第一篇：供熱合同談判中注意的幾點問題

供熱合同談判中注意的幾點問題

1、入網(wǎng)費單價一般為40元，管道鋪設費另外提出。

2、小區(qū)內(nèi)管道鋪設費用大概概算為10-12元/平方米，包括換熱站土建，如果包括換熱器設備大約為13-15元/平方米。

3、小區(qū)供熱官網(wǎng)設計必須經(jīng)過正規(guī)設計院設計，設計施工必須達到供熱需求。如往前必須對小區(qū)供熱管網(wǎng)進行可行性論證，如果存在問題必須要求開發(fā)商立即整改，否則，接到主管上以后再去整改就開始扯皮了。

4、要求開發(fā)商建造足夠用的換熱站，如果開發(fā)商自己建設換熱站必須要求技術(shù)參數(shù)，并且要保修三年，三年之內(nèi)的運行費用開發(fā)商承擔，并且要求必須運行，否則不能供熱，因為換熱站如果不運行，換熱站系統(tǒng)問題顯現(xiàn)不出來，等到甲方接手后就會出現(xiàn)各種問題，這是解決問題的費用就得甲方承擔了。三年后交予甲方必須保證設備完整，小區(qū)內(nèi)供熱管網(wǎng)運行正常，供熱系統(tǒng)沒有問題才能接手，否則要求開發(fā)商繼續(xù)整改，直至解決問題為止。三年維修期內(nèi)小區(qū)內(nèi)如果有用戶不熱，必須要求開發(fā)商維修，并且承擔全部暖氣費用，因為責任是開發(fā)商的管道系統(tǒng)造成的。銀川都是這樣運行的。

5、換熱站的配電設施一定要保證容量足夠，同時要保證變頻運行，如果容量不夠，將來會出現(xiàn)問題。換熱站軟化水設備必須安裝，自來水接入換熱站內(nèi)。

6、換熱站設備如果甲方自己建造，能夠保證設備的統(tǒng)一性，將來維修方便，自己建造概算費用按照45萬核算。換熱站的產(chǎn)權(quán)移交或使用權(quán)必須和開發(fā)商談清楚，避免以后因為換熱站的產(chǎn)權(quán)問題互相扯不清。

7、開發(fā)小區(qū)如果有高于六層的小高層，在供熱管網(wǎng)設計中必須考慮分系統(tǒng)供熱，否則將互相影響供熱效果，所以在入網(wǎng)時必須要求開發(fā)商提供小區(qū)的供熱系統(tǒng)圖，供熱管網(wǎng)系統(tǒng)如果已經(jīng)完工，必須現(xiàn)場看一下，隱蔽工程無法看到，在合同中注明，如果由于隱蔽工程出現(xiàn)問題，在任何時候都需要開發(fā)商來處理維修，發(fā)生的費用以及由此影響到甲方造成的經(jīng)濟損失都必須由開發(fā)商承擔。發(fā)現(xiàn)問題立即要求開發(fā)商整改，否則甲方接手后將會花費更多的費用去整改小區(qū)供熱系統(tǒng)。

8、已經(jīng)鋪設好的小區(qū)供熱管網(wǎng)的技術(shù)資料以及驗收資料，一定要求開發(fā)商提供，將來作為公司驗資資料可以使用。

9、合同簽訂前雙方必須核實好面積，如果面積不準確，可以在合同中注明，待以后核實后計算入網(wǎng)費。

10、要求開發(fā)商提供樓房分戶明細資料，為以后收費服務打好基礎(chǔ)。

第二篇：合同注意問題

張麗：加拿大魁北克大學MPM碩士在讀，取得國家注冊造價工程師、全國注冊投資咨詢工程師、全國一級注冊建造師、合同管理員崗位證，先后在大型國企建設開發(fā)公司、咨詢公司、房地產(chǎn)公司擔任過合約部經(jīng)理、工料測量師、專業(yè)咨詢顧問。

安景合：廣聯(lián)達資深業(yè)務專家，長期從事造價領(lǐng)域招投標、指標、材價、房地產(chǎn)企業(yè)等多項業(yè)務的研究。曾主持開發(fā)廣聯(lián)達GBG、GBQ等多個招投標系列產(chǎn)品。

1、固定總價合同和固定價格合同的不同？

答：固定總價合同是完成合同約定范圍內(nèi)的工作，總價包死并考慮風險系數(shù)及包干系數(shù)； 固定價格合同為固定單價，其不因外因而調(diào)整單價，一般可以單獨約定工程量的變化達到某幅度對單價調(diào)整的條款。

2、在很多施工合同協(xié)議中，甲乙雙方都會規(guī)定一條：在單項工程變更、簽證費用在*元以下者，結(jié)算時不再調(diào)整費用，請問各位同行在實際結(jié)算時都是怎么執(zhí)行的，對此有沒相關(guān)的文件說明。如果想在合同中對“在單項工程變更、簽證費用在***元以下者，結(jié)算時不再調(diào)整費用”這句話更加明確一下，不使甲乙雙方產(chǎn)生不同的理解，又該如何規(guī)范一下這句話的說法呢？

答：沒有相關(guān)的標準，關(guān)鍵界定清楚“單項”的含義及費用的臨界點。

3、固定總價合同工程，甲方能否將分項工程獨自分包？

答：關(guān)于某工程范圍是否可以甲方分包，按招標文件約定執(zhí)行；若沒有約定的雙方協(xié)商范圍并計取相關(guān)的費用。

4、什么叫補充合同？補充合同的類型有幾種？承包商中標后與業(yè)主簽訂了一份合同，在施工過程中，由于工程量的增加，又簽訂了幾份施工合同協(xié)議，這幾份施工合同協(xié)議是否屬于補充合同？

答：實質(zhì)高于形式，簽訂合同后發(fā)生的補充協(xié)議都可以稱其為補充合同。當然此處的施工合同協(xié)議也屬于補充合同。

5、某工程采取固定單價合同招標，中標后工程量大大增加，增加的工程量以補充合同的方法變更中標單價，是否有效？

答：有效；但實際履行中，此處采取變更洽商形式更簡便易行（不用雙方再簽字蓋章），由承包商提出，與發(fā)包人協(xié)商確定新單價。

6、簽訂施工合同要注意什么？

答：合同管理中講到：建設工程施工合同是依法保護發(fā)承包雙方權(quán)益的法律文件。是發(fā)承包雙方在工程施工過程中的最高行為準則。要通過合同把雙方的權(quán)力、義務細致化。比如說，要明確規(guī)定這個工程的工期；要規(guī)定如果工程逾期，承包方要負哪些責任；要規(guī)定工程的價款，價款是以什么樣的依據(jù)確定的；而且要規(guī)定合同什么樣情況下可以變更，變更要履行哪些程序。如果合同發(fā)生變更，工程的款項如何來計算。

為防范合同糾紛，在簽訂《建設工程施工合同（示范文本）》（GF-1999-0201）過程中，以下十個方面需要注意。

一、關(guān)于發(fā)包人與承包人：

1、對發(fā)包方主要應了解兩方面內(nèi)容：

①主體資格，即建設相關(guān)手續(xù)是否齊全。例：建設用地是否已經(jīng)批準？是否列入投資計劃？規(guī)劃、設計是否得到批準？是否進行了招標等。

②履約能力即資金問題。施工所需資金是否已經(jīng)落實或可能落實等。

2、對承包方主要了解的內(nèi)容有：

①資質(zhì)情況；②施工能力；③社會信譽；④財務情況。

承包方的二級公司和工程處不能對外簽訂合同。

上述內(nèi)容是體現(xiàn)履約能力的指標，應認真的分析和判斷。

二、合同價款應注意：

1、《協(xié)議書》第5條“合同價款”的填寫，應依據(jù)建設部第107號令第11條規(guī)定，招標工程的合同價款由發(fā)包人、承包人依據(jù)中標通知書中的中標價格在協(xié)議書內(nèi)約定。非招標工程合同價款由發(fā)包人承包人依據(jù)工程預算在協(xié)議書內(nèi)約定。

2、合同價款是雙方共同約定的條款，要求第一要協(xié)議，第二要確定。

暫定價、暫估價、概算價、都不能作為合同價款，約而不定的造價不能作為合同價款。

三、發(fā)包人工作與承包人工作條款應注意：

1、雙方各自工作的具體時間要填寫準確。

2、雙方所做工作的具體內(nèi)容和要求應填寫詳細。

3、雙方不按約定完成有關(guān)工作應賠償對方損失的范圍、具體責任和計算方法要填寫清楚。

四、合同價款及調(diào)整條款應注意：

1、填寫第23條款的合同價款及調(diào)整時應按《通用條款》所列的固定價格、可調(diào)價格、成本加酬金三種方式，約定一種寫入本款。

2、采用固定價格應注意明確包死價的種類。如：總價包死、單價包死，還是部分總價包死，以免履約過程中發(fā)生爭議。

3、采用固定價格必須把風險范圍約定清楚。

4、應當把風險費用的計算方法約定清楚。雙方應約定一個百分比系數(shù)，也可采用絕對值法。

5、對于風險范圍以外的風險費用，應約定調(diào)整方法。

五、工程預付款條款應注意：

1、填寫第24條款的依據(jù)是建設部第107號令第14條及各地相關(guān)規(guī)定。

2、填寫約定工程預付款的額度應結(jié)合工程款、建設工期及包工包料情況來計算。

3、應準確填寫發(fā)包人向承包人撥付款項的具體時間或相對時間。

4、應填寫約定扣回工程款的時間和比例。

六、工程進度款條款應注意：

1、填寫第26條款的依據(jù)是《合同法》第286條、《建筑法》第18條、建設部第107號令第15條和各地相關(guān)規(guī)定。

2、工程進度款的撥付應以發(fā)包方代表確認的已完工程量，相應的單價及有關(guān)計價依據(jù)計算。

3、工程進度款的支付時間與支付方式以形象進度可選擇：按月結(jié)算、分段結(jié)算、竣工后一次結(jié)算（小工程）及其它結(jié)算方式。

七、材料設備供應條款應注意：

1、填寫第27、28條款時應詳細填寫材料設備供應的具體內(nèi)容、品種、規(guī)格、數(shù)量、單價、質(zhì)量等級、提供的時間和地點。

2、應約定供應方承擔的具體責任。

3、雙方應約定供應材料和設備的結(jié)算方法（可以選擇預結(jié)法、現(xiàn)結(jié)法、后結(jié)法或其他

方法）。

八、違約條款應注意：

1、在合同第35.1款中首先應約定發(fā)包人對《通用條款》第24條（預付款）、第26條（工程進度款）、第33條（竣工結(jié)算）的違約應承擔的具體違約責任。

2、在合同第35.2款中應約定承包人對《通用條款》第14條第2款、第15條第1款的違約應承擔的具體違約責任。

3、還應約定其它違約責任。

4、違約金與賠償金應約定具體數(shù)額和具體計算方法，要越具體越好，具有可操作性，以防止事后產(chǎn)生爭議。

九、爭議與工程分包條款應注意：

1、填寫第37條款爭議的解決方式是選擇仲裁方式，還是選擇訴訟方式，雙方應達成一致意見。

2、如果選擇仲裁方式，當事人可以自主選擇仲裁機構(gòu)。仲裁不受級別地域管轄限制。

3、如果選擇訴訟方式，應當選定有管轄權(quán)的人民法院（訴訟是地域管轄）。

4、合同第38條分包的工程項目須經(jīng)發(fā)包人同意，禁止分包單位將其承包的工程再分包。

十、關(guān)于補充條款：

1、需要補充新條款或哪條、哪款需要細化、補充或修改，可在《補充條款》內(nèi)盡量補充，按順序排列如49、50??。

2、補充條款必須符合國家、現(xiàn)行的法律、法規(guī)，另行簽訂的有關(guān)書面協(xié)議應與主體合同精神相一致。要杜絕“陰陽合同”。

7、請問一下如果合同與招標文件有沖突應以哪個為準？如果合同與地方規(guī)定有沖突又應以哪個為準？例如定額規(guī)定工程類別為III類，而合同簽的是II類，應該以誰為標準呢，國家有這方面的規(guī)定嗎？

答：所簽合同為有效合同時，如果合同與招標文件不一致，以合同為準。若地方的規(guī)定和定額規(guī)定為倡導性的條款時，是可以協(xié)商的，按合同約定執(zhí)行。

8、在建筑工程招投標中，甲乙雙方以中標價簽訂合同，但中標日期為290天，而簽合同時卻簽230天，這種做法是否合適，是否違反招投標法第59條？

答：招標投標法第五十九條規(guī)定：“招標人與中標人不按照招標文件和中標人的投標文件訂立合同的，或者招標人、中標人訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的協(xié)議的，責令改正；可以處中標項目金額千分之五以上千分之十以下的罰款。”

招投標文件（包括相關(guān)的招投標書）是建設工程合同訂立的主要依據(jù)，也是合同的組成部分。以招投標文件為依據(jù)訂立的合同，其主要含義是合同的實質(zhì)性內(nèi)容與招投標文件相一致。具體應在5個方面體現(xiàn)一致性：

a主體的一致性。即合同當事人為招標人和中標人。

b標的的一致性。即招標和投標共同標的應為一致。

c建設工程質(zhì)量要求的一致性。

d建設工程竣工時間的一致性。

e招投標文件中明確表示并在合同中需要約定的其他事項的一致性。

建設工程合同是招投標文件的具體細化。建設工程合同以招投標文件為依據(jù)，并不是簡單的雷同照搬。從招投標活動到合同訂立有一個過程，此間，當事人的認識難免會有所變化。當時在招投標文件中未預見的事項，可能會在簽訂合同時提及，尤其是建設工程與其他商品不一樣，它是一種特殊的商品，具有技術(shù)性強、環(huán)節(jié)多、涉及面廣、投資大、建設周期長等

方面的特點。因此，在合同簽訂階段，當事人按照招投標文件規(guī)定的原則和主要內(nèi)容，針對建設工程的施工 組織、技術(shù)創(chuàng)新、安全質(zhì)量管理、爭議處理方式等業(yè)務性、技術(shù)性事項，雙方當事人意思表示真實，協(xié)商一致。在不違背國家法律規(guī)范的原則下，將合同細化和完善是需要的，在法律上也是有效的。這有助于當事人履行合同，保障當事人的合法權(quán)益，也有助于企業(yè)提高建筑管理水平。

所以從一致性來看，沒有其他任何原因的情況下，將工期進行較大調(diào)整是不符合招標投標法的，但實際履約時雙方協(xié)商，但須考慮趕工費。

9、請問：在編制招標文件時關(guān)于合同價款方式寫為：本合同價款采用固定價格合同方式確定。而在工程變更與結(jié)算中寫：承包方按發(fā)包方提供的圖紙及變更內(nèi)容，企業(yè)定額及市場信息進行變更與結(jié)算。這樣是不是和合同矛盾？

答：固定或不固定是相對的，為了體現(xiàn)合同的公平，甲乙風險共擔，在固定總價合同或固定單價合同中，可以雙方約定變更量超出某變化幅度時，按變更與結(jié)算約定辦法執(zhí)行。

10、合同外項目如何規(guī)范合理并入合同？

答：嚴格意義講合同外項目不可以并入合同內(nèi)，此為招標范圍的改變。實際履行時雙方可以協(xié)商簽訂補充合同。

11、若一個單位工程中的基礎(chǔ)現(xiàn)全部回填砂，投標時的工程量清單為回填土，沒有回填砂子目，那么回填砂是否屬于合同工程范圍以外。

投標時工程量清單上沒有的子目（如砼地面、門窗等）是否屬于合同工程范圍以外的項目？還是屬于變更？若為合同內(nèi)新增項目，我們是總價合同，還能調(diào)整嗎？

答：回填土改為回填砂屬于變更，重新組價。招標范圍明確如砼地面、門窗等不進入報價范圍的，如發(fā)生，應為合同承包范圍外項目。合同內(nèi)新增項目是否調(diào)整，關(guān)鍵看總價合同風險系數(shù)的約定。

12、能說說合同同變更、索賠的關(guān)系嗎？

答：簡要講，變更是對原圖紙的變化引起的調(diào)整，而索賠是非承包人責任引起工期延誤與費用增加，造成承包人的損失，應得到相應補償?shù)?。當合同變更引起承包商除變更本身的額外損失時，便引發(fā)索賠事件的產(chǎn)生，即變更是引起施工索賠的一個主要的因素。但應注意的是，合同變更并非一定引起索賠的發(fā)生。

13、目前簽訂合同的依據(jù)都有哪些？

答：談判施工合同各條款時，發(fā)包人和承包人都要以下列內(nèi)容為依據(jù)：

一、法律、行政法規(guī)

這是訂立和履行合同的最基本的原則，必須遵守。也就是在雙方談判合同具體條款時，不能違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定。談判只能在法律和行政法規(guī)允許的范圍內(nèi)進行，不能超越法律和行政法規(guī)允許范圍進行談判。例如：《招標投標法》第九條規(guī)定：“招標人應當有進行招標項目的相應資金或者資金來源已經(jīng)落實，并應當在招標文件中如實載明?！备鶕?jù)這一規(guī)定，如要求承包人墊付建設資金，這是與法律相抵觸的，如果簽訂這類合同，是屬于無效條款。

二、通用條款

《通用條款》各條款中有四十多處需要在《專用條款》內(nèi)具體約定。因而《專用條款》具體約定的內(nèi)容，在談判時，都要依據(jù)《通用條款》這條談判約定。

三、發(fā)包人和承包人的工作情況和施工場地情況

建設工程的工程固定、施工流動、施工周期長及涉及面廣等特點使發(fā)包人和承包人雙方都要結(jié)合雙方具體的工作情況和施工現(xiàn)場等因素談合同，離開雙方的實際工作情況，妄談合同具體條款，會造成合同履行中產(chǎn)生糾紛或違約事件。雙方在《專用條款》內(nèi)對《通用條款》要進行細化，補充或修改。

四、投標文件和中標通知書

根據(jù)法律規(guī)定，招標工程必須依據(jù)投標文件和中標通知書訂立書面合同。同時，還規(guī)定招標人和中標人不得再訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。

14、可以簡單說說合同價格對結(jié)算的影響及在簽訂合同時在這方面有什么需要注意的嗎？

答：合同價格對結(jié)算沒影響，合同計價辦法對結(jié)算有影響。概括講簽訂合同應避免無調(diào)價、無變更、無索賠條款的合同，盡量考慮足費用上漲與不可預見風險的因素。

15、針對合同約定的總價包干合同，甲方投標時提供工程量清單（但沒有提供圖紙，沒法核對，招標文件要求根據(jù)施工經(jīng)驗核對工程量），招標文件也說明清單量為圖紙的凈工程量。但實際中施工工程量嚴重超出原清單量，并在圖紙中增加了很多清單中沒有的項目。請問相關(guān)增量能否調(diào)整？合同中提供的清單是否有效？總價包干合同是只包工程量清單范圍內(nèi)的嗎？

答：理解以下說明，以上問題就易解答：

具有效力的工程量清單應按最終合同約定的工程量清單執(zhí)行，即清單項包括修正后原清單項（指錯、漏項已修改）、投標方依據(jù)經(jīng)驗補充項及相關(guān)風險因素的考慮。

16、請教合同內(nèi)對文明樣板工地的要求可以作為結(jié)算依據(jù)嗎？

答：具體看約定。如措施費已包含文明樣板工地相關(guān)費用，則不可再調(diào)整。

17、大家通常知道的合同解釋順序里，沒有招標文件這一項，通常的解釋順序為：合同協(xié)議書，中標通知書，投標文件及其附件，合同專用條款，合同通用條款，工程規(guī)范，標準等，工程圖紙，工程量清單，預算書？

答：是的。因為合同和投標文件等均是依據(jù)招標文件，與招標文件應該一致或?qū)嵸|(zhì)性響應，所以不再含招標文件了。

18、固定總價合同的工程出現(xiàn)變更，一般在合同中會怎樣規(guī)定其價款結(jié)算方式？答：超過某幅度另計算，沒有標準，雙方根據(jù)工程具體協(xié)商。

19、清單報價，合同簽訂方式卻是總價合同，大包價，包工期包質(zhì)量包總價。但是工程量清單中還含有招標人部分幾十萬元。請問這個招標人部分怎么處理？如果未發(fā)生，是否招標人可以扣回？

有關(guān)合同條款

合同價款：實行完全包干價（包工、包料、包工期、包安全）的辦法，總價款為380萬元，即含中標價308萬元，消防樓梯及除此之外其他范圍內(nèi)所有工程價款。不論工程量如何變更（變更總量不超過380萬元的5％）工程費用均不得突破總價，否則甲方一律拒付。合同價款與調(diào)整：本工程采用固定價格的付款方式：固定價格，指按合同簽訂本合同承包范圍內(nèi)的約定內(nèi)容實行總價包干，即總價為380萬元。

甲方設計變更：因變更導致的工程量的增減，價款一律不作調(diào)整，包括在380萬元內(nèi)。即使看作變更，這樣扣得也沒有理由？

答：第一個問題，如未發(fā)生，按報價費用加5%的變更包干一并扣除。第二個問題，變更超過某幅度，應調(diào)整，但具體看對變更約定。

20、總價合同招標，招標文件規(guī)定合同形式為總價合同，招標時某個工程項目（比如室外工程）沒有施工圖，投標方報價出現(xiàn)暫估，合同也約定為包死價合同，結(jié)算應該如何做？按合同形式當然不予結(jié)算，如何應對“暫估價”的解釋？

答：結(jié)算按合同約定執(zhí)行，此處的“暫估價”已無字面的含義，室外工程報價的風險由承包人承擔。

21、我想知道,是不是清單計價都能用在固定總價合同、固定單價合同、可調(diào)價格合同、成本加酬金合同這四種合同類型中，還是只能用在固定單價合同中？

另外，定額計價是不是也可以采用固定總價合同、固定單價合同、可調(diào)價格合同、成本加酬金合同這四種合同類型的任一種形式？

答：計價形式與合同類型沒有必然聯(lián)系。

22、工程量清單是固定單價合同，這一點是比較明確的。我的領(lǐng)導希望與施工單位簽總價合同。我想在把工程量核定清楚的前提下，綜合單價確認后，簽總價合同應該也可以。在合同中注明為一次性包死價。是否可行？

答：固定總價合同的“固定”是相對的，是有條件的，一定要充分說明這些條件，超出條件后，考慮調(diào)整的方法。如工期長，技術(shù)難度大的項目，采用固定總價合同對雙方的風險均較大。不僅要在總價中考慮風險系數(shù)和包干系數(shù)，還要單考慮變更價款調(diào)整的幅度值。以上固定總價合同的特點可供參考，根據(jù)目前項目現(xiàn)有情況，選擇風險較小的合同類型。

23、有一工程，甲方為總包單位，乙方為分包單位，在簽定合同的時候若下述： ??

（三）工程承包單價：為甲方本工程投標書中預算價下浮25.7%。

??

（六）承包方式：

1、包工包料。

2、乙方上繳甲方總工程款的3.5%為投標管理費。??

4、竣工后，竣工資料及審計費用按照總價平均分攤。

（十三）結(jié)算方式：按實結(jié)算，竣工后以業(yè)主審計造價為準，審計費用按規(guī)定執(zhí)行。??

說明：

1、投標書單價為綜合單價，綜合稅、費等一切標準費用（按標準取費，不作讓利）。

2、甲方向業(yè)主最終報價為總價下浮10.5%

1、該合同是否有明顯漏洞？乙方認為結(jié)算應該按10.5%計。理由為

（十三）款。能成立么？

答：有漏洞；不能成立。

2、實際甲方還與業(yè)主簽定補充協(xié)議對投標書單價作進一步讓利，這對乙方有無約束效力？

答：業(yè)主與乙方?jīng)]有合同關(guān)系，對乙方?jīng)]有約束力。

3、乙方造價應如何計算。

答：按合同約定計算，價按25.7%下浮，量按業(yè)主據(jù)實審計，分攤或計取相應的費用。

24、我們與甲方補簽了一份合同，合同里有這樣一句話 “與原合同有爭議的地方按本合同執(zhí)行”，原合同是備過案的，我想問如果將來發(fā)生爭議，這句話能起到作用嗎？答：補充合同是有效合同時,“與原合同有爭議的地方按本合同執(zhí)行”起作用。

25、對建設方而言，在使用清單計價的前提下，是否存在一種最有利的合同方式？或者存在一種最不利的合同方式？

答：沒有。具體情況具體分析，達成雙贏是合同的主旨。

26、對含糊的合同條款，是根據(jù)合同規(guī)定的解釋規(guī)則進行解釋，還是根據(jù)當事人意圖解釋？

答：建筑合同中通常規(guī)定解釋規(guī)則，這些規(guī)則規(guī)定如果合同的各個文件之間有沖突應以哪一個為準。應用這些規(guī)則時應注意，如果能找到當事人共同的合同意圖，就應當按照這個意圖來解釋合同，因為當事人的共同意圖可以理解為已經(jīng)成為合同的一部分了。

例如在一個案例中，業(yè)主和承包商簽定合同建筑XX工程。業(yè)主為了招標制定了圖紙與技術(shù)說明。招標文件和最后的合同都規(guī)定，如果圖紙與技術(shù)規(guī)范不一致，以技術(shù)規(guī)范為準。業(yè)主和承包商的爭議涉及是否為若干房間的地板加涂乳膠漆。承包商指出合同文件是含糊的，技術(shù)規(guī)范沒有要求乳膠漆，但圖紙要求乳膠漆。承包商認為技術(shù)規(guī)范優(yōu)先，承包商對地板加涂乳膠漆工作應當獲得額外費用。

法院認為合同文件是含糊，沖突的。但法院認為承包商根據(jù)解釋規(guī)則要求賠償，他必須表明他依賴了這一解釋規(guī)則。法院審查了招標過程，指出承包商沒有依賴這一解釋規(guī)則。判決根據(jù)這一基本規(guī)則，即如果能確定當事人的共同意圖，則應當采用這個意圖。這是因為共同的意圖已經(jīng)成為合同的一部分。在招標過程中，合同雙方都明確合同包括為地板加涂乳膠漆。

法院認為承包商沒有依賴含糊的合同條款，他的行為所表明的意圖與含糊的合同條款解釋規(guī)則相反。行為比文字更有說服力。

第三篇：倉儲合同注意問題

倉儲合同簽訂中應注意的問題

在倉儲合同中，合同的保管人必須是經(jīng)工商行政管理機關(guān)核準登記的專營或兼營倉儲業(yè)務的法人組織或其他經(jīng)濟組織、個體工商戶等，未經(jīng)核準登記而擅自從事倉儲業(yè)務的，屬超越其經(jīng)營范圍的經(jīng)濟活動，依法應確定為無效。因此，存貨人在尋找倉儲合同的對方及訂立合同時，應首先查明對方是否具有從事倉儲的資格，并且是否在其營業(yè)執(zhí)照上寫明。凡是營業(yè)執(zhí)照上沒有倉儲業(yè)務的，存貨人不可與之訂立倉儲合同。對方的現(xiàn)有的、實際的經(jīng)營狀況也是簽約前審查的重要內(nèi)容。經(jīng)濟生活中存在大量的雖有主體資格但經(jīng)營狀況不佳有不能履行合同之虞的企業(yè)或單位。為減少或杜絕被詐欺的可能性，簽約時應通過信函、電報、電話或直接派人到對方單位進行資信調(diào)查，或借助于當?shù)毓ど虣C關(guān)、公安機關(guān)、該企業(yè)的主管部門等政府部門了解其信用及履行能力。在對對方資信情況了解確切后，才決定是否簽約。

倉儲合同的標的物應是合法的。標的物違法將導致倉儲合同無效。因此，在訂立倉儲合同時，保管人應確切地知曉存貨人所存放的是什么物品，防止存貨人利用倉儲公司存放違法物品。凡是法律禁止流通的物品以及未經(jīng)正式批準而被存貨人占有的限制流通物，保管人不得為其提供倉儲場所。這要求保管人加強對入庫倉儲物品的驗收工作。

在與代理人以被代理人名義簽訂倉儲合同時，一方當事人應注意審查對方是否具有代理人資格：（１）是否具有授權(quán)委托書。在授權(quán)委托書中，應當載明代理人的姓名或名稱、代理事項、授權(quán)權(quán)限、期間，并由委托人或法定代表人或主要負責人簽名、蓋章。（２）代理人是否在授權(quán)范圍內(nèi)代訂倉儲合同，凡是超越代理權(quán)限而訂立合同的，將因無權(quán)代理而導致合同無效。（３）代理人以被代理人的名義簽訂倉儲合同。凡對方是無權(quán)代理的，不可與之訂立倉儲合同。

簽訂合同時應盡力周詳、完備，審查合同書中有無錯誤及不明確之處。雙方在簽約時，一定要對倉儲保管合同的主要條款進行全面協(xié)商，達成一致。與倉儲有關(guān)的倉儲物檢驗、包裝、保險、運輸?shù)仁马棧仨氃诤贤忻鞔_規(guī)定或另定合同。在簽約完畢后，雙方一定要仔細審閱合同語言是否明確，有無可能產(chǎn)生歧義；有無誤寫，主要條款是否都寫進了合同。以防止日后引起糾紛或上當受騙。

以下是在簽訂合同主要條款時應具體注意的：

１．主體方面

陷阱：保管人簡寫或沒有保管資格。

防范：核實保管方是否有保管資格，實際保管人與保管人是否一致，防止儲存?zhèn)}儲物被騙走。２．儲存?zhèn)}儲物的品名、品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量、包裝方面

陷阱：只填儲存?zhèn)}儲物名稱，其他不填。

防范：應詳細、具體、填寫儲存?zhèn)}儲物的品名、品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量、包裝等。這關(guān)系到因保管不當或因其它保管事由而產(chǎn)生的索賠。

３．倉儲物驗收內(nèi)容、標準、方法、時間、資料方面

陷阱：不填或漏填驗收內(nèi)容、標準、方法、時間、資料。

防范：（１）要逐項認真填寫存、取倉儲物的驗收，草率或沒有訂明以何標準、用何方法、在多長時間內(nèi)與哪些資料、數(shù)據(jù)相符的，保管責任不宜分清，索賠困難。（２）要注意寫明倉儲物的驗收期限，驗收時間與倉儲物實際入庫時間應盡量縮短，對易發(fā)生變質(zhì)的倉儲物，更應注意驗收時間（按照《倉儲保管合同實施細則》規(guī)定，國內(nèi)倉儲物的驗收不超過１０天，國外倉儲物不超過３０天，法律或合同另有規(guī)定的除外）。必須注明超過驗收時間所造成的實際損失，由保管人負責。倉儲物驗收期限，自倉儲物和驗收資料全部送達保管人之日起，至驗收報告送出之日止，日期均以運輸或郵政部門的戳記或直接送達的簽收日期為準。（３）要寫明保管人應按合同規(guī)定的品名、規(guī)格、數(shù)量、外包裝狀況、質(zhì)量、對入庫倉儲物進行驗收。如果發(fā)現(xiàn)入庫倉儲物與合同規(guī)定不符，應在約定的時間內(nèi)通知存貨方。保管人驗收后，如果發(fā)生倉儲物品種、數(shù)量、質(zhì)量不符合合同規(guī)定時，保管人應承擔賠償責任。

４．倉儲物入庫、出庫手續(xù)、時間、地點、運輸方式方面

陷阱：不填入、出庫手續(xù)和運輸方式。

防范：（１）要將入、出庫手續(xù)、時間、地點、運輸方式寫全、寫清，這關(guān)系到風險責任的承擔。另外，有運費時還應寫明運費由誰承擔。（２）合同中要注意明確倉儲物的出入庫手續(xù)的辦理方法，確立倉儲物入庫時間，雙方當事人必須辦理簽收手續(xù)，在沒有存貨方在場的情況下，倉儲物的出庫應當與存貨人原指定的第三者辦理，不能直接與倉儲物的買方辦理。另外，倉儲物在出庫后，原合同約定由保管人代為發(fā)運的，合同條款中必須明確倉儲物的運輸方式，是公路運輸還是鐵路、水路運輸，抑或是所有運輸方式都可以，要規(guī)定清楚。必須訂明如果合同規(guī)定不明確的，所造成的倉儲物遲延到達的責任，由合同雙方承擔。再次，合同規(guī)定了發(fā)運方式后，還必須規(guī)定送達目的地的時間，否則，所引起的糾紛雙方均應承擔責任。５．倉儲物的損耗標準和損耗處理方面

陷阱：不寫損耗或不實寫損耗而任意填寫。

防范：（１）如實正確填寫損耗；不填或少填，保管方賠償責任重，多填，存貨人損失大。少填或多填也容易出現(xiàn)糾紛。（２）合同中要訂明倉儲物在儲存期間和運輸過程中的損耗，磅差標準的執(zhí)行原則。有國家或?qū)I(yè)標準的，按國家或?qū)I(yè)標準規(guī)定執(zhí)行；沒有國家或?qū)I(yè)標準的，可以商定在保證運輸和存儲安全的前提下由雙方作出規(guī)定。

目前，倉儲倉儲物損耗的標準規(guī)定有：《商業(yè)倉庫管理暫行條例》、《國家糧油倉庫管理辦法》以及《百貨文化用品、商品運輸保管定額損耗管理試行辦法》等。

６．包裝條款方面

陷阱：不寫或填寫不明。

防范：合同中要明確倉儲物的包裝條款，如包裝倉儲物必須明確由存貨人負責。因為保管人不負有對倉儲物包裝的義務，只負有對倉儲物的包裝儲存的義務，因此，不能搞混。其次，必須明確包裝的各種具體要求。如包裝物的外層包裝用料，內(nèi)層包裝要求；易碎、易腐物品或危險物品的包裝要求等要有具體規(guī)定。根據(jù)《倉儲合同細則》規(guī)定，倉儲物包裝，有國家標準的或?qū)I(yè)標準的，按國家或?qū)I(yè)標準執(zhí)行；沒有國家標準或?qū)I(yè)標準的，在保證運輸和儲存安全的條件下，按合同規(guī)定執(zhí)行。因此，在缺少包裝標準的情況下，合同應根據(jù)實際情況約定包裝執(zhí)行的標準。

７．保管條件與要求方面

陷阱：不寫明或不寫。

防范：倉儲物的儲存條件和儲存要求必須在合同中明確作出規(guī)定，需要在冷凍庫里儲存或是在高溫、高壓下儲存，都應通過合同訂明。特別是對易燃、易爆易滲漏、易腐爛、有毒等危險物品的儲存要明確操作要求儲存條件和方法。原則上有國家規(guī)定操作程序的，按國家規(guī)定執(zhí)行；沒有國家規(guī)定的，按合同約定儲存。

８．計費項目、標準和結(jié)算方式方面

陷阱：結(jié)算事項不寫清。

防范：寫清結(jié)算方式和結(jié)算時間、數(shù)額，若是分期結(jié)算，還要將每期的結(jié)算額寫清，結(jié)算時間要寫期日。９．違約責任方面

陷阱：少填違約責任或明顯或潛在地填寫違約責任的附加條件。

防范：詳細、明確地填寫違約責任，剔除明顯或潛在的違約責任的附加條件。

１０．變更和解除合同的期限方面

陷阱：不填寫此項。

防范：科學填寫提供情況的時間，選擇權(quán)威、公正的機構(gòu)出具材料。

１１．爭議的解決方式方面

陷阱：不填或只填協(xié)商解決。

防范：選擇便利、公正的糾紛解決機關(guān)、方式和地域管轄。

１２．倉儲物商檢、驗收、包裝、保險、運輸?shù)绕渌s定事項方面

陷阱：不填寫此項。

防范：若是進出口倉儲物倉儲，一定要逐項認真填寫，不然，風險責任和儲存責任不宜分清。１３．簽字蓋章方面

陷阱：只簽字，不蓋章。

防范：要求對方蓋章、核實蓋章單位與保管人是否一致。

第四篇：建筑工程總承包合同談判應注意的問題

總承包合同談判應注意的問題

一、選定合同形式

首先確定合同形式，合同形式有多種，最常用的有兩種。一種是固定總價合同形式，另一種是單價合同形式（工程量清單合同）。固定總價合同，承包方要承擔工程量漏算、錯算的風險，還要承擔合同執(zhí)行過程中價格上漲的風險，這方面對承包方很不利。單價合同一般而言結(jié)算是以實際工程量及相應單價進行計價和付款，其中單價分固定單價和可調(diào)單價。固定單價是雙方約定一個價格浮動范圍，市場價格浮動沒超過約定的范圍，則價格不予調(diào)整，若超過則根據(jù)合同約定進行調(diào)整?？烧{(diào)單價是價格隨合同執(zhí)行過程中市場價格的變化而變化，雙方在合同執(zhí)行過程中雙方要及時跟蹤、調(diào)查市場價格并及時確認所用材料和人工的價格。

建議：選用工程量清單合同。（合同條款采用FIDIC合同條款）

二、現(xiàn)場條件

施工現(xiàn)場業(yè)主（發(fā)包方）應該做好“三通一平”，此項需現(xiàn)場查勘。

三、工程范圍

工程范圍不清楚，業(yè)主可隨意擴大工程范圍和增加新項目。對策：

1、限定工程范圍僅為清單中所例出的工程；

2、增加對新增加工程可沖洗約定價格條款。

四、工程的開工日期和工期

五、工程質(zhì)量

雙方應在合同中約定工程質(zhì)量是合格還是創(chuàng)優(yōu)，創(chuàng)什么優(yōu)。承包商在施工過程中應加強管理工作，確保工程達到設計要求，否則應對業(yè)主損失給予賠償。但達不到設計要求的原因很多，責權(quán)不平衡或不易弄清楚。

對策：

1、賠償責任僅限于因承包商原因造成，2、對業(yè)主原因達不到設計要求的，承包商有權(quán)獲得補償。

六、責任和義務

責任和義務，合同文本條款中做了明確的規(guī)定，承包商應嚴格遵守。嚴格執(zhí)行工程師（業(yè)主方或監(jiān)理方）對工程的各項指令并使工程師滿意，但工程師權(quán)限過大，使工程師滿意對承包商生產(chǎn)極大約束。對策：工程師指令及滿意僅限于技術(shù)范圍及合同條件范圍，并增加反約束條款。

七、工程預付款

承包商根據(jù)自身的經(jīng)濟實力，與業(yè)主約定是否撥付預付款及預付款的額度。預付款撥付的具體時間和相對時間，扣回預付款的時間和比例等均應在合同中注明。

八、工程進度款

工程進度款支付時間和方式以形象進度可選擇按月結(jié)算和支付、分段結(jié)算和支付、竣工后一次付清（小工程）及其他約定的方式。承包商可根據(jù)自身實力選擇其中方式和撥付額度。

九、合同價款及調(diào)整 由于市場的原因，人工費及材料價格隨市場浮動很大，雙方應在合同中約定價格調(diào)整的依據(jù)，一般約定為以施工同期的當?shù)氐貐^(qū)的造價信息價格為準。造價信息中沒有相關(guān)信息的，以雙方經(jīng)市場調(diào)查后約定的價格為準。在施工過程中，雙方應分期及時確認相關(guān)價格。

十、工程量的變更和增減

工程量變更應有一個合適的限額，超過限額，承包方有權(quán)修改單價。對于單項工程的大幅度變更，應在工程施工初期提出，并爭取規(guī)定期限，超過期限且大幅度增加的單項工程由發(fā)包方承擔材料、工資（人工費）價格上漲而引起的額外費用；大幅度減少的單項工程，發(fā)包方應承擔因材料業(yè)已訂貨而造成的損失。

十一、保修期和質(zhì)量保證金

各項保修的范圍和期限應執(zhí)行國家相關(guān)法律，由于工程自身的原因（設計原因造成的出外）造成的需返修，由承包商負責；由于使用的原因造成的需修理，由業(yè)主負責。質(zhì)量保證金的額度及撥付時間均因在合同中約定好。

十二、支付保證

為防止業(yè)主資金不足或不到位，可要求業(yè)主提供支付銀行出具的資金到位證明或資金支付擔保。

十三、關(guān)于材料機具報驗及其相關(guān)

對于報送給工程師（業(yè)主方或監(jiān)理方）審批的材料樣品應規(guī)定答復期限，工程師在規(guī)定期限內(nèi)不答復，則視為“默認”，經(jīng)“默認”后再提出更換，應由發(fā)包方承擔延誤工期和材料業(yè)已訂貨而造成的損失。

對應向工程師報驗的現(xiàn)場機具及測量儀器、設備等，應在合同中列出清單，寫明名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量等。如監(jiān)理或業(yè)主要求增加超出清單內(nèi)容的（如為了趕工期等原因），則因由發(fā)包方超出的費用。

十四、關(guān)于違約責任的約定

合同中應有雙方協(xié)商約定有關(guān)違約責任的條款。

十五、談判技巧

1、依法造勢：依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，在合同談判中制造合同雙方平等談判的聲勢。

2、抓大放小：大的原則不能放棄，小的條款可以協(xié)商，達到“求大同，存小異”的結(jié)果。

3、針鋒相對：并不是在談判桌上與對方爭論得面紅耳赤，而是對于合同條款中不能讓步的原則問題，一定要以法律為準繩，以事實為根據(jù)說服對方，依法辦事。

4、舍遠求近：具體到工程款的支付條款，就是要體現(xiàn)“遲得不如早得，早得不如現(xiàn)得”，只有工程款早日收回，才能保證施工成本盡早收回，施工利潤盡早形成。

2014年6月29日

第五篇：建筑工程總承包合同談判應注意的問題

建筑工程總承包合同談判應注意的問題

選定合同形式

首先確定合同形式，合同形式有多種，最常用的有兩種。一種是固定總價合同形式，另一種是單價合同形式（工程量清單合同）。固定總價合同，承包方要承擔工程量漏算、錯算的風險，還要承擔合同執(zhí)行過程中價格上漲的風險，這方面對承包方很不利。單價合同跟一般而言結(jié)算時以實際工程量及相應單價進行計價和付款，其中單價分固定單機和可調(diào)單價。固定單價是雙方約定一個價格浮動范圍，市場價格浮動沒超過約定的范圍，則價格不予調(diào)整，若超過則根據(jù)合同約定進行調(diào)整，可調(diào)單價是價格隨合同執(zhí)行過程中市場價格的變化而變化，雙方在合同執(zhí)行過程中雙方要及時跟蹤、調(diào)查市場價格并及時確認所用材料和人工的價格。

現(xiàn)場條件

施工現(xiàn)場業(yè)主（發(fā)包方）應該做好“三通一平”，此項需現(xiàn)場查勘。

工程范圍

工程范圍不清楚，業(yè)主可隨意擴大工程范圍和增加新項目。對策：

1、限定工程范圍僅為清單中所例出的工程；

2、增加對新增加工程可沖洗約定價格條款。

工程的開工日期和工期 工程質(zhì)量 雙方應在合同中約定工程質(zhì)量是合格還是創(chuàng)優(yōu)，創(chuàng)什么優(yōu)。承包商在施工過程中應加強管理工作，確保工程達到設計要求，否則應對業(yè)主損失給予賠償。但達不到設計要求的原因很多，責權(quán)不平衡或不易弄清楚。對策：

1、賠償責任僅限于因承包商原因造成，2、對業(yè)主原因達不到設計要求的，承包商有權(quán)獲得補償。

責任和義務

責任和義務，合同文本條款中做了明確的規(guī)定，承包商應嚴格遵守。嚴格執(zhí)行工程師（業(yè)主方或監(jiān)理方）對工程的各項指令并使工程師滿意，但工程師權(quán)限過大，使工程師滿意對承包商生產(chǎn)極大約束。

對策：工程師指令及滿意僅限于技術(shù)范圍及合同條件范圍，并增加反約束條款。

工程預付款

承包商根據(jù)自身的經(jīng)濟實力，與業(yè)主約定是否撥付預付款及預付款的額度。預付款撥付的具體時間和相對時間，扣回預付款的時間和比例等均應在合同中注明。

工程進度款

工程進度款支付時間和方式以形象進度可選擇按月結(jié)算和支付、分段結(jié)算和支付、竣工后一次付清（小工程）及其他約定的方式。承包商可根據(jù)自身實力選擇其中方式和撥付額度。

合同價款及調(diào)整

由于市場的原因，人工費及材料價格隨市場浮動很大，雙方應在合同中約定價格調(diào)整的依據(jù)，一般約定為以施工同期的當?shù)氐貐^(qū)的造價信息價格為準。造價信息中沒有相關(guān)信息的，以雙方經(jīng)市場調(diào)查后約定的價格為準。在施工過程中，雙方應分期及時確認相關(guān)價格。

工程量的變更和增減

工程量變更應有一個合適的限額，超過限額，承包方有權(quán)修改單價。對于單項工程的大幅度變更，應在工程施工初期提出，并爭取規(guī)定期限，超過期限且大幅度增加的單項工程由發(fā)包方承擔材料、工資（人工費）價格上漲而引起的額外費用；大幅度減少的單項工程，發(fā)包方應承擔因材料業(yè)已訂貨而造成的損失。

保修期和質(zhì)量保證金

各項保修的范圍和期限應執(zhí)行國家相關(guān)法律，由于工程自身的原因（設計原因造成的出外）造成的需返修，由承包商負責；由于使用的原因造成的需修理，由業(yè)主負責。質(zhì)量保證金的額度及撥付時間均因在合同中約定好。

支付保證

為防止業(yè)主資金不足或不到位，可要求業(yè)主提供支付銀行出具的資金到位證明或資金支付擔保。

關(guān)于材料機具報驗及其相關(guān)

對于報送給工程師（業(yè)主方或監(jiān)理方）審批的材料樣品應規(guī)定答復期限，工程師在規(guī)定期限內(nèi)不答復，則視為“默認”，經(jīng)“默認”后再提出更換，應由發(fā)包方承擔延誤工期和材料業(yè)已訂貨而造成的損失。

對應向工程師報驗的現(xiàn)場機具及測量儀器、設備等，應在合同中列出清單，寫明名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量等。如監(jiān)理或業(yè)主要求增加超出清單內(nèi)容的（如為了趕工期等原因），則因由發(fā)包方超出的費用。關(guān)于違約責任的約定

合同中應有雙方協(xié)商約定有關(guān)違約責任的條款。

談判技巧

1、依法造勢：依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，在合同談判中制造合同雙方平等談判的聲勢。

2、抓大放?。捍蟮脑瓌t不能放棄，小的條款可以協(xié)商，達到“求大同，存小異”的結(jié)果。

3、針鋒相對：并不是在談判桌上與對方爭論得面紅耳赤，而是對于合同條款中不能讓步的原則問題，一定要以法律為準繩，以事實為根據(jù)說服對方，依法辦事。

4、舍遠求近：具體到工程款的支付條款，就是要體現(xiàn)“遲得不如早得，早得不如現(xiàn)得”，只有工程款早日收回，才能保證施工成本盡早收回，施工利潤盡早形成。