第一篇：20170227成達(dá)附件1寫字樓物業(yè)服務(wù)規(guī)范

附件一：

委托方（以下簡稱甲方）： 中國成達(dá)工程有限公司 受托方（以下簡稱乙方）： 成都世紀(jì)城物業(yè)新會(huì)展分公司

根據(jù)甲乙雙方簽定《成達(dá)大廈物業(yè)管理服務(wù)合同》約定，就該合同第二十一條《成達(dá)大廈物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施方案》，雙方一致同意按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

成都市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局（DB510100/T 0013—2007），2007年12月1日發(fā)布，2007年12月30日實(shí)施。

寫字樓物業(yè)服務(wù)規(guī)范 范圍

本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了寫字樓物業(yè)服務(wù)規(guī)范的術(shù)語和定義、基本要求、客戶服務(wù)、房屋共用部位、共同設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行及維護(hù)、秩序維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)、綠化的維護(hù)。

本標(biāo)準(zhǔn)適用于本市行政區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。規(guī)范性引用文件

下列文件中的條款通過本標(biāo)準(zhǔn)的引用而成為本標(biāo)準(zhǔn)的條款。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內(nèi)容）或修訂版均不適用于本標(biāo)準(zhǔn)，然而，鼓勵(lì)根據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成協(xié)議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標(biāo)準(zhǔn)。

GB 5749 生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)

GB 17051 二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范

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GB 50034 建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

DL/T 596 電力設(shè)備預(yù)防性試驗(yàn)規(guī)則

DB51/190 四川省水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)

建設(shè)部、衛(wèi)生部令第53號(hào)《生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法》

建設(shè)部令第156號(hào)《城市供水水質(zhì)管理規(guī)定》

衛(wèi)監(jiān)督發(fā)【2006】53號(hào)《公共場(chǎng)所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生管理辦法》

衛(wèi)生部《公共場(chǎng)所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生規(guī)范》

《四川省生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法》

《成都市公共信息標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)化管理辦法》

《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》 術(shù)語和定義

本標(biāo)準(zhǔn)采用以下術(shù)語和定義。3.1

寫字樓

為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。3.2

物業(yè)管理

由業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，雙方按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。3.3

物業(yè)服務(wù)承接驗(yàn)收

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物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，以保證物業(yè)服務(wù)正常實(shí)施和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用為目的的檢查驗(yàn)收。3.4

客戶

接受物業(yè)服務(wù)的組織或個(gè)人。

注：業(yè)主、使用人及其他相關(guān)方。3.5

延伸服務(wù)

寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容之外，為滿足客戶個(gè)性需求所提供的服務(wù)。3.6

突發(fā)性公共事件

在寫字樓建筑區(qū)劃內(nèi)發(fā)生的自然災(zāi)害（包括氣象災(zāi)害，地震災(zāi)害，地質(zhì)災(zāi)害，生物災(zāi)害等），事故災(zāi)難（包括各類安全事故、消防安全事故、交通運(yùn)輸事故、共用設(shè)施設(shè)備事故、輻射事故、環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件），公共衛(wèi)生事件（包括傳染病疫情、群體性不明原因疾病、食品安全和職業(yè)危害、動(dòng)物疫情、以及其他嚴(yán)重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會(huì)安全事件（包括恐怖襲擊事件、經(jīng)濟(jì)安全事件、涉外突發(fā)事件和群體性事件）等?；疽?/p>

4.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的要求 應(yīng)符合《成都物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定。4.2 承接驗(yàn)收

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4.2.1 按《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》中第七十二條執(zhí)行，并予以備案。

4.2.2 移交的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案資料記錄清楚，簽訂了《共用部分物業(yè)服務(wù)承接驗(yàn)收協(xié)議》，對(duì)遺留問題的處理進(jìn)行了約定。4.3 物業(yè)服務(wù)力量的配備要求

4.3.1 應(yīng)根據(jù)寫字樓的具體特點(diǎn)、功能定位以及合同的約定，設(shè)置相應(yīng)的機(jī)構(gòu)，配備適當(dāng)?shù)姆?wù)人員。

4.3.2 物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位培訓(xùn)合格證書，專業(yè)技術(shù)、操作人員應(yīng)取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)證書或職業(yè)技能資格證書。

4.3.3 從業(yè)人員接受過相關(guān)專業(yè)技能的培訓(xùn)，掌握物業(yè)管理相關(guān)的法律、法規(guī)和政策，熟悉物業(yè)的基本情況，能正確使用和維護(hù)相關(guān)專用設(shè)施設(shè)備。

4.3.4 物業(yè)服務(wù)人員著裝統(tǒng)一、規(guī)范，佩戴標(biāo)識(shí)，文明用語，舉止端莊，服務(wù)主動(dòng)、熱情。4.4 物業(yè)服務(wù)要求

4.4.1 制訂有切實(shí)可行的物業(yè)服務(wù)方案，有較為完整的服務(wù)制度和作業(yè)規(guī)程，并認(rèn)真執(zhí)行。4.4.2 房屋共用部位完好，共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。4.4.3 建筑規(guī)劃內(nèi)的環(huán)境、秩序符合合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

4.4.4 實(shí)行了“三公開”（公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公開服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量、公開辦事流程）。4.4.5 公示24小時(shí)服務(wù)電話。

4.4.6 有服務(wù)受理、投訴、回訪處理程序。4.4.7 物業(yè)服務(wù)中的相關(guān)作業(yè)記錄完整，可追溯。4.5 檔案管理

有較完善的物業(yè)服務(wù)檔案管理制度，檔案健全，有專人保管，查閱方便。物業(yè)服務(wù)檔案內(nèi)容至少應(yīng)包括：

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——物業(yè)竣工驗(yàn)收及物業(yè)服務(wù)共用部分承接驗(yàn)收檔案；

——共用設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳和管理維修檔案；

——客戶資料檔案；

——物業(yè)服務(wù)日常管理檔案；

——實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制計(jì)費(fèi)模式的還應(yīng)有財(cái)務(wù)檔案。4.6 財(cái)務(wù)管理

4.6.1 建立健全財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。對(duì)于客戶報(bào)修、超時(shí)空調(diào)等延伸服務(wù)所產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)結(jié)算。

4.6.2 物業(yè)服務(wù)費(fèi)、能耗費(fèi)、通訊費(fèi)、雜費(fèi)、延伸服務(wù)收費(fèi)、車庫（場(chǎng)）服務(wù)費(fèi)以及其它費(fèi)用的繳付標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、方式，嚴(yán)格按照公開的收費(fèi)制度進(jìn)行（合同另有約定除外），收費(fèi)應(yīng)操作規(guī)范。4.7 客戶滿意度

4.7.1 應(yīng)每年開展客戶意見調(diào)查，調(diào)查數(shù)不低于客戶數(shù)量的三分之二，客戶對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意度不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)。

4.7.2 應(yīng)對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，并有改進(jìn)措施。4.8 延伸服務(wù)

應(yīng)在力所能及的范圍內(nèi)，開展延伸服務(wù)。4.9 節(jié)能管理

應(yīng)根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況，制訂符合國家法規(guī)、政策和適宜、有效的節(jié)能管理方案，并認(rèn)真執(zhí)行。4.10 突發(fā)性公共事件處理

應(yīng)對(duì)管理服務(wù)過程中可能出現(xiàn)的突發(fā)性公共事件建立應(yīng)急預(yù)案，組織實(shí)施培訓(xùn)、演習(xí)、評(píng)價(jià)和改進(jìn)，事發(fā)時(shí)按規(guī)定途徑及時(shí)報(bào)告客戶和有關(guān)部門，并采取相應(yīng)措施。

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4.11 標(biāo)識(shí)管理

應(yīng)符合《成都市公共信息標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)化管理辦法》的規(guī)定?？蛻舴?wù)

應(yīng)設(shè)置總服務(wù)臺(tái)或服務(wù)窗口，提供咨詢、服務(wù)受理、投訴接待、引導(dǎo)等服務(wù)。5.1 入駐、遷離服務(wù)

客戶需入駐和遷離時(shí)，應(yīng)按規(guī)定的程序及時(shí)受理，在承諾的時(shí)間內(nèi)辦理完成相關(guān)手續(xù)，及時(shí)建檔、歸檔。5.2 報(bào)修服務(wù)

客戶報(bào)修時(shí)，應(yīng)及時(shí)受理，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到場(chǎng)，小修項(xiàng)目當(dāng)天完成（預(yù)約除外）。維修完成后應(yīng)進(jìn)行回訪。

5.3 郵件、報(bào)刊雜志收發(fā)服務(wù)

5.3.1 正確分理信件，報(bào)刊雜志和掛號(hào)信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)進(jìn)行登記。5.3.2 掛號(hào)信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)請(qǐng)收件人簽收。

5.3.3 特快專遞、電報(bào)等應(yīng)及時(shí)傳遞的郵件，應(yīng)在收到郵件后的2小時(shí)內(nèi)送達(dá)（或通知）收件人（收件人因故不能按時(shí)接收的應(yīng)做好相關(guān)記錄）。

5.3.4 客戶遷離本物業(yè)后，應(yīng)為客戶提供一個(gè)月的郵件保管服務(wù)，并盡力通知客戶領(lǐng)取，對(duì)無法聯(lián)系收件人的郵件，要退回郵局。5.4 裝飾裝修管理服務(wù)

5.4.1 制訂裝飾裝修管理制度，告知客戶裝飾裝修管理的流程、注意事項(xiàng)和禁止行為。5.4.2 簽訂《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，明確相關(guān)方的權(quán)利和義務(wù)，建立客戶裝飾裝修檔案。5.4.3 依法、依約收取相應(yīng)的費(fèi)用。

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5.5 投訴處理

5.5.1 受理的投訴，核實(shí)情況，及時(shí)處理并回復(fù)。

5.5.2 受理的投訴，應(yīng)在一個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)，最長不超過三個(gè)工作日。5.5.3 涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理。5.5.4 受理、處置客戶投訴應(yīng)做好記錄。5.6 延伸服務(wù)受理

5.6.1 對(duì)客戶提出的延伸服務(wù)，應(yīng)在24h內(nèi)回復(fù)。

5.6.2 在提供延伸服務(wù)前，應(yīng)向客戶明示延伸服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量，并與客戶商定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行及維護(hù)服務(wù)

6.1 房屋共用部位的維護(hù)服務(wù)

6.1.1 建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知客戶正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策、法規(guī)。

6.1.2 對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，定期檢查房屋的安全狀況，保證使用功能正常，并做好記錄。

6.1.3 發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向房屋產(chǎn)權(quán)人報(bào)告，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)提出方案或建議，經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意后組織實(shí)施。遇緊急情況時(shí)，應(yīng)采取必要的應(yīng)急措施。6.2 裝飾裝修的服務(wù)

按相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定制定裝飾裝修的服務(wù)流程。6.3 共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)服務(wù) 6.3.1 變配電系統(tǒng)

6.3.1.1 參照DL/T 596相關(guān)規(guī)定，配合相關(guān)部門對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全檢測(cè)。

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6.3.1.2 低壓配電設(shè)備每年至少一次全面停電檢修。

6.3.1.3 按照規(guī)定周期、操作規(guī)范對(duì)變配電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，并做好記錄。6.3.1.4 高低壓配電柜運(yùn)行正常、操作靈活，儀表顯示準(zhǔn)確。6.3.1.5 變壓器運(yùn)行正常，溫控系統(tǒng)正常，通風(fēng)降溫設(shè)備可靠。

6.3.1.6 直流操作系統(tǒng)運(yùn)行正常，蓄電池組充、放電量符合工作要求，至少每年進(jìn)行一次充、放電試驗(yàn)。

6.3.1.7 功率因素自動(dòng)補(bǔ)償裝置運(yùn)行正常，功率因素不低于0.9，電容器容量滿足工作要求，無鼓包、漏液等異常情況。

6.3.1.8 制定突發(fā)事件應(yīng)急處理程序和臨時(shí)用電管理措施，明確停、送電審批權(quán)限及流程，停、送電按規(guī)定提前通知客戶。

6.3.1.9 制定配電室人員出入管理制度，配電室通風(fēng)、照明良好，無鼠洞，配備符合要求的消防器材。

6.3.1.10 涉及電能的計(jì)量器具、儀表按規(guī)定周期由法定計(jì)量技術(shù)機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)檢定。6.3.2 應(yīng)急供電系統(tǒng)

6.3.2.1 應(yīng)急照明柜工作正常，蓄電池放電工作時(shí)間不低于技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，蓄電池?zé)o漏液、腐蝕現(xiàn)象。6.3.2.2 定期對(duì)應(yīng)急照明柜進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔和切換試驗(yàn)，定期進(jìn)行蓄電池組充、放電試驗(yàn)。6.3.3 給排水系統(tǒng)

6.3.3.1 定期檢查生活泵、氣壓罐、排污泵、水池水箱、管道閥門，定期檢查公共衛(wèi)生間、開水房、管道井內(nèi)的上下水管道、閥門、減壓閥，集水坑、污水坑、室內(nèi)外排水溝渠（井）。設(shè)備運(yùn)行正常，壓力符合要求，儀表指示準(zhǔn)確，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。

6.3.3.2 生活水泵、管道、閥門定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；集水坑、污水坑、化糞池、室內(nèi)外排水溝渠（井）定期疏通清掏；排水暢通無堵塞。

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6.3.3.3 生活水箱（池）入口封閉，加蓋加鎖，溢水管、泄水管、通氣口要加金屬網(wǎng)，室外的通氣口要有防護(hù)設(shè)施。

6.3.3.4 雨、污水分離，不得混排，污水排放達(dá)到DB51/190。

6.3.3.5 制定衛(wèi)生管理制度，供水管理符合GB 17051、《生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法》、《四川省生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法》和《城市供水水質(zhì)管理規(guī)定》的規(guī)定。6.3.3.6 二次供水的貯水箱（池）不得同其他用途的貯水設(shè)施混用。

6.3.3.7 二次供水需辦理《二次供水衛(wèi)生許可證》、供管水人員應(yīng)每年進(jìn)行一次健康檢查和衛(wèi)生知識(shí)培訓(xùn)，培訓(xùn)合格者方可上崗。

6.3.3.8 每半年應(yīng)對(duì)二次供水水箱（池）進(jìn)行全面清洗消毒，水質(zhì)經(jīng)有資質(zhì)的疾病預(yù)防控制機(jī)構(gòu)檢測(cè)，水質(zhì)要符合GB 5749和GB 17051的要求。

6.3.3.9 制定停水、爆管及水污染等應(yīng)急處理程序，計(jì)劃停水按規(guī)定提前通知客戶。6.3.3.10 水表按規(guī)定周期由法定計(jì)量技術(shù)機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)檢定。

6.3.3.11 未經(jīng)相關(guān)行政主管部門許可，不得擅自采取地下水或直接從江河取水。6.3.4 空調(diào)系統(tǒng)

6.3.4.1 集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)符合國家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)要求。各設(shè)施部件應(yīng)按照《公共場(chǎng)所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生管理辦法》及相關(guān)要求進(jìn)行清洗維護(hù)。6.3.4.2 設(shè)備工作正常、安全裝置有效。6.3.4.3 定期巡查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)并記錄運(yùn)行參數(shù)。

6.3.4.4 定期檢查循環(huán)泵、冷卻泵電機(jī)及泵體，進(jìn)行添加更換潤滑脂、清潔葉輪、基礎(chǔ)緊固、除銹刷漆等維護(hù)保養(yǎng)。

6.3.4.5 定期對(duì)空氣處理單元、新風(fēng)處理單元、風(fēng)機(jī)盤管、濾網(wǎng)、風(fēng)閥、積水盤、冷凝水管、膨脹水箱、集水器分水器、風(fēng)機(jī)表冷器進(jìn)行檢查、清洗和保養(yǎng)。

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6.3.4.6 定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)電源柜、控制柜進(jìn)行檢查，緊固螺栓、測(cè)試絕緣，保證系統(tǒng)的用電安全。6.3.4.7 壓力表、真空儀、等測(cè)量裝置按規(guī)定進(jìn)行周期檢定。

6.3.4.8 按國家相關(guān)要求嚴(yán)格控制溫度范圍，夏季室內(nèi)溫度不低于26℃，冬季室內(nèi)溫度不高于20℃，定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行能耗（水、電等）統(tǒng)計(jì)和分析，做好節(jié)能工作。

6.3.4.9 在每個(gè)供冷期或供熱期交替運(yùn)行之前，或系統(tǒng)停機(jī)一段時(shí)間后又重新投入運(yùn)行時(shí)，必須對(duì)系統(tǒng)所有設(shè)施設(shè)備（如冷卻水循環(huán)管道、冷凍水循環(huán)管道風(fēng)管、新風(fēng)系統(tǒng)等的管件、閥門、電氣控制、隔熱保溫等）進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查、清洗、測(cè)試和調(diào)整，確定正常后方能投入運(yùn)行。6.3.5 電梯

6.3.5.1 電梯運(yùn)行平穩(wěn)、平層準(zhǔn)確、開/關(guān)門姿態(tài)正常，轎廂照明、樓層顯示器、內(nèi)外呼梯控制板外觀及功能完好，轎廂內(nèi)整潔無污染。

6.3.5.2 電梯使用單位應(yīng)依據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，設(shè)置電梯安全管理機(jī)構(gòu)或配備專職的安全管理人員。使用單位必須到當(dāng)?shù)靥胤N設(shè)備安全監(jiān)察機(jī)構(gòu)辦理電梯注冊(cè)登記手續(xù)，建立健全設(shè)備安全技術(shù)檔案，制定完善設(shè)備管理制度和操作規(guī)程，必須聘用持證人員上崗工作，制定電梯事故應(yīng)急救援預(yù)案，負(fù)責(zé)電梯維修、大修、改造、檢驗(yàn)等所需資金的落實(shí)和使用。

6.3.5.3 電梯使用單位必須保障電梯運(yùn)行的基本條件（如溫度、濕度、電壓等），對(duì)機(jī)房實(shí)行封閉管理，配備應(yīng)急照明，滅火器和盤車工具，并置于顯著方便之處。

6.3.5.4 電梯必須經(jīng)過國家核準(zhǔn)的特種設(shè)備檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)定期檢驗(yàn)（檢驗(yàn)周期為一年），取得安全檢驗(yàn)合格標(biāo)志，并在檢驗(yàn)有效期內(nèi)運(yùn)行。

6.3.5.4.1 電梯運(yùn)行的基本技術(shù)要求：電梯運(yùn)行平穩(wěn)、平層準(zhǔn)確，轎箱照明、內(nèi)外呼梯按鈕完好，樓層顯示正常，轎箱內(nèi)整潔無污染。警鈴或其它救助設(shè)備功能完備，稱重裝置可靠，安全裝置有效無缺損，電梯運(yùn)行無異常。

6.3.5.5 電梯使用單位應(yīng)當(dāng)與取得相應(yīng)特種設(shè)備許可的電梯維修保養(yǎng)單位簽訂電梯維修保養(yǎng)合同，10/22

不得使電梯脫離維修保養(yǎng)。電梯維修保養(yǎng)合同應(yīng)當(dāng)約定維修保養(yǎng)的期限、項(xiàng)目和救援責(zé)任等內(nèi)容。

電梯使用單位的安全管理人員，應(yīng)對(duì)電梯進(jìn)行日常安全管理，按照安全技術(shù)要求做好日常運(yùn)行巡檢記錄，對(duì)維修保養(yǎng)單位的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，并督促電梯維修保養(yǎng)的單位至少每15日對(duì)電梯進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)，并在其維護(hù)保養(yǎng)、維修、報(bào)修等工作記錄上進(jìn)行簽字確認(rèn)。

6.3.5.6 電梯使用單位應(yīng)要求電梯維修保養(yǎng)單位對(duì)電梯及其安全設(shè)施至少每15日對(duì)電梯進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)，保證其維修保養(yǎng)的電梯安全技術(shù)性能符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和安全技術(shù)規(guī)范。

6.3.5.6.1 電梯使用單位應(yīng)要求電梯維修保養(yǎng)單位設(shè)立24h維修值班電話，保證接到故障通知后30min趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取積極措施消除事故隱患，配合電梯的使用單位采取正確有效的救援方法。6.3.5.6.2 電梯使用單位應(yīng)要求電梯維修保養(yǎng)單位落實(shí)維修保養(yǎng)過程中的現(xiàn)場(chǎng)安全防護(hù)措施，保證施工安全。應(yīng)當(dāng)做好維修保養(yǎng)記錄，并歸入電梯維修保養(yǎng)檔案。

6.3.5.6.3 電梯使用單位應(yīng)要求電梯維修保養(yǎng)單位為其介紹必要的管理知識(shí)、安全技術(shù)知識(shí)、安全規(guī)章制度；協(xié)助電梯使用單位建立電梯技術(shù)檔案。配合電梯的使用單位采取有效措施確保電梯安全運(yùn)行。

6.3.5.7 電梯發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)立即停止電梯使用，及時(shí)通知維修保養(yǎng)單位進(jìn)行維修保養(yǎng)，及時(shí)消除安全隱患，保證安全可靠使用。

電梯發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)采取積極有效的應(yīng)急救援措施，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，視其情況立即上報(bào)主管單位、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、公安、房管、建設(shè)等政府部門。

6.3.5.8 電梯使用單位應(yīng)當(dāng)宣傳國家關(guān)于電梯安全的法律法規(guī)，宣傳電梯正確使用、應(yīng)急救援等方面的知識(shí)，提高乘坐電梯人員的愛護(hù)意識(shí)和安全意識(shí)。

6.3.5.9 電梯機(jī)房由專人管理，機(jī)房空氣溫度應(yīng)保持在5～400C之間，溫度應(yīng)保持在設(shè)備安全運(yùn)行所允許的范圍內(nèi)；機(jī)房通風(fēng)、照明良好，配備應(yīng)急照明、滅火器材，盤車工具及標(biāo)識(shí)齊全，并掛于顯眼方便處。

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6.3.6 消防系統(tǒng)

6.3.6.1 消防系統(tǒng)由具有相關(guān)專業(yè)資質(zhì)的消防維保公司對(duì)其進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。6.3.6.2 工作人員經(jīng)消防培訓(xùn)考試合格，持證上崗。6.3.6.3 消防設(shè)備除檢修外，必須處于正常運(yùn)行狀態(tài)。

6.3.6.4 發(fā)生一般性故障，應(yīng)即時(shí)通知專業(yè)維修公司在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行維修；發(fā)生重大故障時(shí)，物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)及時(shí)采取相應(yīng)措施應(yīng)急處理，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在30min內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修。

6.3.6.5 監(jiān)督專業(yè)消防維護(hù)保養(yǎng)公司做好消防設(shè)備月、季、年度檢查工作，按時(shí)段和設(shè)備數(shù)量比例，抽查、檢測(cè)系統(tǒng)設(shè)備，全年覆蓋所有系統(tǒng)設(shè)備。

6.3.6.6 配合專業(yè)消防公司制定消防設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃，并督促完成情況。6.3.6.7 消防應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志的應(yīng)急時(shí)間應(yīng)大于90min。

6.3.6.8 室內(nèi)消火栓每月檢查一次，保證消火栓箱內(nèi)配件齊全完好，閥桿每年加注潤滑油并放水檢查一次。

6.3.6.9 聯(lián)動(dòng)控制臺(tái)工作正常、顯示正確，系統(tǒng)誤報(bào)率不超過3％。6.3.6.10 消防泵每月啟動(dòng)一次，每年保養(yǎng)一次。6.3.6.11 火災(zāi)探測(cè)器至少每三年進(jìn)行一次專業(yè)清洗。6.3.6.12 消防管道、閥門至少每二年進(jìn)行一次除銹刷漆。

6.3.6.13 保證消防用水的基本儲(chǔ)備，確?；馂?zāi)時(shí)不低于10min的消防滅火用水量。6.3.6.14 消防通道要暢通。

6.3.6.15 室外消火栓和消防水泵結(jié)合應(yīng)保證完整好用，并有明顯標(biāo)志。6.3.6.16 建筑滅火器應(yīng)按相關(guān)規(guī)定配備，并保證完好有效。6.3.6.17 防排煙系統(tǒng)應(yīng)保證處于正常運(yùn)行狀態(tài)。

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6.3.6.18 防火門和防火卷簾門應(yīng)保證完好，具備防火分隔功能。

6.3.6.19 門警系統(tǒng)應(yīng)保證在火災(zāi)等緊急情況下，釋放所有門警裝置，做好疏散門的暢通。6.3.6.20 消防電梯應(yīng)保證24h運(yùn)行。

6.3.6.21 當(dāng)主電源斷點(diǎn)時(shí)，消防備用電源應(yīng)當(dāng)能自動(dòng)投入運(yùn)轉(zhuǎn)；當(dāng)主電源恢復(fù)時(shí)能從備用電源自動(dòng)轉(zhuǎn)入主電源狀態(tài)。

6.3.6.22 制定消防應(yīng)急預(yù)案，每年進(jìn)行一次消防演練。6.3.7 停車場(chǎng)管理系統(tǒng)

6.3.7.1 服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常。6.3.7.2 工作站工作正常、通訊正常、整潔。6.3.7.3 出入口機(jī)工作正常，通訊正常。

6.3.7.4 區(qū)域及車場(chǎng)車位計(jì)數(shù)顯示器工作正常、整潔，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。

6.3.7.5 圖像識(shí)別系統(tǒng)工作正常，攝像機(jī)工作正常，車輛及車牌號(hào)清晰，信息相對(duì)應(yīng)及時(shí)存入、讀出數(shù)據(jù)庫。

6.3.7.6 電動(dòng)道閘工作正常、整潔，反應(yīng)靈敏。6.3.7.7 車輛檢測(cè)器工作正常。

6.3.7.8 執(zhí)行計(jì)算機(jī)權(quán)限管理規(guī)定，不得私自改變計(jì)算機(jī)設(shè)置和更換計(jì)算機(jī)硬件、軟件、使用外來軟件和光盤。

6.3.7.9 每月對(duì)車位進(jìn)行一次系統(tǒng)數(shù)據(jù)和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況的校對(duì)，并及時(shí)調(diào)整區(qū)域及車場(chǎng)車位顯示器數(shù)據(jù)，核對(duì)收費(fèi)數(shù)據(jù)。

6.3.7.10 定期備份系統(tǒng)軟件及數(shù)據(jù)。6.3.8 公共照明系統(tǒng)

6.3.8.1 制定公共照明節(jié)能管理制度，照度符合GB50034《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。

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6.3.8.2 每天一次巡檢大堂、電梯間、停車場(chǎng)、通道、光彩照明、景觀照明、霓虹燈等公共部位照明，有效亮燈率98％以上，如有缺損及時(shí)更換。

6.3.8.3 每周一次巡檢公共照明電源柜，如有問題及時(shí)處理，保證設(shè)備正常運(yùn)行和安全用電。6.3.9 高空作業(yè)設(shè)備

6.3.9.1 設(shè)備需經(jīng)有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格，保持安全裝置完好并在有效期內(nèi)安全運(yùn)行。

6.3.9.2 設(shè)備操作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守安全規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，嚴(yán)禁超載。6.3.9.3 設(shè)備應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行作業(yè)前的機(jī)電系統(tǒng)安全檢查與運(yùn)行狀態(tài)的確認(rèn)。6.3.9.4 吊籃運(yùn)行平穩(wěn)，無傾斜。

6.3.9.5 設(shè)備各儀表指示準(zhǔn)確，各類開關(guān)動(dòng)作靈活；通訊設(shè)備正常。6.3.9.6 在運(yùn)行中，不得隨意卸開裝置的護(hù)罩、封門及其他裝置。

6.3.9.7 設(shè)備使用完畢后，需切斷電源，鎖好操縱裝置，并將懸掛裝置按規(guī)定方法予以鎖定。應(yīng)有專業(yè)人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行進(jìn)行管理、記錄。

6.3.9.8 應(yīng)定期對(duì)設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行檢查及保養(yǎng)，對(duì)提升系統(tǒng)進(jìn)行全面測(cè)試。清除灰塵、滴漏的液體以及可能打滑的其他物質(zhì)因素。6.3.10 計(jì)量檢測(cè)

6.3.10.1 建立計(jì)量器具臺(tái)帳，制定周期檢定、校準(zhǔn)計(jì)劃表。6.3.10.2 計(jì)量器具按規(guī)定進(jìn)行周期檢定、校準(zhǔn)。

6.3.10.3 按規(guī)定周期記錄電能表、煤氣表、水表等的計(jì)量數(shù)據(jù)，計(jì)算能源消耗量，建立數(shù)據(jù)檔案并進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。

6.3.10.4 未經(jīng)檢定合格的計(jì)量器具不得投入使用。秩序維護(hù)服務(wù)

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7.1 門衛(wèi)

7.1.1 主出入口24h值班，舉止文明、態(tài)度和藹，用語規(guī)范、禮儀規(guī)范，按時(shí)到崗，堅(jiān)守崗位不脫崗。

7.1.2 保持個(gè)人儀表整潔、門崗周圍環(huán)境清潔，注意觀察人員進(jìn)出情況，發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)應(yīng)當(dāng)及時(shí)詢問，勸阻小商小販不要在建筑區(qū)劃內(nèi)亂設(shè)攤點(diǎn)。

7.1.3 對(duì)進(jìn)出寫字樓的各類車輛進(jìn)行有效疏導(dǎo)，保持出入口的暢通。

7.1.4 對(duì)外來人員（施工、送貨、參觀等）實(shí)行進(jìn)出記錄，必要時(shí)引導(dǎo)至電梯廳或指定區(qū)域；對(duì)非工作時(shí)間進(jìn)入寫字樓的人員應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)登記。

7.1.5 對(duì)物品進(jìn)出實(shí)施分類記錄，大件物品進(jìn)出應(yīng)進(jìn)行審驗(yàn)，拒絕危險(xiǎn)物品進(jìn)入。7.2 巡邏

7.2.1 科學(xué)、合理安排巡邏路線，排除各種不安全因素，發(fā)現(xiàn)違法、違章行為應(yīng)及時(shí)制止。7.2.2 發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)應(yīng)追查原因，同時(shí)通知有關(guān)部門。

7.2.3 巡視中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場(chǎng)采取必要措施，隨時(shí)準(zhǔn)備啟動(dòng)相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。

7.2.4 收到中央監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡邏人員應(yīng)及時(shí)到達(dá)，并采取相應(yīng)措施。

7.2.5 對(duì)寫字樓內(nèi)設(shè)置的消火栓（箱）、窨井蓋、安全警示標(biāo)志等涉及公共安全的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)缺失，損壞或不能正常使用等情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)告并記錄。7.3 監(jiān)控室值守

7.3.1 監(jiān)控設(shè)施應(yīng)24h開通，保證對(duì)安全出入口、內(nèi)部重點(diǎn)區(qū)域的安全監(jiān)控，保持完整的監(jiān)控記錄。

7.3.2 監(jiān)控中心收到火情、險(xiǎn)情及其他異常情況報(bào)警信號(hào)后，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并通知相關(guān)人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。

7.3.3 監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至少保持1個(gè)月（特殊情況除外）。

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7.3.4 保持治安電話暢通，接聽及時(shí)（鈴響三聲內(nèi)應(yīng)接聽）。7.4 車輛停放服務(wù)

7.4.1 根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置行車指示標(biāo)志，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停放區(qū)域，公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。7.4.2 秩序維護(hù)人員應(yīng)對(duì)進(jìn)出的各類車輛進(jìn)行記錄，維護(hù)交通秩序，保證車輛便于通行、易于停放；若對(duì)進(jìn)出車輛有疑問，應(yīng)向駕駛員敬禮后再進(jìn)行詢問。

7.4.3 收費(fèi)停放的車庫應(yīng)24h有專人管理；車輛停放有序，車庫場(chǎng)地定時(shí)清潔，無易燃、易爆等危險(xiǎn)物品存放；防止漏油、漏氣車輛進(jìn)入停車場(chǎng)。

7.4.4 地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立明顯指示牌，照明、消防器械配置齊全。7.4.5 非機(jī)動(dòng)車應(yīng)定點(diǎn)停放。7.5 消防安全的協(xié)助

7.5.1 協(xié)助客戶建立健全、落實(shí) 消防安全責(zé)任制。

7.5.2 樓內(nèi)應(yīng)設(shè)置消防設(shè)施，保持消防通道暢通，在樓內(nèi)明顯位置設(shè)置消防疏散示意圖。7.5.3 對(duì)易燃易爆、危險(xiǎn)物品設(shè)專人專區(qū)管理。7.6 安全生產(chǎn)與災(zāi)害預(yù)防

7.6.1 建立健全安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程，普及安全用電、用氣知識(shí)。7.6.2 如遇暴雨或其他災(zāi)害性天氣時(shí)，應(yīng)采取以下應(yīng)急措施。

7.6.2.1 對(duì)設(shè)備機(jī)房、停車場(chǎng)、廣告牌、電線桿等露天設(shè)施的抗強(qiáng)風(fēng)能力進(jìn)行檢查和加固。7.6.2.2 對(duì)集水井水泵運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行檢查，保證正常排澇。7.6.2.3 對(duì)排水系統(tǒng)進(jìn)行檢查疏通，清除雜物，確保排水暢通。7.6.2.4 及時(shí)準(zhǔn)備必要的搶險(xiǎn)物資，安排值班人員進(jìn)行巡查。7.7 突發(fā)事件處置

7.7.1 根據(jù)各寫字樓的實(shí)際情況，制定突發(fā)性公共事件處置應(yīng)急預(yù)案，每年根據(jù)實(shí)際情況組織1～

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次應(yīng)急演習(xí)。

7.7.2 當(dāng)發(fā)生突發(fā)性事件時(shí)，應(yīng)按預(yù)定方案進(jìn)行處理，全力配合有關(guān)部門，保護(hù)客戶人身安全并盡量減少財(cái)產(chǎn)損失。環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)

8.1 環(huán)衛(wèi)設(shè)施

應(yīng)根據(jù)寫字樓的實(shí)際情況合理設(shè)置相關(guān)環(huán)衛(wèi)設(shè)施，如在主要進(jìn)出口設(shè)置果皮箱、在適當(dāng)位置設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)房、在集中裝修期間應(yīng)有臨時(shí)建渣堆放處等。8.2 清潔、保潔責(zé)任制

清潔、保潔實(shí)行責(zé)任制，有專職保潔人員和明確的責(zé)任范圍。8.3 各區(qū)域清潔衛(wèi)生要求（見表1）

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8.5 消毒滅害

8.5.1 消毒滅害工作是有關(guān)部門發(fā)放，或者是使用低毒高效的藥劑，應(yīng)符合國家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的要求，在盡量不影響客戶工作的前提下進(jìn)行，如上班前、下班后或者利用節(jié)假日等；消毒使用的藥劑應(yīng)在消毒過程中注意做好個(gè)人防護(hù)。

8.5.2 滅鼠、滅蟑的毒餌、藥劑應(yīng)妥善保管，施放、回收應(yīng)有記錄。8.6 垃圾清運(yùn)

生活垃圾應(yīng)專人負(fù)責(zé)，日產(chǎn)日清；建筑垃圾應(yīng)有專人負(fù)責(zé)清理。8.7 環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)中的應(yīng)急處理

如出現(xiàn)自來水爆管、化糞池外溢、公共性疫情等情況，應(yīng)啟動(dòng)相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案，全力配合有關(guān)部門，保障客戶人身安全，減少財(cái)產(chǎn)損失。

20/22 綠化的維護(hù)

9.1 公共區(qū)域盆栽植物管理

9.1.1 植物應(yīng)鮮活，具有觀賞價(jià)值。葉面干凈，具有光澤，無積塵，無枯枝敗葉，無病蟲害；盆器及托盤完好干凈，托盤無積土。土面不外露。

9.1.2 選擇適宜栽培的植物品種，觀賞性強(qiáng)，觀賞期長，管理方便。9.1.3 植物的大小和色彩應(yīng)與寫字樓相協(xié)調(diào)。

9.1.4 應(yīng)選用無毒、無害、無異味的基質(zhì)栽培；如需施肥只能使用無機(jī)肥，嚴(yán)禁使用有機(jī)肥；發(fā)現(xiàn)病蟲害及時(shí)更換植物，寫字樓內(nèi)禁止噴灑農(nóng)藥。9.2 花壇、綠地養(yǎng)護(hù)

9.2.1 綠地及花壇內(nèi)各種植物地勢(shì)良好。綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀完好無損。植物群落完整，層次豐富，黃土不外露，有整體的觀賞效果。植物季相分明，生長茂盛。9.2.2 保持土壤適度濕潤；澆灌中流出的余水及時(shí)清理。

9.2.3 草坪保持平整，高度不超過5cm，草屑及時(shí)清理；喬木修剪科學(xué)合理，剪口光滑整齊，樹冠完整美觀，無徒長枝、下垂枝、枯枝，內(nèi)膛不亂，通風(fēng)透光；綠籬修剪整齊有型，保持觀賞面枝葉豐滿。花灌木花后修剪及時(shí)。

9.2.4 綠地內(nèi)立視應(yīng)無明顯雜草，土壤疏松通透。

9.2.5 按植物品種、生長速度、土壤狀況，適時(shí)適量施無機(jī)肥。

9.2.6 預(yù)防為主，生態(tài)治理。草皮無病斑，植物枝葉無蟲害咬口、排泄物、無懸掛或依附在植物上的蟲繭、休眠蟲體及越冬蟲蛹。9.2.7 綠地內(nèi)無垃圾，喬木無樹掛。

本附件共13頁，與合同沖突之處以合同為準(zhǔn)。

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甲方簽章：中國成達(dá)工程有限公司

法人或代表人：

2017年 05 月 31 日

乙方簽章：成都世紀(jì)城物業(yè)新會(huì)展分公司法人或代表人：

2017年05 月31 日

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第二篇：物業(yè)服務(wù)協(xié)議(寫字樓)

武漢[沿江一號(hào)購物中心] 物業(yè)服務(wù)協(xié)議（寫字樓）

甲 方： 武漢世紀(jì)行物業(yè)管理有限公司

法定地址： 法人代表： 聯(lián)系電話：

乙 方： 法定地址： 法人代表： 聯(lián)系電話：

根據(jù)中華人民共和國的有關(guān)法律、法規(guī)，在雙方自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，此協(xié)議作為乙方與武漢盛唐房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 簽訂《房屋租賃合同》（下稱“租賃合同”）時(shí)之附件，甲、乙雙方就物業(yè)管理服務(wù)事宜達(dá)成如下協(xié)議并共同遵守。

一、寫字樓物業(yè)基本情況

1、承租區(qū)域位置：沿江一號(hào)購物中心（原項(xiàng)目名稱為：龍王廟商貿(mào)廣場(chǎng)B區(qū)）B區(qū) 樓 號(hào)，面積 ㎡（本面積以租賃合同中約定的建筑面積為準(zhǔn)）。

二、物業(yè)管理費(fèi)及其它相關(guān)費(fèi)用

1、物業(yè)管理費(fèi)計(jì)算起始日：乙方自租賃合同約定日即 年 月 日起支付物業(yè)管理費(fèi)，并按計(jì)量的實(shí)際使用量繳納水、電、延時(shí)空調(diào)費(fèi)等費(fèi)用。

2、物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：人民幣 元/㎡/月，合計(jì)每月人民幣 元（大寫： 圓整），乙方需每季度支付一次物業(yè)管理費(fèi)，每次應(yīng)提前 日支付。

注：甲方收取的物業(yè)管理費(fèi)用于支付下列但不限于下列發(fā)生的：公共區(qū)域保潔、保安、綠化費(fèi)；公共照明費(fèi)（不包括乙方專用的外墻店招和外墻廣告位照明用電）；物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)；固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；員工薪酬福利費(fèi)；行政辦公費(fèi)用；公共設(shè)施設(shè)備（空調(diào)主機(jī)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、外圍公共照明等）的運(yùn)行、維保費(fèi)等。

3、其他相關(guān)費(fèi)用：

3.1 電話初裝費(fèi)及資源占用費(fèi)；

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3.2 網(wǎng)絡(luò)初裝費(fèi)及使用費(fèi)；

3.3 空調(diào)延時(shí)服務(wù)費(fèi)：甲方根據(jù)本協(xié)議第三條物業(yè)服務(wù)內(nèi)容提供標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)。如乙方實(shí)際享受的空調(diào)服務(wù)超出約定時(shí)間，乙方須繳納空調(diào)延時(shí)服務(wù)費(fèi)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為0.2元/㎡/小時(shí)，面積按乙方所在樓層總面積計(jì)算，該延時(shí)費(fèi)用在乙方繳納當(dāng)期物業(yè)管理費(fèi)時(shí)一并向甲方繳納；

3.4代收代繳服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

甲方可提供水、電、燃?xì)獾软?xiàng)目的費(fèi)用代收代繳服務(wù)（代收代繳費(fèi)用不屬于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用）。代收服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：經(jīng)營用水、經(jīng)營用電。

注：裝修期水電費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)按《裝修手冊(cè)》執(zhí)行，經(jīng)物業(yè)公司驗(yàn)收合格后，方可轉(zhuǎn)為經(jīng)營用電收取標(biāo)準(zhǔn)?！疤胤N行業(yè)用水”收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照特種行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

該費(fèi)用將根據(jù)國家能源價(jià)格政策變化而作調(diào)整。

4、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整根據(jù)甲方服務(wù)管理狀況并經(jīng)過相關(guān)程序進(jìn)行。

三、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

1、寫字樓共用部位的維修和管理

包括寫字樓主體承重結(jié)構(gòu)部位：包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、門廳、樓梯間、走廓通道等相連部位。

2、寫字樓共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理

包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、中央空調(diào)、天線、供電線路、通訊線路、照明、供氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

3、市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理 包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、停車場(chǎng)。

4、附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理 包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂場(chǎng)所。

5、公用環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理

5.1 公用環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)； 5.2 公共區(qū)域內(nèi)綠植、花木等的養(yǎng)護(hù)與管理。

6、公共安全秩序維護(hù)

6.1 維護(hù)公共經(jīng)營秩序安全管理，包括門崗、巡邏等； 6.2 交通與車輛停放、進(jìn)出的安全管理； 6.3 消防監(jiān)控與安全管理。

7、其他服務(wù)

7.1 商戶裝飾裝修管理：詳見《商戶裝修手冊(cè)》之規(guī)定；

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7.2 代收代繳水費(fèi)、電費(fèi)等服務(wù)； 7.3 受理租戶的報(bào)修報(bào)建，并及時(shí)處理； 7.4 建立健全并管理租戶的物業(yè)檔案。

四、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1、寫字樓及維修管理

1.1 寫字樓內(nèi)有明顯標(biāo)志和引路方向；

1.2 寫字樓維修及時(shí)率達(dá)100%，維修合格率達(dá)98%，并建立回訪制度和回訪記錄； 1.3 寫字樓檔案資料齊全、管理完善，建立商戶檔案，隨時(shí)可查。

2、寫字樓設(shè)施設(shè)備管理

2.1 所有公共設(shè)備圖紙、資料檔案齊全，管理完善；

2.2 確保設(shè)備完好、運(yùn)行正常，供水、供電、通訊、照明設(shè)施設(shè)備齊全，使用功能齊全； 2.3 消防設(shè)備完好無損、可隨時(shí)啟用； 2.4 公共配套設(shè)施完好。

3、寫字樓治安、消防管理

3.1 以“人防加技防”的管理模式，加強(qiáng)對(duì)智能監(jiān)控的有效管理； 3.2 定期或不定期的對(duì)所有消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查，消除火災(zāi)安全隱患；

3.3 保持消防系統(tǒng)（主要包括自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)、自動(dòng)煙感報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)消防廣播報(bào)警系統(tǒng)）。

4、寫字樓環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理

4.1 對(duì)寫字樓公共區(qū)域進(jìn)行清潔與循環(huán)保潔；

4.2 對(duì)垃圾實(shí)行袋裝化管理，及時(shí)清運(yùn)，做到日產(chǎn)日清； 4.3 公共區(qū)域內(nèi)合理擺設(shè)綠植、花木。

5、寫字樓共用部位、共用設(shè)施維修處理 嚴(yán)格按照《客戶報(bào)修管理辦法》執(zhí)行。

6、寫字樓中央空調(diào)使用管理規(guī)定 6.1 中央空調(diào)供應(yīng)時(shí)間與臨界溫度的規(guī)定

6.1.1 起供時(shí)間：按合同規(guī)定執(zhí)行。如遇明顯氣候變化將適當(dāng)調(diào)整；

6.1.2 起供臨界溫度：夏季最高氣溫32℃以上、冬季最低氣溫10℃以下時(shí)為空調(diào)起供溫度（以天氣預(yù)報(bào)溫度為依據(jù)）。

6.2 臨時(shí)加班使用空調(diào)規(guī)定

6.2.1 如租戶在正常辦公日（周一至周五上午9：00—下午17：30）內(nèi)需延長空調(diào)供應(yīng)時(shí)間（須4小時(shí)以上），應(yīng)提前2小時(shí)向物業(yè)公司提出書面申請(qǐng)，費(fèi)用按前述辦法計(jì)算；

6.2.2 如租戶在非正常工作日要求空調(diào)供應(yīng)（須4小時(shí)以上），應(yīng)提前1天（或8小時(shí)）向物業(yè)

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公司提出書面申請(qǐng)，費(fèi)用按前述辦法計(jì)算。

五、雙方的權(quán)利和義務(wù)

1、甲方的權(quán)利和義務(wù)

1.1 對(duì)寫字樓共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共安全秩序維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生綠化等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理，確保乙方經(jīng)營環(huán)境的穩(wěn)定與經(jīng)營秩序的安定；

1.2 根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃以及物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃；

1.3 根據(jù)有關(guān)規(guī)定和政策、結(jié)合實(shí)際情況，制定寫字樓的物業(yè)管理制度和寫字樓裝修手冊(cè)，并書面告知乙方，有權(quán)制止一切違反物業(yè)管理制度及裝修制度的行為；

1.4 依據(jù)本協(xié)議之標(biāo)準(zhǔn)向乙方收取物業(yè)管理費(fèi)用；

1.5 甲方有權(quán)對(duì)乙方租賃區(qū)域的裝修及質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和檢查。如乙方未按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)或違規(guī)施工時(shí)，甲方有權(quán)要求乙方停工整改或恢復(fù)原貌，由此而造成的經(jīng)濟(jì)損失由乙方自行承擔(dān)，甲方概不負(fù)責(zé)；

1.6 在事先征得乙方同意后甲方方可進(jìn)入乙方租賃區(qū)域內(nèi)檢查公共設(shè)施設(shè)備的使用情況，如遇突發(fā)或緊急事故時(shí)甲方可進(jìn)入乙方租賃區(qū)域內(nèi)進(jìn)行搶修，乙方不得阻止，但事后必須進(jìn)行情況說明；

1.7 不得擅自占用和改變公共設(shè)施的使用功能；

1.8 發(fā)生緊急情況或突發(fā)事件時(shí)，甲方有責(zé)任采取應(yīng)急措施，保障樓內(nèi)人員生命財(cái)產(chǎn)安全，最大限度減少各方面的損失；

1.9 保證按以上約定內(nèi)容向乙方提供良好的物業(yè)管理服務(wù)，以確保乙方經(jīng)營活動(dòng)的正常進(jìn)行。

2、乙方的權(quán)利和義務(wù)

2.1 有權(quán)要求甲方按服務(wù)協(xié)議約定提供良好的物業(yè)服務(wù)；

2.2 按甲方規(guī)定的時(shí)間足額繳納物業(yè)管理費(fèi)和由甲方代收代繳的水、電公共事業(yè)費(fèi)用； 2.3 監(jiān)督甲方的物業(yè)管理服務(wù)行為，就物業(yè)管理有關(guān)問題向甲方提出意見和建議；

2.4 應(yīng)自覺遵守甲方所制定的《物業(yè)管理制度》和《商戶裝修手冊(cè)》相關(guān)規(guī)定，不得在“沿江一號(hào)購物中心”內(nèi)從事與法律、法規(guī)相違背的行為；

2.5 乙方進(jìn)駐寫字樓后，不得私自改變建筑原貌，未經(jīng)甲方同意不得占用、損壞寫字樓的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。因搬遷、裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先通知甲方，經(jīng)甲方同意后方可使用，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，乙方應(yīng)給予賠償；

2.6 按照安全、公平、合理的原則，正確處理寫字樓內(nèi)的通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法利益；

2.7 未經(jīng)甲方批準(zhǔn)，乙方不得更改、遷移或增大水、電用量裝置或空調(diào)的負(fù)荷，如擅自接駁、改動(dòng)、遷移用電裝置及負(fù)荷，由此而造成的一切損失將由乙方全部承擔(dān)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

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2.8 如果乙方要對(duì)租賃區(qū)域進(jìn)行裝修，應(yīng)提前向甲方提交書面裝修申請(qǐng)和全套施工圖紙，經(jīng)審核通過辦理相關(guān)裝修手續(xù)后方可施工，并自覺接受甲方的監(jiān)督和檢查；

2.9 加強(qiáng)安全防范意識(shí)，應(yīng)加強(qiáng)防火、防盜等事項(xiàng)，因此導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)損失的由乙方自行承擔(dān)。

六、保險(xiǎn)

乙方租賃區(qū)域內(nèi)人身及財(cái)產(chǎn)的有關(guān)保險(xiǎn)由乙方自行辦理。

七、違約責(zé)任

1、雙方均應(yīng)遵守本協(xié)議的各項(xiàng)規(guī)定，任何一方違反本協(xié)議的規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；給對(duì)方造成經(jīng)濟(jì)損失的，還應(yīng)賠償損失；

2、若乙方未能按期繳納各項(xiàng)費(fèi)用，甲方有權(quán)書面通知乙方立即繳付。若乙方逾期未能繳付，乙方須按租賃合同的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)向甲方繳納滯納金；乙方延遲支付超過30日，甲方除收取滯納金外，還有權(quán)停止提供物業(yè)管理服務(wù)、解除合同，由此引起的一切損失和責(zé)任均由乙方自行承擔(dān)；

3、乙方未經(jīng)甲方許可，擅自進(jìn)行的裝飾、裝修造成了對(duì)原建筑物主體結(jié)構(gòu)的改動(dòng)，乙方須按給原建筑物造成損失的2-5倍支付違約金；

4、乙方違約在公共區(qū)域堆放貨物、雜物或加建建筑物，甲方有權(quán)向乙方收取清理費(fèi)；

5、任何一方不得單方面提前終止協(xié)議，否則，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償給對(duì)方造成的損失。

八、其他

1、本協(xié)議的有效期與租賃合同期限相同，乙方在簽署正式租賃合同時(shí)須與甲方簽訂此服務(wù)協(xié)議，本協(xié)議內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力；

2、本協(xié)議未約定事宜參照租賃合同相關(guān)條款執(zhí)行，如在本協(xié)議履行過程中出現(xiàn)租賃合同與本協(xié)議均未規(guī)定的事宜，應(yīng)及時(shí)協(xié)商另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議或遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行；

3、本協(xié)議共5頁，自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效，一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

甲方簽字/公章： 乙方簽字/公章：

法定代表人/委托人： 法定代表人/委托人：

年 月 日 年 月 日

第5頁，共5頁

第三篇：寫字樓 物業(yè)服務(wù)協(xié)議

粵美特大廈物業(yè)服務(wù)協(xié)議

粵美特大廈物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議

NO：深粵美特物（20）粵美特大廈物業(yè)服務(wù)協(xié)議

價(jià)目表》。

二、裝修管理

（一）乙方在裝修（包括改建、更新）前，必須向物業(yè)公司提出申請(qǐng)，甲方書面同意后，進(jìn)場(chǎng)裝修手續(xù)辦理完畢，方可進(jìn)場(chǎng)，否則甲方有權(quán)清理乙方裝修工人等離場(chǎng)。

（二）裝飾裝修過程中產(chǎn)生的裝飾裝修垃圾由乙方自行清運(yùn)。不得在公共走廊、樓梯等公共場(chǎng)所堆放裝修垃圾；不得將生活垃圾、雜物倒入廁所、管道，否則須負(fù)責(zé)清理及賠償損失。

（三）乙方應(yīng)雇用合格的施工承建商，開工前到物業(yè)公司辦理裝修工人臨時(shí)出入證，出入證制作工本費(fèi)為10元/個(gè)，出入證保證金為20元/個(gè)（施工完畢后，有效期內(nèi)回收出入證，不計(jì)息退還保證金，逾期或證件丟失、損毀均不予退還）。

（四）關(guān)于消防安全。乙方二次裝修時(shí)，對(duì)于消防設(shè)施及設(shè)備進(jìn)行改建、改動(dòng)應(yīng)符合國家消防安全的有關(guān)規(guī)定，按照甲方裝修管理的相關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)后方可施工，取得消防合格證后方可投入使用。對(duì)不符合規(guī)定，但又不進(jìn)行整改的，造成的一切損失和責(zé)任應(yīng)由乙方承擔(dān)。

（五）乙方在裝修時(shí)應(yīng)遵守如下規(guī)定： 1.嚴(yán)格按照審批圖紙施工，不得擅自更改；

2.不得破壞樓宇主體結(jié)構(gòu)（承重墻）及消防等公共設(shè)施； 3.不得在公共地方堆放裝修材料、垃圾及雜物； 4.不得將裝修廢料倒入座廁或下水管道；

5.不得妨礙其它租戶，嚴(yán)格遵守物業(yè)公司有關(guān)裝修施工的時(shí)間安排； 6.不得擅自從公共電路接駁電源。

三、甲方的權(quán)利與義務(wù)

（一）對(duì)寫字樓共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共安全秩序維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生綠化等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理，確保乙方經(jīng)營環(huán)境的穩(wěn)定與經(jīng)營秩序的安定。

（二）負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、公共設(shè)施、公共設(shè)備、公共綠化的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并實(shí)施。

（三）根據(jù)有關(guān)規(guī)定和政策、結(jié)合實(shí)際情況，制定寫字樓的物業(yè)管理規(guī)約和寫字樓裝修手冊(cè)，并書面告知乙方，有權(quán)制止一切違反物業(yè)管理規(guī)約及裝修管理手冊(cè)的行為；

（四）依據(jù)本協(xié)議之標(biāo)準(zhǔn)向乙方收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及其他有關(guān)費(fèi)用；

（五）甲方有權(quán)對(duì)乙方租賃區(qū)域的裝修及質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和檢查。如乙方未按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)或

粵美特大廈物業(yè)服務(wù)協(xié)議

違規(guī)施工時(shí)，甲方有權(quán)要求乙方停工整改或恢復(fù)原貌，由此而造成的經(jīng)濟(jì)損失由乙方自行承擔(dān)，甲方概不負(fù)責(zé)；

（六）在事先征得乙方同意后甲方方可進(jìn)入乙方租賃區(qū)域內(nèi)檢查公共設(shè)施設(shè)備的使用情況。如遇突發(fā)或緊急事故時(shí)甲方可不征的乙方的同意進(jìn)入乙方租賃區(qū)域內(nèi)進(jìn)行搶修，乙方不得阻止，但事后必須進(jìn)行情況說明；

（七）發(fā)生緊急情況或突發(fā)事件時(shí)，甲方有責(zé)任采取應(yīng)急措施，保障樓內(nèi)人員生命財(cái)產(chǎn)安全，最大限度減少各方面的損失；

（八）按以上約定內(nèi)容向乙方提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。

四、乙方的權(quán)利與義務(wù)

（一）有權(quán)要求甲方做好大廈的物業(yè)服務(wù)工作，保障設(shè)施設(shè)備的良好運(yùn)行。

（二）監(jiān)督甲方的物業(yè)管理服務(wù)行為，就物業(yè)管理有關(guān)問題向甲方提出意見及建議。

（三）按時(shí)足額繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及水電費(fèi)、空調(diào)維護(hù)費(fèi)及其他費(fèi)用。

（四）按照安全、公平、合理的原則，正確處理寫字樓內(nèi)的通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法利益。

（五）負(fù)責(zé)租賃單元內(nèi)專用部分設(shè)施設(shè)備（如：租賃單元內(nèi)的電源線路、燈光照明、插座、自行增加的空調(diào)盤管風(fēng)機(jī)、衛(wèi)生間水表后的給排水設(shè)施設(shè)備等）的維修維護(hù)保養(yǎng)工作。

（六）乙方進(jìn)駐寫字樓后，不得私自改變建筑原貌，不得拆除幕墻玻璃的安全護(hù)欄，未經(jīng)甲方同意不得占用、損壞寫字樓的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。因搬遷、裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先通知甲方，經(jīng)甲方同意后方可使用，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，乙方應(yīng)給予賠償。

（七）未經(jīng)甲方批準(zhǔn)，乙方不得更改、遷移或增大水、電用量裝置或空調(diào)的負(fù)荷，如擅自接駁、改動(dòng)、遷移用電裝置及負(fù)荷，由此而造成的一切損失將由乙方全部承擔(dān)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

（八）加強(qiáng)安全防范意識(shí)，應(yīng)加強(qiáng)防火、防盜等事項(xiàng)，因此導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)損失的由乙方自行承擔(dān)。

（九）自覺遵守大廈《管理規(guī)約》的相關(guān)規(guī)定，不得在粵美特大廈內(nèi)從事與法律、法規(guī)相違背的行為。

五、財(cái)產(chǎn)安全

（一）甲方對(duì)乙方的財(cái)物及人事安全不承擔(dān)保管、保險(xiǎn)責(zé)任；

（二）乙方有貴重物品必須存放于租用房屋內(nèi)的，建議購買相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。

粵美特大廈物業(yè)服務(wù)協(xié)議

六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

（一）物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 元/平方米/月。合同期滿后物業(yè)管理費(fèi)據(jù)市場(chǎng)情況 可適當(dāng)調(diào)整，乙方應(yīng)按時(shí)支付該費(fèi)用，物業(yè)管理公司收到乙方款項(xiàng)后應(yīng)出具發(fā)票。

（二）停車費(fèi)：停車場(chǎng)月卡及臨時(shí)停車收費(fèi)參照政府指導(dǎo)價(jià)，合同期內(nèi)會(huì)隨政府指導(dǎo) 價(jià)及市場(chǎng)行情調(diào)整。

（三）空調(diào)維護(hù)費(fèi)用按全年收取，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月 元/平方米，自 年 月開始計(jì)收。

（四）合同期內(nèi)乙方自用水、電費(fèi)、垃圾處理費(fèi)由甲方代收、代繳，水電費(fèi)、垃圾處 理費(fèi)將隨著政府的水價(jià)、電價(jià)的變動(dòng)而作調(diào)整（電價(jià)按供電局普通用電類別——商業(yè)、服務(wù)業(yè)用電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)+電損成本+變壓器基本電費(fèi)測(cè)算；水價(jià)按商業(yè)用水收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)+二次供水用電損耗測(cè)算）?，F(xiàn)階段水費(fèi)單價(jià)綜合測(cè)算為 3.53 元/m3，排污費(fèi)單價(jià)為 1.20 元/m3，垃圾處理費(fèi)單價(jià)為 0.27 元/m3；電費(fèi)單價(jià)綜合測(cè)算為 1.50 元/度。

（五）承租物業(yè)樓層的公共水費(fèi)、排污費(fèi)按乙方在本樓層中的面積比例收取（針對(duì)分 層出租的樓層）；乙方租賃全層的，則整層公共水費(fèi)、排污費(fèi)由乙方承擔(dān)。

（六）專項(xiàng)維修基金為每月 0.3 元/平方米（專項(xiàng)維修基金依據(jù)政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取，此 費(fèi)用按相關(guān)規(guī)定只提供收據(jù)）。

（七）乙方入駐應(yīng)簽署《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》等文件，并一次性繳交本物業(yè)交付之日起三個(gè)月(20 年 月 日-月 日)的物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)人民幣 萬 仟 佰 拾 元（￥ 元）整。

（八）乙方應(yīng)于本物業(yè)交付之日起5日內(nèi)，按 元/單元的標(biāo)準(zhǔn)向甲方繳納總計(jì)人民 幣 元整（￥ 元）的室內(nèi)水電費(fèi)周轉(zhuǎn)金，甲方收到乙方支付的周轉(zhuǎn)金后，應(yīng)向乙方開具收據(jù)。乙方退租手續(xù)辦理完畢，結(jié)清費(fèi)用后，周轉(zhuǎn)金不計(jì)利息退還。

七、費(fèi)用的繳付

（一）乙方須于每月10日前交納當(dāng)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)及上月空調(diào)費(fèi)、水電費(fèi)等。如遇節(jié)假日，則相關(guān)費(fèi)用支付日期順延至節(jié)假日后的 粵美特大廈物業(yè)服務(wù)協(xié)議

開戶銀行： 帳號(hào)： 收款單位全稱：

八、協(xié)議期限

本協(xié)議有效期為乙方與出租方的租賃協(xié)議規(guī)定的有效期一致。協(xié)議期滿后，雙方若無異議，本協(xié)議以業(yè)主續(xù)約年份每次自動(dòng)順延。如任何一方提出異議，雙方應(yīng)本著友好的態(tài)度協(xié)商解決。

九、其它事項(xiàng)

（一）協(xié)議雙方可對(duì)本協(xié)議的條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書面簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等效力。

（二）本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使本協(xié)議無法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

（三）本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，若協(xié)商不成時(shí)，任何一方可向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。

（四）協(xié)議正本一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，具有同等效力。

甲方（蓋章）：

代表（簽署）：

乙方（蓋章）：

代表（簽署）：

日期: 日期:

第四篇：寫字樓物業(yè)服務(wù)合同

篇一：物業(yè)服務(wù)協(xié)議(寫字樓)武漢[沿江一號(hào)購物中心] 物業(yè)服務(wù)協(xié)議（寫字樓）

甲 方：武漢世紀(jì)行物業(yè)管理有限公司 法定地址： 法人代表： 聯(lián)系電話：

乙 方： 法定地址： 法人代表： 聯(lián)系電話：

根據(jù)中華人民共和國的有關(guān)法律、法規(guī)，在雙方自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，此協(xié)議作為乙方與武漢盛唐房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 簽訂《房屋租賃合同》（下稱“租賃合同”）時(shí)之附件，甲、乙雙方就物業(yè)管理服務(wù)事宜達(dá)成如下協(xié)議并共同遵守。

一、寫字樓物業(yè)基本情況

1、承租區(qū)域位置：沿江一號(hào)購物中心（原項(xiàng)目名稱為：龍王廟商貿(mào)廣場(chǎng)b區(qū)）b區(qū)樓號(hào)，面積 ㎡（本面積以租賃合同中約定的建筑面積為準(zhǔn)）。

二、物業(yè)管理費(fèi)及其它相關(guān)費(fèi)用

1、物業(yè)管理費(fèi)計(jì)算起始日：乙方自租賃合同約定日即 年 月日起支付物業(yè)管理費(fèi)，并按計(jì)量的實(shí)際使用量繳納水、電、延時(shí)空調(diào)費(fèi)等費(fèi)用。

2、物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：人民幣元/㎡/月，合計(jì)每月人民幣 元（大寫： 圓整），乙方需每季度支付一次物業(yè)管理費(fèi)，每次應(yīng)提前 日支付。

注：甲方收取的物業(yè)管理費(fèi)用于支付下列但不限于下列發(fā)生的：公共區(qū)域保潔、保安、綠化費(fèi)；公共照明費(fèi)（不包括乙方專用的外墻店招和外墻廣告位照明用電）；物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)；固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；員工薪酬福利費(fèi)；行政辦公費(fèi)用；公共設(shè)施設(shè)備（空調(diào)主機(jī)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、外圍公共照明等）的運(yùn)行、維保費(fèi)等。

3、其他相關(guān)費(fèi)用：

3.1 電話初裝費(fèi)及資源占用費(fèi)；3.2 網(wǎng)絡(luò)初裝費(fèi)及使用費(fèi)；

3.3 空調(diào)延時(shí)服務(wù)費(fèi)：甲方根據(jù)本協(xié)議第三條物業(yè)服務(wù)內(nèi)容提供標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)。如乙方實(shí)際享受的空調(diào)服務(wù)超出約定時(shí)間，乙方須繳納空調(diào)延時(shí)服務(wù)費(fèi)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為0.2元/㎡/小時(shí)，面積按乙方所在樓層總面積計(jì)算，該延時(shí)費(fèi)用在乙方繳納當(dāng)期物業(yè)管理費(fèi)時(shí)一并向甲方繳納； 3.4代收代繳服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

甲方可提供水、電、燃?xì)獾软?xiàng)目的費(fèi)用代收代繳服務(wù)（代收代繳費(fèi)用不屬于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用）。代收服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：經(jīng)營用水、經(jīng)營用電。

注：裝修期水電費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)按《裝修手冊(cè)》執(zhí)行，經(jīng)物業(yè)公司驗(yàn)收合格后，方可轉(zhuǎn)為經(jīng)營用電收取標(biāo)準(zhǔn)?！疤胤N行業(yè)用水”收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照特種行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。該費(fèi)用將根據(jù)國家能源價(jià)格政策變化而作調(diào)整。

4、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整根據(jù)甲方服務(wù)管理狀況并經(jīng)過相關(guān)程序進(jìn)行。

三、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

1、寫字樓共用部位的維修和管理

包括寫字樓主體承重結(jié)構(gòu)部位：包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、門廳、樓梯間、走廓通道等相連部位。

2、寫字樓共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理

包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、中央空調(diào)、天線、供電線路、通訊線路、照明、供氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

3、市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理 包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、停車場(chǎng)。

4、附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理 包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂場(chǎng)所。

5、公用環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理

5.1 公用環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)； 5.2 公共區(qū)域內(nèi)綠植、花木等的養(yǎng)護(hù)與管理。

6、公共安全秩序維護(hù)

6.1 維護(hù)公共經(jīng)營秩序安全管理，包括門崗、巡邏等； 6.2 交通與車輛停放、進(jìn)出的安全管理； 6.3 消防監(jiān)控與安全管理。

7、其他服務(wù)

7.1 商戶裝飾裝修管理：詳見《商戶裝修手冊(cè)》之規(guī)定；7.2 代收代繳水費(fèi)、電費(fèi)等服務(wù)； 7.3 受理租戶的報(bào)修報(bào)建，并及時(shí)處理； 7.4 建立健全并管理租戶的物業(yè)檔案。

四、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1、寫字樓及維修管理

1.1 寫字樓內(nèi)有明顯標(biāo)志和引路方向；

1.2 寫字樓維修及時(shí)率達(dá)100%，維修合格率達(dá)98%，并建立回訪制度和回訪記錄； 1.3 寫字樓檔案資料齊全、管理完善，建立商戶檔案，隨時(shí)可查。

2、寫字樓設(shè)施設(shè)備管理

2.1 所有公共設(shè)備圖紙、資料檔案齊全，管理完善；

2.2 確保設(shè)備完好、運(yùn)行正常，供水、供電、通訊、照明設(shè)施設(shè)備齊全，使用功能齊全； 2.3 消防設(shè)備完好無損、可隨時(shí)啟用； 2.4 公共配套設(shè)施完好。

3、寫字樓治安、消防管理

3.1 以“人防加技防”的管理模式，加強(qiáng)對(duì)智能監(jiān)控的有效管理；

3.2 定期或不定期的對(duì)所有消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查，消除火災(zāi)安全隱患；

3.3 保持消防系統(tǒng)（主要包括自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)、自動(dòng)煙感報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)消防廣播報(bào)警系統(tǒng)）。

4、寫字樓環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理

4.1 對(duì)寫字樓公共區(qū)域進(jìn)行清潔與循環(huán)保潔；

4.2 對(duì)垃圾實(shí)行袋裝化管理，及時(shí)清運(yùn)，做到日產(chǎn)日清； 4.3 公共區(qū)域內(nèi)合理擺設(shè)綠植、花木。

5、寫字樓共用部位、共用設(shè)施維修處理 嚴(yán)格按照《客戶報(bào)修管理辦法》執(zhí)行。

6、寫字樓中央空調(diào)使用管理規(guī)定

6.1 中央空調(diào)供應(yīng)時(shí)間與臨界溫度的規(guī)定

6.1.1 起供時(shí)間：按合同規(guī)定執(zhí)行。如遇明顯氣候變化將適當(dāng)調(diào)整； 6.1.2 起供臨界溫度：夏季最高氣溫32℃以上、冬季最低氣溫10℃以下時(shí)為空調(diào)起供溫度（以天氣預(yù)報(bào)溫度為依據(jù)）。6.2 臨時(shí)加班使用空調(diào)規(guī)定 6.2.1 如租戶在正常辦公日（周一至周五上午9：00—下午17：30）內(nèi)需延長空調(diào)供應(yīng)時(shí)間（須4小時(shí)以上），應(yīng)提前2小時(shí)向物業(yè)公司提出書面申請(qǐng)，費(fèi)用按前述辦法計(jì)算； 6.2.2 如租戶在非正常工作日要求空調(diào)供應(yīng)（須4小時(shí)以上），應(yīng)提前1天（或8小時(shí)）向物業(yè)公司提出書面申請(qǐng)，費(fèi)用按前述辦法計(jì)算。

五、雙方的權(quán)利和義務(wù)

1、甲方的權(quán)利和義務(wù) 1.1 對(duì)寫字樓共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共安全秩序維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生綠化等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理，確保乙方經(jīng)營環(huán)境的穩(wěn)定與經(jīng)營秩序的安定；

1.2 根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃以及物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃；

1.3 根據(jù)有關(guān)規(guī)定和政策、結(jié)合實(shí)際情況，制定寫字樓的物業(yè)管理制度和寫字樓裝修手冊(cè)，并書面告知乙方，有權(quán)制止一切違反物業(yè)管理制度及裝修制度的行為； 1.4 依據(jù)本協(xié)議之標(biāo)準(zhǔn)向乙方收取物業(yè)管理費(fèi)用； 1.7 不得擅自占用和改變公共設(shè)施的使用功能；

1.8 發(fā)生緊急情況或突發(fā)事件時(shí)，甲方有責(zé)任采取應(yīng)急措施，保障樓內(nèi)人員生命財(cái)產(chǎn)安全，最大限度減少各方面的損失；

1.9 保證按以上約定內(nèi)容向乙方提供良好的物業(yè)管理服務(wù)，以確保乙方經(jīng)營活動(dòng)的正常進(jìn)行。

2、乙方的權(quán)利和義務(wù)

2.1 有權(quán)要求甲方按服務(wù)協(xié)議約定提供良好的物業(yè)服務(wù)；

2.2 按甲方規(guī)定的時(shí)間足額繳納物業(yè)管理費(fèi)和由甲方代收代繳的水、電公共事業(yè)費(fèi)用； 2.3 監(jiān)督甲方的物業(yè)管理服務(wù)行為，就物業(yè)管理有關(guān)問題向甲方提出意見和建議；

2.4 應(yīng)自覺遵守甲方所制定的《物業(yè)管理制度》和《商戶裝修手冊(cè)》相關(guān)規(guī)定，不得在“沿江一號(hào)購物中心”內(nèi)從事與法律、法規(guī)相違背的行為；

2.5 乙方進(jìn)駐寫字樓后，不得私自改變建筑原貌，未經(jīng)甲方同意不得占用、損壞寫字樓的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。因搬遷、裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先通知甲方，經(jīng)甲方同意后方可使用，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，乙方應(yīng)給予賠償；

2.6 按照安全、公平、合理的原則，正確處理寫字樓內(nèi)的通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法利益； 2.7 未經(jīng)甲方批準(zhǔn)，乙方不得更改、遷移或增大水、電用量裝置或空調(diào)的負(fù)荷，如擅自接駁、改動(dòng)、遷移用電裝置及負(fù)荷，由此而造成的一切損失將由乙方全部承擔(dān)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；2.8 如果乙方要對(duì)租賃區(qū)域進(jìn)行裝修，應(yīng)提前向甲方提交書面裝修申請(qǐng)和全套施工圖紙，經(jīng)審核通過辦理相關(guān)裝修手續(xù)后方可施工，并自覺接受甲方的監(jiān)督和檢查；

2.9 加強(qiáng)安全防范意識(shí)，應(yīng)加強(qiáng)防火、防盜等事項(xiàng)，因此導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)損失的由乙方自行承擔(dān)。

六、保險(xiǎn)

乙方租賃區(qū)域內(nèi)人身及財(cái)產(chǎn)的有關(guān)保險(xiǎn)由乙方自行辦理。

七、違約責(zé)任

1、雙方均應(yīng)遵守本協(xié)議的各項(xiàng)規(guī)定，任何一方違反本協(xié)議的規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；給對(duì)方造成經(jīng)濟(jì)損失的，還應(yīng)賠償損失；

2、若乙方未能按期繳納各項(xiàng)費(fèi)用，甲方有權(quán)書面通知乙方立即繳付。若乙方逾期未能繳付，乙方須按租賃合同的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)向甲方繳納滯納金；乙方延遲支付超過30日，甲方除收取滯納金外，還有權(quán)停止提供物業(yè)管理服務(wù)、解除合同，由此引起的一切損失和責(zé)任均由乙方自行承擔(dān)；

3、乙方未經(jīng)甲方許可，擅自進(jìn)行的裝飾、裝修造成了對(duì)原建筑物主體結(jié)構(gòu)的改動(dòng)，乙方須按給原建筑物造成損失的2-5倍支付違約金；

4、乙方違約在公共區(qū)域堆放貨物、雜物或加建建筑物，甲方有權(quán)向乙方收取清理費(fèi)；

5、任何一方不得單方面提前終止協(xié)議，否則，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償給對(duì)方造成的損失。

八、其他

1、本協(xié)議的有效期與租賃合同期限相同，乙方在簽署正式租賃合同時(shí)須與甲方簽訂此服務(wù)協(xié)議，本協(xié)議內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力；

2、本協(xié)議未約定事宜參照租賃合同相關(guān)條款執(zhí)行，如在本協(xié)議履行過程中出現(xiàn)租賃合同與本協(xié)議均未規(guī)定的事宜，應(yīng)及時(shí)協(xié)商另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議或遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行；

3、本協(xié)議共5頁，自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效，一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

甲方簽字/公章： 乙方簽字/公章：

法定代表人/委托人：法定代表人/委托人：

年 月 日 年 月 日篇二：行政服務(wù)中心辦公樓物業(yè)服務(wù)合同 **行政服務(wù)中心物業(yè)服務(wù)委托合同

甲方（委托方）：**市行政服務(wù)中心 乙方（受托方）：**市**物業(yè)管理有限公司

根據(jù)合同雙方協(xié)商決定，以政府相關(guān)的物業(yè)管理法律、法規(guī)為框架，雙方本著自愿、平等、誠實(shí)、信用的原則，就甲、乙雙方委托期間的責(zé)權(quán)利關(guān)系，特制訂本合同。

第一章 委托服務(wù)的物業(yè)基本情況 名稱：**市行政服務(wù)中心-陽光大廈 地址：

建筑面積：***平方米

行政服務(wù)中心地上*層、地下*層。1至3層為行政服務(wù)窗口，4至5層為辦公區(qū)域。大廈配套設(shè)施功能有：中央空調(diào)系統(tǒng)，供配電系統(tǒng)，消防系統(tǒng)，給排水系統(tǒng)，綜合布線系統(tǒng)，乘客電梯，大小會(huì)議室，技防監(jiān)控系統(tǒng)及建行服務(wù)區(qū)等。

第二章 委托服務(wù)范圍與內(nèi)容

一、大廈的公共設(shè)施設(shè)備的日常管理。

二、大廈的公共環(huán)境衛(wèi)生保潔。

三、大廈的公共秩序維護(hù)。

四、負(fù)責(zé)大廈的導(dǎo)辦、解說。

五、建立本大廈物業(yè)基礎(chǔ)檔案和日常運(yùn)作檔案管理工作。

六、完成合同條款外的由雙方協(xié)商決定的其它有償或無償服務(wù)事項(xiàng)。第三章 管理運(yùn)作方式

一、雙方約定本委托合同簽訂的有效期為壹年，即自2012年8月1日至2013年7月31日。乙方對(duì)大廈每年服務(wù)費(fèi)用為人民幣**萬元（大寫：***整），合同簽訂之日起十日內(nèi)結(jié)算**萬元，合同到期之日起十日內(nèi)結(jié)算**萬元。

以上費(fèi)用含員工工資、社會(huì)保險(xiǎn)、工裝費(fèi)用、器材費(fèi)用、辦公費(fèi)、福利津貼、稅金和利潤。明細(xì)如下：

（一）人員工資**萬元。

其中：保潔員8名，解說、導(dǎo)辦員5名，水電維修工2名，弱 電系統(tǒng)維護(hù)工1名，秩序維護(hù)人員11名。以上合計(jì)27人，月工資**元，全年共**萬元。

（二）其它費(fèi)用**萬元

1、社會(huì)保險(xiǎn)：**萬元×32.5%＝**萬元

2、福利費(fèi)：**萬元×2.5%＝**萬元

3、保安著裝費(fèi)：**人×500元/人＝**萬元

4、保安器材及保潔工具費(fèi)：**萬元

5、物業(yè)公司利潤：**萬元×4%＝**萬元

6、稅金：（**+**+**+**+*8+**）×5.6%＝**萬元

二、乙方接受甲方監(jiān)督，在甲方指導(dǎo)下開展工作。

三、甲方負(fù)責(zé)大廈設(shè)備設(shè)施日常維修換件費(fèi)用和涉及外委專業(yè)保養(yǎng)和維修費(fèi)用的支付（外委專業(yè)保養(yǎng)費(fèi)用包括：電梯月度保養(yǎng)與年檢保險(xiǎn)、以及空調(diào)、消防、配電、技防等機(jī)組的計(jì)劃性保養(yǎng)。外委專業(yè)維修：是指物業(yè)公司服務(wù)范圍之外的需要委托外部專業(yè)公司進(jìn)行維修的內(nèi)容）。

第四章 甲方權(quán)利和義務(wù)

一、審核批復(fù)由乙方遞交的有關(guān)大樓物業(yè)管理建議性、整改維修、約定費(fèi)用結(jié)算等書面材料。

二、甲方有權(quán)利對(duì)乙方的管理質(zhì)量進(jìn)行隨時(shí)檢查，并要求乙方對(duì)管理中存在的問題進(jìn)行改進(jìn)，如因乙方管理不善或操作不當(dāng)造成甲方經(jīng)濟(jì)損失或大樓共享部位設(shè)施或設(shè)備損壞，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任并在合理時(shí)間內(nèi)修復(fù)，如沒有在合理時(shí)間內(nèi)修復(fù)，甲方有權(quán)根據(jù)乙方應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任在物業(yè)費(fèi)用結(jié)算時(shí)扣除，如整體管理水平明顯下降，在限期整改還達(dá)不到明顯效果的，直至甲方有權(quán)解除本合同。

三、甲方在合同生效后，乙方可以向甲方申請(qǐng)復(fù)印與物業(yè)管理相關(guān)的檔案數(shù)據(jù)，并在雙方終止合同時(shí)乙方交還給甲方，不得交給第三方。

四、按合同約定向乙方結(jié)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

五、負(fù)責(zé)大樓電、水、電信、網(wǎng)絡(luò)等費(fèi)用以及制冷供暖材料能耗費(fèi)用。

六、甲方視同需外委服務(wù)的各類經(jīng)營性代辦、商務(wù)、代購、大廈外墻清潔等業(yè)務(wù)，以同質(zhì)同價(jià)為前提，乙方為優(yōu)先選擇方。

七、支付因甲方特殊需要由乙方進(jìn)行加班加點(diǎn)而發(fā)生的費(fèi)用。

八、不干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動(dòng)。

九、協(xié)調(diào)處理由乙方請(qǐng)求協(xié)助的物業(yè)管理過程中出現(xiàn)的糾紛矛盾。

十、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理相關(guān)的宣傳教育和文化娛樂活動(dòng)。

第五章 乙方權(quán)利和義務(wù)

一、從大樓管理目標(biāo)定位要求出發(fā)，制訂本大廈物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度和考核制度，有效地開展各項(xiàng)管理服務(wù)工作。

二、負(fù)責(zé)本大廈委托合同責(zé)任內(nèi)的日常管理服務(wù)應(yīng)盡事務(wù)，積極做好甲方機(jī)動(dòng)相關(guān)事務(wù)的配合工作。

三、有權(quán)依照相關(guān)法規(guī)、本合同范疇和大廈的有關(guān)規(guī)定，對(duì)違章違規(guī)行為進(jìn)行協(xié)調(diào)和處理。

四、接受行業(yè)主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受甲方和其它使用人的合理監(jiān)督。

五、對(duì)本大廈的共享設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，如在本大樓管理中需擴(kuò)建、完善配套項(xiàng)目，須經(jīng)甲方批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

六、乙方按工作需要在本大廈設(shè)置物業(yè)管理處。

七、建立大廈的物業(yè)管理檔案，并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更事項(xiàng)。

八、有義務(wù)配合甲方對(duì)保修期內(nèi)的第三方施工質(zhì)量監(jiān)督和現(xiàn)場(chǎng)管理。

九、積極配合甲方開展人文宣傳活動(dòng)，以及各項(xiàng)人性化服務(wù)工作。

十、本合同終止時(shí)，須向甲方移交相關(guān)的大廈及甲方相關(guān)財(cái)產(chǎn)和物業(yè)管理檔案數(shù)據(jù)。

十一、不承擔(dān)對(duì)大廈工作人員和使用人的財(cái)產(chǎn)保管、人身保險(xiǎn)義務(wù)。第六章 違約責(zé)任

一、如因甲方原因，造成乙方未完成管理目標(biāo)或造成直接經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

二、如因乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或未按本合同有關(guān)規(guī)定履行職責(zé)造成管理不善甚至發(fā)生重大失誤的，造成經(jīng)濟(jì)損失的，甲方有權(quán)根據(jù)本合同約定，在乙方服務(wù)費(fèi)用中罰款，并應(yīng)同時(shí)由乙方承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任或經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任（以政府有關(guān)部門鑒定為準(zhǔn)）。

三、甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)手段而取得管理權(quán)或致使對(duì)方失去管理權(quán)而造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，過錯(cuò)方應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。

第七章 其它事項(xiàng)

一、本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力的自然因素（如臺(tái)風(fēng)、地震等突發(fā)事件）造成人員傷亡，經(jīng)濟(jì)損失的，雙方應(yīng)相互體諒，共同協(xié)商，及時(shí)進(jìn)行妥善處理。

二、因大廈建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)原因，達(dá)不到使用功能和造成重大事故的，由甲方負(fù)責(zé)并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府有關(guān)部門的鑒定為準(zhǔn)。

第八章 合同更改 補(bǔ)充與終止

一、經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對(duì)本合同有關(guān)條款進(jìn)行更改或補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)，與本合同具有同等效力。

二、本合同附件經(jīng)雙方確認(rèn)蓋章后，具有同等效力。

三、合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止。如須續(xù)訂，應(yīng)在本合同期滿三個(gè)月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

四、本合同在履行中如發(fā)生爭議，應(yīng)友好協(xié)商或報(bào)請(qǐng)行業(yè)主管部門調(diào)解，調(diào)解不成的，提交**仲裁委員會(huì)裁決。

五、本合同一式肆份，甲乙雙方各執(zhí)貳份，具有同等法律效力。

六、本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。

甲方：蓋章： 乙方：蓋章：

甲方代表人蓋章： 乙方代表人蓋章：

簽訂日期： 年 月 日簽訂日期： 年 月 日篇三：辦公樓物業(yè)管理委托合同 辦公樓物業(yè)管理委托合同 總則

一、為維護(hù)合同雙方的合法利益,規(guī)范物業(yè)管理的行為,達(dá)到業(yè)主的滿意和要求,制定本合同。

二、本合同共分為:《總則》、《物業(yè)管理委托合同書》、《物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《資金結(jié)算》、《監(jiān)督管理與檢查考核》和《附則》七個(gè)組件,均為本合同的有效組成部分,具有同等的法律效力。

三、本合同未規(guī)定的事宜,均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。 物業(yè)管理委托合同書

甲方:遼寧電力第四工程公司 乙方:遼陽四興物業(yè)管理有限公司

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),在自愿平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,甲方將遼寧電力第四工程公司辦公大樓(電力大廈)及其附屬和共用設(shè)施全權(quán)委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理,訂立本合同。

一、委托管理的范圍及事項(xiàng)(一)、管理范圍: 甲方將位于文圣區(qū)青年大街九十九號(hào)及其區(qū)域范圍內(nèi)物業(yè)委托給乙方實(shí)行統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)。物業(yè)類型:寫字樓

建筑占地:17666.49平方米建筑面積:13556平方米(二)、管理事項(xiàng):

1、房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)。包括:屋頂、梁、板、柱、墻體等承重結(jié)構(gòu),樓梯間、門廳、走廊、墻地面等。

2、區(qū)域內(nèi)設(shè)備、設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。包括:供水、供暖、供電、照明、消防及其他設(shè)備設(shè)施。

3、市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)、管理。包括:道路、化糞池、溝渠、自行車棚、停車場(chǎng)等。

4、公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)、管理。

5、公共衛(wèi)生的清潔、垃圾收集、清運(yùn)。

6、交通與車輛停放秩序的管理。

7、安全巡視、門崗值勤、安全監(jiān)控、人員登記。

8、管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙,住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。

二、委托管理期限:一年。即2001年3月10日始至2002年3月9日止。

三、雙方的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)(一)、甲方:

1、代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。

2、制定業(yè)主公約并監(jiān)督物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人遵守公約。

3、審定乙方擬定的物業(yè)管理制度、 計(jì)劃、財(cái)政預(yù)決算。

4、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度執(zhí)行情況。

5、向乙方提供商業(yè)用房和管理用房。

6、向乙方提供物業(yè)管理所需的圖紙、檔案、資料。

7、負(fù)責(zé)保證按規(guī)定、按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)。

8、協(xié)助處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。

9、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)。

10、不得干涉乙方依法或依據(jù)本合同規(guī)定的內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動(dòng)。

11、參與確定管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

12、對(duì)違反合同規(guī)定的乙方和乙方人員,有權(quán)終止或要求調(diào)換人員。

13、政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。(二)、乙方

1、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定,制定物業(yè)管理制度,自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營活動(dòng)。

2、遵守各項(xiàng)管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求,根據(jù)甲方授權(quán)對(duì)物業(yè)實(shí)施綜合管理,確保實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo),并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,自覺接受物業(yè)主管部門及有關(guān)政府部門和甲方檢查監(jiān)督。

3、根據(jù)需要制定維修方案,報(bào)甲方審議通過后組織實(shí)施。

4、向業(yè)主和物業(yè)使用權(quán)人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定,并負(fù)責(zé)監(jiān)督。

5、接受甲方對(duì)經(jīng)營管理過程中財(cái)務(wù)帳目的監(jiān)督,并定期報(bào)告工作。

6、對(duì)物業(yè)的設(shè)施、設(shè)備不得擅自占用和改變使用功能,如需在物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目,須與甲方協(xié)商,經(jīng)甲方同意后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施。

7、建立物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況。

8、負(fù)責(zé)測(cè)算管理區(qū)域服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù),嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用。

9、依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定,有權(quán)對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為進(jìn)行處理。根據(jù)實(shí)際情況采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、提請(qǐng)有關(guān)部門處理等措施。

10、管理期滿向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財(cái)產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料。

11、可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù),但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。

12、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告。

四、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

根據(jù)物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定收取保潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)、管理費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)及特約服務(wù)費(fèi)等?？傆?jì):428626.83元。 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定并參照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn),制定本合同物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。

一、清潔衛(wèi)生費(fèi)及綠化管理費(fèi)

1、保潔費(fèi): 0.35x12x13556=56935.20元/年

2、綠化費(fèi): 0.55x13556=7455.80元/年

3、化糞池清理理費(fèi): 0.30x13556=4066.80元/年

二、保安費(fèi): 0.35x12x13556=56935.20元/年

三、小修費(fèi): 每年40,000元

四、電梯、高壓水泵運(yùn)行保養(yǎng)費(fèi): 0.45x12x13556=73202.40元/年

五、供電、供水、供暖運(yùn)行費(fèi): 8x800x12=76800.00元/年

六、收發(fā): 3x800x12=28800.00元/年

七、特約服務(wù)費(fèi): 2x800x12=19200.00元/年

八、管理費(fèi)及其他:

1、管理費(fèi):3.5x13556=47466.00元/年

2、辦公費(fèi): 0.35x13556=4744.60元/年

3、其他應(yīng)急費(fèi): 每年5,000元

4、法定稅費(fèi): 420606.00 x5.5%=23133.33元/年

九、中修以上和設(shè)備、設(shè)施更新費(fèi)用,由物業(yè)公司提出項(xiàng)目并套用相關(guān)定額,履行各種手續(xù)并由業(yè)主審核批準(zhǔn)后施行。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)

一、保潔: 內(nèi)容: 區(qū)域內(nèi)公用部分的日常清潔,設(shè)立專職衛(wèi)生人員以確保為業(yè)主提供一個(gè)清潔、舒適的工作環(huán)境。標(biāo)準(zhǔn):

1、庭院、門廳、走廊

每天利用業(yè)主休息時(shí)間徹底清掃庭院、門廳、走廊一次,垃圾及時(shí)清運(yùn)。業(yè)主辦公時(shí)間設(shè)置專職衛(wèi)生員對(duì)區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生進(jìn)行保潔維護(hù)。保持區(qū)域內(nèi)停車暢道路、綠地?zé)o廢棄物,使區(qū)域內(nèi)地面無雜物、污漬。對(duì)燈具、開關(guān)、把手、樓梯扶手及時(shí)擦拭。走廊放置的痰桶及時(shí)清理,門廳附近的玻璃幕墻每周擦洗一次。

2、電梯

每天清潔、擦拭電梯門、鏡面、墻面。每晚徹底清理地面一次。由衛(wèi)生維護(hù)人員隨時(shí)清理電梯間,每天負(fù)責(zé)更換地毯,以保持電梯清潔無雜物、污漬。

3、衛(wèi)生間

第五篇：寫字樓物業(yè)特色服務(wù)

寫字樓物業(yè)特色服務(wù)

篇一：高品質(zhì)寫字樓物業(yè)服務(wù)設(shè)計(jì)方案

高品質(zhì)寫字樓物業(yè)服務(wù)設(shè)計(jì)方案 高品質(zhì)智能化的物業(yè)能夠吸引客戶的眼球，高素質(zhì)人性化的物業(yè)管理服務(wù)能夠抓住客戶的心。為使楷林國際大廈的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與大廈的硬件品質(zhì)相匹配，我根據(jù)既往的工作經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)大廈商務(wù)消費(fèi)群體的需求，從以下幾個(gè)方面設(shè)計(jì)楷林大廈的物業(yè)服務(wù)整體方案：

一、服務(wù)原則

1.權(quán)利界定的原則：以物業(yè)產(chǎn)權(quán)為管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主為管理權(quán)的權(quán)利主體，物業(yè)管理公司為管理的具體執(zhí)行者；業(yè)主，業(yè)主大會(huì)，物業(yè)管理公司之間的權(quán)利義務(wù)應(yīng)予明確。

2.業(yè)主至上的原則：有需求就有服務(wù)；

3.統(tǒng)一管理原則：公共部位及公共設(shè)施設(shè)備由物業(yè)公司統(tǒng)一管理，確保物業(yè)的保值與增值；

4.經(jīng)濟(jì)合理原則：物業(yè)管理費(fèi)及各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合理制定，既考慮主管部門的行業(yè)管理要求，又要兼顧物業(yè)運(yùn)行成本支出，以保證物業(yè)管理服務(wù)行為有效健康的進(jìn)行；

5.專業(yè)化服務(wù)原則：物業(yè)管理公司有一整套專業(yè)化、規(guī)范化、系統(tǒng)化的管理規(guī)章制度和服務(wù)原則標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)業(yè)員工要求持證上崗。

6.超前管理原則：物業(yè)管理公司的管理意識(shí)，服務(wù)內(nèi)容要想在用戶之前，不能默守陳規(guī)。

二、服務(wù)內(nèi)容

1.共性服務(wù)：

從寫字樓的物業(yè)特點(diǎn)出發(fā)，為全體業(yè)主/租戶及其訪客提供的全方位特色的物業(yè)管理服務(wù)

1)總臺(tái)服務(wù)

商務(wù)公司的客戶量較大?？偱_(tái)服務(wù)能夠在第一時(shí)間滿足來訪客戶的咨詢、引導(dǎo)、查找、問訊、投訴等需求，縮短尋訪時(shí)間。同時(shí)還可針客戶的需要，提供包裝繩、簡單打包、便箋、針線包、小型運(yùn)貨平板車、急救包、送水等服務(wù)。

2)禮儀服務(wù)

商務(wù)公司客戶的素養(yǎng)相對(duì)較高，他們對(duì)大廈服務(wù)人員的禮儀要求也較高。由保安員提供的酒店門僮式服務(wù)，如：開/關(guān)車門、記錄出租車車牌號(hào)、搬運(yùn)箱包、代叫出租車、雨、雪天撐傘護(hù)送客人上、下車等，在為客戶提供方便，博得其好感的同時(shí)，也控制了部分影響商務(wù)辦公的人群的進(jìn)入。

特色服務(wù)

1，每日雍尚服務(wù)

每天早上8點(diǎn)由客服經(jīng)理帶領(lǐng)客服人員在大堂列隊(duì)歡迎業(yè)主客戶的到來。

2，VIP服務(wù)

針對(duì)重點(diǎn)業(yè)主租戶建立VIP團(tuán)隊(duì)服務(wù)（客服、工程、保安），如遇公司慶典、重要客人來訪等，做好迎接服務(wù)，體現(xiàn)大廈品質(zhì)。

3，互動(dòng)服務(wù)

經(jīng)常組織和業(yè)主租戶之間的互動(dòng)活動(dòng)增加感情，如舉辦聯(lián)誼會(huì)、茶話會(huì)、球賽、爬樓活動(dòng)等，遇到節(jié)日給業(yè)主租戶贈(zèng)送小禮物加強(qiáng)感情交流。記住每位業(yè)主（老總）的生日，有前臺(tái)人員送上鮮花，表達(dá)心意。

4，超值服務(wù)

管理中心和楷林大廈周邊的賓館、飯店、會(huì)所、健身俱樂部、洗衣房等簽訂長期合作協(xié)議，業(yè)主租戶憑客戶證可享受最大折扣優(yōu)惠。

5，設(shè)立專業(yè)設(shè)計(jì)部門及人員，打造大廈形象。

標(biāo)示系統(tǒng)的完整及好壞也影響著楷林大廈的品質(zhì)，為此物業(yè)公司要對(duì)標(biāo)示系

統(tǒng)進(jìn)行全方位的設(shè)計(jì)，特別是細(xì)節(jié)，如前臺(tái)、衛(wèi)生間、機(jī)房內(nèi)服務(wù)人員照片上墻，電梯、各機(jī)房內(nèi)標(biāo)識(shí)牌等的設(shè)立。再有對(duì)于大堂的設(shè)計(jì)，家具的擺放、燈光的亮度、花卉的擺放，節(jié)假日的布置，前臺(tái)人員的工裝顏色的更換都應(yīng)有不同的方案，體現(xiàn)出變化和別具一格，增加亮點(diǎn)。

3)安全服務(wù)

大廈的安全防衛(wèi)工作是管理的重中之重，它不僅涉及各類金融機(jī)構(gòu)等業(yè)/租戶的財(cái)產(chǎn)與個(gè)人生命安全，還涉及大量的行業(yè)、商業(yè)、部門機(jī)密。寫字樓在辦公時(shí)間通常都是開放的，致使治安管理難度增大。為此，物業(yè)公司將以建立健全嚴(yán)格的出入管理制度，加班登記制度、鑰匙管理制度，建立客戶檔案，增加巡邏頻次，二十四小時(shí)安全監(jiān)控，惡劣氣候?qū)Υ髲B門窗進(jìn)行巡查等一系列積極有效的防范手段，加強(qiáng)安全管理力度。

4)消防服務(wù)

楷林大廈為高層建筑，規(guī)模大、功能多、設(shè)備復(fù)雜、人流頻繁、裝修量大，高層建筑承受風(fēng)力大，易受雷擊，所以火災(zāi)隱患多。消防服務(wù)，以預(yù)防為主，物業(yè)公司將與各金融及商務(wù)公司簽定消防責(zé)任書，明確消防安全責(zé)任人，積極宣傳消防基本知識(shí)，幫助客戶掌握防火、救火、逃生的基本技能，二十四小消防監(jiān)控，定期進(jìn)行消防設(shè)施的檢查和保養(yǎng)，定期進(jìn)行大廈消防聯(lián)合演練（要求所有業(yè)/租戶參加），人防與機(jī)防有效結(jié)合，確保大廈的安全使用。

5)清潔服務(wù)

清潔好壞是楷林大廈管理服務(wù)水平的重要體現(xiàn)，關(guān)乎大廈的形象，并且很大程度影響大廈的租售率。為此，必須對(duì)質(zhì)地講究的高級(jí)裝飾材料進(jìn)行專業(yè)化養(yǎng)護(hù)，對(duì)樓體外檐進(jìn)行定期清洗，保證公共通道、電梯、衛(wèi)生間、茶水間、吸煙室、空中花園，公共設(shè)施設(shè)備外面的清潔，不留衛(wèi)生死角。使業(yè)/租戶及訪客隨時(shí)感受到清潔、光亮、通透和空氣清新。

6)綠化服務(wù)

商務(wù)寫字樓通常較為封閉，環(huán)境相對(duì)較為沉悶。恰當(dāng)?shù)木G植品種選擇，合理有序的布置擺放，能夠增加大廈的生機(jī)，美化辦公環(huán)境，滿足成功人士的心理需求（吉祥、順利、發(fā)財(cái)、興隆等）。特別是在節(jié)日期間，別致的盆景裝飾，更能突出喜慶的氣氛。7)運(yùn)輸服務(wù)

對(duì)于電梯的使用物業(yè)公司應(yīng)按照客戶入住情況及人員分布盡快劃分高低區(qū)，降低能耗及使用高效率。

電梯司機(jī)的友善禮貌，是大廈物業(yè)服務(wù)水平體現(xiàn)的又一窗口。統(tǒng)一問候語、清晰報(bào)站提示、合理的停靠組合，既樹立了良好的企業(yè)形象，又提高了電梯運(yùn)行效率和安全性，同時(shí)還能保持電梯清潔效果，降低電梯使用過程中的損壞機(jī)率，控制客、貨運(yùn)輸分流。

8)工程設(shè)備設(shè)施運(yùn)行及維保服務(wù)

楷林大廈設(shè)備設(shè)施復(fù)雜，技術(shù)含量高，覆蓋范圍廣，供配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、運(yùn)輸系統(tǒng)、溫度控制系統(tǒng)、給、排水系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備能否正常運(yùn)行，不但關(guān)乎各業(yè)/租戶辦公環(huán)境的優(yōu)劣，更關(guān)乎其在客戶群體心目中的形象和口碑及公司在行業(yè)中的市場(chǎng)定位。因此，設(shè)備、設(shè)施的安全、正常運(yùn)行是大廈物業(yè)管理運(yùn)作的核心和重點(diǎn)。

在大廈物業(yè)管理中，一定要建立高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，運(yùn)用高技術(shù)的管理手段，高標(biāo)準(zhǔn)的管理要求對(duì)楷林大廈進(jìn)行專業(yè)化的工程管理。除建立一整套行之有效短期、中期、長期相結(jié)合的工程設(shè)備維保、檢修計(jì)劃外，還將制定并不斷完善一套覆蓋各個(gè)方面的管理預(yù)案，并充分利用大廈的智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，對(duì)所有公共設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行情況進(jìn)行二十四小時(shí)不間斷的監(jiān)控。降低設(shè)備運(yùn)行故障率，保證設(shè)備設(shè)施的良好運(yùn)轉(zhuǎn)，為業(yè)/租戶提供舒適、優(yōu)雅辦公環(huán)境的保證。

9)客務(wù)服務(wù)

寓管理于服務(wù)，是物業(yè)管理的顯著特征。為方便客戶，滿足客戶需要，物業(yè)公司將設(shè)立客戶服務(wù)中心，為業(yè)/租戶提供一系列服務(wù)包括，遷入/遷出手續(xù)辦理、恭賀喬遷、提供客戶手冊(cè)（辦公環(huán)境及物業(yè)專項(xiàng)服務(wù)介紹、大廈周邊配套指南，包括餐飲、娛樂、休閑、健身、購物、行政服務(wù)、金融、醫(yī)療、交通等內(nèi)容）、提供裝修手冊(cè)（裝修階段的相關(guān)管理規(guī)定）、接待服務(wù)（投訴、報(bào)修、咨詢等）、意見征集、問題處理信息反饋服務(wù)、組織聯(lián)誼、競(jìng)技比賽活動(dòng)、專題沙龍或講座、協(xié)助客戶在大廈內(nèi)進(jìn)行業(yè)務(wù)宣傳等服務(wù)內(nèi)容，從而提高物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。

10)節(jié)能控制

公共設(shè)施設(shè)備的能耗費(fèi)用在物業(yè)管理成本支出中所占比重很大，只有在節(jié)能降耗上開動(dòng)腦筋，才能從根本上降低物業(yè)運(yùn)行成本。為此，物業(yè)管理公司的保安部和工程部將互相協(xié)作，根據(jù)大廈開放及關(guān)閉時(shí)間規(guī)定，在滿足業(yè)/租戶加班需求的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格控制照明系統(tǒng)、溫度控制系統(tǒng)及運(yùn)輸系統(tǒng)的分區(qū)使用，把設(shè)備運(yùn)行成本降至最低。

11)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)

完善、清晰的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，能增強(qiáng)指引功能及提示、警示功能。為此，物業(yè)公司將從樓宇名稱標(biāo)識(shí)、樓層標(biāo)識(shí)、功能區(qū)指示標(biāo)識(shí)、設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)、物業(yè)管理用房標(biāo)識(shí)、警示及提示標(biāo)識(shí)、水牌、方向指引標(biāo)識(shí)、消防疏散標(biāo)識(shí)等多方面進(jìn)行周密的考慮和要求。除去開發(fā)商配備的標(biāo)示外，物業(yè)公司可根據(jù)自身的需要更加完善自己的標(biāo)示。

12）二裝服務(wù)

建立二裝服務(wù)部，指定專門人員配合及監(jiān)管業(yè)主的二次裝修過程。

2.專項(xiàng)服務(wù)（功能布局）

寫字樓的客人多為商務(wù)客人，因此在大廈的功能布局上，應(yīng)從商務(wù)工作的需求出發(fā)，滿足這一特定人群的需要。

1)員工餐廳

考慮多數(shù)公司辦公面積有限，不具備炊事條件，且大廈周邊短期內(nèi)餐飲配套不甚完善，大規(guī)模的寫字樓，其所容納的職員數(shù)量眾多，午休時(shí)間較短，急需解決就餐問題。（建議在8月31日開業(yè)前員工餐廳要開啟，如找不到合作伙伴物業(yè)公司可自辦）。

2)中、西餐廳

商務(wù)客人來訪，各公司皆需盡地主之宜。為體現(xiàn)公司的好客和行業(yè)身份，要求就餐環(huán)境優(yōu)雅，菜品質(zhì)量上乘，有特色的中、西餐廳，為公司解決了來訪商務(wù)客人的就餐問題。（二、三樓可考慮應(yīng)盡快招租)。

篇二：高級(jí)商務(wù)寫字樓的物業(yè)管理

高級(jí)商務(wù)寫字樓的物業(yè)管理

隨著國內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，區(qū)域環(huán)境的日趨成熟，在目前一直以硬件設(shè)施著稱的商務(wù)辦公寫字樓成為一種標(biāo)識(shí)時(shí)，對(duì)其進(jìn)行物業(yè)管理這一“管家”的作用也日益凸現(xiàn)出來。

在昆明本地物業(yè)管理企業(yè)中，大潮物業(yè)所管理的“三合商利”寫字樓一直以其獨(dú)特的管理模式吸引了眾多商家的云集，現(xiàn)已成為東風(fēng)西路上一道風(fēng)景線。大潮物業(yè)開辟了寫字樓先進(jìn)管理模式的先河，根據(jù)大潮物業(yè)多年成功的管理經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)寫字樓物業(yè)管理總結(jié)出以下幾個(gè)方面：

第一：安全問題至關(guān)重要

安全問題在物業(yè)中永遠(yuǎn)占據(jù)著核心的地位。安全防范應(yīng)當(dāng)遵循人技兩防原則，在保證設(shè)備到位的同時(shí)，物業(yè)管理人員的安全意識(shí)也尤為重要。有很強(qiáng)的責(zé)任心，居安思危的意識(shí)，安防人員強(qiáng)烈的責(zé)任心是安全防范的重中之重。

第二：質(zhì)量認(rèn)證帶來服務(wù)保障 在業(yè)主(客戶)接受物業(yè)服務(wù)的過程中，通過引入第三方專業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估機(jī)制，定期進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估，業(yè)主(客戶)就能清楚及時(shí)地知曉目前所接受的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的綜合水平，提高業(yè)主忠誠度的同時(shí)也提高了企業(yè)的信譽(yù)度。

第三：認(rèn)真做好“管家婆”

顧名思義，物業(yè)公司在管理中應(yīng)該做到面面俱到。硬件管理是基礎(chǔ)，軟件的管理才是根本。物業(yè)公司在滿足業(yè)主現(xiàn)有需求的同時(shí)應(yīng)不斷改 進(jìn)和預(yù)見業(yè)主(客戶)的潛在服務(wù)需求。通過調(diào)查和走訪主動(dòng)做好“管家婆”的組織宣傳工作，如搭建信息平臺(tái)、企業(yè)人才沙龍、上門送餐、搬運(yùn)服務(wù)、信息查詢、商務(wù)等服務(wù)，以細(xì)微周到、持續(xù)永恒的信念做好“管家婆”。

第四：建設(shè)并賦予樓宇文化生命力

在建設(shè)樓宇文化之前，我們應(yīng)先明白建設(shè)的目的及過程中的難點(diǎn)是什么。首先，物業(yè)公司做好樓宇文化建設(shè)旨在創(chuàng)造一個(gè)寬松、舒適、整潔、和諧的辦公環(huán)境，使每一個(gè)企業(yè)之間增進(jìn)了解，互助互愛，從而營造良好的辦公氣氛。其次在過程實(shí)施中應(yīng)注意，每棟樓宇自身的業(yè)主(客戶)和服務(wù)需求是多樣性的，因此物業(yè)公司在做樓宇文化建設(shè)的同時(shí)應(yīng)避重就輕，探索并找到業(yè)主(客戶)共性的事物和需求予以開展實(shí)施，并保證過程的控制，這樣的樓宇文化建設(shè)才會(huì)得以持續(xù)，才擁有生命力。

如今大潮物業(yè)憑借其規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)和先進(jìn)科學(xué)管理理念已經(jīng)躋升全國優(yōu)秀物業(yè)管理行列，所管理的純商務(wù)辦公樓宇“三合商利”曾榮獲“寫字樓成功管理模式”等多項(xiàng)榮譽(yù)，現(xiàn)已成為昆明寫字樓管理的典范。

淺析寫字樓的物業(yè)管理

核心提示：寫字樓對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量要求高，服務(wù)項(xiàng)目要求多，對(duì)服務(wù)人員的綜合素質(zhì)要求也高，它不同于住宅小區(qū)，雖然安全問題很重要，但對(duì)服務(wù)的要求更加突出，具有外松內(nèi)緊的特點(diǎn)，要針對(duì)寫字

樓物業(yè)及管理的特點(diǎn)制定物業(yè)管理的措施，抓住寫字樓物業(yè)管理的重點(diǎn)，提供特色服務(wù)。

(一)寫字樓物業(yè)的特點(diǎn)和管理特點(diǎn)

寫字樓是業(yè)主、非業(yè)主使用人進(jìn)行日常辦公或開展經(jīng)營活動(dòng)的場(chǎng)所。寫字樓物業(yè)和管理主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

(1)物業(yè)的地理位置好，一般多位于城市中心和交通便利的繁華地段，物業(yè)管理的車輛指揮管理工作量大。

(2)物業(yè)檔次高，整體形象好，業(yè)主、非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)管理的要求也較高。

(3)物業(yè)的機(jī)電設(shè)備設(shè)施多，技術(shù)含量高，除正常的供配電、給排水、電梯、消防系統(tǒng)外，還有中央空調(diào)、樓宇設(shè)備自動(dòng)化控制系統(tǒng)、樓宇辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、樓宇智能化管理系統(tǒng)等。

(4)物業(yè)使用人相對(duì)不固定，有的更換頻繁，物業(yè)的租賃管理是物業(yè)管理難點(diǎn)。

(5)業(yè)主、非業(yè)主使用人經(jīng)營范圍廣泛，社交活動(dòng)頻繁，社會(huì)關(guān)系復(fù)雜，業(yè)主、非業(yè)主使用人內(nèi)部管理隱患多，給物業(yè)管理增添了難度。

(6)業(yè)主、非業(yè)主使用人來自社會(huì)各階層，素質(zhì)參差不齊。尤其存在短期租賃戶，使物業(yè)管理的公眾管理制度執(zhí)行難，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用拖欠嚴(yán)重。

(7)公共場(chǎng)所人流量大，進(jìn)出人員難以控制，安全管理責(zé)任大。

(8)因?yàn)槭寝k公場(chǎng)所，單個(gè)物業(yè)空間大，甚至整層樓都是連通的，樓內(nèi)業(yè)主、非業(yè)主使用人的設(shè)施、財(cái)產(chǎn)多，人員集中，是防火控制的重點(diǎn)區(qū)域，消防安全是物業(yè)管理的重點(diǎn)之一。

(二)寫字樓的物業(yè)管理

1.寫字樓對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量要求高，服務(wù)項(xiàng)目要求多，對(duì)服務(wù)人員的綜合素質(zhì)要求也高。所以物業(yè)管理企業(yè)在選派管理人員時(shí)，必須注重員工的綜合素質(zhì)，無論是個(gè)人形象，還是內(nèi)在氣質(zhì)，都要達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)。此外，物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)管理，努力提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，以滿足寫字樓業(yè)主、非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)管理高標(biāo)準(zhǔn)的要求。

2.寫字樓物業(yè)不同于住宅小區(qū)，雖然安全問題很重要，但對(duì)服務(wù)的要求更加突出，具有外松內(nèi)緊的特點(diǎn)。所以物業(yè)管理企業(yè)必須改變一般的物業(yè)管理觀念，不能一味求嚴(yán)、求穩(wěn)，一定要在員工服務(wù)意識(shí)和服務(wù)禮節(jié)禮貌的培養(yǎng)方面下一番工夫，使員工的服務(wù)水平上升到一個(gè)更高層次，從而滿足寫字樓業(yè)主、非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的更高要求。

3.針對(duì)寫字樓物業(yè)及管理的特點(diǎn)制定物業(yè)管理的措施，抓住寫字樓物業(yè)管理的重點(diǎn)，提供特色服務(wù)。在制定寫字樓管理服務(wù)方案時(shí)，應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到服務(wù)質(zhì)量對(duì)寫字樓租金水平和市場(chǎng)價(jià)值的影響力。承租人非常重視物業(yè)管理的品質(zhì)和所提供服務(wù)的有效性，尤其是物業(yè)維護(hù)的水平。一個(gè)窗明幾凈、井井有條的寫字樓環(huán)境，對(duì)承租人和潛在承租人都會(huì)產(chǎn)生極大的影響力。

淺析寫字樓物業(yè)的服務(wù)

寫字樓物業(yè)是相對(duì)住宅物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等物業(yè)類型而言的，是商業(yè)物 業(yè)的主要類型。寫字樓物業(yè)的管理服務(wù)既要遵循物業(yè)管理的一般規(guī)律，又具有鮮明的獨(dú)特性，決定了寫字樓物業(yè)的管理服務(wù)與其它類型的物業(yè)服務(wù)有著明顯的區(qū)別。

在集團(tuán)開發(fā)的本地物業(yè)中，寫字樓物業(yè)有國貿(mào)大廈、商業(yè)大廈、商住大廈、皇城廣場(chǎng)、天安大廈等，在集團(tuán)物業(yè)管理業(yè)務(wù)中占據(jù)十分重要的地位，做好寫字樓物業(yè)的管理服務(wù)意義深遠(yuǎn)。

一、寫字樓物業(yè)的服務(wù)對(duì)象

物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象是業(yè)主和物業(yè)使用人，但與住宅等物業(yè)相比，寫字樓物業(yè)的服務(wù)對(duì)象明顯不同。首先，寫字樓物業(yè)的業(yè)主、物業(yè)使用人以法人為主，且以營利性法人居多，以國貿(mào)商業(yè)大廈為例，共有140位用戶，全部為法人用戶或其分支機(jī)構(gòu)，而小區(qū)則以自然人為主；其次，業(yè)主與物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中所扮演的角色區(qū)別較大，一般來說，業(yè)主作為投資主體享有物業(yè)的收益權(quán)，而使用物業(yè)的往往是業(yè)主的租戶，即物業(yè)使用人，如商業(yè)大廈140位用戶中，業(yè)主使用物業(yè)的只有24位，比率僅為17%；另外，在對(duì)物業(yè)的使用上，法人將物業(yè)作為經(jīng)營場(chǎng)所，與住宅用戶將物業(yè)作為居家場(chǎng)所不同。

法人用戶是一種團(tuán)體性組織，即物業(yè)管理公司的服務(wù)對(duì)象不是固定的個(gè)人，而是一個(gè)群體。一般情況下，與物業(yè)公司直接接觸較多的是用戶的前臺(tái)、后勤（總務(wù)）、財(cái)務(wù)人員，其他人員則主要通過保安、保潔、公共設(shè)施設(shè)備等公共服務(wù)項(xiàng)目對(duì)物業(yè)公司形成大概印象，而用戶滿意度是用戶所有人員對(duì)物業(yè)公司印象的集合，因此，理論上講，只有用戶的所有人員都滿意，用戶對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)才可能是滿意的。由于用戶的人員是流動(dòng)的，加上用戶本身的流動(dòng)，物業(yè)公司的服務(wù)只有保持連續(xù)穩(wěn)定性才能維持用戶的滿意度。

二、寫字樓物業(yè)服務(wù)對(duì)象的需求

法人用戶為各種各樣的商業(yè)組織（公司），不同的公司對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求不盡相同。如有的用戶希望看到物業(yè)公司員工每天的工作，篇三：如何做好寫字樓物業(yè)管理服務(wù)工作

如何做好寫字樓物業(yè)管理服務(wù)工作

編者：周建榮

如何做好寫字樓物業(yè)管理服務(wù)工作，是許多物業(yè)管理企業(yè)一直在研究和探討的一個(gè)問題。我公司長期從事寫字樓物業(yè)管理工作，經(jīng)過一段時(shí)間的摸索，總結(jié)出做好寫字樓物業(yè)管理工作的幾個(gè)要點(diǎn)：緊抓內(nèi)部服務(wù)管理；搞好日常服務(wù)工作；根據(jù)客戶不斷變化的需求調(diào)整服務(wù)內(nèi)容；注重細(xì)節(jié)。

一、內(nèi)部服務(wù)管理

物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù)，要想使物業(yè)管理達(dá)到高水平，就必須強(qiáng)調(diào)服務(wù)的規(guī)範(fàn)化和標(biāo)準(zhǔn)化，寫字樓物業(yè)管理更應(yīng)如此，必須堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、高質(zhì)量的服務(wù)塬則。? 公司在實(shí)施寫字樓物業(yè)管理工作中，結(jié)合自己的實(shí)際，制定出了各項(xiàng)目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，這其中既有量的規(guī)定，又有質(zhì)的要求，使每個(gè)服務(wù)人員對(duì)自己的服務(wù)工作不但在思想上有“度”的概念，而且在實(shí)施中有“量”的目標(biāo)。

此外，公司還堅(jiān)持不斷完善服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)督檢查制度，做到每周、每天、每時(shí)對(duì)各類服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，使服務(wù)質(zhì)量始終緊貼客戶的需要，確保服務(wù)的質(zhì)量。同時(shí)，公司在服務(wù)工作中還將其中循環(huán)往復(fù)、行之有效的操作行爲(wèi)，用標(biāo)準(zhǔn)化的形式固定下來，編成服務(wù)管理手冊(cè)，而且根據(jù)各崗位的實(shí)際情況，編制相應(yīng)的工作手冊(cè)和安全知識(shí)手冊(cè)，并做到人手一冊(cè)。

做好內(nèi)部服務(wù)管理，還應(yīng)不斷提高員工的素質(zhì)。公司根據(jù)人員情況定期對(duì)其進(jìn)行崗位技能培訓(xùn)、案例培訓(xùn)和部門內(nèi)輪崗培訓(xùn)，以提高員工的業(yè)務(wù)技能，同時(shí)開展“6S”標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)活動(dòng)，使員工素質(zhì)得到進(jìn)一步提高。

二、服務(wù)工作

把寫字樓物業(yè)管理中的保潔、保安等日常服務(wù)工作做到位，爲(wèi)客戶營造一個(gè)安全、舒適、便捷的環(huán)境，是物業(yè)管理服務(wù)中的基本工作。

保潔工作看似一項(xiàng)簡單工作，不過是讓寫字樓內(nèi)外環(huán)境干凈整潔，但實(shí)質(zhì)上是對(duì)寫字樓內(nèi)的各類建材進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)，并以此來延緩寫字樓內(nèi)各類建材的磨損和自然老化，從而延長物業(yè)的使用壽命，使該物業(yè)産生更多的經(jīng)濟(jì)效益。保潔工作也是向業(yè)主展現(xiàn)物業(yè)管理公司的管理能力和管理水平的一個(gè)窗口，爲(wèi)做好保潔工作，公司制定了《保潔作業(yè)指導(dǎo)書》等規(guī)章制度，對(duì)保潔人員堅(jiān)持做到上崗前進(jìn)行培訓(xùn)，上崗后定期培訓(xùn)，并嚴(yán)格檢查考核保潔工作，保障業(yè)主在一個(gè)干凈、整潔、舒適的環(huán)境中工作生活。

保安是寫字樓物業(yè)管理日常服務(wù)的另一項(xiàng)重要工作。寫字樓物業(yè)主要是爲(wèi)各類公司、企事業(yè)單位、辦事處等提供的辦公場(chǎng)所。加強(qiáng)治安防衛(wèi)，做好保安工作不僅關(guān)系到客戶的生命和財(cái)産安全，而且關(guān)系到物業(yè)管理公司的聲譽(yù)。辦公單位集中，人流密度大是寫字樓物業(yè)的主要特點(diǎn)之一，這給物業(yè)管理公司做好保安工作帶來了一定的難度。所以工作上采取了以下措施：首先，制定嚴(yán)密的保安規(guī)章制度，明確本部門各類人員的崗位職責(zé)；其次，加強(qiáng)治安防範(fàn)。主要是加強(qiáng)保安措施，配備專門保安人員和保安設(shè)備(報(bào)警裝置、閉路電視監(jiān)控器等)，加強(qiáng)寫字樓內(nèi)部及外圍保安巡邏，加強(qiáng)對(duì)停車場(chǎng)的保安及交通指揮，防止人爲(wèi)破壞治安秩序，杜絕各類可能發(fā)生的事故；同時(shí)，公司還成立了女子保安隊(duì)，將帶有迎賓接待性質(zhì)的值勤崗位交由女子保安隊(duì)負(fù)責(zé)，使進(jìn)入寫字樓的人既能感到親切、熱情、舒適，又能感到安全、便捷。

搞好寫字樓設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工作是保障業(yè)主和使用人正常工作的基礎(chǔ)，公司非常重視此項(xiàng)工作。對(duì)于在日常報(bào)修和檢查過程中所出現(xiàn)的問題，公司及時(shí)派維修人員進(jìn)行修理，確保損失最小化；對(duì)突發(fā)故障，組織人員盡快搶修，做到隨叫隨到、隨報(bào)隨修，分秒必爭，不影響使用，讓大家滿意；同時(shí)，公司的客服中心每天都要對(duì)報(bào)修的客戶按一定比例進(jìn)行電話回訪，聽取客戶對(duì)維修人員和維修工作的評(píng)價(jià)和意見。通過回訪隨時(shí)監(jiān)督維修人員是否按時(shí)、按規(guī)章、按操作程序爲(wèi)客戶做好維修工作。

以客戶爲(wèi)中心依據(jù)不斷變化的客戶需求調(diào)整服務(wù)內(nèi)容

對(duì)于寫字樓物業(yè)管理工作來說，搞好服務(wù)是第一位的。因此，寫字樓物業(yè)管理應(yīng)該堅(jiān)持“一切圍繞客戶轉(zhuǎn)”，不斷提高客戶滿意度，這是衡量物業(yè)管理質(zhì)量的最高標(biāo)準(zhǔn)。? 目前，我國對(duì)寫字樓物業(yè)管理還沒有一個(gè)統(tǒng)一、完整的管理標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)內(nèi)容基本都是根據(jù)客戶的具體需求情況來制定的。經(jīng)濟(jì)越發(fā)展，客戶的需求就越多樣性、個(gè)性化。所以，物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容并不是始終如一、一成不變的，物業(yè)管理公司必須根據(jù)客戶自身不斷變化的需求隨時(shí)增加服務(wù)內(nèi)容。如：公司服務(wù)的寫字樓衛(wèi)生間在塬先裝修時(shí)，由于衛(wèi)生間面積比較狹小，因此未在小便池兩側(cè)安裝隔闆，樓內(nèi)客戶對(duì)此提出意見，希望能在小便池兩側(cè)安裝上隔闆，我們當(dāng)即接受了這條意見，并在一周之內(nèi)將全樓衛(wèi)生間小便池兩側(cè)都安裝了隔闆。另外，公司服務(wù)的寫字樓衛(wèi)生間在裝修時(shí)都掛了一些趣味漫畫，隨著時(shí)間的推移，客戶對(duì)漫畫的內(nèi)容失去了興趣，他們非常希望能夠看到有新內(nèi)容的漫畫，了解到這些需求后，公司組織人員去市場(chǎng)尋找購買了大量內(nèi)容幽默風(fēng)趣的漫畫書籍回來，將衛(wèi)生間內(nèi)的漫畫全部更換，同時(shí)還制定出了衛(wèi)生間漫畫更換時(shí)間表，定期更換衛(wèi)生間內(nèi)的漫畫。

注重細(xì)節(jié)

寫字樓物業(yè)管理服務(wù)工作除了爲(wèi)客戶提供日常的管理服務(wù)和維護(hù)之外，還應(yīng)該注重細(xì)節(jié)。對(duì)于很多在寫字樓內(nèi)工作的人來說，除了門口的保安以及部分保潔人員以外，很少與物業(yè)管理人員有過多的接觸，與物業(yè)管理公司的交流相對(duì)較少。所以，物業(yè)管理公司要與在寫字樓內(nèi)工作的人們建立起和諧、友好的關(guān)系，就必須加強(qiáng)對(duì)細(xì)節(jié)的關(guān)注。

如每當(dāng)在大風(fēng)降溫、大雨天氣來臨之前，公司都會(huì)提醒客戶關(guān)好門窗；每逢節(jié)假日放假前一天，公司都會(huì)在寫字樓各入口處立上告示牌，提醒客戶休假前不要忘記關(guān)燈、切斷屋內(nèi)電源、關(guān)好門窗、鎖好抽屜柜子等，以防可能造成的損失；同時(shí)，公司還制定了防汛、掃雪鏟冰等緊急預(yù)案，每次下雪時(shí)，公司都會(huì)按照緊急處理預(yù)案及時(shí)調(diào)動(dòng)人員、物資做好掃雪鏟冰工作，保證客戶在來上班之前已經(jīng)將廣場(chǎng)、主要道路的積雪清掃完畢，方便客戶行走。

品牌是企業(yè)的無形資産，物業(yè)管理品牌的塑造必須以管理規(guī)模的擴(kuò)大和服務(wù)品質(zhì)的提高爲(wèi)保證。隻有貼近客戶才能贏得客戶，隻要物業(yè)管理公司能在服務(wù)中注重細(xì)節(jié)，關(guān)注客戶的感受，堅(jiān)持執(zhí)行規(guī)章制度，做到規(guī)範(fàn)化、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，就一定可以做好寫字樓物業(yè)管理服務(wù)工作。

物業(yè)管理是進(jìn)入門檻低、競(jìng)爭性強(qiáng)、私企林立、外來工多的勞動(dòng)密集型的微利行業(yè),也是聯(lián)系千家萬戶，提供服務(wù)產(chǎn)品的服務(wù)企業(yè)。物管企業(yè)要想在競(jìng)爭中脫穎而出，離不開強(qiáng)烈的服務(wù)意識(shí)，更離不開服務(wù)理念與技巧的創(chuàng)新。當(dāng)前要重點(diǎn)把握好以下12個(gè)服務(wù)理念與技巧：

1、先人后已。這是“顧客至上”服務(wù)理念在物業(yè)管理這個(gè)特殊行業(yè)的具體應(yīng)用。大家知道，業(yè)主是服務(wù)企業(yè)的“上帝”和衣食父母，作為物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)象尊重父母一樣尊重業(yè)主，樹立高尚的情操，把自己放在一個(gè)管家或仆人的位置上，主動(dòng)為業(yè)主提供服務(wù)，當(dāng)好乙方，而不能顛倒過來，先搞自我服務(wù)，更不能凡事討價(jià)還價(jià)，或要求業(yè)主為我們服務(wù)。譬如，當(dāng)工作人員和業(yè)主同乘電梯時(shí)，應(yīng)主動(dòng)避讓，讓業(yè)主先進(jìn)先下；當(dāng)發(fā)現(xiàn)業(yè)主提（拿）較重東西在小區(qū)行走時(shí)，應(yīng)主動(dòng)幫助提（拿），助人業(yè)主一臂；當(dāng)業(yè)主有什么投訴時(shí)，應(yīng)體諒對(duì)方的心情，分清輕重緩急，抓緊辦理。只有把服務(wù)工作做好了，物管企業(yè)才能受到廣大業(yè)主的認(rèn)可。

2、品味超前。所謂品味超前，就是指觀念要先進(jìn)，并不斷接受新事物，做到與時(shí)俱進(jìn)，更新觀念，勇于追求時(shí)尚和時(shí)髦，在時(shí)尚觀念和服務(wù)理念上給業(yè)主以耳目一新的感覺，在為業(yè)主提供日常專業(yè)服務(wù)的同時(shí)，在生活方式和居住理念上給業(yè)主創(chuàng)造高格調(diào)、高品位的藝術(shù)享受。在實(shí)際工作中，理念上的模糊或混亂必須導(dǎo)致思想上的錯(cuò)亂，而思想上的錯(cuò)亂又必然導(dǎo)致行動(dòng)上的**。比如，物管企業(yè)每逢重大節(jié)日都要進(jìn)行節(jié)日裝飾布置，而這種布置必須反映時(shí)代的先進(jìn)性要求，適應(yīng)廣大業(yè)主群的品味性要求，并體現(xiàn)出本小區(qū)或樓宇的特色性要求。否則，就會(huì)引起業(yè)主的投訴或不滿，起不到應(yīng)有的裝飾和宣傳作用。要正確處理好成本控制與實(shí)際需要的關(guān)系，不能以控制成本為由降低裝飾布置的水準(zhǔn)。

3、務(wù)實(shí)求細(xì)。物業(yè)服務(wù)千頭萬緒,其服務(wù)質(zhì)量往往看得見、摸得著、聞得到，來不得半點(diǎn)虛偽和糊弄。因此，物業(yè)服務(wù)無小事，無論是保安、保潔還是綠化、維修，每一位員工都要盡職盡責(zé)，細(xì)心做好每一個(gè)環(huán)節(jié)的工作。或許有些事情，在物管企業(yè)看來是小事，但對(duì)于某個(gè)具體的業(yè)主來說，可能就是大事和急事。所以，我們不論是一線工作人員還是后方工作人員，都要強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，加強(qiáng)責(zé)任心，做到精細(xì)管理，細(xì)微服務(wù)，把工作激情與“首問責(zé)任制”、“小區(qū)主任負(fù)責(zé)制”、“主任季度考核、員工月度考評(píng)”結(jié)合起來。要建立起一整套以業(yè)主為關(guān)注焦點(diǎn)的規(guī)范內(nèi)部管理運(yùn)作的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系和工作流程，并做到先想先做，任勞任怨，勤能補(bǔ)拙，以保證服務(wù)工作的及時(shí)性和質(zhì)量。

4、能言巧語。這是由物業(yè)服務(wù)的特性所決定的。因?yàn)?，物業(yè)服務(wù)整天與人打交道，不僅要學(xué)會(huì)做，而且要學(xué)會(huì)說，經(jīng)常就有關(guān)事項(xiàng)與人溝通。實(shí)際上，無論男人與女人都喜歡聽好話，一些表揚(yáng)與贊美的話，會(huì)使業(yè)主產(chǎn)生心理上的一種共鳴和滿足感。同時(shí)，物業(yè)管理又是新興行業(yè)，我們要學(xué)會(huì)一邊開展工作，一邊向業(yè)主宣傳和推介物業(yè)管理的一些理念與知識(shí)，以換取廣大業(yè)主的理解和支持。當(dāng)然，提倡會(huì)說話，不是叫我們不做工作，只會(huì)花言巧語，更不能言行不一，而是提倡我們一定要在干好工作的前提下，學(xué)會(huì)溝通和表達(dá)，尊重和反映客觀事實(shí)，用我們的真誠和發(fā)自內(nèi)心的肺俯之言，說服業(yè)主，打動(dòng)對(duì)方，使其產(chǎn)生共鳴。比如，當(dāng)遇到業(yè)主時(shí)，應(yīng)主動(dòng)熱情地打招呼，而且要簡明扼要、言簡意賅，而不能不理不睬，笨嘴笨舌，或語無倫次，羅羅嗦嗦。其實(shí)，主動(dòng)熱情地打招呼，會(huì)像春風(fēng)拂柳、柳絲輕蕩一般，給業(yè)主以十分的好感；而不理不睬或笨嘴笨舌，則會(huì)像數(shù)九寒天、冰天雪地一般，給業(yè)主以十分的厭惡。我們每一個(gè)員工的笑臉、每一個(gè)保安的手勢(shì)、每一個(gè)維修工的禮貌問候，都將成為化解矛盾的潤滑劑，解決問題的添加劑，增加友誼的粘合劑，進(jìn)而為我們的物業(yè)服務(wù)插上翅膀，獲取業(yè)主對(duì)我們更高的滿意度。

5、急人所急。物管企業(yè)應(yīng)多站在業(yè)主的立場(chǎng)上想一想，把熱情服務(wù)、貼心服務(wù)與主動(dòng)服務(wù)、及時(shí)服務(wù)結(jié)合起來，做到急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想，切實(shí)

幫助他們解決實(shí)際需要，從而拉近企業(yè)與業(yè)主的距離。事實(shí)上，有些業(yè)主的需求往往是火燒眉毛的急事，不管是找到一線員工，還是小區(qū)管理員，或是公司任何一個(gè)員工，都必須提供及時(shí)、便利、高效、經(jīng)濟(jì)、便民的服務(wù)。而要做到這一點(diǎn)，小區(qū)應(yīng)設(shè)立24小時(shí)的服務(wù)電話，及時(shí)受理業(yè)主各種投訴或需求；通過定期召開座談會(huì)等形式，面對(duì)面地直接及時(shí)地了解業(yè)主的需求；主動(dòng)把事情想在前、做在前，把矛盾和問題化解在萌芽狀態(tài)。

6、誠信守諾。就是要認(rèn)認(rèn)真真遵守和履行物業(yè)服務(wù)合同，做到言行一致、重質(zhì)量、守誠信。有人說，誠信不僅是一種品行，更是一種責(zé)任和品牌，還是一種資源，也是物管企業(yè)的發(fā)展之路。為做到這一點(diǎn)，我們公司主動(dòng)導(dǎo)入ISO9001：2000國際質(zhì)量管理體系，將“每天

前進(jìn)一步，永遠(yuǎn)微笑服務(wù)”作為公司質(zhì)量方針，將“誠信守諾”作為公司的服務(wù)宗旨內(nèi)容，要求做到顧客需求的評(píng)審率達(dá)100%，解決業(yè)主投訴的及時(shí)率達(dá)100%，服務(wù)承諾兌現(xiàn)率達(dá)100％，反饋率達(dá)100％。為了確保業(yè)主滿意，公司還堅(jiān)持每季度進(jìn)行一次顧客滿意度調(diào)查，及時(shí)、準(zhǔn)確地了解業(yè)主的滿意程度，重點(diǎn)關(guān)注顧客的不滿意信息，對(duì)癥下藥，持續(xù)改進(jìn)，不斷提高了顧客的滿意度。

7、安全第一。安全是當(dāng)代社會(huì)文明和進(jìn)步的重要標(biāo)志，關(guān)系著千家萬戶業(yè)主的安危，牽動(dòng)著廣大業(yè)主的心，也成為廣大業(yè)主的首選訴求和物管企業(yè)的最大挑戰(zhàn)。講安全，重點(diǎn)是消防安全，尤其是防火、防盜；難點(diǎn)是防止保安漏崗、睡覺和監(jiān)守自盜；熱點(diǎn)是業(yè)主借安全無保而胡鬧，包括拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等。因此，作為物管企業(yè)要十分關(guān)注社區(qū)安全，堅(jiān)持一手抓效益，一手抓安全，以安全保效益，以效益促安全，不能顧此失彼，或厚此薄彼。要正確處理好安全與穩(wěn)定的關(guān)系、安全與生產(chǎn)的關(guān)系、檢查與整改的關(guān)系、偶然與必然的關(guān)系、突擊與持久的關(guān)系、硬件與軟件的關(guān)系，努力關(guān)注業(yè)主對(duì)安全的訴求，保一方平安。

8、溫馨提示。溫馨提示一般不是物業(yè)管理合同的具體服務(wù)內(nèi)容，而是以人為本理念在物業(yè)服務(wù)中的具體運(yùn)用，是一種十分具有人性化和充滿人情味的超值服務(wù)，是物業(yè)服務(wù)上的理念創(chuàng)新和價(jià)值創(chuàng)造。一般來講，溫馨提示，在時(shí)機(jī)上要重點(diǎn)把握季節(jié)轉(zhuǎn)換、重大事項(xiàng)出臺(tái)、節(jié)假日等，在內(nèi)容上要重點(diǎn)把握防火、防盜、防寒、防暑等，在形式上要重點(diǎn)把握以書面提示為主，在對(duì)象上要重點(diǎn)把握一般針對(duì)廣大業(yè)主群而不是某個(gè)業(yè)主。實(shí)踐證明，溫馨提示是拉近企業(yè)與業(yè)主距離的一種好形式，也是實(shí)現(xiàn)企業(yè)與業(yè)主之間多一些融洽、多一些溝通、多一些理解、最終達(dá)到人區(qū)和諧的目的的一種好途徑。

9、群策群力。物管企業(yè)專業(yè)復(fù)雜，崗位較多，人員分散，要想達(dá)到顧客滿意，需要調(diào)動(dòng)所有員工的積極性，各展其長，各盡其能，群策群力，做好自己的事，看好每一個(gè)陣地。其實(shí)，物管企業(yè)的盛衰轉(zhuǎn)換，關(guān)鍵在有沒有團(tuán)隊(duì)精神。假如一個(gè)企業(yè)人心渙散，其發(fā)展必不長久。

10、專業(yè)要專。物業(yè)服務(wù)看似簡單，因?yàn)闆]有很特別的技術(shù)要求，人們誤認(rèn)為沒有專業(yè)性要求。其實(shí)，現(xiàn)代物業(yè)管理不同于傳統(tǒng)的巡巡掃掃、站崗放哨和修修補(bǔ)補(bǔ)，而是一門專業(yè)，各有各的要求，包括要求具備現(xiàn)代綜合知識(shí)、社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技能。譬如，僅保潔就分為日常保潔、鏡面處理、拋光打蠟、石材翻新、保潔開荒等項(xiàng)目。保安員不僅要學(xué)會(huì)巡邏發(fā)現(xiàn)應(yīng)急事項(xiàng)，還要學(xué)會(huì)擒拿格斗處理問題，不僅要求具備保安知識(shí)，還要掌握電工知識(shí)、消防知識(shí)以及治安條例等法律法規(guī)知識(shí)。尤其是維修工是物業(yè)管理企業(yè)的基本技術(shù)力量，應(yīng)鉆研相關(guān)的維修技術(shù)，學(xué)會(huì)電腦，成為本行業(yè)的行家里手。

11、拴心留人。物業(yè)管理是勞動(dòng)密集型企業(yè)，勞務(wù)人員中外來工多、農(nóng)民工多、文化水平低的多，特別是他們沒有接受過系統(tǒng)的職業(yè)道德教育和技能培訓(xùn)，難以形成義利結(jié)合、以企業(yè)為家的職業(yè)道德觀，所以，流動(dòng)性特別大，有時(shí)甚至像牧民一樣，說走就走。物管企業(yè)應(yīng)下力氣針對(duì)這些特點(diǎn)，開展職業(yè)道德教育、入司教育、忠誠企業(yè)的教育等，努力做好拴心留人的工作。包括：第一，如實(shí)的介紹公司的情況，選準(zhǔn)適合企業(yè)需要的人；第二，認(rèn)真開展敬業(yè)、愛業(yè)、創(chuàng)業(yè)教育，引導(dǎo)他們忠于職守，忠誠企業(yè)，安心企業(yè)；第三，努力為他們創(chuàng)造良好的工作、生活及成材環(huán)境，實(shí)行環(huán)境留人；第四，積極開展思想政治工作和談心活動(dòng)，實(shí)行感情留人。

12、先禮后兵。物業(yè)管理面對(duì)千家萬戶，形形色色的人都有，講禮的與不講禮的同在，思想品德高尚的和低下的并存，這是我們不能選擇的。其中，收費(fèi)是物業(yè)管理最敏感的一個(gè)話題，而服務(wù)收費(fèi)又是物管企業(yè)的生存根本，對(duì)于一些業(yè)主以各種理由拒絕物業(yè)收費(fèi)，我們首先要主動(dòng)檢討自己工作中的不足，堅(jiān)持耐心說服解釋。但是，當(dāng)我們依約提供了質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)后，對(duì)于仍不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，我們就不能一味退讓，而應(yīng)該先禮后兵，該出手時(shí)就出手。即：首先是采取主動(dòng)協(xié)商的策略來解決；其次是通過發(fā)律師函，甚至停水停電來解決；再次是對(duì)于無理取鬧、惡意拒交管理費(fèi)的，該打管司的就打官司，直至達(dá)到追回物業(yè)服務(wù)費(fèi)之目的。

《寫字樓物業(yè)特色服務(wù)》