第一篇：我學(xué)習(xí)房地產(chǎn)估價師經(jīng)歷

我學(xué)習(xí)房地產(chǎn)估價師經(jīng)歷

2009年7月初，一個偶然的機(jī)會，進(jìn)入了一家房地產(chǎn)評估所工作，開始接觸到房地產(chǎn)評估，當(dāng)時領(lǐng)導(dǎo)讓我考房地產(chǎn)估價師，說這樣既能提高自己的技能，又能增加工資。我非常高興，當(dāng)時報名時間已經(jīng)過了，就直接去了市房產(chǎn)局報名了。

七月中旬在省城購買到了新版的教材，開始學(xué)習(xí)，當(dāng)時報名的時候就報了兩科，一是第一次來考這個，不了解；二是聽別人說很難，不要多考，貪多嚼不爛。

為了能順利過關(guān)，我用上了所有業(yè)余時間學(xué)習(xí)。剛開始感覺挺難的，畢竟沒有接觸過，有沒有人輔導(dǎo)，我就移花接木的學(xué)習(xí)古人“讀書千遍，其義自現(xiàn)”，早上五點半起床看書，網(wǎng)上十點半才睡覺。暫時看不懂的就放過去，這樣效果然很好，大約看了七八遍，基本上掌握了教材中的內(nèi)容。其實掌握了教材中的內(nèi)容還不行，關(guān)鍵是在考試中靈活運(yùn)用，于是我在環(huán)球網(wǎng)校上找到了許多練習(xí)題，從中汲取精華，總結(jié)在學(xué)習(xí)中沒有注意到的。

到了10月15號，我走進(jìn)了考場，有點忐忑，有點興奮。兩場考試下來，發(fā)現(xiàn)考試并不難，有種以訛傳訛的感覺，第一門用了三十分鐘搞定，第二門用了2個小時搞定。

雖然如此，等待成績公布也是煎熬，兩個月后，成績出來了，順利過關(guān)。嘿嘿，勝利了，有了這兩門做基礎(chǔ)，剩下的兩門就有信心了。

沒有繼續(xù)沉靜在勝利的喜悅中，扛起大旗繼續(xù)前進(jìn)。

同樣用了兩個月的時間去學(xué)習(xí)理論和案例兩門，發(fā)現(xiàn)效果不好，特別是案例，看了這么多遍還搞不清楚在學(xué)什么。

怎么辦？我進(jìn)入了盲區(qū).......此時我想到了環(huán)球網(wǎng)校，不是有網(wǎng)校老師可以幫忙嗎？我花了600元報了2門，跟著老師認(rèn)真的學(xué)習(xí)。

迷茫和真理之間只隔著一層薄薄的紙，真的是這樣，通過老師的指點，我很快掌握了要點，并且這次我非常注重做筆記，總結(jié)知識點，慢慢的，一切盡在掌握中。

到了四五月份，已經(jīng)掌握的差不多了，剩下的時間就是等待考試時間的召喚.......，等待勝利的召喚......10月16日，戰(zhàn)場有一次向我敞開，我一鼓作氣，亮劍出擊，一擊而中，兩個月后，高分通過。

一年兩個月的奮斗、期待、彷徨，換來了豐碩的果實。

感謝環(huán)球網(wǎng)校給我提供學(xué)習(xí)的幫助。

希望后來的學(xué)習(xí)者能通過自己的能力取得成功。

第二篇：房地產(chǎn)估價師職業(yè)介紹

房地產(chǎn)估價師職業(yè)介紹

隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)估價行業(yè)如今已經(jīng)成為了朝陽產(chǎn)業(yè)。各種房產(chǎn)交易幾乎都涉及到房地產(chǎn)估價。有人因為房產(chǎn)投資，一夜暴富，有人卻因為一個錯誤的決定而損失慘重，更多的人不知行情，舉棋不定。請個估價師作投資顧問，估算房產(chǎn)價值，也許能幫你拿個主

意——房地產(chǎn)估價師就這樣逐漸走入了我們的生活。

職業(yè)概述：

有人把房產(chǎn)作為一種投資，越換越增值；有人卻因為一個錯誤的決定，而損失慘重；請個房地產(chǎn)評估師做投資顧問，估算房產(chǎn)價值，房地產(chǎn)評估師就這樣慢慢地走入我們的生活。也許在普通人眼里，房地產(chǎn)的價格僅僅只是取決于地段、戶型設(shè)計、房屋年齡、房屋質(zhì)量、開發(fā)商的實力和信譽(yù)等因素。而在房地產(chǎn)評估師的眼中，城市區(qū)位、周邊交通、便利設(shè)施情況、市場發(fā)展趨向以及政府相關(guān)政策調(diào)控等也是在房產(chǎn)估價過程中必須考慮的條件。同時房地產(chǎn)市場是會隨著時間的變化而變化的，這就要求，房地產(chǎn)估價師不僅要在理論上有很高的建樹，還要有豐富的行業(yè)經(jīng)驗和獨到的發(fā)展眼光，才能對房地產(chǎn)作出最有效的價值評估。

工作內(nèi)容：

房地產(chǎn)評估師的職責(zé)是全面客觀地對房地產(chǎn)的價值等因素做出準(zhǔn)確判定。在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)內(nèi)，他的評估結(jié)果將會直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)對某個項目的開發(fā)決策；而在房產(chǎn)中介行業(yè)內(nèi)，他的評估結(jié)論又會成為老百姓購房、換房的評判標(biāo)準(zhǔn)。因此，房地產(chǎn)評估師不得有任何虛假估價行為，在估價過程中必須做到公正、客觀、誠實。2002年，國家建設(shè)部建立了房地產(chǎn)估價師信用檔案，及時將個人良好以及不良信息向社會進(jìn)行公示，對房地產(chǎn)估價的職業(yè)

道德規(guī)范起到了社會監(jiān)督作用。

房地產(chǎn)評估師的職責(zé)主要包括以下三個方面：

1.評估房地產(chǎn)資產(chǎn)的市場價值和使用收益；

2.負(fù)責(zé)項目的成本測算、可行性分析及投資評估；

3.參與制定房地產(chǎn)投資策略，提出專業(yè)意見；

職業(yè)現(xiàn)狀：

從中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會（現(xiàn)名為中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會）的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前我國房地產(chǎn)估價行業(yè)從業(yè)人員已經(jīng)超過25萬人。其中有3.5萬人取得了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格，近3萬人注冊執(zhí)業(yè)，大學(xué)及以上學(xué)歷人員占全部注冊人數(shù)的85%.不難發(fā)現(xiàn)，一批具有高素質(zhì)的房地產(chǎn)評估師隊伍已經(jīng)基本形成，但是面對眾多國外知名評估機(jī)構(gòu)搶灘中國的嚴(yán)峻現(xiàn)實，我國的房地產(chǎn)評估人員依然短缺。業(yè)內(nèi)人士透露，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)評估

師的缺口仍高達(dá)20萬，從業(yè)經(jīng)驗豐富的資深估價師更受到企業(yè)的熱烈追捧。

薪資行情：

根據(jù)《前程無憂2007年薪酬報告》統(tǒng)計現(xiàn)實，房地產(chǎn)評估師的全國平均年薪為5.1萬元。從城市行業(yè)薪資分布來看，以上海最高，為全國平均薪酬的2倍，突破10萬元。其次

為深圳、北京、廣州，平均年薪浮動在8.1～8.6萬元之間。杭州、南京房地產(chǎn)評估師的薪酬呈現(xiàn)大幅提升趨勢，分別以7.7萬元和7.2萬元直逼一線城市，這與近兩年長三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)的聯(lián)動發(fā)展有著密切聯(lián)系。中西部城市，例如武漢、重慶、西安等地的平均年薪目前均未超

越6萬元。

房地產(chǎn)評估師的薪資是由月基本工資、月固定津貼以及月獎金/提成來共同構(gòu)建。其中，月獎金/提成主要由個人每月參與的項目數(shù)量、項目大小、項目金額所決定。在房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)評估師的作用已經(jīng)越來越明顯，但是由于國內(nèi)估價行業(yè)起步較晚，導(dǎo)致從業(yè)人員中仍有魚龍混雜的現(xiàn)象。不過，隨著進(jìn)一步與國際同行業(yè)的接軌，這類現(xiàn)象將會慢慢消失，房地產(chǎn)評估師的專業(yè)程度和社會地位會獲得較大提升，再加之個人英語能力的增長，薪酬還

將會有很大的上升空間。

晉升通道：

房地產(chǎn)評估師——高級/資深房地產(chǎn)評估師——房地產(chǎn)投資/研究經(jīng)理

執(zhí)業(yè)資格

在國內(nèi)，從事房地產(chǎn)評估師必須擁有中國注冊房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書。凡通過國家人事部、建設(shè)部的全國統(tǒng)一考試合格，取得房地產(chǎn)估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》的人員，須在獲證后三個月內(nèi)辦理注冊登記手續(xù)，注冊有效期一般為三年。未取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。目前，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會已經(jīng)成為國際測量師聯(lián)合會（FIG）的正式會員。2004年，內(nèi)地房地產(chǎn)估價師

與香港測量師（產(chǎn)業(yè)組）實現(xiàn)資格互認(rèn)，該認(rèn)證的國際化程度正在日益提升。

與此同時，“美國估價學(xué)會會員”（MAI）資格認(rèn)證也已進(jìn)入中國，該會員資格由美國估價師學(xué)會授予，是具有執(zhí)業(yè)資格的估價師隊伍中的精英。該認(rèn)證已經(jīng)向中國注冊房地產(chǎn)估價師開放，通過大量案例的學(xué)習(xí)和研究，使國內(nèi)從業(yè)人員掌握國際先進(jìn)的估價理論和方法，成為中國房地產(chǎn)估價師步入國際知名估價企業(yè)的一塊敲門磚。

第三篇：房地產(chǎn)估價師聘用合同

房地產(chǎn)估價師聘用合同

聘請方：黃石春光房地產(chǎn)評估咨詢有限公司（投資方：湯雅玲）

（以下簡稱甲方）

應(yīng)聘方：（以下簡稱乙方）黃石春光房地產(chǎn)評估咨詢有限公司因發(fā)起成立和公司發(fā)展的需要，誠意聘請乙方為甲方專職注冊房地產(chǎn)估價師，為加強(qiáng)管理、提高效益，明確甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，簽訂本合同，雙方共同遵守。

一、甲方聘用乙方為掛靠注冊專職房地產(chǎn)估價師、聘用期限：自2010年月日至年月日止。

二、掛靠費用。在掛靠期限內(nèi)，甲方支付乙方房地產(chǎn)估價師資格證書掛靠費用每年元，同時，甲方按規(guī)定為乙方交納掛靠期限內(nèi)的社會養(yǎng)老保險金和人事檔案費及估價師繼續(xù)教育培訓(xùn)費用和估價師注冊證轉(zhuǎn)入甲方后房協(xié)需要收取的費用。

三、在掛靠期限內(nèi)，因為乙方?jīng)]有實際出資創(chuàng)辦公司，所以乙方不持有甲方的股份，掛在乙方名下的出資額元%股份，全部歸甲方所有。甲方在經(jīng)營過程中所有經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任與乙方無關(guān)，由甲方全部承擔(dān)。

四、乙方需按辦理評估機(jī)構(gòu)所涉及到的管理部門和金融部門的要求，為甲方提供辦證所需要的證件或委托甲方代為辦理（含到開戶銀行出具出資金額、到會計事務(wù)所驗資報告，到工商注冊分局辦理的相應(yīng)法定手續(xù)）。

五、在掛靠期限內(nèi)，乙方須將其估價師執(zhí)業(yè)資格證書和注冊證書交由甲方統(tǒng)一保管。同時，乙方須向甲方提供“房地產(chǎn)估價師注冊”印鑒以便簽署房地產(chǎn)評估報告書，甲方如因使用其印鑒給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)由甲方承擔(dān)。

六、乙方不得同時受聘于兩個房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)，具有保守甲方商業(yè)秘密及其他秘密的義務(wù)。

七、乙方在不影響甲方資質(zhì)的前提下可以按規(guī)定轉(zhuǎn)出其估價師證書。

八、甲乙雙方均不得單方終止合同，如單方終止合同，應(yīng)向?qū)Ψ劫r付違約金人民幣壹萬元整。

九、本合同未盡事宜，甲乙雙方共同協(xié)商解決。

十、本合同經(jīng)甲乙雙方簽字后生效。一式兩份，雙方各執(zhí)一份。

甲方（簽字）乙方：

簽訂日期：年月日

第四篇：2013房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育網(wǎng)絡(luò)

2013年房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育網(wǎng)絡(luò)答案 第一太平戴維斯（10學(xué)時）

一、17：04對

43：48對

47：33錯

二、18：06對

25：13錯

27：59對

時間上下浮動不超過5秒??！

第五篇：房地產(chǎn)估價師指錯題

一、房地產(chǎn)估價報告的構(gòu)成要素

根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定，一份完整的估價報告應(yīng)包括以下8項內(nèi)容： 1.封面； 2.目錄； 3.致委托人函；

4.注冊房地產(chǎn)估價師聲明； 5.估價的假設(shè)和限制條件； 6.估價結(jié)果報告； 7.估價技術(shù)報告； 8.附件。(附件位置在最后)

二、房地產(chǎn)估價報告不可缺少的項目和內(nèi)容

（一）封面

房地產(chǎn)估價報告的封面除了寫有估價報告名稱外，一般還應(yīng)包括估價項目名稱、委托人、估價機(jī)構(gòu)、估價人員（注冊房地產(chǎn)估價師）、估價作業(yè)日期及估價報告編號（7項）。

（二）目錄

房地產(chǎn)估價報告目錄部分的編寫，需要注意與后面的報告內(nèi)容相匹配，特別是所對應(yīng)的估價報告的頁碼要求準(zhǔn)確無誤。

（三）致委托人函

致委托人函應(yīng)包括以下內(nèi)容：（不得缺項，缺項視為錯誤）（1）致委托方函（標(biāo)題）

（2）致函對象：（為委托方的全稱）

（3）致函正文：（說明估價對象、估價目的、估價時點、價值類型和估價結(jié)果）（4）致函落款：（為估價機(jī)構(gòu)的全稱）

（5）致函日期：（為估價報告的出具日期，致函的年月日）常見錯誤：

1、致委托方函缺估價報告應(yīng)用的有效期（或致委托方函缺估價報告使用期限）。

2、致委托人函中缺估價對象的詳細(xì)說明

3、致委托人函中缺估價對象的法定優(yōu)先受償款和抵押價值的說明或者說給出了估價對象的市場價值但沒有給出抵押價值）

4、致委托人函中缺法定代表人的簽名

（四）注冊房地產(chǎn)估價師聲明（不是“估價師申明”）

注意：估價報告應(yīng)由參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽字、蓋章 誰實地查看，誰沒有

（五）估價的假設(shè)和限制條件

依據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定，在估價的假設(shè)和限制條件中，要說明本次估價的假設(shè)前提；未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查的資料；估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響；以及本估價報告使用的限制條件。假設(shè)開發(fā)法規(guī)劃條件未定要做說明 假設(shè)和限制條件要分開寫

（六）估價結(jié)果報告

估價結(jié)果報告應(yīng)記載下列14項事項：（1）標(biāo)題；（2）委托人；（3）估價機(jī)構(gòu)；（4）估價對象；（5）估價目的；（6）估價時點；（7）價值定義；（8）估價依據(jù)；（9）估價原則；（10）估價方法；（11）估價結(jié)果；（12）估價人員；（13）估價作業(yè)日期；（14）估價報告使用期限（估價報告應(yīng)用有效期）。抵押估價報告還要加上（15）變現(xiàn)能力分析（16）風(fēng)險分析。

（七）估價技術(shù)報告

房地產(chǎn)估價技術(shù)報告應(yīng)包括的7項內(nèi)容有：（1）實物狀況分析；（2）區(qū)位狀況分析；（3）市場背景分析；（4）最高最佳使用分析；（5）估價方法選用；（6）估價測算過程；（7）估價結(jié)果確定。

（八）附件

附件應(yīng)包括反映估價對象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的圖片，實地查看記錄，估價對象的產(chǎn)權(quán)證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機(jī)構(gòu)的資格證明，估價委托書。

缺少估價對象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內(nèi)部照片，項目有關(guān)批準(zhǔn)文件，產(chǎn)權(quán)證明，實地查看記錄、估價委托書、估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機(jī)構(gòu)的資格證明等某項內(nèi)容或多項內(nèi)容。有些是復(fù)印件就可以。

三、估價報告對詞義的要求 1.用詞準(zhǔn)確

用詞準(zhǔn)確是房地產(chǎn)估價師撰寫房地產(chǎn)估價報告時對詞義的基本要求。如估價時點說成估價時間

2.語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可

表述范圍、程度、幅度、條件等詞語，在房地產(chǎn)估價報告中都會經(jīng)常使用，要有客觀恰當(dāng)?shù)陌盐铡?/p>

例如：2008指錯題：最終確定估價對象在估價時點可能實現(xiàn)的市場價值為：人民幣（大寫）貳仟叁佰壹拾萬元（2 310萬元），單價為5 995.03元/㎡.錯誤估價結(jié)果數(shù)值表述不嚴(yán)謹(jǐn)，應(yīng)指明總建筑面積及每建筑面積的單價[估價結(jié)果不應(yīng)有可能字樣] 3.用詞不可帶有較強(qiáng)烈的感情色彩

估價報告用詞褒貶要得當(dāng)，盡量使用中性的詞匯，避免采用過于華麗的詞藻。

（二）估價結(jié)果報告可能存在的錯誤 “估價結(jié)果報告”應(yīng)包括以下14項內(nèi)容： 1.標(biāo)題-“估價結(jié)果報告” 2.“委托方”可能出現(xiàn)的錯誤-缺少或表述不全

委托單位全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人姓名和住所以及身份證號

3.“估價方”可能出現(xiàn)的錯誤——表述不正確或不完整 缺少或表述不全

估價機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人、住所、估價資質(zhì)等級 4.“估價對象概況”可能出現(xiàn)的錯誤：（1）估價對象概述缺失

估價對象概述應(yīng)包括以下內(nèi)容（有些具體內(nèi)容可以放在“估價技術(shù)報告”的“個別因素分析”和“區(qū)域因素分析”中表述）：

①土地應(yīng)說明：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；

②建筑物應(yīng)說明：名稱，坐落，面積，層數(shù)，用途，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。2）估價對象描述不清晰 1）土地權(quán)益方面

①土地使用權(quán)人交代不清；

②土地使用權(quán)性質(zhì)（出讓與劃撥；集體所有與全民所有；長期用地與臨時用地）交代不清；

③土地使用年限交代不清；

④土地規(guī)劃用途、容積率、建筑密度、綠化率等交代不清； ⑤土地使用權(quán)證交代不清； ⑥對共有產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)交代不清。2）土地實物方面

①土地“生熟”程度交代不清；

②土地價格類型（商業(yè)、工業(yè)或住宅用地及幾類用地）交代不清； ③土地現(xiàn)實用途、容積率、建筑密度、綠化率等交代不清。④土地面積、形狀等交代不清； ⑤土地的四至交代不清；

⑥土地的地勢、地質(zhì)狀況等交代不清。3）建筑物方面

①房屋所有權(quán)證及權(quán)屬交代不清（特別是抵押估價）； ②房屋用途交代不清； ③建筑物結(jié)構(gòu)交代不清； ④房屋建成年代交代不清；

⑤房屋狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的進(jìn)度、期房、現(xiàn)房）； ⑥房屋裝修（主要是經(jīng)營性房地產(chǎn)賓館、酒店等）交代不清； ⑦房屋總高度、總層數(shù)及位于第幾層等交代不清； ⑧不正常的層高與跨度、寬深比等交代不清； ⑨面積前后不符，分部之和不等于總面積。5.“估價目的”可能出現(xiàn)的錯誤

估價目的要說明本次估價的目的和應(yīng)用方向。如： 6.“估價時點”可能存在的錯誤

估價時點要說明所評估的客觀合理價格或價值對應(yīng)的年月日。錯誤主要有：（1）“估價時點”表述不正確（如表述為“估價時期”、“估價年月”等）；（2）估價時點與報告中的時間數(shù)據(jù)是否吻合。7.“價值定義”可能出現(xiàn)的錯誤

價值定義要說明本次估價采用的價值標(biāo)準(zhǔn)或價值內(nèi)涵。要特別注意拆遷估價和抵押估價的價值定義。

（1）房地產(chǎn)抵押價值的定義為：“抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款?！?/p>

（2）拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響?！胺课莶疬w評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補(bǔ)助費、臨時安置補(bǔ)助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額?！?/p>

（3）房地產(chǎn)損害賠償評估價值標(biāo)準(zhǔn)采用公開的市場價值標(biāo)準(zhǔn)。

商品房的質(zhì)量缺陷評估的價值定義應(yīng)當(dāng)是估價時點的商品房實體缺陷狀況、權(quán)利缺陷狀況、區(qū)位缺陷狀況所造成的商品房價值減損的市場值。8.“估價依據(jù)”可能出現(xiàn)的錯誤

說明本次估價依據(jù)的國家和地方的法律、法規(guī)，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和指導(dǎo)意見，委托方提供的有關(guān)資料，估價機(jī)構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料。9.“估價原則”可能出現(xiàn)的錯誤

說明本次估價應(yīng)遵循的房地產(chǎn)估價原則?！肮纼r原則”可能出現(xiàn)的錯誤有：（1）不符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求或缺少某項原則；

（2）與估價目的不對應(yīng)，如抵押估價缺少“謹(jǐn)慎”原則（抵押評估報告的估價原則應(yīng)表述為：“獨立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則”）.10.“估價方法”可能出現(xiàn)的錯誤（對此后面進(jìn)行專題闡述）11.“估價結(jié)果”可能出現(xiàn)的錯誤

（1）評估結(jié)果中沒有說明幣種，沒有大寫；

（2）對外幣表達(dá)的結(jié)果，沒有寫明折算成人民幣的匯率；（3）缺少單價或總價；

（4）沒有寫明估價結(jié)果所屬的估價時點。12.“估價人員”可能出現(xiàn)的錯誤（1）出現(xiàn)遺漏；

（2）沒有估價師執(zhí)業(yè)資格；（3）缺少簽名或蓋章。

13.“估價作業(yè)日期”可能出現(xiàn)的錯誤

估價作業(yè)日期要說明本次估價的起止年月日。注意缺少“估價作業(yè)日期”。現(xiàn)場查看在作業(yè)期內(nèi)。

14.“估價報告應(yīng)用有效期（使用期限）” 可能出現(xiàn)的錯誤

估價報告應(yīng)用有效期要說明本估價報告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個年月日也可表達(dá)為多長年限，如一年。但要注意：

（1）報告的有效期自估價報告完成之日起，而不是自估價時點起計；估價時點既是估價報告完成之日也可以是估價時點。

（2）估價報告的有效期不應(yīng)超過一年，在市場狀況變化很大的情況下不超過半年。

四）估價方法選擇錯誤 1.選用估價方法應(yīng)遵循的原則

（1）有大量可比實例，選用市場比較法，并以該法為主；（2）具有預(yù)期收益，選擇收益法作為其中一個方法；（3）具有開發(fā)或待開發(fā)潛力，可以選用假設(shè)開發(fā)法；（4）無上述條件的選用成本法。其他方法都不可用時選用。2.針對以上原則，容易出現(xiàn)的錯誤有：（1）只使用了一種估價方法；（2）能用市場比較法的沒有使用；

（3）收益性房地產(chǎn)的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法；（4）具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力房地產(chǎn)估價，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法；

（5）適宜采用多種估價方法估價的，沒有同時采用多種估價方法進(jìn)行估價；（6）估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點或不符合有關(guān)的規(guī)定。

（五）估價方法運(yùn)用錯誤

一）市場法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯誤（2003改錯題、2004指錯題、2006指錯題、2007指錯題、2008指錯題、、2009指錯題）1.選擇的可比實例描述不清（1）交易日期描述不清：

（2）交易情況描述不清（買賣、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等）；（3）交易的價格描述不清（單價、總價、交易規(guī)模、幣種、單位）；（4）交易房地產(chǎn)狀況描述不清（現(xiàn)房、期房、結(jié)構(gòu)、裝修、車庫、樓層等）；（5）缺少付款方式的說明（一次性、分期）；（6）交易時可比實例的規(guī)模（建筑規(guī)模、占地規(guī)模）。2.選擇可比實例可比性差

（1）不在相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi)；（2）用途不相同；（3）建筑結(jié)構(gòu)不相同；（4）建筑規(guī)模不相當(dāng)；（5）土地等級不同；

（6）權(quán)利性質(zhì)不相同（主要是土地）；（7）交易類型與估價目的不相同；

（8）可比實例交易成交日期與估價時點不接近（選取的可比實例一般不能超過一年）。

3.可比價格基礎(chǔ)錯誤

（1）樓面地價與單位地價混淆；（2）幣種換算錯誤；

（3）建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積、出租面積等混淆。4.各項目修正錯誤（1）修正項目錯誤（應(yīng)為“交易情況”、“交易日期”和“房地產(chǎn)狀況”三項，三因素修正或“交易情況”、“交易日期”、“區(qū)域因素”和“個別因素”四項，四因素修正，估價規(guī)范）；

（2）修正方向錯誤。一是修正項目的分子、分母顛倒（“交易日期”為分子修正，其他項目為分母修正）；二是修正項目調(diào)增或調(diào)減的方向調(diào)整錯誤；（2003改錯題，三個修正系數(shù)計算錯誤）

（3）可比實例房地產(chǎn)狀況的修正未采取交易當(dāng)時的狀況；（4）交易日期修正時，修正基數(shù)沒有采取交易當(dāng)時的價格水平；（5）交易日期修正環(huán)比和定基指數(shù)的運(yùn)用錯誤；

（6）房地產(chǎn)狀況修正幅度過大：單項修正超過了20%，綜合修正超過了30%.（7）交易情況的修正缺乏理由

（8）因素修正與基本情況調(diào)查表或?qū)嶋H的描述不一致，或缺少可比實例因素修正說明

（9）計算可能出現(xiàn)錯誤。5.加權(quán)綜合確定估價結(jié)果錯誤

（1）交易日期、交易情況接近估價時點的價格計算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)大，否則存在錯誤。

（2）區(qū)域因素、個別因素較差的價格計算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)小，否則存在錯誤。二）收益法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯誤（2003指錯題、2004指錯題、2005改錯題、2008指錯題）

1.確定年凈收益可能存在的錯誤（1）出租型房地產(chǎn)

1）租賃收入應(yīng)包括租金收入和租賃保證金或押金等的利息收入。否則，存在錯誤。如年有效毛收入中押金收益也應(yīng)乘出租率；

2）扣除項目及出租經(jīng)營支出項目應(yīng)符合規(guī)定，不要漏項或多項：如押金的利息不應(yīng)計算管理費

①出租經(jīng)營支出項目不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費、土地攤提費、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費用等，即純收益中包含以上各項。否則，存在錯誤。②必須扣除正常生產(chǎn)經(jīng)營費用和其他資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，租賃收入一般要扣除維修費、管理費、保險費、房產(chǎn)稅和租賃費用、租賃稅費等（具體依據(jù)租約決定）。否則，存在錯誤。

③年運(yùn)營費用中不應(yīng)計算土地使用費

④保險計算基數(shù)錯，不應(yīng)以年租金收入為基數(shù)，應(yīng)以建筑物現(xiàn)值為基數(shù)計算； ⑤年管理費的計算基礎(chǔ)錯誤；確定管理費率缺理由

3）應(yīng)考慮租賃合同的約定（合同有效期內(nèi)采用約定租金，之后采用客觀租金）。否則，存在錯誤。

4）不采用實際收益，而應(yīng)采取客觀收益。否則，存在錯誤。

5）沒有考慮出租率（空置率）或入住率或滿客率、租金損失率、使用面積系數(shù)。例如2003年指錯題：一層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響；六層有效毛收入計算錯，來考慮使用面積系數(shù)； 6）計算毛收入時，套用的天數(shù)或面積錯誤。

7）收益中沒有包括有形收益、無形收益。租金內(nèi)涵不清楚，沒有指明是否包括水電費、物業(yè)費等。

8）租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為具體數(shù)字，而非一個大約的范圍。9）未考慮未來收益的變化(分析)。（2）自營型房地產(chǎn) 1）扣除項目一定要全面。

①經(jīng)營型凈收益=銷售收入-銷售成本-經(jīng)營費用-銷售稅費-管理費用-財務(wù)費用-商業(yè)利潤

②生產(chǎn)型凈收益=銷售收入-生產(chǎn)成本-銷售費用-銷售稅費-管理費用-財務(wù)費用-廠商利潤

2）注意收益的客觀性。不能憑公司經(jīng)驗、公司財務(wù)利潤、公司的??（實際成本）

3）扣除設(shè)備帶來的收益。

4）考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來的收益。

5）注意重復(fù)計算（企業(yè)自營房屋；酒店配電房、大堂等易重復(fù)計算）。大堂為整個酒店服務(wù)，不能單獨計算，床位、餐飲已包含大堂：配電室為整個酒店服務(wù)，不能單獨計算價格。2.報酬率選用可能存在的錯誤

（1）報酬率選用的方法不正確。累加法、市場提取法、投資報酬率排序插入法。（2）報酬率的確定不具有客觀性。報酬率取值未說明理由；

（3）未說明報酬率的來源，安全利率的選取沒有必要的說明。國債、存款利率，貸款利率沒有依據(jù)

（4）采用了非本類房地產(chǎn)的報酬率。（看清楚房地產(chǎn)的類型）（5）不同收益類型的房地產(chǎn)采用同一報酬率。

（6）把物價指數(shù)、通貨膨脹率、所得稅率等作為確定報酬率的參數(shù)或依據(jù)。3.有效收益期限的確定的錯誤

（1）沒有特殊說明就直接將房屋的耐用年限、土地使用期限作為收益年限；（2）帶租約的收益房地產(chǎn)，未考慮租約期與非租約期的區(qū)別；（3）將房地產(chǎn)的建設(shè)期作為收益年限；（4）確定有效收益年限理由不充分；（5）估價報告前后收益期限單位不相同。

（6）收益年限超過土地使用權(quán)法定使用年限或剩余使用年限。4.公式選取不當(dāng)、增減量（率）確定無依據(jù)的錯誤（1）公式錯誤（2）選用公式無理由

（3）未分析租金水平的變化趨勢

（4）未說明未來收益不變化而選取了未來收益不變化計算公式；（5）未說明未來收益如何變化而選取了未來收益發(fā)生變化的計算公式；（6）純計算錯誤。

5.地下車位租賃收入的計算錯誤

（1）未計算地下車位收益

（2）地下車位100％的出租率不合理或缺確定出租率的方法、理由

三）成本法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯誤（2003指錯題、2004改錯題、2005指錯題）（1）沒有選擇估價時點的客觀成本；

（2）房地產(chǎn)價格構(gòu)成項目不全面（成本構(gòu)成項目有7大項：①土地取得費用；②開發(fā)成本；③管理費用；④銷售費用；⑤投資利息；⑥銷售稅費；⑦開發(fā)利潤。要注意：不同類型的房地產(chǎn)成本構(gòu)成，如商品房價格構(gòu)成、農(nóng)地征用價格構(gòu)成、拆遷房屋價格構(gòu)成、劃撥土地使用權(quán)價格構(gòu)成、出讓土地使用權(quán)價格構(gòu)成等）；（3）銷售稅費的計算基數(shù)和稅率的采用可能出現(xiàn)錯誤（銷售稅費的依據(jù)是銷售收入而不是成本，各稅種計稅方式必須明確，稅費通常為“兩稅一費”，不包括所得稅和土地增值稅等）；成本法中未考慮相關(guān)銷售費用。

（4）投資利息計算錯誤，主要包括：①計息項目有4項，即土地取得費用、開發(fā)成本和管理費用和銷售費用，不能缺項也不能多項，否則就存在錯誤（如銷售稅費計算利息）；②計息期確定錯誤；③利率確定錯誤。

（5）開發(fā)利潤計算錯誤，主要包括：①利潤率缺乏依據(jù)；②利潤率與利潤計算基數(shù)不對應(yīng)（正確的對應(yīng)關(guān)系是：

“直接成本利潤率”對應(yīng)的計算基數(shù)為“土地取得成本+開發(fā)成本”

“投資利潤率”對應(yīng)的計算基數(shù)為“土地取得成本十開發(fā)成本+管理費用+銷售費用”

“成本利潤率”對應(yīng)的計算基數(shù)為“土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息”

“銷售利潤率”對應(yīng)的計算基數(shù)為“開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值”）；

（6）如果地價采用“基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法”時，基準(zhǔn)地價公布之日與估價時點有“時差”，而未進(jìn)行“時差”對價格影響的修正；基準(zhǔn)地價修正法中，年期修正方法（公式）錯；基準(zhǔn)地價修正法中，已經(jīng)過年限錯計算錯誤；

（7）重置價格公布之日與估價時點有時差，而未進(jìn)行“時差”對價格影響的修正；

（8）建筑物折舊的計算公式、折舊年限計算錯誤、未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對建筑物價值的影響；

（9）計算建筑物折舊時未考慮經(jīng)濟(jì)折舊和功能折舊或計算存在錯誤；（10）分宗轉(zhuǎn)讓土地要考慮可轉(zhuǎn)讓土地面積的比例；

（11）對有償出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格的評估，當(dāng)估價對象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時，沒有對結(jié)果進(jìn)行年期修正；（12）若市場狀況不穩(wěn)定，未對市場狀況對價格影響進(jìn)行修正；

（13）殘值率與《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中的規(guī)定不一致（正確的是：①鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為0；②磚混結(jié)構(gòu)一等為2%；③磚混結(jié)構(gòu)二等為2%；④磚木結(jié)構(gòu)一等為6%；⑤磚木結(jié)構(gòu)二等為4%；⑥磚木結(jié)構(gòu)三等為3%；⑦簡易結(jié)構(gòu)為0）；

（14）成新率的確定缺少依據(jù)或《房地產(chǎn)估價規(guī)范》不一致或計算錯誤（正確的是：①完好房為八、九、十成新；②基本完好房為六、七成新；③一般損壞房為四、五成新；④嚴(yán)重?fù)p壞房及危險房為一、二、三成新）；（15）建筑物折舊年限要以經(jīng)濟(jì)壽命為準(zhǔn)，否則就是錯誤；（16）純計算錯誤。

四）假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯誤（2005指錯題、2006改錯題、2007改錯題）（1）計算公式出現(xiàn)漏項或增項錯誤（正確的計算公式為：

待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-后續(xù)開發(fā)成本-后續(xù)管理費用-后續(xù)銷售費用-后續(xù)投資利息-后續(xù)銷售稅費-后續(xù)開發(fā)利潤-取得稅費；

要注意計算公式與估價對象的類型（生地、毛地、熟地、在建工程、舊房地產(chǎn)）相對應(yīng)）；

（2）推測未來樓價方法錯誤（正確的方法是：①對于出售的房地產(chǎn)，可采?。ㄊ袌觯┍容^法和長期趨勢法；②對于出租或自營的房地產(chǎn)，采用收益法）；（3）沒有確定最佳開發(fā)利用方式或確定最佳開發(fā)利用方式缺乏依據(jù)（需要依據(jù)規(guī)劃限制條件和可行性分析來確定最佳開發(fā)利用方式；（4）開發(fā)經(jīng)營期（建設(shè)期、經(jīng)營期）的確定缺乏依據(jù)；（5）折現(xiàn)率的確定沒有說明理由；

（6）計算過程中采用的參數(shù)（成本、管理費率、銷售稅率、銷售費用率、利潤率等）缺乏客觀性或依據(jù)；

（7）投資利息計算項目不正確（待開發(fā)房地產(chǎn)的價值、取得稅費、開發(fā)成本、銷售費用、管理費用；銷售稅費不計息）；

（8）現(xiàn)金流量法計算可能出現(xiàn)的問題：開發(fā)資金投入的時間和比例；各成本構(gòu)成項目的計算時點與估價時點的關(guān)系；不單獨計算投資利息和開發(fā)利潤。（9）續(xù)建工程中的建安工程費求取，是否與實際工程進(jìn)度相符未作說明（10）折現(xiàn)率和報酬率混淆，使用錯誤。（11）純計算錯誤。

（六）其它可能出現(xiàn)的錯誤 1.估價結(jié)果報告與估價技術(shù)報告的不一致；

2.兩種估價方法之間的參數(shù)不一致（如基準(zhǔn)地價修正法與市場比較法中年期修正）；

3.估價結(jié)果報告兩個估價對象分開估價所使用的參數(shù)不對應(yīng)或不一致； 4.前面的因素分析與后面的取值不一致； 5.分析推理及有關(guān)說明與結(jié)論不一致；

6.預(yù)售的價值應(yīng)在銷售價格中扣而不是最后的估價結(jié)果中扣除； 7.對估價對象的某一部分重復(fù)計價；

8.計算前提與計算結(jié)果不一致，如：計算前提為評估單價，但計算結(jié)果卻為總價； 9.遺漏了估價對象部分的價值，如：用市場法評估出了某寫字樓的地上各層的價格，但卻遺漏了地下車庫的價格；

10.在建工程的評估，沒有說明有關(guān)各方是否按設(shè)計方案的要求按期竣工； 11.用途變更和規(guī)劃變更須提供規(guī)劃部門準(zhǔn)予變更的有關(guān)文件、資料； 12.估價報告的術(shù)語或表達(dá)方式不規(guī)范。