第一篇：物業(yè)糾紛訴訟基本流程

1.物業(yè)糾紛訴訟基本流程

a)公司催款或者律師函催款——作為書面催收的證據(jù)。提前需要做的準(zhǔn)備有：

i.和物業(yè)公司確定好需要訴訟的名單，做好標(biāo)記，備注為計(jì)算業(yè)績(jī)的基礎(chǔ)名單。

ii.交接好名單之后聯(lián)系物業(yè)公司添加業(yè)主的身份證信息，增加17年的欠費(fèi)信息，然后交給律師寫律師函并發(fā)送到物業(yè)公司。iii.聯(lián)系物業(yè)公司張貼律師函，拍照反饋。

b)準(zhǔn)備立案材料一式2份?！覆牧系臏?zhǔn)備及份數(shù)，應(yīng)當(dāng)首先電話和當(dāng)?shù)毓茌牱ㄔ鹤龊脺贤ǎc法院做好溝通的主要問題有：

i.涉訴小區(qū)是屬于哪個(gè)法院的管轄；

ii.立案材料一式幾份，如民事起訴狀的份數(shù)； iii.以省公司名義簽署的合同，是否可以當(dāng)?shù)胤止镜拿x進(jìn)行訴訟； iv.網(wǎng)上預(yù)立案以及郵寄立案的程序可行性；

c)繳納訴訟費(fèi)，領(lǐng)取開庭傳票。法院當(dāng)前還有訴前調(diào)解程序，調(diào)解不成的再立案。

i.向法院提交立案材料，立案庭審核通過后會(huì)給訴訟費(fèi)用繳費(fèi)通知單。ii.按照訴訟費(fèi)繳費(fèi)通知單上的期限、地點(diǎn)和方式繳納訴訟費(fèi)，領(lǐng)取繳費(fèi)回執(zhí)。

iii.將銀行出具的繳費(fèi)回執(zhí)提交給法院，法院會(huì)開具訴訟費(fèi)收費(fèi)專用票據(jù)，作為財(cái)務(wù)報(bào)銷使用。

d)立案 e)開庭

f)領(lǐng)取判決書，任何一方不服可以上訴，再二審開庭，再終審判決。（如果是按小額訴訟程序那就是一審終審，任何一方不得再上訴提起二審）g)申請(qǐng)跟進(jìn)強(qiáng)制執(zhí)行 h)領(lǐng)款

立案所需的材料有：

1.業(yè)主信息登記表——項(xiàng)目提供 2.業(yè)主身份證明——項(xiàng)目提供 3.（前期）物業(yè)服務(wù)合同——項(xiàng)目提供 4.送達(dá)律師函的照片——項(xiàng)目提供 5.法定代表人身份證明——項(xiàng)目提供 6.法定代表人身份證——項(xiàng)目提供 7.物業(yè)公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照——項(xiàng)目提供 8.催費(fèi)律師函——律師提供 9.民事起訴狀——律師提供 10.律師事務(wù)所公函——律師提供 11.對(duì)律師的授權(quán)委托書——律師提供 12.律師證證明文件——律師提供 13.證據(jù)目錄——律師提供 14.收費(fèi)批文——律師提供 15.送達(dá)地址確認(rèn)書——律師提供 16.訴訟材料收據(jù)——律師提供

第二篇：房屋糾紛訴訟

一、起訴要件及內(nèi)容

起訴必須符合下列條件：

（1）原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；（2）有明確的被告，有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由；（3）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

起訴應(yīng)當(dāng)向人民法院遞交起訴狀，并按照被告人數(shù)提出副本。原告應(yīng)預(yù)交案件受理費(fèi)，如申請(qǐng)緩交、減交、免交的，要提出書面申請(qǐng)，并附有特因證明或其它證明材料等。

當(dāng)事人必須依法正確地行使訴訟權(quán)利，按法院的要求提供必須提供的訴訟材料。

二、舉證指南證明等

訴訟當(dāng)事人應(yīng)仔細(xì)閱讀本院送達(dá)的《民事訴訟案件舉證通知書》，并按照其規(guī)定盡可能全面地向本院提供認(rèn)為可以證明其主張

或反駁對(duì)方意見的證據(jù)材料等。以下為您提供幾種典型房屋糾紛案件通常情況下的舉證指南，供您在訴訟中參考。

（一）房屋糾紛的共同證據(jù)

當(dāng)事人的戶籍證明、身份證明、如個(gè)體工商戶或法人組織的，還應(yīng)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照及法定代表人、負(fù)責(zé)人的身份證明;房屋所有權(quán)證或使用權(quán)證等。

（二）房屋買賣糾紛的證據(jù)

1、提供買賣房屋的合同，已辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，應(yīng)出具產(chǎn)權(quán)證明。雙方收、付款的證據(jù)，有證人證明的，提供證人(包括證人的姓名、地址及證人與當(dāng)事人的關(guān)系)，房屋買賣后房屋交付情況證明等等。

２、出賣共有房屋的，提供其他共有人同意的證明及有優(yōu)先購買權(quán)者(共有人、房屋承租人等)放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明等等。

(三)房屋騰退的證明

房屋產(chǎn)權(quán)證或公有住房使用證，騰退人原住房情況證明等。

（四）房屋租賃糾紛的證據(jù)

房屋產(chǎn)權(quán)證或公有住房使用證，房屋租賃合同。如要求承租人騰房的，要提供承租人有騰房能力的證據(jù)，如出租房被承租人轉(zhuǎn)租他人的，需提供轉(zhuǎn)租的證據(jù)等。

(五)房屋回遷安置糾紛的證據(jù)

原房屋動(dòng)遷的時(shí)間、地點(diǎn)、被動(dòng)遷人口的證據(jù);被動(dòng)遷房屋的“住戶遷出通知”、“準(zhǔn)住通知”、及“回遷安置協(xié)議書”;屬貨幣安置動(dòng)遷的，需提供動(dòng)遷部門貨幣安置協(xié)議;拆遷人與被拆遷人達(dá)成的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的證明等。

(六)房屋居住權(quán)糾紛的證據(jù)

爭(zhēng)議房屋共同居住人口及其相互關(guān)系的證明，有關(guān)單位或居住地社區(qū)的證明;要求共同居住人騰房的，提供其有騰房能力的證明等等。

(七)房屋確權(quán)糾紛的證據(jù)

提供土地、房產(chǎn)登記證、房屋買受、繼承、析產(chǎn)、受贈(zèng)等證明;建房申請(qǐng)、有關(guān)部門批準(zhǔn)文件等證據(jù);確認(rèn)房產(chǎn)共有，應(yīng)提供共同投資建造、翻建、繼承、受贈(zèng)、共同投資購買的證明等。

三、地域管轄

因不動(dòng)產(chǎn)提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄。

四、訴訟時(shí)效

一般訴訟時(shí)效為二年;延付、遲付、拒付租金訴訟時(shí)效為一年;最長(zhǎng)訴訟時(shí)效為二十年，即從知道或者應(yīng)當(dāng)知道自己的權(quán)利被侵害之日起計(jì)算。如在訴訟時(shí)效的最后六個(gè)月內(nèi)，確實(shí)不是由于原告的過錯(cuò)，而是由于不可抗力或者其他障礙不能行使請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)中止計(jì)算，從障礙原因消除之日起，訴訟時(shí)效期間繼續(xù)計(jì)算。

第三篇：物業(yè)訴訟對(duì)策

資料摘編：關(guān)于被物業(yè)訴訟的幾點(diǎn)解釋以及應(yīng)對(duì)策略

（業(yè)主們參考）

1，物業(yè)告業(yè)主，是民事訴訟，不要緊張，屬于正常范圍，所以不要著急害怕。

首先可以這樣做，法院打電話給你，你可以先拖延一下，搜集證據(jù)，法院書記員打電話給你，讓你取傳票，你可以不去取，因?yàn)槭敲袷略V訟，所以要征求您的時(shí)間安排，你可以說，出差了，最少可以拖延15天以上，因?yàn)槿绻麄髌辈凰瓦_(dá)，這個(gè)過程是違法的，正常情況是書記員給你送傳票，他比較懶，不會(huì)給你送的，讓你自己取，你就可以說，不方便，等等再說，這樣可以應(yīng)付下傳票的事情，但這樣也只能拖延，如果給書記員搞煩了，給你送家去了，你不開門，他們也沒辦法，如果他們讓你的親屬代收，你可以上你親屬說你不住在這里，住哪里也不清楚，這樣傳票無法送達(dá)，到一定時(shí)間，法院就會(huì)讓物業(yè)先撤訴，等找到你再說，因?yàn)槭敲袷略V訟，所以不會(huì)強(qiáng)制抓你的，如果你不開門，他們也不敢沖進(jìn)來。

2，搜集證據(jù)

（一）用相機(jī)去拍攝下小區(qū)的，亂停車情況，地上不干凈的情況，說明物業(yè)服務(wù)差，拍攝綠地情況，說明綠化不夠原來承諾。

（二）在相關(guān)人陪同情況下，找物業(yè)正式要求提供維修保修記錄，和財(cái)務(wù)賬本審計(jì)報(bào)告，物業(yè)應(yīng)該提供給你，如果他們不提供，可錄音方式記錄下來，打官司時(shí)，說明物業(yè)不配合業(yè)主要求，這里說下，通常物業(yè)比較牛，所以他們一定是不會(huì)給你的。特別是賬本和支出。

（三）找一些鄰居，給你寫些證明，說明物業(yè)服務(wù)差，承諾的沒有兌現(xiàn)。物業(yè)很多工作沒有做，比如公示財(cái)務(wù)狀況，比如你保維修，他們不及時(shí)來維修了等等。再比如，小區(qū)有小偷了，被偷了自行車了，最好是報(bào)過案的，這樣把公安的報(bào)案記錄復(fù)印一份。

（四）找出原來簽署的物業(yè)服務(wù)合同，看看上面是否有承諾沒有兌現(xiàn)，主體是否正確。

3，具體技巧

（一）民事訴訟，期限為兩年，如果物業(yè)在此期間沒有找你追討過，那你可以向法院說明，已經(jīng)過了訴訟實(shí)效，至少兩年前的物業(yè)費(fèi)，是不能追繳的了，或者你說已經(jīng)交了，但因?yàn)檫^了兩年，過了實(shí)效了，所以你收據(jù)丟了。（物業(yè)很難向法院提交已經(jīng)向你要物業(yè)費(fèi)的證據(jù)，只有通過掛號(hào)信的方式郵寄給你，你簽收，這樣就有證據(jù)證明向你崔交了，所以物業(yè)的掛號(hào)和EMS，一律不簽收，就沒有問題）

（二）一般物業(yè)是不會(huì)訴訟業(yè)主的，除非到?jīng)]辦法的情況，因?yàn)?，法院判決，是減分原則，只要你證明了某一點(diǎn)，物業(yè)沒有做好，那物業(yè)費(fèi)就會(huì)減免部分，比如最后判決打7折這樣，一旦判決生效，所有人的物業(yè)費(fèi)，都要打7折了，而且以后再收，物業(yè)很難證明他們服務(wù)有所提高，所以以后全按7折來交了，所以打一次官司，物業(yè)費(fèi)就減免一次，物業(yè)也不傻，所以業(yè)主不要擔(dān)心。大不了，就是敗訴，交物業(yè)費(fèi)就是了。

（三）開庭時(shí)，不要擔(dān)心，你可以要求證據(jù)保全，寫個(gè)申請(qǐng)，要求物業(yè)公司提供所有賬本，和所有收益（比如把房子出租給別人收了錢，這個(gè)錢是要沖抵大家物業(yè)費(fèi)的，不夠的業(yè)主才補(bǔ)其的），要求物業(yè)提供審計(jì)報(bào)告等，你一旦提出，法院沒有理由拒絕，那物業(yè)就要交賬本和收入等，如果他們作假，那責(zé)任就大了，他們也比較被動(dòng)。所以你可以要求，審計(jì)后再確定到底物業(yè)費(fèi)差多少。不過指定是會(huì)少交的。

（四）如果物業(yè)公司同意和解，你千萬不要同意按原來的交物業(yè)費(fèi)和解，這樣就等于你輸了，你可以同意按6-7折和解。另外，在房產(chǎn)證下來之前的物業(yè)費(fèi)，你可以說明，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)不是你，你不應(yīng)該交物業(yè)費(fèi)，或者你說，應(yīng)該向產(chǎn)權(quán)單位收取，物業(yè)告錯(cuò)人了。

已過訴訟時(shí)效，物業(yè)費(fèi)仍需交納嗎？

訴訟時(shí)效是指民事權(quán)利受到侵害的權(quán)利人在法定的時(shí)效期間內(nèi)不行使權(quán)利，當(dāng)時(shí)效期間屆滿時(shí)，人民法院對(duì)權(quán)利人的權(quán)利不再進(jìn)行保護(hù)的制度。在法律規(guī)定的訴訟時(shí)效期間內(nèi)，權(quán)利人提出請(qǐng)求的，人民法院就強(qiáng)制義務(wù)人履行所承擔(dān)的義務(wù)。而在法定的訴訟時(shí)效期間屆滿之后，權(quán)利人行使請(qǐng)求權(quán)的，人民法院就不再予以保護(hù)。訴訟時(shí)效屆滿后，義務(wù)人雖可拒絕履行其義務(wù)，但權(quán)利本身及請(qǐng)求權(quán)并不消滅。當(dāng)事人超過訴訟時(shí)效后起訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。受理后查明無中止，中斷，延長(zhǎng)事由的，判決駁回其訴訟請(qǐng)求。訴訟時(shí)效分為一般訴訟時(shí)效和特殊訴訟時(shí)效。這里只說說一般訴訟時(shí)效，我國(guó)《民法通則》第135條規(guī)定的：“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外?！边@表明，我國(guó)一般民事訴訟的一般訴訟時(shí)效為二年。

近年來，隨著社會(huì)的發(fā)展，小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理制度已基本普及，同時(shí)業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾也日趨嚴(yán)重。業(yè)主們主要指責(zé)的是物業(yè)公司的服務(wù)不周：下水道堵了，未及時(shí)疏通；墻體出現(xiàn)裂縫，未及時(shí)解決；室內(nèi)財(cái)產(chǎn)被盜，物業(yè)卻不知曉???？傊?，小小的業(yè)主怎么跟物業(yè)公司斗呢？思來想去，業(yè)主們想出一“高招”：不交物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)，只要是物業(yè)收的費(fèi)用統(tǒng)統(tǒng)不交。的確，這種行為嚴(yán)重的影響了物業(yè)公司的正常經(jīng)營(yíng)，讓物業(yè)公司非常頭疼。

糾紛再起，來咨詢、委托代理的物業(yè)公司和業(yè)主都很多，但關(guān)注的焦點(diǎn)不外乎是：物業(yè)費(fèi)是否有超過訴訟時(shí)效之說？物業(yè)公司擔(dān)心超過訴訟時(shí)效，喪失勝訴權(quán)；業(yè)主們想過了訴訟時(shí)效，是否就可以不交物業(yè)費(fèi)了，同時(shí)又擔(dān)心長(zhǎng)期不交物業(yè)費(fèi)，從法律上需不需要承擔(dān)什么責(zé)任？下面我們來看一個(gè)案例：

1998年，楊某在北京豐臺(tái)區(qū)購得一處住宅，并與某物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理協(xié)議》。楊某在交納了1998年7月至1999年12月的物業(yè)管理費(fèi)、采暖費(fèi)、電費(fèi)后，不再交納任何費(fèi)用。去年7月21日，該物業(yè)公司訴至豐臺(tái)區(qū)法院，請(qǐng)求法院判令楊某給付2000年至2009年6月的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)和取暖費(fèi)。一審法院判決楊某給付物業(yè)公司2000年至2009年6月的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)和取暖費(fèi)，并用銀行逾期貸款利率計(jì)算滯納金。宣判后，物業(yè)公司對(duì)滯納金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有異意，楊某也不服，雙方均向市中院提起上訴。市中院審理認(rèn)為，物業(yè)公司向原審法院主張權(quán)利的時(shí)間是 2009年7月21日，而楊某拖欠的物業(yè)管理費(fèi)是從2000年1月起至2009年6月30日止，拖欠的采暖費(fèi)分別是2000年至2009年。對(duì)于2009年6月30日前發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)該適用法律關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定，也就是在得知自己的權(quán)利受侵害后的兩年內(nèi)必須起訴，否則將喪失勝訴權(quán)。最后法院判決楊某只須支付2007年以后的費(fèi)用。

上述案例表明：追繳物業(yè)費(fèi)是有訴訟時(shí)效的。

根據(jù)2009年10月1日實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面催繳的合理期限內(nèi)，向法院請(qǐng)求業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的，法院應(yīng)予支持。那么，物業(yè)費(fèi)的交納有無訴訟時(shí)效呢？

我國(guó)民法通則規(guī)定了訴訟時(shí)效制度，如果在法定期限內(nèi)不行使權(quán)利，將導(dǎo)致權(quán)利的喪失或權(quán)利效力減損的法律后果。那么物業(yè)合同同樣適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。但并不是說，過了訴訟時(shí)效的物業(yè)費(fèi)都無法主張了。如果物業(yè)公司能夠提供證據(jù)證明訴訟時(shí)效中斷的，如經(jīng)公證的催收單或其他方式行使債權(quán)的憑證；物業(yè)公司采取通過業(yè)主委員會(huì)催收物業(yè)費(fèi)，由業(yè)主委員會(huì)出具相關(guān)證據(jù)證明等，法院還是可以維護(hù)物業(yè)公司利益的。在物業(yè)費(fèi)訴訟時(shí)效上，還存在另一種聲音，即有的律師認(rèn)為這屬于連續(xù)性欠款,不存在時(shí)效問題，但這種觀點(diǎn)僅僅是理論上的觀點(diǎn)，無法律上的依據(jù)。在上海的律師朋友提出：物業(yè)費(fèi)的繳納是個(gè)整體，而業(yè)主的分期繳納是對(duì)整體債務(wù)的分期履行，根據(jù)《最高院關(guān)于審理民事案件使用訴訟時(shí)效若干問題的規(guī)定》，當(dāng)事人約定債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效從最后一期履行期限屆滿之日起算。但我個(gè)人的觀點(diǎn)是：既是約定，《物業(yè)管理合同》中必然列明，否則不好主張。

總而言之，物業(yè)公司在催收物業(yè)費(fèi)時(shí)，一定要注意收集證據(jù)，作為以后主張?jiān)V訟時(shí)效中斷的依據(jù)。那么作為業(yè)主，你可以提出拒交物業(yè)費(fèi)的合理理由，法官會(huì)權(quán)衡考慮，作出判決的。在這里，提醒廣大業(yè)主朋友們，當(dāng)你對(duì)房屋出現(xiàn)問題的時(shí)候，應(yīng)積極采取措施，不要消極的應(yīng)對(duì)，以防止承擔(dān)法律責(zé)任。

第四篇：物業(yè)訴訟經(jīng)驗(yàn)之談

一、以解決物業(yè)糾紛為目的

物業(yè)糾紛不同于刑事案件，也不同于其他民事案件。其他案件有許多是一次性終結(jié)的性質(zhì)，而物業(yè)糾紛通過訴訟之后，物業(yè)公司與被告之間還要長(zhǎng)期的合作下去。因此要解決認(rèn)識(shí)問題。物業(yè)公司走司法程序?qū)嵤菬o奈之舉，僅是為了通過法院平臺(tái)，解決雙方存在的問題，互相理解，放眼今后。基于這樣的認(rèn)識(shí)，首先要接受法庭的調(diào)解，在適當(dāng)?shù)某叨葍?nèi)做出讓步，以緩解對(duì)方的抵觸情緒。但需注意的是讓步的尺度一定要把握好，不要給出這樣的信號(hào)“會(huì)哭的孩子有奶吃”，造成負(fù)面的影響。筆者在實(shí)踐中遇到過這樣一個(gè)案例：在法院調(diào)解過程中，業(yè)主要求減免一部分物業(yè)費(fèi)，而且數(shù)額較大，不肯讓步，后來我們告訴他，錢可以減免，但你要寫一份認(rèn)錯(cuò)書，對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)對(duì)其他業(yè)主利益造成的侵害做出深刻認(rèn)識(shí)。該業(yè)主后來選擇了交費(fèi)。

二、訴訟時(shí)效問題

民法通則第一百三十五條“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為兩年”，第一百三十八條“超過訴訟時(shí)效期間，當(dāng)事人自愿履行的，不受訴訟時(shí)效限制”，根據(jù)這一法律規(guī)定，物業(yè)公司一般應(yīng)在訴訟時(shí)效之內(nèi)提起訴訟，從一年半左右就應(yīng)著手準(zhǔn)備，同時(shí)依據(jù)第一百三十八條的規(guī)定，也可以通過做工作，使業(yè)主能主動(dòng)配合，“自愿履行”，以達(dá)到不受訴訟時(shí)效限制的目的。筆者在實(shí)踐中遇到的另一個(gè)案例是，某業(yè)主自2005年2月——2007年10月一直未交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司于2007年12月27日起訴到人民法院，在法庭上，業(yè)主提出“訴訟時(shí)效”問題，得到法庭的支持，認(rèn)為2005年12月27日前的物業(yè)費(fèi)不應(yīng)再追究。而其余的近三十個(gè)案例，都有因業(yè)主來提出“時(shí)效”問題而順利的“自愿履行”了。

三、滯納金問題

如前所說，物業(yè)公司與業(yè)主“對(duì)簿公堂”，其目的應(yīng)是去異求同，共同向前看，建立互信，共建和諧。所以滯納金的收取，并不一定是金錢數(shù)額上的增加，而是通過滯納金這一形式，讓那些隨意侵害其他業(yè)主利益的自私的人們付出其“不遵守游戲規(guī)則”的代價(jià)或違約成本，使其認(rèn)識(shí)到問題的嚴(yán)重性，其震攝作用大于實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益的作用，所以在起訴書應(yīng)與所欠物業(yè)費(fèi)一起列出。

沈陽市物價(jià)局1998（66）號(hào)文件第十條第四項(xiàng)規(guī)定，“對(duì)不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理單位有權(quán)按照規(guī)定要求追償，并按每天千分之三加收滯納金”，這是筆者看到的唯一來自“官方”的一個(gè)確切數(shù)字。在實(shí)踐中，一般是在千分之一到千分之三之間，我認(rèn)為依據(jù)上述“震攝”原則，物業(yè)費(fèi)在一元/平方米以下的，按千分之三加收，物業(yè)費(fèi)在一元/平方米以上的，按千分之一加收。使其既起到震攝作用，操作起來也具有可操作性。

四、滯納金計(jì)算問題

（一）物業(yè)費(fèi)是按建筑面積每月收取，屬于等額定期，符合年金的收付形式（屬普通年金或后付年金），可以按年金的公式計(jì)算滯納金的數(shù)額，其公式為：

S=A[（1+i）n*30-1]/ i

式中A為每月應(yīng)繳物業(yè)費(fèi)，i為滯納金比例，n為所欠費(fèi)月份（滯納金按天加收，每月平均30天）。

如業(yè)主住房為100平米，物業(yè)費(fèi)為0.5元/平方米，拖欠物業(yè)費(fèi)20個(gè)月（即1000元），按千分之三加收滯納金，滯納金的數(shù)額應(yīng)為50元*[（1+0.003）20*30-1]/ 0.003=3281.58元。（若按千分之一算為1030元）

（二）按普通利息計(jì)算，如某業(yè)主欠20個(gè)月的物業(yè)費(fèi)，其滯納金中第一個(gè)月欠20個(gè)月，第二個(gè)月欠19個(gè)月，以此類推，最后一個(gè)月的物業(yè)費(fèi)僅欠一個(gè)月而已，這樣按一般單利計(jì)算，計(jì)算公式為：滯納金=月應(yīng)收額*滯納金比例*30（平均每月天數(shù)）*n*（n+1）/2(n為欠費(fèi)月份)。仍依上例，滯納金數(shù)額應(yīng)為

S=50*0.003*30*n*(n+1)/2=50*0.003*30*210=945元

可見，物業(yè)費(fèi)僅欠1000元，拖欠20個(gè)月后，滯納金至少就已經(jīng)達(dá)到945元了。

以上兩種計(jì)算，后者計(jì)算更方便，更易為人們所接受。前者數(shù)額更大，具體用哪一種方法計(jì)算，滯納金比例為多少，都應(yīng)該在《物業(yè)委托合同》中明確規(guī)定。如沒有規(guī)定的按后者計(jì)算比較方便。

五、起訴材料的準(zhǔn)備

到人民法院立案起訴應(yīng)提供如下資料：

（一）起訴書三份（自留一份）。內(nèi)容包括原告、被告、訴訟請(qǐng)求（包括訴訟額及滯納金數(shù)額），事實(shí)與理由（寫明被告的房屋建筑面積、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、月應(yīng)收額、拖欠時(shí)間及拖欠物業(yè)費(fèi)數(shù)額等）。

（二）企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）

（三）法定代表人身份證明書

（四）企業(yè)法人身份證復(fù)印件

（五）物業(yè)收費(fèi)許可證

（六）物業(yè)委托合同

如委托代理人的，還應(yīng)提供委托代理人的授權(quán)委托書和被委托人身份證復(fù)印件。

如首次去法院起訴的，還應(yīng)攜帶企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照正本，讓立案法官過目。

六、執(zhí)行過程中的問題

經(jīng)法院判決生效后，被告仍拒不履行法院判決的，物業(yè)公司可以到人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。執(zhí)行對(duì)象先是動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)，但物業(yè)費(fèi)的數(shù)額與動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)相比，數(shù)額相差較大，法院一般不采取這種形式。常采用的形式通常是通過被告的身份證號(hào)碼直接在銀行中查取劃款，最后是司法拘留。依據(jù)目前我國(guó)居民的收入水平，居住有物業(yè)服務(wù)小區(qū)條件的業(yè)主，工資的發(fā)放絕大多數(shù)是由銀行轉(zhuǎn)帳的，所以這條途徑應(yīng)該是方便快捷的，只不過要求物業(yè)公司能提供被告的身份證號(hào)碼或是其配偶的身份證號(hào)（房屋是夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)），并附帶一份說明，證明身份證是由物業(yè)公司提供，一切后果由物業(yè)公司承擔(dān)。這就要求物業(yè)公司對(duì)業(yè)主資料的掌握程度要全面并準(zhǔn)確，在日常工作當(dāng)中，留意收集。因?yàn)閷?duì)簿公堂時(shí)，業(yè)主通常不會(huì)主動(dòng)提供身份證號(hào)碼，法院也不會(huì)采信利害關(guān)系人自己提供的信息作為執(zhí)行的依據(jù)。

七、附加說明的兩點(diǎn)問題

（一）業(yè)主的電話號(hào)碼、手機(jī)號(hào)尤其是住宅電話，在訴訟過程中也是非常重要的。在法院送達(dá)的過程中，有時(shí)業(yè)主會(huì)由于不在家或房屋出租或有抵觸情緒而拒收法院的傳票。但只要送達(dá)法官與被告人通話，起訴書就視為送達(dá)。方便快捷。

（二）被告的姓名一定要準(zhǔn)確，司法程序是非常嚴(yán)肅的，有不得一絲一毫的差錯(cuò)，筆者在實(shí)踐中就遇到過因被告的姓名中的“淑”與“素”一字之差而無法執(zhí)行，只能撤訴，從頭再來的情況。

第五篇：公司糾紛及訴訟管理辦法

法律糾紛案件管理辦法

第一章 總則

第一條

為規(guī)范公司法律糾紛案件管理工作，依法、及時(shí)、高效處理法律糾紛案件，最大限度地維護(hù)公司的合法權(quán)益，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。

第二條

本辦法所稱法律糾紛案件是指集團(tuán)公司及下屬分子公司（以下合稱為：公司）在經(jīng)營(yíng)、管理過程中發(fā)生的各類糾紛案件以及由此可能或已經(jīng)引發(fā)的以公司為當(dāng)事人的各類訴訟、仲裁案件包括但不限于：民事訴訟案件、勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁或訴訟案件、行政訴訟案件、執(zhí)行案件、申請(qǐng)復(fù)議案件、商事仲裁案件等。

第三條

法律糾紛案件直接影響公司的合法權(quán)益及聲譽(yù)，因此公司應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用、平等自愿、等價(jià)有償、互惠互利的原則開展經(jīng)營(yíng)、管理工作，盡量避免法律糾紛案件的發(fā)生；對(duì)發(fā)生的法律糾紛案件應(yīng)充分重視，及時(shí)、妥善處理，有效規(guī)避、控制風(fēng)險(xiǎn)，避免造成不應(yīng)有的損失。第二章 管理部門、職責(zé)、權(quán)限

第四條

法律糾紛案件管理實(shí)行業(yè)務(wù)部門和經(jīng)營(yíng)管理部分工管理、密切配合的原則。法律糾紛案件發(fā)生部門或涉及事項(xiàng)的主管部門是法律糾紛案件管理的業(yè)務(wù)部門，經(jīng)營(yíng)管理部是法律糾紛案件管理的歸口部門。

第五條

業(yè)務(wù)部門的主要職責(zé)：

（一）負(fù)責(zé)提供法律糾紛案件涉及的事實(shí)情況及證據(jù)材料；

（二）出具法律糾紛處理的初步解決思路或方案；

（三）參與法律糾紛案件處理討論；

（三）根據(jù)需要承擔(dān)部分法律糾紛案件處理事務(wù)工作；

（四）負(fù)責(zé)與法律糾紛案件相對(duì)人的商談和解工作；

（五）負(fù)責(zé)法律糾紛案件處理涉及的費(fèi)用支出及收取；

（六）建立法律糾紛案件工作臺(tái)賬；

（七）根據(jù)法律糾紛案件處理需要承擔(dān)的其他工作。

第六條 經(jīng)營(yíng)管理部的主要職責(zé)：

（一）制定法律糾紛案件管理辦法，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施；

（二）對(duì)業(yè)務(wù)部門的糾紛處理初步解決思路或方案進(jìn)行法律審查，并提出意見或建議。

（三）牽頭負(fù)責(zé)法律糾紛案件的司法程序處理；

（四）負(fù)責(zé)與法律糾紛案件處理涉及的外聘律師進(jìn)行溝通管理；

（五）會(huì)同業(yè)務(wù)部門制作重大案件專題匯報(bào)，報(bào)相關(guān)部門和公司管理層審批；

（六）建立法律糾紛案件工作臺(tái)帳；

（七）負(fù)責(zé)法律糾紛案件的報(bào)備工作；

（八）簽收、發(fā)送訴訟或仲裁案件法律文書；

（九）根據(jù)法律糾紛案件處理需要承擔(dān)的其他工作。

（十）督促相關(guān)業(yè)務(wù)部門在法律糾紛案件中的工作，并對(duì)工作情況進(jìn)行考核評(píng)價(jià)。第七條

法律糾紛案件處理完結(jié)前（訴訟案件應(yīng)在裁決/調(diào)解書生效前），案件處理的參與者不得對(duì)外泄露案件的信息內(nèi)容，堅(jiān)持保密原則。如違反保密規(guī)定，在案件處理過程中泄露公司商業(yè)秘密和其他秘密事項(xiàng)的，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定和公司的有關(guān)規(guī)章制度追究其相應(yīng)責(zé)任。

第八條

具有下列情形之一的案件為重大案件。對(duì)于重大案件，經(jīng)營(yíng)管理部（必要時(shí)律師參加）會(huì)同業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門形成書面匯報(bào)材料，詳細(xì)介紹整體案件情況后，提出處理意見報(bào)公司管理層審批。

（一）涉案金額超過 元人民幣的；

（二）公司作為訴訟當(dāng)事人且一審由中級(jí)（或高級(jí)）人民法院受理的；

（三）可能引發(fā)群體性訴訟、仲裁或者系列訴訟、仲裁的；

（四）其他涉及公司重大權(quán)益或者具有省內(nèi)（或國(guó)內(nèi)）重大影響的。

重大案件之外的其他案件為一般案件，對(duì)于一般案件，由經(jīng)營(yíng)管理部會(huì)同業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門報(bào)公司管理層審批，必要時(shí)形成書面匯報(bào)材料。

第九條

法律糾紛案件處理過程中所涉及的法律性文件、合同類文件的出具，按照公司的有關(guān)規(guī)定履行審批程序。第十條 法律糾紛案件處理過程中產(chǎn)生的所有費(fèi)用，包括但不限于訴訟費(fèi)、鑒定費(fèi)、保全費(fèi)、律師費(fèi)、執(zhí)行相關(guān)費(fèi)用、履行判決結(jié)果產(chǎn)生的賠償?shù)荣M(fèi)用，均由涉案公司承擔(dān)，所有費(fèi)用均由業(yè)務(wù)部門按照公司財(cái)務(wù)制度流程發(fā)起，經(jīng)所屬組織、集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理部審核后，報(bào)集團(tuán)總裁董事長(zhǎng)審批。第三章 糾紛管理

第十一條

本章所指的糾紛是指未形成訴訟或仲裁的各類糾紛。

第十二條 公司各部門在工作過程中，如發(fā)現(xiàn)本部門難以處理，需要公司經(jīng)營(yíng)管理部和/或律師提供支持的案件及事項(xiàng)，應(yīng)積極了解情況并與糾紛對(duì)方當(dāng)事人協(xié)商，及時(shí)填寫《糾紛情況登記表》（見附件一），經(jīng)部門負(fù)責(zé)人簽署處理意見后，連同糾紛情況說明、相關(guān)資料等，報(bào)經(jīng)營(yíng)管理部。

業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)管理部的具體要求，提供或補(bǔ)充提供詳細(xì)的情況說明及資料，以便于及時(shí)、有效地采取應(yīng)對(duì)措施。

第十三條

經(jīng)營(yíng)管理部對(duì)業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門提交的《糾紛情況登記表》及案件資料進(jìn)行分析，于3個(gè)工作日內(nèi)提出法律意見或建議，并及時(shí)通知業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門，同時(shí)督促經(jīng)辦部門妥善處理。在必要時(shí)可報(bào)請(qǐng)公司管理層批示處理意見。

第十四條

糾紛處理原則上由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)；經(jīng)營(yíng)管理部提供法律服務(wù)與支持。對(duì)于重大糾紛或疑難法律事務(wù)，由經(jīng)營(yíng)管理部聯(lián)系公司常年法律顧問出具法律意見，作為糾紛處理的參考；或請(qǐng)公司常年法律顧問協(xié)助處理。

第十五條 糾紛處理過程中涉及專業(yè)、疑難問題，或需要協(xié)調(diào)公司其他部門共同處理時(shí)，業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門應(yīng)根據(jù)公司相關(guān)制度的規(guī)定，及時(shí)書面上報(bào)統(tǒng)一協(xié)調(diào)處理。

第十六條 糾紛發(fā)生后，各部門及各所屬公司應(yīng)充分重視并積極處理；杜絕隱瞞不報(bào)、推托遲延的情況，避免因糾紛處理不當(dāng)、不及時(shí)而造成不必要的損失。第四章 訴訟、仲裁案件管理

第十七條

業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門對(duì)需要提起訴訟或仲裁的案件，應(yīng)提前30個(gè)工作日（凡涉及到訴訟時(shí)效的，最遲應(yīng)在訴訟時(shí)效到期2個(gè)月前上報(bào)）填寫《起訴案件審批表》（見附件二），連同相關(guān)證據(jù)資料、情況說明報(bào)經(jīng)營(yíng)管理部。

訴訟、仲裁所需的各項(xiàng)證據(jù)材料原件。包括合同、變更簽證、結(jié)算資料、付款憑證等，要求各項(xiàng)材料做到清晰、完整、準(zhǔn)確、全面。

因證據(jù)不全或證據(jù)缺陷造成的敗訴等訴訟不利后果由涉案經(jīng)辦部門承擔(dān)。

第十八條 經(jīng)營(yíng)管理部對(duì)《起訴案件審批表》及證據(jù)資料進(jìn)行審查，于3個(gè)工作日內(nèi)提出法律意見并對(duì)案件所需證據(jù)列出證據(jù)目錄，對(duì)是否起訴等事項(xiàng)報(bào)請(qǐng)公司管理層審批，按照審批意見在3日內(nèi)書面通知業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門。

第十九條

業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門應(yīng)在收到經(jīng)營(yíng)管理部法律意見及證據(jù)目錄后3個(gè)工作日內(nèi)確定案件配合人員，并在一周內(nèi)完成證據(jù)原件的收集交至經(jīng)營(yíng)管理部，填寫《證據(jù)目錄交接單》。

案件配合人員與經(jīng)營(yíng)管理部法務(wù)人員填寫完善《起訴案件審批表》后，依據(jù)管理層審批意見辦理。

第二十條 確定起訴后，由經(jīng)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)制作訴訟文書，或在必要時(shí)將案件材料提交外聘律師，由律師起草。

第二十一條

對(duì)于公司被動(dòng)應(yīng)訴案件，由經(jīng)營(yíng)管理部統(tǒng)一接收法院或仲裁委員會(huì)送達(dá)的起訴狀、仲裁申請(qǐng)、應(yīng)訴通知書、傳票等法律文件。

第二十二條

經(jīng)營(yíng)管理部應(yīng)在收到應(yīng)訴案件的法律文件后，通知案件所涉及的業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門，并提供訴狀或仲裁申請(qǐng)書、應(yīng)訴通知書等法律文件復(fù)印件，初步填寫《應(yīng)訴案件情況登記表》。第二十三條 業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門應(yīng)于收到經(jīng)營(yíng)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的法律文件后3個(gè)工作日內(nèi)完善《應(yīng)訴案件情況登記表》（見附件三），備齊相應(yīng)的證據(jù)材料、情況說明，并確定案件配合人員，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人簽署處理意見后報(bào)經(jīng)營(yíng)管理部。

第二十四條 訴訟、仲裁案件處理的對(duì)接程序及相關(guān)訴訟、仲裁手續(xù)辦理由經(jīng)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)，應(yīng)在起訴狀、仲裁申請(qǐng)、應(yīng)訴通知書、傳票等法律文件送達(dá)后7日內(nèi)辦理完畢。

第二十五條

經(jīng)營(yíng)管理部應(yīng)加強(qiáng)對(duì)外聘律師的監(jiān)督和管理，定期了解案件的進(jìn)度并及時(shí)匯報(bào)有關(guān)管理層，如實(shí)際情況發(fā)生變化，有可能對(duì)案件處理產(chǎn)生影響，應(yīng)盡快形成處理意見匯報(bào)給有關(guān)管理層，按照管理層審批后及時(shí)調(diào)整訴訟、仲裁策略。

第二十六條

案件經(jīng)辦部門認(rèn)為需要提起上訴的案件，應(yīng)于裁判文書送達(dá)后7個(gè)工作日內(nèi)填寫《案件上訴審批表》（見附件四），連同裁判文書、相關(guān)資料報(bào)經(jīng)營(yíng)管理部。

第二十七條經(jīng)營(yíng)管理部對(duì)案件經(jīng)辦部門報(bào)送的《案件上訴審批表》及相關(guān)資料進(jìn)行審查，提出法律意見或建議，必要時(shí)可報(bào)請(qǐng)公司分管領(lǐng)導(dǎo)審批處理意見。

上訴案件的辦理程序，參照本辦法關(guān)于起訴案件的規(guī)定執(zhí)行。

第二十八條

公司決定不予上訴的案件，經(jīng)營(yíng)管理部應(yīng)將處理意見及相關(guān)裁判文書及時(shí)轉(zhuǎn)發(fā)相關(guān)部門，由相關(guān)部門負(fù)責(zé)裁判文書的履行。

第二十九條

公司申請(qǐng)執(zhí)行或作為被執(zhí)行人的案件的審批、辦理程序，按照本辦法關(guān)于起訴、應(yīng)訴案件的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十條

經(jīng)營(yíng)管理部及案件配合人員在案件辦理過程中，應(yīng)對(duì)案件的情況作詳盡的了解，有權(quán)調(diào)查、收集相應(yīng)的證據(jù)材料，公司各部門應(yīng)全力配合，不得無故推諉、拖延、拒絕。

第三十一條

對(duì)于訴訟案件辦理過程中涉及的專項(xiàng)問題，經(jīng)營(yíng)管理部或經(jīng)辦部門可要求相關(guān)部門或所屬公司協(xié)同處理，公司各部門應(yīng)全力配合，不得無故推諉、拖延、拒絕。

第三十二條公司主動(dòng)提起的訴訟或仲裁由業(yè)務(wù)部門申請(qǐng)，經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理部法務(wù)專員、經(jīng)營(yíng)管理部部門主管、業(yè)務(wù)單位負(fù)責(zé)人、集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)等逐級(jí)審批；重大、疑難案件報(bào)集團(tuán)總裁或董事長(zhǎng)審批。

第三十三條通過訴訟收回的各類款項(xiàng)，必須全部上繳涉案公司財(cái)務(wù)部，不得截留至私人賬戶。第五章 檔案管理

第三十四條 糾紛處理的具體經(jīng)辦人員應(yīng)建立案件檔案，一案一檔。

案件檔案包括但不限于：有關(guān)案件的合同、協(xié)議、票據(jù)、往來函件、履行資料等。

對(duì)于已處理完畢的案件，應(yīng)在15日內(nèi)，完成整理，并交有關(guān)部門存檔。

第三十五條 訴訟案件的具體經(jīng)辦人應(yīng)在收到判決/裁定/調(diào)解/裁決書后20日內(nèi)整理歸檔。案卷應(yīng)包括但不限于：案件受理通知、應(yīng)訴通知書、起訴狀或仲裁申請(qǐng)書、相關(guān)證據(jù)、答辯狀、代理詞及判決、裁定、裁決書等。

第三十六條 經(jīng)營(yíng)管理部應(yīng)及時(shí)將訴訟案件案卷交公司檔案管理部門歸檔，并負(fù)責(zé)對(duì)公司的訴訟案件存檔情況登記造冊(cè)備查。第六章 監(jiān)督與檢查

第三十七條 公司各部門應(yīng)嚴(yán)格按照本辦法的規(guī)定開展工作；經(jīng)營(yíng)管理部根據(jù)本辦法的規(guī)定對(duì)各部門的非訴訟、訴訟案件管理工作進(jìn)行監(jiān)督及定期、不定期的檢查。凡在檢查或日常工作中發(fā)現(xiàn)各部門未按本辦法的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行的，有權(quán)督促其限期改正。第七章 問責(zé)與考核 第三十八條 公司工作人員如有下列違反本辦法的行為，應(yīng)將相關(guān)情況納入績(jī)效考核。對(duì)于未給公司造成損失的，給予批評(píng)并限期改正；給公司造成損失的，責(zé)令賠償損失；情節(jié)嚴(yán)重的，還應(yīng)給予處分，直至解除勞動(dòng)合同；觸犯《刑法》的，依法報(bào)請(qǐng)有關(guān)機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

（一）未按照本辦法規(guī)定的程序及要求辦理案件；

（二）在辦理案件過程中謀取私利、收受回扣的；

（三）在辦理案件過程中拖延、推諉、不予配合的；

（四）未按照規(guī)定及時(shí)、準(zhǔn)確報(bào)告糾紛案件情況的，對(duì)公司造成不良影響或損失的；

（五）因涉案單位管理不善或違反公司相關(guān)管理制度，導(dǎo)致訴訟案件證據(jù)資料不全，給公司造成嚴(yán)重?fù)p失的；

（六）其他違反本規(guī)定的行為。

第三十九條 對(duì)于違反本辦法第三十八條規(guī)定行為的，除給予相關(guān)責(zé)任人員處分外，相應(yīng)追究相關(guān)部門負(fù)責(zé)人的管理責(zé)任。

第八章 附則

第四十條 本辦法由公司經(jīng)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)解釋。

第四十一條 本辦法自下發(fā)之日起施行。

附件一：《糾紛情況登記表》

糾紛情況登記表.xls 附件二：《擬起訴案件審批表》

起訴案件審批表.xls

附件三：《應(yīng)訴案件情況登記表》

應(yīng)訴案件情況登記表.xls

附件四：《擬上訴案件審批表》

案件上訴審批表.xls