第一篇：2003-2013房地產(chǎn)黃金十年 70項調(diào)控政策出臺

2003-2013房地產(chǎn)黃金十年 70項調(diào)控政策出臺

2003-2013，是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金十年，也是政府對房地產(chǎn)密集調(diào)控的十年。2003年121文件開始到2013年，國務院及相關部委共計出臺70余項重要的宏觀調(diào)控政策，主要集中在金融、財稅、土地、行政四個方面，政策出臺之多、密度之高、力度之大前所未有。這些政策，產(chǎn)生了怎樣的及時和深遠影響？十年調(diào)控，體現(xiàn)了怎樣的思路和趨勢？而今回頭，怎樣看待十年調(diào)控和房價變化之間的關系？本文將用10組鏡頭，進行分析總結(jié)。

十年調(diào)控 鏡頭1

2003年“121文件”開始緊縮式調(diào)控，潘石屹、任志強等開發(fā)商集體反彈。2003年6月13日下午3點，潘石屹回到辦公室，拿起辦公桌上文件，緊急召開公司會議。由公司常務總裁一字不落地大聲朗讀，讀一段討論一段。接下來的48小時，公司處于高度緊張的狀態(tài)，潘石屹徹夜失眠。他形容那感覺“就像正在進行足球比賽，裁判突然吹停比賽，說改排球比賽了，球再不能落地了，落地就算犯規(guī)”。

這一幕源于8天前央行制定出臺的“121號文件”，規(guī)定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，適當提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。

這一今天看來極為平淡的調(diào)控文件，在當時讓開發(fā)商如臨大敵。因為它是中央首次采取抑制房地產(chǎn)過熱的措施。

任志強隨后通過媒體炮轟“121號文件”，他認為“121號文件”如果嚴格執(zhí)行，將使整個經(jīng)濟形勢都受到影響，許多房企將面臨資金鏈斷裂，銀行也將冒著大量貸款無法回收，造成呆賬死賬的風險。

全國各地的開發(fā)商通過開會、發(fā)言、撰文等方式，旗幟鮮明地集體反對“121號文件”，北京的開發(fā)商們甚至以建立房地產(chǎn)聯(lián)席會議制度來“集體救市”。

各地銀行因此遲遲未出臺調(diào)控細則，所有開發(fā)商都無法理解，從1998年至2002年為房地產(chǎn)市場發(fā)展的升溫期，政策大多以“規(guī)范、鼓勵、支持、優(yōu)惠”為主，央行此番為何突然祭出如此厲政打擊樓市。

而在當時，一份來自國家發(fā)展計劃委員會經(jīng)濟研究所發(fā)布的《中國行業(yè)景氣分析報告》流露出調(diào)控邏輯。報告指出，中國房地產(chǎn)此前連續(xù)幾年的消費增長率高于G D P兩倍以上，房價持續(xù)超出了消費者承受能力，商品房積壓持續(xù)增加。這一背景促成了2003年以來各類降溫政策的加速出臺。

專家們解讀，央行彼時出臺“121號文件”，是意識到始于1998年的房地產(chǎn)信貸已給尚不完善的銀行金融體系帶來了巨大的潛在風險，特別是在2002年，房地產(chǎn)投資已經(jīng)占固定資產(chǎn)投資比重二成多，而在2003年上半年，這個勢頭仍在加速上揚。

央行表示，“121號文件”的出臺是為了充分發(fā)揮宏觀調(diào)控作用，保障房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，抑制房產(chǎn)投資過熱傾向，防范銀行信貸風險，保持金融持續(xù)穩(wěn)定。

但“121號文件”對當時房地產(chǎn)市場尚處于發(fā)育階段，多數(shù)開發(fā)商實力偏弱，抗風險能力較差的背景之下，對大多數(shù)開發(fā)商無疑是致命打擊。因此，在“121號文件”遭遇開發(fā)商集體反彈后，對房地產(chǎn)市場并無太多實質(zhì)影響。因為在相應的地方具體細則尚未出臺之前，國務院便于9月18號出臺了“18號文件”，將房地產(chǎn)業(yè)定位為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，再次明確支持房地產(chǎn)的發(fā)展。

也就是說，121文件在引起開發(fā)商3個月的反彈和恐慌之后，戲劇性地被架空夭折。借著“18號文件”的鼓勵，中國房地產(chǎn)步入飛速發(fā)展軌道。

十年調(diào)控 鏡頭2

史上最長拍賣：350輪競價，21.05億元，南京地王誕生。

一向以高傲倔強示人的任志強首次承認自己失敗，是在土地市場的爭奪戰(zhàn)中。2010年3月15日，經(jīng)過84輪的激烈競價，大望京1號地被遠洋地產(chǎn)旗下子公司 2

以40.8億元奪得，樓面價高達27529元/平方米。任志強所在的華遠地產(chǎn)在對這塊地的競爭中落敗，被潘石屹譏諷為“花錢買丟人”。

潘石屹對這一“地王”做過一番測算，結(jié)論是：銷售單價45000元，才可以有10%的利潤。此前，他勸任志強不要去參加拍賣，爭不過“國字頭”的公司，而任一意孤行，繳了幾億元的保證金去了。

落敗后的任志強在微博中表示，自2001年起華遠在所有的公開拍賣中都只有失敗，華遠無法承受這樣的天價，只好承認自己的無能，于是轉(zhuǎn)入二三線城市，希望不是憑膽量而是憑品牌取勝。

這只是近十年來“地王”之爭的冰山一角，矛頭指向了2004年3月出臺的“71號令”。此令要求自當年8月31日起，所有經(jīng)營性土地一律都要公開競價出讓，這就是此后開發(fā)商們在面對高房價罵聲時搬出來逃避責任的“8·31大限”。

繼2003年7月嚴格控制土地供給政策出臺后，2004年的“8·31大限”，終結(jié)了之前延續(xù)21年的土地協(xié)議出讓制度，自此土地出讓只有招標、拍賣、掛牌三種方式。

自此，資金實力成為開發(fā)商獲取土地的最大決定因素。一些資金實力偏弱的開發(fā)商因無力拿地而折戟地產(chǎn)江湖，一些熱門地塊在多家搶奪之下成為創(chuàng)造新高價的“地王”，這一當時被業(yè)界解讀為中央從土地供給上抑制房地產(chǎn)過熱的殺手锏，逐漸被指為推高地價繼而墊高房價的元兇。

當年的數(shù)據(jù)就有了反映———2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)增長的同時，地價和商品房價格雙雙走高，土地購置費同比增長了19.9%，商品房價格同比增長了15.2%。

著名地產(chǎn)評論人袁一泓認為，招拍掛制度客觀上喚醒了土地商品屬性，而之前協(xié)議出讓的弊端顯而易見，最為人詬病的，是它為利益相關方的土地尋租提供了方便之門。但在開發(fā)商任志強說來，土地協(xié)議出讓，是個別或少數(shù)官員拿零頭，購房者拿大頭，招拍掛出讓，是地方政府全部拿走，成本由購房者支付。

從市場此前已步入瘋狂局面的角度，“8·31大限”又得到業(yè)界某種理解，2003至2004年的急速增長中，原先大量潛在的問題隨著樓市的火爆而集中暴露出來，這些問題主要集中在各級政府主導的“圈地熱”和日漸增大的金融信貸風險。由此使得2004年的政策不得不集中到調(diào)控“地根”和“銀根”兩方面來。但這波調(diào)控并未給市場帶來明顯觸動，反而帶來新的問題-飛漲的地價令房價無法遏止。

地價房價像斷線風箏一樣失控飛漲的深圳，試圖采取更加靈活的政策來改變這一飽受批評的局面。2009年12月1日施行的《深圳市城市更新辦法》，規(guī)定城市更新項目，應當與市規(guī)劃國土主管部門簽訂土地使用權出讓合同補充協(xié)議或補簽土地使用權出讓合同，重新公開默許了協(xié)議出讓土地。這被不少深圳業(yè)內(nèi)人士稱為深圳的“土地解放運動”，被業(yè)界解讀為土地“協(xié)議出讓”的恢復。

十年調(diào)控 鏡頭3

2005年營業(yè)稅新政一度讓中介集體失業(yè)。

2005年6月1日深夜，剛剛在深圳中介行業(yè)站穩(wěn)腳跟的趙子群意氣風發(fā)，3天前26歲的他帶領住宅組6個同事，簽下4個意向成交單，同事們正喝酒慶祝。

但兩個電話把他的心情拖入冰窖，都是客戶打來要求退定金的，因當天剛開始執(zhí)行營業(yè)稅新政，一套120萬元的房子，瞬間多出6.6萬元的交易成本，而這一數(shù)額已超過當時這些賣房者1年內(nèi)的漲幅利潤。

很多滿懷激情剛?cè)胄械牡禺a(chǎn)中介被迫離職。三個月后，趙子群所在的住宅組被迫解散，他也隨即離開深圳北上中原。當年深圳的數(shù)據(jù)顯示，6、7、8月二手房成交量較前一季度腰斬一半有余。

翻開2005年6月、7月的各大報紙，二手房交易驟然減少成為普遍的新聞，上海、北京、福州、青島、濟南二手房交易量下挫近30%。福州一家媒體的報道更為慘烈，當年第二季度的二手房業(yè)務交易下滑7成，小中介迎來倒閉潮。

按照當時相關部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，當期未滿2年的住宅流入二手住宅市場的比 4

例約為40%左右，未滿兩年交易全額征收營業(yè)稅的舉措大大增加了購買方的成本，一套100萬元的房產(chǎn)，在當年6月1日之后交易要多付出約5.5萬元的營業(yè)稅。

但8年后的今天，已是珠三角某知名二手中介高管的趙子群，再回顧2005年營業(yè)稅新政，感覺不算嚴厲“就那么小撓一下”，因為隨后的房地產(chǎn)調(diào)控，在稅費一塊不斷加碼：2006年6月1日，國家稅務總局正式宣布將原定2年的征收期限延長至5年；2008年12月30日，國稅總局再次規(guī)定：個人將購買超過2年的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；2009年12月9日國務院常務會議決定：個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限從2年恢復到5年；2012年3月1日開始實施二手房交易差額征收20%個人所得稅??

利用稅收杠桿，壓縮投資者在房地產(chǎn)中獲得的利潤，達到抑制炒賣炒買、投機樓市的目的，是十年調(diào)控中的一主要思路。這一方式對控制房價的效果難以拆分判定，但購房者實實在在感受到的是購房成本的增加，現(xiàn)在一套不滿5年的二手房交易所需繳納的稅費平均占到了總價10%左右。

十年調(diào)控鏡頭4

“90/70新政”強制要求多建小戶型，從產(chǎn)品結(jié)構上進行調(diào)控。

2006年9月下旬，四川成都城東建設路某樓盤施工現(xiàn)場，兩棟已封頂遮蓋綠色施工紗網(wǎng)的樓體，在周邊居民驚訝的眼神注視下，在兩聲短暫沉悶的爆炸聲后倒地，騰起一片煙塵。

位于成都核心區(qū)域的該樓盤原本規(guī)劃是一個以100平方米以上大戶型為主的高層電梯項目，但在開發(fā)商在修建了四五層后，出了“90/70新政”，他們只得忍痛將這兩棟半成品樓炸掉，隨后建起了兩棟以90平方米以下戶型為主的“青年公寓”。該項目負責人隨后解釋炸掉兩棟樓的原因時說“長痛不如短痛”，雖然當初的炸樓之舉給公司帶來了數(shù)千萬的經(jīng)濟損失，但隨后火爆的銷售證實了炸樓的正確性。

這只是“90/70新政”后，見諸報端的一個極端案例。當時開發(fā)商們或主動或被動地搖起“青年置業(yè)”大旗，你推“青年社區(qū)”，我推“大社區(qū)兩房”；你

推“精裝兩房”，我推“60-70-80面積全系列”。

事實上，在地方細則沒有出臺前，上海市房地局已暫停了項目施工許可證的發(fā)放，這讓許多滬上開發(fā)商“晚上睡不著”。當年的同期市場上杭州、廣州等地上市供應的產(chǎn)品中，90平方米以下的戶型迅速占據(jù)6成以上的比例。

隨后面對市場的變化，“90/70新政”開始變味，開發(fā)商已開始打“擦邊球”。把相鄰的兩套小戶型設計成一套大戶型，把大露臺、大陽臺、空中花園，簡單圍合即成房間，且最多只算一半面積。比如89平方米的三房二廳房型，封露臺后，搖身變成110平方米的四房。比如兩套相鄰的70多平方米戶型，拼在一起賣就成了140多平方米的大戶型。

這些畸形的戶型直到現(xiàn)在還在市面上以“高拓展率”、“贈送面積大”、“雙拼戶型”等營銷詞匯出現(xiàn)，困擾著購房者，尤其雙拼戶型到了2010年又遭遇“限購令”，如非深戶籍居民限購一套住房，而看中的一套房子又是實際上有兩個房產(chǎn)證的“雙拼”，咋辦？開發(fā)商和購房者雙雙撓頭，要么又重新拆開賣，要么再找個假名額買??

“90/70”這一政策行政干預力度偏大，尤其是被指責為不合理的“一刀切”。王石在2008年底評價：“我們不需要對房地產(chǎn)市場進行挽救，但是我們需要有公平的待遇，我們需要有一些比較不扭曲的政策?！比沃緩娨舱f：“規(guī)定70%住房是90平方米以下的戶型，沒有任何道理，企業(yè)的經(jīng)營是按照市場的需求由不同的選擇做出不同的房子，政府要求所有的人都穿一樣的鞋?！?/p>

到2008年下半年，上海、南京、成都等多個城市在土地招拍掛操作中，取消了單體項目70%以上建90平方米以下戶型的硬性要求，改為全市總量控制，開發(fā)商們這才松了一口氣。但實際的執(zhí)行效果如何？不能再監(jiān)督單個項目之后，這個比例就只能看官方公不公布、怎么公布數(shù)據(jù)了。

十年調(diào)控 鏡頭5

9·27新政后房價一路大跌，2008年深圳有開發(fā)商借低胸美女圖打出“不能再低了”的促銷廣告。

2008年7月22日，在這本該如期償還房貸的日子，碧水龍庭二期業(yè)主李君(化名)卻選擇了與其他67位業(yè)主一起，向按揭貸款銀行遞交了一份《房貸償還風險提示函》。在房價縮水比例遠遠超過首付款之后，他們集體斷供了。猝不及防，卻又合乎情境。

這份函件中充滿了李君們復雜的情緒：憤怒、忐忑、茫然、不解。無處可宣泄情緒，他們選擇將矛頭對準銀行和開發(fā)商。彼時深圳掀起斷供潮，在各個降價樓盤的銷售現(xiàn)場，聚集著大量因房價大降淪為負資產(chǎn)的業(yè)主，以各種理由維權、抗議，以自身信用為賭注聲稱要斷供。

而這一切，源于此前的一輪房價瘋漲，以及當年9月27日降臨的調(diào)控風暴。時間倒回至一年前。經(jīng)過2007年上半年股市的一路狂奔，財富效應使得越來越多從股市獲利的人群轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場。全民炒股，開始轉(zhuǎn)向為全民炒房，房地產(chǎn)市場持續(xù)高燒不退。6月份，李君也投身到這波房地產(chǎn)最熱的行情之中，成功在碧水龍庭“搶”得3套房，彼時碧水龍庭的均價在1.2萬元/平方米。與李君一樣奮不顧身地躋身購房大軍的，還有成千上萬個自住客、投資者、投機者。全國各地的一二手房價，一路高歌猛進。

五次加息仍然難降樓市高溫，9月27日，央行終于重拳出擊，規(guī)定購買二套房必須首付5成以上，利率上浮1.1倍。同年12月，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)補充通知，明確第二套房貸以家庭為單位。

樓市風向逆轉(zhuǎn)。當年12月，王石公開表示“樓市拐點已經(jīng)出現(xiàn)”，與此同時萬科在全國范圍內(nèi)扛起降價大旗。次年3月，潘石屹拋出“百日劇變論”，市場預期降至冰點。與一手新盤降價“快跑”相伴相隨，二手房價也開始“跳水”，主營二手房代理業(yè)務的中天置業(yè)、創(chuàng)輝租售、長河地產(chǎn)等地產(chǎn)中介相繼爆發(fā)經(jīng)營危機，甚至攜款潛逃。

高峰期購房的業(yè)主信心降至冰點。李君出手的碧水龍庭從12000元/平方米直降至7800元/平方米，前后僅一年時間，她買的3套房就縮水100萬。但對更多購房者而言，2007年底至2008年底的時間里，房價全國大面積下跌，如深圳一些新盤集中的區(qū)域甚至出現(xiàn)價格“腰斬”，是近十年里最難得的購房機遇。

可惜當時大多數(shù)購房者是“越跌越不敢買”，成交量一再跌入新低，除了對調(diào)控之下房價繼續(xù)下跌的期盼以外，還因為時值全球金融危機，經(jīng)濟環(huán)境預期一片悲觀。

而今回頭看，“9·27新政”開啟通過差異化信貸方式調(diào)控樓市的首例，它產(chǎn)生了立竿見影的效果，帶來樓價大幅度下跌，十年以來，僅此一次。而央行在2007年的屢次加息、上調(diào)存款準備金率，如此密集地通過各種利率手段調(diào)控房地產(chǎn)金融市場也創(chuàng)下了各項歷史之最。

十年調(diào)控 鏡頭6

2009年3月寶安新岸線二期開盤現(xiàn)場購房者排長龍，此為2008年后再度出現(xiàn)的首個“日光盤”。

2009年3月，位于深圳寶安中心區(qū)的某新盤開售。在某房企任職的林小姐接到開盤短信后去往現(xiàn)場，驚詫地看到許久未見的開盤盛況———排隊搶房。排了幾個小時還沒被抽中進場選房，林小姐只好四處給業(yè)內(nèi)任職的朋友打電話，希望能夠找到開發(fā)商的相關負責人，卻被告知開發(fā)商管理層已因為找關系的人太多，已被迫關機。

最后，林小姐還是發(fā)揮了業(yè)內(nèi)人士的優(yōu)勢，半闖半騙地過了現(xiàn)場保安這一關，搶到一套。第二天，這次開盤以“日光盤再現(xiàn)”的標題出現(xiàn)在多家媒體報道中，開發(fā)商戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢推出的342套大戶型，一天不到即告售罄。

“過了一個年回來，樓市變了天！”如林小姐這樣既是購房者又是開發(fā)商的人也在驚呼。

從地獄到天堂，從寒冬到熱春，當時的開發(fā)商們用這些詞語描述2009年初的樓市大逆轉(zhuǎn)。“要買房趕快買，我們每個周六都會漲價，每次漲500-800元/平方米不等?！碑敃r南山某樓盤營銷經(jīng)理直接對記者如此放言。

而在此前的大半年，這家地產(chǎn)公司的資金鏈一度告急，該司負責人試圖通過引入更多投資方，來延續(xù)項目的銷售和開發(fā)；深圳樓市大面積調(diào)整，部分供應量 8

較大的區(qū)房價腰斬，全市新盤價格平均跌幅一度達到30%，即便如此還是成交慘淡。

什么原因造成這樣的逆轉(zhuǎn)？“4萬億砸進去，能不響嗎？”當時業(yè)內(nèi)專家時不時蹦出的這一句話，說的就是2008年底4萬億救市政策造成對房地產(chǎn)市場的逆轉(zhuǎn)，或者說報復性反彈。

在全球金融危機的大背景下，2008年11月5日國務院常務會議上推出4萬億宏觀經(jīng)濟刺激計劃，盡管其中除了保障性安居工程、廉租住房建設、棚戶區(qū)改造、游牧居民定居工程、農(nóng)村危房改造試點外，并沒有再提到房地產(chǎn)市場，但對于樓市的提振作用不言而喻。

時隔5年多，這一經(jīng)濟刺激政策仍備受爭議。無論是經(jīng)濟學家還是當初的政策制定者，都在反復梳理這個龐大投資計劃，對于中國經(jīng)濟長遠發(fā)展所帶來的利弊，甚至有人認為，這是中國首次面臨全球經(jīng)濟危機時慌亂之下的急救政策，其功效旨在見效快，而非治根本。在2013年兩會期間，即將卸任的國家總理溫家寶再提這一政策，認為歷史地看待“4萬億”在金融危機時的特殊作用很有必要。

過去幾年里，政府也曾多次否認，4萬億投資流入樓市。曾經(jīng)呼吁救樓市的葉檀認為這一觀點“荒謬”。今年3月8日，葉檀發(fā)表《重看4萬億與房地產(chǎn)政策》，對于這一政策給出相對積極的評價，她說“我們必須承認，我們不太懂資本市場與宏觀經(jīng)濟的關系，不太懂美國金融衍生品的威力，而在金融危機禍延中國后，我們只能在恐慌中，以高強度的藥進行自救?！?/p>

這個誕生于經(jīng)濟恐慌，并非針對拯救慘淡的房地產(chǎn)市場的政策，最終意外而篤定地成為房地產(chǎn)市場一劑猛藥。放在十年調(diào)控的歷程中，它是唯一的一次“救市”。當然，這一點是政府斷然不愿承認的。

十年調(diào)控 鏡頭7

2010年9·29新政后，不限購不限貸成了炙手可熱的廣告語。

2010年10月1日，深圳秋季住房交易會現(xiàn)場，那些舍棄長假前來看房或賣房 9 的人都懵了，沒時間談買賣都在想該怎么辦——9月29日晚上11點45分，深圳市規(guī)劃國土委貼出了一紙“限購令”，規(guī)定此后深戶限購兩套住房；能夠提供在深圳市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非深籍居民家庭，限購一套住房。

“直接不讓買了，咋弄？”開發(fā)商們表示遭遇前所未有的無力感，認為時下做任何營銷都沒用。

那一年的秋交會，不少深圳樓盤顆粒無收，倒是有些腦筋轉(zhuǎn)得快的惠州、東莞甚至香港開發(fā)商，立馬奔來打出“不限購”的旗號，兜著了些一時失了去向的買家。

也就在那個“十一黃金周”，廈門和上海也在北京、深圳之后出臺了限購令，到2010年底，全國限購城市(包括全部范圍限購的以及部分區(qū)域限購的)達到27個，如今超過40個。一時間，購房資格成了稀缺資源，并被人們用戲謔而又無奈的語氣稱為“房票”。

沒有“房票”，有錢也買不了。于是眾多聲稱被政策誤傷的“剛需”，以及認為房價仍將見漲的投資客，想方設法弄“房票”。笨辦法是趕緊補交社保，或者再拉一個家人過來交社保，交滿一年即攢得一張“房票”；巧辦法是花錢弄個假社保，或者干脆用他人或公司的名義買；更有極端的不惜動搖婚姻，通過離婚“釋放”一個尚有購房資格的人，買了以后再復婚??

如此種種，原本以為見血封喉的“限購令”，被部分抵消了功力。2011年3月，深圳不得不再出臺限購令細則，堵住“補社?！钡目谧樱趽Q房、學位等確實存在的“剛需”，以及眼見房價并未明顯下跌的判斷，還是有不少人突破限購令買房。

“行政干預”、“違背市場經(jīng)濟”，不少業(yè)界人士如此給限購令定性，尤其擔心一旦限購放松后勢不可擋的反彈，素有“大炮”之稱的任志強多次炮轟樓市限購令，稱其是“不得已而為之的最爛政策”。

經(jīng)濟學者陳淮則不以為然，認為限購令取得了顯而易見的成效，首先擠掉了大部分投機性需求；第二，改善了老百姓的價格預期；第三，維護了國民經(jīng)濟的

平穩(wěn)運行；第四，給房地產(chǎn)企業(yè)以調(diào)整戰(zhàn)略發(fā)展方向的緩沖。但即使如此，陳淮也坦言限購是迫不得已的應急措施———國內(nèi)房價自2003年開始一路上漲，其間僅經(jīng)歷2008年的短暫下跌，如深圳在2010年已漲至均價破2萬元/平方米的高峰，關于高房價的民怨越來越深，而此前七八年幾乎一直在采取壓抑性的調(diào)控政策，稅收、信貸等手段一一用過。

但是不可否認的是，限購通過直接打壓需求達到控制房價目標的效果是有的，以深圳為例，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性，限購開始的10月當月的成交還是有一個短暫的沖高期，但到11月份銳減了一半左右到23.29萬平方米、2518套，而價格也從10月份的21513元/平方米直降到11月的18061元/平方米，至今還保持在2萬元/平方米的瓶口之下波動。

當然，2010年的樓市調(diào)控不僅僅是限購令的紛紛出臺，同時還有差別化信貸政策的力度不斷增強，從1月7日“國十一條”出臺要求二套房首付款比例不低于40%，到4月17日“國十條”出臺時，政策已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)槭滋追渴赘?0%；二套首付50%，利率1.1倍；三套以上可限貸。9月29日國務院重申“國十條”時，直接要求暫停三套以上貸款。

接連不斷的組合拳疊加效應下，近兩年房價總算是被摁著沒抬得了頭，如深圳一手房價自2010年達到20297元/平方米的高位之后，2011、2012年依次報18988、18906元/平方米，穩(wěn)中有跌。

十年調(diào)控 鏡頭8

2011年開始大建保障房。2012年9月，經(jīng)過兩周的輪候之后，位于深圳布吉的中海閱景馨園公布入圍名單。在周邊新房都已賣出2萬元/平方米的價格時，這個深圳最大的安居型商品房項目最高售價僅7900元/平方米，且含精裝修。盡管申請條件十分苛刻，最終仍有超過12000戶家庭在網(wǎng)上提交申請。

而以上超過12000戶家庭得以有機會爭取到這個大 “餡餅”，得益于近幾年舉國上下進展得如火如荼的保障房建設。事實上，早在1998年房改之時，政府即已規(guī)劃樓市格局為雙軌制，即市場上70%的供應為保障房，其余30%為商品房。但不幸的是，這一設想從規(guī)劃到開始實施，前后歷時長達10年。直至2008年，缺席

已久的保障房建設才正式進入公眾視野。

彼時國務院下發(fā)了文件，提出要加大保障性住房建設力度。意見指出，爭取用3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題?！笆晃濉逼陂g，我國以廉租住房、經(jīng)濟適用住房等為主要形式的住房保障制度初步形成。但保障房建設真正開始加速“快跑”，始自2011年。

2011年是“十二五”規(guī)劃的開局之年。在這個影響全中國未來發(fā)展的規(guī)劃綱領性文件中，保障房建設被列為重中之重。規(guī)劃強調(diào)，未來五年，全國計劃新建保障性住房3600萬套，這大約是過去10年建設規(guī)模的兩倍。其中2011年全國就將開工建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，比上年增長70%以上，創(chuàng)歷年之最。

保障房占比大增，在更大程度解決民生住房問題的同時，也將毫無疑問地催生樓市供應結(jié)構的革命性變化。但問題亦將如影隨形。在保障房建設加速快跑的這幾年，已有諸多亟待解決的問題，土地及資金則是最大瓶頸。

在一二線核心城市土地寸土寸金的年代，如何騰挪出大量土地支持保障房建設，是一大現(xiàn)實難題。與此同時，未解決盈利模式的保障房建設，如何吸引社會資金參與，而非政府部門唱“獨角戲”，這一問題仍然無解。另外，在保障房建設選址、配套及質(zhì)量問題飽受爭議之時，保障房建成之后如何分配亦受社會詬病。

理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感。如何讓保障房的理想照進現(xiàn)實，當下仍需求解。十年調(diào)控 鏡頭9

對房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)收稅，能否有效控制房價？

2011年初，國務院將上海、重慶確定為房產(chǎn)稅試點城市，一時間讓那里的改善型客戶和投資客頗為頭疼，不過他們很快就有了自己的應對方法。為了能投資房產(chǎn)，曾有溫州投資客通過借用親戚朋友身份證，再通過專門中介辦理社保補繳業(yè)務，絞盡腦汁變身首套購房者，享受首付三成、貸款利率八五折的優(yōu)惠。再私下簽了一份協(xié)議，證明是這套房的實際所有人。

因要征收房產(chǎn)稅，當時兩個城市多個社區(qū)論壇上，討論最熱烈的話題就是如何規(guī)避房產(chǎn)稅?！坝妹聼o房的老人購房，然后轉(zhuǎn)贈給子女，這樣便不算‘新購’。比如，父母、岳父母一人買一套就有4套，轉(zhuǎn)贈給我，無非一次性交一筆契稅而已?！边@是當時認為最穩(wěn)妥的避稅方式。甚至還有人建議，如果購買二手房，買家和賣家可以先假結(jié)婚，再離婚，房子作為離婚財產(chǎn)分配給買家。

但“瑕不掩瑜”、“方向正確”等，是一些業(yè)內(nèi)專家給房產(chǎn)稅政策給的評價，他們認為此前調(diào)控不斷從房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)加稅，既阻礙了市場流通，又轉(zhuǎn)嫁給購房者，還未必見效，而掉頭轉(zhuǎn)向從持有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅，讓多房者多交，才能更有效地抑制投機。

業(yè)內(nèi)人士曾舉例，稱韓國就采用這樣的方法，自住房不征稅，二套住房征收50%的稅，三套房則為60%，逐級增加，讓投機投資型買家無利可圖。

該舉措出臺伊始，很多民眾對此寄予厚望，他們覺得房價應該要降了，或者認為此舉肯定能打擊投資客大范圍囤房，但因收稅較低，截至目前還沒有體現(xiàn)其威力。

為何不加大推行？能否真見效？關于房產(chǎn)稅的爭議伴隨著多次“即將出臺”的傳聞，愈演愈烈。

質(zhì)疑者如開發(fā)商任志強，他認為開征房產(chǎn)稅沒有道理，屬于重復征收，評估難度大，不但不會降低房價，還會推高房價。如經(jīng)濟學家成思危，他表示房產(chǎn)稅對房價的抑制作用很可能被高估，“如果是第一套房都收，實際就增加老百姓的負擔，從另一個角度來看等于是抬高了房價。如果第一套房不收，收第二套房，那就涉及到第二套房怎么認定的問題，而這個問題是非常復雜的?！?/p>

此外，業(yè)內(nèi)人士表示，要征收房產(chǎn)稅，就得對持有大量房源的利益集團開刀，否則要想使房價回歸合理很難。對此，著名財經(jīng)專家、現(xiàn)任財政部財政科學研究所所長賈康就表示，房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)在技術上沒有問題，主要是有些部門和地方存在信息按孤島來控制的沖動和相關利益，配套改革就要沖破這種既得利益阻礙。

房產(chǎn)稅會否成了個“狼來了”的故事，真來了的那天勇不可擋，還不知道。

可以確定的是，2011年“新國八條”終于提出試點房產(chǎn)稅時，時值被稱為“史上最嚴調(diào)控年”的2010年剛過，歲末年初又有多個城市出現(xiàn)樓市復蘇、房價抬頭的勢頭，這讓國務院不得不再接著出招。

從“新國八條”內(nèi)容上看，是對2010年上一輪調(diào)控政策的重申和加碼，在差異化信貸和行政手段上的運用再度深入，如將二套房的首付比例提高至60%，利率上升為基準利率的1.1倍，如要求各地政府上報房價控制目標，深圳隨后即給了開發(fā)商們一道“限價令”，不準跌不準漲，否則拿不到預售證備不了案??

十年調(diào)控 鏡頭10

限購擴大限貸從嚴，購房者排隊離婚

如果你最近路過婚姻登記處，看到有人在排隊離婚，千萬別驚訝，他們并不是感情不和，多是為了有個購房的名額。在某文化機構工作的小孟，最近就有和老公辦理離婚的打算，目前擁有一套住房的她，為了兒子有個學位，打算出手再買一套帶學位的二手房，“如果沒有新政的出臺，可能我們不會這么著急，趕上了，沒辦法?！?/p>

蛇年春節(jié)剛過，2月20日下午，溫家寶主持召開任期內(nèi)最后一次國務院常務會議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議要求，各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標，建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度，簡稱“新國五條”。

新政的出臺猶如一顆炸彈，讓還沉浸在去年業(yè)績“逆勢增長”喜悅中的開發(fā)商們著實一驚。但很快，炸彈留下的硝煙味很快散去，因為他們發(fā)現(xiàn)，此次“新國五條”內(nèi)容與之前政策內(nèi)容基本無異。隨即，在接受媒體采訪時，開發(fā)商們也多表示，不會因為新政策的出臺而輕易改變推貨計劃。

可是幸福來得快去得也快，僅僅一周左右后，國務院就頒布了“新國五條”實施細則，更加明確了政府控制房價的決心。前后不到十天，“新國五條”細則的出臺，徹底打消了一些開發(fā)商期待政策松動的幻想，不得不以價換量，快速出

貨。3月初，深圳部分樓盤就選擇提前開盤入市，只為在地方政府細則出臺前完成過戶交易。此外，新政內(nèi)容中，對于二手房交易更加嚴厲，要求持有房屋的人，交易時個人所得稅將按照房屋轉(zhuǎn)讓所得收益的20%收取，這相比原來總價1%的費用來說，交易成本大大增加。

雖然“新國五條”與此前的“新國八條”相比，此次中央并未提出更新的調(diào)控手段，但這一信號的意義在于，強調(diào)樓市政策“高壓期”仍將持續(xù)一段時間。此外，在保障房方面，在政策實施后，為籌措保障房資金，財政部也與住建部已要求各地多渠道籌措公租房資金，發(fā)改委也放開利用債券融資支持保障性住房建設的“閘門”。

第二篇：房地產(chǎn)調(diào)控政策

房地產(chǎn)調(diào)控政策

然而，調(diào)控部門知道開發(fā)商這般心思，于是不斷釋放樓市調(diào)控不會放松的信號，讓房地產(chǎn)市場預期由幻想變?yōu)楸^，一些人甚至對中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展絕望。

實際上，這種大喜大悲的感情大可不必。根據(jù)國家發(fā)改委日前召開的工作會議所透露內(nèi)容，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策定調(diào)基本廓清，如不發(fā)生經(jīng)濟衰退等意外情況，房地產(chǎn)調(diào)控在2012年不會大幅度放松，但是也不會更嚴厲，整體來說，2012年房地產(chǎn)市場預期狀況應好于2011年底。

住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路勁基建[簡介 最新動態(tài)]上市15周年的一個活動上明確表示，2012年的調(diào)控政策仍然堅持抑制投資投機性購房需求，但是也會對中低價位、中小套型商品房的需求市場進行支持。

日前召開的國家發(fā)改委工作會議也透出對房地產(chǎn)調(diào)控的三個基本定調(diào)：一是鞏固和擴大房地產(chǎn)調(diào)控效果；二是抑制投資投機性購房需求；三是支持和幫助自住性、剛性購房需求。

總結(jié)上述代表兩個參與房地產(chǎn)調(diào)控主要部門的信息，可以得出如下結(jié)論：其一，由于2012年定調(diào)經(jīng)濟穩(wěn)定增長，貨幣投放量不會低于2011年嚴厲控制貨幣投放的時期，雖然對于房地產(chǎn)貸款仍會控制，但是房地產(chǎn)行業(yè)緊張的資金鏈在2012年初開始會得到緩解。

其二，中央各個部門均提出了支持自主性、剛性購房需求的調(diào)子。這說明，在2011年最后2個月時間內(nèi)，銀行對首套房貸限制或者提高門檻的做法已經(jīng)引起了監(jiān)管部門注意。住建部、銀監(jiān)會等部門對此進行調(diào)研和反映以后，從2011年12月份開始，銀行對于首套購房貸款已經(jīng)進行了下調(diào)利率、放寬貸款條件等改善性做法。這將在2012年初引起自住性購房需求的反彈，進而帶動中低價位、中小戶型普通商品房市場的放量。

其三，繼續(xù)抑制投資投機性購房需求的政策被重申。秦虹也在上述論壇上表示，未來調(diào)控仍將著力于使房價與大眾的可承受購買力接近。無論是限購政策，還是房產(chǎn)稅政策，都將為抑制投資投機性購房所設計。

綜上所述，2012年房價絕對不會反彈，中央以及調(diào)控部門也不會允許這種情況出現(xiàn)。但是會對剛性購房需求進行一定程度的政策扶植，并且著重推保障性住房建設，以滿足中低收入家庭住房需求。

在此情況下，目前各種政策安排被視為最有效的，尤其是房屋限購政策，被看做短期內(nèi)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的定海神針。因此限購政策不會輕易退出，但是隨著

2012年貨幣總量的放松，以及地方政府執(zhí)行限購政策的力度問題，2012年會不會再出現(xiàn)房價上漲、限購形同虛設等意外情況呢？

這恐怕是當前房產(chǎn)稅等政策加緊研究的一個重要原因，如果樓市出現(xiàn)意外情況，恐怕只能用嚴厲的房產(chǎn)稅政策去頂了。

在上述情況下，還有一個變數(shù)因素，那就是地方政府土地財政在2012年告急。

第三篇：房地產(chǎn)調(diào)控政策評析

房地產(chǎn)調(diào)控政策評析

（針對2011年1月27號頒布的調(diào)控政策——新國八條）

上海大學房地產(chǎn)學院：劉一兵08120688

摘要

眾所周知，從1998—2003年住房分配制度的改革，到近幾年保障房政策的密集出臺，在短短的不到十年間，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，而我國的房地產(chǎn)市場也隨之發(fā)生了翻天覆地的變化。自2010年4月17日《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場泡沫膨脹過快的現(xiàn)象得到了初步的遏制。為鞏固和擴大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機性購房，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，在今年的1月26日晚，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，會議確定了八條政策措施，簡稱“新國八條”。從“新國八條”的內(nèi)容上看，其是對之前房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的進一步加強。不管是“限貸”、“限購”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監(jiān)督等方面都做了進一步的加強和完善。

關鍵詞：限購，限貸，稅制度改革，保障性住房，政府公示，民眾監(jiān)督

1.關于“限貸”

強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據(jù)當?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標和政策要求,在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎上,提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查,對違規(guī)行為嚴肅處理。

所謂“差別信貸政策”，就是說拉開信貸政策的檔次?！靶抡睂υ~的要求在二套房上有所加強，將其首付比例由之前的50%提升到60%，表明信貸政策的差別化程度。而二套房的貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，這是對之前四月份樓市調(diào)控政策的進一步強調(diào)。對于此，銀行的業(yè)內(nèi)人士表示，自去年樓市調(diào)控以來，二套房的信貸業(yè)務一直占比不大，在10%左右。再者，就真正想買二套房的人來講，首付多個10%，怎么著也能湊齊這個錢。可見，“限貸”政策對這部分市場需求的影響不大。

但我個人認為，房貸的“差別化”對買房人的心理上還是有影響的。對于買二套房，有兩種需求，改善性住房需求和投機性住房需求。有投機心理的購房者，看到“差別信貸政策”的進一步加強后，其心理預期會發(fā)生變化。他可能認為，中央此次是下了狠心，再加上上海、重慶房產(chǎn)稅的試點實施，房價應該不會漲了，也許就會不急著買，市場上出現(xiàn)持幣待購的現(xiàn)象。還有，二套房各項政策的實施不會對首套房的政策產(chǎn)生影響。也就是說，首套房的首付和利率不會發(fā)生大的變化。因為購買首套房是國家政策所支持的，與民生息息相關。提高二套房的貸款門檻，已經(jīng)損傷了一些具有改善性住房需求的人的利益，若再在首套房上做文章，那么，政策矛頭所指的方向就不對了。2.關于限購

合理引導住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和,在一定時期內(nèi),要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供當?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?限購1套住房;對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

首先我們明確了限購的城市。直轄市、計劃單列市、省會城市都在限購之列。不明確的地方是，哪些城市屬于“房價過高、上漲過快的城市”。

“限購令”自去年四月份的樓市調(diào)控提出后，除上海等幾個房價泡沫比較大的城市有具體措施外，很多城市僅形式上有所追隨，但并沒有落到實處。從網(wǎng)上了解到，南京市在去年的下半年出臺了限購措施，但緊隨其后的具體操作細則和執(zhí)行時間并沒有公布，市場上三套房以上的過戶照常進行。但今年，雖然“房價過高、上漲過快的城市”還沒有明確的說法，但將直轄市、計劃單列市、省會城市都劃在限購之列，可見此次調(diào)控的力度之大，決心之強烈。換句話說，這三類城市必須限購。從各地方的網(wǎng)站可以看出，地方的限購細則也在緊鑼密鼓的制定中，相關人員也表示，嚴格執(zhí)行國務院大精神。

就山東而言，與限購有關的城市就濟南和青島兩個。到目前，濟南市的限購細則已經(jīng)出臺，其采用了類似于上海“以家庭為單位，限制新購一套房”的較寬松的政策；青島市的限購細則還在制定中。我個人認為，較寬松的限購政策對房價泡沫并不太大的濟南和青島的房地產(chǎn)市場都是有很強的約束力。而這兩個城市的炒房投機者或許會涌向其它的二三線城市，對其它城市的房地產(chǎn)市場帶去壓力。所以，地方政府在出臺限購細則的時候，也應該給持有貨幣的投資者帶去一些投資的機會，將一部分貨幣從房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)移到其它市場，促使整個經(jīng)濟市場的和諧運行。

3.關于稅制改革

調(diào)整完善相關稅收政策,加強稅收征管。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策,對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查,重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目,進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產(chǎn)價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度,堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng),為依法征稅提供基礎。

關鍵詞“不足5年”。

眾所周知，稅收是調(diào)節(jié)經(jīng)濟市場的一個很重要的因素?？梢钥闯觯舜握{(diào)控對稅收的改革只針對不滿五年的普通住宅。，下面我們來比較一下全額征收營業(yè)稅與原營業(yè)稅政策是區(qū)別。假定某人新購入一套普通商品住房，價值100萬，5年內(nèi)，其房主準備轉(zhuǎn)手出售，出售價格150萬。按照原有的稅收政策，房主只需繳納兩時點差價的營業(yè)稅，即 150w?100w ×5.56%=27800元。若按照新政的稅收政策，則需繳納150w×5.56%=84000元。理性的看，這筆錢還是比較客觀的。從各地區(qū)房價的走勢上看，相對于原有稅收政策，新政對稅收政策的增幅一般在2—4倍之間。另外，按照“新國八條”文件的表述，此次調(diào)整只是調(diào)整了5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的營業(yè)稅，對于滿5年的交易，仍按普通住宅免征，非普通住宅差額征收的辦法執(zhí)行。我個人認為，此次稅收制度的改革是對二手房市場的一個沖擊。很多未滿5年的不動產(chǎn)擁有者，并不畏懼全額營業(yè)稅帶來的壓力，他們會故意抬高出售房的房價，將將要繳納的稅收轉(zhuǎn)移到購買者的身上，給購買者施壓。于此，很多想購買二手房的持幣代購者會將目光轉(zhuǎn)移到期房上面，畢竟3倍左右的稅收增幅，在短時間內(nèi)也可以租一套不錯的房子。這樣一來，稅收新政無疑讓越來越不景氣的二手房市場雪上加霜。我的建議是，對于二手房的評估機制適當健全，確定實際操作價格上下浮動的區(qū)間，對于房價差異較大的交易行為，當?shù)卣畱髁罱梗沤^不正當交易行為的發(fā)生。

4.關于保障性住房

1加大保障性安居工程建設力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式,多○渠道籌集保障性住房房源,逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理,健全準入退出機制,切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū),可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應。

2嚴格住房用地供應管理。各地要增加土地有效供應,落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住○房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。在新增建設用地計劃中,單列保障性住房用地,做到應保盡保。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查,參加土地競買的單位或個人,必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的,堅決糾正,嚴肅查處。對已供房地產(chǎn)用地,超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的,及時收回土地使用權,并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權行為。

以上兩條均是新政在有關保障房上面所做的措施。

繼2010年12月住建部提出在2011年將在全國范圍內(nèi)建1000萬套保障房的措施后，一月份出臺的“新國八條”再次加大了對保障性安居工程的建設力度。無疑，2011年國家將重點建設經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房，增加低端市場供應量，來解決中低收入者的住房需求。在2011年1月19日，山東省召開的全省住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上，為增加保障性住房的數(shù)量，濟南市準備出臺政策，對于在房地產(chǎn)建設中不配建保障房的,一律不供地、不立項、不審批。個人認為，濟南若出臺這一政策,將能夠大大增加保障房的供應量,樓市的供給增加,促使房價下降就有了基礎。尤其是保障房的供應量大量增加后,才能夠有力阻止房價快速上漲。如果上述政策再加上限購政策,兩者結(jié)合,會發(fā)揮更大的作用。會議上還提到了，省財政計劃支出5億元用于支持保障性住房建設。山東將把公租房建設作為重點,重點建設30-40平方米的小戶型公租房。對于未完成2010年保障性住房建設用地供應任務,保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、中小套型普通商品住房“三類用地”供應總量未達到住房用地供應總量70%的市、縣,近期不得出讓大戶型高檔商品住宅用地。就東營地區(qū)而言，隨著近期勝利油田職工住房建設的陸續(xù)交付使用和后續(xù)的不斷開工建設、市區(qū)經(jīng)濟適用房建設和廉租房的建設等，將會給房地產(chǎn)商品住房市場帶來不小的沖擊。這將會改變傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)供求結(jié)構，在很大程度上改變市場供求關系的變化，普通商品住房建設比重的增加，能夠保障和促進整個市場的健康運行和發(fā)展，同時也會使得競爭本來就很激烈的房地產(chǎn)市場的競爭會進一步的加劇，迫使開發(fā)商不得不在開發(fā)項目的軟環(huán)境上做文章，有利于提升樓盤項目的品質(zhì)，也會帶動整個房地產(chǎn)市場品質(zhì)的提升。此外，隨著近幾年我國保障性住房的快速發(fā)展，保障房的管理愈來愈重要。比如，廉租房、棚戶改造區(qū)的住房不穩(wěn)定的情況；原來的廉租房住戶在收入條件發(fā)生根本性改善后，仍長期占據(jù)著住房，缺乏更嚴格的退出機制的問題；因管理水平跟不上，物業(yè)形象不佳的詬病和加劇社會隔離及治安等問題仍難消除的情況；一些城市由于種種原因廉租房建設至今還未達標等等。我個人認為，為尋求解決這些相關問題，在大量資金投入的同時，各地行政機構嚴格按建設保障性住房的法律辦事，將這項為民造福的工程進一步做實做好。我個人對使保障房體系持續(xù)下去的幾點建議

1將住房保障納入社保體系。保障房建設資金的缺乏，一個重要的原因是，缺少法定的○資金來源，因此投入難以穩(wěn)定。我認為，正確的做法，應當考慮將其納入社會保障體系，建立專門的法律法規(guī)，形成專收專支的專項建設基金。公積金貸款只是其中一個部分。

2對專項資金的使用和保障房建設的質(zhì)量，○必須加強監(jiān)管和審計監(jiān)察。通過法制建設完善程序管理和過程監(jiān)管，杜絕低效率、豆腐渣工程、貪腐等現(xiàn)象的發(fā)生，避免“民心工程”出現(xiàn)“傷心事件”。

3因地制宜?！鸶鞯貞Y(jié)合本地住房需求結(jié)構，建立有效的住房保障體系建設的中長期規(guī)劃，完善住房保障的形式和供應結(jié)構，避免供應結(jié)構不合理造成新的“浪費”現(xiàn)象。

5.關于政府公示

進一步落實地方政府責任。地方政府要切實承擔起促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區(qū)新建住房價格控制目標,并于一季度向社會公布。

“新國八條”明確了地方政府的責任與義務——確定房價控制目標，一季度向社會公布。以東營市為例，由于2010的數(shù)據(jù)還沒有公布，2009東營市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21313元（東營市統(tǒng)計局），較上年增長9.4%，假設城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定，預計2011年的人均可支配收入為25508元，按每個家庭中有兩名成員有收入計算，東營市每個家庭在2011年的可支配收入為51016元，按照房地產(chǎn)市場無泡沫或者泡沫不大的情況下計算（6年或者7年的時間可供給一套生活住房，按100㎡計算），每家庭6年或者7年總的可支配收入分別為30.6097和35.7113萬元（按預計數(shù)據(jù)，不計利息），由此預計2011年東營市的房價應控制在3060.97——3571.13元/㎡左右。據(jù)調(diào)查，位于東營市南部的廣饒縣城東2011年1月6日新開盤的華驁小區(qū)（多層、小高層）均價為3200元/㎡（實地調(diào)查）；東營市東城地區(qū)房價多介于5000——6500元/㎡（東營房產(chǎn)網(wǎng)一月份數(shù)據(jù)）。而以2010年網(wǎng)上盛傳的《2010年7月中國城市房價排行榜》為標準，東營市房價為4370元/㎡，位列76位。由此可見，作為二三線城市的東營來說，由于房價泡沫較少，其房價水平較為真實的反應了當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平。另外，據(jù)東營房產(chǎn)網(wǎng)不完全統(tǒng)計，預計2011年將有32個純新盤上市，按區(qū)域劃分：東城12個、西城14個、縣區(qū)6個；按物業(yè)類別劃分：多層7個、高層或小高層18個、別墅10個、寫字樓11個、商業(yè)8個（有的項目有多種物業(yè)類型，以涉及到為劃分標準）。這些數(shù)字就意味著，隨著開發(fā)項目數(shù)量的增加，房源的增多，房地產(chǎn)市場競爭會不可避免的變得更加的激烈，東營的房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始實現(xiàn)由賣方市場向買方市場進行轉(zhuǎn)變，這對于廣大剛性購房者而言肯定是有益的。同時，人民生活水平的提高，可支配收入的增加，以及競爭日趨積累的房地產(chǎn)市場對房價的影響都會對政府控制房價起到積極的作用。我們相信，對于處于二三線、房地產(chǎn)泡沫不大的東營市來講，在2011年第一季度確定公布房價控制目標并非難事。

6.關于民主監(jiān)督

1落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制?！鹞慈缙诖_定并公布本地區(qū)新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省(區(qū)、市)人民政府,要向國務院作出報告,有關部門根據(jù)規(guī)定對相關負責人進行問責。對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位,房地產(chǎn)相關稅收征管不力,以及個人住房信息系統(tǒng)建設滯后等問題,也納入約談問責范圍。

2堅持和強化輿論引導。對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗,要加大宣傳○力度,引導居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的,要追究有關當事人的責任?？偟膩碇v，房地產(chǎn)市場上的第三輪調(diào)控力度空前。不管是“限貸”、“限購”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監(jiān)督等，都從根本上控制了住房的需求，增加了住房的供給。

我想，伴隨著各地相應政策細則的出臺，政策疊加效應的愈發(fā)明顯，各地房地產(chǎn)市場必會向一個更加穩(wěn)妥的方向發(fā)展。作為個人，很高興看到中央新政的出臺。因為之前的調(diào)控并未使房價出現(xiàn)松動，抑制房價的政策大多只能起到揚湯止沸的效果。一項好的政策，需要長期堅持，“虎頭蛇尾”是政策大忌。希望中央也借此機會，建立有效的住房保障體系，建設的長效機制。

第四篇：關于房地產(chǎn)調(diào)控政策

關于房地產(chǎn)調(diào)控政策 李克強總理在政府工作報告中重申中國將遏制房地產(chǎn)投機。提出針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

業(yè)內(nèi)解讀：

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭：“抑制投機投資性需求”這一措辭如今繼續(xù)重申，表明官方的態(tài)度是，即便要是發(fā)揮市場機制的作用，暫時仍不會放開對于投機投資性需求的調(diào)控，也就是說，限購限貸至少今年不會全面煺出。

共有產(chǎn)權房供應方面較有新意，意味著將上海經(jīng)驗向全國推廣。實質(zhì)仍是經(jīng)適房，只不過產(chǎn)權清晰后，在煺出時可避免許多糾纏。

中塬地產(chǎn)首席分析師張大偉：繼續(xù)抑制房地產(chǎn)投資，表明樓市發(fā)展進入第二階段，調(diào)控存在繼續(xù)加碼的可能性，但“一刀切”的政策不會再出現(xiàn)。

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓：分類調(diào)控，告別一刀切。針對不同城市分類調(diào)控，也即房價漲幅大的一線和少數(shù)二線城市，調(diào)控仍從緊。對于供大于求、房價漲幅小叁四線和部分二線城市，維持現(xiàn)狀。對于嚴重供大于求，房價止?jié)q或下跌的，可以適度放松政策。

第五篇：對十年房地產(chǎn)調(diào)控政策的思考

要完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，首先要解決我們國家的土地供應制度問題，我們的土地供應制度存在很大的缺陷。其次是要確定我們國家的住房制度，國家應明確到底要對什么樣的人保證其住房，要通過什么樣的優(yōu)惠政策給予什么樣的補助。我認為，我們國家在住房制度上還沒有一個非常清晰的政策界定。大家可以看到，現(xiàn)在出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的時候，文件當中有各式各樣的名詞，如經(jīng)濟適用房、廉租房、普通商品房、高檔商品房、改善性住房等等。我認為最好將住宅分為三類：第一類是針對最困難群體的廉租房，第二類是針對大多數(shù)中低收入人群的經(jīng)濟適用房，第三類是商品房。政府要做的是廉租房和經(jīng)濟適用房的保障工作，至于商品房的數(shù)量和價格可以完全由市場決定。

除了完善上述兩項基本制度外，還應完善財政政策與信貸政策在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用。

國家出臺了一系列政策鼓勵房地產(chǎn)信貸的發(fā)展，并且在稅收方面也鼓勵房屋交易。1999年7月，財政部、國家稅務總局發(fā)布的《關于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》中規(guī)定，對于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房“銷售時繳納的營業(yè)稅、契稅在2000年底前予以免稅優(yōu)惠”，2001年4月，財政部、國家稅務總局出臺了《關于對消化空置商品房有關稅費政策的通知》，免征營業(yè)稅、契稅的政策延期執(zhí)行兩年，即延長至 2002年12月31日。這一文件同時也規(guī)定對銷售1998年6月30 日以前建成的別墅、度假村等應自2001年1月1日起恢復征收營業(yè)稅、契稅?？墒堑胤秸]有很好地執(zhí)行這個規(guī)定，而是對高消費性的別墅等全部減免了營業(yè)稅和契稅。

2002年至2006年，中央政府有關部門針對房地產(chǎn)投資增幅較大、土地供應過量、市場結(jié)構不盡合理、價格增長過快、市場秩序混亂等問題出臺了一系列調(diào)控政策。盡管出臺了很多文件，但是落實的情況并不是很好，房價也一直在上漲。我個人認為這期間中央政府與地方政府沒有達成共識。中央政府一再希望能滿足小面積的普通住房的需求，但是地方政府都希望房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展得更快一些。

2006年以來，中央政府在調(diào)控中明確了政府在住房保障方面的責任，明確了針對自住房的政策和對住房合理消費的引導。1998年的住房制度改革從福利分房跳到另一個極端，即讓所有人都要從市場上買房子，而忽視了廉租房和真正的經(jīng)濟適用房的建設。國家推出的經(jīng)濟適用房政策，并沒有得到很好的落實。經(jīng)濟適用房一直沒有按照《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的規(guī)定嚴格控制建筑面積和對購買人條件的把關，把經(jīng)濟適用房變相地變成了普通商品住房。因此，2006年后的政策取向，就是在調(diào)控中明確了政府在住房保障方面的責任，并把責任落實到地方政府的領導身上，同時，對住房合理消費進行引導，倡導小戶型的住房。中國是人口大國，土地是稀缺的，人人都住大房子是不現(xiàn)實的。

理性地對待房地產(chǎn)調(diào)控的效果

讓房價回歸理性是啟動正常消費的基礎。中國在城市化和現(xiàn)代化的進程中有強大的剛性住房需求，但近年來房價不斷上升，超出了一般居民的支付能力。讓房價回歸到老百姓可承受的范圍內(nèi)，是啟動正常消費的基礎。

有人擔心房價回調(diào)中會出現(xiàn)許多問題，產(chǎn)生交易糾紛，甚至影響金融安全。

首先是退房、斷供問題。我個人認為不會出現(xiàn)大面積的退房和斷供現(xiàn)象。因為我們現(xiàn)在是商品社會，要信守合同，只要銷售的時候沒有誤導和欺詐，買房人應該對自己的行為負責任。另外，如果消費者斷供的話，今后可能會面臨不能和金融機構打交道的窘境。因為這個消費者已經(jīng)在自己的信用記錄上留下了一個不良記錄，這個污點會使金融機構都不敢給他貸款，因而他以后想貸款買房、買車，辦信用卡，都會遇到問題。退房和斷供都會使消費者付出巨大的信用代價。

其次是造成銀行不良貸款增多的問題。我認為房價回調(diào)不會對房地產(chǎn)信貸產(chǎn)生重大沖擊。2007年個人住房貸款占各項貸款的比重有了一個陡升，2007年之后則下降了(圖1)。2008年 9月，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人購房貸款占各項貸款的比重分別為 6.64%和11%。2007年，開發(fā)貸款的增量和個人購房貸款的增量占住房貸款余額的比例分別是18.3%和23.3%。即使2007年發(fā)放的個人按揭貸款全部成為壞賬，也只有約全部貸款的2.5% 受到損失，即不良貸款率僅上升約2.5個百分點，因此不會對銀行造成過大沖擊。

房地產(chǎn)價格回調(diào)真正會引發(fā)的問題是沖擊地方政府的財政預算收入，造成地方財政風險。而且銀行發(fā)放了很多基礎設施貸款，都是以政府提供隱性擔保為基礎發(fā)放的，而政府隱性擔保的還款來源正是土地出讓收入。所以我們看到，在調(diào)控過程中，地方政府比中央政府要著急。

財政政策是調(diào)整住房市場供需結(jié)構的關鍵

第一，要調(diào)整中央政府和地方政府事權和財權的劃分，改變地方政府“土地財政”的現(xiàn)狀，從機制上保證土地利用規(guī)劃和城市建設規(guī)劃的嚴肅性?，F(xiàn)在地方政府承擔的事情超出了其可支配的財力，“土地財政”不得不成為是其重要的資金來源。因此，推動財政體制改革，是解決房地產(chǎn)問題非常重要的一環(huán)。

第二，降低交易環(huán)節(jié)費用，盡快明確開征物業(yè)稅的時間，加大房地產(chǎn)持有費用，引導合理消費。其實政府應該做的事情，就是提供一個公平、穩(wěn)定的市場環(huán)境，讓利益主體根據(jù)自身的情況來選擇市場行為。如果開征物業(yè)稅的話，就會讓一些人考量到，我買這個房子，是否用得起。只要物業(yè)稅政策出臺了，老百姓就會自己根據(jù)自身情況選擇是住60平方米的房子，還是住120平方米的房子。

第三，要加大廉租房的建設投入，把住房面積嚴控在50平方米以下。廉租房應該是按“補人頭不補磚頭”的方法供應，即按市場價格收取租金，對付不起市場租金的困難群體實行貨幣補貼。這樣，受補貼的人的收入一旦提高了，補貼自然就停止了，因此，就有利于防止道德風險，提高廉租房的使用效率。

第四，提高公職人員住房貨幣補貼的標準，同時將其納入統(tǒng)一的經(jīng)濟適用房的建設和房屋出售、出租制度之內(nèi)，防止產(chǎn)生新的社會不公。

第五，改革土地供應制度，對廉租房和經(jīng)濟適用房的用地實行限房價、限戶型和面積的拍賣制度，增加保障性用房土地供給的透明度和公正性。

第六，要用按揭貸款利息稅收抵扣制度或利息補貼制度鼓勵居民一定面積(比如90平方

米以下)的住房自住需求。對于按揭買房的人，如果有的人不夠納稅條件，不夠抵扣，就給予其按揭貸款的利息補貼。

第一，控制房地產(chǎn)信貸的杠桿率是金融安全的關鍵。對房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑安裝企業(yè)要嚴格執(zhí)行資本金比例不低于35%的規(guī)定；土地儲備貸款的抵押貸款成數(shù)要低于土地估值的70% ；居民自住房20%的首付比例應該是最低要求，借款人月供要低于其收入的50%，月債務比例應該低于其收入的55%。對投資性購房應視同企業(yè)實行不低于30%的自有資本金的比例，商業(yè)銀行應有這種風險意識。對多套住房按揭貸款提高首付比例是控制房地產(chǎn)泡沫的關鍵。對于第一套住房、改善性住房的貸款管理讓中央銀行和監(jiān)管部門出細則是不現(xiàn)實的，商業(yè)銀行應按照“了解你的客戶”的原則作出判斷，對于第二套以上住房的首付比例，商業(yè)銀行應從控制風險的原則出發(fā)制訂標準。

第二，讓利率回歸市場利率，有利于控制金融風險。2008年 10月22日，人民銀行決定自2008年10月27日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍。這并不是要求商業(yè)銀行都用0.7倍的利率去放款。商業(yè)銀行應該“了解你的客戶”，應該知道你的客戶有多大的風險，應該根據(jù)客戶的風險確定利率。決定貸款利率和首付比例的因素，也應該是商業(yè)銀行出于風險的考量來決定的，比如，看是否是首次購買，是投資還是自住，房屋的套型和面積，借款人信用，借款人償付能力等。商業(yè)銀行應該根據(jù)風險控制的原則自己制定細則，不要拿著首付比例和利率去搞惡性競爭?，F(xiàn)在各家商業(yè)銀行為什么不肯出臺房貸的細則呢？一個重要原因是怕其細則標準嚴了會把客戶擠走了，松了又不符合中央的政策規(guī)定。

第三，要給房地產(chǎn)企業(yè)開辟多種融資渠道，這是發(fā)展租賃與出售并舉的住房市場的基礎。房地產(chǎn)商的債券融資、股權融資和房地產(chǎn)信托產(chǎn)品等渠道都應該打開。我們應把房地產(chǎn)商當作一個生產(chǎn)商品的普通企業(yè)，只不過房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的是住房。在宏觀調(diào)控中中央要調(diào)的是貨幣供應的總量，至于總量之下的結(jié)構怎么調(diào)整，那是市場的行為。如果政府想引導市場，可以用財政政策引導，而不應該在信貸政策上對企業(yè)有某種歧視。

總之，運用好財政信貸政策，可以替代僵化的行政控制手段。

房地產(chǎn)開發(fā)商要自愛自重，做有社會責任感的企業(yè)

房地產(chǎn)商應該用自己的行動重塑形象，要遠離腐敗，用智慧致富。要對得起老百姓一生的儲蓄，用“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的精神為公民服務，設計充分利用空間的宜居戶型，用房屋的品質(zhì)換得市場的尊重。現(xiàn)在是房地產(chǎn)市場低迷的時候，但也是優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)商重整行業(yè)、進行并購的好時候，也是尋找一個新的增長點的最好時機。

最后，我們應該對中國的發(fā)展有信心。盡管世界經(jīng)濟出了那么多的問題，但是中國是一個有13億人口的大市場，和其他國家是不一樣的，這是我們的優(yōu)勢。我們國家還是一個發(fā)展中國家，我們有巨大的發(fā)展空間。只要我們的政策是正確的，我們就能夠擴大內(nèi)需，中國經(jīng)濟就能夠平穩(wěn)發(fā)展。我們對此應該充滿信心，當然也要作艱苦的準備，迎接挑戰(zhàn)。