企業(yè)的產(chǎn)品線體系及其客戶細(xì)分戰(zhàn)略

7、掌握集團(tuán)層面開展產(chǎn)品研發(fā)的流程

8、現(xiàn)場與老師互動交流，解決實操中的難點(diǎn)與重點(diǎn)

【課程對象】

房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理、負(fù)責(zé)策劃及產(chǎn)品研發(fā)的副總、營銷策劃總監(jiān)、設(shè)計部總監(jiān)、相關(guān)部門核心骨干;策劃公司高層管理者

【講師介紹】

曾老師：曾在萬科集團(tuán)一線公司及總部從事營銷管理工作，現(xiàn)為房地產(chǎn)營銷公司合伙人，房地產(chǎn)行業(yè)十余年營銷工作經(jīng)驗，為業(yè)內(nèi)難得的項目操作及理論研究綜合型實戰(zhàn)專家。具有

豐富的房地產(chǎn)營銷管理經(jīng)驗，從項目、公司層面的營銷管理，到集團(tuán)層面的品類規(guī)劃、產(chǎn)品線規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品研發(fā)、營銷管理等，實踐與理論完整結(jié)合;有在國內(nèi)多個一線城市、二線、三四線城市工作經(jīng)驗，視野開闊。

【培訓(xùn)內(nèi)容】

第一部分：導(dǎo)入

一、案例討論

1、同一項目不同定位及產(chǎn)品方案下的財務(wù)指標(biāo)對比：成都佳兆業(yè)君匯上品

2、高地價項目的定位及產(chǎn)品解決方案：深圳萬科棠樾、成都望今緣、成都華潤橡樹灣

3、郊區(qū)大盤：第一居所OR第二居所：杭州萬科良渚文化村、成都黃龍溪谷

二、房地產(chǎn)營銷的基本邏輯

第二部分：房地產(chǎn)全程營銷之核心四要素

1、土地屬性

(1)土地屬性的六要素模型

(2)土地屬性的應(yīng)用工具——地價構(gòu)成模型、土地價值分類、土地分析框架

案例：萬科的土地屬性分類

2、客戶細(xì)分

(1)客戶購房決策邏輯

(2)主流客戶生命周期及規(guī)律

(3)萬科的客戶細(xì)分結(jié)果

(4)客戶細(xì)分的應(yīng)用工具：客戶DNA

3、產(chǎn)品

(1)產(chǎn)品的四個圈

(2)產(chǎn)品價值曲線

(3)產(chǎn)品線概念

(4)產(chǎn)品研究的應(yīng)用工具：產(chǎn)品力公式、產(chǎn)品配置增減模型、產(chǎn)品策略模型

4、市場

(1)市場的三個層次

(2)市場競爭的界定

(3)市場研究的常用指標(biāo)

(4)市場研究的應(yīng)用工具：行業(yè)環(huán)境分析框架、拐點(diǎn)模型、八爪魚模型、競爭分析模型

第三部分：房地產(chǎn)全程營銷之工作邏輯

一、市場定位的操作流程及關(guān)鍵點(diǎn)

1、住宅項目定位的流程及成果

2、市場定位案例剖析

(1)市場容量探討：廣州萬科高端三劍客

(2)主流市場與機(jī)會市場的選擇：宜賓臨港國際

(3)客戶定位探討：成都蔚藍(lán)卡地亞

二、產(chǎn)品建議的操作流程及關(guān)鍵點(diǎn)

1、住宅項目產(chǎn)品建議的流程及成果

2、產(chǎn)品建議案例剖析

(1)贈送面積案例分析：什么時候需要贈送?往上送OR往下送?

(2)客戶研究的產(chǎn)品落地案例：西安萬科大明宮

(3)示范區(qū)案例：深圳萬科金色領(lǐng)域的4S模型應(yīng)用

第四部分：房地產(chǎn)全程營銷之營銷推廣

一、價值營銷

1、價值營銷的基礎(chǔ)邏輯

價值體系梳理-主題/靈魂塑造-價值傳遞-價值定價

2、價值營銷的七種武器

(1)長生劍-銷售任務(wù)的制定

(2)拳頭-營銷概念整合(3)多情環(huán)-營銷策略管理

(4)孔雀翎-渠道管理

(5)碧玉刀-現(xiàn)場體驗

(6)離別鉤-營銷費(fèi)用管理

(7)霸王槍-價格和促銷

二、營銷推廣策略創(chuàng)新

1、網(wǎng)絡(luò)營銷專題探討

2、強(qiáng)銷模式專題探討

第五部分：房地產(chǎn)全程營銷之產(chǎn)品戰(zhàn)略

一、房地產(chǎn)產(chǎn)品線規(guī)劃

1、客戶五大價值體系模型

2、產(chǎn)品線規(guī)劃的方法及實踐

3、產(chǎn)品線案例：

(1)萬科的產(chǎn)品品類及產(chǎn)品線規(guī)劃

(2)華潤的產(chǎn)品線規(guī)劃

(3)成都樓市的三大剛需產(chǎn)品線

二、房地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)的路徑

1、從需求到產(chǎn)品：產(chǎn)品研發(fā)的六大步驟

客群分類-需求提煉-空間轉(zhuǎn)化-建筑設(shè)計-部品設(shè)計-客戶測試

2、產(chǎn)品研發(fā)案例

(1)萬科丁克之家概念住宅

(2)萬科極小住宅

【課程說明】

【組織機(jī)構(gòu)】：中房商學(xué)院 中房博越

【時間地點(diǎn)】2014年6月7-8日 成都(詳見報到通知)

【培訓(xùn)收費(fèi)】3800元/人(含培訓(xùn)費(fèi)、資料費(fèi)、午餐費(fèi))食宿代訂，費(fèi)用自理。

中房商學(xué)院是中國房地產(chǎn)智業(yè)高端品牌。以“唯有實戰(zhàn)，方有實效”的服務(wù)理念，服務(wù)4000多家房企，培養(yǎng)6萬多名房地產(chǎn)精英。業(yè)務(wù)包括：房地產(chǎn)培訓(xùn)、房地產(chǎn)內(nèi)訓(xùn)、房地產(chǎn)管理咨詢、工程管理、房地產(chǎn)考察、房地產(chǎn)策劃師、房地產(chǎn)MBA等。

第二篇：房地產(chǎn)全程營銷創(chuàng)新培訓(xùn)心得體會

全程營銷創(chuàng)新培訓(xùn)心得體會

很感動集團(tuán)公司邀請著名營銷實戰(zhàn)家姜仁老師為我們授課，相對營銷大課題而言，姜老師的授課雖然只有一天的課題，但內(nèi)容包含了“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”的全程策劃營銷、體驗式營銷、圈層營銷、制導(dǎo)營銷、眾籌營銷、微信營銷、APP營銷、0T0營銷等媒體商業(yè)營銷模式。通過學(xué)習(xí)我受益匪淺，感受頗深，現(xiàn)將學(xué)習(xí)后心得體會總結(jié)如下：

3月5日國務(wù)院出臺房地產(chǎn)加快去庫存的相關(guān)政策，當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存86.3億㎡，全部消化需60萬億資金，庫存面積相當(dāng)于以往銷售面積總和的6-7年銷量，庫存價值60萬億相當(dāng)于過去25年銷售額總和，當(dāng)前XX房地產(chǎn)庫存也不容小覷，市場競爭想當(dāng)嚴(yán)峻，面臨如此龐大的市場庫存，XX項目面臨的問題是“早銷免死、不銷等死”的形式格局。由此我們是選擇坐以待斃，還是深入市場找出應(yīng)對措施，答案不言而喻！

我們處在“我毀你，與你無關(guān)的時代”伴隨著萬科、碧桂園、綠地、恒大等國內(nèi)知名地產(chǎn)轉(zhuǎn)向三四線城市的戰(zhàn)略部署，XX不久后也即將成為眾多知名地產(chǎn)弒殺的戰(zhàn)場，他們憑借自身廣為人知的品牌知名度與企業(yè)美譽(yù)度，能夠火速占領(lǐng)潁上市場，為此我們要向在激烈的市場環(huán)境中生存，建立企業(yè)品牌知名度、信守企業(yè)承諾、保障樓盤品質(zhì)、迎合客戶需求、完善小區(qū)景觀配套及物業(yè)星級服務(wù)等，我們?nèi)沃氐肋h(yuǎn)。推廣渠道及媒體組合方面，項目面臨著資源匱乏，推廣渠道較為單一的局面，四線城市客戶人群文化底蘊(yùn)相對不高，對信息的獲取偏好也很傳統(tǒng)，通過親戚朋友進(jìn)行項目推介，要比傳統(tǒng)的DM單頁、戶外龍門架等更易被接受，線上線下互動，線上客戶終端APP+微信圈即時信息發(fā)布，線上與客戶實時互動，通過線上小禮品中獎，售樓現(xiàn)場兌換，將業(yè)主引進(jìn)售樓部，從而增加客戶成交幾率，線下傳統(tǒng)營銷渠道創(chuàng)新，活動營銷（大事件+小活動）在四線城市很接地氣，且很受當(dāng)?shù)乜蛻粝矏郏瀼仨椖繝I銷始終。另一方面，通過客戶會入會+企業(yè)陌生人拜訪+DM單頁派發(fā)，主動客戶擴(kuò)容。

2017年4月11日XX項目城區(qū)售樓部盛大開放，此次活動作為推廣的前期階段，具有達(dá)到項目廣而告知、增加項目知名度的目的性，整個活動有組織、有計劃，活動有效進(jìn)行并達(dá)到預(yù)定目的，效果很好，然而在執(zhí)行階段也存在團(tuán)隊執(zhí)行上的遺憾，通過今天的學(xué)習(xí)，充分認(rèn)識到，活動執(zhí)行必須依靠優(yōu)秀的團(tuán)隊高效執(zhí)行。

活動類別課題研究方面，姜老師重點(diǎn)闡述了項目造勢活動、信息傳遞活動、促成銷售活動、集聚人氣活動、人脈維護(hù)活動，很實用、很符合項目調(diào)性，也為今后我們作為策劃人士，在今后的職業(yè)生涯中，如何開展活動指明了方向，明確了各不同階段的營銷節(jié)點(diǎn)，活動營銷的主題、內(nèi)容、目的是有側(cè)重、有區(qū)別、有差異、有針對性的。最后，白銀時代房地產(chǎn)全程營銷創(chuàng)新與經(jīng)典案例解析這一課題的學(xué)習(xí)，讓我受益匪淺，感受頗深，給了我很多啟迪，當(dāng)然除了綜上所述，其他方面的收獲還是很多的，再此，就不一一闡述了，總而言之，非常感動集團(tuán)組織我們參與此次營銷課題的學(xué)習(xí)。

第三篇：房地產(chǎn)全程策劃方案之項目投資策劃營銷

華中商業(yè)網(wǎng)http://004km.cn 房地產(chǎn)全程策劃方案的結(jié)構(gòu)搭建與分析

第一章 項目投資策劃營銷

項目投資策劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過程，這個過程是考驗和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。

項目投資策劃營銷可對項目進(jìn)行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險進(jìn)行策略提示，還對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。

一 項目用地周邊環(huán)境分析

1、項目土地性質(zhì)調(diào)查

.地理位置

.地質(zhì)地貌狀況

.土地面積及紅線圖

.土地規(guī)劃使用性質(zhì)

.七通一平現(xiàn)狀

2、項目用地周邊環(huán)境調(diào)查

.地塊周邊的建筑物

.綠化景觀

.自然景觀

.歷史人文景觀

.環(huán)境污染狀況

3、地塊交通條件調(diào)查

.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃

.項目的水、路、空交通狀況

.地塊周邊的市政道路進(jìn)入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀

4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

.購物場所

.文化教育

.醫(yī)療衛(wèi)生

.金融服務(wù)

.郵政服務(wù)

.娛樂、餐飲、運(yùn)動

.生活服務(wù)

.娛樂休息設(shè)施

.周邊可能存在的對項目不利的干擾因素

.歷史人文區(qū)位影響

二 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷

1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況

.國內(nèi)生產(chǎn)總值：

第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量

第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量

第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量

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房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量

.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

.國家宏觀金融政策：

貨幣政策

利率

房地產(chǎn)按揭政策

.固定資產(chǎn)投資總額：

全國及項目所在地

其中房地產(chǎn)開發(fā)比重

.社會消費(fèi)品零售總額：

居民消費(fèi)價格指數(shù)

商品住宅價格指數(shù)

.中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用

2、項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)

.項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重

.政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)

.政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)

.短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃

3、項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀

4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異

5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)

6、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析

.各種檔次商品住宅客戶分析

.商品住宅客戶購買行為分析

三 土地SWOT（深層次）分析

1、項目地塊的優(yōu)勢

2、項目地塊的劣勢

3、項目地塊的機(jī)會點(diǎn)

4、項目地塊的威脅及困難點(diǎn)

四 項目市場定位

1、類比競爭樓盤調(diào)研

.類比競爭樓盤基本資料

.項目戶型結(jié)構(gòu)詳析

.項目規(guī)劃設(shè)計及銷售資料

.綜合評判

2、項目定位

.市場定位：

區(qū)域定位

主力客戶群定位

.功能定位

.建筑風(fēng)格定位

五 項目價值分析

1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念

.商品住宅價值分析法（類比可實現(xiàn)價值分析法）：

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選擇可類比項目

確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權(quán)重

分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征

對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值

根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價

.類比可實現(xiàn)價值決定因素：類比土地價值

A 市政交通及直入交通的便利性的差異

B 項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異

教育和人文景觀的差異

各種污染程度的差異

社區(qū)素質(zhì)的差異

C 周邊市政配套便利性的差異

項目可提升價值判斷

A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)

B 單體戶型設(shè)計

C 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計

D 小區(qū)配套和物業(yè)管理

E 形象包裝和營銷策劃

F 發(fā)展商品牌和實力

價值實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素

A 經(jīng)濟(jì)因素

B 政策因素

2、項目可實現(xiàn)價值分析

.類比樓盤分析與評價

.項目價值類比分析：

價值提升和實現(xiàn)要素對比分析

項目類比價值計算

六 項目定價模擬

1、均價的確定

.住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術(shù)平均法

有效需求成本加價法

A 分析有效市場價格范圍

B 確保合理利潤率，追加有效需求價格

運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價

2、項目中具體單位的定價模擬

.商品住宅定價法：

差異性價格系數(shù)定價法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)）

.各種差異性價格系數(shù)的確定：

確定基礎(chǔ)均價

確定系數(shù)

確定幅度

.具體單位定價模擬

七 項目投入產(chǎn)出分析

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1、項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬

.項目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

.首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

2、項目首期成本模擬

.成本模擬表及其說明

3、項目收益部分模擬

.銷售收入模擬：

銷售均價假設(shè)

銷售收入模擬表

.利潤模擬及說明：

模擬說明

利潤模擬表

.敏感性分析：

可變成本變動時對利潤的影響

銷售價格變動時對利潤的影響

八 投資風(fēng)險分析及其規(guī)避方式提示

1、項目風(fēng)險性評價

.價值提升及其實現(xiàn)的風(fēng)險性：

項目的規(guī)劃和設(shè)計是否足以提升項目同周 邊項目的類比價值

項目形象包裝和營銷推廣是否成功

2、資金運(yùn)作風(fēng)險性

.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本

.對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠

3、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險

.國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢的變化

.國家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)

九 開發(fā)節(jié)奏建議

1、影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素

.政策法規(guī)因素

.地塊狀況因素

.發(fā)展商操作水平因素

.資金投放量及資金回收要求

.銷售策略、銷售政策及價格控制因素

.市場供求因素

.上市時間要求

2、項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測

.項目開發(fā)步驟

.項目投入產(chǎn)出評估

.結(jié)論

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第四篇：房地產(chǎn)全程策劃方案之項目形象策劃營銷

房地產(chǎn)全程策劃方案之項目形象策劃營銷

項目形象策劃營銷包括房地產(chǎn)項目的總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工形象及其項目視覺形象等。

房地產(chǎn)項目視覺形象是指房地產(chǎn)項目有別于其他項目具有良好識別功能的統(tǒng)一視覺表現(xiàn)。其核心部分包括項目的名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等。要求造型設(shè)計既要富有意境，又要突出個性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運(yùn)用于項目形象包裝。

其他形象（略）

一 項目視覺識別系統(tǒng)核心部分

1、名稱

.項目名

.道路名

.建筑名

.組團(tuán)名

2、標(biāo)志

3、標(biāo)準(zhǔn)色

4、標(biāo)準(zhǔn)字體

二 延展及運(yùn)用部分

1、工地環(huán)境包裝視覺

.建筑物主體

.工地圍墻

.主路網(wǎng)及參觀路線

.環(huán)境綠化

2、營銷中心包裝設(shè)計

.營銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計

.營銷中心功能分區(qū)提示

.營銷中心大門橫眉設(shè)計

.營銷中心形象墻設(shè)計

.臺面設(shè)計

.展板設(shè)計

.營銷中心導(dǎo)視牌

.銷售人員服裝設(shè)計提示

.銷售用品系列設(shè)計

.示范單位導(dǎo)視牌

.示范單位樣板房說明牌

3、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計

.辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計

.物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計

第五篇：房地產(chǎn)全程策劃方案之項目投資策劃營銷

房地產(chǎn)全程策劃方案的結(jié)構(gòu)搭建與分析

第一章 項目投資策劃營銷

項目投資策劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過程，這個過程是考驗和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。

項目投資策劃營銷可對項目進(jìn)行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險進(jìn)行策略提示，還對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。

一 項目用地周邊環(huán)境分析

1、項目土地性質(zhì)調(diào)查

.地理位置

.地質(zhì)地貌狀況

.土地面積及紅線圖

.土地規(guī)劃使用性質(zhì)

.七通一平現(xiàn)狀

2、項目用地周邊環(huán)境調(diào)查

.地塊周邊的建筑物

.綠化景觀

.自然景觀

.歷史人文景觀

.環(huán)境污染狀況

3、地塊交通條件調(diào)查

.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃

.項目的水、路、空交通狀況

.地塊周邊的市政道路進(jìn)入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀

4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

.購物場所

.文化教育

.醫(yī)療衛(wèi)生

.金融服務(wù)

.郵政服務(wù)

.娛樂、餐飲、運(yùn)動

.生活服務(wù)

.娛樂休息設(shè)施

.周邊可能存在的對項目不利的干擾因素

.歷史人文區(qū)位影響

二 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷

1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況

.國內(nèi)生產(chǎn)總值：

第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量

第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量

第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量

房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量

.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

.國家宏觀金融政策：

貨幣政策

利率

房地產(chǎn)按揭政策

.固定資產(chǎn)投資總額：

全國及項目所在地

其中房地產(chǎn)開發(fā)比重

.社會消費(fèi)品零售總額：

居民消費(fèi)價格指數(shù)

商品住宅價格指數(shù)

.中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用

2、項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)

.項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重

.政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)

.政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)

.短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃

3、項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀

4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異

5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)

6、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析

.各種檔次商品住宅客戶分析

.商品住宅客戶購買行為分析

三 土地SWOT（深層次）分析

1、項目地塊的優(yōu)勢

2、項目地塊的劣勢

3、項目地塊的機(jī)會點(diǎn)

4、項目地塊的威脅及困難點(diǎn)

四 項目市場定位

1、類比競爭樓盤調(diào)研

.類比競爭樓盤基本資料

.項目戶型結(jié)構(gòu)詳析

.項目規(guī)劃設(shè)計及銷售資料

.綜合評判

2、項目定位

.市場定位：

區(qū)域定位

主力客戶群定位

.功能定位

.建筑風(fēng)格定位

五 項目價值分析

1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念

.商品住宅價值分析法（類比可實現(xiàn)價值分析法）：

選擇可類比項目

確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權(quán)重

分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征

對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值

根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價

.類比可實現(xiàn)價值決定因素：類比土地價值

A 市政交通及直入交通的便利性的差異

B 項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異

教育和人文景觀的差異

各種污染程度的差異

社區(qū)素質(zhì)的差異

C 周邊市政配套便利性的差異

項目可提升價值判斷

A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)

B 單體戶型設(shè)計

C 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計

D 小區(qū)配套和物業(yè)管理

E 形象包裝和營銷策劃

F 發(fā)展商品牌和實力

價值實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素

A 經(jīng)濟(jì)因素

B 政策因素

2、項目可實現(xiàn)價值分析

.類比樓盤分析與評價

.項目價值類比分析：

價值提升和實現(xiàn)要素對比分析

項目類比價值計算

六 項目定價模擬

1、均價的確定

.住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術(shù)平均法

有效需求成本加價法

A 分析有效市場價格范圍

B 確保合理利潤率，追加有效需求價格

運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價

2、項目中具體單位的定價模擬

.商品住宅定價法：

差異性價格系數(shù)定價法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)）

.各種差異性價格系數(shù)的確定：

確定基礎(chǔ)均價

確定系數(shù)

確定幅度

.具體單位定價模擬

七 項目投入產(chǎn)出分析

1、項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬

.項目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

.首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

2、項目首期成本模擬

.成本模擬表及其說明

3、項目收益部分模擬

.銷售收入模擬：

銷售均價假設(shè)

銷售收入模擬表

.利潤模擬及說明：

模擬說明

利潤模擬表

.敏感性分析：

可變成本變動時對利潤的影響

銷售價格變動時對利潤的影響

八 投資風(fēng)險分析及其規(guī)避方式提示

1、項目風(fēng)險性評價

.價值提升及其實現(xiàn)的風(fēng)險性：

項目的規(guī)劃和設(shè)計是否足以提升項目同周邊項目的類比價值

項目形象包裝和營銷推廣是否成功

2、資金運(yùn)作風(fēng)險性

.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本

.對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠

3、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險

.國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢的變化

.國家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)

九 開發(fā)節(jié)奏建議

1、影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素

.政策法規(guī)因素

.地塊狀況因素

.發(fā)展商操作水平因素

.資金投放量及資金回收要求

.銷售策略、銷售政策及價格控制因素

.市場供求因素

.上市時間要求

2、項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測

.項目開發(fā)步驟

.項目投入產(chǎn)出評估

.結(jié)論